08-30 1e. Bijlage 2 Beeldkwaliteitsplan BP Haps Oeffeltseweg 2c.pdf - 1e. Bijlage 2 Beeldkwaliteitspla.pdf

Beeldkwaliteitsplan Oeffeltseweg, Haps

1

Beeldkwaliteitsplan Oeffeltseweg 2c Haps Gegevens over het plan: Plannaam: Datum: Projectnummer Buro SRO:

Beeldkwaliteitsplan Oeffeltseweg 2c Haps november 2020 06.50.05

Gegevens projectbetrokkenen: Opdrachtgever: Contactpersoon opdrachtgever:

Lucassen Grondwerken Dhr. K. Lucassen

Gegevens Buro SRO: Projectleider Buro SRO: Bezoekadres vestiging Arnhem Telefoon E-mail: Internet:

Dhr. L. Arends Sweerts de Landasstraat 50 6814 DG te Arnhem 026 – 35 23 125 arnhem@buro-sro.nl www.Buro-SRO.nl

Beeldkwaliteitsplan Oeffeltseweg, Haps

2

Inhoudsopgave Hoofdstuk 1 1.1 1.2

Inleiding Status Ligging plangebied

4 4 4

Hoofdstuk 2

Huidige situatie

5

Hoofdstuk 3

Planbeschrijving

6

Hoofdstuk 4

Beeldkwaliteit

7

Beeldkwaliteitsplan Oeffeltseweg, Haps

3

Hoofdstuk 1 Inleiding 1.1 Status Aan de Oeffeltseweg 2c in het buitengebied van Haps is een leegstaand tuincentrum aanwezig. Het voornemen is om de bedrijfsbebouwing te slopen te stoppen met de bedrijfsvoering en de locatie te herontwikkelen naar tot een woonlocatie. De bestaande bedrijfswoning blijft behouden en ter compensatie van het verdwijnen van het bouwrecht voor de bedrijfsgebouwen zijn twee nieuwe woningen voorzien. De gemeente Cuijk heeft onder voorwaarden medewerking verleend aan de noodzakelijke herziening van het bestemmingsplan. Eén van die voorwaarden was de wenselijkheid om een beeldkwaliteitsplan op te stellen. Met voorliggend plan wordt aan die voorwaarde voldaan.

1.2 Ligging plangebied Het plangebied ligt in het buitengebied van Haps, gemeente Cuijk. De Oeffeltseweg waar het plangebied direct aan grenst, is van oudsher een verbindingsroute van de kern Haps met het buitengebied richting het oosten.

Luchtfoto plangebied Oeffeltseweg, Haps

Beeldkwaliteitsplan Oeffeltseweg, Haps

4

Hoofdstuk 2 Huidige situatie Locatie Oeffeltseweg Het plangebied ligt in het buitengebied, ten oosten van de kern van Haps. De locatie grenst aan de Oeffeltseweg en het betreft drie percelen (L 3271, L3357 en L3358). Op het plangebied was een voormalig tuincentrum gevestigd. Op het perceel is bestaande bebouwing aanwezig, een bedrijfswoning en bedrijfsgebouwen. Het plangebied wordt grotendeels begrensd door hagen. In de loop der jaren zijn er verspreid langs de route diverse bedrijven, landbouwgronden en woningen ontstaan. Ten noordoosten van het plangebied is bedrijventerrein 'De Laarakker' in ontwikkeling. Ten zuiden en westen van het plangebied lopen watergangen die van belang zijn voor de lokale waterhuishouding in het gebied. Aan de Oeffeltseweg zijn vrijstaande woningen aanzwezig die overwegend in baksteen zijn gebouwd met een zadel- of mansardedak. De omliggende percelen zijn veelal groene percelen.

Plangebied voorzijde

Straatbeeld ten noorden van plangebied

Beeldkwaliteitsplan Oeffeltseweg, Haps

Plangebied achterzijde

Straatbeeld ten oosten van plangebied

5

Hoofdstuk 3 Planbeschrijving Met voorliggend plan blijft de bestaande bedrijfswoning behouden en worden de bedrijfsgebouwen van het voormalig tuincentrum gesloopt. Ter compensatie van het verdwijnen van het bouwrecht van bedrijfsopstallen zijn twee nieuwe woningen op de locatie voorzien. Uitgangspunt voor het ontwerp is de karakteristiek van het bebouwingslint aan de zuidzijde van de Oeffeltseweg, met verspreide bebouwing en beplante erven. De bestaande woning blijft behouden. De twee nieuwe woningen sluiten aan bij de rooilijnen van de omliggende woningen en hebben ten opzichte van elkaar een verspringende rooilijn. Tevens hebben de woningen een kaprichting parellel aan de Oeffeltseweg. Bovendien is er rekening gehouden met de bestaande watergang en de bereikbaarheid ervan. In het plangebied wordt een boomgaard gerealiseerd, gesitueerd ten westen van de westelijke woning. Aan de achterzijde van de bestaande woning wordt extensief beheerd grasland met een aantal solitaire bomen gerealiseerd. Tevens worden de percelen omringd door hagen om het groene karakter te bevorderen. Ten westen van de bestaande woning is een doorzicht gelegen, die aansluit op de openheid en het groen aan de overkant van de Oeffeltseweg, op de Laarakker. Aan de zuidzijde is in aansluiting op het achterliggende gebied een open weide gelegen. De weide wordt aan de zuidhoeken begrensd door een boomgroep.

Het midden van de weide blijft vrij van beplanting om zo het doorzicht naar het zuiden te behouden. Voor de twee nieuwe woningen wordt een gezamenlijke inrit op de Oeffeltseweg gerealiseerd. De percelen bieden voldoende ruimte voor parkeren op eigen terrein.

Schetsontwerp locatie Oeffeltseweg te Haps

Beeldkwaliteitsplan Oeffeltseweg, Haps

6

Hoofdstuk 4 Beeldkwaliteit De hieronder beschreven beeldkwaliteit is van toepassing op beide percelen. Welstandsniveau Het plangebied is aangewezen als beheergebied (gelijktijdig met het bestemmingsplan wordt de welstandsnota gewijzigd waardoor het ontwikkelgebied wordt). Regels beeldkwaliteit Stedenbouw Er is sprake van individuele woningbouw, die aansluit op de omliggende bebouwing De hoogte bedraagt één laag met kap De bouw- en goothoogte bedragen maximaal 9 meter, respectievelijk 4,5 meter De massa van de woning is enkelvoudig De woningen hebben een verspringende voorgevelrooilijn Architectuur De woning dient een dorps karakter te hebben, dat aansluit op de omliggende bebouwing Het ontwerp van de gevel aan de straatzijde heeft een representatieve uitstraling en dient georiënteerd te zijn op de straat.

Een blinde gevel aan de straatzijde is niet toegestaan De voorgevel is hoofdzakelijk uitgevoerd in baksteen De zij- en achtergevels mogen naast baksteen ook meer in hout worden uitgevoerd Als kapvorm wordt een zadel- of mansardedak voorgesteld Aanbouwen aan de voorzijde dienen ondergeschikt te zijn aan de gevel als geheel Gestreefd wordt naar een geïntegreerd pannendak met zonnepanelen Bijgebouwen krijgen volledig of grotendeels gepotdekselde wanden Erfinrichting Aan de zuidzijde is ruimte voor een weide, hier is het niet toegestaan om de groenstructuur aan de zuidkant op de naastgelegen percelen door te zetten, vanwege behoud van het doorzicht centraal in het gebied Op het erf is ruimte voor infiltratie van regenwater Er wordt een groene erfafscheiding toegepast, bij voorkeur in de vorm van hagen Op eigen erf is voldoende ruimte om 2 auto’s te parkeren

Beeldkwaliteitsplan Oeffeltseweg, Haps

7

Woning met mansardekap

Lintbebouwing met zadeldak

Zonnepanelen geïntegreerd in het ontwerp

Woning met houten accent

Erfscheiding in de vorm van een haag

Beeldkwaliteitsplan Oeffeltseweg, Haps

8

Beeldkwaliteitsplan Oeffeltseweg, Haps

9

Beeldkwaliteitsplan Oeffeltseweg, Haps

10

Beeldkwaliteitsplan Oeffeltseweg, Haps

11