04. Advies Hekkelman 201124.concept.docx

Peters Projectontwikkeling t.a.v. de heer G. Wittenberg Postbus 41 5374 ZG SCHAIJK

Per e-mail : wittenberg@ppo.nl

Ons kenmerk

Telefoonnummer

PPO/Dominicanenstraat Langenboom 2020**** - 2013436/1 - TL/

024 - 382 83 38

E-mail

Faxnummer

t.lam@hekkelman.nl

024 - 382 83 88

Geachte heer Wittenberg, In uw e-mail van 19 november 2020 heeft u mij gevraagd u te adviseren over de voorgenomen wijziging van de beoogde woningbouwontwikkeling aan de Dominicanenstraat in Langeboom. Hierna treft u mijn advies aan.

concept

Nijmegen, 24 november 2020

1. Inleiding en vraagstelling Peters Projectontwikkeling (hierna: ‘PPO’) is voornemens een woningbouwontwikkeling te realiseren op het perceel aan de Dominicanenstraat in Langenboom. Ten behoeve van deze ontwikkeling is een bestemmingsplan in voorbereiding. Het ontwerpbestemmingsplan ‘Langenboom, Dominicanenstraat 34 e.o, Dn Bens’ (hierna: ‘het ontwerpbestemmingsplan’) heeft vanaf 7 oktober 2020 gedurende zes weken ter inzage gelegen. Het ontwerpbestemmingsplan voorziet in de realisatie van een appartementencomplex met 14 appartementen en 21 grondgebonden woningen. PPO is voornemens het bouwplan te wijzigen. Het is de bedoeling dat in het appartementencomplex geen 14 (grotere), maar 20 (kleinere) appartementen worden gerealiseerd. PPO overweegt op korte termijn een aanvraag omgevingsvergunning in te dienen voor dit gewijzigde bouwplan. Tegen deze achtergrond wilt u weten op welke wijze de wijziging van het bouwplan het beste planologisch mogelijk kan worden gemaakt.

Pagina

2/7

Op de aanvraag omgevingsvergunning zal, ongeacht of de aanvraag wordt ingediend onder vigeur van het huidige, of het nog vast te stellen bestemmingsplan, de uitgebreide voorbereidingsprocedure als bedoeld in paragraaf 3.3 van de Wabo van toepassing zijn. Vaststaat namelijk dat het beoogde gebruik in strijd is met deze beide bestemmingsplannen. Het huidige, noch het ontwerpbestemmingsplan voorziet in een binnenplanse afwijkbevoegdheid die de met het bestemmingsplan strijdige gebruikswijziging mogelijk maakt. Toepassing van onderdeel 9 van artikel 4 van Bijlage II bij het Besluit omgevingsrecht (de Kruimelgevallenregeling), op grond waarvan het gebruik van bestaande gebouwen gewijzigd kan worden, is evenmin een optie. Daarvoor is vereist dat sprake is van een bestaand gebouw.1 Dat betekent dat de omgevingsvergunning enkel verleend kan worden met toepassing van artikel 2.12, eerste lid, onder a, ten derde, van de Wabo (het Wabo-projectbesluit). In dat geval moet de omgevingsvergunning worden voorbereid met toepassing van de uitgebreide voorbereidingsprocedure. Dit betekent dat de omgevingsvergunning eerst in ontwerp moet worden verleend en ter inzage moet worden gelegd, alvorens tot definitieve vergunningverlening kan worden overgegaan. Dit leidt tot de nodige vertraging. Er is een mogelijkheid om het gewijzigde bouwplan op kortere termijn planologisch mogelijk te maken.

Die komt hierna aan bod.

concept

2. Mogelijkheid 1: Omgevingsvergunning strijdig gebruik De eerste mogelijkheid om het gewijzigde bouwplan planologisch mogelijk te maken betreft het indienen van een aanvraag van een omgevingsvergunning voor zowel de activiteit ‘bouwen’ (artikel 2.1, eerste lid, aanhef, en onder a, van de Wabo) als de activiteit ‘afwijken van het bestemmingsplan (artikel 2.1, eerste lid, aanhef, en onder c, van de Wabo). Het kiezen voor deze optie ligt echter niet voor de hand. Ik licht dit toe.

3. Mogelijkheid 2: Gewijzigde vaststelling bestemmingsplan De tweede mogelijkheid betreft het gewijzigd vaststellen van het ontwerpbestemmingsplan, in die zin dat het gewijzigde bouwplan (alsnog) mogelijk wordt gemaakt. Na vaststelling van het bestemmingsplan kan vervolgens een omgevingsvergunning om te bouwen voor het gewijzigde bouwplan worden verleend.2 Op deze omgevingsvergunning is de reguliere voorbereidingsprocedure als bedoeld in artikel 3.7 e.v. van de Wabo van toepassing. Dit betekent dat de omgevingsvergunning in beginsel binnen 8 weken moet worden verleend. Gelet op de beperkte wijzigingen die in het ontwerpbestemmingsplan doorgevoerd moeten worden om ook het gewijzigde bouwplan mogelijk te maken, is een gewijzigde vaststelling van het bestemmingsplan, zonder dat eerst weer een ontwerp van dit 1 Zie de uitspraak van de Afdeling van 4 februari 2020, ECLI:NL:RVS:2020:338. 2 In afstemming met het gemeentebestuur zou de aanvraag omgevingsvergunning al eerder

ingediend kunnen worden, zodat de aanvraag al vooruitlopend op de gewijzigde vaststelling kan worden beoordeeld. In dat geval kan de omgevingsvergunning direct na inwerkingtreding van het bestemmingsplan worden verleend.

2013436/1

Pagina

3/7 bestemmingsplan ter inzage moet worden gelegd, naar mijn oordeel mogelijk. Ik licht dit toe.

Ik ben van oordeel dat met het verhogen van het aantal woningen van 35 naar 41 geen sprake is van een ‘wezenlijk ander plan’ in de zin van voornoemde Afdelingsrechtspraak. Daartoe acht ik in de eerste plaats van belang dat de toename van het aantal woningen niet tot gevolg heeft dat de bebouwingsmogelijkheden4 of de plangrens5 wijzigt. De (extra) woningen worden gerealiseerd binnen de bebouwingsmogelijkheden voor het appartementengebouw die het ontwerpbestemmingsplan reeds biedt. In de tweede plaats acht ik van belang dat de ruimtelijke uitstraling van het voorziene project niet zodanig wijzigt dat sprake is van een wezenlijk ander plan.6 De parkeerbehoefte en verkeersgeneratie zullen als gevolg van de toename van het aantal woningen immers nauwelijks beïnvloed worden.7 Voor mijn standpunt dat de enkele beperkte toename van het aantal woningen niet leidt tot de conclusie dat sprake is van een wezenlijk ander plan, vind ik steun in de rechtspraak van de Afdeling. Ik zet de relevante rechtspraak hierna, voorzien van een korte toelichting, op een rij. In de uitspraak van 22 februari 2012 overweegt de Afdeling in algemene zin dat bij een toename van het aantal woningen geen sprake is van een ‘wezenlijk ander plan’.

concept

Uit vaste rechtspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (hierna: ‘de Afdeling’) volgt dat de raad bij de vaststelling van een bestemmingsplan daarin wijzigingen kan aanbrengen ten opzichte van het ontwerp. Slechts indien de afwijkingen van het ontwerp naar aard en omvang zodanig groot zijn dat een ‘wezenlijk ander plan’ is vastgesteld, dient de wettelijke procedure opnieuw te worden doorlopen.3 De Afdeling oordeelt niet snel dat sprake is van een ‘wezenlijk ander plan’.

“2.1.1. Met het plan wordt bij recht de bouw van 65 woningen mogelijk gemaakt. Tevens voorziet het plan in een wijzigingsbevoegdheid ten behoeve van de bouw van 10 woningen. Procedureel 2.2. [appellant sub 3] en anderen voeren aan dat omwonenden ten onrechte niet op de hoogte zijn gebracht van het voornemen om bij de vaststelling van het plan een aantal woningen toe te voegen. 2.2.1. Vaststaat dat de raad in dit geval het plan heeft vastgesteld met een aantal wijzigingen. Uit de Wet ruimtelijke ordening noch uit enig ander wettelijk voorschift vloeit in dit geval de verplichting voor de raad voort om omwonenden op de hoogte te brengen van een voornemen om bij de vaststelling van het plan uit te gaan van een groter aantal woningen.

3 Zie recent bijvoorbeeld: AbRS 26 augustus 2020, ECLI:NL:RVS:2020:2033. 4 Vergelijk: AbRS 23 juli 2020, ECLI:NL:RVS:2020:1774. 5 Vergelijk: AbRS 26 april 2016, ECLI:NL:RVS:2016:1146. 6 Vergelijk: AbRS 17 augustus 2011, ECLI:NL:RVS:2011:BR5205; AbRS 4 november 2020,

ECLI:NL:RVS:2020:2605. 7 Zo neemt de parkeerbehoefte slechts toe met 1 parkeerplaats 71,2 in plaats van 70,1 plaatsen.

2013436/1

Pagina

4/7 Daarbij betrekt de Afdeling dat deze afwijking van het ontwerp naar aard en omvang niet zo groot is dat geoordeeld moet worden dat een wezenlijk ander plan voorligt.”.8

“8. [appellant sub 2] voert aan dat de raad het plan ten onrechte gewijzigd heeft vastgesteld zonder de wettelijke procedure uit afdeling 3.4 van de Awb opnieuw te doorlopen, nu het plan door het aangenomen amendement wezenlijk is veranderd ten opzichte van het ontwerp. [appellant sub 2] wijst daarnaast op de andere wijzigingen die zijn doorgevoerd als gevolg van het aangenomen amendement. Meer specifiek wijst [appellant sub 2] op het perceel aan de Fokko Kortlanglaan 132, waar het aantal toegestane woningen van 24 naar 40 is gegaan. 8.1. De raad kan bij de vaststelling van het plan daarin wijzigingen aanbrengen ten opzichte van het ontwerp. Slechts indien de afwijkingen van het ontwerp naar aard en omvang zodanig groot zijn dat een wezenlijk ander plan is vastgesteld, dient de wettelijke procedure opnieuw te worden doorlopen. Vast staat dat de raad in dit geval het plan heeft vastgesteld met onder meer de bestreden wijziging. In het ontwerpbestemmingsplan was aan het perceel van [appellant sub 2] grotendeels de bestemming "Wonen" met acht bouwvlakken toegekend. Bij de vaststelling van het plan is aan het zuidoostelijke deel van het perceel de bestemming "Agrarisch" toegekend in plaats van "Wonen" en is voorzien in twee bouwvlakken in plaats van acht.

Gelet op de beperkte omvang van de gronden waarop deze wijziging ziet, ten opzichte van het plan als geheel, is de afwijking van het ontwerpplan naar aard en omvang niet zo groot dat geoordeeld moet worden dat een wezenlijk ander plan voorligt. Ook de andere afwijkingen van het ontwerp zijn, mede gelet op de totale omvang van het plangebied, naar aard en omvang niet zodanig groot dat een wezenlijk ander plan is vastgesteld. Daarbij is van belang dat de enkelbestemming "Wonen" en de enkelbestemming "Groen" van de gronden op het perceel aan de Fokko Kortlanglaan 132 waar [appellant sub 2] op wijst als zodanig niet zijn gewijzigd. Aan de gronden is de gebiedsaanduiding "wetgevingszone - wijzigingsgebied 2" toegevoegd. Ter plaatse van deze gebiedsaanduiding is het college van burgemeester en wethouders bevoegd de bestemming van de gronden te wijzigen ten einde woningbouw in het segment sociale huur mogelijk te maken. De wettelijke procedure, met inbegrip van de terinzagelegging van het ontwerpplan en de mogelijkheid hierover een zienswijze naar voren te brengen, behoefde niet opnieuw te worden doorlopen.”.9

Ook in de uitspraak van de Afdeling van 24 april 2019 was sprake van een toename van het aantal woningen, en was geen sprake van een wezenlijk ander plan. “5.1. plan.

De raad stelt zich op het standpunt dat geen sprake is van een wezenlijk ander

8 AbRS 22 februari 2012, ECLI:NL:RVS:2012:BV6562. Niet duidelijk is om hoeveel woningen het

exact ging. 9 AbRS 3 april 2019, ECLI:NL:RVS:2019:1027. In de uitspraak wordt ten onrecht vermeld dat in het ontwerp reeds 24 woningen bij recht mogelijk werden gemaakt.

2013436/1

concept

Verder wijs ik op de uitspraak van de Afdeling van 3 april 2019. In deze uitspraak oordeelde de Afdeling dat met de toevoeging van een wijzigingsbevoegdheid in het vastgestelde bestemmingsplan, op grond waarvan burgemeester en wethouders het aantal toegestane (sociale huur)woningen kunnen verhogen naar 40 (i.p.v. 22 bij recht) geen sprake is van een wezenlijk ander plan.

Pagina

5/7

Door een wijziging van een agrarische- naar een woonbestemming (voor drie woningen) is evenmin sprake van een wezenlijk ander plan. Zie daarover de uitspraak van de Afdeling van 24 december 2003:

concept

5.2. De Afdeling overweegt dat de raad bij de vaststelling van het plan daarin wijzigingen kan aanbrengen ten opzichte van het ontwerp. Alleen indien de afwijkingen van het ontwerp naar aard en omvang zo groot zijn dat een wezenlijk ander plan is vastgesteld, moet de wettelijke procedure opnieuw worden doorlopen. De Afdeling is van oordeel dat de raad de voorbereidingsprocedure niet opnieuw hoefde te doorlopen, omdat geen sprake is van een wezenlijk ander plan. De wijziging van de bestemming "Groen" naar de bestemming "Wonen" is in dit geval niet een zo grote afwijking van het ontwerp dat sprake is van een wezenlijk ander plan, omdat in het ontwerp een groot deel van de percelen in het plangebied al de bestemming "Wonen" had. De wijzigingen zijn ook naar omvang niet een zo grote afwijking van het ontwerp dat sprake is van een wezenlijk ander plan. Het plangebied heeft een omvang van ongeveer 12,6 hectare, terwijl de gebieden aan de Hummelsweide en de Blekerij samen een omvang hebben van ongeveer 0,3 hectare. Ook is het aantal van 13 woningen dat mogelijk is gemaakt in die beide gebieden beperkt ten opzichte van het totale aantal van 217 toegestane woningen in het plangebied. De wijzigingen op de twee percelen waarop [appellant sub 2] heeft gewezen, zijn ook beperkt.

Op één perceel was in het ontwerp al een bedrijfswoning mogelijk en is alleen de bestemming gewijzigd van "Maatschappelijk" naar "Wonen". Op het andere perceel is één woning mogelijk gemaakt en is de bestemming gewijzigd van "Maatschappelijk" naar "Wonen". Overigens zijn omwonenden voor de vaststelling van het plan geïnformeerd over de wijzigingen en konden zij inspreken bij de commissie- en raadsvergadering over het plan. [appellant sub 1] en [appellant sub 2] hebben daarvan gebruik gemaakt.”.10

“2.6.2. De gemeenteraad kan bij de vaststelling van het plan daarin wijzigingen aanbrengen ten opzichte van het ontwerp. Slechts indien de afwijkingen van het ontwerp naar aard en omvang zodanig groot zijn dat sprake is van een wezenlijk ander plan, dient de wettelijke procedure, met inbegrip van de inspraak en het overleg als bedoeld in artikel 10 van het Bro 1985, opnieuw te worden doorlopen. Onbestreden is dat de gemeenteraad in dit geval het plan heeft vastgesteld met, voorzover hier relevant, een bestemmingswijziging van gronden ten oosten van het perceel [locatie sub 2]. In het ontwerp-plan was aan deze gronden de bestemming “Agrarisch gebied” toegekend. In het vastgestelde plan is aan deze gronden de bestemming “Woondoeleinden” met de aanduiding “3” ten behoeve van het aantal woningen toegekend. Gelet op de beperkte omvang van de gronden waaraan deze bestemming is toegekend, is deze afwijking van het ontwerp naar aard en omvang niet zo groot dat geoordeeld moet worden dat een wezenlijk ander plan voorligt. Ook anderszins bestaat geen grond om te oordelen dat verweerder zich ten onrechte op het standpunt heeft gesteld dat met de gewijzigde vaststelling van het plan kon worden volstaan, en dat de wettelijke procedure, met inbegrip van de inspraak en het overleg als bedoeld in artikel 10 van het Bro 1985, niet opnieuw behoefde te worden doorlopen.”.11

10 AbRS 24 april 2019, ECLI:NL:RVS:2019:1327. 11 AbRS 24 december 2003, ECLI:NL:RVS:2003:AO0925.

2013436/1

Pagina

6/7 Ook bij het ten opzichte van het ontwerp opnemen van een splitsingsmogelijkheid is, zo volgt uit de uitspraak van de Afdeling van 23 maart 2012, is geen sprake van een wezenlijk ander plan.

Uit de hiervoor geciteerde vijf uitspraken kan mijns inziens afgeleid worden dat (ook) in dit geval geen sprake is van een wezenlijk ander plan. Er is geen rechtspraak waaruit volgt dat in dit geval, waarbij het aantal woningen met 6 (appartementen) toeneemt, sprake is van een wezenlijk ander plan.13 Ik concludeer dat geen sprake is van een wezenlijk ander plan. Dat betekent dat het ontwerpbestemmingsplan gewijzigd vastgesteld kan worden zonder dat het bestemmingsplan eerst (wederom) in ontwerp ter inzage moet worden gelegd.

concept

“2.2. Het plan voorziet in de ontwikkeling van tien woningen in het gebied ten zuiden van de Beekstraat en ten oosten van de Beekse Tuin. Twee woningen in het noordelijke gedeelte van het plangebied zullen worden ontsloten op de Beekstraat. De overige woningen, die een hofje gaan vormen, zullen worden ontsloten op de Beekse Tuin. Het plan voorziet in deze ontsluitingen. (…) 2.7. In het betoog van [appellant A] en [appellant B] dat de in het plan voorziene mogelijkheid om de twee noordelijke woningen te kunnen splitsen zal leiden tot een vermindering van de rust en ruimte in het gebied, ziet de voorzitter geen grond voor het oordeel dat deze mogelijkheid een onaanvaardbare aantasting van het woon- en leefklimaat van de omgeving met zich zal brengen. Voorts faalt het betoog van [appellant A] en [appellant B] dat de wettelijke procedure voor de totstandkoming van een bestemmingsplan opnieuw moet worden doorlopen, nu deze splitsingsmogelijkheid niet in het ontwerp van het plan was opgenomen. Naar het oordeel van de voorzitter is deze door de raad aangebrachte afwijking van het ontwerp naar aard en omvang niet zo groot dat geoordeeld moet worden dat een wezenlijk ander plan voorligt.”.12

Ik ben van oordeel dat het kiezen voor deze optie het meest voor de hand ligt. Mede gelet op het feit dat er tegen het ontwerpbestemmingsplan geen zienswijzen zijn ingediend, kan op korte termijn tot gewijzigde vaststelling van het bestemmingsplan worden overgegaan. Daarmee is (de realisatie van) het gewijzigde bouwplan planologisch geborgd. Volledigheidshalve merk ik op dat eventuele belanghebbenden, ondanks dat zij geen zienswijzen hebben ingediend, wél beroep kunnen instellen tegen het gewijzigd vastgestelde bestemmingsplan. Van belang is dat zij zich enkel tegen het bestemmingsplan kunnen verzetten, voor zover zij als gevolg van de gewijzigde vaststelling in een nadeliger positie (ten opzichte van het ontwerpbestemmingsplan) zijn geraakt. Aangezien de bebouwingsmogelijkheden niet zijn verruimd, zou in beroep enkel 12 AbRS 23 maart 2012, ECLI:NL:RVS:2012:BW0150. 13 Het enige aanknopingspunt voor dat standpunt zou kunnen worden ontleend aan rechtspraak

waarbij de Afdeling het argument dat geen sprake is van een toename van het aantal woningen gebruikt om te beargumenteren dat geen sprake is van een wezenlijk ander plan. Zie bijvoorbeeld AbRS 27 juni 2018, ECLI:NL:RVS:2018:2081; AbRS 11 september 2019, ECLI:NL:RVS:2019:3127; AbRS 26 augustus 2020, ECLI:NL:RVS:2020:2033; AbRS 1 mei 2013, ECLI:NL:RVS:2013:BZ9104.

2013436/1

Pagina

7/7 geageerd kunnen worden tegen de toename van het aantal appartementen en de daarmee gepaard gaande ruimtelijke gevolgen. Die zijn, zoals ik hiervoor al heb opgemerkt, beperkt.

5. Afsluiting Ik ga ervan uit u hiermee voor dit moment voldoende te hebben geïnformeerd. Uiteraard ben ik desgewenst bereid de inhoud van dit advies aan u en/of de gemeente Mill & St. Hubert nader toe te lichten. Met vriendelijke groet, Hekkelman Advocaten N.V.

T.E.P.A. Lam advocaat

2013436/1

concept

4. Conclusie Ik kom tot de conclusie dat het in uw geval het meest voor de hand ligt om het ontwerpbestemmingsplan gewijzigd vast te stellen en het maximaal aantal toegestane appartementen te verhogen van 14 naar 20. Nadat het bestemmingsplan is vastgesteld, kan op korte termijn een omgevingsvergunning voor het gewijzigde bouwplan worden verleend.