Bijlage 1 Nota Detailhandelsstructuur gemeente De Ronde Venen 2023-2035 - def

Omvang verzorgingsgebieden

criteria en een beoordeling van de kwantitatieve marktruimte. Hiervoor is een

De gemeente De Ronde Venen heeft behoorlijke woningbouwambities, met circa 3.200

Distributie Planologisch Onderzoek (DPO) uitgevoerd. Deze DPO-som wordt in deze

woningen erbij tot 2035. Op de langere termijn (tot 2040) wordt zelfs ingezet op de

bijlage uiteengezet.

toevoeging van in totaal 4.800 woningen. De grote hoeveelheid woningen zullen leiden tot meer inwoners.

Uitgangspunt marktruimteberekeningen Om inzicht in de huidige en toekomstige distributieve marktruimte voor supermarkten

Er zijn geen actuele bevolkingsprognoses per kern of gebied voor De Ronde Venen.

te verkrijgen, wordt op basis van bestaande kengetallen en lokale gegevens het

Daarom is per gebied een schatting gemaakt van de bevolkingstoename op basis van:

economisch functioneren van supermarkten in De Ronde Venen benaderd. Hiervoor

•

Huidige woningvoorraad en toekomstige woningvoorraad (2035)

wordt naar de volgende variabelen gekeken:

•

Huidige huishoudensgrootte

•

•

Verwachte groei van het aantal inwoners en huishoudens in de héle gemeente,

Variabelen vraag: de bestedingen per hoofd (in supermarkten), de omvang van het lokale verzorgingsgebied (aantal inwoners), de mate waarin bestedingen van lokale

volgens de prognose van Primos: +11,7% inwoners en +15,0% huishoudens in de

inwoners plaatsvinden bij de lokale supermarkten (% koopkrachtbinding) en het

periode 2022-2035.

omzetaandeel van deze supermarkten dat van buiten het verzorgingsgebied toevloeit (% koopkrachttoevloeiing). Binding gaat dus over de portemonnee van de

Dit leidt tot de volgende huidige en toekomstige (2035) aantallen inwoners per gebied:

inwoner en toevloeiing over de herkomst van de euro’s in de kassa van de super-

•

markt. •

Variabelen aanbod: de omvang (m² wvo) en de vloerproductiviteit (benodigde

schatting circa 21.600 inwoners (+ ca. 1.760 woningen). •

bestedin­gen per m² wvo) van supermarkten. Het berekenen van de toekomstige situatie met kengetallen uit het recente verleden is indicatie.

34 van 38

Wilnis: nu circa 7.260, in 2035 naar schatting circa 8.600 inwoners (+ ca. 700 woningen).

• in de dynamische winkelmarkt geen ‘waarheidsvinding’. De uitkomsten zijn een

Mijdrecht, Amstelhoek, Waverveen en De Hoef: nu circa 18.650, in 2035 naar

Vinkeveen: nu circa 9.480, in 2035 naar schatting circa 9.900 inwoners (+ ca. 380 woningen).

•

Abcoude en Baambrugge: nu circa 9.570, in 2035 naar schatting 10.000 inwoners (+ ca. 390 woningen).

2410.0123 Nota Detailhandelsstructuur gemeente De Ronde Venen 2023-2035 - 26 juni 2023

•

Gemiddelde omzet per inwoner

Wilnis: 47% binding en 13% toevloeiing. De dagelijkse bestedingen van inwoners

De 5-jaarsgemiddelde omzet per hoofd in fysieke supermarkten is € 2.135,- . Er wordt

van Wilnis gaan nu evenveel naar het aanbod in het eigen dorp als naar winkels in

gecorrigeerd voor inkomensniveau met een elasticiteit van 0,4.

Mijdrecht. Hier is het mogelijk de binding iets te laten toenemen (bijv. door grotere

•

supermarkt).

a

Mijdrecht, Amstelhoek, Waverveen en De Hoef: 3% bovengemiddeld resulteert in € 2.161

•

Vinkeveen: 86% binding en 14% toevloeiing. De binding zou hier mogelijk iets toe

•

Wilnis: 10% bovengemiddeld resulteert in € 2.223

kunnen nemen bij een concentratie van het supermarktaanbod (nu verspreid

•

Vinkeveen: 24% bovengemiddeld resulteert in € 2.337.

gelegen).

•

Abcoude en Baambrugge: 53% bovengemiddeld resulteert in € 2.588

•

Abcoude en Baambrugge: 89% binding en 12% toevloeiing. Vanwege de ligging vlakbij Amsterdam is een grote toename van de binding niet reëel.

De groei van het online aandeel heeft een drukkend effect op de omzet per hoofd. We gaan uit van een toename van het online aandeel naar circa 8% à 10% in 2035 in alle

Aanbod en vloerproductiviteit dagelijkse sector

verzorgingsgebieden. In Mijdrecht was het online aandeel in 2018 het hoogst, dus daar

De gemiddelde vloerproductiviteit (omzet per m² wvo per jaar) voor de supermarktsec-

is het relatieve effect het kleinst. Dit wordt in de som verwerkt.

tor in Nederland is € 8.037,- Aangezien de supermarktsector een markt in grote concurrentie is en De Ronde Venen een welvarende gemeente in randstedelijk gebied

Koopkrachtbinding en toevloeiing

moet dat landelijke gemiddelde ook als ondergrens worden gezien voor gezond

De dagelijkse koopstromen zijn op het niveau van de gemeente in 2021 vergelijkbaar

functioneren. Het huidige supermarktaanbod in de verzorgingsgebieden is:

aan de koopstromen uit 2018. Voor 2018 zijn op gebiedsniveau de kooporiëntaties

•

Mijdrecht, Amstelhoek, Waverveen en De Hoef: 7.000 m² wvo;

bekend. Dagelijkse koopstromen zijn een goede indicatie voor supermarktkoopstro-

•

Wilnis: 920 m² wvo;

men.

•

Vinkeveen: 2.050 m² wvo;

•

•

Abcoude en Baambrugge: 2.250 m² wvo.

Mijdrecht, Amstelhoek, Waverveen en De Hoef: 91% binding en 26% toevloeiing. Sinds 2018 is in Mijdrecht-Centrum een grote Hoogvliet-supermarkt ontwikkeld en is Aldi verplaatst en vergroot. We gaan daarom uit van een toename van de binding

Op de volgende pagina is de indicatieve berekening weergegeven voor de verzorgings-

naar 93%. Dit is zo goed als maximaal haalbaar voor de situatie in dit verzorgings-

gebieden. Kwantitatieve berekeningen geven een indicatie van het functioneren. Per

gebied.

gebied worden de resultaten beschreven. Deze zijn meegenomen bij de bepaling van de toekomstig gewenste positie van de centra (par. 3.3).

a

Retail Insiders (2022), ‘Omzetkengetallen 2021 ten behoeve van ruimtelijk-economisch onderzoek’.

2410.0123 Nota Detailhandelsstructuur gemeente De Ronde Venen 2023-2035 - 26 juni 2023

35 van 38

Indicatieve marktruimteberekeningen voor supermarkten in verzorgingsgebieden in De Ronde Venen in 2023 en 2035 * Abcoude en Baambrugge 2023 2035

a Aantal inwoners in verzorgingsgebied b c d e f g h i j k

9.550

10.000

17.720

21.600

€ 2.588

€ 2.478 à € 2.533

€ 2.161

€ 2.069 à € 2.115

89%

89 à 90%

93%

93%

€ 22,0 mln

€ 22,3 à 22,5 mln

€ 35,6 mln

€ 41,5 à 42,5 mln

12%

12 à 15%

26%

26%

€ 25,0 mln

€ 25,6 à 26,2 mln

€ 48,1 mln

€ 56,1 à 57,4 mln

€ 8.381

€ 8.381

€ 8.381

€ 8.381

ca. 3.000 m² wvo

ca. 3.050 à 3.150 m² wvo

ca. 5.750 m² wvo

ca. 6.700 à 6.850 m² wvo

ca. 2.250 m² wvo

ca. 2.250 m² wvo

ca. 7.000 m² wvo

ca. 7.000 m² wvo

€ 11.230

-

€ 6.880

-

ca. 750 m² wvo

ca. 800 à 900 m² wvo

ca. - 1.250 m² wvo

ca. -150 à -300 m² wvo

Winkelomzet per hoofd (excl. btw en internet), gecorrigeerd voor gemiddeld inkomen Koopkrachtbinding Verwachte winkelomzet verzorgingsgebied (excl. btw)

a*b*c

Aandeel vreemde koopkracht/koopkrachttoevloeiing Totale winkelomzet (excl. btw)

d / (1 - e)

Gemiddelde winkelomzet per m² wvo (excl. btw) Potentieel winkelaanbod

f/g

Huidig winkelaanbod Huidige winkelomzet per m² wvo (excl. btw)

f/i h-i

Indicatie uitbreidingsruimte

Mijdrecht, Amstelhoek, Waverveen en De Hoef 2023 2035

Vinkeveen 2035

2023

2035

9.350

9.900

6.850

8.600

€ 2.337

€ 2.237 à € 2.287

€ 2.223

€ 2.128 à € 2.175

89%

86 à 90%

47%

50%

€ 18,8 mln

€ 19,5 à 19,9 mln

€ 7,2 mln

€ 8,8 à 9,2 mln

14%

14%

13%

13%

€ 21,8 mln

€ 22,6 à 23,2 mln

€ 8,2 mln

€ 10,1 à 10,5 mln

€ 8.381

€ 8.381

€ 8.381

€ 8.381

ca. 2.600 m² wvo

ca. 2.700 à 2.750 m² wvo

ca. 980 m² wvo

ca. 1.200 à 1.250 m² wvo

ca. 2.050 m² wvo

ca. 2.050 m² wvo

ca. 920 m² wvo

ca. 920 m² wvo

a Aantal inwoners in verzorgingsgebied b c d e f g h i j k

Winkelomzet per hoofd (excl. btw en internet), gecorrigeerd voor gemiddeld inkomen Koopkrachtbinding Verwachte winkelomzet verzorgingsgebied (excl. btw)

a*b*c

Aandeel vreemde koopkracht/koopkrachttoevloeiing Totale winkelomzet (excl. btw)

d / (1 - e)

Gemiddelde winkelomzet per m² wvo (excl. btw) Potentieel winkelaanbod

f/g

Huidig winkelaanbod Huidige winkelomzet per m² wvo (excl. btw) Indicatie uitbreidingsruimte

f/i h-i

Wilnis

2023

€ 10.560

-

€ 8.940

-

ca. 550 m² wvo

ca. 650 à 700 m² wvo

ca. 60 m² wvo

ca. 285 à 335 m² wvo

* Voor een toelichting op de achtergronden van deze berekening verwijzen we naar de publicatie van Retail Insiders (2021), ‘Omzetkengetallen 2020 ten behoeve van ruimtelijk-economisch onderzoek’.

36 van 38

2410.0123 Nota Detailhandelsstructuur gemeente De Ronde Venen 2023-2035 - 26 juni 2023

Mijdrecht, Amstelhoek, Waverveen en De Hoef

Abcoude en Baambrugge

In dit verzorgingsgebied is op dit moment sprake van overaanbod; meer meters dan

In dit verzorgingsgebied komt uit de som nu en in de toekomst enige uitbreidingsruim-

waar vraag naar is. Uit de som blijkt dat de lokale supermarkten naar schatting 18%

te. Daarbij is het van belang op te merken dat het zeer hoge inkomensniveau (+53%

onder het landelijke gemiddelde functioneren (omzet per m² wvo per jaar). De binding

t.o.v. Nederlands gemiddelde) a significante invloed heeft op deze uitkomsten. Hierdoor,

en toevloeiing zijn al relatief hoog, maar de inwonergroei is groot. Bij realisatie van die

en door de toename van het aantal inwoners, is er (inmiddels) een uitbreidingsruimte

substantiële groei van het aantal inwoners is er in de toekomst weer een balanssituatie

van rond de 750 à 900 m² wvo in 2035.

te realiseren.

‘Marktruimte’ is geen plicht tot ontwikkeling Wilnis

Het concept ‘marktruimte’ (uitbreidingsruimte) in deze bijlage betekent slechts dat het

In Wilnis komt uit de marktruimteberekening enige uitbreidingsruimte. De huidige

huidige aanbod in een gebied in de toekomst naar verwachting bovengemiddeld zal

supermarkt is kleiner dan het huidige potentieel berekende vloeroppervlak. Door de

functioneren. Dat is een positief iets: de ondernemer kan er een boterham verdienen en

bevolkingsgroei in het gebied neemt het potentiële aanbod toe naar circa 1.250 m² wvo,

de consument kan ervan uitgaan dat er verse artikelen in de schappen liggen (genoeg

zonder de binding onrealistisch te laten toenemen (ruim aanbod Mijdrecht nabij). De

doorloop). Het landelijk gemiddelde wordt in theoretische modellen gehanteerd als een

inwonergroei betreft de uitbreidingswijk De Maricken, die nabij het uitgebreide aanbod

‘ondergrens’ voor dat ‘gezonde’ functioneren. Aan de andere kant kan schaalvergroting

van Mijdrecht ligt. Een ontwikkeling die zou zorgen voor een grotere toename van de

van supermarkten zorgen voor een prettige en toekomstbestendige winkel voor de

binding (vanaf circa 55% à 60%) zou, ook rekening houdend met de groei van het

consument én kan het een aanjager zijn voor de herontwikkeling van een gebied.

inwonertal, zorgen voor een significante afname van de bestedingenstroom naar Mijdrecht, waar het aanbod reeds onder druk staat.

Dat er marktruimte wordt berekend, betekent dus niet dat een gemeente de (maximaal berekende) uitbreiding van supermarkten wenselijk moet vinden. Een gemeente kan

Vinkeveen

ervoor kiezen om de maximale uitbreidingsruimte niet te gebruiken, bijvoorbeeld

In Vinkeveen komt uit de marktruimteberekening nu en in de toekomst significante

vanwege ambities voor de fysieke leefomgeving, zoals het behouden van een divers

uitbreidingsruimte. Een uitbreiding van het aanbod met 550 à 700 m² wvo is mogelijk.

voorzieningenniveau en weinig leegstand in het hoofdcentrum, of om andere dagelijkse

In 2018 vloeide circa 10% van de omzet af naar Mijdrecht en circa 2% naar Abcoude.

winkels (zoals verszaken) betere kansen te geven. Het is gewenst dat de gemeente hier

Hoe hoger de binding in Vinkeveen hoe minder afvloeiing er overblijft voor Mijdrecht

een doordachte afweging in maakt.

(waar het aanbod dus al onder druk staat) en, in mindere mate, Abcoude. a

2410.0123 Nota Detailhandelsstructuur gemeente De Ronde Venen 2023-2035 - 26 juni 2023

Dat in 2021 ook fors hoger lag dan twee jaar eerder.

37 van 38

Droogh Trommelen en Partners (DTNP) - Adviseurs voor Ruimte en Strategie Graafseweg 109, 6512 BS Nijmegen | T 024 - 379 20 83 | E info@dtnp.nl | W www.dtnp.nl