1733.0716 Onderzoek haalbare en gewenste detailhandelsstructuur Grave 6-12-2016 DEF.pdf

Onderzoek haalbare en gewenste detailhandelsstructuur Grave

Droogh Trommelen en Partners (DTNP) Adviseurs voor Ruimte en Strategie Graafseweg 109 6512 BS Nijmegen T 024 - 379 20 83 E info@dtnp.nl W www.dtnp.nl

Opdrachtgever: Contactpersoon:

Gemeente Grave De heer D. Horst

Projectteam DTNP:

De heer K. Trommelen De heer R. Eijkelkamp

Projectnummer: Datum:

1733.0716 6 december 2016

Onderzoek haalbare en gewenste detailhandelsstructuur Grave

Inhoudsopgave 1

Context

1

1.1

Inleiding

2

1.2

Feiten en cijfers

3

2

Winkeltrends en SWOT-analyse

6

2.1

Trends en ontwikkelingen

7

2.2

Kansen en bedreigingen Grave

11

3

Haalbaar programma en gewenste structuur

13

3.1

Marktruimte supermarkten

14

3.2

Beleidsuitgangspunten

16

3.3

Gewenste structuur

17

3.4

Inpassing centrumsupermarkt

18

4

Effecten supermarktontwikkeling Wisseveld

20

4.1

Effecten supermarktstructuur

21

4.2

Effecten op het centrum

22

Bijlage

23

Bijlage 1 Distributieve mogelijkheden 

24

1 Context

1.1

Inleiding

Aan het eind van het onderzoek wordt ingegaan

voor het bepalen van de gewenste

op de effecten en wenselijkheid van deze

detailhandelsstructuur (vigerend beleid)?

Aanleiding

mogelijke ontwikkeling. Aan de hand hiervan

Gemeente Grave heeft behoefte aan een

kan de gemeente een onderbouwd besluit

supermarkten en welke toekomstvarianten

onderzoek naar en advies over de toekomstig

nemen over de supermarktontwikkeling op

in de supermarktenstructuur (omvang en

haalbare en gewenste detailhandelsstructuur en

Wisseveld.

spreiding van supermarkten, inclusief

daarmee naar de gewenste supermarktstructuur

5. Wat is de toekomstige marktruimte voor

Wisseveld) zijn gewenst?

van Grave. In Grave zijn vier supermarkten, met

Vraagstelling

6. Zijn er in het centrum een of meerdere

een omvang tussen de 700 en 1.100 m²

Het college van burgemeester en wethouders

locaties aanwezig of geschikt te maken om

winkelvloer-oppervlak (wvo). Eén supermarkt is

van gemeente Grave heeft DTNP opdracht

een bestaande supermarkt te huisvesten?

gevestigd in de binnenstad. De andere drie zijn

gegeven onderstaande onderzoeksvragen te

7. Hoe trouw zijn de Graafse inwoners aan de

solitair gehuisvest.

beantwoorden. De formulering van de

bestaande winkelketens? M.a.w. als een

onderzoeksvragen is mede op basis van

supermarktketen dreigt met vertrek, welke

Doel

consultatie onder lokale stakeholders tot stand

gevolgen heeft dat dan voor de bestaande

Het doel is te onderzoeken wat de gewenste

gekomen.

klanten uit Grave?

toekomstige en economisch duurzame

1. Hoe ziet de huidige vraag- en

8. Wat is op basis van de beantwoording van

detailhandelsstructuur voor Grave is, rekening

aanbodstructuur van Grave eruit

bovenstaande vragen de gewenste

houdend met trends en ontwikkelingen aan

(voorzieningenaanbod, bevolkings-

detailhandelsstructuur voor de toekomst:

vraag- en aanbodzijde. Voor de detailhandels-

samenstelling)?

wat is de haalbare en gewenste functie en

structuur van Grave zijn de supermarkten

2. Wat zijn relevante trends en ontwikkelingen

positie van afzonderlijke winkelgebieden?

bepalende elementen. Vanwege het

in de detailhandel en in het consumenten-

Hoe kan binnen de gewenste structuur een

structurerende karakter van deze publieks-

gedrag (landelijk, regio, Grave)?

supermarkt in Wisseveld worden

trekkers wordt in dit onderzoek nader ingegaan

3. Wat betekent een en ander voor de

op de gewenste supermarktstructuur: omvang

detailhandelsstructuur en de functie en

en locaties. Met dit onderzoek naar de

positie van de winkelgebieden in de

gewenste structuur kunnen toekomstige

gemeente Grave (sterke/zwakke punten,

supermarktinitiatieven worden beoordeeld.

kansen/bedreigingen per winkelgebied)? 4. Welke gemeentelijke beleidsuitgangspunten,

Op Wisseveld is een ontwikkelaar sinds enige tijd bezig een supermarkt ontwikkeld te krijgen.

2 van 25

-doelstellingen en ambities zijn van belang

beoordeeld?

1.2

Feiten en cijfers Kaart 1

Winkelstructuur Grave en omgeving (winkelgebieden geschaald naar m² wvo)

Ligging en kenmerken •

Gemeente Grave ligt in het noordoosten van de provincie Noord-Brabant en is onderdeel van de regio Land van Cuijk.

•

Gemeente Grave telt ruim 12.500 inwoners, verdeeld over de stad Grave (± 8.700 inwoners) en de kerkdorpen Gassel, Escharen en Velp.

•

Grave is een vestingstad, waar de historische kwaliteiten van de binnenstad, gelegen aan de Maas, grotendeels bewaard zijn gebleven. Veruit het grootste aandeel winkel- en horeca-ondernemers is in de binnenstad van Grave gevestigd.

•

Vanwege haar authentieke en historische karakter heeft de binnenstad een recreatieve bezoekfunctie, met name voor dagtoeristen uit de regio.

•

Rondom gemeente Grave liggen meerdere dorpen met een beperkt winkelaanbod. Deze zijn voor het doen van frequente aankopen deels op het aanbod in Grave en deels op grotere dorpscentra in de omgeving georiënteerd, o.a. Wijchen en Cuijk (kaart 1).

•

Inwoners van Grave richten zich voor een ‘middagje naar de stad’ o.a. op het grote aanbod van de binnenstad van Nijmegen.

3 van 25

Divers aanbod binnenstad met beperkte omvang •

In de binnenstad van Grave zijn bijna 100

Figuur 1

Aantal verkooppunten in de kern Grave

retailondernemers in de sectoren detailhandel (± 55), horeca (± 25) en diensten (± 15) gevestigd. De binnenstad huisvest daarmee circa 85% van de ondernemers in de stad (figuur 1). •

Niet-dagelijks winkelaanbod bestaat overwegend uit specialistische kleinschalige winkels (o.a. mode en luxe-artikelen). Het grote aantal winkels en horecabedrijven en het specialistische aanbod dat hiertussen zit, kan bestaan doordat de binnenstad naast een belangrijke frequente koopfunctie

Bron: Locatus winkelgebiedenverkenner, augustus 2016

voor inwoners van de gemeente ook een toeristische-recreatieve functie heeft voor een grotere regio. •

Het grootste deel van het in totaal circa

Figuur 2 Omvang winkelaanbod en leegstand in de kern (in m² wvo)

6.400 m² grote winkelvloeroppervlak (wvo) bestaat uit boodschappenwinkels waar het lokale kooppubliek de gehele week door op afkomt. De supermarkt (Albert Heijn; ± 1.010 m² wvo*) is de belangrijkste publiekstrekker. •

De leegstand in de binnenstad (± 900 m² wvo) bedraagt meer dan 10% van het beschikbare winkelvloeroppervlak. Dit is meer dan wenselijk.

*

Gemeente Grave (2016), op basis van pandgegevens t.b.v. de WOZ-belasting

4 van 25

Bron: Locatus winkelgebiedenverkenner en gemeente Grave o.b.v. WOZ-aanslag, augustus 2016

Supermarkten buiten het centrum •

Drie van de vier supermarkten liggen buiten

Kaart 2

Vraag- en aanbodstructuur detailhandel Grave

het centrum. Hiervan liggen er twee in een woonwijk: Jumbo (± 1.100 m² wvo*) in Esterveld en Lidl (± 910 m² wvo*) in Bikkelkamp. Supermarkt Nettorama (± 710 m² wvo*) ligt perifeer, op bedrijventerrein Wisseveld. •

Voor Wisseveld wordt door een particuliere partij een plan voorbereid voor een supermarkt van circa 1.250 m² wvo ten behoeve van de verplaatsing van Nettorama of Lidl.

Demografische ontwikkeling •

Het aantal inwoners in de gemeente Grave neemt de komende jaren naar verwachting licht toe. Volgens de provinciale prognose telt Grave in 2025 circa 13.200 inwoners**.

•

De mate waarin de bevolkingsgroei gerealiseerd wordt, hangt af van het woningbouwtempo.

•

Volgens de prognose neemt het aandeel 75+ers in dezelfde periode toe van ruim 7% tot ruim 11%. De vergrijzing manifesteert zich vooral in de binnenstad, Bikkelkamp en Velp.

*

Gemeente Grave (2016), op basis van pandgegevens t.b.v. de WOZ-belasting ** Provincie Noord-Brabant (2014), De bevolkings- en woningbehoefteprognose Noord-Brabant, actualisering 2014

5 van 25

2 Winkeltrends en SWOT-analyse

2.1

Trends en ontwikkelingen

fors als gevolg van de vastgoedbubbel en de

minder aan producten. Gevolg van de

drang tot schaalvergroting. De bestedingen

ontwikkelingen is dat er een structureel

Van oudsher is detailhandel dé dominante

groeiden niet in dezelfde mate mee. Sterker

overaanbod is ontstaan. Sinds 2012 zijn al meer

functie van centrumgebieden. Deze sector is

nog, sinds 2008 zijn de bestedingen flink

dan 50 landelijke winkelketens failliet gegaan. In

zeer dynamisch en is de afgelopen jaren sterk

gedaald. De economische crisis was hiervoor

2015 nam het aanbod in de non-foodsector voor

veranderd door diverse ontwikkelingen aan

niet de enige oorzaak. Op de achtergrond

het eerst in de historie af. De leegstand van

zowel de vraag- als aanbodzijde.

spelen maatschappelijke trends die leiden tot

winkelpanden is inmiddels opgelopen tot ruim

een structurele daling van bestedingen. Door de

3,5 mln m² wvo. Door het toenemende aantal

Detailhandel onder druk: de getallen

opkomst van internet verschuiven bestedingen

beschikbare winkelpanden laat ook het

Sinds 2008 is de winkelmarkt structureel

steeds meer van fysieke winkels naar webshops

huurprijsniveau sinds 2010 een dalende trend

gewijzigd van een groei- in een krimpmarkt. Met

(marktaandeel inmiddels 15% in de non-food).

zien. Wel neemt de leegstand niet meer

name in de non-foodsector groeide het aanbod

Daarnaast heeft de vergrijzing een drukkend

exponentieel toe door transformatie van

effect op bestedingen. Ouderen besteden

leegstaande winkelpanden naar andere functies.

Scheefgroei vraag en aanbod winkels in non-food 150

index aanbod (m² wvo)

Ondanks de licht oplevende bestedingen sinds

Voor het eerst in geschiedenis afname winkeloppervlak

2015 is de verwachting dat het winkelaanbod de

140

komende jaren nog verder zal afnemen als

Faillissementsgolf

Schaalvergroting

gevolg van de verdere groei van webshops

130

(forse toename marktaandeel) en de voortgaande vergrijzing van de bevolking.

Vastgoedbubbel

120

Toename leegstand (m² wvo) 110

marktaandeel webshops 2% 15% 2005

Opkomst internetwinkelen

2015

4 mln

Groei gestopt door transformatie naar andere functies

Dalend huurprijsniveau €200

€175 100

Economische crisis

index bestedingen

90

65+ 2002

2003

2004

€150

Lichte opleving bestedingen in fysieke winkels 2 mln

65-

2001

3 mln

2005

Bron: CBS, Locatus, thuiswinkel.org

2006

2007

2008

2009

mode-uitgaven -30% 2010

2011

€125

Vergrijzing bevolking 2012

2013

2014

2015

1 mln

2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015

Bron: Locatus

€100

2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015

Bron: NVM

7 van 25

Wijzigend aankoopgedrag

aangeschaft. Bezorging en retourneren zijn

Fysieke winkellocaties houden meerwaarde als

De opkomst van internetwinkelen heeft niet

vaak gratis en veel producten worden al binnen

het gaat om het doen van dagelijkse aankopen

alleen effecten op de omvang van fysieke

24 uur geleverd.

die vaak nodig zijn (boodschappen) in de

winkelbestedingen, maar leidt ook tot een

directe woon-/leefomgeving. Dit geldt ook voor

structureel ander ruimtelijk aankoopgedrag.

Dit betekent dat de noodzaak voor het bezoek

een bezoek aan de grote centrumgebieden,

Voor de digitale revolutie werd alles in een

aan winkelgebieden voor een groot deel is

waar een unieke verzameling van aanbod en

winkel(centrum) gekocht en was de aankoop-

weggevallen. Met name winkels in de niet-

een aantrekkelijke sfeer en beleving te vinden

locatie vooral afhankelijk van het type product

dagelijkse sector worden in toenemende mate

zijn, en waarvoor men bereidheid is een lange

dat werd aangeschaft. Hoe unieker het product,

pas bezocht als sprake is van een onder-

afstand af te leggen (dagje naar de stad).

hoe groter de reisafstand die men bereid was af

scheidend vermogen ten opzichte van internet.

te leggen. Inmiddels heeft het internet haar

Perifere winkelconcepten in non-food zijn

intrede gedaan als sterk alternatief aankoop-

kwetsbaar, omdat ze mikken op koopmotieven

kanaal. Het marktaandeel van webshops groeit

‘prijs’ en ‘run’, aspecten waarin internet

razendsnel en steeds meer soorten producten,

aantoonbaar sterker is.

zelfs keuzegevoelige producten zoals schoenen, worden massaal via internet

Ruimtelijk aankoopgedrag voor digitale revolutie

Ruimtelijk aankoopgedrag na digitale revolutie

reisafstand

reisafstand

makkelijk en snel of veel keuze, sfeer en beleving aankooplocatie afhankelijk van type product

8 van 25

Ruimtelijke polarisatie

onderscheidend vermogen ten opzichte van

sfeer en beleving aantrekkelijk. Middelgrote

Gevolg van dit gewijzigde consumentengedrag

internet. Daar zijn dan ook de afgelopen jaren

centra kunnen zich onvoldoende onderscheiden

is dat vooral de middelgrote centra in Nederland

veel landelijk bekende ketens failliet gegaan.

(tussen tafellaken en servet).

Deze centra hebben relatief veel (winkel-)

Kleine centra en ondersteunende winkel-

Gevolg is dat de leegstand in middelgrote

aanbod in het middensegment (doorsnee

gebieden in wijken zijn vooral aantrekkelijk voor

centra de afgelopen jaren het hardst is gegroeid

ketens) en de filialiseringsgraad is hoog. Juist

makkelijk en snel boodschappen doen en de

en op het hoogste niveau (circa 12% van het

dat middensegment heeft weinig

allergrootste centra zijn vooral door de keuze,

aantal winkelpanden) van alle centra uitkomt.

kampen met afnemende bezoekersaantallen.

15%

Ontwikkeling leegstand per type centrumgebied 2008 Bron: Locatus

2016

12%

+6,4%

+5,1%

+5,5%

9%

+3,3% +1,6%

6%

3%

0%

Kernverzorgend centrum groot

Hoofdwinkelgebied klein

Kernverzorgend centrum klein

makkelijk en snel boodschappen doen

Hoofdwinkelgebied groot Binnenstad

veel middensegment en weinig onderscheidend vermogen

groot aanbod, beleving en een sfeervolle omgeving

9 van 25

Trekkersrol supermarkten

Uit recent onderzoek onder circa 3.000

Daarnaast blijkt dat het combinatiebezoek

Voor kleine en middelgrote centrumgebieden

respondenten in 20 dorps- en wijkcentra blijkt

toeneemt als er meer winkels in het zicht van de

zijn supermarkten van groot belang. Met ± 80%

dat de gemiddelde supermarktbezoeker een

ingang van de supermarkt liggen.

marktaandeel in de dagelijkse sector zijn

frequente en overwegend lokale bezoeker is.

supermarkten de basis bij het boodschappen

Bovendien blijkt dat circa 44% van deze

Ontwikkeling supermarktensector

doen. Ze zijn voor de consument bepalend bij

consumenten het supermarktbezoek

•

de keuze van een winkelgebied.

combineert met een of meer andere winkels in

groter. Dit komt doordat kleinschalige

hetzelfde winkelgebied.

aanbieders uit de structuur verdwijnen.

Een doorsnee supermarkt van 1.200 m² wvo

•

Supermarkten worden gemiddeld steeds

Met name het aantal supermarkten van

trekt wekelijks circa 10.000 bezoekers. Overige

Het onderzoek toont aan dat het aandeel

1.200 à 1.600 m² wvo groeit. Deze maat

winkels kunnen profiteren van de grote

supermarktbezoekers dat ook andere winkels

sluit goed aan op consumentenbehoeften

bezoekersaantallen van deze publiekstrekkers.

bezoekt toeneemt naarmate de winkels dichter

(ruime opzet en assortiment) en kan

Onderlinge afstand en zichtrelatie zijn daarbij

bij de supermarkt liggen. Na 80 meter neemt

rekenen op een gezonde exploitatie.

bepalende factoren.

het combinatiebezoek snel af.

•

Het onderscheid tussen service- en discountformules wordt steeds kleiner.

Profiel gemiddelde bezoeker

Voorwaarden combinatiebezoek supermarkt

supermarkt

korte afstand

goede zichtrelatie

overige winkels

supermarkt

overige winkels

€ 22,- per bezoek 56% met de fiets of te voet 75% uit eigen dorp of wijk 44% bezoekt ook andere winkels in het centrum

60%

Combinatiebezoek

3x per week

Combinatiebezoek

± 10.000 bezoekers per week

50% 40% 30% 20% 10%

10 van 25

50% 40% 30% 20% 10%

0-40m Bron: DTNP (2016), Passantenonderzoek trekkersol supermarkten

60%

40-80m

80-120m

Afstand tot eerste 5 winkels

geen

1-9

> 10

Aantal winkels in het zicht

2.2 Kansen en bedreigingen Grave

aanwezig in het centrum, o.a. Hema, Primera en Marskramer.

Kwaliteiten en kansen •

directe woonomgeving over een supermarkt

is een zeer waardevolle onderscheidende

met volledige versafdeling (Jumbo en Lidl).

kwaliteit ten opzichte van andere centra in

Overig winkelaanbod ontbreekt.

•

•

•

De supermarkten in het centrum en de

herbergt hierdoor diverse specialistische

wijken liggen er verzorgd bij en voelen

aanbieders (hoogwaardige mode en

ondanks het beperkte oppervlak eigentijds

galeries).

aan. Op de huidige metrages bieden de drie

Consumenten hebben toenemend behoefte

supermarkten consumenten een moderne

aan sfeer en beleving tijdens centrum-

winkel met een prettige opzet en volwaardig

bezoek. De binnenstad van Grave heeft

aanbod.

hiervoor een sterke uitgangspositie. •

Inwoners uit de wijken beschikken in de

De historische entourage van de binnenstad

de regio. Het kernwinkelgebied van Grave

•

•

•

Inwoners van de gemeente Grave

In Grave en omliggende regio neemt de

beschikken momenteel over vier aanbieders

vergrijzing toe. Hierdoor groeit het

in de supermarktsector. Dit biedt de

bezoekerspotentieel aan fietsrecreanten en

consument ruime keuze. Met name

andere dagjesmensen met veel vrije tijd

Nettorama en Lidl trekken ook bezoekers

voor Grave.

van buiten de gemeente.

De ontwikkeling van de Kraaijenbergse

Aanwezigheid supermarkt in de wijk

Plassen (recreatiewoningen en

Knelpunten en bedreigingen

aanlegsteigers) leidt tot een toename van

•

Het bijzondere en diverse niet-dagelijkse

het aantal verblijfstoeristen in de regio.

winkelaanbod in de binnenstad van Grave

Ondanks dat er maar één supermarkt van

heeft relatief weinig oppervlak en hierdoor

bescheiden omvang in het kernwinkelgebied

weinig autonome (boven)regionale

aanwezig is, is er met twee drogisten en

aantrekkingskracht.

acht versspeciaalzaken wel sprake van een

Historische entourage in de binnenstad

•

De toeristisch-recreatieve passantenstroom

redelijk compleet dagelijks winkelaanbod.

in het historische centrum blijft ondanks het

Ook zijn er andere formules in het

groeiende potentieel in economisch opzicht

verlengde van het (semi)dagelijkse aanbod

te mager voor winkel- en horeca-

Keuze uit meerdere supermarktformules

11 van 25

•

ondernemers om geheel hierop te kunnen

zoals dat van Grave is een grote lokale

functioneren.

bezoekersstroom noodzakelijk.

Het winkelcarré van Grave-centrum

•

(Hoofschestraat, Hoofdwagt, Markt, Rogstraat en Klinkerstraat) was nagenoeg

•

besteedt minder in winkels. •

Alle supermarkten zijn aan de kleine kant.

volledig gevuld, nadat op de hoek

Inwoners van Grave hebben binnen de

Hoofschestraat - Hoofdwagt winkelproject

gemeentegrenzen geen beschikking over

Hart van Grave begin 2013 was opgeleverd.

een supermarkt met een zeer ruime

Inmiddels begint de leegstand langzaam

omvang en dito assortiment (> 1.200 m²

maar zeker weer toe te nemen in het

wvo).

kernwinkelgebied. •

Het aandeel 75+ers neemt toe. Deze groep

•

Alleen toeristisch-recreatieve functie onvoldoende

De omvang van enkele supermarkten past

Onderbrekingen van het winkelfront met

niet meer bij de huidige eisen van de

woningen en leegstand zijn niet bevorderlijk

formule. Met name Nettorama, maar ook

voor het functioneren van het

Lidl, voldoen op termijn niet meer aan de

kernwinkelgebied.

formule-eisen.

Het marktaandeel van internet blijft voorlopig toenemen. Met name winkels in branches met reeds een groot online marktaandeel, o.a. boeken, en branches die online snel groeien, o.a. mode, worden

Trekkracht centrumsupermarkt vanuit Grave beperkt

bedreigd. Deze ontwikkeling heeft ook invloed op het winkelgedrag en -aanbod in Grave. •

De enige centrumsupermarkt onderscheidt zich in omvang niet van de supermarkten in de wijken. Hierdoor is de trekkracht vanuit heel Grave relatief klein. De aanleiding voor inwoners om voor een boodschap naar het centrum te gaan is beperkt. Juist ook in kleine toeristisch-recreatieve stadscentra

12 van 25

Supermarkten te klein voor de huidige formule-eisen

3 Haalbaar programma en gewenste structuur

3.1

Marktruimte supermarkten

toeristische overnachtingen in de regio neemt naar verwachting toe (onderdeel toevloeiing).

Supermarkten zijn bepalende elementen in de

Uit de indicatieve berekening komt naar voren

lokale detailhandelsstructuur. Voordat de

dat het huidige oppervlak aan supermarkt-

gewenste structuur bepaald kan worden, wordt

meters overeenkomt met hetgeen maximaal

daartoe eerst ingegaan op het haalbare

haalbaar lijkt te zijn (tabel 1). DTNP stelt dat

supermarktenprogramma in Grave (omvang en

daarmee de maximaal realistische toekomstige

aantal).

situatie is geschetst (verdere ophoging van de binding dan wel toevloeiing is niet reëel). Zie

Geen uitbreidingsruimte voor supermarkten

bijlage 1 (p. 24) voor een meer uitgebreide

DTNP volgt in de indicatieve berekening de

toelichting op de berekening.

Positief benaderd: het omzetpotentieel kan groeien

uitgangspunten voor de koopkrachtbinding en -toevloeiing zoals gehanteerd door BRO in het

Tabel 1 Haalbaar supermarktaanbod Grave 2025

rapport in opdracht van de initiatiefnemer van

Inwonertal gemeente Koopkrachtbinding Koopkrachttoevloeiing Potentieel aanbod m² wvo Aanwezig aanbod m² wvo Uitbreiding aanbod m² wvo

de supermarktontwikkeling op Wisseveld*. Het inwonertal van de gemeente Grave neemt de komende jaren beperkt toe. Uitgaande van een lokaal aanbod met moderne supermarkten

13.200 92% 20% 3.610 3.710 ±0

met een eigentijdse omvang in verschillende

Ook dan geen uitbreidingsruimte voor supermarkten

marktsegmenten (tenminste drie aanbieders),

Toekomstig haalbaar supermarktenprogramma

kan de lokale binding geoptimaliseerd worden.

De indicatief berekende haalbare omvang van

Met name de discountformules Nettorama en

het supermarktaanbod bedraagt circa 3.600 m²

Lidl trekken bestedingen uit de directe regio. De

wvo. Dit metrage komt overeen met drie

toevloeiing van bestedingen uit omliggende

moderne of vier relatief kleine supermarkten.

kernen kan met een discounter van moderne omvang worden vergroot. Het aantal

Voortzetting van een situatie met vier kleine aanbieders is naar verwachting op langere

*

BRO (2015), Grave, Ruimtelijk-functionele effectenanalyse supermarktlocatie Industriestraat

14 van 25

termijn economisch onhoudbaar. Voor drie aanbieders is een gezondere omzet en ruimere

Toekomstig haalbaar programma: drie supermarkten

omvang per supermarkt mogelijk. Dit sluit op

•

Een deel van de consumenten is trouw aan

van Grave, doordat deze winkels relatief ver

termijn beter aan op consumentenbehoeften en

een formule, maar ook deze klant kiest op

weg liggen (8 km of verder).

formule-eisen.

termijn een lokale aanbieder waar hij ook

•

Drie supermarkten van moderne omvang

kan slagen voor zijn of haar koopdoel.

kunnen beter inspelen op de klantbehoeften

Verdwijnen van een formule en klantentrouw

Nabijheid is één van de dominante

aan (vers)assortiment, prijs en service dan

Vroeg of laat bestaat de supermarktstructuur

afwegingsfactoren bij de winkelkeuze.

in een situatie met vier supermarkten

Andere discountformules in de regio zijn

(assortiment per winkel te klein of omzet per

geen logische aankoopplek voor inwoners

m² te laag).

van Grave naar verwachting uit drie aanbieders. Door de beperkte winkelomvang, in combinatie

•

met een groot benodigd verzorgingsgebied, is sluiting van Nettorama of Lidl het meest waarschijnlijk. Het verdwijnen van één van de huidige formules kan voor vaste klanten van deze formule vervelend zijn. Het negatieve effect op de lokale koopkrachtbinding is naar verwachting beperkt, omdat formules in belangrijke mate uitwisselbaar blijken: •

Consumenten gebruiken doorgaans drie of meer supermarkten in hun boodschappenpatroon* (formuletrouw is betrekkelijk).

•

Lidl en Nettorama hebben dezelfde positie in de consumentenbeleving van de prijsserviceverhouding** (geldt overigens ook voor Jumbo en Albert Heijn).

•

Het verschil tussen service- en discountformules vervaagt (serviceformules hebben ook discountassortiment en discounters vergroten het assortiment met vers en A-merken).

* Deloitte (2015), Consumentenonderzoek ** Gfk (2014), Zomerrapport (nevenstaande figuur)

15 van 25

3.2 Beleidsuitgangspunten

Alleen structuurversterkende ontwikkelingen Recent is door de gemeente Grave de

Relevante beleidsnota’s: ‘versterking centrum’

Detailhandelsvisie Land van Cuijk vastgesteld.

In de volgende door de gemeenteraad

Met dit besluit is lokaal en regionaal vastgelegd

vastgestelde beleidsnota’s staan belangrijke

dat winkelontwikkelingen dienen bij te dragen

ruimtelijke uitgangspunten voor de gewenste

aan de versterking van het centrum.

(winkel)voorzieningenstructuur geformuleerd:

Ontwikkelingen die leiden tot nieuwe of extra

•

Structuurvisie Grave 2025;

winkelmeters (bijvoorbeeld bij wijziging van het

•

Detailhandelsvisie Land van Cuijk;

bestemmingsplan) buiten de gewenste structuur

•

Beleidsnota Economie 2012-2015.

worden niet toegestaan*.

De ruimtelijke hoofdkeuze is in deze drie

Uitgangspunt gewenste structuur

beleidsstukken dezelfde: versterking van het

De beleidsambities zetten het historische

voorzieningenniveau in de binnenstad. Omwille

centrum in de voorzieningenstructuur van

van de economische vitaliteit, leefbaarheid in

Grave onbetwist bovenaan. Bij het vaststellen

de gemeente en de ambities met het historisch

van de gewenste detailhandelelsstructuur is het

centrumgebied zet gemeente Grave exclusief in

volgende uitgangspunt gehanteerd:

op het versterken van de winkelfunctie in dit

•

gebied.

Beleid: versterken winkelfunctie centrum

Een aantrekkelijk historisch centrum met een zo compleet mogelijk winkelaanbod voor zowel de lokale als toeristische

In het gemeentelijke beleid wordt ingezet op de

bezoeker.

Dagelijkse en niet-dagelijkse winkels in carré

lokale boodschappenfunctie én de recreatieve regionale functie. Voor de binnenstad wordt daarom zowel een zo volledig mogelijk dagelijks als niet-dagelijks winkelaanbod, in combinatie met horeca, nagestreefd. De ambitie is om het carré (Hoofschestraat, Hoofdwagt, Markt, Rogstraat en Klinkerstraat) als kernwinkelcircuit volledig met winkels en andere publieksfuncties gevuld te krijgen en te houden.

16 van 25

*

Detailhandelsvisie Land van Cuijk (2015), vastgesteld door de gemeenten Boxmeer, Cuijk, Grave, Mill en Sint Hubert en Sint Anthonis

Enige uitgangspunt structuur: vitaal centrum

3.3

Gewenste structuur

Een sterk supermarktaanbod in het centrum kan bereikt worden met één zeer ruime

Ambitie centrum vereist sterke supermarkt(en)

supermarkt, tot circa 2.000 m² wvo. Een zeker

Om een uitgebreid winkelaanbod in het centrum

zo sterk alternatief is een kernwinkelgebied met

te behouden, is het van groot belang dat in het

twee moderne supermarkten (1.200 à 1.500 m²

centrum ook het sterkste supermarktaanbod

wvo), in elkaar aanvullende marktsegmenten.

aanwezig is. Supermarkten zijn cruciale

Dit supermarktaanbod zal, om de trekkersrol te

publiekstrekkers die dagelijks een grote

kunnen vervullen, dan wel goed op het

passantenstroom van (boven)lokaal kooppubliek

winkelcarré moeten worden aangehaakt

in het kernwinkelgebied teweeg brengen. Dit

(paragraaf 3.4).

leidt tot extra omzetpotentieel voor andere ondernemers in het kernwinkelgebied in de

Geen uitbreiding supermarkten buiten centrum

vorm van combinatiebezoek (zie p. 10).

Voor een sterk centrum is een groot supermarktaanbod daar noodzakelijk. Dit kan op

Met een sterk supermarktaanbod kan de

termijn ten koste gaan van supermarktaanbod

functionele kwaliteit van het centrum behouden

in de wijken. Uitbreiding van supermarkten

blijven. Inwoners van gemeente Grave en

buiten het centrum is omwille van de gewenste

naastgelegen kernen (o.a. Nederasselt en

bovenlokale boodschappenfunctie van het

Reek) kunnen dan in het versterkte centrum van

centrum ongewenst. Bij uitbreiding van een

Grave gemakkelijk al hun boodschappen en

supermarkt buiten het centrum neemt de

geregelde aankopen doen. Door de

wijkoverstijgende functie van deze supermarkt

aanwezigheid van een grote bezoekersstroom

toe. Inwoners uit de wijk hebben dan alsnog

op alle dagen van de week worden potenties

minder aanleiding naar het centrum te gaan

voor behoud van een gevarieerd winkel- en

voor hun boodschappen.

Versterking supermarktaanbod centrum noodzakelijk

horeca-aanbod verbeterd. De aantrekkelijkheid en levendigheid van het centrum voor de toeristisch-recreatieve bezoekers wordt op deze wijze bevorderd. Geen uitbreiding buiten het centrum

17 van 25

3.4 Inpassing centrumsupermarkt Kaart 3 Grote ruimteclaim supermarkt Passend bij de functie van en ambitie voor het centrum zijn er hier tenminste één en bij voorkeur twee moderne supermarkten gevestigd. Een moderne supermarkt heeft een grote ruimteclaim: •

Bij een supermarkt van circa 1.400 m² wvo dient het pand een brutomaat te hebben van circa 1.800 m² (inclusief magazijn en personeelsruimte).

•

De afmetingen (breedte-diepteverhouding en vrije hoogte) van het pand moeten aan formulespecifieke eisen voldoen.

•

De supermarkt wordt enkele keren per dag bevoorraad met een vrachtwagen.

•

Autobezoekers willen over voldoende parkeercapaciteit direct bij de supermarkt kunnen beschikken.

Quickscan ruimtelijke mogelijkheden De binnenstad van Grave heeft deels een nog zichtbaar historisch straatbeeld met veel monumentale bebouwing. Hier is ruimte voor een supermarkt moeilijk te vinden. Andere delen zijn niet historisch (met name bebouwing vanaf de jaren ’70), waardoor de ruimtelijke mogelijkheden van deze locaties in potentie groter zijn.

18 van 25

Quickscan ruimtelijke mogelijkheden inpassing centrumsupermarkt

De centrumsupermarkt heeft meerwaarde voor

Een binnenstedelijke herontwikkeling is

het overige winkelaanbod als deze aan of direct

kostbaarder dan een perifere ontwikkeling,

bij het winkelcarré gesitueerd is (functioneel-

zoals het initiatief Industriestraat Wisseveld. Om

ruimtelijke relatie, zie hoofdstuk 2). Op basis

aan een voldoende maat parkeerplaatsen te

van een eerste visuele en cartografische

kunnen komen, is een gebouwde

inspectie zijn twee gebieden naar voren

parkeervoorziening naar verwachting

gekomen waar mogelijk een ruime supermarkt

noodzakelijk. Dit brengt extra kosten met zich

ingepast kan worden, die voldoet aan de

mee. Ervaringen elders in het land laten zien

ruimtelijke en functionele voorwaarden zonder

dat de ontwikkeling daarmee in financiële zin op

de historische kwaliteiten in de vesting aan te

voorhand echter niet onmogelijk moet worden

tasten (kaart 3):

geacht.

• •

Lunette e.o. (parkeerterrein en directe omgeving, inclusief bestaande AH-locatie);

De uiteindelijke haalbaarheid is in belangrijke

Prinsenstal (verouderd

mate afhankelijk van bestuurlijke urgentie die

appartementencomplex met

aan de ontwikkeling wordt toegekend.

Inpassing ruime centrumsupermarkt complex..

herontwikkelingsopgave). Op dit moment zijn beide locaties niet direct beschikbaar voor een ruime supermarkt. Eigenaren en gebruikers in het gebied zijn in deze quickscan niet geconsulteerd. Het verdient aanbeveling om voor beide locaties een nadere ruimtelijke en financiële studie te verrichten naar de mogelijkheden. Beide locaties hebben de potentie om zowel de entree van het historische centrum als het winkelcarré te versterken door middel van de realisatie van een grote publiekstrekker in combinatie met parkeren. .. maar niet op voorhand onmogelijk

19 van 25

4 Effecten supermarktontwikkeling Wisseveld

4.1 Effecten supermarktstructuur

De formule die naar deze locatie verplaatst,

Vanwege de sterke concurrentiepositie van een

versterkt haar concurrentiepositie substantieel.

grote supermarkt op Wisseveld zal deze super-

Moderne supermarkt Industriestraat

Voor het functioneren van een supermarkt is dit

markt naar verwachting goed functioneren. De

Een ontwikkelaar is meerdere jaren bezig om op

een zeer goede locatie. Voor een toenemend

gemiddelde vloerproductiviteit van de andere

Wisseveld een supermarkt ontwikkeld te krijgen.

aantal inwoners van Grave zal dit de primaire

supermarkten zal hierdoor naar verwachting

Op het beoogde leegstaande perceel aan de

aankoopplaats voor boodschappen worden.

nog lager komen te liggen.

supermarkt van moderne omvang en een

De uitbreiding (+ 350 à 550 m² wvo) legt

Met een te lage omzet per m² kunnen super-

optimale breedte-diepte verhouding worden

jaarlijks een extra omzetclaim op het lokale

markten consumenten niet goed bedienen. De

gerealiseerd, met een bij de locatie passende

omzetpotentieel: + € 2,8 à 4,7 miljoen excl.

omloopsnelheid van versproducten ligt te laag.

uitstraling.

BTW*. Dit zal deels ten koste gaan van de

Klanten grijpen mis (beperkte voorraad en/of

omzet voor de andere supermarkten.

assortiment) of moeten genoegen nemen met

Industriestraat kan relatief eenvoudig een

net niet vers (verlepte sla).

Voor toekomstige inwoners van Wisseveld is met de beoogde ontwikkeling een moderne

Vloerproductiviteit andere supermarkten te laag

boodschappenvoorziening in hun buurt gega-

De huidige omzet per m² in de supermarkt-

randeerd. Door de directe ontsluiting op de

sector van Grave is eigenlijk al te laag om van

N324 is deze locatie voor inwoners van heel

gezond economisch functioneren te kunnen

gemeente Grave zeer goed bereikbaar per auto.

spreken (bijlage 1). Vergroting van Nettorama of Lidl leidt, ondanks de toename van het aantal

Grootste supermarkt, meeste omzet

inwoners en optimalisatie van koopkracht-

De ontwikkeling van een moderde supermarkt

binding en -toevloeiing, per saldo niet tot een

op deze locatie heeft echter ook negatieve

verbetering van de gemiddelde lokale

effecten op de supermarktstructuur en het

supermarktomzet per m². Deze blijft circa 15%

centrum.

onder het landelijk gemiddelde (bijlage 1). Voor de toekomst is dit te laag voor het voldoende

Met de beoogde ontwikkeling wordt deze

economisch kunnen functioneren van (alle)

supermarkt de sterkste aanbieder van Grave:

supermarkten in Grave.

•

grootste supermarkt (± 1.250 m² wvo);

•

beste autobereikbaarheid;

•

grootste parkeergemak.

*

Uitbreiding 600 à 700 m². Deze grote supermarkt zal goed functioneren; een omzet per m² van € 8.000 à 8.500 excl. BTW (of hoger).

Moderne supermarkt met een grote omzetclaim

21 van 25

4.2 Effecten op het centrum

groot om veel combinatiebezoek te mogen verwachten.

Afbuiging koopstroom: minder centrumbezoek Een supermarkt van circa 1.250 m² wvo op

Het overgrote deel van het winkelaanbod is

Wisseveld zal een lokale en bovenlokale

(mede) afhankelijk van de aanwezigheid van

afbuiging van dagelijkse bestedingen naar deze

lokaal kooppubliek. In het geval de

locatie teweeg brengen. Dit gaat gepaard met

centrumsupermarkt haar deuren sluit, verdwijnt

een afnemende oriëntatie op het centrum.

de belangrijkste publiekstrekker en komt het

Hierdoor beschikken ook de andere winkels en

voortbestaan van een gevarieerd winkelaanbod

horecabedrijven in het centrum over minder

in het historisch centrumgebied in het geding.

Grote supermarkt Wisseveld negatief voor centrum

supermarktklanten om van te profiteren. Het aantal centrumbezoeken neemt af. Dit zal met

Afbreuk ambitie en potenties centrum

name doordeweeks en buiten het hoogseizoen

De ontwikkeling van een grotere supermarkt op

duidelijk merkbaar zijn in het kernwinkelgebied.

Wisseveld zal in juridische zin niet leiden tot duurzame ontwrichting van het supermarkt-

Verschraling aanbod en leegstand

aanbod. Ook met deze ontwikkeling blijft op

Verschraling van het voorzieningenniveau en

termijn supermarktaanbod over.

toename van leegstand in het centrum dreigt. De centrumsupermarkt is één van de

Een grote supermarkt op de Industriestraat

basispeilers voor de economische vitaliteit van

heeft naar verwachting echter negatieve

het winkelcarré. Indien de centrumsupermarkt

effecten voor het toekomstig functioneren van

minder klanten trekt, lopen ook de bezoekers-

het centrum.

Verwacht effect: minder bezoekers in het centrum

aantallen in het centrum terug. Hierdoor neemt het risico op structurele winkelleegstand

Een ruime supermarkt op Wisseveld doet

substantieel toe. Het voorzieningenniveau zal

afbreuk aan de gewenste voorzieningen-

afnemen (minder bedrijven en minder

structuur en de ambities voor een levendig en

diversiteit), waardoor het centrum zowel voor de

voor lokale en toeristische bezoekers

lokale als de toeristische bezoeker minder

aantrekkelijk gevuld centrum.

aantrekkelijk wordt. De afstand van de Industriestraat (Wisseveld) tot het centrum is te

22 van 25

Centrumsupermarkt cruciaal voor sterk centrum

Bijlage

Bijlage 1

Distributieve mogelijkheden

het aanbod in Grave en deels op grotere dorpscentra in de omgeving, zoals Wijchen en Cuijk, georiënteerd, (zie ook kaart 1, p. 3).

Distributieplanologisch onderzoek (dpo)

Gemiddelde omzet per inwoner

In vroegere dpo’s werd het haalbare winkelaanbod vaak nauwkeurig

In distributieve berekeningen gaan we uit van de landelijk gemiddelde omzet

berekend. Door grote onderlinge verschillen in typen winkelgebieden,

per hoofd van de bevolking per jaar. Bij de gemiddelde omzet per hoofd van

branches en winkelformules moeten dergelijke berekeningen genuanceerd

de bevolking zijn niet alleen bestedingen van consumenten meegenomen,

worden beoordeeld. De haalbaarheid van winkels wordt veel meer bepaald

maar ook bestedingen van bedrijven in winkels.

door de potentiële functie en kwaliteit van de winkellocatie. Niettemin kan een kwantitatieve analyse van vraag en aanbod een indicatie geven van

In Nederland is in 2015 in supermarktten de gemiddelde omzet per hoofd

overbewinkeling of uitbreidingspotenties.

van de bevolking per jaar becijferd op circa € 2.020*. Wanneer het gemiddeld besteedbaar inkomen per inwoner in het verzorgingsgebied

Variabelen

afwijkt van het Nederlands gemiddelde is het gewenst de gemiddelde

Bij deze kwantitatieve analyse gaat het om de verhouding tussen vraag en

omzetcijfers per hoofd aan te passen. Voor winkels met dagelijks aanbod is

aanbod. De vraagzijde wordt bepaald door de omzet per hoofd, de omvang

het gebruikelijk het omzetcijfer per hoofd aan te passen met een correctie

van het verzorgingsgebied (aantal inwoners), de mate waarin het

van ¼ van het percentage dat het inkomen lager of hoger is dan het

omzetpotentieel terecht komt in het betreffende winkelgebied

Nederlands gemiddelde. Omdat het gemiddeld besteedbaar inkomen in de

(koopkrachtbinding) en de mate waarin omzet van elders toevloeit

gemeente Grave circa 6% onder het landelijk gemiddelde ligt**, gaan we uit

(koopkrachttoevloeiing). Aan de aanbodzijde spelen de omvang

van iets lagere omzetcijfers per inwoner. Voor supermarkten gaan wij uit van

(m² winkelvloeroppervlak) en benodigde omzet per m² wvo

€ 1.990 (€ 2.020 - (¼ x 6% x € 2.020)).

(vloerproductiviteit) een rol.

Koopkrachtbinding en -toevloeiing Verzorgingsgebied

Niet alle bestedingen van inwoners in Grave komen terecht in het eigen

Inwoners van gemeente Grave vormen het primaire verzorgingsgebied voor

winkelapparaat. Het aandeel van de totale bestedingen van inwoners van

supermarkten in Grave. Het aantal inwoners in de gemeente Grave neemt

Grave dat terecht komt in de eigen winkels noemen we de koopkracht-

de komende jaren naar verwachting licht toe. Momenteel heeft gemeente

binding. Uitgaande van een sterk supermarktenaanbod met tenminste drie

Grave circa 12.500 inwoners. Volgens de provinciale prognose telt

formules van een moderne omvang kan een hoge binding worden

gemeente Grave in 2025 circa 13.200 inwoners. Rondom gemeente Grave

aangehouden. Inwoners hebben immers weinig aanleiding elders hun

liggen meerdere dorpen met een beperkt winkelaanbod (o.a. Nederasselt, Balgoij en Reek). Deze zijn voor het doen van frequente aankopen deels op

24 van 25

* Panteia/Detailhandel.info (2016), Omzetkengetallen 2015 ** CBS (2014), StatLine databank

boodschappen te halen. Vergelijkbaar supermarktenaanbod of een groter

Indicatie distributieve mogelijkheden

boodschappencentrum ligt op circa 6 kilometer (Wijchen-Zuid) of verder.

Op basis van bovenstaande cijfers wordt een indicatieve berekening gemaakt van de distributieve mogelijkheden voor dagelijks winkelaanbod in

Behalve bestedingen van inwoners van de kern Grave (primair verzorgings-

Grave (huidige situatie, haalbaar in 2025 zonder en met de toevoeging van

gebied) ontvangen dagelijkse winkels in Grave ook bestedingen van

circa 550 m² wvo op Wisseveld).

inwoners van buiten het primaire verzorgingsgebied. Dit aandeel binnen de totale omzet noemen we de koopkrachttoevloeiing. De kleine kernen rondom gemeente Grave zullen deels op Grave gericht zijn. Ook zal enige uitwisseling van koopstromen blijven bestaan tussen Grave en Wijchen (-Zuid), o.a. door de bovenlokale aantrekkingskracht van discountformules. Daarnaast is er een groeiend aantal verblijfstoeristen in de regio te verwachten, met name door de ontwikkelingen bij de Kraaijenbergse plassen. Hierdoor zal het volume aan vreemde koopkracht naar verwachting kunnen toenemen tot een koopkrachttoevloeiing van circa 20%.

Gemiddelde omzet per m2 In Nederland bedraagt de gemiddelde omzet per m² (uit de verkoop aan consumenten en bedrijven) in supermarkten circa € 8.380,- (excl. BTW). Voor een gezond functionerend supermarktenaanbod hanteren wij, gezien de huidige verdringingsmarkt op landelijk niveau, waar het functioneren reeds onder druk staat, de gemiddelde omzet per m² als de minimaal

Indicatie distributieve mogelijkheden winkels Dagelijks in Grave in 2025 Huidig

Maximaal Max. 2025 in 2025 + initiatief Inwoners primair verzorgingsgebied 12.500 13.200 13.200 Omzet/inwoner (excl. BTW) € 1.990 € 1.990 € 1.990 Koopkrachtbinding 90% 92% 92% Omzet uit verzorgingsgebied € 22,4 mln. € 24,2 mln. € 24,2 mln. Koopkrachttoevloeiing 15% 20% 20% Omzet uit toevloeiing € 4,0 mln € 6,0 mln. € 6,0 mln. Totale potentiële omzet (excl. BTW) € 26,4 mln € 30,2 mln. € 30,2 mln. Benodigde omzet/m2 (excl. BTW) Potentieel winkelaanbod m² wvo Aanwezig winkelaanbod m² wvo Uitbreiding winkelaanbod m² wvo Verwachte omzet/m² (excl. BTW) Verschil t.o.v. benodigde omzet

€ 8.380 3.150 3.710 - 560 € 7.110 - 15,2%

€ 8.380 3.610 3.710 - 100 € 8.150 - 2,7%

€ 8.380 3.610 4.250 - 640 € 7.120 - 15,1%

benodigde vloerproductiviteit. Bij een lagere omzet per m² kunnen supermarkten consumenten niet goed bedienen. De omloopsnelheid van versproducten ligt te laag, waardoor de consument bijvoorbeeld minder keuze heeft op de groenteafdeling, en aangeboden producten regelmatig niet vers meer zijn (verlepte sla).

25 van 25