Bijlage 1 OOK1355 RUIMTELIJK KADER WESTZIJDE 33 DE HOEF
Tekst van het document
4 Doorlooptijd van de Vergunning (najaar/ eind 2026) Na het indienen van de aanvraag voor een omgevingsvergunning begint de doorlooptijd van de vergunning. De standaard doorlooptijd voor de vergunning is 8 weken. De gemeente beschikt over de mogelijkheid deze termijn te verlengen met 6 weken. Het is te verwachten dat de vergunning eind 2026 onherroepelijk zal zijn, mits er geen bezwaar wordt ingediend of indien bezwaren tijdig worden afgehandeld. 5 Onherroepelijkheid van de Vergunning bij zienswijze (Q1 2027) Zodra de bezwaartermijn is verstreken en eventuele bezwaren zijn afgehandeld, wordt de vergunning Q1 2027 onherroepelijk. Dit is een belangrijke mijlpaal, aangezien dit de officiële toestemming geeft om met de uitvoering van het project door te gaan. 6 Start van de Bouw Uiteindelijk, zodra de vergunning onherroepelijk is en de verkoop is gestart, zal de bouwfase beginnen.
WESTZIJDE 33 DE HOEF
INITIATIEF HAALBAARHEID
OOK1355_01_002
RUIMTELIJK KADER
V15 15_12_2025
21
Bijlage 1 Openbaar - privé Verhouding openbaar-privé Verhouding binnen het ontwikkelgebied Openbaar: 1595 m2 44% Privé: 2055 m2 56%
3650 m2
100%
Privé 1.107,7 m2 465,0 m2 ⌃
Oppervlak dat openbaar wordt
⌃
⌃
⌃
⌃
⌃
⌃
⌃ ⌃
⌃
⌃
⌃
⌃
⌃
⌃
Weide gebied is onderdeel van perceel, maar maakt geen onderdeel uit van het ontwikkelgebied
⌃
⌃
Totaal
Kromme Mijdrecht
464,8 m2 openbaar 1.595,4 m2 De Hoef
⌃
33
⌃
eren park 22pp
Westzijde
Privé 947,7 m2
⌃
MV
* ⌃
⌃
and besta trafo
laats telp rs ops e tain con
eren park 6 1 pp
3
31,1
Twee
de H
eg
oefw
2
m
IOR rm L confo ook ning m x 2,5m roenstr ie rz g oo .5 p.v. eerv ren min ed t. re park e b spark ,6m haak strook 0 p uitsta
rbaa
poo
eS Oud
55
n reeds openbaar gebied aan de Tweede Hoefweg
Situatie 1:500
WESTZIJDE 33 DE HOEF
INITIATIEF HAALBAARHEID
OOK1355_01_002
RUIMTELIJK KADER
V15 15_12_2025
22
Bijlage 2 Verharding Verhouding verhard - onverhard nieuw Verhouding binnen het ontwikkelgebied Verhard : 1950 m2 53% (inclusief bebouwing) Half-verhard: 311 m2 8% Onverhard: 1389 m2 39%
Totaal
3650 m2
308,4 m2
100% bebouwing is meegenomen als verharding in de berekening
⌃
⌃
⌃
⌃ ⌃
⌃
⌃
⌃
199,3 m2 ⌃
⌃
⌃
⌃
onverhard 528,7 m2
100%
Kromme Mijdrecht
verhard 1.949,7 m2
Verhouding binnen het ontwikkelgebied 100% (inclusief bebouwing) Verhard : 3184 m2
3184 m2
⌃
Verhouding verhard - onverhard bestaand
Totaal
⌃
⌃
⌃
⌃
354,4 m2
De Hoef
⌃
MV
BVO 166,9 m2
33
⌃
eren park 22pp
* ⌃
⌃
3.184,0 m2 VERHARD OPPERVLAK
and besta trafo
laats telp rs ops e tain con
BVO 91,8 m2 BVO 746,6 m2
eren park 6 1 pp
3
33
BVO 91,0 m2
rbaa
poo
eS Oud
eg
oefw
de H
Twee
31,1
IOR rm L confo ook ning m x 2,5m roenstr ie rz g oo .5 p.v. eerv ren min ed t. re park e b spark ,6m haak strook 0 p uitsta
33
3
Westzijde
⌃
halfverhard 311,4 m2
Twee
de H
eg
oefw
2
m
55
n
Situatie 1:500
WESTZIJDE 33 DE HOEF
INITIATIEF HAALBAARHEID
OOK1355_01_002
RUIMTELIJK KADER
V15 15_12_2025
23
Bijlage 3 Natuurontwikkeling Memo Els & Linde Betreft: Locatie: Datum: Ecoloog: Steller:
Memo
Memo
natuur(ontwikkeling) Westzijde De Hoef Westzijde 33 De Hoef 22 februari 2024 06-27564247 Peter van der Linden, ecoloog
Het bedrijf aan de Westzijde 33 te De Hoef ligt tegen de oude spoorbaan aan; tegenwoordig een doorgaande weg. De polder is een veenweidegebied, dat door de provincie Utrecht is aangewezen als weidevogelkerngebied; aanvalsplan grutto. Dat betekend dat de provincie maatregelen stimuleert die de omgeving voor de weidevogel verbeteren. De verbetering ligt buiten de scoop van het initiatief. In de polder worden de weidevogels vooral in het oostelijk deel aangetroffen. Weidevogels zijn gevoelig voor verstoring in de vorm van gebouwen, wegen en opgaande beplanting. Een ontwikkeling die leidt tot toename van de verstoring door dieper de polder in te gaan of door het verstevigen van bosstroken zullen op weerstand stuiten en vragen een stevige onderbouwing. De ontwikkeling aan Westzijde 33 is compact en gaat nauwelijks buiten de huidige contouren. Er zal geen significant effect ontstaan op weidevogels.
Betreft: Soorten natuur(ontwikkeling) Westzijde De Hoef Locatie: Westzijde 33 Deboerenzwaluw Hoef De vogels steenuil, kerkuil, en in mindere mate huiszwaluw en huismus zijn Datum: die 22 februari 2024 soorten vaak bij boerderijen en in het buitengebied worden waargenomen. Dat geldt Ecoloog: 06-27564247 voor zoogdieren als wezel, hermelijn, bunzing, laatvlieger en meervleermuis. Ook de egel Steller: Peter van derworden Linden,aangetroffen. ecoloog kan in het buitengebied Amfibieën als heikikker en rugstreeppad worden vaak aangetroffen in veenweide, net als de ringslang. Verder zijn er mogelijkheden voor insecten als dagvlinders, bijen en de veenmol. In dit geval een afgeleide in de Het bedrijf aan de Westzijde 33 te De Hoef ligt tegen de oude spoorbaan aan; tegenwoordig begroeiing met inheemse planten die geschikt zijn als waard- en voedselplant voor de een doorgaande weg. De polder is een veenweidegebied, dat door de provincie Utrecht is insecten. aangewezen als weidevogelkerngebied; aanvalsplan grutto. Dat betekend dat de provincie maatregelen stimuleert die de omgeving voor de weidevogel verbeteren. De verbetering ligt In het stuk beperk ik me tot het beschrijven van de mogelijkheden. In een later stadium zal buiten de scoop van het initiatief. een en ander moeten worden uitgewerkt en op ecologische haalbaarheid worden getoetst.
Voor een aantal soorten is de aanwezigheid in de omgeving en de bereikbaarheid van de In de polder worden de weidevogels vooral in het oostelijk deel aangetroffen. Weidevogels locatie van belang. Een soort als de heikikker is weinig mobiel en zal in de omgeving moeten zijn gevoelig voor verstoring in de vorm van gebouwen, wegen en opgaande beplanting. Een voorkomen wil het resultaat haalbaar zijn. Deze analyse is nog niet uitgevoerd. ontwikkeling die leidt tot toename van de verstoring door dieper de polder in te gaan of In zijn algemeenheid is een afname van de bemesting en de stikstofdepositie gunstig. Ook door het verstevigen van bosstroken zullen op weerstand stuiten en vragen een stevige een goed functionerend ecohydrologisch systeem is van belang. Verder is afname van onderbouwing. De ontwikkeling aan Westzijde 33 is compact en gaat nauwelijks buiten de verstoring voor weidevogels belangrijk. huidige contouren. Er zal geen significant effect ontstaan op weidevogels.
Mogelijkheden in een lintbebouwing De ontwikkelingen met betrekking tot de natuurwaarden worden voornamelijk binnen het lint gesitueerd. In de veenweide zijn – op de schaal van de ontwikkeling – nauwelijks mogelijkheden. Er is met het slotenpatroon in de veenweide voldoende voortplantingswater (dus voldoende ruimte voor vissen en amfibieën). Maatregelen voor weidevogels pal naast een lintbebouwing zullen geen resultaat opleveren. Wel kunnen soorten met een nest of verblijfplaats in de lint jagen boven de veenweide. In die zin is er dus wel een relatie, maar vinden de maatregelen plaats binnen het perceel waar gebouwd wordt. Een afname of toename van de verstoring is niet significant door enerzijds de aanwezigheid van de doorgaande weg en anderzijds de naastliggende lintbebouwing. De weidevogels broeden in het oostelijk deel van de veenweide, waardoor een ondergeschikte verandering van de verstoring geen effect zal hebben op de weidevogels. Eveneens indirect is de afname van de stikstofdepositie, vanuit de slachterij incl. verkeer komt een hogere emissie dan vanuit de woningen die minimaal onder BENG gebouwd worden. Ook de ecohydrologische situatie zal waarschijnlijk verbeteren (minder onttrekking, minder afstroom).
Vogels Voor een natuurinclusieve ontwikkeling is de locatie en de fysieke omgeving van belang. Voor de meeste soorten zijn goed functionerende nestkastjes beschikbaar of zelf te maken. Voor stedelijke ontwikkelingen zijn andere mogelijkheden dan voor ontwikkelingen in een De boerenzwaluw en de huiszwaluw maken hun nest zelf. Daarbij zit de boerenzwaluw lintbebouwing zoals aan de Westzijde. Bij verspreid staande agrarische bebouwing inclusief binnen in de stal of schuur en de huiszwaluw onder een overkapping tegen de buitengevel. het agrarisch gebied zijn weer andere factoren van belang. In het voorliggende zijn De huiszwaluw zit dan het liefst tegen een witte gevel of minstens een witte overkapping. voorstellen opgenomen die passen in een lintbebouwing naast agrarisch gebied en naast Tegen donkere gevels worden zelden huiszwaluwen aangetroffen. Voor de huismus is naast een veenrivier. een nestplek ook voldoende voedsel noodzakelijk in de vorm van wintergroene struiken, of bijvoorbeeld een klimop. Zo’n begroeiing kan ook als erfafscheiding worden gebruikt in Mogelijkheden in een lintbebouwing plaats van hekken of schuttingen. Voor de uilen is een keuze tussen steenuil en kerkuil van De ontwikkelingen met betrekking tot de natuurwaarden worden voornamelijk binnen het belang beide bevechten elkaar in hun territorium. Daarbij is de steenuil relatief zeldzaam lint gesitueerd.
In de veenweide zijn – op de schaal van de ontwikkeling – nauwelijks en de kerkuil redelijk algemeen. Maatregelen voor de steenuil hebben daardoor meer impact mogelijkheden. Er is met het slotenpatroon in de veenweide voldoende voortplantingswater op de populatie. (dus voldoende ruimte voor vissen en amfibieën). Maatregelen voor weidevogels pal naast een lintbebouwing zullen geen resultaat opleveren. Wel kunnen soorten met een nest of Zoogdieren verblijfplaats in de lint jagen boven de veenweide. In die zin is er dus wel een relatie, maar De laatvlieger heeft in het buitengebied een hogere dichtheid dan in de bebouwde kom. In vinden de maatregelen plaats binnen het perceel waar gebouwd wordt. Een afname of de Wieringermeer zitten in iedere boerderij laatvliegers, het is aannemelijk dat deze toename van de verstoring is niet significant door enerzijds de aanwezigheid van de gegevens te extrapoleren zijn naar andere landelijke gebieden. Laatvliegers worden zelden doorgaande weg en anderzijds de naastliggende lintbebouwing. De weidevogels broeden in in kasten aangetroffen. In (verwarmde) gebouwen worden de vleermuizen aangetroffen in het oostelijk deel van de veenweide, waardoor een ondergeschikte verandering van de nauwe ruimten. Veel van het gedrag van de laatvlieger is niet bekend. Monitoring van de verstoring geen effect zal hebben op de weidevogels.
maatregelen is daarom gewenst. Ook de meervleermuis zit in nauwe ruimten in gebouwen, Eveneens indirect is de afname van de stikstofdepositie, vanuit de slachterij incl. verkeer vaak in het buitengebied of aan de rand van de bebouwde kom. Zowel voor de laatvlieger als komt een hogere emissie dan vanuit de woningen die minimaal onder BENG gebouwd de meervleermuis zijn er goede mogelijkheden. worden. Ook de ecohydrologische situatie zal waarschijnlijk verbeteren (minder onttrekking, minder afstroom).
Spechtstraat 59 - 1223 NX Hilversum - 06 – 27564247 - vanderlinden@elsenlinde.nl Els & Linde B.V.: KvK 11068807 - Fiscaalnummer 8187.47.637 – NL24 ABNA 0121125386.
Spechtstraat 59 - 1223 NX Hilversum - 06 – 27564247 - vanderlinden@elsenlinde.nl Els & Linde B.V.: KvK 11068807 - Fiscaalnummer 8187.47.637 – NL24 ABNA 0121125386.
Voor een natuurinclusieve ontwikkeling is de locatie en de fysieke omgeving van belang. Voor stedelijke ontwikkelingen zijn andere mogelijkheden dan voor ontwikkelingen in een lintbebouwing zoals aan de Westzijde. Bij verspreid staande agrarische bebouwing inclusief het agrarisch gebied zijn weer andere factoren van belang. In het voorliggende zijn voorstellen opgenomen die passen in een lintbebouwing naast agrarisch gebied en naast een veenrivier.
WESTZIJDE 33 DE HOEF
INITIATIEF HAALBAARHEID
OOK1355_01_002
RUIMTELIJK KADER
V15 15_12_2025
24
Bijlage 3 Natuurontwikkeling Memo Els & Linde Voor wezel, hermelijn en bunzing geven kunstburchten een goed resultaat. De kunstburcht kan een de rand van de bebouwing worden geplaatst, het liefst onder struiken. Voor de egel is een niet te nette tuin geschikt. Liefst met struiken en op de bodem een laag bladeren. De tuinen moeten niet afgesloten worden met hekwerken of schuttingen. Een haag (liguster, meidoorn, braam etc.) is geen barrière voor de egel en geeft vogels en insecten dekking en voedsel. De maatregelen voor marters en egel zijn goed inpasbaar en zijn zinvol. Overige soorten Voor de ringslang is een broeihoop een goede maatregel. De ringslang legt hierin jaarlijks de eieren. De broeihitte broedt de eieren uit. De broeihoop kan in stand gehouden worden met tuinafval. De broeihoop kan het beste aan de rand van de bebouwing worden gesitueerd. Voor amfibieën als rugstreeppad en heikikker is ondiep water nodig voor de voortplanting en schuilplekken voor de winterrust. Ondiep water is in een veenweide voldoende aanwezig en in de huidige lintbebouwing is voldoende ruimte beschikbaar als overwinteringsplek. Maatregelen voor de amfibieën heeft weinig meerwaarde. Insecten worden geholpen met een bijenhotel en geschikte beplanting met voedsel- en waardplanten.
Voor de beplanting worden bij voorkeur geen planten van een tuincentrum gebruikt (vaak door geselecteerd en behandeld met biociden). Er zijn goede zaadpakketten en potplanten van biologische telers te koop. De keuze van de soorten in de openbare ruimte wordt gestuurd door de maatregelen voor insecten. Stimuleren van de karakteristieke beplanting van veen(weide) vraagt veel inspanning en een goede ecohydrologische situatie. Op de beperkte schaal als het initiatief is dat niet haalbaar. Wel is het mogelijk stinzenplanten te introduceren – deze staan van oudsher bij herenboerderijen (stins), op landgoederen of begraafplaatsen.
P.J.H. van der Linden Els & Linde b.v.
WESTZIJDE 33 DE HOEF
INITIATIEF HAALBAARHEID
OOK1355_01_002
RUIMTELIJK KADER
V15 15_12_2025
25
COLOFON OOKarchitecten Schimmelpenninckkade 40 3813 AE Amersfoort 033 4893320 www.ookarchitecten.nl Opdrachtgever RV&O Kerkstraat 87 3764 CS Soest 035 - 888 55 69 www.rademakervastgoedontwikkeling.nl Projectinformatie OOK1355 WESTZIJDE 33 DE HOEF Document OOK1355_01_002 V15 15_12_2025
26
WESTZIJDE 33 DE HOEF
INITIATIEF HAALBAARHEID
OOK1355_01_002
RUIMTELIJK KADER
V15 15_12_2025
26