Document · PDF

Collegebrief week 02 - 2022 (inclusief bijlagen)

Overige evenementen 15 februari 2022, gemeente Capelle Ad IjsselBij agendapunt: Opening door voorzitter18.333 woorden

Open het PDF bij iBabs ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 1 van 2

De leden van de raad van de gemeente CAPELLE AAN DEN IJSSEL

datum

kenmerk

11 januari 2022

675477/675540

uw kenmerk/brief van

doorkiesnummer

(010) 284 8274

onderwerp

behandeld door/e-mail

collegebrief

Bureau Gemeentesecretaris

Geachte dames en heren, Onderstaand informeren wij u inzake de volgende onderwerpen: 1. 2022/ 001

aanbieding nieuwe woningbehoefte raming regio Rotterdam

Mocht u nog nadere vragen hebben, dan kunt u contact opnemen met de genoemde portefeuillehouder dan wel de behandelend ambtenaar. Hoogachtend, het college van burgemeester en wethouders, de secretaris, de burgemeester, w.g.

w.g.

A.L. Duijmaer van Twist

mr. P. Oskam

Wilt u bij beantwoording het kenmerk vermelden. Rivierweg 111 Postbus 70 2900 AB Capelle aan den IJssel www.capelleaandenijssel.nl gemeente@capelleaandenijssel.nl

Telefoon: 14010 Telefax: 010 - 2848800 BTW nummer: 001877045B05 IBAN: NL41INGB0006691797 BIC nummer: INGBNL2A

Behorende bij brief nummer: 675447/675540

Nummer: 2022/001 Onderwerp: Referentie: Portefeuillehouder: Afdeling: Unit: Bijlage(n):

pagina: 2 van 2

aanbieding nieuwe woningbehoefte raming regio Rotterdam actuele informatie Maarten Struijvenberg (010) 284 8140 Stadsontwikkeling Wonen, economie, grond, geo (010) 284 8750 brief SvWrR ‘Aanbieding nieuwe woningbehoefteraming regio Rotterdam’, van 19 november 2021 inclusief bijlagen

Informatie: Bijgaand treft u ter kennisname aan de aanbiedingsbrief met bijlagen van het Samenwerkingsverband Wonen Regio Rotterdam (SvWrR) inzake de nieuwe woningbehoefteraming voor regio Rotterdam in het kader van het project Actualisatie Regioakkoord. De brief en bijlagen bevatten informatie over de nieuwste inzichten rondom de uitvoering van de regionale woningmarktafspraken en de nieuwe regionale woningbehoefteraming. Tevens worden conclusies getrokken voor de opgaven in het regionale en lokale woonbeleid. Uit de nieuwe woningbehoefteramingen blijkt dat er nog meer woningen moeten worden toegevoegd dan is afgesproken in het Regioakkoord Nieuwe Woningmarktafspraken 2018-2030. Het onderzoeksbureau dat de raming heeft uitgevoerd, komt tot de conclusie dat er een netto uitbreidingsopgave voor de regio Rotterdam ligt van zo’n 72.400 woningen. De geraamde procentuele verdeling van deze behoefte tussen de verschillende categorieën is als volgt: 18,6% sociale woningen (vooral huur); 44,1% middeldure woningen (vooral koop); 37,3% dure woningen (vooral koop). Opgemerkt moet worden dat in de behoefteraming rekening is gehouden met de landelijke tijdelijke (voor 3 jaar) herdefiniëring van de EC-doelgroep, waarbij tijdelijk grotere huishoudens met een middeninkomen ook tot de EC- doelgroep worden gerekend en dus aanspraak kunnen maken op een sociale huurwoning.

Deze herdefinitie is echter voor de gehele periode ingerekend. Het is nog onzeker of de huidige definitie over drie jaar wordt voortgezet, aangepast of teruggedraaid. Voor een nadere toelichting verwijzen wij u naar de brief met bijlagen. Wij wijzen u er tevens op dat in de brief vanuit het Samenwerkingsverband een aanbod wordt gedaan om aan gemeenteraden of raadscommissies een toelichting te geven op deze brief en bijlagen. Wij verzoeken u dit zo spoedig mogelijk kenbaar te maken, zodat dit aan het stafbureau van het Samenwerkingsverband kan worden doorgegeven.

Rotterdamse regio, 19 november 2021 AAN: de Colleges van Burgemeester & Wethouders en de Gemeenteraden van alle veertien gemeenten in de regio Rotterdam die via hun wethouders Wonen participeren in het Samenwerkingsverband Wonen regio Rotterdam

Onderwerp: aanbieding nieuwe woningbehoefteraming regio Rotterdam

Geachte collegeleden, geachte raadsleden, Met deze brief informeren wij u over de nieuwste inzichten rondom de uitvoering van de regionale woningmarktafspraken, de nieuwe regionale woningbehoefteraming en de gevolgen ervan voor het lokale en regionale woonbeleid. De urgentie kort samengevat De aandacht voor het wonen is de laatste jaren exponentieel toegenomen: in de politiek maar ook in de samenleving. De woningmarkt is oververhit en woningzoekenden zitten knel. Iedereen kent voorbeelden van de gekte op de woningmarkt maar ook van de inspanningen en teleurstellingen van woningzoekenden om hun nieuwe ‘thuis’ te vinden. Ook uit de nieuwe woningbehoefteramingen blijkt dat we nog meer woningen moeten toevoegen dan we hadden afgesproken in het Regioakkoord Nieuwe Woningmarktafspraken 2018 – 2030 [hierna Regioakkoord]. Hierbij moet de focus vooral komen te liggen op de uitbreiding van de sociale en middeldure woningvoorraad. We staan in dat opzicht op een wezenlijk ander punt dan een aantal jaar geleden, daar zijn we van doordrongen en dat schept (onderlinge) verplichtingen. Voorgeschiedenis De regionale woningmarktafspraken tussen de veertien gemeenten in de regio Rotterdam zijn vastgelegd in het Regioakkoord. In dat regioakkoord, dat begin 2019 is ondertekend, is afgesproken dat de woningbehoefte in de Rotterdamse regio elke drie jaar opnieuw in beeld wordt gebracht.

Op die manier is het mogelijk om op basis van de nieuwste inzichten te bezien of het beleid en de gemaakte afspraken in het Regioakkoord bijgestuurd moeten worden, en zo ja in welke mate en richting. In de afgelopen maanden heeft Rigo in opdracht van het Samenwerkingsverband Wonen regio Rotterdam [hierna SvWrR] onderzoek gedaan naar de voortgang van de regionale woningmarktafspraken uit het Regioakkoord: hoe staat het met de uitvoering van de gemaakte afspraken? ABF Research [hierna ABF] heeft in opdracht van het SvWrR de actuele woningbehoefte voor de gemeenten in de regio Rotterdam onderzocht. De uitkomsten van Rigo en ABF vormen belangrijke bouwstenen voor het bijsturen van de 1

bestaande woningmarktafspraken naar nieuwe/vernieuwde regionale woningmarktafspraken. Regionale doelstellingen In het Regioakkoord zijn vijf doelstellingen vastgelegd, waarvan er drie betrekking hebben op de voorraadontwikkeling en daarmee op de nieuwbouw in gemeenten. Het gaat om de regionale doelstellingen om (1) voldoende woningen toe te voegen aan de woningvoorraad, (2) voldoende sociale voorraad te behouden/ te krijgen en (3) het aandeel van de sociale voorraad evenwichtiger over de regiogemeenten te verdelen. Deze doelstellingen staan niet ter discussie in onze regio en dat hebben de wethouders Wonen tijdens een bijeenkomst op 29 oktober 2021 nogmaals bekrachtigd. Dr. Matthijs Korevaar (Erasmus University Rotterdam) benadrukte tijdens deze bijeenkomst ook nogmaals het belang van de juiste woning op de juiste plek: als we mensen die sociaaleconomisch de meeste groeipotentie hebben laten wonen op de plekken waar de meeste kansen liggen, dan investeren we in kansencreatie voor meerdere generaties. Hoofdconclusies Rigo Rigo is gevraagd om te onderzoeken of we op koers liggen als we kijken naar de uitvoering van de regionale woningmarktafspraken. Rigo concludeert: 1. Dat de regio voldoende planvoorraad heeft om te voorzien in de afgesproken bouwopgave. 2. Dat de afname van de sociale voorraad, zoals die in het Regioakkoord tot 2030 is vastgelegd, nu al is bereikt.

Redenen hiervoor zijn: a. De prijsstijgingen in het particuliere koopsegment zorgen voor de grootste krimp van de sociale voorraad. Dat heeft tot gevolg dat waar ruimte was voor krimp van het sociale segment, die ruimte sneller dan gepland is verdwenen. In de gemeenten waar een opgave lag voor toename van het sociale segment, is die toename hierdoor gefrustreerd. b. In enkele gemeenten blijft het aandeel sociale woningbouw in de nieuwbouwplannen (sterk) achter bij de afspraken uit het Regioakkoord. 3. De spreiding van de sociale voorraad blijft achter bij de doelstelling uit het Regioakkoord. Voor een uitgebreider toelichting op, en nadere nuancering van deze hoofdconclusies, zowel van Rigo als van ABF hierna, verwijzen we naar de bijlagen 1 en 2 bij deze brief. Hoofdconclusies ABF1 ABF heeft in 2018 de woningbehoefte voor de Rotterdamse regio in beeld gebracht en heeft dat in 2021 opnieuw gedaan. De nieuwe behoefteraming ligt in lijn met de raming zoals die eerder dit jaar door het rijk en de provincie voor onze regio is gemaakt. Daarmee vinden rijk, provincie, regio en regiogemeenten onderling cijfermatige aansluiting. ABF heeft op 17 november een herziene versie van het rapport geleverd waarin twee correcties zijn aangebracht zonder gevolgen voor de getallen en voor de conclusies; de nieuwe versie van 17/11 is bijgevoegd. 1

De netto uitbreidingsopgave voor de regio Rotterdam betreft 72.4002 woningen tussen 1 januari 2020 en 31 december 2030. Voor de verschillende prijssegmenten ligt er een uitbreidingsbehoefte van: + 13.500 sociale woningen (18,6%, vooral huur); + 31.900 middeldure woningen (44,1%, vooral koop)3; + 27.000 dure woningen (37,3%, vooral koop); + 72.400 in totaal. Er zijn meerdere oorzaken aan te wijzen voor de grotere behoefte aan sociale woningen. De grotere behoefte is onder andere het gevolg van een algehele hogere huishoudensprognose, die doorwerkt in alle inkomensgroepen. Ook de samenstelling van de bevolkingsgroei is anders en bestaat uit meer lagere inkomens, onder andere als gevolg van bijvoorbeeld arbeids- en studiemigratie. Een andere oorzaak ligt in de achterblijvende inkomensontwikkeling (= landelijke trend) en daarmee ook de achterblijvende inkomensontwikkeling van lagere inkomens. Tot slot draagt ook de landelijke herdefiniëring4 van de ECdoelgroep5, waarbij tijdelijk grotere huishoudens met een middeninkomen ook tot de EC- doelgroep worden gerekend, bij aan de grotere behoefte aan sociale woningen. Het is daarbij belangrijk om op te merken dat het bij alle prijssegmenten gaat om een netto uitbreidingsbehoefte.

Vanwege prijsstijging (huur en koop), sloop en verkopen is er een grotere toevoeging nodig in de sociale voorraad dan de + 13.500; er gaan immers ook woningen over naar het middeldure segment. Het is niet mogelijk goed te voorspellen om welke aantallen het gaat, maar in de afgelopen jaren zijn duizenden woningen per jaar opgeschoven. Voor de duurdere woningvoorraad geldt een vergelijkbare beweging, want daar zal door prijsstijging in het middeldure segment automatisch toevoeging aan het duurdere segment plaatsvinden. Opgave voor corporaties De gewenste uitbreiding van +13.500 sociale woningen bestaat uit 6.400 corporatiewoningen, 1.800 particuliere huurwoningen en 5.300 sociale koopwoningen tot 2031 (ABF). Rigo adviseert om de positie van de corporaties in de nieuwbouw verder te verstevigen, want de opgave ligt naar verwachting fors hoger dan die 6.400 corporatiewoningen. Het vraagt om een bewuste keuze van gemeenten om in de nieuwbouw van sociale woningen voorrang te geven aan corporaties boven

Dit komt overeen met de behoefteraming van 67.950 woningen die de provincie hanteert voor de periode van 1 januari 2021 tot en met 31 december 2030 (dus exclusief 2020). 3 Nieuw onderdeel ABF-rapport ten opzichte van de woningbehoefteraming uit 2018. 4 In de behoefteraming is rekening gehouden met de tijdelijke definitie van de EC-doelgroep zoals die nu geldt. Het is onzeker of de huidige definitie over drie jaar wordt voortgezet, aangepast of teruggedraaid. Dit zal afhankelijk zijn van het wel of niet duurzaam verbeteren van de positie van grotere huishoudens met een middeninkomen. Doordat we elke drie jaar opnieuw de behoefte ramen kunnen steeds de nieuwste inzichten worden betrokken bij de woningmarktafspraken. 5 Het Rijk stelt door middel van de DAEB-inkomensgrenzen vast welke inkomensgroepen behoren tot de EC-doelgroep (per 1-1-2022 wordt de grens voor eenpersoonshuishoudens geïndexeerd naar €40.765 en voor meerpersoonshuishoudens naar € 45.014). 2

marktpartijen, en daar ook werk van te maken. Daarbij moeten de volgende drie potentiële ontwikkelingen worden meegenomen: A) Als de sociale particuliere huurvoorraad tot 2031 met 15% daalt (zoals ABF aanneemt), dan neemt de uitbreidingsopgave van corporaties met 8.500 toe tot 14.900 woningen. B) Als aan de sociale particuliere huurvoorraad (huur tot € 752, - per maand) geen nieuwbouw wordt toegevoegd, neemt de uitbreidingsopgave van corporaties met 1.800 verder toe tot 16.700 woningen. C) Als het niet lukt om koopwoningen onder de € 174.000 te bouwen, dan neemt de uitbreidingsopgave van corporaties met 5.300 verder toe tot 22.000 woningen. Gelukkig mogen we de corporaties in Maaskoepelverband rekenen tot onze vaste samenwerkingspartners. Bovenstaande opsomming maakt duidelijk hoe cruciaal hun bijdrage aan het woningbouwprogramma is. Samen met onze corporaties moeten we ervoor zorgen dat de corporaties in onze regio meer financiële slagkracht krijgen, mede tegen de achtergrond van de ontwikkelingen op de particuliere markt. Alleen op die manier kunnen zij meer investeren in kwalitatief goede nieuwbouw, in het sociale maar ook in het middeldure segment, het onderhoud en de verduurzaming van de bestaande woningvoorraad, het laag houden van de huren en de aanpak van kwetsbare wijken.

Rol van de provincie De provincie is onze partner en we hebben haar nodig bij het realiseren van onze doelstellingen. De provincie ondersteunt gemeenten met expertise en subsidies. Wij vragen de provincie kritisch te blijven op de inspanningen van individuele gemeenten en hen waar nodig aan te spreken als zij achterblijven. Daarnaast vragen wij de provincie om maatwerkoplossingen te vinden als gemeenten binnen de BSD-contouren onvoldoende kunnen bouwen om in de eigen behoefte te voorzien. Met inachtneming van goede ruimtelijke ordening kan er hier echt meer mogelijk worden gemaakt. Tot slot willen wij samen met de provincie de lobbykrachten blijven bundelen, onder andere richting het rijk, om de oplossingen voor de problemen in onze regio dichterbij te brengen. Bijbuiging van beleid en woningbouwprogrammering is noodzakelijk Omdat de vigerende regionale woningmarktafspraken onvoldoende kunnen voorzien in de nieuw geraamde woningbehoefte is het noodzakelijk het beleid en daarmee de regionale woningmarktafspraken bij te buigen. Uit de behoefteraming blijkt bijvoorbeeld dat een aandeel van ruim 62% betaalbare woningen (sociale en middeldure woningen opgeteld) nodig is en daarin voorzien de huidige woningbouwplannen onvoldoende.

De regiogemeenten zullen ieder voor zich en in onderlinge samenhang tot elkaar moeten bezien op welke manier zij een passend antwoord kunnen vinden op deze nieuwe woningbehoefteraming. Het is belangrijk om bij plannen die nog in ontwikkeling zijn, of binnenkort komen, rekening te houden met de gewijzigde woningbehoefte. Daarmee wordt voorkomen dat keuzes binnen korte tijd moeten worden teruggedraaid. 4

Informeren van colleges en gemeenteraden Tijdens de themabijeenkomst op 29 oktober 2021 hebben de wethouders afgesproken deze nieuwe inzichten en informatie aan te bieden aan de colleges en gemeenteraden in alle regiogemeenten. Deze brief is gericht aan het college met het verzoek brief en bijlagen door te zenden aan de gemeenteraad. Vanuit het Samenwerkingsverband ligt er het aanbod om aan de gemeenteraden een toelichting te geven op deze brief en bijlagen. De nieuwe inzichten kunnen gebruikt worden bij de formatie van de nieuwe colleges, die na de gemeenteraadsverkiezingen van 16 maart 2022 in de meeste regiogemeenten zullen gaan plaatsvinden. De komende tijd zal een spoorboekje gemaakt worden waarin een proces wordt uitgelijnd om te komen tot nieuwe regionale woningmarktafspraken. In dat proces zal ook ruimte moeten worden geboden voor de beantwoording van eventuele vervolg- of verdiepende vragen. Afsluitend In de afronding van een bestuursperiode is het lastig om een nieuwe koers voor de ontwikkeling van de woningvoorraad vast te stellen. Daarvoor is begrip. Tegelijkertijd is de opgave enorm en is het onze wettelijk taak, en voelen de veertien wethouders een morele verantwoordelijkheid, om een passende oplossing te vinden en te bieden. Het is daarom belangrijk om èn voor nu èn voor na de gemeenteraadsverkiezingen de schouders eronder te zetten en te doen wat we kunnen.

Daarbij vertrouwen we op de onvermoeibare inzet van wethouders, colleges en raden in deze prachtige woonregio. Met vriendelijke groet, Bestuurlijke trekkers van het project “Actualisatie Regioakkoord” bij het SvWrR: Sjoerd Kuiper, wethouder Wonen van Maassluis Marco Oosterwijk, wethouder Wonen van Ridderkerk Andre Schoon, wethouder Wonen van Brielle Bijlagen: 1. 2.

Actualisatie studie ‘Naar een meer evenwichtige Regio Rotterdam’ (ABF Research, herziene versie d.d. 17 november 2021) ‘Een grote en urgente opgave, Actualisatie Regioakkoord Wonen Regio Rotterdam’ (RIGO Research en Advies, 20 oktober 2021)

In kopie aan: - Maaskoepel, Federatie van Woningcorporaties in de regio Rotterdam - Provincie Zuid-Holland, t.a.v. mevr. drs.ir. A.L. Koning, Gedeputeerde voor Wonen, Ruimtelijke ordening, Recreatie en Sport

Actualisatie studie Naar een meer evenwichtige Regio Rotterdam

Uitgevoerd in opdracht van Samenwerkingsverband Wonen Regio Rotterdam

Léon Groenemeijer, Michael Stuart-Fox, Gerard van Leeuwen en Dennis Bogers

17 november 2021 | r2021-0073LG | 21240-WRG

ABF Research | Verwersdijk 8 | 2611 NH | Delft | 015 - 27 99 300

Copyright ABF Research 2021 De informatie in dit rapport is met de grootste zorg samengesteld. ABF Research aanvaardt geen aansprakelijkheid voor eventuele fouten, onnauwkeurigheden of onvolledigheden. Het gebruik van (onderdelen van) dit rapport is toegestaan mits de bron duidelijk wordt vermeld.

Inhoudsopgave Samenvatting .............................................................................................................................................. 1 1

Inleiding............................................................................................................................................... 5

Startsituatie 1-1-2020 ......................................................................................................................... 7

2.1

Woningvoorraad en woningtekort ................................................................................................ 7

2.2

Doelgroepen ................................................................................................................................ 8

2.3

Bewoning woningvoorraad door doelgroepen ............................................................................. 9

Simulatie en veronderstellingen ..................................................................................................... 13

3.1

Woningmarktsimulatie ............................................................................................................... 13

3.2

Veronderstellingen in scenario’s ................................................................................................ 14

Referentiescenario ........................................................................................................................... 17

4.1

Ontwikkeling woningvoorraad .................................................................................................... 17

4.2

Ontwikkeling doelgroepen ......................................................................................................... 18

4.3

Bewoning woningvoorraad door doelgroepen ........................................................................... 20

Scenario Naar Meer Evenwicht ....................................................................................................... 23

5.1

Vormgeving van het scenario .................................................................................................... 23

5.2

Ontwikkeling woningvoorraad .................................................................................................... 24

5.3

Ontwikkeling doelgroepen ......................................................................................................... 25

5.4

Bewoning woningvoorraad door doelgroepen ........................................................................... 26

5.5 6

Effecten op functioneren woningmarkt ...................................................................................... 27 Opgave corporaties .......................................................................................................................... 29

Bijlage: Toelichting Socrates-model ....................................................................................................... 33

r2021-0073LG | Actualisatie studie Naar een meer evenwichtige Regio Rotterdam

Samenvatting In 2018 werd de studie “Naar een meer evenwichtige regio Rotterdam’ uitgevoerd. Op basis van onder andere deze studie hebben gemeenten en corporaties woningmarktafspraken gemaakt. Inmiddels bevindt de woningmarkt in Nederland en daarmee ook in de regio Rotterdam zich in een perfecte storm. De bevolking is sterk gegroeid en de bevolkingsprognose voor het komende decennium aanzienlijk verhoogd. Het woningtekort is toegenomen. Prijzen van koopwoningen en huurprijzen in het particuliere segment zijn mede onder invloed van de dalende hypotheekrente en financiële prikkels sterk opgelopen. Corporaties, met name ook in de regio Rotterdam, hebben beperkte financiële mogelijkheden.

Vanwege deze en andere ontwikkelingen heeft het Samenwerkingsverband Wonen van de regio Rotterdam opdracht gegeven de studie te actualiseren. In deze studie worden de startsituatie (2020) en twee scenario’s voor de ontwikkeling 2020 t/m 2030 beschreven. Het Referentiescenario is het resultaat van een woningmarktsimulatie waarbij de voorraad gegeven de veronderstelde ontwikkelingen zo optimaal mogelijk uitbreidt. In het Scenario Naar Meer Evenwicht wordt het resultaat uit het Referentiescenario overgenomen maar met een meer evenwichtige spreiding van de ‘sociale’ voorraad over de regiogemeenten.

Bevolking / Doelgroepen De regio Rotterdam telt in 2020 604.800 huishoudens waarvan 54% behoort tot de EC-doelgroep zoals deze, met de hogere toewijzingsgrens voor meerpersoonshuishoudens, per 1-1-2022 wordt gedefinieerd. Een deel van de EC-doelgroep bestaat uit studentenhuishoudens. Zij bewonen 16.600 gereguleerde huurwoningen en 4.600 middeldure en dure huurwoningen. De middeninkomens, met een bruto inkomen van maximaal € 58.583, vormen 12% van de regionale huishoudens. 34% van de huishoudens heeft een hoog inkomen.

De bevolkings- en huishoudensontwikkeling in deze studie is gebaseerd op de Primos Prognose 2021. In deze prognose wordt meer groei in de regio verwacht dan op basis van Primos 2017 in de vorige studie. Destijds werd een toename verwacht tot 643 duizend huishoudens in de Regio Rotterdam in 2030, nu is dat 657 duizend in 2031. De hogere huishoudensgroei leidt tot meer starters op de woningmarkt.

De inkomensverwachting voor de eerstkomende jaren is naar beneden bijgesteld op basis van de korte termijnverwachtingen met betrekking tot de koopkracht door het CPB. Daarnaast is op basis van de Middellangetermijnverkenning van het CPB (maart 2021) de inkomensgroei op de middellange en lange termijn verlaagd ten opzichte van de vorige studie.

In het Referentiescenario neemt de EC-doelgroep in de regio met 7.600 huishoudens toe. Dat is het gecombineerde effect van een hoge bevolkingsgroei en een gematigde inkomensontwikkeling. De middenen hogere inkomensgroepen nemen met 9.900 respectievelijk 33.500 huishoudens veel sterker toe.

r2021-0073LG | Actualisatie studie Naar een meer evenwichtige Regio Rotterdam

Woningvoorraad In totaal telt de woningvoorraad van de regio Rotterdam begin 2020 bijna 595 duizend woningen. Daarvan wordt 53% tot de ‘sociale’ voorraad gerekend. Het betreft 271.400 gereguleerde huurwoningen en 42.510 koopwoningen met een WOZ-waarde van maximaal € 174.000. Middeldure huurwoningen zijn in deze studie gedefinieerd als woningen met een huurprijs tussen liberalisatiegrens en € 1.040 per maand. Middeldure koopwoningen zijn koopwoningen tussen € 174.000 en € 310.000 (prijspeil 2020). Tabel S.1 Woningvoorraad naar eigendomsvorm en prijsklasse; bron: Socrates 2021 en Monitor Regio-akkoord Rotterdam 2020 Huur

Koop

Sociaal

Middelduur

Duur

Sociaal

Middelduur

Duur

Barendrecht Brielle Capelle aan den IJssel Hellevoetsluis Krimpen aan den IJssel Maassluis Ridderkerk Rotterdam Schiedam Albrandswaard Westvoorne Vlaardingen Lansingerland Nissewaard

4.200 1.900 12.400 5.400 4.600 6.200 7.800 172.600 16.200 2.700 1.100 16.900 4.600 14.900

1.400 600 1.900 600 500 800 1.000 25.100 2.200 400 600 1.500 1.100 1.300

300 200 200 200 100 100 200 6.700 400 100 200 300 700 300

100 300 2.000 1.200 400 800 1.900 21.900 6.100 100 100 4.700 100 2.900

5.600 3.100 8.600 7.200 4.200 5.200 6.600 51.100 7.500 2.800 1.800 7.200 4.900 15.500

Regio Rotterdam

271.400

39.000

10.100

42.500

131.100

Totaal

Aandeel sociaal

7.900 1.900 6.300 3.400 2.900 2.100 3.400 38.200 4.800 4.400 3.100 4.800 12.900 4.300

19.400 8.000 31.300 18.000 12.600 15.200 21.000 315.600 37.300 10.500 6.900 35.500 24.200 39.200

22% 27% 46% 37% 39% 46% 46% 62% 60% 26% 18% 61% 19% 45%

100.500

594.600

53%

De regio telt daarmee ruim tienduizend huishoudens meer dan het aantal woningen. Daar komt bij dat een deel van de woningvoorraad niet beschikbaar is voor bewoning door particuliere huishoudens. Dit omdat er ook woningen in gebruik zijn bij institutionele huishoudens (zorginstellingen), bewoond worden door nietingeschrevenen, in gebruik zijn als tweede woning, leegstaan, etc. In totaal wonen er anno 2020 42.200 huishoudens in de regio, al dan niet gewenst, niet in een zelfstandige woning maar in een “bewoonde andere ruimte” (BAR). Het woningtekort in de regio wordt op 4,1% van de woningvoorraad geschat.

Er wordt in deze studie in overleg met de provincie Zuid-Holland aangenomen dat de woningvoorraad in de periode 2020 t/m 2030 uitbreidt met 72.400 woningen. Op basis van de Primos Prognose 2021 wordt verwacht dat bij deze omvang van de uitbreiding van de woningvoorraad het tekort in de regio Rotterdam in 2031 1,8% bedraagt. In de vorige studie werd aangenomen dat het woningtekort in de regio in 2030 1,75% zou bedragen.

In het Referentiescenario neemt de sociale voorraad met 13,5 duizend woningen toe, waarvan ruim 8 duizend gereguleerde huurwoningen en ruim 5 duizend sociale koopwoningen. Het aandeel sociaal in de voorraad neemt met 4%-punt af ten opzichte van 2020. De grootste opgave ligt in het realiseren van bijna 26 duizend middeldure koopwoningen ( € 174.000 tot € 310.000, prijspeil 2020) en dure koopwoningen (21 duizend). De gewenste uitbreiding van het aantal middenhuur- en dure huurwoningen is beide ruim 6 duizend.

r2021-0073LG

Tabel S.2 Ontwikkeling woningvoorraad naar eigendomsvorm en prijsklasse en ontwikkeling aandeel sociaal in totale voorraad (%-punt) in het Referentiescenario, 2020 t/m 2030; bron: Socrates Maatwerk 2021 Huur

Koop

Duur

Totaal

Sociaal

Aandeel sociaal

Sociaal

Middelduur

Duur

Sociaal

Middelduur

Barendrecht Brielle Capelle aan den IJssel Hellevoetsluis Krimpen aan den IJssel Maassluis Ridderkerk Rotterdam Schiedam Albrandswaard Westvoorne Vlaardingen Lansingerland Nissewaard

300 300 600 300 0 700 100 3.700 300 200 200 -200 1.400 100

200 100 400 100 100 300 200 2.900 500 100 0 400 500 400

100 100 400 100 0 200 100 3.700 700 100 0 400 100 200

0 100 300 100 0 200 100 3.400 500 0 0 300 200 200

600 500 1.600 900 300 1.000 700 13.100 2.000 400 200 1.300 1.600 1.300

600 500 1.300 500 200 900 500 11.400 1.700 300 200 1.000 1.200 900

1.800 1.600 4.600 2.000 600 3.300 1.700 38.200 5.700 1.100 600 3.200 5.000 3.100

300 400 900 400 0 900 200 7.100 800 200 200 100 1.600 300

0%-p 0%-p -3%-p -2%-p -1%-p -3%-p -3%-p -5%-p -6%-p 0%-p 1%-p -4%-p 2%-p -3%-p

Regio Rotterdam

8.200

6.200

6.100

5.300

25.700

20.900

72.400

13.500

-4%-p

Naar meer evenwicht Er is een Scenario Naar Meer Evenwicht opgesteld waarin de sociale voorraad meer over de regiogemeenten wordt gespreid. De omvang van de sociale voorraad in 2031 is in dit scenario bepaald op basis van het met 1/3 terugbrengen van de afwijking van het aandeel in een gemeente ten opzichte van het regionaal gemiddeld aandeel in het Referentiescenario. Deze systematiek is ook in de vorige studie toegepast, zij het dat bij de bepaling van de afwijking de gereguleerde huurwoningen die door studentenhuishoudens bewoond worden in deze studie buiten beschouwing zijn gelaten. Tabel S.3 Aandeel sociale voorraad in 2020 en in twee scenario’s 2020

Referentiescenario 2031

Scenario Naar Meer Evenwicht 2031

Aantal

Aandeel

Aantal

Aandeel

Aantal

Aandeel

Barendrecht Brielle Capelle aan den IJssel Hellevoetsluis Krimpen aan den IJssel Maassluis Ridderkerk Rotterdam Schiedam Albrandswaard Westvoorne Vlaardingen Lansingerland Nissewaard

4.200 2.200 14.300 6.600 4.900 7.000 9.700 194.500 22.400 2.700 1.300 21.500 4.700 17.800

22% 27% 46% 37% 39% 46% 46% 62% 60% 26% 18% 61% 19% 45%

4.600 2.500 15.300 7.000 5.000 7.900 9.900 201.600 23.100 3.000 1.400 21.700 6.300 18.000

21% 27% 43% 35% 38% 43% 44% 57% 54% 26% 19% 56% 22% 43%

6.400 3.100 15.900 7.800 5.500 8.200 10.200 194.000 22.300 3.800 2.100 20.600 8.800 18.700

30% 33% 44% 39% 41% 44% 45% 55% 52% 33% 28% 54% 30% 44%

Regio Rotterdam

313.900

53%

327.400

49%

327.400

49%

Opgave voor corporaties Corporaties hebben de taak om te voorzien in goedkope huisvesting voor de lagere inkomensgroepen. De omvang van de opgave voor de corporaties bestaat uit vier componenten. Ten eerste is er de gewenste uitbreiding van de gereguleerde huurvoorraad met 8.200 woningen op basis van de demografische en inkomensverwachtingen. Bij een gelijkblijvend aandeel van corporaties in de gereguleerde huursector zal

Actualisatie studie Naar een meer evenwichtige Regio Rotterdam

de corporatievoorraad in de regio met 6.500 woningen in dit segment moeten uitbreiden. De particuliere huursector zou met 1.800 woningen moeten uitbreiden.

Tabel S.4 Ontwikkeling woningvoorraad naar eigendomsvorm en prijsklasse en ontwikkeling aandeel sociaal in totale voorraad (%-punt) in het Scenario Naar Meer Evenwicht, 2020 t/m 2030; bron: Socrates Maatwerk 2021 Huur

Koop Duur

Totaal

Sociaal

Aandeel sociaal

Sociaal

Middelduur

Duur

Sociaal

Middelduur

Barendrecht Brielle Capelle aan den IJssel Hellevoetsluis Krimpen aan den IJssel Maassluis Ridderkerk Rotterdam Schiedam Albrandswaard Westvoorne Vlaardingen Lansingerland Nissewaard

2.100 900 1.300 1.100 400 1.000 400 -3.700 -500 1.000 900 -1.300 3.900 800

0 100 300 100 0 300 200 3.300 600 100 0 500 100 300

100 0 300 0 0 200 100 4.500 800 0 0 500 0 100

0 100 300 100 0 200 100 3.400 500 0 0 300 200 200

100 300 1.300 500 100 900 600 16.000 2.400 100 0 1.700 600 1.000

0 200 1.000 200 100 800 400 14.800 2.000 0 0 1.500 100 600

2.300 1.600 4.500 2.000 600 3.400 1.800 38.300 5.800 1.200 900 3.200 4.900 3.000

2.100 1.000 1.600 1.200 400 1.200 500 -300 0 1.000 900 -1.000 4.100 1.000

7%-p 6%-p -1%-p 2%-p 2%-p -2%-p -1%-p -7%-p -8%-p 6%-p 9%-p -7%-p 11%-p -1%-p

Regio Rotterdam

8.200

5.900

6.600

5.300

25.900

21.400

73.300

13.500

-4%-p

Het is echter hoogst onzeker in hoeverre het gereguleerde particuliere segment met 1.800 woningen uitbreidt. De tweede component van de opgave voor corporaties is dan ook het indien nodig opvangen van deze en andere ontwikkelingen in het particuliere huursegment. Door liberaliseren neemt de gereguleerde particuliere huurvoorraad in omvang af. Indien bijvoorbeeld in de periode tot 2031 15% van de gereguleerde particuliere huurwoningen wordt geliberaliseerd (of uitgepond in de middeldure koopsector) en er geen particuliere huurwoningen in het gereguleerde segment worden toegevoegd zouden corporaties 10.300 extra woningen in het gereguleerde huursegment dienen toe te voegen. Benadrukt moet worden dat de gehanteerde 15% een aanname is.

Ten derde is er een opgave voor corporaties die voortvloeit uit de moeilijk te verwezenlijken opgave in het sociale koopsegment, dat met 5.300 woningen zou moeten uitbreiden. In de afgelopen jaren is dit segment als gevolg van prijsstijgingen sterk in omvang afgenomen. Er worden weinig woningen gebouwd met een koopprijs onder de € 174.000. Het niet realiseren van deze woningen betekent dat de opgave voor corporaties navenant groter wordt. Verdere prijsstijging van koopwoningen kan er daarnaast voor zorgen dat het sociale koopsegment verder krimpt. Zolang bewoners van deze woningen niet verhuizen is er geen probleem. Als deze woningen vrijkomen en buiten bereik komen voor de EC-doelgroep neemt de opgave voor de corporaties toe.

Ten vierde is er een opgave voor de corporaties bij het huisvesten van woningzoekende middeninkomens. Huurprijzen van vrijkomend aanbod in de vrije sector zijn sterk gestegen. Nieuwbouw in het middenhuur- en koopsegment is vaak relatief hoog geprijsd. Met name woningzoekende middeninkomens met een inkomen net boven de toewijzingsgrens komen in de huidige woningmarkt moeilijk aan bod. Er wordt daarom naar de corporaties gekeken om te voorzien in het gat dat gevallen is. Dan kan op twee manieren: gebruik maken van de vrije toewijzingsruimte (en eventueel huren verhogen met behulp van de inkomensafhankelijke huurverhoging) of via nieuwbouw van redelijk geprijsde middenhuurwoningen.

r2021-0073LG

Inleiding

Begin 2019 hebben veertien gemeenten en 25 woningcorporaties de “Nieuwe woningmarktafspraken Regio Rotterdam” ondertekend. Het ABF-onderzoek, Naar een meer evenwichtige Regio Rotterdam (2018), dat in opdracht van het Samenwerkingsverband Wonen van de Regio Rotterdam tot stand is gekomen, is een van de onderliggende stukken die tot dit zogeheten Regioakkoord hebben geleid. In dit onderzoek is op basis van de Primos Prognose 2017 en het Woononderzoek Nederland 2015 met behulp van het Socrates woningmarktsimulatiemodel de gewenste omvang en samenstelling van de woningvoorraad in de regio Rotterdam in 2030 in beeld gebracht en is de mogelijke spreiding van de zogeheten sociale woningvoorraad over de regiogemeenten verkend.

Het Samenwerkingsverband heeft gevraagd deze studie te actualiseren. Aanleiding daartoe zijn de grote veranderingen die zich de afgelopen jaren op de woningmarkt hebben voltrokken. De bevolking is sterk gegroeid, de bevolkingsprognose aanzienlijk verhoogd, het woningtekort is toegenomen, koopprijzen zijn mede onder invloed van de lage rente en financiële prikkels sterk opgelopen, de omvang van de particuliere huursector is toegenomen, huurprijzen zijn sterk gestegen en corporaties, met name ook in de Regio Rotterdam, hebben beperkte financiële mogelijkheden.

Vanwege deze en andere ontwikkelingen zijn er ten opzichte van de vorige studie onderstaande veranderingen in de uitgangspunten en veronderstellingen in deze nieuwe studie toegepast: ▪

Startsituatie is nu 1-1-2020 in plaats van 1-1-2017

▪

Het eindjaar is nu 1-1-2031 in plaats van 1-1-2030

▪

De definitie van EC-doelgroep is aangepast als gevolg van de verruiming van de inkomensgrens voor meerpersoonshuishoudens die per 1-1-2022 van kracht wordt. ▪

in 2017 telt de Regio Rotterdam conform de oude definitie 297 duizend ECdoelgroephuishoudens, 50% van het totaal aantal huishoudens

▪

in 2020 telt de Regio Rotterdam conform de nieuwe definitie 325 duizend ECdoelgroephuishoudens 54% van het totaal aantal huishoudens.

▪

Er wordt in deze studie aangenomen dat de woningvoorraad in de periode 2020 t/m 2030 uitbreidt met 72.400 woningen. Bij deze omvang van de uitbreiding van de woningvoorraad wordt een tekort in de regio Rotterdam in 2031 van 1,8% verwacht. In de vorige studie werd aangenomen dat het woningtekort in de regio in 2030 1,75% zou bedragen.

r2021-0073LG | Actualisatie studie Naar een meer evenwichtige Regio Rotterdam

▪

r2021-0073LG

Startsituatie 1-1-2020

In dit hoofdstuk wordt de startsituatie beschreven. Achtereenvolgens komen de omvang van de verschillende segmenten van de woningvoorraad, de onderscheiden doelgroepen en de bewoning van de woningvoorraad door de doelgroepen aan de orde.

2.1

Woningvoorraad en woningtekort

In totaal telt de woningvoorraad van de regio Rotterdam begin 2020 bijna 595 duizend woningen. Daarvan wordt 53% tot het ‘sociale’ segment gerekend. Het betreft 271.400 gereguleerde huurwoningen en 42.510 koopwoningen met een WOZ-waarde van maximaal € 174.000. Het aandeel sociaal in de woningvoorraad varieert tussen 18% en 62% per gemeente, gemiddeld is het aandeel sociaal 53%. Middeldure huurwoningen zijn in deze studie op verzoek van de regio gedefinieerd als woningen met een huurprijs tussen liberalisatiegrens en € 1.040 per maand. Middeldure koopwoningen zijn koopwoningen tussen € 174.000 en € 310.000 (prijspeil 2020).

Tabel 2.1 Gehanteerde huur- en koopprijsklassen Segment

Prijsklasse

Gereguleerde huur Middenhuur Dure huur

< € 737,14 per maand € 737,14 - € 1.040 per maand > € 1.040 per maand

Goedkope koop Middeldure koop Dure koop

< € 174.000 € 174.000 - € 310.000 > € 310.000

Tabel 2.2 Woningvoorraad naar eigendomsvorm en prijsklasse; bron: Socrates 2021 en Monitor Regio-akkoord Rotterdam 2020 Huur

Koop

Sociaal

Middelduur

Duur

Sociaal

Middelduur

Duur

Barendrecht Brielle Capelle aan den IJssel Hellevoetsluis Krimpen aan den IJssel Maassluis Ridderkerk Rotterdam Schiedam Albrandswaard Westvoorne Vlaardingen Lansingerland Nissewaard

4.200 1.900 12.400 5.400 4.600 6.200 7.800 172.600 16.200 2.700 1.100 16.900 4.600 14.900

1.400 600 1.900 600 500 800 1.000 25.100 2.200 400 600 1.500 1.100 1.300

300 200 200 200 100 100 200 6.700 400 100 200 300 700 300

100 300 2.000 1.200 400 800 1.900 21.900 6.100 100 100 4.700 100 2.900

5.600 3.100 8.600 7.200 4.200 5.200 6.600 51.100 7.500 2.800 1.800 7.200 4.900 15.500

Regio Rotterdam

271.400

39.000

10.100

42.500

131.100

Totaal

Aandeel sociaal

7.900 1.900 6.300 3.400 2.900 2.100 3.400 38.200 4.800 4.400 3.100 4.800 12.900 4.300

19.400 8.000 31.300 18.000 12.600 15.200 21.000 315.600 37.300 10.500 6.900 35.500 24.200 39.200

22% 27% 46% 37% 39% 46% 46% 62% 60% 26% 18% 61% 19% 45%

100.500

594.600

53%

r2021-0073LG | Actualisatie studie Naar een meer evenwichtige Regio Rotterdam

In totaal telt de regio begin 2020 604.800 particuliere huishoudens. Dat zijn er ruim tienduizend meer dan het aantal woningen. Daarbij dient bedacht te worden dat een beperkt deel van de woningvoorraad niet beschikbaar is voor bewoning door particuliere huishoudens. Dit omdat er ook woningen in gebruik zijn bij institutionele huishoudens, bewoond worden door niet-ingeschrevenen, in gebruik zijn als tweede woning, leegstaan in afwachting van verhuizing en/of verbouwing, etc. Een deel van de huishoudens woont, vaak naar volle tevredenheid, in een woonboot of woonwagen. Een ander deel woont, al dan niet noodgedwongen, in een ‘alternatieve woonoplossing’: een met meerdere huishoudens gedeelde woning, kamerhuur, anti-kraak, dakloos, etc. In totaal wonen er anno 2020 42.200 huishoudens in de regio niet in een zelfstandige woningen maar in een BAR1. Op basis van onder andere het aantal 25-plussers in een alternatieve woonoplossing wordt het woningtekort in de regio in 2021 op 24.500 woningen, 4,1% van de woningvoorraad geschat. Een woningtekort van circa 2% wordt als een situatie beschouwd met min of meer acceptabele zoek- en wachttijden. Daarbij is natuurlijk ook de mate van aansluiting tussen vraag en aanbod naar prijsklasse en kwalitatieve kenmerken van de woningen van belang.

2.2

Doelgroepen

Van het totaal aantal van 604.800 huishoudens in de regio behoren er bijna 325 duizend (54%) tot de ECdoelgroep. De EC-doelgroep is daarbij gedefinieerd op basis van de wetswijziging die per 1-1-2022 van kracht is. Hierbij is de inkomensgrens voor meerpersoonshuishoudens verhoogd. Per gemeente loopt hett aandeel uiteen van 31% in Lansingerland tot 61% in Rotterdam. Ook Barendrecht, Albrandswaard, Brielle en Westvoorne kennen een relatief laag aandeel huishoudens in de EC-doelgroep. Naast Rotterdam kennen Schiedam en Vlaardingen een relatief hoog aandeel EC-doelgroephuishoudens. Voor de goede orde zij gemeld dat het gaat om aantallen inclusief studentenhuishoudens.

Tabel 2.3 Raming omvang doelgroepen, 2020; (bron: Socrates 2021) ECdoelgroep

Middeninkomens

Hogere Inkomens

Totaal

ECdoelgroep

Middeninkomens

Hogere Inkomens

Barendrecht Brielle Capelle aan den IJssel Hellevoetsluis Krimpen aan den IJssel Maassluis Ridderkerk Rotterdam Schiedam Albrandswaard Westvoorne Vlaardingen Lansingerland Nissewaard

6.400 2.900 15.500 7.600 5.500 7.100 10.000 199.200 20.600 3.600 2.500 18.700 7.400 18.000

2.300 1.100 4.200 2.300 1.500 2.000 2.700 39.400 4.800 1.300 900 4.500 2.700 5.100

10.500 3.900 11.700 8.100 5.400 5.900 8.100 89.600 12.100 5.600 3.300 11.500 13.800 15.500

19.300 7.800 31.300 18.000 12.400 15.000 20.800 328.300 37.600 10.500 6.700 34.700 23.800 38.600

33% 37% 49% 42% 44% 47% 48% 61% 55% 34% 37% 54% 31% 47%

12% 14% 13% 13% 12% 13% 13% 12% 13% 12% 13% 13% 11% 13%

55% 50% 37% 45% 44% 39% 39% 27% 32% 54% 50% 33% 58% 40%

Regio Rotterdam

324.900

74.900

205.100

604.800

54%

12%

34%

1 “Bewoonde andere ruimte”, hieronder vallen zowel woonboten, woonwagens als alle alternatieve woonoplossingen.

r2021-0073LG

Middeninkomens zijn in de studie gedefinieerd als een huishoudens niet behorend tot de EC-doelgroep met een bruto inkomen van maximaal bruto € 58.5832 (zowel een- als meerpersoonshuishouden). Het aandeel middeninkomens in de regio bedraagt 12% en loopt uiteen van 11% in Lansingerland tot 14% in Brielle. Lansingerland telt met 58% het hoogste aandeel hoge inkomens, Rotterdam met 27% het laagste. Gemiddeld behoort 34% van de huishoudens in de regio tot de hoge inkomens.

2.3

Bewoning woningvoorraad door doelgroepen

EC-doelgroep Het merendeel van de 325 duizend huishoudens behorend tot de EC-doelgroep woont in een gereguleerde huurwoning (64%) of een sociale koopwoning (9%). Daarmee woont 73% in een sociale huur- of koopwoning. De overige 27% woont in de middenhuur (4%), dure huur (1%), middeldure koop (8%), dure koop (5%) of in een BAR (9%). Bij huishoudens die in een middeldure of dure koopwoning wonen gaat het deels om gepensioneerden die qua inkomen zijn ‘teruggevallen’ naar de EC-doelgroep, vaak wonend in een afbetaalde woning. Daarnaast kan er sprake zijn van lange woonduur en waardestijging van de woning. Ook kan er sprake zijn van de combinatie van een laag inkomen en vermogen uit erfenis, beleggingen of eerdere werkzaamheden. Dat laatste kan overigens ook het geval zijn bij EC-doelgroephuishoudens in de (middeldure) huur. Anderzijds zijn er ook huishoudens met een laag inkomen die als ‘dure scheefhuurders’ of ‘scheefkopers’ gekenschetst kunnen worden, huishoudens die noodgedwongen kampen met (te) hoge woonlasten.

Er bestaan grote verschillen tussen gemeenten. In Vlaardingen woont 79% van de EC-doelgroep in een sociale huur- of koopwoning, terwijl dat aandeel in Westvoorne 35% bedraagt. Opvallend is dat in Westvoorne en de andere hierboven genoemde gemeenten met een relatief laag aandeel huishoudens in de EC-doelgroep, veel EC-doelgroephuishoudens in middeldure en dure koop- en huurwoningen wonen. Tabel 2.4 Raming woonsituatie huishoudens EC-doelgroep (%), 2020; bron: Socrates 2021- maatwerk in sociale huur

in middenhuur

in dure huur

in sociale koop

in middeldure koop

in dure koop

in BAR

totaal

Barendrecht Brielle Capelle aan den IJssel Hellevoetsluis Krimpen aan den IJssel Maassluis Ridderkerk Rotterdam Schiedam Albrandswaard Westvoorne Vlaardingen Lansingerland Nissewaard

47% 44% 60% 55% 64% 64% 61% 67% 58% 52% 31% 66% 47% 61%

8% 10% 4% 3% 3% 4% 3% 4% 4% 5% 13% 3% 6% 3%

2% 2% 1% 1% 1% 1% 1% 1% 1% 1% 3% 1% 2% 0%

1% 11% 12% 16% 6% 8% 13% 8% 17% 2% 4% 13% 1% 16%

21% 17% 11% 14% 16% 14% 14% 5% 7% 17% 21% 8% 16% 12%

16% 10% 8% 7% 8% 5% 6% 3% 4% 17% 23% 5% 24% 4%

5% 7% 5% 5% 2% 4% 3% 12% 9% 6% 5% 4% 4% 3%

100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100%

Regio Rotterdam

64%

100%

2 Dit bedrag komt overeen met 1,5 x € 39.055. De toewijzingsgrens (belastbaar inkomen) voor eenpersoonshuishoudens. .

Actualisatie studie Naar een meer evenwichtige Regio Rotterdam

Studentenhuishoudens Studentenhuishoudens vormen een bijzondere groep. Zij behoren vrijwel zonder uitzondering tot de ECdoelgroep. Rotterdam wil, met het oog op afgestudeerden in de stad houden, aantrekkelijk zijn voor studenten (http://www.rotterdamstaatomjoutespringen.nl/). Vandaar dat onderzocht is welk deel van de sociale huurvoorraad3 in Rotterdam en de regiogemeenten door studentenhuishoudens bewoond wordt. Een huishouden wordt als studentenhuishouden beschouwd als de hoofdbewoner dan wel zijn/haar partner als student is ingeschreven. Het betreft dus geen huishoudens met (nog) in het ouderlijk huis wonende studenten. In totaal zijn er in de regio 21.210 huurwoningen (“verblijfsobjecten met woonfunctie”) waar studentenhuishoudens wonen. In 5.070 van deze woningen wonen meerdere studentenhuishoudens (‘studentenflats’ of gedeelde woningen), in 16.140 huurwoningen woont één studentenhuishouden. De door studentenhuishoudens bewoonde huurwoningen in de regio zijn voor het merendeel gereguleerde huurwoningen (16.600), waarvan 10.070 in bezit van corporaties en 6.550 eigendom van particuliere verhuurders. Daarnaast worden er 3.900 middeldure of dure huurwoningen door particulieren aan studentenhuishoudens verhuurd en 700 door corporaties.

In Rotterdam wordt 8% van de gereguleerde huurvoorraad bewoond door studentenhuishoudens, In Capelle is dat 5% en in Schiedam en Vlaardingen 4%. Gezien deze bijzondere en gewenste functie van de gereguleerde huurvoorraad wordt in de constructie van het Scenario Naar Meer Evenwicht hiermee rekening gehouden.

Tabel 2.5 Aantal en aandeel gereguleerde huurwoningen bewoond door studentenhuishoudens naar type eigenaar, 2020; bron: CBS-microdata/bewerking ABF Research Aantal Corporatiewoning

Particuliere huurwoning

Barendrecht Brielle Capelle a.d. IJssel Hellevoetsluis Krimpen a.d. IJssel Maassluis Ridderkerk Rotterdam Schiedam Albrandswaard Westvoorne Vlaardingen Lansingerland Nissewaard

80 30 450 130 120 170 170 7.280 440 60 0 560 120 460

10 0 140 0 0 0 0 6.040 230 0 10 50 0 10

Regio Rotterdam

10.070

6.550

Aandeel Corporatiewoning

Particuliere huurwoning

Totaal

90 30 590 130 120 170 170 13.320 670 60 10 610 120 470

2% 2% 4% 3% 3% 3% 2% 6% 4% 2% 0% 4% 3% 3%

4% 0% 8% 0% 0% 0% 0% 14% 5% 0% 4% 2% 0% 1%

2% 2% 5% 2% 3% 3% 2% 8% 4% 2% 1% 4% 3% 3%

16.620

12%

Totaal

3 Aangenomen is dat het aantal studentenhuishoudens dat eigen-bewoner is nihil is.

r2021-0073LG

Middeninkomens Woningzoekende middeninkomens, de groep huishoudens met een inkomen tussen de toewijzingsgrens voor sociale huurwoningen en bruto € 58.583, bevinden zich in de huidige woningmarkt vaak in een moeilijke positie. Met een inkomen boven de EC-doelgroep toewijzingsgrens zijn zij aangewezen op middeldure huurof koopwoningen. Door de sterke prijsstijgingen staat de prijs/kwaliteitverhouding in dit segment ernstig onder druk. Corporaties kunnen echter gebruik maken van de zogeheten vrije toewijzingsruimte die vanaf 1 januari 2022 7,5 % tot maximaal 15% bedraagt om huishoudens met een inkomen net boven de toewijzingsgrens in de gereguleerde voorraad te huisvesten. Daarnaast heeft het kabinet de markttoets voor de bouw middenhuurwoningen door corporaties tijdelijk buiten gebruik gesteld. Toewijzen aan of bouwen voor middeninkomens kunnen worden toegepast om menging in, kwetsbare, wijken te bevorderen.

De 75 duizend middeninkomens in de regio wonen voor 38% in een sociale huur- of koopwoning, 9% woont in een middeldure huurwoning, 32% in een middeldure koopwoning en 16% in een dure huur- of koopwoning. Daarnaast woont 6% in een BAR.

Tabel 2.6 Raming woonsituatie huishoudens met middeninkomen (%), 2020; bron: Socrates 2021- maatwerk in sociale huur

in middenhuur

in dure huur

in sociale koop

in middeldure koop

in dure koop

in BAR

totaal

Barendrecht Brielle Capelle aan den IJssel Hellevoetsluis Krimpen aan den IJssel Maassluis Ridderkerk Rotterdam Schiedam Albrandswaard Westvoorne Vlaardingen Lansingerland Nissewaard

18% 17% 31% 22% 26% 30% 25% 33% 26% 25% 13% 33% 18% 28%

11% 10% 8% 3% 8% 7% 7% 11% 8% 7% 11% 6% 8% 5%

2% 3% 1% 1% 1% 1% 1% 2% 1% 1% 4% 1% 4% 1%

1% 8% 8% 13% 4% 6% 9% 7% 13% 3% 3% 11% 1% 13%

34% 39% 34% 44% 40% 42% 43% 27% 36% 29% 29% 34% 25% 44%

31% 18% 16% 14% 19% 11% 13% 11% 10% 30% 37% 12% 43% 8%

3% 5% 3% 3% 2% 3% 2% 8% 6% 5% 3% 3% 2% 2%

100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100%

Regio Rotterdam

30%

32%

14%

100%

Actualisatie studie Naar een meer evenwichtige Regio Rotterdam

Simulatie en veronderstellingen

De twee scenario’s in deze studie zijn met behulp van het woningmarktsimulatiemodel Socrates doorgerekend. Daarbij worden demografische gebeurtenissen, woningbouw/sloop, inkomensontwikkelingen en verhuisketens nagebootst. In par. 3.1. wordt de woningmarktsimulatie in het kort beschreven. In paragraaf 3.2 komen de veronderstellingen die zijn gebruikt aan de orde. Er wordt in het Socrates-model geen onderscheid gemaakt tussen corporatiewoningen en particuliere huurwoningen. Voor het te actualiseren regioakkoord is dit onderscheid wel van belang. Daarom is deze uitsplitsing ook in het rapport opgenomen. Voor de toekomstige ontwikkeling moeten daarbij aannamen worden gemaakt. Zie daarvoor hoofdstuk 6.

3.1

Woningmarktsimulatie

Op basis van de gewenste omvang van de woningvoorraad per gemeente is een woningmarktsimulatie uitgevoerd die resulteert in de kwalitatieve invulling van gemeentelijke ‘woningbouw’programma’s. Het woningbouwprogramma (‘veranderprogramma’) komt tot stand op basis van de demografische ontwikkelingen, de woonwensen van woningzoekende huishoudens, de verwachte inkomensontwikkeling van huishoudens en de mogelijkheden die vrijkomend aanbod in de bestaande voorraad biedt. Het resulterende woningbouwprogramma van het Referentiescenario kan daarom als optimaal en consumentgericht betiteld worden. In de bijlage is een meer uitgebreide toelichting opgenomen.

In dit rapport wordt uitsluitend de stand van de woningvoorraad in 2031 gerapporteerd en de verandering per saldo van de woningvoorraad naar eigendomsvorm (huur/koop) en prijssegment in de periode 2020 t/m 2030. Die verandering komt tot stand via nieuwbouw, splitsing van woningen, functieverandering van gebouwen, sloop, samenvoegen van woningen, huurprijsaanpassingen, verkoop van huurwoningen, buyto-let. In de woningmarktsimulatie is hierbij een bepaalde ‘route’ gevolgd, maar er zijn zogezegd meerdere wegen die naar Rome leiden.

Van belang is om te beklemtonen dat de berekeningen ten behoeve van dit rapport niet zijn uitgevoerd op basis van wat er (al dan niet) bekend is over de kwalitatieve nieuwbouw- en herstructureringsplannen van gemeenten, corporaties en commerciële ontwikkelaars. Die plannen zullen in veel gemeenten in meer of mindere mate verschillen van de consumentgerichte voorraadontwikkeling zoals die uit de berekeningen volgt. Gegevens over plancapaciteit zijn uitsluitend gebruikt om de te verwachten uitbreiding per gemeente te ramen.

r2021-0073LG | Actualisatie studie Naar een meer evenwichtige Regio Rotterdam

3.2

Veronderstellingen in scenario’s

Regionale demografische ontwikkeling Voor de woningmarkt is de huishoudensontwikkeling de maatgevende factor. In zowel het Referentiescenario als het Scenario Naar Meer Evenwicht wordt uitgegaan van de huishoudensontwikkeling conform de meest recente Primos-prognose 2021. In deze prognose wordt meer groei in de regio verwacht dan op basis van Primos 2017 in de vorige studie. Destijds werd een toename verwacht tot 643 duizend huishoudens in de Regio Rotterdam in 2030, nu is dat 657 duizend in 2031. De hogere huishoudensgroei leidt tot meer starters op de woningmarkt.

Inkomensontwikkeling (reëel) Ten behoeve van onder andere woningmarktstudies stelt ABF jaarlijks inkomensramingen op. Er wordt gerekend met de inkomensverdeling van zes typen huishoudens, waarvan vier jonger dan 65 jaar, alleenstaanden, eenoudergezinnen, samenwonenden zonder kind en samenwonenden met kind(eren) en twee typen 65-plushuishoudens (alleenstaanden en samenwonenden). Voor de korte termijn, 2020 t/m 2022, wordt de gemiddelde inkomensontwikkeling geënt op de koopkrachtverwachtingen van het CPB. In het in deze studie gehanteerde Middensscenario wordt naar aanleiding van de Middellangetermijnverkenning van het CPB (maart 2021) in de periode 2023 t/m 2025 gemiddeld genomen geen reële inkomensgroei verwacht (0,0%). Vanaf 2026 wordt een licht stijgende inkomensgroei verwacht tot 0,3% per jaar in 2030, de gemiddelde reële inkomensontwikkeling over de laatste dertig jaar. In 2030 en verdere jaren wordt 0,3% aangehouden.

Woningproductie De Provincie Zuid-Holland heeft in het kader van de studie naar de woningbehoefte in juli 2021 aangegeven dat voor de Regio Rotterdam in de periode 2021 tot en met 2030 gerekend kan worden met de volledige woningbehoefteraming van de provincie en dat die voor deze regio uitkomt op 67.950 woningen. Dit getal ligt hoger dan de toegestane woningvoorraad toename voor onze regio, want die bedraagt 10% minder dan volledige woningbehoefte (conform brief juni 2021 van de gedeputeerde aan de regio). Inclusief de woningvoorraadtoename in het jaar 2020 bedraagt de uitbreiding tot 2031 72.400 woningen. Het Rijk streeft naar een tekort van maximaal 2% per regio. Op basis van de Primos Prognose 2021 wordt verwacht dat bij deze omvang van de uitbreiding van de woningvoorraad het tekort in de regio Rotterdam in 2031 1,8% bedraagt. In de vorige studie werd aangenomen dat het woningtekort in de regio in 2030 1,75% zou bedragen. De Primos Prognose is overigens minder optimistisch wat betreft de woningbouw en voorziet bijna 9 duizend woningen minder toevoegingen aan de voorraad en een tekort in de regio in 2031 van 3,1%. In deze studie wordt dus aangenomen dat de voorraad in de regio per saldo uitbreidt (nieuwbouw, transformatie en woningsplitsingen minus sloop en andere onttrekkingen) met 72.400.

De verwachte toename van de woningvoorraad per gemeente in de scenario’s is gebaseerd op de bij ABF bekende cijfers met betrekking tot de plancapaciteit. Mogelijk leven er in de regio andere inzichten met betrekking tot de te verwachten uitbreiding van de woningvoorraad per gemeente.

r2021-0073LG

Woonvoorkeuren Standaard worden de woonvoorkeuren in de berekeningen afgeleid uit de reeks WoON-onderzoek Nederland. De laatste editie is WoON 2018. Er worden op basis van samenstelling van het huishouden (vier typen), leeftijd (5 klassen) en inkomen (5 kwintielen) honderd verschillende typen huishouden onderscheiden met regionaal bepaalde voorkeuren voor het type woning (eengezins/meergezins), eigendomsvorm (huur/koop), prijsklasse (zes klassen) en type woonmilieu (ABF-woonmilieutypologie).

Invulling huurbeleid door verhuurders Op basis van de wettelijke regelingen met betrekking tot huurverhogingen en het passend toewijzen zijn veronderstellingen gedaan over huurharmonisatie en het aftoppen van huren (zie bijlage). Daarnaast wordt er uitgegaan van een geraamd saldo van verkoop van huurwoningen aan particulieren en buy-to-let door particulieren.

Vormgeving Scenario Naar Meer Evenwicht Uitgangspunt bij de constructie van het Scenario Naar Meer Evenwicht is het verminderen van de verschillen in het aandeel van de sociale voorraad in de totale voorraad in de veertien gemeenten. De sociale voorraad per gemeente in het Referentiescenario in 2031 is als uitgangspunt genomen. Het aantal gereguleerde huurwoningen bewoond door studentenhuishoudens in 2031 is daarvan afgetrokken (op basis van een aangenomen toename van dit aantal woningen met 13%). Vervolgens is de gewenste omvang van de sociale voorraad in het Scenario Naar Meer Evenwicht bepaald door de afwijking van het gemeente aandeel ten opzichte van het regionale aandeel met 1/3 te verminderen (zie hoofdstuk 5).

Verschillen tussen scenario’s uitsluitend door verschil in woningvoorraadontwikkeling De veronderstellingen over huishoudensontwikkeling, inkomensontwikkeling, regionale woningproductie en woonvoorkeuren, etc. zijn in beide scenario’s identiek. De verschillen tussen de scenario’s hangen uitsluitend samen met de verschillen in de samenstelling van de woningvoorraad per gemeente.

Notabene In dit rapport wordt de gewenste omvang van de verschillende segmenten in de woningvoorraad in 2031 gepresenteerd (op basis van de beschreven veronderstellingen). Zoals eerder opgemerkt, de omvang van de veronderstelde totale uitbreiding van de woningvoorraad in een gemeente is gebaseerd op de bij ABF bekende plancapaciteitscijfers.

Om de woningvoorraad in bepaalde eigendomssegmenten en prijsklassen te vergroten of verkleinen kan getracht worden ontwikkelingen, voor zover mogelijk, te sturen middels nieuwbouw, transformatie, woningsplitsing, sloop, samenvoeging, buy-to-let, uitponden, en huurprijsaanpassingen (jaarlijkse, inkomensafhankelijke en bij mutatie). In beide woningmarktsimulaties worden per jaar de gewenste toevoegingen, onttrekkingen, omzettingen en huurprijsaanpassingen berekend. Het resultaat in 2031 kan echter natuurlijk ook via andere ontwikkelingswegen bereikt worden, bijvoorbeeld via minder sloop, meer verkoop en nieuwbouw van sociale huurwoningen, etc.

Actualisatie studie Naar een meer evenwichtige Regio Rotterdam

De sturingsmogelijkheden van gemeenten en corporaties kennen echter beperkingen. Grond is vaak in bezit van particuliere partijen. Projecten die de komende jaren worden opgeleverd zijn qua samenstelling naar prijsklasse veelal niet meer te beïnvloeden. Belangrijk is ook de invloed van wijzigingen in het rijksbeleid, zoals bijvoorbeeld de voorgenomen WOZ-cap in het puntenstelsel. Tot slot zijn ontwikkelingen sterk afhankelijk van de waardeontwikkeling van koopwoningen.

Onzekerheden De toekomst is onzeker. Belangrijkste onzekerheden in de scenario’s in deze studie zijn de daadwerkelijke bevolkings-, woningvoorraad- en inkomensontwikkeling. Meer of minder bevolkingsgroei zal zich vertalen in meer of minder spanning op de woningmarkt. De reële inkomensontwikkeling bepaalt de omvang van de EC-doelgroep in de toekomst en is daarmee van invloed op de opgave voor corporaties. Naast structurele economische en demografische ontwikkelingen, zoals de vergrijzing, zijn ook conjuncturele ontwikkelingen van belang. Een recessie van lange duur heeft een sterke invloed op de inkomensontwikkeling bleek in de jaren 2010-2014. Welke economische effecten de coronacrisis daadwerkelijk gaat hebben is op dit moment nog steeds moeilijk te voorspellen. Een andere onzekerheid is de omvang van de woningvoorraad in 2031. Indien er minder gebouwd wordt dan in deze studie aangenomen heeft dat sowieso sterk uiteenlopende effecten voor starters en doorstromers. Daarnaast is natuurlijk van belang in welke prijssegmenten er minder woningen worden toegevoegd. Dat bepaalt in grote mate welke inkomensgroepen meer of minder geraakt worden.

Een laatste onzekerheid betreft de woonvoorkeuren. Onder invloed van corona en het sterk toegenomen thuiswerken zouden deze blijvend kunnen veranderen. Op basis van anekdotisch bewijs wordt in de media over dat laatste veel over gespeculeerd. Het sinds enige jaren negatieve binnenlands migratiesaldo van de Randstad neemt in omvang toe, maar met deze trend wordt in de prognose al rekening gehouden. Het zijn de relatief jonge bevolking in de Randstad en de buitenlandse migratie die in dit landsdeel voor veel druk op de woningmarkt en spreiding naar de rest van het land zorgen. Dat laat natuurlijk onverlet dat op langere termijn de voorkeuren voor woonmilieus onder invloed van bijvoorbeeld het meer thuiswerken kunnen veranderen.

r2021-0073LG

Referentiescenario

Het Referentiescenario is onder andere gebaseerd op de Primos-Prognose 2021. De afgelopen jaren is de bevolking van Nederland sterk gegroeid. Terwijl de natuurlijke aanwas als gevolg van de vergrijzing en uitstel bij het krijgen van kinderen daalt, is de buitenlandse migratie sterk toegenomen. Deze migratie heeft vaak arbeid, studie of gezinshereniging als motief. Daarnaast gaat het met pieken en dalen ook om asielmigranten.

Volgend deel →

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij iBabs is leidend. Bron: https://api.notubiz.nl/document/11182689/1