Bijlage 1 OOK1355 RUIMTELIJK KADER WESTZIJDE 33 DE HOEF

Westzijde 33 De Hoef Ruimtelijk Kader

INHOUDSOPGAVE

1. INLEIDING 1.1 Aanleiding 1.2 Doel van dit ruimtelijk Kader 1.3 Leeswijzer 2. LOCATIE EN OMGEVING 2.1 ligging en context 2.2 bestaande situatie 3. KADERS 3.1 Woonprogramma 3.2 Stedenbouwkundige opzet 3.2.1 Bouwlagen 3.2.2 Inrichting openbare ruimte 3.2.3.Parkeren 3.3 Mobiliteit 3.4 Duurzaamheid

WESTZIJDE 33 DE HOEF

INITIATIEF HAALBAARHEID

2 2 2

4 5

6 7 8 10 11 11 12

OOK1355_01_002

4. BEELDKWALITEIT 4.1 Uitgangspunten welstand / Beeldkwaliteit 4.2 Architectuur 4.3 Beeldkwaliteit buitenruimte / openbaar gebied

14 14 15

5. PARTICIPATIE

16

6. RANDVOORWAARDEN BIJ HERONTWIKKELING 6.1 Geldend beleid 6.1.1 Rijksbeleid 6.1.2 Provinciaal beleid 6.1.3 Omgevingsplan 6.1.4 Gemeentelijk beleid 6.1.5 Milieu

17 17 17 17 18 19

7. PLANNING 7.1 Planproces en rolverdeling

21

BIJLAGEN Bijlage 1 Openbaar - privé Bijlage 2 Verharding Bijlage 3 Natuurontwikkeling

22 23 24

RUIMTELIJK KADER

V15 15_12_2025

01

1. INLEIDING 1.1

Aanleiding

1.2

Doel van dit Ruimtelijk Kader

1.3

Leeswijzer

Op het perceel aan de Westzijde 33 in De Hoef staan de restanten van een slachterij die is afgebrand (brand 11 april 2024). Gezien de ligging te midden van woningen en de sterke wens naar woningbouw binnen de gemeente De Ronde Venen, is de initiatiefnemer voornemens de bestaande opstallen te slopen en de locatie te herontwikkelen tot een kleinschalige woonlocatie. Deze herontwikkeling is binnen het huidige bestemmingsplan “Buitengebied-West”, welke onderdeel uitmaakt van het tijdelijk omgevingsplan, niet mogelijk. Daarom werken de gemeente De Ronde Venen en de initiatiefnemer samen aan het Ruimtelijke Kader voor deze locatie. In dit document worden deze kaders uiteengezet.

Dit Ruimtelijk Kader stelt uitgangspunten en randvoorwaarden vast voor de herontwikkeling van het gebied. Het waarborgt de samenhang tussen beleid, ruimtelijke kwaliteit en haalbaarheid. Hiermee wordt een evenwichtige en duurzame inrichting van de omgeving gewaarborgd.

Hoofdstuk 2 van dit Ruimtelijk Kader gaat in op de ruimtelijke context en de ligging van het gebied. Hoofdstuk 3 bevat een toelichting op de beoogde ontwikkeling, de stedenbouwkundige opzet en de randvoorwaarden. In hoofdstuk 4 wordt de gewenste beeldkwaliteit besproken. Hoofdstuk 5 behandelt het participatieproces en de afstemming met stakeholders. Hoofdstuk 6 gaat in op de haalbaarheid, gebaseerd op relevant beleid en relevante kaders. Tot slot bespreekt hoofdstuk 7 de beoogde planning, het planproces en de rolverdeling.

WESTZIJDE 33 DE HOEF

INITIATIEF HAALBAARHEID

OOK1355_01_002

RUIMTELIJK KADER

V15 15_12_2025

02

2. LOCATIE EN OMGEVING

Westzijde 33, De Hoef

WESTZIJDE 33 DE HOEF

INITIATIEF HAALBAARHEID

OOK1355_01_002

RUIMTELIJK KADER

V15 15_12_2025

03

2.1

Ligging en context

rn

Plangebied Het plangebied ligt aan de Tweede Hoefweg, een stukje parallelweg aan de oude spoorbaan. De oude spoorbaan is de verbinding tussen Uithoorn en Nieuwveen. De locatie is gelegen aan de westzijde van de kromme Mijdrecht. Ui th

oo

Historisch slagenlandschap Het landschap in de omgeving wordt gekenmerkt door een duidelijke structuur, ontstaan door historische veenontginning. De strakke, door menselijke ingreep gevormde lijnen contrasteren met het natuurlijk meanderende verloop van de Kromme Mijdrecht. De aanleg van de inmiddels verdwenen spoorlijn heeft deze oorspronkelijke structuur doorbroken. Desondanks blijft het kenmerkende slagenlandschap aan weerszijden van de rivier goed zichtbaar.

de hoef westzijde

Wonen, bedrijvigheid en de ontwikkeling van De Hoef Van oudsher zijn de woningen in het gebied georiënteerd op de Kromme Mijdrecht te herkennen als lintbebouwing. Achter deze eerste bebouwingslijn bevinden zich op meerdere locaties bedrijfsgebouwen. Met de komst van de spoorlijn rond 1920 werd de Kromme Mijdrecht ter hoogte van de projectlocatie doorsneden. Dit leidde tot een verschuiving in de ruimtelijke oriëntatie, waarbij met name aan de oostzijde nieuwe bebouwing ontstond langs de spoorlijn. Na de opheffing van het spoor werd de lijn vervangen door een weg, waaraan vervolgens opnieuw bebouwing werd gerealiseerd.

plangebied

aan orb

t rech

mijd

De Hoef vee uw Nie

Spoorbaan Oude spoorbaan wordt een weg.

me

o e sp oud

Krom

Omgeving De directe omgeving van de projectlocatie kent een gemengd karakter, bestaande uit woningen, bedrijvigheid en agrarisch landschap. Dit zorgt voor een afwisselende ruimtelijke dynamiek en functionele diversiteit binnen het gebied.

de hoef oostzijde

n

1950 Spoorbaan is weg geworden

Kromme Mijdrecht met hefbrug

WESTZIJDE 33 DE HOEF

INITIATIEF HAALBAARHEID

OOK1355_01_002

RUIMTELIJK KADER

V15 15_12_2025

04

Bestaande situatie

Huidige situatie Het huidige gebruik van de locatie betreft een slachterij. Op het terrein staat een verzameling aan bedrijfsgebouwen en is volledig verhard i.v.m. vrachtverkeer. De slachterij is op 11 april 2024 grotendeels afgebrand.

westzijde

Inventarisatie Plangebied heeft een totaal oppervlak van ca. 3300m2 waarvan bebouwd ca. 1096m2. Het betreft een verhard terrein met betonplaten en parkeren aan de Tweede Hoefweg.

oost zijde

Kwekerij

kromme mijd recht

2.2

Woningen

dschap

slagenlan

Recente ontwikkelingen woningen & bedrijf NUTS voorziening

BVO 166,9 m2

5 bebossing met wandelroute restant oude halte

3.184,0 m2 VERHARD OPPERVLAK

de twee

fweg hoe

4

BVO 91,8 m2 BVO 746,6 m2

aa oorb

e sp oud

3

33

n

De Hoef

33

2

BVO 91,0 m2

3

1

o

de H

Twee

g efwe

1

2

Agrarisch landschap

WESTZIJDE 33 DE HOEF

INITIATIEF HAALBAARHEID

OOK1355_01_002

RUIMTELIJK KADER

V15 15_12_2025

locatie verborgen achter bebossing

3

locatie aan oude spoorbaan

4

5

Parkeren aan de weg

05

3. KADERS 3.1

Woonprogramma

Woonprogramma De ontwikkeling omvat maximaal 20 woningen. De woningtypologie betreft grondgebonden rijtjeswoningen opgebouwd uit 1 bouwlaag en een te benutten kap met dakkapellen. Alle woningen hebben een tuin met achterom en buitenberging. De woningcorporatie Cazas heeft aangegeven geen interesse te hebben in aankoop van sociale huurwoningen. Met voorliggende plan wordt daarom een bijdrage gedaan in een vereveningsfonds voor het realiseren van sociale huurwoningen binnen de gemeente en het te verevenen bedrag wordt bepaald aan de hand van de Verordening sociale woningbouw De Ronde Venen 2022. Binnen het programma is er ruimte voor verschillende woningtypes, waaronder levensloopbestendige woningen en compactere woningen gericht op betaalbaarheid.

WESTZIJDE 33 DE HOEF

INITIATIEF HAALBAARHEID

OOK1355_01_002

RUIMTELIJK KADER

V15 15_12_2025

06

3.2

Stedenbouwkundige opzet

Analyse De huidige plek betreft een in zichzelf gekeerd gebied met zicht op karakteristiek landschap. Vanuit een analyse van de bestaande context zijn onderstaande punten de belangrijkste conclusies. 1. Karakteristiek landschap De Kromme Mijdrecht en het slagenlandschap vormen een karakteristiek waardevolle landschappelijke structuur. 2. In zichzelf gekeerd plangebied Het plangebied wordt ontsloten via de Tweede Hoefweg, een doodlopende parallelweg aan de oude spoorbaan. Het plangebied kent verschillende kanten, waarbij het grotendeels ingesloten is door woningen en bedrijven. Aan de westzijde is er in potentie een sterke verbinding met en zicht op het slagenlandschap. 3. Onderbroken groen Aan de westzijde heeft vroeger een halte voor de oude spoorbaan gestaan. Op de plek aan deze halte is een bos aangeplant met een wandelpad. Aan de oostzijde van de Kromme Mijdrecht wordt de bebossing gecontinueerd. Tussen de bebossing en plangebied bevindt zich nog een woning met een groene voortuin. Ter plaatste van het plangebied werkt de sterk versteende Tweede Hoefweg als een onderbreking van groen (zowel tuinen als bebossing).

Visie De stedenbouwkundige opzet is gericht op het versterken van de relatie met het omliggende landschap en het verbeteren van de aansluiting op de directe omgeving. Door zorgvuldig in te spelen op de schaal, vorm en inrichting van het gebied ontstaat een woonmilieu dat past binnen de context én uitnodigt tot ontmoeting. 1. Kleinschalig wonen Het woonprogramma bestaat uit kleinschalige, grondgebonden woningbouw, verdeeld over 4 geschakelde rijen. In totaal worden maximaal 20 woningen gerealiseerd, waaronder zes hoekwoningen. De woningen bestaan uit één bouwlaag met kap en variëren in beukmaat, wat zorgt voor een gevarieerd straatbeeld en een herkenbare identiteit. Binnen het programma is ruimte voor verschillende woningtypes, waaronder levensloopbestendige woningen en compactere woningen gericht op betaalbaarheid. Een collectieve buitenruimte – in de vorm van een hofje– vormt het hart van het plan en stimuleert ontmoeting en samenhang tussen bewoners.

4. Verbeteren openbaar gebied en parkeren De huidige situatie wordt gekenmerkt door een versteende inrichting met parkeren op betonplaten. In het nieuwe plan wordt ingezet op een kwalitatieve herinrichting van de openbare ruimte, waarbij: • Parkeren wordt geconcentreerd aan de randen van het plangebied, deels op eigen terrein en deels in de openbare ruimte; • Parkeerplaatsen worden uitgevoerd in waterdoorlatende verharding en landschappelijk ingepast met hagen en groenstroken; • De entree van het gebied wordt versterkt door een duidelijke overgang van de Tweede Hoefweg naar het hofje; • De openbare ruimte na de parkeervoorziening wordt autovrij, met ruimte voor voetgangers, spel en ontmoeting. Deze aanpak draagt bij aan een veilige, groene en klimaatadaptieve leefomgeving.

2. Verbinding met het landschap De grootste kwaliteit van de locatie is de directe relatie met het omliggende slagenlandschap. De oriëntatie van de woonblokken en de wigvormige tussenruimte zorgen voor zichtlijnen en een natuurlijke overgang naar het landschap. De inrichting van deze overgangszone wordt zorgvuldig afgestemd op het karakter van het gebied. 3. Verbeteren van de aansluiting op de omgeving De ontwikkeling biedt kansen om de aansluiting op het bestaande groen en de openbare ruimte te verbeteren. Door het toevoegen van kwalitatief groen, het herstellen van onderbroken structuren en het herinrichten van de Tweede Hoefweg ontstaat een samenhangend geheel dat aansluit op de bestaande dorpsstructuur.

1

2 1

2

3

3 4

WESTZIJDE 33 DE HOEF

INITIATIEF HAALBAARHEID

OOK1355_01_002

RUIMTELIJK KADER

V15 15_12_2025

07

3.2.1 Bouwlagen Woningtypologie Het uitgangspunt zijn 20 grondgebonden rijtjeswoningen in volgende varianten: beukmaat diepte 5,4m 10m 4,8m 10m 6,6m 10m 5,0m 14m

max. nokhoogte 9,5m 9,5m 9,5m 11,5m

max. goothoogte 4,5m 4,5m 4,5m 4,5m

m2 GO 88m2 77m2 101m2 131m2

blok 2

opmerking

blok 1

waarvan minstens 3 betaalbare koop levensloopbestendig

2 72,4 m 86,7 m2 81,4 m

A

B

B

C

5,4

4,8

6,2

5,4

4,8

⌃

⌃

⌃

A

⌃

⌃

2,5

27,3

2 79,6 m2 79,6 m 89,5 m2 89,5 m

108,6 m2

2

10,0

Alle woningtypes bestaan uit 1 laag + te benutten kap, type D betreft een diepere woning en heeft een hogere nokhoogte waardoor er ruimte ontstaat voor een vliering. Alle woningen hebben een achtertuin met buitenberging en daar waar nodig een achterom.

95,3 m

98,8 m2

2 72,4 m2

2

A

A

B

B

C

A

5,4

4,8

6,2

5,4

4,8

5,4

⌃

⌃

⌃

⌃

⌃

⌃ ⌃

32,7

⌃

⌃

⌃

5,4

blok 3

81,6 m2 86,9 m

72,5 m2

2

142,0 m2

111,0 m2

99,3 m2 D

5,0

⌃

⌃

5,0

20,7

5,0

l2

102,2 m2 D

33

145,5 m2 D

*

Profie

⌃

⌃

and besta trafo

14,0

31,1

de H Twee

2

m

l1

Profie

3

max. goot +4,5m

eg

oefw

laats telp rs ops e tain con

max. nok +9,5m Oude spoorbaan

Westzijde De Hoef

D

5,0

⌃

blok 4

72,5 m

2

Kromme Mijdrecht

C

B

B

A

A

⌃

4,8

5,4

6,2

4,8

10,0

27,3

⌃

type A B C D

5

6

5

2

21

7-9

10

8-14

10

8

perceel Profiel 1 1:500

55 oo e Sp Oud Westzijde

max. goot +4,5m

6

17

1

n

rbaa

max. nok +11,5m

2

14

9

9

20

Kromme Mijdrecht

5 Situatie 1:500

perceel Profiel 2 1:500

WESTZIJDE 33 DE HOEF

INITIATIEF HAALBAARHEID

OOK1355_01_002

RUIMTELIJK KADER

V15 15_12_2025

08

3.2.1 Bouwlagen

Type A

Type C

Woningtypologie Het uitgangspunt zijn 20 grondgebonden rijtjeswoningen in volgende varianten: type A B C D

beukmaat diepte 5,4m 10m 4,8m 10m 6,6m 10m 5,0m 14m

max. nokhoogte 9,5m 9,5m 9,5m 11,5m

max. goothoogte 4,5m 4,5m 4,5m 4,5m

m2 GO 88m2 77m2 101m2 131m2

opmerking waarvan minstens 3 betaalbare koop levensloopbestendig 1500+

sk3

sk2

wk

2600+

wk

Alle woningtypes bestaan uit 1 laag + te benutten kap, type D betreft een diepere woning en heeft een hogere nokhoogte waardoor er ruimte ontstaat voor een vliering. Alle woningen hebben een achtertuin met buitenberging en daar waar nodig een achterom.

be bk

suggestie slaapkamer 7,7m2

1500+

sk1

noklijn

noklijn

bk ke

sk2

ke

2600+

sk1

2600+

be

1500+

45,9 m2 GO

1500+

42,1 m2 GO

begane grond

48,4 m2 GO

53,1 m2 GO

1e verdieping

Type B

2600+

begane grond

1e verdieping

Type D

1500+

1500+

sk1

wk

sk3

sk2 2600+

2600+

be wk 1500+

noklijn

bk

2600+

bk noklijn

ke sk2

2600+

noklijn

wm 2600+

1500+

1500+

40,5 m2 GO

36,4 m2 GO

sk1 ke 2600+

begane grond

1e verdieping 1500+

61,1 m2 GO begane grond

WESTZIJDE 33 DE HOEF

INITIATIEF HAALBAARHEID

OOK1355_01_002

RUIMTELIJK KADER

V15 15_12_2025

57,3 m2 GO 1e verdieping

12,6 m2 GO vliering

09

3.2.2. Inrichting openbare ruimte

Overgangszone naar landschap groene haag als erfscheiding

Voor dit plan is LIOR versie 1.3 van toepassing.

8

LIOR De Leidraad Inrichting Openbare Ruimte (LIOR) van de gemeente De Ronde Venen geeft richtlijnen voor de inrichting en het beheer van de openbare ruimte. Dit document geldt voor alle openbare ruimten die in beheer zijn of komen bij de gemeente en is bedoeld voor ontwikkelaars, stedenbouwkundigen en uitvoerders. 2

⌃

⌃

⌃

⌃

⌃ ⌃

⌃

⌃

⌃

⌃

⌃

5

11

27

Kromme Mijdrecht

⌃

Een zorgvuldig gebouwde erfafscheiding i.c.m. buitenberging

⌃

10

6

⌃

2. Verkeer en Wegen • Veilig en toegankelijk ontwerpen van wegen, fietspaden en voetpaden. • Snelheidsremmende maatregelen en duidelijke markeringen voor verkeersveiligheid. • Duurzaam materiaalgebruik, zoals gerecycled asfalt en gebakken klinkers.

⌃

Speelvoorziening

⌃

14

Mogelijke pergola constructie als overgang naar groene voorruimte

Autovrij gebied

groene haag als erfscheiding

9

⌃

10

27

Belangrijke kernpunten: 1. Duurzaamheid & Klimaatadaptatie • Streven naar circulaire economie en duurzaam gebruik van materialen. • Energiezuinige openbare verlichting en laadvoorzieningen voor elektrische auto’s. • Klimaatadaptieve maatregelen zoals waterdoorlatende bestrating en biodiversiteitsbevordering. • Bomen toevoegen voor verkoeling

Hofje wigvormig uitbreiding van groen

33

4,5

Biodiversiteitsbevoordering

zitbanken

7

5

Bomen toevoegen voor verkoeling

*

Voorstel positie nieuw mini-rioolgemaal

33

3 ⌃

6

21 21

14

⌃

⌃

⌃

and besta trafo

laats telp rs ops e tain con

2,5

6

5. Proces en Beheer • Duidelijke fasering in ontwerp en uitvoering van openbare ruimteprojecten. • Strenge toetsing van ontwerp- en beheerplannen door gemeentelijke instanties. • Afstemming van materialen en inrichting op efficiënt en betaalbaar onderhoud.

eg

oefw

7

4. Straatmeubilair en Speelvoorzieningen • Duurzame en onderhoudsvriendelijke zitbanken, fietsenstallingen en speelplaatsen. • Toegankelijke en inclusieve speel- en recreatiemogelijkheden. • Minimale verharding en zoveel mogelijk groene verblijfsruimtes.

5

Westzijde De Hoef

⌃

3. Groenvoorziening & Waterbeheer • Behoud en uitbreiding van groen, biodiversiteit en ecologische structuren. • Waterberging, infiltratie en onderhoud van riolering en oppervlaktewater. • Natuurinclusief ontwerpen met inheemse beplanting en faunavoorzieningen.

de H Twee

2

31 m

3

2,5 5

Bomen toevoegen voor verkoeling

opstelplaats containers

55 n

rbaa

oo e Sp Oud

afmeting parkeervak conform LIOR: 2,5 x 5,00 (b x l), uitgevoerd in grasbetonstraatstenen

Situatie 1:500

WESTZIJDE 33 DE HOEF

INITIATIEF HAALBAARHEID

OOK1355_01_002

RUIMTELIJK KADER

V15 15_12_2025

10

3.2.3 Parkeren Samenvatting Verkeersonderzoek De Hoef (De Ronde Venen) Het verkeersonderzoek, uitgevoerd in opdracht van Rademaker Vastgoed & Ontwikkeling, brengt de verkeers- en parkeereffecten in kaart van de herontwikkeling. Het terrein wordt getransformeerd naar een woongebied met circa 20 grondgebonden koopwoningen. 8

⌃

10

27

⌃

33

2

⌃

⌃ ⌃

⌃

⌃

⌃

⌃

⌃

⌃

⌃

9

Parkeren De gemeente De Ronde Venen heeft haar parkeernorm vastgelegd in het 'Mobiliteits- en Verkeersveiligheidsplan 2023-2030. Bij de parkeernorm wordt onderscheid gemaakt in de locatie van de ontwikkeling ten opzichte van het centrum. De ontwikkellocatie ligt in de rest bebouwde kom, de parkeernormen behorende bij deze locatie worden gehanteerd. Voor grondgebonden rijwoning, koop is dat 1,6 per woning exclusief bezoekersnorm. De parkeernorm voor bezoekers is 0,3 per woning.

11

5 ⌃

27

40 meter straal

⌃

⌃

Kromme Mijdrecht

⌃

10

6

⌃

14

Berekening bewoners 20 (aantal woningen) x 1,6 (parkeernorm) = 32 bezoekers 20 (aantal woningen) x 0,3 (parkeernorm) = 6 totaal = 38

4,5

mindervalide parkeerplaats

33

3

5

⌃

6 eren r pa k 22pp

5

21 21

14

* ⌃

⌃

and besta trafo

7

3.3 Mobiliteit

laats telp rs ops e tain con

2,5 eren park 6 1 pp

3

6

STOMP-principe Uitgangspunt is het STOMP-principe als leidraad voor mobiliteitsontwikkeling. zie hoofdstuk 6.1.4. voor nadere toelichting

Westzijde

7

⌃

Fietsen In de gemeente De Ronde Venen zijn er geen specifieke normen vastgesteld voor het fietsparkeren bij grondgebonden woningen. De landelijke richtlijn van het CROW wordt gevolgd. Elke grondgebonden woning heeft een buitenberging voor het stallen van 2 fietsen. Bezoekers kunnen nabij de woning zonder hinder voor voetgangers of verkeer hun fiets parkeren.

⌃

MV

De Hoef

Het aantal van 38 parkeerplaatsen is opgenomen in het plan en is daarmee conform geldende parkeernorm.

Twee

de H

eg

oefw

2

2,5

31 m

5

Verkeersgeneratie • De nieuwe woningen genereren 147 voertuigbewegingen per werkdagetmaal. • Na saldering met de vervallen ritten van de slachterij blijft een netto verkeersgroei van 77 voertuigbewegingen per dag over. • Tijdens de drukste spitsuur (avond) komen er slechts 8 extra voertuigbewegingen bij, wat een verwaarloosbaar verkeerskundig effect heeft.

IOR rm L confo ook ning m x 2,5m roenstr ie rz g oo .5 p.v. eerv ren min ed t. re park e b spark ,6m haak strook 0 p uitsta

rbaa

poo

eS Oud

55

n

Conclusie De herontwikkeling voldoet aan de parkeernormen en zal geen merkbare negatieve impact hebben op de verkeersstromen in het gebied. Situatie 1:500

WESTZIJDE 33 DE HOEF

INITIATIEF HAALBAARHEID

OOK1355_01_002

RUIMTELIJK KADER

V15 15_12_2025

11

3.4 Duurzaamheid

Neerslaginfiltratie in achtertuinen

Netbewuste nieuwbouw

PV-panelen

De ontwikkeling aan de Westzijde 33 in De Hoef houdt rekening met de uitgangspunten van netbewuste nieuwbouw, zoals geformuleerd door netbeheerders en overheden in de regio Utrecht. Door de toenemende druk op het elektriciteitsnet is het van belang dat nieuwe woningbouwprojecten bijdragen aan een toekomstbestendig en veerkrachtig energiesysteem.

Toepassing in het plan In het ontwerp wordt rekening gehouden met de volgende ontwerpprincipes: • Gebiedsaanpak: afstemming met netbeheerder en gemeente over de energie-infrastructuur in een vroeg stadium; • Warmte: toepassing van collectieve of individuele all-electric oplossingen met lage netimpact; • Elektrisch laden: slimme laadinfrastructuur voor elektrische voertuigen, afgestemd op netcapaciteit; • Lokale opwek: integratie van zonnepanelen op daken en mogelijk andere vormen van hernieuwbare energie; • Koudevoorziening: passieve koeling en/of duurzame koudeopwekking om piekbelasting te beperken; • Opslag: verkenning van mogelijkheden voor lokale energieopslag (bijv. buurtbatterij); • Slimme sturing: toepassing van energiemanagementsystemen die vraag en aanbod op elkaar afstemmen.

Halfverharding voor optimale infiltratie neerslag

⌃

De Hoef Westzijde

⌃

⌃

33

⌃

* ⌃

⌃

Op de projectlocatie is momenteel een zware netaansluiting aanwezig, die in het verleden is gerealiseerd ten behoeve van de voormalige slachterij. Deze aansluiting is ontworpen voor een aanzienlijk industrieel energieverbruik, inclusief zware koelinstallaties, verwerkingsapparatuur en transportvoorzieningen. De geplande herontwikkeling naar een woongebied met 20 grondgebonden woningen zal naar verwachting een vergelijkbare netbelasting kennen. Hoewel de aard van het verbruik verschilt (industrieel versus huishoudelijk), blijft de totale energievraag op locatieniveau nagenoeg gelijk. Dit komt doordat de piekbelasting van de slachterij aanzienlijk was, terwijl de woningen een meer gespreid en voorspelbaar verbruiksprofiel kennen. Op basis hiervan wordt aangenomen dat de bestaande netaansluiting voldoende capaciteit biedt om de nieuwe ontwikkeling te faciliteren, zonder dat er sprake is van een significante toename van de netvraag. In de vervolgfase zal dit nader worden afgestemd met de netbeheerder.

OOK1355_01_002

Kromme Mijdrecht

⌃

De toepassing van deze principes wordt afgestemd met de betrokken netbeheerder (Stedin) en andere relevante partijen.

INITIATIEF HAALBAARHEID

⌃

⌃

⌃

⌃

Zone voor eventuele aanleg noodwatervoorziening (wadi)

Doelstelling Het doel is om de ontwikkeling zo in te richten dat deze: • Netverzwaring voorkomt of beperkt; • Flexibel inspeelt op toekomstige energievraag; • Bijdraagt aan de energietransitie en de ambities van de gemeente en provincie Utrecht.

WESTZIJDE 33 DE HOEF

⌃

⌃

⌃ ⌃

⌃

⌃

⌃

⌃

⌃

⌃

⌃

and besta trafo

laats telp rs ops e tain con

Twee

de H

eg

oefw

2

31 m

3

55 rbaa

poo

eS Oud

n

Situatie 1:500

RUIMTELIJK KADER

V15 15_12_2025

12

Klimaatadaptatie

Maatregelen

Groene erfafscheidingen

De herontwikkeling van Westzijde 33 in De Hoef sluit aan bij de uitgangspunten van het Convenant Toekomstbestendig Bouwen 2.0, dat door de gemeente De Ronde Venen wordt onderschreven. Binnen dit convenant is klimaatadaptatie één van de zes centrale duurzaamheidsthema’s. Het doel is om nieuwbouw zodanig te plannen, ontwerpen en realiseren dat risico’s als gevolg van klimaatverandering – zoals wateroverlast, droogte, hittestress en overstromingen – worden beperkt of beheersbaar blijven.

1. Steenuil Verblijfsplaats inpassen (nestkast) 2. Huismus Nestmogelijkheden en wintergroene hagen en struiken toevoegen. 3. Huiszwaluw Nestel mogelijkheden tegen de gevel, oorkeur voor de kleur wit. 4. Laatvlieger & Meervleermuis Geen kasten maar nauwe (warme) ruimtes. 5. Weidevogels Belangrijk voor de weidevogels is geen toename in verstoring. Het plan is compact en gaat niet buiten de bestaande contouren. Verbetering ligt buiten de scoop. 6. Ringslang Kromme Mijdrecht Broeinesten toevoegen. 7. Wezel, Hermelijn & Bunzing Kunstburchten toevoegen. 8. Egel Niet al te nette tuinen (blad, hagen & struiken).

8

1

465 m2 ⌃

⌃

⌃

⌃

⌃

4

⌃ ⌃

⌃

⌃

⌃

⌃

⌃

5

⌃

⌃

bestaand water voldoende aanwezig voor vissen en amfibieën

⌃

⌃

⌃

3

7 465 m2

2

6

De Hoef

⌃

MV

⌃

Stinzentuin met diverse ecosystemen

33

⌃

eren park 22pp

*

and besta trafo

⌃

⌃

laats telp rs ops e tain con

rbaa

poo

55 ca. 1,4 hectare aan weidegebied

5

In samenwerking met ecologisch bureau Els & Linde is onderzocht welke natuurinclusieve maatregelen getroffen kunnen worden op deze locatie. Zie voor onderbouwing de notitie in Bijlage 3 en zie maatregelen in kaart.

INITIATIEF HAALBAARHEID

eg

oefw

n

Biodiversiteit & natuurinclusiviteit

WESTZIJDE 33 DE HOEF

de H

31 m

IOR rm L confo ook ning m x 2,5m roenstr ie rz g oo .5 p.v. eerv ren min ed t. re park e b spark ,6m haak strook 0 p uitsta

eS Oud

Twee

2

eren park 6 1 pp

3

Ambitieniveau De ontwikkeling voldoet aan de uitgangspunten van het convenant. De details zullen in een vervolgfase met adviseurs worden uitgewerkt.

Westzijde

Toepassing in het plan Het stedenbouwkundig ontwerp en de inrichting van de openbare ruimte zijn afgestemd op de onderstaande uitgangspunten, uitwerking vindt plaats in een vervolgfase met adviseurs. • Waterberging en infiltratie Minimaal 50 mm neerslag wordt op privaat terrein geïnfiltreerd via voorzieningen zoals infiltratiekratten in achtertuinen. Daarnaast wordt hemelwater bovengronds afgevoerd naar wadi’s en groenzones, conform het principe van natuurlijke afwatering. • Waterneutraal ontwikkelen De ontwikkeling leidt niet tot extra aanvoer of afvoer van water. Hemelwater wordt zoveel mogelijk vastgehouden en hergebruikt, onder andere voor tuinirrigatie via regentonnen. • Overstromingsrisico De locatie ligt nabij een secundaire waterkering. In overleg met het waterschap is vastgesteld dat buiten het leggerprofiel gebouwd wordt. Bij de vergunningaanvraag worden bouwdieptes in m NAP inzichtelijk gemaakt. De woningen worden zodanig ontworpen dat schade bij overstroming wordt voorkomen of beperkt. • Hittestress beperken In het ontwerp is aandacht voor schaduwrijke verblijfsplekken, groene erfafscheidingen en voldoende boomkroonbedekking. De inrichting voldoet aan de 3-30-300-regel: minimaal 3 bomen in zicht, 30% bladerdek in de buurt en een groene ruimte binnen 300 meter.

• Droogte en bodemdaling De inrichting is infiltratiepositief en afgestemd op de natuurlijke draagkracht van de bodem. De restzetting wordt beperkt door toepassing van lichte materialen en een passende funderingswijze. • Drinkwaterbesparing Er wordt gestreefd naar een verbruik van maximaal 100 liter per persoon per dag. Maatregelen zoals regenwateropvang en waterbesparende installaties worden toegepast.

OOK1355_01_002

volledig perceel Situatie 1:500

RUIMTELIJK KADER

V15 15_12_2025

13

4. BEELDKWALITEIT Voorliggend hoofdstuk geldt als aanvulling op de vigerende welstandsnota van de gemeente De Ronde Venen, geldend van 14 februari 2025 t/m heden. De locatie is gelegen binnen het welstandsgebied 'Kleine kernen - gebied 13' en valt onder de daarbij behorende toetsingscriteria.

4.1. Uitgangspunten welstand / beeldkwaliteit Massa • panden en ensembles zijn afwisselend en individueel • hoofdvorm in principe eenvoudig houden • hoofdvorm van de grote panden samenstellen • gebouwen zijn maximaal één laag met een kap • op-, aan- en uitbouwen als erkers en dakkapellen onderschikken en vormgeven als toegevoegd element of opnemen in de hoofdmassa • zijgevels hebben vensters Architectonische uitwerking • zorgvuldig detailleren, van eenvoudig tot rijk • wijzigingen en toevoegingen in stijl, maat en schaal zorgvuldig afstemmen op het hoofdvolume. • gevels zowel horizontaal als verticaal geleden • bergingen liggen in basis achter de woning. Bergingen die een prominente positie hebben in het plan krijgen dezelfde architectonische kwaliteit als de woningen zelf.

Ou d

es

po

or

ba

an

Materiaal- en kleurgebruik • gevels in hoofdzaak uitvoeren in bruine of rode baksteen. • hellende daken bij voorkeur voorzien van rode of donkere keramische pannen • plinten in afwijkende kleur of afwijkend materiaal uitvoeren • houtwerk schilderen: elementen als windveren en kozijnen in traditionele contrasterende lichte tinten zoals gebroken wit • een terughoudend kleurgebruik, passend in het landschap, is gewenst

Kromme Mijdrecht

4.2. Architectuur

De 4 bouwvolumes kennen een eenvoudige hoofdvorm en worden in samenhang ontworpen, maar vragen wel om een bepaalde mate van variatie in architectuur door bijvoorbeeld door te spelen met de vormgeving van de dakkapellen i.r.t. de hoofdmassa, materiaalgebruik en detaillering, zodat er afwisseling en individuele panden ontstaan zonder samenhang te verliezen. Het basis materiaal is metselwerk, aansluitend op de architectuur van het huidige dorp. Het kleurgebruik van o.a. het metselwerk, dakafwerking en kozijnen zijn ingetogen en wordt zo veel mogelijk gebaseerd op het kleurenpallet in de directe omgeving en het landschap. Door te spelen met verschillende metselwerkverbanden en zorgvuldige detaillering zal er een bepaalde mate van verfijning in architectuur worden gebracht. In de verdere uitwerking wordt zichtbare duurzaamheid in de architectuur onderzocht, daarmee zijn o.a hout en 'groen' als gevelafwerking niet uitgesloten.

WESTZIJDE 33 DE HOEF

INITIATIEF HAALBAARHEID

OOK1355_01_002

RUIMTELIJK KADER

V15 15_12_2025

14

4.3. Beeldkwaliteit buitenruimte / openbaar gebied In de nadere uitwerking wordt er een inrichtingsplan opgesteld. Een goed inrichtingsplan voor zowel de privé buitenruimte als de openbare ruimte is een belangrijk onderdeel van het op te stellen plan en waarborgt een hoogwaardige inrichting/materialisatie van de buitenruimte. Aandachtspunt is de overgang van het landschap (weide) naar het hart van het plan en de inpassing van de parkeervoorziening, waarmee ook de huidige openbare ruimte aan de Tweede Hoefweg wordt heringericht. Het plangebied is daarmee groter dan alleen het perceel.

grasbetontegels

Ou

de

sp oo r

ba a

n

bestrating Tw e

oe

fw

e

eg

fW es

tz

ijd

ed eH

Kromme Mijdrecht

D

e

H

oe

• De ontsluiting van het plangebied vindt plaats via een inrit aan de Tweede Hoefweg welke aansluit op de Westzijde. • Het parkeren van het plan vindt deels op eigen terrein en deels in openbaar gebied aan de Tweede Hoefweg plaats. De openbare ruimte aan de Tweede Hoefweg wordt daarmee heringericht. • Het parkeren wordt zoveel mogelijk omkaderd in een haag en aan het zicht onttrokken. • Parkeerplaatsen worden uitgevoerd met grasbetontegels (type conform LIOR) • De openbare ruimte wordt na de parkeervoorziening autovrij, maar wel bereikbaar gehouden voor hulpdiensten. • Voetgangers kunnen via een trottoir (separaat van het parkeren) het perceel betreden. • Er komt een groene zone tussen de Tweede Hoefweg en het perceel om zo aan te sluiten op de al bestaande tuinen van de belendingen. • Aan het begin van de Tweede Hoefweg wordt er ruimte gereserveerd voor de inzameling van afval. Deze ruimte krijgt een groene omkadering. • Er komt een natuur speelvoorziening. • Voor de aansluiting op de weide en de oever van de sloot zal in een nadere uitwerking een beplantingsvoorstel worden gedaan.

Natuurlijk spel & verblijf

WESTZIJDE 33 DE HOEF

INITIATIEF HAALBAARHEID

OOK1355_01_002

RUIMTELIJK KADER

V15 15_12_2025

15

5. PARTICIPATIE

Verslag Participatieproces De Hoef Westzijde 33 1. Inleiding RV&O is voornemens om maximaal 20 woningen te realiseren op op de locatie van de voormalige slachterijvan Wouters aan De Hoef Westzijde 33. In het kader van dit plan is een participatietraject opgestart om omwonenden en andere belanghebbenden te informeren en hen de mogelijkheid te bieden om input te geven op de ontwikkeling. Op 18 februari 2025 werd een inloopavond georganiseerd voor omwonenden en andere geïnteresseerden. Dit verslag geeft een gedetailleerd overzicht van de voorbereidingen, het verloop van de inloopavond en de opgehaalde reacties. Daarnaast wordt een voorstel gedaan voor de vervolgstappen en wordt gevraagd om eventuele opmerkingen op dit verslag tijdig te versturen. 2. Voorbereiding Om een zorgvuldig participatieproces te waarborgen, zijn de volgende stappen ondernomen: • 27 januari 2025: In overleg met de gemeente is het verspreidingsgebied voor de uitnodigingen vastgesteld. Specifiek aandachtspunt waren de bewoners van het naastgelegen perceel. Zij zijn voorafgaand aan de inloopavond persoonlijk geïnformeerd. • 3 februari 2025: In overleg met de gemeente is de vorm en opzet van de inloopavond bepaald. • 6 februari 2025: Ondertekening van de intentieovereenkomst tussen de gemeente De Ronde Venen en RV&O en bezorging uitnodigingen in het afgesproken gebied.

• 11 februari 2025: Naar aanleiding van overleg met de gemeente is het verspreidingsgebied voor de uitnodigingen uitgebreid en zijn aanvullende persoonlijke uitnodigingen bezorgd bij bewoners. 3. Inloopavond De inloopavond vond plaats in het Dorpshuis en werd bezocht door circa 40 geïnteresseerden. De bezoekers konden de plannen bekijken aan de hand van verschillende thematische panelen. Medewerkers van OOK Architecten en RV&O waren aanwezig om toelichting te geven en vragen te beantwoorden. Daarnaast was er de mogelijkheid om contactgegevens achter te laten en feedback te geven via een reactieformulier. De avond verliep in een open en constructieve sfeer, waarbij bezoekers zowel mondeling als schriftelijk hun opmerkingen en suggesties konden delen. Er was veel interesse in de toekomstplannen en de mogelijkheden voor aanpassingen op basis van de input van de aanwezigen.

WESTZIJDE 33 DE HOEF

INITIATIEF HAALBAARHEID

OOK1355_01_002

4. Opgehaalde reacties en aandachtspunten Uit de ingediende reactieformulieren en gesprekken kwamen de volgende aandachtspunten naar voren: • Voorrang op woningen: Krijgen inwoners van De Hoef of jongeren voorrang? o Er wordt een lokale makelaar betrokken bij het project, promotie zal zich met name richten op bewoners van de Hoef. • Woningtypologie: Vraag naar starterswoningen en/of seniorenwoningen. o Er zal onderscheid gemaakt worden in de beukmaat van de woningen, om verschillende typelogien woningen te creeeren, denk hierbij aan bredere woningen t.b.v. levensloopbestendige woningen en kleinere woningen i.v.m. betaalbaar wonen • Verkeersafhandeling: Bezorgdheid over toename van verkeer op een lastig kruispunt. o Verkeerkundig onderzoek toont aan dat en geen substantiële toename van verkeersbewegingen is. • Elektriciteitsnet: Vragen over de capaciteit van het netwerk. • Ontsluiting: Angst voor verkeersdrukte en ontoereikende infrastructuur. • Oriëntatie tuinen: Waarom zijn de tuinen op het noorden gericht? • Geluidsoverlast: Bezorgdheid over geluid van het achtergelegen bedrijventerrein. o RV&O is in overleg met eigenaar van de bedrijfsruimte aan de noordzijde, aghankelijk van de verwachte overlast kunnen er schermen/ kokowal geplaatst worden • Ecologie: Zorgen over de impact op weidevogels door predatoren.

• Bouwmassa en situering: Woningen mogelijk te dicht op de erfgrens, met risico op verminderd zonlicht. o Er zal een zonnestudie worden opgemaakt om de ompact in kaart te brengen • Alternatieve indeling: Suggestie om een hofjesstructuur te realiseren aan de rechterachterzijde van het terrein. o Alternatieve invulling is bekeken, door de gewenste verbinding met het natuurlijke landschap en de aansluiting met de woningen is de huidige indeling behouden • Aantal woningen: Bezorgdheid over een te hoge woningdichtheid op de locatie. • Betaalbaarheid: Voorkeur voor kleinere woningen in verband met de woningprijs. o Zie boven

RUIMTELIJK KADER

V15 15_12_2025

•

•

Toegankelijkheid: Suggestie om een achterom te realiseren voor de woningen aan de westzijde. o Bespreekbaar Woning typologie: waarom is er geen keuze gemaakt voor één appartementencomplex o Een appartementengebouw is in eerdere plannen besproken en als niet passend beoordeelde is de gebouwde omgeving, bovendien zou hoogbouw de inkijk in tuinen en woningen als bezwarend kunnen worden ervaren door omwonenden.

Deze input geeft een breed beeld van de zorgen en wensen van de omwonenden en wordt meegenomen in de verdere ontwikkeling van het plan. 5. Conclusie en vervolgstappen De opgehaalde input wordt meegenomen in de verdere planvorming. De aandachtspunten en suggesties zullen worden besproken met de betrokken partijen om te beoordelen welke aanpassingen mogelijk en wenselijk zijn. RV&O blijft in overleg met de gemeente en belanghebbenden om tot een gedragen plan te komen. Op basis van deze input worden de volgende vervolgstappen voorgesteld: 1. Een nadere analyse van de mogelijkheden om woningen beter in te passen binnen de bestaande infrastructuur en het verkeersbeeld. 2. Onderzoek naar de haalbaarheid van kleinere woningen en de impact hiervan op de woningmarkt en financiële haalbaarheid van het project. 3. In gesprek gaan met het waterschap en de gemeente over eventuele aanvullende eisen met betrekking tot waterbeheer en elektriciteitsvoorziening. 4. Overleg met OOK Architecten over mogelijke aanpassingen aan de indeling en situering van de woningen. 5. Communicatie met de omwonenden over hoe hun input is verwerkt en de planning voor de verdere ontwikkeling.

16

6. RANDVOORWAARDEN BIJ HERONTWIKKELING 6.1 Geldend beleid 6.1.1 Rijksbeleid n.v.t.

6.1.2 Provinciaal beleid Het project aan de Westzijde 33 in De Hoef, dat voorziet in de transformatie van een voormalig slachterijterrein naar een kleinschalige woonlocatie met 20 grondgebonden woningen, sluit op meerdere punten aan bij het provinciale beleid zoals vastgelegd in de Provinciale Omgevingsvisie. Tegelijkertijd vereist het project een zorgvuldige planologische onderbouwing, omdat het niet past binnen het huidige bestemmingsplan Buitengebied-West, welke deel uitmaakt van het tijdelijk omgevingsplan De Ronde Venen. 1. Planologische inpassing • De locatie heeft momenteel een bedrijfsbestemming met

•

•

functieaanduiding ‘slachterij’, waarbij maximaal drie bedrijfswoningen zijn toegestaan. De beoogde ontwikkeling van 20 woningen past niet binnen het huidige bestemmingsplan Buitengebied-West, dat onderdeel is van het tijdelijke omgevingsplan. Voor deze locatie is een ruimtelijke procedure noodzakelijk: eerst vaststelling van een ruimtelijk kader door de gemeenteraad, gevolgd door een reguliere BOPA-procedure (omgevingsvergunning met planologische afwijking).

2. Aansluiting op provinciale woningbouwdoelen • De provincie Utrecht streeft naar versnelling van woningbouw en een evenwichtige spreiding van woningaanbod, met bijzondere aandacht voor kleinschalige uitbreidingen in dorpen ter bevordering van lokale vitaliteit. • In het Provinciaal Programma Wonen en Werken 2025 is voor De Ronde Venen een plancapaciteit opgenomen van 3.136 woningen tot 2030, waarvan een deel via uitleglocaties zoals Mijdrecht-Oosterland wordt gerealiseerd. • Hoewel Westzijde 33 niet als uitleglocatie is opgenomen, past het project binnen de geest van het beleid: het draagt bij aan lokale woningbehoefte, doorstroming en behoud van leefbaarheid in een kleine kern.

WESTZIJDE 33 DE HOEF

INITIATIEF HAALBAARHEID

OOK1355_01_002

3. Kwalitatieve beleidsdoelen Het project sluit aan bij de kwalitatieve beleidsuitgangspunten : • Betaalbaarheid: Het project voorziet in woningen voor starters en senioren, wat bijdraagt aan deze doelstelling. • Dorpse schaal en karakter: De woningen zijn laagbouw met kap, passend bij het dorpse karakter van De Hoef. • Duurzaamheid: Het project bevat maatregelen zoals zonnepanelen, infiltratievoorzieningen en natuurinclusief bouwen, in lijn met het Convenant Duurzame Woningbouw. • Groen Groeit Mee: De inrichting van het openbaar gebied en de landschappelijke inpassing sluiten aan bij de ambitie om verstedelijking en groenontwikkeling in balans te brengen. 4. Ruimtelijke afweging en vitaliteit • Artikel 9.90 van de OV biedt ruimte voor functiewijziging een bestaande stedelijke functie naar een woonfunctie De volgende voorwaarden verdienen hierbij aandacht: • Goede inpassing in het landschap en rekenschap geven van cultuurhistorie, zoals: houdt rekening met oude sloten en lint, en hanteer deze als uitgangspunt voor een nieuw ontwerp. • Een belangrijk argument onder het plan is dat de verkeerssituatie zowel kwantitatief als kwalitatief verbetert • De herontwikkeling draagt bij aan het behoud van voorzieningen zoals de basisschool en het dorpshuis, door het aantrekken van jonge gezinnen en het bevorderen van doorstroming.

• Conclusie Het project Westzijde 33 sluit inhoudelijk goed aan bij de provinciale beleidsdoelen op het gebied van woningbouw, duurzaamheid, leefbaarheid en vitaliteit van kleine kernen. Door het volgen van de juiste planologische procedure (ruimtelijk kader + BOPA), kan het project juridisch-planologisch worden ingepast binnen het provinciale en gemeentelijke beleid.

6.1.3 Omgevingsplan De locatie aan de Westzijde 33 in De Hoef heeft op dit moment een bedrijfsbestemming met de specifieke functieaanduiding slachterij. Binnen het geldende bestemmingsplan Buitengebied-West – dat onderdeel uitmaakt van het tijdelijke omgevingsplan – is het gebruik van de gronden primair gericht op bedrijvigheid. Binnen deze bestemming zijn maximaal drie woningen toegestaan, uitsluitend in combinatie met de bedrijfsfunctie. Het beoogde initiatief – de transformatie van het perceel naar een volledig woongebied met 20 grondgebonden woningen – past niet binnen deze planologische kaders. Om deze ontwikkeling mogelijk te maken, is het noodzakelijk om een ruimtelijke procedure te doorlopen. Deze procedure zal voorzien in een herziening van het omgevingsplan, waarmee de nieuwe woonfunctie juridischplanologisch wordt verankerd. De procedure bestaat uit twee stappen: 1. Indiening en vaststelling van het ruimtelijk kader door het college van burgemeester en wethouders. Dit kader bevat de uitgangspunten en randvoorwaarden voor de herontwikkeling. 2. Aansluitend wordt een reguliere BOPA-procedure (omgevingsvergunning met planologische afwijking) doorlopen, waarmee de nieuwe woonfunctie juridisch-planologisch wordt verankerd.

Conclusie Hoewel het project Westzijde 33 niet is opgenomen als uitleglocatie in het PPWW23, sluit het inhoudelijk goed aan bij de provinciale beleidsdoelen op het gebied van woningbouw, duurzaamheid, leefbaarheid en vitaliteit van kleine kernen. Door het volgen van de juiste planologische procedure (ruimtelijk kader + BOPA), kan het project juridisch-planologisch worden ingepast binnen het provinciale en gemeentelijke beleid.

RUIMTELIJK KADER

V15 15_12_2025

17

6.1.4 Gemeentelijk beleid Omgevingsvisie 2030 - De Ronde Venen

De Omgevingsvisie 2030 vormt het ruimtelijk beleidskader van de gemeente De Ronde Venen. De visie richt zich op het behouden van het open, groene karakter van het Groene Hart, het versterken van de dorpskernen en het realiseren van een duurzame balans tussen wonen, werken, recreatie en natuur. Voor het plangebied aan de Westzijde 33 in De Hoef betekent dit dat de herontwikkeling: • Zorgvuldig moet worden ingepast in het bestaande landschap en de dorpsstructuur; • Geen grootschalige verstedelijking mag veroorzaken, maar juist moet bijdragen aan de kleinschalige, dorpse identiteit; • De leefbaarheid van De Hoef versterkt, door toevoeging van passende woningen voor verschillende doelgroepen; • Duurzame mobiliteit stimuleert, onder andere door aansluiting op fiets- en wandelroutes en nabijheid van OV. De stedenbouwkundige opzet van het plan – met drie woonblokken rond een collectieve buitenruimte, een landschappelijke oriëntatie en een autoluwe inrichting sluit aan bij de uitgangspunten van de structuurvisie. De ontwikkeling draagt bij aan de versterking van de ruimtelijke kwaliteit en de sociale samenhang in het dorp. Woonvisie 2025–2030 “Wonen met Toekomst” De Woonvisie 2025–2030 van De Ronde Venen is gericht op het realiseren van een toekomstbestendige, inclusieve en duurzame woonomgeving.

De visie is gebaseerd op de overtuiging dat iedereen recht heeft op een passende en betaalbare woning in een prettige leefomgeving. De belangrijkste ambities zijn: • Betaalbaarheid en beschikbaarheid: Het vergroten van het aanbod betaalbare woningen, met name voor starters, jongeren en middeninkomens. De gemeente streeft naar een groei van het aandeel sociale huurwoningen naar minimaal 30% van de woningvoorraad • Diversiteit en doorstroming: Het realiseren van een gevarieerd woningaanbod, met aandacht voor levensloopbestendige woningen, seniorenhuisvesting en doorstroming binnen de lokale woningmarkt. • Duurzaamheid en toekomstbestendigheid: Alle nieuwbouw moet gasloos en energieneutraal zijn. De ambitie is om in 2040 een klimaatneutrale woningvoorraad te realiseren. Ook natuurinclusief bouwen en circulaire principes worden gestimuleerd. • Wonen met zorg: De gemeente speelt in op de vergrijzing en extramuralisering van de zorg door het stimuleren van zelfstandig wonen, met passende voorzieningen en woningtypes. De herontwikkeling aan de Westzijde 33 sluit goed aan bij deze ambities: • Het plan voorziet in koopwoningen in diverse prijsklassen, in een kleinschalige opzet, met variatie in beukmaat en woningtype. • Er is ruimte voor levensloopbestendige woningen, waarmee wordt ingespeeld op de vergrijzing en de wens om langer zelfstandig te wonen.

• De woningen worden duurzaam en natuurinclusief ontwikkeld, met o.a. infiltratievoorzieningen, groene erfafscheidingen en nestvoorzieningen voor fauna.

WESTZIJDE 33 DE HOEF

INITIATIEF HAALBAARHEID

OOK1355_01_002

•

De ontwikkeling draagt bij aan lokale doorstroming, waardoor bestaande woningen vrijkomen voor nieuwe doelgroepen.

De locatiekeuze, schaalgrootte en woningtypologie sluiten aan bij de uitgangspunten van de woonvisie en leveren een concrete bijdrage aan de woningopgave van de gemeente.

Landschapsnota De Ronde Venen 2030

De herontwikkeling van Westzijde 33 in De Hoef vindt plaats binnen een gebied met een hoog landschappelijk en cultuurhistorisch karakter, zoals beschreven in de Landschapsnota De Ronde Venen 2030. De Hoef wordt gekenmerkt door een kleinschalige opzet, een sterke verbondenheid met het omliggende veenweidelandschap en een karakteristieke verkavelingsstructuur. Landschappelijke uitgangspunten Voor het plangebied gelden de volgende relevante uitgangspunten uit de landschapsnota: • Behoud van openheid en doorzichten naar het achterliggende slagenlandschap; • Geen verdere verdichting van het bebouwingslint langs de Kromme Mijdrecht; • Zichtbaarheid van de verkavelingsstructuur behouden, onder andere door het verbod op dempen van sloten; • Respect voor de bestaande beplantingsstructuren, zoals knotwilgen en populieren langs de Oude Spoorbaan; • Inpassing van bebouwing in lijn met de bestaande schaal, oriëntatie en typologie van De Hoef.

Inpassing in het landschap De stedenbouwkundige opzet van het plan sluit aan bij deze uitgangspunten door: • De oriëntatie van de woonblokken op het landschap en het creëren van een wigvormige tussenruimte die zicht biedt op het achterland; • Het toepassen van groene erfafscheidingen en het versterken van bestaande groenstructuren; • Het beperken van verharding en het gebruik van waterdoorlatende materialen; • Het zorgvuldig inpassen van de bebouwing in schaal, massa en materiaalgebruik, passend bij het dorpse karakter van De Hoef. Natuur en water Het plan houdt rekening met de ligging binnen de Groene Contour en nabij de Ecologische Hoofdstructuur (EHS). Vrijwillige natuurontwikkeling en agrarisch natuurbeheer worden gestimuleerd. De waterhuishouding wordt afgestemd op de richtlijnen uit het gemeentelijk rioleringsplan en de Keur van het Hoogheemraadschap, met aandacht voor: • Waterberging en infiltratie op eigen terrein; • Beperking van maaivelddaling en behoud van voldoende drooglegging; • Respect voor beschermingszones van waterkeringen.

RUIMTELIJK KADER

V15 15_12_2025

Dorpsvisie De Hoef (2016-2025)

Het project Westzijde 33 in De Hoef vormt een directe en concrete invulling van de ambities zoals vastgelegd in de Dorpsvisie De Hoef 2016–2025. Deze visie is opgesteld om de leefbaarheid, vitaliteit en toekomstbestendigheid van het dorp te waarborgen. De herontwikkeling van de voormalige slachterijlocatie sluit naadloos aan op de kernpunten van de visie en draagt bij aan een evenwichtige dorpsontwikkeling.

1. Wonen en bevolkingsgroei • Het plan voorziet in 20 grondgebonden woningen, specifiek gericht op starters, jonge gezinnen en senioren, waarmee het tekort aan passende woningen wordt aangepakt. • De woningen worden kleinschalig en dorpse in opzet gerealiseerd (1 laag met kap), passend binnen de bestaande rode contour. • Doorstroming wordt bevorderd door het realiseren van levensloopbestendige woningen, wat aansluit op de wens om vergrijzing tegen te gaan. 2. Verkeer en bereikbaarheid • De ontwikkeling houdt rekening met de bestaande verkeersstructuur en zorgt voor een sluitende parkeerbalans (38 parkeerplaatsen). • De verkeersgroei blijft beperkt en heeft geen merkbare impact op de verkeersveiligheid. • De inrichting van de openbare ruimte wordt verbeterd met groene zones, veilige wandelroutes en autoluwe woonstraten. 3. Voorzieningen en leefbaarheid • De locatie ligt op loopafstand van voorzieningen zoals de Antoniusschool en dorpshuis De Springbok, waarmee de sociale cohesie wordt versterkt. • De ontwikkeling draagt bij aan het draagvlak voor bestaande voorzieningen en stimuleert de leefbaarheid van het dorp. • Er is aandacht voor natuurinclusief bouwen en het versterken van de biodiversiteit. 4. Landschap en recreatie • De stedenbouwkundige opzet is gericht op zichtlijnen naar het slagenlandschap en een sterke verbinding met het omliggende groen.

• De inrichting van het gebied sluit aan op de wens uit de dorpsvisie om het natuurlijke karakter van De Hoef te behouden en te versterken. • Er wordt ruimte gecreëerd voor recreatief gebruik van de omgeving, met wandelroutes en groene erfafscheidingen. 5. Duurzaamheid en innovatie • De woningen worden energieneutraal ontwikkeld met zonnepanelen, infiltratievoorzieningen en biobased materialen. • Het project sluit aan op de gemeentelijke ambitie om in 2040 klimaatneutraal te zijn. • Er wordt ingezet op klimaatadaptieve maatregelen zoals waterdoorlatende bestrating en groene daken

18

Mobiliteit en Verkeersveiligheid

De gemeente De Ronde Venen hanteert in het Mobiliteits- en Verkeersveiligheidsplan 2023–2030 het STOMP-principe als leidraad voor mobiliteitsontwikkeling. Dit principe stelt prioriteit aan actieve vormen van mobiliteit boven gemotoriseerd verkeer: • S – Stappen (wandelen): In het stedenbouwkundig plan is aandacht voor aantrekkelijke en toegankelijke wandelroutes, met voldoende breedte, directheid en toegankelijkheid. • T – Trappen (fietsen): Elke woning krijgt een toegankelijke fietsenstalling, zodat bewoners eenvoudig gebruik kunnen maken van het nabijgelegen fietsnetwerk (zoals de Oude Spoorbaan). Voor bezoekers worden veilige en goed bereikbare fietsparkeerplekken voorzien. • O – Openbaar vervoer: De bereikbaarheid van nabijgelegen bushaltes wordt meegenomen in de planvorming, zodat bewoners eenvoudig gebruik kunnen maken van het OVnetwerk. • M – Maas (deelmobiliteit): In het huidige plan zijn nog geen deelauto’s opgenomen. De mogelijkheid tot toekomstige integratie blijft open. • P – Personenauto: Voor de auto wordt gezorgd voor voldoende parkeergelegenheid, conform de gemeentelijke parkeernormen.

Fietsparkeernormen Volgens het Mobiliteits- en Verkeersveiligheidsplan 2023–2030 geldt een norm van 6 fietsparkeerplaatsen per rijwoning. Deze worden opgenomen in het ontwerp, zowel voor bewoners als bezoekers. Parkeren De parkeerbehoefte van de ontwikkeling bedraagt circa 38 parkeerplaatsen. Deze wordt volledig opgevangen door: • circa.18 parkeerplaatsen op eigen terrein, en • circa 20 openbare parkeerplaatsen die door de gemeente aan de ontwikkeling zijn toegewezen. Verkeerseffecten Volgens het verkeersonderzoek van Goudappel (oktober 2024): • De ontwikkeling genereert circa 147 motorvoertuigbewegingen per werkdagetmaal. • Na saldering met het vervallen verkeer van de slachterij resteert een netto toename van 77 voertuigbewegingen per dag. • Tijdens het drukste spitsuur (avondspits) komen er slechts 8 extra voertuigbewegingen bij. Conclusie De herontwikkeling voldoet aan de parkeernormen en heeft geen merkbare negatieve impact op de verkeersstromen in het gebied.

WESTZIJDE 33 DE HOEF

INITIATIEF HAALBAARHEID

OOK1355_01_002

Water en Riolering

De herontwikkeling van Westzijde 33 in De Hoef sluit aan bij het Water- en Rioleringsplan (WRP) 2023–2027 van de gemeente De Ronde Venen. Dit plan beschrijft hoe de gemeente invulling geeft aan haar wettelijke zorgplichten voor stedelijk afvalwater, hemelwater en grondwater, en sluit aan bij bredere ambities op het gebied van klimaatadaptatie en duurzame gebiedsontwikkeling. Afvalwater en hemelwater • Bij nieuwbouw wordt standaard een gescheiden rioolstelsel aangelegd. Huishoudelijk afvalwater wordt afgevoerd naar de RWZI, beheerd door Waterschap Amstel, Gooi en Vecht. • Hemelwater dient bij voorkeur op eigen terrein te worden verwerkt of rechtstreeks te worden afgevoerd naar oppervlaktewater. Alleen als dit niet doelmatig is, mag het hemelwater worden aangesloten op het gemeentelijk hemelwaterriool. • De ontwikkeling moet voldoen aan de Afspraken Klimaatadaptief Bouwen Utrecht, waaronder het toepassen van de trits vasthouden–bergen– afvoeren. • Bij de inrichting van de openbare ruimte wordt ruimte gereserveerd voor bovengrondse waterberging, zoals wadi’s of verlaagd groen. Rioolgemaal Op het terrein is een rioolgemaal aanwezig. In overleg met de gemeente wordt dit gemaal verplaatst en vernieuwd. De nieuwe locatie en uitvoering worden afgestemd op de stedenbouwkundige opzet en de toekomstige belasting van het rioolstelsel.

Hierbij wordt rekening gehouden met: • Toegankelijkheid voor beheer en onderhoud; • Aansluiting op het gescheiden stelsel; • Beperking van geluid en geurhinder voor omwonenden. Grondwaterbeheer • De gemeente hanteert duidelijke grondwaternormen voor nieuwbouw, afhankelijk van de functie van het gebied (bijv. 0,90 m onder vloerpeil voor woningen met kruipruimte). • Ontwikkelingen moeten grondwaterneutraal zijn: er mag geen hydrologische achteruitgang optreden aan de randen van het plangebied. • Technische ontwatering (zoals drainage) wordt alleen toegestaan als andere maatregelen niet doelmatig zijn. Aansluiting op het vuilwaterriool is niet toegestaan. Samenwerking en toetsing • De ontwikkeling wordt getoetst via de watertoets, waarbij het waterschap en de gemeente beoordelen of het plan voldoet aan de eisen voor waterveiligheid, waterkwaliteit en klimaatadaptatie. • In het ontwerp moet rekening worden gehouden met de capaciteit van het bestaande rioolstelsel en de mogelijkheden voor infiltratie of afvoer naar oppervlaktewater. Onderhoud en beheer • De gemeente voert periodiek inspecties en onderhoud uit aan het rioolstelsel. Bij nieuwe ontwikkelingen wordt gestreefd naar een robuust systeem dat eenvoudig te beheren is. • Voor voorzieningen op particulier terrein (zoals infiltratievoorzieningen) ligt het beheer bij de perceeleigenaar.

RUIMTELIJK KADER

V15 15_12_2025

Groenbeleid

De herontwikkeling van Westzijde 33 in De Hoef sluit aan bij het Groenbeleidsplan 2017–2040 van de gemeente De Ronde Venen. Dit plan vormt het kader voor het duurzaam ontwikkelen, beheren en vernieuwen van het gemeentelijk groen, met als doel het versterken van de leefbaarheid, biodiversiteit en ruimtelijke kwaliteit. Uitgangspunten Het groenbeleid is gebaseerd op vier kernwaarden: • Duurzaamheid: streven naar een toekomstbestendig bomenbestand en klimaatadaptieve inrichting; • Kwaliteit boven kwantiteit: niet het aantal bomen of vierkante meters groen is leidend, maar de ecologische en ruimtelijke waarde ervan; • Variatie en beleving: meer kleur, seizoensbeleving en biodiversiteit in de beplanting; • Lokaal maatwerk: per kern wordt gekeken naar de specifieke wensen, functies en karakteristieken van het groen. Toepassing op Westzijde 33 Voor het plangebied betekent dit: • Inpassing van groen in de vorm van een collectieve buitenruimte (hofje) met een landschappelijke overgang naar het slagenlandschap; • Gebruik van inheemse beplanting en toepassing van natuurinclusieve maatregelen, zoals nestvoorzieningen en groene erfafscheidingen; • Beperking van verharding en toepassing van waterdoorlatende materialen; • Beheersbare inrichting met aandacht voor onderhoudsvriendelijkheid en biodiversiteit.

Samenhang met andere beleidsvelden Het groenbeleid is nauw verbonden met andere gemeentelijke ambities, zoals klimaatadaptatie, gezondheid, mobiliteit en participatie. In het ontwerp van de buitenruimte wordt daarom integraal gekeken naar de rol van groen in: • Hittestressreductie; • Waterberging en infiltratie; • Sociale interactie en verblijfskwaliteit; • Ecologische verbindingen binnen het dorp en met het omliggende landschap.

19

6.1.5 Milieu Voor de herontwikkeling van Westzijde 33 in De Hoef zijn diverse milieuaspecten van belang. Deze paragraaf beschrijft de relevante thema’s en geeft een inschatting van mogelijke belemmeringen voor de planvorming. Bodemkwaliteit Gezien het voormalige gebruik van het terrein als slachterij wordt er een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd. Dit onderzoek moet uitsluitsel geven over de aanwezigheid van eventuele bodemverontreiniging en de geschiktheid van de bodem voor woningbouw. Milieuzonering De locatie bevindt zich in een gemengd gebied met zowel woningen als bedrijvigheid. Op basis van de VNG-publicatie 'Bedrijven en milieuzonering' is functiewijziging naar wonen in principe mogelijk, mits voldoende afstand wordt gehouden tot omliggende bedrijfsactiviteiten. In de huidige situatie zijn er geen directe belemmeringen geïdentificeerd voor de beoogde woonfunctie. Wel is er een vermoeden dat het bedrijf op het aangrenzende perceel aan de noordzijde beschikt over een vergunning die het toestaat om binnen de kaders van een hogere milieucategorie meer geluid te produceren dan gebruikelijk in een woonomgeving. De betreffende vergunning is echter niet aangetoond. Desondanks wordt er in het ontwerp rekening gehouden met de mogelijkheid van verhoogde geluidsbelasting vanuit deze richting.

Om een goed woon- en leefklimaat te waarborgen, wordt onderzocht of aanvullende maatregelen nodig zijn. Hierbij kan worden gedacht aan: • het toepassen van geluidswerende voorzieningen, zoals een KokoWall of andere geluidsschermen; • het optimaliseren van de oriëntatie en situering van de woningen; • het gebruik van hogere geluidsisolatiewaarden in gevels en kozijnen aan de noordzijde. Indien nodig wordt een akoestisch onderzoek uitgevoerd om de situatie objectief te beoordelen. De uitkomsten daarvan worden meegenomen in het stedenbouwkundig en bouwkundig ontwerp.

WESTZIJDE 33 DE HOEF

INITIATIEF HAALBAARHEID

OOK1355_01_002

Ecologie en natuurontwikkeling De locatie ligt nabij een veenweidegebied dat door de provincie Utrecht is aangewezen als weidevogelkerngebied (Aanvalsplan Grutto). Hoewel het plangebied zelf buiten de kern ligt, is het van belang om verstoring van weidevogels te minimaliseren. Op basis van het memo van ecologisch bureau Els & Linde zijn de volgende kansen en aandachtspunten benoemd: - Nestvoorzieningen voor soorten als steenuil, kerkuil, boerenzwaluw, huiszwaluw en huismus zijn goed mogelijk. - Kunstburchten kunnen bijdragen aan de aanwezigheid van kleine zoogdieren zoals wezel, hermelijn en bunzing. - Broeihopen zijn geschikt voor de ringslang; ondiep water en schuilplekken kunnen amfibieën zoals de heikikker en rugstreeppad ondersteunen. - Bijenhotels en stinzenplanten dragen bij aan biodiversiteit en zijn passend bij het karakter van het gebied. - Monitoring van maatregelen wordt aanbevolen, met name voor vleermuizen zoals de laatvlieger en meervleermuis. Een quickscan flora en fauna wordt aanbevolen om de aanwezigheid van beschermde soorten vast te stellen. Geluid Op basis van de huidige inzichten zijn er geen aanwijzingen dat de geluidsbelasting in het plangebied de normen uit het Besluit geluidhinder overschrijdt.

Wel is er sprake van een nabijgelegen bedrijfsperceel aan de noordzijde, waarvan wordt vermoed dat het bedrijf beschikt over een vergunning die het toestaat om binnen de kaders van een hogere milieucategorie meer geluid te produceren dan gebruikelijk in een woonomgeving. Deze vergunning is echter niet formeel aangetoond. Gezien de nabijheid van dit perceel en de aard van de bedrijfsactiviteiten wordt in het ontwerp rekening gehouden met mogelijke geluidsemissies vanuit noordelijke richting. Indien nodig wordt een akoestisch onderzoek uitgevoerd om de geluidsbelasting objectief vast te stellen en te toetsen aan de geldende normen. Op basis van de uitkomsten kunnen mitigerende maatregelen worden getroffen. Deze aanpak waarborgt een goed woon- en leefklimaat voor toekomstige bewoners, ook in de nabijheid van bestaande bedrijvigheid.

RUIMTELIJK KADER

V15 15_12_2025

Watertoets en afstemming met het waterschap De locatie grenst aan een secundaire waterkering. Uit het leggerprofiel van het Hoogheemraadschap Amstel, Gooi en Vecht blijkt dat er niet gebouwd of gegraven mag worden binnen het leggerprofiel van de kering. Dit profiel is aangegeven met een oranje lijn en bijbehorende stippellijn. De geplande woningen liggen aan de rechterzijde van de referentielijn, buiten het kritieke profiel, mits de bouwdiepte dit toelaat. Bij de vergunningaanvraag dient inzichtelijk te worden gemaakt: - Tot welke diepte er gebouwd wordt (in meters t.o.v. NAP) - De exacte positie van de woningen ten opzichte van het leggerprofiel Daarnaast geldt: - Funderingspalen moeten grondverdringend zijn, zonder vergrote paalvoet, en mogen geen holle ruimten veroorzaken in de waterkering. - Compensatie van verhard oppervlak is alleen vereist als de toename meer dan 5.000 m² bedraagt. In dat geval moet 10% van het extra verharde oppervlak worden gecompenseerd met nieuw wateroppervlak. Vooralsnog blijft het plan onder deze grens. Dubbelbestemming luchtvaartverkeerzone De locatie ligt binnen een luchtvaartverkeerzone. Bij de verdere planuitwerking moet rekening worden gehouden met eventuele beperkingen ten aanzien van bouwhoogte en reflecterende materialen. Voor de huidige woningtypologie (1 laag met kap) worden geen belemmeringen verwacht.

20

7. PLANNING 7.1. Planproces en rolverdeling 1 Indiening van het Ruimtelijk Kader (december 2025) Na het opstellen van het ruimtelijk kader zal dit in december 2025 worden ingediend bij de gemeenteraad. Deze formele indiening stelt het college in de gelegenheid om het ruimtelijk kader goed te keuren vóór het kerstreces van 2025, zodat het project volgens planning kan doorgaan. 2 Voorbereiden van de Omgevingsvergunning (januari 2026) Nadat het ruimtelijk kader is goedgekeurd, zal ontwikkelaar in januari 2026 beginnen met de voorbereiding van de Omgevingsvergunning. Deze vergunning is noodzakelijk voor de uitvoering van de bouwplannen en moet voldoen aan verschillende wettelijke vereisten, zoals het bouwbesluit en de milieuwetgeving. De voorbereiding omvat het verzamelen van de benodigde documenten, het uitvoeren van noodzakelijke onderzoeken en het opstellen van de vereiste aanvragen. 3 Indienen aanvraag voor een Omgevingsvergunning (najaar 2026) De aanvraag voor een omgevingsvergunning zal in najaar 2026 worden ingediend. Dit is een belangrijke stap, aangezien de vergunning goedkeuring vereist om verder te kunnen gaan met de bouwactiviteiten. Het indienen van de aanvraag markeert het officiële moment waarop de autoriteiten de plannen kunnen beoordelen en goedkeuren.