07 Bijlage 1 Oplegnotitie.pdf

documentnr.: D/21/313174 - zaaknr.: Z/19/241155

Oplegnotitie Van

College van burgemeester en wethouders

Aan

Commissie Ruimte

Onderwerp

Ontwerp bestemmingsplan Cuijk Centrum, Grotestraat Zuid en ontwerp beeldkwaliteitsplan ‘Merlet-locatie’

Datum

9 november 2021

Geachte leden van de commissie Ruimte, Op 20 september jl. is het voorstel voor het vrijgeven voor terinzagelegging van het ‘ontwerpbestemmingsplan 'Cuijk Centrum, Grotestraat Zuid' en ontwerp Beeldkwaliteitsplan ‘Merletlocatie’’ in de commissie Ruimte behandeld. Tijdens de behandeling bleek dat het voorstel aan de commissie onvoldoende duidelijkheid gaf om positief te adviseren en beide ontwerpen voor terinzagelegging vrij te geven. Om de gewenste duidelijkheid te verschaffen heeft een werkbijeenkomst met de raad plaats gevonden op 1 november 2021 en is een oplegnotitie bij dit commissievoorstel gevoegd (bijlage 1). Op verzoek is het uitgangspuntenkader van 2018 als bijlage bij deze oplegnotitie gevoegd. Vanwege de grote druk op de woningmarkt wil het college het voorstel graag snel opnieuw aanbieden aan de commissie, met een betere toelichting (weergegeven in deze oplegnotitie), zodat kan worden overwogen om alsnog het ontwerp bestemmingsplan en het ontwerp beeldkwaliteitsplan snel in procedure te brengen. Het college gaat in deze oplegnotitie in op de voornaamste vraagstellingen uit de commissiebehandeling van 20 september jl. waaronder: 1. Krijgt de raad nog invloed op het stedenbouwkundige ontwerp? 2. Welke bestuurlijke relatie is er tussen het college en de raad bij de realisatie van het uitwerkingsplan? 3. Is er voldoende samenhang tussen de diverse deelprojecten? 4.

Kunnen er meerdere alternatieve stedenbouwkundige ontwerpen gemaakt worden? 5. Welke planologisch-juridische relatie is er tussen de opgenomen uitwerkingsbevoegdheid en het bestemmingsplan? 6. Kan de Merletlocatie zelfstandig worden ontwikkeld terwijl Nutricia nog in bedrijf is? 7. Is de noodzaak om nu een bestemmingsplan in procedure te brengen verdwenen nu het voortgezet gebruik door Nutricia wellicht wordt verlengd? De nummers van de vragen staan tussen haakjes (1) bij de betreffende paragraven en worden gevolgd in de samenvatting. Historie In 2016 heeft het college, na raadsconsultatie, de locatie van Nutricia aangekocht. Doel van de aankoop was niet alleen om de locatie te verwerven, maar ook om het bedrijf Nutricia te behouden voor Cuijk. Uitgangspunt bij de aankoop was om de kosten welke de gemeente maakt, weer terug worden verdiend

1

in de verdere planontwikkeling, zodat de bedrijfsverplaatsing voor de gemeente op een budget neutrale wijze kon plaatsvinden. In 2018 heeft de raad het “Uitgangspuntenkader herontwikkeling Grotestraat” vastgesteld. Bij het vaststellen van dit uitgangspuntenkader heeft de raad aan het college ook de volgende opdrachten voorgelegd: 1. 2. 3.

4.

stel, op basis van het “Uitgangspuntenkader herontwikkeling Grotestraat Zuid”, een stedenbouwkundig planuitwerking op van de deellocaties Nutricia en Merletcollege een bestemmingsplanprocedure voor te bereiden voor de deellocaties Nutricia en Merletcollege vervolgoverleg te voeren met eigenaar Van Schaijik om te bezien of en zo ja op welke wijze mogelijke herontwikkeling van de deellocatie Van Schaijik plaatsvindt en deze eventueel te integreren in de onder 2a genoemde bestemmingsplanprocedure (het vastgestelde uitgangspuntenkader is hierbij vooralsnog leidend). een beeldkwaliteitsplan op te stellen voor het gebied en dat plan onderdeel te laten zijn van het bestemmingsplan

Nadien heeft het college de volgende activiteiten in gang gezet: 2019

Opstellen concept stedenbouwkundig plan incl. interactieve bewonersavond

2019

Gesprekken met de eigenaren van de locatie Van Schaijik om te bezien of deze locatie ook kan worden ontwikkeld; dit heeft nog niet tot overeenstemming geleid.

2020

Voorbereiding bestemmingsplan

2020

Sloop Merletcollege

2021

Inspraak op voorontwerp bestemmingsplan

2017-21 Diverse RIB’s Oorspronkelijk was de bedoeling om het concept bestemmingsplan als het stedenbouwkundige plan gelijktijdig aan de raad ter besluitvorming voor te leggen. Hieronder wordt uitgelegd waarom dit niet mogelijk is gebleken. Het door de raad vastgestelde Uitgangspuntenkader (1+2) Zoals hierboven genoemd heeft de raad in 2018 kaders vastgesteld. Het opstellen van de kaders door de raad had een aantal doelen: -

Het zichtbaar maken van de samenhang tussen de diverse deelgebieden Stedenbouwkundige, programatische en financiele kaders beschrijven voor de verdere uitwerking

De verbeelding is een uitsnede uit het door de raad vastgestelde “Uitgangspuntenkader herontwikkeling Grotestraat Zuid” Het geeft het samenhangende beeld van de beoogde ontwikkelingen weer. Met het vaststellen van de kaders heeft de raad de regie in het project bij zich gehouden. Ook in het vervolg van de ontwikkeling van het project ligt het zwaartepunt van invloed op de ontwikkeling bij de raad:

2

-

de raad stelt het bestemmingsplan vast en bepaald daarmee de ruimtelijk-juridische kaders, waaronder de voorwaarden van de opgenomen uitwerkingsbevoegdheid; de raad stelt de stedenbouwkundige ontwerpen voor de deelgebieden vast, alvorens het college tot uitgifte van de gronden overgaat/gebruik maakt van de uitwerkingsbevoegdheid.

Met dit proces wordt geborgd dat de raad voldoende invloed blijft uitoefenen op het beoogde eindresultaat en zijn er voor de raad op diverse momenten in het proces ingeruimd om sturing te kunnen geven aan het project. Samenhang tussen de deelgebieden (3) Deelgebieden ontwikkelen zonder een totaalbeeld te hebben van het gebied is niet verstandig. Juist om die reden is het uitgangspuntenkader in 2018 opgesteld en vastgesteld. Het uitgangspuntenkader geeft de samenhang weer, het is daarom niet nodig om alle deelgebieden nu in één bestemmingsplan op te nemen. Het college heeft hier bewust voor gekozen, omdat niet alle deelgebieden hetzelfde ontwikkeltempo doorlopen zou het samenvoegen van alle ontwikkelingen in één bestemmingsplan de ontwikkeling van de andere deelgebieden nodeloos vertragen. Om die reden is de ontwikkeling van de percelen van Van Schaijik nu buiten het ontwerp bestemmingsplan gebied gelaten. Stedenbouwkundig ontwerp en ontwerp bestemmingsplan (4) Op basis van het uitgangspuntenkader is het college gestart met een stedenbouwkundige uitwerking. Het concept stedenbouwkundige plan is besproken in november 2019 met de omwonenden en andere belangstellenden. Verzamelde reacties zijn waar mogelijk verwerkt in het ontwerp.

Nadien is het stedenbouwkundige ontwerp in 2021 aangepast aan het initiatief van de CPO groep “Wonen voor gevorderden” en aan enkele inspraakreacties welke zijn ingediend in het kader van de ter inzagelegging van het voorontwerp bestemmingsplan. Het stedenbouwkundige plan is echter nog niet definitief. Dit komt omdat een aantal onderzoeken nog niet konden worden afgerond welke van invloed kunnen zijn op het stedenbouwkundige ontwerp. Dit doet zich niet voor bij de Merletlocatie, maar wel bij de Nutricialocatie. Met name het archeologisch onderzoek en het bodemonderzoek kunnen niet worden uitgevoerd, omdat Nutricia nog operationeel is. Onderzoeken kunnen dus pas plaatsvinden nadat de bedrijfsvoering is beëindigd en nadat de opstallen zijn gesloopt. Het concept stedenbouwkundige plan vormt wel het uitgangspunt voor het voorliggende ontwerp bestemmingsplan, maar voor de Nutricialocatie wordt pas ná afronding van de ontbrekende onderzoeken een definitief stedenbouwkundig plan vastgesteld. Het opstellen van het stedenbouwkundige plan wordt door het college in samenspraak met de raad voorbereid, waarna op gebruikelijke wijze besluitvorming door college en raad zal volgen. Op basis van het door de raad vastgestelde stedenbouwkundige plan kan het college vervolgens de in het bestemmingsplan opgenomen uitwerkingsbevoegdheid gebruiken en een planologisch uitwerkingsplan maken.

Dat uitwerkingsplan moet voldoen aan alle voorwaarden die zijn opgenomen in de bestemming ‘Woongebied – Uit te werken’ (pag. 123 t/m 129 ontwerp bestemmingsplan). Als er redenen zijn om het Nutricia-terrein op een andere wijze te ontwikkelen en niet aan alle voorwaarden wordt voldaan, dan bestaat altijd de mogelijkheid om een nieuw bestemmingsplan te maken voor specifiek het Nutricialocatie.

3

Opgemerkt wordt dat de wettelijk voorgeschreven procedure een bevoegdheid van het college is met volledig zelfstandige besluitvorming. Zoals eerder aangegeven, zal het college zich daarbij moeten houden aan de voorwaarden opgenomen in de bestemming ‘Woongebied – Uit te werken’ en de specifieke afspraak dat het stedenbouwkundige plan vooraf door de raad wordt vastgesteld. Het opnemen van de uitwerkingsbevoegdheid heeft als belangrijkste voordeel dat de bestemmingen ‘Bedrijventerrein’ en ‘Bedrijf’ op het Nutricialocatie komen te vervallen. Hierdoor komen de gebruiksmogelijkheden van de fabriek onder het overgangsrecht te vallen. Dat heeft geen gevolgen voor het huidige productieproces: dat mag voortgezet worden onder het overgangsrecht. In combinatie met goede afspraken over het afbouwen en uiteindelijk volledig stoppen van het productieproces, kan het Merletlocatie sneller bebouwd in gebruik worden genomen. Dat is ook van belang voor het nakomen van afspraken die door het college zijn gemaakt met het CPO ‘wonen voor gevorderden’. Stedenbouwkundige varianten en ontwerp bestemmingsplan (5) In de commissie van 20 september jl. is verzocht om meerdere stedenbouwkundige varianten te maken. Door het college wordt onderschreven dat het de besluitvorming ten goede komt als er meerdere varianten ter besluitvorming aan de raad worden voorgelegd.

Alle varianten dienen dan wel te passen binnen de eerder genoemde kaders; het college zal geen voorstel aan de raad voorleggen om majeur af te wijken van de eerder vastgestelde kaders. Het voorliggende ontwerp bestemmingsplan is flexibel genoeg om meerdere stedenbouwkundige varianten mogelijk te maken. In de bestemming ‘Woongebied – Uit te werken’ (pag. 123 t/m 129 ontwerp bestemmingsplan) mogen de gronden gebruikt worden voor wonen, verkeer en groen zonder dat daar al specifieke gronden aan zijn toegewezen. Zo kan vrijwel elke stedenbouwkundige inrichting in een uitwerkingsplan worden opgenomen. Voor de woningen zijn wel enkele globale locaties opgenomen voor woningtypes. Zo zijn op de Nutricialocatie alleen appartementen opgenomen aan de Maaszijde, globaal waar nu de hogere gebouwen van Nutricia staan. De locaties en omvang van bijvoorbeeld de groene doorsteken van Grotestraat naar de dijk zijn in het ontwerp bestemmingsplan dus niet vastgelegd. Hier is flexibiliteit met het oog op het definitieve stedenbouwkundige plan – ingebouwd. Bovenstaande is terug te lezen op pagina’s 123 en 124 van het ontwerp bestemmingsplan (art. 6.1 t/m 6.2.5). NB. Artikel 6.2.1.a wordt aangepast naar: ‘de bestemming kan pas worden uitgewerkt wanneer een stedenbouwkundig plan en beeldkwaliteitsplan voor het deelgebied door burgemeester en wethouders is vastgesteld’.

In de procesafspraak is duidelijk gesteld dat het stedenbouwkundige plan door de raad wordt vastgesteld, waarna het college deze als basis kan gebruiken voor het uitwerkingsplan. Tevens zijn sinds september twee lopende onderzoeken afgerond en de resultaten worden verwerkt in het ontwerp bestemmingsplan. Het betreft de Boomeffectanalyse voor de aanwezige monumentale bomen en een nieuwe berekening van de stikstofdepositie. Beide onderzoeken hebben geen invloed op de doelen van het ontwerp bestemmingsplan. Merletlocatie en Nutricialocatie splitsen (6) Daar het terrein van het voormalige Merletcollege, in tegenstelling tot de Nutricialocatie, fysiek geschikt is om te bebouwen, heeft het college overwogen om vooruitlopend op de overige ontwikkelingen in het gebied separaat voor de Merletlocatie een bestemmingsplan te maken. Dit bleek juridisch niet mogelijk, vanwege het (vergunde) productieproces van Nutricia en de daar aan gekoppelde geluidzone

4

industrielawaai. Zolang de bestemming op de Nutricialocatie ongewijzigd blijft, blijft ook de milieuhinder ter plaatse van de Merletlocatie en Van Schaijik ongewijzigd en kan er niet worden gewoond op deze locaties. Voortgezet gebruik door Nutricia (7) Een eventueel verlengd voortgezet gebruik van Nutricia door het bedrijf, zal niet belemmerend mogen zijn voor de door de planning voor de ontwikkeling van het gebied. Dat is een uitgangspunt voor gesprekken welke het college voert met het bedrijf. Om die reden is het voortgezet gebruik dan ook geen reden om het bestemmingsplan niet ter inzage te leggen, de urgentie om woningen te bouwen blijft onverminderd hoog. Samenvatting 1.

2.

3.

4.

5.

6.

7.

De raad houdt volledige invloed op het stedenbouwkundige ontwerp van de Nutricialocatie. Het college committeert zich aan de bestuurlijke procesafspraak dat het stedenbouwkundige ontwerp in samenspraak met de raad wordt voorbereid. Er wordt geen uitwerkingsplan gemaakt zonder een door de raad vastgesteld stedenbouwkundig plan. De raad stelt het bestemmingsplan vast en bepaald daarmee de ruimtelijk-juridische kaders, waaronder de voorwaarden van de opgenomen uitwerkingsbevoegdheid. De raad stelt de stedenbouwkundige ontwerpen voor de deelgebieden vast, alvorens het college tot uitgifte van de gronden overgaat en/of gebruik maakt van de uitwerkingsbevoegdheid. Het gebied ‘Grotestraat Zuid’ bestaat uit drie hoofddelen, de Merletlocatie, de Nutricialocatie en de Van Schaijiklocatie, die in samenhang worden ontwikkeld. De drie locaties zijn opgenomen in het Uitgangspuntenkader 2018. Het verschil in ontwikkeltempo van de drie locaties heeft er toe geleid dat de eerste twee locaties al vastgelegd kunnen worden in een bestemmingsplan. Het ontwerp bestemmingsplan en specifiek de uitwerkingsbevoegdheid is flexibel opgezet en biedt de ruimte aan diverse stedenbouwkundige varianten. Er kunnen dus meerdere stedenbouwkundige varianten worden gemaakt binnen het meegegeven uitgangspuntenkader.

Welke stedenbouwkundige varianten daadwerkelijk haalbaar zijn, hangt ook af van andere factoren, zoals de resultaten van nog ontbrekende onderzoeken (bodem, archeologie), het woningbouwprogramma en de financiële haalbaarheid. In het (ontwerp) bestemmingsplan ‘Cuijk Centrum, Grotestraat Zuid’ geeft de raad aan het college de bevoegdheid de Nutricialocatie uit te werken en vast te stellen. Het college is daarbij gebonden aan de planologische voorwaarden die in de uitwerkingsbevoegdheid zijn vastgelegd door de raad (bestemming ‘Woongebied – Uit te werken’). Om op de Merletlocatie voortgang te kunnen boeken, blijft de noodzaak bestaan om direct verder te gaan met het ontwerp bestemmingsplan. Daarmee wordt namelijk de ‘planologische weg’ bereid om de bedrijfsbestemming van Nutricia te vervangen door een woonbestemming. Het wordt dan mogelijk om de feitelijke milieuhinder van Nutricia als uitgangspunt te nemen, waardoor de ingebruikname van de Merletlocatie eerder mogelijk wordt. Het vigerende bestemmingsplan ‘Cuijk Centrum’ en de milieuvergunningen van Nutricia maken het nu niet mogelijk om op de Merletlocatie (en de Van Schaijiklocatie) woningen te bouwen en in gebruik te nemen. Een eventueel verlengd voortgezet gebruik van Nutricia door het bedrijf, zal niet belemmerend mogen zijn voor de door de planning voor de ontwikkeling van het gebied.

Conclusie Met deze oplegnotitie gaat het college ervan uit dat de leden van de commissie Ruimte de bestaande informatie afdoende is uitgebreid om een nieuw besluit te kunnen nemen. Bijlage(n) 

Uitgangspuntenkader herontwikkeling Grotestraat Zuid 2018

5