Bijlage 1 - Ruimtelijk Kader Bozenhoven 92-96 en 102 Mijdrecht

Bozenhoven 92-96 en 102 Ruimtelijk Kader

Inhoudsopgave Inhoudsopgave .......................................................................................................................................................... 3 1.

2.

3.

4.

Inleiding .............................................................................................................................................................. 4 1.1

Aanleiding ............................................................................................................................................... 4

1.2

Doel van dit Ruimtelijk Kader .......................................................................................................... 4

1.3

Leeswijzer ............................................................................................................................................... 4

Locatie en omgeving ...................................................................................................................................... 5 2.1

Ligging en context ............................................................................................................................... 5

2.2

Bestaande situatie................................................................................................................................ 7

Kaders ................................................................................................................................................................ 9 3.1

Woonprogramma ................................................................................................................................. 9

3.2

Stedenbouwkundige opzet .............................................................................................................10

3.2.1

Bouwlagen .......................................................................................................................................10

3.2.2

Inrichting openbare ruimte ........................................................................................................11

3.2.3

Parkeren............................................................................................................................................12

3.3

Mobiliteit ...............................................................................................................................................12

3.4

Duurzaamheid .....................................................................................................................................12

Beeldkwaliteit .................................................................................................................................................13 4.1

Uitgangspunten welstand/ Beeldkwaliteitsplan .....................................................................13

4.2

Architectuur .........................................................................................................................................13

4.3

Beeldkwaliteit buitenruimte/ openbaar gebied .......................................................................15

5.

Participatie.......................................................................................................................................................16

6.

Randvoorwaarden bij herontwikkeling ..................................................................................................17 6.1

7.

Geldend beleid .....................................................................................................................................17

6.1.1

Rijksbeleid ........................................................................................................................................17

6.1.2

Provinciaal beleid ...........................................................................................................................19

6.1.3

Omgevingsplan ‘Dorpskernen’ .................................................................................................21

6.1.4

Gemeentelijk beleid ......................................................................................................................22

6.1.5

Milieu .................................................................................................................................................24

Planning ............................................................................................................................................................30 7.1 Planproces en rolverdeling ......................................................................................................................30

Bozenhoven 92-96 en 102 | Gemeente De Ronde Venen | Pagina: 3

1. Inleiding 1.1 Aanleiding Aan de Bozenhoven 92 tot en met 96 en 102 in Mijdrecht bevinden zich drie rijwoningen en een bedrijfsgebouw. Het betreft een verouderde bedrijfslocatie in het historische bebouwingslint van Mijdrecht. De locatie is omgeven met woningen en ligt in de nabijheid van voorzieningen. Een transformatie naar woonfunctie is dan ook logisch. De initiatiefnemer heeft het voornemen om de bestaande bebouwing te slopen en de locatie te herontwikkelen met woningbouw. De gemeente De Ronde Venen en de initiatiefnemer werken samen naar ruimtelijke kaders voor deze locatie. Deze zijn weergegeven in voorliggend document.

1.2 Doel van dit Ruimtelijk Kader Dit ruimtelijk kader heeft als doel om de ruimtelijke randvoorwaarden voor de beoogde transformatie van deze locatie op hoofdlijnen vast te leggen. Deze voorwaarden dienen vervolgens als basis voor een uit te werken stedenbouwkundig plan en inrichtingsplan. Ook dient het ruimtelijke kader als basis voor de nadere planologische procedure om de functie van het perceel te veranderen van een bedrijfsfunctie naar een woonfunctie. Een deel van het plangebied beschikt reeds over de woonbestemming.

1.3 Leeswijzer Hoofdstuk 2 van dit ruimtelijk kader gaat in op de locatie en omgeving. Het derde hoofdstuk bevat een toelichting op de beoogde ontwikkeling en de daarbij te hanteren kaders en randvoorwaarden. Hoofdstuk 4 behandelt de gewenste beeldkwaliteit. In hoofdstuk 5 wordt het participatieproces toegelicht. Hoofdstuk 6 behandelt de haalbaarheid op basis van relevant beleid en relevante milieuaspecten. In hoofdstuk 7 wordt de planning toegelicht. Als laatste zijn de bijlagen opgenomen.

Luchtfoto van de planlocatie (globaal omkaderd) en directe omgeving

Bozenhoven 92-96 en 102 | Gemeente De Ronde Venen | Pagina: 4

2. Locatie en omgeving 2.1 Ligging en context

Ligging en context, plangebied globaal gemarkeerd in oranje.

Ligging De locatie betreft de percelen aan Bozenhoven 92-96 en 102 in Mijdrecht, ten zuiden van het centrum. Bozenhoven is de verbinding naar het centrum enerzijds en naar Wilnis anderzijds. Bozenhoven is eveneens het oorspronkelijke dijklint langs de ringvaart. Aan dit dijklint ontstond over het gehele tracé tussen Wilnis en Mijdrecht lintbebouwing. Ten noorden van het plangebied verdichtte deze lintbebouwing zich tot het centrum van Mijdrecht. Historische ontwikkeling Tot halverwege de vorige eeuw beperkte de bebouwing van Mijdrecht zich tot deze lintbebouwing aan de dijk. In de tweede helft van de vorige eeuw groeide het dorp en ontstond er ook bebouwing achter het lint. Het eerste wijkje kwam daarbij direct ten noordwesten van het plangebied te liggen en volgde de verkavelingsrichting van het landschap. In de loop van de tijd groeide Mijdrecht verder en verschenen er meerdere woongebieden, allemaal ten westen van het dijklint. De oostzijde van het dorp ontwikkelde zich met een groot bedrijventerrein.

Bozenhoven 92-96 en 102 | Gemeente De Ronde Venen | Pagina: 5

Met de groei van het dorp kwam er ook een rondweg en veranderde de functie van het lint Bozenhoven. Vanuit het zuiden is de Bozenhoven tot voorbij de planlocatie een belangrijke ontsluitingsweg. Dijklint Het dijklint zelf heeft door de jaren heen een ontwikkeling doorgemaakt. Door de organische groei van het lint kent de Bozenhoven een gevarieerd straatbeeld. Hierdoor is er een groot verschil aan bebouwing aanwezig met verschillende bouwmassa’s, functies en bouwperioden. Lintbebouwing en kleine vrijstaande woningen komen voor naast grotere volumes met appartementen, bedrijven en kantoren. De omgeving rond de planlocatie, direct aan de Bozenhoven bestaat voornamelijk uit een verdeling van vrijstaande volumes/woningen, tweekappers en rijwoningen. De bebouwing beschikt over diepe kavels op welke vaak schuren of bedrijfsgebouwen zijn gesitueerd. Groenzone Achter de locatie ligt een smalle watergang met daarlangs een wandelpad door het groen; het Proostdijlaantje. Het Proostdijlaantje ligt op de dijk welke de overgang vormt tussen het bovenland en de aangrenzende droogmakerij. Het Proostdijlaantje heeft een kenmerkende boomstructuur. Deze groene zone loopt zowel richting het noorden als het zuiden ver door en fungeert als wandelgebied voor het dorp. Aan de overzijde van het laantje liggen de achtertuinen van de aangrenzende rijwoningen.

Deze woningen bevinden zich op circa 30m van de planlocatie. Verderop ten noordwesten van de planlocatie, aan de overzijde van de Proostdijstraat ligt een grote, groene ruimte. Een parkgebied met daarin een speeltuin en hertenkamp. Ook dit groen heeft als wijkgroen een belangrijke functie voor de directe omgeving.

Bozenhoven 92-96 en 102 | Gemeente De Ronde Venen | Pagina: 6

2.2 Bestaande situatie

Het plangebied omvat 8 kadastrale percelen met gezamenlijk oppervlakte van circa 2.870 m2. Op de planlocatie bevinden zich meerdere bouwvolumes. Aan de voorzijde bevinden zich drie rijwoningen. Achter de woningen bevindt zich een bedrijfsgebouw. Aan de zuidkant van de rijwoningen staat een trafogebouw en ligt een parkeerterrein op eigen terrein aan de Bozenhoven. Het bedrijfsgebouw is het grootste volume. Dit gebouw staat in de breedte over het perceel en heeft een footprint van ca. 725 m2. De rijwoning hebben samen een bebouwingsoppervlakte van ca. 183 m2. De rijwoningen bestaan uit twee bouwlagen met kap, het bedrijfsvolume heeft twee bouwlagen met een plat dak.

Impressie planlocatie vanaf het noorden (Google Earth)

Impressie voorzijde planlocatie (Google Earth)

Bozenhoven 92-96 en 102 | Gemeente De Ronde Venen | Pagina: 7

Het plangebied is toegankelijk via diverse inritten. De drie rijwoningen beschikken ieder over een eigen oprit in de voortuin. Het bedrijfsgebouw beschikt over een inrit welke is afgesloten door een hek. Er loopt een eigen voetpad richting het trafogebouw. Dit pad ligt tussen de voortuinen en de oprit tot het bedrijfsgebouw. Aan de zijde van de Bozenhoven ligt een trottoir langs het plangebied. Hieraan zijn langsparkeerplaatsen gesitueerd waarna de rijbaan volgt met fietssuggestiestroken. De bedrijfsbebouwing wijkt qua maat, schaal en uitstraling enigszins af van de omliggende woonkavels. Planologisch biedt met name het bouwvlak waar het bedrijfsgebouw op ligt al mogelijkheden met een bestaande maximum bouwhoogte van 13 m.

Bozenhoven 92-96 en 102 | Gemeente De Ronde Venen | Pagina: 8

3. Kaders

Ruimtelijke situatie op het plangebied, inclusief het aantal bouwlagen.

3.1 Woonprogramma • • •

• •

Het plangebied krijgt een invulling als woongebied met drie appartementengebouwen om de lintbebouwing door te zetten en hier een aantrekkelijker gebied van te maken. Er is ruimte voor maximaal 20 appartementen. In de twee appartementengebouwen aan de Bozenhoven bevinden zich in elk gebouw vier appartementen. In het achtergelegen appartementengebouw bevinden zich 12 appartementen. De twee appartementengebouwen gelegen aan de Bozenhoven zorgen voor continuering van het lint en zorgen voor een verbetering van het algehele straatbeeld. De appartementen worden uitgegeven als koopappartementen. Hiervan zijn vier appartementen (in het gebouw linksvoor gezien vanaf Bozenhoven) volgens het prijspeil 2025 betaalbare koopwoningen van €405.000,-.

Bozenhoven 92-96 en 102 | Gemeente De Ronde Venen | Pagina: 9

Situatietekening (zie ‘Architectenbureau H.W. van der Laan, bijlage ’ voor een gedetailleerde situatietekening)

3.2 Stedenbouwkundige opzet 3.2.1 Bouwlagen • •

• • • • • • •

Alle bestaande bebouwing wordt gesloopt. De drie gebouwen verschillen in massa. De twee blokken aan de Bozenhoven zijn kleiner wat betreft de breedte en lengte en voegen zich naar de kleinere schaal van de lintbebouwing. Deze twee gebouwen hebben een maximale nokhoogte van ca. 7,5 m en goothoogte van 6 m. De twee gebouwen aan de Bozenhoven bestaan uit twee bouwlagen met schildkap. Het achterliggende gebouw bestaat uit twee bouwlagen met een gedeeltelijk terugliggende derde bouwlaag en plat dak. Het achterliggende grotere gebouw heeft een plat dak en een maximale nokhoogte van ca. 9 m en een hoogte van ca. 6 m. aan de randen. De maximale bebouwingsoppervlakte van alle bebouwing gezamenlijk bedraagt circa 1.200 m². De bebouwing heeft representatieve gevels gesitueerd op de Bozenhoven en het Proostdijlaantje. De bebouwing in de eerste lijn is georiënteerd op de Bozenhoven en sluit qua maat en schaal aan bij het straatbeeld van het bebouwingslint. De gebouwen krijgen een aantrekkelijke voorgevel in combinatie met een open collectieve groen ingerichte voortuin.

Bozenhoven 92-96 en 102 | Gemeente De Ronde Venen | Pagina: 10

•

De gebouwen aan de Bozenhoven worden binnen het aangegeven bouwvlak gerealiseerd. Daarmee sluit de nieuwbouw aan bij de licht verspringende voorgevelrooilijn van de bebouwing aan de Bozenhoven. De appartementen krijgen een externe individuele berging op de begane grond. Bij de nadere uitwerking wordt gestreefd naar een hoofwaardige architectuur. De gemeentelijke welstandsnota vormt hiervoor het beoordelingskader. Buitenruimten in vorm van balkons, dakterrassen en loggia’s bevinden zich aan vooren achterzijde van de bebouwing. Rekening houdend met de privacy in naastgelegen bebouwing. De buitenruimte aan de Bozenhoven wordt geïntegreerd in het architectonisch concept. Daarbij steekt de buitenruimte niet te ver uit de gevel, ten behoeve van de representatieve voorzijde van de bebouwing.

• • •

•

3.2.2 Inrichting openbare ruimte • • • •

•

• • •

•

•

•

De buitenruimte wordt een gezamenlijk privaat eigendom en niet overgedragen aan de gemeente. De randen van de nieuwbouw krijgen een groen karakter. Aan de Bozenhoven komt een groene collectieve voortuin met geïntegreerde privéterrassen voor de aangrenzende woningen. Deze zijn omgeven door lage hagen. De overgang naar het Proostdijlaantje bestaat uit privétuinen en terrassen afgescheiden door de bestaande watergang langs het Proostdijlaantje. Deze worden afgeschermd door lage hagen. Aan de achterzijde van het plangebied bestaan de overgangen naar de naastgelegen kavels uit een minimaal 3 tot 5 m brede groenstrook met ruimte voor opgaande beplanting. Deze ruimte wordt aan de rechterkant aan de voorzijde bij de Bozenhoven niet gehaald. In overleg met de gemeente wordt er bij de nadere uitwerking een plan gemaakt voor de beplanting en wordt een inrichtingsplan opgesteld. De bestaande bomen langs het Proostdijlaantje blijven behouden. Een bomen effect analyse (BEA) moet op korte termijn worden uitgevoerd om de mogelijke effecten van de nieuwbouw op de bomen langs het Proostdijlaantje in kaart te brengen. De ondergrondse afvalinzameling moet veilig uitgevoerd kunnen worden. In het kader van veiligheid moet deze goed bereikbaar zijn voor de vrachtwagen. Er wordt nog gezocht naar de meest geschikte locatie.

In het huidige plan is optioneel de ruimte langs de oprit aan de Bozenhoven gereserveerd voor de ondergrondse afvalcontainers. Voor de 20 appartementen worden gerealiseerd; 1x ondergrondse container restafval, 1x behuizing GFTE (met minicontainer) en een behuizing voor 2x rolcontainers voor papier. Uitgangspunt is om zo min mogelijk verharding toe te passen.

Bozenhoven 92-96 en 102 | Gemeente De Ronde Venen | Pagina: 11

3.2.3 Parkeren • •

Ontsluiting van het plangebied vindt plaats via een inrit aan de Bozenhoven. 32 parkeerplaatsen worden op eigen terrein gerealiseerd, 2 parkeerplaatsen worden in de openbare ruimte langs de Bozenhoven opgenomen. Parkeren is gesitueerd op het binnenterrein tussen de appartementsgebouwen in. Het parkeren vindt grotendeels buiten het zicht van de Bozenhoven plaats. Parkeerplaatsen worden uitgevoerd in grastegels (waterdoorlatend). Twee bredere parkeerplaatsen worden gerealiseerd voor mindervaliden. Twee parkeerplaatsen worden voorzien van laadpaal.

• • • •

type woning

aansluiting parkeernorm

aantal woningen

parkeernorm per parkeernorm woning

Koop, appartement

Koop, etage, betaalbaar

4

1,6

6,4

Koop, etage, duur

16

1,7

27,2

20

-

33,6

(< 75 m² BVO) Koop, appartement (> 100 m2 BVO)

Parkeerberekening

3.3 Mobiliteit • •

De planontwikkeling wordt met een private loopbrug verbonden met het Proostdijlaantje. Plangebied wordt voor ontsloten middels één in- en uitrit aan de Bozenhoven.

3.4 Duurzaamheid • • • • •

De gebouwen worden volgens de BENG-eisen opgeleverd. Er is aansluiting met het Convenant Toekomstbestendig Bouwen. Het plan voldoet ten minste aan ‘niveau brons’. Voor de houten gevelbekleding is het uitgangspunt houtskeletbouw met biobased isolatie en thermisch verduurzaamd fraké. In de zijgevels van de gebouwen worden nestkasten voor de huismus, gierzwaluw en vleermuis geplaatst. De aanwezige platte daken worden voorzien van een sedumdak ter verbetering van de waterretentie na regenval.

Bozenhoven 92-96 en 102 | Gemeente De Ronde Venen | Pagina: 12

4. Beeldkwaliteit 4.1 Uitgangspunten welstand/ Beeldkwaliteitsplan Binnen de gemeente geldt op het gebied van welstand het beleidsdocument ‘Welstand De Ronde Venen’ uit 2023. De planlocatie is gelegen in Mijdrecht en maakt onderdeel uit van ‘gebied 2’. Voor de historische structuur met de gevarieerde bebouwing geldt een bijzonder welstandsregime. Het ontwerp van de woningen dient te voldoen aan de redelijke eisen van welstand gesteld in de welstandsnota van de gemeente De Ronde Venen. De commissie voor ruimtelijke kwaliteit zal in dit kader een advies uit moeten brengen.

4.2 Architectuur Zowel voor de architectonische vormgeving als de inrichting van de buitenruimte wordt een representatief beeld nagestreefd. Het uitgangspunt is om goed ingepaste gebouwen te realiseren die recht doen aan de plek in het lint. Hoogwaardige materialisatie en een lichte vormgeving van de gebouwen. Met een duidelijk onderscheid tussen de bergingen, woonprogramma en een bijzondere entree- en dakopbouw. De lintbebouwing van Bozenhoven wordt gekenmerkt door een zeer gevarieerd beeld van diverse bouwstijlen alsmede verschillende functies. Er is om die reden vooral gezocht binnen het wisselende straatbeeld van Bozenhoven naar architectuur die verbinding zoekt met de omgeving. Bebouwing met flauwe kappen en grote overstekken met horizontale accenten in de gevel zorgen voor diverse woonblokken uit dezelfde familie. Door de randen langs Bozenhoven, de zijdelingse erfgrenzen en het Proostdijlaantje groen te houden sluit het bouwplan geheel aan bij de sfeer die met name langs het Proostdijlaantje nu aanwezig is en zal met de recreatieve route over de voetgangersbrug alleen maar worden versterkt. De gebouwen staan daarmee in een groene omgeving. In de materialisering wordt daarbij aansluiting gezocht met bijvoorbeeld houten gevelbekleding. De navolgende afbeeldingen tonen een impressie van de beoogde uitstraling. Dit kan als uitgangspunt voor de nadere uitwerking fungeren.

Bozenhoven 92-96 en 102 | Gemeente De Ronde Venen | Pagina: 13

Vogelperspectief van de beoogde ontwikkeling op planlocatie (bron: Architektenbureau van der Laan)

3D view vanaf de Bozenhoven van de beoogde ontwikkeling (bron: Architektenbureau van der Laan)

Bozenhoven 92-96 en 102 | Gemeente De Ronde Venen | Pagina: 14

4.3 Beeldkwaliteit buitenruimte/ openbaar gebied De voortuin wordt ingericht met gras, waarop struiken en incidenteel bomen staan. Datzelfde geldt voor de tuinen langs de watergangen, waar in de lengterichting van het bestaande oppervlaktewater meerdere bomen worden aangeplant. De oprit op het erf wordt uitgevoerd in water passerende gebakken roodbruine klinkers. Alle trottoirs worden uitgevoerd in betontegels. De parkeerplaatsen worden uitgevoerd in met gras ingezaaide honingraatplaten. Daarmee komt de totale groene invulling van het terreinoppervlak op ca. 30% uit. Per saldo wordt zo het aandeel verharding op het plangebied aanzienlijk gereduceerd. Door de voetgangersverbinding met het Proostdijlaantje wordt de planlocatie aangesloten op een grote groene boomstructuur welke twee zones van landschappelijk groen met elkaar verbindt.

Bozenhoven 92-96 en 102 | Gemeente De Ronde Venen | Pagina: 15

5. Participatie In het kader van de planontwikkeling aan de Bozenhoven zijn omwonenden uitgenodigd op meerdere participatiemomenten om de voorlopige plannen te bekijken en hun reactie te geven. Van deze bijeenkomsten is een participatieverslag opgesteld (Architectenbureau H.W. van der Laan, bijlage). Enkele directe omwonenden geven aan het een mooi plan te vinden maar zich zorgen te maken over de bezonning op hun eigen terrein. Hierna is door initiatiefnemer een bezonningsstudie laten uitvoeren. De resultaten van de studie tonen aan dat de hoeveelheid bezonning op het terrein van de omwonende zeer minimaal afneemt. Enkel op 21 juni om 19:00 is een lichte afname zichtbaar. Zodoende is besloten het plan niet aan te passen. Enkele bewoners geven aan zich zorgen te maken om de verkeersveiligheid op de Bozenhoven. Planvoornemen sluit aan op het beleid ‘Mobiliteits- en Verkeersveiligheidsplan 2023-2030’ en initiatiefnemer en gemeente werken samen toe naar een verkeersveilige inrit. Vanuit een directe omwonende zijn zorgen rondom privacy geuit. Rondom de privacy worden maatregelen getroffen, zoals de plaatsing van technische ruimtes, badkamers en slaapkamers. Daarnaast wordt de 3e bouwlaag middels een set back teruggeplaatst. In een latere bijeenkomst zijn door andere omwonenden vergelijkbare zorgen geuit rondom het plan, maar delen tevens hun enthousiasme over het bouwplan.

Op 17 juli 2025 heeft een inloopavond plaatsgevonden. Deze is voornamelijk bezocht door directe omwonenden waarmee óók de eerdere participatieronde is gevoerd. Daarnaast waren een aantal potentiële kopers aanwezig. Tijdens de inloopavond zijn panelen getoond met daarop beelden van het plan en het vervolgproces. De omwonenden reageerden positief op het plan. Zij geven aan tevreden te zijn over het feit dat hun aandachtspunten in het plan zijn verwerkt. Van de inloopavond en de getoonde panelen is een verslag opgesteld (Architectenbureau, H.W. van der Laan, bijlage).

Bozenhoven 92-96 en 102 | Gemeente De Ronde Venen | Pagina: 16

6. Randvoorwaarden bij herontwikkeling 6.1 Geldend beleid 6.1.1 Rijksbeleid Nationale Omgevingsvisie Op 11 september 2020 is de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) in werking getreden. Deze visie bevat de hoofdzaken van het strategisch rijksbeleid voor de fysieke leefomgeving. Dit is een combinatie van beleid uit de bestaande beleidsdocumenten, met en zonder wettelijke grondslag, en nieuw strategisch beleid. De grote en complexe opgaven, zoals klimaatverandering, energietransitie, circulaire economie, bereikbaarheid en woningbouw zullen Nederland gaan veranderen. De NOVI bevat een toekomstperspectief met de ambities van het Rijk. In de NOVI zijn 21 nationale belangen met bijbehorende opgaven geformuleerd. Deze nationale belangen komen samen in vier prioriteiten: •

ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie;

•

duurzaam economisch groeipotentieel;

•

sterke en gezonde steden en regio's;

•

toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied.

Voor de vier NOVI-prioriteiten geldt steeds dat zowel voor de lange als de korte termijn maatregelen nodig zijn. Deze maatregelen dienen in de praktijk voortdurend op elkaar in te spelen. Bij de afweging van de belangen staat een evenwichtig gebruik van de fysieke leefomgeving centraal voor zowel de boven- als de ondergrond. Planspecifiek Onderhavig initiatief past binnen de derde prioriteit, waarmee het initiatief passend is binnen de intenties van dit rijksbeleid. Gezien de aard en omvang van het initiatief is de NOVI verder niet specifiek van toepassing op het plangebied. Ladder voor duurzame verstedelijking De ladder voor duurzame verstedelijking is een instructieregel voor zorgvuldig ruimtegebruik en tegengaan van leegstand. De instructieregel in artikel 5.129g Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl) regelt dat bij een wijziging van het omgevingsplan voor een nieuwe stedelijke ontwikkeling toepassing van de ladder is vereist. Artikel 8.0b Bkl regelt dat deze instructieregel ook geldt voor een omgevingsvergunning buitenplanse omgevingsplanactiviteit. In artikel 5.129g wordt bepaald dat bij een plan dat voorziet in een nieuwe stedelijke ontwikkeling, met het oog op het belang van zorgvuldig ruimtegebruik en het tegengaan van leegstand, rekening gehouden moet worden met:

Bozenhoven 92-96 en 102 | Gemeente De Ronde Venen | Pagina: 17

.1 .2

de behoefte aan die stedelijke ontwikkeling; en als die stedelijke ontwikkeling is voorzien buiten het stedelijk gebied of buiten het stedelijk groen aan de rand van de bebouwing van stedelijk gebied: de mogelijkheden om binnen dat stedelijk gebied of binnen dat stedelijk groen aan de rand van de bebouwing van stedelijk gebied in die behoefte te voorzien.

Planspecifiek Artikel 5.129g Bkl geeft geen ondergrens aan voor wat gezien wordt als een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Wel zijn in uitspraken van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State hiervoor lijnen uitgezet. Bij woningbouw is vanaf 12 woningen sprake van een stedelijke ontwikkeling die ladderplichtig is. Met de beoogde ontwikkeling worden er 20 woningen gerealiseerd. Derhalve wordt het plan gezien als stedelijke ontwikkeling en dient het plan getoetst te worden aan de 'ladder voor duurzame verstedelijking’. Navolgend wordt de behoefte, locatie en conclusie beschouwd. Behoefte Er is in Nederland een groot tekort aan woningen. Voor veel mensen is het lastig een woning te vinden die aansluit bij hun wensen en mogelijkheden. Er is een groeiende behoefte aan kleine en betaalbare woningen. De gemeente De Ronde Venen geeft in de Woonvisie De Ronde Venen 2025-2030 (deze wordt nader beschouwd) aan dat zij zich richten op het terugdringen van het woningtekort met betaalbare woningen. Voorliggend planvoornemen voorziet in de toevoeging van 4 betaalbare woningen. Daarbij draagt planvoornemen, ondanks de geringe invloed op het totaal, toch een steentje bij aan het terugdringen van het tekort aan betaalbare woningen.

Bestaand stedelijk gebied In het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl) is stedelijk gebied als volgt omschreven: het stedenbouwkundig samenstel van bebouwing voor wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel en horeca, en de daarbij behorende openbare of sociaal-culturele voorzieningen en infrastructuur. Het betreft het samenstel van bebouwing dat in een omgevingsplan of een omgevingsvergunning voor een omgevingsplanactiviteit is toegelaten. Uitgaande van de definitie als omschreven in het Bkl kan het plangebied worden aangemerkt als stedelijk gebied. Conclusie Geconcludeerd wordt dat voorgenomen ontwikkeling voldoet aan de ladder voor duurzame verstedelijking.

Bozenhoven 92-96 en 102 | Gemeente De Ronde Venen | Pagina: 18

6.1.2 Provinciaal beleid Omgevingsvisie Provincie Utrecht De Omgevingsvisie Provincie Utrecht is op 1 januari 2024 vastgesteld. De ruimte in de provincie is beperkt terwijl de vraag naar ruimte groot is. Dat stelt de provincie Utrecht voor een grote uitdaging: 'hoe gaan we om met de groei van inwoners en bedrijven zonder dat dit ten koste gaat van een prettige en gezonde leefomgeving? We móeten keuzes maken'. Daarom is het uitgangspunt om waar mogelijk te kiezen voor slim combineren en concentreren. Met zeven beleidsthema’s geeft de provincie richting aan de ontwikkeling en de bescherming van een gezonde en veilige leefomgeving. In 2050 is de provincie Utrecht een inclusieve en circulaire provincie: •

waarin Stad en land gezond zijn;

•

die Klimaatbestendig en waterrobuust is;

•

waarin Duurzame energie een plek heeft;

•

met Vitale steden en dorpen;

•

die Duurzaam, gezond en veilig bereikbaar is;

•

met een Levend landschap, erfgoed en cultuur;

•

die een Toekomstbestendige natuur en landbouw heeft.

Slim combineren Met slim combineren bedoelt de provincie Utrecht dat de beschikbare ruimte op meerdere manieren gebruikt kan worden. De provincie combineert bijvoorbeeld het versterken van de rivierdijken met de ontwikkeling van nieuwe fiets- en wandelroutes en nieuwe recreatie- en natuurgebieden. Door te zorgen dat het autoverkeer op de dijken vermindert, ontstaat er meer ruimte voor wandelaars en fietsers. Concentreren Concentreren betekent bijvoorbeeld dat nieuwe woningen voornamelijk gebouwd worden dichtbij stations en in steden en dorpskernen. Veel van wat je nodig hebt, is dan in de buurt en goed bereikbaar. Als het nodig is om kernen leefbaar te houden, is daarnaast een kleine uitbreiding mogelijk. Daarbij is voldoende ruimte om te bewegen en voldoende groen en water belangrijk. En door te bouwen in bebouwd gebied (concentreren), wordt er juist gezorgd dat er op andere plekken in de provincie ruimte overblijft voor andere zaken dan wonen. Denk aan natuur, het verbouwen van voedsel en het opwekken van zonne- en windenergie. Uitvoering geven aan de Omgevingsvisie De vraagstukken waar de provincie voor staan kan zij niet alleen oplossen. Samenwerking met inwoners, ondernemers, belangenorganisatie, medeoverheden, partners en de samenleving is cruciaal. Alleen dan kunnen de ambities bereikt worden.

Bozenhoven 92-96 en 102 | Gemeente De Ronde Venen | Pagina: 19

Planspecifiek Voorliggend plan raakt aan de pijler van de Omgevingsvisie die betrekking heeft op het stedelijk gebied. De provincie Utrecht geeft aan dat er zoveel mogelijk binnenstedelijk/binnendorps nabij knooppunten gebouwd moet worden. Met de voorgenomen ontwikkeling worden drie grondgebonden woningen en een bedrijfsgebouw gesaneerd en wordt de realisatie van 20 appartementen mogelijk gemaakt op een binnenstedelijke/binnendorpse locatie. Planvoornemen sluit daarmee aan op deze ambitie uit de provinciale omgevingsvisie. De provincie wil de fysieke leefomgeving klimaatbestendig en waterrobuust maken. Het is belangrijk dat bij ontwikkelingen rekening gehouden wordt met een robuust bodem- en watersysteem, een klimaatbestendige en waterveilige leefomgeving en een perspectief voor bodemdalingsgebieden. Onderdeel van een klimaatbestendige leefomgeving is klimaatadaptief bouwen. Om dit te stimuleren heeft de provincie Utrecht het initiatief genomen om met zoveel mogelijk gemeenten, bouwers, ontwikkelaars en waterschappen afspraken te maken over het 'klimaatrobuust' maken van gebouwen. Deze afspraken zijn vastgelegd in de nota 'Afspraken klimaatadaptief bouwen Utrecht'. In de nota is klimaatadaptief bouwen onderverdeeld in de volgende thema's: hitte, droogte, wateroverlast, gevolgbeperking van overstromingen, biodiversiteit & natuurinclusiviteit en bodemdaling.

Hitte In de huidige situatie is reeds bebouwing aanwezig en is het plangebied grotendeels verhard. De hitte ter hoogte van het plangebied is lager dan in de wijde omgeving. Naar verwachting zal er in de toekomstige situatie geen sprake zijn van hitteoverlast. Groen wordt zoveel als mogelijk gehandhaafd en verharding wordt tot een minimum beperkt. Droogte De verwachting is dat de verharding in de toekomstige situatie nagenoeg gelijk zal blijven. Daarnaast wordt veel gebruik gemaakt van waterdoorlatende halfverharding. Het plangebied grenst aan meerdere watergangen. De verwachting is dat dit aspect geen belemmering vormt voor de ontwikkeling. Overstroming Het planvoornemen bevindt zich op een dijk en ligt hoger dan naastgelegen gebieden. Tevens wordt het plangebied niet aangewezen als risicogebied na raadplegen van de Atlas Leefomgeving. Dit aspect vormt derhalve naar verwachting geen belemmering voor de ontwikkeling. Conclusie Gezien het voorgaande kan geconcludeerd worden dat de ontwikkeling in lijn is met de omgevingsvisie van de provincie Utrecht.

Bozenhoven 92-96 en 102 | Gemeente De Ronde Venen | Pagina: 20

6.1.3 Omgevingsplan ‘Dorpskernen’ Alle voorheen geldende bestemmingsplannen maken onderdeel uit van het tijdelijk deel van het omgevingsplan van de gemeente De Ronde Venen. Voor de locatie gold het bestemmingsplan ‘Dorpskernen’. In dit plan zijn de gronden voorzien van de bestemmingen ‘Bedrijf’, Bedrijf – Nutsvoorziening’, ‘Water’ en ‘Wonen’. Het beoogde voornemen past niet binnen deze bestemmingen, waardoor buitenplans afgeweken dient te worden van het tijdelijk deel van het omgevingsplan. De navolgende afbeelding toont een uitsnede van het geldende bestemmingsplan ‘Dorpskernen’.

Ter plaatse van de drie rijwoningen is de bestemming ‘Wonen’ opgenomen. Het overgrote deel van het plangebied is voorzien van de bestemming ‘Bedrijf’. Ter plaatse van de bestaande bebouwing is een bouwvlak opgenomen. In het midden van het plangebied staat een transformatorhuisje. Dit deel van het plangebied beschikt over de bestemming ‘Bedrijf – Nutsvoorziening’. De randen van het plangebied, aan de noord-, zuid- en westzijde, zijn voorzien van de bestemming ‘Water’. Het gehele plangebied beschikt over de dubbelbestemming ‘Waterstaat – Waterkering’. Het gehele plangebied beschikt over de dubbelbestemming ‘Waarde – Cultuurhistorie’. Tevens zijn de gronden voorzien van de dubbelbestemming ‘Waarde - Archeologisch waardevol verwachtingsgebied landbodem categorie 2b’. In het omgevingsplan zijn op de planlocatie woningen en een bedrijfsgebouwen- en activiteiten toegestaan. Het realiseren van 20 appartementen is in strijd met het omgevingsplan.

Bozenhoven 92-96 en 102 | Gemeente De Ronde Venen | Pagina: 21

6.1.4 Gemeentelijk beleid 6.1.4.1 Gemeentelijke visies 6.1.4.2 Woonvisie De Ronde Venen 2025-2030 Met de Woonvisie geeft de gemeente invulling aan de woningbehoefte van haar inwoners. Deze woningbehoefte is groot en dat vraagt om veel nieuwbouw. Het is voor de gemeente belangrijk welk type woningen dat moeten zijn, nieuwbouw is immers geen doel op zich. Het is een middel dat moet bijdragen aan de onderstaande doelen: • • • • •

Het woningtekort terugdringen Nieuwbouw helpt woningzoekenden uit De Ronde Venen Twee derde moet betaalbaar zijn Woningen moeten doorstroming opleveren Bouwen van evenwichtige wijken

De gemeente wil scheefwonen tegengaan en inzetten op vraaggericht bouwen. Ook wil de gemeente inspelen op de groeiende groep alleenstaanden in huur- en koopmarkt. Tot slot kiest de gemeente in de Woonvisie bij de bouw van huur- en koopappartementen voor inbreidingslocaties nabij voorzieningen. Het blijkt dat veel jongeren (nog) bij hun ouders wonen in Mijdrecht, opzoek naar betaalbare woningen. Daarnaast is er behoefte aan woningen (voor ouderen) om door te stromen of te starten. Mijdrecht heeft veel (zorg)voorzieningen. De gemeente geeft aan vrij zeker te weten dat de bevolking gaat bestaan uit kleinere en oudere huishoudens. Planspecifiek De ontwikkeling op de planlocatie sluit aan bij verschillende woonbehoeften door de ontwikkeling van appartementen van verschillend formaat. In de Woonvisie is opgenomen dat 30% sociale huur en 36% betaalbare koop of middeldure huur gerealiseerd moet worden bij nieuwbouw (2/3 betaalbaar). Omdat het project al eerder in gang is gezet en vergaande afspraken zijn gemaakt is het plan opgenomen in bijlage 1 van de Woonvisie. Voor deze projecten geldt een uitzondering en is de betaalbaarheidseis niet van toepassing. Afgesproken is dat het plan een afdracht doet aan het vereveningsfonds. Dit houdt in dat de sociale huurwoningen die hier niet gerealiseerd worden in een ander project wél gerealiseerd worden.

Dit plan bevat vier betaalbare koopwoningen (20% van het totaal). 6.1.4.3 Structuurvisie De Ronde Venen 2030 De Structuurvisie De Ronde Venen 2030 is op 17 oktober 2013 vastgesteld. Op 29 september 2021 is de Aanvulling Structuurvisie De Ronde Venen 2030 vastgesteld. De structuurvisie gaat ervan uit dat in het jaar 2030 De Ronde Venen een herkenbare uitstraling heeft met een eigen karakter. Inwoners en bezoekers weten wat de gemeente te bieden heeft met haar landschap, dorpen, recreatiegebieden en natuurschoon. Initiatieven worden ondersteund. Bij de locatiekeuze van nieuwbouw is het bouwen binnen de rode contour, dus binnen de grenzen van de kernen het uitgangspunt.

Bozenhoven 92-96 en 102 | Gemeente De Ronde Venen | Pagina: 22

Planspecifiek Op de visiekaart ‘wonen’ blijkt dat het plangebied is gelegen binnen de rode contour van Mijdrecht. Uitgangspunt in De Ronde Venen is dat nieuwbouw plaatsvindt binnen de rode contour. Het voorgenomen plan betreft de realisatie van 20 woningen. Bij nieuwbouw staat de focus op kwaliteit voorop. Kwaliteit betekent het realiseren van duurzame woonmilieus. Woningen die energiezuinig zijn of energie opwekken en die de nodige flexibiliteit in indeling bieden en toegankelijk zijn voor specifieke doelgroepen. Woningen die op een zorgvuldige manier ingepast zijn in de omgeving en waarvan de kwaliteit wordt benut door deze beleefbaar te maken. De toekomstige woningen worden ingepast in de omgeving, wat zorgt voor een kwaliteitsimpuls en in lijn is met het dorpse karakter van het dorpslint. Voor het woningbouwprogramma wordt er gestuurd op kwaliteit en niet op getallen. Hierbij is de Woonvisie 2025-2030 leidend. Het plan is in lijn met de ambities van de Structuurvisie De Ronde Venen 2030. 6.1.4.4 Experimentenregeling De komende tijd wordt de experimentenregeling voorrang betaalbare nieuwbouw koopwoningen de Ronde Venen uitgewerkt. Met de experimentenregeling wordt beoogd om woningzoekenden met een binding aan De Ronde Venen voorrang te geven bij de verlening van huisvestingsvergunningen voor betaalbare nieuwbouw koopwoningen.

Bij de verlening van huisvestingsvergunningen wordt ten hoogste 50% voorrang gegeven aan woningzoekenden die maatschappelijk gebonden zijn aan de gemeente De Ronde Venen. Dit betekent dat er een vergunningsplicht komt voor betaalbare nieuwbouw koopwoningen. Planspecifiek In eerste instantie wordt lokaal geadverteerd ten behoeve van de verkoop van de woningen om zo voorrang te geven aan woningzoekenden met een binding aan De Ronde Venen. 6.1.4.5 Convenant Toekomstbestendig Bouwen De gemeente heeft zich aangesloten bij het Convenant Toekomstbestendig Bouwen. Daarmee spreekt de gemeente de intentie uit om strengere duurzaamheidseisen te stellen aan woningbouwprojecten. Bij de nadere uitwerking van het bouwplan geldt daarom de eis dat het moet voldoen aan het Convenant Toekomstbestendig Bouwen. Hierbij is het uitgangspunt om minimaal te voldoen aan niveau brons uit het bijbehorende toetsingskader. 6.1.4.6 Netcongestie De nadere netcongestie kleinverbruik zorgt mogelijk voor een grote uitdaging in de projectrealisatie. Het vergroot de urgentie tot netbewust bouwen. Een samenwerkingsverband tussen overheden, netbeheerders en marktpartijen heeft uitgangspunten en ontwerpprincipes ontwikkeld, welke goed zijn om te hanteren bij nieuwbouw.

Bozenhoven 92-96 en 102 | Gemeente De Ronde Venen | Pagina: 23

6.1.5 Milieu 6.1.5.1 M.e.r.-beoordeling Als sprake is van een stedelijk ontwikkelingsproject, dan moet een (vormvrije) m.e.r.beoordeling uitgevoerd worden. 6.1.5.2 Milieuzonering Woningen worden in het kader van bedrijven en milieuzonering gezien als een gevoelige bestemming. Derhalve is aan de hand van het geldende bestemmingsplan ‘Dorpskernen’ en andere bestemmingsplannen in de omgeving gekeken naar milieubelastende activiteiten in de omgeving van het plangebied. Aan de Bozenhoven bevinden zich meerdere bedrijfsactiviteiten. Tevens ligt ten noordoosten van de planlocatie het bedrijventerrein Mijdrecht. Politiebureau Mijdrecht Ten noorden van de planlocatie bevindt zich het politiebureau van Mijdrecht. De afstand van de planlocatie tot aan het politiebureau bedraagt ongeveer 30 meter. Aangezien de planlocatie ook in de huidige situatie is voorzien van een woonfunctie en aangezien zich tussen het politiebureau en de planlocatie woningen bevinden wordt het politiebureau als gevolg van de beoogde ontwikkeling niet belemmerd. Gezien de afstand van de planlocatie tot aan het politiebureau is er geen sprake van aantasting van het woon- en leefklimaat. FFT Notarissen Ten noordoosten van de planlocatie bevindt zich op een afstand van ongeveer 15 meter het kantoor van FFT Notarissen.

Gezien de afstand tot aan het plangebied en de functie als kantoor worden er geen belemmeringen verwacht. De bedrijfsuitvoering wordt als gevolg van de beoogde planontwikkeling niet belemmerd, immers beschikt het plangebied in de huidige situatie reeds over een woonfunctie. Daarnaast kan de woning aan de Bozenhoven 117 als maatgevend worden beschouwd. Een afstand van 15 meter van een kantoorgebouw tot aan het plangebied wordt als een passende afstand gezien. Bouwbedrijf Gebroeders van Scheppingen Ten zuidoosten van de planlocatie bevindt zich het bouwbedrijf ‘Gebroeders van Scheppingen’. De afstand van de planlocatie tot aan het bedrijfsperceel bedraagt ongeveer 45 meter. Gezien de afstand van de planlocatie, de woningen die tussen het plangebied en het bedrijfsperceel liggen en de functie van het bedrijfsperceel vormt het bouwbedrijf geen belemmering voor het woon- en leefklimaat ter plaatse van de planlocatie. Het bedrijfsperceel wordt niet belemmerd in de uitvoering van zijn bedrijfsactiviteiten. Bedrijventerrein Mijdrecht Ten oosten van de planlocatie bevindt zich het bedrijventerrein van Mijdrecht. Voor het bedrijventerrein geldt het bestemmingsplan ‘Bedrijventerreinen Mijdrecht en Vinkeveen’ als onderdeel van het tijdelijk omgevingsplan van de gemeente De Ronde Venen. In dit bestemmingsplan zijn onder andere bedrijven toegestaan tot en met milieucategorie 5.

Omdat de beoogde woningen op een grotere afstand zijn gelegen van het bedrijventerrein dan de woningen gelegen ten oosten van de planlocatie worden de uitbreidingsmogelijkheden van de bedrijven met de beoogde ontwikkeling niet beperkt. De ten oosten gelegen woningen kunnen Bozenhoven 92-96 en 102 | Gemeente De Ronde Venen | Pagina: 24

als maatgevend worden beschouwd. Gesteld kan worden dat er ter plaatse van de planlocatie sprake is van een goed woon- en leefklimaat. Conclusie Gezien het voorgaande kan geconcludeerd worden dat er ter plaatse van de beoogde woningen kan worden gesproken van een goed woon- en leefklimaat. De omliggende bedrijven worden niet belemmerd in hun bedrijfsuitvoering of uitbreidingsmogelijkheden. Het aspect activiteiten en milieuzonering vormt geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling. 6.1.5.3 Omgevingsveiligheid In de directe omgeving van het plangebied bevinden zich geen buisleidingen of transportroutes voor gevaarlijke stoffen. Op de risicokaart is te zien dat zich ten noordwesten van de planlocatie een risicovolle activiteiten bevindt. Het betreft Tuincentrum Wiegmans waar vuurwerk wordt verkocht en opgeslagen. De afstand van de risicovolle inrichting tot aan de planlocatie bedraagt ongeveer 50 meter. De planlocatie is niet gelegen binnen de PR10-6 risicocontour of de aandachtsgebieden. Er kan geconcludeerd worden dat het aspect omgevingsveiligheid geen belemmeringen veroorzaakt voor de beoogde ontwikkeling. 6.1.5.4 Bodem Met de beoogde ontwikkeling worden bodemgevoelige gebouwen op een bodemgevoelige locatie gerealiseerd. Er is al een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd. Dit bodemonderzoek geeft aanleiding voor het laten uitvoeren van vervolgonderzoeken.

Deze onderzoeken zullen in ieder geval uitgevoerd worden voor het opstarten van de ruimtelijke procedure. 6.1.5.5 Luchtkwaliteit De planlocatie ligt niet in een aandachtsgebied luchtkwaliteit, zoals bedoeld in artikel 5.51 lid 2 Bkl. De ontwikkeling van gebouwen met een woonfunctie tot maximaal 3.000 woningen (twee ontsluitingswegen) wordt per definitie aangemerkt als project dat niet in betekenende mate bijdraagt aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Daarmee is het project in het kader van het aspect luchtkwaliteit uitvoerbaar. Met behulp van het Centraal Instrument Monitoring Luchtkwaliteit (CIMLK) is de luchtkwaliteit van de planlocatie in beeld gebracht. Ter plaatse van de planlocatie (receptor wegverkeer 30282562_162393) wordt voldaan aan de gestelde grenswaarde van 40 µg/m³ voor zowel fijnstof als stikstofdioxide. De totale concentraties over 2021 van fijnstof (PM10), fijnstof (PM2,5) en stikstofdioxide (NO2) in het plangebied bedragen respectievelijk 6,21 μg/m³ PM10, 9,4 μg/m³ PM2,5 en 15,1 μg/m³ NO2. Daarmee worden de wettelijke grenswaarden niet overschreden. Het aspect luchtkwaliteit vormt geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling.

Bozenhoven 92-96 en 102 | Gemeente De Ronde Venen | Pagina: 25

6.1.5.6 Geluid Een woning is een geluidsgevoelig gebouw als bedoeld in artikel 3.21 van het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl). Voor de beoogde ontwikkeling zal in het kader van de ruimtelijke procedure een akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai uitgevoerd worden. Daaruit zal volgen of maatregelen benodigd zijn. 6.1.5.7 Verkeer De gemeenteraad heeft op 27 november 2023 het Mobiliteits- en Verkeersveiligheidsplan 2023-2030 vastgesteld. Een belangrijk principe van dit plan is dat de gemeente het STOMPprincipe hanteert: de gemeente geeft prioriteit aan actieve vormen van mobiliteit, zoals wandelen en fietsen. De toepassing van dit principe zorgt ervoor dat er bij een ruimtelijke ontwikkeling aandacht moet zijn voor wandelen (stappen) en vervolgens (fietsen). Het gaat dan om aantrekkelijke wandelroutes van en naar het plan (breedte, directheid, toegankelijk). Wat betreft fietsen moeten de woningen een aantrekkelijke stalling hebben, waardoor het eenvoudig is om de fiets te pakken en snel en eenvoudig richting het fietsnetwerk te gaan. En voor bezoekers moet er een goede en veilige mogelijkheid zijn om de fiets te stallen, waardoor er meer bezoekers op de fiets komen. Bij de O gaat het om openbaar vervoer met routes richting een bushalte. De M van STOMP staat voor Maas, oftewel deelmobiliteit: er zijn vooralsnog geen deelauto’s in het project voorzien.

Tenslotte de personenauto (P). Daarover gaat het met voldoende parkeergelegenheid. Stappen Het plan ligt op een zodanige locatie in Mijdrecht dat de actieve vormen van mobiliteit worden gestimuleerd. De voorzieningen in het centrum van Mijdrecht zijn namelijk op loop- en fietsafstand. De loop- en fietsvoorzieningen zijn ook goed; deze hoeven geen verdere verbetering in het kader van dit plan. De aanleg van een loopbrug naar het Proostdijlaantje maakt het mogelijk om via een rustige route naar het centrum te gaan en een rondje te wandelen. Trappen Er zijn in het Mobiliteits- en Verkeersveiligheidsplan 2023-2030 fietsparkeernormen opgenomen. Het gaat daarbij om 3 stallingsmogelijkheden per appartement, exclusief de stallingsmogelijkheden voor bezoekers. Openbaar Vervoer De locatie ligt op korte afstand van de halte Bozenhoven met buslijnen naar Woerden, Hilversum en Uithoorn (spits). Ook de halte Mijdrecht-Centrum is relatief dichtbij. Vanaf daar kan men reizen naar Breukelen (Utrecht), Amsterdam Bijlmer Arena. De locatie ligt daarmee gunstig ten opzichte van het openbaar vervoer. Parkeren en ontsluiting Deelmobiliteit is geen onderdeel van het plan. De parkeernormering vanuit het Mobiliteits- en Verkeersveiligheidsplan is uitgangspunt. Bozenhoven 92-96 en 102 | Gemeente De Ronde Venen | Pagina: 26

Het gemeentelijk parkeerbeleid heeft als uitgangspunt dat de extra parkeerbehoefte van een ruimtelijke ontwikkeling op eigen terrein wordt gerealiseerd. Om dit te kunnen bepalen is er een vergelijking nodig van de huidige en nieuwe situatie aan de hand van de gemeentelijke parkeernormen. Vervolgens moet worden gekeken of er voldoende parkeerplaatsen in de nieuwe situatie zijn om deze parkeerbehoefte te faciliteren. Parkeerbehoefte beoogde situatie

type woning

aansluiting parkeernorm

aantal woningen

parkeernorm per parkeernorm woning

Koop, appartement

Koop, etage, betaalbaar

4

1,6

6,4

Koop, etage, duur

16

1,7

27,2

20

-

33,6

(< 75 m² BVO) Koop, appartement (> 100 m2 BVO)

Het voorgenomen plan voorziet in de realisatie van 20 woningen. De gemeente heeft in haar Mobiliteits- en Verkeersveiligheidsplan 2023-2030 (in werking getreden op 19 januari 2024) de parkeernormen opgenomen. De navolgende tabel geeft de parkeerbehoefte weer in de toekomstige situatie, gebaseerd op het parkeerbeleid van de gemeente De Ronde Venen. Hierbij is uitgegaan van de ligging in ‘schil centrum’. De locatie ligt namelijk op korte afstand van de voorzieningen van het centrum van Mijdrecht. Daarnaast liggen de alternatieve vervoerwijzen via de bushaltes Mijdrecht-Centrum en Bozenhoven op relatief korte afstand van het plangebied. Zoals de voorgaande tabel laat zien is er in de toekomstige situatie sprake van een parkeerbehoefte van 34 parkeerplaatsen. Met de beoogde ontwikkeling worden er 32 parkeerplaatsen op eigen terrein gerealiseerd, waarvan twee brede parkeerplaatsen die geschikt zijn voor mindervaliden. De overige twee parkeerplaatsen worden gerealiseerd in de bestaande parkeerstrook van Bozenhoven. In de huidige situatie maken de bewoners van de rijwoningen aan de Bozenhoven 92-96 gebruik van de openbare parkeerplaatsen aan de Bozenhoven. Met de sloop van de rijwoningen komt dit gebruik te vervallen. De parkeernorm voor één rijwoning bedraagt volgens het ‘Mobiliteits- en Verkeersveiligheidsplan 2023-2030’ 1,7 parkeerplaatsen.

Dit betekent dat er in de huidige situatie sprake is van een parkeerbehoefte van 5,1, afgerond 5 parkeerplaatsen. Alle drie de rijwoningen beschikken in de huidige situatie over één parkeerplek op eigen terrein. De overige parkeervraag wordt opgelost in de openbare ruimte. In de huidige situatie wordt dus gebruikt gemaakt van twee Bozenhoven 92-96 en 102 | Gemeente De Ronde Venen | Pagina: 27

parkeerplaatsen in de openbare ruimte. Dit betekent dat in de toekomstige situatie gebruik gemaakt kan worden van twee parkeerplaatsen zonder dat dit ten koste gaat van de parkeerdruk in de omgeving. Verkeersontsluiting Het plangebied wordt aangesloten op de Bozenhoven. Er is onderzocht wat de invloed van het plan op deze weg is. Er is hiervoor gebruik gemaakt van de CROW-publicatie 744, waarin kencijfers staan voor de verkeersaantrekkende werking van diverse functies, waaronder woningen. Er is uitgegaan van de categorieën ‘schil centrum’ en ‘matig stedelijk’. De navolgende tabel geeft de bijbehorende verkeersgeneratie weer.

type woning

CROW categorie aantal woningen

appartementen

Koop,

(60-69 m2)

appartement <75 m2

appartementen

Koop,

(100-130 m2)

appartement >100 m2

totaal

gemiddelde verkeerssituatie per woning

verkeersgeneratie

4

4,6

18,4

16

6,9

110,4

20

-

128,8

Het aantal verkeersbewegingen in de nieuwe situatie bedraagt 129 verkeersbewegingen per etmaal. Dit is niet de toename van het aantal verkeersbewegingen: de bedrijfsfunctie verdwijnt namelijk en daarmee ook de verkeersbewegingen. Dit geldt ook voor de drie bestaande woningen. De toename is dus kleiner. Gerelateerd aan de huidige intensiteit van Bozenhoven van circa 5.000 verkeersbewegingen beschikt de weg over voldoende capaciteit om deze verkeersgeneratie op te vangen. Conclusie De parkeernorm in de beoogde situatie bedraagt afgerond 34 parkeerplaatsen. In de beoogde situatie worden er 32 parkeerplaatsen op eigen terrein gerealiseerd. Door te salderen met de huidige situatie kunnen er twee parkeerplaatsen in de openbare ruimte worden gebruikt zonder dat dit ten koste gaat van de parkeerdruk in de omgeving. Daarmee kan in de beoogde situatie in totaal van 32 + 2 = 34 parkeerplaatsen gebruik worden gemaakt en wordt voldaan aan de parkeernorm van de gemeente. Gesteld kan worden dat als gevolg van de beoogde ontwikkeling er geen sprake is van een toename van de parkeerdruk op de openbare ruimte. Het aspect parkeren vormt geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling.

Bozenhoven 92-96 en 102 | Gemeente De Ronde Venen | Pagina: 28

6.1.5.8 Natuur Met de voorgenomen ontwikkeling wordt bestaande bebouwing gesloopt en het plangebied opnieuw ingericht. De beoogde ruimtelijke ingreep heeft mogelijk een negatief effect op beschermde flora en fauna (soortenbescherming), beschermde natuurgebieden (gebiedsbescherming) en/of beschermde houtopstanden. Ten behoeve van de beoogde ruimtelijke ingreep zal ieder geval een quickscan natuur uitgevoerd moeten worden. De planlocatie maakt geen deel uit van een beschermd gebied betreffende het Natuurnetwerk Nederland, Groene contour of weidevogelkerngebied. De planlocatie maakt ook geen deel uit van een Natura 2000-gebied. Op een afstand van circa 3,6 km ligt het (stikstofgevoelige) Natura 2000-gebied ‘Nieuwkoopse Plassen & De Haeck’. Voor een aantal effecten (trillingen, geluid, optische verstoring, etc.) geldt dat de afstand tot de omliggende Natura 2000-gebieden per definitie te groot is om te resulteren in negatieve effecten. Wel wordt geadviseerd om in het kader van de ruimtelijke procedure een stikstofonderzoek met de AERIUS Calculator uit te voeren vanwege de omvang van de ruimtelijke ontwikkeling en de verwachte toename van verkeersbewegingen ten opzichte van de huidige situatie. 6.1.5.9 Archeologie Volgens de Archeologische beleidskaart De Ronde Venen 2017 geldt ter plaatse van het plangebied de categorie 2b.

Bij werkzaamheden die een oppervlakte hebben dat groter is dan 100 m² en die dieper reiken dan 30 cm onder het maaiveld dient archeologisch onderzoek uitgevoerd te worden. Met de beoogde ontwikkeling worden deze grenzen overschreden. Derhalve zal in het kader van de ruimtelijke procedure een archeologisch onderzoek uitgevoerd worden.

Bozenhoven 92-96 en 102 | Gemeente De Ronde Venen | Pagina: 29

7. Planning 7.1 Planproces en rolverdeling Dit ruimtelijk kader zal door de gemeenteraad van De Ronde Venen worden vastgesteld. Ruimtelijk kader en stedenbouwkundig plan samen vormen vervolgens de basis voor de te doorlopen procedure om de beoogde ontwikkeling hier mogelijk te maken. Dit vindt plaats met een vergunning voor een buitenplanse omgevingsactiviteit. De in dit ruimtelijk kader aangegeven noodzakelijke milileuonderzoeken zullen tijdens die procedure uitgevoerd worden. Daarbij horen uitgewerkte bouwtekeningen van de woningen die door welstand worden getoetst. De initiatiefnemer verzorgt het opstellen van de benodigde stukken en onderzoeken bij de te doorlopen procedure. De gemeente heeft hierin een toetsende rol. Ook het doorlopen van een zorgvuldig participatietraject wordt door de initiatiefnemer verzorgd.

Bozenhoven 92-96 en 102 | Gemeente De Ronde Venen | Pagina: 30

11290

C1

C2

2708

C3

C4

3046

1582

C5

2974

C6

22080

C7

C8

C9

5654

C10

C11

C12

C13 terras

terras

loopbrug

CG

CF

2765

3136

CG

terras

CF

CE

CE

CD

CD terras

App 2

App 3

App 4

31612

13080

App 1

CC

CB

CB

CA

CA

5000

5332

CC

1

C1

C2

2

3

C3

4

C4

C5

C6

5

6

13500

C7

7

C8

8

9

C9

10

11

4690

C11

12

C12

13

14

C13

15

16

28916

3500

6000

6000

2500

C10

18

19

20

21

22

23

24

25

26

27

28

29

30

31 5000

A2

A3

B1

B2

B4

B5

2408

A1

2408 30

5030

5000

17

1200

1200

terras

AB

BB

bestaande trafohuis

11300

4500

P

App 6

32

App 7

App 8

terras

9213

BA

12500

terras A3

gemeenschappelijke tuin

B1

B2

10828

B4

B5

20900

34

Veenweg 149 3641 SJ Mijdrecht

4006

ondergrondse afvalcontainers

Projectnummer 2018071 Projectomschrijving Herontwikkeling Bozenhoven 92-96 en 100-104 Opdrachtgever BioTrading Holding bv

Formaat A2

Datum 16-11-2023

Omschrijving Situatie overzicht

Schaal 1:200

Wijzigingsdatum I 26-06-2025

Fase / Status Definitief ontwerp / Voorlopig

Getekend DGr

Tekeningnummer

t: 0297 239 259

35

33

terras

W

BA

terras

gemeenschappelijke tuinA2 A1 1129

AA

5320

1020

AA

N

Z

O

App 5

BB

11300

AB

36

37

38 info@hwvanderlaan.nl www.hwvanderlaan.nl

DO-001 I

n Bozenhove Het auteursrecht wordt voorbehouden overeenkomstig de wet CAD tekeningen; geen handmatige wijzigingen toegestaan.Niets uit deze tekening mag overgenomen worden zonder toestemming van onze opdrachtgever en/of ons bureau.

Werknummer: 2018071 Herontwikkeling Bozenhoven 92-96 en 100-104 Verslag participatie omwonenden

Mijdrecht, 21-5-2024 10:21:21 Gewijzigd:21-05-2024 RAPVDL2018071-1

Inleiding: In het kader van de planontwikkeling aan Bozenhoven 92 – 104 zijn omwonenden uitgenodigd om de voorlopige plannen te bekijken en hun reactie te geven. In dit document wordt verslag gedaan van hetgeen tijdens de bijeenkomsten is getoond en besproken en welke reacties door omwonenden zijn gegeven en wordt beschreven in hoeverre tegemoet is gekomen aan uitgesproken wensen om in het plan aanpassingen te doen en zo niet om welke reden geen aanpassing is gedaan. In bijlage I zijn de schetsen toegevoegd die tijdens de bijeenkomsten zijn getoond. Deze schetsen zijn in kopie meegegeven aan de bezoekers van de bijeenkomsten en/of op verzoek later via de mail toegezonden.

Verslag Bijeenkomsten 1e Bijeenkomst De eerste bijeenkomst heeft plaatsgevonden op d.d. 13-02-2024. Bij deze bijeenkomst waren de volgende omwonenden aanwezig.

Bewoners

: het op zich een mooi plan te vinden maar spraken hun zorg uit over de bezonning op hun terras aan de achterzijde van hun woonhuis. Om inzicht te geven wat de invloed van de geplande bebouwing is op de bezonning op het perceel is vervolgens een bezonningsstudie gemaakt welke samen met de getoonde schetsen van het plan aan zijn toegezonden. Op d.d. 16-02-2024 heeft via de mail een reactie gestuurd (zie bijlage II) waarin wordt aangegeven dat zij de ‘extra’ verdieping (3e bouwlaag) bezwaarlijk vinden omdat daarmee de bezonning op het terras achter de woning verslechterd en tevens de privacy op hun perceel afneemt. Om goed inzicht te krijgen in de gevolgen van de bezonning op de omliggende percelen is vervolgens een uitgebreidere studie gedaan (zie bijlage IV). Hierbij zijn 3 situaties inzichtelijk gemaakt te weten, de bezonning bij de huidige bebouwing, de bezonning bij de maximale bebouwing die het bestemming toestaat en de bezonning bij realisatie van het voorgestelde plan. Hoewel er begrip is voor het feit dat bij realisatie van het voorgestelde plan de bezonning ten opzichte van de huidige situatie minder gunstig wordt blijkt uit de studie dat in geval van realisatie van het voorgestelde plan de bezonning gunstiger is dan wanneer de maximale bebouwing conform het bestemmingsplan zou worden

gerealiseerd. Om deze reden is het plan naar aanleiding van de gemaakte opmerking niet aangepast. Ten aanzien van de opmerking over de privacy is besproken dat getracht zal worden om bij de verdere uitwerking van de plannen zoveel mogelijk te proberen om aan de gevel die grenst aan het perceel ruimtes te plannen die minder gevolgen hebben voor de impact op de privacy zoals technische ruimtes, badkamers en slaapkamers. Tevens zal getracht worden raamopeningen zodanig te situeren dat minder direct zicht ontstaat op het naastliggende perceel en wordt op de 3e bouwlaag (2e verdieping) de bebouwing verder terug geplaatst (set back) zodat er geen direct zicht is vanaf de woning op deze bouwlaag op het naastliggende perceel. Bewoners

: hebben aangegeven het een mooi plan te vinden. Er bestaan geen bezwaren tegen de realisatie van het plan. Wel bestaat er zorg over de verkeersveiligheid op Bozenhoven en het gebruik van de parkeerplaatsen. Er wordt erg hard gereden op Bozenhoven en de overzichtelijkheid laat te wensen over. Er wordt aandacht gevraag voor realisatie van voldoende parkeerplaatsen. Na de bijeenkomst is nog een schriftelijke toelichting van die in aangehecht in bijlage IV.

ontvangen

Als reactie is aangegeven dat de gemeente voor het bouwplan een parkeernorm hanteert overeenkomstig het beleid zoals dat is vastgelegd in het Mobiliteits- en Verkeersveiligheidsplan 2023-2030. Tevens is aangegeven dat in overleg met de gemeente gekeken zal worden of het mogelijk is de inrit van het nieuw te realiseren plan zodanig vorm te geven dat er beter overzicht is bij het uitrijden om zodoende de verkeersveiligheid te vergroten. De gedachte is om links en rechts van de in-uitrit niet direct parkeerplaatsen te situeren maar bijvoorbeeld een groen vak of een plaatselijk verbreed trottoir. Aandachtspunt hierbij is wel dat een ruimere en meer overzichtelijke in-uitrit ten koste zal gaan van het aantal parkeerplaatsen lans Bozenhoven. Bewoners heeft aangegeven zich zorgen te maken over de privacy op haar perceel. Hoewel er nu ook zicht is vanuit de bestaande woning op en vanuit de (voormalige) kantine in het bestaande bedrijfsgebouw is zij van mening dat dit bij realisatie van het voorgestelde plan verslechterd. Tevens is aangegeven dat er zorg bestaat over de realisatie van bouwplannen in de omgeving in zijn algemeenheid waarbij bestaande bebouwing verdwijnt en er vaak appartementen gebouwen voor terug komen.