06 Bijlage 8 ZKA second opinion Ceuclum Aeterna.pdf

21

22

SECOND OPINION HAALBAARHEID CEUCLUM AETERNA

overeind blijft. Verder moeten het Experience Center en bibliotheek eenieder zelfstandig herkenbaar blijven en te bezoeken zijn; b.

Beoordeling investeringen: de totale investeringen voor de aanschaf incl. voorbereidende werkzaamheden en inrichting bedragen € 2.900.000,- voor een oppervlak van circa 820 m², waarvan de helft voor de expositie incl. panoramazaal en de andere helft voor educatie/congressen en ondersteunende ruimtes. Dit betekent een investering terug gerekend van ruim € 3.500,- per m². Dit is normaliter een bedrag dat voor een museum voldoende is, maar omdat het hier om een bijzonder gebouw gaat en een hoogwaardige inrichting van de expositie, zijn gebouw en inrichting ook apart onder de loep genomen:  De bouwkosten bedragen incl. ontwerpen, begeleiding e.d. € 2,3-2,4 mln. Dit is bijna € 2.900,- per m². Dit is normaliter ruim voldoende, onvoldoende kan worden ingeschat of dit ook voldoende is voor de beoogde architectonische vorm/kwaliteit omdat dat niet onze expertise is;  De inrichtingskosten bedragen € 0,5-0,6 mln. ofwel circa € 670,- per m² gemiddeld. Dit is voor de ondersteunende voorzieningen, educatieve ruimtes etc. wel voldoende (is ca. de helft), maar voor de resterende 410 m² expositieruimte die (zeer) hoogwaardig en spectaculair zou moeten worden is dit ruim onvoldoende. Een sobere inrichting vraagt al circa € 750,- terwijl een state-of-the-art inrichting richting € 2.000,- of hoger gaat. Dit vraagt derhalve € 1.250,- tot € 1.500,- extra per m² x 410 m² ofwel ca € 0,5-0,6 mln.

extra hetgeen bijna het dubbele is wat is beoogd;

5.

Overige investeringen: De overige investeringen zijn onderstaand kort en bondig tegen het licht gehouden: a.

Regie en coördinatie: hiervoor wordt over een periode van zes jaar € 48.000,- per jaar geïnvesteerd voor twee dagen per week. Dit geeft over een langere periode continuïteit. Het zou goed zijn om wel de invulling van de functie over die periode te laten verschuiven van ontwikkeling/bouw via pre opening management naar marketing en promotie. Daarbij is wel de vraag of het opgenomen budget per dag/per uur, resp. € 600,-/€ 75,-, volstaat voor deze functie;

b.

Opstellen ‘het verhaal van het Romeinse Cuijk’ incl. kernwaarden, visie en missie: hiervoor wordt een bedrag van opgeteld € 66.000,- geïnvesteerd. Dit ziet marktconform uit, maar dit vraagt nog wel een nadere toelichting/uitwerking of het hier gaat om de verhaallijn voor de latere marketing van het hele project of ook (aanzet voor) de verhaallijn voor museum en Experience Center;

c.

Het verhaal van Cuijk op de mat: investering in een brochure en drukwerk incl. huis-aanhuisbezorging. Dit is marktconform;

d.

Ontwikkelen corporate identity/Romeins label: totale investering € 38.000,- (€ 25.000,- + € 13.000,-). Dit lijkt een behoorlijk hoog bedrag in aanmerking genomen dat ook onder b. (verhaal van Cuijk, € 66.000,-) en onder e. (website € 40.000,-) al kosten zijn opgenomen die hiermee annex zijn (samen dus € 144.000,-). Dit vraag o.i. nadere toelichting. Het implementeren in de huisstijl van de gemeente is lastig i.v.m. de vorming van de nieuwe gemeente. Daarnaast lijkt hier een doublure in de kosten te zitten (2x ontwikkelen huisstijlhandboek), die niet helemaal verklaard kan worden.

SECOND OPINION HAALBAARHEID CEUCLUM AETERNA

e.

Ontwikkelen website: hierin wordt € 40.000,- geïnvesteerd. Voor dit bedrag kan een aantrekkelijke, zeer professionele website gebouwd worden van hoge kwaliteit;

f.

Routing & signing + landmarks: hierin wordt in totaal € 103.000,- geïnvesteerd. Deze kosten kunnen moeilijk beoordeeld worden omdat er weliswaar aantallen genoemd worden maar geen gegevens bekend zijn over de omvang van de borden, vlaggen etc. alsmede het kwaliteitsniveau. Verder is niet helemaal duidelijk of er voor de jaren na plaatsing kosten gereserveerd zijn voor onderhoud, vervanging bij vandalisme etc.

g.

Bekleding tunnelwand (ídentity wall): de kosten hiervan zijn relatief wel hoog (€ 43.200,-), maar de hoge kwaliteit die beoogd wordt rechtvaardigt dit naar verwachting wel. Bovendien ligt het in de bedoeling hiervoor via een crowdfunding actie bijna de helft te financieren. Mocht dit lastig worden dan zijn ook goedkopere, maar minder duurzame vormen mogelijk als mural art projecten;

h.

Ontwikkeling toolkit voor ondernemers: kosten € 17.500,-, incl. overleg, ontwerp en productie is dit een marktconform budget;

i.

Marketing en communicatie: stelpost € 40.000,-, dus moeilijk te beoordelen temeer omdat deze post inhoudelijk nauwelijks is omschreven;

j.

Lespakketten: de kosten hiervoor van € 90.000,- zijn erg hoog en onduidelijk is hoe de relatie met museum en/of Experience Center is, die dit het beste op zich zouden kunnen nemen. Ook is onduidelijk of deze over een reeks van jaren bruikbaar zijn of voor kortere periode;

k.

Tempel, schip en events: vallen buiten de opdracht vooralsnog.

Afsluitend: bij de genoemde investeringsbedragen was het uitgangspunt dat het hier ging om bedragen excl. BTW. 4.6. Risico’s en terugvalopties Vanuit oogpunt van investeringen zien wij de volgende potentiële risico’s en maatregelen hoe hiermee om te gaan: 

Risico: het gevaar bestaat dat de beoogde investeringen onvoldoende zijn om de plannen op een adequate en/of kwalitatief hoogwaardige manier uit te voeren: o

Beschrijving: uit de bovenstaande scan waarin we de investeringen tegen het licht hebben gehouden blijkt dat voor de meeste onderdelen delen van de investeringen aan de krappe kant lijken, waardoor er het gevaar is dat er 1. onvoldoende geld is voor uitvoering, of 2. de kwaliteit uiteindelijk onvoldoende borg staat voor de beoogde bezoekaantallen/omzetten;

o

Maatregel: Plannen concreter uitwerken per onderdeel in een voorlopig PvE en artist’s impressions, incl. aanduiding van beoogde kwaliteitsniveaus van uitvoering om beter te kunnen toetsen en plannen en/of investeringen bij te stellen en te voorkomen dat deze later (veel) hoger uitvallen;



Risico: het gevaar dat de beoogde investeringen (of een bijstelling/verhoging hiervan) niet financierbaar zijn. o

Beschrijving; de beoordeling van de financiering van de plannen maakt geen onderdeel uit van de plannen maar is uiteraard wel zeer relevant. De ervaring leert dat er veel fondsen, en subsidiemogelijkheden zijn alsmede leningen met lage rentes, maar dat deze in de praktijk

23

24

SECOND OPINION HAALBAARHEID CEUCLUM AETERNA

vaak overschat worden en/of er te weinig rekening gehouden wordt met de noodzakelijke cofinanciering; o

Maatregel: extra toets financieringsmogelijkheden met veel oog voor de voorwaarden van subsidiering (bijv. sommige subsidies wel van toepassing op zelfstandige rechtspersonen maar niet op gemeentes) en de eis van cofinanciering (waardoor bijv. gemeente zelf ook mee moet financieren);



Risico: het gevaar dat er niet of onvoldoende rekening gehouden is met eventuele planschadekosten als gevolg van de uitvoering van de plannen o

Beschrijving:; als gevolg van de plannen en de bestemmingsplan wijziging die hiervoor nodig is, bestaat de kans dat er partijen nadeel ondervinden in hun gebruiks- of bouwmogelijkheden of te maken krijgen met (tijdelijke) inkomstenderving;

o

Maatregel: uitvoering van een planschaderisicoanalyse om de kans dat dit plaatsvindt in kaart te brengen;



Risico: het gevaar dat de plannen/investeringen niet de gewenste bezoekaantallen en omzetten aan Museum Ceuclum/WAC en Ceuclum Archeo-Experience Center opleveren en/of het maatschappelijk rendement achterblijft. o

Beschrijving: uit de exploitatieraming kwam naar voren dat de museale invullingen (Museum Ceuclum/WAC en Ceuclum Archeo-Experience Center) naar alle waarschijnlijkheid exploitabel zijn als voor een marktconforme entreeprijs wordt gekozen én beide aanbieders voldoende onderscheidend zijn. In het geval van het Ceuclum Archeo-Experience Center geldt bovendien dat er sprake van voldoende cultureel ondernemerschap moet zijn om de markt voor verhuringen en congressen voldoende te bewerken;

o

Maatregel: de optie onderzoeken om Museum Ceuclum/WAC en het Ceuclum ArcheoExperience Center vanuit één organisatie te laten functioneren, waardoor inhoudelijke synergie ontstaat. Tevens kan worden onderzocht of, naast samenwerking met online marktpartijen en de horecaondernemer in het Romeins kwartier, ook samenwerkingen met lokale organisaties zoals Schouwburg Cuijk kunnen worden opgepakt op het vlak van verhuringen en congressen, om exploitatierisico’s te beperken en synergievoordelen te benutten;



Risico: het risico dat de verschillende partijen binnen het Romeins Kwartier teveel vanuit de eigen scope gaan opereren zonder bij te dragen aan het totaalconcept; o

Beschrijving: in de huidige planvorming is een afzonderlijke exploitatie beoogd voor de museale invullingen en is eenzelfde scheiding voor beide horecaconcepten een optie. Het gevaar dreigt dat het teveel een verzameling losse, op zichzelf aantrekkelijke plannen wordt, met betrekkelijk weinig onderlinge cohesie, waardoor de potentiële verblijfsduur aan het Romeins kwartier en/of Cuijk niet volledig wordt benut;

o

Maatregel: organisatorisch zou meer gezocht moeten worden naar een structuur waarin meer als één organisatie wordt opgetreden zowel intern (uit oogpunt van efficiency, inzet personeel, slim gebruik van ruimtes) als extern (naar buiten treden met één gezicht en een gezamenlijke marketing/promotie).

SECOND OPINION HAALBAARHEID CEUCLUM AETERNA

5.

Conclusies en aanbevelingen

5.1. Conclusies Uit het voorgaande kunnen we onderstaande conclusies trekken: 

De plannen voor het Romeins kwartier kunnen een belangrijke impuls geven aan de bekendheid en het imago van Cuijk en kunnen ook de bestedingen en werkgelegenheid bevorderen in de gemeente. Dit vraagt wel om meer aandacht in de samenhang van de plannen en de fysieke verbindingen tussen het Romeins kwartier en het centrumgebied. Deze verbindingen moeten op organische en logische wijze het centrum en het Romeins kwartier met elkaar verbinden en de bezoeker als het ware verleiden om beide gebieden te bezoeken door een aantrekkelijke openbare ruimte en een interessante mix van culturele, horeca- en winkelfuncties (zie H2.);



De plannen zijn o.i. financieel-organisatorisch nog onvoldoende en te weinig samenhangend uitgewerkt. Hierdoor kan het gevaar ontstaan dat het Romeins kwartier een verzameling van op zichzelf leuke elementen wordt, maar door de versnippering van functies met verschillende exploitanten/huurders te weinig kritische massa krijgt en onvoldoende als één gezicht naar buiten treedt, waardoor de potentiele synergetische meerwaarde niet verzilverd wordt (zie H4.4. en 4.5.);



Met het beoogde concept kunnen Museum Ceuclum/WAC en het Ceuclum Archeo-Experience Center samen circa 20.000 bezoekers/25.000 bezoeken realiseren op jaarbasis. Voorwaarde is een marktconform concept en een gerealiseerde totaalentreeprijs voor beide samen van gemiddeld circa € 10,- tot € 11,- p.p. (zie H3.4. en H4.2.);



Er zijn exploitatiemogelijkheden voor horeca in de toren en in ‘t Lusthof onder voorwaarden dat deze door één exploitant geëxploiteerd wordt, die bovendien ook kan voorzien in de catering van Museum Ceuclum/WAC en het Experience Center (geen eigen horeca beide, hetgeen conform de plannen is). Op basis van de inschatting van de omzet is wel een lagere pachtprijs richting € 65.000,reëel in plaats van de beoogde € 80.000,- (zie H4.3.);



De geplande investeringen zijn o.i. aan de krappe kant, waarbij voor enkele onderdelen geldt dat het net uit zou kunnen maar er twijfels zijn of dan de gewenste kwaliteit gehaald wordt (nl. Museum Ceuclum/WAC) en voor enkele andere onderdelen de investeringen echt te laag zijn en een verhoging noodzakelijk is (nl. inrichting expositie Ceuclum Archeo-Experience Center). Ook is nog niet duidelijk wie straks de kapitaallasten voor zijn/haar rekening neemt; is dit de gemeente of wordt wellicht een deel doorbelast naar de gebruiker/huurder? (zie H4.4.);



Belangrijk risico is dat door te lage investeringen het noodzakelijke niveau niet gehaald wordt en de gewenste bezoek(-ers)aantallen en bestedingen achterblijven. Een ander risico is dat de plannen en de investeringen wel marktconform zijn maar dat de financiering achterblijft (zie H4.5.).

5.2. Aanbevelingen Op grond van bovenstaande conclusies doen we de volgende aanbevelingen: 

Zet de planvorming voort, want de plannen zijn kansrijk en kunnen Cuijk beter op de kaart zetten en een impuls geven aan imago en economie van de gemeente.;

25

26

SECOND OPINION HAALBAARHEID CEUCLUM AETERNA



Scherp de plannen wel verder aan. Zoek sterker naar de onderlinge verbinding (ruimtelijk-functioneel en financieel-organisatorisch) tussen de verschillende onderdelen en betrek hier de belangrijkste stakeholders zoals huidige museum en de Werkgroep Archeologie Cuijk nadrukkelijk bij. En werk de verbindingen met het centrumgebied verder zorgvuldig en op een aantrekkelijke, wervende manier uit met een team van deskundigen uit verschillende disciplines (stedenbouw, architectuur en vertegenwoordigers uit de cultuur(-historische) sector, horeca en retail), gezien het grote belang hiervan;



Ga in principe voor een geïntegreerde totaalontwikkeling inclusief Experience Center omdat daarmee meer kritische massa ontstaat, meer uitstraling en meer één gezicht naar buiten. Heb hierbij ook voldoende aandacht voor overig aanbod dat sterke raakvlakken heeft met de thematiek van het Romeins kwartier, maar daar geografisch (net) buiten valt, zoals de cultuurstraat en de Via Valentiniana;



Streef naar een samenhangende organisatievorm voor het hele gebied en zoek naar de meest passende rechtsvorm hierbij. Onderzoek daarbij ook de mogelijke samenwerking met bestaande (culturele) instituten als de Schouwburg en/of bibliotheek in Cuijk, maar zorg er daarbij ook voor dat de identiteit van het Romeins kwartier voorop blijft staan;



Reken de investeringen nogmaals goed door op basis van geconcretiseerde plannen en laat een separaat onderzoek uitvoeren naar de financiering van de plannen;



Voer een risicoanalyse uit naar mogelijk optredende planschade als gevolg van de uitvoering van de plannen voor het Romeins kwartier;



Houd er rekening mee dat cultureel-educatieve voorzieningen als Museum Ceuclum/WAC en het Experience Center in de praktijk vaak naast de investeringen in gebouwen ook een bijdrage nodig hebben in de exploitatie om financieel uit te kunnen;



Tenslotte geven wij ter overweging mee om de naam van het project/gebied meer aan te sluiten bij de doelgroepen en te kiezen voor een Nederlandse naam, bijv. Romeins kwartier aan de Maas, Cuijk.