11-07 Bijlagen bij de toelichting_Bijlage 1 Omgevingsvisie Robijnlaan en Mgr. Zwijssenstraat Cuijk.pdf.pdf
Tekst van het document
Omgevings visie HERONTWIKKELING ROBIJNL A AN / MGR . Z WIJSSENSTR A AT
Gemeente Cuijk
ROB
IJN
L A AN
MGR Z WIJ SSEN STR A AT
OMGEVINGSVISIE ROBIJNL A AN / MGR . Z WIJ SSEN STR A AT CUIJK INTEGR A AL ONT WIK K ELK ADER
GEMEENTE CUIJK DECEMBER 2019
I nhoudsopgav e 1 INLEIDING
6
2 VASTGESTELDE (BELEIDS)KADERS
10
3 RUIMTELIJKE ANALYSE ROBIJNLAAN
16
4 RUIMTELIJKE ANALYSE MGR. ZWIJSSENSTRAAT
28
5 KADERS LOCATIE ROBIJNLAAN
40
6 MODELLEN LOCATIE ROBIJNLAAN
44
7 KADERS LOCATIE MGR. ZWIJSSENSTRAAT
52
8 MODELLEN LOCATIE MGR. ZWIJSSENSTRAAT
56
9 VERVOLG
62
COLOFON
64
I N L E I D I NG
5
1 INLEIDING De Valuwe in Cuijk is een naoorlogse uitbreidingswijk waarvoor een revitalisering in volle gang is. Verschillende projecten zijn gerealiseerd of in aanbouw en de gemeente gaat nu aan de slag met twee voormalige schoollocaties aan de Robijnlaan en de Mgr. Zwijssenstraat. De scholen zijn inmiddels gesloopt en de gemeente wil in nauw overleg met de omgeving de locaties een nieuwe invulling geven met woningbouw. Om tot een toekomstbestendige invulling te komen is voorliggende omgevingsvisie opgesteld. Hierin is een analyse gemaakt van het geldende beleid, van de locaties zelf en zijn uitgangspunten geformuleerd vanuit verschillende aspecten die een rol spelen bij de herontwikkeling (zoals woningbouwprogramma en duurzaamheid). Aan de hand van eerste schetsen met mogelijke ontwikkelingsrichtingen is per locatie een omgevingsdialoog gevoerd. Belanghebbenden uit de omgeving hebben daar hun aandachtspunten voor het te ontwikkelen plan aangegeven. Samen met de eerdere uitgangspunten is vervolgens een integrale afweging gemaakt met een aantal voorkeursmodellen als resultaat. De omgevingsvisie doet verslag van deze planvorming en geeft een integraal ontwikkelkader voor het op te stellen bestemmingsplan. Ligging planlocaties in Cuijk > 6
Omgevingsvisie Robijnlaan / Mgr. Zwijssenstraat, Cuijk
Zicht op school locatie Robijnlaan >
Locatie Mgr. Zwijssenstraat ten tijde van sloop >
Omgevingsvisie Robijnlaan / Mgr. Zwijssenstraat, Cuijk
7
VAS T GES T E L DE ( B E L E I DS ) K ADE R S 9
2 VASTGESTELDE (BELEIDS)K ADERS Vigerende bestemming Robijnlaan en Mgr. Zwijssenstraat Voor beide locaties geldt nu het bestemmingsplannen ‘Cuijk, De Valuwe’, vastgesteld door de Raad d.d. 17 december 2012 en geheel onherroepelijk in werking. In het bestemmingsplan hebben de locaties de bestemming “Maatschappelijk”. Binnen deze bestemming is de nieuwbouw van de gymzaal op de locatie Robijnlaan mogelijk. De herontwikkeling van de rest van de locatie en van de locatie Mgr. Zwijssenstraat past niet binnen de kaders van dit plan. Door middel van het opstellen van een nieuw bestemmingsplan zal deze herontwikkeling mogelijk gemaakt worden.
10
Omgevingsvisie Robijnlaan / Mgr. Zwijssenstraat, Cuijk
Masterplan Valuwe In het kader van de herstructurering van De Valuwe is in 2001/2002 voor de wijk een Masterplan opgesteld. Uitgangspunten uit dit plan zijn: • het Valuweplein als het kloppend hart van de wijk • verouderde woongebouwen vervangen door nieuwe, die ook geschikt zijn voor ouderen en starters • aandacht voor veilig spelen, wandelen, fietsen en parkeren in de openbare ruimte • aandacht voor de relatie met de omgeving • aansluiting zoeken bij de bestaande kwaliteiten
Omgevingsvisie Robijnlaan / Mgr. Zwijssenstraat, Cuijk
11
Stedenbouwkundig plan 2007 Palmboom & van den Bout De uitgangspunten uit het Masterplan zijn vertaald naar een stedenbouwkundig concept. Dit concept benoemt zes principe-ingrepen, te weten: 1. Valuweplein, verblijfsruimte en voorzieningencentrum 2. middengebied, nieuwe woningen rondom een centraal park 3. Looiersgaarde/Galberg, overgang naar landschap 4. spoorzone, wandelen in een groene zoom 5. Beersebaan, relatie met het centrum van Cuijk 6. Katwijkseweg, voorkanten aan de straat en relatie met de Maas
Stedenbouwkundig plan Valuwe > (Bron: Palmbout.nl) 12
Omgevingsvisie Robijnlaan / Mgr. Zwijssenstraat, Cuijk
Notitie beeldkwaliteit Cuijk, De Valuwe Naast het stedenbouwkundig plan is ook een notitie beeldkwaliteit opgesteld voor De Valuwe. Deze notitie dient om de architectonische uitwerking van het plan aan te sturen en de kwaliteit te bewaken. Vanuit het Masterplan wordt gevraagd naar een architectuur die afwisselend is, als tegenhanger van het huidige beeld dat bepaald wordt door rijwoningen met eenvormige architectuur. Daarnaast is uitgangspunt bij de revitalisering dat in elke fase in de wijk een compleet beeld moet blijven tonen, waarbij oud en nieuw op elkaar aansluiten. Dit vraagt om een architectuur die eenvoudig en rustig is, die vanzelfsprekend overkomt en zorgvuldig is gemaakt.
Omgevingsvisie Robijnlaan / Mgr. Zwijssenstraat, Cuijk
13
Onderzoek woningbehoefte
nomen in de quick scan van Companen wordt in grote lijnen beves-
Onderzoek Compaenen
tigd. Wel volgt -net als de consultatie van lokaal actieve makelaars- uit
•
quickscan woningbehoefte Cuijk d.d. 22 oktober 2018
het woonwensenonderzoek een (nieuwe) grotere behoefte aan levens-
•
voldoende locaties voor nieuwbouw aanwezig in Cuijk om in be-
loopgeschikte woningen voor (vitale) senioren en medioren. Voorkeur
hoefte te voorzien
gaat daarbij om grondgebonden woningen (patio); een appartement
herontwikkeling Valuwe is genoemd als locatie voor nieuwbouw
kan bij wijze van substitutie als goed en geschikt alternatief dienen,
woningen
zeker als het gaat om een (centrum) locatie met voorzieningen dichtbij.
• •
in Valuwe vooral behoefte aan grondgebonden koopwoningen Tabel 4.1: Gemeente Cuijk. Kwalitatieve woningbehoefte per wijk in de kern Cuijk naar aantal beschikbare woningen in de plancapaciteit 2017-2030.
Aanvullende consultatie makelaars •
Behoefte/interesse voor starterswoningen, levensloopbestendig (patio), 1 persoonshuishoudens
•
Maximaal € 200.000,- - € 225.000,- VON
•
Typologieën:
•
‘Mgr. Zwijssenstraat’: grondgebonden eventueel in combinatie met gestapelde woningen (patio en appartementen)
•
‘Robijnlaan’: mix van grondgebonden woningen (rij en hoek)
Woonwensenonderzoek Brabant-Noordoost In het voorjaar van 2019 heeft de gemeente Cuijk deelgenomen aan het woonwensenonderzoek Brabant-Noordoost. Het beeld zoals opge14
Omgevingsvisie Robijnlaan / Mgr. Zwijssenstraat, Cuijk
Prijsklasse < €710 €710-€1.000 >€1.000 < €710 €710-€1.000 >€1.000 < €710 €710-€1.000 >€1.000
Cuijk Centrum
45 5 0 75 Appartement 15 5 30 Grondgebonden 0 nultredenwoning 0 Huur totaal 175 < €185.000 15 €185-250.000 30 Rij- / hoekwoning €250-350.000 15 >€350.000 0 < €250.000 35 2^1 kap / geschakelde €250-350.000 40 woning >€350.000 0 < €250.000 15 Vrijstaande woning €250-350.000 30 >€350.000 45 < €185.000 10 Appartement €185-250.000 35 >€250.000 35 < €185.000 10 Grondgebonden €185-250.000 10 nultredenwoning >€250.000 20 Koop totaal 345 Totaal 520 Bron: WoON2015, Provincie Noord-Brabant (2017), Gemeente Cuijk. Eengezinswoning
Huur
Behoefte koopwoningen De Valuwe
Koop
•
Woningtype
Padbroek
De Valuwe
Heeswijkse Kampen
Kern Cuijk Totaal
0-5 0 0 0 0 0 0 0 0 5 0-5 0-5 0-5 0 0-5 0 0 0-5 0 0-5 0 0 0 0 0 0-5 15 20
10 0 0 0 0 0 0 5 0 15 10 30 15 0 15 15 10 10 5 15 0 0 5 5 0 25 160 175
10 5 0 0 5 0 0 20 0 40 65 15 0 0 25 40 10 70 20 35 25 0 15 35 10 20 380 420
65 10 0 75 20 5 30 25 0 235 90 75 30 0 80 95 20 100 55 95 35 35 50 50 20 65 900 1.135
Zoals gezegd laten alle wijken (uitgezonderd het centrum) een duidelijke kooporiëntatie zien. Daar waar er behoefte aan huurwoningen is, richt deze zich met name op eengezinswoningen in de sociale huur. In de Heeswijkse Kampen is er wel een duidelijke behoefte aan wat duurdere grondgebonden nultredenwoningen.
R U I M T E L I J K E ANA L Y SE R O B I J N L AAN 15
3 RUIMTELIJKE ANALYSE ROBIJNLAAN Historische ontwikkeling • 1967: eerste ontwikkeling wijk de Valuwe is te zien. De locatie is nog niet ontwikkeld, de Toermalijnlijn was de noordgrens van de wijk. • 1978: de wijk is verder afgebouwd tot de Galberg. Op de locatie is het schoolgebouw gerealiseerd. • 1998: de groenzone langs het spoor is verkleind en het terrein van Verdeliet is in gebruik genomen. • 2011: de bebouwing van Verdeliet verschijnt. • 2019: sloop school (Merletcollege) • 2020: bouw nieuwe gymzaal
16
Omgevingsvisie Robijnlaan / Mgr. Zwijssenstraat, Cuijk
Topografische kaart 1967
Topografische kaart 1998
Topografische kaart 1978
Topografische kaart 2011 Omgevingsvisie Robijnlaan / Mgr. Zwijssenstraat, Cuijk
17
1
Voormalig choolgebouw gezien vanaf de Wolweversgaarde
2
Fietspad
3
Wereldtuin 18 Verdeliet Omgevingsvisie Robijnlaan / Mgr. Zwijssenstraat, Cuijk
4
Parkje aan Robijnlaan
1
4
2
3
Omgevingsvisie Robijnlaan / Mgr. Zwijssenstraat, Cuijk
19
1
Wolweversgaarde
2
Tourmalijnlaan
3
20 Omgevingsvisie Robijnlaan / Mgr. Zwijssenstraat, Cuijk Wolweversgaarde
4
Robijnlaan
Aangrenzende bebouwing
Woonblokken 2e fase Valuwe jaren ‘70
2 lagen met kap (stempelverkaveling)
Oorspronkelijke 1e fase Valuwe jaren ‘50 - ‘60
2 lagen met kap
Woonblokken 2e fase jaren ‘70
2 lagen plat
Rijwoningen 2e fase jaren ‘70
2 lagen plat
Bungalowwoningen 2e fase jaren ‘70
1 laag plat
Omgevingsvisie Robijnlaan / Mgr. Zwijssenstraat, Cuijk
21
Groen & Water
Parkje aan Robijlaan
Groenzone met wateropvang aan Robijnlaan
Groenzone als afscherming spoor aan westzijde
Te behouden boom
Bomen (behouden indien mogelijk)
Speelplek
22
Omgevingsvisie Robijnlaan / Mgr. Zwijssenstraat, Cuijk
Verkeer & Parkeren • Hoofdontsluiting school via Robijnlaan • Ontsluiting Verdeliet via Toermalijnlaan • Haaks parkeren aan Toermalijnlaan • Snelfietsroute langs spoor
Omgevingsvisie Robijnlaan / Mgr. Zwijssenstraat, Cuijk
23
Omgevingsaspecten • Geluid: er is ontheffing nodig wanneer de voorkeursgrenswaarde van 55 dB wordt overschreden. Dit is afhankelijk van de eventuele uitbreiding van het terrein van de Verdeliet. De nieuwe woningen staan dan mogelijk verder van het spoor af. • Bodem: geschikt voor de beoogde functie, bij gesloten n Robij
grondbalans geen PFAS
de
• Archeologie: gebied is vrijgegegeven, geen verder
laan
gaar
s ever Wolw
onderzoek nodig • Flora en fauna: geen ontheffing noodzakelijk • Stikstof: nabijgelegen project Valuwe fase 4 heeft 55db
bijdrage van 0,00. Hier ook voortoets maken en zo 58db
nodig intern salderen (voormalige school) • Planschade: huidige maatschappelijke bestemming
68db
63db
geeft (bouw)mogelijkheden, vergelijk met nieuw plan maken in risicoanalyse
24
Omgevingsvisie Robijnlaan / Mgr. Zwijssenstraat, Cuijk
laan
alijn
m Tour
Leidingen en milieuzonering • Kabels en leidingen liggen aan de rand van het gebied • Geen grote leidingen, voornamelijk huisaansluitingen • Gymzaal en Verdeliet behoren tot categorie 2 bedrijven: richtafstand is 30 meter vanuit grens bestemming • Gemotiveerd afwijken van 30 meter mag, bijvoorbeeld door maatregelen aan de gymzaal of gunstige situering van functies die maatgevend zijn vanwege geluid (zoals parkeren of installaties). Dan gaat de richtafstand naar 10 of 0 meter.
Omgevingsvisie Robijnlaan / Mgr. Zwijssenstraat, Cuijk
25
R U I M T E L I J K E ANA L Y SE MGR. ZWIJSSENSTRAAT 27
4 RUIMTELIJKE ANALYSE MGR. ZWIJSSENSTR AAT Historische ontwikkeling • 1967: eerste ontwikkeling wijk de Valuwe is te zien: locatie is nog niet ontwikkeld, het is een open groenplek in de wijk • 1978: plek is bebouwd met school en gymzaal • 1987: de eerste aanzet van de wijk Heeswijkse Kampen is te zien en het fietspad met tunnel onder het spoor ten zuiden van de locatie is aangelegd • 2007: te zien is dat het gebied ten noorden van de Mgr. Zwijssenstraat herontwikkeld is, de strokenbouw is hier vervangen door het huidige appartementengebouw • 2020: sloop gymzaal, nieuwbouw bij Robijnlaan
28
Omgevingsvisie Robijnlaan / Mgr. Zwijssenstraat, Cuijk
Topografische kaart 1967
Topografische kaart 1987
Topografische kaart 1978
Topografische kaart 2007 Omgevingsvisie Robijnlaan / Mgr. Zwijssenstraat, Cuijk
29
1
Te slopen gymzaal
2
Sloop voormalige bebouwing en zicht op noordelijke plangrens
3
30 gymzaal Omgevingsvisie Robijnlaan / Mgr. Zwijssenstraat, Cuijk Te slopen
4
Secundaire entree via Mgr Zwijssenstraat
4 2 3 1
Omgevingsvisie Robijnlaan / Mgr. Zwijssenstraat, Cuijk
31
1
Bebouwing Mgr Zwijssenstraat
3
Omgevingsvisie Robijnlaan / Mgr. Zwijssenstraat, Cuijk Karel 32 Doormanstraat
2
Professor van de Brinkstraat
3
Karel Doormanstraat
t t traa traa rinks rinks de B de B r van r van esso esso Prof Prof
Aangrenzende bebouwing 1.
ur
2 - 3 lagen + kap raat enst s s j i Zw 2. Oorspronkelijke rijwoningen 1e fase Valuwe 3.
2 lagen + kap
de r van esso Prof
igne
se Mon
Herontwikkeling jaren ‘90 appartementenblok
Bouwblok met oorspronkelijke rijwoningen 2 lagen + kap
t
a kstra
Brin Mo
1 r van esso Prof
nseig
at
nstra
ijsse
Zw neur
t
traa rinks
de B
2
l Kare
D
at
nstra
a oorm
Ka
at
nstra
rma
oo rel D
3
Omgevingsvisie Robijnlaan / Mgr. Zwijssenstraat, Cuijk
33
Groen & Water
Groenzone oostzijde is onderdeel wijkstructuur
Groenzone westzijde is onderdeel van
afschermend groen richting spoor Groenzone zuidzijde is overgang naar fietspad dat naar tunnel onder spoor leidt
Te handhaven markante platanen aan noordzijde
Bomen buiten plangebied
34
Omgevingsvisie Robijnlaan / Mgr. Zwijssenstraat, Cuijk
Verkeer & Parkeren • Bijzondere ‘bajonet’-ontsluiting aan zuidzijde • Geen inritten naar oostzijde, wel strook langsparkeren • Aan noordzijde alleen parkeerplek en poort voor incidentele ontsluiting gymzaal • Fietspad richting tunnel onder spoor aan zuidzijde verspringend verloop, geen zicht op tunnel • Snelfietsroute over Professor van de Brinkstraat
Omgevingsvisie Robijnlaan / Mgr. Zwijssenstraat, Cuijk
35
Omgevingsaspecten • Geluid: ontheffing nodig vanwege overschrijding voorkeursgrenswaarde van 55 dB. De volgens de Wet geluidhinder hoogst toelaatbare geluidsbelasting van 68 dB wordt niet overschreden. Wanneer woningen haaks op de spoorlijn worden gebouwd, zijn bij de uitwerking mogelijk extra bouwkundige maatregelen nodig (plaatsing bijgebouwen, erfscheiding) om een geluidsluwe achtergevel te realiseren • Bodem: geschikt voor de beoogde functie, bij gesloten Mon
grondbalans geen PFAS
raat
enst
ss Zwij
esso Prof
eur seign
r van
• Archeologie: gebied is vrijgegegeven, geen verder
de B t traa rinks
onderzoek nodig • Flora en fauna: geen ontheffing noodzakelijk • Stikstof: nabijgelegen project Valuwe fase 4 heeft bijdrage van 0,00. Hier ook voortoets maken en zo
68db
63db
58db
nodig intern salderen (voormalige school)
55db
• Planschade: huidige maatschappelijke bestemming geeft (bouw)mogelijkheden, vergelijk met nieuw plan maken in risicoanalyse
36
Omgevingsvisie Robijnlaan / Mgr. Zwijssenstraat, Cuijk
at
nstra
rma
l Doo Kare
Leidingen en milieuzonering • Kabels en leidingen liggen aan de rand van het gebied • Geen grote leidingen, voornamelijk huisaansluitingen • Geen te zoneren functies aanwezig
Omgevingsvisie Robijnlaan / Mgr. Zwijssenstraat, Cuijk
37
K ADE R S L O C A T I E R O B I J N L AAN 39
5 K ADERS LOCATIE ROBIJNLAAN Visie en uitgangspunten herontwikkeling locatie Robijnlaan
Uitgangspuntenkader
Visie
Programmatische uitgangspunten
De Toermalijnlaan vormt de grens tussen de oorspronkelijk eerste fase van
• Realisering Gymzaal
de wijk De Valuwe en de latere uitbreiding in de jaren zeventig waarvan de
– Footprint bebouwing: 550 m²
locatie Robijnlaan onderdeel uitmaakte. De locatie huisvestte bijzondere
– Minimaal 17 parkeerplaatsen
functies: Aanvankelijk een middelbare school en een groene speelplek, la-
– Minimaal 14 stallingsplekken fietsen. Ruimte voor het stallen van
ter ook ‘wereldtuin’ Verdeliet. De locatie is opgespannen tussen de spoorzone en de Robijnlaan, die onderdeel is van de hoofdstructuur van de wijk. • De ligging aan die hoofdstructuur, centraal in de wijk, en de ligging
– Nooduitgang bereikbaar voor de brandweer en vrachtwagen voor leveren toestellen.
nabij basisschool ’t Startblok maakte de locatie geschikt voor
• Tussen de 20 en 30 woningen (afhankelijk van uitbreiding Verdeliet)
de herbouw van de gymzaal (thans aanwezig op de locatie Mgr.
– Locatie met name geschikt voor betaalbare koopwoningen voor
Zwijssenstraat). Dit sluit aan bij het oorspronkelijke karakter van
starters en gezinnen eventueel in combinatie levensloopbestendige
de plek als scholenlocatie. Inmiddels is besloten dat de gymzaal
woningen.
herbouwd zal worden op het noordoostelijk deel van het plangebied. • Locatie biedt kansen voor het verbeteren van de relatie tussen het centrale middengebied, waar de meest omvangrijke herstructureringen van de wijk plaatsvinden, en de spoorzone als groene zoom van de wijk waar tevens de snelfietsroute naar Nijmegen is gepland. • Naast het herbergen van bijzondere functies is ruimte voor aanvullende woningbouw om zo te voorzien in de vraag naar betaalbare grondgebonden woningen in de wijk.
40
enkele bromfietsen.
Omgevingsvisie Robijnlaan / Mgr. Zwijssenstraat, Cuijk
– CPO-groep duurzaam bouwen. • Mogelijke uitbreiding Verdeliet • Parkeerplaatsen voor de nieuw te bouwen woningen en voor Verdeliet
Duurzaamheid
Stedenbouwkundige opzet
Onderstaand zijn enkele uitgangspunten op stedenbouwkundig niveau op-
• Locatie van de gymzaal op het noordoostelijk deel van de locatie
gesomd. • Gestreefd wordt naar zoveel mogelijk energieneutraal bouwen (BENG is de norm ENG is het streven) • Ruimte bieden voor toepassing van zonnepanelen (mag ook op de gevel)
Robijnlaan • De nieuwe gymzaal oriënteert zich op de Robijnlaan als één van de hoofdwegen in de wijk • De entree van het terrein van de gymzaal ligt aan de Robijnlaan ter hoogte van de bestaande inrit
• Het regenwater zal op eigen terrein worden opgevangen • Groene inrichting ter voorkoming van hittestress
Openbare ruimte
• Tegen de gevels wordt toepassing van groen gestimuleerd
• Behoud groenzone aan oostzijde inclusief bomen en wateropvang
• Beperking van de hoeveelheid verharding
(greppel) • Zoveel mogelijk behoud markante bomen • Een groene afscherming van de gymzaal richting de woningen aan de Wolweversgaarde
Omgevingsvisie Robijnlaan / Mgr. Zwijssenstraat, Cuijk
41
Omgevingsdialoog Op 12 september 2019 is voor omwonenden en geïnteresseerden een in-
Samenvattend zijn de volgende punten naar voren gekomen:
formatieavond georganiseerd over de herontwikkeling van de voormalige
• Behoud speelplek en aangrenzend grasveld
schoollocatie (Merletcollege) aan de Robijnlaan in Cuijk. In vier groepen
• Woningen oriënteren op omliggende straten
werden de gepresenteerde modellen in goede samenspraak beoordeeld.
• Alleen uitbreiding Verdeliet als er voldoende parkeergelegenheid is • Traditionele opzet met eigentijdse/duurzame uitstraling (geen ecowijk)
In de groepen werden de modellen in goede samenspraak beoordeeld. De groepen kwamen tot verschillende voorkeursmodellen. Een aantal aspecten vonden meerdere groepen belangrijk. Zo gaven alle groepen aan dat er aandacht moet zijn voor de parkeerdruk die Verdeliet veroorzaakt. Er is volgens de groepen al sprake van parkeeroverlast in de buurt en men vindt het belangrijk dat dit bij een herontwikkeling niet toeneemt. Daarnaast vonden de groepen het belangrijk om de bestaande speelplaats en ontmoetingsplek aan de Robijnlaan te behouden. Over het algemeen was er een voorkeur voor woningen van 2 lagen met een kap waarbij de uitstraling gevarieerd en wel wat eigentijds mag. Het concept en bijbehorende leefstijl van een ecowijk vinden de groepen niet passen in de buurt. De afwijkende, speelse stedenbouwkundige opzet van de ecowijk is voor een deel van de groepen wel een optie.
42
Omgevingsvisie Robijnlaan / Mgr. Zwijssenstraat, Cuijk
• Parkeren op terrein oplossen, rondom zoveel mogelijk groen houden
Omgevingsvisie Robijnlaan / Mgr. Zwijssenstraat, Cuijk
43
6 MODELLEN LOCATIE ROBIJNLAAN Inleiding De input uit de analyse en de omgevingsdialoog is mede aan de hand
Overkoepelende factor bij alle modellen is de beeldkwaliteit. Hiervoor gel-
van het afwegingskader duurzame herstructurering afgewogen en vertaald
den de hieronder opgenomen uitgangspunten.
naar een voorkeursmodel. Voor de locatie Robijnlaan leidt dit in hoofdlij-
• Net als de stedenbouwkundige sluit de architectuur van de woningen
nen tot een groene omlijsting met daarin een driedeling van de locatie.
meer aan op de omliggende woningen
Vast onderdeel is de nieuwe gymzaal met aan de zuidzijde de bestaande
• De woningen zijn 2 lagen met een kap
speelplek met aangrenzend grasveld. Daarnaast is ruimte voor nieuwe wo-
• De woningen zijn op de straat gericht
ningbouw. De omvang hiervan is afhankelijk van de grootte van Verdeliet.
• Door naast baksteen ook bijzondere materialen (hout, eigentijdse
Deze tuin behoudt haar huidige afmeting (circa 3.000 m²) of wordt onge-
plaatmaterialen, eventueel gebruik van circulaire bouwmaterialen)
veer de helft groter (circa 4.500 m²). Laatste variabele is het parkeren voor
toe te passen wordt benadrukt dat het om een eigentijdse duurzame
de Verdeliet wat in de openbare ruimte of op eigen terrein wordt opgelost.
invulling gaat
In de hierna opgenomen 2 modellen zijn de varianten in beeld gebracht.
44
Omgevingsvisie Robijnlaan / Mgr. Zwijssenstraat, Cuijk
Ter illustratie hiernaast een sfeerimpressie van de beoogde beeldkwaliteit.
Referentiebeelden
Omgevingsvisie Robijnlaan / Mgr. Zwijssenstraat, Cuijk
45
Model 1 Stedenbouw:
Programma:
• Behoud bestaande omvang Verdeliet en speelplek
• 26 woningen, waarvan 8 patio’s en 18 rijwoningen
• Verkaveling afgestemd op wijkstructuur gericht op omliggende straten
• Parkeernorm 2,0 pp per woning
• Behoud huidige vorm speelplek, versterken groene omzoming
• Verdeliet 9 pp
• Toevoegen verbindingsweg ter ontsluiting wonen en centraal parkeren
• Benodigde parkeerplaatsen met dubbelgebruik 74 pp
met inrit aan zowel de Wolweversgaarde als aan de Toermalijnlaan • Mix van patio’s en rijwoningen Inrichting openbare ruimte: • Het groen aan de randen van het plangebied is versterkt en biedt ook ruimte voor de opvang van regenwater (wadi) • De westkant van de groene speelplek biedt tevens mogelijkheden voor de opvang van regenwater (wadi) • Door toepassing van groen tegen de gevels van de kopse kanten van de bebouwing en gebouwde erfscheidingen is het duurzame karakter van het plan zichtbaar
46
Omgevingsvisie Robijnlaan / Mgr. Zwijssenstraat, Cuijk
Omgevingsvisie Robijnlaan / Mgr. Zwijssenstraat, Cuijk
47
Model 2 Stedenbouw:
Programma:
• Uitbreiding Verdeliet aan oostzijde (circa 1.400 m²)
• 23 woningen, waarvan 6 patio’s, 13 rijwoningen en 4 twee-onder-één-
• Verkaveling afgestemd op wijkstructuur gericht op omliggende straten • Behoud huidige vorm speelplek, versterken groene omzoming • Toevoegen verbindingsweg ter ontsluiting wonen en centraal parkeren met inrit aan de Toermalijnlaan • Mix van patio’s, rijwoningen en twee-onder-één-kapwoningen
kapwoningen • Parkeernorm 2,0 pp per woning voor patio’s en rijwoningen en 2,2 pp per woning voor twee-onder-één-kapwoning (garage met enkele oprit geeft 1 pp op eigen terrein, dus 1,2 pp nodig in openbare ruimte) • Verdeliet 13 pp (op eigen terrein) • Benodigde parkeerplaatsen in openbare ruimte 62 pp
Inrichting openbare ruimte: • Het groen aan de randen van het plangebied is versterkt en biedt ook ruimte voor de opvang van regenwater • De westkant van de groene speelplek biedt tevens mogelijkheden voor de opvang van regenwater (wadi) • Door toepassing van groen tegen de gevels van de kopse kanten van de bebouwing en gebouwde erfscheidingen is het duurzame karakter van het plan zichtbaar
48
Omgevingsvisie Robijnlaan / Mgr. Zwijssenstraat, Cuijk
Omgevingsvisie Robijnlaan / Mgr. Zwijssenstraat, Cuijk
49
K ADE R S L O C A T I E MGR. ZWIJSSENSTRAAT 51
7 K ADERS LOCATIE MGR. ZWIJSSENSTR AAT Visie en uitgangspunten herontwikkeling locatie Mgr. Zwijssenstraat Visie
Uitgangspuntenkader
In de oorspronkelijk eerste fase van de wijk De Valuwe vormde de lo-
Programmatische uitgangspunten
catie aanvankelijk een groenplek. Deze is later ingevuld als locatie van
• Locatie met name geschikt voor levensloopbestendige woningen voor
basisschool ’t Starblok inclusief gymzaal.
senioren en voor 1-persoonshuishoudens
De locatie grenst aan de groene spoorzone en de fietsroute onder het
• Zowel gestapeld als grondgebonden
spoor door richting Heeswijkse Kampen en ligt dicht bij het wijkcen-
• Tussen de 12 woningen (alleen grondgebonden) en 24 woningen
trum Valuwe. • De locatie biedt ruimte om te voorzien in de vraag naar levensloopbestendige woningen • Door de ligging van het wijkcentrum Valuwe op loopafstand is de locatie interessant voor senioren • De omliggende bebouwing en openbare ruimte is divers. Uitgangspunt voor de herontwikkeling is daarom om de stedenbouwkundige opzet af te stemmen op de wijkstructuur en deze structuur ter plekke van de locatie Mgr. Zwijssenstraat te vervolmaken. Dit geeft rust in het toch al heel diverse beeld van de wijk
52
Omgevingsvisie Robijnlaan / Mgr. Zwijssenstraat, Cuijk
(combinatie grondgebonden en gestapeld) • Parkeerplaatsen voor de nieuw te bouwen woningen
Duurzaamheid
Openbare ruimte
Onderstaand zijn enkele uitgangspunten op stedenbouwkundig niveau
• Behoud van de groenzone aan oostzijde, deze groenzone is namelijk
opgesomd. • Gestreefd wordt naar zoveel mogelijk energieneutraal bouwen (BENG is de norm ENG is het streven) • Ruimte bieden voor de toepassing van zonnepanelen (mag ook in combinatie met zonnepanelen op de gevel)
onderdeel van de wijkstructuur • De groenzone aan de spoorzijde zal in lijn met het uitgangspunt van het masterplan worden versterkt als wandel- en recreatiegebied • De markante platanen aan de noordzijde van de locatie zullen in het plan worden opgenomen
• Het regenwater zal op eigen terrein worden opgevangen • Ter voorkoming van hittestress worden de locaties zo groen mogelijk ingericht. Tegen de gevels wordt toepassing van groen gestimuleerd • Beperking van de hoeveelheid verharding Stedenbouwkundige opzet • De hoofdopzet is afgestemd op de orthogonale wijkstructuur • Een gesloten bebouwingswand richting spoorzone is noodzakelijk voor het realiseren van een geluidsluw woongebied (afscherming spoorweggeluid)
Omgevingsvisie Robijnlaan / Mgr. Zwijssenstraat, Cuijk
53
Omgevingsdialoog Op 5 september 2019 is voor omwonenden en geïnteresseerden een in-
De tweede groep heeft juist een voorkeur voor een mix van patiowoningen
formatieavond georganiseerd over de herontwikkeling van de voormalige
en gestapelde woningen. Reden hiervoor is dat dit aansluit bij de bestaan-
schoollocatie aan de Mgr. Zwijssenstraat in Cuijk. In twee groepen werden
de bebouwing in de omgeving en dat er op deze manier meer kans is op
de gepresenteerde modellen in goede samenspraak beoordeeld.
een variatie qua leeftijd van de toekomstige bewoners. Tevens wordt er op deze manier qua aantal woningen een goede bijdrage geleverd aan de
De eerste groep kwam tot de voorkeur voor een van de modellen waarin
invulling van de woningbehoefte. Ook deze groep heeft een voorkeur voor
alleen patiowoningen zijn opgenomen. De woningtypen vond men mooi,
een rechtgetrokken fietspad langs de Karel Doormanstraat. Een gezamen-
vooral als de patiowoningen ook een verdieping krijgen. Deze groep ziet
lijke tuin ziet de groep graag, om de ontmoeting te bevorderen. Deze groep
graag dat het fietspad langs de Karel Doormanstraat rechtgetrokken wordt.
is niet negatief over de modellen met patiowoningen, maar ziet liever een
Het hebben van een gemeenschappelijke binnentuin vindt deze groep ook
mix van patiowoningen en gestapelde woningen.
een pluspunt als mogelijkheid voor ontmoeting. Over de modellen met gestapelde woningen werd verschillend gedacht. Aan de ene kant vindt men
Samenvattend kwamen de volgende punten naar voren:
dat er al voldoende gestapelde woningen in de buurt zijn, aan de andere
• Blok met patiowoningen als basis
kant denkt men dat er wel veel vraag naar is.
• Eventueel appartementen toevoegen (naar behoefte) • Aandacht voor afstemming hoogte appartementen en patio’s • Binnenhof naast parkeren ook geschikt maken voor ontmoeting • Ontsluiting via Mgr. Zwijssenstraat bekijken • Suggestie: fietspad Karel Doormanstraat bij voorkeur rechtdoor
54
Omgevingsvisie Robijnlaan / Mgr. Zwijssenstraat, Cuijk
Omgevingsvisie Robijnlaan / Mgr. Zwijssenstraat, Cuijk
55
8 MODELLEN LOCATIE MGR. ZWIJSSENSTR AAT Inleiding De input uit de analyse en de omgevingsdialoog is afgewogen en vertaald
Overkoepelende factor bij alle modellen is de beeldkwaliteit. Hiervoor gel-
naar een voorkeursmodel. Voor de locatie Mgr. Zwijssenstraat leidt dit in
den de hieronder opgenomen uitgangspunten.
hoofdlijnen tot een groene omlijsting met daarbinnen een compacte opzet van woningen passend bij de omringende stedenbouwkundige blokstruc-
• De patio’s zijn 1 laag en deels 2 lagen plat afgedekt of voorzien
tuur. Vast onderdeel is een semi-openbaar binnenhof voor parkeren dat
van een flauwe kap, de appartementen 3 tot 4 lagen. Het
bereikbaar is via de Mgr. Zwijssenstraat. De andere omliggende straten
appartementengebouw heeft een verbijzondering in de bovenste
lenen zich minder voor een ontsluiting gezien het fietsverkeer. Het fietspad
laag of is voorzien van een kap, waarmee aangesloten wordt op het
langs de Karel Doormanstraat blijft in zijn huidige vorm bestaan. Voor de
tegenoverliggende appartementengebouw
noodzaak tot aanpassing zal nader onderzoek en overleg (met de buurt)
• Door naast baksteen ook bijzondere materialen (hout, eigentijdse
moeten plaatsvinden. Dit valt buiten onderhavig project en aanpassing is
plaatmaterialen, eventueel gebruik van circulaire bouwmaterialen)
voor de ontwikkeling en vanuit verkeerskundig oogpunt nu niet noodzake-
toe te passen wordt benadrukt dat het om een eigentijdse duurzame
lijk. De variabele bij deze locatie zit in de toepassing van wel of geen ge-
invulling gaat
stapelde woningen. In de hierna opgenomen 2 modellen zijn de varianten in beeld gebracht.
56
Omgevingsvisie Robijnlaan / Mgr. Zwijssenstraat, Cuijk
Ter illustratie hiernaast een sfeerimpressie van de beoogde beeldkwaliteit.
Referentiebeelden
Omgevingsvisie Robijnlaan / Mgr. Zwijssenstraat, Cuijk
57
Model 1 Stedenbouw:
Programma:
• Patio’s met deels tweede laag gericht op Karel Doormanstraat,
• 16 patio’s
spoorzone en Prof. Van de Brinkstraat • Pad langs spoorzone, verbinding Mgr. Zwijssenstraat en Karel Doormanstraat • Haaksparkeren aan de Mgr. Zwijssenstraat, privéparkeren op gemeenschappelijk binnenterrein bereikbaar via inrit vanaf Mgr. Zwijssenstraat Inrichting openbare ruimte: • Het groen rond de woningen heeft een parkachtig karakter • Door toepassing van een groen tegen de gevels van de kopse kanten van de bebouwing en gebouwde erfscheidingen is het duurzame karakter van het plan zichtbaar • Spoorzone biedt mogelijkheden voor de opvang van regenwater (wadi)
58
Omgevingsvisie Robijnlaan / Mgr. Zwijssenstraat, Cuijk
• Parkeernorm 2,0 pp per woning • Benodigde parkeerplaatsen 32 pp (34 getekend)
Omgevingsvisie Robijnlaan / Mgr. Zwijssenstraat, Cuijk
59
Model 2 Stedenbouw:
Programma:
• Patio’s met deels tweede laag gericht op spoorzone en Prof. Van de
• 24 woningen, waarvan 10 patio’s en 14 appartementen
Brinkstraat, gestapeld wonen langs Mgr. Zwijssenstraat • Pad langs spoorzone, verbinding Mgr. Zwijssenstraat en Karel Doormanstraat • Haaksparkeren aan de Mgr. Zwijssenstraat, privéparkeren op gemeenschappelijk binnenterrein bereikbaar via inrit vanaf Prof. Van de Brinkstraat. De inrit is gelegen ten westen van het appartementencomplex, met haaksparkeren Inrichting openbare ruimte: • Het groen rond de woningen heeft een parkachtig karakter • Door toepassing van een groen tegen de gevels van de kopse kanten van de bebouwing en gebouwde erfscheidingen is het duurzame karakter van het plan zichtbaar • Spoorzone biedt mogelijkheden voor de opvang van regenwater (wadi)
60
Omgevingsvisie Robijnlaan / Mgr. Zwijssenstraat, Cuijk
• Parkeernorm 2,0 pp per patiowoning en 1,9 pp per appartement • Benodigde parkeerplaatsen 47 pp (50 getekend)
Omgevingsvisie Robijnlaan / Mgr. Zwijssenstraat, Cuijk
61
9 VERVOLG Deze omgevingsvisie brengt de gewenste ontwikkeling in beeld van de voormalige schoollocaties aan de Robijnlaan en de Mgr. Zwijssenstraat in Cuijk. Zowel een omgevingsanalyse als een omgevingsdialoog met belanghebbenden is daarin betrokken. De voorkeursmodellen bieden samen met de uitgangspunten een integraal ontwikkelkader op basis waarvan de verdere uitwerking kan plaatsvinden in een definitief stedenbouwkundig plan en inrichtingsplan. Tevens is een bestemmingsplan nodig om de woningbouw mogelijk te maken. Uitgangspunt is een globaal, flexibel plan wat ruimte geeft waar het kan en vast legt wat nodig is. De hiernaast weergegeven uitgangspunten voor de regels gelden daarvoor als vertrekpunt. Het bestemmingsplan zal verder verslag doen van onderzoeken op het gebied van milieu en omgeving. In de analyse is een overzicht hiervan opgenomen met eventuele aandachtspunten/te nemen maatregelen. Er zijn geen aanwijzingen die de uitvoerbaarheid van de plannen onmogelijk maken. De milieuzonering van de gymzaal en Verdeliet is dusdanig bepalend voor de stedenbouwkundige opzet dat dit onderzocht is bij de voorkeursmodellen (zie input hiernaast).
62
Omgevingsvisie Robijnlaan / Mgr. Zwijssenstraat, Cuijk
Input regels bestemmingsplan Robijnlaan
Input regels bestemmingsplan Mgr. Zwijssenstraat
• Groene omlijsting incl. wateropvang vastleggen.
• Groene omlijsting incl. wateropvang vastleggen.
• Gymzaal, speelplek-grasveld en Verdeliet vastleggen.
• Te handhaven bomen voorwaardelijk verplichten.
• Te handhaven boom voorwaardelijk verplichten.
• Woongebied aangeven met rij (incl. patio) en gestapelde woningen.
• Woongebied aangeven met rij (incl. patio) en twee onder een kap. woningen. Patio evt. specifiek regelen bebouwd oppervlak. • Goot- en bouwhoogte maximaal twee bouwlagen met kap.
Patio evt. specifiek regelen bebouwd oppervlak. • Goot- en bouwhoogte grondgebonden maximaal twee bouwlagen met kap.
• Aantal woningen afhankelijk van model, maximaal 30.
• Goot en bouwhoogte gestapeld maximaal drie bouwlagen met kap.
• Ontsluiting woongebied via aangrenzende wegen mogelijk maken.
• Aantal woningen afhankelijk van model, maximaal 15 gestapeld,
• Voorgevelrooilijnen aangeven. • Voldoende parkeerplaatsen borgen en aanduiden (woningen en Verdeliet).
maximaal 20 grondgebonden (bij combinatie gestapeld maximaal 10). • Ontsluiting woongebied via Mgr. Zwijssenstraat mogelijk maken. • Voorgevelrooilijnen aangeven. • Voldoende parkeerplaatsen borgen en aanduiden.
Milieuzonering gymzaal en Verdeliet • De nieuwe woningen zijn binnen de richtafstand van 30 meter rond de gymzaal en de Verdeliet gesitueerd. Van deze afstand kan gemotiveerd worden afgeweken. Hiervoor is een onderbouwing opgesteld en een akoestisch onderzoek uitgevoerd. Daaruit blijkt dat beide voorzieningen niet worden belemmerd in hun activiteiten en dat bij de woningen sprake is van een goed woon- en leefklimaat.
Omgevingsvisie Robijnlaan / Mgr. Zwijssenstraat, Cuijk
63
COLOFON PROJECT Omgevingsvisie herontwikkeling locaties Robijnlaan en Mgr. Zwijssenstraat Projectnummer: 06.40.08
INITIATIEFNEMER Gemeente Cuijk
OPSTELLER Buro SRO Sweerts de Landasstraat 50 6814 DG Arnhem T (026) 35 23 125 E arnhem@buro-sro.nl
DATUM december 2019
64
Omgevingsvisie Robijnlaan / Mgr. Zwijssenstraat, Cuijk
buro-sro.nl
stedenbouw
+
ruimtelijke ordening
+
ontwikkelingsmanagement 65