03. Nota van uitgangspunten Flexwonen.pdf

NOTA VAN UITGANGSPUNTEN ‘FLEX WONEN VOOR SPOEDZOEKERS’

FLEXIBEL WONEN IN HET LAND VAN CUIJK

Beleid samenwerkende gemeenten  Boxmeer  Cuijk  Grave

 Mill en Sint Hubert  Sint Anthonis Land van Cuijk i.o.

Mei 2021

Pagina 2 van 10

Pagina 3 van 10

INHOUDSOPGAVE 1.

Inleiding ...................................................................................................................................................... 4

2.

Wat is flexwonen? ...................................................................................................................................... 5 2.1

Wet- en regelgeving Flexwonen .......................................................................................................... 5

2.2

Rijksaanpak ......................................................................................................................................... 5

2.3

Provinciale aanpak .............................................................................................................................. 6

2.4

Gemeentelijk beleid ............................................................................................................................ 6

2.5

Online (kennis)platform ...................................................................................................................... 6

3.

Flexwonen in Mill en Sint Hubert: een verantwoorde start ........................................................................ 7

4.

De visie op flexwonen ................................................................................................................................. 8

5.

(Bijzondere) woonvormen in Mill en Sint Hubert........................................................................................ 9

6.

Mogelijkheden voor flexwonen: doorkijk naar uitvoering .........................................................................10

7.

Planning .....................................................................................................................................................10

Pagina 4 van 10

1. Inleiding “Flexwonen is geen alternatief voor een 'gewone' woning, maar voor géén woning….” Flexwonen, een breed onderwerp dat zoals ook in het woord zit opgenomen over flexibele woonvormen gaat. Een wooncarrière is in de loop der jaren, door allerlei maatschappelijke ontwikkelingen, een stuk minder voorspelbaar geworden. Allerlei nieuwe woonvragen en woonvormen dienen zich aan. Denk aan de woonvraag van iemand met een tijdelijke baan ver van zijn vaste woonplaats of vanuit het buitenland. Een buitenlandse student die hier college komt volgen, iemand in een echtscheidingsproces of een arbeidsmigrant die wil wonen waar zijn werk is. Dit zijn allemaal voorbeelden van nieuwe woonvragen die op zoek zijn naar passende woonruimte. Het huidige systeem is hier onvoldoende op ingericht. De woonvraag is actueel en urgent maar niet volgens de criteria zoals bijvoorbeeld woningcorporaties die hanteren. Flexwonen biedt een oplossing voor deze mensen. Mensen die snel huisvesting nodig hebben en daar niet jaren op kunnen wachten. Let wel, velen zijn geen flexwoner maar iedereen kan het zomaar worden. Flexwonen is een tijdelijke oplossing in de wooncarrière voor een onvoorziene en abrupte onderbreking hiervan. Er wordt als het ware een afslag genomen, een omleiding gevolgd, maar het uiteindelijke doel is om weer op de reguliere woonladder terecht te komen (zie onderstaand figuur).

Figuur 1: de afslag flexwonen in een wooncarrière

Volgens schattingen van het Expertisecentrum Flexwonen is de vraag naar flexwonen in Nederland breed en nadert deze vraag over de te onderscheiden doelgroepen het getal van ongeveer 1,5 miljoen(!). Enkele cijfers:  Nederland kent ruim 750.000 studenten in het hoger onderwijs en hiervan is de helft uitwonend.  Er verblijven naar schatting zo’n 400.000 arbeidsmigranten uit Midden-, Oost en Zuid-Europa voor kortere of langere tijd in Nederland.  Gemeenten moeten jaarlijks voor ca. 12.000 vluchtelingen passende huisvesting vinden.  Nederland kent jaarlijks ongeveer 30.000 echtscheidingen.  Jaarlijks zijn ongeveer 1.000 mensen op de vlucht voor huiselijk geweld op zoek naar andere woonruimte.  Jaarlijks moeten ca. 5.000 mensen vanwege financiële problemen hun woning verkopen of hun huurwoning gedwongen verlaten. De vraag naar tijdelijke woonvormen neemt toe waarbij ook een groeiende groep “spoedzoekers” kan worden onderscheiden. Het gaat dan bijvoorbeeld om echtscheidingssituaties, zzp-ers met tijdelijk werk, jongeren die op zichzelf willen gaan wonen, vluchtelingen met een verblijfsvergunning of arbeidsmigranten.

Pagina 5 van 10 Deze mensen vinden nu vaak oplossingen in onderhuur, bij familie, in stapelbeddenverhuur of op vakantieparken. Met tal van ongewenste effecten van dien. Vormen van flexwonen zijn bijvoorbeeld verplaatsbare woningen, tijdelijke transformatie van kantoren naar woningen, tijdelijke huurcontracten en gemengde wooncomplexen. Het Land van Cuijk wil voorzien in deze specifieke woonvorm.

2. Wat is flexwonen? Het Ministerie zegt over ‘flexwonen’ het volgende: Met flexwonen wordt gedoeld op verschillende soorten tijdelijke woonoplossingen. Kenmerkend is het tijdelijk karakter van tenminste één van de volgende aspecten:   

de woning zelf, de bewoning (via het gebruik van een tijdelijk huurcontract) of het tijdelijk gebruik van de locatie waarop een woning wordt geplaatst.

Het gaat meestal om woningen van bescheiden omvang die zowel via transformatie als door nieuwbouw kunnen worden gerealiseerd. De woningen worden vaak gedeeltelijk of geheel in de fabriek ‘gebouwd’ en zijn makkelijk verplaatsbaar, stapelbaar, schakelbaar of splitsbaar. De woningvoorraad kan daardoor relatief snel worden uitgebreid, temeer omdat er ook locaties of gebouwen kunnen worden benut waar in eerste instantie geen woonbestemming op rust.

Belangrijk om te benadrukken is dat, zoals ook blijkt uit figuur 1, flexwonen een aanvulling vormt op de reguliere woningmarkt, met koop- en (sociale) huurwoningen. De grote meerderheid van de bevolking heeft het flexwonen helemaal niet nodig, zij vinden hun weg op de reguliere huur- en koopwoningmarkt.

2.1

Wet- en regelgeving Flexwonen Gemeenten kunnen op basis van de wet regels opstellen, vaak mede vormgegeven vanuit Provinciale beleidskaders, op het gebied van ruimte, bouwen en wonen, maar ook met betrekking tot bijvoorbeeld specifieke doelgroepen. Maar wat zijn de kaders die ter beschikking staan vanuit het Rijk of de Provincie? Onderstaand wordt hier beknopt op ingegaan.

2.2

Rijksaanpak Het Rijk heeft afgelopen jaren aanpassingen gedaan door middel van de leegstandswet, de Wet Doorstroming Huurmarkt en de Crisis- en Herstelwet waarmee mogelijkheden zijn ontstaan om panden of locaties (tijdelijk) te kunnen gebruiken voor realisatie van woonruimte. Daarnaast is er de stimuleringsaanpak flexwonen, met gerichte maatregelen, welke per regio/gemeente verschillend van omvang zijn, om flexwonen te bevorderen. Gemeenten kunnen zich aanmelden voor de zogeheten Versnellingskamers Flexwonen. In een versnellingskamer wordt op een gestructureerde wijze stap voor stap toegewerkt naar een haalbaar en gedragen flexwonen concept. Een versnellingskamer is bedoeld om de gezamenlijke planvorming te bespoedigen en de benodigde samenwerking tussen de betrokken partijen een vliegende start te geven. Bijvoorbeeld in het maken van keuzes als: het type woning, het aantal woningen, de doelgroep en eventueel toewijzingsbeleid, de wijze van financieren en benodigde vergunningen. In zo’n versnellingskamer wordt stap voor stap toegewerkt naar een haalbaar en gedragen concept van flexwonen. Kajsa Ollongren, minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties: “Het is niet dé oplossing, maar wel een hele goede aanvulling, zeker voor de mensen die snel een tijdelijk huis zoeken.”

Pagina 6 van 10

2.3

Provinciale aanpak De provincie zet met de Brabantse Agenda Wonen (2017) vol in op het bieden van ruimte aan de toenemende vraag naar nieuwe/andere woonvormen. Daarmee speelt zij in op de diverse ontwikkelingen (demografisch, sociaalmaatschappelijk en financieel-economisch), die vragen om een passend (lees veranderend) antwoord in de vorm van woningaanbod. De provincie wil experimenteerruimte bieden voor vernieuwende initiatieven onder de noemer “ruim baan voor goede woningbouwplannen”. In navolging op de versnelling die vanuit het Rijk is ingezet heeft de provincie het actieprogramma ‘Nieuwe Woonvormen en Zelfbouw’ gelanceerd. Dit actieprogramma is er op gericht belemmeringen en tekortkomingen (de 7 p’s 1) weg te nemen. Met dit actieprogramma speelt de provincie in op het (steeds groter wordende) woningtekort en op veranderingen die zichtbaar zijn op de woningmarkt. De provincie wil gemeenten en initiatiefnemers ondersteunen bij de grote opgaven die er liggen. In dat kader is t.a.v. flexwonen onder andere het volgende speerpunt benoemd: Inzet van rijksmiddelen voor Flexwonen, bijvoorbeeld via een ‘Voucherregeling Flexwonen’. Dit betreft een subsidie voor de totstandkoming van tijdelijke woonvormen (flexwonen), in het bijzonder ook op tijdelijk braakliggende terreinen (planontwikkeling, haalbaarheidsonderzoek, etc.).

In 2020 en 2021 is jaarlijks € 125.000 beschikbaar (via het ministerie van Binnenlandse Zaken).

2.4

Gemeentelijk beleid Uit onderzoek van het Expertisecentrum Flexwonen is in 2017 gebleken dat het onderwerp flexwonen weinig aandacht krijgt in gemeentelijke woonvisies. Inmiddels concludeert het Expertisecentrum uit de jaarlijkse prestatieafspraken tussen gemeenten en woningcorporaties dat de aandacht voor flexwonen groeiend is. Doorvertaling van het onderwerp naar gemeentelijke woonvisies begint ook te komen, met name in de visies die recentelijk zijn opgesteld. In de Regionale Woningmarktstrategie Land van Cuijk staat de volgende tekst: Ook tijdelijke woonconcepten behoren tot de gereedschapskoffer. Interessante opgave daarbij is het terugverdienmodel (tijdelijke woonconcepten kunnen verplaatst worden en investeringen hoeven dus niet per se binnen de periode waarin de tijdelijkheid geldt terugverdiend te worden). Daarbij staat als voorgenomen actie: Experimenten met tijdelijke woonconcepten. In het recenter geschreven Herindelingsadvies staat niet meer dan “Op het gebied van wonen zal de gemeente moeten investeren in een passend aanbod”. In het coalitieprogramma 2018-2022 VKP en AB’90 staat o.a. dat er ook kleinschalige woonvormen gerealiseerd kunnen worden voor specifieke doelgroepen op basis van de actuele behoefte.

2.5

Online (kennis)platform Tot slot wordt in dit verband ook het online platform https://www.flexwonen.nl benoemd. Dit online platform, onderdeel van het Expertisecentrum Flexwonen, is er voor spoedzoekers en biedt bruikbare handvatten voor beleidsbepalers om met het onderwerp aan de slag te gaan, maar ook bruikbare informatie voor de spoedzoekers. Het platform biedt o.a. een vraag en aanbod functie. Partners van dit platform zijn divers; variërend van het Ministerie van Binnenlandse Zaken tot provincies, gemeenten, corporaties en commerciële partijen.

1

Plannen, Plekken, Procedures, Posities, Pecunia, Partijen, Politiek

Pagina 7 van 10

3. Flexwonen in Mill en Sint Hubert: een verantwoorde start In het woonwensenonderzoek 20192 voor de gemeente Mill en Sint Hubert wordt in hoofdstuk 6 stilgestaan bij de ‘spoedzoekers’. Hier wordt wel een iets andere definitie gehanteerd als dat landelijk gezien geldt3. In het woonwensenonderzoek wordt onder ‘spoedzoeker’ verstaan: ‘een huishouden dat dringend op zoek is naar een andere woning, een huishouden dat moet verhuizen’. Statistisch praten we dan over 6% van de thuiswonende jongeren en ongeveer 50 huishoudens die dringend op zoek zijn naar woonruimte (ca. 1% van alle huishoudens in Mill en Sint Hubert). Onderstaande tabel 4 laat de interesse van verhuisgeneigden in Mill en Sint Hubert zien naar bijzondere woonvormen. Uit deze tabel blijkt dat 13% van de starters zoekende is naar tijdelijke woonruimte (flexwonen) maar dat de interesse vanuit de doorstromers (mensen die al over zelfstandige woonruimte beschikken) miniem is (zie figuur 3, blz. 8). Dit geeft een beeld naar de behoefte en omvang van flexwonen, maar is zeker niet compleet. Wat bijvoorbeeld mist is de vraag van arbeidsmigranten.

Tabel 1: verhuisgeneigdheid naar bijzondere woonvormen in Mill en Sint Hubert

6% van de thuiswonende jongeren geeft aan dringend op zoek te zijn naar een woning Van de 900 thuiswonende jongeren in Mill en Sint Hubert zijn er 700 met (mogelijke) verhuisplannen. Hiervan geven ongeveer 100 jongeren aan dringend op zoek te zijn naar een woning. Zij zijn daarmee volgens de hier gehanteerde definitie een ‘spoedzoeker’. In totaal is dat 6% van alle thuiswonende jongeren (zie fig. 2). 30% van de thuiswonende jongeren is wel serieus op zoek maar heeft geen haast en 23% verhuist alleen als zij de ideale woning vinden.

2

Mill en Sint Hubert Woonwensenonderzoek 2019, O&S 's-Hertogenbosch, Januari 2020 Zie het kader in hoofdstuk 2 4 Bron: woonwensenonderzoek Mill en Sint Hubert 2019 3

Pagina 8 van 10

Figuur 2: Type verhuiswens thuiswonende jongeren

1% van de zelfstandig wonende huishoudens geeft aan dringend op zoek te zijn naar woonruimte Van de 4.400 zelfstandig wonende huishoudens, hebben er 1.300 (mogelijk) verhuisplannen. Slechts 1% van hen is dringend op zoek naar woonruimte en vindt zichzelf daarmee een ‘spoedzoeker’ (zie fig. 3). Het gaat om ongeveer 50 zelfstandig wonende huishoudens. Circa 18% van de zelfstandig wonende huishoudens verhuist alleen als ze hun ideale woning tegenkomen en circa 6% is wel serieus op zoek naar een woning, maar heeft geen haast.

Figuur 3: Type verhuiswens doorstromers

Landelijk worden 10 doelgroepen onderkend die met flexwonen tijdelijk aan woonruimte kunnen/moeten worden geholpen. Dit zijn: 1. Hbo- en wo-studenten, 2. Mbo-studenten, 3. Expats/buitenlandse kenniswerkers, 4. Statushouders, 5. Uitstroom maatschappelijke opvang en beschermd wonen, 6. Echtscheidingen en andere verbroken relaties, 7. Huisuitzettingen en gedwongen verkoop, 8. Tijdelijke herhuisvesting door herstructurering, 9. Zwerfjongeren en 10. Ex-gedetineerden. Niet elke van deze 10 doelgroepen is van toepassing op de woningmarkt van Mill en Sint Hubert.

4. De visie op flexwonen De gemeente Mill en Sint Hubert wil graag ruimte bieden aan de woonbehoefte van elke inwoner. Dus ook onze inwoner die op enig moment een afslag moet maken in zijn wooncarrière. Dat doen wij onder de vlag van Flexwonen in Mill en Sint Hubert. Hier brengen wij bestaand aanbod samen en vullen wij dit aan met nieuw (te realiseren) aanbod. Het doel van Flexwonen in Mill en Sint Hubert is om inwoners van Mill en Sint Hubert die een tijdelijke oplossing zoeken een passende tijdelijke woonruimte te bieden en deze weer te laten doorstromen naar de reguliere woningmarkt. Door een stabiele tijdelijke woonruimte te bieden is er ruimte voor deze inwoners zich te focussen op het probleem dat ervoor zorgde dat vraag naar flexwonen ontstond. Dit probleem is doelgroep afhankelijk en vraagt om maatwerk en, indien nodig, samenwerking met (hulp)verleningsinstanties. Om marktpartijen te interesseren voor het aanbieden van flexwoningen moet getracht worden een realistische inschatting te maken van de doelgroep. Vooralsnog wordt voor Mill en Sint Hubert uitgegaan van de behoefte

Pagina 9 van 10 die voortvloeit uit het woonwensenonderzoek voor de categorie starters en doorstromers die hebben aangegeven dringend op zoek en tevreden te zijn met een tijdelijke oplossing voor 2 jaar. Voor de doelgroep starters is dat 13% van 6% van 700 dringend zoekende starters (afgerond 6) en 2% van 6% van 800 doorstromers (afgerond 1). Om aanvullend ruimte te kunnen bieden aan enkele individuele statushouders die niet per se in een eengezinswoning hoeven te worden gehuisvest en enkele spoedzoekers vanuit verbroken relaties lijkt een start met 10 à 15 flexwoningen een verantwoorde eerste stap. Gaandeweg zal blijken of het aanbod moet worden vergroot om in de behoefte te voorzien. Drietrapsraket Flexwonen in Mill en Sint Hubert De aanpak die wij voorstellen is als het ware een drietrapsraket, flexwonen in Mill en Sint Hubert: Stap 1: Een realistische inschatting van de omvang van de doelgroep flexwonen in Mill en Sint Hubert De basis is het goed in beeld hebben van wie in Mill en Sint Hubert de spoedvraag ‘wonen’ heeft en hoe groot de doelgroep is. Vooralsnog zal een start gemaakt worden met 10 à 15 flexwoningen. Let op: We starten eerst met deze stap en als de behoefte groter blijkt zal het aanbod naar gelang die behoefte kunnen worden uitgebreid.

Stap 2: Longlist kansrijke flexwoonlocaties in Mill en Sint Hubert Er zal een inventarisatie gemaakt worden van kansrijke locaties waar wij denken aanbod te kunnen ontwikkelen / realiseren / creëren. Voor de meest kansrijke locatie zullen de noodzakelijke procedures doorlopen worden. Stap 3: Matchmaking In deze fase gaan wij op zoek naar de beste match tussen doelgroep, vraag en aanbod. Wanneer de vraag groter is dan het aanbod zullen volgende kansrijke flexwoonlocaties van de longlist nader uitgewerkt en gerealiseerd worden.

5. (Bijzondere) woonvormen in Mill en Sint Hubert Projectgroep Flexwonen Dit beleidsdocument wordt beleidsmatig breder ingestoken dan sec Volkshuisvesting. Een integrale benadering voor de realisatie van kansrijke flexwoonlocaties draagt bij aan het (interne) draagvlak en duidelijkheid/haalbaarheid richting derden met betrekking tot de ontwikkelpotenties. Wie moeten er worden aangehaakt? RO (ruimtelijke criteria), Stedenbouw (inpasbaarheid), Volkshuisvesting (relatie met WBP, Masterplannen, etc.), Milieu (duurzaamheid van locatie en woningen, milieuaspecten als geluid, gevaar)), IBO (infra, parkeren, nutsvoorzieningen), Projectenbureau (bestaande / bekende ontwikkellocaties in de kernen), VVH (vergunningverlening / uitvoering). Ruimtelijke criteria5 Ruimtelijke criteria bij de zoektocht naar kansrijke flexlocaties, vanuit oogpunt van zorgvuldig en duurzaam ruimtegebruik: 1. Locatie ligt in stedelijk gebied, bij voorkeur met positieve woonbestemming; 2. Indien in stedelijk gebied, maar geen positieve woonbestemming:

5

Advies Projectgroep Gebiedsgericht Werken d.d. 2-2-2021

Pagina 10 van 10 a. Inbreiding/transformatie krijgt de voorkeur boven uitbreiding; b. Bij meer dan 11 woningen moet de Ladder voor duurzame verstedelijking worden toegepast (o.a. behoefte en locatiekeuze motiveren). 3. Een goed woon- en leefklimaat moet verzekerd zijn; 4. Gebruiksmogelijkheden omliggende percelen mogen in beginsel niet worden beperkt (check “Bedrijven en milieuzonering”); 5. Locatie moet voldoende ruimte bieden voor voorzieningen, zoals parkeren, waterberging, groen, etc.; 6. Zowel de locatie, als de woningen, moeten rekening houden met het gemeentelijk duurzaamheidsbeleid. Alleen als in stedelijk gebied geen locaties voorhanden zijn, kan buiten bestaand stedelijk gebied worden gebouwd. Daarbij moet gemotiveerd worden aangegeven waarom niet binnen bestaand stedelijk gebied kan worden voorzien in de woningbouwbehoefte en op welke wijze de Ladder een keuze buiten stedelijk gebied rechtvaardigt. Ontwikkelingen van stedelijke functies in landelijk gebied, dienen zoveel als mogelijk plaats te vinden in de kernrandzones/bebouwingsconcentraties en voorafgaand overleg met provincie verdient de voorkeur. Als aan bovenstaande wordt voldaan is het in het buitengebied (net als binnenstedelijk) mogelijk om via een tijdelijke ontheffing van 10 jaar, met een mogelijkheid van verlenging voor vijf jaar, flexwoningen te realiseren.

6. Mogelijkheden voor flexwonen: doorkijk naar uitvoering Flexwonen wordt vrijwel altijd gerealiseerd op stukken grond die de komende 15 jaar nog niet zijn aangewezen c.q. in gebruik zijn genomen voor een bepaalde al dan niet toegewezen functie. Dit is mogelijk op basis van een tijdelijke ontheffing voor 10 jaar met een mogelijke verlenging met 5 jaar. Doordat de flexwoningen 15 jaar mogen blijven staan, zijn deze rendabel te exploiteren. Na vaststelling van deze Nota van uitgangspunten wordt gestart met het ‘Uitvoeringsprogramma flexwonen’. Hierin gaan we hard op zoek naar mogelijkheden voor flexwonen voor spoedzoekers.

7. Planning Nota van Uitgangspunten flexwonen College Commissie Ruimte en Economie Gemeenteraad

08-06-2021 30-06-2021 08-07-2021

Uitvoeringsprogramma flexwonen College Commissie Ruimte en Economie Gemeenteraad

28-09-2021 13-10-2021 21-10-2021