Bijlage 1 - Ruimtelijk Kader BON-gronden

BON-gronden Ruimtelijk kader

6 januari 2026

RUIMTELIJK KADER

Abcoude centrum

BON-gronden Abcoude INHOUDSOPGAVE

V Van

e

uijs

th oor

f nho

Pie

tv

an

Wi

jng

ae

rdt

ard

a msw

laa

Blo

n

BON-gronden

eg

Bu

es er d

t

ees

m rge

carpoolplaats

n

stei

le Nel

To

ew mb

1. Inleiding . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5 1.1 Aanleiding . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5 1.2 Doel van dit Ruimtelijk Kader . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5 1.3 Leeswijzer . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5 2. Locatie en omgeving . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7 2.1 Ligging en context . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7 2.2 Bestaande situatie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3 3. Kaders . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 13 3.1 Woonprogramma . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 13 3.2 Stedenbouwkundige opzet . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 14 3.3 Mobiliteit . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 25 3.4 Duurzaamheid . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 26 4. Beeldkwaliteit . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 35 5. Participatie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 37 5.1 Verslag Participatieavond 21 februari 2023 Abcoude . . . . . . . . . . . 37 5.2 Verslag Participatieavond 30 juni 2025 Abcoude . . . . . . . . . . . . . . . 39 6. Randvoorwaarden bij herontwikkeling . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 41 6.1 Rijksbeleid . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 41 6.2 Provinciaal beleid . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 43 6.3 Gemeentelijk beleid . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 44 6.4 Milieu . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 48 7. Planning . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 56 7.1 Planproces en rolverdeling . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 56 Bijlagen: . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 57 1) Reacties naar aanleiding van de participatie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 58 2) Grondgebruik t.b.v. waterbalansg . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 67 3) BON-gronden parkeerbalans . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 68 4) Beeldkwaliteitsplan . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 70 Losse bijlagen behorend bij het Ruimtelijk Kader: 5) Heritage Impact Assessment 6) Beoordeling_veehouderij 7) Beoordeling_milieuhinder tennisbaan. voetbalcourt en brandweerkazerne 8) Verkeerstellingen 9) Akoestisch onderzoek verkeerslawaai 10) Quickscan Stikstof met bijlage AERIUS Projectberekening

1. Inleiding 1.1 Aanleiding De woningbehoefte in Abcoude is groot, met name in het betaalbare segment. Starters willen in het dorp blijven wonen en ouderen willen doorstromen naar appartementen. Maar het woningaanbod sluit onvoldoende aan op de vraag. In Abcoude, op de locatie ten noorden van de Burgemeester des Tombeweg en ten westen van de Piet van Wijngaerdtlaan, beschikt de Bon Groep B.V. over een terrein van 7,6 hectare. Hier ligt de kans om de gewenste woningen toe te voegen. Met een duidelijke visie en ambitie heeft de Bon Groep als initiatiefnemer een voorstel gedaan om dit gebied te transformeren tot een aantrekkelijk woongebied. Deze locatie is daarom al geruime tijd in het gemeentelijk beleid opgenomen in de Dorpsvisie Abcoude en daarna in de Ontwerp Omgevingsvisie De Ronde Venen. De afgelopen jaren is er intensief samengewerkt met de gemeente De Ronde Venen om tot een haalbaar en toekomstbestendig plan te komen. Deze samenwerking heeft op 21 mei 2025 geleid tot een belangrijke mijlpaal: de ondertekening van een intentieovereenkomst tussen de gemeente en de Bon Exploitatiemaatschappij Maarssen B.V. voor de ontwikkeling van 297 woningen waarvan een groot aantal betaalbare woningen. Twee keer is het plan gepresenteerd in een brede participatieavond.

Naast de betrokken omwonenden kwamen hier ook veel geïnteresseerde kopers op af: een bevestiging dat er grote behoefte is in het dorp aan (betaalbare) woonruimte. De ontwikkeling van de BON-gronden kan hier een bijdrage aan leveren.

1.2 Doel van het Ruimtelijk Kader impressie plan BON-gronden

In dit Ruimtelijk Kader worden de kaders vastgesteld waarbinnen de ontwikkeling gaat plaatsvinden. In het Ruimtelijk Kader worden de doelen, ambities en uitgangspunten beschreven waaraan het plan moet voldoen.

1.3 Leeswijzer Dit stuk is opgesteld volgens het standaardformat van de gemeente De Ronde Venen. Na deze inleiding volgt in hoofdstuk 2 een beschrijving van de context van het gebied en de huidige situatie. In hoofdstuk 3 volgen de ruimtelijke en programmatische kaders voor het plan. In hoofdstuk 4 wordt de beeldkwaliteit nader toegelicht. In dit hoofdstuk wordt de proefverkaveling getoond, omdat dit meer gevoel van maat en schaal geeft. Hierin kunnen in de uitwerking nog kleine wijzigingen optreden. De ruimtelijke opzet, de hoogtes en de aantallen staan echter vast en zijn een harde randvoorwaarde. In hoofdstuk 5 wordt de opbrengst van de participatie beschreven en in hoofdstuk 6 de randvoorwaarden zoals die voortkomen uit de verschillende beleidsstukken als onderbouwing van de stedenbouwkundige opzet. In hoofdstuk 7 worden de planning en het vervolgproces beschreven.

huidige situatie BON-gronden

5 | BGSV

2. Locatie en omgeving 2.1 Ligging en context

1850

1960

1980

Abcoude ontwikkelt als lintdorp langs

de BON-gronden hebben nog steeds

Oplevering uitbreiding ten westen van

de Angstel

een landschappelijke ligging

de Angstel

1990

2010

2020

Oplevering uitbreiding

Oplevering Van Voorthuijsenhof

Aanleg carpoolplaats en bushalte

westelijk gedeelte Abcoude

Bouw Land van Winkel

De BON-gronden worden gekenmerkt door het groen, het water en de nabijheid van de historische kern van Abcoude, gelegen binnen UNESCO Werelderfgoed Hollandse Waterlinies en de Stelling van Amsterdam. De BON-gronden zijn gelegen aan de zuidwestzijde van Abcoude. De gronden, momenteel bestaande uit weiland met sloten, maken onderdeel uit van de Waardassackerpolder en hebben een agrarische functie. De locatie wordt omsloten door woonbuurten en de A2. Stedenbouwkundig gezien is het daarom in de huidige situatie logisch als dit gebied integraal onderdeel gaat uitmaken van het dorp en wordt ontwikkeld als nieuwe woonbuurt aan de westelijke entree van Abcoude. Gesitueerd naast het P&R terrein, een OV-halte en op fietsafstand van NS-station Abcoude maken de BON-gronden de logische plek om een diversiteit aan woningen aan Abcoude toe te voegen. Bereikbaarheid De ontwikkellocatie ligt aan de westzijde van Abcoude, direct aan de toegangsweg van Abcoude. De locatie ligt op korte afstand van de afslag Abcoude van de A2, waardoor de autoontsluiting uitstekend is. Ook de ontsluiting per openbaar vervoer is uitstekend. Er is namelijk een bushalte bij de nabijgelegen carpoolplaats met een directe busverbinding naar Amsterdam Bijlmer-Arena en Mijdrecht. Ook ligt Station Abcoude op 10 minuten fietsen van de locatie.

Hierdoor kunnen Amsterdam en Utrecht eenvoudig met openbaar vervoer worden bereikt. Het centrum met winkels en andere voorzieningen is via de Torenlaan en de Blomswaard op iets meer dan 500 meter afstand goed bereikbaar, wandelend en per fiets. Er zijn veel wandel- en fietsroutes die het landschap toegankelijk maken voor recreanten vanaf de locatie. Het betreft de routes langs Het Gein, naar de overzijde van de A2, langs de Winkel, de Angstel en de Vinkeveense Plassen. Dit is een belangrijke toegevoegde waarde voor het wonen in Abcoude en de BON-gronden.

n tio e sta coud Ab

Historie en landschappelijke ligging De locatie maakt deel uit van de Waardassackerpolder. De Waardassackerpolder ligt in de provincie Utrecht, ten zuiden van het riviertje de Holendrecht, nabij Abcoude. Het is een typisch Nederlands veenweidegebied, dat historisch gezien een polder en voormalig waterschap was. Het grenst in het zuiden aan de Winkel, in het oosten aan de Angstel en in het westen aan de Holendrechterpolder. De polder wordt op een provinciale landschapskaart getypeerd als ‘open polder’, maar de locatie is in de loop der tijd omsloten door bebouwing en de snelweg heeft de landschappelijke structuur doorsneden. Het landschap wordt gekarakteriseerd als veenweidegebied. De bodem bestaat voornamelijk uit veen, wat typerend is voor het Groene Hart van Nederland. Dit zorgt voor een open, groen landschap van graslanden en sloten. Op de BON-gronden zie je nog restanten van de oorspronkelijke waterstructuur met een Kreek die aan de westzijde doorliep in de Blomswaard en aan de oostzijde nu doorsneden wordt door de A2. In de noordzuidrichting liep een centrale wetering die alle oostwest lopende sloten met elkaar verbond.

A2

spor

centrum

fort Abcoude

t BONgronden

dorps entree

Positie BON-gronden bij de entree van het dorp

te we

fort Winkel

rin

g

bus

Het zuiden van deze polder ligt in de invloedssfeer van de Stelling van Amsterdam. De Stelling werd eind 19e eeuw aangelegd ter verdediging van de hoofdstad. Sinds 1996 geniet de

Historische waterstructuur met kreek 7 | Ruimtelijk Kader BON-gronden Abcoude

Stelling de status van werelderfgoed, met een nadruk op de strategische landschapsinrichting, het waterstaatkundige systeem en de militaire bouwwerken. Het gebied ligt binnen een historisch inundatieveld dat oorspronkelijk een militair verdedigingsmiddel vormde door onderwaterzetting. Door verstedelijking en infrastructuur is dit veld echter grotendeels al onherkenbaar geworden. Ook de zichtlijnen naar en vanuit de hoofdverdedigingslijn – essentieel voor het begrip van het systeem – zijn in deze omgeving al lang onderbroken. Nabijgelegen forten, zoals Fort bij Abcoude en Fort aan de Winkel, liggen op enige afstand buiten het gebied. In hoofdstuk 6.4.3 wordt de beperkte impact van het plan op de Stelling nader toegelicht.

Overzicht strategisch landschap

militaire werken rondom de BON-gronden

fort Abcoude

fort aan de Winkel

Stelling van Amsterdam

bron: Quick Scan Heritage Impact Assessment Bonlocatie Abcoude van Land iD elementen van het watersysteem rondom de BON-gronden

2.2 Bestaande situatie De ontwikkellocatie ligt aan de westzijde van Abcoude ten westen van de Piet van Wijngaerdtlaan. Hier liggen twee-onder-een-kap-woningen met hun gezicht naar de laan. Aan de noordzijde van de locatie ligt de Van Voorthuijsenhof. In het westelijk deel liggen vrije kavels met een diepe achtertuin aan het water. Aan de westzijde van de locatie ligt de A2. De Burgemeester des Tombeweg met de carpoolplaats ligt ten zuiden van de locatie. De locatie wordt omsloten door woonbuurten en de A2. Ten zuiden van de weg ligt de wijk Land van Winkel. Hiermee is de locatie geheel omringd door woonbuurten. Het gebied is circa 7,6 hectare groot. Het gebied is in de huidige situatie in gebruik als grasland. Enkele restanten van sloten en de wetering verdelen de weilanden in vijf aparte velden. Ook bijna geheel rondom het plangebied ligt een sloot. Het gebied heeft een open karakter, alleen aan de randen net buiten het gebied staan bomen (Piet van Wijngaerdtlaan) en bosschages (rondom de carpoolplaats). Aan de zuidzijde van het gebied ligt de weg hoger omdat de Burgemeester des Tombeweg hier over de A2 gaat. Ook de carpoolplaats en de bushalte liggen hierdoor een paar meter hoger dan de omgeving. Langs de Burgemeester des Tombeweg is recent de nieuwe brandweerkazerne opgeleverd.

Aan de noordzijde van het plangebied ligt bestaande bebouwing met diepe achtertuinen gericht naar het plangebied. Kavel 3744 is eigendom van de BON-groep en de overige gronden binnen de plangrens zijn eigendom van de gemeente Ronde Venen.

tennis

trapveldje

tu

t wate

r

are oe

ver

Piet

achter

an he inen a

openb

van W ijnga erdtl

gelu

aan

idssc

BON-gronden

herm

bosje carpoolplaats

brandweer kazerne

bushalte

Bu

m rge

ees

ter

d

om es T

bew

eg

Land van Winkel plangrens ontwikkeling huidige situatie

10 | Ruimtelijk Kader BON-gronden Abcoude

11 | Ruimtelijk Kader BON-gronden Abcoude

beoogde locatie school en kinderdagverblijf

3. Kaders Abcoude krijgt een nieuwe wijk van bijna 300 woningen. In dit Ruimtelijk Kader refereren we naar deze wijk als ‘BON-gronden’. Deze wijk vormt een belangrijke aanvulling op het huidige woningaanbod in Abcoude, binnen gemeente De Ronde Venen. Het wordt een groene wijk waar betaalbare en levensloopbestendige woningen gebouwd gaan worden, zodat jonge mensen in Abcoude kunnen blijven wonen en ouderen kunnen doorstromen.

Sfeer en identiteit

Openbare ruimte

Verkeer en parkeren

Wonen

een dorpse sfeer

groen, water en spelen

goed bereikbaar

voor iedereen: starters,

en autoluw

senioren en gezinnen

3.1 Programma

Woningbouwprogramma De nieuwbouw die op de BON-gronden wordt gerealiseerd bestaat uit een mix van sociale, middeldure en vrije sector woningen. In BON-gronden worden 63% betaalbare woningen toegevoegd (sociaal + middelduur)*. Dit biedt jonge mensen de mogelijkheid om in hun eigen dorp te blijven wonen. Dit is bevorderlijk voor zowel de lokale economie als het verenigingsleven en draagt bij aan de leefbaarheid en vitaliteit van het dorp op langere termijn. De Bon Groep onderzoekt samen met het CPO-project ‘Dik voor elkaar’ hoe zij ingepast kunnen worden in de locatie. Het CPO-project bouwt levensloopbestendige appartementengebouwen in de vrije sector koop. Het is een vorm van geclusterd wonen.

positie school en kinderdagverblijf

beoogde locatie school en kinderdagverblijf beoogde locatie appartementen Dik voor elkaar

functieverdeling

vrije sector woningen middeldure woningen

Maximaal 297 woningen waarvan: • sociale huur 30% (betaalbaar) • middeldure woningen 33% (betaalbaar) • vrije sector 37% De vrije sector woningen worden als grondgebonden rijwoningen, twee-onder-een-kap- en vrijstaande woningen ontwikkeld en als appartementen ten behoeve van de woongroep ‘Dik voor elkaar’. Als de CPO-groep haar plan onverhoopt staakt, dan worden op deze plek vrijesector koopappartementen gerealiseerd. De sociale en middeldure woningen zijn allemaal appartementen en worden in het zuidwestelijke deel van de BON-gronden gerealiseerd. School en kinderdagverblijf De bestaande CNS aan de Blomswaard wil verhuizen naar een nieuw gebouw op de BONgronden. De gewenste grootte is bekend. In het Ruimtelijk Kader wordt hier rekening mee gehouden. Voor de school gaan we uit van een gebouw voor 240 leerlingen van circa 1.400 m2 groot. Deels in twee lagen. Hierbij hoort een schoolplein van 600m2 en een 100m2 fietsenstalling. Voor het kinderderdagverblijf is een ruimte van 250m2 beschikbaar en 100 m2 speelplein. De footprint van het gebouw is zo’n 1.000m2. * In de Woonvisie wordt uitgegaan van minimaal twee derde betaalbare woningen. Voor bouwplannen die al in gang gezet waren

sociale woningen

op het moment dat de Woonvisie 2025-2030 was vastgesteld, is een uitzondering gemaakt. In het PPWW gaat de provincie daarom uit van 63%.

12 | BGSV

13 | BGSV

3.2 Stedenbouwkundige opzet Het plangebied wordt rondom omgeven door water, bestaande watergangen die worden verbreed en een nieuwe watergang. Daarmee ontstaat een wooneiland. De nieuwe woonwijk wordt ruim opgezet met veel ruimte voor openbaar groen, voet- en fietspaden en plekken om elkaar te ontmoeten in de wijk. Dit is mogelijk doordat de carpoolplaats wordt uitgebreid en er dus minder parkeren in het plan zelf gerealiseerd hoeft te worden. Daardoor is meer ruimte voor groen en water. Daarnaast komen er ook speelplekken voor kinderen. De straatprofielen zijn dorps ontworpen (zie paragraaf 3.2.2), autoluw en parkeerplekken worden grotendeels aan het zicht onttrokken.

De hoofdstructuur wordt gevormd door een oostwest lopende straat ter plaatse van de huidige watergang. De route sluit met een fietsbrug aan op de structuur van de Blomswaard. De noordelijke straat sluit aan op de Nellestein. Hiermee is de structuur van het plan goed verankerd in het bestaande dorp. Aan de noordzijde van het plan liggen de twee-onder-eenkapwoningen met hun achtertuinen aan het water. Aan de overzijde van dat water zijn de achtertuinen van de bestaande woningen gelegen. De appartementen worden in het zuidelijk deel gerealiseerd aan de entree van Abcoude. De ontsluiting van de wijk bestaat uit een lus die vanaf twee plekken wordt verbonden met de omliggende wegen: aan de zuidzijde met de hoofdentree vanaf de Burgemeester des Tombeweg via de carpoolplaats en aan de noordzijde met de Piet van Wijngaerdtlaan. Daarnaast komt er een fietsbrug naar de school in het verlengde van de Blomswaard. Drie voetgangersbruggen verbinden de carpoolplaats en het omliggende recreatieve netwerk met de locatie.

stedenbouwkundige opzet

Piet van W ijnga

Nelle

stein

erdtl aan

2 lagen + kap s

Blom

4 lagen

swaa

rd

Bebouwing in de BON-gronden heeft een gemengd karakter, dat betekent een mix van verschillende woningtypen binnen de bouwvelden. Het ontwerp van de wijk stimuleert spontane ontmoetingen: dicht bij de woning, op blokniveau en op wijkniveau. Door contact ontstaat sociale samenhang: mensen kijken naar elkaar om en ontwikkelen meer begrip voor elkaar. Als je je buurtgenoten kent, voel je je meer thuis in de wijk en ben je eerder geneigd om zorg te dragen voor je omgeving. Voorbeelden van middelen die ontmoeting mogelijk maken zijn bijvoorbeeld: veranda’s, stoepzones, brede galerijen en speelplekken. De appartementenblokken zijn van collectieve tuinen voorzien. De brink tussen de laagbouw en de appartementen vormt de ontmoetingsruimte van de buurt. Op de kop van de brink ligt de school met BSO en het speelterrein, die deze plek als ontmoetingsplek versterkt. In de driedimentionale studie van de nieuwbouw blijkt dat vanaf de rotonde met de ontwikkeling van de BON-gronden de kerktorens van Abcoude nog steeds zichtbaar zijn.

4 lagen 3 lagen accent 5 lagen

Bur

gem

t ees

er d

es

Tom

bew

eg

auto-ontsluiting en parkeerhoven

huidige situatie entree Abcoude met zicht op de kerktorens

entree parkeerhof eigendomsgrens BON-groep speelplek hoogteaccent max 5 lagen mogelijk bouwvlak rooilijn en overkraging balkons 1,5m buiten de rooilijn openbaar groen collectieve binnentuinen fietspad voetpad toekomstige entree Abcoude met zicht op nieuwbouw en kerktorens

14 | Ruimtelijk Kader BON-gronden Abcoude

15 | Ruimtelijk Kader BON-gronden Abcoude

3.2.2 Inrichting openbare ruimte De opzet van het plan houdt rekening met de bestaande kavelstructuur en landschappelijke context. Het gebied wordt omringd door een slotenstructuur, dat een heldere begrenzing vormt tussen binnen en buiten. Een brink vormt een centrale groene plek en dient als ruggengraat van de groenstructuur. Deze ligt op de plek van de oude kreek. De brede sloten benadrukken het natte en groene karakter naar de buitenzijde van het plan. Middels wadistructuren wordt ook de blauwgroene kwaliteit via scheggen het plan ingetrokken. Hiermee wordt een koppeling gemaakt met de historie van het gebied: een inundatieveld van de Stelling van Amsterdam (zie ook paragraaf 6.4.3 Heritage Impact Assessment). De groene scheggen hebben enerzijds een waterbergende functie, anderzijds creëren ze een gelaagde overgang met prettige doorzichten vanuit het hart van het plan naar de randen. De centrale straat heeft brede groene bermen waar ruimte is voor wateropvang en ruimte voor de boomstructuur. In de huidige situatie staan er nergens bomen op de BON-gronden. Maar in de toekomst wordt de hoofdstructuur begeleid met bomenrijen. Deze boomstructuur zorgt voor voldoende schaduw langs de fietsroutes, nestgelegenheden voor vogels, en vormt een lijnelement voor vleermuizen. De bermen verbreden zich tot de groene brink met een speelplek.

De noordelijke straat, waar langs de twee-onder-een-kapwoningen gesitueerd zijn, heeft een smal, dorps profiel waarbij de groene uitstraling met name bepaald wordt door de voortuinen. Aan de westzijde van het plan is plek voor spelaanleidingen in de landschappelijke rand.

3.2.1 Bouwlagen De appartementengebouwen worden uitgevoerd in maximaal vier bouwlagen met een accent van vijf lagen bij de entree van de wijk aan de carpoolplaats. Dit accent noemen we ‘de special’. De Burgemeester des Tombeweg ligt hier een aantal meter hoger en het maaiveld lager, waardoor de bebouwing lager oogt. De hoogte van bebouwing neemt af naar het noorden en oosten, waarbij de aansluiting wordt gezocht bij de bestaande, omliggende bebouwing die veelal een hoogte heeft van twee lagen en een kap. De bovenste laag kan uitgevoerd worden als kap, mits dit een kap is waar in gewoond kan worden. Hieronder worden de maximale goot- en bouwhoogte omschreven. In de maximale bouwhoogte zit iets meer marge, omdat we dorpse appartementen willen maken met hier en daar een kap. Om een mooie kap te kunnen maken is extra bouwhoogte noodzakelijk bovenop de standaard van circa 3 meter bouwhoogte per laag. De gemeente houdt grip op de uitwerking door zowel de maximale bouwhoogtes als het maximale aantal bouwlagen te omschrijven. Hierdoor kan de ‘kapmarge’ niet gebruikt worden voor het realiseren van extra bouwlagen. Op de school is het realiseren van een flauwe kap eventueel mogelijk.

bouwhoogte 16m bouwhoogte 12m

laagbouw 2 lagen + kap

goot 9m

goot 6m

goot max 10 m

bouwhoogte 11m

principe appartementen 3 lagen inclusief kap

school

ingezakte goot

goot max 12 m

bouwhoogte 12m

speelplekken

boomstructuur

principe appartementen 4 lagen inclusief kap bestaand: 2 lagen + kap

Blok A en B: maximaal 4 lagen inclusief kap goothoogte max. 12 m bouwhoogte max. 16 m

*

bestaand: 1 laag + kap

bestaand: 2 lagen + kap

Blok B: accent 5 lagen inclusief kap goothoogte max. 15 m bouwhoogte max. 19m Blok C: 3 lagen inclusief kap goothoogte: max. 10 m bouwhoogte max. 12 m School: 2 lagen goothoogte max. 9 m bouwhoogte max. 12 m max. 1650 m2 bvo

A

Laagbouw: goothoogte max. 6 m bouwhoogte max. 11 m

4

* * 16 | Ruimtelijk Kader BON-gronden Abcoude

B special: accent 5 lagen

referentiebeeld centrale speelplek

C

referentiebeeld spelaanleidingen

E

F

C D A

G B plek van de doorsnedes

plek van de doorsnedes

11m

6m

circa 23m

Indicatieve doorsnede A ter hoogte van appartement en nieuwe parkeerkoffer

circa 16m

Indicatieve doorsnede E ter hoogte van de rijwoningen aan de Van Voorthuijsenhof

11m

6m

circa 31m

Indicatieve doorsnede B ter hoogte van appartement en brandweerkazerne

circa 11-16m

Indicatieve doorsnede F ter hoogte van de vrijstaande woningen aan de Van Voorthuijsenhof

circa 7m

Indicatieve doorsnede C ter hoogte van de twee-onder-een-kap-woningen circa 35m

Indicatieve doorsnede G ter hoogte van de Piet van Wijngaerdtlaan

circa 39m

Indicatieve doorsnede D ter hoogte van de centrale straat 18 | Ruimtelijk Kader BON-gronden Abcoude

De profielen zijn indicatief, omdat het verkavelingsplan nog moet worden uitgewerkt en de hoogteligging van het gebied nog niet bepaald is. De uiteindelijke hoogte van het nieuwe maaiveld moet aan de hand van onderzoeken nog bepaald worden. Belangrijke factoren zijn: de minimale drooglegging, de minimale ontwateringsdiepte, inrichting van de oevers en de wijze van ontwatering van het gebied, dit in combinatie met de grondgesteldheid.

19 | Ruimtelijk Kader BON-gronden Abcoude

3.2.3 Parkeren Het aantal benodigde parkeerplaatsen is berekend aan de hand van de parkeernormen uit het Mobiliteits- en Verkeersveiligheidsplan 2023-2030. De gehanteerde normen per woningtype zijn terug te vinden in bijlage 3. Parkeren gebeurt grotendeels uit het zicht op parkeerhoven en op eigen terrein (bij de twee-onder-een kap- en vrijstaande woningen), maar ook op het bestaande gedeelte en een uitbreiding van de carpoolplaats.

zichtlijnen noord-zuid vanaf Burgemeester des Tombeweg

Het parkeren is als volgt gefaciliteerd, waarbij rekening is gehouden met realistische loopafstanden: • Sociale appartementenblok: Deze woningen liggen op korte afstand van de carpoolplaats. Zowel bezoekers als bewoners parkeren op de (uitbreiding van de) carpoolplaats. • Middeldure appartementenblok: Bewoners parkeren op een afsluitbare, private parkeerhof bij het gebouw. Deze hof is afsluitbaar om uitwijkgedrag van bewoners van omliggende woningen en de gebruikers van de carpoolplaats te voorkomen. Bezoekers parkeren op de (uitbreiding van de) carpoolplaats. • ‘Dik voor elkaar’: Zowel bewoners als bezoekers parkeren in een private parkeergarage onder het gebouw. • Rijwoningen: Bewoners en bezoekers parkeren in de de openbare parkeerhoven, op korte afstand van de woning. • Twee-onder-een kap en vrijstaande woningen: Bewoners van de twee-onder-een-kap en vrijstaande woningen parkeren op eigen erf; bezoekers parkeren in de parkeerhoven.

nhof

uijse

orth n Vo

onderhoud watergangen

va

Piet v an W

stein

Nelle

aan

erdtl

ijnga

rd

swaa

Blom A2

P P

P eg

bew

carpoolplaats

rd

este

eme

g Bur

om es T

autoverkeer

watergang breder dan 6m, onderhoud vanaf het water

auto

P

uitbreiding carpoolplaats

watergang smaller dan 6 meter, onderhoud vanaf de kant

entree parkeren

P

parkeerhof openbaar

mogelijke inlaatplek

P gebouwde private parkeergarage (CPO dik voor elkaar)

keerpunt

P afgesloten private parkeerhof 20 | Ruimtelijk Kader BON-gronden Abcoude

21 | Ruimtelijk Kader BON-gronden Abcoude

Uitbreiding carpoolplaats De huidige carpoolplaats ligt op korte afstand van de BON-gronden. Uit onderzoek blijkt dat deze parkeerplaats in de avond en de nacht overcapaciteit heeft. De carpoolplaats is in de avond/nacht nauwelijks bezet. Het gebruik maken van deze overcapaciteit in combinatie met een uitbreiding van de carpoolplaats zorgt ervoor, dat er minder parkeerplaatsen in de wijk nodig zijn en dat het mogelijk is om meer (sociale) woningen op de BON-gronden te realiseren. Er zijn parkeertellingen uitgevoerd. De bezetting van de huidige carpoolplaats is op de late avond maximaal 27 plekken. Dit betekent dat er nog 103-27=(minimaal) 76 parkeerplaatsen beschikbaar zijn (in theorie) voor de ontwikkeling van BON-gronden. Bij een uitbreiding met 6064 parkeerplaatsen van de carpoolplaats is de volledige parkeerbehoefte – op alle momenten van de dag - te faciliteren (zie berekeningen bijlage 3). De huidige carpoolplaats en de uitbreiding worden integraal onderdeel van het plan. Deze plaats moet op alle momenten van de dag een aantrekkelijke plek zijn om te parkeren en eenvoudig bereikbaar zijn vanuit de wijk. Een goede sociale veiligheid van de carpoolplaats is dus essentieel, met bijbehorende maatregelen/herinrichting. Met meer mensen die hier parkeren en het uitzicht van de bewoners van de omliggende appartementen, neemt de sociale veiligheid op de carpoolplaats toe.

Goede verlichting is ook essentieel. Voor de sociale appartementen zijn twee wandelroutes via bruggen vanaf de carpool naar het gebouw aanwezig, zodat de parkeerplaatsen uitstekend bereikbaar zijn. Parkeren school Het parkeren ten behoeve van leraren en ander personeel wordt gecombineerd met het parkeren van bewoners in het nabij gelegen openbare parkeerhof. De kiss and ride wordt in paragraaf 3.3 toegelicht. Fietsparkeren We maken kwalitatief goede en voldoende fietsenstallingen. Bij de appartementencomplexen maken we collectieve fietsenbergingen op de begane grond. Dit is beter voor de sociale veiligheid en bruikbaarheid. Voor bezoekers zijn er kwalitatief goede fietsenstallingen op korte afstand van de ingang van de appartementencomplexen. Beide zijn essentieel voor het stimuleren van het fietsgebruik. We zullen in de uitwerking voldoen aan de normen zoals genoemd in bijlage 5 van het Mobiliteits en Verkeersveiligheidsplan 2023-2030.

referentiebeelden parkeerhoven

parkeeroplossing afgesloten private parkeerhof met collectieve tuin

22 | Ruimtelijk Kader BON-gronden Abcoude

23 | Ruimtelijk Kader BON-gronden Abcoude

3.3 Mobiliteit Actieve, duurzame mobiliteit wordt gestimuleerd in BON-gronden. Door te voorzien in aantrekkelijke en veilige routes voor voetgangers en fietsers, wordt de gezonde keuze gestimuleerd en ontstaat er meer ruimte voor ontmoeting. Er zijn goede, korte fietsroutes naar het centrum aanwezig en routes die de wijk verbinden met recreatieve paden in de omgeving.

nhof

uijse

orth n Vo

va

a Piet v n Wij rdtla

ngae

stein

Nelle

an

rd

swaa

Blom

A2

bushalte

Er is een bushalte bij de nabijgelegen carpoolplaats met een directe busverbinding naar Amsterdam Bijlmer-Arena en Mijdrecht. Ook ligt Station Abcoude op 10 minuten fietsen van de locatie. Hierdoor kunnen Amsterdam en Utrecht eenvoudig met openbaar vervoer worden bereikt. Er zijn zo kort mogelijke en aantrekkelijke wandel- en fietsverbindingen tussen de wijk en de carpoolplaats/ov-halte om het gebruik van het openbaar vervoer te stimuleren. Ook ligt Station Abcoude op 10 minuten fietsen van de locatie. Hierdoor kunnen Amsterdam en Utrecht eenvoudig met openbaar vervoer worden bereikt.

eg

bew

carpoolplek

rd

este

e rgem

Bu

om es T

De hoofdontsluiting van de wijk voor autoverkeer gaat via de rotonde van de Burgemeester des Tombeweg/afslag A2/carpoolplaats. Hierdoor zorgen we ervoor dat het verkeer van en naar de wijk de bestaande wegen zo min mogelijk belast. En door bezoekersparkeerplaatsen te combineren met de carpoolplaats wordt het aantal verkeersbewegingen in de wijk zelf beperkt. Er is een tweede ontsluiting noodzakelijk. Deze komt uit op de Piet van Wijngaerdtlaan in het verlengde van Nellestein. Deze is ook noodzakelijk voor de hulpdiensten. Binnen de wijk is de maximumsnelheid 30 km/uur.

voetganger en fietser

Fietsers en voetgangers hebben verschillende entrees. Dit zijn naast de ontsluitingen voor de auto, ook paden de wijk in. De voetgangersroutes verbinden de recreatieve paden in de omgeving met de wijk.

fietsroute wandelroute auto

Er wordt nog nader onderzocht of deelmobiliteit toevoegen mogelijk is. In ieder geval is deelmobiliteit binnen een straal van 500 meter al beschikbaar in een naastgelegen wijk.

entree parkeren

va

Verkeer van en naar de school

nhof

uijse

orth n Vo

Piet v n dtlaa

r ngae

ij an W

stein

Nelle

rd

swaa

Blom A2

eg

bew

carpoolplek

Bu

rd

este

e rgem

om es T

Verkeersveilige schoolomgeving en -routes De verplaatsing van de CNS naar de Bon-gronden heeft tot gevolg dat de verkeersstromen van en naar de school wijzigen. Kinderen die wandelend en fietsend naar school gaan, zijn een kwetsbare groep, zeker in combinatie met ouders die hun kinderen met de auto naar school brengen. Tijdens haal- en brengtijden kunnen hectische situaties ontstaan. Het uitgangspunt is om een veilige schoolomgeving en veilige routes van en naar de school te creëren. Het is noodzakelijk om diverse maatregelen te nemen. Er komt een fiets- en voetpad, dat aansluit op de Piet van Wijngaerdtlaan en het bestaande gedeelte van Abcoude. Kiss and ride Het uitgangspunt is om de verkeers- en parkeerdruk te verspreiden. Er komen daarom kiss and ride-voorzieningen niet alleen aan de Piet van Wijngaerdtlaan, maar ook in de wijk. De ligging van de school aan de oostkant van de wijk zorgt ervoor dat de Piet van Wijngaerdtlaan een logische plek is voor ouders om kinderen te brengen en te halen, ook op weg naar het werk. Dit is ook niet te voorkomen. Het is noodzakelijk om de inrichting van de Piet van Wijngaerdtlaan aan te passen om een verkeersveilige situatie te creëren.

autoverkeer 24 | Ruimtelijk Kader BON-gronden Abcoude

25 | Ruimtelijk Kader BON-gronden Abcoude

De uitgangspunten voor deze nieuwe inrichting zijn als volgt: • Er komen extra parkeerplaatsen langs de straat. Er zijn al parkeerplaatsen beschikbaar, maar er zijn er extra nodig om halen en brengen op de weg te voorkomen. De parkeerplaatsen worden niet haaks, maar langs. Haakse vakken zijn ongewenst, aangezien het zicht op fietsers minder is. De huidige bushalte aan de Piet van Wijngaerdtlaan wordt hierbij betrokken. • Er komt een voetpad aan de westkant van deze parkeerplaatsen, zodat de kinderen veilig en zonder over te hoeven steken naar school kunnen lopen. • Er komt ter hoogte van de voetgangersroute richting de Piet van Wijngaerdtlaan een voetgangersoversteekplaats (“zebrapad”) naar de Blomswaard, zodat kinderen een veilige oversteek hebben. • Gebruikers van de Piet van Wijngaerdtlaan worden gewezen op de aanwezigheid van schoolverkeer door de plaatsing van borden en het aanbrengen van markering met “schoolzone”. • De fietssuggestiestroken en de kruispuntplateaus op de Piet van Wijngaerdtlaan worden voorzien van rode coating. • Er dient nog onderzoek plaats te vinden om te kijken of het mogelijk is om de Piet van Wijngaerdtlaan te versmallen tot 5 meter breedte. Dit heeft namelijk een snelheidsremmend effect en maakt de inpasbaarheid van de parkeerplaatsen in combinatie met het behoud van het groen beter mogelijk.

In de wijk zelf komen er enkele kiss-and-ride-plekken, gericht op het halen en brengen van kinderen. Leraren kunnen gebruik maken van de parkeerplaatsen in het hof naast de school. Er zijn overdag voldoende parkeerplaatsen beschikbaar. Na vaststelling van het Ruimtelijk Kader vindt er een nadere uitwerking van de inrichting van de Piet van Wijngaerdtlaan plaats.

3.4 Duurzaamheid In het Convenant Toekomstbestendig Bouwen (Convenant Toekomstbestendig Bouwen) wordt een aantal duurzaamheidseisen gesteld per thema waaraan het plan moet voldoen. Minimale eis daarbij is ‘brons’. De thema’s zijn: 1. Energie 2. Circulariteit 3. Duurzame mobiliteit 4. Klimaat 5. Natuurinclusiviteit en biodiversiteit 6. Gezonde leefomgeving 3.4.1 Energie De ontwikkeling zal voldoen aan de in het convenant beschreven criteria ‘brons’. Het energieconcept zal in de volgende fase worden uitgewerkt. We gaan hier uit van netbewust bouwen. Dit betekent naast het treffen van technische maatregelen ook dat er gesprekken gevoerd worden met Stedin om dit aspect goed mee te nemen in de ontwikkeling. Er wordt rekening gehouden met het koel houden/koelen van de woningen bij het ontwerp. Dat kan met zonwering, raamluiken, overstekken en technisch met warmtepompen die tevens kunnen koelen of met warmte-koude opslag sytemen (wko). Wko is met name geschikt voor de appartementengebouwen. In de uitwerking worden de ontwerppincipes netbewuste nieuwbouw meegenomen: bouwendnederland.nl/netbewuste nieuwbouw

parkeren personeel school kiss & ride school

parke

ren o

kiss & ride

verig

situatie rondom de school

autoroute voetgangersroute parkeerzone kiss & ride inrit parkeerplaats 26 | Ruimtelijk Kader BON-gronden Abcoude

27 | Ruimtelijk Kader BON-gronden Abcoude

3.4.2 Circulariteit De ontwikkeling zal voldoen aan de criteria voor ‘brons’ uit het convenant. Met de woningen behalen we een Milieu Prestatie Gebouwen (MPG) score van 0,45 voor grondgebonden woningen en 0,5 voor gestapelde bebouwing. De MPG-score geeft aan wat de milieubelasting is van de gebruikte materialen in een gebouw. De maatregelen voor circulariteit zullen in de volgende fase bij het ontwerp van de woningen worden uitgewerkt. 3.4.3 Duurzame mobiliteit Het gebruik van openbaar vervoer wordt gestimuleerd door aantrekkelijke verbindingen voor fietsers en voetgangers naar de bushalte bij de carpoolplaats. Het treinstation van Abcoude ligt op fietsafstand. Fietsgebruik wordt gestimuleerd door goede routes in de wijk en goede verbindingen met het omliggende fietsnetwerk. Ook zijn de fietsenbergingen van de appartementen makkelijk en sociaal veilig te bereiken. De fietsenstallingen voor bezoekers liggen op korte afstand van de ingang en zijn kwalitatief goed. In het plan moet rekening gehouden worden met de plaatsing van voldoende laadpalen (zie verder hoofdstuk 3.3). 3.4.4 Klimaat BON-gronden worden ontworpen met het oog op het klimaat van de toekomst, met aandacht voor zowel hevige neerslag als perioden van droogte. Wanneer het regent op straten, daken, groenvoorzieningen en tuinen, wordt het water grotendeels verwerkt op de plek waar het valt.

Neerslag krijgt de kans om in de bodem te infiltreren of af te stromen naar de omliggende sloten. In droge perioden draagt deze aanvulling van (grond)water bij aan de gezondheid van bomen en het openbaar en particulier groen.

Extreme neerslag en droogte Regenbuien worden verwerkt zonder schade of overlast in het gebied. Bij zwaardere neerslag of langdurige regenval wordt het overtollige water afgevoerd naar het oppervlaktewater. Om problemen met hoge grondwaterstanden te voorkomen of te beperken, kan in het gebied gebruikgemaakt worden van drainerende voorzieningen. Door het toepassen van wadi’s of een infiltratieriool wordt het water vertraagd afgevoerd binnen het gebied, wat de kans op droogte verkleint. De te bouwen woningen en gebouwen moeten eveneens voldoen aan het klimaatbeleid. Berekening • In het plan wordt minmaal 10% van de uitbreiding van het verhard oppervlak gecompenseerd in water. De gedempte sloten worden 100% gecompenseerd. • Daarnaast is er de mogelijkheid wadi’s aan te leggen, zodat water vertraagd afgevoerd kan worden. • Hemelwater wordt daarnaast afgevoerd naar de omliggende sloot. De berekening in bijlage 3 toont aan dat circa 18% wordt gecompenseerd van de extra toe te voegen verharding in water. Hitte Perioden van warm weer komen steeds vaker voor. Bomen en groen bieden schaduw en verkoeling. Het percentage verharding is geminimaliseerd waardoor veel ruimte is voor groen. Om de speelplekken heen is ruimte voor bomen. Centraal in de buurt wordt een groene, koele plek met bomen gerealiseerd: de brink.

Langs de centrale fiets- en wandelpaden worden bomen aangeplant om een schaduwrijke route te creëren. Hiermee voldoen we aan de 40% schaduw voor verblijfsplekken, 30% schaduw waar langzaam verkeer zich verplaatst en een koele openbare ruimte binnen een straal van 300 meter van de woning.

Mogelijkheid om water (zichtbaar) af te voeren naar omliggend water middels wadi’s

28 | Ruimtelijk Kader BON-gronden Abcoude

29 | Ruimtelijk Kader BON-gronden Abcoude

3.4.5 Natuurinclusiviteit en biodiversiteit Er zijn verschillende habitats aanwezig om de biodiversiteit te versterken. We gaan uit van inheemse beplanting. In het volgende beleidsstuk is meer informatie te vinden: Advisering Biodiversiteit Gemeente De Ronde Venen 2025

centrale speelplek

waterspeelplek

groen en spelen

water natte oever plantsoen en laan

Water en natuurlijke oevers Het water is goed verbonden en stroomt rond, wat bijdraagt aan de waterkwaliteit. Er is aan de zuid-, noord- en westrand ruimte voor brede flauwe oevers aan tenminste een van beide kanten, zodat er een geleidelijke overgang ontstaat tussen water en land. Deze draagt bij aan de ecologische ontwikkeling met gebiedseigen beplanting, zoals essen, wilgen, etc. Met name de nattere zone aan de zuidzijde biedt veel mogelijkheden voor bijzondere biodiversiteit. Bij het ontwerp voor bruggen wordt rekening gehouden met doorlopende oevers. Plantsoen en laan Bomen worden toegevoegd om de oostwest oriëntatie van het centrale middengebied en de randen te versterken. Ook worden veel verschillende soorten bomen en gemengde hagen toegevoegd om de biodiversiteit te bevorderen en hittestress tegen te gaan door schaduw te creëren op warme dagen. We zorgen ook voor een doorlopende laanstructuur, waardoor voldoende schaduw langs de fietsroute ontstaat. De duurzaamheid van de bomen is belangrijk. Ze moeten oud kunnen worden door ondergrond en bovengrond goed op elkaar af te stemmen. Bomen staan zoveel mogelijk in volle grond, zodat we werken aan een duurzame boomstructuur waar bomen tot volle wasdom kunnen komen. Waar geen speelplek is, kan gras- en kruidenvegetatie bijdragen aan de biodiversiteit.

Ook de beplanting in de wadi’s kan bijdragen aan meer diversiteit in het gebied. Zuidrand Ten zuiden van de woningen ligt de carpoolplaats en het bestaande bosje. Hier vinden ingrepen plaats zoals de uitbreiding van 60-64 parkeerplekken en het toevoegen van enkele wandelpaden. Een deel van het gebied wordt dus opnieuw ingericht. Hierbij wordt wel rekening gehouden met de natuurlijke uitstraling en de ecologische waarde. Dit moet in evenwicht gebracht worden met de aspecten van sociale veiligheid, zoals zichtbaarheid, verlichting en overzicht. Met de nieuwe wandelpaden neemt de recreatieve waarde van het gebied rondom de carpoolplaats toe. Gebouwen en kavels Gebouwen dragen ook bij aan de ecologische waarde, door het toepassen van nestkasten, klimplanten tegen de gevel en waar mogelijk groene daken. Daarnaast dragen de tuinen bij aan de biodiversiteit en worden de bewoners gestimuleerd de tuinen groen in te richten, door goede voorlichting aan de kopers. De tuinen van de grondgebonden woningen worden deels voorzien van tuinaarde. Ter bevordering van het gras- en kruidenmilieu in het dorpsgebied worden natuurinclusieve maatregelen toegepast zoals groene, kruidenrijke daken op de bergingen van de eengezinswoningen. Ook worden nestvoorzieningen toegepast.

30 | Ruimtelijk Kader BON-gronden Abcoude

31 | Ruimtelijk Kader BON-gronden Abcoude

S b

pla uurt

3.4.6 Gezonde leefomgeving De stedenbouwkundige opzet van de BON-gronden daagt uit tot bewegen en draagt zo bij aan de fysieke gezondheid, door aan te sluiten op fiets- en wandelroutes en het creëren van speelplekken. Daarnaast is het thema ‘ontmoeten’ belangrijk om bij te dragen aan de geestelijke gezondheid. De ontwikkeling zal daarnaast voldoen aan de criteria voor ‘brons’, zoals in het convenant beschreven. Het concept voor de gezonde leefomgeving en de uitwerking die dat vergt binnen de woning zal in de volgende fase worden uitgewerkt. In de milieuparagraaf wordt verder ingegaan op de milieuhinder aspecten (zie hoofdstuk 6.4).

S en ntso

S

schoolplein binnen tuin

binnen tuin

drempelzone

ontmoetingsplekken (een s staat voor een spelaanleiding of speelplek)

binnen tuin

Ruimte voor ontmoeten We maken een wijk met een sterke eigen identiteit, waarin meerdere generaties en doelgroepen nu en in de toekomst samen kunnen wonen op een prettige manier. Dit vraagt om een evenwichtige menging en een goede openbare ruimte waar je elkaar ongedwongen tegen het lijf kunt lopen. Je directe leefomgeving is de basis voor je fysieke en mentale gezondheid. Een gezonde omgeving stimuleert gezond gedrag in ons dagelijkse leven: bewegen, spelen, sociaal contact, het voorkomen van (milieu)hinder en het zorgen voor sociale veiligheid. Mens en natuur staan centraal. De buurt herbergt hechte en duurzame gemeenschappen waarin iedereen mee mag doen. Dit doen we door een gelaagdheid aan te brengen in ontmoetingsplekken: van de drempelzone voor je woning via de gemeenschappelijke binnentuin tot de centrale groene ontmoetingsplek en door voorzieningen zoals de school aan het centrale plantsoen te plaatsen. Drempelzone en de voortuin Ook de directe overgang tussen je huis en buiten is van belang: de drempelzone in je voortuin. De voortuin bij je voordeur is de plek waar je met een kopje koffie de eerste zonnestralen vangt, en meteen even gedag zegt tegen de buurman die onderweg is naar zijn werk. Bij appartementen is het de extra brede galerij (de verhoogde straat).

Die zorgt niet alleen voor meer privacy in de huizen, maar is ook de plek waar mensen bloempotten en bankjes neerzetten.

binnentuin

Collectieve tuin Door kleinere eenheden te maken waarin de buren elkaar echt kennen, wordt de sociale structuur versterkt. Als we naar gebouwen kijken, moeten we deze ook beschouwen als een buurtje in zichzelf. In een gebouw vind je op een prettige manier elke dag je weg weer terug naar huis. Idealiter doe je dat via verschillende routes en ‘olifantenpaadjes’, zodat je die ene buur ook af en toe kunt ontwijken. Gebouwen moeten je de ruimte geven om te treuzelen bij bijvoorbeeld het halen van de post of het wegbrengen van het huisvuil, zodat je je vrij voelt om een kletspraatje te maken. De gemeenschappelijke binnentuinen, waar je op een informele manier met je buren samen kunt komen, kunnen enorm helpen bij het uitbouwen van een buurt tot sociale gemeenschap.

buurtplantsoen

Buurtplantsoen In het centrale buurtplantsoen ontmoet de wijk elkaar. Hier is de grotere speelplek, omringd door bomen die koelte geven op warme dagen.

32 | Ruimtelijk Kader BON-gronden Abcoude

33 | Ruimtelijk Kader BON-gronden Abcoude

4. Beeldkwaliteit In bijlage 4 is het gehele Beeldkwaliteitsplan te lezen. Hieronder volgt een samenvatting. Dorpse toevalligheid De nieuwe buurt sluit aan op het dorpskarakter van Abcoude én is eigentijds vormgegeven. Het gemengde programma van appartementen en grondgebonden woningen krijgt samenhang door herkenbare dorpse kenmerken: variatie in hoogtes, rooilijnen en nokrichtingen, gecombineerd met een warm palet van baksteenkleuren en keramische dakpannen. Deze ‘dorpse toevalligheid’ zorgt voor een levendig straatbeeld. Zo ontstaat een wijk die het DNA van Abcoude respecteert en tegelijkertijd een eigentijdse, uitnodigende leefomgeving biedt. Dieptewerking in gevels, groene gevelbegroeiing en zorgvuldig ontworpen details met baksteen reliëf versterken de dorpse uitstraling. De maat en schaal sluiten aan op de bestaande kenmerken van het dorp. De buurt bouwt op van twee lagen met kap tot een markante, dorpsentree aan de Burgemeester des Tombeweg, waardoor een natuurlijke overgang ontstaat naar de omgeving. De appartementenblokken langs de Burgemeester des Tombeweg worden opgeknipt in kleinere volumes, met kappen die accenten vormen met haakse nokken. De school vormt een ‘special’. voorbeeld van afwisseling in kleuren uit het kleurenpalet

Kleurenpalet

Groen en samenhang De nieuwe wijk combineert zorgvuldige architectuur met een groene, leefbare omgeving. De wijk sluit aan op het historische landschap van de Stelling van Amsterdam met een natte overgangszone die biodiversiteit stimuleert en een verwijzing is naar het vroegere gebruik als inundatieveld. Binnen de bouwblokken liggen drie gemeenschappelijke tuinen met ruimte voor ontmoeting en klimaatadaptieve maatregelen. Parkeren gebeurt in parkeerhoven met bomen, zodat ook deze plekken een aantrekkelijke uitstraling krijgen. De openbare ruimte bestaat uit lanen, plantsoenen, oevers, binnentuinen en het schoolplein. Centraal ligt op de brink een grote speelplek met een natuurlijke uitstraling, aangevuld met kleinere speelplekken aan de westzijde van het plan. Alle plekken zijn verbonden door wandelpaden en bruggen, waardoor ontmoeting en beweging vanzelfsprekend worden. Resultaat Een wijk die groen en bebouwing verbindt: dorps in schaal, eigentijds in uitvoering, en rijk aan plekken voor ontmoeting en spel. Hier ontstaat een leefomgeving die het DNA van Abcoude respecteert.

referentiebeelden; afwisseling in nokrichting en rooilijn 34 | Ruimtelijk Kader BON-gronden Abcoude

35 | Ruimtelijk Kader BON-gronden Abcoude

5. Participatie Er hebben twee drukbezochte participatieavonden plaatsgevonden waarbij tijdens iedere avond naar inschatting ongeveer 250 belangstellenden zijn geweest. Op beide avonden konden mensen een reactieformulier invullen (zie bijlage 1). In groen hebben we aangegeven wat er met de opmerkingen is gedaan in het Ruimtelijk Kader.

5.1 Verslag Participatieavond 21 februari 2023 Abcoude De participatieavond vond plaats in ‘Onder De Hanenbalken’ in Abcoude. Op deze goed bezochte avond werden mensen geïnformeerd over het plan aan de hand van zes grote panelen. Er werden panelen gepresenteerd die waren onderverdeeld in de thema’s: Sfeer/identiteit, openbare ruimte, verkeer/parkeren, wonen/voorzieningen en planning/ aanpassingen. Bij elk paneel stond een gemeentelijk expert, stedenbouwkundige van BGSV of de projectontwikkelaar om de bezoekers te woord te staan. • •

•

• •

Foto’s bewonersavond 2025

Veel belangstellenden waren op zoek naar een woning. De bewoners van de woningen aan de Van Voorthuijsenhof waren bezorgd over hun uitzicht. Enkele bewoners hebben we na enige uitleg gerust kunnen stellen. Het bestaande water wordt verbreed en er komen twee-onder-een-kapwoningen met diepe tuinen en daardoor voldoende afstand tot de bestaande achtertuinen. Andere bewoners bleven bezorgd. In paragraaf 3.2.2 zijn de profielen opgenomen waarin de afstand tot de nieuwe bebouwing te zien is en de hoogtes. Enkele bewoners aan de Piet van Wijngaerdtlaan maakten zich zorgen over het schijnsel van koplampen in hun woonkamers door de nieuwe aansluiting voor autoverkeer op die plek. De entree van de wijk is gelegd in het verlengde van Nellestein, waardoor dit niet meer het geval is. Veel bewoners maken zich zorgen of de Piet van Wijngaerdtlaan de toename van het verkeer aankan. Er dienden zich een aantal mensen aan van de woongroep ‘Dik voor elkaar’ die opzoek waren naar een locatie om hun project te realiseren. De woongroep heeft een beoogde plek in het nieuwe plan gekregen.

Foto’s bewonersavond 2023 36 | Ruimtelijk Kader BON-gronden Abcoude

37 | Ruimtelijk Kader BON-gronden Abcoude

5.2 Verslag Participatieavond 30 juni 2025 Abcoude

BON-gronden | Abcoude

De drukbezochte participatieavond vond plaats in de Dorpskerk van Abcoude. Er werden panelen gepresenteerd die waren onderverdeeld in de thema’s: Sfeer/identiteit, openbare ruimte, verkeer/parkeren, wonen/voorzieningen en planning/aanpassingen. Bij elk paneel stond een gemeentelijk expert, stedenbouwkundige van BGSV of de projectontwikkelaar om de bezoekers te woord te staan. Op het laatste paneel was een vergelijking te zien tussen het plan van 2023 en 2025. Hierop was te zien dat een vestiging van school/kinderdagverblijf en de inpassing van de woongroep ‘Dik voor elkaar’ op de locatie worden onderzocht. De aansluiting op de Piet van Wijngaerdtlaan is iets verplaatst zodat de weg in het verlengde van de Nellestein komt te liggen (geen koplampen meer in de tegenoverliggende woning). In groen wat er met de opmerkingen is gedaan in het Ruimtelijk Kader.

Planning en aanpassingen plankaart 2023

plankaart 2025

schaal 1:1000

circa 270 woningen

297 woningen (akkoord provincie)

30% sociaal 30% middelduur 40% vrije sector

30% sociaal 33% middelduur 37% vrije sector • Onderzoek naar inpassing school en kinderdagverblijf • Onderzoek naar een plek voor wooncollectief (CPO)

^ Informatie paneel 30 juni

v wijzigingen mede nav participatieavonden

In verlengde van Nellestijn, bewoners hebben geen last van koplampen

De reacties waren over het algemeen positief. Hieronder de meest gehoorde reacties: • Veel aanwezigen benadrukten de urgentie van de opgave om meer woningen te bouwen op deze locatie, met name voor de eigen inwoners. Tussen de aanwezigen waren er ook meerdere belangstellenden die geïnteresseerd waren in het blijven wonen in Abcoude, waaronder jongeren op zoek naar een starterswoning, maar ook empty-nesters op zoek naar een kleinere woning binnen Abcoude. Starterswoningen en levensloopbestendige woningen voor ouderen zijn opgenomen in het programma. • Ondanks de overwegend positieve reacties, was er een aantal punten die onder de aandacht werd gebracht, waaronder de verkeerssituatie rond de school en de Piet van Wijngaerdtlaan. Meerdere omwonenden uitten hun zorg dat de komst van de school in dit gebied een onveilige situatie op de Piet van Wijngaerdtlaan zou creëren door ouders die hun kinderen komen halen en brengen. De verkeerssituatie wordt toegelicht in het Ruimtelijk Kader (zie paragraaf 3.3) en zal nader uitgewerkt worden. • Ook waren er sceptische reacties op het autoluwe concept van de wijk, waarbij er twijfels werden geuit over de loopafstanden vanaf de carpoolplaats. Er zijn extra bruggen toegevoegd waardoor de loopafstanden naar de noord westelijke hoek van appartementengebouw A (het verst van de brug af) bijvoorbeeld zijn verkort van circa 200m naar circa 70m.

• Een aantal mensen maakt zich zorgen over de gemiddelde hoogte van vier lagen, hoewel sommige mensen zich een accent van vijf lagen bij de entree wel konden voorstellen. In het beeldkwaliteits hoofdstuk 4 wordt extra aandacht besteed aan de dorpse uitstraling van de appartementengebouwen. • Veel mensen vonden het een mooi plan met voldoende ruimte voor groen en water.

school

lange blokken zijn opgeknipt in 4 delen voor dorpse uitstraling

CPO initiatief

meer wandelroutes en bruggen richting P&R voor een betere bereikbaarheid van de parkeerplaats

38 | Ruimtelijk Kader BON-gronden Abcoude

39 | Ruimtelijk Kader BON-gronden Abcoude

6. Randvoorwaarden bij herontwikkeling 6.1 Rijksbeleid 6.1.1 Nationale Omgevingsvisie Op 11 september 2020 is de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) in werking getreden. Deze visie bevat de hoofdzaken van het strategisch rijksbeleid voor de fysieke leefomgeving. Dit is een combinatie van beleid uit de bestaande beleidsdocumenten, met en zonder wettelijke grondslag, en nieuw strategisch beleid. De grote en complexe opgaven, zoals klimaatverandering, energietransitie, circulaire economie, bereikbaarheid en woningbouw zullen Nederland gaan veranderen. De NOVI bevat een toekomstperspectief met de ambities van het Rijk. In de NOVI zijn 21 nationale belangen met bijbehorende opgaven geformuleerd. Deze nationale belangen komen samen in vier prioriteiten: • ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie; • duurzaam economisch groeipotentieel; • sterke en gezonde steden en regio’s; • toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied. Voor de vier NOVI-prioriteiten geldt steeds dat zowel voor de lange als de korte termijn maatregelen nodig zijn. Deze maatregelen dienen in de praktijk voortdurend op elkaar in te spelen. Bij de afweging van de belangen staat een evenwichtig gebruik van de fysieke leefomgeving centraal voor zowel de boven- als de ondergrond.

Planspecifiek Het plan voor de BON-gronden past binnen de derde prioriteit, waarmee het initiatief passend is binnen de intenties van dit rijksbeleid. Gezien de aard en omvang van het initiatief is de NOVI verder niet specifiek van toepassing op het plangebied. 6.1.2 Ladder voor duurzame verstedelijking De ladder voor duurzame verstedelijking is een instructieregel voor zorgvuldig ruimtegebruik en het tegengaan van leegstand. De instructieregel in artikel 5.129g Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl) regelt dat bij een wijziging van het omgevingsplan voor een nieuwe stedelijke ontwikkeling toepassing van de ladder is vereist. Artikel 8.0b Bkl regelt dat deze instructieregel ook geldt voor een omgevingsvergunning buitenplanse omgevingsplanactiviteit. In artikel 5.129g wordt bepaald dat bij een plan dat voorziet in een nieuwe stedelijke ontwikkeling, met het oog op het belang van zorgvuldig ruimtegebruik en het tegengaan van leegstand, rekening gehouden moet worden met: .1 de behoefte aan die stedelijke ontwikkeling; en .2 als die stedelijke ontwikkeling is voorzien buiten het stedelijk gebied of buiten het stedelijk groen aan de rand van de bebouwing van stedelijk gebied: de mogelijkheden om binnen dat stedelijk gebied of binnen dat stedelijk groen aan de rand van de bebouwing van stedelijk gebied in die behoefte te voorzien.

Planspecifiek Artikel 5.129g Bkl geeft geen ondergrens aan voor wat gezien wordt als een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Wel zijn in uitspraken van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State hiervoor lijnen uitgezet. Bij woningbouw is vanaf 12 woningen sprake van een stedelijke ontwikkeling die ladderplichtig is. Met de beoogde ontwikkeling worden er 297 woningen gerealiseerd. Derhalve is een toets aan de ladder nodig. De toetsing aan de ladder wordt

Groen Groeit Mee

n tio sta oude c Ab

in de ruimtelijke onderbouwing opgenomen. Er wordt verwacht dat dit onderdeel geen probleem vormt omdat voldoende beargumenteerd kan worden dat er behoefte is aan de nieuwe woningen op deze locatie. Binnen het stedelijk gebied van Abcoude zijn weinig inbreidingsmogelijkheden. De provincie heeft het plan al opgenomen in het ‘Provinciaal Programma Wonen en Werken’ 2025, waarmee de behoefte regionaal al afgestemd is.

6.2 Provinciaal beleid 6.2.1 Omgevingsvisie en Omgevingsverordening Utrecht De provincie werkt met een integrale Omgevingsvisie, waarin onder meer staat: • Nieuwe woningbouw moet bijdragen aan leefbaarheid, bereikbaarheid en klimaatdoelen. • Er moet ruimte zijn voor waterberging, groen en biodiversiteit. • Regionale afstemming is verplicht: de gemeente De Ronde Venen moet afstemmen met omliggende gemeenten en de provincie.

A2

6 sport

centrum 5

2 spelen

1

3

spelen

4

Fort fortbij Abcoude Abcoude

6.2.2 Provinciaal Programma Wonen en Werken 2025 (PPWW25) In het ‘Provinciaal Programma Wonen en Werken’ (hierna: PPWW) uit 2025 is voor de wonigbouwlocatie BON-gronden genoemd als ‘Abcoude Zuidwest’een afwijkend betaalbaarheidaspercentage opgenomen, namelijk 63%. Dit programma bevat de uitgangspunten voor woningbouw en werklocaties in de provincie. Het aantal inwoners van de provincie Utrecht groeit. Er is meer ruimte nodig voor woningen en bedrijven. Daarom maakt de provincie samen met de gemeenten en regio’s plannen voor voldoende woningen en bedrijventerreinen. Deze plannen worden vastgelegd in het PPWW. Het PPWW heeft twee hoofddoelen: • Het geeft aan hoe de provincie zorgt voor voldoende (ruimte voor) woningen en bedrijventerreinen. Daarbij gaat het zowel om binnenstedelijke locaties als om buitenstedelijke locaties. • Het programma stelt kwalitatieve ambities en kaders aan de te realiseren woon- en werklocaties. Voor locaties zoals de BON-gronden gelden de volgende relevante beleidslijnen: Binnenstedelijk bouwen heeft prioriteit, maar ook uitbreidingslocaties worden toegestaan als ze goed zijn onderbouwd en passen binnen de regionale woningbehoefte. Versnelling van woningbouw is een speerpunt, met aandacht voor: • Betaalbare woningen • Duurzaamheid • Klimaatadaptieve inrichting

fort Fort aan de Winkel Winkel

De BON-gronden, met de daarop beoogde 297 woningen, staan vermeld als woningbouwlocatie in het PPWW 2025. Wandelverbindingen naar buitengebied

1. 2. 3. 4.

Groen rondom carpoolplek Noordelijk (struin)pad langs de A2 Route naar land van Winkel Route naar Fort aan de Winkel, Fort bij Abcoude 5. Routes naar het centrum, de Angstel en fort Abcoude 6. Route naar de sportvoorzieningen en speelpekken 42 | Ruimtelijk Kader BON-gronden Abcoude

6.2.3 Groen groeit mee Het provinciaal beleid “Groen Groeit Mee” van de provincie Utrecht is een ambitieus programma dat ervoor wil zorgen dat groen, natuur, water en landschap gelijke tred houden met de groei van het aantal woningen in de regio. Steeds meer mensen willen wonen in de provincie Utrecht. De vraag naar ruimte is groot en de hoeveelheid groen per inwoner staat onder druk, terwijl groen van grote waarde is als het gaat om het geluk en de gezondheid van inwoners, voor klimaatadaptatie en voor de biodiversiteit. Groen Groeit Mee is de ambitie om recreatief groen, natuur, water en landschap mee te laten groeien met het stijgende aantal woningen in de provincie Utrecht. 43 | Ruimtelijk Kader BON-gronden Abcoude

• • • •

Multifunctioneel groen: Toegankelijk, beleefbaar, ecologisch waardevol. Groene Gebiedsontwikkeling: Groen wordt vanaf het begin meegenomen in ruimtelijke plannen. Groen en water als verbinders: Landschappelijke samenhang en ecologische verbindingen. Versnellingsprogramma: Concrete projecten en voorbeeldgebieden worden versneld uitgevoerd.

Het groen is toegankelijk op verschillende schaalniveaus. Dit is verweven in het stedenbouwkundige plan en opgenomen op alle schaalniveaus: • Voordeurgroen: We maken collectieve binnenhoven bij de appartementen en groene voortuinen bij de grondgebonden woningen. • Buurtgroen: We maken plekken voor waterberging, parkeervrije groene straten met een boomstructuur, groene speelplekken en paden langs de waterrijke randen. Per woning is er minimaal 75m2 (groen+water) aanwezig. • Wijkgroen: We verbinden via wandelpaden de omliggende speelveldjes en tennisvereniging met de wijk en maken daardoor de groene speelplekken bereikbaar voor wijken er omheen. Ook het groen op de carpoolplaats wordt toegankelijk via wandelpaden. • Stad en landschap: Het omliggende landschap is bereikbaar binnen een straal van 5km van het plangebied. Via een bestaand recreatief padennetwerk waarop de wandelbruggen aansluiten zijn verschillende groengebieden te bereiken zoals Fort aan de Winkel en Fort bij Abcoude, de Vinkeveense Plassen, groene wandelroutes langs de A2 en diverse sport- en speelgelegenheden. Het groen en de aansluitingen met de omgeving worden nader ingevuld in een volgende fase.