04. Detailhandelsbeleid gemeente Grave.pdf

De supermarktformule is in positionering en propositie aanvullend op andere supermarkten in de gemeente en onderdeel van het diverse supermarktlandschap. Omdat de supermarkt niet in een grote wijk ligt (minimaal circa 5.000 inwoners) 6, gelegen is op een bedrijvenzone en aan de rand van de gemeente, achtten we verdere uitbreiding van deze supermarktlocatie als onwenselijk. In de basis wordt aan verdere uitbreiding van het winkelvloeroppervlak kortom niet meegewerkt. In de huidige situatie rondom corona is veiligheid echter van groot belang. Bij supermarkt Nettorama zijn knelpunten ontstaan door smalle gangpaden, waardoor onvoldoende afstand gehouden kan worden. Een beperkte uitbreiding van het winkelvloeroppervlak met als doel het realiseren van bredere gangpaden en betere routing wordt daarom toegestaan. Binnen het huidige bouwvlak is in het bestemmingsplan nog uitbreidingsruimte aanwezig. De vorm van het bouwvlak is echter minder geschikt voor een goede bedrijfsvoering. Aanpassing van het bouwvlak is daarom mogelijk. Daarnaast is optimalisatie mogelijk in het verbeteren van de parkeermogelijkheden en logistieke processen (zoals laden en lossen). 4: Supermarktontwikkeling op locatie hockeyvelden vanuit economisch perspectief ongewenst Supermarkt Lidl is voornemens haar huidige vestiging te verplaatsen naar de locatie Mgr. Borretweg (oude locatie tuincentrum).

Tevens overweegt zij verplaatsing naar de locatie hockeyvelden. Stec Groep taxeert dat verplaatsing naar locatie hockeyvelden vanuit economisch perspectief ongewenst is. Daartoe hanteert zij de volgende redenen. Lidl heeft momenteel in de detailhandelsstructuur van Grave overwegend een positie als wijksupermarkt. Bij verplaatsing naar locatie Mgr. Borretweg behoud de supermarkt de primaire wijkfunctie vanwege de ligging in de wijk en suboptimale bereikbaarheid. Bij verplaatsing naar locatie hockeyvelden overstijgt de supermarkt haar primaire wijkfunctie. Bovendien is bij vestiging op de locatie hockeyvelden de relatie met de huidige wijk minimaal. Verplaatsing naar locatie hockeyvelden betekent dat de supermarkt (a) een uitstekende ligging krijgt (b) op een goed bereikbare locatie (c) in het zicht (d) met veel parkeermogelijkheden. Bovendien kan Lidl op die locatie vanwege de perceelomvang een grotere supermarkt realiseren dan beoogd op de Mgr. Borretweg. Doordat de supermarkt op deze locatie de randvoorwaarden optimaal op orde heeft, trekt zij naar verwachting een groter aandeel consumenten naar zich toe en wordt de primaire wijkfunctie overstegen. Daarbij ligt de locatie hockeyvelden op de aanrijroute richting de binnenstad van Grave en de wijk Estersveld. Zij wordt daarmee een aantrekkelijk alternatief ten

Een supermarkt met wijkfunctie heeft, afhankelijk van de ruimtelijke structuur, verzorgingsgebied en concurrerende aanbieders, een omvang van maximaal 1.200-1.500 m² wvo. Gelet op de omvang van de wijken in Grave (ca. 5.300 inwoners in West, 7.100 inwoners in Zuid), koopkrachtgegevens en referentieprojecten bedient voor Grave een supermarkt van maximaal 1.200-1.250 m² wvo primair de wijkfunctie. 5 Uitzondering hierop vormen al vergeven planologische rechten (zoals locatie voormalig tuincentrum). 6 Rondom de locatie Nettorama gaat beperkte woningbouw plaatsvinden, maar geen volwaardige wijk. 4

Detailhandelsbeleid gemeente Grave 20.106

24

opzichte van supermarktbezoek in de binnenstad 7 of Estersveld. Het risico is reëel dat de huidige evenwichtige supermarktstructuur daarmee verstoord wordt en dit ontwrichtend is voor de huidige supermarktbalans. Gezien de belangrijke functie van Albert Heijn voor de binnenstad en de wijkverzorgende functie van Jumbo is verplaatsing van de supermarkt naar locatie hockeyvelden ongewenst vanuit economisch perspectief. Stec Groep adviseert dan ook in te zetten op locatie Mgr. Borretweg in plaats van locatie hockeyvelden voor verplaatsing van Lidl. 5: Er wordt gestreefd naar vermindering van plancapaciteit buiten de binnenstad Tot slot zet de gemeente Grave in op vermindering van plancapaciteit voor detailhandel buiten de binnenstad. Hiermee moet worden voorkomen dat er zich nieuwe detailhandelsontwikkelingen (waaronder supermarkten) buiten de binnenstad voordoen. De huidige locaties van Lidl en Jumbo hebben bij verplaatsing specifieke aandacht. Inzet daarbij is transformatie van de huidige locatie. We adviseren de gemeente Grave hierover het gesprek aan te gaan met de eigenaren om te komen tot invulling met een andere functie dan detailhandel. Gezien ontwikkelingen in de markt en draagvlak vanuit consumenten dient voorkomen te worden dat een extra supermarkt of andersoortige reguliere detailhandel zich gaat vestigen in gemeente Grave.

Ook op andere locaties in de gemeente is plancapaciteit voor detailhandel aanwezig, zoals bij de brandweergarage en ook op bedrijventerrein Wisseveld ligt mogelijk nog verborgen plancapaciteit. In de binnenstad is van belang een compact winkelgebied te behouden. Het gezamenlijk afbakenen van het compacte winkelgebied (kernwinkelgebied) en verminderen van (verborgen) plancapaciteit daarbuiten verdient aandacht. We adviseren gemeente Grave in te zetten voor alternatieve invulling en uiteindelijk schrappen van onbenutte winkelbestemmingen (of verborgen plancapaciteit) buiten de binnenstad. Woningbouw is daarbij een kansrijke invulling.

Supermarkt Albert Heijn vervult veelal een rol als primaire supermarkt, Lidl als secundaire supermarkt (GfK, 2017, 2018, 2019). Beide supermarktformules zijn in rol en formule (full-service en hard discounter) complementair en kunnen bij voldoende marktdraagvlak goed in nabijheid van elkaar functioneren en elkaar zelfs versterken. In de situatie van Grave is de bereikbaarheid van en parkeersituatie bij Albert Heijn echter niet optimaal, waardoor Lidl op locatie hockeyvelden substantieel aantrekkelijker wordt als primaire supermarkt.

7

Detailhandelsbeleid gemeente Grave 20.106

25

5 Aanbevelingen binnenstad Grave De binnenstad is voor Grave van groot belang op sociaal, cultureel en economisch vlak. We geven enkele aanbevelingen voor het toekomstbestendiger maken van de binnenstad. In vervolg op de vaststelling van dit detailhandelsbeleid is het voornemen om in 2021 een economische visie voor Grave op te stellen. De aanbevelingen kunnen dienen als input bij het opstellen van de economische visie. HET ECONOMISCH BELANG VAN BINNENSTAD GRAVE De binnenstad van Grave is qua economisch belang een van de speerpunten van de lokale economie. Circa 10% van de werkgelegenheid in de gemeente Grave is gevestigd in de binnenstad. Ter vergelijking: bedrijventerreinen in Grave zijn goed voor circa 15% van de werkgelegenheid. Bovendien is de binnenstad een toeristische trekker en ‘uithangbord’ van de gemeente. Het economisch belang van de binnenstad is echter geen vaststaand gegeven. Het consumentengedrag verandert en daarmee ook het marktperspectief voor fysieke winkels en binnensteden in het algemeen. Binnensteden verkleuren steeds meer van kooplocaties naar plekken voor vermaak en beleving. Nieuwe functies in de binnenstad passen daarbij. De coronacrisis heeft bovendien de wereld op zijn kop gezet. Enerzijds lijkt online shoppen structureel te zijn versterkt, anderzijds zijn consumenten zich meer lokaal gaan oriënteren voor aankopen.

Aanbeveling 1: Formuleer gezamenlijk stip op de horizon voor binnenstad Grave Het is van groot belang om gezamenlijk als ondernemers, eigenaren, inwoners en gemeente een stip op de horizon te bepalen voor de binnenstad. Daarmee ontstaat een koers voor het versterken van de binnenstad, wordt een gezamenlijke vuist gemaakt en wordt het economisch belang zoveel mogelijk geborgd op langere termijn. Door samen de stip op de horizon te bepalen kan de binnenstad zich verder onderscheiden van concurrerende locaties. In deze stip op de horizon wordt met een kritische blik gekeken naar het huidige centrum, met aandacht voor beleving, openbare ruimte, leegstand, bereikbaarheid en parkeren, aantrekkelijke voorzieningen (horeca, cultuur en diensten), evenementen, samenwerking, online vertegenwoordiging, et cetera. Ook kan bekeken worden of en waar functies in de binnenstad te concentreren (bijvoorbeeld het winkelcarré of een horecastraat). Met een stip op de horizon is het mogelijk structurele verbeteringen door te voeren waar zowel de klant, ondernemer als vastgoedeigenaar van profiteert. De Vestingsvisie biedt hiervoor een goed vertrekpunt. Aanbeveling 2: Zet in op ‘basis op orde’ In de strijd om de consument is het meer dan ooit noodzakelijk om als binnenstad de basis op orde te hebben.

De binnenstad van Grave moet comfortabel, compact en compleet zijn als het gaat om omvang en samenstelling van het voorzieningenpakket, de ruimtelijke situering en uitstraling en veiligheid. We bevelen aan de volgende stappen te zetten om ‘basis op orde’ te krijgen: • Het gezamenlijk organiserend vermogen van ondernemers, eigenaren, inwoners en gemeente moet beter. Niet iedereen is aangehaakt en voelt zich verantwoordelijk voor een gezamenlijke aanpak. In de strijd om de consument is het absoluut noodzakelijk om de krachten te bundelen. Door het bundelen van krachten en gericht te investeren is in de praktijk meer te bereiken dan wanneer ondernemers en eigenaren allen een eigen koers varen. Een separaat ondernemersfonds voor de binnenstad kan helpen om ontwikkelingen op gang te brengen. Hiervoor is maximaal draagvlak cruciaal. Ook het oprichten van een horecafonds kan de samenwerking tussen de Graafse horecaondernemers versterken. • Bezoekers verkiezen centra die makkelijk te bereiken zijn en waar parkeren op orde is. Grave kan hier verder op inzetten. Ideeën daarbij zijn het monitoren en verbeteren van parkeercapaciteit en -locaties

Detailhandelsbeleid gemeente Grave 20.106

•

•

•

26

(passend bij de aanrijroutes en routing van bezoekers) en het verbeteren van de beleving van de entree naar de stad vanaf de N324 (bijvoorbeeld door herstel van bastion ‘Kasteele’). Voor het verhogen van de beleving in de binnenstad is het mogelijk om autovrije zones te creëren in (delen van) de binnenstad (of het principe ‘auto te gast’). Hierdoor verbetert de sfeer in het centrum, ontstaan betere mogelijkheden voor horeca en kan de binnenstad verder aangekleed worden (beplanting, zitmogelijkheden, afvalbakken, et cetera). Bij het creëren van autovrije zones is van belang dat de bereikbaarheid voldoende geborgd blijft. Grave presteert nu matig op het gebied van duurzaamheid en groenvoorziening in de binnenstad. Er is weinig groen in het centrum aanwezig, zeker in vergelijking met de groenvoorziening buiten de binnenstad. Meer groen/beplanting draagt bij aan een aantrekkelijke binnenstad, helpt om de temperatuur in de zomer beter te reguleren, zorgt voor beschutting en daarmee verblijfskwaliteit en draagt bij aan verbetering van het imago. Openingstijden in Grave zijn momenteel niet gelijk getrokken. De consument voor een dichte deur is funest en levert verwarring en ongenoegen op. Inzet dient daarom gericht te zijn op samenhang in de openingstijden. Dit geldt ook voor opening op zondag. Spreek 10 tot 15 vaste koopzondagen af waarbij alle winkels (en horeca) geopend zijn.

Dit voorkomt verwarring voor de consument.

Aanbeveling 3: Houd het winkelcarré in stand en verkleur waar nodig aan de randen De binnenstad van Grave beschikt momenteel over een compact winkelgebied met een winkelcarré. Hierdoor is voor bezoekers het winkelgebied overzichtelijk en aantrekkelijk en zijn winkels en andere voorzieningen zoveel mogelijk geconcentreerd. Voor ondernemers heeft het winkelcarré als groot voordeel dat zij profiteren van de passantenstroom en aantrekkingskracht van naastgelegen winkels. Richting de toekomst is het van groot belang dat het winkelgebied compact blijft; dit heeft aantrekkingskracht op de consument. Toekomstige ontwikkelingen dienen bij te dragen aan het compacte winkelcarré. Zo bevelen we dat de positionering van de centrumsupermarkt bij uitbreiding, verplaatsing of nieuwvestiging van een eventuele tweede supermarkt in het centrum het winkelcarré dient te versterken. Dit houdt in dat de supermarkt zich in of tegen het winkelcarré bevindt en dat er duidelijke zichtlijnen zijn tussen de supermarkt en voorzieningen in het winkelcarré. Daarnaast adviseren we in gezamenlijkheid met ondernemers, eigenaren, inwoners en gemeente een kernwinkelgebied af te bakenen en dit juridisch-planologisch te borgen. Dit heeft als doel om concentratie in stand te houden en te voorkomen dat (ongewenste) winkelontwikkelingen plaatsvinden buiten dit kernwinkelgebied.

Buiten het kernwinkelgebied wordt tegelijkertijd gewerkt aan het verminderen van plancapaciteit voor detailhandel. Te ontstane of al aanwezige leegstand buiten het kernwinkelgebied wordt daarbij mogelijkheden geboden voor alternatieve invulling, zoals woningbouw. In navolgend figuur geven we een indicatieve afbakening weer van een potentieel kernwinkelgebied voor de binnenstad van Grave. In dit indicatieve voorbeeld wordt ingezet op vermindering van plancapaciteit detailhandel in (delen van de) Maasstraat, Het Kasteeltje, Oliestraat en Hamstraat. Tegelijkertijd is van belang perspectief voor ondernemers en eigenaren in deze straten door in te zetten op nieuwe functies en straatprofielen die versterkend zijn voor de binnenstad. We denken aan een gebiedsprofiel gericht op wonen (Oliestraat en Hamstraat), horeca (Maasstraat en doorloop naar Maaskade en scheepswerf/jachthaven) en een mix van functies in Het Kasteeltje. Deze laatste kan een eyecatcher zijn voor de binnenstad van Grave als een publiekstrekker zich hier vestigt. Telkens dient de verbinding met het winkelcarré zo aantrekkelijk mogelijk te worden gemaakt.

Detailhandelsbeleid gemeente Grave 20.106

27

Figuur 9: Indicatieve afbakening kernwinkelgebied

Bron: Ruimtelijkeplannen.nl, 2020; Bewerking Stec Groep, 2020.

Aanbeveling 4: Vertel het ‘verhaal’ van Grave en draag uit waar de Graafse binnenstad uniek in is De Graafse binnenstad barst van de kwaliteiten. Denk aan de unieke en historische binnenstad, de ligging aan de Maas, onderscheidende lokale winkels, een sterk cultureel aanbod met diverse musea, een groot aantal evenementen en gratis parkeren. Voor het succes van centrumgebieden is positionering en profilering van belang. Consumenten zijn eerder geneigd om onderscheidende gebieden en centra te bezoeken. Binnensteden kunnen zich onder andere thematisch (duurzaam, groen, historisch, et cetera.) of in aanbod (type winkels, prijsniveau, voorzieningen, evenementen, et cetera) onderscheiden. Denk daarbij tevens aan het benutten van erfgoed, het uitbouwen (of toevoegen) van de groene kwaliteiten en de kwaliteit van de openbare ruimte en het vastgoed zijn kansen. Grave heeft volop onderscheidend vermogen, maar kan nog veel meer op het netvlies van de dagrecreatieve bezoeker uit de regio en in de omgeving overnachtende toeristen komen. Marketing en branding (bijvoorbeeld via ‘Beleef historisch Grave’) is hierbij de basis. Ook het cultuuraanbod en evenementenaanbod kunnen versterkt worden.

Aanbeveling 5: Maak werk van uitvoering Vestingsvisie Grave om binnenstad te versterken We zien veel aanknopingspunten in de Vestigsvisie 8 om Grave, en in bijzonder de binnenstad, structureel economisch te versterken. De verwerkelijking van de Vestingvisie zal bijdragen aan de profilering van Grave, het stimuleren van toerisme, het verbreden van dagtoerisme naar verblijfstoerisme (met bijbehorende product-marktcombinaties) en het verlengen van de verblijfsduur in de binnenstad. Hiervan profiteren ondernemers en inwoners. We bevelen dan ook aan om door te pakken met de ruimtelijke projecten zoals verwoord in de Vestingsvisie. Een aantal projecten in het bijzonder kunnen bijdragen aan het verkleuren van de binnenstad van winkelgebied naar verblijfsgebied: • Verbetering van de verbinding met de Maas, via de Maasstraat en Maaskade. • Betrekken Oude Haven (woningbouw) bij de binnenstad door verbinding te creëren vanuit de Oliestraat. • De Scheepswerf en de Nieuwe Haven als maritieme hart voor Grave, inclusief een aantrekkelijke looproute naar het winkelcarré en de horeca in de binnenstad. • Routing tussen het Arsenaal en binnenstad verbeteren, met de nieuwe ontwikkeling in het Arsenaal komt de reuring terug in dit deel van de binnenstad.

In 2018 zijn in de Vestigingvisie plannen geformuleerd om de cultuurhistorische structuren van het militair strategische verleden van Grave centraal te stellen bij de inrichting van de openbare ruimte en herontwikkeling van stedelijke locaties.

8

Detailhandelsbeleid gemeente Grave 20.106

28

Bijlagen Voor het bepalen van de (indicatieve) marktruimte en actuele behoefte voeren we distributieplanologisch onderzoek (DPO) uit. We onderzoeken de branches ‘supermarkten’, ‘dagelijks – overige levensmiddelen’, ‘dagelijks – persoonlijke verzorging’ en ‘niet-dagelijks’. We beschouwen hierbij hoofdzakelijk de marktsituatie in Grave. De verwachting is namelijk dat het leeuwendeel van de koopkracht uit dit gebied afkomstig zal zijn. We kijken tien jaar vooruit. Om de marktruimte te bepalen voor detailhandel in Grave is een benadering gemaakt van het huidige en toekomstig economisch functioneren van de markt. We hanteren in het DPO de meest recente cijfers. Dit cijfers zijn pre-corona; recentere omzetkengetallen zijn niet beschikbaar. Uitkomsten van het DPO dienen dan ook niet als harde waarheid. Zeker in de nietdagelijkse branche (en daarin specifiek ‘mode & luxe’) is als gevolg van de coronacrisis en toenemende online bestedingen grote onzekerheid hoe omzetten zich de komende jaren gaan ontwikkelen. We hanteren in het DPO de volgende uitgangspunten: • Bevolkingsomvang: Volgens de meest recente cijfers ligt het inwonertal in het verzorgingsgebied op 12.480 (CBS, peildatum: mei 2020). Het inwoneraantal in het verzorgingsgebied stijgt de komende jaren licht. We hanteren de raming van Primos Prognose 2019 en kijken vooruit tot en met 2030.

De raming gaat uit van een stijging van circa 350 inwoners tot en met 2030 voor het verzorgingsgebied. Het inwonerstal in het verzorgingsgebied komt hiermee op circa 12.830. • Omzet per inwoner: Om de omzet per inwoner in de supermarkt, de dagelijkse sector en de nietdagelijkse sector te bepalen, baseren we ons op meest recente cijfers van Panteia (Juli 2020, ‘Omzetkengetallen 2019’). Volgens de meest recente cijfers is de winkelomzet per inwoner voor supermarkten € 2.075, voor overige levensmiddelen € 284, persoonlijke verzorging € 243 en in de nietdagelijkse sector € 2.198. Indien sprake is van een onder- of bovengemiddeld besteedbaar inkomen in het verzorgingsgebied dient een correctie op de bestedingscijfers te worden toegepast. Volgens de meest recente cijfers (CBS, 2016) is het gemiddelde besteedbaar inkomen in het verzorgingsgebied met € 24.200 lager dan het Nederlandse gemiddelde van € 24.700. We voeren daarom een inkomenscorrectie uit op basis van inkomenselasticiteit van 0,4 voor dagelijkse branches (incl. supermarkt). Voor de niet-dagelijkse sector voeren we een inkomenscorrectie uit van 0,7 (conform Panteia, 2019). Hierdoor komen we uit op een gemiddelde omzet per persoon van € 2.058 voor de supermarkten, € 282 voor overige levensmiddelen, € 241 voor persoonlijke verzorging en € 2.167 voor de niet-dagelijkse sector.

• Koopkrachtbinding: Dit betreft de omzet die door inwoners van Grave in Grave zelf gegenereerd wordt. Voor het bepalen van de koopkrachtbinding baseren we ons op de recente koopstromenonderzoeken Oost-Nederland (2019) en Limburg (2019). In het prestatieonderzoek van de gemeente Grave worden ook uitspraken gedaan over koopstromen. Dit onderzoek is echter gebaseerd op gegevens uit 2014 en is daarmee verouderd. Uit de recente koopstromenonderzoeken blijkt dat inwoners van vergelijkbare gemeenten (met zo’n 10.000 tot 20.000 inwoners) circa 90% van hun supermarktaankopen, 85% van hun dagelijkse aankopen en 40% van hun niet dagelijkse aankopen lokaal, in de eigen gemeente, doen. Wanneer het supermarktaanbod in Grave versterkt (vier supermarkten met een moderne en marktconforme omvang) verwachten we dat de binding voor supermarkten kan stijgen naar zo’n 95% (maximaal scenario). Inwoners uit Grave hebben dan nauwelijks nog aanleiding om elders hun boodschappen te doen. • Koopkrachttoevloeiing: Dit betreft het aandeel van de bestedingen in Grave dat gedaan wordt door inwoners van buiten de gemeente Grave. Om dit aandeel voor de detailhandel in Grave te bepalen baseren we ons wederom op de twee meest recente koopstroomonderzoeken van Oost-Nederland (2019) en Limburg (2019).

Op basis van een benchmark analyse kan verwacht worden dat in de huidige situatie een toevloeiing van zo’n 15% haalbaar is voor supermarkten, voor de dagelijkse sector geldt een toevloeiing van 20% en voor de niet-dagelijks een aandeel van zo’n 30%. Door het versterkte supermarktaanbod (scenario ‘maximale potentie’) kan de koopkrachttoevloeiing voor supermarkten de komende jaren stijgen naar 20%. Een dergelijke toename is realistisch afgaande op referentieprojecten.

29

Detailhandelsbeleid gemeente Grave 20.106

•

Vloerproductiviteit: De vloerproductiviteit geeft aan wat de gemiddelde winkel omzet per m2 wvo vloeroppervlak bedraagt. Conform Panteia (2019) gaan we uit van de gemiddelde vloerproductiviteit van de afgelopen vijf jaar. Voor supermarkten de dagelijkse sector ligt dit op € 7.564 en voor de nietdagelijkse sector op € 1.783 (Panteia, 2019). Voor supermarkten gaan we ervan uit dat de benodigde omzet per vierkante meter 10% onder het landelijk gemiddelde (€ 8.037) kan liggen voor een gezonde bedrijfsvoering (hoofdzakelijk vanwege lagere huurkosten, mede als gevolg van lagere stedelijkheid van de gemeente 9). We rekenen daarom met een vloerproductiviteit van € 7.233 voor supermarkten.

In onderstaande tabellen verwerken we de uitgangspunten in distributieplanologisch onderzoek. We gaan allereerst in op supermarkten. Vervolgens gaan we in op de totale dagelijkse en niet-dagelijkse branche. Tabel A: DPO supermarkten gemeente Grave 2030 Supermarkten – huidige situatie Inwoners 2030 Bestedingen Fysieke bestedingen Koopkrachtbinding Gebonden omzet Toevloeiing Totale omzet Gemiddelde omzet per m² Haalbaar aanbod in m2 wvo Gevestigd aanbod in de gemeente Grave in m2 wvo Marktruimte in m2 wvo (afgerond)

12.830 € 2.058 € 26.404.140 90% 23.763.730 15% 27.957.320 € 7.233 3.865 3.450 415

Supermarkten – maximale potentie bij modernisering 12.830 € 2.058 € 26.404.140 95% 25.083.930 20% 31.354.920 € 7.233 4.335 3.450 885

Bron: CBS, 2020; Panteia, 2019; Primos, 2019; Locatus, 2020; Bewerking: Stec Groep, 2020.

Huidige markt voor supermarkten in gemeente Grave in balans, maar modernisering gewenst We maken een inschatting van de marktpotentie voor supermarkten in de gemeente Grave richting 2030 via twee DPO-berekeningen: ‘huidige situatie’ en ‘maximale potentie bij modernisering’ (zie tabel A). In de berekening ‘basis’ gaan we ervan uit dat de huidige uitgangspunten (koopkrachtbinding- en toevloeiing) gelijk blijven. Uit dit distributieplanologisch onderzoek blijkt dat de huidige supermarkten in de gemeente Grave gemiddeld genomen gezond functioneren. Puur kwantitatief is sprake van enige markttechnische uitbreidingsruimte van ruim 400 m² wvo. Conclusie is dat de markt voor supermarkten in Grave in balans is en supermarkten een ‘gezonde boterham’ verdienen. Het aantal supermarktmeters past kortom bij het aantal inwoners en bezoekers, en er is enige ruimte voor uitbreiding. Kwalitatief constateren we dat de huidige maatvoering van alle supermarkten te klein is om te voldoen aan (veranderende) wensen van de consument. Denk daarbij aan brede paden, ruimte voor meer versproducten en productniches (fair-trade, vegetarisch, biologisch) en moderne functionaliteiten zoals zelfscankassa’s en handscanners. Ook logistiek gezien is bij alle supermarkten een efficiencyslag mogelijk.

Kortom: hoewel supermarkten momenteel gezond functioneren, zit de markt ‘op slot’ en dit komt niet ten goede aan de consumentenverzorging. Mogelijk risico is dat inwoners supermarkten elders in de toekomst vaker verkiezen boven die in Grave. Mits modernisering supermarkten sprake van marktpotentie van maximaal 900 m² wvo In het scenario ‘maximale potentie’ verkennen we welke maximale marktmogelijkheden er in potentie voor supermarkten liggen in de gemeente Grave, waarbij supermarkten nog gezond kunnen functioneren. Dit scenario gaat er vanuit dat als gevolg van supermarktontwikkelingen inwoners minder vaak elders boodschappen doen, en inwoners van buiten de gemeente juist vaker boodschappen doen in Grave. In dit scenario blijkt dat er voor gezond functioneren een uitbreidingsruimte is van circa 900 m² wvo in gemeente Grave. Doordat dit scenario uitgaat van modernisering van het supermarktaanbod is er enige marktruimte Zo blijkt uit onderzoek van Marshoek (2020) dat huurprijzen van supermarkten stijgt naarmate de mate van stedelijkheid toeneemt. In niet-stedelijke gemeenten liggen de huurprijzen gemiddeld op €144 per m², tegenover €220 per m² in sterk stedelijke gemeenten. De CBS-classificatie voor gemeente Grave is ‘weinig stedelijk’.

9

30

Detailhandelsbeleid gemeente Grave 20.106

aanwezig. Desondanks constateren we dat de marktruimte onvoldoende is voor alle liggende supermarktinitiatieven in Grave. Er zijn kortom risico’s dat er onvoldoende draagvlak aanwezig is voor vier moderne supermarkten met moderne maat in Grave. Tabel B: DPO overige dagelijkse branches gemeente Grave 2030

Inwoners 2030 Bestedingen Fysieke bestedingen Koopkrachtbinding Gebonden omzet Toevloeiing Totale omzet Gemiddelde omzet per m² Haalbaar aanbod in m2 wvo Gevestigd aanbod in de gemeente Grave in m2 wvo Marktruimte in m2 wvo (afgerond)

Dagelijkse branche – overige levensmiddelen 12.830 € 282 € 3.618.060 85% € 3.075.350 20% € 3.3884.190 € 6.517 590 543 47

Dagelijkse branche – persoonlijke verzorging 12.830 € 241 € 3.092.030 85% € 2.628.230 20% € 3.285.280 € 5.720 574 495 79

Overige dagelijkse branches: beperkte uitbreidingsruimte Voor de overige dagelijkse branches blijkt dat huidige aantal meters past bij het aantal inwoners en bezoekers. In de dagelijkse branche ‘overige levensmiddelen’ (speciaalzaken, bakker, slager, et cetera) komt de marktruimte voor 2030 uit op circa 50 m² wvo. Voor de dagelijkse branche ‘persoonlijke verzorging’ is dit circa 80 m² wvo. Tabel C: DPO niet-dagelijks Grave 2030 Inwoners 2030 Bestedingen Fysieke bestedingen Koopkrachtbinding Gebonden omzet Toevloeiing Totale omzet Gemiddelde omzet per m² Haalbaar aanbod in m2 wvo Gevestigd aanbod in de gemeente Grave in m2 wvo Marktruimte in m2 wvo (afgerond)

Niet-dagelijkse branche 12.830 € 2.167 € 27.802.610 40% € 11.121.040 30% € 15.887.210 € 1.783 8.910 6.090 2.820

Bron: CBS, 2020; Panteia, 2019; Primos, 2019; Locatus, 2020; Bewerking: Stec Groep, 2020.

Niet-dagelijkse branche: marktruimte aanwezig, grotendeels ingevuld door komst Lifestyle Centre Op basis van de marktruimteberekening blijkt dat er nog marktruimte is voor zo’n 2.820 m² wvo nietdagelijks aanbod in de gemeente. Met de ontwikkeling van het Lifestyle Centre in Het Arsenaal (totaalontwikkeling 4.500 m² bvo, deels detailhandel) wordt aan deze marktruimte grotendeels invulling gegeven. Dat er uit het distributieplanologisch onderzoek marktruimte blijkt is met name het gevolg van een beperkt doe-het-zelf aanbod (bijvoorbeeld een grootschalige bouwmarkt of tuincentrum ontbreekt). Het is van belang de geconstateerde marktruimte in perspectief te plaatsen. We constateren dat de fysieke winkelmarkt geen groeimarkt is, maar juist een verdringingsmarkt, zeker in het licht van de coronacrisis. Juist branches die in de binnenstad zijn gevestigd (zoals ‘Mode & Luxe’ en ‘Vrije Tijd’) staan sterk onder druk als gevolg van de coronacrisis. Ook in Grave verwachten we dit. Door de groei van internetaankopen neemt de behoefte aan fysieke winkels in de toekomst verder af. Uit recente onderzoeken (Retailagenda, 2020; Colliers, 2020) is onderzocht dat het aandeel online aankopen als gevolg van de coronacrisis structureel versterkt.

Het is daarom, ondanks de geconstateerde marktruimte (pre-corona), niet wenselijk om meer niet-dagelijkse winkels toe te voegen aan het detailhandelsaanbod in Grave.