Document · PDF

221114 BIJLAGE 2 Gemeentelijke Biedingen 2022 def

Overige evenementen 21 maart 2023, gemeente Capelle Ad IjsselBij agendapunt: Bijlagen27.651 woorden

Open het PDF bij iBabs ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 3 van 4

In de onderstaande tabellen is zowel de verwachte afname van het goedkope particuliere huur - en het middenhuur segment opgenomen, als de afname van het goedkope koopsegment.

1.1

Bod m.b.t. de woningvoorraad, samenvattend

Maassluis

Opgave meer evenwicht

Bod gemeente

Korte toelichting

data ABF oktober 2021 en dPi 01-01-2019

uitbreidingsopgave voorraad totaal

3400

5021

P Q

uitbreidingsopgave voorraad dure huur uitbreidingsopgave voorraad dure koop

200 800

2467

R S

uitbreidingsopgave voorraad middeldure huur uitbreidingsopgave voorraad middeldure koop

300 900

331 679

uitbreidingsopgave voorraad sociaal totaal waarvan DAEB waarvan particulier waarvan koop onttrekking sociaal door verdamping goedkope particuliere huur onttrekking sociaal door verdamping goedkope koop onttrekking DAEB door sloop saldo onttrekking DAEB door verkoop en toevoeging door aankoop in DAEB toevoeging of onttrekking DAEB door overheveling niet-DAEB ↔ NDAEB (v.v.)

1200 900 100 200 -200

1544 1544 0 0 -200

Zie noot 1 en noot 6 onder tabel

-800 -20 100

-642 -20 100

Zie noot 2 onder tabel Zijn de dPi-cijfers nog actueel en afgestemd? Zie noot 3 onder tabel Zie noot 4 onder tabel

A B C D E F G

K L M

gewenste toevoeging aan voorraad sociaal corporaties (A-D-E-F-G) sociaal particuliere huur en koop (B+C) overig (P+Q+R+S+D+F+G) Totaal

Zie noot 5 onder tabel

1620 500 2080 4200

782 3597 4379

Noot 1: Alleen invullen indien de gemeente aannemelijk kan maken dat de aanname van ABF (15% verdamping) niet klopt Noot 2: De verdamping van goedkope koop is niet door ABF in de rapportage opgenomen, vanwege het volatiele karakter ervan. Toch wordt gemeenten gevraagd om hiervoor een inschatting te geven Noot 3: Uitgangspunt is dat sociale woningen die worden verkocht worden toegevoegd aan het middensegment (koop). Verkochte aantallen worden gesaldeerd met aangekochte aantallen in DAEB. Noot 4: Het gaat hier om de overheveling van DAEB naar NDAEB (liberalisatie) of andersom (deliberalisatie). Noot 5: De toevoeging bestaat (voornamelijk) uit nieuwbouw, maar eventueel ook uit het effect van splitsingen (onder aftrek van eventuele samenvoegingen), aankoop of transformatie (hier niet door aankoop of overheveling DAEB ↔ NDAEB volgens de dPi-cijfers, want die aantallen zijn al in regel G opgenomen. Noot 6: Heeft u rekening gehouden met de aanpassing van het WWS -stelsel (minder invloed van de WOZ-waarde) waardoor het weglekken van sociale particuliere huur iets zal afnemen? Hieronder kunt u een korte toelichting op bovenstaande tabel opnemen.

De grote opgave aan sociale huur in het Meer Evenwicht scenario is slechts deels haalbaar vanwege bestaande contracten in bouwprojecten, die helaas maar beperkt opgehoogd konden worden. Door middel van de nieuwe bouwplannen langs de Hoekselijn kan echter wel tot aanzienlijk meer (betaalbare) woningbouw gekomen worden dan er tot nu toe in het Regioakkoord woningbouw is opgenomen. Ten opzichte van het oorspronkelijke Regioakkoord uit 2018, neemt het aantal per saldo toe van 184 naar 782 nieuwe sociale huurwoningen, tot en met 2030. Dat kan doordat we langs de Hoekselijn op bouwlocaties het nieuwe Rijksbeleid van gemiddeld 2/3 aan betaalbare woningbouw toe willen passen. Daarmee dragen we tevens bij aan de uitvoering van het Maassluise coalitieakkoord waarin o.a. ten minste 33% sociale huurvoorraad als uitgangspunt is opgenomen. Het spreekt vanzelf dat de haalbaarheid van deze plannen afhankelijk is van financiële en planologische steun van Rijk en provincie. Opgemerkt zij dat de nieuwe plannen nog in visie stadium zijn en te zijner tijd besluitvorming van de gemeenteraad vragen. Gelet op de termijn tot 2030 geldt bovendien dat bouwtempo en aantallen mede afhankelijk zijn van de situatie op de woningmarkt. De gemeenteraad heeft op 27 september 2022 ingestemd met het bod.

In dit definitieve bod is de toezegging aan de raad gestand gedaan om een aantal studentenwoningen toe te voegen. Dat is gedaan door 30 studentenwoningen toe te voegen. De gemeente Maassluis onderzoekt de mogelijkheden om te komen tot de realisatie van 100150 Flexwonen, zie paragraaf 1.3, waarvan mogelijk een deel door corporaties. Het is een vers iniatief, en onder andere bedoeld voor de korte termijn, en deels voor langer. Deze woningen zijn NIET meegenomen in de bovenstaande aantallen.

1.2

Specificatie van de regels K, L en M: Toevoeging aan voorraad met nieuwbouw, transformatie en/of splitsingen (minus samenvoegingen). Toevoegingen vinden niet alleen plaats door middel van nieuwbouw, maar ook door middel van transformatie (van bijvoorbeeld kantoren) en door het splitsen van grote woningen. Hieronder vragen we een specificatie hiervan.

Totale voorraad

Nieuwbouw

Transformatie

Splitsing *

SamenvoeTotaal gingen (-/-) *

Sociale huur corporaties

1544

Sociale huur particulier

Sociale koop

3477

Overige segmenten

* Splitsing en samenvoeging: alleen indien bekend, anders weglaten. Bij samenvoeging een negatief getal invullen

1.3

Specificatie van Flexwoningen Een deel van de nieuwbouw (regels K en L) kan bestaan uit flexwoningen. Over deze eventuele flexwoningen wordt hieronder een verbijzondering gevraagd, bedoeld om inzicht te krijgen in de specifieke onzekerheden die samenhangen met dit segment. Het gaat hier om alle prijscategorieën.

Voorraadontwikkeling flexwoningen

Toevoeging

Totaal

100-150

Onttrekking

Waarvan sociale huur corporaties Waarvan sociale huur particulier Waarvan middeldure huur

1.4

Specificatie van regel L (alleen huur): Nieuwbouw/transformatie particuliere huur tot liberalisatiegrens Van goedkope particuliere huur weten we dat de kans aanwezig is dat deze na verloop van tijd weer ‘vanzelf’ (middels huurverhoging, uitponding) aan het sociale segment wordt onttrokken. Om die reden vragen we in onderstaande tabel naar een verbijzondering op basis van de verwachte instandhoudingstermijn in het particuliere sociale huursegment. Daarmee wordt inzicht verkregen in het duurzaam betaalbare karakter van de te ontwikkelen nieuwbouw. Hier gaat het om nieuwbouw/transformatie en sloop.

Onttrekking

Toevoeging Niet van toepassing Nieuwbouw/transformatie

Waarvan geen afspraken over langdurige instandhouding (van 15 jaar of langer)

Waarvan wel afspraken over langdurige instandhouding in het sociale segment

Netto ontwikkeling

Sloop

Totaal Netto

De aantallen zijn exclusief flexwoningen en exclusief onzelfstandige studentenwoningen (zie hierna).

1.5

Extra: Onzelfstandige studentenwoningen Bovenstaande tabellen zijn exclusief onzelfstandige woningen voor studenten. Omwille van het inzicht graag hieronder aangeven hoeveel onzelfstandige studentenwoningen tot en met 2030 netto aan de voorraad worden toegevoegd.

Toevoeging Onttrekking door nieuwNetto totaal door sloop bouw Onzelfstandige studentenwoningen

Woningen voor middengroepen (zie ook regels R, S en M in 2,1) Hoewel over de ontwikkeling van de woningensegmenten voor de middeninkomensgroepen (nog) geen regionale afspraken gemaakt zijn (en dus nog geen bod gevraagd wordt), willen we graag in de ontwikkeling van deze segmenten inzicht verkrijgen. De reden is dat een belangrijk deel van de woningmarktopgave juist deze middensegmenten betreft. Daar waar het lastig is om aantallen te noemen vragen we om een schatting (‘best guess’) te geven omwille van het gevraagde inzicht. Enkele cellen zijn al ingevuld op basis van de ABF-rapportage.

Toevoeging en onttrekking middensegment (€ 763,47 - € 1.075 en € 210.000 - € 355.000) Toevoegingen *

Huur

Koop

Nieuwbouw door particulieren

331

679

Geschatte toevoeging door ‘weglek’ uit sociale huursegment

200 **

Totaal

Nieuwbouw door corporaties

Geschatte toevoeging door verkoop uit sociale huursegment

60 **

Totaal toevoegingen

531

739

Onttrekkingen

Huur

Koop

Geschatte ‘weglek’ naar het dure segment door prijsstijgingen

80 ***

Totaal onttrekkingen

Totaal generaal (toevoegingen minus onttrekkingen)

451

Totaal

739

* We gaan uit van nieuwbouw, maar toevoeging door splitsing kan uiteraard ook. Als het om substantiële aantallen zal gaan, kunt u dat in de toelichting hieronder aangeven. ** Over te nemen uit samenvattende tabel in 2.1 (regels D en F) *** Op basis van de aanname dat 10% van de middenhuur-voorraad weglekt. Voor het weglekken van middeldure koop naar dure koop wordt een schatting gevraagd. Hieronder kunt u een korte toelichting op bovenstaande tabel opnemen.

Er zijn extra woningen gepland in het middensegment, mede op basis van het Maassluise coalitieakkoord en het Rijksbeleid. Dat is niet verder onderverdeeld naar corporaties en/of particulieren, omdat dat voor veel woningen nog niet bekend is. Wij zijn van plan om de middeldure koop, deels via het Maassluise model van duurzaam betaalbare koop, te (laten) ontwikkelen en bouwen. Er is geen rekening gehouden met weglek en verkoopeffecten. Die effecten behoeven regionale monitoring.

Betaalbaarheid & Beschikbaarheid Welke bijdrage kan uw gemeente leveren aan de doelstellingen betaalbaarheid en beschikbaarheid van de sociale voorraad? De regio heeft een tweetal normen bepaald voor deze twee doelstellingen: • Betaalbaarheid: Op gemeentelijk niveau een sociale huurvoorraad van de corporaties die voor tenminste 70% bestaat uit woningen met een huurprijs tot de bovenste (tweede) aftoppingsgrens. • Beschikbaarheid: Op gemeentelijk niveau wordt tenminste 75% van de vrijgekomen huurwoningen van corporaties met een huurprijs onder de liberalisatiegrens toegewezen aan de primaire doelgroep (huurtoeslaggerechtigden).

3.1

Betaalbaarheid Het aandeel beschikbare corporatiewoningen tot de 2 e aftoppingsgrens.

Regionaal afgesproken % % Betaalbaarheid

2020 (Monitor)

Minimaal 70%*

Uw doel 85% Minimaal 70%

Hieronder is ruimte voor eventuele toelichtichting

Vooralsnog gaan we uit van ten minste 70%. Ten behoeve van de lokale prestatieafspraken bezien we wat een goed percentage is, mede in relatie tot de samenstelling van de voorraad die jaarlijks beschikbaar komt voor de primaire en secundaire doelgroep, hun woonwensen en de mogelijkheden in de woningvoorraad.

3.2

Beschikbaarheid Het aandeel vrijkomend aanbod sociale huurwoningen verhuurd aan de primaire doelgroep (huurtoeslaggerechtigd inkomen)

Regionaal afgesproken % % Beschikbaarheid

2020 (Monitor)

Minimaal 75%*

Uw doel 76% Minimaal 75%

*van al het DAEB-aanbod, inclusief DAEB-nieuwbouw

Format Actualisatie Regioakkoord Rotterdam Fase II Nissewaard In januari 2019 zijn in de regio Rotterdam nieuwe woningmarktafspraken vastgesteld in de vorm van een Regioakkoord voor de periode 2018-2030. Dit akkoord is ondertekend door de veertien betrokken gemeenten in de regio (en hun gezamenlijk vertegenwoordiger, de SvWrR), de 22 corporaties (en hun gezamenlijk vertegenwoordiger, Maaskoepel) en de provincie Zuid -Holland. Het Regioakkoord geeft (een eerste) invulling aan de vijf vastgestelde doel en:  Ontwikkeling van de totale woningvoorraad (1);  Ontwikkeling van de totale sociale woningvoorraad (2);  Spreiding van de sociale woningvoorraad over de regio (3);  Beschikbaarheid van de sociale woningvoorraad (4);  Betaalbaarheid van deze sociale woningvoorraad (5). De ontwikkelingen in de woningmarkt hebben inmiddels geleid tot een opgave die groter en urgenter is dan in het vigerende akkoord als vertrekpunt gold. Om die reden hebben de betrokken gemeenten afgesproken een hernieuwd bod uit te brengen dat voorziet in het realiseren van de huidige opgaven voor de periode tot en met 2030. Middels dit format wordt gemeenten gevraagd een bod te doen voor hun bijdrage aan de bovengenoemde vijf doelen voor een termijn tot en met 2030, gerekend vanaf peildatum 1 januari 2021. Gevraagd wordt om alle donkerblauwe cellen in te vullen.

Daarnaast wordt gevraagd om – gegeven de grote uitbreidingsopgave - inzicht te geven in de verwachte ontwikkelingen van de middensegmenten in huur en koop. Waar het gaat om aantallen met betrekking tot de omvang van de voorraad (totaal, sociaal en middenhuur) is 31-12-2030 de peildatum, dat wil zeggen de datum waarop het resultaat van de biedingen en vervolgens de regionale afspraken betrekking hebben. De startvoorraad is bepaald op 1 januari 2021. Dit is ook de startdatum, dat wil zeggen dat de aantallen voor nieuwbouw, sloop etc. die aan dit bod ten grondslag liggen betrekking hebben op de periode 1 januari 2021 – 31 december 2030. De woningen gerealiseerd in 2021 en het eerste kwartaal van 2022 tellen dus ook mee. De cijfers in de tabel van 1.1 zijn ontleend aan het Meer Evenwicht scenario (ABF) en de analyse ‘Hoe staan we ervoor?’ (RIGO). Voor de drie segmenten (sociaal, midden en duur) gelden de volgende prijsgrenzen (per 1-1-2022): Huurprijsgrenzen:

sociaal < € 763,47, midden > € 763,47 en < € 1.075, duur > € 1.075

Koopprijsgrenzen:

sociaal < € 210.000, midden > € 210.000 en < € 355.000, duur > € 355.000

Geef geen bandbreedten op maar enkelvoudige aantallen. Kern van het bod op de eerste drie doelen is de netto uitbreiding van de voorraad als geheel en van het sociale segment als onderdeel van deze voorraad. Beschouw het bod als een commitment waar de gemeente zich hard voor za l maken. De vraag naar het middensegment vormt (nog) geen onderdeel van de doelstellingen van het akkoord en betreft dus geen bod, maar is bedoeld om inzicht te krijgen in de beoogde realisatie versus de opgave in het middensegment.

De uitvraag begint met een samenvattend overzicht waarin tevens de uitbreidings - en nieuwbouwopgaven, zoals berekend voor uw gemeente, zijn opgenomen.

Ontwikkeling van de totale en de sociale woningvoorraad   

Doel: de totale woningvoorraad is ultimo 2030 voldoende in omvang gegeven de opgave. Doel: de sociale woningvoorraad (sociale huur en goedkope koop) is ultimo 2030 voldoende in omvang gegeven de opgave. Doel: de sociale voorraad in de regio is evenwichtig gespreid .

Welke bijdrage kan uw gemeente leveren aan de ontwikkeling van de totale woningvoorraad en de sociale woningvoorraad in de regio tot en met 2030? In onderstaande tabel (2.1) is de ‘Meer Evenwicht’ opgave volgens de berekening van ABF (2021) gepresenteerd. Voor veel gemeenten leiden deze cijfers tot nieuwbouwopgaven in het sociale segment die niet reëel te noemen zijn. Maar tot het onmogelijke is niemand gehouden . De verwachting is echter wel dat deze gemeenten een bod doen dat zoveel mogelijk tegemoet komt aan de opgave die uit het Meer Evenwicht scenario voortvloeit! In de tabel (2.1) is de mogelijkheid om de bijdrage van de gemeente aan de totale woningvoorraad tot en met 2030 in te vullen, uitgesplitst naar soorten ontwikkelingen. Het gaat in onderstaande tabel om een bod voor de netto uitbreiding met als resultaat de omvang van de totale voorraad per 31-12-2030. Uit dit bod voor de netto uitbreiding volgt een bod voor nieuwbouw (eventueel aangevuld met toevoeging door splitsingen) als verschil tussen het bod op uitbreiding en de verwachte onttrekkingen als gevolg van sloop en – in het geval van de sociale voorraad – verkoop en liberalisatie van huurwoningen. De aantallen zijn inclusief flexwoningen en exclusief onzelfstandige studentenwoningen. Hiervoor worden verderop specificaties gevraagd.

In de tabel staan dus zowel cijfers die de uitbreiding van de voorraadsegmenten betreffen als cijfers die op nieuwe toevoegingen en onttrekkingen betrekking hebben. Die cijfers zijn onderling consistent. We vragen u bij de invulling van het bod erop toe te zien dat deze cijfers onderling consistent blijven. Na deze samenvattende tabel volgen enkele invulschema’s die een nadere specificatie vormen van de samenvattende tabel. Verdampingen ABF heeft het weglekken van particuliere huurwoningen uit het goedkope segment als gevolg van prijsstijgingen geprognosticeerd (aanname: 15% goedkope particuliere huur ‘verdampt’). Deze aantallen hebben we overgenomen. Daarnaast hebben we als uitgangspunt genomen dat 10% van de middenhuur naar het dure huursegment zal weglekken als gevolg van prijsstijgingen . Het gaat hierbij om relatief bescheiden aantallen. Omdat de prijsontwikkeling in het koopsegment niet goed te voorspellen is, laat ABF in zijn rapportage het eventueel weglekken van woningen uit het goedkope koopsegment als gevolg van prijs(marktwaarde)stijgingen buiten beschouwing, hoewel we weten dat dit effect in de afgelopen jaren groot is geweest. Om die reden willen we toch van de gemeenten een in schatting vragen.

In de onderstaande tabellen is zowel de verwachte afname van het goedkope particuliere huur - en het middenhuur segment opgenomen, als de afname van het goedkope koopsegment.

Bod m.b.t. de woningvoorraad, samenvattend

Nissewaard

Opgave meer evenwicht

Bod gemeente

Korte toelichting

data ABF oktober 2021 en dPi 01-01-2019

uitbreidingsopgave voorraad totaal

3000

3760

P Q

uitbreidingsopgave voorraad dure huur uitbreidingsopgave voorraad dure koop

100 600

200 1200

uitbreidingsopgave voorraad middeldure huur

300

600

uitbreidingsopgave voorraad middeldure koop

1000

1400

uitbreidingsopgave voorraad sociaal totaal waarvan DAEB

1000 700

80 1200

100 200

100 0

-200 x -1340

-200 0 -940

-80

B C

waarvan particulier waarvan koop

onttrekking sociaal door verdamping goedkope particuliere huur onttrekking sociaal door verdamping goedkope koop onttrekking DAEB door sloop

saldo onttrekking DAEB door verkoop en toevoeging door aankoop in DAEB

Uitbreiding is het saldo van toevoegingen en onttrekkingen (zoals nieuwbouw en sloop)

Prijspeil in tabel: 01-01-2022

80 = uitbreiding/ 1300 = nieuwbouw sociaal. Ten opzichte van het meer evenwicht scenario worden er meer DAEB-woningen toegevoegd aan de ontwikkellocaties om zo een goede kwalitatieve toevoeging en verdeling in de woningvoorraad te creëren. 1200 = nieuwbouw woningcorporaties. Sociale koop toevoegen aan de voorraad is niet goed te monitoren en verdampt enorm snel. Wij zetten in op sociale toevoegingen met onze corporaties. Zie noot 1 en noot 6 onder tabel Zie noot 2 onder tabel Bod gemeente is correct en afgestemd met de corporaties, de volledige sloop is niet gecompenseerd in de DAEB uitbreidingsopgave gezien de geschiedenis als ex-groeikern. Zie noot 3 onder tabel

toevoeging of onttrekking DAEB door overheveling niet-DAEB ↔ NDAEB (v.v.)

K L M

gewenste toevoeging aan voorraad sociaal corporaties (A-D-E-F-G) sociaal particuliere huur en koop (B+C) overig (P+Q+R+S+D+F+G)

2200 300 1840

180 -100 3680

Totaal

4340

3760

Zie noot 4 onder tabel Zie noot 5 onder tabel Deze cijfers zijn actueel en afgestemd met corporaties. De formules slaan op de kolom ‘opgave meer evenwicht’. In de kolom ‘bod gemeente’ zijn de saldo’s per segment opgenomen.

Noot 1: Alleen invullen indien de gemeente aannemelijk kan maken dat de aanname van ABF (15% verdamping) niet klopt Noot 2: De verdamping van goedkope koop is niet door ABF in de rapportage opgenomen, vanwege het volatiele karakter ervan. Toch wordt gemeenten gevraagd om hiervoor een inschatting te geven Noot 3: Uitgangspunt is dat sociale woningen die worden verkocht worden toegevoegd aan het middensegment (koop). Verkochte aantallen worden gesaldeerd met aangekochte aantallen in DAEB. Noot 4: Het gaat hier om de overheveling van DAEB naar NDAEB (liberalisatie) of andersom (deliberalisatie). Noot 5: De toevoeging bestaat (voornamelijk) uit nieuwbouw, maar eventueel ook uit het effect van splitsingen (onder aftrek v an eventuele samenvoegingen), aankoop of transformatie (hier niet door aankoop of overheveling DAEB ↔ NDAEB volgens de dPi-cijfers, want die aantallen zijn al in regel G opgenomen. Noot 6: Heeft u rekening gehouden met de aanpassing van het WWS -stelsel (minder invloed van de WOZ-waarde) waardoor het weglekken van sociale particuliere huur iets zal afnemen?

Hieronder kunt u een korte toelichting op bovenstaande tabel opnemen.

De gemeente Nissewaard heeft een ambitie uitgesproken met haar corporaties in bovengenoemd tabel, waarbij als uitgangspunt is genomen dat er woningen worden toegevoegd voor diversie woningzoekende waarmee ook een kwalitatieve inhaalslag gemaakt wordt. De kwalitatieve inhaalslag heeft met name te maken met de geschiedenis van de gemeente Nissewaard en dan met name vanuit de kern Spijkenisse. In de kern Spijkenisse is in het verleden te veel van hetzelfde gebouwd en aan vervanging toe is op sommige locaties. Waar mogelijk is passen we sloop- nieuwbouw toe met een diversiteit aan woningtypen om zo de voorraad in de kern Spijkenisse een kwalitatieve impuls te geven. Niets anders geldt voor onze kernen Abbenbroek, Geervliet, Heenvliet, Hekelingen, Simonshaven, Biert en Zuidland zij kampen niet met de ex groeikern problematiek van Spijkenisse, maar ook hier hebben wij met onze corporaties de ambitie om de woningvoorraad kwalitatief hoog te houden en woningen toe te voegen voor onze woningzoekende. Het bod wat nu voor u ligt is gezamenlijk tot stand gekomen met de corporaties binnen de gemeente Nissewaard, waarbij ook de vraag is gesteld wat zij (financieel verantwoord) kunnen toevoegen. Het bod van de gemeente Nissewaard is een realistisch en haalbaar bod, waarbij rekening is gehouden met de risico’s die wij momenteel op ons af zien komen.

Mocht de Normhuur daadwerkelijk worden ingevoerd volgens het huidige beeld en de bouwkosten zo hoog blijven als nu: dan lopen we vast en kunnen we de ambitie waarschijnlijk niet waarmaken, al zullen we alles op alles zetten om dat wel te doen. Hierbij dient men ook rekening te houden met de cao-stijging (gem. 2% en kosten 8%). De samenvatting voor het bod in de hierboven genoemde tabel is de ambitie die wij met elkaar aangaan, waarbij wij de provincie Zuid-Holland en het Rijk verzoeken om rekening te houden met mogelijk (toekomstige) risico’s die hierboven al aangestipt zijn. De landelijke normering voor sociale huurwoningen moet minimaal 30% bedragen, gemeente Nissewaard heeft een sociale woningvoorraad van meer dan 43% en zal sociale woningvoorraad toevoegen waar het een kwalitatieve toevoeging is aan de woningvoorraad.

Totale voorraad

Nieuwbouw

Sociale huur corporaties

1200

Sociale huur particulier

100

Sociale koop

Overige segmenten

3400

Transformatie

200 (flexwonen)

Splitsing *

SamenvoeTotaal gingen (-/-) *

3600

* Splitsing en samenvoeging: alleen indien bekend, anders weglaten. Bij samenvoeging een negatief getal invullen

Specificatie van Flexwoningen Een deel van de nieuwbouw (regels K en L) kan bestaan uit flexwoningen. O ver deze eventuele flexwoningen wordt hieronder een verbijzondering gevraagd, bedoe ld om inzicht te krijgen in de specifieke onzekerheden die samenhangen met dit segment. Het gaat hier om alle prijscategorieën.

Voorraadontwikkeling flexwoningen

Toevoeging

Onttrekking

Totaal Waarvan sociale huur corporaties

Waarvan sociale huur particulier

Waarvan middeldure huur

200

Toevoeging Nieuwbouw/transformatie

100

Onttrekking

Netto ontwikkeling

Sloop

100

Waarvan geen afspraken over langdurige instandhouding (van 15 jaar of langer)

n.t.b.

Waarvan wel afspraken over langdurige instandhouding in het sociale segment

n.t.b. Totaal Netto

100

De aantallen zijn exclusief flexwoningen en exclusief onzelfstandige studentenwoningen (zie hierna).

Toevoeging Onttrekking door nieuwNetto totaal door sloop bouw Onzelfstandige studentenwoningen

Toevoeging en onttrekking middensegment (€ 763,47 - € 1.075 en € 210.000 - € 355.000) Toevoegingen *

Huur

Nieuwbouw door corporaties

Nieuwbouw door particulieren

600

Geschatte toevoeging door ‘weglek’ uit sociale huursegment

Koop

Totaal

1400

2000

-200 **

Geschatte toevoeging door verkoop uit sociale huursegment

100

-80 **

Totaal toevoegingen

400

1320

1860

Onttrekkingen

Huur

Koop

Totaal

Geschatte ‘weglek’ naar het dure segment door prijsstijgingen

50 ***

Totaal onttrekkingen

Totaal generaal (toevoegingen minus onttrekkingen)

350

1320

1860

Bovenstaande tabel is een schatting van de aantallen, zoals eerder aangegeven zal gemeente Nissewaard vooral onderzoeken naar de kwalitatieve toevoegingen in de ontwikkellocaties en transformatielocaties. De momenteel eenzijdige woningvoorraad dient aangepast te worden voor alle doelgroepen zoals eerder aangegeven als een ex-groeikern.

Betaalbaarheid & Beschikbaarheid Welke bijdrage kan uw gemeente leveren aan de doelstellingen betaalbaarheid en beschikbaarheid van de sociale voorraad? De regio heeft een tweetal normen bepaald voor deze twee doelstellingen:  Betaalbaarheid: Op gemeentelijk niveau een sociale huurvoorraad van de corporaties die voor tenminste 70% bestaat uit woningen met een huurprijs tot de bovenste (tweede) aftoppingsgrens.  Beschikbaarheid: Op gemeentelijk niveau wordt tenminste 75% van de vrijgekomen huurwoningen van corporaties met een huurprijs onder de liberalisatiegrens toegewezen aan de primaire doelgroep (huurtoeslaggerechtigden).

Betaalbaarheid Het aandeel beschikbare corporatiewoningen tot de 2 e aftoppingsgrens.

Regionaal afgesproken % % Betaalbaarheid

2020 (Monitor)

Minimaal 70%*

Uw doel 82% 82% vasthouden

Hieronder is ruimte voor eventuele toelichting.

De betaalbaarheid en beschikbaarheid staat niet alleen landelijk hoog op de agenda ook voor de gemeente Nissewaard staat de betaalbaarheid en beschikbaarheid hoog op de agenda.

Beschikbaarheid Het aandeel vrijkomend aanbod sociale huurwoningen verhuurd aan de primaire doelgroep (huurtoeslaggerechtigd inkomen)

Regionaal afgesproken % % Beschikbaarheid

2020 (Monitor)

Minimaal 75%*

Uw doel 74% Streven 75%

*van al het DAEB-aanbod, inclusief DAEB-nieuwbouw

Format Actualisatie Regioakkoord Rotterdam Fase II Ridderkerk In januari 2019 zijn in de regio Rotterdam nieuwe woningmarktafspraken vastgesteld in de vorm van een Regioakkoord voor de periode 2018-2030. Dit akkoord is ondertekend door de veertien betrokken gemeenten in de regio (en hun gezamenlijk vertegenwoordiger, de SvWrR), de 22 corporaties (en hun gezamenlijk vertegenwoordiger, Maaskoepel) en de provincie Zuid -Holland. Het Regioakkoord geeft (een eerste) invulling aan de vijf vastgestelde doelen:  Ontwikkeling van de totale woningvoorraad (1);  Ontwikkeling van de totale sociale woningvoorraad (2);  Spreiding van de sociale woningvoorraad over de regio (3);  Beschikbaarheid van de sociale woningvoorraad (4);  Betaalbaarheid van deze sociale woningvoorraad (5). De ontwikkelingen in de woningmarkt hebben inmiddels geleid tot een opgave die groter en urgenter is dan in het vigerende akkoord als vertrekpunt gold. Om die reden hebben de betrokken gemeenten afgesproken een hernieuwd bod uit te brengen dat voorziet in het realiseren van de huidige opgaven voor de periode tot en met 2030. Middels dit format wordt gemeenten gevraagd een bod te doen voor hun bijdrage aan de bovengenoemde vijf doelen voor een termijn tot en met 2030, gerekend vanaf peildatum 1 januari 2021. Gevraagd wordt om alle donkerblauwe cellen in te vullen.

sociaal < € 763,47, midden > € 763,47 en < € 1.075, duur > € 1.075

Koopprijsgrenzen:

sociaal < € 210.000, midden > € 210.000 en < € 355.000, duur > € 355.000

Geef geen bandbreedten op maar enkelvoudige aantallen. Kern van het bod op de eerste drie doelen is de netto uitbreiding van de voorraad als geheel en van het sociale segment als onderdeel van deze voorraad. Beschouw het bod als een commitment waar de gemeente zich hard voor zal maken. De vraag naar het middensegment vormt (nog) geen onderdeel van de doelstellingen van het akkoord en betreft dus geen bod, maar is bedoeld om inzicht te krijgen in de beoogde realisatie versus de opgave in het middensegment.

De uitvraag begint met een samenvattend overzicht waarin tevens de uitbreidings - en nieuwbouwopgaven, zoals berekend voor uw gemeente, zijn opgenomen.

Ontwikkeling van de totale en de sociale woningvoorraad 

Doel: de totale woningvoorraad is ultimo 2030 voldoende in omvang gegeven de opgave.



Doel: de sociale woningvoorraad (sociale huur en goedkope koop) is ultimo 2030 voldoende in omvang gegeven de opgave.



Doel: de sociale voorraad in de regio is evenwichtig gespreid .

In de tabel staan dus zowel cijfers die de uitbreiding van de voorraadsegmenten betreffen als cijfers die op nieuwe toevoegingen en onttrekkingen betrekking hebben. Die cijfers zijn onderling consistent. We vragen u bij de invulling van het bod erop toe te zien dat deze cijfers onderling consistent blijven. Na deze samenvattende tabel volgen enkele invulschema ’s die een nadere specificatie vormen van de samenvattende tabel. Verdampingen ABF heeft het weglekken van particuliere huurwoningen uit het goedkope segment als gevolg van prijsstijgingen geprognosticeerd (aanname: 15% goedkope particuliere huur ‘verdampt’). Deze aantallen hebben we overgenomen. Daarnaast hebben we als uitgangspunt genomen dat 10% van de middenhuur naar het dure huursegment zal weglekken als gevolg van prijsstijgingen . Het gaat hierbij om relatief bescheiden aantallen. Omdat de prijsontwikkeling in het koopsegment niet goed te voorspellen is, laat ABF in zijn rapportage het eventueel weglekken van woningen uit het goedkope koopsegment als gevolg van prijs(marktwaarde)stijgingen buiten beschouwing, hoewel we weten dat dit effect in de afgelopen jaren groot is geweest. Om die reden willen we toch van de gemeenten een inschatting vragen.

In de onderstaande tabellen is zowel de verwachte afname van het goedkope particuliere huur - en het middenhuur segment opgenomen, als de afname van het goedkope ko opsegment.

Bod m.b.t. de woningvoorraad, samenvattend

Ridderkerk

Opgave meer evenwicht

Bod gemeente

Korte toelichting

data ABF oktober 2021 en dPi 01-01-2019

uitbreidingsopgave voorraad totaal

1700

2.710

P Q

uitbreidingsopgave voorraad dure huur uitbreidingsopgave voorraad dure koop

100 400

7 631

R S

uitbreidingsopgave voorraad middeldure huur uitbreidingsopgave voorraad middeldure koop

200 600

234 624

400 300 0 100 -100 x -910 -70 0

1.214 1.050 108 56 -100

A B C D E F G

K L M

gewenste toevoeging aan voorraad sociaal corporaties (A-D-E-F-G) sociaal particuliere huur en koop (B+C) overig (P+Q+R+S+D+F+G) Totaal

-160 -800 -70 0

Prijspeil in tabel: 01-01-2022

Zie noot 1 en noot 6 onder tabel Zie noot 2 onder tabel Zie noot 3 onder tabel Zie noot 4 onder tabel Zie noot 5 onder tabel

1380 100 1130 2610

2.020 164 1.326 3.510

Noot 1: Alleen invullen indien de gemeente aannemelijk kan maken dat de aanname van ABF (15% verdamping) niet klopt Noot 2: De verdamping van goedkope koop is niet door ABF in de rapportage opgenomen, vanwege het volatiele karakter ervan. Toch wordt gemeenten gevraagd om hiervoor een inschatting te geven Noot 3: Uitgangspunt is dat sociale woningen die worden verkocht worden toegevoegd aan het middensegment (koop). Verkochte aantallen worden gesaldeerd met aangekochte aantallen in DAEB. Noot 4: Het gaat hier om de overheveling van DAEB naar NDAEB (liberalisatie) o f andersom (deliberalisatie). Noot 5: De toevoeging bestaat (voornamelijk) uit nieuwbouw, maar eventueel ook uit het effect van splitsingen (onder aftrek van eventuele samenvoegingen), aankoop of transformatie (hier niet door aankoop of overheveling DAEB ↔ NDAEB volgens de dPi-cijfers, want die aantallen zijn al in regel G opgenomen. Noot 6: Heeft u rekening gehouden met de aanpassing van het WWS -stelsel (minder invloed van de WOZ-waarde) waardoor het weglekken van sociale particuliere huur iets zal afnemen ? Hieronder kunt u een korte toelichting op bovenstaande tabel opnemen.

D: cijfer overgenomen op basis van de aanname van ABF. F: cijfer overgenomen op basis van de aanname van ABF. G: cijfer overgenomen op basis van de aanname van ABF. Verdamping goedkope koop ingevuld op basis van data van afgelopen jaren. Cijfer is een schatting, gelijk aan 10% van de sociale koopvoorraad in 2021. PQRSABCE: cijfers zijn gebaseerd op basis van de Ridderkerkse woningbouw plannen, andere aantallen zijn schattingen en/of salderingen (van/met de schattingen). Specificatie van de regels K, L en M: Toevoeging aan voorraad met nieuwbouw, transformatie en/of splitsingen (minus samenvoegingen). Toevoegingen vinden niet alleen plaats door middel van nieuwbouw, maar ook door middel van transformatie (van bijvoorbeeld kantoren) en door het splitsen van grote woningen. Hieronder vragen we een specificatie hiervan.

Nieuwbouw

Transformatie

Splitsing *

Sociale huur corporaties

1.050

Sociale huur particulier

108

Sociale koop

Overige segmenten

1.496

Totale voorraad

SamenvoeTotaal gingen (-/-) *

* Splitsing en samenvoeging: alleen indien bekend, anders weglaten. Bij samenvoeging een negatief getal invullen

Specificatie van Flexwoningen Een deel van de nieuwbouw (regels K en L) kan bestaan uit flexwoningen. O ver deze eventuele flexwoningen wordt hieronder een verbijzondering gevraagd, bedoeld om inzicht te krijgen in de specifieke onzekerheden die samenhangen met dit segment. Het gaat hier om alle prijscategorieën.

Voorraadontwikkeling flexwoningen

Toevoeging

Onttrekking

Waarvan sociale huur corporaties

Waarvan sociale huur particulier

Waarvan middeldure huur

Totaal

Onttrekking

Toevoeging Nieuwbouw/transformatie

108

Waarvan geen afspraken over langdurige instandhouding (van 15 jaar of langer)

Waarvan wel afspraken over langdurige instandhouding in het sociale segment

100

Netto ontwikkeling

Sloop

Totaal Netto

108

De aantallen zijn exclusief flexwoningen en exclusief onzelfstandige studentenwoningen (zie hierna).

Toevoeging Onttrekking door nieuwNetto totaal door sloop bouw Onzelfstandige studentenwoningen

0 5

Toevoeging en onttrekking middensegment (€ 763,47 - € 1.075 en € 210.000 - € 355.000) Toevoegingen *

Huur

Koop

Totaal

Nieuwbouw door corporaties

179

Nieuwbouw door particulieren

624

679

Geschatte toevoeging door ‘weglek’ uit sociale huursegment

100 **

Geschatte toevoeging door verkoop uit sociale huursegment

100

70 **

Totaal toevoegingen

334

694

1.028

Onttrekkingen

Huur

Koop

Totaal

Geschatte ‘weglek’ naar het dure segment door prijsstijgingen

100 ***

450

550

100

450

550

Totaal onttrekkingen Totaal generaal (toevoegingen minus onttrekkingen)

478

De 70 in de tabel stond eerst vermeld als 120, echter komt dit niet overeen met regel F. vandaar dat de 120 aangepast is naar de eerder genoemde 70. Weglek naar dure segment is gebaseerd op weglek over de afgelopen jaren, cijfer is een schatting van ongeveer 10% voorraad middeldure koop.

Betaalbaarheid & Beschikbaarheid Welke bijdrage kan uw gemeente leveren aan de doelstellingen betaalbaarheid en beschikbaarheid van de sociale voorraad? De regio heeft een tweetal normen bepaald voor deze twee doelstellingen:  Betaalbaarheid: Op gemeentelijk niveau een sociale huurvoorraad van de corporaties die voor tenminste 70% bestaat uit woningen met een huurprijs tot de bovenste (tweede) aftoppingsgrens.  Beschikbaarheid: Op gemeentelijk niveau wordt tenminste 75% van de vrijgekomen huurwoningen van corporaties met een huurprijs onder de liberalisatiegrens toegewezen aan de primaire doelgroep (huurtoeslaggerechtigden).

Betaalbaarheid Het aandeel beschikbare corporatiewoningen tot de 2 e aftoppingsgrens.

Regionaal afgesproken % % Betaalbaarheid

2020 (Monitor)

Minimaal 70%*

Uw doel 78%

70%

Hieronder is ruimte voor eventuele toelichting.

In de prestatieafspraken is vastgelegd dat de corporatie altijd streeft om minimaal 70% van hun voorraad ook onder de tweede aftoppingsgrens te houden. Dat geldt ook voor de nieuwbouw.

Onderstaand: in de prestatieafspraken is tevens afgesproken dat het streven is om het regiodoel van 75% beschikbaarheid te halen.

Beschikbaarheid Het aandeel vrijkomend aanbod sociale huurwoningen verhuurd aan de primaire doelgroep (huurtoeslaggerechtigd inkomen)

Regionaal afgesproken % % Beschikbaarheid

2020 (Monitor)

Minimaal 75%*

Uw doel 65%

75%

*van al het DAEB-aanbod, inclusief DAEB-nieuwbouw

Drs. C.M. Zeegers MA Wethouder Klimaat, Bouwen en Wonen Bezoekadres: De Rotterdam Wilhelminakade 179, Rotterdam Postadres: Postbus 70012 3000 KP Rotterdam Internet: www.rotterdam.nl Van: L.A.Andriesse Telefoon: 06-10167084 E-mail: la.andriesse@rotterdam.nl

Samenwerkingsverband Wonen Regio Rotterdam t.a.v. de heer Mijnans Postbus 25 3200 AA Spijkenisse

Ons kenmerk: 22bo005074 Onderwerp: Rotterdamse bijdrage regionale woningmarktafspraken Datum: 31 augustus 2022

Geachte heer Mijnans, In het kader van de actualisatie van de regionale woningmarktafspraken heeft het Samenwerkingsverband Wonen regio Rotterdam (SvWrR) elk van de veertien gemeenten gevraagd een bod te doen, waarin kenbaar wordt gemaakt wat de bijdrage aan de woningbouwopgave is. Bijgevoegd bij deze brief vindt u de Rotterdamse bijdrage voor deze regionale woningmarktafspraken en specifiek het Naar Meer Evenwicht scenario. Deze bijdrage is naar vermogen, waarbij het nieuwe coalitieakkoord ‘Eén stad’ als leidraad is gehanteerd voor wat betreft nieuwbouwprogrammering, segmentering en financiering. Rotterdam kiest er bewust voor te spreken over een ‘bijdrage’ en niet een ‘bod’, omdat een ‘bod’ o.i. onterecht impliceert dat de gemeente kan sturen op alle onderdelen van de woningmarkt. De bijdrage Rotterdam bevat een combinatie van factoren waar de gemeente wel op kan sturen, in zekere mate op kan sturen en niet op kan sturen. Op totaalniveau voldoet Rotterdam aan de uitbreidingsbehoefte zoals door ABF berekend, moeilijker is om aan te sluiten bij de behoefte in de verschillende deelsegmenten.

Het eerlijke verhaal is dat de gemeente nog meer zou willen inzetten op toevoegingen via nieuwbouw in sociaal en middensegment, maar binnen de huidige financiële kaders en rekening houdend met de beperkte bijsturingsmogelijkheden in de nieuwbouw (ivm “Afspraak is afspraak”/respecteren point-of-no-return) is dat niet mogelijk. Noemenswaardig is dat de gemeente er bewust voor kiest om in het segment sociale huur door corporaties op meer nieuwbouw in te zetten dan feitelijk nodig cf de behoefte in dat deelsegment. Graag ga ik de komende tijd met het SvWrR en de regiogemeenten het gesprek aan, en ben ik benieuwd naar de bijdragen van de andere gemeenten. Bij deze gespreken zal het mijn insteek zijn om weliswaar kritisch te kijken naar elke gemeentelijke bijdrage, maar vooral ook samen met de andere gemeenten en de corporaties op te trekken in de lobby

Blad: Datum: Ons kenmerk:

2 31 augustus 2022 M2208-4527 D2208-172458

naar Provincie en Rijk voor meer financiële middelen en verbeterde regelgeving. Dit in aansluiting op de eerdere brief van de regionale wethouders Wonen d.d. 23 mei 2022 aan minister De Jonge en gedeputeerde Koning. Parallel verkent de gemeente de mogelijkheden om de bestaande voorraad beter te benutten (bijv via woningdelen), worden slimme betaalbare opties gestimuleerd (bijv optoppen op bestaande corporatiewoningen) en herijken we onze financiële strategie (bijv door de mogelijkheden voor een vereveningsfonds te verkennen). Ik kijk uit naar de aankomende gesprekken. Met vriendelijke groet,

Chantal Zeegers, Wethouder Klimaat, Bouwen en Wonen

Bijlagen: - Rotterdamse bijdrage in regionaal format - Samenvatting Rotterdamse bijdrage

Bijlage Samenvatting Rotterdamse bijdrage per factor en segment College B&W 30 augustus 2022 Sociaal segment Sociaal segment wordt uitgesplitst in: • Corporaties • Particuliere huur • Sociale koop Per onderdeel hieronder de verwachte ontwikkelingen Sociaal corporaties Nieuwbouw (opgeleverd, gestart en nog te starten) Sloop Verkoop-aankoop DAEB-NDAEB Ontwikkeling 2020-2030

Aantal +8.880

Sociaal particuliere huur Nieuwbouw (opgeleverd, gestart en nog te starten) Sloop-samenvoeg Prijsontwikkeling Ontwikkeling 2020-2030

Aantal +2.220

Sociale koop Nieuwbouw (opgeleverd, gestart en nog te starten) Sloop-samenvoeg Prijsontwikkeling Ontwikkeling 2020-2030

Aantal 0

Totaal sociaal

-4.580

-4.000 +220 -640 +4.460

-580 -6.800 -5.160

-580 -3.300 -3.880

Middensegment Middensegment huur Nieuwbouw (opgeleverd, gestart en nog te starten) Prijsontwikkeling Ontwikkeling 2020-2030

Aantal +9.900

Middensegment koop Nieuwbouw (opgeleverd, gestart en nog te starten) Prijsontwikkeling Ontwikkeling 2020-2030

Aantal +4.300

Totaal midden

+14.500

+4.700 +14.600

-4.400 -100

Duur segment Duur segment huur Nieuwbouw (opgeleverd, gestart en nog te starten) Prijsontwikkeling Ontwikkeling 2020-2030

Aantal +4.700

Duur segment koop Nieuwbouw (opgeleverd, gestart en nog te starten) Prijsontwikkeling Ontwikkeling 2020-2030

Aantal +14.100

Totaal duur

+28.600

+2.100 +6.800

+7.700 +21.800

Toelichting op onderdeel nieuwbouw • Voor de beantwoording van de behoefte is het van belang zicht te hebben op het aantal nieuwbouwwoningen dat in de periode 1-1-2020 en 1-1-2031 wordt opgeleverd. De start bouw van die woningen loopt ca 1 tot 3 jaar daarop vooruit. • Het nieuwbouwcijfer bestaat daarom uit verschillende componenten: • Woningen die reeds voor 1-1-2020 zijn gestart, maar wel na 1-1-2020 zijn opgeleverd, met de toen geldende programmatische uitgangspunten • Woningen die reeds zijn gestart tussen 1-1-2020 en 1-1-2022 (start huidige collegeperiode), volgens de reed vastgelegde programmatische uitgangspunten • Woningen die worden gestart in de collegeperiodes 2022-2026 en 2026-2030, volgens de programmatische uitgangspunten zoals opgenomen in het coalitieakkoord Eén Stad • Nb. woningen die na de volgende collegeperiode worden gestart (dus in 2030) zijn niet meegerekend omdat die niet voor 1-1-2031 zullen worden opgeleverd en dus geen bijdrage leveren aan de beantwoording van de woonbehoefte tot 1-1-2031. Toelichting op onderdeel sloop/samenvoegen corporatie en particulier • Voor het onderdeel sloop/samenvoegen is onderscheid gemaakt tussen de stadsbrede inzet door corporaties en de inzet in de particuliere voorraad als onderdeel van het NPRZ. • Uitgangspunt is dat het in algemene zin altijd woningen in het sociale segment betreft die onttrokken worden.

• De verwachte sloop/samenvoegingen in de corporatiesector in het bod wijkt af van de Dpi, de prognose informatie die corporaties jaarlijks met hun toezichthouders delen over alle voorgenomen activiteiten. In de Dpi 2019 cijfers stond 5.430 sloop. In het gemeentelijk bod wordt uitgegaan van 4.000 sloop. Dit is zowel gebaseerd op de overzichten die corporaties met de gemeente delen in het kader van de prestatieafspraken en jaarlijkse overzichten die worden gedeeld met de raad, als ook op het gemiddelde van langjarige realisatiecijfers (2012-2020). • De verwachte sloop/samenvoegingen in de particuliere sector zijn gebaseerd op de ervaringen vanuit de pijler Grondige aanpak van het NPRZ. De effecten daarvan zijn in dit bod voor 50% toegerekend aan de particuliere huursector en 50% aan de sociale koop.

Toelichting aan/verkoop en huurprijsontwikkeling (van DAEB naar niet-DAEB cq van sociaal naar vrije sector) corporatiesector • Deze cijfers zijn afkomstig van de corporaties zelf en zijn opgenomen in de Dpi, de prognose informatie, die corporaties jaarlijks met hun toezichthouders delen over alle voorgenomen activiteiten. Toelichting op huurprijsontwikkeling particuliere huur en koopprijsontwikkeling • Deze cijfers zijn gebaseerd op de aanname dat alle huidige prijsniveaus met ca 15% zullen stijgen de komende jaren • Verondersteld is dat 15% van het gereguleerde particuliere huursegment geliberaliseerd wordt tot middenhuurwoning en 15% van de middenhuurwoningen als gevolg van prijsstijgingen doorschuiven naar het dure huursegment. • In de koopsector ontstaat eenzelfde beweging: 15% van de sociale koop schuift door naar middenkoop en 15% middenkoop schuift door naar het dure segment. • Deze aanname is gebaseerd op langjarig gemiddelde prijsstijgingen in Nederland, maar zeer onzeker gezien de vele macro-economische en politieke factoren die van invloed zijn op prijsontwikkelingen. Toelichting op omvang EC-doelgroep • Per 1-1-2022 is de toewijzingsgrens voor sociale huurwoningen voor meerpersoonshuishoudens verruimd. In het rapport van ABF over de behoefteraming is deze wijziging/verruiming al verwerkt.

• De wetgever heeft aangekondigd dat binnen drie jaar deze maatregel geëvalueerd wordt, waarbij de noodzaak en de relevantie van de maatregel in de economische situatie van dat moment geplaatst zal worden. Dat betekent theoretisch gezien dat de maatregel teruggedraaid kan worden of anderszins kan worden aangepast. (Al geldt dit voor elke maatregel of aanpassing van regeling, zolang er politieke meerderheid te vinden is). • Vanuit de regio is de vraag aan ABF gesteld welke impact deze verruiming van EC doelgroep heeft gehad op de uitbreidingsbehoefte. ABF heeft dit voor de hele Regio Rotterdam ingeschat op ongeveer 100-200 woningen per jaar in de sociale doelgroep.

Bijlage Rotterdamse bijdrage in regionaal format

Ontwikkeling van de totale en de sociale woningvoorraad Bod m.b.t. de woningvoorraad, samenvattend

Rotterdam

Opgave meer evenwicht

Bod

Korte toelichting

38520

Uitbreiding is het saldo van toevoegingen en onttrekkingen (zoals nieuwbouw en sloop). In toevoegingen zit: opgeleverd 2020/2021, gestart 2020/2021 en nog te starten 2022-2025 (4.000 p/jaar) en 2026-2029 (3.500 p/jaar). Programmering volgens coalitieakkoord. Bestaat uit nieuwbouw (opgeleverd, gestart en nog te starten) en toevoeging vanuit prijsontwikkeling (15%)

data ABF oktober 2021 en dPi 01-01-2019

uitbreidingsopgave voorraad totaal

38300

P Q

uitbreidingsopgave voorraad dure huur uitbreidingsopgave voorraad dure koop

4500

R S

uitbreidingsopgave voorraad middeldure huur uitbreidingsopgave voorraad middeldure koop

28600

14800 3300 14500

16000 -4580

uitbreidingsopgave voorraad sociaal totaal -300 A

4460

waarvan DAEB -2700

Bestaat uit nieuwbouw (opgeleverd, gestart en nog te starten) en toevoeging en afname vanuit prijsontwikkeling (15%) Bestaat uit nieuwbouw, afname vanuit prijsontwikkeling, afname vanuit sloop, verkoop en overheveling daeb-ndaeb. Waarvan 8880 nieuwbouw (opgeleverd, gestart en nog te starten), -4000 sloop, 220 verkoop/aankoop en -640 overheveling daeb-ndaeb

waarvan particulier

waarvan koop

-5160

-1000 -3880

3400 D

onttrekking sociaal door verdamping goedkope particuliere huur

-6800

-5800

onttrekking sociaal door verdamping goedkope koop

-3300

onttrekking DAEB door sloop

-4000

-5430 -1160

Onttrekking DAEB door sloop-samenvoeg programma NPRZ F G

saldo onttrekking DAEB door verkoop en toevoeging door aankoop in DAEB toevoeging of onttrekking DAEB door overheveling niet-DAEB ↔ NDAEB (v.v.)

220 -640

K L M

gewenste toevoeging aan voorraad sociaal corporaties (A-D-E-F-G) sociaal particuliere huur en koop (B+C) overig (P+Q+R+S+D+F+G) Totaal

8950 2400 32380 43730

220 -640

Waarvan 2220 nieuwbouw (opgeleverd, gestart en nog te starten), 6800 afname door prijsontwikkeling en 580 afname door sloop-samenvoeg programma NPRZ Geen toevoeging in dit segment, 3300 afname door prijsontwikkeling en 580 afname door sloop-samenvoeg programma NPRZ Uitgangspunt: 15% verdamping door prijsontwikkeling Uitgangspunt: 15% verdamping door prijsontwikkeling Gebaseerd op langjarig gemiddelde realisatie vanaf 2012 en overzichten die corporaties met de gemeente delen in het kader van prestatieafspraken. Waarbij aanname in berekening: 50% afname in sociale koop en 50% afname in particuliere huur O.b.v. dPi 2019 O.b.v. dPi 2019

Hieronder kunt u een korte toelichting op bovenstaande tabel opnemen.

Leidraad voor ons bijdrage vormen het coalitieakkoord Een stad qua nieuwbouwprogrammering, segmentering en financiering, de DPI’s van de corporaties, aannames van ABF over prijsontwikkelingen en aannames rond herstructurering (dit vanwege de noodzakelijke kwaliteitsverbetering (incl funderingsproblemen en de energetische opgave) om de Rotterdamse woningvoorraad toekomstbestendig te maken). Het totaal van factoren (nieuwbouw, prijsontwikkelingen, herstructurering, aankoop/verkoop) resulteert in een Rotterdamse bijdrage die op totaalniveau voldoet aan de uitbreidingsbehoefte. Dit betekent dat we in principe in 2031 voldoende woningen hebben om de Rotterdammers te huisvesten. Veel moeilijker is het om aan te sluiten bij de behoefte in de verschillende deelsegmenten. In het sociale en middensegment lukt het ons niet om de behoefte te beantwoorden. Het eerlijke verhaal is dat we nog meer zouden willen inzetten op toevoegingen via nieuwbouw in sociaal en middensegment om te compenseren voor de voorraad die uit deze segmenten verdwijnt als gevolg van o.m. prijsontwikkelingen, maar binnen de huidige financiële kaders en rekening houdend met de beperkte bijsturingsmogelijkheden in de nieuwbouw (ivm “Afspraak is afspraak”) is dat niet mogelijk.

Noemenswaardig bij dit alles is dat we er bewust voor kiezen om “ter compensatie” in het segment sociale huur door corporaties en het segment middenhuur op meer nieuwbouw in te zetten dan feitelijk nodig cf de behoefte in die deelsegmenten.

Specificatie van de regels K, L en M: Toevoeging aan voorraad met nieuwbouw, transformatie en/of splitsingen (minus samenvoegingen). Nieuwbouw

Transformatie

Sociale huur corporaties

NTB

8880

Sociale huur particulier

NTB

2220

Sociale koop

Overige segmenten

NTB

Totale voorraad

Splitsing

Samenvoegingen (-/-)

Totaal*

33000

* Totaal betreft toevoegingen via nieuwbouw, zonder onttrekkingen / afname.

Specificatie van Flexwoningen Voorraadontwikkeling flexwoningen

Toevoeging

Onttrekking

Totaal

500

Waarvan sociale huur corporaties

Waarvan sociale huur particulier

Waarvan middeldure huur

Specificatie van regel L (alleen huur): Nieuwbouw/transformatie particuliere huur tot liberalisatiegrens Onttrekking

Toevoeging Nieuwbouw/transformatie

2220

Waarvan geen afspraken over langdurige instandhouding (van 15 jaar of langer)

2220

Waarvan wel afspraken over langdurige instandhouding in het sociale segment

Sloop

Netto ontwikkeling -580*

Totaal Netto

1640**

De aantallen zijn exclusief flexwoningen en exclusief onzelfstandige studentenwoningen . * Dit is de helft van het herstructureringsprogramma NPRZ (sloop én samenvoegen)(helft berekend als onttrekking in huur, helft als onttrekking in koop) ** Dit is enkel het netto saldo van toevoegingen (nieuwbouw minus sloop). Prijsontwikkeling heeft ook invloed op de omvang van dit segment maar wordt niet gevraagd in deze tabel.

Extra: Onzelfstandige studentenwoningen Bovenstaande tabellen zijn exclusief onzelfstandige woningen voor studenten. Omwill e van het inzicht graag hieronder aangeven hoeveel onzelfstandige studentenwoningen tot en met 2030 netto aan de voorraad worden toegevoegd.

Toevoeging Onttrekking door nieuwNetto totaal door sloop bouw Onzelfstandige studentenwoningen

NTB

NTB*

* In onze bijdrage zijn geen cijfers opgenomen, omdat hier nog geen beleidsambities op zijn geformuleerd en vastgesteld.

Woningen voor middengroepen (zie ook regels R, S en M in 2,1)

Toevoeging en onttrekking middensegment (€ 763,47 - € 1.075 en € 210.000 - € 355.000) Toevoegingen *

Huur

Koop

Totaal

Nieuwbouw door corporaties

NTB

14.200

Nieuwbouw door particulieren

NTB

Geschatte toevoeging door ‘weglek’ uit sociale huursegment

6.800

Geschatte toevoeging door verkoop uit sociale huursegment

NTB 6.800

3.300

Totaal toevoegingen

3.300 24.300

Onttrekkingen

Huur

Koop

Totaal

Geschatte ‘weglek’ naar het dure segment door prijsstijgingen

-2.100

-7.700

-9.800

Totaal onttrekkingen

-9.800

Totaal generaal (toevoegingen minus onttrekkingen)

14.500

Hieronder kunt u een korte toelichting op bovenstaande tabel opnemen.

Ten aanzien van de prijsontwikkelingen zijn we uitgegaan van de algemene aanname zoals in regioverband door ABF gehanteerd dat alle prijsniveaus in de koop en huur t/m 2031 stijgen met 15%. Deze aanname zal in de loop der tijd zeer waarschijnlijk veranderen als gevolg van nieuwe inzichten of ontwikkelingen op bv kapitaalmarkt. Een goede monitoring is daarmee essentieel. Zie verder de inhoudelijke toelichting onder tabel 1.1. voor de grondslag van de Rotterdamse bijdrage.

Betaalbaarheid & Beschikbaarheid Welke bijdrage kan uw gemeente leveren aan de doelstellingen betaalbaarheid en beschikbaarheid van de sociale voorraad? De regio heeft een tweetal normen bepaald voor deze twee do elstellingen: • Betaalbaarheid: Op gemeentelijk niveau een sociale huurvoorraad van de corporaties die voor tenminste 70% bestaat uit woningen met een huurprijs tot de bovenste (tweede) aftoppingsgrens. • Beschikbaarheid: Op gemeentelijk niveau wordt tenminste 75% van de vrijgekomen huurwoningen van corporaties met een huurprijs onder de liberalisatiegrens toegewezen aan de primaire doelgroep (huurtoeslaggerechtigden).

Betaalbaarheid Het aandeel beschikbare corporatiewoningen tot de 2 e aftoppingsgrens.

Regionaal afgesproken % % Betaalbaarheid

2020 (Monitor)

Minimaal 70%*

Uw doel 88% 70%

Hieronder is ruimte voor eventuele toelichting. De Rotterdamse sociale corporatievoorraad bestaat veelal uit appartementen en ca 88 % heeft al een huur onder de 2e aftoppingsgrens. Onze bijdrage aan de regionale woningmarktafspraken op dit punt ligt min of meer op het huidige niveau en is dus ruimschoots boven de opgave van 70%.

Beschikbaarheid Het aandeel vrijkomend aanbod sociale huurwoningen verhuurd a an de primaire doelgroep (huurtoeslaggerechtigd inkomen)

Regionaal afgesproken % % Beschikbaarheid

2020 (Monitor)

Minimaal 75%*

Uw doel 75% 75%

*van al het DAEB-aanbod, inclusief DAEB-nieuwbouw

ge rn ee nte S chiedam

gemeente Schiedam

team Ruimtelijke Ontwikkeling & Beleid

•

Stadskantoor, Stadserf; Postbus 1501 3100 EA Schiedam

14 010

schiedam.nl

Uw kenmerk

Ons kenmerk

Datum

bod op de actualisatie Uw brief van

22U1T07238

12-09-2022

Doorkiesnummer

E-mail

29 augustus 2022

14 010

contact@schiedam.nl

Onderwerp

Geachte mevrouw, heer, Wij sturen u hierbij het bod van de gemeente Schiedam in het kader van de herziening van de woningmarkt afspraken. Het bod is een vertaling van de programmering die voorkomt uit de woonvisie (vastgesteld september 2020). De nieuwe coalitie omarmt de woonvisie. Een belangrijk deel van de opgave in Schiedam wordt gerealiseerd op een aantal lang lopende locaties (Schieveste, Nieuw-Mathenesse) en via de stedelijke vernieuwing in Nieuwland (o.a. Staatsliedenbuurt) en Groenoord (Zuid). De programma’s voor deze locaties vertalen de ambities en doelen die we gesteld hebben in de woonvisie. Deze sluiten aan op de wensen vanuit het rijk gezien de verkregen subsidies voor de verschillende projecten. Wij kijken uit naar de ambities van de andere regio gemeenten om te zien of zij bijdragen aan het meer evenwicht scenario zoals met elkaar is overeengekomen. Bijlage: 220815_Schiedam_Actualisatie Regioakkoord Rotterdam fase II

← Vorig deel Volgend deel →

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij iBabs is leidend. Bron: https://api.notubiz.nl/document/12527002/1