20240311 De woningbehoefte in Capelle aan den IJssel RIGO

En dat zijn allemaal appartementen met een oppervlakte onder de 75 vierkante meter. Voor de sociale huur heeft dit huishouden een te hoog inkomen, en moeten zij dus boven de liberalisatiegrens van €808 huren. In de particuliere huursector kunnen zij een woning huren met een huurprijs van maximaal €1.104. Persona D is een gezin met 1 kind, woonachtig in een koopwoning. Met een huishoudinkomen van €62.300 en €40.000 aan vermogen is een maximale koopsom van €316.370 mogelijk. Dat stelt dit huishouden in staat om grofweg een kwart van het beschikbare koopaanbod in de gemeente te bekostigen – in totaal 64 van de 253 woningen, waarvan 7 eengezinswoningen. Hun huishoudinkomen bedraagt meer dan de bovengrens voor de sociale huur. Daarmee bedraagt hun minimale huurprijs €808. Dit huishouden kan huren in de particuliere sector tegen een huurprijs van maximaal €1.298 per maand. Bij het paar senioren (persona E) zijn beide personen van pensioengerechtigde leeftijd. Zij hebben een jaarinkomen van slechts €43.500, maar doordat zij ook €175.000 aan vermogen bezitten komt voor hen de maximale koopsom op €393.460. Daarmee kunnen zij 40 procent van het beschikbare koopaanbod betalen – ruim 100 woningen, waarvan 25 eengezinswoningen. Doordat dit huishouden een relatief laag jaarinkomen heeft, kunnen zij huren vanaf de aftoppingsgrens van €650.

Mocht dit huishouden willen huren in de particuliere huursector, dan zou de huur op basis van het jaarinkomen maximaal slechts €906 bedragen. Bij persona F, het gezin met 2 kinderen, zien we de hoogste maximale koopsom. Hun jaarinkomen bedraagt €75.600 en in combinatie met hun vermogen van €120.000 kunnen zij een koopsom permitteren van maximaal €474.350. Daarmee hebben ze toegang tot ruim 60 procent van het beschikbare koopaanbod. Dat zijn in totaal 152 woningen, waarvan 59 eengezinswoningen. Het huishoudinkomen is te hoog om tot de sociale doelgroep te horen; ze kunnen in de sociale sector dus alleen huren boven de liberalisatiegrens van €808. In de particuliere huursector kan dit huishouden huren voor maximaal €1.575 per maand.

Scenario’s voor de woningbehoefte

28

5.2 Actuele krapte op de markt De behoefteraming kijkt vooruit naar het jaar 2040 en trekt daarbij in het verleden ontstane normen ten aanzien van het wonen door naar de toekomst. Los daarvan hebben we ook in 2023 te maken met een krappe markt, waarin de vraag het aanbod overtreft. Die krapte is niet gelijkmatig over alle segmenten verdeeld. In sommige segmenten is het (nog) moeilijker om aan een woning te komen dan in andere. In figuur 21 en figuur 22 is een analyse gemaakt van gevraagde versus recent betrokken woningen in Capelle aan den IJssel. Bij gevraagde woningen gaat het om woningzoekenden die de komen twee jaar willen verhuizen, bij de recent betrokken woningen om huishoudens die de afgelopen twee jaar zijn verhuisd. Het tussen gevraagd en betrokken geeft een indicatie in welke segmenten de grootste krapte is te vinden. Kijken we naar prijsklassen (figuur 21), dan blijkt dat de grootste knelpunten zich voordoen in de sociale huur en in de koopwoningen. Relatief ruim is de markt voor huurwoningen in de vrije sector. Deze woningen werden niet veel betrokken, maar worden ook niet veel gevraagd. Dat wil niet zeggen dat ze slecht verhuurbaar zijn. In een krappe markt zijn er altijd liefhebbers voor te vinden, maar dat zijn dan woningzoekenden die eigenlijk liever een koopwoning of een sociale huurwoning zouden hebben, segmenten waarin het aanbod achterblijft bij de vraag.

De vrije huursector is, kortom, voor veel woningzoekenden tweede keus. figuur 21 Gevraagde en recent betrokken woningen in Capelle aan den IJssel, prijssegmenten

Bron: WoON2021, CBS, actualisatie en bewerking RIGO

Correctie voor gewenst woningtype In termen van woningtypen (figuur 22) zien we dat met name eengezinswoningen vaker gevraagd worden dan betrokken. Dit geldt zowel voor koopwoningen als voor huurwoningen. Het is voor woningzoekenden gemakkelijker om aan een appartement te komen dan aan een eengezinswoning. Signalen uit de woonruimteverdeling (sociale huur) bevestigen dit beeld; op aangeboden eengezinswoningen wordt meer gereageerd dan op appartementen. Naar aanleiding van deze bevinding is in het basisscenario bijgesteld, rekening houdend met deze woonwensen.

Scenario’s voor de woningbehoefte

29

figuur 22 Gevraagde en recent betrokken woningen in Capelle aan den IJssel, woningtypen

Bron: WoON2021, CBS, actualisatie en bewerking RIGO

De correctie is aangebracht door voor paren en huishoudens met kinderen die willen verhuizen het gewenste woningtype te nemen in plaats van het huidige (dat wil zeggen: het woningtype dat soortgelijke huishoudens in 2023 bewonen). Deze correctie maakt het mogelijk om de aanwas aan paren en huishoudens met kinderen vrijwel volledig op te vangen in eengezinswoningen. Zonder deze correctie was dit niet gelukt. Het effect is weergegeven in figuur 8 op pagina 12. Het komt er op neer dat de behoefte aan eengezinswoningen in 2040 ruim 800 groter uitvalt en de behoefte aan appartementen ruim 800 kleiner dan zonder deze correctie. Correctiefactoren voor het verrekenen van voorkeuren ten aanzien van het woningtype

correctiefactoren 2031 eengezinswoning appartement sociale huur overig sociaal overig hh. met kind(eren) tot 35 1,63 1,08 0,89 0,87 35-44 1,11 1,03 0,95 0,84 45-54 1,10 1,01 0,96 0,95 55-64 0,98 0,99 1,02 1,06 65-74 0,99 0,99 1,00 1,03 75-plus 1,00 1,00 1,00 1,00 paar tot 35 2,99 1,27 0,79 0,86 35-44 1,62 1,09 0,88 0,89 45-54 1,18 1,01 0,93 0,97 55-64 1,01 1,00 0,99 1,00 65-74 0,95 0,99 1,01 1,02 75-plus 1,01 0,98 1,00 1,01

correctiefactoren 2040 eengezinswoning appartement sociaal overig sociaal overig 2,34 1,24 1,21 0,96 0,98 0,99

1,17 1,06 1,02 0,99 0,97 1,00

0,76 0,89 0,91 1,04 1,00 1,01

0,72 0,66 0,89 1,13 1,06 1,00

5,23 2,32 1,38 1,02 0,90 1,02

1,58 1,19 1,03 1,00 0,98 0,96

0,55 0,74 0,86 0,98 1,03 1,00

0,70 0,76 0,94 1,00 1,05 1,03

Voor de volledigheid is in bijgaande tabel aangegeven met welke correctiefactoren is gerekend, afhankelijk van levensfase en segment. Een leesvoorbeeld: huishoudens tot 35 jaar met kinderen in eengezinswoningen in de sociale huur krijgen in 2031 een hoger gewicht (1,63) en in appartementen in sociale huur een lager gewicht (0,89) dan zonder correctie.

Scenario’s voor de woningbehoefte

30

5.3 Bronnen en methode Voor dit onderzoek is de woningmarkt van Capelle aan den IJssel gesimuleerd. De situatie in 2023 is gereproduceerd waar het gaat om enerzijds huishoudens (naar levensfasen en inkomensklassen) en anderzijds woningvoorraad (naar kenmerken als bouwperiode en eigendom). Uit CBS-registraties is dit precies bekend voor de gemeente. Het Woononderzoek Nederland (WoON) wordt gebruikt om de link te leggen tussen kenmerken van de (toekomstige) huishoudens en kenmerken van de (toekomstige) woningvoorraad. We weten namelijk wel hoe de woningvoorraad er uitziet en wat voor huishoudens er in Capelle wonen, maar niet wat voor huishoudens in wat voor woningen wonen. Het WoON is een landelijk onderzoek, dat voor dit doel representatief is gemaakt en geactualiseerd voor de situatie in Capelle aan den IJssel anno 2023. De data is representatief gemaakt op meerdere kenmerken tegelijk, te weten: • • • • • • •

Huishoudens naar zeven leeftijdsklasse in combinatie met samenstelling naar drie typen (bron: CBS); Huishoudens naar inkomensverdeling (decielen) (bron: CBS); Woningen naar eigendom (corporatie, particuliere huur, koop) en bewoond/ onbewoond (bron: CBS); Woningen naar bouwperiode (bron: CBS); Woningen naar type (eengezinswoningen en appartementen) (bron: CBS); Corporatiewoningen naar huurprijsklassen (bron: corporaties); Corporatiewoningen naar aantal kamers (bron: corporaties).

Dit levert een databestand op waarmee de lokale situatie op 1 januari 2023 goed is te representeren, ook op kenmerken waar niet expliciet op gewogen is. Niettemin blijven het steekproefuitkomsten, die kunnen afwijken van andere bronnen, maar dat zou bij een lokale enquête niet anders zijn. Om de schijn van exactheid te vermijden ronden we uitkomsten af op tientallen. Particuliere sociale huur Een kenmerk waarvoor geen lokale registratie bestaat betreft de huurprijzen van particuliere huurwoningen. Wat we weten uit CBS-registraties is dat er in Capelle aan den IJssel op 1 januari 2023 een kleine 3.300 bewoonde particuliere huurwoningen zijn (naast 350 nietbewoonde). Op basis van een lokale enquête wordt aangenomen dat 20% van de bewoonde particuliere huurwoningen een huurprijs heeft in het sociale segment. Dit is aanzienlijk minder dan werd aangenomen in het regionale Meer Evenwicht onderzoek van ABF uit 2021.

Scenario’s voor de woningbehoefte

31

5.4 Uitkomsten in detail In onderstaande tabellen worden de uitkomsten van het basisscenario in meer detail uitgesplitst.5

Ontwikkeling van de woningbehoefte volgens het basisscenario, naar prijsklassen

2023

2031

2040

tot kwalgr.

530

630

700

tot 1e aftgr

4.320

4.840

5.270

tot 2e aftgr.

2.060

2.200

2.370

tot libgr.

3.080

3.550

4.040

huur <1.075

3.080

3.370

3.580

huur >1.075

860

990

1.130

koop <202K.

1.840

2.100

2.320

koop 202-355K.

7.810

8.860

9.800

koop 355-520K.

4.220

4.890

5.580

koop >520K.

2.730

3.180

3.710

totaal bewoonde woningen

30.530

34.610

38.500

Ontwikkeling van de woningbehoefte volgens het basisscenario, naar eigendom en woningtype

2023

2031

2040

13.920

15.570

17.080

app. 1-2 kam.

2.350

2.730

2.970

app. 3 kam.

3.970

4.490

4.950

app. 4+ kam.

4.920

5.420

5.750

egw. -4 kam.

1.210

1.330

1.550

egw. 5+ kam.

1.470

1.600

1.860

16.600

19.010

21.430

huurwoning

koopwoning app. 1-2 kam.

720

830

920

app. 3 kam.

2.870

3.460

3.890

app. 4+ kam.

2.110

2.450

2.720

egw. -4 kam.

2.990

3.350

3.720

egw. 5+ kam.

7.910

8.920

10.180

30.520

34.580

38.510

totaal bewoonde woningen

Als gevolg van afronding kunnen er kleine verschillen voorkomen tussen tabellen en tussen opgetelde celwaarden en kolomtotalen. 5

De prijsverdeling van corporatiewoningen is opgevraagd en aangeleverd door de corporaties. Van particuliere huursector is uitgegaan van 20% sociaal en 80% vrije sector en is de verdeling daarbinnen afgeleid uit de antwoorden van respondenten. Koopprijzen 2023 zijn geschatte verkoopwaarden door bewoners, geïndexeerd naar prijspeil 2023. Scenario’s voor de woningbehoefte

32

Scenario’s voor de woningbehoefte

33