03.34_Advies Vervreemding De Wis en positie Stichting Eigen Kweek.pdf

Werkorganisatie CGM T.a.v. mevrouw R. Wismans, de heer N. van Dalen Postbus 7 5360 AA GRAVE

Alkmaar, 3 juni 2021

Betreft Kenmerk Bijlage(n)

: Vervreemding De Wis en positie Stichting Eigen Kweek : BA021124-MP-DV-kb : Geen

Geachte mevrouw Wismans, geachte heer Van Dalen,

1.

Inleiding

U hebt ons verzocht advies uit te brengen over de voorgenomen verkoop en levering van de oude sporthal (tevens gemeenschapsaccommodatie) De Wis (hierna: De Wis) in het kader van het dorpsplan Langenboom. De Wis is een verouderde onroerende zaak die zal worden geleverd aan een ontwikkelaar die na sloop van de oudbouw op die plek koopwoningen zal realiseren. De gemeente wenst de winst op de verkoop van het object ten goede te laten komen aan Stichting De Eigen Kweek (hierna: de stichting). Hierna treft u aan op uw verzoek een advies over de fiscale gevolgen van de voorliggende plannen.

2.

Feiten

De stichting is de verschijningsvorm van een burgerinitiatief dat zich tot doel heeft gesteld te komen tot de realisatie van een nieuw dorpshart door de bouw van een nieuw dorpshuis (transformatiebouw van de kerk) en de bouw en aanleg van een nieuw sporthart aan de bosrand. De benodigde middelen bedragen circa € 4.100.000. De stichting zal beheer en exploitatie voor eigen rekening en risico ter hand nemen. De gemeente subsidieert de stichting voor circa € 3.500.000. Dit is mogelijk doordat de gemeente (dankzij de privatisering naar de stichting) een structurele besparing realiseert op kapitaallasten en exploitatielasten van de te realiseren maatschappelijke voorzieningen. De resterende door de stichting benodigde € 600.000 wordt bereikt doordat De Wis wordt verkocht en geleverd aan een ontwikkelaar die De Wis zal slopen en op de vrijgekomen kavel koopappartementen mag bouwen in het segment met een koopprijs van € 230.000 tot € 240.000. De Wis is eigendom van de gemeente Mill en Sint Hubert (hierna: de gemeente). De gemeente wenst de winst van € 600.000 direct te laten neerslaan bij de stichting. Daarom is een marsroute uitgedacht waarin de gemeente De Wis voor € 1 levert aan de stichting waarna deze voor circa € 600.000 doorlevert aan een ontwikkelaar. Deze route blijkt af te ketsen op een mogelijk

staatssteunprobleem. Daarom wordt nu overwogen De Wis voor circa € 556.000 te leveren aan de stichting waarna de stichting v.o.n. doorlevert aan een ontwikkelaar. Vervolgens keert de gemeente het bedrag van € 556.000 uit als subsidie aan de stichting voor de realisatie van het nieuwe dorpshart.

3.

Beschouwing

3.1.

Tussenschakelen stichting

Wij raden het tussen schakelen van de stichting bij de verkoop en levering van De Wis af. In de eerste plaats omdat de tussenschakeling van de stichting in het laatste voorliggende scenario niet meer tot effect heeft dat de winst neerslaat bij de stichting. Het tussen schakelen van de stichting komt dan gekunsteld en zinloos over. Wij zien niet welk redelijk argument daar in dit geval nog voor kan worden bedacht. Meer in het algemeen geldt dat als gemeenten oude objecten afstoten en op die plek ruimte bestaat voor sloop en daaropvolgende realisatie van koopwoningen, een onderhandelingstraject wordt opgestart waarin de stichting eigenlijk geen plaats heeft. De gemeente heeft haar eigen doelstellingen (gemeentelijk beleid) over de aard van de woningen die daar moeten worden gerealiseerd en zal willen afdwingen dat niet alleen vrije sector woningen worden gebouwd. De gemeente zal voorts grondquote-regelingen willen toepassen of de normprijzen daarvan bij de onderhandelingen over de grondprijs voor De Wis willen laten meewegen. De gemeente is dankzij haar planeconomen en deskundigen van bouw- en woningtoezicht ook veel beter in staat de (eventuele) open calculatie voor een residueel bepaalde grondwaarde op realiteitsgehalte te beoordelen. Verder dient de gemeente te regelen dat (overeenkomstig het gemeentelijk bestek) de gemeenschapsvoorzieningen worden gerealiseerd.

Veel gemeenten laten dat over aan de ontwikkelaar. In een ontwikkelovereenkomst en mogelijk in een anterieure overeenkomst kan de gemeente haar (overheids -)belangen ten opzichte van de ontwikkelaar zeker stellen en in ruil daarvoor toezeggen dat zij alle publiekrechtelijke medewerking die voor de realisatie nodig is (binnen de grenzen van haar publiekrechtelijke verantwoordelijkheden) zal verlenen. Te denken is aan bestemmingsplanwijzigingen en het verlenen van omgevingsvergunningen. De hiervoor genoemde aspecten kunnen door gemeentelijke juristen worden bewaakt en in genoemde overeenkomsten worden vastgelegd. Wij menen dat de stichting hier geen rol in kan spelen en bij tussenschakeling enkel ruis op de lijn zal veroorzaken. De fiscale faciliteiten voor (op)levering door de ontwikkelaar van gemeenschapsvoorzieningen aan de gemeente voor € 1 zijn afgestemd op een rechtstreekse contractuele relatie tussen de gemeente en de ontwikkelaar. 3.2.

Overdrachtsbelasting

Wij hebben daarnaast geconstateerd dat de gemeente en de stichting een zo hoog mogelijke opbrengst nastreven door De Wis als oud gebouw en dus vrijgesteld van btw (maar met heffing van overdrachtsbelasting) te leveren aan een ontwikkelaar, waarna de uiteindelijke kopers zelf (blijkbaar collectief) een aannemer inschakelen voor de sloop en daaropvolgende bouw van de woonappartementen. Ook dit komt ons normaal gesproken gekunsteld voor. Dat is alleen anders als er door de groep toekomstige kopers bewust is gekozen voor realisatie middels collectief particulier opdrachtgeverschap (CPO). Dat is in dit geval niet aannemelijk omdat geen sprake is van verkoop van vrije kavels maar van appartementen.

BA021124 - 2

Gegeven de wens om koopwoningen te realiseren, is de eenvoudigste weg naar realisatie dat de gemeente als eigenaar De Wis sloopt en het daardoor ontstane bouwterrein met btw levert aan de ontwikkelaar. De gemeente heeft daardoor btw-aftrekrecht op de sloopkosten en de ontwikkelaar heeft wegens de verkrijging recht op de samenloopvrijstelling overdrachtsbelasting. De aan hem in rekening gebrachte btw kan hij geheel bij de Belastingdienst terugvragen. De kopers betalen btw over hun woning (inclusief daaraan toerekenbare ondergrond). 4.

Aanbesteding

Op het punt van de vervreemding van De Wis spelen geen aanbestedingsaspecten omdat hierbij geen sprake is van een (inkoop)opdracht van en door de gemeente. 5.

Conclusie

Wij adviseren de gemeente De Wis niet te verkopen (A-B-C) en of te leveren aan de stichting omdat dit geen toegevoegde waarde heeft en overigens enkel leidt tot juridische complicaties die mogelijk moeten worden ‘gerepareerd’. Wij adviseren de gemeente voorts De Wis te slopen en de onroerende zaak daarna als bouwterrein te leveren aan een ontwikkelaar. Wij vertrouwen erop u hiermee voldoende te hebben geïnformeerd. Met vriendelijke groet, EFK Belastingadviseurs

mr. M.G.D. Pot

mr. D. Visser