Document · PDF

Collegebrief week 02 - 2022 (inclusief bijlagen)

Overige evenementen 15 februari 2022, gemeente Capelle Ad IjsselBij agendapunt: Opening door voorzitter18.333 woorden

Open het PDF bij iBabs ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 2 van 2

Tabel 4.1 Bevolkingsgroei van Nederland naar componenten, 1995-2020; bron: CBS 120.000 100.000 80.000 60.000 40.000 20.000

-20.000

1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020*

-40.000 Buitenlands migratiesaldo

Natuurlijke aanwas

Deze ontwikkeling werkt door in de bevolkingsprognoses. De Primos Prognose 2021 komt voor heel Nederland overeen met de meest recente nationale bevolkingsprognose van het CBS (december 2020). Vergeleken met de in de vorige studie gebruikte Primos Prognose 2017 wordt er voor de komende jaren meer buitenlandse migratie verwacht. Voor de Regio Rotterdam werd in de vorige studie een buitenlands migratiesaldo verwacht van 19.300 in de periode 2016 t/m 2029. Op basis van Primos 2021 is de verwachting voor dit saldo in deze studie 27.900 in de periode 2020 t/m 2030. Voor de woningmarkt is daarbij van belang dat een stijging van het buitenlands migratiesaldo direct effect heeft op de vraag naar woningen. Ook is van belang dat een belangrijk deel van de migranten slechts een korte periode in Nederland verblijft. Dit betekent dat het aantal starters op de woningmarkt blijvend op een hoger niveau komt te liggen.

4.1

Ontwikkeling woningvoorraad

De gewenste ontwikkeling van de woningvoorraad in de periode 2020 t/m 2030 is opgenomen in tabel 4.2. Deze leidt tot de omvang en samenstelling van de voorraad zoals opgenomen in tabel 4.3.

r2021-0073LG | Actualisatie studie Naar een meer evenwichtige Regio Rotterdam

In het Referentiescenario neemt de sociale voorraad met 13,5 duizend woningen toe, waarvan ruim 8 duizend gereguleerde huurwoningen en ruim 5 duizend sociale koopwoningen. Het aandeel sociaal neemt met 4%-punt af ten opzichte van 2020. De grootste opgave ligt in het realiseren van ruim 25,5 duizend middeldure koopwoningen ( € 174.000 tot € 310.000, prijspeil 2020) en dure koopwoningen (21 duizend). De gewenste uitbreiding van middenhuurwoningen en dure huurwoningen is beide ruim 6 duizend

Circa de helft van de uitbreiding in het sociale segment zou plaats moeten vinden in Rotterdam. Daarnaast is er in dit scenario een relatief grote opgave in het sociale segment in Lansingerland.

Tabel 4.2 Ontwikkeling woningvoorraad naar eigendomsvorm en prijsklasse en ontwikkeling aandeel sociaal in totale voorraad (%-punt) in het Referentiescenario, 2020 t/m 2030; bron: Socrates Maatwerk 2021 Huur

Koop

Duur

Totaal

Sociaal

Aandeel sociaal

Sociaal

Middelduur

Duur

Sociaal

Middelduur

Barendrecht Brielle Capelle aan den IJssel Hellevoetsluis Krimpen aan den IJssel Maassluis Ridderkerk Rotterdam Schiedam Albrandswaard Westvoorne Vlaardingen Lansingerland Nissewaard

300 300 600 300 0 700 100 3.700 300 200 200 -200 1.400 100

200 100 400 100 100 300 200 2.900 500 100 0 400 500 400

100 100 400 100 0 200 100 3.700 700 100 0 400 100 200

0 100 300 100 0 200 100 3.400 500 0 0 300 200 200

600 500 1.600 900 300 1.000 700 13.100 2.000 400 200 1.300 1.600 1.300

600 500 1.300 500 200 900 500 11.400 1.700 300 200 1.000 1.200 900

1.800 1.600 4.600 2.000 600 3.300 1.700 38.200 5.700 1.100 600 3.200 5.000 3.100

300 400 900 400 0 900 200 7.100 800 200 200 100 1.600 300

0%-p 0%-p -3%-p -2%-p -1%-p -3%-p -3%-p -5%-p -6%-p 0%-p 1%-p -4%-p 2%-p -3%-p

Regio Rotterdam

8.200

6.200

6.100

5.300

25.700

20.900

72.400

13.500

-4%-p

Tabel 4.3 Woningvoorraad naar eigendomsvorm en prijsklasse in het Referentiescenario, 2031; bron: Socrates Maatwerk 2021 Huur

Koop

Sociaal

Middelduur

Duur

Sociaal

Middelduur

Duur

Barendrecht Brielle Capelle aan den IJssel Hellevoetsluis Krimpen aan den IJssel Maassluis Ridderkerk Rotterdam Schiedam Albrandswaard Westvoorne Vlaardingen Lansingerland Nissewaard

4.500 2.200 13.000 5.700 4.600 6.900 7.900 176.300 16.500 2.900 1.300 16.700 6.000 15.000

1.600 700 2.300 700 600 1.100 1.200 28.000 2.700 500 600 1.900 1.600 1.700

400 300 600 300 100 300 300 10.400 1.100 200 200 700 800 500

100 400 2.300 1.300 400 1.000 2.000 25.300 6.600 100 100 5.000 300 3.100

6.200 3.600 10.200 8.100 4.500 6.200 7.300 64.200 9.500 3.200 2.000 8.500 6.500 16.800

Regio Rotterdam

279.600

45.200

16.200

47.800

156.800

4.2

Totaal

Aandeel sociaal

8.500 2.400 7.600 3.900 3.100 3.000 3.900 49.600 6.500 4.700 3.300 5.800 14.100 5.200

21.300 9.600 36.000 20.000 13.300 18.500 22.600 353.800 42.900 11.600 7.500 38.600 29.300 42.300

21% 27% 43% 35% 38% 43% 44% 57% 54% 26% 19% 56% 22% 43%

121.400

667.000

49%

Ontwikkeling doelgroepen

Ten opzichte van de vorige studie nemen de reële inkomens minder snel toe. De EC-doelgroep neemt in het Referentiescenario in de periode 2020 t/m 2030 met 7.600 huishoudens toe. Het aandeel huishoudens

r2021-0073LG

in de EC-doelgroep neemt echter met 3%-punt af. De toename vindt met 6.300 vooral plaats in de zogeheten secundaire doelgroep. De primaire doelgroep neemt met 1.300 beperkt in omvang toe. Het aandeel middeninkomens en hoge inkomens neemt met 1%-punt respectievelijk 2%-punt toe. In Rotterdam en Schiedam neemt de EC-doelgroep beperkt af. In deze twee gemeenten neemt het aantal hoge inkomens sterk toe.

De EC-doelgroep neemt met 7.600 minder sterk toe in de regio dan de sociale woningvoorraad (13,5 duizend). Dat hangt samen met het inlopen van het woningtekort in het Referentiescenario.

Tabel 4.4 Ontwikkeling inkomensgroepen in Referentiescenario, 2020 t/m 2030, bron: Socrates Maatwerk 2021 ECdoelgroep

Middeninkomens

Hogere Inkomens

ECdoelgroep

Middeninkomens

Hogere Inkomens

Barendrecht Brielle Capelle aan den IJssel Hellevoetsluis Krimpen aan den IJssel Maassluis Ridderkerk Rotterdam Schiedam Albrandswaard Westvoorne Vlaardingen Lansingerland Nissewaard

400 700 1.000 1.300 100 1.100 200 -400 -300 500 100 300 1.700 1.000

100 300 600 500 100 300 300 4.700 900 100 100 500 700 700

1.100 600 1.400 200 200 1.700 1.000 19.400 2.800 200 600 1.300 2.100 800

-1%-p 2%-p -2%-p 2%-p -1%-p -2%-p -2%-p -4%-p -5%-p 2%-p -3%-p -2%-p 1%-p 0%-p

0%-p 1%-p 1%-p 1%-p 1%-p -1%-p 0%-p 1%-p 1%-p 0%-p 0%-p 1%-p 1%-p 1%-p

1%-p -2%-p 1%-p -3%-p 0%-p 3%-p 2%-p 4%-p 4%-p -2%-p 3%-p 2%-p -2%-p 0%-p

Regio Rotterdam

7.600

9.900

33.500

-3%-p

1%-p

2%-p

Tabel 4.5 Omvang inkomensgroepen in Referentiescenario, 2031, bron: Socrates Maatwerk 2021 ECdoelgroep

Middeninkomens

Hogere Inkomens

ECdoelgroep

Middeninkomens

Hogere Inkomens

Barendrecht Brielle Capelle aan den IJssel Hellevoetsluis Krimpen aan den IJssel Maassluis Ridderkerk Rotterdam Schiedam Albrandswaard Westvoorne Vlaardingen Lansingerland Nissewaard

6.800 3.600 16.400 8.900 5.500 8.200 10.100 198.800 20.300 4.100 2.500 19.000 9.100 19.000

2.500 1.300 4.800 2.800 1.700 2.200 3.000 44.200 5.700 1.400 1.000 5.000 3.400 5.800

11.600 4.500 13.100 8.400 5.600 7.600 9.100 109.000 14.900 5.900 3.900 12.700 15.900 16.300

33% 38% 48% 44% 43% 45% 46% 56% 50% 36% 34% 52% 32% 46%

12% 14% 14% 14% 13% 12% 13% 13% 14% 12% 13% 14% 12% 14%

56% 47% 38% 42% 44% 42% 41% 31% 36% 52% 53% 35% 56% 40%

Regio Rotterdam

332.500

84.700

238.600

51%

13%

36%

Actualisatie studie Naar een meer evenwichtige Regio Rotterdam

4.3

Bewoning woningvoorraad door doelgroepen

EC-doelgroep Een groter aandeel van de EC-doelgroep in de regio woont in het Referentiescenario in 2031 in een gereguleerde huurwoning (2%-punt). Dat is vooral het gevolg van het inlopen van het woningtekort. Als gevolg daarvan neemt het aantal huishoudens in een BAR af met 4%-punt. Opvallend is daarnaast het toenemend aandeel huishoudens uit de EC-doelgroep in middeldure (1%-punt) en dure (2%-punt) koopwoningen. Het gaat hierbij voornamelijk om oudere huishoudens die vanwege pensionering een terugval in inkomen kennen. Vaak is de koopwoning waarin zij wonen afbetaald. Dat deze groep in omvang toeneemt hangt samen met de stijging van het eigenwoningbezit in de vorige eeuw. Tabel 4.6 Ontwikkeling 2020 t/m 2030 woonsituatie huishoudens EC-doelgroep (%-punt), Referentiescenario; bron: Socrates Maatwerk 2021

Gemeente

in sociale huur

in middenhuur

in dure huur

in sociale koop

in middeldure koop

in dure koop

in BAR

Barendrecht Brielle Capelle aan den IJssel Hellevoetsluis Krimpen aan den IJssel Maassluis Ridderkerk Rotterdam Schiedam Albrandswaard Westvoorne Vlaardingen Lansingerland Nissewaard

1%-p 0%-p 0%-p -3%-p -2%-p 2%-p 0%-p 3%-p 1%-p 1%-p 5%-p -1%-p 4%-p -2%-p

-1%-p -4%-p 0%-p 0%-p 0%-p 0%-p 1%-p 0%-p 0%-p -1%-p -5%-p 0%-p 0%-p 0%-p

0%-p 0%-p 0%-p 0%-p 0%-p 0%-p 0%-p 0%-p 1%-p 0%-p -1%-p 0%-p -1%-p 0%-p

0%-p -1%-p -1%-p -2%-p 0%-p -1%-p -2%-p 0%-p -2%-p 0%-p 1%-p 0%-p 2%-p 0%-p

-1%-p 2%-p 1%-p 3%-p 1%-p 0%-p 1%-p 1%-p 2%-p 1%-p -2%-p 1%-p -2%-p 1%-p

2%-p 1%-p 2%-p 1%-p 3%-p 1%-p 1%-p 1%-p 2%-p 2%-p 0%-p 1%-p -1%-p 1%-p

-2%-p 2%-p -2%-p 0%-p -2%-p -3%-p -1%-p -6%-p -4%-p -3%-p 2%-p -1%-p -2%-p 0%-p

Regio Rotterdam

2%-p

0%-p

1%-p

2%-p

-4%-p

Tabel 4.7 Woonsituatie huishoudens EC-doelgroep (%), Referentiescenario, 2031; bron: Socrates 2021maatwerk

Gemeente

in sociale huur

in middenhuur

in dure huur

in sociale koop

in middeldure koop

in dure koop

in BAR

totaal

Barendrecht Brielle Capelle aan den IJssel Hellevoetsluis Krimpen aan den IJssel Maassluis Ridderkerk Rotterdam Schiedam Albrandswaard Westvoorne Vlaardingen Lansingerland Nissewaard

49% 45% 60% 52% 62% 66% 61% 70% 59% 53% 36% 65% 51% 60%

8% 6% 5% 3% 3% 4% 4% 4% 4% 4% 8% 3% 6% 3%

1% 1% 1% 1% 1% 1% 1% 1% 1% 1% 2% 1% 1% 1%

1% 10% 11% 14% 6% 8% 11% 8% 16% 3% 5% 13% 3% 16%

20% 18% 12% 17% 17% 14% 14% 6% 9% 17% 19% 8% 14% 13%

18% 11% 9% 8% 11% 6% 7% 4% 6% 19% 23% 6% 23% 5%

3% 9% 3% 5% 1% 1% 2% 6% 5% 3% 7% 3% 2% 3%

100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100%

Regio Rotterdam

65%

100%

Middeninkomens Ook bij de middeninkomens zien we flinke verschuivingen. Het aandeel middeninkomens in een sociale huurwoning neemt in het Referentiescenario met 5%-punt sterk af. Ook wonen deze huishoudens in 2031 minder in een BAR (-3%-punt). De verruiming van de voorraad in de middeldure en dure koopsegment is

r2021-0073LG

van groot belang voor deze groep. Het aandeel middeninkomens in zo’n woning neemt met 4%-punt respectievelijk 2%-punt toe.

Tabel 4.8 Ontwikkeling 2020 t/m 2030 woonsituatie huishoudens met middeninkomen (%-punt), Referentiescenario; bron: Socrates Maatwerk 2021

Gemeente

in sociale huur

in middenhuur

in dure huur

in sociale koop

in middeldure koop

in dure koop

in BAR

Barendrecht Brielle Capelle aan den IJssel Hellevoetsluis Krimpen aan den IJssel Maassluis Ridderkerk Rotterdam Schiedam Albrandswaard Westvoorne Vlaardingen Lansingerland Nissewaard

0%-p 0%-p -9%-p -4%-p -2%-p -4%-p -2%-p -6%-p -5%-p -4%-p 0%-p -5%-p 1%-p -3%-p

-1%-p -1%-p 1%-p 1%-p -2%-p 1%-p 1%-p 1%-p 1%-p 1%-p -1%-p 1%-p 0%-p 1%-p

0%-p 1%-p 1%-p 1%-p 1%-p 1%-p 1%-p 2%-p 2%-p 0%-p 0%-p 1%-p -1%-p 1%-p

1%-p -1%-p 0%-p -1%-p 0%-p -1%-p -1%-p 0%-p -2%-p 0%-p 0%-p -1%-p 2%-p -1%-p

-1%-p 3%-p 6%-p 2%-p 1%-p 1%-p 0%-p 5%-p 5%-p 3%-p 2%-p 3%-p 3%-p 2%-p

2%-p 0%-p 2%-p 2%-p 3%-p 3%-p 2%-p 3%-p 4%-p 3%-p -2%-p 2%-p -3%-p 1%-p

-1%-p -2%-p -2%-p -1%-p -1%-p -2%-p -1%-p -3%-p -4%-p -3%-p -1%-p -2%-p -1%-p -1%-p

Regio Rotterdam

-5%-p

1%-p

0%-p

4%-p

2%-p

-3%-p

Tabel 4.9 Woonsituatie huishoudens met middeninkomen (%), 2031; bron: Socrates 2021- maatwerk

Gemeente

in sociale huur

in middenhuur

in dure huur

in sociale koop

in middeldure koop

in dure koop

in BAR

totaal

Barendrecht Brielle Capelle aan den IJssel Hellevoetsluis Krimpen aan den IJssel Maassluis Ridderkerk Rotterdam Schiedam Albrandswaard Westvoorne Vlaardingen Lansingerland Nissewaard

18% 17% 22% 18% 24% 26% 23% 27% 21% 21% 14% 27% 18% 25%

10% 10% 10% 5% 6% 8% 8% 12% 9% 7% 10% 7% 8% 7%

2% 3% 2% 2% 1% 2% 2% 4% 3% 2% 4% 2% 3% 2%

1% 7% 8% 12% 4% 6% 8% 7% 11% 4% 3% 10% 2% 12%

34% 42% 40% 46% 41% 43% 43% 32% 41% 32% 31% 37% 28% 45%

33% 18% 17% 16% 22% 14% 15% 13% 13% 33% 35% 14% 40% 9%

1% 3% 1% 2% 1% 1% 1% 4% 2% 2% 3% 1% 1% 1%

100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100%

Regio Rotterdam

25%

10%

36%

16%

100%

Actualisatie studie Naar een meer evenwichtige Regio Rotterdam

Scenario Naar Meer Evenwicht

5.1

Vormgeving van het scenario

In de vorige studie is de mate waarin de spreiding wordt teruggebracht in het Scenario Naar Meer Evenwicht bepaald op basis van het met 1/3 terugbrengen van de afwijking van het aandeel dat de sociale voorraad in de totale voorraad vormt. In deze studie is ook deze systematiek toegepast, zij het dat bij de bepaling van de afwijking de gereguleerde huurwoningen die door studentenhuishoudens bewoond worden buiten beschouwing zijn gelaten. Daartoe is een schatting gemaakt van het verwachte aantal gereguleerde huurwoningen in de regio dat in 2031 door studentenhuishoudens bewoond wordt.

Volgens de Landelijke Monitor Studentenhuisvesting 2021 is er een toename van het aantal uitwonende studenten in (de regio) Rotterdam te verwachten met 2.560 tot 4.050 in de periode tot 2029. Een deel van deze toename zal plaatsvinden in woningen die door meerdere studentenhuishoudens gedeeld worden. Geschat wordt dat de toename van het aantal woningen in de regio dat door studentenhuishoudens bewoond wordt met circa 2.100 zal toenemen. Deze toename is naar rato van het aantal door studentenhuishoudens bewoonde woningen in 2020 verdeeld over de gemeenten. Omdat er relatief veel studenten in Rotterdam wonen betekent deze aanpassing 1.700 woningen meer in de gewenste sociale voorraad in Rotterdam ten opzichte van de eerder gebruikte berekeningswijze. In andere gemeenten bedraagt het verschil 0 tot 200 woningen minder in de gewenste sociale voorraad in het Scenario Naar Meer Evenwicht. Tabel 5.1 Aandeel sociale voorraad in 2020 en in twee scenario’s 2020

Referentiescenario 2031

Scenario Naar Meer Evenwicht 2031

Aantal

Aandeel

Aantal

Aandeel

Aantal

Aandeel

Barendrecht Brielle Capelle aan den IJssel Hellevoetsluis Krimpen aan den IJssel Maassluis Ridderkerk Rotterdam Schiedam Albrandswaard Westvoorne Vlaardingen Lansingerland Nissewaard

4.200 2.200 14.300 6.600 4.900 7.000 9.700 194.500 22.400 2.700 1.300 21.500 4.700 17.800

22% 27% 46% 37% 39% 46% 46% 62% 60% 26% 18% 61% 19% 45%

4.600 2.500 15.300 7.000 5.000 7.900 9.900 201.600 23.100 3.000 1.400 21.700 6.300 18.000

21% 27% 43% 35% 38% 43% 44% 57% 54% 26% 19% 56% 22% 43%

6.400 3.100 15.900 7.800 5.500 8.200 10.200 194.000 22.300 3.800 2.100 20.600 8.800 18.700

30% 33% 44% 39% 41% 44% 45% 55% 52% 33% 28% 54% 30% 44%

Regio Rotterdam

313.900

53%

327.400

49%

327.400

49%

r2021-0073LG | Actualisatie studie Naar een meer evenwichtige Regio Rotterdam

5.2

Ontwikkeling woningvoorraad

In het Referentiescenario neemt de voorraad in alle segmenten toe. In het Scenario Naar Meer Evenwicht zien we een afname van de gereguleerde huurvoorraad in Rotterdam, Vlaardingen en Schiedam. Dat hoeft overigens geen sloop betekenen. Er is in deze gemeenten grote behoefte aan sociale en middeldure koopwoningen.

In de gemeenten Barendrecht, Albrandswaard en Westvoorne is er in dit scenario geen uitbreiding meer nodig in het dure koopsegment. Hierdoor kan het problematisch worden om locaties te ontwikkelen in deze gemeenten die dan vooral uit woningen in het gereguleerde huursegment zouden moeten bestaan. Regionale verevening van grondopbrengsten kan hier een oplossing zijn. Een andere mogelijkheid is buyto-let door (kapitaalkrachtige) corporaties.

Tabel 5.2 Ontwikkeling woningvoorraad naar eigendomsvorm en prijsklasse en ontwikkeling aandeel sociaal in totale voorraad (%-punt) in het Scenario Naar Meer Evenwicht, 2020 t/m 2030; bron: Socrates Maatwerk 2021 Huur

Koop

Sociaal

Middelduur

Duur

Sociaal

Middelduur

Duur

Barendrecht Brielle Capelle aan den IJssel Hellevoetsluis Krimpen aan den IJssel Maassluis Ridderkerk Rotterdam Schiedam Albrandswaard Westvoorne Vlaardingen Lansingerland Nissewaard

2.100 900 1.300 1.100 400 1.000 400 -3.700 -500 1.000 900 -1.300 3.900 800

0 100 300 100 0 300 200 3.300 600 100 0 500 100 300

100 0 300 0 0 200 100 4.500 800 0 0 500 0 100

0 100 300 100 0 200 100 3.400 500 0 0 300 200 200

100 300 1.300 500 100 900 600 16.000 2.400 100 0 1.700 600 1.000

Regio Rotterdam

8.200

5.900

6.600

5.300

25.900

Totaal

Sociaal

Aandeel sociaal

0 200 1.000 200 100 800 400 14.800 2.000 0 0 1.500 100 600

2.300 1.600 4.500 2.000 600 3.400 1.800 38.300 5.800 1.200 900 3.200 4.900 3.000

2.100 1.000 1.600 1.200 400 1.200 500 -300 0 1.000 900 -1.000 4.100 1.000

7%-p 6%-p -1%-p 2%-p 2%-p -2%-p -1%-p -7%-p -8%-p 6%-p 9%-p -7%-p 11%-p -1%-p

21.400

73.300

13.500

-4%-p

Tabel 5.3 Woningvoorraad naar eigendomsvorm en prijsklasse in het Scenario Naar Meer Evenwicht, 2031; bron: Socrates Maatwerk 2021

Huur

Koop

Sociaal

Middelduur

Duur

Sociaal

Middelduur

Duur

Barendrecht Brielle Capelle aan den IJssel Hellevoetsluis Krimpen aan den IJssel Maassluis Ridderkerk Rotterdam Schiedam Albrandswaard Westvoorne Vlaardingen Lansingerland Nissewaard

6.300 2.800 13.700 6.500 5.000 7.200 8.200 168.900 15.700 3.700 2.000 15.600 8.500 15.700

1.400 700 2.200 700 500 1.100 1.200 28.400 2.800 500 600 2.000 1.200 1.600

400 200 500 200 100 300 300 11.200 1.200 100 200 800 700 400

100 400 2.300 1.300 400 1.000 2.000 25.300 6.600 100 100 5.000 300 3.100

5.700 3.400 9.900 7.700 4.300 6.100 7.200 67.100 9.900 2.900 1.800 8.900 5.500 16.500

Regio Rotterdam

279.600

44.900

16.700

47.800

157.000

r2021-0073LG

Totaal

Aandeel sociaal

7.900 2.100 7.300 3.600 3.000 2.900 3.800 53.000 6.800 4.400 3.100 6.300 13.000 4.900

21.800 9.600 35.900 20.000 13.300 18.600 22.700 353.900 43.000 11.700 7.800 38.600 29.200 42.200

29% 33% 44% 39% 41% 44% 45% 55% 52% 32% 27% 53% 30% 44%

121.900

667.900

49%

5.3

Ontwikkeling doelgroepen

De omvang van de drie inkomensdoelgroepen verandert in het Scenario Naar Meer Evenwicht natuurlijk niet ten opzichte van het Referentiescenario. Wel verandert de verdeling over de gemeenten.

Tabel 5.4 Ontwikkeling inkomensgroepen in Scenario Naar Meer Evenwicht, 2020 t/m 2030, bron: Socrates Maatwerk 2021 ECdoelgroep

Middeninkomens

Hogere Inkomens

ECdoelgroep

Middeninkomens

Hogere Inkomens

Barendrecht Brielle Capelle aan den IJssel Hellevoetsluis Krimpen aan den IJssel Maassluis Ridderkerk Rotterdam Schiedam Albrandswaard Westvoorne Vlaardingen Lansingerland Nissewaard

1.500 1.100 1.300 1.500 300 1.200 300 -3.700 -600 900 500 -300 2.700 1.100

100 200 600 400 100 300 200 5.000 1.000 100 100 500 500 600

400 200 1.200 0 0 1.500 900 22.500 3.000 -100 400 1.900 700 900

4%-p 6%-p -1%-p 3%-p 1%-p -1%-p -2%-p -5%-p -6%-p 6%-p 2%-p -4%-p 5%-p 0%-p

-1%-p 0%-p 1%-p 1%-p 0%-p -1%-p 0%-p 1%-p 1%-p 0%-p 0%-p 1%-p 0%-p 1%-p

-3%-p -6%-p 0%-p -4%-p -1%-p 2%-p 2%-p 5%-p 5%-p -5%-p -2%-p 3%-p -6%-p 0%-p

Regio Rotterdam

7.900

9.700

33.400

-3%-p

1%-p

2%-p

Tabel 5.5 Omvang inkomensgroepen in Scenario Naar Meer Evenwicht, 2031, bron: Socrates Maatwerk 2021 ECdoelgroep

Middeninkomens

Hogere Inkomens

Barendrecht Brielle Capelle aan den IJssel Hellevoetsluis Krimpen aan den IJssel Maassluis Ridderkerk Rotterdam Schiedam Albrandswaard Westvoorne Vlaardingen Lansingerland Nissewaard

7.900 4.000 16.800 9.100 5.800 8.300 10.200 195.500 20.000 4.600 3.000 18.400 10.000 19.100

2.400 1.300 4.800 2.800 1.600 2.300 2.900 44.500 5.800 1.400 1.000 5.000 3.200 5.600

Regio Rotterdam

332.800

84.600

ECdoelgroep

Middeninkomens

Hogere Inkomens

10.900 4.100 12.800 8.200 5.400 7.400 9.000 112.100 15.100 5.500 3.700 13.300 14.500 16.400

37% 43% 49% 46% 45% 46% 46% 56% 49% 40% 39% 50% 36% 46%

11% 14% 14% 14% 13% 13% 13% 13% 14% 12% 13% 14% 12% 14%

51% 43% 37% 41% 42% 41% 41% 32% 37% 48% 48% 36% 52% 40%

238.500

51%

13%

36%

Actualisatie studie Naar een meer evenwichtige Regio Rotterdam

5.4

Bewoning woningvoorraad door doelgroepen

EC-doelgroep

Tabel 5.6 Ontwikkeling 2020 t/m 2030, woonsituatie huishoudens EC-doelgroep (%-punt), Scenario Naar Meer Evenwicht; bron: Socrates Maatwerk 2021

Gemeente

in sociale huur

in middenhuur

in dure huur

in sociale koop

in middeldure koop

in dure koop

in BAR

Barendrecht Brielle Capelle aan den IJssel Hellevoetsluis Krimpen aan den IJssel Maassluis Ridderkerk Rotterdam Schiedam Albrandswaard Westvoorne Vlaardingen Lansingerland Nissewaard

13%-p 8%-p 2%-p 3%-p 1%-p 3%-p 1%-p 2%-p -1%-p 8%-p 18%-p -3%-p 13%-p 1%-p

-3%-p -5%-p 0%-p 0%-p -1%-p 0%-p 0%-p 0%-p 1%-p -1%-p -6%-p 0%-p -2%-p 0%-p

-1%-p -1%-p 0%-p 0%-p 0%-p 0%-p 0%-p 0%-p 1%-p -1%-p -1%-p 0%-p -1%-p 0%-p

0%-p -2%-p -1%-p -2%-p -1%-p 0%-p -2%-p 0%-p -1%-p 0%-p 0%-p 0%-p 2%-p 0%-p

-6%-p -1%-p 0%-p 0%-p 0%-p 0%-p 0%-p 2%-p 2%-p -3%-p -7%-p 1%-p -6%-p 0%-p

-2%-p -1%-p 1%-p 0%-p 2%-p 1%-p 1%-p 2%-p 2%-p -1%-p -4%-p 2%-p -4%-p 0%-p

-2%-p 1%-p -2%-p -1%-p -2%-p -4%-p -1%-p -6%-p -4%-p -3%-p 1%-p -1%-p -2%-p -1%-p

Regio Rotterdam

2%-p

0%-p

1%-p

2%-p

-4%-p

Tabel 5.7 Woonsituatie huishoudens EC-doelgroep (%), Scenario Naar Meer Evenwicht, 2031; bron: Socrates 2021- maatwerk

Gemeente

in sociale huur

in middenhuur

in dure huur

in sociale koop

in middeldure koop

in dure koop

in BAR

totaal

Barendrecht Brielle Capelle aan den IJssel Hellevoetsluis Krimpen aan den IJssel Maassluis Ridderkerk Rotterdam Schiedam Albrandswaard Westvoorne Vlaardingen Lansingerland Nissewaard

60% 52% 62% 58% 65% 67% 62% 69% 57% 60% 50% 62% 60% 62%

6% 6% 4% 3% 3% 4% 3% 5% 5% 4% 6% 3% 4% 3%

1% 1% 1% 1% 0% 1% 1% 1% 1% 1% 2% 1% 1% 1%

1% 9% 11% 14% 6% 8% 11% 8% 16% 2% 4% 14% 3% 16%

15% 16% 11% 14% 16% 13% 14% 7% 9% 14% 13% 9% 10% 12%

15% 8% 8% 7% 10% 6% 7% 5% 7% 16% 18% 7% 19% 4%

2% 8% 3% 4% 1% 1% 2% 6% 5% 3% 6% 3% 2% 2%

100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100%

Regio Rotterdam

65%

100%

r2021-0073LG

Middeninkomens

Tabel 5.8 Ontwikkeling 2020 t/m 2030, woonsituatie huishoudens met middeninkomen (%-punt), Scenario Naar Meer Evenwicht, 2031; bron: Socrates Maatwerk 2021

Gemeente

in sociale huur

in middenhuur

in dure huur

in sociale koop

in middeldure koop

in dure koop

in BAR

Barendrecht Brielle Capelle aan den IJssel Hellevoetsluis Krimpen aan den IJssel Maassluis Ridderkerk Rotterdam Schiedam Albrandswaard Westvoorne Vlaardingen Lansingerland Nissewaard

6%-p 5%-p -8%-p -2%-p 0%-p -2%-p 0%-p -8%-p -7%-p 2%-p 9%-p -8%-p 8%-p -1%-p

-2%-p -1%-p 1%-p 1%-p -2%-p 1%-p 1%-p 1%-p 1%-p 0%-p -1%-p 1%-p -1%-p 1%-p

0%-p 0%-p 1%-p 0%-p 0%-p 1%-p 0%-p 2%-p 2%-p 0%-p 0%-p 1%-p -1%-p 1%-p

0%-p -1%-p 0%-p -1%-p 0%-p -1%-p -1%-p 0%-p -2%-p 0%-p 0%-p -1%-p 2%-p -1%-p

-4%-p 0%-p 6%-p 1%-p 0%-p 0%-p 0%-p 5%-p 5%-p 0%-p -3%-p 5%-p -1%-p 0%-p

0%-p -1%-p 2%-p 1%-p 2%-p 2%-p 2%-p 3%-p 5%-p 1%-p -5%-p 3%-p -5%-p 1%-p

-1%-p -2%-p -2%-p -1%-p -1%-p -2%-p -1%-p -4%-p -4%-p -4%-p -1%-p -2%-p -1%-p -1%-p

Regio Rotterdam

-5%-p

1%-p

0%-p

4%-p

2%-p

-3%-p

Tabel 5.9 Woonsituatie huishoudens met middeninkomen (%), 2031; bron: Socrates 2021- maatwerk

Gemeente

in sociale huur

in middenhuur

in dure huur

in sociale koop

in middeldure koop

in dure koop

in BAR

totaal

Barendrecht Brielle Capelle aan den IJssel Hellevoetsluis Krimpen aan den IJssel Maassluis Ridderkerk Rotterdam Schiedam Albrandswaard Westvoorne Vlaardingen Lansingerland Nissewaard

24% 22% 22% 21% 26% 28% 25% 25% 19% 26% 22% 25% 25% 27%

9% 9% 9% 5% 6% 8% 7% 12% 9% 7% 10% 8% 7% 7%

2% 2% 2% 1% 1% 2% 2% 4% 3% 1% 3% 2% 3% 1%

1% 7% 8% 12% 4% 6% 8% 7% 11% 4% 3% 10% 3% 12%

31% 38% 40% 44% 40% 42% 42% 33% 41% 29% 26% 39% 24% 44%

31% 17% 17% 15% 22% 13% 15% 14% 14% 31% 32% 15% 37% 9%

2% 3% 1% 2% 1% 1% 1% 4% 2% 2% 3% 1% 1% 1%

100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100%

Regio Rotterdam

25%

10%

36%

16%

100%

5.5

Effecten op functioneren woningmarkt

In Scenario Naar Meer Evenwicht wordt er niet meer volledig volgens de wensen van consumenten gebouwd zoals dat wel in het Referentiescenario, zoveel als mogelijk, het geval is. Er worden meer sociale woningen in de randgemeenten gebouwd en minder in de centrumgemeenten. Nagegaan is of de woningmarkt in het Scenario Naar Meer Evenwicht nadelige effecten ondervindt van deze verschuivingen. Daartoe zijn de ontwikkeling van modelindicatoren met betrekking tot de leegstand, de kwalitatieve aansluiting tussen vraag en aanbod (restaanbod/restvraag) en de goedkope en dure scheefheid in beide scenario’s vergeleken. Het gaat om modelmatig berekende indicaties die op hoofdlijnen een beeld geven van de gevolgen voor de woningmarkt. Precieze effecten zijn niet te voorspellen en mede afhankelijk van locatie- en woningkenmerken die niet in het model zijn opgenomen. De indicaties moeten worden gelezen als ‘modeluitkomsten’ en niet als een exacte ‘voorspelling’ van wat er in de praktijk zal gaan gebeuren als een

Actualisatie studie Naar een meer evenwichtige Regio Rotterdam

bepaalde voorraad wordt nagestreefd. Om die reden, en omdat modeluitkomsten lastig juist te interpreteren zijn, worden geen exacte aantallen of percentages genoemd maar worden uitkomsten per indicator kwalitatief beschreven.

De indicator leegstand neemt op regionaal niveau in het Scenario Naar Meer evenwicht zeer beperkt toe ten opzichte van 2020. Zoals we eerder zagen wordt in de scenario’s het woningtekort ingelopen en neemt vooral het aantal woningdelers (BAR-bewoners) af. In een aantal randgemeenten neemt de kans op leegstand in de sociale voorraad enigszins toe, terwijl in de centrumgemeenten die kans juist in de overige voorraad toeneemt. Het gaat om de gemeenten Lansingerland, Capelle aan den IJssel, en Ridderkerk.

In bijna alle gemeenten neemt de indicator restaanbod in zowel de sociale als de overige voorraad in beperkte mate toe, terwijl de indicator restvraag een sterke afname laat zien. Ook dit is in lijn met het inlopen van het woningtekort. Het sterkst zien we dit effect in de twee gemeenten waar de woningvoorraad het meest uitbreidt: Lansingerland en Rotterdam. De omvang van de goedkope scheefheid neemt in beide scenario’s af. Het aantal dure scheefhuurders verandert niet of nauwelijks. Daarbij moet aangetekend worden dat de grootste verandering de sterke afname van het aantal huishoudens in een BAR is.

r2021-0073LG

Opgave corporaties

In het voorgaande hoofdstuk is de gewenste ontwikkeling van de woningvoorraad beschreven in het Scenario Naar Meer Evenwicht. Daarbij is er in de voorraad huurwoningen geen onderscheid gemaakt naar type eigenaar: corporaties of particuliere verhuurders. Rotterdam (26%) en Schiedam (29%) kennen in de gereguleerde huursector een groot aandeel particuliere huurwoningen. Ook in Brielle, Capelle en Vlaardingen hebben particuliere verhuurders een relatief groot deel van de gereguleerde huurvoorraad in bezit. Tabel 6.1 Gereguleerde huurwoningen naar type eigenaar, 2020; bron: Monitor Regioakkoord en Socrates 2021 Corporaties

Particuliere Huur

Totaal

aantal

aandeel

aantal

aandeel

Barendrecht Brielle Capelle aan den IJssel Hellevoetsluis Krimpen aan den IJssel Maassluis Ridderkerk Rotterdam Schiedam Albrandswaard Westvoorne Vlaardingen Lansingerland Nissewaard

3.900 1.500 10.800 5.200 4.300 5.600 7.500 127.500 11.500 2.500 1.100 14.800 4.300 14.100

94% 82% 87% 96% 94% 91% 95% 74% 71% 95% 96% 88% 93% 94%

200 300 1.600 200 300 600 400 45.100 4.700 100 0 2.100 300 800

6% 18% 13% 4% 6% 9% 5% 26% 29% 5% 4% 12% 7% 6%

4.200 1.900 12.400 5.400 4.600 6.200 7.800 172.600 16.200 2.700 1.100 16.900 4.600 14.900

Regio Rotterdam

214.700

79%

56.700

21%

271.400

In dit hoofdstuk wordt op basis van aannamen getracht inzichtelijk te maken welke opgave, voor zover relevant voor dit rapport, er voor de corporaties ligt in het Scenario Naar Meer Evenwicht. Deze opgave bestaat uit vier componenten.

De eerste component van de opgave is de benodigde uitbreiding van de gereguleerde huurvoorraad. Indien er wordt uitgegaan van een gelijkblijvend aandeel van de corporaties in de gereguleerde huursector zouden corporaties in de regio 6.400 woningen in dit segment moeten toevoegen en particuliere verhuurders 1.800 woningen (zie tabel 6.2). Uitbreiding van de corporatievoorraad heeft als voordeel dat goedkope huurwoningen beschikbaar kunnen blijven voor de lagere inkomensgroepen. Bij uitbreiding van de gereguleerde huurvoorraad via particuliere investeringen is er het risico dat woningen na verloop van tijd geliberaliseerd of uitgepond worden.

r2021-0073LG | Actualisatie studie Naar een meer evenwichtige Regio Rotterdam

Tabel 6.2 Gereguleerde huurwoningen in Scenario Naar Meer Evenwicht naar type eigenaar bij gelijkblijvend aandeel corporaties, 2031 Corporaties

Particuliere Huur

Totaal

aantal

aandeel

aantal

aandeel

Barendrecht Brielle Capelle aan den IJssel Hellevoetsluis Krimpen aan den IJssel Maassluis Ridderkerk Rotterdam Schiedam Albrandswaard Westvoorne Vlaardingen Lansingerland Nissewaard

5.900 2.300 11.900 6.200 4.700 6.500 7.800 124.800 11.100 3.500 1.900 13.700 7.900 14.800

94% 82% 87% 96% 94% 91% 95% 74% 71% 95% 96% 88% 93% 94%

400 500 1.800 300 300 700 400 44.100 4.600 200 100 1.900 600 900

6% 18% 13% 4% 6% 9% 5% 26% 29% 5% 4% 12% 7% 6%

6.250 2.770 13.680 6.500 5.020 7.170 8.200 168.880 15.710 3.700 1.990 15.600 8.500 15.660

Regio Rotterdam

221.200

79%

58.500

21%

279.620

Tabel 6.3 Gereguleerde huurwoningen in Scenario Naar Meer Evenwicht naar type eigenaar bij liberalisatie van 15% van de particuliere gereguleerde huurwoningen, 2031 Corporaties

Particuliere Huur

Totaal

aantal

aandeel

aantal

aandeel

Barendrecht Brielle Capelle aan den IJssel Hellevoetsluis Krimpen aan den IJssel Maassluis Ridderkerk Rotterdam Schiedam Albrandswaard Westvoorne Vlaardingen Lansingerland Nissewaard

6.100 2.500 12.400 6.300 4.800 6.700 7.900 130.600 11.700 3.600 2.000 13.800 8.200 15.000

97% 89% 91% 97% 96% 93% 96% 77% 75% 97% 100% 88% 96% 96%

200 300 1.300 200 200 500 300 38.300 4.000 100 0 1.800 300 700

3% 11% 9% 3% 4% 7% 4% 23% 25% 3% 0% 12% 4% 4%

6.300 2.800 13.700 6.500 5.000 7.200 8.200 168.900 15.700 3.700 2.000 15.600 8.500 15.700

Regio Rotterdam

231.400

83%

48.200

17%

279.600

Het is echter de vraag of de gereguleerde particuliere voorraad überhaupt uitbreidt, het lijkt meer waarschijnlijk dat deze krimpt. Dit vormt een tweede component van de opgave voor corporaties. Voor particuliere investeerders is vrijesectorhuur immers interessanter. Particuliere investeringen zullen zich in belangrijk mate op dat segment richten. Daarnaast valt aan te nemen dat een deel van de huidige particuliere huurvoorraad geliberaliseerd wordt. Met de aanpassing van het woningwaarderingsstelsel enige jaren geleden is de WOZ-waarde onderdeel geworden van het aantal punten dat woningen wordt toegekend. Vanwege de sterke waardestijging in de afgelopen jaren heeft een deel van de gereguleerde particuliere voorraad nu 142 of meer huurpunten, zodat er bij mutatie in de vrije huursector verhuurd mag worden. Weliswaar is het Rijk voornemens om op dit onderdeel beperkingen in het puntenstelsel in te voeren, de zogeheten WOZ-cap, maar gezien de sterke stijging van de WOZ-waarden valt aan te nemen dat er nog veel woningen geliberaliseerd zullen worden.

r2021-0073LG

Om de consequenties hiervan voor de regionale afspraken in te kunnen schatten is in tabel 6.3 aangenomen dat in de periode 2020 t/m 2030 15% van de particuliere huurwoningen wordt geliberaliseerd (of uitgepond in de middeldure koopsector) en dat er geen particuliere huurwoningen in het gereguleerde segment worden toegevoegd. In dat geval zouden corporaties 16.700 woningen in het gereguleerde huursegment dienen toe te voegen, terwijl er de voorraad van particuliere verhuurders in dit segment met 8.500 woningen afneemt. Benadrukt moet worden dat 15% een aanname is. Bij deze aanname zou de opgave voor corporaties 10.300 woningen hoger liggen dan bij uitbreiding met een gelijkblijvend aandeel.

De derde component hangt samen met ontwikkelingen in de koopsector. Het sociale koopsegment zou met 5.300 woningen moeten uitbreiden. In de afgelopen jaren is dit segment als gevolg van boveninflatoire prijsstijgingen sterk in omvang afgenomen. Er worden weinig woningen gebouwd met een koopprijs onder de € 174.000. Het niet realiseren van deze woningen betekent dat de opgave voor corporaties navenant groter wordt. De uitbreiding in het sociale koopsegment kan overigens ook plaatsvinden middels verkoop van kleine gereguleerde huurwoningen, of via splitsing van woningen. Verdere prijsstijging van koopwoningen kan er daarnaast voor zorgen dat het bestaande sociale koopsegment verder krimpt. In de afgelopen jaren is dit deel van de voorraad al behoorlijk in omvang afgenomen. Zolang bewoners van deze woningen niet verhuizen is er geen probleem. Als deze woningen vrijkomen en buiten bereik komen voor de EC-doelgroep neemt de opgave voor de corporaties verder toe.

Ten vierde is er een opgave voor de corporaties bij het huisvesten van woningzoekende middeninkomens. Huurprijzen van vrijkomend aanbod in de vrije sector zijn sterk gestegen. Het aanbod middeldure koopwoningen is beperkt. Nieuwbouw in het middenhuur- en koopsegment is voor middeninkomens zoals hier gedefinieerd vaak relatief hoog geprijsd. Met name woningzoekende middeninkomens met een inkomen net boven de toewijzingsgrens komen in de huidige woningmarkt moeilijk aan bod. Er wordt daarom naar de corporaties gekeken om te voorzien in het gat dat gevallen is. Dan kan op twee manieren: gebruik maken van de vrije toewijzingsruimte (en eventueel huren verhogen met behulp van de inkomensafhankelijke huurverhoging) of via nieuwbouw van redelijk geprijsde middenhuurwoningen.

Actualisatie studie Naar een meer evenwichtige Regio Rotterdam

Bijlage: Toelichting Socrates-model Woningmarktverkenning met Socrates Op basis van de woonvoorkeuren zoals die bekend zijn uit het Woononderzoek Nederland, de demografische ontwikkeling volgens de Primos-prognose, veronderstellingen over de inkomensontwikkeling en de invulling van het huurbeleid (door corporaties en particuliere verhuurders), berekent het Socratesmodel de wenselijke invulling van een gegeven woningbouwprogramma (alle vormen van toevoegingen en onttrekkingen aan de voorraad) in een regio c.q. gemeente. De absolute omvang van nieuwbouw en sloop is op gemeenteniveau input voor het model. In deze studie is de omvang van de sloop gebaseerd op de trends in de afgelopen jaren.

Bij de kwalitatieve invulling van het bouwprogramma wordt rekening gehouden met de mogelijkheden die de bestaande woningvoorraad biedt. De uitgangssituatie wordt bepaald via een schatting per CBS-buurt: wie woont waar, in welk type woning? Aan de basis hiervan staan databestanden met betrekking tot de woningvoorraad, huishoudens en inkomens. Hiervoor zijn registratie- en andere databestanden aan elkaar gekoppeld. Het model simuleert de werkelijkheid door demografische en woningmarktgebeurtenissen te simuleren en vraag en aanbod op het niveau van woningen en huishoudens met elkaar te confronteren.

Woningmarktsimulatie De dynamiek op de woningmarkt, zoals schematisch afgebeeld is in onderstaande figuur, komt voort uit het bij elkaar komen van vraag en aanbod. Deze afstemming verloopt geleidelijk: niet alle huishoudens kunnen per direct verhuizen naar een gewenste woning en tekorten in de markt kunnen maar beperkt worden ingevuld door nieuwbouw. Om de bestaande voorraad zo efficiënt mogelijk aan te vullen berekent het model in een aantal jaarlijkse cycli een consumentgericht, kwalitatief bouwprogramma dat gebaseerd op is op de wensen van doorstromers, starters en vestigers uit een andere regio die nog geen woningen in de bestaande voorraad hebben kunnen vinden. Het verhuisproces, de kern van het model, houdt rekening met de mogelijkheden die de woningmarkt biedt en de alternatieven die huishoudens hebben. Mocht er geen woning van eerste keus worden aangeboden, dan kunnen huishoudens beslissen om hun voorkeuren te substitueren, of de verhuizing uit te stellen. Het model bootst hiermee de praktijk zo goed mogelijk na.

r2021-0073LG | Actualisatie studie Naar een meer evenwichtige Regio Rotterdam

Schema hoofdlijnen dynamiek op de woningmarkt

verhuisproces

Ontwikkeling demografie en inkomens

Nieuwe huishoudens

Vraag naar woonruimte

onttrekkingen

huishoudens

Huishoudens verdeeld over woningvoorraad

woningvoorraad

opgeheven huishoudens

Aanbod van woonruimte

nieuwbouw

(Re)acties van aanbieders van woonruimte

Omdat de woningmarkt een regionale markt is, worden vraag en aanbod op regionaal niveau tegen elkaar afgezet en worden op dat niveau de verhuisprocessen gesimuleerd. Daarbij wordt er middels een afstandsvervalfunctie wel rekening gehouden met het feit dat de meeste verhuizingen over korte(re) afstanden plaatsvinden. Hierdoor kiezen huishoudens tussen gemeenten of kernen die een voor hen geschikte voorraad en woonkwaliteiten herbergen.

Resultaten De modelberekeningen bestaan uit verschillende onderdelen die stapsgewijs toewerken naar de invulling van woningbouwprogramma. Daarnaast wordt bijgehouden wie waar in welke type woning woont. Vanuit de startsituatie wordt gekeken naar de ontwikkeling van de huishoudens in de regio. Er komt aanbod beschikbaar door opheffing van huishoudens en als gevolg van nieuwbouw. Vervolgens wordt de woningbehoefte van doorstromers, starters en vestigers in de regio bepaald. Vraag en aanbod worden geconfronteerd en er wordt bepaald welk type woning het meest geschikt is om aan de voorraad toe te voegen c.q. te onttrekken. Het resultaat is een woningbouwprogramma dat het beste aansluit bij de woonvoorkeuren naar type woning, eigendomsvorm en prijsklasse. Het gaat om nieuwbouw, maar ook om sloop en ‘omzettingen’ (verkoop van huurwoningen). Daarnaast wordt er rekening gehouden met de mogelijkheid sociale huurwoningen die over voldoende huurpunten beschikken te ‘liberaliseren’. De resultaten zijn beschikbaar naar vijfentwintig woningtypen en dertien typen woonmilieus. Per combinatie van eigendomsvorm (huur/koop) en type (één-/meergezins) zijn zes prijsklassen gedefinieerd. Daarnaast is er de categorie overige woonruimte gedefinieerd, welke onder andere bestaat uit Bewoonde Andere Ruimten (BAR-ren) en wooneenheden.

De prijsklassen in de huursector zijn gebaseerd op de prijsgrenzen die in het huurbeleid gehanteerd worden. Voor de indeling van huishoudens worden de hoofdindelingen uit de Primos-prognose gehanteerd, naar samenstelling (4 typen), leeftijd (5 klassen) en 5 verschillende inkomensgroepen (inkomenskwintielen).

Scenario’s Omdat de toekomst onzeker is, worden er vaak diverse scenario’s doorgerekend. In deze studie zijn beide scenario’s gebaseerd op het Middenscenario en verschillen de scenario’s uitsluitend qua spreiding van de sociale voorraad zoals die door de regio is gedefinieerd.

r2021-0073LG

In het boekje Socrates – Transparantie in cijfers, te downloaden via de ABF-site, wordt de werking van het model meer uitgebreid beschreven (https://www.abfresearch.nl/publicaties/socrates-transparantie-incijfers/) Uitgangspunten en instellingen Socrates-scenario’s 2021 Midden, Laag en Hoog Midden

Laag

Hoog

Primos 2021

Primos 2021 Laag

Primos 2021 Hoog

Demografische ontwikkeling Primos2020 o.b.v. CBS-prognose 2019-2060 Inkomens per jaar 2021, 2022

0,7% (2021), -0,3% ( 2022)

2023 - 2025

0,0%

-1,0%

1,0%

2026 - 2029

lineair

Vanaf 2030, langjarig gemiddelde

0,3%

Woonvoorkeuren Woningtype/woonmilieu, alle scenario's

WoON 2018

Voorkeur koop t.o.v. WoON (procentpunt)

-4 %punt

+4 %punt

Verhuisgeneigdheid

-10%

+10%

- Nieuwbouw incl productie anderszins

83.500

- Sloop

11.500

- Toename voorraad

72.000

- Verkoop huurwoningen

6.000

3.000

12.000

- Nieuwbouw incl productie anderszins

95.500

- Sloop

12.000

- Toename voorraad

83.500

- Verkoop huurwoningen

6.000

3.000

12.000

- Nieuwbouw incl productie anderszins

69.000

50.000

76.000

- Sloop

12.500

- Toename voorraad

56.500

37.500

63.500

- Verkoop huurwoningen

6.000

3.000

12.000

Woningproductie 2021-2024 per jaar

2025-2029 per jaar

2030-2035 per jaar

Kwalitatief bouwprogramma Bouwvariant om woningtekort te verkleinen: Doorstromers (D), Starters (S); of Trend (T) Huuraanpassingen 2021

Onder aftoppingsgrens brengen dure scheefwoneners sociale huur

2022 en verder: Gereguleerde sector, lage inkomens

0,0%

Gereguleerde sector, hoge middeninkomens

€ 12,50

Gereguleerde sector, hoge inkomens

€ 25,00

Geliberaliseerde sector

0,5%

Huurverhoging over de liberalisatiegrens heen

nee

Aandeel huurharmonisatie bij nieuwe verhuring

67%

Huurharmonisatie tot x% max huur (nieuw WWS)

80%

Huurplafond bij 6% WOZ Aandeel van prijsklasse 3 waarvan bij mutatie een overgang over aftoppingsgrens naar prijsklasse 4 wordt tegengehouden

25%

Aandeel dat onder aftoppinsgrens gebracht wordt

30%

Harmonisatie over liberalisatiegrens heen

Dure scheefheid voorkomen (Alleenstaan Q1; samenwonend Q1-2); aanpassing voorkeuren boven aftoppingsgrens

Goedkope scheefheid voorkomen (Q4-5); aanpassing voorkeuren onder liberalisatiegrens

Nieuwe verhuringen in gereguleerd segment

Toewijzing gereguleerde huursector

Actualisatie studie Naar een meer evenwichtige Regio Rotterdam

Een grote en urgente opgave Actualisatie Regioakkoord Wonen Regio Rotterdam 20 oktober 2021

De kern Moet zijn: 72.400!

Netto uitbreidingsopgave regio Rotterdam: 73.400 woningen, waarvan: - 18,6% sociaal (13.500, vooral huur) - 44,1% middelduur (31.900, vooral koop) - 37,3% duur (27.000, vooral koop)

De gewenste uitbreiding omvat dus een aandeel sociaal plus middelduur van ruim 62% !

Let op: de uitbreidingsbehoefte is niet hetzelfde als een bouwprogramma. De uitbreidingsbehoefte geeft weer wat er in 2031 per saldo meer moet zijn in vergelijking met nu. In de huidige woningmarkt worden woningen door prijsstijgingen duurder en verschuiven deze daardoor ‘automatisch’ naar een hoger prijssegment. In het bouwprogramma zal het aandeel sociale en middeldure woningen daarom hoger moeten liggen dan de uitbreidingsbehoefte aangeeft. Voor het dure segment geldt het tegenovergestelde, want dat segment neemt door prijsstijgingen automatisch toe en daarmee wordt ook automatisch in een deel van die behoefte voorzien.

In de bijlage vindt u een korte nadere toelichting hierop

Doelstellingen regioakkoord januari 2019

Toevoeging van

56.700 woningen aan de totale voorraad tot 2030

Regionaal aandeel sociale voorraad in de totale voorraad

50,2%

(meer evenwichtige spreiding)

Minimum streefpercentage van

75% beschikbaarheid van DAEB-woningen voor de primaire doelgroep

Maximale onttrekking van

19.200 woningen uit de sociale voorraad tot 2030

Minimum streefpercentage van

70% betaalbaarheid: aandeel corporatiebezit met een huurprijs tot de tweede aftoppingsgrens

Hoe staat het ervoor? Uitbreiding van de woningvoorraad in de regio De ambitie die in het regioakkoord van januari 2019 is vastgelegd betrof 56.700 toe te voegen woningen in de periode 2017-2030 (peiljaar 2017). In de periode 2017-2020 zijn 10.700 woningen gerealiseerd. Inmiddels zijn de prognoses bijgesteld en heeft er e en nieuwe inventarisatie van de bestaande voorraad en van de plannen plaatsgevonden. Volgens de cijfers van RIGO en ABF omvat als gevolg daarvan de gewenste groei van de totale woningvoorraad in de regio Rotterdam van 2020 t/m. 2031 zo’n 73.400 woningen. Dat is met inbegrip van een afnemend woningtekort van 4,1% nu tot 1,8% in 2031 (overeenkomstig het provinciaal beleid).

10.700 realisatie tot 2020

Moet zijn: 72.400!

73.400 nieuwe prognose tot 2031

56.700 ambitie tot 2030

De planvoorraad omvat (per 1 januari 2021) nog ca. 61.800 woningen (na aftrek van een verwachte planuitval van 30%). Dus dient de planvoorraad netto met nog ca. 11.500 woningen uitgebreid te worden, tenzij de veronderstelde planuitval teruggebracht kan worden.

Ontwikkeling van de sociale voorraad in de regio In het regioakkoord van januari 2019 is uitgegaan van een toegestane krimp van het sociale segment in de regio van 2017 t/m 2030 van 19.200 woningen. In de periode 2018-2020 omvatte de krimp al zo’n 16.700 woningen. De krimp wordt in belangrijke mate veroorzaakt door ‘verdamping’ van de particuliere voorraad (huur en koop) als gevolg van de grote prijsstijgingen in de woningmarkt. Ook sloop en verkoop spelen een rol in de krimp van dit segment.

19.200 toegestane krimp tot 2030

16.700 gerealiseerde krimp tot 2030

Op basis van de bijgestelde prognoses en een nieuwe inventarisatie van de bestaande voorraad becijfert ABF een gewenste netto groei van het sociale segment van 13.500 woningen . In de huidige planvoorraad en het huidige beleid wordt in de periode 2020-2030 een verdere netto afname van het sociale segment voorzien van ca. 13.900 woningen. Dus dient er een koersverandering plaats te vinden die voorziet in een groei van +13.500 in plaats van stevige afname van de sociale voorraad.

Spreiding van de sociale voorraad in de regio Ook het bereiken van meer evenwicht in de regio ten aanzien van de sociale voorraad vraagt om een forse extra inspanning; daar waar er ruimte was voor krimp van het sociale segment is die ruimte sneller dan gepland verdwenen (vooral als gevolg van prijsstijgingen in het particuliere deel) en laten de huidige prognoses een voortgezette krimp zien. Daar waar een opgave lag voor toename van het sociale segment is die toename niet gerealiseerd en ook onvoldoende voorzien in de huidige plannen. 1

Hierbij is nog geen rekening gehouden met een volledige overname van het bezit van Vestia in Brielle en de lopende gesprekken tussen de provincie en vier gemeenten. 4

Beschikbaarheid van goedkope sociale huurwoningen van corporaties voor huurtoeslaggerechtigden De doelstelling is om tenminste 75% van de vrijkomende gereguleerde huurwoningen van corporaties toe te wijzen aan de primaire doelgroep van beleid (de huurtoeslaggerechtigd en). Deze doelstelling wordt momenteel niet gehaald. In de praktijk werd in 2019 73,4% gerealiseerd en in 2020 72,6%. Oorzaken zijn onder meer de herhuisvesting van huishoudens met een wat hoger inkomen vanwege herstructurering, het streven naar gedifferen tieerde wijken en het voorkomen van een disbalans tussen prijs en kwaliteit van kwalitatief hoogwaardige woningen.

Betaalbaarheid van de sociale huurvoorraad van corporaties Tot slot wordt de betaalbaarheidsdoelstelling wel gehaald. Het betreft de doelstelling dat de sociale huurvoorraad van de corporaties voor tenminste 70% bestaat uit woningen met een huurprijs tot de bovenste aftoppingsgrens. Het aandeel is momenteel 86%.

En dan de middeninkomensgroepen In het regioakkoord zijn geen afspraken vastgelegd voor de huisvesting van de middeninkomensgroepen, terwijl de huisvestingsproblemen voor die groep groter en groter worden. Terecht wordt ook voor deze groep voorzien in de bouwplannen. Maar is dat genoeg? Uit cijfers van ABF blijkt dat in het middensegment (huur en koop) tot 2031 netto ca. 32.000 extra woningen nodig zijn. Samen met de sociale opgave gaat het om ruim 62% van de totale gewenste netto uitbreiding.

Conclusie Vraag en aanbod in de regio dreigen steeds verder uiteen te lopen. Een forse ombuiging van beleid is noodzakelijk.

De grootste en de hardnekkigste opgave in de regio is een dubbele opgave: de zorg voor (veel) meer betaalbare huisvesting (sociaal en middelduur) dan nu gepland is èn de zorg voor een betere spr eiding van deze opgave in de regio.

Waarom is dit belangrijk? Als de regio deze opgaven niet afdoende weet op te lossen zijn de druiven zuur … Voor de woningzoekenden met lage inkomens en met middeninkomens, van binnen en buiten de regio: zij vinden geen betaalbare woning op afzienbare termijn, zoeken (illegale) noodoplossingen, sociale huurwoningen blijven ‘scheef’ bewoond, (starters, waaronder gescheiden mensen) blijven thuis wonen met huiselijke spanningen tot gevolg en (studenten) blijven ‘sporen’ met als gevolg een overvol OV en hoge maatschappelijke kosten. Voor alle reguliere woningzoekenden èn voor specifieke groepen die een zelfstandige woning zoeken (o.a. arbeidsmigranten, statushouders): zij zien steeds meer van de schaarse woningen terecht komen bij mensen met een urgentie bijvoorbeeld als gevolg van herstructurering. Voor de centrumgemeenten en voormalige groeikernen: zij zien herstructureringsplannen vertragen omdat er geen ruimte is voor herhuisvesting. Voor alle gemeenten: zij zien onvrede en irritatie toenemen door de woningmarktproblemen met alle gevolgen voor het leef- en woonklimaat in steden en dorpen van dien. Voor de regio als geheel: zij ziet mensen met kennis en ervaring, waar zoveel behoefte aan is om deze belangrijke economische ‘motor’ draaiend te houden , uit de regio wegblijven omdat zij geen huisvesting kunnen vinden.

Wat is er aan te doen? De opgave is van dien aard dat iedere gemeente vol op het orgel moet gaan. Naast de voor de hand liggende mogelijkheden (meer nieuwbouwlocaties, verdichting waar mogelijk, een verschuiving in de programma’s van bestaande plannen, van meer zachte plannen harde plannen maken) zullen ook andere, onorthodoxe registers opengetrokken moeten worden: intensiever gebruik van de bestaande woningvoorraad, verbouw van bedrijfsvastgoed, bouwen buiten BSG, harde afspraken met particuliere beleggers over uitponden, huurprijzen en kwaliteit en de inzet van andere instrumenten als opkoopbescherming, WVG, uitbreiding van het werkingsgebied van woonruimteverdeling et cetera. En onderlinge solidariteit tussen gemeenten zal een belangrijke drijfveer in het debat moeten zijn.

Hoofdorgel van de Grote Sint-Laurenskerk in Rotterdam (het grootste orgel van Nederland!)

Bijlage: korte toelichting op ‘De kern’

Sociaal segment: In het bouwprogramma zijn voor het sociale segment meer toevoegingen nodig dan de uitbreidingsbehoefte aangeeft. Het verlies van sociale woningen als gevolg van prijsontwikkelingen, sloop en verkoop moet worden gecompenseerd. Deze woningen schuiven – in het geval van prijsontwikkelingen en verkoop – door naar het middeldure prijssegment en voorzien daar in een deel van de uitbreidingsbehoefte. Middeldure segment: Woningen die het sociale segment ontstijgen zullen in een gedeelte van de behoefte aan middeldure woningen voorzien. Een gedeelte van de middeldure woningen verliezen we echter ook weer door prijsontwikkelingen aan het dure segment. Het bouwprogramma moet naar verwachting minimaal gelijk zijn aan de uitbreidingsbehoefte. Dure segment: In het bouwprogramma zijn in het dure segment minder toevoegingen nodig dan de uitbreidingsbehoefte aangeeft. In een gedeelte van deze behoefte wordt voorzien door woningen die uit de lagere prijssegmenten ‘automatisch’ zijn doorgeschoven naar het dure segment.

← Vorig deel

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij iBabs is leidend. Bron: https://api.notubiz.nl/document/11182689/1