Document · PDF

2a. Bijlage 2 Bestemmingsplan Kamerbewoning in woningen.pdf

Grave - agenda Commissie 7 september 2021, gemeente Cuijk (tot 2022)Bij agendapunt: Vaststelling bestemmingsplan Kamerbewoning in woningen6.315 woorden

Open het PDF bij de gemeente ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen

Bestemmingsplan | Toelichting

Kamerbewoning in woningen

Gemeente Grave

Datum: 28 september 2021 Projectnummer: 200441.01 ID: NL.IMRO.0786.BPkamerbewoning-VA01

INHOUD TOELICHTING

Inleiding

1.1 1.2 1.3 1.4

Aanleiding en doelstelling Paraplubestemmingsplan Geldende bestemmingsplannen Leeswijzer

3 3 4 5

Planbeschrijving

2.1 2.2 2.3

Het plan Beleidskader Wijze van bestemmen

6 7 9

Uitvoerbaarheid

3.1 3.2 3.3

Algemeen Economische uitvoerbaarheid Procedure

11 11 11

Bijlage Bijlage 1: Nota van zienswijzen, wettelijk vooroverleg en ambtshalve wijzigingen

1 1.1

Inleiding Aanleiding en doelstelling De afgelopen jaren hebben diverse vastgoedbedrijven en uitzendbureaus panden opgekocht en ‘verkamerd’ om de huisvesting van arbeidsmigranten te regelen. De ervaring leert dat de realisatie van deze onzelfstandige woonruimtes niet altijd leidt tot deugdelijke huisvesting, omdat de leefomstandigheden en de veiligheid van de bewoners van onvoldoende niveau is. Tevens zorgen de onzelfstandige woonruimtes voor ruimtelijke effecten waar de gemeente Grave graag op wil sturen. Hierbij kan gedacht worden aan het aspect parkeren. Ook heeft de toevoeging van de onzelfstandige woonruimtes geleid tot een druk op woonruimtes in het goedkope segment. Deze woonruimtes zijn namelijk veelal gerealiseerd in woningen binnen dit goedkope segment, waardoor het aanbod goedkope woningen onder druk is komen te staan. Dit tezamen maakt dat Grave behoefte heeft om te kunnen sturen op de ruimtelijke gevolgen van het omzetten van een woning in onzelfstandige woonruimtes. Deze regels hebben niet alleen betrekking op de huisvesting van arbeidsmigranten, ook de realisatie van bijvoorbeeld studentenhuisvesting in de vorm van onzelfstandige woonruimtes is enkel onder voorwaarden toegestaan.

Met het vaststellen van een nieuw bestemmingsplan zal een eenduidige regeling voor kamerbewoning in woningen voor het grondgebied van de gemeente Grave worden opgesteld en de gewenste regulering vorm worden gegeven. Voorliggend paraplubestemmingsplan voorziet hierin.

1.2

Paraplubestemmingsplan Dit bestemmingsplan is een paraplubestemmingsplan of ‘thematische herziening’. Dat is een bijzondere variant op een gewoon bestemmingsplan. Een bestemmingsplan herziet of ‘vervangt’ normaal gesproken het voorheen geldende bestemmingsplan. Daarbij voorziet het nieuwe bestemmingsplan dan in een volledig planologischjuridisch kader door middel van een verbeelding met bestemmingen en bijbehorende regels. Dit paraplubestemmingsplan heeft echter een ander doel en een andere werking. Het doel van dit bestemmingsplan is uitsluitend het vastleggen van een juridischplanologische regeling ten aanzien van ‘kamerbewoning in woningen’ voor het hele grondgebied van de gemeente Grave. De opzet van het paraplubestemmingsplan is daarom zodanig dat alle ‘onderliggende’ bestemmingsplannen én regelingen van kracht blijven. De herziening bestaat uitsluitend uit het toevoegen van een uniforme regeling ten aanzien van kamerbewoning in woningen aan de bestemmingsplannen binnen het plangebied. Voor het overige blijven de vigerende bestemmingsplannen dus gewoon gelden.

1.3

Geldende bestemmingsplannen Deze thematische herziening is van toepassing op de navolgende geldende plannen van de gemeente Grave:

Naam bestemmingsplan

Vaststellingsdatum

Identificatienummer

Velp Buitengebied 1998 Bestemmingsplan Koninginnedijk, Grave Maaszicht, Grave Bestemmingsplan Kerkdorpen, Grave wijzigingsplan Prinsenhof 4 Beerschemaasweg ong. naast nr.17 Woonwijken, Grave Buitengebied Generaal de Bonskazerne Velp Bestemmingsplan Hof van Esteren Zorgwoningen Koninklijke Visio Centrum, Grave Maasveld 14, Gassel Uitbreiding Vicaris Hermanspark Seksinrichtingen Archeologie Oranje Bastion, Grave Hoogeweg 19 Escharen Bedrijventerrein Wisseveld en Nieuwe Haven Bedrijventerreinen Grave 2016 Herinrichting N324 - gedeelte gemeente Grave Kranenhofscheweg 5 Escharen Venesteinlaan 1, Velp Boomteelt Buitengebied, 1e herziening Meisevoort ongenummerd Gassel Woningen Beerschemaasweg 55 te Escharen Oude Maasdijk 6 te Velp 3 woningen Hanenstraat Velp Kapellaan 8 Herinrichting N324 - verlegging gastransportleiding Waardevolle Bomen en Bebouwing Schuttersweg 29, Gassel Buitengebied Grave, herziening 2018 Grippensteinstraat ong, Velp

25-06-1990 02-02-1998 07-11-2005 24-5-2011 28-6-2011 15-11-2011 7-2-2012 13-11-2012 23-4-2013 28-1-2014 18-2-2014 18-6-2014 18-6-2014 1-9-2014 14-10-2014 27-01-2015 21-04-2015 15-12-2015 2-2-2016 5-7-2016

NL.IMRO.07860000BPOudVelpOHAnaloog plan Analoog plan NL.IMRO.0786.BPMaaszicht-va01 NL.IMRO.0786.BPKerkdorpen-va01 NL.IMRO.0786.WPPrinsenhof4-VA01 NL.IMRO.0786.BPBeerschemaasweg-va01 NL.IMRO.0786.BPWoonwijken-va01 NL.IMRO.0786.BPBuitengebied-va01 NL.IMRO.0786.BPDeBonsAZC-va01 NL.IMRO.0786.BPHofvEsteren-va01 NL.IMRO.0786.BPVisioOost-VA01 NL.IMRO.0786.BPCentrumGrave-oh01 NL.IMRO.0786.BPMAASVELD14-va01 NL.IMRO.0786.BPVicHermanspark-va01 NL.IMRO.0786.BPseksinrichtingen-va01 NL.IMRO.0786.BPARCHEOLOGIE-VA01 NL.IMRO.0786.BPOranjeBastion-va01 NL.IMRO.0786.Hoogeweg19-VA01 NL.IMRO.0786.BPWisseveldHaven-VA01

20-12-2016 20-12-2016

NL.IMRO.0786.BPeekbonskooik-va01 NL.IMRO.0786.BPN324Grave-VA01

7-2-2017 6-3-2017 4-7-2017 4-7-2017 26-9-2017 26-9-2017

NL.IMRO.0786.BPKranenhof5-va01 NL.IMRO.0786.BPVenesteinlaan1-va01 NL.IMRO.0786.BPBoomteelt-va01 NL.IMRO.0786.BPBuitengebiedher1-va03 NL.IMRO.0786.BPMeisevoortGassel-VA01 NL.IMRO.0786.BPBeerschemaas55-VA01

2-10-2017 7-11-2017 13-03-2018 13-03-2018

NL.IMRO.0786.OudeMaasdijk6-va01 NL.IMRO.0786.BP3WHanenstraat-VA01 NL.IMRO.0786.Kapellaan8-VA01 NL.IMRO.0786.BPN324gasleiding-VA01

15-05-2018 15-05-2018 15-05-2018 03-07-2018

NL.IMRO.0786.BPWaardeBoomBeb-va01 NL.IMRO.0786.BPSchuttersweg29-VA01 NL.IMRO.0786.BPBuitengeb2018-va04 NL.IMRO.0786.BPGRIPPENSTEINSTR0-va01 4

Torenstraat 22 te Gassel Bosschebaan 22a, Velp Paraplubestemmingsplan Parkeren Boomteelt Herinrichting N324 - rotondes Tolschestraat en Industriestraat Woonlocaties Gassel Buitengebied 2013, regionale waterberging Grave Turnhoutseweg 5 - Prinsenhof 5 te Gassel Voskeschestraat 9, Velp Buitengebied, Graafschedijk 63 Grave, 'Wonen aan de vesting' Buitengebied, Hoogeweg 11 Vetwei/Tolschestraat, Velp Meisevoort - Krekelberg, Gassel Hogenakker 12, Gassel Beukenlaan 4, Velp

1.4

18-09-2018 18-09-2018 16-09-2019 02-10-2019 08-10-2019

NL.IMRO.0786.BPTorenstr22Gassel-VA01 NL.IMRO.0786.BPBosschebaan22a-va01 NL.IMRO.0786.BPParkeren-VA01 NL.IMRO.0786.BPBoomteelt-va02 NL.IMRO.0786.BPN324rotondes-VA01

13-11-2019 18-02-2020

NL.IMRO.0786.BPWoonlocGassel-VA02 NL.IMRO.0786.BPWaterberging-VA01

18-02-2020 21-04-2020 12-05-2020 23-06-2020 23-06-2020 23-03-2021 11-05-2021 22-06-2021 22-06-2021

NL.IMRO.0786.BPTurnhoutsePrinse-VA01 NL.IMRO.0786.WPVelpVoskeschestr-VA01 NL.IMRO.0786.BPBUGraafsched63-VA01 NL.IMRO.0786.BPGrwonenvesting-VA01 NL.IMRO.0786.BPBUHoogeweg11-VA01 NL.IMRO.0786.BPVetweiTolschVelp-va01 NL.IMRO.0786.BPBuMeiskrekelb-VA01 NL.IMRO.0786.BPHogenakker12-VA01 NL.IMRO.0786.BPVeBeukenln4-VA01

Leeswijzer Het bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding, regels en deze toelichting. De toelichting is opgebouwd uit 3 hoofdstukken. Na dit inleidende hoofdstuk wordt in hoofdstuk 2 een toelichting gegeven op het plan, het beleidskader en de wijze van bestemmen. Tot slot wordt in hoofdstuk 3 de uitvoerbaarheid van het plan besproken.

2 2.1

Planbeschrijving Het plan Uitgangspunt van de gemeente Grave is om al haar inwoners op een goede manier te huisvesten. Het gaat er om een evenwicht te vinden tussen aantallen te huisvesten mensen, de ruimtelijke effecten, fysieke aspecten als hygiëne en brandveiligheid en het maatschappelijk draagvlak. Huisvesting van arbeidsmigranten en andere groepen kamerhuurders, zoals studenten, is in de eerste plaats een verantwoordelijkheid van werkgevers en de kamerhuurders zelf. De gemeentelijke verantwoordelijkheid ligt in het scheppen van kaders waarbinnen die huisvesting kan plaatsvinden en het toezicht houden dat uitvoering daarvan op een deugdelijke en veilige wijze geschiedt. Dit betekent onder andere dat het wooncomfort van kamerhuurders moet worden gewaarborgd door te voldoen aan de wettelijke eisen uit bijvoorbeeld het Bouwbesluit 2012. Indien dit niet het geval is, bestaat het risico dat de gemeente woonruimtes moet gaan sluiten wegens strijd met geldende wet- en regelgeving. In de huidige bestemmingsplannen ontbreekt momenteel in de gemeente Grave een wettelijk kader waarop handhavend kan worden opgetreden.

Met het opstellen van voorliggend paraplubestemmingsplan en de beleidsnota ‘Beleid huisvesting arbeidsmigranten’ worden wettelijke kaders opgesteld waarmee de gemeente Grave de mogelijkheid krijgt om het gewenste evenwicht te kunnen nastreven tussen aantallen te huisvesten mensen, de ruimtelijke effecten, fysieke aspecten als hygiëne en brandveiligheid en het maatschappelijk draagvlak. Het niet naleven van deze wettelijk kaders betekent daarmee ook dat handhavend kan worden opgetreden. Gelet op de diverse belangen die spelen om tot een gewenste, evenwichtige situatie te komen bij het realiseren van onzelfstandige woonruimtes bestaat het voornemen om het college van burgemeester en wethouders van geval tot geval een integrale afweging te laten maken of de realisatie van onzelfstandige woonruimtes in een dergelijke situatie wenselijk is. Het toepassen van deze bevoegdheid is geen verplichting. Het college kan derhalve ook besluiten dat dit op de betreffende locatie onwenselijk is. Tevens wordt met voorliggend paraplubestemmingsplan het gebruik van woningen enkel toegestaan voor de bewoning door één huishouden. Concreet betekent dit dat het paraplubestemmingsplan voor een aantal begrippen (nieuwe) definities vastlegt die voor het complete grondgebied van Grave zullen gaan gelden.

Het betreft begrippen zoals ‘wonen’ en ‘huishouden’ zodat daarmee eenduidigheid ontstaat en de gewenste regeling ten aanzien van het omzetten (‘verkameren’) van een woning of bijgebouw/bijbehorend bouwwerk in onzelfstandige woonruimtes tot stand kan komen. Zo is er sprake van één huishouden wanneer één of meer personen in vast verband samenleven en er sprake is van continuïteit in de samenstelling ervan en van onderlinge verbondenheid. Bij de huisvesting van bijvoorbeeld arbeidsmigranten of studenten is van continuïteit in de samenstelling of van onderlinge verbondenheid van de bewoners geen sprake, anders dan in de hoedanigheid van werknemer van bijvoorbeeld een uitzendorganisatie. Arbeidsmigranten/studenten hebben immers niet de intentie om voor onbepaalde tijd een huishouden te vormen.

Met een afwijkingsbevoegdheid kan het college van burgemeester en wethouders een afweging maken of zij bewoning van een woning, bijgebouw of bijbehorend bouwwerk door meerdere huishoudens toe willen staan. Voorliggend paraplubestemmingsplan voorziet in dit juridisch-planologische kader. Dit maakt dat het college van burgemeester en wethouders van Grave de mogelijkheid krijgt om het gewenste evenwicht te kunnen nastreven op ruimtelijk gebied.

2.2

Beleidskader

2.2.1

Bouwbesluit 2012 In het Bouwbesluit 2012 zijn voorschriften vastgelegd die uit oogpunt van veiligheid, gezondheid, bruikbaarheid en energiezuinigheid betrekking hebben op het (nieuw-) bouwen en gebruiken van woningen, woonketen, woonwagens en andere gebouwen. Bij de voorschriften omtrent veiligheid dient gedacht te worden aan de algemene sterkte van de bouwconstructie, de sterkte bij brand, vloerafscheidingen, de overbrugging van hoogteverschillen, elektriciteit, verlichting, gasvoorziening, beweegbare constructie-onderdelen, brand vertragende materialen en brandvertragende indeling van gebouwen (compartimentering, nooduitgangen, etc.) en inbraakwerendheid van een gebouw. De gezondheidsvoorschriften hebben betrekking op de reducering van geluid, vocht en ongedierte, de afvoer van afvalwater en hemelwater, de aanvoer van verse lucht, de drinkwater- en warmwatervoorziening en de toetreding van daglicht. In de voorschriften over de bruikbaarheid van gebouwen worden oppervlaktes gegeven voor de diverse gebruiksfuncties die in een gebouw voorkomen, zoals verblijfsruimten (b.v. woonkamer en slaapkamers), verkeersruimten (b.v. gang), sanitaire ruimtes (b.v. badkamer en toilet) en technische ruimtes (b.v. meterkast, liftkamer) en de bereikbaarheid tussen deze verschillende ruimtes. Ook aan de opstelplaats van boilers/cvketels en kookplaten/ovens wordt aandacht besteed.

De isolatie, de luchtdoorlatendheid en de energieprestatie van gebouwen zijn geregeld in de voorschriften over energiezuinigheid. Deze regels zijn bij de realisatie van onzelfstandige woonruimten van belang. Het betreft namelijk minimale eisen waaraan een woonruimte in het algemeen moet voldoen, dus ook de onzelfstandige woonruimten. Als een gebouw in gebruik genomen gaat worden als woonruimte, dan kan het noodzakelijk zijn het pand bouwkundig aan te passen, om het geschikt te maken voor bewoning. Als het pand niet aan deze minimale eisen voldoet dan kan dit inhouden dat het betreffende pand niet ten behoeve van wonen in gebruik genomen kan worden. Conclusie De vastgelegde eisen in het Bouwbesluit 2012 dienen in acht te worden genomen bij het omzetten van een gebouw in onzelfstandige woonruimtes, zoals met voorliggend plan bij afwijking wordt toegestaan.

2.2.2

Beleid huisvesting arbeidsmigranten In de nota ‘Beleid huisvesting arbeidsmigranten’ wordt beschreven op welke wijze het college van burgemeester en wethouders van Grave uitvoering geeft aan de voorschriften voor omzetting en onttrekking van zelfstandige woonruimte.

In de beleidsnota zijn de volgende voorwaarden en weigeringsgronden voor het verlenen van een omgevingsvergunning opgenomen: a Alleen toegestaan in bestaande bouw en wanneer bestemmingsplan wonen toestaat; b Er moet worden voldaan aan de leefbaarheidstoets; c Er moet voldaan worden aan:  maximaal 4 personen per woning bij verkamering. Een uitzondering kan gemaakt worden bij woningen die groter dan gemiddeld zijn;  maximaal 1 persoon per (slaap)kamer;  voor het overige moet voldaan worden aan de voorwaarden van de SNF- c.q. AKF-normen en haar opvolgers; d Er moet een vergunning dan wel melding voor brandveilig gebruik zijn aangevraagd/ingediend indien dit wettelijk is voorgeschreven; e De woonruimte moet voldoen aan de eisen die het Bouwbesluit 2012 stelt aan bestaande bouwwerken; f Geen twee woningen aaneengesloten in gebruik en de vergunningverlening mag niet leiden tot het insluiten van een naast-, onder en/of bovengelegen zelfstandig woonruimte door kamerverhuur woningen. Voor wat betreft zorgwoningen kan in overleg in bijzondere situaties hiervan worden afgeweken; g Er moet voldoende parkeergelegenheid zijn: hierbij geldt de gemeentelijke parkeernota en in afwezigheid daarvan de landelijke (CROW) kencijfers voor kamerverhuur; h Er moet sprake zijn van adequate communicatie: communicatieprotocol en klachtenregistratie.

Onderdeel van de voorwaarden betreft het voldoen aan de leefbaarheidstoets. Met de leefbaarheidstoets dient te worden voorkomen dat de directe omgeving van de woonruimte waarvoor vergunning wordt aangevraagd te zwaar wordt belast en er onaanvaardbare inbreuk op de woon- en leefomgeving zal ontstaan. In het kader van de leefbaarheidstoets bestaat de mogelijkheid om ten behoeve van de besluitvorming de wijkagent hierover advies te laten uitbrengen. Bij een negatief advies van de wijkagent zal de vergunning worden afgewezen. Bij het advies wordt gekeken naar de specifieke leefomgeving en de huidige overlastmeldingen in die omgeving. Er wordt hierbij gekeken naar de weerbaarheid van de buurt, het onderhoudsniveau van het pand en de situatie in de straat (straatbeeld). Ook wordt het klachtenpatroon uit de buurten meegenomen bij de belangenafweging. Een ander onderdeel betreft het voldoen aan de SNF-normen. Het gaat om de norm voor de huisvesting van arbeidsmigranten van Stichting Normering Flexwonen. In de normen is onder meer aandacht voor brandveiligheid, informatievoorziening, sanitair en hygiëne. Conclusie De beleidsregels opgenomen in het ‘Beleid huisvesting arbeidsmigranten’ dienen als toetsingskader voor het al dan niet verlenen van een omgevingsvergunning in het kader van voorliggend paraplubestemmingsplan.

2.3

Wijze van bestemmen

2.3.1

Algemeen Voor het bestemmingsplan is gebruik gemaakt van de in de Wet ruimtelijke ordening opgenomen standaardvorm van de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP2012). Dit bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding, planregels en een toelichting. De verbeelding en de planregels vormen samen het juridisch bindende gedeelte van het bestemmingsplan. Beide planonderdelen dienen in onderlinge samenhang te worden bezien en toegepast. De toelichting heeft geen rechtskracht, maar vormt niettemin een belangrijk onderdeel van het plan. De toelichting van dit bestemmingsplan geeft een weergave van onder andere de beweegredenen en de beleidsuitgangspunten die aan het bestemmingsplan ten grondslag liggen. Ook is de toelichting van wezenlijk belang voor een juiste interpretatie en toepassing van het bestemmingsplan. Tot slot maakt een eventuele bijlage onlosmakelijk onderdeel uit van het bestemmingsplan.

2.3.2

Dit bestemmingsplan Voorliggend paraplubestemmingsplan voorziet in de juridisch-planologische regeling over het omzetten van (een deel van) een woning dan wel bijbehorend bouwwerk/bijgebouw in onzelfstandige woonruimtes. Om de gewenste evenwichtige doelstelling ten aanzien van de realisatie van onzelfstandige woonruimtes na te kunnen streven is in het kader van de handhaafbaarheid van belang een aantal definities van begrippen toe te voegen dan wel te herzien. De regeling heeft betrekking op alle vigerende bestemmingsplannen binnen de gemeente Grave. Aan deze plannen vindt met dit plan een herziening of toevoeging plaats van een aantal begrippen, waaronder de navolgende:  Huishouden: Er is sprake van één huishouden wanneer één of meer personen in vast verband samenleven en er sprake is van continuïteit in de samenstelling ervan en van onderlinge verbondenheid. Er is sprake van één huishouden wanneer één of meer personen in vast verband samenleven en er sprake is van continuïteit in de samenstelling ervan en van onderlinge verbondenheid. Bij de huisvesting van bijvoorbeeld arbeidsmigranten of studenten is van continuïteit in de samenstelling of van onderlinge verbondenheid van de bewoners geen sprake, anders dan in de hoedanigheid van werknemer van bijvoorbeeld een uitzendorganisatie.

Arbeidsmigranten/studenten hebben immers niet de intentie om voor onbepaalde tijd een huishouden te vormen.  Woning: Een voor het wonen bestemd complex van woonruimten, uitsluitend bedoeld voor de huisvesting van één afzonderlijk huishouden. Dit begrip omvat zowel woningen als woonruimten. Hiermee wordt expliciet geregeld dat bijvoorbeeld appartementen, studentenunits, flat- of portiekwoningen of woningen boven winkels ook onder het begrip vallen.

 Onzelfstandige woonruimte: Een woonruimte waarbij de wezenlijke voorzieningen zich buiten die woonruimte bevinden. Van onzelfstandige woonruimte is sprake als binnen een gebouw meerde woonruimten aanwezig zijn en de voorzieningen moeten worden gedeeld met andere huishoudens, zoals een gemeenschappelijke keuken of gedeelde sanitaire voorzieningen. Op grond van de regels van dit plan is onzelfstandige woonruimte alleen toegestaan, nadat hier een omgevingsvergunning voor is verleend.  Wonen: Het gehuisvest zijn in (een) woning(en). Gekozen is om ook het begrip wonen te definiëren zodat daarmee duidelijk wordt dat er binnen een woning slechts één huishouden gehuisvest mag worden. Dit plan legt vast dat het gebruik van bedrijfswoningen, dienstwoningen, woningen en/of wooneenheden anders dan voor één huishouden niet is toegestaan. Dit betekent dus dat er sprake is van strijdigheid met het bestemmingsplan zodra personen die geen huishouden vormen in één woning zijn gehuisvest. Tevens is het gebruik van bijgebouwen en bijbehorende bouwwerken ten behoeve van wonen in een onzelfstandige woonruimte niet toegestaan. Vervolgens is een binnenplanse afwijkingsbevoegdheid voor het college van burgemeester en wethouders opgenomen.

Deze heeft betrekking op het toestaan van het omzetten van (een deel van) een bestaande woning, niet-zijnde een dienst of bedrijfswoning, dan wel een bij de woning behorend bijgebouw/bijbehorend bouwwerk in 1 of meer onzelfstandige woonruimten. Voor de afwijkingsbevoegdheid geldt dat een goed woon- en leefklimaat wordt geborgd door de beleidsregels van het ‘Beleid huisvesting arbeidsmigranten’ in acht te nemen. In deze nota is onder andere opgenomen dat men de leefbaarheidstoets positief moet doorlopen en voldoen moet worden aan bepaalde parkeernormen. Voor alle plannen binnen het plangebied van dit paraplubestemmingsplan is in de regels een flexibele regeling opgenomen. Dit betekent dat indien de nota ‘Beleid huisvesting arbeidsmigranten’ gedurende de planperiode wordt gewijzigd of wordt vervangen, er getoetst zal worden aan de gewijzigde c.q. de vervangende nota.

3 3.1

Uitvoerbaarheid Algemeen In dit bestemmingsplan worden geen nieuwe ontwikkelingen mogelijk gemaakt. Het bestemmingsplan legt uitsluitend een regeling ten behoeve van kamerbewoning juridisch-planologisch vast. Een uitgebreide toets aan de reguliere haalbaarheidsaspecten is daarmee niet noodzakelijk.

3.2

Economische uitvoerbaarheid De kosten voor de gemeente betreffen het opstellen van het bestemmingsplan, planbegeleiding en het beoordelen van aanvragen voor omgevingsvergunning. Het hiervoor benodigde budget is gereserveerd. Dit bestemmingsplan bevat geen aangewezen bouwplan (artikel 6.12 Wro jo. 6.2.1.). Het opstellen van een exploitatieplan is daarom niet aan de orde. De economische uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan wordt hiermee geacht aangetoond te zijn.

3.3

Procedure Vooroverleg In het kader van het overleg ex artikel 3.1.1 Bro en de bestemmingsplanprocedure is het ontwerpbestemmingsplan Kamerbewoning in woningen voorgelegd aan de onderstaande instanties:  Gedeputeerde Staten van de provincie Noord-Brabant  Waterschap Aa en Maas Beide instanties hebben geen vooroverlegreacties of zienswijze ingediend. Zienswijzen Het ontwerpbestemmingsplan Kamerbewoning in woningen heeft van 23 juni 2021 tot en met 3 augustus 2021 ter inzage gelegen. Gedurende deze termijn is een ieder in de gelegenheid gesteld zienswijzen kenbaar te maken aan de gemeenteraad. Er zijn twee zienswijzen ingediend. De ontvangen zienswijzen zijn samengevat en beantwoord in de zienswijzennota. Het bestemmingsplan is hierop aangepast. Ambtshalve wijzigingen Er zijn geen ambtshalve wijzigingen. De Nota van zienswijzen, wettelijk vooroverleg en ambtshalve wijzigingen is toegevoegd als bijlage 1 bij deze toelichting.

documentnr.: D/21/297214 - zaaknr.: Z/20/264740

Nota van zienswijzen, wettelijk vooroverleg en ambtshalve wijzigingen ontwerpbestemmingsplan ‘Kamerbewoning in woningen’. 1.

Algemeen

1.1

Planbeschrijving

1.2

Ligging plangebied

Wettelijk vooroverleg ex. art. 3.1.1 Bro

2.1

Betrokken instanties

2.2

Reacties van instanties (bijlage 1)

2.3

Verwerking in ontwerpbestemmingsplan

Procedure ontwerpbestemmingsplan

3.1

Bekendmaking en terinzagelegging

3.2

Zienswijzen

3.3

Verwerking in ontwerpbestemmingsplan

Ambtshalve wijzigingen

4.1 5.

Ambtshalve wijzigingen Conclusie

Bijlage 1 Ontvankelijke zienswijzen

1. Algemeen 1.1

Planbeschrijving

Het ‘Beleid huisvesting arbeidsmigranten’ is door de gemeenteraad vastgesteld op 15 december 2020 om de woonomstandigheden van kamerbewoners te verbeteren. De opgenomen beleidsregels en toetsingscriteria worden gebruikt om verzoeken om kamerbewoning in woningen te toetsen. Het (ontwerp)bestemmingsplan ‘Kamerbewoning in woningen’ is gericht op het verwerken van de beleidsregels en ruimtelijke toetsingscriteria in de vigerende bestemmingsplannen van de gemeente Grave. 1.2

Ligging plangebied

Het (ontwerp)bestemmingsplan gaat voor het gehele grondgebied van de gemeente Grave gelden.

2. Wettelijk vooroverleg ex. art. 3.1.1 Bro 2.1

Betrokken instanties In het kader van het overleg ex artikel 3.1.1 Bro en de bestemmingsplanprocedure is het ontwerpbestemmingsplan voorgelegd aan de onderstaande instanties: 1.

Gedeputeerde Staten van de provincie Noord-Brabant, middels het digitale formulier ‘Ruimtelijke plannen aanmelden’ (ontvangstbevestiging C2282979) en het digitale formulier ‘Inventarisatie ruimtelijke aspecten’, beide verzonden op 22 juni 2021;

Waterschap Aa en Maas, middels een e-mail verzonden naar watertoets@aaenmaas.nl, verzonden op 22 juni 2021;

2.2

Reacties van instanties Beide benaderde instanties hebben geen vooroverlegreacties of zienswijze ingediend.

2.3

Verwerking in ontwerpbestemmingsplan Het (ontwerp)bestemmingsplan is niet aangepast.

3. Procedure ontwerpbestemmingsplan 3.1

Bekendmaking en terinzagelegging De bestemmingsplanprocedure is bekendgemaakt in de Staatscourant en het Gemeenteblad op 22 juni 2021. Het ontwerpbestemmingsplan en de bijbehorende stukken hebben ter inzage gelegen van woensdag 23 juni 2021 tot en met dinsdag 3 augustus 2021 en waren in te zien in het gemeentehuis te Grave tijdens openingstijden en op www.ruimtelijkeplannen.nl onder de plannaam ‘Kamerbewoning in woningen’ met IMRO-nummer NL.IMRO.0786.BPkamerbewoning-ON01.

3.2

Zienswijzen Naar aanleiding van de bekendmaking van de bestemmingsplanprocedure zijn twee zienswijzen binnen de gestelde termijn ingekomen: 1.

Namens XXX en diverse omwonenden, afgegeven bij de receptie in het stadhuis te Grave op 2 augustus 2021, ondertekend door 115 personen van 68 unieke adressen, hierna: reactie 1;

XXX, verzonden op 3 augustus 2021, hierna: reactie 2.

De ontvangen zienswijzen zijn samengevat op hoofdlijnen weergegeven. De volledige reacties zijn opgenomen in Bijlage 1 van deze Nota. 3.2.1

Reactie 1 Grootschalige arbeidsmigrantenhuisvesting. De buurt is verheugd dat dit bestemmingsplan geen grootschalige arbeidsmigrantenhuisvesting mogelijk maakt in hun buurt. In overweging wordt gegeven om voor grootschalige arbeidsmigrantenhuisvesting een minimale afstand tot een arbeidslocatie en tot openbare voorzieningen, zoals winkels, recreatievoorzieningen, sportlocaties en/of medische voorzieningen op te nemen. Afwijkingsmogelijkheid. De regels bevatten (te) veel mogelijkheden, om met een omgevingsvergunning af te wijken en sommige regels zijn voor meerderlei interpretatie vatbaar. Het verzoek is om de afwijkingsmogelijkheid te schrappen of om restrictieve, duidelijk

toetsbare regels op te nemen onder welke voorwaarden afgeweken kan worden van de regels. Specifiek het verduidelijken dat arbeidsmigrantenhuisvesting alleen is toegestaan op een locatie met de bestemming wonen, in plaats van op een locatie waar wonen volgens het bestemmingsplan is toegestaan. Overweging reactie 1: Grootschalige arbeidsmigrantenhuisvesting. Het (ontwerp)bestemmingsplan maakt geen grootschalige arbeidsmigrantenhuisvesting mogelijk en heeft dit ook niet als doel. De overweging wordt derhalve niet verwerkt in het vast te stellen bestemmingsplan. Afwijkingsmogelijkheid. Het (ontwerp)bestemmingsplan is gebaseerd op de beleidskeuzes opgenomen in het ‘Beleid huisvesting arbeidsmigranten’, zoals vastgesteld door de gemeenteraad op 15 december 2020. De basis is dat kamerbewoning in alle gevallen – niet alleen bij arbeidsmigranten – als verboden gebruik wordt gezien in woningen, waaronder bedrijfs- en dienstwoningen. Alleen met een binnenplanse afwijking (geen procedure, wel motivering) kan alsnog onder voorwaarden het gebruik voor kamerbewoning in woningen (niet in bedrijfs- of dienstwoningen) worden vergund met een omgevingsvergunning. De voorwaarden zijn niet opgenomen in het (ontwerp)bestemmingsplan maar in de eerder genoemde beleidsregel.

Als in de toekomst politieke behoefte bestaat om de voorwaarden voor kamerbewoning in woningen aan te passen, dan hoeft alleen de beleidsregel te worden aangepast: er is dan geen herziening van het bestemmingsplan nodig. De voordelen van deze opzet zijn dat het aanpassen van de beleidsregels minder tijd in beslag neemt en er meteen een planologisch koppeling is. De opmerking over de zinsnede ‘waar wonen volgens het bestemmingsplan is toegestaan’ is opgenomen in de reeds vastgestelde beleidsregel. Deze zin houdt in dat op elke locatie waar volgens het bestemmingsplan ‘wonen’ is toegestaan, kamerbewoning onder voorwaarden mogelijk kan zijn. Het voorstel om uit te gaan van ‘met de bestemming wonen’ levert een ongewenste beperking van de vastgestelde beleidsregel op, omdat ook in andere bestemmingen woningen zijn toegestaan, bijvoorbeeld in de bestemming ‘Centrum’. De beleidsregel gaat uit van de basissituatie dat elke woning in de gemeente voor kamerbewoning in aanmerking komt, mits voldaan wordt aan de gestelde voorwaarden in de beleidsregel. Verwerking in bestemmingsplan: Het vast te stellen bestemmingsplan is niet aangepast. 3.2.2

Reactie 2 Ondergrens kamerbewoning. Voorgesteld wordt om een ondergrens op te nemen van twee kamers per woning die bij rechte (zonder omgevingsvergunning) voor kamerbewoning mogen worden gebruikt. Taalgebruik. De zinsnede ‘Geen twee woningen aaneengesloten in gebruik’ (pagina 8, onder f) is geen correct Nederlands en heeft derhalve geen rechtsgevolg. In dezelfde zin staat het woord ‘zelfstandig’, waar dit ‘zelfstandige’ moet zijn en tenslotte op pagina 10 e.a. staat ‘rechtsopvolger’, maar alleen (rechts)personen kunnen een rechtsopvolger hebben.

Overweging reactie 2: Ondergrens kamerbewoning. Het (ontwerp)bestemmingsplan is gebaseerd op de beleidskeuzes opgenomen in het ‘Beleid huisvesting arbeidsmigranten’, zoals vastgesteld door de gemeenteraad op 15 december 2020. In dat beleid is de keuze gemaakt om kamerbewoning te zien als verboden gebruik van een woning. Het verzoek om een ondergrens van twee kamers op te nemen in het (ontwerp)bestemmingsplan zou een wijziging van de vastgestelde beleidsregel betekenen. Met dit (ontwerp)bestemmingsplan wordt echter alleen beoogd om een planologische koppeling te maken tussen de vigerende bestemmingsplannen en de beleidsregel. Als in de toekomst politieke behoefte bestaat om de voorwaarden voor kamerbewoning in woningen aan te passen, bijvoorbeeld door een ondergrens op te nemen, dan hoeft alleen de beleidsregel te worden aangepast: er is dan geen herziening van het bestemmingsplan nodig. Taalgebruik: De zinsnede ‘Geen twee woningen aaneengesloten in gebruik’ en het woord ‘zelfstandig’ (beide pagina 8, onder f) zijn letterlijk overgenomen uit de vastgestelde beleidsregel en aangehaald in de toelichting van het (ontwerp)bestemmingsplan. Het betreft dus geciteerd taalgebruik uit een reeds vastgestelde beleidsregel. In de toelichting (paragraaf 2.3.2) en de regels (artikel 2.4) wordt het woord ‘rechtsopvolger’ op de verkeerde wijze gebruikt. De teksten worden herschreven. 3.3

Verwerking in bestemmingsplan Het vast te stellen bestemmingsplan is aangepast: 

Toelichting, p.10, laatste alinea: ‘Voor alle plannen binnen het plangebied van dit paraplubestemmingsplan is in de regels een flexibele regeling opgenomen. Dit betekent dat indien de nota ‘Beleid huisvesting arbeidsmigranten’ gedurende de planperiode wordt gewijzigd of wordt vervangen, er getoetst zal worden aan de rechtsopvolger de gewijzigde c.q. de vervangende nota.’



Regels, artikel 2.4: Met een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van het bepaalde in artikel 2.3 ten behoeve van het omzetten van (een deel van) een bestaande woning, niet-zijnde een dienst- of bedrijfswoning, dan wel een bij de woning behorend bijgebouw of bijbehorend bouwwerk in 1 of meer onzelfstandige woonruimten, mits een goed woon- en leefklimaat wordt geborgd overeenkomstig het geldende beleid, zoals dat is opgenomen in de nota 'Beleid huisvesting arbeidsmigranten' en haar rechtsopvolgers.

4. Ambtshalve wijzigingen 4.1

Ambtshalve wijzigingen Er zijn geen ambtshalve wijzigingen

5. Conclusie Het bestemmingsplan Kamerbewoning in woningen’ met IMRO-nummer NL.IMRO.0786.BPkamerbewoning-VA01 kan gewijzigd worden vastgesteld: 1.

Bestemmingsplan | Regels

Kamerbewoning in woningen

Gemeente Grave

Datum: 28 september 2021 Projectnummer: 200441.01 ID: NL.IMRO.0786.BPkamerbewoning-VA01

INHOUD REGELS

Inleidende regels

Artikel 1

Begrippen

Bestemmingsregels

Artikel 2

Toepassingsgebied

Algemene regels

Artikel 3

Anti-dubbeltelregel

Overgangs- en slotregels

Artikel 4 Artikel 5

Overgangsrecht Slotregel

6 7

Bijlage Bijlage 1: Lijst van vigerende plannen

De verbeelding Verbeelding met legenda

1 Artikel 1

Inleidende regels Begrippen

1.1

Plan Het bestemmingsplan Kamerbewoning in woningen met identificatienummer NL.IMRO.0786.BPkamerbewoning-VA01 van de gemeente Grave.

1.2

Bestemmingsplan De geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels en bijlage.

1.3

Vigerende bestemmingsplannen De in de bijlage 1 genoemde bestemmingsplannen met in begrip van de wijzigingen, uitwerkingen en herzieningen die naar deze bestemmingsplannen wijzen.

1.4

Bestaand a bij bouwwerken: een bouwwerk dat op het moment van inwerkingtreding van het plan: 1 bestaat, of; 2 wordt gebouwd, of; 3 nadien kan worden gebouwd krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, waarvoor de aanvraag voor het tijdstip van inwerkingtreding is ingediend, mits het bouwwerk in overeenstemming is met het voorheen geldend planologische regime; b bij gebruik: het gebruik dat op het moment van de inwerkingtreding van het bestemmingsplan bestaat en in overeenstemming is met het voorheen geldend planologische regime.

1.5

Nota ‘Beleid huisvesting arbeidsmigranten’ De nota ‘Beleid huisvesting arbeidsmigranten’ vastgesteld op 15 december 2020 en in werking getreden op 27 januari 2021. Indien deze nota gedurende de planperiode wijzigt of wordt vervangen, geldt de gewijzigde c.q. de vervangende nota.

2 Artikel 2

Bestemmingsregels Toepassingsgebied

2.1

Herziening bestemmingsplannen De in het bestemmingsplan opgenomen regels herzien de regels in de vigerende bestemmingsplannen die zijn opgenomen in bijlage 1, op de wijze zoals is aangegeven in artikelen 2.2 tot en met 2.4.

2.2

Herziening van begrippen In de regels van de vigerende bestemmingsplannen wordt verstaan onder:

2.2.1

Huishouden Er is sprake van één huishouden wanneer één of meer personen in vast verband samenleven en er sprake is van continuïteit in de samenstelling ervan en van onderlinge verbondenheid.

2.2.2

Wonen Het gehuisvest zijn in (een) woning(en).

2.2.3

Onzelfstandige woonruimte Een woonruimte waarbij de wezenlijke voorzieningen zich buiten die woonruimte bevinden.

2.2.4

Woning Een voor het wonen bestemd complex van woonruimten, uitsluitend bedoeld voor de huisvesting van één afzonderlijk huishouden.

2.3

Strijdig gebruik Onder strijdig gebruik wordt in de regels van de vigerende bestemmingsplannen mede verstaan: a Het gebruik van een bedrijfswoning, dienstwoning, woning en/of wooneenheid anders dan voor één huishouden. b Het gebruik van een bijgebouw of bijbehorende bouwwerk ten behoeve van wonen in een onzelfstandige woonruimte.

2.4

Afwijken van de gebruiksregels Met een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van het bepaalde in artikel 2.3 ten behoeve van het omzetten van (een deel van) een bestaande woning, niet-zijnde een dienst- of bedrijfswoning, dan wel een bij de woning behorend bijgebouw of bijbehorend bouwwerk in 1 of meer onzelfstandige woonruimten, mits een goed woon- en leefklimaat wordt geborgd overeenkomstig het geldende beleid, zoals dat is opgenomen in de nota 'Beleid huisvesting arbeidsmigranten'.

Algemene regels

Artikel 3

Anti-dubbeltelregel Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

4 Artikel 4

Overgangs- en slotregels Overgangsrecht

4.1 4.1.1

Overgangsrecht bouwwerken Algemeen Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot, a gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd; b na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.

4.1.2

Afwijking Het bevoegd gezag kan eenmalig in afwijking van het bepaalde in artikel 4.1.1 een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in artikel 4.1.1 met maximaal 10%.

4.1.3

Uitzondering Artikel 4.1.1 is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

4.2 4.2.1

Overgangsrecht gebruik Algemeen Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.

4.2.2

Strijdig gebruik Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in artikel 4.2.1, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.

4.2.3

Onderbroken gebruik Indien het gebruik, bedoeld in artikel 4.2.1, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.

4.2.4

Uitzondering Artikel 4.2.1 is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Artikel 5

Slotregel Deze regels worden aangehaald als: Regels van het bestemmingsplan 'Kamerbewoning in woningen’ van de gemeente Grave.

Naam bestemmingsplan

Vaststellingsdatum

Identificatienummer

20-12-2016 20-12-2016

NL.IMRO.0786.BPeekbonskooik-va01 NL.IMRO.0786.BPN324Grave-VA01

7-2-2017 6-3-2017 4-7-2017 4-7-2017 26-9-2017 26-9-2017

2-10-2017 7-11-2017 13-03-2018 13-03-2018

NL.IMRO.0786.OudeMaasdijk6-va01 NL.IMRO.0786.BP3WHanenstraat-VA01 NL.IMRO.0786.Kapellaan8-VA01 NL.IMRO.0786.BPN324gasleiding-VA01

15-05-2018 15-05-2018 15-05-2018 03-07-2018 18-09-2018 18-09-2018 16-09-2019 02-10-2019

NL.IMRO.0786.BPWaardeBoomBeb-va01 NL.IMRO.0786.BPSchuttersweg29-VA01 NL.IMRO.0786.BPBuitengeb2018-va04 NL.IMRO.0786.BPGRIPPENSTEINSTR0-va01 NL.IMRO.0786.BPTorenstr22Gassel-VA01 NL.IMRO.0786.BPBosschebaan22a-va01 NL.IMRO.0786.BPParkeren-VA01 NL.IMRO.0786.BPBoomteelt-va02

Herinrichting N324 - rotondes Tolschestraat en Industriestraat Woonlocaties Gassel Buitengebied 2013, regionale waterberging Grave Turnhoutseweg 5 - Prinsenhof 5 te Gassel Voskeschestraat 9, Velp Buitengebied, Graafschedijk 63 Grave, 'Wonen aan de vesting' Buitengebied, Hoogeweg 11 Vetwei/Tolschestraat, Velp Meisevoort - Krekelberg, Gassel Hogenakker 12, Gassel Beukenlaan 4, Velp

08-10-2019

NL.IMRO.0786.BPN324rotondes-VA01

13-11-2019 18-02-2020

NL.IMRO.0786.BPWoonlocGassel-VA02 NL.IMRO.0786.BPWaterberging-VA01

18-02-2020 21-04-2020 12-05-2020 23-06-2020 23-06-2020 23-03-2021 11-05-2021 22-06-2021 22-06-2021

LEGENDA PLANGEBIED plangebied

VERKLARING 29

BGT- en kadastrale gegevens

M 733

E 1881 M 645 M 605 31

M 42

M 35

M 763

M 41

M 659

M 658 80t

E 2030

M 44

M 68 M 45

M 556

M 229 M 555

M 46

M 49

M 230

bestemmingsplan

Kamerbewoning in woningen

schaal : 1 : 50.000 datum : formaat : A3 datum ondergrond : projectnummer : 200441.01 voorontwerp : bladnummer : 1 ontwerp : aantal bladen : 1 vaststelling : Identificatiecode : NL.IMRO.0786.BPkamerbewoning-VA01 gemeente

Grave

adviseurs in ruimtelijke ontwikkeling Postbus 479, 6800 AL Arnhem l T 026 357 69 11 I www.sab.nl

28-09-2021 31-08-2020 15-06-2021 28-09-2021

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij de gemeente is leidend. Bron: https://api1.ibabs.eu/publicdownload.aspx?site=CuijkGraveMill&id=1b0db3d6-4611-42c8-a8ec-0dbe32a5cb56