Bijlage 1 Gebiedsvisie Het Oosterland Mijdrecht
Tekst van het document
Het
Oosterland Tuindersland gebiedsvisie Wonen rondom de Tuinderslaan
Colofon Project: Het Oosterland Mijdrecht Type document: Gebiedsvisie Projectnummer: 1339 Opdrachtgever: Kavel Vastgoed Wissing B.V. Jeroen Goes Auteur(s): Hilke Batist Veenenbos en Bosch Willem Brouwers Esther van der Tuin Versie: 04 Datum: 12 augustus 2022 Definitief Status: Behoudens andersluidende afspraken met de Opdrachtgever, mag niets uit dit document worden verveelvoudigd of openbaar gemaakt of worden gebruikt voor een ander doel dan waarvoor het document is vervaardigd. Wissing B.V. aanvaardt geen enkele verantwoordelijkheid of aansprakelijkheid voor dit document, anders dan jegens de Opdrachtgever.
2
Het Oosterland Mijdrecht
1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8.
Inleiding Plangebied & omgeving Visie op de opgave Duurzaamheid Ruimtelijke structuur Woonsferen Mobiliteit, infra & energie Vervolg
3
Het Oosterland Mijdrecht
1. Inleiding
Ten westen van het dorp Mijdrecht ligt een glastuinbouwconcentratiegebied dat al enige tijd niet meer volledig als zodanig functioneert. Hier is sprake van een verrommeld gebied met o.a. glastuinbouwbedrijven, leegstaande kassen, tuinbouwgeoriënteerde bedrijven, een garage, caravanstalling, rouwcentrum en een biomassacentrale. De huidige glastuinbouw is hier niet meer levensvatbaar, daarom denkt de gemeente in samenspraak met de bewoners en gebruikers al enkele jaren na over herontwikkeling van het gebied. In opdracht van Kavel Vastgoed is deze gebiedsvisie opgesteld met een beeld van de gewenste transformatie tot toekomstbestendig woongebied.
De Aanleiding
Scenariostudie Toekomstbeeld Tuinderslaan
We zijn met elkaar op zoek naar een oplossing voor de grote woningbehoefte in Nederland. Elke dag horen we de vraag van starters die een betaalbare woning zoeken, gezinnen die een passende woning willen en ouderen die uit de eengezinswoning willen naar een comfortabele levensloopbestendige woning. Ondernemers in het ‘concentratiegebied glastuinbouw’ Tuinderslaan, ten oosten van Mijdrecht, geven aan dat dit gebied niet meer als glastuinbouwconcentratiegebied functioneert. De Tuinders zien geen toekomst in het gebied voor kassen en voelen zich door de aard van het gebied belemmerd in hun (toekomstige) bedrijfsvoering. Ze hebben de handen ineen geslagen en samen met de gemeente de afgelopen jaren scenariostudies gedaan naar welk toekomstbeeld er voor het gebied mogelijk is.
In 2016 zijn toekomstscenario’s voor het gebied Tuinderslaan en Oosterlandweg opgesteld door de gemeente, Sweco, Wageningen Economic Research (voorheen LEI) en in samenwerking met LTO en de Provincie Utrecht. Deze studie is vervolgd in 2018 door een kernrandzonevisie. Dit betrof een traject met gemeente, LTO en bewoners waarin met nadere studies is gekeken naar stedenbouwkundig en financieel draagvlak en haalbaarheid.
Transformatie van gebied Tuinderslaan is nodig De diverse functies in het gebied conflicteren deels met elkaar. Gebleken is dat de tuinders in het gebied Tuinderslaan in de toekomst niet voldoende vooruit kunnen, derhalve worden belemmerd in hun bedrijfsvoering, er geen bedrijfsopvolging is en er onvoldoende interesse is voor een eventuele overname van het bedrijf. Voor meer toekomstperspectief denken sommige tuinders aan de verplaatsing naar een ander gebied. Daarbij is de Tuinderslaan te smal en de verkeersveiligheid staat onder druk. Kortom, de potenties voor ontwikkeling tot een duurzaam tuinbouwgebied zijn (te) klein en transformatie naar een nieuwe functie is nodig.
4
De huidige studie De benadering van het gebied als kernrandzone, met een beperkt aantal woningen, bleek financieel niet haalbaar. Het was dus noodzakelijk om een andere benadering te kiezen. De grondeigenaren hebben samen met de gemeente de randvoorwaarden (onder andere de eerder benoemde kernwaarden uit de kernrandzonevisie) opgesteld voor een uitvraag aan marktpartijen. Hen is gevraagd een bidboek te maken voor de herontwikkeling. Kavel Vastgoed en Van Mierlo Bouw hebben eind 2020 de uitvraag gewonnen. In overleg met gemeente en Waternet is het bidboek verder uitgewerkt in voorliggend document. Het voorliggende document maakt inzichtelijk welke studies er al gedaan zijn voor deze locatie, voor welke opgaven we nu staan in deze ontwikkeling en wat de (gedeelde) planvisie is van ontwikkelaar en eigenaren, in samenspraak met de gemeente.
Het Oosterland Mijdrecht aart
Tu
in
de
rs
la
an
Kerkv
O
os
te
rla
nd
w
eg
Kernrandzone mogelijk eindbeeld Kernrandzone visiekaart 2018
omzooming erf door haag of houtwal ontsluitingsweg
Kernrandzonevisie
langzaam route
verkeer-
2 eenheden
ndbeeld
40 m afstand
sloop alle kassen en bedrijfsbebouwing Bouwsteen erven herstel sloten eventueel nieuwe ontsluiting, koppeling van
toegankelijk recreatief uitloopgebied. Naast het recreatieve uitloopgebied worden ook verschillende landelijke woonmilieu’s toegevoegd.
Toekomstwaarde
Met de transformatie krijgt het concentratiegebied glastuinbouw, waarvan de tuinders aangeven dat er geen toekomst in zit, een nieuwe duurzame functie. Binnen het raamwerk en op basis van de visie kan het gebied transformeren naar een Gebruikswaarde aantrekkelijk uitloopgebied en woongebied. De transformatie van het gebied kent Met de transformatie van de gemengde kassen, bedrijven en het woongebied wordt een aantal stappen. er aan de kern Mijdrecht een uitloopgebied en een bijzonder woonmilieu toege- • het slopen van kassen voegd. Het gebied wordt met de transformatie voorzien van een recreatief netwerk • het herstellen van het slotenpatroon waarmee het gebied toegankelijk wordt. Het sluit aan op de paden in Wickelhofpark • het toevoegen van verstedelijking en op de bestaande recreatieve routes in de omgeving. • het realiseren van een groen uitloopgebied Naast woonfuncties is er in het gebied ook ruimte voor recreatieve functies (bijvoorbeeld een speeltuin, ijsbaan en / of kinderboerderij) ter versterking van de recreatieve Het raamwerk biedt ruimte voor verschillende invullingen. Dit zorgt dat bij de ontwikkeling van het gebied er ingespeeld kan worden op de vragen uit de markt terwijl gebruikswaarde. de kwaliteiten geborgd zijn.
Belevingswaarde
gezamenlijk erf 1,5 eenheden
Het belangrijkste uitgangspunt voor de transformatie van gebied Tuinderslaan, in de eerder gemaakte kernrandzonevisie, was dat ontwikkeling enkel mogelijk is als de landschappelijke kwaliteiten worden versterkt. De landschappelijke kwaliteiten zijn vastgelegd in een raamwerk. De transformatie zorgt niet alleen voor versterking van de landschappelijke kwaliteiten, maar voegt ook gebruikswaarde, belevingswaarde en toekomstwaarde toe.
Met de transformatie wordt de belevingswaarde van het gebied vergroot. De kwaliteiten van de polder worden teruggebracht en het gebied wordt ingericht als een
5
Conclusie De ruimtelijke verkenning met een lage woningdichtheid bleek niet tot haalbare uitgangspunten te leiden. De opbrengsten van de woningbouw wogen niet op tegen de te maken kosten. Ook volkshuisvestelijk bleven de aantallen achter bij de woningbehoefte. Om deze reden is nu gewerkt aan een nieuwe visie met meer woningen.
Het Oosterland Mijdrecht
2. plangebied & omgeving Het gebied betreft de directe zone rondom de Tuinderslaan en wordt begrensd door de Kerkvaart ten noorden, de Tuinderlaan ten westen, het Wickelhofpark ten oosten en de Oosterlandweg ten zuiden. Hoewel het plangebied qua structuur grotendeels is vertroebeld door het beeld van de vele kassen en andere opstallen, zijn de onderliggende structuren van het landschap nog wel zichtbaar. De inrichting van het Wickelhofpark maakt de lange lijnen van de droogmakerij goed zichtbaar en de vraag is of dit ook kan worden doorgezet in de nieuwe woonomgeving.
6
Daarom is eerst gekeken naar de historische laag van het gebied en daarna naar de grote omgeving waarin deze structuur zichtbaar en voelbaar is. Vanuit daar kijken we naar het plangebied zelf en definiëren de uitgangspunten die de basis gaan vormen voor de nieuwe inrichting van dit boeiende gebied.
Het Oosterland Mijdrecht
kaartbeeld 1850 (bron:topotijdreis.nl)
Beknopte historische tijdslijn Oorspronkelijk was het plangebied een slecht ontwaterd veenmoeras. Dit gebied was onbewoonbaar. Vanwege de vraag naar turf start vanaf 950 de ontginning van deze gronden. De vrijkomende turf vervoerd men vanaf de 16e eeuw via de Kerkvaart. Door de winning van de turf en het steeds lager zetten van het waterpeil is de bodem gezakt en een inversielandschap ontstaan; de vaarten liggen hoger dan de polders. Het ontginningslandschap kenmerkt zich door open wateren met eilandjes waarin de smalle verkaveling nog herkenbaar is. Een groot deel van deze meren wordt vanaf 1845 in drie fasen drooggelegd om landbouwgronden, steden en dorpen verder te ontwikkelen en te beschermen. Door ringdijken te plaatsen en het water uit de meren naar de ringvaart weg te pompen ontstaan drie droogmakerijen. Het Oosterland ligt in De Derde Droogmakerij.
7
De belangrijkste lijnen van de huidige ruimtelijke contouren staan al rond 1874 op de kaart. De Kerkvaart, de landbouwpercelen met de continue verkavelingsbreedte van 43 meter en de kavelsloten vormen het landschappelijke beeld. Ook het wegennet evenals de boerenerven die zich langs deze wegen bevinden zijn vrijwel ongewijzigd. Eén voorbeeld hiervan is boerderij Wickelhof. Vanaf 1958 neemt, met de eerste uitbreiding van Mijdrecht in de Derde Bedijking, de bouwontwikkeling flink toe. Vanaf 1970 ontstaat er bebouwing langs de Oosterlandweg en de Tuinderslaan. Dit betreft kenmerkende lintbebouwing met een eigen architectuur haaks op de wegen. Achterop deze kavels wordt glastuinbouw ontwikkeld, passend binnen de verkavelingsmaat van 43 meter. Later zijn kavels aan elkaar gekoppeld en is de verkavelingsstructuur deels verdwenen.
Rondw eg
Sc ha tte ke rk er we g
n
d
d
d Mo len la n
Mo len la n
Ho of dw eg
Mo len la n
g
Ho of dw e
n
laa
Ho of dw eg
d Mo len la n
Ron dwe g
Ron dwe g
Mo len lan d
Mo len lan d
of dw eg
Ho
Ron dwe g
Mo len lan d
Ho of dw eg
Rondw eg
Rondw eg sst
raat Pr .M ar gr iet
k
ov en
Oo mu ste sst raat rla nd we g
n
ov en
Dr. J. v an
der H a
ar
Oo ste r
lan
dw
Ho of dw eg
g an rg Vie
d
Oo ste rla n
nl an
Oo ste rla nd we g
g an rg Vie
d
ov en
lan dw eg
laa n
laa
lan dw eg
Ron
Sc ha tte ke rk er we laa g n
n laa
Rondw eg di j
mu
Mo len la n
lan dw eg
Bo ve n
Ho of dw eg
tte ke rk er we g Sc ha
We ste r
tla an
ost zi
of dw eg
lan dw eg
Oo ste r
eg
rke r
we g
H De
We ste r
Ho
tte ke rk o e f Oostzijde erw eg
Sc
Functie vervangen
rla nd we g fO
ha
Knelpunten
der H a ar
Ho of dw eg Mo len lan d
g we ofd Ho der H a ar Oo ste
dw eg
Oo ste r
Mo
Tu ind er sla an
n
Dr. J. v an
nd we Pgr .M ar gr iet
Dr. J. v / polderpark mu / samenstelling van 9. Wickelhofpark an der a ar Pr H .M sst raat ar elementen / met weides, elzensingels, natuurlijke gr iet laa en boomgaarden sloten, ruigtes n
we g
tte ke rke r
ha
Sc
k
h zen Bo
Pleziervaart bevorderen
250m
di j
jde
150m
Rondw eg
g
Ho of dw e
of dw eg
Ho
Ho of dw eg
Ho of dw eg
Sc ha tte ke rk er we g
Dr. J. v an
nd we g
250m
nd we g
We ste rla n
Sc ha
150m
g an rg Vie
Pr 8. concentratiegebied glastuinbouw / orthogonale .M laa ar n gr structuur / ruimte voor verdere ontwikkeling ie
e Ho De
50m
Ho of dw eg
Mo len lan d
i ng
ijk
ed
tte ke rk er we g
Sc ha
Oo ste rla
tte ke rk er we g
o e f Oostzijde
Oo ste rla
Gevaarlijk kruispunt
Gevaarlijk kruispunt
Verbetering o.r. gewenst
Ron dwe g
Ho of dw eg
Ho of dw eg
n
laa
Ho of dw eg
Ho of dw eg
Sc ha tte ke rk er we g
Ho of dw e Ho of dw eg
we g
Infrastructuur overbelast
nd we g
rsl aaA.C. Ve rhoefw n eg
laa
Park & groenstructuur
d
ha de Sp oo Sc r ba ha an tte ke rk er we g
Ou
tte ke rk er we g
Sc ha
Legakkers
Sc ha tte ke rk er we g
aa or b
po de S Ou
Sportvelden
8
Rin gd ijk
n
Mo len lan d
Verkaveling middeleeuws
Rondw eg
Rondw eg n laa
n
laa
we g
tte ke rke r
ha
d Mo len la n
tte ke rke r
i ng
ijk
Rin gd ijk
i ng
ijk
ed
Rin gd ijk po or b aa n
de S Ou
o e f Oostzijde
H Infrastructuur overbelast De
o e f Oostzijde
ed
i ng
ijk
ed
Rin gd ijk
Ho of dw eg
n
aa
or b
po
de S
Ou
Blauwe (recreatieve) route
d
mu
l se
Manege
la n
An
Verkaveling rationeel
len Mo
h zen Bo
Functie vervangen
d
h zen Bo
Groene (recreatieve)H route
raat
k
l se
Ruiter pad
Infrastructuur overbelast
Functie vervangen
Verbetering o.r. gewenst Pleziervaart bevorderen
Oo ste r la nd we g Oo ste rla
ost zi
l se
Water
la n
Bo ve n
Plangebied: combinatie van functies / concentratiegebied glastuinbouw / initiatieven / fO structuur oorthogonale stz We d i ste la n rla len
7.Tuinde
An
Fietsknooppunt
H De
Knelpunten
Groene (recreatieve) route
Tu ind er sla an
ijd Tu e in de rsl aa n
50m
Bebouwing bedrijf
Wensen
Toegang kernrandzone
z ij
fO
An
Toegang kernrandzone
We ste rla Knelpunten nd we g
De
De Hoge dijkrand droogmakerij
ost
ost zi
tzi
eg
Ambities structuurvisie
Park & groenstructuur
fO Hoe
w ofd Ho
D
de
Legakkers
B de
fO
Sportvelden
dw Blauwe (recreatieve) route eg rbaan Spoo Wensen Oude
Park & groenstructuur
la n
sst
l se
Hoge dijkrand droogmakerij
We ste rla n
dw eg
mu
An
Fietspaden / routes
Blauwe (recreatieve) route
g an rg Vie
d
jde
Bebouwing lint
Verkaveling middeleeuws
ee Tw
Bo ve n
w ofd Ho
Legakkers
Manege
Ambities structuurvisie
We ste rla n
len Mo
eg
e Ho De
Ruiter pad
eg
Water
Landelijke wegen
Oo ste r la nd we g
a rg Vie
ij k / doorgaande watergang / dijken / 6. lineaire structuur Bo ve fO nd zicht op landschap / deels toegankelijk os ij eg
jde
Fietsknooppunt
Sportvelden
Ruiter pad
oof
jde
Bebouwing bedrijf
Verkaveling middeleeuws
A.C. Ve rhoefw eg
Verkaveling rationeel
Fietspaden / routes
Hoognbouw langs kernrand
Toegang kernrandzone
k
Water
Landelijke wegen
Manege
Oo H ste rlaFietsknooppunt nd we g
dw Bebouwing bedrijf eg
Hoofdwegen
Bebouwing lint
Verkaveling rationeel
Hoofdwegen
di j
Fietspaden / routesdweg
lan
z
rbaan Spoo Oude
A.C. Ve Landelijke wegen rhoefweg
t eH o e f Oos
Onderzoeksgebied
Bo ve n
H
d oof
jde
jde
ost zi baan poor ude S langs kernrand OHoognbouw baan r Spoo Oude
A.C. Ve rhHoofdwegen oefwe g
O
os Bebouwing lint te r
w ofd Ho
j de
ov en
raat
ov en
e Ho De
Hoe
Legenda
Groene (recreatieve) route
Oo ste rla nd we g
laa nO os te rla nd we g
len Mo
5. kaarsrechte (half-)linten / rationele verkaveling / Bo Oo v orthogonale structuur / doorzichten op landschap ste /end ij k eg r w l an agrarische clusters / eenzijdige laanbeplanting ofd g o dw e H w
lan dw eg
e Ho De eg
e Ho De
De
fO
We ste r
Inventarisatie
Hoognbouw langs kernrand
Onderzoeksgebied
e
Onderzoeksgebied
eg
tz i O os
ijd
e Ho De
j de
zi Bebouwing kern ost fO
Sc
B Plangebied de ee Tw
Bebouwing kern
Inventarisatie
Ambities structuurvisie
Ma rg rie t
historische veenrivier / hogereWestligging / doorzichten 4. g er l an op landschap / basis voor recreatieve structuur / dw eg combinatie van wonen en agrarische bebouwing / w ofd Ho
oef eH
d
sst
g an rg Vie
Oo ste rla nd we g
eg
Oo ste rla n nd dwe a l g n e l Mo
w ofd Ho
D
eg
Plangebied
eB ed
la n
z
e Tw
g we ofd Ho
len Mo
raat
ov en
Oo ste rla nd we g
lan dw eg
We ste rla nd we
eg
f Hoe
e ij d
w ofd Ho
De
Legenda
e
w ofd Ho
Legenda
tz O os
B de
e
st z
g
e
ee Tw
ijd
eH o e f Oo
z
ijd
We ste rla nd we
e
D
ijd
z
t eH o e f Oos
D
ijd
D
mu
dw eg
We / doorgaande 3. historische element in ontginning ste We rla op landschap watergang / ringdijk / doorzichten / ste nd rla we nd hogere ligging g w
D
z
3.
sst
h zen Bo
o e f Oostzijde
of dw eg Ho
Oo ste rla nd we g
t eH o e f Oos
5.
t eH o e f Oos
lan dw eg
g an rg Vie
t eH o e f Oos
4.
Hoge dijkrand droogmakerij
lan dw eg
lan
Sc ha
tte ke rke r ha
We ste r
D
Bebouwing kern
Tu ind er sla an We ste rla nd we g
Oo bovenlanden / middeleeuwse ontginning / verkaveling 2. ste rla haaks op rivier / open slagenlandschap / historisch nd we Dr. J. v g slotenpatroon / agrarisch gebruik an der a/arduidelijke begrenH zing
ov en
dw eg
H De
Inventarisatie
We ste r
g
dw eg
Oo ste r
l se
Sc
Plangebied
Sc ha
tte ke rk er we g
Sc ha
we g
tte ke rke r
ha we g
tte ke rke r
ha
Sc
lan dw eg
tte ke rk er we g
o e f Oostzijde
Ho of dw eg
lan
We ste rla n
mu
dw eg
1. weidsheid / open slagenlandschap / weidsheid / orthogonale structuur / slotenpatroon / rationele verkaveling / laaggelegen / agrarisch gebruik / duideg an rg lijke begrenzing Pr . Vie
we g
ste r
We ste r
raat
an
eg
An
2.
Oo
sst
raat
ov en
lan dw eg
We ste r
h zen Bo
H De
mu
l se
5.
1.
Ron dwe g
Rondw eg
Sc
laa
ijk
ed
Ri o e f Oostzijde ngdi jk Sc ha tte ke rk er we g
n we g
n laa
tte ke rke r
der H a ar
Oo ste r
Sc
laa n
Sc ha
Dr. J. v an
Sc
ha
n aa
or b po
de S
Ou
o e f Oostzijde Sc ha tte ke rk er we g
Ou d o e f OeosStpzoijde or b aa Pr .M ar gr iet
rbaan Spoo Oude
nd we g
Oo ste r la nd we g
An
tte ke rk er we g
9.
sst
h zen Bo
Oo ste rla
dw eg
dw eg
H De
H De
mu
laa n
h zen Bo
7.
De historie is direct terug te vinden in de omgeving. Het open slagenlandschap nd we Oo Dr. J. v g ste zijn strakke patroon en dan de overgang ten oosten van de Oosterlandweg an der a ar met rla H nd we naar het Dmr.uJs. v binnen g Kromme Mijdrecht. Ook A.C. Vemiddeleeuwse ontginning rondom de rhoefw staran der H a ar eg at plangebied zelf is de strenge orthogonale structuur zichtbaar Oo en de Kerkvaart, ste Oo ste als ‘afvoerleiding’, die het gebied aan de westzijde domineert. rlandw rl
Pr .M ar gr iet
l se
H De
H De
de
der H a ar
An
We ste rla n
Tu ind er sla an
z ij
Dr. J. v an
h zen Bo
8.
f Hoe De
t O os
der H a ar
l se
6.
Oo ste r la nd we g
rbaan Spoo Oude
o e f Oostzijde
oefwe g
We ste rla n
tte ke rk er we g
i ng
ijk
ed
Rin gd ijk
j de
dw eg
Oo ste rla
Dr. J. v an
An
tz i O os
e Tw
eB ed
nd we g
laa n
l se
A.C. Ve rh
f Hoe De
De omgeving
dw eg
Oo Pr ster . M la ar nd gr iet weg laa n
Pr .M ar gr iet
laa n
An
We ste rla n
Oo ste rla
Pr .M ar gr iet
l se
eB ed
Tu ind er sla an
An
e Tw
We ste rla n
dw eg
Tu ind er sla an
Sc ha
We ste rla n
tte ke rk er we g
rbaan Spoo Oude
an Sc ha tte ke rk er we g
Sc ha tte ke rk er we g
Ou
Het Oosterland Mijdrecht
i ng
rbaan Spoo Oude
Tu ind er sla an
Sc ha tte ke rk er we g
or b
aa
n
Oo ste r la nd we g Tu ind er sla
de S
Ou
de S
rbaan Spoo Oude
f Hoe
po
po
or b
a
o tz ste r la O os nd we g n baa r o o Sp e d u O
De
sst
raat
Het Oosterland Mijdrecht
Plangebied Aansluitend op het genoemde raamwerk van de eerdere studie is ons uitgangspunt dat de huidige kenmerken en kwaliteiten van het gebied en de omgeving de kaders vormen voor de transformatieopgave. Welke kwaliteiten blijven behouden, welke kunnen we versterken en op welke manier past vervolgens verstedelijking hierbinnen. Inzoomend op het plangebied zijn er 4 kenmerken en kwaliteiten te benoemen:
1. Rationeel ingedeelde open ruimte met kaarsrechte bebouwingslijnen en hoge dijken aan de randen In het plangebied is geen sprake van een open ruimte, met uitzondering van het deel tussen het Wickelhofpark en de kassen. Bebouwing langs het lint bestaat uit individuele (burger)woningen, afgewisseld met erven van kassen en bedrijven. Het opgaande groen in de tuinen en de bomen langs de Tuinderslaan zorgen dat het plangebied een heel ander karakter heeft dan de rest van de droogmakerij. Alleen in de zone grenzend aan het Wickelhofpark (4 en 5 slagen breed) is de kenmerkende rationeel ingedeelde open ruimte aanwezig.
2. Grasland in een rationele strokenverkaveling met vaste maten De Tuinderslaan deelt de rationele strokenverkaveling in twee. Waar het maatsysteem van de droogmakerij uitgaat van stroken van 460 meter diep, zijn in het plangebied de stroken circa 240 meter diep. De Tuinderslaan is een bebouwingslint met daaraan afwisselend woningen en bedrijfserven. Er is hier geen sprake van verspreid liggende erven. Achter het lint staan overwegend kassen. Het slotenpatroon is voor een groot deel verdwenen. De aanwezige sloten zijn niet of nauwelijks te ervaren door de dichte lintbebouwing, het opgaande groen en de kassen. De kenmerkende rationele verkavelingsrichting komt terug in de oriëntatie van de kassen en de andere bebouwing in het plangebied.
3. Open linten van boerderijen Zowel aan de Tuinderslaan als de Oosterlandweg (aan de zijde van het plangebied) zijn geen open linten met boerderijen. De Oosterlandweg is een kaarsrechte weg tot aan de horizon. De Tuinderslaan is daarentegen een korte doodlopende weg. Aan het doodlopende uiteinde van de weg biedt de weg een doorzicht naar de horizon. Aan de zijde van de Schattekerkerweg wordt het zicht geblokkeerd door groen.
Legenda Plangrens Bedrijfgebouw / (burger)woning Tuinen Gesloten karakter Open karakter Dijk
4. Orthogonale wegenstructuur met opgekroonde bomenrijen als lijnen in het landschap Langs de Schattekerkerweg en langs de Tuinderslaan staan bomen. Deze fungeren echter niet als transparante lijnen in het landschap, omdat het plangebied een besloten karakter heeft.
Open landschap (context) Wegenstructuur Padenstructuur (fiets en/of voet) Waterloop Bomenrij
9
Zicht op horizon 10m
30m
50m
3. Visie op de opgave De ambitie is om voor verschillende doelgroepen woningen te realiseren in een landschappelijke structuur die bestaande en historische waarden in het gebied versterken. Een stedenbouwkundig plan met 700-800 woningen, dat nog op het bestaande wegennet kan worden afgewikkeld, lijkt een logische vervolgstap op eerdere scenariostudies. Gestreefd wordt naar het terugdringen van energieverbruik, gebruik van duurzaam opgewekte energie en vergroting van het duurzaamheidsbewustzijn onder de bewoners. Het historische landschap van de droogmakerij vormt de basis. Met het introduceren van een nieuwe groenblauwe ecologische structuur levert een forse bijdrage aan een gezond microklimaat voor mens en dier en aan de beleving van deze duurzame gebiedsontwikkeling. Dit zorgt voor een zo hoog mogelijke kwaliteit en een sterke cohesie. Verbindende schakel De gemeente Ronde Venen wordt gezien als intermediair tussen het Groene Hart en Amsterdam. De ligging midden in de Noordvleugel en nabij Amsterdam biedt een goede woonlocatie met werkgelegenheid, veel voorzieningen, goede bereikbaarheid per auto en openbaar vervoer, terwijl de directe woonomgeving rustig en groen is. Wonen in een gezellig dorp in een open landschap. Een oase in het groen, grenzend aan Amsterdam.
De positie van de locatie tussen de kern Mijdrecht en het buitengebied biedt allerlei kansen voor het maken van nieuwe verbindingen en het versterken van bestaande verbindingen. Die zien wij op een viertal manieren: 1. het maken van een evenwichtige overgang tussen de bebouwing en het buitengebied; 2. het buitengebied naar binnen trekken door het aanleggen van een ecologische verbinding die aansluit op het Wickelhofpark en de Doctor J. van der Haarlaan;
10
3.
4.
langzaam verkeersroutes maken voor aangename wandelingen, bijvoorbeeld die de kern Mijdrecht verbinden richting de Kromme Mijdrecht of een mooi rondje langs Kerkvaart, door Het Oosterland en het Wickelhofpark; voorbereiden op een toekomstige ontsluiting over de Kerkvaart richting de Dukaton.
Op deze wijze geloven wij dat Het Oosterland een gebied wordt dat verankert ligt in zijn omgeving en hiervoor van meerwaarde is. Huidige bewoners van de Tuinderslaan, inwoners in Mijdrecht en toekomstige inwoners van Het Oosterland kunnen zo genieten van dit gebied en de omgeving.
Duurzaam Naast de ‘verbindende schakel’ is ook duurzaamheid een ontwikkeluitgangspunt in Het Oosterland. Het gaat daarbij over een duurzame energie- en warmtebehoefte, maar ook over behoefte aan koelte, goed omgaan met wateroverlast en droogte, biodiversiteit en het gebruik van duurzame materialen. Onze ambitie is een duurzame leefomgeving te creëren, die aansluit op de behoeften van de inwoners en het milieu. Dit wordt verder toegelicht in hoofdstuk 4, Duurzaamheid & toekomstbestendigheid.
Het Oosterland Mijdrecht
Kernwaarden Wij streven naar een duurzaam gebied dat sterk verbonden is met zijn omgeving. Voor de invuling van Het Oosterland hebben we 5 kernwaarden gedefinieerd die leidend zijn voor al onze vervolgstappen:
sentiële drager van het plan. Onze openbare ruimte is ook de ruimte waar de noodzakelijke waterberging en biodiversiteit een belangrijke plek hebben. Geen overbodige luxe met de klimaatverandering. Daarbij heeft zicht op en beleving van groen ook een aantoonbare positieve werking op ieders gezondheid.
1. In de droogmakerij
4. Samen wonen
Deze kernwaarde staat voor het leven in het cultuurhistorisch landschap. Dit gebied is een droogmakerij waar de Nederlander op ingenieuze wijze het natte land geschikt wist te maken om op te leven. De Kerkvaart en de vele langgerekte sloten zijn hierbij belangrijke historische elementen in dat landschap. Hier voel je je verbonden met het landschap.
Een dorp kenmerkt zich door de sterke gemeenschap. Mensen kennen elkaar en in Mijdrecht is dat ook zo, en zeker in de Tuinderslaan. Wij vinden dat waardevol. Je eigen plekje is heel fijn en dat je daarnaast ook de mogelijkheid hebt om ook samen met buren of buurtgenoten iets te ondernemen is een mooie toevoeging.
2. Goed verbonden Dit gebied is geen losse ontwikkeling vrij in het veld. Het wordt een woonbuurt die goed verbonden is met het (centrum van het) dorp, met het Wickelhofpark en de aangrenzende wijken. Natuurlijk ook verbonden met het prachtige buitengebied.
3. Groen leven Het rondje rondom het huis, even op een bankje of op het gras in het park. Ruimte om te vertoeven, alleen of met elkaar, op gepaste afstand. Groene ruimte is een es-
11
5. Dorpse charme Zowel in de Tuinderslaan als in het centrum van Mijdrecht is de dorpse charme zichtbaar. Vertrouwd ogende woningen met volop detail. Maar ook de sobere schuren die zich terughoudend opstellen. De woningen zijn heel verschillend waardoor het straatbeeld informeel is. Geen lange straten met dezelfde woningen, maar een mooie afwisseling zodat je je eigen woning herkent. Die klassieke witte woning met een grote erker en die beukenboom voor de deur klinkt heel anders dan nummer 13, toch?
Het Oosterland Mijdrecht
De gemeente Ronde Venen wordt gezien a l s i nter med ia i r t ussen het Groene Ha r t en A m sterda m
Toekomstige bewoners
•
Sterke behoefte aan grondgebonden koopwoningen zowel in de sociale koop als in de vrije sector (vanaf € 300.000,-); Sterke behoefte aan (kleine)appartementen in koop- en huursector; Nauwelijks behoefte aan meer grondgebonden ”duurdere” huurwoningen.
Voor Het Oosterland hebben we marktonderzoek gedaan op basis van de volgende • bronnen: Structuurvisie De Ronde Venen 2030, onderzoek van ABF Research, Woon- • visie Ronde Venen 2025, de krapte indicator van de NVM; marktgegevens van Rigo. De gemeente heeft enkele uitgangspunten vanuit beleidsregels meegegeven voor Op basis van bovenstaande bronnen vallen de volgende conclusies te trekken: de ontwikkeling van het woningbouwprogramma: er mogen tussen de 700-800 • Grootste groep vertrekkers gaan veelal naar Amsterdam en zijn jongeren van woningen worden gerealiseerd en er dienen minstens 30% sociale woningbouw en 15% midden huur / goedkope koopwoningen te worden gebouwd. 15-25 jaar; • Grootste groep nieuwkomers (jonge gezinnen) komen voor het grootste deel De stedenbouwkundige opzet en verkaveling dient een sterke mate van flexibiliteit te uit Amsterdam; hebben om toekomstige marktveranderingen op te kunnen vangen.
• Van de jongeren tot 25 jaar is 75% huurder; • 62% van de huurders van een sociale huurwoning is alleenstaand; • Woningzoekenden tot 25 jaar en vanaf 65 jaar zoeken vaak een huurwoning; • Woningzoekenden van 25-65 jaar zoeken vaak een koopwoning; • Geen bevolkingsgroei tot 2025 in Mijdrecht (mede vanwege de krapte op de woningmarkt); vanaf 2030 wel groei; • Tot 2025 wel toename van huishoudens van 6%; • Toename van ouderen; • Toename van alleenstaanden; • Aandeel huishoudens met “sociaal inkomen” blijft gelijk op circa 35%;
12
Het Oosterland Mijdrecht
4.Duurzaamheid In Het Oosterland zetten we breed in op duurzaamheid. Wat betekent dit voor waterberging, energie, hittestress, ecologie, gezondheid en milieu? Duurzaamheid begint in onze ogen met een zorgvuldige blik op de omgeving. Daarom starten we met een historische analyse van de plek en het landschap. De historie van veengronden en droogmakerijen vormen de basis voor de onze planvorming. Uitdagingen op het gebied van bodemdaling, wateroverlast en verdroging volgenhieruit en doel is dat dit plan bijdraagt aan oplossingen hiervoor. In Het Oosterland wordt breed ingezet op duurzaamheid. Onze doelstelling is het terugdringen van het energieverbruik, opwekken van eigen energie, vergroting van het duurzaamheidsbewustzijn onder de bewoners en stimulering van de groene mobiliteit via wandel- en fietsmogelijkheden. De inrichting en materiaalkeuzes zijn afgewogen op de impact op de biosfeer en de vereiste levensduur en het onderhoud. Het versterken van het polderlandschap en het introduceren van een nieuwe groenblauwe ecologische structuur levert een forse bijdrage aan een gezond microklimaat voor mens en dier, beperkt de bodemdaling en geeft ruimte om water te bufferen. Het ontwerp heeft
13
een meervoudig doel. Naast een prettig woonklimaat wordt de kans op hittestress verminderd en levert het een positieve bijdrage aan de biodiversiteit en waterretentie. Het Oosterland is ontworpen als een natuurinclusief gebied op basis van de bestaande omgevingskwaliteiten. Met recht een duurzame gebiedsontwikkeling! Het ontwerp geeft dan ook invulling aan de vijf benoemde klimaatdoelen die de provincie Utrecht benoemd voor de bebouwde omgeving in het document ‘Afspraken klimaatadaptief bouwen’. Wij lichten de invulling van deze doelen in het ontwerp voor Het Oosterland hierna toe.
Het Oosterland Mijdrecht
moerige eerdgrond
bodemopbouw met verschillende veenlagen
Ondergron
vlierveengrond
• kwetsbare, zettingsgevoe • vlierveengrond m • moerige eerdgrond (eveneens o
bodemkaart ondergrondse waterstromen in polder De Derde Bedijking
4 | 14
Doel 1 – Bodemdaling van het gebouwd gebied blijft beheersbaar en betaalbaar.
14
De ontwikkeling Het Oosterland zet zich in om de sterke bodemdaling binnen de plangrenzen te beperken. Het plangebied is zettingsgevoelig door de grillige samenstelling van de ondergrond met veen. Gegevens uit de klimaateffectenatlas schetsen, op basis van de bodem en het ondergrondse watersysteem, een te verwachten daling van 10 tot 40 centimeter in de komende 30 jaar. De daling van de bodem wordt op deze manieren beperkt: • Door het verhogen van de grondwaterstand in het plangebied kan deze daling en de bijhorende C02-uitstoot worden beperkt. Uit onderzoeken van de Wageningen Universiteit komt naar voren dat bodemdaling kan worden beperkt als het grondwaterpeil 20 centimeter onder maaiveld ligt. In het gebied is de drooglegging nu 40 centimeter. In het ontwerp is ruimte gereserveerd om het grondwaterstand 20 centimeter omhoog te brengen. • Daarbij wordt meegenomen dat de kwelstromen vanuit de Bovenlanden en Kerkvaart naar verwachting zullen afnemen. Het vasthouden van (hemel)water in het gebied is daarom eveneens belangrijk voor het beperken van de bodemdaling. • De benodigde doorlegging voor wegen en huizen wordt minimaal gehouden. Hierdoor hoeft er minder grond te worden opgebracht en dit minimaliseert het gewicht dat drukt op de bestaande bodem.
• Door het gebruik van lichte bouwmaterialen en het bouwen op palen wordt eveneens de belasting op de zettingsgevoelige bodem beperkt. Bij het ophogen van het maaiveld wordt zo min mogelijk gebruik gemaakt van externe materiaal.
Het Oosterland Mijdrecht
verkoelende water paRonde r t ijen De gemeente overa l in Venen zijn wordt gezien Oosterla aHet l s i nter mdeiand ir te Groene v i nden t ussen het Ha r t en A m sterda m
Doel 2 - Tijdens hitte biedt de gebouwde Tot slot is er in het plan gezorgd voor een goede doorstroming in het watersysteem en hebben de watergangen voldoende diepte om onderaardse stromen te versterken omgeving een gezonde en aantrekkelijke en opwarming te beperken. leefomgeving. Doel 3 - Langdurige droogte leidt niet tot Komende decennia zullen hogere temperaturen invloed hebben op de gezondheid van zowel de mens als de natuur. De stijging zorgt voor zuurstofstress in de bodem structurele schade aan bebouwing, fundeen het water, dat een negatieve invloed heeft op de biodiversiteit en in het ergste geval kan leiden tot botulisme. ringen, wegen, groen, water en vitale en In het plangebied is de verwachtte zuurstofstress in de bodem hoog. In het ontwerp kwetsbare functies. wordt daarom gestreefd naar 40% schaduw op in het plangebied op een zomerse dag op verblijfsplekken en langzaam verkeerroutes. Door het realiseren van schaduwplekken wordt koelte geboden, bijvoorbeeld door het aanbrengen van opgaande beplanting zoals bomen. Beplanting wordt ook ingezet rond de woningen middels verticale beplanting en groene daken. Bij de selectie van beplanting wordt gekeken naar de klimaatbestendigheid van de soorten. Vooral rond parkeerplaatsen, woningen en het water zal beplanting worden toegepast. Hierdoor zijn er altijd dichtbij koele plekken aanwezig.
15
Bij regenval wordt het hemelwater in de hof-, lint- en erven of vertraagd afgevoerd naar het oppervlaktewater in het plangebied. In de hoofdwatergang en de Parkloper wordt het hemelwater vervolgens opgevangen en vastgehouden. Zo fungeert het landschappelijk raamwerk als waterbergingsgebied voor periodes van droogte. Door de flauwe oevers is er een grote buffercapaciteit. Het vasthouden van het hemelwater is ook goed voor de natuur en creëert een robuust en flexibel watersysteem. De kleine schommelingen in het waterpeil zijn gunstig voor de ontwikkeling van rietkragen en diverse oeverbeplanting. Het vasthouden van het hemelwater levert ook een positieve bijdrage aan de beperking van de bodemdaling in het gebied, zie doel 1. Zo houden de bewoners droge voeten en blijft de ondergrond stabiel.
Het Oosterland Mijdrecht
De gemeente Ronde Venen wordt gezien a l s i nter mdeia i r t ussen het Groene Ha r t en A m sterda m
Doel 4 – Groenblauwe structuren en de grasland ingezaaid en boomgaarden aangeplant. Langs de waterpartijen wordt oevervegetatie en rietgroei gestimuleerd. gebiedseigen biodiversiteit worden ver- In de architectuur wordt ruimte gereserveerd voor kasten voor vogels en vleermuizen. Bij het lichtplan voor de openbare ruimte wordt gekeken naar de juiste verdeling sterkt via het leidend principe in het toe- tussen veiligheid en onnodige lichtvervuiling. In het plan is gelet op de samenhang tussen lage vegetatie, hagen of struweel en passen van klimaatadaptieve maatregelen bomen. In de buurten is er tenminste 30% groen aanwezig. Het zorgen voor verschillende vegetatiehoogten levert een belangrijke plus ten aanzien van de huidige dat natuurlijke oplossingen altijd de voor- biodiversiteit en het vrij open aangrenzende polderlandschap. De doorlopende structuren in het plan, zoals het watersysteem en de lanen vormen belangrijke lijnvormige keur hebben boven ‘grijze’ oplossingen elementen voor het verplaatsen van soorten als vleermuizen, vogels en insecten. Tot slot zal een goed beheerplan de toename in biodiversiteit nog verder vergroten. (‘groen, tenzij….’). De groene buitenruimte wordt divers en zeer gradiëntrijk, er zijn zowel natte als Doel 5 - De gebouwde omgeving is via droge vegetaties aanwezig.
Hierdoor is er sprake van een breed palet aan vegetatiesoorten die passen bij de samenstelling van de bodem en grondwaterstand. Door de gevolgbeperking voorbereid op overstrokiezen voor inheemse soorten wordt aangesloten op de omgeving en het leefgebied voor insecten en dieren uitgebreid en verrijkt. Bij de selectie van de nieuwe beplan- mingen door dijkdoorbraken. ting wordt gekozen voor voedselrijke soorten die tevens plek bieden om te schuilen of nestelen. Zo wordt er op de oeverlandjes in de Parkzone een inheems kruidenrijk
16
De polder De Derde Bedijking is overstromingsgevoelig. De kans op overstroming voor deze polder is middelgroot 1/30 tot 1/300. Het plan zal daarom in een vervolgproces worden voorgelegd aan het kernteam van het regionale proces op ‘gevolgbeperking’ overstromingen op inhoud en proces.
Het Oosterland Mijdrecht
Ontwerpregels duurzaamheid ontwerpregels:
De duurzaamheidsdoelen die we hebben gesteld leiden tot een aantal technische ontwerpregels. Deze hebben deels invloed op de ruimtelijke invulling van Het Oosterland maar zijn vooral leidend in de uitwerking van dit gebied. Onze ambitie is een voorbeeldwijk te realiseren voor het bouwen in veenweidegebieden. Een gebied dat decennialang veranderende omstandigheden van het klimaat aan kan.
• bouw licht of op palen i.v.m. beperken bodemdaling • beperk vergravingen en ophogen van bodem • bouw overstromingsbestendig De ontwerpregels: • Bouw licht of op palen i.v.m. beperken bodemdaling • Beperk vergravingen en ophogen van bodem • houd hemelwater vast • Bouw overstromingsbestendig • Houd hemelwater vast • verhoog grondwaterpeil • Verhoog grondwaterpeil • Zorg voor voldoende doorstroming van oppervlaktewater en de • doorstroming van water en voldoende waterdiepte waterdiepte • Beperk verharding/bebouwd oppervlak i.v.m. hittestress, biodiversiteit • verhouding verharding, bebouwd oppervlak en groen i.v.m. hittestress en wateropgave en wateropgave • • • • •
Maak een energieneutrale wijk Zet in op innovatieve energieconcepten; Natuurinclusieve bouw voor bijdrage aan de biodiversiteit; Gebruik duurzame materialen en waar mogelijk circulair; Probeer voor het gehele plan niveau brons van het Convenant Duurzaam Bouwen als ambitie aan
12 | 14
17
Het Oosterland Mijdrecht
5. ruimtelijke Structuur
De cultuurhistorische analyse en onze landschappelijke visie op het projectgebied is vertaald in een nieuwe ruimtelijke structuur voor Het Oosterland.
Het Oosterland ligt in het ontginningslandschap dat zich oorspronkelijk kenmerkte door meren met eilandjes. Een groot deel van deze meren werd vanaf 1845 in drie fasen drooggelegd. Het Oosterland ligt in De Derde Droogmakerij. Zeldzame schoonheid De landschappelijke en stedenbouwkundige analyse hebben geleid tot een gezamenlijke visie op het projectgebied Het Oosterland. Het Oosterland ligt in de Ronde Venen en heeft van oorsprong een robuuste uitstraling, gelijk aan de Biesbosch met zijn getijdekreken. Dit unieke landschap is de basis voor het plan. Haar kwaliteiten zijn de lange polderlijnen, het contrast tussen groen en blauw en de vergezichten die van een zeldzame schoonheid zijn. Deze ingrediënten zijn vertaald in een groenblauw raamwerk.
18
Achter de dijk stroomt de Kerkvaart en door het plangebied lopen talrijke sloten die het land verdelen in regelmatige stroken.
Het Oosterland Mijdrecht
Groenblauw raamwerk Op basis van de visie en duurzaamheidsregels is een groenblauw raamwerk ontworpen. Dit legt de hoofdstructuur vast van water, groen, wegen en (straks) de ondergrondse infrastructuur. Binnen deze structuur komen de woningen in verschillende woonmilieus. Bijvoorbeeld wonen in een hof, aan het erf of aan de linten. Het aantal en type woning is nog flexibel en zal per fase afhankelijk van de marktvraag worden ingevuld.
4
Elementen die in dit groenblauwe raamwerk een belangrijke rol spelen zijn: 1. Herkenbare lijnen: de lange landschappelijke lijnen voel je ook in dit nieuwe woonlandschap. 2. Op gepaste afstand: bewoners aan de Tuinderslaan blijven in het gebied. De woonwijk groeit er omheen, maar houdt zorgvuldig rekening met alle bestaande kavels. 3. Centrale waterpartij: water is leidend in het gebied en zorgt dat Het Oosterland zich voegt naar haar ondergrond en klimaatbestendig wordt. 4. Tribune langs het water: dit betreft de hoge Kerkvaart vanwaar je een prachtig beeld over de locatie hebt. 5. Lanen en boomgaarden: deze dragen bij aan het vormgeven van deze verschillende sferen.
5
2
3
Hierna worden deze elementen toegelicht.
1
een nieuw netwerk van lijnen
19
Het Oosterland Mijdrecht
1. Herkenbare lijnen De sloten vormen samen met de contouren van de graspercelen voornamelijk het huidige beeld. Vanaf de Oosterlandweg tot aan de Kerkvaart wordt een deel van de sloten behouden of verbreed. Door het behoud van deze lange lijnen wordt de diepte van het Oosterland versterkt. Eén van deze lijnen betreft de hoofdwatergang langs het Wickelhofpark. Een westelijker gelegen watergang wordt versterkt door de nieuwe parallel lopende hoofdontsluiting van het gebied. Hier heeft de watergang aan de zijde van de weg een strak talud en aan de overzijde een natuurlijke flauwe oever. Over deze flauwe oevers lopen paden wisselend in hoogte met een variatie in beplanting. Verder zetten wij de kenmerkende bomenlaan van de Tuinderslaan door en behouden en versterken we de doorkijken in het gebied.
2. Op gepaste afstand De herkenbaarheid van de Tuinderslaan en het Tuinderslint vanaf de Oosterlandweg is van groot belang. Waar er vroeger op het achtererf hard gewerkt werd in de kassen, ontstaat nu een ontspannen woonbuurt op afstand. Door de achterzijden van de woningen richting het bestaande lint te oriënteren, creëren wij een nieuw lint. Een brede watergang vormt hierbij een natuurlijke overgang. Naast dat hiermee wordt voorzien in een goede afwatering en natte voeten worden voorkomen zorgt deze ook voor een ruime afstand en een natuurlijke overgang tussen oud en nieuw. De nieuwe ontsluiting van deze woningen zorgt ervoor dat het verkeersluwe karakter van de Tuinderslaan behouden blijft. De nieuwe buurt wordt bomenrijk door het aanplanten van lanen en de beplanting in de tuinen.
foto: Gonnie van de Schans
Een brede watergang vormt een natuurlijke overgang tussen de bestaande woningen aan de Tuinderslaan en de nieuwe woningen
De westelijk gelegen watergang wordt versterkt door de nieuwe parallel lopende hoofdontsluiting van het gebied.
20
Het Oosterland Mijdrecht
3. Verbindende waterpartijen In het gebied liggen ruime waterpartijen met een variërende breedte en ruime oevers. Deze parklopers vormen zowel landschappelijk als recreatief een sterk raamwerk voor de te ontwikkelen woningen. De parklopers vormen een verwijzing naar het vroegere systeem van geulen en kreken. Deze groenblauwe structuren verbinden Het Oosterland met de polder De Derde Bedijking en Mijdrecht, via het Wickelhofpark. Het park verbindt de nieuwe buurt op een ontspannen manier met een afwisseling van ruimte, weidsheid en verrassing. De parklopers vormen lange zichtassen in het plan. In zowel zuidelijke als westelijke richting kijk je vanuit het park over het water richting het open polderlandschap. De nieuwe waterpartijen hebben een profiel met een gelaagd talud. Dit betekent dat er meerdere maaiveldniveaus zijn. Zo creëren we een extra grote waterbuffer doordat de lage delen bij piekbuien onder water kunnen lopen. Hiermee ontstaat ook een grotere differentiatie in de natuur doordat het afwisselende gradiënt een rijke toevoeging is op de biodiversiteit in het gebied. In deze waterpartijen is ruimte voor verschillende ‘landjes’. Deze eilanden worden deels ingericht voor de natuur en deels door middel van vlonders toegankelijk gemaakt. Op de toegankelijke eilanden is sprake van een afwisseling van bloemenweides, boomgaarden, een tuinkas en speelveldjes.
21
Het Oosterland Mijdrecht
4. Tribune langs het water Door zijn hoge ligging vormt de Ringdijk langs de Kerkvaart een tribune over Het Oosterland. De Kerkvaart is onderdeel van één van de fiets- en wandelrouten langs het gebied en biedt een mooie en snelle verbinding naar het centrum van Mijdrecht. Vanuit Het Oosterland wordt daarom een fiets- en voetgangers aansluiting gemaakt op de Kerkvaart.
5. Lanen en boomgaarden De positionering van het bestaande recreatiegebied en de mooie groenstructuur van het Wickelhofpark hebben wij alvast cadeau gekregen. De krachtige en robuuste bomensingel in dit park geeft het plangebied een mooi kader. Wij integreren dit park in het plangebied. Dit vergroot het bestaande park en haar recreatieve kwaliteit. De lommerrijke rand vormt samen met het groen van de weides en de bestaande lanen de nieuwe herkenbare groenstructuur van het gebied.
Het groenblauwe raamwerk in Het Oosterland biedt ruimte voor drie woonsferen. De inrichting van de buitenruimte van het park, de lanen en boomgaarden dragen bij aan het vormgeven van deze verschillende sferen.
22
Het Oosterland Mijdrecht
Concept in schema’s De ruimtelijke structuur gaat het casco vormen voor de ontwikkeling en waarborgt de klimaatbestendigheid en biodiversiteit in het gebied. Dit naast de functionaliteiten zoals een goede toegangsweg, voldoende parkeerruimte en gewenst woonprogramma. De structuur is samen te vatten in enkele schema’s: • Herkenbare lijnen; • Diversiteit in groenstructuur; • Netwerk tussen plekken; • Gezond systeem. •
Randen en overgangen Het Oosterland grenst rondom aan bestaande structuren en privépercelen. Belangrijke randen zijn o.a.: • Wickelhofpark; • Kerkvaart; • Tuinderslaan; • Schattekerkeweg.
Herkenbare lijnen
Naast de randen zijn er in het gebied diverse belangrijke overgangen. Hier speelt de klimaatbestendige ambitie een grote rol. In Het Oosterland wordt zo min mogelijk opgehoogd en wordt volop ruimte gegeven aan het water. Om die reden is er sprake van een gelaagd maaiveld met verschillende hoogtes. Zo ontstaat er extra waterberging en kunnen mensen vele rondjes lopen door de nieuwe natuur. Daarbij biedt het kansen voor een biodivers gebied.
•
Diversiteit in groenstructuur
• kavelmaat als uitgangspunt • lange landschappelijke zichtlijnen verbonden met het omliggende landschap • Kerkvaart als tribune
•
• •
bestaande laanstructuur versterken en uitbreiden• • robuuste groene ruimte rondom woonsferen• netwerk van groene elementen verbinden woonsferen inzet op divers gradiënt: boom,struweel, kruidenrijk gras, nvo
Elke rand en overgang vraagt zijn eigen oplossing en daarvoor is voor elke situatie een principeprofiel gemaakt
Netwerk tussen plekken
Gezond systeem
fijnmazig fiets- en voetgangersgebied • meerdere routen naar het centrum • aansluiting op de Kerkvaart • verbinding naar Uithoorn speel- en ontmoetingsplekken veilig met elkaar verbonden • verbindingen door bruggen en vlonderse
• voldoende doorspoeling jaarrond zichtbaar opvangen en vasthouden water binnen gebied • randen watersysteem als helofytenfilter • verbeteren waterkwaliteit en biodiversiteit in fasen • bij voldoende waterkwaliteit verbinden met Wickelhofpark • schoon water voor Mijdrecht • monitoren t.b.v. kwaliteitsborging
•
23
•
•
Het Oosterland Mijdrecht
Rand Wickelhofpark
Landschappelijke entree versmalling van het water
24
Het Oosterland Mijdrecht
Rand Wickelhofpark rijbaan langs het water
Landschappelijke entree rijbaan langs de woningen
25
Het Oosterland Mijdrecht
Wonen aan de dijk Landschapswoningen met ruimte tot aan de dijksloot
Tuinderslaan een nieuwe watergang als overgang naar Het Oosterland
26
Het Oosterland Mijdrecht
Landschapspark water met variërende taluds en landschapswoningen
Schattekerkeweg behouden bestaande bomen en rijbaan verbreden richting buitengebied
27
Het Oosterland Mijdrecht
6. woonsferen Binnen het groenblauwe raamwerk zien we 3 kenmerkende structuren; de Linten, Erven en Hoven. Elk met een eigen karakter en architectuurstijl, binnen een overkoepelende stijl. Gebiedseigen is hierbij het devies. Deze structuren bieden een plek voor jong en oud. In het gebied zijn verschillende bouwhoogten. Aan de zijde van het Wickelhofpark wordt ruimte geboden voor een hoogte tot 16 meter. Bij de bestaande bebouwing wordt de hoogte beperkt tot 11 meter en daartussen 13 meter zodat af en toe kleinschalige appartementen of beneden-bovenwoningen mogelijk zijn.
28
Het Oosterland Mijdrecht
Linten De Tuinderslaan centraal in het gebied is de meest opvallende zichtbare structuur. Deze weg, haaks op het landschappelijke slotenpatroon, is opgepakt als volgende laag, de Linten. Op gepaste afstand van de Tuinderslaan en het tuinderslint van de Oosterlandweg leggen we nieuwe linten aan die de mooie karakteristiek van de bestaande wegen verder doorvoert in het nieuwe woongebied. De overgang is gevormd met een brede watergang, waarmee wordt voorzien in een goede afwatering en een ruime afstand tussen oude en nieuwe bebouwing. Waar er vroeger op het achtererf hard gewerkt werd in de kassen, ontstaat nu een ontspannen woonbuurt.
Linten in Het Oosterland
De Tuinderslaan blijft behouden als eigen ontsluiting van de bestaande woningen. Deze weg wordt voor de auto niet verbonden met de rest van de wijk. De nieuwe linten zorgen voor een goede ontsluiting van de nieuwe woningen, zowel de linten zelf als de erven. Door de begeleiding met bomen en groene bermen worden de linten herkenbare lijnen in het gebied met een groen landschappelijk karakter dat zo kenmerkend is voor een lint in de polder.
29
Een gevarieerde woonomgeving Langs de Linten liggen op een ontspannen manier verschillende typen woningen. Om een los en informeel karakter te krijgen worden hier in basis vrijstaande woningen en twee-onder-één-kapwoningen gerealiseerd. Een enkele korte rij van 3 tot 4 woningen kan voor een interessante afwisseling zorgen. Daar waar de erven raken aan de Linten kunnen langere rijen voorkomen, maar dan enkel haaks op de weg zodat enkel de kopwoning zich presenteert aan het lint.
Het Oosterland Mijdrecht
Erven Grenzend aan de linten liggen de erven. Dit zijn bijzondere woonclusters die lopen vanaf de Linten tot in het omliggende landschap. Dit landschap loopt ook tussen de erven door en is afwisselend groen, water of een combinatie hiervan. Doordat dit landschap lager ligt kan met lage, groene erfscheidingen de overgang van openbaar gebied naar privétuinen gemaakt worden. De woningen richten zich hier deels op het landschap en deels op de erven. De oriëntatie wisselt dus en dat vraagt aandacht voor alle overgangen
Erven in Het Oosterland
Op de koppen van de meeste erven en langs de Kerkvaart staan losse natuurwoningen in het groene landschap. Deze woningen staan hoog op hun poten gedeeltelijk in de lage zones langs de waterpartij. Te gast in de natuur kan water en groen onder de woningen doorlopen. Deze woningen zijn eenvoudig van opzet en hebben geen tuin en garage. Een ruime vlonder en de prachtige omgeving zijn hier de kwaliteiten buiten de woning.
Hier zijn de woningen op een informele wijze gegroepeerd rondom een erf, refererend naar de vele boeren- c.q. agrarische erven in het landelijk gebied. Hier komt een variatie aan woningtypologieën met ook volop ruimte voor grotere volumes/ rijwoningen. Woningen rondom het erf staan ook op het erf of op hele korte afstand. Hier dus geen voortuinen, maar maximaal een privé stoep. Daarbij kan ieder erf een eigen karakter krijgen, door de inrichting van de openbare ruimte en door de groepering van de verschillende woningen. Iedereen kan hier een passende woning vinden. Bijzonder is samenhang van de bebouwing binnen de erven en de verbondenheid met het landschap. Vanaf het erf loop je zo de natuur in van Het Oosterland en het buitengebied van Mijdrecht.
30
Doordat dit landschap lager ligt kan met lage, groene erfscheidingen de overgang van openbaar gebied naar privétuinen gemaakt worden
Het Oosterland Mijdrecht
Hoven
Hoven in Het Oosterland
Langs het Wickelhofpark liggen enkele woonclusters in het groen en aan het water. Hier zijn alle woningen gericht op de omgeving, zowel naar het Wickelhofpark, de nieuwe ontsluitingsweg als de groene tussenruimten. Alle ruimten worden gevormd met fraaie gevelwanden met een variatie van diverse typen rijwoningen, beneden-bovenwoningen en appartementen. Het groen loopt tussen de woonblokken door van Wickelhofpark naar de nieuwe landschapszone. In deze zones kunnen mensen wandelen, verblijven en spelen. Op diverse punten wordt een verbinding gerealiseerd naar het Wickelhofpark. en de kern van Mijdrecht, en de landschapszone. Aan de noordzijde ook een verbinding naar de Kerkvaart. Door het parkeren te bundelen en uit het zicht te plaatsen, achter de woningen is de auto slechts zeer beperkt in beeld. Hierdoor is er sprake van een rustige en veilige woonomgeving aan de voorzijde van de woningen waar kinderen vrij kunnen spelen en je vanuit je woning uitkijkt over het omliggende groen. Op enkele plaatsen kunnen woningen aan het water komen. Ter plaatse van het verlengde van de Tuinderslaan en richting de Kerkvaart komen enkele kleinschalige clusters appartementen in het groen. Ook op enkele hoeken van bouwblokken komen appartementengebouwen die zorgen voor de gewenste variatie.
31
Het Oosterland Mijdrecht
32
Het Oosterland Mijdrecht
7. MOBILITEIT, infra & energie Het Oosterland lijkt op het eerste oog een woonwijk die volledig afhankelijk is van de auto. Het openbaar vervoer is minimaal aanwezig en de omgeving landelijk zodat sprake is van een beperkt mobiliteitsnetwerk. Zo lijkt het, want als we nader kijken zijn hier volop kansen voor duurzame en schone mobiliteit. De gemeente onderzoekt nieuwe mogelijkheden voor de mobiliteit in de mobiliteitsvisie 2040. Wij nemen de ambities uit deze visie mee in onze ontwikkeling. 33
Het Oosterland Mijdrecht
Ontsluiting verkeer Het gebied Tuinderslaan wordt nu door middel van twee routes ontsloten. Vanaf de Tuinderslaan is er een route richting de N201/A2 via de Oosterlandweg langs de kern van Mijdrecht. De andere gaat via de Oosterlandweg en N201 richting A4/Schiphol/Alphen a/d Rijn. Autoverkeer De nieuwe woonwijk kan in de huidige situatie alleen ontsloten worden op de Oosterlandweg en de Tuinderslaan. Daarbij is de huidige breedte van de Tuinderslaan niet geschikt voor tweerichtingsverkeer. De Oosterlandweg is dus vooralsnog de enige optie waar de nieuwe wijk op ontsloten kan worden. Het verkeer wordt via de Oosterlandweg, de Hoofdweg of Molenland door of langs het centrum van Mijdrecht geleid om op de N201 te komen. Een andere optie is het verkeer via de ringdijk tweede bedijking naar de N201 te leiden, maar dit kan alleen voor het verkeer richting het westen. Een alternatief is aan te sluiten op een mogelijk te realiseren verbinding tussen de N201 en de Kerkvaart. Deze weg zou middels een nog te realiseren brug over de Kerkvaart op de woonwijk aangesloten kunnen worden. In het plan is de mogelijkheid hiervoor open gehouden, maar is vooralsnog buiten de planvorming gehouden. Aandachtspunt hierbij is het wel kruisende fiets- en voetgangersverkeer langs de Kerkvaart, alsmede de locatie van de te realiseren brug.
Het grote voordeel van deze ontsluiting is dat verkeer niet door Mijdrecht en niet over de Ringdijk Derde Bedijking gestuurd wordt maar direct via een nieuwe weg op de N201 aansluit. In ons plan wordt de Tuinderslaan waar nodig verbreed met behoud van de huidige laanstructuur. Ter hoogte van de bestaande tuinderswoningen wordt de Tuinderslaan een fietsstraat waar de auto te gast is.
34
Fietsverkeer Om een deel van het verkeer te verminderen, is het raadzaam om een aantal goede fietsverbindingen richting het centrum en voorzieningen (winkels, sportvelden, etc.) op te nemen. Om goede fietsverbindingen van en naar het centrum van Mijdrecht te realiseren kunnen vanuit de wijk een aantal fietspaden richting Mijdrecht worden aangelegd. Bestaande routes die zich daarvoor lenen zijn de verbindingen in het Wickelhofpark en via de Ringdijk Derde Bedijking. Vanuit de gemeente is er een wens om op de Ringdijk Derde Bedijking een goede fietsverbinding te realiseren tussen het centrum en het Pondkoekersluisje richting de metro in Uithoorn. De nieuwe woonwijk kan direct aan deze verbinding worden gelinkt. Vanuit de nieuwe wijk kunnen ook de bestaande paden (als deze opgewaardeerd worden) in het Wickelhofpark worden gebruikt. De verdere aansluiting van de fietsroutes in de bestaande wijken gelegen naast het Wickelhofpark verdient aandacht. Er zijn nu nog geen aparte en doorlopende fietsroutes. Om de nieuwe bewoners te verleiden op de fiets te stappen is het belangrijk dat er aantrekkelijke, veilige en snelle fietsroutes richting het centrum en de voorzieningen komen. Infrastructuur Op grond van de huidige richtlijnen van het waterschap, zullen de woningen in het nieuwe plan hoger komen te liggen dan de huidige bebouwing.
De drooglegging van wegen moet naar verwachting circa 100 cm zijn ten opzichte van het waterpeil. De nieuwe woningen sluiten hierop aan en percelen en landschap lopen vanaf daar af naar het (nieuwe) waterpeil. Om de bestaande percelen en woningen aan de Tuinderslaan geen nadeel te laten ondervinden van het nieuwe hoogteverschil is bij deze kavels een watergang als afscheiding ontworpen of gehandhaafd. Zo is afwatering van regenwater altijd gegarandeerd.
Het Oosterland Mijdrecht
Parkeren De Notitie parkeernormen gemeente De Ronde Venen 2004 gaat uit van de de parkeerkencijfers uit de ASVV 2004 als basis voor de parkeernormering. De gemeente De Ronde Venen behoort tot de klasse ‘matige stedelijk’. In het Beleidsplan Verkeer 2017-2021 wordt aangegeven dat de parkeerkencijfers uit de ASVV 2012 als parkeernormen bij nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen gaan gelden. Uitgaande van de gemiddelde norm voor ‘rest bebouwde kom’ betekent dit: 250
categorie woning p-norm • • • • • •
vrijstaand 2^1-woning Tussen/hoek Appartement duur Appartement midden Appartement goedkoop/RAR
2,2 per woning 2,1 per woning 1,9 per woning 2,0 per woning 1,8 per woning 1,6 per woning
Totale behoefte op basis van deze getallen is circa 1.300PP, waarvan er circa 250 op eigen terrein kunnen komen. De overige 1.050 parkeerplaatsen worden in hoven en parkeerpockets geplaatst waardoor de impact op de openbare ruimte zo beperkt mogelijk is. Enkel in de vorm van enkelzijdig langsparkeren komt de auto aan de straat te staan aan de lange lijnen in het plan.
Deelmobiliteit Wat is Mobility as a Service binnen Het Oosterland? • Aanbieden van verschillende typen (deel)mobiliteit (auto, bakfiets, e-bike, scooter, et cetera) • Op alle momenten van de dag en alle momenten van de week (24/7) • Binnen één aanbiedingssysteem • Waarmee kan worden voorzien in (een deel van) de verplaatsingsbehoefte van bewoners • Binnen Het Oosterland met name bestemd ter vervanging van de tweede auto. Uitgangspunt voor Het Oosterland is om per 100 woningen één setje aan deelmobiliteit te stallen. Er wordt aan 3 kleinschalige buurthubs (per hub 1-2 setjes) gedacht, met een (kleine) variëteit aan deelvervoer. De loopafstand die wordt aangehouden is maximaal 250 meter van woning tot hub. Uitgangspunt is dus de inzet van 7 setjes aan deelmobiliteit waarmee de parkeerbehoefte voor auto’s (!) daalt met 63 parkeerplaatsen. De verkeersgeneratie neemt hierdoor ook af met circa 5%.
35
me
ter
Het Oosterland Mijdrecht
OV en verbeteren routes De auto is voor velen een voordehand liggend vervoer, maar de fiets is in dit gebied zeker concurrerend qua reistijd. In de spits ben je met de electrische fiets praktisch net zo snel op diverse bestemmingen, tot aan de rand van Amsterdam, Utrecht en Schiphol, zie afbeelding hiernaast. Aanvullend op de planvorming van Het Oosterland, ligt er een gezamenlijke opgave met gemeente De Ronde Venen voor het verbeteren van de fietsverbindingen naar Uithoorn en het versterken van Openbaar vervoer (OV) verbindingen door het strekken van buslijnen en het verhogen van de bijbehorende frequentie. Dit leidt ook tot een gezamenlijke opgave om het gebruik van fiets en OV te stimuleren bij haar toekomstige bewoners. Bijvoorbeeld door ze te verleiden en tegemoet te komen in de aanschaf van een nieuwe of elektrische fiets. Hiermee wordt het autogebruik van de bewoners beïnvloed, dit versterkt het effect van de inzet van de Mobility as a Service in Het Oosterland om in plaats van de eigen (tweede) auto gebruik te maken van deelmobiliteit, de eigen (elektrische) fiets en het openbaar vervoer. Het succesvol realiseren van de opgaves leidt tot reistijdwinsten van circa 5% tot 10%, waardoor toekomstige bewoners de auto minder zullen gebruiken. Het autogebruik daalt, waarmee ook de verkeersgeneratie.
Dit kan leiden tot een extra reductie van circa 5% tot 10% op de verkeersgeneratie van Het Oosterland. De totale vermindering van de verkeersgeneratie is 10-15%!
Bereikbaarheid met electrische fiets in spits
36
Het Oosterland Mijdrecht
Waterhu ishoud i ng
Afwatering en waterberging
2. De technische oplossing
Een deel van het plangebied kent volgens de grondwatertrappenkaart van de provincie Utrecht een zeer hoge grondwaterstand ten opzichte van het maaiveld; hier zal de eerder besproken maaiveldverhoging plaats moeten vinden voor de goede drooglegging van de woningen. Zoals aangegeven zullen we ophoging tot een minimum beperken. De hoge grondwaterstand bemoeilijkt de mogelijkheden om regenwater direct te laten infiltreren in de bodem of water vast te houden in het gebied. Om toch het hemelwater vast te houden zijn verschillende mogelijkheden:
Een technische oplossing is in dit gebied in principe niet nodig vanwege de grote bergingscapaciteit van het nieuwe landschap. Toch kan er op bepaalde plekken, die minder goed zijn aangesloten op het landschap, gekeken worden naar een technische oplossing. Daarbij kan zowel op het particulier terrein (de daken en berging in tuinen) als in de openbare ruimte naar oplossingen worden gezocht. Mogelijkheden zijn: bergingskelders, infiltratiekratten, retentiedaken en regenschuttingen, maar ook berging op straat (waterpleinen, rijbaan of op parkeervakken). In het nieuwe plan zijn voor de afwatering zoveel als mogelijk de bestaande sloten opgenomen om de afwatering via de bestaande slotenstructuur en primaire watergangen in en rondom het plangebied te garanderen.