03.24_Atrive_Regionale woningmarktstrategie van het Land van Cuijk 2018.pdf

Een gezonde woningmarkt

• Sturen op productie realisatie

• Lokaal sturen, regionaal afstemmen

• Monitoring

• Inspelen op woonbehoefte door invulling te

• Actualisering woningbouwmatrices • Instrumentarium

intrekken

geven aan leidraad en jaarlijks bijstellen ongebruikte

• Dat vraagt goede monitoring • Nieuwbouw

planologische titels • Alliantie check op flexibiliteit plannen

koop

inzetten

op

levensloopbestendig • In stedelijke kernen invulling geven aan vraagdruk middeldure huur appartementen • Op langere termijn invulling geven aan vraagdruk sociale huurappartementen

Juiste woning op de juiste plek

Kwaliteit bestaande voorraad en kernen

• Aandacht jongeren / jonge gezinnen en senioren

• Uitwerken ambities corporaties

• Invulling spelregels grootschalige woningbouw grote

• Terughoudendheid verkoop van huurwoningen • Passende spreiding voorzieningen (basisschool

kernen en maatwerk kleine kernen • Afwijkingen regionaal bespreken

als ziel van dorp)

• Alliantie transformatiepotentieel in kaart • Woningsplitsing in stedelijk gebied mogelijk maken • Experimenten tijdelijke woonconcepten Levensloopvriendelijke regio

Een duurzaam thuis

• Alliantie Cuijkse ervaringen

• Nieuwbouw vanaf 2021 bijna energieneutraal

• Nieuwbouw: NEN 1814

• Gemeenten ambities 2030 en 2050 waarmaken

• Nieuwbouw intramuraal in grote kernen

• Corporaties ambities 2026 waarmaken

• Maatwerk kleinen kernen

• Stimuleren registreren energielabel

• Zelfregie en bewustwording (wooninfocentrum)

• Wooninfocentrum en duurzaam domoticahuis

• Woonruimteverdeelsysteem: label levensloopproof

• Opleiden energiecoaches

• Overleg zorgtafel: kwetsbare groep jongeren

• Alliantie stimuleren energie coöperaties

Pag: 21

We eindigen deze visie met de woorden van de deelnemers aan de WoonArena. Schets in twee woorden wat volgens u nodig is om de ambities te realiseren:

De geactualiseerde woningmarktstrategie het Land van Cuijk 2018 is ontwikkeld door: Stuurgroep: • De wethouders wonen Jos van den Boogaart (Mill en Sint Hubert), Pieter van Diepenbeek (Grave), Rob Poel (Cuijk), Peter Stevens (Boxmeer) en Ingrid Voncken (Sint Anthonis) • Erik van Merrienboer, gedeputeerde van de provincie Noord-Brabant • Anne Wilbers, directeur-bestuurder van Mooiland • Peter Verhoeven, directeur-bestuurder van Wonen Vierlingsbeek Kopgroep: • Ambtelijk: Bas Krebbers en Jos Nijtmans (Boxmeer) Susan Oppers-Selten (Sint Anthonis) en Maurice Roefs (Cuijk, Grave en Mill en Sint Hubert) • Wanda Verstegen, provincie Noord-Brabant • Monique Dilling en Marten van Ittersum, Mooiland • Peter Verhoeven, directeur-bestuurder van Wonen Vierlingsbeek • Sjaak Rambags, coördinator Atrivé: Janine Boers, Joost Wegstapel en Gerrit van Vegchel

Pag: 22

Bijlage 1

WERKING VAN DE WONINGMARKT HET LAND VAN CUIJK Profiel, positie en werking van de woningmarkt het Land van Cuijk Om een goed beeld te krijgen van de werking van de woningmarkt in het Land van Cuijk en wat de meest fundamentele ontwikkelingen zijn die het wonen hier beïnvloeden, zijn er twee lijnen gevolgd. 1. Er is een volkshuisvestelijke analyse gemaakt van de woningmarkt in het Land van Cuijk. 2. In dialoog met woonpartners en gemeenschap (dag van het vraagstuk en het festival van de kernen) is verkend, verdiept en aangescherpt. Volkshuisvestelijke analyse Atrivé heeft op basis van bestaande onderzoeken een woningmarktanalyse gedaan. Er is gebruikt gemaakt van een diversiteit aan bronnen: • De migratiestromen zijn geanalyseerd met openbare CBS-data over de periode 2011 – 2015. • De meest recente provinciale huishoudensprognose 2017 vormde een belangrijke basis. • Woonbehoeften zijn in kaart gebracht met een vergelijking van WoON 2009, WoON 2012 en WoON 2015). • Mooiland heeft haar gegevens vanuit Socrates 2015, 2016 en 2017 gedeeld. • Recente bouwproductie en plancapaciteit met de Provinciale Monitor Bevolking en Wonen. • Actuele ontwikkeling van de koopmarkt met NVM-kwartaalrapportage regio noordoost Brabant, aantal transacties, transactieprijs en verkooptijd (vergelijking 2015 en 2016). • Energielabels zoals deze door RVO worden geregistreerd.

• Voor wonen en zorg en duurzaamheid zijn de grote lijnen uit andere relevante bronnen en visies gebruikt. Het cijfermatige deel heeft zijn weerslag gekregen in een tabellenboek dat ter beschikking is gesteld aan gemeenten, corporaties en provincie. Dialoog • De uitkomsten zijn gedeeld met beleidsadviseurs van de domeinen wonen, welzijn & zorg en duurzaamheid van de gemeenten, provincie en woningcorporaties. • Op basis daarvan is een gespreksnotitie geschreven met daarin een ingaat op het woningmarktprofiel en de positie van land van Cuijk. • Deze notitie is gedeeld met de deelnemers van de Ochtend van het Woonvraagstuk. Tijdens die bijeenkomst is met zorgpartners, marktpartijen en woonpartners verkend wat de uitkomsten betekenen en wat hun observaties zijn in de markt. Welke mechanismes werken net even anders dan beleidsmakers denken, hoe moeten die worden opgelost, wat zijn kansen, waar zit investeringsbereidheid? Wat is aannemelijk en wat niet? Pag: 23

• Tijdens het Festival van de kernen was het de beurt aan ‘ondernemende meedenkers en doeners’

uit de kernen: zij gingen in gesprek aan de hand van de vraag: hoe bereiden we ons voor op een toekomst met meer ouderen die langer zelfstandig wonen en hoe kunnen we ervoor zorgen dat jongeren kiezen voor ‘ons dorp’ en betrokken blijven? In deze bijlage treft u een samenvatting van de oogst aan: 1. Startpunt: Land van Kernen en Land van Waarden 2. Dynamiek van diverse doelgroepen op de woningmarkt 3. Hiërarchie van de woningmarkt 4. Kwantitatieve woonbehoefte toekomst 5. Kwalitatieve match woonbehoefte 6. Richtinggevende principes Brabantse Agenda Wonen 7. Aanwijzingen uit het festival van de kernen.

Startpunt: Land van Kernen en Land van Waarden Het Land van Cuijk is een ‘Land van kernen’. De 30 kernen, de vestingstad Grave en de hoofdkernen Boxmeer en Cuijk. Samen 33 parels. Wonen in een landstedelijke, natuurrijke omgeving, met tal van woonmogelijkheden. Van moderne starterappartementen tot historische vestingpanden en van betaalbare huurwoningen tot vrijstaande villa’s. De WOZ-waarde per m2 ligt in het Land van Cuijk ook lager dan het gemiddelde in Nederland. Koopprijzen zijn tijdens de economische crisis afgenomen, er is nu weer een kleine stijging van de verkoopprijzen en het aantal transacties neemt toe. Maar het opwaartse effect is in de regio lager dan gemiddeld in Nederland. Meer ruimte voor minder geld voor hen die in het groen willen wonen, met het gemak van de nabijheid van winkels en voorzieningen. In het Land van Cuijk kan het. De gehele regio ligt zowel per openbaar vervoer als per auto op een half uur reizen van Nijmegen, Venlo, Den Bosch en Eindhoven. Het Land van Cuijk biedt samen met de grootste Boxmeer en Cuijk een veelvuldig en veelzijdig aanbod aan voorzieningen. Zo is er een schouwburg, een theater, een ziekenhuis, een uitgebreid winkelaanbod, vele sportcomplexen en diverse onderwijsfaciliteiten, maar ook voorzieningen als glasvezel op elk adres. In het Land van Cuijk vindt men nog de typisch Brabantse gastvrijheid en gemoedelijkheid.

Veel gemeenschapszin, het sociaal-cultureel verenigingsleven is sterk vertegenwoordigd, wat resulteert in gezellige evenementen rondom carnaval, schutterij- en buurtfeesten. Vitale kernen waar het goed leven is. Waarden die in de toekomst nog meer het verschil maken wanneer we meer met elkaar en voor elkaar zorgen. Tot slot een waarde die voor inwoners misschien vanzelfsprekend is, maar in de toekomst meer en meer een luxe goed wordt: rust en stilte. Ontspannen, betaalbaar, gezond en groen wonen. Dat is het Land van Cuijk. Figuur 1 Huishoudens per gemeente, 2016

4.573

Boxmeer 12.053

4.392

Cuijk Grave

5.188

Mill en Sint Hubert Sint Anthonis 10.540

Pag: 24

Dynamiek van diverse doelgroepen op de woningmarkt Landelijke regio’s kennen traditioneel veel gezinnen en weinig kleine jonge huishoudens. De woningvoorraad in het Land van Cuijk sluit hier bij aan. Relatief veel koopeengezinswoningen in vergelijking met de regio Noordoost-Noord-Brabant en juist weinig appartementen. Binnen het Land van Cuijk komt dit landelijke karakter het sterkste naar voren in de gemeenten Sint Anthonis en Mill en Sint Hubert. De samenstelling van de huishoudens verandert naar de toekomst toe sterk als gevolg van trends als vergrijzing, ontgroening en verdunning. Dit is niet anders dan in andere landelijke regio’s. Het aantal oudere huishoudens neemt toe en het aantal jonge huishoudens neemt af. Wel blijft, zoals in veel landelijke regio’s, het aandeel gezinnen groot. Deze demografische transitie heeft consequenties voor de benodigde voorraad en stelt de regio voor keuzes. De verschillende doelgroepen beïnvloeden de woningmarkt allemaal op een andere manier. Jonge huishoudens • Als gevolg van de demografische trend van de ontgroening neemt het aantal jonge huishoudens

tot 35 jaar in het Land van Cuijk de komende jaren verder af. In 2040 kent het Land van Cuijk naar verwachting 30% minder huishoudens tot 35 jaar. • Deze groep op de woningmarkt is echter wel bijzonder sterk verhuisgeneigd. Gemiddeld verhuist in het Land van Cuijk elk jaar circa 23% van alle personen in de leeftijd van 20 tot 30 jaar. Onder de personen van 30 jaar en ouder ligt deze verhuismobiliteit op nog geen 5% per jaar. Met andere woorden: de doelgroep jonge huishoudens is misschien qua omvang klein (en wordt steeds kleiner), maar de impact op de woningmarkt is en blijft ook in de toekomst groot. Deze groep reageert namelijk sterk op acuut beschikbaar woningaanbod. Daarop kan de regio inspelen. • Echter, jongeren zijn ook de doelgroep die per saldo het meeste vertrekken uit de gemeenten in het Land van Cuijk. Ondanks dat zoeken nog veel jongeren een woning in het Land van Cuijk, zoals starters, blijvers, terugkerende jongeren en nieuwe vestigers van buiten de regio. • Kortom, ook in 2040 zal deze doelgroep nog voor veel verhuizingen zorgen in het Land van Cuijk. Jongeren zoeken vooral goedkope koopeengezinswoningen, maar een aanzienlijk deel wil ook in een huurappartement wonen. Figuur 2 Huishoudensprognose van het Land van Cuijk naar type en leeftijd 2005-2040 16000

1&2p tot 35 jaar

14000

1&2p 35 tot 55 jaar

12000

gezinnen

10000

1&2p 55 tot 75 jaar

8000

1&2p 75 jaar e.o.

6000

Pr17 1&2p tot 35 jaar

4000

Pr17 1&2p 35 tot 55 jaar

2000

Pr17 gezinnen

JR2038

JR2035

JR2032

JR2029

JR2026

JR2023

JR2020

JR2017

JR2014

JR2011

JR2008

JR2005

0

Bron: CBS-Statline, Provincie Noord-Brabant

Pag: 25

Pr17 1&2p 55 tot 75 jaar Pr17 1&2p 75 jaar e.o.

Ouderen • Ouderen verhuizen relatief weinig en geven in grote meerderheid zelf aan het liefst zo lang mogelijk in de huidige woning te willen blijven wonen. Gemiddeld verhuizen per jaar circa 4% van alle inwoners van 65 jaar en ouder in het Land van Cuijk. Uit landelijke verhuismotieven blijkt dat een substantieel deel verhuist vanwege extra behoefte aan zorg. • Van alle verhuisde personen in het Land van Cuijk is momenteel slechts 11% ouder dan 65 jaar. Ter vergelijking: 35% van alle verhuisde personen is momenteel tussen de 20 en 30 jaar oud. • De komende jaren zal het Land van Cuijk echter flink vergrijzen. Het aantal huishoudens van 75 jaar en ouder zal naar verwachting tot 2040 meer dan verdubbelen. Met name in de gemeenten Grave en Sint Anthonis verwacht de provincie Noord-Brabant een grote toename van het aantal oudere huishoudens van 75 jaar en ouder. In 2040 zal in het Land van Cuijk 28% van alle huishoudens 75 jaar of ouder zijn. • Met andere woorden: wellicht is de huidige impact van ouderen op de dynamiek van de woningmarkt in het Land van Cuijk klein. Deze groep neemt echter dusdanig in omvang toe dat zij in de toekomst ook een belangrijke factor op de woningmarkt gaan uitmaken. • Dit werkt door in de toekomstige kwalitatieve woningbehoefte. Oudere huishoudens met een verhuiswens zoeken over het algemeen een nultredenwoning of een appartement in de huursector.

De geraamde vraagdruk naar appartementen betekent niet automatisch dat er in het Land van Cuijk behoefte is aan veel extra appartementen. Ouderen en ‘empty-nesters’ die zeggen een voorkeur te hebben voor een appartement, zijn vaak op zoek naar een woning waarin zij comfortabel oud kunnen worden. Kortom, een woning die geschikt is voor mensen met lichamelijke beperkingen. Dat kan ook een kleine gelijkvloerse grondgebonden woning betekenen. • Dat vraagt een tweesporenstrategie: nieuwbouw én het aanpassen van bestaande woningen. • Door goed in te spelen op maatwerk/aanpasbaarheid in de woning én het leveren van goede zorg thuis, kunnen we er ook voor zorgen dat ouderen zo lang mogelijk thuis blijven wonen. Figuur 3 Raming aantal verhuisde personen in het Land van Cuijk naar leeftijd, 2017-2040 2500 2000 1500

20 tot 30 jaar 30 tot 65 jaar

1000

65 jaar e.o. 500

2040

2025

2017

0

Bron: CBS-Statline, Provincie Noord-Brabant, bewerking Atrivé

Pag: 26

Gezinnen • Hoewel het Land van Cuijk vergrijst, blijft het aantal en aandeel gezinnen naar verwachting ook de komende jaren groot. In 2040 zal volgens de provincie Noord-Brabant nog steeds een derde van alle huishoudens uit gezinnen met kinderen bestaan. • Net als ouderen verhuizen gezinnen relatief weinig. Dit valt op te maken uit de verhuismobiliteit van de kinderen. Van alle kinderen tot 15 jaar in het Land van Cuijk verhuist gemiddeld circa 6% per jaar. Hierbij is wel een verband waar te nemen naar leeftijd. Gezinnen met jonge kinderen verhuizen aanmerkelijk vaker dan met oudere kinderen. • De doelgroep gezinnen blijft door zijn aanhoudende omvang dus ook in de toekomst een factor van betekenis op de woningmarkt. Gezinnen met kinderen zoeken relatief vaak een koopeengezinswoning, met name tot €275.000. Dit zorgt er mede voor dat op korte termijn de behoefte aan koopeengezinswoningen in het Land van Cuijk onverminderd groot blijft. Figuur 4 Profiel verhuizers in de gemeenten het Land van Cuijk naar richting 2011-2015 1 4.000 3.500 3.000 2.500 2.000 1.500 1.000 500

binnen gemeente

gevestigd

85 jaar of ouder

65 tot 85 jaar

50 tot 65 jaar

40 tot 50 jaar

30 tot 40 jaar

25 tot 30 jaar

20 tot 25 jaar

15 tot 20 jaar

10 tot 15 jaar

5 tot 10 jaar

0 tot 5 jaar

0

vertrokken

Bron: CBS-Statline

Vestigers • In de periode 2011-2015 hebben zich 14.600 personen, of wel gemiddeld 2.910 personen per jaar, gevestigd vanuit een andere gemeente in het Land van Cuijk of een gemeente van buiten het Land van Cuijk. • Gemiddeld vestigt elk jaar 3,3% van de bevolking zich, dat is lager dan gemiddeld in NoordoostNoord-Brabant (3,5%) en Nederland (3,8%). • De meeste mensen zijn in de leeftijd van 20 tot 40 jaar: in totaal hebben zich in deze periode 7737 mensen van die leeftijd gevestigd. • Opvallend is ook het grote aandeel vestigers van 85 jaar en ouder. Dit is ook de enige groep die een positief vestigingssaldo heeft (er vestigen zich meer 85 plussers dan er vertrekken). • Top 5 gemeenten van herkomst: Nijmegen, Boxmeer, Cuijk, Gennep en Sint Anthonis.

1

Door de beperking van de onderzochte bron (CBS-Statline), worden in deze figuur onder vestigers ook de mensen gerekend die vanuit een andere gemeente binnen Land van Cuijk instromen, naast de groep die van de buiten de regio zich vestigt. Idem dito voor de vertrekkers.

Pag: 27

Vertrekkers • In de periode 2011 – 2015 zijn 18.500 personen, gemiddeld 3.700 personen per jaar vertrokken naar een andere gemeente in het Land van Cuijk of naar een gemeente buiten het Land van Cuijk. • Gemiddeld vertrekt elk jaar 4,2% van de bevolking uit het Land van Cuijk. • De meeste vertrekkers hebben een leeftijd tussen de 20 tot 40 jaar. In totaal zijn in deze periode 10.007 mensen uit deze leeftijdsgroep vertrokken. • Top 5 vestigingsgemeenten (tussen 2011 en 2015): Nijmegen, Boxmeer, Cuijk, Sint Anthonis en Gennep. Binnenverhuizers • In de periode 2011 - 2015 zijn 15.200 personen, of wel gemiddeld 3.050 personen per jaar verhuisd binnen hun eigen gemeente. • Gemiddeld vestigt elk jaar 3,4% van de bevolking zich binnen de eigen gemeente. Dat is lager dan Noordoost-Noord-Brabant (4,6%) en Nederland (5,3%). • Wat opvalt, is dat de groep 65-plussers duidelijk meer gebonden is aan de eigen gemeente.

Dynamiek en hiërarchie regionale woningmarkt Voor een beter begrip van hoe de woningmarkt functioneert in het Land van Cuijk hebben we gekeken naar het daadwerkelijke verhuisgedrag van mensen in de periode 2011 - 2015. Zoals gezegd ‘verliest’ de regio inwoners aan de grote magneet Nijmegen en studiesteden elders in het land. Wanneer we ons richten op de vraag van wie ‘win’ je, dan valt op dat de relaties met de wereld buiten het Land van Cuijk (grotendeels) zijn verdwenen; er is vooral sprake van onderlinge verhuisrelaties tussen de het Land van Cuijk gemeenten. Verhuizingen over relatief korte afstand hangen vooral samen met woningmarktmotieven. Er is, kortom, sprake van een regionale woningmarkt en daarmee concurrentie om de woonconsument. Binnen de regionale woningmarkt is er bovendien sprake van een hiërarchie op de woningmarkt.

Figuur 5 Saldo verhuisde personen dat zich heeft gevestigd in de gemeenten Land van Cuijk, 2011-2015

Bron: CBS-Statline

Pag: 28

Hiërarchie op de woningmarkt • Binnen de regio hebben de grotere kernen de meeste aantrekkingskracht, waarbij Boxmeer de laatste jaren fungeert als een minimagneet. • Kleinere kernen verschillen in de mate van attractiviteit: hoe meer (maatschappelijke) voorzieningen, hoe attractiever. Kernen zonder of met zeer beperkte maatschappelijke voorzieningen kunnen door hun ruimtelijke en landschappelijke kwaliteit en dorpskarakter aantrekkelijk zijn voor specifieke doelgroepen, het gaat om beperkte aantallen). • Er zijn nauwere verhuisrelaties in de driehoek Boxmeer-Cuijk-Sint Anthonis en de driehoek Cuijk-Grave-Mill (belangrijk vanuit oogpunt substitutie).

Kwantitatieve behoefte toekomst In 2017 zijn de nieuwe demografische prognoses verschenen van de provincie Noord-Brabant. • De provincie verwacht tot 2027 ruim 2.400 extra huishoudens in het Land van Cuijk. In deze prognose is het beleidsuitgangspunt migratiesaldo=0. Goed om in gedachten te houden dat gemeenten in het Land van Cuijk al jaren een negatief verhuissaldo kennen. • De provincie heeft ook geraamd hoeveel woningen er tot 2027 netto aan de woningvoorraad toegevoegd moeten worden om in de huishoudensbehoefte te voorzien. Dat zijn circa 3.100 netto 2 toevoegingen. Dit geraamde aantal benodigde woningen is gebaseerd op de verwachte huishoudensgroei + het wegwerken van bestaande woningtekorten, rekening houdend met een gewenste frictieleegstand. Deze laatste groeiprognose kan gezien worden als een ‘optimaal scenario’. Voor beide prognoses geldt dat het belangrijk is om te blijven handelen vanuit ‘de wet van het gezonde verstand’: is het aannemelijk en realistisch? De beide prognoses zien de gemeenten als een bandbreedte: de kans dat vraagontwikkelingen zich daadwerkelijk manifesteren is realistisch. Vanzelfsprekend volgen de gemeenten de ontwikkeling en eventuele afwijkingen. Figuur 6 Prognose van huishoudens en woningvoorraad regio het Land van Cuijk, 2017-2030 42.000 40.000 Werkelijke ontwikkeling

38.000

Huishoudensprognose

36.000

Prognose woningvoorraad

34.000

2005 2007 2009 2011 2013 2015 2017 2019 2021 2023 2025 2027 2029

32.000

Bron: CBS-Statline, Provincie Noord-Brabant

2

Hierbij is nog geen rekening gehouden met te slopen woningen of woningen die anderszins aan de voorraad worden onttrokken.

Pag: 29

Figuur 7 Prognose procentuele bevolkingsgroei (inwoners) gemeenten in het Land van Cuijk, 2017-2040 4% 3% 2% 1% 0% -1% -2% -3% -4% -5% -6%

Boxmeer Cuijk Grave Mill & Sint Hubert

2039

2037

2035

2033

2031

2029

2027

2025

2023

2021

2019

2017

Sint Anthonis

Conclusie: het Land van Cuijk beweegt naar een ontspannen woningmarkt, de komende jaren hebben de gemeenten als woningmarktregisseurs de kans om ervoor te zorgen dat er woningen worden gerealiseerd die aansluiten bij een sterk veranderende huishoudenssamenstelling en de bijbehorende woningbehoefte. Voor gemeenten is het in de rol als woningmarktregisseur belangrijk om erop te sturen dat de woningbouwprogrammering (voor de afzonderlijke gemeenten) is gerealiseerd op geprognosticeerde woningbehoefte. Op pagina 7 treft u een tabel aan waarin de verwachte huishoudensgroei en de benodigde netto woningvoorraad afgezet is tegen de harde en zachte plancapaciteit van woningbouwplannen. De plancapaciteit is overigens geen garantie voor realisatie. Wel biedt het inzicht in de mogelijke opties voor realisatie. De tabel levert de volgende aanwijzingen op: • Er staan meer plannen op stapel, dan er aan huishoudensgroei wordt verwacht (+1.070) en ook dan er aan extra woningen nodig is volgens de provincie (+390). • In vergelijking met de optimale variant kent de gemeente Boxmeer een overschot aan plancapaciteit tot 2027. In mindere mate geldt dit voor Grave. Een deel van de plannen is zacht (vooral in Grave), bijsturen is mogelijk. Bovendien is er nog geen rekening gehouden met mogelijke sloopplannen en overige onttrekkingen aan de voorraad.

• In de gemeente Cuijk sluiten de plannen het beste aan bij de huishoudensprognoses. In de optimale variant is er sprake van een tekort aan plannen. • De plannen in Mill en Sint Hubert lijken voor wat betreft de omvang het beste aan te sluiten bij de optimale prognosevariant. In vergelijking met de huishoudensprognoses is er kans op een overmaat aan plannen. • De plannen in Sint Anthonis lijken voor wat betreft de omvang het beste aan te sluiten bij de optimale prognosevariant. In vergelijking met de huishoudensprognoses is er kans op een overmaat aan plannen.

Pag: 30

Kwalitatieve match In de rol van woningmarktregisseur is het ook essentieel dat gemeenten kijken naar de woonwensen en hoe deze zich verhouden met het woningbouwprogramma. Op basis van een referentiegebied 3 is in het landelijke onderzoeksbestand WoON2015 een analyse gemaakt van de toekomstige woningbehoefte in het Land van Cuijk. Hierbij is de woningbehoefte van verschillende doelgroepen in het referentiegebied gekoppeld aan de verwachte demografische ontwikkeling in het Land van Cuijk volgens de meest recente prognoses van de provincie Noord-Brabant. Hierbij is aangenomen dat de respondenten in het referentiegebied vergelijkbaar zijn met de huishoudens in het Land van Cuijk. Ook is aangenomen dat de woonwensen van de verschillende doelgroepen naar de toekomst toe niet veranderen. Door de gedane aannames en uitgangspunten is de analyse hooguit indicatief van aard. Op basis van bovenstaand woonwensenonderzoek is aangegeven wat op korte termijn (tot circa 2025) en lange termijn (na 2025 tot 2040) kansrijke en risicovolle productmarktcombinaties zijn. Dat heeft geleid tot een matrix van kansrijke en risicovolle productmarktcombinaties voor de korte en lange termijn (zie pagina 9). Deze leidraad geeft indicatief de richting aan van de vraagontwikkeling, gegeven een aantal aannames. Dat levert onderstaande aanwijzingen op.

Type en eigendomsvorm koopeengezinswoningen • De kwalitatieve behoefte op lange termijn wijkt af van die op de korte termijn. • Uitgesplitst naar eigendom en woningtype, is er op korte termijn behoefte aan een toevoeging van

• • • •

3

koopeengezinswoningen. Tot circa 2030 blijft dit de hoeksteen van de woningmarkt in het Land van Cuijk. Aan de andere segmenten is er op korte termijn veel minder behoefte. Er is vooralsnog weinig behoefte aan meer huurappartementen. Er is zelfs sprake van een lichte ontspanning in dit segment. Op korte termijn zijn koopeengezinswoningen het meest kansrijke segment. De plancapaciteit van de gemeenten voorzien ook met name in deze behoefte (t/m 2021 62%). De plannen op langere termijn verschillen nauwelijks qua samenstelling van die op korte termijn, terwijl de huishoudenssamenstelling en bijbehorende woningbehoefte sterk veranderen. Deze plannen voor de langere termijn zijn dus risicovol. Cuijk vormt hierin een uitzondering, omdat daar als enige gemeente ook na 2030 nog een groei van het aantal huishoudens wordt verwacht. Voor de landelijke gemeente Sint Anthonis en Mill en Sint Hubert geldt dit niet. Daar bestaan zelfs nagenoeg alle plannen in de periode 2022 t/m 2026 uit koopeengezinswoningen, terwijl met name in Sint Anthonis juist een grote ontspanning in dit segment wordt verwacht. Hierbij moet wel worden opgemerkt dat in Sint Anthonis bijna tweederde van de plannen aan koopeengezinswoningen uit nultredenwoningen bestaan. In de andere gemeenten ligt het aandeel nultredenwoningen in de plannen veel lager.

Deze nultreden eengezinswoningen kunnen als substituut dienen voor ouderen en empty-nesters op zoek naar een koopappartement.

Dorpse en landelijke woonmilieus in de corop-regio Noordoost Noord-Brabant.

Pag: 31

Koop tot €275.000 • Wanneer we de behoefte aan koopwoningen uitsplitsen naar prijssegment, dan blijkt er op korte termijn in alle prijssegmenten sprake is van een vraagdruk. Met name in de segmenten tot €275.000. Doordat het aantal gezinnen in het Land van Cuijk ook in de toekomst groot blijft, is er ook op lange termijn een extra behoefte aan koopwoningen in de segmenten tot €275.000. • In de duurdere koopsegmenten ontstaat er echter op lange termijn een ontspanning. Dit heeft te maken met de ontwikkeling dat de groep oudere huishoudens die op de top van hun wooncarrière zit en een kleinere gelijkvloerse woning/appartement zoekt of de woningmarkt verlaat op lange termijn in omvang toeneemt. • De plannen voor de periode 2017 t/m 2021 zijn uitgesplitst naar prijs en sluiten redelijk aan bij de geraamde behoefte op korte termijn. • Van de plannen op lange termijn is nog geen prijsstelling bekend, maar gezien de babyboomgeneratie die op termijn veel duurdere koopwoningen zullen vrijmaken zijn meer plannen op lange termijn in dit segment risicovol. Kansrijker is het middensegment van €185.000€275.000.

Type en eigendomsvorm (Huur)appartementen en nultredenwoningen • Ouderen (75+) geven weliswaar in het WoON2015 een sterke voorkeur aan voor appartementen en

de huursector, maar omdat ze weinig verhuizen, zal de daadwerkelijke vraag de komende jaren nog beperkt zijn. • Hoewel in de toekomst ouderen vaker in een koopeengezinswoning (blijven) wonen, leidt de voortgaande vergrijzing op langere termijn tot een omslag in de vraag. Zoals we aangetoond hebben, neemt de impact van de oudere huishoudens op woningmarkt in rap tempo toe ten koste van die van jonge huishoudens. Daarnaast is, zoals gebruikelijk in landelijke regio’s, de huidige voorraad aan (huur)appartementen in het Land van Cuijk relatief klein. Deze ontwikkelingen zorgen er op lange termijn voor dat er een vraagdruk aan huurappartementen zal ontstaan en dat de vraagdruk aan koopeengezinswoningen op termijn zal verdampen. • De geraamde vraagdruk naar appartementen betekent niet automatisch dat er in het Land van Cuijk behoefte is aan veel extra appartementen. Ouderen en ‘empty-nesters’ die een voorkeur aangeven voor een appartement, zijn vaak op zoek naar een woning waarin zij comfortabel oud kunnen worden. Kortom, een woning die geschikt is voor mensen met lichamelijke beperkingen. Dat kan in het Land van Cuijk ook een kleine gelijkvloerse grondgebonden woning betekenen. De plannen in Sint Anthonis sluiten hierbij aan. Bijna twee derde van alle plannen t/m 2026 bestaan daar uit nultredenwoningen in grondgebonden vorm.

Huur tot liberalisatiegrens • Op korte termijn blijkt er vooral een extra behoefte te bestaan aan huur boven de liberalisatiegrens, terwijl er in het segment betaalbare huurwoningen juist sprake is van een ontspanning (vooral in kleinere kernen en in bepaalde segmenten). De toenemende behoefte aan vrije sector huur kan worden verklaard door het passend toewijzen én doordat dit segment in het Land van Cuijk erg klein is. Inschatting is dat die vraag zich vooral in meer stedelijke kernen als Grave en Cuijk manifesteert. Jongeren kiezen vaker voor meer levendige kernen. Ouderen verhuizen sowieso nauwelijks en als ze verhuizen dan vaak naar een (zorg)woning in een kern met voorzieningen. • Op lange termijn neemt door de vergrijzing de vraagdruk aan huurwoningen tot de liberalisatiegrens weer toe, met name in de appartementensfeer. Dit moeten we niet te letterlijk nemen; het gaat vooral om de wens kleiner en gelijkvloers te wonen, met elkaar, in de buurt van voorzieningen als die er zijn, met behoefte aan meer servicediensten (zoals tuinonderhoud).

Pag: 32

• De plannen voor de periode 2017 t/m 2021 in de huursector zijn beperkt en bestaan met name uit

goedkope huurwoningen tot de aftoppingsgrens. Dit lijkt op korte termijn risicovol, maar op langere termijn is er voldoende vraag naar dergelijke woningen. Voor de periode na 2021 is er nog geen prijsstelling bekend, maar het aantal plannen voor huurwoningen is nog kleiner dan voor de periode 2017 t/m 2021, terwijl de vraagdruk naar verwachting toeneemt. Of dit een toevoeging van nieuwe woningen vraagt, hangt mede af van het beleid van de corporaties ten aanzien van goedkoop scheef wonen. Nu woont circa 20% van de huurders goedkoop scheef (in een sociale huurwoning met inkomen boven 40.000). Hierbij moet ook in ogenschouw worden genomen dat het Land van Cuijk een duidelijke ‘koopcultuur’ kent, door de lagere prijs van woningen zijn ze ook voor jongeren bereikbaar, vooral in de gemeenten Cuijk en Grave. Hierdoor kan de toekomstige behoefte aan huurwoningen zijn overschat. Een kwestie van goede monitoring van de vraagdruk. • De bestaande woningvoorraad van Mooiland en Wonen Vierlingsbeeks veroudert: aanpassing en toekomstbestendig maken van de voorraad is nodig. Er ontstaan verschillen in vraagdruk tussen woningsegmenten en tussen verschillende gebieden. Grofweg gezegd doen de woningen in de kernen met voorzieningen het goed, in de hele kleine kernen zonder voorzieningen worden de woningen steeds moeilijker verhuurbaar.

Richtinggevende principes Brabantse Agenda Wonen De provincie heeft recent de Brabantse Agenda Wonen opgesteld, met de motie ‘Versnellen en verduurzamen woningbouwproductie' van Provinciale Staten als uitgangspunt. En vanuit de urgentie om het wonen en de productie van woningen, nu het nog kan, in te zetten voor deze bredere, met de omgevingskwaliteit samenhangende doelen. Vanuit deze agenda nodigt de provincie gemeenten uit om in regionaal verband en samen met de provincie en betrokken woningmarktpartijen één en ander uit te werken in een ‘regionaal perspectief op bouwen en wonen’. Richtinggevende principes Brabantse Agenda Wonen • Het woningbouwprogramma zet optimaal in op (toekomstige) binnenstedelijke locaties – inbreiden, herstructureren, transformeren – en op het herbestemmen van leegstaand en leeg komend kantoor-, winkel- en ander vastgoed, met als uitgangspunt dat zorgvuldig ruimtegebruik voor zuinig ruimtegebruik gaat. • We geven ruim baan voor ‘goede woningbouwplannen’ binnen het bestaand stedelijk gebied van steden en dorpen: woningbouw op geschikte inbreidings-, herstructurerings- en transformatielocaties en in leegstaand vastgoed, die aansluit op een actuele vraag en snel in aanbouw kan worden genomen.

• We leggen in Brabant meer nadruk op de bestaande woningvoorraad, met specifieke aandacht voor herstructurerings- en transformatieopgaven, verduurzamen van de voorraad en het geschikt maken van woningen en de woonomgeving voor mensen met een zorgvraag. • We ontwikkelen in Brabant vraaggerichte woningbouwplannen, die aansluiten op de vraag van huishoudens en met oog voor nieuwe, flexibele en tijdelijke woonvormen en strategische toevoegingen aan de bestaande woningvoorraad. • Om tijdig en adequaat in te kunnen spelen op de dynamiek op de woningmarkt, veranderende woonwensen en onvoorziene ruimtelijke ontwikkelingen zorgen we voor realisme en flexibiliteit in de regionale en gemeentelijke woningbouwplanning- en programmering.

Pag: 33

• We versterken in Brabant de samenwerking op de regionale woningmarkt, met de gemeenten als

eerste aan zet. We vernieuwen de regionale woningbouwafspraken, met een groter accent op de kwalitatieve samenstelling van het planaanbod en de inzet van het woningbouwprogramma voor bredere, vaak ruimtelijk-kwalitatieve doelen en ket specifieke aandacht voor de regionale afweging van de meer grootschalige gebiedsontwikkelingen en uitbreidingslocaties. De wethouders wonen in het Land van Cuijk hebben in het PoHo Ruimte (okt. 2017) aangegeven de richtinggevende principes uit de Brabantse Agenda Wonen als handelingskader te zien. Interessante aanwijzingen van Het Festival van de kernen In drie werkplaatsen werden oplossingen gezocht voor de vragen: 1.

Hoe bereiden we ons voor op een toekomst met meer ouderen die langer zelfstandig wonen zonder zorg?

2. • • • • • • • • • • • • • • •

• • • •

Hoe kunnen we ervoor zorgen dat jongeren kiezen voor ‘ons dorp’ en betrokken blijven? Sta open voor mensen van buiten, verwelkom ze met een warm hart; De basisschool is de ziel van het dorp: koester deze waarde (school tussen 2 dorpen in?); Gemeenschapszin en individualisering: hier is ruimte voor Wij en Ik; Rust en stilte is een luxe welvaartproduct; volop verkrijgbaar in Land van Cuijk; Behoud een plek om elkaar te ontmoeten als dorp; Ouderen willen naar centrum en meer samen: zoek de kansen in transformatie (leegstaand en leegkomend vastgoed); Jongeren willen kopen: zoek de kansen in de bestaande voorraad: splitsen van grote woningen; Jongeren willen betaalbare woonruimte: tot €200.000,-; Zet in op nieuwe woonvormen met een mix van doelgroepen (jong, oud, alleenstaanden en gezinnen): creëer leefgemeenschappen; Voeg toe in centrumgebieden (vooral belangrijk in kernen waar nog voorzieningen zijn): niet meer dan 500 meter lopen naar winkels; Verhuis met je vrienden, ga ontwikkelen in groepen; Gebruik middelen van energiecoörporaties en zet ze in voor nieuwe initiatieven; Ga op zoek naar potentiele investeerders die verbonden zijn met een kern en nodig ze uit; Schakel andere instituten en organisaties in als hulptroepen; We nodigen gemeenten uit te handelen vanuit gezond vertrouwen: help onderzoeken of het idee levensvatbaar is (meedenker in mogelijkheden), help mogelijk te

maken en geef regelruimte/experimentstatus; Vergeet de woonomgeving niet: veilig en toegankelijk; Organiseer nieuwe vormen van vervoer; Bedrijven kunnen behalve een goede stage-opdracht ook een combi bieden met woonruimte (studentenkamer/studio); Organiseer een jaarlijks event waar studenten en jongeren op af komen die nu elders wonen: De Maassprong.

Pag: 34

Bijlage 2

ALLIANTIES Alliantie welzijn en Zorg

Thema: Groeien in onderlinge verbondenheid: Betrekken ouderen

In de gemeente Cuijk loopt een pilotproject Wonen-Zorg-Welzijn voor senioren. Dit is een initiatief van Stichting Welzijn Ouderen Cuijk (SWOC) en de zes Cuijkse KBO's. Henk Geene is kartrekker. Tijdens de WoonArena vertelde hij dat er momenteel meerdere groepen zijn die samen willen verkennen hoe zij invulling willen geven aan zo lang mogelijk zelfstandig thuis wonen of samen met anderen willen wonen in een kleinschalige zorgvoorzieningen. Tijdens de WoonArena zijn ideeën verzameld en is het gesprek gevoerd over o.a. wet- en regelgeving. Een belangrijk thema bleek eenzaamheid. "Hoe kunnen we er voor zorgen dat zo min mogelijk mensen zich eenzaam voelen en hoe zorgen we er voor dat ook de groep 75-plussers zich betrokken en verbonden blijft voelen?" “En hoe bereiken we eenzamen, brengen we ze in beeld?” Wat is het probleem en wat zijn de kansen? • Een deel van de senioren wordt niet bereikt; "hoe los je dit op?" Wat zien we als oplossingsrichting? •

Toepassing domotica, in de meest uitgebreide vormen, in de woningen, als middel om langer in je eigen woning te kunnen blijven wonen en met elkaar te communiceren. • Inrichting huiskamers in wijken en dorpen, gericht op bevordering sociale cohesie. • Gezonde mensen dienen zich meer in te zetten voor hulpverlening • Pleidooi voor de ontwikkeling van kleinschalige woonvormen, ook d.m.v. woningsplitsing in de kernen toe te staan • Voorlichtingscampagne gericht op bewustwording om langer in je eigen woning te moeten wonen en tijdig passende maatregelen te nemen. Campagne samen met de KBO’s, maatschappelijke instellingen, huisartsen, wijk en dorpsraden. Gemeenten worden gezien als aanjager. • Inzet van dorpsondersteuners, contactpersonen voor voorlichting en advies. KBO’s zien hierin een rol. • Opzetten van een investeerdersmarkt gericht op de ontwikkeling van de kleinschalige woonvormen. Wordt kansrijk gezien in de koop. Dan is het echter geen investeerdersmarkt maar een zoektocht naar geschikte ontwikkelaars. Investeerders/beleggers acteren in de huur. Zou dus ook voor beide segmenten mogelijk zijn. • M.b.t. kleinschalige woonvormen veelheid aan regelgeving aanpassen en voor alle gemeenten LvC gelijk maken. Aanwijzing van zones in bestemmingsplannen waarin flexibiliteit in bestemmingen mogelijk is.

Wat gaan we (als eerste) doen? • Volgen groepen in Cuijk, ervaringen delen, inbrengen in regionaal overleg en samen leren. Wie is de kartrekker? • Henk Geene Contactpersoon Kopgroep Land van Cuijk: Jos Nijtmans Pag: 35

Thema: Duurzaamheid

Alliantie energiecoöperatie

Wat is probleem / kans? Er liggen tal van kansen om mensen nog veel bewuster te maken van alle mogelijkheden die er zijn om duurzamer te leven. Verlangen is om tal van energiecoöperaties in het Land van Cuijk op te zetten en gebruik te maken van mogelijkheden collectieve zonnepanelen (postcoderoos). Wat zien we als oplossingsrichting? In Overloon zijn er ervaringen met het opzetten van een energiecoöperatie (collectieve zonnepanelen op dak van dorpshuis De Pit). De gedachte is om deze ervaringen te delen en anderen op die manier te enthousiasmeren www.duurzaamoverloon.nl Wat gaan we (als eerste) doen? Onderzoeken of dit in Mill gerealiseerd kan worden Wie zijn alliantiepartners Duurzaam Overloon Contactpersonen vanuit de kopgroep Land van Cuijk Gemeente Mill en Sint Hubert (Maurice Roefs) Mooiland (Monique Dilling) Wie is de kartrekker van deze alliantie? www.duurzaamoverloon.nl, Marcel van Lanen

Alliantie wooninfo centrum / Greenhome

Thema: Duurzaamheid Wat is probleem / kans?

Er liggen tal van kansen om mensen nog veel bewuster te maken van alle mogelijkheden die er zijn om duurzamer te leven. Ook op gebied van hun eigen woning. De Rabobank heeft bijvoorbeeld een website waarop mensen kunnen uitrekenen wat ze kunnen besparen in hun woning: greenhome concept. Mooiland wil starten met het opleiden van energiecoaches. Gemeenten kunnen subsidies verstrekken. Et cetera. Wat zien we als oplossingsrichting? De gedachte is om allerlei informatie en initiatieven samen te brengen op 1 plek: een wooninformatiecentrum. Wat gaan we (als eerste) doen? Onderzoeken of dit in Mill gerealiseerd kan worden Wie zijn alliantiepartners Gemeenten Rabobank Mooiland Wie is de kartrekker van deze alliantie? Rabobank, Tatjana Schreuder-Tijhuis en Ron van Lier

Pag: 36

Alliantie transformatie

Thema: transformatie Wat is probleem / kans?

Transformatie kost meer dan uitbreiding. En toch willen de mogelijkheden van transformatie benutten. Wat zien we als oplossingsrichting? Financiële bijdrage / garantie om proces te stimuleren. Wat gaan we (als eerste) doen? Potentieel in beeld brengen. Wie zijn alliantiepartners Provincie Gemeenten Investeerders Eigenaren Wie is de kartrekker van deze alliantie? Contactpersonen vanuit de kopgroep Land van Cuijk Provincie (Wanda Verstegen) Gemeente Sint Anthonis (Susan Oppers).

Alliantie flexibele plannen

Thema: dicht op de vraag ontwikkelen Wat is probleem / kans?

We willen in het Land van Cuijk snel kunnen inspelen op de vraag en kunnen schakelen. Inwoners en partners ervaren nu dat er te lange procedures zijn. Wat zien we als oplossingsrichting? Flexibele bestemmingsplannen en plannen Wat gaan we (als eerste) doen? Check op huidige plannen: hoe flexibel zijn ze? Wie zijn alliantiepartners Gemeenten CPO-begeleiders Actieve dorpsraden Wie is de kartrekker van deze alliantie? Contactpersonen vanuit de kopgroep Land van Cuijk Gemeente Sint Anthonis (Susan Oppers).

Pag: 37