04. Regionale woningmarktstrategie van het Land van Cuijk 2018.pdf

REGIONALE WONINGMARKTSTRATEGIE VAN HET LAND VAN CUIJK 2018 ‘IN DE KERN WIL IEDEREEN WONEN’ Actualisatie, voorjaar 2018 Versie 5 april 2018

Kopgroep Wonen het Land van Cuijk Gemeenten, provincie, woningcorporaties Mooiland en Wonen Vierlingsbeek Atrivé

Australiëlaan 5, 3526 AB Utrecht 030 693 60 00 info@atrive.nl www.atrive.nl KvK: 17106411

Inhoudsopgave Hoofdstuk 1 Inzet, oogst en koers

1

1.1 1.2 1.3 1.4

1 2 3 5

Schatgraven in het Land van Cuijk De oogst De koers van het Land van Cuijk Leeswijzer

Hoofdstuk 2 Regionale woningmarktstrategie

6

2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 2.6

6 9 10 13 14 16

Een vitale regio Een gezonde woningmarkt De juiste woning op de juiste plek in dit Land van kernen Kwaliteit bestaande voorraad en kernen Een levensloopvriendelijke regio Een duurzame regio

Hoofdstuk 3 Lokale accenten

17

Hoofdstuk 4 Regionaal sturen

18

4.1 4.2 4.3 4.4

18 19 20 20

Cyclus voorjaars- en najaarsoverleg Concept Woonwinkel/Wooninfocentrum als extra vliegwiel Prestatieafspraken als essentieel instrument Houdbaarheid en doorlooptijd

Bijlage 1 Werking van de woningmarkt het Land van Cuijk

23

Bijlage 2 Allianties

35

Hoofdstuk 1 INZET, OOGST EN KOERS 1.1 Schatgraven in het Land van Cuijk Voor u ligt de geactualiseerde regionale woningmarktstrategie van de regio het Land van Cuijk. Een document waarmee de bestuurders van de gemeenten Boxmeer, Cuijk, Grave, Mill en Sint Hubert en St. Anthonis sturing geven aan de regionale woningmarkt. Het stuk dat voor u ligt, vertrekt vanuit de eigenheid van het Land van Cuijk, maakt duidelijk wat ambities zijn en tekent vervolgens de strategische lijnen die werken in het Land van Cuijk. Uiteindelijk vraagt het waarmaken om een andere rolinvulling van betrokken partners. Een andere visie op de rol van de overheid, met optimale ruimte voor de leefgemeenschappen in het Land van Cuijk. Eigenaarschap creëren en allianties smeden De provincie Noord-Brabant is vanuit haar rol als toezichthouder op de woningmarkt nadrukkelijk betrokken in het proces, zowel ambtelijk als bestuurlijk, in de kopgroep en bij bestuurlijke overleggen. Binnen het kader van de Woningwet hebben woningcorporaties de verplichting naar redelijkheid invulling te geven aan het gedeelte sociale huur van de volkshuisvestelijke opgave. Reden waarom ook de twee in de regio actieve woningcorporaties Mooiland en Wonen Vierlingsbeek ambtelijk en bestuurlijk nauw zijn betrokken. Wonen is bij uitstek een onderwerp dat veel meer mensen aangaat.

Wie verder wil komen dan mooie woorden en geduldig papier weet dat het essentieel is om eigenaarschap te creëren en allianties te smeden. Vanuit dat perspectief zijn ook zorginstellingen, marktpartijen en initiatiefnemers vanuit de leefgemeenschappen betrokken. Op de podia van de Ochtend van het Woonvraagstuk, het Festival van de Kernen, de WoonArena en de informele college- en radenbijeenkomst ontmoetten partners elkaar. Deelnemers kijken terug op een zoektocht naar inzicht in de werking van de woningmarkt in het Land van Cuijk, de belangrijkste maatschappelijke opgaven, passende strategieën en ordenende principes. Er ligt nu een groeikans. Die moet opgepakt worden met de transitieopgave vanuit vergrijzing, energietransitie en vermaatschappelijking van de zorg op het netvlies. Ook ligt de Brabantse Agenda Wonen (2017) als actueel en richtinggevend beleidskader op tafel. De urgentie is dus duidelijk; de reis is niet altijd gemakkelijk…… Gelukkig maar. Dat betekent namelijk ook dat uiteenlopende belangen op tafel zijn gelegd, mogelijke effecten van afspraken zijn doordacht vanuit diverse invalshoeken en korte en lange termijn. Precies wat inwoners van deze regio mogen verwachten van hun bestuurders, in zowel het publieke domein als het maatschappelijk middenveld.

Pag: 1

1.2 De oogst De oogst: wederzijdse afhankelijkheid en gezamenlijke verantwoordelijkheid Er is veel ontdekt en geleerd, inhoudelijk en procesmatig. In de kern draait het om het diepe besef van wederzijdse afhankelijkheid en gezamenlijke verantwoordelijkheid. Samen staan en gaan voor een gezonde woningmarkt. Inhoudelijke ontdekkingen

Samenwerkingsperspectieven

• Land van kernen: fijnmazige structuur van

• Inzicht in de complexiteit van het systeem en

kernen is kwaliteit. Land van waarden: kracht van leefgemeenschappen een waarde op zich. Nabijheid Nijmegen is van grote waarde: overloop vraag. En jongeren blijven in de buurt: maakt terugkomen gemakkelijker. Het Land van Cuijk is een regionale woningmarkt. Met een zekere hiërarchie (grote kernen aantrekkelijker). En concurrentie om de consument. Kern Boxmeer is mini magneet, vooral ook voor kop van Limburg en gebied rond Venray. Inwoners zijn honkvast. Cultuur van koop. Positief vestigingsoverschot van 85 plussers, zij verhuizen ook over gemeentegrenzen heen. Het Land van Cuijk kent een vertrekoverschot. Kleine kernen vergrijzen sneller. Er is kwantitatieve vraag tot 2030. Er is geen zoekopgave voor nieuwe plancapaciteit. Landelijke regio: aandeel gezinnen blijft groot. De kwalitatieve woonvraag verandert geleidelijk. Transformatieopgave: eerder in ander vastgoed, waarbij naar herbestemming met wonen wordt gekeken.

de werking van de woningmarkt. Besef van verstrengeling/verbondenheid van tal van zaken waar je geen invloed op hebt. Denk en handel win/win vanuit vitaliteit regio. Bereidheid om samen te werken groeit. Inwoners willen eigenaarschap en vragen ruimte en invloed. Dat vraagt andere rolinvulling van overheid en professionals. Sturen op realisatie van productie is belangrijker dan sturen op programma. Monitoren van daadwerkelijke voortgang verdient prominente plek op agenda. Recht doen aan regionale woningmarkt vraagt om nieuwe ordenende principes en regionale sturing. Die nieuwe sturingsfilosofie vraagt om kwaliteit van de dialoog. Principes zijn geen dictaat, maar toetssteen van handelen. Het gesprek leidt tot nieuwe inzichten en beargumenteerde keuzes. Dus…keuzes maken en daar naar handelen. Zo ontstaat vertrouwen. Dat vraagt goed georganiseerd regionaal sturen. Betrek daarbij de kennis van de markt!

• •

•

•

• •

• • • • • •

Pag: 2

• • •

• • •

•

• • •

1.3 De koers van het Land van Cuijk Het Land van Cuijk is een economisch sterke regio met veel bedrijven en een goede werkgelegenheid. De Maas, de spoorlijn Nijmegen-Venlo, de A73 en de A77 vormen goede verbindingen met de stadsregio Arnhem-Nijmegen, de Greenportregio Venlo en het Ruhrgebied in Duitsland. Het vliegveld Weeze ligt hemelsbreed nog geen tien kilometer van de regiogrens en completeert de transportketen. De bedrijventerreinen Sterckwijck en Laarakker bieden ruimte voor een divers bedrijvenbestand. Er is een stevige en stabiele agrarische basis. Food, Health & Farma zijn de pijlers van de economie en vormen de economische ruggengraat van de Regio Noordoost-Brabant. Vindingrijke ondernemers hebben in het Land van Cuijk gewerkt aan bedrijven van internationale topklasse, zoals MSD, Nutreco, Hendrix Genetics, Stork Marel, Nutricia, Aviko en Teewissen. Bedrijven die smoel hebben én werknemers nodig hebben. Het Land van Cuijk biedt ze een prachtige plek om te werken én te wonen. Tot 2030 is er nog de kans om te groeien Die kans willen de bestuurders van de vijf gemeenten, en met hen de andere betrokkenen in dit proces, verzilveren. Hierbij gaat het niet alleen om het wonen ‘sec’; het voorzien in de behoefte van huishoudens aan voldoende en geschikte woonruimte.

Meer en meer gaat het ook om de meerwaarde van het wonen als één van de drijvende krachten achter tal van sociaalmaatschappelijke en ruimtelijk-kwalitatieve (transitie)opgaven. Opgaven waarbij urgentie is geboden en het van belang is het wonen stevig te verbinden met thema’s als vitaliteit van kernen, veranderende woonzorglandschap, duurzaamheid en energie, klimaatadaptatie en erfgoed. Er liggen tal van kansen in de kernen om én te werken aan een toekomst waarin mensen ouder worden én aantrekkelijk te blijven voor jonge gezinnen. De kans om te werken aan een kwalitatief hoogwaardige leefomgeving met kwalitatief hoogwaardige voorzieningen en woningen. Stevig fundament: eigen kracht van de kernen én regionaal sturen Samen met woonpartners zijn zes ankers geïdentificeerd die de kern vormen van deze visie. Deze ankers rusten (idealiter) op een stevig fundament: een economisch sterke regio, vitale kernen en goed georganiseerde regionale sturing. Tijdens het festival van de kernen, waar de lokale dorpsenergie heel goed voelbaar was, hebben inwoners de gemeenten met klem gevraagd te denken en handelen vanuit de eigen kracht van de kernen én tegelijkertijd als 1 regio te handelen. ‘Samen staan we sterker’.

De vijf gemeentebestuurders hebben nadrukkelijk uitgesproken dat zij de wil hebben om te groeien in regionaal sturen én invulling willen geven aan een andere rol van de overheid met ruimte voor de diverse leefgemeenschappen. De koers van het Land van Cuijk 1. Een vitale regio Deelnemers aan het proces van deze actualisatie geloven in de potentie van het Land van Cuijk. Het gaat erom die potentie nog meer tot z’n recht te laten komen. Het Land van Cuijk beweegt naar een ontspannen woningmarkt. Tot 2030 is er de kans om te groeien en die kans gaat de regio verzilveren. Samen de ‘koek groter maken’. Het goede nieuws is dat de regio voldoende plancapaciteit heeft. Plancapaciteit is echter geen garantie voor realisatie. De uitdaging ligt in sturen op realisatie van productie. Als er niet voldoende woningaanbod is dan vertrekken mensen omdat ze hun behoefte niet kunnen vervullen. De regio gaat de productie versnellen. Doel: tot 2030 nog met 3.000 tot 4.000 extra woningen groeien.

Pag: 3

2. Een gezonde woningmarkt De huishoudensprognose en woonbehoefte voorspellen in de toekomst een omslag in de vraag (kwaliteit en kwantiteit). De woonvraag van de toekomst wordt vanzelf de actuele vraag van ‘vandaag’. De realisatie van woningbouw vindt altijd plaats op basis van actuele vraag van vandaag én met het oog op morgen. Dat kan ook niet anders, je ontwikkelt / bouwt immers niet voor leegstand. Toevoegen wordt meer en meer maatwerk. Het vraagt een nieuwe manier van sturen, monitoren en bijsturen. Dicht op de vraag, flexibel en adaptief. Als basis is een leidraad ontwikkeld. Aangezien het Land van Cuijk als regionale woningmarkt fungeert, vraagt het ook regionale afstemming. Wat de uitdaging extra groot maakt is dat we van ander vastgoed (scholen, winkels, verzorgingstehuizen, maatschappelijke voorzieningen) te veel hebben. Het is essentieel om in de volle breedte de vraag/aanbodbalans in beeld te krijgen. Doel: met gezond verstand optimaal inspelen op de woonwensen van mensen. Gemeenten sturen lokaal en stemmen regionaal af. 3. De juiste woning op de juiste plek in dit Land van kernen Van de kleinste dorpen tot de vestingstad Grave en de grote kernen Boxmeer en Cuijk; de inwoners van alle dorpen en hun eigen kracht zijn onze belangrijkste waarden om een aantrekkelijke woonregio te blijven.

Idealiter heeft elke kern vanuit zijn eigenheid een aantrekkelijke en goed werkende woningmarkt. De dominante vraag in de regio is het wonen in grotere kernen waar voorzieningen zijn. In de kleinere kernen is de vraag kleiner en meer diffuus, maar niet minder belangrijk om op in te blijven spelen. Dat vraagt maatwerk, een verschillende aanpak van gebiedsontwikkeling en soms andere vormen van woningtoevoeging (splitsing, samenvoegen, tijdelijk). Daar willen we recht aan doen. We kijken als gemeenten afzonderlijk ook nadrukkelijk naar de mogelijkheden voor woningrealisatie in leegstaand of vrijkomend (maatschappelijk en commercieel) vastgoed. Doel: het Land van Cuijk doet recht aan de eigenheid en vitaliteit van kernen. We maken verschil in de wijze van gebiedsontwikkeling tussen grotere en kleinere kernen. 4. Kwaliteit bestaande voorraad en kernen meer centraal Het overgrote deel van de woningvoorraad van morgen staat er vandaag al. In het Land van Cuijk is het met de kwaliteit van die voorraad over het algemeen goed gesteld. Veel koop, veel eengezinswoningen, dat relatief gemakkelijk aan te passen is om als zorgvrager in te wonen. In enkele wat meer stedelijke wijken van Cuijk en de gemeente Grave vraagt de kwaliteit van de bestaande woningvoorraad aandacht. De corporaties pakken hun rol goed.

Ook voor de komende periode hebben de corporaties stevige ambities, het gaat dan vooral om de verduurzamingsopgave. Natuurlijk kan ook de leefomgeving in kleine kernen onder druk komen te staan (leegkomende en leegblijvende panden). De lijn die we willen inzetten is: bewustwording en lokale kracht zien, benutten en waarderen. Ruim baan voor nieuwe vormen van maatschappijsturing (coöperaties, zelfbeheer). Doel: kwaliteit bestaande voorraad: van goed naar excellent. 5. Een levensloopvriendelijke regio Zorg en gezondheidsvraagstukken, in combinatie met wonen, worden in toenemende mate een vraagstuk van de samenleving. Door de vergrijzing neemt het aantal senioren fors toe, in de kleine kernen gaat dit proces nog sneller. Wie zorgt er straks voor wie? Het goede nieuws is de kracht van de leefgemeenschappen. Met elkaar en voor elkaar is (binnen grenzen) mogelijk in het Land van Cuijk. Gemeenten zijn vanuit de WMO verantwoordelijk voor goede ondersteuning van langer thuis wonen van kwetsbare inwoners. Als regio vinden we een toegankelijk en bereikbaar voorzieningenaanbod belangrijk. Voorzieningen voor zwaardere zorg vereisen een zekere omvang. Pag: 4

Ons uitgangspunt is dat de bouw van nieuwe intramurale voorzieningen plaatsvindt in de hoofdkernen van de vijf gemeenten. De afweging of kleinere tussenvormen (met een schaal van max. 15 eenheden) in dorpse kernen (met beperkte voorzieningen) wel of niet levensvatbaar zijn, laten we aan het oordeel van de zorgpartners, ondernemers en/of inwoners zelf. Aanpassing van de woning is en blijft primair de verantwoordelijkheid van de verhuurder of eigenaar. We zoeken de verbinding met bewustwording op het terrein van verduurzaming. Doel: kwetsbare inwoners met lichamelijke, verstandelijke of psychische beperkingen wonen zoveel mogelijk in hun eigen leefomgeving. Is dat niet mogelijk dan is er in de grotere kernen een goede woonzorginfrastructuur. 6. Een duurzame regio De gemeenten in het Land van Cuijk werken inmiddels intensief samen in Noordoost Brabant en met de provincie. Brabant Woont Slim is hier een goed voorbeeld van, net als het regionaal convenant duurzaam bouwen. De uitgangspunten en ambities van de afzonderlijke gemeenten zijn duidelijk en liggen vast in een routekaart klimaatbestendig Land van Cuijk (2015). De gemeenten in het Land van Cuijk willen dat de energetische kwaliteit van bestaande en nieuwe woningen ambitieus wordt verbeterden en vinden daarom dat dit dossier thuishoort in deze regionale woningmarktstrategie van het Land van Cuijk.

Gemeenten hechten belang aan een gelijk speelveld in het Land van Cuijk, meer doen op dezelfde manier. Doel: vanaf 2050 zijn alle woningen (bestaand en nieuw) grotendeels energieneutraal. De vijf gemeenten in het Land van Cuijk zorgen voor een gelijk speelveld.

1.4 Leeswijzer Het Land van Cuijk is een regio van handen uit de mouwen, realisme en pragmatisme. Daar hoort geen visie bij met al te veel woorden. Hoofdstuk 2 vormt de koers en maakt duidelijk welke strategieën het Land van Cuijk volgt. Per paragraaf wordt een doel uitgewerkt. De belangrijkste uitvoeringstrategieën, organiserende principes en of concrete acties zijn telkens in een kader opgenomen. De impact van regionale kaders pakt in elke gemeente net even anders uit. Hoofdstuk 3 geeft inzicht in enkele accentverschillen, zonder volledig te willen zijn. In hoofdstuk 4 wordt inhoud gegeven aan de regionale en lokale sturing. Bijlage 1: werking van de woningmarkt Bent u nieuwsgierig naar de werking van de woningmarkt in het Land van Cuijk, de verhuisdynamiek van doelgroepen en wat de meest fundamentele ontwikkelingen zijn die het wonen hier beïnvloeden? Bijlage 1 bevat een weergave. Bijlage 2: allianties Wie verder wil komen dan mooie woorden en geduldig papier weet dat het essentieel is om eigenaarschap te creëren en allianties te smeden. Tijdens de WoonArena op maandag 19 februari 2018 hebben inwoners en partners die het wonen in het Land van Cuijk een warm hart toedragen, een eerste stap gezet om handen en voeten te geven aan deze regionale woningmarktstrategie. In bijlage 2 treft u de oogst aan van de allianties.

Tot slot, deze regionale woningmarktstrategie wordt tijdens een informele sessie gedeeld en besproken met de colleges en raden van de vijf gemeenten. Inzet is dat er op 1 mei 2018 een gedragen eindversie ligt. Daarna wordt dit stuk tegelijkertijd ter vaststelling aangeboden aan de vijf gemeenteraden, rekening houdend met de binnen iedere gemeente daarvoor geldende procedures.

Pag: 5

Hoofdstuk 2 REGIONALE WONINGMARKTSTRATEGIE 2.1 Een vitale regio Het Land van Cuijk is een economisch sterke regio met veel bedrijven en een goede werkgelegenheid (ongeveer 40.000 banen). De Maas, de spoorlijn Nijmegen-Venlo, de A73 en de A77 vormen goede verbindingen met de stadsregio Arnhem-Nijmegen, de Greenportregio Venlo en het Ruhrgebied in Duitsland. Het vliegveld Weeze ligt hemelsbreed nog geen tien kilometer van de regiogrens en completeert de transportketen. Food, Health & Farma zijn de pijlers van de economie en vormen de economische ruggengraat van de Regio Noordoost-Brabant. Vindingrijke ondernemers hebben in het Land van Cuijk gewerkt aan bedrijven van internationale topklasse, zoals MSD, Nutreco, Hendrix Genetics, Stork Marel, Nutricia, Aviko en Teewissen. Bedrijven die smoel hebben én werknemers nodig hebben. Het Land van Cuijk biedt ze een prachtige plek om te werken én te wonen. Want….. Het Land van Cuijk is een ‘Land van kernen’. De 30 kernen, de vestingstad Grave en de hoofdkernen Boxmeer en Cuijk. Samen 33 parels. Wonen in een landstedelijke, natuurrijke omgeving, met tal van woonmogelijkheden. Van moderne starterappartementen tot historische vestingpanden en van betaalbare huurwoningen tot vrijstaande villa’s. Meer ruimte voor minder geld voor hen die in het groen willen wonen, met het gemak van de nabijheid van winkels en voorzieningen.

In het Land van Cuijk kan het. De gehele regio ligt zowel per openbaar vervoer als per auto op nog geen half uur reizen van Nijmegen, Venlo, Den Bosch en Eindhoven. Het Land van Cuijk biedt samen met de grootste kernen Boxmeer en Cuijk een veelvuldig en veelzijdig aanbod aan voorzieningen. Zo is er een schouwburg, een theater, een ziekenhuis, een uitgebreid winkelaanbod, vele sportcomplexen en diverse onderwijsfaciliteiten, maar ook een voorziening als glasvezel op elk adres. In het Land van Cuijk vindt men nog de typisch Brabantse gastvrijheid en gemoedelijkheid. Veel gemeenschapszin, het sociaal-cultureel verenigingsleven is sterk vertegenwoordigd, wat resulteert in vele gezellige evenementen. Vitale kernen waar het goed leven is. Waarden die in de toekomst nog meer het verschil maken wanneer we meer met elkaar en voor elkaar zorgen. Tot slot een waarde die voor inwoners misschien vanzelfsprekend is, maar in de toekomst meer en meer een luxe goed wordt: rust en stilte. Ontspannen, betaalbaar, gezond en groen wonen. Dat is het Land van Cuijk. Pag: 6

Het Land van Cuijk beweegt naar een ontspannen woningmarkt Na 2030 is de verwachting dat de demografische groei in het Land van Cuijk gemiddeld afneemt. Tot 2030 is er de kans om te groeien en die kans gaat de regio verzilveren. Samen de ‘koek groter maken’.

Doel: Tot 2030 nog met 3.000 tot 4.000 extra woningen groeien. Voldoende plancapaciteit om snelheid te maken met productie Voor gemeenten is het in de rol als woningmarktregisseur belangrijk om te weten of er voldoende zoeklocaties zijn voor de kwantitatieve woonbehoefte. In de tabel hieronder is voor de periode 2017 – 2027 de verwachte huishoudensgroei en de benodigde netto woningvoorraad afgezet tegen de harde en zachte plancapaciteit van woningbouwplannen. Dit levert een belangrijke aanwijzing op: er is voldoende plancapaciteit. Realisatie van de woonbehoefte is mogelijk. Tabel 1 Match prognose en plancapaciteit 2017-2027

990

Cuijk

875

1.060

814

Grave

285

365

293

Match raming benodigde netto toevoeging en plancapaciteit

945

Match raming extra huishoudens en plancapaciteit

Harde plannen 2017 t/m 2026

725

Boxmeer

Match

Zachte plannen 2017 t/m 2026

Netto toevoeging 2017-2027*

Plancapaciteit

Extra huishoudens 2017-2027

Prognoses

283

548

328

106

45

-140

215

223

143

Mill en Sint Hubert

270

375

221

180

131

26

Sint Anthonis

285

375

176

232

123

33

Land van Cuijk

2.440

3.120

2.494

1.016

1.070

390

legenda = overschot aan plannen = tekort aan plannen

Bron: Provincie Noord-Brabant, gemeenten, bewerking Atrivé * In deze aantallen is nog geen rekening gehouden met te slopen woningen, of woningen die anderszins aan de voorraad worden onttrokken.

Uitdaging is sturen op realisatie en regionaal sturen Plancapaciteit is echter geen garantie voor realisatie. Als er niet voldoende woningaanbod wordt gerealiseerd, dan vertrekken mensen omdat ze hun behoefte niet kunnen vervullen. Momenteel loopt in Nederland het tekort aan woningen sneller op dan verwacht. Het gaan dan landelijk vooral om woningen voor starters en woningen voor 75-plussers. Ook in het Land van Cuijk herstelt de woningmarkt zich, zij het iets meer geleidelijk. De uitdaging voor de gemeenten ligt in het sturen op realisatie van productie. De gemeenten kiezen voor regionale afstemming en zien als passend ritme een voorjaars- en najaarsoverleg voor zich (zie ook hoofdstuk 3). Het kader hieronder omvat de zaken die de gemeenten hebben afgesproken om invulling te geven aan sturen op realisatie van productie.

Pag: 7

Spelregels sturen op realisatie van productie • Het allerbelangrijkste is dat gemeenten meer zicht op de dynamiek van de regionale woningmarkt in het Land van Cuijk en de verbindingen tussen de afzonderlijke kernen krijgen . Hoeveel van welk type woning voor wie is waar gerealiseerd en welke segmenten lopen goed en welke niet? Welke vraagverschuivingen zien we, hoeveel plannen ontstaan er in kleine kernen, wat is de impact van die plannen op de totale woningbouw programmering, zijn er redenen om bij te sturen? Zo ontstaat zicht op de actuele vraag en wordt het mogelijk sneller in te spelen op de vraag. o

Loopt een project niet en of komt een ontwikkelaar niet tot realisatie dan wordt bijgestuurd. Als de realisatie achterblijft, zoeken gemeenten naar passende oplossingen: versnellen, omkatten of richten op andere initiatieven. Wat zijn logische substituten? Er zijn nauwere verhuisrelaties in de driehoek Boxmeer-Cuijk-Sint Anthonis en de driehoek Cuijk-Grave-Mill (belangrijk vanuit oogpunt substitutie).

o

Indien op enig moment in Land van Cuijk teveel woningen tegelijk op de markt worden gebracht ontstaan afzetproblemen. Dit is van belang, omdat tussen de gemeenten een bepaalde mate van concurrentie zit.

• Om een realistisch beeld te houden van de woningbouwplannen van de gemeenten gedurende de komende periode, is het van belang dat alle gemeenten zorgen voor een periodieke actualisering van de lijst / woningbouwmatrix (inclusief voornemens tot sloop en woningsplitsingen). • Wat de uitdaging extra groot maakt is dat we van ander vastgoed (scholen, winkels, verzorgingstehuizen, maatschappelijke voorzieningen) te veel hebben. Het is essentieel dat we in de volle breedte nog beter in beeld krijgen hoe de vraag/aanbodbalans er uit ziet. De gemeenten brengen potentiele transformatielocaties in beeld. Zo ontstaat zicht op mogelijk laaghangend fruit om versnelling in woningbouw te realiseren. Op basis hiervan voeren afzonderlijke gemeenten het gesprek over wat alternatieve functies zijn op deze plekken. De uitkomsten worden regionaal gedeeld. • Er wordt geen ‘eeuwig durende’ plancapaciteit in de lucht gehouden. De komende periode werken de gemeenten gezamenlijk een set van spelregels / juridisch instrumentarium uit; in te zetten voor het intrekken van ongebruikte planologisch titels en ongebruikte omgevingsvergunningen. Zo ontstaat er ruimte voor nieuwe plannen die wel slagen. • Na 2030 wordt de omslag naar stabilisatie van de woningvraag verwacht, met daarop volgend een afname. Overmaat aan woningen vormt een risico. Het veroorzaakt o.a. een prijs dempend effect.

Een effect dat niet alleen woonconsumenten merken, maar ook de gemeenten financieel beïnvloedt (daling WOZwaarde). De impact is afhankelijk van de schaal van leegstand. Een oplossingsrichting is om nu al bij elk woningbouwplan de vraag te stellen of het programma (deels) ook tijdelijk ingevuld kan worden. Deze lijn willen de gemeenten verder invullen.

Pag: 8

2.2 Een gezonde woningmarkt In de rol van woningmarktregisseur is het ook essentieel dat gemeenten kijken naar de woonwensen en hoe deze zich verhouden met het woningbouwprogramma. De huishoudensprognose voorspelt in de toekomst ook een omslag in de kwalitatieve woonvraag. Hoe sturen we daarop? Het Land van Cuijk kiest voor een eenvoudig en werkzaam principe: de realisatie van woningbouw vindt altijd plaats op basis van actuele vraag van vandaag met het oog op morgen. Dat kan ook niet anders, je ontwikkelt / bouwt immers niet voor leegstand.

Doel: Met gezond verstand inspelen op de woonwensen van mensen. Gemeenten sturen lokaal en stemmen regionaal af. De woonvraag van de toekomst wordt vanzelf de actuele vraag van ‘vandaag’. Zo simpel kan het zijn. Dit vraagt echter wel om een nieuwe manier van sturen, monitoren en bijsturen. De gemeenten willen flexibel en adaptief inspelen op de woonbehoefte in de samenleving. Flexibel adaptief programmeren dient een drieledig doel: 1. Versnelling realisatie door focus op kansrijke projecten; 2. Door dicht op de vraag te ontwikkelen, faciliteren we projecten die het beste aansluiten bij de actuele woonwens. De vraag verandert geleidelijk, het aanbod verandert mee; 3. Nieuwe manier van denken en handelen zorgt voor focus en regie en vermindert hierdoor de kans op over-programmering. Leidraad kansrijke en risicovolle productmarktcombinaties Op basis van woonwensenonderzoek (zie bijlage 1 voor verdieping en bronnen) is aangegeven wat op korte termijn (tot circa 2025) en lange termijn (na 2025 tot 2040) kansrijke en risicovolle productmarktcombinaties zijn. De resultante is een matrix van kansrijke en risicovolle productmarktcombinaties voor de korte en lange termijn. Deze leidraad geeft indicatief de richting aan van de vraagontwikkeling, gegeven een aantal aannames.

De gemeenten gaan het als onderdeel hanteren in de planbeoordeling, past het plan bij de actuele vraag? Daarnaast geeft de leidraad een zoekrichting aan marktpartijen. Logischerwijs wordt ook de leidraad zelf jaarlijks tijdens het voorjaars en najaarsoverleg tegen het licht gehouden en gespiegeld met de woningmarktmonitor.

korte termijn (2025) lange termijn (2040) legenda = kansrijk = enigszins kansrijk = enigszins risicovol = risicovol

Pag: 9

koop €275.000 >

koop €185.000 tot €275.000

koop tot €185.000

huur boven liberalisatiegrens

huur tot liberalisatiegrens

huur tot aftoppingsgrens

huur gestapeld

koop gestapeld

huur grondgebonden

koop grondgebonden

Tabel 2 Kansrijke en risicovolle segmenten korte termijn (tot 2025) en lange termijn (2025 – 2040)

In bijlage 1 treft u de nadere onderbouwing aan van bovenstaande tabel. Voor een goed begrip is het belangrijk om te weten dat wanneer er gesproken wordt over het segment grondgebonden daar ook grondgebonden seniorenwoningen onder vallen. Aandacht vragen de segmenten die ‘van kleur verschieten’ tussen korte en lange termijn. Opvallend is bijvoorbeeld de verandering in koop grondgebonden. Van kansrijk naar enigszins risicovol. En in de huur grondgebonden zien we de omgekeerde beweging. De wijzigingen in vraagdruk worden over het algemeen veroorzaakt door de vergrijzing. Hoewel in de toekomst veel ouderen in een eengezinswoning (blijven) wonen, de koopcultuur sterk is en inwoners honkvast; de voortgaande vergrijzing leidt op langere termijn toch tot een omslag in de vraag. De groep ouderen is dan dusdanig groot dat hun impact op de woningmarkt groot is. Dat zal een proces van geleidelijkheid zijn. Daar komt bij dat deze doelgroep steeds langer zorg in de eigen woning zal krijgen in plaats van in een intramurale voorziening. • Om die reden achten de gemeenten het verstandig om bij de nieuwbouw van koopwoningen in te zetten op levensloopbestendigheid. • Bijstellen van de leidraad vraagt om een goede monitoring van de ontwikkelingen op de woningmarkt.

Bijzonder aandachtspunt daarbij is het (middel)dure huursegment, de vraagontwikkeling is moeilijk te voorspellen door de dominante koopcultuur en de gemiddeld lagere huizenprijzen.

2.3 De juiste woning op de juiste plek in dit Land van kernen Van de kleinste dorpen tot de vestingstad Grave en de hoofdkernen Boxmeer en Cuijk; de inwoners van alle dorpen en hun eigen kracht zijn onze belangrijkste waarden om een aantrekkelijke woonregio te blijven. Idealiter heeft elke kern een aantrekkelijke en goed werkende woningmarkt. • De grootste vraag in de regio is het wonen in grotere kernen waar voorzieningen zijn. Binnen de regio hebben de grotere kernen de meeste aantrekkingskracht, waarbij Boxmeer de laatste jaren voor het Land van Cuijk fungeert als een minimagneet, o.a. met betrekking tot vestiging vanuit Gennep en Venray. • De kleinere kernen verschillen in de mate van attractiviteit, waarbij de aanwezigheid van meer (maatschappelijke) voorzieningen een rol spelen, maar ook kleine kernen zonder of met zeer beperkte maatschappelijke voorzieningen kunnen door hun ruimtelijke en landschappelijke kwaliteit en dorpskarakter (gemeenschapszin) aantrekkelijk zijn voor specifieke doelgroepen. In kleine kernen gaat het echter om beperkte aantallen. De vraag is kleiner en meer diffuus. De hiërarchie op de woningmarkt vraagt erom verschil te maken in de te volgen strategie.

Doel: Land van Cuijk doet recht aan de eigenheid en vitaliteit van kernen. We maken verschil in de wijze van gebiedsontwikkeling tussen grote en kleine kernen.

Pag: 10

Sturen op kwaliteit kernen met een hoog voorzieningenniveau De

grootschalige

woningbouwprogrammering

vindt

plaats

bij

kernen

met

een

hoog

voorzieningenniveau en kernen die vlakbij (loop- en fietsafstand) liggen en mogelijk substituut kunnen zijn. •

Op de schaal van Land van Cuijk betekent grootschalig: plannen met meer dan circa 15 woningen per plan.

•

De leidraad met kansrijke en risicovolle projecten (zie paragraaf 2.2.) is in deze kernen uitgangspunt, zodat we oog houden voor de vraag van nu en straks.

•

Mooiland richt zicht bij het toevoegen van nieuwe huurwoningen primair op de hoofdkernen van de vijf gemeenten, omdat daar de voorzieningen zijn voor onze doelgroep. In kleine kernen worden zowel de wensen om nieuwe huurwoningen toe te voegen alsook de kwalitatieve opgave beoordeeld op hun toekomstwaarde.

•

In de afweging van de woningbouwlocaties wordt aangesloten op de Ladder voor Duurzame Verstedelijking.

•

In beginsel liggen de woningbouwlocaties binnen bestaand stedelijk gebied (Verordening Ruimte Provincie).

•

Gezien het belang van de ruimtelijke en leefkwaliteit van de dorpen zetten gemeenten, naast inbreidings- en herstructureringslocaties, in op het benutten van de kansen die transformatie van bestaand leegstaand of leegkomend vastgoed in het bestaand stedelijk gebied bieden. Gemeenten brengen de potentiele transformatiepotentie in beeld.

•

Wanneer de druk op de woningmarkt zo groot is én het niet mogelijk is de woningbouwopgave in het bestaand stedelijk gebied te realiseren, kan worden afgewogen een uitbreidingslocatie te realiseren. De gebieden die in de Verordening ruimte zijn aangeduid als “zoekgebied voor stedelijke ontwikkeling” en “gebied integratie stad-land” bieden hiervoor de mogelijkheid. Voordat ingezet wordt op een uitbreidingslocatie worden de subregionale binnenstedelijke alternatieven afgewogen in het voor- en najaarsoverleg.

Pag: 11

Sturen op vitaliteit kleine kernen In kleine kernen (kernen zonder voorzieningen of waar voorzieningen onder druk staan) liggen tal van kansen om én te werken aan een toekomst waarin mensen ouder worden én aantrekkelijk te blijven voor jonge gezinnen. Maar dan zonder het belang om te werken aan kwalitatief hoogwaardige voorzieningen. En vanuit de wetenschap dat de woonvraag die er is klein en diffuus is. Het vraagt maatwerk. Sturen via woningbouwprogrammering is hier geen passend instrument. De gemeenschapszin en ondernemingszin in deze kernen zorgt voor andere innovatieve oplossingen. In de kleine kernen geldt het principe van ondernemerschap en ‘goede plannen’. • De gemeenten spelen inmiddels een andere rol dan zijzelf en de inwoners vaak gewend zijn. Faciliteren, netwerken, koppelen en soms gewoon echt een grote stap terug doen en het echt over laten aan de gemeenschap. Tegelijk houden gemeenten ook oog voor de realiteit. De vitaliteit van een gemeenschap is een bepalende factor voor de lokale samenhang in een dorp. Er zijn ook minder zelfredzame gemeenschappen, waar deze vitaliteit minder of niet aanwezig is. Dan is aanvullend beleid van de overheid echt nodig. De gemeenten hebben tijdens het voorjaars- en najaarsoverleg nadrukkelijk aandacht voor de kwestie of er kernen zijn waar geen nieuwe initiatieven ontstaan.

Wanneer gemeenten dat identificeren, gaan ze in overleg met ondernemende krachten in die kern om met hen te bespreken wat nodig is om de lokale dynamiek te faciliteren. Hiervoor geldt: maatwerk. • Voor ‘goede plannen’ geldt een deugdelijke motivering: een plan dat haalbaar is, waarvan ook de verkoop al (zo goed als) geregeld is, financierbaar is en het plan in beginsel niet meer dan circa 15 woningen omvat. We zien deze uitzondering ook als een stimulering van lokaal ondernemerschap. • De gemeenten honoreren verzoeken tot woningsplitsing in stedelijk gebied mits er sprake is van een goede woonkwaliteit. • Ook tijdelijke woonconcepten behoren tot de gereedschapskoffer. Interessante opgave daarbij is het terugverdienmodel (tijdelijke woonconcepten kunnen verplaatst worden en investeringen hoeven dus niet per se binnen de periode waarin de tijdelijkheid geldt terug verdiend te worden). • In beginsel liggen de woningbouwlocaties binnen bestaand stedelijk gebied (Verordening Ruimte Provincie). • Gezien het belang van de ruimtelijke en leefkwaliteit van de dorpen zetten gemeenten, naast inbreidings- en herstructureringslocaties, in op het benutten van de kansen die transformatie van bestaand leegstaand of leegkomend vastgoed in het bestaand stedelijk gebied bieden. Gemeenten brengen de potentiele transformatiepotentie in beeld.

We zullen continue het appel doen om bestaand vastgoed dat niet meer functioneel is, te transformeren. • Wanneer de druk op de woningmarkt zo groot is én het echt niet mogelijk is de woningbouwopgave in het bestaand stedelijk gebied te realiseren via nieuwbouw, transformatie of splitsing bestaande voorraad, kan worden afgewogen een uitbreidingslocatie te realiseren. De gebieden die in de Verordening ruimte zijn aangeduid als “zoekgebied voor stedelijke ontwikkeling” en “gebied integratie stad-land” bieden hiervoor de mogelijkheid. Wanneer een gemeente wil afwijken van deze voorkeursvariant wordt dit door betreffende gemeente ingebracht en besproken in het regionale voorjaars- of najaarsoverleg wonen. • In Land van Cuijk zijn momenteel drie woningbouwplannen die op gespannen voet staan met de criteria (zie hoofdstuk 3). De afzonderlijke gemeenten brengen in beeld wat de waarschijnlijkheid van de plannen is (hardheid en kans op realisatie) en gaan vervolgens met elkaar in gesprek over hoe te handelen. De toetssteen is geen dictaat maar een uitnodiging om invulling te geven aan een vitaal Land van Cuijk. Realisatie van deze plannen werkt concurrerend met de realisatie van woningbouw in de andere gemeenten, ook in de grote kernen.

Pag: 12

2.4 Kwaliteit bestaande voorraad en kernen Het overgrote deel van de woningvoorraad van morgen staat er al vandaag al. In het Land van Cuijk is het met de kwaliteit van die voorraad over het algemeen goed gesteld. Veel koop. Veel eengezinswoningen, die daarmee relatief gemakkelijk aan te passen zijn om als zorgvrager in te wonen. In het algemeen zien we in Nederland dat de behoefte aan kwaliteit door gaat, dat geldt nog extra sterk in landelijke regio’s waar consumenten veel waar krijgen voor hun geld. In enkele wat meer stedelijke wijken van Cuijk en de gemeente Grave vraagt de kwaliteit van de bestaande woningvoorraad aandacht. Voor de particuliere koopwoning kan de gemeente een duurzaamheidsprogramma bevorderen. Overigens kunnen de regels uit de Bouwverordening worden toegepast.

Doel: Kwaliteit bestaande voorraad: van goed naar excellent? Corporaties hebben stevige ambities in de bestaande voorraad De corporaties pakken hun rol in het aanpassen van de voorraad. Ook voor de komende periode hebben de corporaties stevige ambities, de corporaties willen de verduurzamingsopgave verbinden met het meer levensloopbestendig maken van de voorraad. De corporaties zien dat er verschillen ontstaan in vraagdruk tussen woningsegmenten en tussen verschillende gebieden. Grofweg gezegd doen de huurwoningen in de kernen met voorzieningen het goed, in de hele kleine kernen zonder voorzieningen zijn de woningen steeds moeilijker verhuurbaar. Transformatie is (op termijn) nodig. Voorkomen is beter dan genezen We pakken nog even een ander perspectief en beantwoorden de vraag wat we vooral niet willen. In het Land van Cuijk willen we graag datgeen voorkomen wat regio’s als de Achterhoek, NoordoostGroningen en Zuid-Limburg voor de nodige uitdagingen stelt. En dat is eerst en vooral toch de problematiek van de goedkope en kwalitatief slechte koopwoning. Particulier bezit, bouw- en woontechnisch slecht tot matig. We willen overaanbod van dit segment tegengaan. Voorkomen is in dit geval echt beter dan genezen, omdat de aanpak erg lastig is vanwege versnipperde eigendom en het lage rendement.

Dit is ook de reden dat gemeenten de corporaties hebben gevraagd terughoudend te zijn met de verkoop van huurwoningen die geen toevoeging zijn aan de kwaliteit van de bestaande koopvoorraad. In de jaarlijkse prestatieafspraken kunnen nadere afspraken worden gemaakt over alternatieven hiervoor. De basisschool als ‘ziel van het dorp’ Een belangrijk fundament van deze regionale woningmarktstrategie is de volgende notie: van de kleinste dorpen tot vestingstad Grave en Boxmeer en Cuijk; de inwoners van alle dorpen en hun eigen kracht zijn in land van Cuijk de belangrijkste waarde om een aantrekkelijke woonregio te blijven. Voor de vitaliteit en kwaliteit van de kernen moet heel goed worden nagedacht over de voorzieningen waar de lokale overheid invloed op heeft. De kernen zelf benoemen vooral de basisschool als ‘ziel van het dorp’, deze zorgt voor dynamiek en aantrekkelijkheid voor jonge gezinnen. • De programmering van nieuwe schoollocaties en ander maatschappelijk vastgoed is een verantwoordelijkheid van gemeenten (de zeggenschap of een school in stand wordt gehouden ligt overigens bij de schoolbesturen). De afzonderlijke gemeenten houden rekening met een passende spreiding van deze voorzieningen. Het betekent ook dat aangrenzende gemeenten samen bekijken waar door samenwerking winst valt te behalen.

Pag: 13

2.5 Een levensloopvriendelijke regio Zorg en gezondheidsvraagstukken worden net als wonen, in toenemende mate een vraagstuk van de samenleving. Door de vergrijzing neemt het aantal senioren fors toe, in de kleine kernen gaat dit proces nog sneller. Ook in onze regio worden mensen steeds ouder. Senioren hebben steeds langer een goede kwaliteit van leven. Juist de komende tien tot twintig jaar wordt dit de kracht van vele gemeenschappen: een vitale generatie met tijd en capaciteiten en steeds vaker het verlangen zich in te zetten voor hun gemeenschap. Het potentieel aan vrijwilligers wordt dus flink groter! En dat is goed nieuws, want tegelijkertijd blijven ouderen ook als de kwaliteit van leven afneemt veelal in een reguliere woning wonen in plaats intramuraal.

Doel: kwetsbare inwoners met lichamelijke, verstandelijke of psychische beperkingen wonen zoveel mogelijk in hun eigen leefomgeving. Is dat niet mogelijk, dan is er in de grotere kernen een goede woonzorginfrastructuur. Die ambitie waarmaken vraagt veel meer dan een passende woning (de focus van een regionale woningmarktstrategie). Het goede nieuws is de kracht van de leefgemeenschappen. Met elkaar en voor elkaar is (binnen grenzen) mogelijk in het Land van Cuijk. We weten dat ouderen behoorlijk honkvast zijn. We weten dat bewustwording over woningaanpassingen mondjesmaat verschil maakt. De meeste mensen gaan pas nadenken over woningaanpassing als de noodzaak zich voordoet door fysieke beperkingen. Deze doelgroep aanzetten tot het realiseren van aanpassingen in een eerder stadium is een speerpunt.

Pag: 14

Leidraad voor wonen, welzijn en zorg vanuit deze regionale woningmarktstrategie is: • Gemeenten zijn vanuit de WMO verantwoordelijk voor goede ondersteuning van langer thuis wonen van kwetsbare inwoners. De regio vindt een toegankelijk en bereikbaar voorzieningenaanbod belangrijk. Voorzieningen voor zwaardere zorg vereisen een zekere omvang. Uitgangspunt is dat nieuwe intramurale voorzieningen minimaal toegevoegd worden en alleen nog in de hoofdkernen. • De afweging of kleinere tussenvormen (met een schaal van max. 15 eenheden) in dorpse kernen (met beperkte voorzieningen) wel of niet levensvatbaar zijn, worden aan het oordeel van de zorgpartners, ondernemers en de doelgroep zelf gelaten. Woonzorgpartners spreken in regionaal verband al veel met elkaar en maken samen meters: woonvormen waar meerdere diverse zorgdoelgroepen wonen en het uitruilen van vastgoed. Een hands-on mentaliteit om samen de vraagstukken aan te pakken en op te lossen. Dat geeft energie. Ook bij de betrokken inwoners. • Gemeenten en zorgpartners delen mogelijkheden aan de regionale zorgtafel o.l.v. centrumgemeente Oss en zorgen voor verbinding met het regionale voorjaars- en najaarsoverleg wonen (zie ook paragraaf 4.1). • In beginsel geldt zelfregie voor de burger.

De afzonderlijke gemeenten zorgen er onder andere via het WMO-loket voor dat woningen kunnen worden aangepast om zo lang zelfstandig wonen mogelijk te maken. Het is wenselijk om dit WMO-beleid met elkaar af te stemmen en uit te lijnen, zodat zoveel mogelijk ‘handelingsgelijkheid’ ontstaat. Ook is het wenselijk om nadere afspraken hierover te maken met de corporaties, zodat we ‘samen slim de juiste dingen doen’. • Voor zelfregie is bewustwording gewenst. Dit wordt opgepakt door ambtenaren in het sociale domein en krijgt een plek via concept van de Woonwinkel (zie paragraaf 4.2). Een uitdaging ligt er op het terrein van dienstverlening, een mens met een zorgvraag is vaak meer gebaat bij sociale steun en passende dienstverlening (e-health, vervoer, boodschappenservice, tuin- en woningonderhoud). Dit valt buiten de scope van deze regionale woningmarktstrategie. Gemeenten onderzoeken of het inzetten van de blijverslening een passend instrument is. • Als gemeenten vinden we het essentieel dat partners op lokaal niveau gezamenlijk mantelzorgers voldoende faciliteren in de ondersteuning die zij bieden aan hun naaste. De huidige wet- en regelgeving bieden in principe voldoende mogelijkheden voor het vergunningsvrij bouwen of gebruiken van tijdelijke mantelzorgwoningen. Als gemeenten hebben we hierin een informerende rol, bijvoorbeeld door een woonwinkel.

• Met het oog op de vergrijzing zorgen we ervoor dat de woningen die nu worden toegevoegd, levensloopgeschikt zijn. In het Bouwbesluit geeft de NEN 1814 eisen voor de toegankelijkheid. • De gemeenten honoreren verzoeken tot woningsplitsing in stedelijk gebied mits er sprake is van een goede woonkwaliteit. • Het levensloopbestendig maken van de bestaande huurvoorraad is een opgave die ligt bij de woningcorporaties. Aan hen de uitdaging om inzichtelijk te maken hoeveel woningen geschikt zijn en welke woningen relatief eenvoudig geschikt zijn te maken. Voor huurders kan het prettig zijn wanneer in het woonruimteverdeelsysteem een duidelijk label levensloopproof bestaat. • Op lange termijn ontstaat er een vraagdruk aan huurappartementen. Ouderen en ‘empty-nesters’ die een voorkeur aangeven voor een appartement, zijn vaak op zoek naar een woning waarin zij comfortabel oud kunnen worden. Kortom, een woning die geschikt is voor mensen met lichamelijke beperkingen. Dat kan in Land van Cuijk ook een kleine gelijkvloerse grondgebonden woning betekenen of gestapelde huurappartementen in de hoofdkernen. Bijzondere aandacht vraagt de kwetsbare groep jongeren die nu uit intramurale instellingen uitstromen. In overleg met sociale domein en zorgpartners maken we werk van: o

De raming van de aantallen.

o

De beschikbaarheid van echt betaalbare woningen.

o

De vraag naar de bemiddeling: wie draagt op welke manier voor aan de corporaties?

o

Het huurcontract: bij voorkeur op naam van jongeren zelf.

o

Procesafspraken en raamovereenkomst: hoe begeleiding en hoe voorkomen van concentratie of plaatsing in al kwetsbare complexen?

Pag: 15

2.6 Een duurzame regio We zien bij steeds meer consumenten een ander kostenbewustzijn (effect crisis) en een meer klimaatbewuste houding. Steeds vaker zien we de wens tot het gebruik van minder grondstoffen en hergebruik. Meer inwoners verlangen naar een duurzaam thuis. Overigens ook vanuit betaalbaarheidsperspectief. Maar misschien nog wel veel belangrijker: consumenten vinden vooral ook een comfortabele woning belangrijk! Isoleren helpt daarbij. En het is nodig, gezien de score in het Land van Cuijk (circa 65% van alle bestaande woningen hebben een label C of minder en komen in aanmerking voor energiemaatregelen).

Doel: Vanaf 2050 zijn alle woningen (bestaand en nieuw) grotendeels energieneutraal. De vijf gemeenten in Land van Cuijk zorgen voor een gelijk speelveld. Intensieve samenwerking De gemeenten in het Land van Cuijk werken inmiddels intensief samen in Noordoost Brabant en met de provincie. Brabant Woont Slim is hier een goed voorbeeld van, net als het regionaal convenant duurzaam bouwen. De uitgangspunten en ambities van de afzonderlijke gemeenten zijn duidelijk en liggen vast in een routekaart klimaatbestendig Land van Cuijk (2015). De gemeenten in het Land van Cuijk willen de energetische kwaliteit van bestaande en nieuwe woningen ambitieus verbeteren en vinden daarom dat dit dossier ook thuishoort in de regionale woningmarktstrategie en op de tafel van het voorjaars- en najaarsoverleg. De gemeenten hechten daarbij belang aan een gelijk speelveld in het Land van Cuijk, meer doen op dezelfde manier. De regionale woningmarktstrategie is een krachtig instrument om onze ambities te delen. • Nieuwbouw moet vanaf 2021 bijna energieneutraal zijn (BENG); • Vanaf 2050 zijn alle woningen (bestaand en nieuw) grotendeels energieneutraal (de maat voor energiezuinigheid heet Energie Prestatie Coëfficiënt (EPC) en ligt vast in het Bouwbesluit). De gemeente Boxmeer wil dit laatste in 2045 bereikt hebben.

De gemeente Cuijk heeft als ambitie om in 2045 als lokale samenleving 100% duurzaam te zijn. • Eind 2020 moet 80% van de huurwoningen van particuliere verhuurders gemiddeld label c of beter zijn. • In 2020 moet sprake zijn van tenminste 14% duurzame opwekking en in 2023 16% duurzame opwekking. En in het nieuwe regeerakkoord staat voor 2030 49% als doelstelling. De gemeenten realiseren in 2018 warmtekanskaarten voor de gehele regio: dat is een basis voor de transitie naar gasloze wijken. Vanuit de regionale kansenkaart ontstaat een proeftuin voor een aardgasloze wijk. • 2030

klimaatbestendig

(klimaatadaptatie:

gebouwen

aanpassen

rekening

houdend

met

waterbergingscapaciteit, hitte/koelte). De gemeenten gaan voor 2023 voor alle wijken een stresstest waterbestendigheid uitvoeren: zo krijgen gemeenten inzicht in de kwetsbaarheid van wijken en kernen voor wateroverlast ten gevolge van extreme regenval. Gemeenten voeren een beleid met betrekking tot de afkoppeling van hemelwaterafvoer. • Gemeenten stimuleren dat mensen hun energielabel registreren (vergoeding / bonus). • Regio Land van Cuijk bouwt een Duurzaam Domotica Huis waar bewoners kunnen ervaren wat een NOM én een levensloopflexibele woning inhoudt, toegevoegde waarde kan hebben. • Ondertussen heeft vooral woningcorporatie Mooiland stevige ambities in de sociale huursector: o

In 2026 alle huurwoningen minimaal een label B (energie-Index van 1,25) via gebiedsgerichte aanpak;

o

In 2026 20% van de huurwoningen energieneutraal, dan blijft er nog die uitdaging van de resterende 80% voor 2050.

o o

Mooiland koppelt de verduurzamingsopgave aan de opgave levensloopbestendig maken. Mooiland wil samen met de gemeenten energiecoaches (in kader van bewustwording) opleiden. Pag: 16

Hoofdstuk 3 LOKALE ACCENTEN Deze regionale woningmarktstrategie bevat kaders en afspraken die lokaal impact hebben en om uitwerking vragen. Die uitwerking heeft vanzelfsprekend weer impact op het regionale niveau. Belangrijke regionale kaders zijn: 1. match prognose en plancapaciteit 2017-2027; 2. leidraad met kansrijke en risicovolle productmarktcombinaties; 3. keuze voor diversiteit in strategie hoofdkernen en overige kernen. De impact van deze kaders pakt in elke gemeente net even anders uit. De tabel hieronder geeft inzicht in enkele accentverschillen, zonder volledig te willen zijn. Notabene: er is digitaal een tabellenboek beschikbaar waarin de uitkomsten van het woningmarktonderzoek per gemeente inzichtelijk is gemaakt. Gemeente

Match prognose en plancapaciteit

Leidraad productmarktcombinaties

Boxmeer

Ruim voldoende plancapaciteit

Cuijk

In de optimale variant tekort aan plannen

Grave

Voldoende plannen, vooral zachte capaciteit

Mill en Sint Hubert

Klein risico op overmaat

Sint Anthonis

Klein risico op overmaat

• Tot 2035 groei verwacht • Op lange termijn ontspanning in segment duurdere koopeengezinswoningen verwacht • Meer nultredenwoningen opnemen in programma (grondgebonden en gestapeld) • Op lange termijn kleine vraagdruk sociale huur in hoofdkern (grondgebonden en gestapeld) • Tot 2040 groei verwacht • Ruimte voor vrije sector huur in de kern Cuijk • Op lange termijn kleine vraagdruk sociale huur in hoofdkern (grondgebonden en gestapeld) • Ontspanning rond 2030 • Ruimte voor vrije sector huur in de kern Grave • Op lange termijn kleine vraagdruk sociale huur in hoofdkern (grondgebonden en gestapeld) • Ontspanning rond 2030 • Op lange termijn ontspanning in segment duurdere koopeengezinswoningen verwacht • Meer nultredenwoningen opnemen in programma • Op lange termijn eventueel vraagdruk sociale huur in hoofdkern (grondgebonden en gestapeld) • Ontspanning rond 2030 • Op lange termijn ontspanning in segment duurdere koopeengezinswoningen verwacht (gemeente bouwt dit type wel met oog op toekomst: 2/3 deel 0-treden woningen) • Op lange termijn eventueel vraagdruk sociale huur in hoofdkern (grondgebonden en gestapeld)

Pag: 17

Strategie kernen (projecten > 15 woningen niet hoofdkernen)

• Wilbertoord, Moerboom III

• Oploo, Dkn Schmerlingstr. • Stevensbeek, Stevenshof

Hoofdstuk 4 REGIONAAL STUREN 4.1 Cyclus voorjaars- en najaarsoverleg Het belang van een regionale woningmarktstrategie In het vorige hoofdstuk zijn de doelstellingen opgeschreven met de daarbij passende woningmarktstrategieën en ordenende principes. Het komt nu aan op waarmaken. In de wetenschap dat sturen op wonen vooral betekent aansluiten bij de dynamiek van de regionale woningmarkt. Ook is het de lezer vast opgevallen dat sommige zaken zonder enige bemoeienis van de overheid waargemaakt (kunnen) worden. Inwoners doen steeds meer zelf. Ook dat vraagt een andere rol van de overheid. Tegelijkertijd is het ook heel helder geworden dat het belang van regionaal sturen essentieel is. De vijf gemeentebestuurders hebben nadrukkelijk uitgesproken dat zij de wil hebben om te groeien in regionaal sturen én invulling willen geven aan een andere rol van de overheid met optimale ruimte voor de diverse leefgemeenschappen. Tijdens de WoonArena is de vraag voorgelegd wie de regie moet voeren op het sturen op de realisatie van de productie. De uitslag is duidelijk: een grote meerderheid ziet het als gezamenlijke opgave. Met elkaar is gesproken over een passende invulling. Hieronder de belangrijke ingrediënten. •

Een passend ritme is een voorjaars- en najaarsoverleg. o Als opmaat vindt allereerst een sessie plaats waarbij ook marktpartijen aansluiten bij de bestuurders. Inzichten worden gedeeld, dilemma’s gedeeld en adviezen gegeven. o Daarna vindt er een bestuurlijke sessie met de wethouders plaats waar besluitvorming kan plaatsvinden. Idee is om dit onder onafhankelijk voorzitterschap te doen. o Het voorjaarsoverleg heeft vooral karakter van voortgang: liggen we op koers of moeten we versnellen? o In het najaarsoverleg ligt accent bij eventueel bijsturen en besluiten daarover. o De sessies worden voorbereid door de Kopgroep Wonen, bestaande uit vertegenwoordigers van de gemeenten, woningcorporaties Mooiland en Wonen Vierlingsbeek en de provincie.

Pag: 18

•

•

Belangrijke onderwerpen zijn: o Sturen op de realisatie van productie.  Zijn we op tempo? Indien er te weinig woningen worden gerealiseerd (wat momenteel vaker voorkomt dan te weinig ontwikkelen), vertrekken mensen omdat ze hun behoefte niet kunnen vervullen. Als de realisatie achterblijft, zoeken gemeenten naar passende oplossingen: versnellen, omkatten of richten op andere initiatieven. Indien op enig moment in het Land van Cuijk teveel woningen tegelijk op de markt worden gebracht ontstaan afzetproblemen. Mocht hier sprake van zijn dan zoeken gemeenten gezamenlijk naar passende oplossingen. o Monitoring van de dynamiek op de woningmarkt: welke vraagverschuivingen zien we, hoeveel plannen ontstaan er in kleine kernen, wat is de impact van die plannen op de totale woningbouw programmering, zijn er redenen om bij te sturen? Het vraagt binnen de afzonderlijke gemeente ook om periodieke aanpassingen van de programmering. o Periodieke actualisering van de lijst met woningbouwplannen/woningbouwmatrices (inclusief voornemens tot sloop en woningsplitsingen). o In beeld brengen potentiele transformatielocaties. o Nadrukkelijk aandacht voor de kwestie of er kernen zijn waar geen nieuwe initiatieven ontstaan. Wanneer gemeenten dat identificeren, gaan ze in overleg met ondernemende krachten in die kern om met hen te bespreken wat nodig is om de lokale dynamiek te faciliteren.

Ook hiervoor geldt: maatwerk. o Aanpassen leidraad succesvolle en risicovolle productmarktcombinaties. o Gemeenten gaan nadrukkelijk in gesprek over hoe we werk maken van de grote maatschappelijke opgaven, zoals verduurzamen, vergrijzing en vermaatschappelijking van de zorg. o Ook gezamenlijke promotie van het Land van Cuijk is onderwerp van gesprek. o Voortgang en effecten prestatieafspraken. De gedachte is om de cyclus van het regionale voorjaars- najaarsoverleg wonen te verbinden aan de cyclus van prestatieafspraken (zie 3.3). In het voorjaar een gesprek over voortgang, in het najaar opmaat naar nieuwe afspraken.

4.2 Concept Woonwinkel/Wooninfocentrum als extra vliegwiel Op dit moment wordt binnen het Land van Cuijk gewerkt aan een ‘Woonwinkel / Wooninfocentrum Land van Cuijk’ (werktitel). Doel is dienstverlening voor (potentiële nieuwe) inwoners te verbeteren door 1 loket te maken waar alle informatie bij elkaar komt op het gebied van wonen. Een ander doel van de Woonwinkel Land van Cuijk is om communicatie met alle inwoners te verbeteren op gebied van wonen. Bijvoorbeeld over (wijzigingen in) subsidieregelingen voor duurzaamheidsmaatregelen, over de Starterslening, eventuele blijverslening, over toewijzingsbeleid, voor vergunningvrij bouwen etc. Ook voorlichting over bijvoorbeeld een thema als “Maak uw woning tijdig ouderengeschikt”, of over een thema als “In 2050 heel Nederland energie-neutraal” kan via de woonwinkel ingevuld worden. De gedachte is om én een virtueel en een fysiek loket te zijn. Interessant is de gedachte of de Woonwinkel gecombineerd kan worden met een fysiek Duurzaam Domoticahuis waar mensen kunnen ervaren hoe zinvol aanpassingen (kunnen) zijn en hoe comfortabel.

Overbodig om te zeggen dat dit concept een vliegwiel kan zijn voor de regionale samenwerking en het werken aan een gelijk speelveld op de domeinen wonen, welzijn, zorg en duurzaamheid! De komende tijd onderzoeken de gemeenten de vraag of de Woonwinkel idealiter een publieke taak is of dat de uitvoering onder regie overgelaten kan worden aan de markt of een mengvorm van die twee vormen (PPS). Tijdens de WoonArena hebben partners in ieder geval duidelijk gemaakt dat zij graag een mengvorm zien (zie bijlage 2 allianties). Wordt vervolgd…. Pag: 19

4.3 Prestatieafspraken als essentieel instrument De prestatieafspraken die afzonderlijke gemeenten jaarlijks maken met Mooiland en Wonen Vierlingsbeek (alleen in de gemeente Boxmeer) en hun huurdersverenigingen zijn een essentieel instrument om de ambities uit deze regionale woningmarktstrategie te verwezenlijken. De corporaties hebben aangegeven dat de strategie veel interessante aanwijzingen bevat en heldere kaders biedt. De gemeenten zijn zich ervan bewust dat de mate van explicitering, toetsbaarheid en verantwoordelijkheid (tot uitdrukking komend in hoeverre tussentijds wordt gerapporteerd over voortgang) de kwaliteit van de prestatieafspraken mede bepalen. De uitnodiging aan elkaar is om de prestatieafspraken minder over beleid te laten gaan (daar is deze regionale actualisatie voor), en meer over hoe we gebiedsgericht handen en voeten geven aan deze strategie. Op die manier doen we ook recht aan het lokale. Om tot concrete afspraken te komen, brengen de corporaties (afgestemd met de huurdersorganisatie) vóór 1 juli van ieder jaar een goed en zo concreet mogelijk bod uit op de opgaven die zijn geformuleerd: wat kunnen de corporaties in alle redelijkheid bijdragen? In de gemeentelijke bijlage wordt verwoord wat de gemeenten aan concrete voornemens hebben om hun plannen te realiseren. Deze bieding vormt de basis voor het gesprek en uitwerking in nieuwe prestatieafspraken.

De overlegcyclus van de prestatieafspraken in het kader van de nieuwe Woningwet ziet er als volgt uit:

Verbinden cyclus prestatieafspraken met regionale voorjaars- en najaarsoverleg wonen Interessante gedachte is om bovenstaande cyclus op 2 momenten te verbinden (niet vermengen!) met het regionale voorjaars- najaarsoverleg. In het voorjaar gesprek over voortgang, in het najaar (vrijblijvend) advies vragen aan regionale tafel als opmaat naar nieuwe afspraken.

4.4 Houdbaarheid en doorlooptijd De houdbaarheid van elke visie / strategie is beperkt. Vandaar ook het belang van jaarlijkse regionale sturing en monitoring. De eerste regionale woningmarktstrategie het Land van Cuijk stamt uit 2012, deze actualisatie vond plaats in 2017 / 2018. We hebben de focus gehad op het hier en nu en vooruit gekeken naar 2030. Vanzelfsprekend is er tijdens dit proces ook vooruitgeblikt op de periode na 2030. Een periode waarin naar verwachting de groei afneemt en de omslag naar krimp kan ontstaan. In die periode zal zich meer nadrukkelijk een verdunningsopgave aandienen. Dat is mede de reden geweest waarom in de huidige strategie focus wordt gelegd op transformatie en mogelijke vormen van tijdelijke woningen toevoegen. Tegelijkertijd geldt ook dat het Land van Cuijk geen potentiële inwoners wil missen, omdat er te weinig wordt aangeboden. Vandaar de afspraak: sturen op realisatie van productie, dicht op de actuele vraag met een zo flexibel en adaptief mogelijk bouwprogramma. Pag: 20

Het Land van Cuijk gaat serieus werk maken van jaarlijkse monitoring. Er is –bij voorkeur– een jaarlijkse actualisering van deze regionale woningmarktstrategie. Genoeg werk aan de winkel. Aan de slag met een andere manier van sturen en handelen. De vaststelling van deze actualisatie markeert de overgang van beleidsbepaling naar uitvoering, van de orde en rust van papier en beleidslogica naar de praktijk van netwerksturing. Een onderdeel dat ook zeker nog steviger z’n plek moet krijgen, is de samenwerking tussen diverse domeinen. En wat ook zeker nog een grotere vlucht moet nemen, is het versterken van het initiatief en de sturing door inwoners. In 2018 ligt de prioriteit bij: 1. Invulling geven aan goed georganiseerd regionaal sturen. 2. Aan de slag met transformatiepotentieel. 3. Wooninfocentrum als vliegwiel aan het draaien krijgen. 4. Aan de slag met woningmarktmonitor. 5. Concrete prestatieafspraken per gemeente die invulling geven aan deze regionale woningmarktstrategie. Hieronder een overzicht van de voorgenomen acties. Regionaal sturen Voorjaars- en najaarsoverleg - Alliantie kansen Wooninfocentrum benutten - Woningmarktmonitor Een vitale regio