Bijlage 1 - Ruimtelijk kader bedrijventerrein De Bocht
Tekst van het document
BEDRIJVENTERREIN DE BOCHT Ruimtelijk Kader
1
Ruimtelijk Kader Bedrijventerrein De Bocht Mijdrecht
Opgesteld door:
Kenmerk: 623.124.01 12 februari 2025
Ruimtelijk Kader Bedrijventerrein De Bocht | Mijdrecht | Gemeente De Ronde Venen
2
Inhoudsopgave 1.
INLEIDING 1.1. 1.2. 1.3. 1.4.
2.
Aanleiding 4 Afbakening plangebied Ruimtelijk Kader 4 Doel van het Ruimtelijk Kader 4 Leeswijzer 4
LOCATIE EN OMGEVING 2.1. 2.2.
3.
5.
Ligging en context 5 Bestaande situatie 6
KADERS 3.1. Het beoogde programma voor het bedrijventerrein De Bocht 7 3.2. Stedenbouwkundige opzet 11 3.2.1. Landschappelijke context 11 3.2.2. Het plangebied 12 3.2.3. De N201 12 3.2.4 De nieuwe waterstructuur 12 3.2.5 De groenstructuur 13 3.3. De ruimtelijke structuur van het bedrijventerrein 13 3.3.1. De ontsluiting van het bedrijventerrein 14 3.3.2. Uitgeefbaar terrein 15 3.3.3. Indeelbaarheid van de uit te geven kavels 15 3.3.4. Toegestane bouwhoogten 15 3.3.5. Milieucategorieën 16 3.3.6 Hoogspanningsstation Stedin 17 3.3.7. Fasering 18 3.4 Duurzaamheid 18
4.
5.1. 5.2. 6.
Participatie en afstemming 25 Gesprekken met de VIB 26
RANDVOORWAARDEN BIJ DE ONTWIKKELING
6.1. Geldend beleid 27 6.1.1. Rijksbeleid 27 6.1.2. Provinciaal beleid 27 6.1.3 Beleid gemeente De Ronde Venen 27 6.2. Omgevingsplan 28 6.2.1. Planologische onderwerpen in de BOPA 28 6.3. Overige thema’s met betrekking tot de ontwikkeling van het bedrijventerrein 32
7.
VERVOLGPROCES 7.1. 7.1.1. 7.1.2. 7.1.3. 7.1.4. 7.1.5. 7.2. 7.3. 7.4. 7.5. 7.6.
Stappen na het vaststellen van het Ruimtelijk Kader 34 Onderzoeken fysieke leefomgeving ten behoeve van de BOPA 34 Planologische procedure bedrijventerrein - omgevingsvergunning 34 Voorbelasten 34 Bouwrijp maken 34 De realisatie van de bedrijfspanden 34 Procedure gronduitgifte 34 De uitgiftevoorwaarden 35 Verkoop en levering van de bedrijfskavels 35 De bouwenveloppe 35 Parkmanagement
BIJLAGEN
BEELDKWALITEIT 4.1. 4.2.. 4.3.
PARTICIPATIE EN AFSTEMMING
Uitgangspunten beeldkwaliteit 20 Architectuur 22 Beeldkwaliteit openbare ruimte 24
Bijlage 1. Bedrijventerreinen strategie gemeente De Ronde Venen dd. 31 oktober 2024. Bijlage 2. Profiel uitbreiding bedrijventerrein Mijdrecht de Bocht 24.027. Bijlage 3 Beeldkwaliteitsplan Januari 2025 Bijlage 4. Participatie met omwonenden 2023 – 2024 en 2025
KuiperCompagnons | Ruimtelijk Kader Bedrijventerrein De Bocht | Mijdrecht
3
1.
Inleiding
1.1.
Aanleiding
De gemeente De Ronde Venen heeft de wens het bedrijventerrein in Mijdrecht uit te breiden gelet op de grote vraag naar bedrijfskavels door het bedrijfsleven. De gemeenteraad heeft op 1 juli 2020 het besluit genomen in te zetten op het faciliteren van ondernemers in de ruimtebehoefte door een combinatie van: • Kwaliteitsverbetering en intensivering van ruimtegebruik op de bestaande terreinen; • De aanleg van circa 12 hectare netto nieuw bedrijventerreinareaal grenzend aan de noord- en/of de oostzijde van Bedrijventerrein Mijdrecht. Het ruimtebehoefte-onderzoek naar werklocaties van september 2019 toonde destijds aan dat er een totale ruimtebehoefte is van 13,5 hectare tot en met 2030 (Inzicht in de ruimtebehoefte van bedrijven in de Ronde Venen bureau Sted dd. 20 augustus 2020). Deze vraag is inclusief de vervangingsvraag die ontstaat door verplaatsing van bedrijven binnen de gemeente, waarbij de oude locatie een andere functie krijgt. Van de behoefte aan nieuwe bedrijfsruimte van 13,5 hectare was in 2020 de verwachting dat 1,5 hectare kon worden opgevangen door intensivering op het huidige bedrijventerrein Mijdrecht (Voorstel Raad 24/20 “Pilot Omgevingsvisie Bedrijventerreinen Mijdrecht/Voorbancken en uitbreiding bedrijventerrein Mijdrecht“ dd. 1 juli 2020). De behoefte aan nieuw terrein is destijds bepaalt op 12 hectare netto uitgeefbaar bedrijventerrein.
Coalitieakkoord “In het hart” In het coalitieakkoord is de ambitie opgenomen ruimte te bieden aan ondernemers om succesvol te kunnen ondernemen, innoveren en gezond te kunnen groeien. Ondernemers binnen de gemeente dragen in belangrijk mate bij aan een vitale en levendige gemeente. In het coalitieakkoord wordt ingezet op de uitbreiding van de bedrijventerreinen met 13 hectare en deze uitbreiding officieel toegekend te krijgen vanuit de provincie Utrecht.
Grondaankopen De gemeenteraad heeft in 2017 en 2022 ingestemd met de aankoop van de percelen grond die nodig zijn voor de uitbreiding van het bedrijventerrein. Het in 2017 aangekochte grote perceel heeft een oppervlak van 228.125 m2. Tijdens de raadsvergadering van 31 januari 2022 is besloten tot de aankoop van het perceel Provinciale weg 7A. Het argument voor de aankoop van het perceel aan de Provinciale weg 7A betrof de strategische stap richting de uitbreiding van het bedrijventerrein in noordelijke richting. Naast de uitbreiding van het bedrijventerrein is de aankoop tevens gedaan om de tracéomlegging van de N201 mogelijk te maken. De uitbreiding van het bedrijventerrein biedt ondernemers de mogelijkheid te vernieuwen en/of uit te breiden en biedt nieuwe ondernemers de kans een bedrijf op te starten op het bestaande of nieuwe bedrijventerrein. Met de ontwikkeling van het bedrijventerrein wordt perspectief geboden aan lokale ondernemers en ontstaat er de wenselijke dynamiek die nodig is om ondernemers te laten floreren.
1.2
Afbakening plangebied Ruimtelijk Kader
Het Ruimtelijk Kader heeft betrekking tot het gebied zoals hieronder aangegeven. Het gebied wordt aan de zuidzijde begrensd door de huidige Provincialeweg de N201, aan de noordzijde door het Waverveensepad en aan de oostzijde door de Poeldijk.
1.3
Doel van het Ruimtelijk Kader
Het Ruimtelijk Kader geeft op hoofdlijnen de beoogde ontwikkeling weer. In het Ruimtelijk Kader zijn de programmatische, de stedenbouwkundige opzet en de architectonische uitgangspunten opgenomen waarbinnen de ontwikkeling dient plaats te vinden. In het Ruimtelijk Kader kan op dit moment nog niet bepaald worden welke bedrijven zich waar bevestigen, hoe groot de uitgeefbare kavels worden, hoe de panden eruit komen te zien, waar op de kavel de gebouwen worden gerealiseerd en hoe de definitieve invulling van de waterstructuur wordt.
Ruimtelijk Kader Bedrijventerrein De Bocht | Mijdrecht | Gemeente De Ronde Venen
24ha
Eigendomsgrens bedrijventerrein de Bocht
Het ruimtebeslag van de N201 ligt vast. De provincie heeft daarbinnen nog niet definitief bepaald of zij een VRI (verkeerRegel Installatie “stoplichten” of een turbo ronde wil aanleggen als ontsluiting naar het bedrijventerrein en Mijdrecht.
1.4
Leeswijzer
In hoofdstuk 2 wordt ingegaan op de locatie en de omgeving. De kaders zijn het onderwerp van hoofdstuk 3. In dit hoofdstuk wordt in de eerste paragraaf ingegaan op het programma waartoe onder andere het netto uitgeefbaar terrein, het parkeren en het type bedrijf dat zich waarschijnlijk vestigt op het bedrijventerrein. In paragraaf 3.2. van hoofdstuk 3 wordt de stedenbouwkundige opzet weergegeven. Het gaat daarbij om de ontsluitingsstructuur, de ligging van de kavels, de waterstructuur en de groenstructuur. Hoofdstuk 4 betreft het beeldkwaliteitsplan. In het hoofdstuk beeldkwaliteitsplan wordt ingegaan op de gewenste architectonische verschijningsvorm, materialisatie en kleurstelling van de bedrijfsruimten en openbare ruimte. In hoofdstuk 5 wordt ingegaan op de participatie en de wijze waarop omwonenden zijn betrokken bij de planontwikkeling. In hoofdstuk 6 wordt ingegaan op het beleid en op de juridisch planologische onderzoeken die noodzakelijk zijn om de beoogde ontwikkeling te realiseren. In hoofdstuk 7 wordt ten slotte een doorkijk gegeven van het proces in de vorm van de vervolgstappen die nodig zijn om de ontwikkeling van het bedrijventerrein mogelijk te maken.
4
2.
Locatie en Omgeving
2.1. Ligging en context Het gebied waarover dit Ruimtelijk Kader zich uitspreekt ligt binnen het rood omlijnde gebied. Dit gebied ligt ten noorden van het bestaande bedrijventerrein en de huidige N201. Het gebied wordt begrensd door twee dijklichamen het Waverveensepad aan de noordzijde en de Poeldijk aan de oostzijde. Aan de westzijde liggen enkele percelen die in eigendom zijn van particulieren en de gemeente. Het perceel dat direct grenst aan het eigendom van de gemeente, aan de westzijde, betreft het eigendom van de private organisatie: Ontwikkelingsmaatschappij Mijdrecht. Deze locatie is op dit moment deels ingevuld met volkstuinen. Daarnaast ligt het eigendom van hotel Marickenland en het restaurant Meesters en direct daaraan grenzend liggen enkele percelen van de gemeente, onder andere gelegen op de Oude Spoordijk. Aan de huidige N201 liggen tenslotte enkele eigendommen van particulieren. Het perceel ligt ten opzichte van de omliggende dijken een stuk lager. In het perceel is een karakteristiek patroon aanwezig bestaande uit smalle watergangen die zorgdragen voor een goede waterhuishouding en afwatering van de percelen. Het patroon van de aanwezige watergangen hebben een noord – zuid ligging. De onderlinge afstand tussen de watergangen is ritmisch en bedraagt tussen iedere watergang 50 meter.
De uitbreiding in relatie tot het bestaande bedrijventerrein
Slotenpatroon perceel bedrijventerrein
Ruimtelijk Kader Bedrijventerrein De Bocht | Mijdrecht | Gemeente De Ronde Venen
5
2.2. Bestaande situatie
De huidige waterstructuur In het gebied is, zoals vermeld een slotenpatroon aanwezig. Bij elkaar opgeteld is in het gebied van 24 hectare, 12.046 m2 aanwezig aan bestaand oppervlakte water. Deze ruim 1,2 hectare aan bestaand oppervlakte water moet in te toekomst gehandhaafd blijven of elders worden gecompenseerd.
Huidige gebruik Het grootste gedeelte van het gebied is door de gemeente in bruikleen gegeven aan een agrariër die het land in gebruik heeft als grasland voor vee. Het perceel direct grenzend aan het open terrein met gras, gesitueerd aan de westzijde, betreft de Provinciale weg 7A. Dit perceel is sinds 2022 niet meer in gebruik. Het aanwezige woonhuis en de schuren zijn dusdanig verwaarloosd dat hergebruik niet meer aan de orde is. De laatste periode is er nauwelijks nog onderhoud gepleegd. Het gevolg hiervan is dat het perceel is verwilderd en begroeid is met bomen en struiken en dat zich hier diverse pluimage aan uilen, padden, vleermuizen hebben gevestigd.
Aanwezige leidingen in het gebied In het gebied liggen ook een aantal leidingen die bereikbaar moeten blijven en dus niet bebouwd mogen worden. Het gaat onder andere om de WRK-leiding (Watertransportmaatschappij Rijn Kennemerland) waarboven geen inrichting of bebouwing mogelijk is. Voor deze leiding is een opstalrecht gevestigd voor een strook ter breedte van 20 meter. Deze strook moet dus vrij blijven van bebouwing. In overleg met de Waternet wordt wel onderzocht is het mogelijk is, zoals op het werkeiland, bestrating aan te brengen boven de leiding.
De plaatsing van het laatste stuk van de buisleiding IN 1957 bij het Noordzeekanaal.
Ten westen van de Poeldijk ligt een effluentleiding van Waternet voor de afvoer van (on)gezuiverd rioolwater. Ook hiervoor is een opstalrecht gevestigd voor een strook met een breedte van 4 meter. Op deze leiding kunnen geen gebouwen worden gerealiseerd. De leidingen zijn niet onderheid en kunnen dus niet voorbelast worden of worden bestraat. De aanwezigheid van de effluentleiding maakt het onmogelijk deze strook grond te benutten. Aan de westzijde, tegen de Poeldijk ligt nog een gasleiding met het gasstation dat vrij moet blijven van bebouwing.
Huidige leidingen
Te compenseren wateroppervlak N
Ruimtelijk Kader Bedrijventerrein De Bocht | Mijdrecht | Gemeente De Ronde Venen
6
3.
Kaders
3.1. Het beoogde programma voor het bedrijventerrein De Bocht Het belang van bedrijventerreinen voor de lokale economie De bedrijventerreinen in De Ronde Venen vertegenwoordigen een grote sociaaleconomische waarde. De zeven bedrijventerreinen binnen De Ronde Venen, met een totaal oppervlak van netto 160 hectare, bieden werkgelegenheid aan circa 6.430 mensen. In De Ronde Venen zijn ruim 760 bedrijven aanwezig in diverse sectoren. De bedrijven zijn samen goed voor circa 34% van het totale aantal arbeidsplaatsen binnen de gemeente De Ronde Venen. Daarmee zijn de bedrijventerreinen van groot belang voor de economie van de gemeente. Het bedrijventerrein in Mijdrecht vormt met 144 hectare verreweg het grootste bedrijventerrein binnen de gemeente. De overige bedrijventerreinen zijn relatief kleinschalig en liggen in de andere kernen binnen de gemeente. De gevestigde bedrijven op het bedrijventerrein zorgen naast de directe werkgelegenheid ook voor veel spin-off, waar een groot deel van de directe regio van profiteert. De indirecte werkgelegenheid wordt ook wel de multiplier genoemd. In De Ronde Venen ligt de multiplier op 1,7. Dit betekent dat voor iedere baan op de bedrijventerreinen er 0,7 extra aan banen wordt geschapen. Een groot gedeelte van deze extra banen wordt ingevuld door inwoners van de gemeente De Ronde Venen.
Dit betekent, dat uitgaande van 6.430 directe banen binnen de gemeente, aan 4.500 mensen indirecte werkgelegenheid wordt geboden. Het gaat daarbij onder meer om banen binnen de accountancy, verzekeringen, bezorging, catering, schoonmaak, onderhoud en bijvoorbeeld beveiliging. In totaliteit gaat het dus om ruim 10.900 banen die gerelateerd zijn aan activiteiten op de bedrijventerreinen in De Ronde Venen.
Bedrijventerreinen in de gemeente Bron: IBIS (2023), bewerking Stec Groep (2024).
Wanneer wordt gekeken naar de verdeling van sectoren valt op dat het grootste gedeelte van de werkgelegenheid afkomstig is van de groothandel.
Overzicht sectoren
Ruimtelijk Kader Bedrijventerrein De Bocht | Mijdrecht | Gemeente De Ronde Venen
7
Daarna volgt de sector dienstverlening met 19% en de industrie met 16%. De bouwnijverheidssector en de sector opslag en vervoer maken beide 12% uit van het aandeel in de werkgelegenheid.
uitbreidingsplannen onder ondernemers geïnventariseerd. Op basis van de ondernemingspeiling bedraagt de netto ruimtevraag op dit moment zo’n 7 hectare. Deze vraag is in lijn met de provinciale prognoses naar behoefte aan bedrijfsruimten tot 2030.
De vraag naar bedrijfsruimten
Medio 2024 bedroeg het vrije aanbod aan bedrijfsruimte binnen De Ronde Venen 13.200 m2 bvo. Dit betekent dat medio 2024 slechts 13.200 m2 bedrijfsruimte beschikbaar is voor nieuwkomers. Het leegstandspercentage komt daarmee op 1,75% van de totale voorraad aan bedrijfsruimten. Dit percentage is veel te laag om voldoende schuifruimte te bieden aan bedrijven. Een gezond leegstandpercentage bedraagt 5% (frictieleegstand) van de totale voorraad aan bedrijfsruimte. Het leegstandspercentage ligt binnen De Ronde Venen overigens structureel onder de frictieleegstand van 5%. Daarmee is er dus sprake van een gespannen situatie op de bedrijfsruimtemarkt.
De provincie Utrecht heeft in 2023 de “Behoeftenraming bedrijventerreinen provincie Utrecht” geactualiseerd. De behoefteraming is opgebouwd uit drie componenten. • Uitbreidingsvraag (de vraag naar extra bedrijfsruimte ten opzichte van de huidige voorraad) • Vervangingsvraag (de vraag naar bedrijventerrein door onttrekking van een deel van de huidige voorraad) • Additionele vraag (de vraag naar bedrijventerreinen die niet direct te voorspellen is). De uitbreidingsvraag aan netto bedrijfsruimte bedraagt volgens de provinciale cijfers voor de gemeente De Ronde Venen tot 2030 3,4 tot 7,8 hectare. In de daaropvolgende periode tot 2040 bedraagt de uitbreidingsvraag naar bedrijfsruimte in De Ronde Venen 2,8 tot 6,7 hectare. Bij elkaar opgeteld gaat het tot 2040 om een bedrijfsruimte behoefte van 14,6 hectare.
De totale uitbreidingsvraag bedrijventerrein in De Ronde Venen (in hectare).
Vraag-aanbod confrontatie gemeente De Ronde Venen
Naast de meer macro economische ramingen van de provincie heeft er ook een behoeftepeiling naar bedrijfsruimte plaatsgevonden onder de ondernemers in De Ronde Venen. Op de door bureau Stec uitgezette enquête hebben 286 ondernemers gereageerd. In de enquête zijn onder andere de actuele verhuis- en
Leegstandsbalans
Ruimtelijk Kader Bedrijventerrein De Bocht | Mijdrecht | Gemeente De Ronde Venen
8
Welke bedrijven gaan zich vestigen op het nieuwe bedrijventerrein de Bocht Uit het onderzoek van de gemeente en uit de ondernemerspeiling blijkt dat zo’n 90% van de ruimtevraag voor De Ronde Venen voortkomt uit drie sectoren te weten de industrie, de bouw, handel en reparatie en ten slotte de logistiek en groothandel. Dit is ruim 90% van de totale geraamde uitbreidingsvraag binnen de gemeente.
Industrie (25%) Algemeen Het gaat hier bijvoorbeeld om bedrijven in de metaalindustrie, elektrotechnische industrie, voedingsmiddelenindustrie, recycling en nutsvoorzieningen.
Werkgelegenheid Per hectare zijn gemiddeld 40 mensen werkzaam in deze sector. Van de werknemers heeft 75% een mbo-opleiding. Circa 25% van het personeel heeft een opleiding op HBO- of WO-niveau. De gemiddelde omzet per werknemer bedraagt € 5.000,- . De indirecte werkgelegenheid (multiplier) bedraagt in deze sector 0,6.
Pandgrootte en Bouwhoogte De sector bouw, handel en reparatie is gevestigd in panden tot circa 1 hectare met ruimte voor opslag en of een werkplaats op de begane grond met kleinschalige kantoorruimte op de 1e verdieping. De vrije hoogte in de werkplaats is vaak minimaal zes tot 8 meter.
Overzicht te vestigen sectoren
Werkgelegenheid Per hectare zijn gemiddeld 50 mensen werkzaam in deze sector. De industriesector heeft een sterke lokale en regionale binding. Een belangrijk gedeelte van het personeel is vaak woonachtig binnen de gemeente. Van de werknemers heeft 70% een mboopleiding. Circa 30% van het personeel heeft een opleiding op HBO- of WO-niveau. De gemiddelde omzet per werknemer bedraagt €110.000,- .De indirecte werkgelegenheid (multiplier) bedraagt in deze sector 0,4.
Pandgrootte en Bouwhoogte De sector industrie is doorgaans gevestigd in vrij grootschalige panden met voldoende vrije ruimte. De vrije hoogte van panden in de industriesector bedraagt doorgaans 14 meter bruto.
Bouw, handel en reparatie (48%) Algemeen Het gaat hier bijvoorbeeld om bedrijven in de bouwnijverheid, aannemingsbedrijven en gespecialiseerde bedrijven zoals houtbewerkingsbedrijven. Ook bedrijven actief in handel, reparatie en onderhoud van auto’s of motoren behoren tot deze categorie.
Vervoer, opslag en groothandel (18%) Algemeen Het gaat hier om bedrijven in de logistieke dienstverlening en groothandel. Het gaat vaak om bedrijven met een omvang van maximaal 3 hectare.
Werkgelegenheid Per hectare zijn gemiddeld 40 mensen werkzaam in deze sector. De logistieke sector en groothandel heeft een sterke lokale en regionale binding met een aanzienlijk lokaal personeelsbestand. Een dergelijk bedrijf zal niet snel verhuizen naar een andere regio. Van de werknemers heeft 80% een mbo-opleiding. Circa 20% van het personeel heeft een opleiding op HBO- of WO-niveau. De gemiddelde omzet per werknemer bedraagt €60.000,De indirecte werkgelegenheid (multiplier) bedraagt in deze sector 0,4.
Pandgrootte en bouwhoogte De sector logistiek en groothandel heeft vaak een grotere ruimtebehoefte tot 3 hectare. Dergelijke bedrijven hebben een oppervlakte van 2.000 tot 20.000m2 opgedeeld in
Ruimtelijk Kader Bedrijventerrein De Bocht | Mijdrecht | Gemeente De Ronde Venen
Ruimtevraag uit ondernemersenquête uitgesplitst naar kavelomvang
compartimenten van circa 2.000 m2. De vrije hoogte die de sector nodig heeft bedraagt inclusief dakopstanden 14 meter.
Kavelgrootte Het grootste gedeelte van de kavelzoekers (70%) geeft aan behoefte te hebben aan een kavel groter dan 5.000 m2 (0,5 ha). Ruim 60% van de ruimtevraag gaat uit naar kavels groter dan 1,0 hectare netto. Een derde van de zoekers betreft bedrijven die op zoek zijn kavels met een grootte van meer dan 3 hectare.
9
Parkeren De gemeenteraad heeft in het kader van het mobiliteitsplan en verkeersveiligheidsplan 2023 - 2030 parkeernormen vastgesteld. Voor de uitbreiding van het bedrijventerrein wordt uitgegaan van de rest bebouwde kom. De bedrijven moeten in het kader van de aanvraag van een omgevingsvergunning een berekening overleggen van het aantal benodigde parkeerplaatsen op basis van de parkeernormen uit het Mobiliteits- en Verkeersveiligheidsplan 2023-2030. Verder moeten zij een situatietekening van hun perceel aanleveren met daarop ingetekend de parkeerplaatsen voor personenauto’s, de fietsvoorzieningen, de ruimte voor het laden en lossen en de uitwegen naar de rijbaan. De gemeente toetst dit plan aan de eisen op het gebied van parkeren, fietsen, laden en lossen en uitwegen.
(Aantal parkeerplaatsen per 100 m2 en percentage bezoekers)
Parkeernormen gemeente De Ronde Venen
Ruimtelijk Kader Bedrijventerrein De Bocht | Mijdrecht | Gemeente De Ronde Venen
10
3.2. Stedenbouwkundige opzet 3.2.1. Landschappelijke context Mijdrecht ligt in de veenweidegebieden van Het Groene Hart. Het dorp staat bekend om haar karakteristieke slagenlandschap. De ruimtelijke opzet van de Groot Mijdrechtse polder wordt gekenmerkt door een gridpatroon gevat door een ringdijk. Het grid van de polder is ingevuld als open en stedelijk landschap. Het stedelijke gebied is onderverdeeld in 3 kernen: aan de oostzijde Vinkeveen, het zuiden Wilnis en het westen Mijdrecht. De historische bebouwing ligt aan de buitenzijde van de polder dicht tegen de ringdijk. Recente uitleggebieden voor woningbouw zijn onder anderen in de polder gerealiseerd. Het grootse bedrijvengebied ligt in de kern Mijdrecht en is in de polder gesitueerd. Tussen de stedelijke gebieden ligt overwegend agrarisch gebied. Dit gebied heeft ook een natuurwaarde. De belangrijkste ontsluiting van het gebied vindt plaats via de N201. Vinkeveen en het bedrijventerrein van Mijdrecht zijn hier direct op ontsloten. Deze huidige N201 die langs Mijdrecht voert zal worden gewijzigd naar een vloeiend tracé die ten noorden ligt van de huidige N201. De nieuwe N201, met de gestrekte bocht doorsnijdt, met de komst van het nieuwe bedrijventerrein het stedelijk gebied in de polder. Droogmakerij als herkenbare poldereenheid
Met de omgelegde N201 wordt de ontsluiting van het nieuwe bedrijventerrein goed mogelijk.
Ruimtelijk Kader Bedrijventerrein De Bocht | Mijdrecht | Gemeente De Ronde Venen
11
3.2.2. Het plangebied Het totale plangebied heeft een grootte van 24 hectare. Het tracé van de nieuwe N201 maakt geen onderdeel uit van het plangebied. Zonder het ruimtebeslag van de N201 resteert een bruto plangebied van 19 hectare.
3.2.3. De N201 De huidige provinciale weg de N201 vormt ter hoogte van Mijdrecht een knelpunt in de verkeersdoorstroming. De kruisingen met de Veenweg en de Hofland zijn voorzien van verkeersregelinstallaties; de kruising met het Waverveensepad niet. Enkele bedrijven en andere percelen hebben een rechtstreekse aansluiting op de N201.
dat op verhard oppervlakken valt via een riolering naar een wadi afgevoerd. Daar kan het water infiltreren in de bodem of vertraagd worden afgevoerd naar oppervlaktewater. In het stedenbouwkundig plan zijn verschillende watergangen ingetekend ter compensatie van het oppervlaktewater. De maximale breedte van de watergangen bedraagt 9 meter dit om opbarsten van de bodem te voorkomen. In het plan zijn aan de noordzijde en oostzijde brede stroken opgenomen om wadi’s op te nemen voor de berging van het hemelwater. Bijkomend voordeel is dat met de situering van de wadi’s enige afstand wordt gecreëerd met de omgeving. Het plangebied voor het bedrijventerrein De Bocht
Het voornemen van zowel de gemeente als de provincie om de bocht in de N201 ter hoogte van Mijdrecht te strekken is uitgewerkt in een “Overeenkomst Toekomst N201 d. 4 december 2023” ondertekend op 14 december 2023. De Provinciale Staten heeft eind 2024 inmiddels ook besloten tot de aanleg van een fietstunnel ter hoogte van de nieuwe aansluiting van Mijdrecht op de provinciale weg N201. Overeenkomstig de conceptplanning van de provincie Utrecht wordt de N201 uiterlijk in het 1e kwartaal van 2031 opgeleverd.
max. 14m
Poeldijk bebossingsrand
max. 20m -2.5m
zoekgebied watercompensatie
C
-5m
-6.2m
(variabele breedte)
(variabele breedte)
4,00 Plangebied
uitgeefbaar
(variabele breedte)
10,00
3,00
33,00
2,00
24,00
4,00
groen
pad
groen max. 8m
water
groen (dijk)
weg
72,00
Parallel aan de hoofdrijbaan van de verlegde N201, ligt aan de noordzijde een groenstrook met een breedte van 6 meter, een brede watergang en een parallelweg.
-4.5m -5m
k&l
-6.2m
max. 14m
3.2.4. De nieuwe waterstructuur Op het terrein bevindt zich momenteel ruim 1,2 hectare aan open water. Dit water zal één op één als oppervlaktewater teruggebracht moeten worden. Het waterschap stelt bovendien als eis dat voor iedere m2 aan aan verhard oppervlak 10% van dit oppervlak aan waterberging moet worden aangelegd. Deze 10% kan worden ingevuld met oppervlaktewater of met een alternatieve waterberging in de vorm van een wadi (Water Afvoer Drainage en Infiltratie). Met een wadi wordt hemelwater
N201
6,00
3,00
2,00
2,00
groen
talud
water
talud
(variabele breedte)
3,00
groen 31,00
(variabele breedte)
7,00
8,00
ontsluitingsweg
8,00
groen met pad
uitgeefbaar
D
C
B
Waverveensepad max. 20m bebossingsrand
A
-4m
zoekgebied watercompensatie
-5m
D
-5m -6.2m
max. 14m
4,00 Plangebied
uitgeefbaar
31,00
2,00
groen
max. 8m
water
3,00 talud
1,30
4,00
berm max. 8m weg
41,30
GEWIJZIGD 28-1-2025
Gem. De Ronde VenenGem. De Ronde 28-1-2025 GEWIJZIGD
Principedoorsneden Bedrijventerrein de Bocht Bedrijventerrein d Doorsnedes
Doorsnede
-5m
WERKNR.
k&l
8,00
5,00
7,00
8,00
Ruimtelijk Kader Bedrijventerrein De Bocht | Mijdrecht | Gemeente De Ronde Venen uitgeefbaar
groen
ontsluitingsweg 20,00
groen met pad
8,00 uitgeefbaar
623.124.01
N
FORMAAT
PROJECTMAPWERKNR.
SCHAAL
1:200
DATUM
28-1-2025
BESTAND
GETEKEND
PvanEeden
BLAD
A2
623.124.01
J:\623\124\01\3 Projectresultaat\DWG
SCHAAL
RG-623.124.01-12a.dwg
1:200
DATUM
28-1-2025
GETEKEND
PvanEeden
12
N
3.2.5. De groenstructuur
PLANGEBIED
240.356,5 m2
Om inzicht te krijgen in de aanwezigheid van flora en fauna op de kavel Provinciale weg 7A is een natuuronderzoek uitgevoerd. Uit het ecologisch vervolgonderzoek is gebleken dat op de kavel Provinciale weg 7A ransuilen, 4 soorten vleermuizen en rugstreeppadden zijn aangetroffen. Dit heeft tot gevolg dat de kavel Provinciale weg 7A slechts ten dele benut kan worden voor bebouwing. In het Ruimtelijk Kader is op de kavel een woonvlak ingetekend overeenkomstig de de huidige bestemming. Om bebouwing van deze kavel mogelijk te maken dient in de directe nabijheid wel natuurcompensatie gevonden te worden.
N201 TRACE (INDICATIE) 47.625,1 m2
GROEN PROV
26.686,7 m2
3.3. De ruimtelijke structuur van het bedrijventerrein
GROEN TOT
101.112 m2 42,1%
ZOEKGEBIED WATERCOMPENSATIE
(19.807,9 m2) (NU GROEN)
GEM. PLANGEBIED
192.731 m2
UITGEEFBAAR
99.473,4 m2 41,4%
WONEN TOT
2.615,5 m2 1,1%
VERHARDING GEM
8.182,0 m2
VERHARDING PROV
15.560,9 m2
VERHARDING TOT
23.743 m2 9,9%
WATER GEM
2.705,0 m2
WATER PROV
10.559,2 m2
WATER TOT
13.264 m2 5,5%
GROEN GEM
74.425,1 m2
ZOEKGEBIED (2.215,6 m2) (NU GROEN) NATUURCOMPENSATIE ZOEKGEBIED ZICHTLIJN
Op basis van de voorgaande uitgangspunten in de eerdere hoofdstukken en de landschappelijke context is een Ruimtelijk Kader voor het bedrijventerrein opgesteld. De orthogonale (rechthoekige) structuur van het poldergrid vormt daarbij de basis van de verkavelingsstructuur. De getrapte structuur aan de noordzijde op de overgang naar het omliggend open landschap verwijst naar de relatief smalle slagen van het oorspronkelijke landschap. Groen en wadi’s vormen de fysieke scheiding tussen de oude dijk van het Waverveensepad en het bedrijventerrein. Langs de Poeldijk zorgt een groenstructuur en wadi’s voor een zachte overgang naar de omgeving.
GEM. PLANGEBIED
192.731
m2 100%
UITGEEFBAAR
99.473,4
m2 51,6%
Gem. De Ronde Venen
GEWIJZIGD 10-1-2025
Bedrijventerrein de Bocht Ruimtegebruik en watercomp.
Met de voorgestelde ruimtelijke structuur, met de N201 en de ontsluiting van het bedrijventerrein die van west naar oost verloopt wordt de oorspronkelijke verkavelingsstructuur doorbroken. In de verdere planuitwerking is het belangrijk om deze oorspronkelijke noord -zuid structuur terug te laten komen in de kavelindeling en de secundaire waterstructuren. Dit is niet alleen goed mogelijk in het zuidelijke gedeelte van het plan, waar enkele watergangen gehandhaafd kunnen blijven. In het noordelijke gedeelte moet, bij de uitwerking van de waterstructuur worden ondergezocht op welke plek een zichtlijn kan worden aangebracht met als doel een doorkijk mogelijk te maken richting het oorspronkelijke oude landschappelijke.
WERKNR.
623.124.01
SCHAAL
1:2000
N
FORMAAT
A2
PROJECTMAP J:\623\124\01\3 Projectresultaat\DWG
DATUM
9-1-2025
BESTAND
GETEKEND
PvanEeden
BLAD
RG-623.124.01-12.dwg
Ruimtelijke structuur DATUM PLOT USER
Ruimtelijk Kader Bedrijventerrein De Bocht | Mijdrecht | Gemeente De Ronde Venen
13/02/2023 PvanEeden
13
3.3.1. Ontsluiting van het bedrijventerrein Een goede ontsluiting van het nieuwe bedrijventerrein is essentieel voor het goed functioneren van de bedrijven. Daarbij is aandacht nodig voor alle vormen van mobiliteit. Het bedrijventerrein De Bocht wordt ontsloten via de op- en afrit van de verlegde N201 met een VRI of door middel van een turbo rotonde. Het ruimtebeslag voor een VRI of een turbo rotonde blijft hetzelfde. De provincie heeft hier nog geen definitieve keuze in gemaakt. De hoofdontsluiting op het bedrijventerrein bestaat uit een rondweg over het bedrijventerrein waaruit de kavels worden ontsloten. De breedte van de rijbaan bedraagt 7 meter. De parallelweg die langs de N201 ligt maakt onderdeel uit van deze rondweg ter ontsluiting van het bedrijventerrein. Het principeprofiel van de hoofdontsluiting bestaat uit een 7 meter brede rijweg. Er is in het wegprofiel van deze rondweg ook aandacht voor fietsers en voetgangers. De rijweg is voorzien van brede fietssuggestiestroken (2,20 meter), met aan weerszijden ruimte voor een groene berm met bomen, inclusief een voetgangersvoorziening. De groene bermen en voetgangersvoorziening bieden werknemers de mogelijkheid om een wandeling in de pauze te maken, zonder gebruik te hoeven maken van de rijbaan. De rondweg op het bedrijventerrein krijgt ook een rechtstreekse verbinding met de Poeldijk voor de auto en fietsers.
De bedrijven en inwoners van Waverveen behouden zo een goede verbinding met Mijdrecht en de bedrijven hoeven niet heel Waverveen met hun aan-en afvoer door te rijden wat onveilige situaties en overlast zou kunnen veroorzaken Aan de oostzijde en westzijde van het bedrijventerrein zijn nog twee langzaam verkeersroute ingetekend naar het Waverveensepad.
Ontsluitingsstructuur
Principeprofiel
max. 20m
max. 20m
max. 8m
A
max. 8m
-4.5m -5m
k&l
-6.2m
-4.5m
N201
6,00
3,00
2,00
2,00
groen
talud
water
talud
-6.2m
N201
6,00
3,00
2,00
2,00
groen
talud
water
talud
(variabele breedte)
3,00
groen 31,00
(variabele breedte)
3,00
groen 31,00
(variabele breedte)
7,00
8,00
ontsluitingsweg
8,00
-5m pad groen met
uitgeefbaar
k&l
(variabele breedte)
7,00
8,00
ontsluitingsweg
8,00
groen met pad
uitgeefbaar
max. 20m
D
C
max. 20m
max. 14m
B
De provincie heeft inmiddels besloten dat er een fietstunnel onder de provinciale weg N201 komt. Deze fietstunnel zorgt voor een veilige oversteek van de doorgaande fietser, bewoners van Waverveen en van en naar het bestaande en nieuwe bedrijventerrein.
max. 14m
max. 8m
max. 8m
max. 8m
A
Gem. De Ron
GEWIJZIGD 28-1-2025
Bedrijventerrei
max. 8m
Gem. De Ronde Venen
GEWIJZIGD 28-1-2025
k&l
B 8,00 uitgeefbaar
5,00
7,00
8,00
groen
ontsluitingsweg 20,00
groen met pad 8,00
5,00
7,00
8,00
groen
ontsluitingsweg 20,00
groen met pad
Ruimtelijk Kader Bedrijventerrein De Bocht | Mijdrecht | Gemeente De Ronde Venen
623.124.01
SCHAAL
1:200
DATUM
-5m
uitgeefbaar
WERKNR.
Doorsnedes Principedoorsneden
k&l
8,00
Doorsne
Bedrijventerrein de Bocht
-5m
8,00 uitgeefbaar
WERKNR.
623.124.01
SCHAAL
1:200
N
FORMAAT GETEKEND
28-1-2025
A2 PvanEeden
PROJECTMAP J:\623\124\01\3 Projectresultaat\DWG
DATUM
28-1-2025
BESTAND
GETEKEND
PvanEeden
BLAD
RG-623.124.01-12a.dwg
uitgeefbaar
DATUM PLOT USER
DATUM PLOT USER
28/01/2025 PvanEeden
28/01/2025 PvanEeden
14
N
3.3.2. Uitgeefbaar terrein De metrage dat door de gemeente in 2017 en 2022 is aangekocht heeft een oppervlak van ruim 24 hectare bruto. De uitgeefbare metrage ligt op ca 10,5 hectare netto. Van de 24 hectare is een relatief groot gedeelte van het perceel niet als uitgeefbaar bedrijventerrein te benutten. Het uitgeefbaar metrage, ligt als gevolg van het ruimtebeslag van de N201, de metrage dat nodig is voor de watercompensatie en natuurcompensatie, de WRK-leiding en effluent leiding verhoudingsgewijs enigszins laag.
3.3.3. Indeelbaarheid van de uit te geven kavels Het model met ontsluiting van het bedrijventerrein met een rondweg biedt voldoende flexibiliteit om kavels uit te geven in verschillende oppervlakten. Het programma geeft aan dat er vooral vraag is naar kavels van 5.000 m2 tot 30.000 m2. Het plan is zo opgezet dat aan deze vraag kan worden voldaan. Indien er vraag is naar kleinere kavels is het eveneens mogelijk deze onder te brengen. In de onderstaande verbeeldingen zijn een tweetal voorbeelden geschetst met kavels van wisselende omvang.
Voorbeeldverkavelingen met kleine en grotere kavelafmetingen N
3.3.4. Toegestane bouwhoogte In het plangebied wordt uitgegaan van een bouwhoogte van maximaal 14 - 20 meter. De sectoren industrie (25% van de vraag) en logistiek en handel (18%) vragen om bouwhoogten van 14 meter. De sector bouwnijverheid, handel en reparatie (48% van de vraag) heeft behoefte van een vrije hoogte van minimaal 6 tot 8 meter. Het uitgangspunt is dat in het middengebied een bouwhoogte van 20 meter is toegestaan, met aan de randen een maximum van 14 meter. De bebouwing aan de huidige N201 zal moeten aansluiten aan de aangrenzende bebouwing gesitueerd aan de N201.
14m
14m
14m
20m
14m
14m
Bouwhoogteanduiding
Ruimtelijk Kader Bedrijventerrein De Bocht | Mijdrecht | Gemeente De Ronde Venen
15
3.3.5. Milieucategorieën Met de introductie van de omgevingswet heeft de milieuzonering een andere benaming gekregen. De deskundige geven aan dat er inhoudelijk niet veel is gewijzigd ten opzichte van de oude systematiek. De oude systematiek wordt daarom qua indeling nog steeds gebruikt.
LEGENDA woonbestemming of bouwvlak categorie 1 categorie 2
De industriesector heeft vaak een milieucategorie van 3.1 oplopend tot 4.2, met in uitzonderlijke gevallen oplopend tot milieucategorie 5.
categorie 3.1
De sector bouw, handel en reparatie valt vaak in de milieucategorie 3.1 of 3.2 oplopend tot incidenteel 4.1.
categorie 4.2
categorie 3.2 categorie 4.1
categorie 5.1
3.2
De sector logistiek en groothandel valt overwegend binnen de categorie 3.2 incidenteel oplopend tot 4.2, dit is afhankelijk van de goederen of het manoeuvreren van materieel.
4.1
Gelet op de afstand van de aanwezige woningen moet worden bekeken wat de mogelijkheden zijn. Daar waar woningen te dicht bij het bedrijventerrein staan is het alleen mogelijk categorie 2 toe te staan.
4.2
4.1 categorie 4.1
categorie 3.2
3.2 categorie 3.1
3.1
categorie 2
categorie 1
1
2 4.1 4.2
5.1
categorie 3.2
N
0
GEMEENTE DE RONDE VENEN 02-09-2024
Schaal: 1:5000
50
100
Milieucategorieën 150
200
250m
BEDRIJVENTERREIN DE BOCHT, MIJDRECHT Milieucategorieën
J:\623\124\01\3 Projectresultaat\DWG\RG-623.124.01-12_milieucategorien.dwg
Ruimtelijk Kader Bedrijventerrein De Bocht | Mijdrecht | Gemeente De Ronde Venen
16
PLANG
3.3.6. Hoogspanningsstation Stedin De capaciteit van het aanwezige transportsysteem voor elektriciteit in Nederland schiet ernstig tekort. De komende decennia moeten jaarlijks miljarden euro’s worden geïnvesteerd om het elektriciteitsnet in Nederland op orde te krijgen. Ook in De Ronde Venen speelt het probleem van netcongestie. Om hier het hoofd aan te bieden moeten in de gemeente drie nieuwe hoogspanningsstations worden gerealiseerd. Het nieuwe bedrijventerrein is een van de locaties die door Stedin is aangewezen als goede plek voor een dergelijk hoogspanningsstation. De overige twee hoogspanningsstations, die nodig zijn om de netcongestie op te lossen betreft een nieuw station in Baambrugge en de uitbreiding van het bestaande Stedin station aan de Nijverheidsweg in Mijdrecht. Voor Stedin wordt een kavel gereserveerd waar het 150 KV hoogspanningsstation kan worden ontwikkeld. Met Stedin zijn afspraken gemaakt over ligging van de kavel, de oppervlaktemaat van de kavel en de vorm van de kavel. Er zijn nog geen afspraken gemaakt over de uitgifteprijs en de overige leveringsvoorwaarden van de kavel. De hoogte van de gebouwen blijft beperkt tot 8- 10 meter. Het is voor het oplossen van de netcongestie in de gemeente essentieel dat onder meer dit station er gaat komen.
N201 T
het hoofdspanningsnet van TenneT in Amstelveen. Er komen overigens geen hoogspanningsmasten. De noodzakelijke kabels worden ondergronds aangelegd. De EMC (elektromagnetische Compatibiliteit) ofwel de elektromagnetische spanning van deze kabels wordt door TenneT en Stedin voor de kabels onderzocht. Deze dienen binnen de wettelijke grenzen te blijven.
GEM. P
UITGEE
WONEN
VERHA
VERHA
VERHA
WATER
WATER
WATER
GROEN
Het alternatief om de netcongestie het hoofd te bieden is een tussentijdse ontwikkeling met een zelfvoorzienend systeem. Dit is op een aantal plekken in Nederland gerealiseerd met de oprichting van een Energiehub. Een Energiehub is een lokaal georganiseerd energiesysteem waarin vraag en aanbod op elkaar worden afgestemd. Binnen deze Energiehub zal zoveel mogelijk aanbod van duurzaam opgewekte energie gerealiseerd moeten worden. Hierbij kan gedacht worden aan zonnepanelen maar ook windwokkels/windmuren. Om deze energie zoveel mogelijk te benutten zal ook opslag moeten worden ingezet, hierbij kan gedacht worden aan accu’s maar mogelijk ook aan andere energiedragers. Voor de momenten dat er geen of onvoldoende duurzame energie beschikbaar is zal dit aangevuld moeten worden met regelbaar vermogen. Hierbij kan gedacht worden aan gas en/of diesel aggregaten en of een WKK (Warmtekrachtkoppeling waarbij de elektriciteit wordt gemaakt door een verbrandingsmotor of gasturbine).
GROEN
GROEN
ZOEKG WATER
ZOEKG NATUU
GEM. P
UITGEE
GEWI
10-1-
De kavel waarover met Stedin is gesproken
DATUM PLOT USER
De planning van Stedin geeft aan dat dit station in 2031 in bedrijf gesteld wordt. Het in bedrijf stellen van het 150KV station is op haar beurt weer afhankelijk van het aansluiten van dit station op
Impressie van het hoogspanningsstation
Ruimtelijk Kader Bedrijventerrein De Bocht | Mijdrecht | Gemeente De Ronde Venen
17
3.3.7. Fasering Het bedrijventerrein wordt in fasen ontwikkeld. In het concept van de provinciale programmering “Ontwerp Provinciaal Programma Wonen en Werken 2025” (oktober 2024) heeft een herprogrammering in tijd van werklocaties plaatsgevonden. Voor de het Bedrijventerrein Mijdrecht is nu de mogelijkheid om 8 hectare netto bedrijventerrein in de periode 2025-2030 uit te geven. Daarnaast zijn nieuwe locaties geprogrammeerd. Voor het Bedrijventerrein Mijdrecht is 4 hectare netto extra uit te geven grond voor de periode 2030-2035 opgenomen. In totaal kan op basis van de concept programmering 12 hectare netto bedrijventerrein tot de periode 2035 worden uitgegeven. De programmering wordt in het eerste kwartaal van 2025 door gedeputeerde staten van de provincie Utrecht vastgesteld. Tot die tijd wordt uitgegaan van de PPWW2023 waarin de gefaseerde uitgave van 2x4 hectare (4 hectare voor 2030 en 4 ha na 2030) is opgenomen.
3.4. Duurzaamheid Voor de woningbouw wordt gebruik gemaakt van het convenant toekomstbestendige woningbouw. Dit convenant wordt in de basis ook als uitgangspunt genomen bij de uitgifte van bedrijfskavels. Het uitgangspunt is dat bedrijven moeten voldoen aan het niveau brons daar waar mogelijk.
Fase 1b 2,4 ha
Fase 1a 0,9 ha
0,7 ha
Fasering
Energie Om aan de klimaatdoelstelling te kunnen voldoen ligt er een grote uitdaging om het energieverbruik bij bedrijven te verminderen en tegelijkertijd het aandeel lokaal opgewerkte duurzame energie bij bedrijven te vergroten. Bij de ontwikkeling van een woning of bedrijfsruimte is een BENG (Bijna Energie Neutrale Gebouwen) berekening vanaf 1 januari 2021 verplicht. De BENG-eisen houden rekening met het gebouw gebonden energieverbruik per m2. Er geldt een aparte eis voor de buitenkant van een gebouw, de zogenoemde schil, om de energiebehoefte te beperken. Dit betreft BENG 1. Ook moet de energievraag van een gebouw zo
Ruimtelijk Kader Bedrijventerrein De Bocht | Mijdrecht | Gemeente De Ronde Venen
18
veel mogelijk uit hernieuwbare energie bestaan de BENG 3-eis. In de uitgiftevoorwaarden zal dan ook de eis worden gesteld dat zonnepanelen op het dakvlak worden opgenomen. Het plaatsen van zonnepanelen op daken zal in de toekomst sowieso een wettelijk eis worden voor nieuwbouw. Om te voldoen aan de energie eis brons en waar mogelijk hierboven uit te komen zal tevens aandacht uitgaan naar onderstaande aspecten. • Compact bouwen (beperkt verliesoppervlakte t.o.v. gebruiksoppervlakte). • Houd rekening met de oriëntatie. • Pas goede isolatie toe. • Beperk glaspercentages. • Pas triple glas toe. • Beperk energieverlies door ventilatie. • Let op verlichting en bevochtiging. • Kies een energie-opwekker die efficiënt werkt en bij die bij voorkeur een hernieuwbare energiebron gebruikt (zoals een warmtepomp of biomassa). • Kies voor een ontwerp met een dakvlak dat geschikt is voor zonne-energie.
Circulair De gemeente wil zich in te zetten op een circulair bedrijventerrein waarbij de gemeente zich richt op het integreren van circulaire aspecten. Punten hiervan zijn: • Het opzetten van een uitwisselingsplatform waar bedrijven binnen het bedrijventerrein eenvoudig reststromen kunnen aanbieden en afnemen. • Collectieve afvalverwerking: Faciliteer gezamenlijke inzameling en verwerking van afvalstromen, waardoor bedrijven efficiënter kunnen omgaan met afval en hergebruik. Dit kan bijvoorbeeld een centrale locatie zijn voor het scheiden en opslaan van herbruikbare materialen. • Stimuleringsmaatregelen: Aanbieden van subsidies of andere prikkels voor bedrijven die circulaire processen implementeren, zoals hergebruik van materialen of
•
gezamenlijke investeringen in machines en faciliteiten. Ons houden aan het convenant toekomstbestendig bouwen.
Klimaatadaptatie De toenemende klimaatproblematiek zorgt voor hittestress en wateroverlast wat schade kan aanbrengen aan wegen en gebouwen. Dit komt onder andere doordat bedrijventerreinen doorgaans voor slechts 1% bestaan uit groen en water. Door klimaatverandering krijgt Nederland steeds vaker te maken met extreme of hevige hoosbuien waarbij er zoveel regen valt dat het water niet meer snel genoeg kan worden opgenomen door de bodem of afgevoerd kan worden via het riool of via de waterwegen. Ook aan het pand en perceel kan schade en overlast ontstaan tijdens extreem weer. Voorkomende voorbeelden hiervan zijn bijvoorbeeld de laad docks die vollopen tijdens stortbuien of daken die instorten bij hevige regenval. In het plan voor De Bocht is voldoende ruimte opgenomen voor groen en de berging van hemelwater. In het plan wordt onder meer een IT-riool aangebracht voor de opvang van hemelwater waarmee het regenwater langzaam aan de bodem wordt afgegeven. De bedrijven die een kavel kopen dienen zelf de opvang van hemelwater op eigen terrein te reguleren. Zij mogen hun hemelwaterafvoer ook koppelen aan het IT-riool dat in het openbaar gebied ligt. In de LIOR staan hiervoor de voorwaarden opgenomen. Vergroening van bedrijventerreinen draagt bij aan verkoeling ter voorkoming van hittestress. In het Ruimtelijk Kader van de Bocht is voorzien in relatief veel groen.
Dit groen bevindt zicht aan de buitenzijden van het plangebied aan de Poeldijk en het Waverveensepad. Bovendien is in het ontwerp voor de Bocht tussen de rondweg en de kavelgrens openbaar groen opgenomen met voldoende ruimte voor bomen.
Ruimtelijk Kader Bedrijventerrein De Bocht | Mijdrecht | Gemeente De Ronde Venen
Natuurinclusiviteit en biodiversiteit Het is wenselijk de openbare ruimte en gebouwen zodanig te ontwerpen en realiseren dat deze bijdragen aan de biodiversiteit en natuurwaarden. Bij de inrichting van het openbaar gebied met de groenstroken kan hieraan worden voldaan door het toepassen van gebiedseigen beplanting die kenmerkend is voor de omgeving. Bij de keuze voor boomsoorten, heesters, en grassoorten zal hier voor het bedrijventerrein door de gemeente keuzen ingemaakt worden die de biodiversiteit ten goede komt. De bedrijven worden gevraagd daar waar mogelijk gevels met gevelbegroeiing te realiseren en bij de terreininrichting groen toe te passen.
Mobiliteit Bedrijven en organisaties met meer dan 100 werknemers zijn per 1 juli 2024 verplicht om te rapporteren over het zakelijke verkeer en het woon-werkverkeer van hun werknemers. Het merendeel van de autoritten (met name de ritten in de spits), zijn woon-werk gerelateerd. Meer dan de helft van de Nederlandse werknemers woont binnen 15 kilometer van het werk. Een afstand die (al dan niet met een e-bike) prima te fietsen is. Maar nog vaak wordt de auto gepakt. Meer dan de helft van de autoritten in de spits zijn zelfs korter dan 7,5 kilometer. Bij werkgevers en werknemers ligt dus een enorm potentieel om de regio bereikbaar, leefbaar, prettig en gezond te maken en houden. Het bedrijventerrein de Bocht is met de aanleg van de fietstunnel en de GOW30 inrichting uitstekend bereikbaar voor de fietsers. Bij de verkoop van bedrijfskavels is het voor de Bocht wenselijk bij bedrijven te wijzen op de goede bereikbaarheid per fiets. Door bedrijven te wijzen op de aanwezige fietsverbindingen kan gepoogd worden werkgevers ertoe te verleiden het fiets
19
4.
4.1.
Beeldkwaliteit
Uitgangspunten beeldkwaliteitsplan
Het plangebied wordt door het nieuwe tracé van de N201 in twee gedeelten opgeknipt. Het gedeelte ten zuiden van het tracé en het gedeelte ten noorden van het tracé van de N201. De bedrijven in het deel ten zuiden van de N201 worden ontsloten via de oude N201. Het gedeelte van het bedrijventerrein ten noorden van de nieuwe N201 wordt een aansluiting gemaakt. De orthogonale rechthoekige structuur van het poldergrid vormt de basis van de verkavelingsstructuur. De getrapte structuur aan de noordzijde op de overgang naar het omliggende open landschap verwijst naar de relatief smalle slagen van het oorspronkelijke landschap. Groen, water en wadi’s vormen de fysieke scheiding tussen de oude dijk van het Waverveensepad en de Poeldijk.
LEGENDA
Tracé N201 Ontsluiting bedrijventerrein Groenstructuur
Groenstructuur en ontsluiting bedrijventerrein
N
Gemeente De Ronde Venen
5-04-24 Schaal: 1:3.500
J:\623\124\01\3 Projectresultaat\DWG\623.124.01-BASISKAART-02-Watercompensatie.dwg
Ruimtelijk Kader Bedrijventerrein De Bocht | Mijdrecht | Gemeente De Ronde Venen
Bedrijventerrein Mijdrecht Trace N201
20
In het volgende figuur is aangegeven naar welke zijden van het plan een hogere architectonische inspanning wordt verwacht. Tevens zijn locaties aangegeven met een ster (accent), waar een markant en bijzonder gebouw wordt verwacht.
Oriëntatie
De representatieve voorzijden zijn gericht naar de hoofdontsluiting. Bijzondere zichtlocaties hebben een meerzijdige oriëntatie. Dit zijn de kavels die direct zichtbaar zijn vanaf de op- en afritten van de N201 en de kavels gesitueerd aan de huidige N201. Zie de foto’s van bedrijfsgebouwen als voorbeelden van gebouwen met een meerzijdige oriëntatie). Representatieve zijden en accenten
Bebouwingsaccenten
N
Er zijn drie bebouwingsaccenten in het plangebied die toonaangevend zijn in het gebied en belangrijke zichtlocaties vormen. Deze locaties markeren de entree vanaf de N201. De huidige N201 wordt in de toekomst immers een gemeentelijke weg die de entree vormt van Mijdrecht. Het is niet wenselijk om aan deze entree alleen bedrijfshallen te ontwikkelen. Op deze percelen dient aan de zichtbare zijden een kwalitatief hoogwaardiger gevelbeeld te worden voorgeschreven. Het volume en de architectonische uitwerking dient aan te sluiten op de kleinere schaal en korrelgrootte van de bestaande bebouwing zoals het aangrenzende hotel met een bouwhoogte van circa 10 meter.
Gewenste en ongewenste voorbeelden van gebouwen als accenten
Rooilijnen De rooilijn van de bebouwing is aan de voorzijde 8 meter vanaf de perceelsgrens. De afstand van de bebouwing tot de zijen achterzijde van de perceelsgrens is 4 meter. Ter hoogte van de huidige N201 wordt de gevelrooilijn van de nieuwe bedrijfspanden bepaald in samenhang met de gevelrooilijnen van de bestaande bebouwing aan de huidige N201.
Ruimtelijk Kader Bedrijventerrein De Bocht | Mijdrecht | Gemeente De Ronde Venen
21
4.2. Architectuur De architectuur van de bebouwing is eigentijds. De gebouwen zijn eenduidig, herkenbaar en hebben platte daken. Er is een duidelijk afleesbare onderscheiding in afzonderlijke functies (het kantoor- en bedrijfsgedeelte), in materiaal en kleurstelling. Deze aspecten worden opgenomen in de bouw envelop die geïnteresseerde kavelkopers krijgen.
Daken Daken zijn plat uitgevoerd. Zonnepanelen op daken worden zoveel mogelijk uit het zicht geplaatst. Groen en sedumdaken in combinatie met zonnepanelen heeft de voorkeur.
Gewenste en ongewenste voorbeelden van massaopbouw. De functies zijn herkenbaar in de massaopbouw en materialisering
Ruimtelijk Kader Bedrijventerrein De Bocht | Mijdrecht | Gemeente De Ronde Venen
22
Kleurenschema bedrijfsgedeelte (loodsen):
Kleurenschema kantoorgedeelte:
Materiaalgebruik bedrijfsgedeelte (loodsen):
Materiaalgebruik kantoorgedeelte:
Materiaalgebruik en kleurstelling De gebouwen zijn in duurzame materialen uitgevoerd. Het kantoorgedeelte bestaat uit lichte of donkere baksteen, in combinatie met hout, aluminium en glas. Het bedrijfsgedeelte bestaat uit grijs of donker plaatmateriaal. Met groen begroeide gevels is mogelijk, mits ze passen bij het architectonische ontwerp van het gebouw. Teneinde zelfstandig energie op te wekken is het wenselijk gevelpanelen met zonnecellen op te nemen.
Installaties en zonwering Technische installaties worden integraal mee ontworpen met de architectuur en worden uit het zicht onttrokken.
Laden en lossen Laden, lossen en manoeuvreren vinden alleen volledig op eigen terrein plaats.
Opslag (Open) opslag en afvalcontainers zijn op het voorterrein niet toegestaan.
Overzicht materialen en kleurstelling
Voorbeelden van ongewenste contrasterende kleurenstellingen in het gevelbeeld
Ruimtelijk Kader Bedrijventerrein De Bocht | Mijdrecht | Gemeente De Ronde Venen
23
Erfafscheidingen Erfafscheidingen hebben een open karakter, gesloten wanden zijn niet toegestaan. Hekwerken hebben maximaal een hoogte van 2m. De hekken mogen het zicht op de bebouwing niet onttrekken. Reclame-uitingen Reclame bevindt zich aan of op de gevel en maakt integraal onderdeel uit van de architectuur. Op de daken zijn reclameuitingen niet toegestaan.
Gewenste voorbeelden voor erfafscheidingen
4.3. Beeldkwaliteit openbare ruimte Groen en water Langs de noordwest- en noordoostzijde van het plangebied zijn overgangen met groen en water naar het omliggende open landschap gemaakt. Hierin is de groenstructuur beeldbepalend om het zicht op de achterzijden van de bedrijven te verzachten.
Gewenste en ongewenste voorbeelden voor reclameuitingen
Verharding In het hele plangebied wordt een eenduidige verharding qua kleur en uitstraling toegepast. Het materiaalgebruik is robuust, kleur- en slijtvast, in overeenstemming met zwaar vrachtverkeer. De materialisering van de verharding varieert van asfalt tot elementenverharding. Daar waar het gebruik (ondergrondse infrastructuur) het niet toe laat asfalt te gebruiken, wordt een elementenverharding toegepast. De wandelpaden zijn van tegels en worden tegelijkertijd gebruikt als kabels- en leidingenstrook.
Ruimtelijk Kader Bedrijventerrein De Bocht | Mijdrecht | Gemeente De Ronde Venen
24
5.
Participatie en afstemming
5.1 Participatieproces Gemeentelijke besluitvorming 2017 - 2022 Door de gemeenteraad zijn in het recente verleden meerdere besluiten genomen ter voorbereiding op de ontwikkeling van realisatie van een nieuw bedrijventerrein. Zo is al in 2017 het besluit genomen de gronden aan te kopen ten noorden van het bestaande bedrijventerrein. Medio 2020 heeft de gemeenteraad besloten in te zetten op het faciliteren van ondernemers in de ruimtebehoefte door een combinatie van: (1) kwaliteitsverbetering en intensivering van ruimtegebruik op de bestaande terreinen en (2) aanleg van circa 12 hectare netto nieuw bedrijventerreinareaal grenzend aan de noord- en/of de oostzijde van Bedrijventerrein Mijdrecht. Begin 2022 heeft de gemeenteraad besloten tot de aankoop van het perceel Provinciale weg 7A met als argument dat de aankoop van het perceel zorgt voor een strategische stap richting de uitbreiding van het bedrijventerrein in noordelijke richting. In de raadsinformatiebrief van november 2023 is de gemeenteraad geïnformeerd over de besluitvorming binnen de provincie over het toestaan van de ontwikkeling van 8 hectare bedrijventerrein en de vervolgstappen. Eind april 2024 is de gemeenteraad met een raadsinformatiebrief opnieuw op de hoogte gesteld over de voortgang aangaande het bedrijventerrein.
Gesprek bewoners maart 2023 Door enkele direct omwonenden, woonachtig in Waverveen, is in maart 2023, een door de bewoners georganiseerde bijeenkomst georganiseerd. Tijdens deze bijeenkomst zijn de aanwezigen, door de gemeente, op de hoogte gesteld van het strekken van de bocht van de N201 en het voornemen van de gemeente een bedrijventerrein te ontwikkelen en realiseren ten noorden van het bestaande bedrijventerrein.
Naam nieuwe bedrijventerrein In de periode van november 2023 tot en met april 2024 konden de inwoners en ondernemers van gemeente De Ronde Venen suggesties indienen voor de naam van het nieuwe bedrijventerrein. Dit is breed gecommuniceerd naar hen via een persbericht, de gemeentepagina/website en social media. Op donderdag 25 april 2024 is het bouwbord onthuld met de naam, bedrijventerrein De Bocht.
De inloopavond op 18 september was georganiseerd door de gemeente De ROnde Venen i.s.m. provincie Utrecht, Stedin en beide initiatiefnemers voor de zonnevelden. De omwonenden en belangstellenden zijn tijdens de inloopavond geïnformeerd over de laatste stand van zaken met betrekking tot de aanleg en uitvoering van de N201, het bedrijventerrein, het 150 KV station van Stedin en de zonnevelden. De bezoekers hebben via een reactieformulier hun standpunt kenbaar kunnen maken. De inspraakreacties van deze inloopavond op het bedrijventerrein de Bocht zijn als bijlagen toegevoegd aan dit ruimtelijk kader.
Gesprek bewonersgroep april 2024
Op 11 april 2024 heeft een tweede gesprek plaatsgevonden met de bewonersgroep Waverveen. Op dat moment moesten de plannen nog worden ontwikkeld en was het dus niet mogelijk om een concrete planuitwerking van het bedrijventerrein met de bewoners te delen. De bewoners hebben tijdens het overleg hun zorg uitgesproken over de initiatieven in hun woonomgeving. Het ging daarbij om het verleggen van de N201, de zonnevelden en het bedrijventerrein. Vanuit de bewoners is gevraagd om de verschillende initiatieven (de N201, de zonnevelden en het bedrijventerrein) in één inloopavond samen te brengen. Na het gesprek van 11 april heeft tussen gemeente en de bewonersgroep Waverveen nog een mailwisseling plaatsgevonden over het gezamenlijk organiseren van een integrale bewonersavond (zie hiervoor de bijlagen).
Informatieavond 18 september 2024 Aan het verzoek van de bewonersgroep Waverveen is gehoor gegeven met de organisatie van een inloopavond op 18 september 2024 waarop alle plannen zijn getoond en de inwoners van ieder plan afzonderlijk de informatie konden krijgen. Van de informatieavond is goed gebruik gemaakt gelet op de grote opkomst. Op de informatieavond zijn ten minste 90 bezoekers afgekomen. De direct omwonenden zijn rechtstreeks uitgenodigd middels van een huis aan huis brief. De overige inwoners zijn op de hoogte gesteld via de website van de gemeente en de provincie en via de lokale huis aan huis bladen.
Ruimtelijk Kader Bedrijventerrein De Bocht | Mijdrecht | Gemeente De Ronde Venen
25
Bewonersgesprek 14 januari 2025 Tijdens de informatieavond van 18 september 2024 hebben bewoners aangegeven een integrale visie op de planinitiatieven en regie op te plannen te missen. Deze kritiek is voor het college reden geweest eind 2024 een gebiedsregisseur aan te stellen die als centraal aanspreekpunt functioneert voor alle planinitiatieven in Waverveen. Voor de bewoners is sinds begin 2025 dan ook een centraal aanspreekpunt beschikbaar waar zij al hun vragen kunnen stellen en hun zorgen kunnen uiten. Ook komt er een algemene website waarop de meest recente informatie voor bewoners en belanghebbenden wordt gedeeld en van waaruit de verschillende websites van de initiatiefnemers rechtstreeks bereikbaar zijn met een link. Op 14 januari 2025 heeft een gesprek plaatsgevonden met bewoners afkomstig uit Waverveen in aanwezigheid van de verantwoordelijke portefeuillehouder, de gebiedsregisseur, de verantwoordelijke projectenleiders en gemeentelijke deskundigen. De bewoners hebben vooraf aangegeven wie van de belanghebbenden voor deze avond zouden moeten worden uitgenodigd. Tijdens het gesprek zijn 16 bewoners met de gemeente in gesprek gegaan. De gemeente heeft tijdens deze avond toegelicht hoe zij de communicatie en participatie in het vervolg wil inrichten. Het verslag van de bespreking van 14 januari 2025 is als bijlage toegevoegd.
De gesprekken met de direct betrokken bewoners zullen de komende periode met een regelmaat van een keer per kwartaal plaatsvinden.
5.2. Gesprekken met de VIB bedrijventerreinen en de uitbreiding van het bedrijventerrein. De VIB is al in een vroeg stadium betrokken bij de uitbreiding van het bedrijventerrein. Zo heeft er in februari 2024 een bijeenkomst plaatsgevonden met alle leden die zijn aangesloten aan de VIB. Tijdens deze informatie avond zijn de hoofduitgangspunten van het nieuwe bedrijventerrein en het ontwikkelingsproces gedeeld. Begin april 2024 heeft een gesprek plaatsgevonden met het bestuur van de VIB over de voorgenomen uitbreiding van het bedrijventerrein, het proces en het betrekken van de VIB bij de planvorming. In september 2024 zijn de plannen voor het nieuwe bedrijventerrein De Bocht gedeeld met de VIB. Verder is de VIB tussentijds op de hoogte gehouden door de accountmanager van de gemeente en door middel van nieuwbrieven over de uitbreiding van het bedrijventerrein..
Voor de bedrijventerreinenstrategie heeft eveneens overleg plaatsgevonden met de ondernemers. Voor de strategie is een klankboardgroep samengesteld bestaande uit een vertegenwoordiging van de VIB, een projectontwikkelaar, een bedrijfsmakelaar en de gemeente. In de bedrijventerreinenstrategie is ook de uitbreiding van het bedrijventerrein De Bocht meegenomen. Voor de vaststelling van de bedrijventerreinstrategie is ook een participatieavond georganiseerd waar zo’n 50 ondernemers bij aanwezig waren. De gewenste uitbreiding van De Bocht is tijdens deze participatieavond voorgelegd aan de belangstellenden. Tijdens de avond zijn wensen en opmerkingen meegegeven die zijn verwerkt in het planvoorstel en het advies voor de uitbreiding van het bedrijventerrein De Bocht.
Ruimtelijk Kader Bedrijventerrein De Bocht | Mijdrecht | Gemeente De Ronde Venen
26
6.
Randvoorwaarden bij de ontwikkeling
6.1. Geldend beleid 6.1.1. Rijksbeleid In Nederland is de ruimte schaars. Op dit moment nemen economische activiteiten 2,5% van het landoppervlak in. De rijksoverheid wil niet dat dit percentage afneemt. De overheid stimuleert een sterk en concurrerend bedrijfsleven omdat dit zorgt voor welvaart in Nederland. Dit is alleen mogelijk als de economie genoeg ruimte krijgt. Bijvoorbeeld op bedrijventerreinen. Genoeg en goede ruimte voor bedrijven is bovendien belangrijk voor een goed vestigingsklimaat. En noodzakelijk om richting 2050 een transitie door te maken naar een klimaat neutrale en circulaire economie. De overheid richt zich vooral op ruimte voor vier belangrijke sectoren. Als bij deze sectoren knelpunten ontstaan, heeft dat negatieve gevolgen voor onder meer de omslag naar een duurzame economie en voor onze positie als innovatief land. Daarom richt de overheid zich vooral op: • De meest energie-intensieve bedrijven; • Campussen; • Het midden- en kleinbedrijf (mkb); • Grootschalige bedrijfsvestigingen, waaronder de grote distributiecentra.
extra bedrijventerrein nodig. In de Omgevingsvisie en de Omgevingsverordening is ervoor gekozen om via een adaptieve en meer flexibele manier om te gaan met de invulling van deze opgaven, namelijk door een gezamenlijk proces van de programmering van woon- en werklocaties. Het Provinciaal Programma Wonen en Werken (PPWW) is het resultaat van dit proces.