06. Beoordeling Principeverzoek.pdf

documentnr.: D/21/305942 - zaaknr.: Z/19/237360

Integrale beoordeling Principeverzoek Jumbo (locatie Sprankel)

Verzoek: Het verzoek ziet op het herbestemming van de oude schoollocatie van voormalige basisschool ‘De Sprankel’ t.b.v. supermarkt Jumbo en bovenliggende appartementen (aantal: 30). In het verzoek wordt tevens ingegaan op de locatie Esterade. In overleg met initiatiefnemer wordt deze laatste locatie buiten de beoordeling gelaten. Beoordeling: Het plan is besproken op Principeverzoekentafel d.d. 01/0721 en integraal beoordeeld vanuit de disciplines: Stedenbouw Water Verkeer en parkeren Erfgoed Groen Volkshuisvesting Milieu Economische zaken RO Stedenbouw: Relevant beleid: Bestemmingsplan “Woonwijken, Grave”, 2012. Structuurvisie Gemeente Grave, 2014. Welstandsnota Grave, 2011. Vestingvisie Grave, 2017. Voorafgaand traject: Voor de locatie zijn al verschillende planconcepten gemaakt. In ’18 en ‘19 zijn door bureau LOS Stadomland verschillende schetsmodellen besproken met de omgeving en de CRK om uitgangspunten te toetsen of op te halen. De gemeente was destijds zeer betrokken bij planvorming. Het grote aantal woningen dat nodig is voor een rendabele ontwikkeling gaf de conclusie dat pas in 2025 een vervolg kan komen. Belangrijkste conclusies uit het eerdere proces met de buurt: o Voorkeur voor compact bouwen (footprint niet groter dan de voormalige school) en niet hoger bouwen dan de Jumbo. Veel ruimte en aandacht voor het park.

o Maak een mix van verschillende doelgroepen; starters en levensloopbestendige woningen. Geen concentratie van senioren dat past beter in het centrum van Grave dicht bij de voorzieningen. Eventueel ontwikkeling via een CPO-constructie. o De nieuwbouw mag geen parkeerdruk veroorzaken voor de omgeving. Dubbel gebruik van parkeerplaatsen van de Jumbo is iets wat onderzocht dient te worden. o Ontsluit de toekomstige nieuwbouw via de Esterveldlaan /Dr. Kanterslaan. Nieuw stedenbouwkundig model: Het voorliggende, uitgewerkte plan stamt van net na (of tijdens) de buurtinventarisatie uit 2019, maar wijkt ruimtelijk sterk af van eerdere schetsmodellen; de woningtypes zijn in dit plan alleen kleinere appartementen. Huidig programma met voorliggend plan: Parkeren: 3.200 m2 bvo /164 pp Commercieel op bg: 2.100 m2 bvo Wonen op 1 en 2e verdieping: 30 appartementen van ca 80 m2 bvo Er is (nog) geen rekening gehouden met een mogelijke herprofilering van de Estersveldlaan.

1

Stedenbouwkundige overwegingen: In het huidige plan wordt een heel ander bouwprincipe toegepast voor de locatie. Het zijn niet langer verschillende bouwdelen (winkel, patiowoningen, torens, etc.), maar één complex waarin gewoond, gewinkeld en geparkeerd wordt. Vooral het oplopende, groene dak maakt het model aantrekkelijk vanuit de ‘parkgedachte’. Het park wordt eigenlijk vergroot en het parkeren komt uit het zicht. Door het programma in één complex te bundelen ontstaat een efficiënt ruimtegebruik en het parkeerterrein is niet zichtbaar. Dit maakt het ook wat kwetsbaar en minder flexibel. Bij wijzigingen in het programma, bijvoorbeeld toch meer parkeerdruk of andere woningbehoefte, zijn er weinig uitwijkmogelijkheden. Voor een supermarkt is de bevoorrading van groot belang. Nog onduidelijk is of een vrachtwagen inpandig veilig kan lossen, zonder voetgangers en fietsers te hinderen. Achteruitrijden moet voorkomen worden. Door de westelijke gevelwand wordt de Esterveldlaan afgesloten van de sfeer van het park. Door uitwerking van de architectuur (bijvoorbeeld sprongen in de lange gevel en materiaalgebruik) en detaillering (bijvoorbeeld een zichtbare daktuin of groen op het maaiveld) kan hier verbetering in komen. Muur (zie hier onder) betreft een aandachtspunt.

Conclusies en aandachtspunten: Het complex geeft een aantal verrassende, grote voordelen. De bebouwing is heel geclusterd, terwijl het parkeren uit het zicht is en de parkruimte vergroot wordt. Het bestaande bouwvlak met school moet aangegeven worden op een tekening. De gevel aan de Esterveldlaan sluit helaas het park af. Het plan behoeft nadere uitwerking. Water: Ondergronds water bergen is op deze locatie lastig gezien de kleiachtige grondslag. Daarnaast is hier een hoge grondwaterstand aanwezig. Een oppervlakkige voorziening voor de opvang van het regenwater wordt gemist (het water schiet flink van het schuine gedeelte af, zowel bovengronds als over het betondek). Er dient duidelijk aangegeven te worden hoe er omgegaan wordt met het hemelwater. In deze omgeving is bij hoogwater een hoge grondwaterstand aanwezig die schade aanricht aan woningen, om dit te beperken is er in 2014 een drainage stelsel aangelegd. De bebouwing mag deze grondwaterspiegel niet nadelig beïnvloeden. Dit dient te worden aangetoond.

2

Verkeer en parkeren Parkeren: De berekening die gemaakt wordt, is niet volgens de Nota Parkeernormen Grave 2018. Er dient een juiste berekening aangeleverd te worden, rekening houdend met dubbelgebruik. Er worden parkeerplaatsen opgeheven op het gemeentelijk parkeerterrein (ingang pand en ingang parkeerterrein). Waar en op welke wijze worden deze gecompenseerd? Er worden te weinig- parkeerplaatsen aangelegd. Eén en ander dient in overeenstemming te worden gebracht brengen met de parkeervraag uit de Nota Parkeernormen. Zijn er plannen voor elektrische deelauto’s-, scooters- of fietsen? Het fietsparkeren wordt gemist. Laden/Lossen: Er dient inzichtelijk gemaakt te worden hoe dit georganiseerd wordt (inpandig?) en hoe de laad/losplaats bereikt wordt d.m.v. draaicirkels. Gemeente heeft de voorkeur dit volledig te scheiden van het winkelend publiek en de bewoners/bezoekers van de woningen. Uitwegen: De uitwegen dienen een ingang en een uitgang te hebben, dus voldoende breed te zijn zodat in en uitrijden gelijktijdig kan. Bij meer dan 100 parkeerplaatsen dienen er meerdere in en uitrijdroutes te zijn (deze zijn er). Overige buitenruimte: Ruimte voor stalling winkelkarretjes reserveren en aangeven. Dit mag niet geminderd worden op de parkeerplaatsen. Erfgoed: V.w.b.

archeologie en monumenten geen opmerkingen behalve dat er aangetoond moet worden dat er geen archeologische waarden in het geding zijn. Bij verstoring vanaf 2.500 m2 en diepte van 50 cm is archeologisch onderzoek noodzakelijk. Dit staat naar verwachting ontwikkeling niet in de weg. Groen: Het betreft een mooi integraal plan en een upgrading voor directe leef- en woonomgeving. De aangegeven ligweide e.d. en de beoogde integratie in de omgeving/park impliceert een openbaar karakter van het groene dak en uitbreiding van de gebruiksmogelijkheden voor omwonenden en bewoners. Aandachtpunt is het toekomstig eigendom en de beheerkosten. Wordt er verwacht dat er ook door de gemeentemiddelen ingezet worden om het eindbeeld te bereiken? Wat betekent dit voor het beheer en onderhoud van deze locatie? Aan de voorkant dienen hier duidelijke afspraken overgemaakt te worden. Volkshuisvesting Vanuit het Volkshuisvesting is het aantal van 30 appartementen akkoord, dit valt binnen de programmering (daar staan er 58 genoemd). Realisatie staat op 2025 en 2026. Van belang is goed aan te geven waarom voor bewuste doelgroep wordt gekozen. De buurt hecht aan doorstroming en levensloopbestendigheid. Milieu Vanuit het aspect milieu wordt er op voorhand geen belemmeringen gezien voor de ontwikkeling.

Alle milieuaspecten (geluid, bodem, externe veiligheid, luchtkwaliteit etc.) zullen onderbouwd moeten worden in de ruimtelijke procedure. Vragen die er op voorhand wel zijn: Wat zijn de duurzaamheidambities? In de energieverkenning Grave staat het doel dat Grave heeft om in 2040 energieneutraal te zijn. Het is daarom belangrijk hier rekening mee te houden met het realiseren van nieuwe gebouwen. Het gebruik van bijvoorbeeld zonnepanelen, energieneutraal bouwen, circulair bouwen en cradle 2 cradle materialen zijn daarbij wenselijk. Initiatiefnemer wordt verzocht hier inhoud aan te geven bij de verdere uitwerking van het plan.

3

-

Hoe wordt omgegaan met afvalstromen, ondergrondse containers, etc.?

Economische zaken Relevant beleid: Detailhandelsvisie Beoordeling ingediend principeverzoek: Nu de detailhandelsvisie is vastgesteld, is voor de Jumbo ook duidelijk dat de maximale winkelvloeroppervlakte op 1.250 m2 ligt. Dit heeft consequenties voor het eerder ingediende principe verzoek. Dit verzoek gaat nog uit van 2.100 m2 bruto vloeroppervlakte commerciële ruimte. Vanuit Economische Zaken is een negatief standpunt ingenomen ten aanzien van het plan i.v.m. de overschrijding van het maximale wvo (1.250 m2). Het toestaan van meer oppervlakte heeft negatieve consequenties voor het centrum. NB in het principeverzoek wordt geen onderbouwing gegeven voor de hiervoor genoemde overschrijding. RO: De gevraagde ontwikkeling is niet rechtstreeks toegestaan op basis van het geldende bestemmingsplan. Er is een herziening van het bestemmingsplan noodzakelijk (dan wel omgevingsplan straks onder de werking van de omgevingswet). Er kan geen medewerking worden verleend (nog los van het negatieve standpunt vanuit Economische Zaken t.a.v. het maximaal mogelijke oppervlakte) zonder ook op de achterblijvende locatie één en ander te regelen (daar zullen de meters detailhandel ‘uit de markt’ moeten worden gehaald. Het bestemmingsplan voor de achterblijvende locatie dient eveneens (en gelijktijdig) aangepast te worden.

Er dient dus helderheid te zijn over het toekomstig gebruik van de vrijkomende locatie (deze duidelijkheid is er op dit moment nog niet). Aandachtspunt hierbij is het feit dat er meerdere pandeigenaren zijn. Initiatiefnemer zal worden verzocht het overleg met de pandeigenaren op te starten. Parkeren: ook rekening houden met een eventuele ontwikkeling op de achterblijvende locatie. Het huidige parkeerterrein is eigendom van de gemeente. Kostenverhaal (inclusief afwenteling planschade): thans niet bezien gezien het een project betreft. Gemeente is echter wettelijk verplicht tot kostenverhaal. Indien het project een vervolg krijgt zullen op een later moment nadere financiële afspraken worden gemaakt. Poho RO d.d. 04/10/21: Bovenstaande beoordeling is besproken in het poho RO d.d. 04/10/21 met wethouder Lemmen. De wethouder heeft aangegeven dat er navraag diende te worden gedaan bij initiatiefnemer v.w.b.: het oppervlakte wvo. de argumenten waarom men meer meters nodig heeft t.o.v. de huidige metrages (argumentatie waarom af te wijken van de detailhandelsvisie)? Wethouder Lemmen heeft de wens uitgesproken een voorstel te agenderen voor de raad van december waarin een principe-uitspraak wordt gedaan op het verzoek van de Jumbo (met de insteek af te wijken van de detailhandelsvisie en in principemedewerking te verlenen aan het verzoek).

Reactie vanuit Initiatiefnemer: Initiatiefnemer geeft het volgende aan v.w.b. de bovenstaande vragen: In het verzoek wordt uitgegaan van 2.000 m2 bvo. Dit is voortgekomen uit een aantal afwegingen die initiatiefnemer vooraf heeft genomen naar aanleiding van de gestelde kaders. Zij hebben gekeken naar de ruimte op de locatie en het effect op de buurt. Daarnaast hebben zij gesteld dat het plan moet passen in de omgeving (park). Verder is gekeken naar de economische haalbaarheid. Met een bvo van 2.000 m2 kom je uit op ca. 1450 m2 wvo. Voor een service supermarkt is dit de onderkant om een optimale klantbeleving te realiseren.

4

-

De winkel moet toekomstbestendig zijn, een servicesupermarkt van 900 m2 heeft in tegenstelling tot een discounter geen toekomst. De consument vraagt steeds meer bewegingsvrijheid, service en assortiment van een servicesupermarkt.

Kortom, waarom een ruimere supermarkt: Meer bewegingsvrijheid en service in de winkel (mede n.a.v. Covid). Bredere gangpaden (mede n.a.v. Covid). Overzichtelijke en ruime entree (mede n.a.v. Covid). Een optimale klantbeleving bieden met een volwaardige Jumbo. Toekomstbestendig door mee te gaan met de schaalvergroting in de branche. Een breder, dieper en verser assortiment. Verse bereiding en verwerking van producten. Betere en frissere uitstraling van de winkel (wat past in de buurt). Ruimer magazijn en sociale ruimten voor de medewerkers. Poho RO d.d. 11/10/21: In het poho RO d.d. 11/10/21 is afgesproken dat wethouder Lemmen in de collegevergadering d.d. 12/10/21 aan de hand van dit beoordelingsformulier bij het college toetst of zij in de aangedragen argumenten vanuit initiatiefnemer voldoende aanleiding zien om aan de raad voor te stellen van de detailhandelsvisie af te wijken. Collegevergadering 12/10/21: In de collegevergadering d.d. 12/10/21 heeft wethouder Lemmen aangegeven dat de Jumbo een plan heeft ingediend voor de ontwikkeling van een nieuwe supermarkt. Tevens is door de wethouder aangegeven dat het plan een hoger aantal m2 winkeloppervlakte bevat dan in detailhandelsvisie wordt aangegeven. Het college heeft op 12/10/21 besloten dit voor te leggen aan de gemeenteraad in december.

5