20240311 De woningbehoefte in Capelle aan den IJssel RIGO
Tekst van het document
Concept
Scenario’s voor de woningbehoefte Gemeente Capelle aan den IJssel
Scenario’s voor de woningbehoefte Gemeente Capelle aan den IJssel
Datum
11 maart 2024
Opdrachtgever:
Gemeente Capelle aan den IJssel
Nadere inlichtingen:
André Buys; andre.buys@rigo.nl; Wouter Schepers; wouter.schepers@rigo.nl; Tobias Meppelink; Tobias Meppelink@rigo.nl;
Projectnummer:
P47090
RIGO is lid van de Vereniging voor Beleidsonderzoek (VBO) en gecertificeerd volgens ISO 9001:2015 WWW.RIGO.NL INFO@RIGO.NL
DE RUIJTERKADE 112-C AMSTERDAM POSTBUS 2805 1000 CV AMSTERDAM
IBAN NL 14 INGB 0002903851 BTW NR NL 0092.84.461.B.01
T 020 522 11 11 KVK 33227618
Inhoud Samenvatting
1
1
Basisscenario
4
1.1
Waarom dit scenario?
4
1.2
Aannamen achter het basisscenario
4
1.3
Ontwikkeling van de woningbehoefte
8
1.4
Tussen wens en werkelijkheid
12
2
3
4
5
Bouwscenario
13
2.1
Waarom dit scenario?
13
2.2
Aannamen achter het bouwscenario
13
2.3
Effecten op de huisvesting
14
Eilandscenario
18
3.1
Waarom dit scenario?
18
3.2
Aannamen achter het eilandscenario
18
3.3
Ontwikkeling van de woningbehoefte
20
Doorstroomscenario
22
4.1
Waarom dit scenario?
22
4.2
Bevorderen van doorstroming
22
Bijlagen
26
5.1
Prijssegmenten en betaalbaarheid
26
5.2
Actuele krapte op de markt
29
5.3
Bronnen en methode
31
5.4
Uitkomsten in detail
32
Samenvatting Vertrekpunt In opdracht van de gemeente Capelle aan den IJssel heeft RIGO een verkenning uitgevoerd naar de ontwikkeling van de woningbehoefte in de periode 2023-2040, met een tussenstand in 2031. Omdat de toekomst onzeker is, is daarbij gerekend met meerdere scenario’s. Op 1 januari 2023 telde Capelle aan den IJssel volgens het CBS 31.850 huishoudens in 30.540 bewoonde woningen. Volgens de jongste demografische prognose (Primos2023) komen er in de periode 2023-2040 nog een kleine 8.000 huishoudens bij, waarvan ongeveer de helft in de periode 2023-2031. In deze verkenning gaan we ervan uit dat er even zo veel (bewoonde) woningen moeten worden toegevoegd om deze groei te accommoderen. Basisscenario Aan wat voor extra woningen is behoefte? We gaan uit van 30% sociale huur voor de hele periode. Dit is nodig om in de trendmatige behoefte te voorzien en tevens te kunnen compenseren voor een te verwachten ‘verdamping’ van door particulieren verhuurde woningen met een sociale huurprijs – thans nog circa 660 bewoonde woningen. Het aandeel van 30% sociaal is ook conform regionale afspraken en is in lijn met eerdere regionale verkenningen (de ‘Meer Evenwicht’-studie van ABF uit 2021). In het basisscenario gaan we er voorts in grote lijnen vanuit dat huishoudens van de toekomst net zo (moeten kunnen) wonen als soortgelijke huishoudens nu.
We brengen wel correcties aan voor generatieverschillen (meer senioren in koopwoningen) en voor het grote aanbodtekort aan eengezinswoningen (zie hoofdstuk 1 voor details). In dit scenario zien we, naast sociale huur, nog een aanzienlijk behoefte aan extra koopwoningen ontstaan (zie tabel 1). Ook ontstaat en nog volop behoefte aan extra eengezinswoningen. Goed beschouwd wijkt de behoefte volgens het basisscenario niet heel veel af van de bestaande verdeling in de voorraad. De vergrijzing, die ook in Capelle zal optreden, zorgt wel voor meer kleine huishoudens, maar niet voor een navenante vraag naar appartementen. Veel toekomstige senioren, thans van middelbare leeftijd, zullen in hun eengezinswoning blijven wonen. Daaronder zijn ook veel koopwoningen met afgeloste hypotheek, waar senioren ook met dalende inkomens in kunnen blijven wonen. Een nieuwe lichting gezinnen zal eveneens behoefte krijgen aan eengezinswoningen. Veel behoefte aan huurwoningen in de vrije sector zal er in dit scenario niet ontstaan. Woningzoekenden hebben liever koopwoningen. Na 2031 zijn dat, bij toenemende welvaart, ook steeds vaker duurdere (betere) koopwoningen. Bouwscenario Een confrontatie van het basisscenario met de bouwplannen, voor zover daar nu details over bekend zijn, laat een groot verschil zien tussen het ideaalbeeld en de mogelijkheid om daar aan te voldoen.
Het basisscenario weerspiegelt de bouwpraktijk uit het verleden, die ook weer doorklinkt in de wensen van nu. De tijden zijn echter veranderd. Eengezinswoningen zullen er niet veel meer bij komen (6% van de thans geplande woningen) en in plaats van koopwoningen zijn er, naast sociale huur, vooral huurwoningen in de vrije sector voorzien. De vraag dringt zich op wat dit betekent voor de (keuze)mogelijkheden van de huishoudens. Om hier inzicht in te verkrijgen is een bouwprogramma doorgerekend: het bouwscenario. Dit is strikt genomen geen behoefteraming, maar een effectverkenning. In het bouwscenario zijn de benodigde 8.000 woningen ingevuld volgens de nu bekende verdeling in de plannen. Scenario’s voor de woningbehoefte
1
Een substantieel verschil met het basisscenario is het hoge aandeel huurwoningen in de vrije sector, waaronder ook het ‘middensegment’ (tussen sociaal en € 1.075). Deze woningen kunnen worden gezien als alternatief voor koopwoningen in het segment tot € 355.000. En zo blijkt het ook te werken bij doorrekening. Het alternatief zal worden benut door alle inkomensklassen, maar vooral door de inkomensklasse tussen de doelgroep voor de sociale huur en 2x modaal, een groep die op de koopmarkt nu ‘tussen de wal en het schip’ valt. Het hoge aandeel appartementen in het bouwscenario heeft tot gevolg dat we in 2040 huishoudens van alle leeftijden en samenstelling meer in appartementen zullen aantreffen dan in het basisscenario. Ook huishoudens met kinderen zullen merken dat ze, anders dan hun ouders in het verleden, niet meer zo gemakkelijk kunnen doorstromen naar een eengezinswoning. Appartementen worden het nieuwe normaal. In 2040 zullen bij realisatie van dit bouwprogramma circa 4.900 huishoudens met kinderen in appartementen wonen (dat is 37% van alle huishoudens met kinderen in dat jaar), tegen circa 3.100 (ofwel 24%) in het basisscenario. tabel 1
Bewoonde woningvoorraad en drie scenario’s voor de woningbehoefte (prijspeil 2023)
toe te voegen 2023-2040 scenario basis bouw 30% 30% 6% 36% 3% 17% 31% 7% 30% 10% 100% 100%
eiland 27% -2% 5% 27% 43% 100%
44% 56% 100%
47% 53% 100%
6% 94% 100%
37% 63% 100%
30.530
7.990
7.990
2.940
bewoonde voorraad 2023 huur sociaal 33% 10% huur < € 1.075 3% huur > € 1.075 32% koop < € 355.000 22% koop > € 355.000 100% eengezinswoningen appartementen
aantal
Eilandscenario De woningbehoefte komt zo hoog uit, omdat Capelle veel vestigers zal aantrekken, althans volgens de demografische prognose. Als die 8.000 woningen er niet bij komen, zal de demografische prognose op de schaal van de gemeente uiteraard niet uitkomen. Die huishoudens zullen dan (deels) elders in de regio moeten worden gehuisvest. Teneinde de invloed van de buitenwereld scherp in beeld te brengen is een alternatieve demografische prognose gemaakt, waarbij de migratie is uitgeschakeld. In dit theoretische ‘eiland’-scenario komen er in de periode 2023-2040 veel minder huishoudens bij. Door het ontbreken van jonge instroom zal het aantal huishoudens met kinderen afnemen in plaats van toenemen. De vergrijzing gaat echter gewoon door. Gevolg voor de woningmarkt is dat er nog maar een kleine 3.000 woningen hoeven te worden toegevoegd, waarbij het accent verschuift naar appartementen. Bredere gevolgen zijn er voor onder meer het voorzieningenniveau. Scholen, sportclubs en het lokale bedrijfsleven zullen zonder instroom het draagvlak zien verminderen. Doorstroomscenario In alle scenario’s zien we dat steeds meer eengezinswoningen bewoond zullen worden door de groeiende groep 65-plussers en door huishoudens zonder kinderen (twee overlappende Scenario’s voor de woningbehoefte
2
categorieën). Dit roept de vraag op of er iets gedaan kan worden om de doorstroming uit deze woningen te bevorderen. Als dat lukt, hoeven er minder eengezinswoningen te worden gebouwd (basisscenario) of hoeven er minder huishoudens met kinderen in een appartement te wonen (bouwscenario). Het bevorderen van doorstroming binnen Capelle aan den IJssel is nog niet zo eenvoudig, omdat de gemeentelijke woningmarkt sterk is verweven met de regionale markt. Hierdoor is er veel instroom van buiten en zijn verhuisketens binnen de gemeente zelf relatief kort. We schatten dat de bouw van 8.000 woningen volgens het huidige programma via doorstroming ongeveer 2.200 woningen vrijmaakt uit de voorraad, gerekend over alle schakels van de verhuisketens. Daaronder zijn ruim 1.300 eengezinswoningen (huur en koop samen), dus voor zover er wordt doorgestroomd binnen de gemeente, komen er wel degelijk eengezinswoningen vrij. De opbrengst uit doorstroming kan worden opgevoerd door bewust te sturen op instroom van downsizers in de nieuwbouw. Er zijn diverse middelen om dit te doen, bijvoorbeeld door een voorrangspositie (‘van groot naar beter’), verhuiscoaches of verhuisvergoedingen. Zonder iets aan het bouwprogramma te veranderen kan dit honderden extra vrijkomende eengezinswoningen uit de voorraad opleveren. Voorwaarde is wel dat de nieuwbouw voor downsizers aantrekkelijk genoeg is.
Deze groep heeft een goed alternatief: blijven zitten.
Scenario’s voor de woningbehoefte
3
1
Basisscenario In opdracht van de gemeente Capelle aan den IJssel heeft RIGO een verkenning uitgevoerd naar de ontwikkeling van de woningbehoefte in de periode 2023-2040. Omdat de toekomst onzeker is, is daarbij gerekend met meerdere scenario’s. Het eerste scenario noemen we het basisscenario.
1.1 Waarom dit scenario? De toekomst is per definitie onzeker en dat geldt ook voor de woningmarkt. Het is daarom zinvol om rekening te houden met meerdere scenario’s. Ook is het goed te beseffen dat geen van die scenario’s harde uitkomsten oplevert. Ook al worden uitkomsten op de tien woningen nauwkeurig gepresenteerd, hard zijn ze nooit. De vraag ‘wat is dé woningbehoefte in 2040’ is onmogelijk eenduidig te beantwoorden. Andere aannamen leveren andere uitkomsten op. Die uitkomsten leveren geen kant en klare bouwprogramma’s op, wel inzichten op grond waarvan beleid kan worden ontwikkeld. Het basisscenario, dat in dit hoofdstuk wordt uitgewerkt, illustreert meteen de relativiteit van het rekenen naar de toekomst. In het basisscenario worden patronen uit het verleden en wensen van nu doorgetrokken naar de toekomst. Dat is een heel gebruikelijke manier van toekomstraming. De bouwpraktijk en omstandigheden uit het verleden komen echter niet meer terug. En woonwensen die voor generaties uit het verleden nog gemakkelijk konden worden ingewilligd, zijn onder de huidige marktomstandigheden lastig te realiseren. De uitkomst is dan ook eerder een ideaalbeeld dan een realistisch toekomstperspectief. Waarom dan toch dit scenario? Het basisscenario is bedoeld als referentie, om de huidige bouwplannen aan te spiegelen.
Als we iets anders bouwen dan volgens het basisscenario, zullen mensen andere keuzen (moeten) maken dan vergelijkbare huishoudens in het verleden. De confrontatie met de bouwplannen vindt plaats in hoofdstuk 2. In de nu volgende analyse wordt eerst het basisscenario verder uitgewerkt.
1.2 Aannamen achter het basisscenario 1.2.1 Demografische ontwikkelingen Een belangrijke onderlegger van het basisscenario is de te verwachten demografische ontwikkeling. Volgens de jongste Primosprognose komen er tussen 2023 en 2040 nog circa 8.000 huishoudens bij in Capelle aan den IJssel, waarvan ongeveer 4.000 in de periode tot 2031. Dat betekent dat de woningvoorraad met ten minste deze aantallen zal moeten toenemen, alleen al om de extra huishoudens in kwantitatieve zin te accommoderen. Die groei komt voor een belangrijk deel door instroom van buiten. Elders in deze rapportage (bij de behandeling van het ‘eilandscenario’) komen we daar op terug. Niet alleen het aantal huishoudens neemt toe, de samenstelling verandert ook. Capelle krijgt net als de rest van Nederland te maken met een vergrijzing. Richting 2040 leidt dit tot een sterke toename van het aantal oudere alleenstaanden en stellen (zie figuur 1). Maar mede dankzij de instroom van buiten is er ook een aanwas van jonge huishoudens, waaronder ook gezinnen. De invloed van de vergrijzing op de woningmarkt is minder eenduidig dan vaak wordt gedacht. De vergrijzing zorgt ervoor dat huishoudens gemiddeld kleiner worden. Een veelvoorkomend misverstand is de gedachte dat al die toekomstige kleine huishoudens in de markt zijn voor een Scenario’s voor de woningbehoefte
4
nieuwe woning en dan wel behoefte zullen krijgen aan een klein appartement. In geval van senioren is dat echter maar heel beperkt het geval. Uitzonderingen daargelaten hebben senioren allemaal al een woning. Als al die senioren blijven zitten zijn het toch de jongere huishoudens die een (andere) woning zoeken. Dat zijn lang niet allemaal kleine huishoudens.
Waar komt die groei vandaan? Een uitgangspunt voor de behoefteraming is de groei van het aantal huishoudens. Voor de regio Rotterdam voorspelt Primos2023 een groei met 83.400 huishoudens in de periode 2023-2040. In Capelle aan den IJssel voorspelt Primos2023 in deze periode een groei met bijna 8.000 huishoudens. Waar komen deze cijfers vandaan? De verwachte groei van het aantal huishoudens (en daarmee van de kwantitatieve woningbehoefte) op het schaalniveau van de gemeente wordt afgeleid uit de landelijke bevolkingsprognoses. Het CBS stelt deze iedere twee jaar bij aan de laatste inzichten, bijvoorbeeld ten aanzien van de buitenlandse migratie. Primos verdeelt de landelijke prognose eerst naar regio’s. Daarbij wordt onder meer rekening gehouden met structurele migratiepatronen als gevolg van werkgelegenheid. Primos maakt ook een vertaalslag van inwoners naar huishoudens. Binnen regio’s vindt een verdere verdeling van inwoners en huishoudens plaats. Daarbij wordt rekening gehouden met in het verleden gevormde leeftijdsspecifieke migratiepatronen. Bij die verdeling tussen gemeenten speelt ook de plancapaciteit een rol. Gemeenten waar (naar verwachting) veel wordt gebouwd trekken ook veel mensen aan, mede afhankelijk van de plancapaciteit elders in de regio en van het totaal op regioniveau.
Deze systematiek betekent dat de verdeling binnen een regio in de praktijk anders kan uitkomen dan in de prognoses, indien in de ene gemeente minder en in andere gemeenten meer wordt gebouwd dan verwacht. Indien op regionaal niveau minder woningen worden toegevoegd dan de (voorspelde) groei van het aantal huishoudens ontstaat er een (groter) woningtekort. De groei van het aantal huishoudens zegt nog niets over de kwalitatieve invulling van de woningbehoefte. Daar komen nog aanvullende aannamen bij kijken.
Scenario’s voor de woningbehoefte
5
figuur 1
Ontwikkeling van de huishoudens in Capelle aan den IJssel naar samenstelling en leeftijdsklassen
Bron: Primos2023, actualisatie en bewerking RIGO
1.2.2 Ontwikkeling van de koopkracht Een tweede aanname betreft de ontwikkeling van de koopkracht. Dit is (nog) lastiger te voorspellen dan de demografie, zeker in de huidige macro-economische context met alle internationale spanningen. Voor deze verkenning wordt voor het jaar 2031 uitgegaan van een koopkracht(verdeling) die gelijk is aan die in 2023. Dit is een voorzichtige aanname. Voor de periode 2031-2040 wordt uitgegaan van een gemiddelde koopkrachtstijging met 0,4% per jaar, conform het langjarig gemiddelde. Bij deze aanname zullen de inkomensklassen, waaronder ook de doelgroep voor de sociale huur, ongeveer gelijkmatig in omvang toenemen. Na 2031 komt de groei sterker in de hogere dan in de lagere inkomens terecht. In figuur 2 is de ontwikkeling van de inkomensgroepen te zien in combinatie met de demografische ontwikkeling. De inkomenscategorieën veranderen ook van samenstelling. De vergrijzing werkt door in alle inkomensklassen. Dit heeft gevolgen voor de woningbehoefte, want de toekomstige senioren hebben een andere uitgangspositie dan de huidige. Er komen steeds meer ouderen met een koopwoning, ook onder de lage inkomensgroepen. Deze huishoudens kunnen dankzij lage woonlasten (een volledig of grotendeels afgeloste hypotheek) met een laag inkomen in een koopwoning blijven wonen.
Het is dus niet zo dat alle huishoudens die qua inkomens behoren tot de doelgroep ook afhankelijk zijn van sociale huurwoningen. Scenario’s voor de woningbehoefte
6
figuur 2
Ontwikkeling van de huishoudens in Capelle aan den IJssel naar inkomens- en leeftijdsklassen
Bron: WoON2021, CBS, Primos2023, actualisatie en bewerking RIGO
1.2.3 Aandeel sociale huur Input in het basisscenario is dat we uitgaan van 30% sociale huur in de toevoeging. Dit is meer dan nodig zou zijn op grond van alleen huishoudensontwikkeling en trends in eigen woningbezit. Er is echter rekening gehouden met een compensatie voor het te verwachten verlies aan particuliere huurwoningen met een sociale huurprijs, ook wel ‘verdamping’ genoemd (zie kader). Sociale huur Het aantal bewoonde sociale huurwoningen (woningen met een gereguleerde huurprijs) in Capelle aan den IJssel wordt anno 2023 geschat op 9.990. Dit is 33% van het aantal bewoonde woningen en 72% van het aantal bewoonde huurwoningen.
situatie 2023 corporaties a) voorraad *) 10.910 b) bewoonde voorraad *) 10.630 9.330 c) waarvan sociaal (< € 808) **) d) aandeel sociaal (=c/b) 88%
particulier 3.650 3.300 660 20%
totaal huur 14.570 13.930 9.990 72%
totaal huur en koop 31.490 30.530 9.990 33%
*) CBS, **) opgave corporaties en schatting particulier
Indien uitsluitend rekening wordt gehouden met demografische ontwikkelingen en trends in eigen woningbezit zou het aandeel sociale huur in de toekomst iets mogen afnemen. Dit vanwege een toenemend eigen woningbezit onder senioren – thans een belangrijke doelgroep voor sociale huur (zie ook paragraaf 1.2.2). In dat geval zou kunnen worden volstaan met 850 extra sociale huurwoningen in de periode tot 2031 en 1.890 in de gehele periode 2023-2040. Er moet echter rekening worden gehouden met het feit dat het aantal particuliere sociale huurwoningen in de toekomst zal afnemen als gevolg van liberalisatie en verkoop. Door uit te gaan van 30% sociale huur in de nieuwbouw worden 2.400 sociale huurwoningen toegevoegd en ontstaat ruimte om voor deze ‘verdamping’ te corrigeren. Het tempo waarmee de verdamping plaatsvindt is lastig te schatten. Met 30% in de nieuwbouw is het mogelijk om tussen 2023 en 2040 vrijwel de gehele particuliere sociale voorraad (thans 660 bewoonde woningen) te compenseren. Scenario’s voor de woningbehoefte
7
Met 30% sociale huur komt het basisscenario op dit punt overeen met het ‘meer evenwicht scenario’ uit het regionale onderzoek uit 2021.1 En het sluit aan op beleidsafspraken in regionaal verband (Regioakkoord Rotterdam) en beleidslijnen vanuit het Rijk (zoals o.a. verwoord in de wet Regie op de volkshuisvesting). 1.2.4 Normen en wensen Een belangrijke aanname, naast demografie en koopkracht en het uitgangspunt van 30% sociale huur, betreft de manier waarop toekomstige huishoudens kunnen en willen wonen. In het basisscenario worden de ‘woonpatronen’ van 2023 in beginsel doorgetrokken naar de toekomst. Impliciet is daarbij de manier waarop mensen nu wonen, gegeven hun inkomen en levensfase, maatgevend voor de behoefte in de toekomst. Dus als we nu bijvoorbeeld constateren dat gezinnen met hogere inkomens overwegend in eengezins-koopwoningen wonen, dan veronderstellen we dat toekomstige gezinnen met hogere inkomens dat ook zullen willen en moeten kunnen. Omdat de bevolking van omvang en samenstelling verandert, zal ook de daarbij passende woningvoorraad moeten toenemen en veranderen. Deze methode wordt ook wel ‘projectie’ genoemd. We houden hierbij rekening met het feit dat senioren van de toekomst een andere uitgangspositie hebben dan de senioren van nu (vaker in koopwoningen).
Thans (in 2023) is van de zelfstandig wonende 65-74 jarigen 55% eigenaar-bewoner en van de 75-plussers 43%. Dit loopt op naar 59% respectievelijk 49% in het jaar 2040 omdat de toekomstige senioren om te beginnen al vaker eigenaar-bewoner zijn. Hier is rekening mee gehouden. Zonder deze correctie zou de behoefte aan koopwoningen worden onderschat. En we brengen een correctie aan voor het feit dat de huidige woonsituatie niet voor iedereen ook de gewenste situatie is. In de bijlage (paragraaf 5.2) is een nadere analyse opgenomen van de krapte per segment. Naar aanleiding hiervan is een correctie aangebracht, die er toe leidt dat de behoefte aan eengezinswoningen (nog) hoger uitkomt. In deze correctie is voor (toekomstige) huishoudens met kinderen en paren die hebben aangegeven te willen verhuizen uitgegaan van het gewenste woningtype in plaats van het woningtype dat overeenkomt met het huidige woonpatroon van paren en gezinnen. In veel gevallen is dat een eengezinswoning in plaats van een appartement. De correctie is zodanig uitgevoerd dat de toename van het aantal paren en huishoudens met kinderen vrijwel geheel in eengezinswoningen wordt opgevangen. Het effect van de correctie is dat de behoefte aan eengezinswoningen enkele honderden hoger uitkomt. In paragraaf 1.3.2 wordt dit nader in beeld gebracht.
1.3 Ontwikkeling van de woningbehoefte 1.3.1 Prijsklassen De in de vorige paragraaf gemaakte aannamen leiden tot een opgave van, kwantitatief, een kleine 8.000 (netto toe te voegen) extra woningen in de periode 2023-2040, waarvan ongeveer de helft in de periode 2023-2031. In figuur 3 is de opgave uitgesplitst naar prijssegmenten.
ABF Research (2021) Naar een meer evenwichtige Regio Rotterdam. Het ‘referentiescenario’ uit deze studie (dus zonder ‘evenwichtige’ verdeling) ging eveneens uit van een afname van het aandeel sociale huur. 1
Scenario’s voor de woningbehoefte
8
Vrije sector huur versus koopwoningen De opgave in de sociale huur is toegelicht in een apart kader. Wat daarnaast vraagt om een nadere verklaring is de opvallend geringe behoefte aan huurwoningen in vrije sector. Die woningen zijn er nu nog niet veel en kennelijk neemt het type huishouden dat in dit segment pleegt te wonen ook niet sterk toe. Ook de analyse van de woonwensen en van de krapte op de markt geeft geen aanleiding om dit aandeel op te schroeven (zie bijlage). In plaats van vrije sector huur neemt de behoefte aan koopwoningen sterk toe, ook in het segment tot € 355.000. De bouwpraktijk uit het verleden klinkt hierin door. Het type huishouden dat in dit segment pleegt te wonen neemt toe, dus zijn er meer van dit soort woningen nodig. Maar ook veel woningzoekenden geven desgevraagd aan een koopwoning in dit segment te zoeken. Tot voor kort was dit geen onrealistische wens. De geringe behoefte aan woningen in de vrije huursector in dit scenario wil niet zeggen dat deze woningen slecht afzetbaar zijn, noch dat ze niet gebouwd kunnen worden. Onder de huidige marktomstandigheden is het aanbod van koopwoningen tot € 355.000 gering en zijn deze ook lastig nog toe te voegen. Dan is de vrije huursector een voor de hand liggend alternatief.
Wie kan kopen voor € 355.000 kan ook huren voor circa € 1.500 in de maand.2 Bij de behandeling van het bouwscenario zal blijken wat de gevolgen zijn als er in plaats van koopwoningen tot € 355.000 vooral veel huurwoningen in de vrije sector worden gebouwd. figuur 3
Ontwikkeling van woningbehoefte naar prijssegmenten in het basisscenario (prijspeil 2023)3
Bron: WoON2021, CBS, Primos2023, actualisatie en bewerking RIGO
Huisvesting van inkomensklassen Meer inzicht in de achtergrond van de behoefteontwikkeling naar prijsklassen krijgen we wanneer we kijken naar de huisvesting van de inkomensklassen (figuur 4). Dan blijkt dat de doelgroep voor de sociale huur in meerderheid een sociale huurwoning bewoont. Toch zijn er ook nog tal van doelgroep-huishoudens in koopwoningen. Dat zijn bij nadere beschouwing veel senioren met een afgeloste hypotheek. Door vergrijzing van eigenaar-bewoners in combinatie
2
In de bijlage is een tabel opgenomen met prijssegmenten in relatie tot inkomen.
Het gaat hier en in andere overzichten op (de behoefte aan) bewoonde woningen. Volgens het CBS waren er in 2023 950 niet-bewoonde woningen in de gemeente. Dit aantal is voor de toekomst in het basisscenario constant verondersteld. 3
Scenario’s voor de woningbehoefte
9
met pensionering (dus daling van inkomen) komen er hier steeds meer van. Het gaat dan op een aantal uitzonderingen na om woningen in de prijsklasse tot €355.000. Huishoudens met hogere inkomens wonen thans (in 2023) overwegend in koopwoningen, waaronder ook duurdere (duurder dan €520.000). En aangezien hun aantal toeneemt, leidt dat in dit scenario ook tot een grotere behoefte aan meer koopwoningen. Vrije sector huur is thans en ook in de toekomst slechts voor een klein deel van de hogere inkomens een alternatief, althans in dit scenario. Een klein deel van de hogere inkomens bewoont een sociale huurwoning. Het gaat dan om huurders die hun inkomen hebben zien toenemen, maar de stap naar koop (nog) niet hebben gezet. Die gevallen zullen er ook in de toekomst zijn. figuur 4
Huisvesting van inkomensgroepen in het basisscenario; prijssegmenten (prijspeil 2023)4
Bron: WoON2021, CBS, Primos2023, actualisatie en bewerking RIGO
Een klein aantal doelgroep-huishoudens woont in een vrije sector huurwoning. Dat is in 2023 het geval en zal in de toekomst niet anders zijn. Deze huishoudens wonen ogenschijnlijk ‘te duur’ gezien hun inkomen. Of dit problematisch is, is hier niet vast te stellen. Het kan gaan om huishoudens met vermogen, bijvoorbeeld uit de verkoop van hun woning. Het kan ook gaan om huurders van wie het inkomen is gedaald (scheiding, verlies van partner, werkloosheid). Ondanks passend toewijzen en toevoegingen in de sociale sector zal dit soort situaties nooit volledig kunnen worden voorkomen. 1.3.2 Woningtypen Kijken we naar woningtypen, dan zien we een toenemende behoefte aan zowel appartementen als eengezinswoningen (figuur 5).
Het gaat in overzichten over huisvesting altijd om hoofdbewoners in woningen. Volgens het CBS zijn er in 2023 ook nog 1.310 huishoudens op een andere manier gehuisvest, bijvoorbeeld inwonend bij een ander huishouden. Het aantal ‘onzelfstandig wonenden’ is voor de toekomst constant verondersteld. 4
Scenario’s voor de woningbehoefte
10
figuur 5
Ontwikkeling van woningbehoefte naar woningtypen in het basisscenario
Bron: WoON2021, CBS, Primos2023, actualisatie en bewerking RIGO
De vergrijzing brengt een toenemende behoefte aan appartementen met zich mee. Maar daarnaast zullen er in de toekomst ook veel eengezinswoningen bewoond blijven door senioren, onder wie veel lege-nest gezinnen. Dit is te zien in figuur 6. Daarmee blijft een deel van deze voorraad bezet, terwijl toekomstige jonge huishoudens ook een eengezinshuis wensen, net als voorgaande generaties. Hierin weerspiegelt zich de bouwpraktijk uit het verleden, waarbij jarenlang voor jonge gezinnen is gebouwd. Ook door woningzoekenden zijn eengezinswoningen nog altijd veel gevraagd. figuur 6
De huisvesting van leeftijdsgroepen in het basisscenario; woningtypen
Bron: WoON2021, CBS, Primos2023, actualisatie en bewerking RIGO
Correctie voor woonwensen In paragraaf 1.2.4 kwam ter sprake dat ten aanzien van de eengezinswoningen een correctie is aangebracht, mede naar aanleiding van de grote vraag naar dit type woningen. In figuur 7figuur 13 is te zien dat, bij realisatie van dit basisscenario, het mogelijk is om de voorspelde toename van het aantal huishoudens met kinderen geheel in eengezinswoningen op te vangen. Zonder correctie (trendmatig) zou dit niet lukken en zou de behoefte aan eengezinswoningen in 2040 ruim 800 kleiner zijn uitgevallen. Het effect van de correctie is te zien in figuur 8. Overigens zal Scenario’s voor de woningbehoefte
11
ook het aantal alleenstaanden in eengezinswoningen in absolute zin toenemen; een effect van de vergrijzing. figuur 7
De huisvesting van huishoudens naar samenstelling in het basisscenario; woningtypen
Bron: WoON2021, CBS, Primos2023, actualisatie en bewerking RIGO
figuur 8
De huisvesting van huishoudens naar samenstelling 2040 met en zonder correctie voor woonwensen
1.4 Tussen wens en werkelijkheid In paragraaf 1.1 kwam al ter sprake dat het basisscenario een hoog theoretisch gehalte heeft. De uitkomst van dit basisscenario zou je wellicht in het nog niet zo verre verleden hebben kunnen beschouwen als een realistische behoefteraming, In grote lijnen komt de opgave volgens het basisscenario ook neer op ‘meer van hetzelfde’. Maar onder de huidige (markt-) omstandigheden zal onmogelijk aan deze behoefte kunnen worden voldaan. Als vergelijkingsmateriaal is de uitkomst echter wel nuttig. Bij de behandeling van het bouwscenario (in hoofdstuk 2) zal blijken in hoeverre de werkelijkheid afwijkt van dit ideaalbeeld en voor wie dat geldt.
Scenario’s voor de woningbehoefte
12
2
Bouwscenario 2.1 Waarom dit scenario? Waarom een bouwscenario? Dit heeft te maken met sterk gewijzigde (markt-)omstandigheden in vergelijking met het verleden. In het basisscenario (zie hoofdstuk 1) is een woningbouwopgave afgeleid met een fors aandeel eengezinswoningen en een fors aandeel koopwoningen in de prijsklasse tot € 355.000. Daar is meteen bij verteld dat het moeilijk zal worden om hieraan tegemoet te komen. Deze behoeften uit het basisscenario weerspiegelen de huidige normen ten aanzien van huisvesting en de woonwensen van de huidige bevolking. Deze zijn op hun beurt weer de neerslag van tientallen jaren bouwen. Het is niet zo vreemd dat jonge gezinnen van nu overwegend een eengezinswoning wensen. Daar zijn ze mee opgegroeid. En het is niet zo vreemd om te veronderstellen dat gezinnen van 2040 ook overwegend behoefte hebben aan een eengezinswoning. In het verleden zijn die ook massaal voor deze doelgroep gebouwd. De bouwpraktijk is echter drastisch veranderd. De tijd van grootschalige uitbreidingswijken ‘in de wei’ komt niet meer terug. In de gemeentelijke plannen staan nu voornamelijk appartementen. Jonge huishoudens zullen hierdoor niet meer dezelfde mogelijkheden hebben als hun ouders. Appartementen worden het nieuwe normaal. Dit betekent dat sommige huishoudens van de toekomst andere keuzen (moeten) gaan maken.
Met het bouwscenario, dat in dit hoofdstuk wordt uitgewerkt, brengen we in beeld wat dit betekent voor huishoudens in verschillende levensfasen. Gaan we straks massaal gezinnen aantreffen in appartementen? Wat voor woningtypen geldt, geldt ook voor prijsklassen. Het segment vrije sector huur is momenteel nog niet groot, en woningzoekenden geven, als ze daar naar worden gevraagd, de voorkeur aan koopwoningen in het segment tot €355.000. In het basisscenario is de toekomstige behoefte aan de vrije huursector dus bescheiden. Als de bouwpraktijk anders wordt dan in het verleden, bijvoorbeeld met een veel groter deel middenhuur, zullen huishoudens (inkomensgroepen) andere keuzen (moeten) maken dan hun ouders deden. Ook op dit punt vergelijken we het effect van het bouwprogramma met de behoefte uit het basisscenario. In het bouwscenario brengen we in beeld hoe de huisvesting er uit zal zien bij realisatie van de gemeentelijk plannen. Het bouwprogramma is hier input, terwijl de ‘behoefte’ uit het basisscenario output is van de verkening. Strikt genomen is het bouwscenario dus geen alternatieve behoefteraming, maar een effectverkenning, ofwel een ‘wat als’-scenario. De toekomstige bevolking in beide scenario’s is gelijk. Alleen hun huisvesting verschilt.
2.2 Aannamen achter het bouwscenario Het bouwprogramma is nog niet in detail bekend, zeker niet op langere termijn, maar wat al wel bekend is, is voldoende voor een indicatieve verkenning op hoofdlijnen. Daarbij kijken we naar prijsklassen en naar woningtypen. De samenstelling van de geplande nieuwbouw is afgeleid uit de stand van de bouwprogrammering in augustus 2023. In bijgaande tabel (tabel 2) is de verdeling over de diverse categorieën weergegeven. Kwantitatief is de productie (netto toevoeging) afgestemd op de te verwachten huishoudensgroei. Dat wil zeggen de we uitgaan van (afgerond) 4.050 extra woningen in de periode 2023-2031 en van 8.000 in de totale periode 2023-2040. De samenstelling van het programma voor en na 2031 wordt constant verondersteld.
Scenario’s voor de woningbehoefte
13
Wat woningtype betreft bestaan de plannen voor het overgrote deel uit appartementen. Er zullen nog maar weinig eengezinswoningen worden toegevoegd. Dat is nogal een trendbreuk met de bestaande voorraad en wijkt ook aanzienlijk af van de trendmatig berekende ‘behoefte’ uit het basisscenario, dat in grote lijnen neerkomt op ‘meer van hetzelfde’. tabel 2
Het bouwprogramma 2023-2040 in twee scenario’s (prijspeil 2023)
bewoonde voorraad 2023 huur sociaal 33% huur < € 1.075 10% huur > € 1.075 3% koop < € 355.000 32% koop > € 355.000 22% 100% eengezinswoningen appartementen
toe te voegen 2023-2040 scenario basis bouw 30% 30% 6% 36% 3% 17% 31% 7% 30% 10% 100% 100%
44% 56% 100%
47% 53% 100%
6% 94% 100%
Bron bouwscenario: gemeente Capelle aan den IJssel, bewerking RIGO
Wat betreft prijsklasse is ook in het bouwprogramma uitgegaan van 30% toevoegingen in de sociale huur. Het programma is overigens op dit punt nog deels onbestemd. Voor alle duidelijkheid: de sociale huur in 2023 is inclusief particuliere huur, de bouwopgave is volledig voor rekening van de corporaties en is inclusief compensatie voor ‘verdamping’ van de particuliere sociale huur. Zie ook paragraaf 1.2.3. De overige 70% zal, afgaande op het bouwprogramma, voor een groot deel uit huurwoningen in de marktsector bestaan, waarbij nog weer een knip wordt gelegd bij een huurprijs van € 1.075. Een minderheid van de bouwproductie zal bestaan uit koopwoningen. Daarbij valt vooral het kleine deel koopwoningen tot € 355.000 op. Volgens het basisscenario is juist hieraan nog altijd grote behoefte, terwijl de behoeft aan vrije sector huur gering is. Dit tekent de veranderde omstandigheid op de woningmarkt.
2.3 Effecten op de huisvesting 2.3.1 Woningtypen Het nieuwbouwprogramma zal gevolgen hebben voor de keuzemogelijkheden van de huidige en toekomstige bevolking van Capelle aan den IJssel. Niet iedereen ondervindt deze gevolgen direct. Wie al een huis heeft en daar wil blijven wonen, merkt er weinig van. Voor wie een (andere) woning zoekt heeft nieuwbouw wel effect op de mogelijkheden. De nieuwe woningen zullen, omgekeerd geredeneerd, worden bewoond door mensen die een (andere) woning zoeken. Dit zijn over het algemeen (maar niet uitsluitend) jonge huishoudens, onder wie ook de vele vestigers van buiten de gemeente. In bijgaand figuur (figuur 9) is te zien hoe het scenario uitpakt voor de huisvesting van huishoudens van uiteenlopende leeftijd. Om de gevolgen goed te kunnen laten zien maken we in een keer de stap naar het jaar 2040 en slaan we 2031 als tussenstap over. Te zien is dat vooral jongere en oudere huishoudens in appartementen wonen. Dat is in 2023 het geval en zal ook in de toekomst zo zijn. De scenario’s maken vooral verschil voor de jongere huishoudens. Scenario’s voor de woningbehoefte
14
In het bouwscenario zullen er in 2040 meer jonge huishoudens in appartementen wonen dan in het basisscenario. Jonge huishoudens zijn relatief mobiel op de woningmarkt. Veel jonge huishoudens van de toekomst wonen momenteel nog niet in Capelle of wonen nog bij hun ouders. Voor 75-plussers verschillen de scenario’s minder van elkaar. Die (toekomstige) huishoudens hebben vaak al een woning. figuur 9
Huisvesting van leeftijdsgroepen in het bouwscenario; woningtypen
Bron: WoON2021, CBS, Primos2023, actualisatie en bewerking RIGO
Meer gezinnen in appartementen Wanneer we kijken naar samenstelling van de huishoudens (figuur 10), blijkt dat huishoudens met kinderen net als in 2023 ook in 2040 nog in meerderheid in een eengezinswoning zullen wonen. In het basisscenario komt de aanwas van huishoudens met kinderen volledig in extra eengezinswoningen terecht. In het bouwscenario is dat niet het geval. Veel jonge stellen in appartementen zullen merken dat als ze in de gezinsfase komen, de doorstroming naar een eengezinswoning niet lukt. Die eengezinswoningen worden in dit scenario immers nauwelijks meer gebouwd. figuur 10 Huisvesting van typen huishoudens in het bouwscenario; woningtypen
Bron: WoON2021, CBS, Primos2023, actualisatie en bewerking RIGO
Scenario’s voor de woningbehoefte
15
Alleenstaanden wonen ook in 2023 al vaker in appartementen dan in eengezinswoningen. Het aantal alleenstaanden neemt sterk toe. Die toename vindt in het bouwscenario voor het grootste deel plaats in appartementen, die in dit scenario volop worden toegevoegd. Toch zullen er in 2040 ook in het bouwscenario nog alleenstaanden in eengezinswoningen te vinden zijn. Ook het aantal paren in eengezinswoningen neemt toe, hoewel minder sterk dan in het basisscenario. Wat we zullen zien in het bouwscenario is dat het steeds normaler gaat worden om (jonge) gezinnen in appartementen aan te treffen, terwijl hun ouders de bestaande voorraad eengezinswoningen bezet houden. Dit vraagt enerzijds iets van de kwaliteit van de geplande appartementen en hun omgeving. Het is niet onmogelijk om met kinderen in een appartement te wonen, mits dat appartement daar geschikt voor is. Het roept anderzijds de vraag op of er niet iets met doorstroming is te bereiken. Daar komen we nog op terug in hoofdstuk 4. 2.3.2 Prijsklassen Het bouwprogramma voorziet in een substantiële toename van de voorraad huurwoningen in de vrije huursector. Dit is niet het aanbod waar veel woningzoekenden naar op zoek zijn, maar als ze gebouwd worden, zullen ze ook worden bewoond. Net als bij appartementen zullen mensen (moeten) wennen aan nieuwe normen.
Koopwoningen in het segment tot € 355.000, waaraan in het basisscenario nog behoefte aan gaat ontstaan, worden nog maar mondjesmaat toegevoegd. De huishoudens die voor dit type aanbod in de markt zijn, zullen alternatieven (moeten) gaan zoeken. In figuur 11 is te zien hoe dit scenario uitpakt voor huishoudens in uiteenlopende leeftijdsklassen in het jaar 2040. Te zien is dat de vrije huursector vooral voor jonge huishoudens een alternatief gaan vormen voor koopwoningen. figuur 11 Huisvesting van leeftijdsgroepen in het bouwscenario; prijsklassen
Bron: WoON2021, CBS, Primos2023, actualisatie en bewerking RIGO
Meer midden- en hogere inkomens in vrije huursector De relatie tussen inkomensklassen en prijssegmenten zal gaan veranderen in het bouwscenario. In alle inkomensklassen zullen in 2040 meer huishoudens in vrije sector huurwoningen wonen dan in 2023 (zie figuur 12). Voor de laagste inkomens is het verschil tussen de scenario’s gering. Deze huishouden zijn en blijven voor het grootste deel gericht op
Scenario’s voor de woningbehoefte
16
de sociale huur. Maar voor de hogere inkomensklassen gaat de vrije huursector een alternatief vormen voor koopwoningen. Opvallend is de ontwikkeling van de huisvesting in de groep ‘tot 2x modaal’. Dit is de groep die niet meer in aanmerking komt voor de sociale huur en ook niet meteen een woning kan kopen. Het is, kortom, de groep waarvoor ‘middenhuur’ een rol zou kunnen spelen. In figuur 12 is te zien dat we de groep tot 2x modaal in 2040 inderdaad relatief vaak aantreffen in ‘middenhuur’ (tot € 1.075). figuur 12 Huisvesting van inkomensgroepen in het bouwscenario; prijsklassen
Bron: WoON2021, CBS, Primos2023, actualisatie en bewerking RIGO
Scenario’s voor de woningbehoefte
17
3
Eilandscenario 3.1 Waarom dit scenario? Het basisscenario gaat uit van een forse toename van het aantal huishoudens, met bijna 8.000 in de periode 2023-2040. Hierin begrepen is een aanzienlijke instroom van buiten. Indien alleen voor de ‘eigen inwoners’ zou worden gebouwd, dan zou die behoefte veel kleiner uitvallen en ook anders zijn samengesteld. Ook de bevolking in de toekomst zou er dan anders uit komen te zien. Om dit te illustreren rekenen we met het ‘eiland-scenario’, waarbij we net doen alsof Capelle een eiland is, waar met ingang van 2023 niemand meer in mag (en ook niemand meer uit). Dit is geen realistisch scenario, maar laat wel duidelijk de invloed zien van de buitenwereld.
3.2 Aannamen achter het eilandscenario 3.2.1 Demografie De demografische prognose voor Capelle aan den IJssel (Primos2023) komt uit op een groei met (afgerond) 8.000 huishoudens tussen 2023 en 2040, ofwel ongeveer 25% (zie figuur). Dat is een forse groei. De afgelopen 17 jaar (vanaf de oranje lijn in de figuur) bedroeg de groei slechts 10%. De verwachte huishoudensgroei in Capelle komt zo hoog uit, mede doordat de gemeente harder groeit dan de regio gemiddeld. Voor de regio Rijnmond als geheel komt Primos2023 voor de periode tot 2040 op een huishoudensgroei van ruim 13%. Zou Capelle aan den IJssel evenredig groeien met de regio dan zou de groei in deze periode slechts (afgerond) 4.400 huishoudens bedragen. In de Primosprognose is bij de verdeling binnen de regio wel al rekening gehouden met verschillen in plancapaciteit. Als er in Capelle geen woningen konden worden gebouwd en in buurgemeenten juist meer, dan zou de verdeling binnen de regio er anders uit hebben gezien. figuur 13 Huishoudens in Capelle aan den IJssel naar samenstelling en leeftijdsklasse
Bron: CBS, Primos2023, bewerking RIGO
Om de invloed van migratie op de lokale woningbehoefte te laten zien, is het illustratief om daar een zogeheten eilandscenario naast te zetten. In dit theoretische scenario veronderstellen we dat Capelle aan den IJssel een denkbeeldig eiland is, waar niemand meer op of af kan. De invloed van migratie op de demografische ontwikkeling wordt hiermee uitgeschakeld. Wat Scenario’s voor de woningbehoefte
18
overblijft zijn veroudering, geboorten, sterfgevallen en huishoudensontwikkeling (uit huis gaan, samenwonen, scheiden, verweduwing). In het eilandscenario is nog slechts sprake van een heel bescheiden toename van het aantal huishoudens tussen 2023 en 2040. Dit illustreert hoezeer de demografische ontwikkeling en daarmee de woningbehoefte alleen al kwantitatief wordt beïnvloed door de wereld buiten de gemeente. Zou Capelle echt een eiland zijn, dan kon met een bescheiden woningproductie van bijna 3.000 worden volstaan. In het eilandscenario ziet de toekomstige bevolking er beduidend anders uit dan in de Primosprognose (zie figuur 14). Het aantal gezinnen zal afnemen in plaats van toenemen. Er zijn niet genoeg jongeren om het aantal gezinnen op peil te houden. De vergrijzing is echter een zekerheid. Sterker nog, omdat ook (toekomstige) senioren niet kunnen vertrekken, komt het aantal huishoudens van 75 jaar en ouder in het eilandscenario zelfs nog hoger uit dan in het basisscenario (Primos).
figuur 14 Huishoudens in Capelle aan den IJssel naar samenstelling en leeftijdsklasse in het basisscenario (boven) en in het eilandscenario (onder)
Bron: Primos2023, CBS, bewerking RIGO
Scenario’s voor de woningbehoefte
19
Instroom van nieuw bloed Wanneer de Primosprognose wordt vergeleken met het eilandscenario wordt duidelijk dat de instroom van buiten uit oogpunt van draagvlak nog niet zo beroerd uitpakt. Sportclubs, scholen, winkeliers en andere voorzieningen zullen baat hebben bij de instroom van vers bloed. Zonder deze instroom gaat de vergrijzing wel een heel grote stempel drukken op de bevolking en daarmee het economisch en maatschappelijk draagvlak. 3.2.2 Inkomens Niet alleen qua levensfase, maar ook in combinatie met inkomensklassen komt de verdeling er in het eilandscenario anders uit te zien dan in het basisscenario. De vergrijzing gaat nog zwaarder doorwerken dan in het basisscenario. Vooral in de lagere inkomensklassen is dit zichtbaar. De thans nog redelijk gevarieerde doelgroep voor de sociale huur gaat in het eilandscenario voor meer dan de helft uit 65-plussers bestaan (zie figuur 15). figuur 15 Huishoudens in Capelle aan den IJssel naar inkomensklasse
Bron: WoON2021, CBS, Primos2023, actualisatie en bewerking RIGO
3.3 Ontwikkeling van de woningbehoefte In het eilandscenario zijn een kleine 3.000 woningen nodig om de verwachte huishoudensgroei op te vangen, mede rekening houdend met een kleine afname van het aantal onzelfstandig wonenden. In alle prijsklassen komt de behoefte lager uit dan in het basisscenario. De behoefte aan extra huurwoningen in de vrije sector was al gering in het basisscenario en deze woningen hoeven er in het eilandscenario niet of nauwelijks meer te worden toegevoegd (zie figuur 16). In de overige hier onderscheiden prijssegmenten is nog wel behoefte aan extra woningen. In termen van woningtypen valt de behoefte aan extra eengezinswoningen in het eilandscenario sterk terug in vergelijking met het basisscenario (zie figuur 17). Dit heeft alles te maken met het deels wegvallen van de belangrijkste doelgroep voor deze woningen, te weten huishoudens met kinderen. Er ontstaat in het eilandscenario nog wel een substantiële behoefte aan meer appartementen, opgestuwd door de vergrijzing.
Scenario’s voor de woningbehoefte
20
figuur 16 Ontwikkeling van de woningbehoefte in Capelle aan den IJssel naar prijsklasse
Bron: WoON2021, CBS, Primos2023, actualisatie en bewerking RIGO
figuur 17 Ontwikkeling van de woningbehoefte in Capelle aan den IJssel naar woningtype
Bron: WoON2021, CBS, Primos2023, actualisatie en bewerking RIGO
Het eilandscenario laat zien dat als je Capelle zou losknippen van de rest van de wereld, de bevolking en daarmee de woningbehoefte veel kleiner zou uitvallen en er heel anders uit zou komen te zien dan in het basisscenario, waar juist gerekend wordt met een grote instroom van buiten. Die instroom van buiten zorgt voor hernieuwde aanwas van jonge huishoudens, met bijbehorende woningbehoefte. Zonder die aanwas resteert voornamelijk vergrijzing. Uiteraard kan de groei met 8.000 huishoudens er alleen komen als er ook 8.000 woningen bij komen. Minder bouwen zal er toe leiden dat de huishoudensprognose voor Capelle niet uitkomt. Een deel van deze (voornamelijk jonge) huishoudens zal dan ergens anders in de gaan wonen, mits daar dan de ontbrekende woningen wel worden gebouwd.
Scenario’s voor de woningbehoefte
21
4
Doorstroomscenario 4.1 Waarom dit scenario? Eerder (paragraaf 2.3.1) is geconstateerd dat bij doorrekening van het gemeentelijke bouwprogramma (voor zover dat al bekend is) er in 2040 tal van jonge huishoudens en huishoudens met kinderen in een appartement zullen wonen, terwijl ze volgens de normen van het basisscenario eigenlijk eengezinshuizen zouden moeten bewonen. Nu is het uiteraard niet onmogelijk om met een gezin in een appartement te wonen (mits niet te krap). Los daarvan roept dit scenario de vraag op of er niet iets te bereiken is met doorstroming uit de omvangrijke voorraad bestaande eengezinswoningen. In dezelfde analyse blijkt dat er in 2040 nog tal van 65-plussers en zelfs 75-plussers in eengezinswoningen zullen wonen. Wat nu als we een deel van deze groep kunnen verleiden tot ‘downsizen’ naar de vele appartementen die in dit scenario zullen worden gebouwd? Op papier is het kloppend te maken. Er wonen in het bouwscenario in 2040 circa 4.900 huishoudens met kinderen in appartementen, terwijl dat er volgens het (idealistische) basisscenario eigenlijk met zo’n 3.100 zouden moeten zijn. Tegelijkertijd zullen er, terwijl er volop appartementen worden toegevoegd, toch nog circa 2.300 eengezinswoningen worden bewoond door alleenstaanden en ruim 3.900 door paren zonder kinderen (zie figuur 10 op pagina 15).
Als je van die laatste twee groepen 1.800 verschuift naar een appartement en 1.800 huishoudens met kinderen van een appartement naar een eengezinswoning dan klopt het weer.
4.2 Bevorderen van doorstroming In de praktijk is de puzzel niet zo gemakkelijk kloppend te krijgen. Aangezien eengezinswoningen nog maar weinig worden gebouwd, moeten ze uit voorraad vrij komen, door overlijden, vertrek of doorstroming. Overlijden en vertrek laten we hier buiten beschouwing; daar heeft de gemeente weinig invloed op. Blijft over doorstroming. De gemeente kan op twee manieren de doorstroming uit grote (eengezins-)woningen bevorderen, namelijk: • •
Het (laten) bouwen van voor ‘downsizers’ aantrekkelijke woningen; Het ervoor zorgen dat deze nieuwbouw ook terecht komt bij deze doorstromers binnen de gemeente.
Het eerste is een voorwaarde voor het tweede. Downsizers hebben de luxe dat ze al een ruime woning hebben en dus de nodige eisen kunnen stellen. En ze hebben een goed alternatief, namelijk blijven zitten. Maar als het lukt, kunnen doorstromers uit grote eengezinswoningen op hun beurt weer zorgen voor nog meer doorstroming, bijvoorbeeld van gezinnen die hun appartement zijn ontgroeid. En in die appartementen kunnen dan weer starters komen wonen. Zo ontstaan verhuisketens. Verhuisketens Om te onderzoeken wat er in Capelle denkbaar is, is gebruik gemaakt van het RIGO verhuisketenmodel. Met dit model kunnen verhuisketens worden doorgerekend over meerdere schakels, te beginnen bij een nieuwbouwprogramma. Ketens eindigen bij een starter of bij een vestiger van buiten de gemeente. Tussenliggende schakels zijn doorstromers. Het model is geënt op de lokale woningmarkt (zie kader). In figuur 18 is te zien wat de bouw van circa 8.000 woningen via doorstroming zou opleveren aan extra aanbod uit de voorraad, gerekend over alle schakels. Het nieuwbouwprogramma is Scenario’s voor de woningbehoefte
22
voor dit doel indicatief vertaald in termen van huur en koop, woningtypen en aantal kamers. Hiertoe is gebruik gemaakt van het planaanbod, voor zover bekend in augustus 2023. Het aantal kamers is relevant, omdat driekamerappartementen meer en andere doorstroming opleveren dan tweekamerappartementen. In de figuur zijn de donkerblauwe balken de nieuwbouwwoningen, per eigendomstype en aantal kamers. Dit zijn daarmee ook het de verhuizingen die plaatsvinden naar het nieuwe beschikbare aanbod, in totaal 8.000. We zien dat het nieuwbouwprogramma voor het grootste deel uit huurappartementen bestaat. De lichtblauwe balken zijn de (verhuizingen naar) vrijgekomen woningen in de voorraad, gerekend over alle schakels.
Onder een verhuisketen verstaan we een serie aaneengesloten verhuizingen. De keten start bij aanbod dat niet het gevolg is van doorstroming. Dit kan zijn nieuwbouw, vertrek, overlijden of samenwonen. De keten eindigt bij een starter of semi-starter (iemand die bij verhuizing geen woning achterlaat) of bij een vestiger van Het principe van de verhuisketen buiten het woningmarktgebied. Doorstromers vormen de tussenliggende schakels. Zij betrekken een woning en laten er ook één achter in het woningmarktgebied. Het RIGO verhuisketenmodel maakt een schatting van de cumulatieve opbrengst Starter of vestiger aan vrijkomende woningen (uitgesplitst naar segmenten), gerekend over alle schakels, startend bij initieel aanbod. Het model simuleert daartoe de woningmarkt. Het gebruikt feitelijk gerealiseerde verhuizingen, gemeten in het Woononderzoek Nederland, als referentie. Met behulp van CBS-gegevens over de lokale woningvoorraad en bevolking wordt het model op maat aangepast voor de gemeentelijke woningmarkt. 25
Veel vestigers Te zien is dat de opbrengst uit de voorraad erg gering is. In een gemiddelde Nederlandse gemeente zijn honderd ketens (honderd nieuwe woningen) goed voor gemiddeld 67 extra vrijkomende woningen binnen de gemeente, oftewel een lokale verhuisketen van gemiddeld 1,67. In Capelle aan den IJssel is de keten (bij dit programma) niet langer dan 1,27. Dat komt door de grote verwevenheid van Capelle met de regionale woningmarkt. Dit leidt er toe dat veel woningen worden betrokken door vestigers van buiten de gemeente. Circa twee op de drie recent vrijgekomen woningen (inclusief nieuwbouw) is betrokken door iemand van buiten de gemeente. Gezien de te verwachten demografische groei zal dat in de toekomst ook het geval zijn. Die vestigers kunnen overigens ook woningen hebben achtergelaten, maar dan elders in de regio of daarbuiten. Voor Capelle is een vestiger echter einde van de keten. Voor zover er wordt doorgestroomd, zijn het wel in meerderheid grotere woningen die vrijkomen. Hierin weerspiegelt zich de voorraad. Er zijn al veel grote woningen in Capelle.
Scenario’s voor de woningbehoefte
23
figuur 18 Doorstroomeffect bij de bouw van 8.000 woningen zonder verdere sturing op de instroom
appartement eengezins appartement eengezins
huur
koop
start ketens: 8.000
5+ k. 200
aanbod door doorstroming (alle schakels): 2.190
626
tm 4 k. 200274 4+ k. 200 32 3 k. 100 52 tm 2 k.
500 49
4+ k. - 327 tm 3 k. 20088 4+ k.
1.600
223
3 k.
3.700
tm 2 k.
1.300 -
500
156
363
1.000 1.500 2.000 2.500 3.000 3.500 4.000 4.500
doorstromers
2.190
starters
1.131
vestigers
6.869
totaal verhuisd
10.190
Bron: RIGO verhuisketenmodel, gemeente Capelle aan den IJssel
Sturen op de instroom Het rendement van de nieuwbouw in termen van doorstroming kan worden verhoogd door er voor te zorgen dat de nieuwe woningen ook bij de beoogde doelgroep terechtkomen, te weten downsizers uit eengezinswoningen. Hoe dit te bereiken, bijvoorbeeld door middel van voorrangsregelingen, een verhuiscoach, een verhuisvergoeding of anderszins, laten we hier in het midden. Met het verhuisketenmodel is uit te rekenen wat de opbrengst zal zijn als het in zekere mate lukt om dit voor elkaar te krijgen. In figuur 19 is hetzelfde bouwprogramma doorgerekend als in figuur 18, alleen dan met de veronderstelling dat een deel van de nieuwbouw (de eerste schakel) exclusief zal worden betrokken door doorstromers uit eengezinswoningen. We gaan ervan uit dat het lukt om 10% van de nieuwe driekamerappartementen met voorrang te verhuren aan downsizers uit een groter huurappartement of -eengezinswoning. Dat klinkt niet als veel, maar zonder sturing komt slechts 5% bij deze groep terecht. De rest gaan naar vestigers, naar lokale starters en naar doorstromers uit twee- en driekamerwoningen. We veronderstellen ook dat 10% van nieuwbouw in de koop met voorrang verkocht wordt aan doorstromers uit een grotere woning, appartement of eengezinswoning.
Scenario’s voor de woningbehoefte
24
figuur 19 Doorstroomeffect bij de bouw van 8.000 woningen met sturing op downsizers in de eerste schakel
appartement eengezins appartement eengezins
huur
koop
start ketens: 8.000
5+ k. 200
aanbod door doorstroming (alle schakels): 2.679
694
tm 4 k. 200298 4+ k. 200 32 3 k. 100 53 tm 2 k.
500 49
4+ k. -
667
tm 3 k. 20087 4+ k.
1.600
277
3 k.
3.700
tm 2 k.
1.300 -
500
164
358
1.000 1.500 2.000 2.500 3.000 3.500 4.000 4.500
doorstromers
2.679
starters
1.115
vestigers
6.885
totaal verhuisd
10.679
Bron: RIGO verhuisketenmodel, gemeente Capelle aan den IJssel
Een vergelijking met de situatie zonder sturing leert dat het totaal aantal verhuizingen een kleine 500 hoger uitpakt. Zonder dat er iets aan het bouwprogramma is veranderd, is dit winst. De winst zit in lokale doorstromers. Het aantal lokale starters valt iets lager uit, maar dit verschil is gering. Kijken we naar vrijkomende woningen, dan zien we dat er vooral een grotere opbrengst aan eengezinswoningen en grote appartementen is. Dit is logisch, want daar wordt ook op gestuurd in de eerste schakel. Via via (in volgende schakels) komen er ook wat meer kleinere appartementen vrij dan zonder sturing het geval is.
Scenario’s voor de woningbehoefte
25
5
Bijlagen 5.1 Prijssegmenten en betaalbaarheid De onderstaande tabel (tabel 3) geeft aan voor wie woningen tot welke grens betaalbaar zijn. In de praktijk spelen er meer aspecten mee dan alleen het inkomen. Het klopt dat je voor een koopwoning van € 520.000 een inkomen van € 104.000 nodig hebt als je die woning voor 100% wil financieren. In dat praktijk zal zo’n situatie weinig voorkomen. Kopers van duurdere woningen zijn veelal doorstromers uit andere koopwoningen, die een overwaarde en/of andere vormen van vermogen meebrengen. tabel 3
Prijsklassen en betaalbaarheid (prijspeil 2023)
Omschrijving
Prijsklasse
Betaalbaar voor …
Alternatief
Sociale huur tot aftoppingsgrens
Huur tot € 693,60
Doelgroep passend toewijzen
-
Huur tot€ 808,06
Doelgroep sociale huur
-
Huur tot € 1.075
Inkomens tot € 51.000 *)
-
Duurdere huur
Huur vanaf € 1.075
Inkomens vanaf € 51.000 *)
-
Sociale koop
Koop tot € 202.000
Inkomens tot € 48.500 **)
Huur tot ±€ 1.000 *)
Middeldure koop
Koop tot € 355.000
Inkomens tot € 75.000 **)
Huur tot ±€ 1.550 *)
Koop tot € 520.000
Inkomens tot € 104.000 **)
Huur tot ±€ 2.150 *)
Koop vanaf €520.000
Inkomens vanaf € 104.000 **)
-
Sociale huur tot liberalisatiegrens Middenhuur
Duurdere koop
*) Op basis van een inkomenseis van (bruto) vier keer de jaarhuur **) Op basis van 100% financiering tegen 4,25% rente voor 30 jaar vast annuïtair
Inkomens en prijssegmenten De inkomensgrens voor de doelgroep sociale huur is €44.035 belastbaar voor éénpersoonshuishoudens en €48.628 voor meerpersoonshuishoudens (prijspeil 2023). Binnen de doelgroep onderscheiden we nog de ‘doelgroep passend toewijzen’ Die grenzen zijn in 2023: € 25.475 voor eenpersoonshuishoudens onder de AOW-gerechtigde leeftijd; € 34.575 voor meerpersoonshuishoudens onder de AOW-gerechtigde leeftijd; € 25.075 voor eenpersoonshuishoudens boven de AOW-gerechtigde leeftijd; € 33.800 voor meerpersoonshuishoudens boven de AOW-gerechtigde leeftijd. Ook binnen de overige inkomens kan in overleg nog nader onderscheid worden gemaakt. In deze notitie beperken we ons tot een tweedeling doelgroep-overig. Onder sociale huurwoningen verstaan we woningen met een huurprijs in het gereguleerde segment. In 2023 is dit maximaal € 808,06. Daarbinnen maken we nog onderscheid in woningen tot de aftoppingsgrens. De aftoppingsgrens is van belang in het kader van passend toewijzen. De aftoppingsgrenzen zijn: € 647,19 (prijspeil 2023) voor huishoudens van één of twee personen en € 693,60 (prijspeil 2023) voor huishoudens van meer dan twee personen. Deze definities sluiten aan op het rijksbeleid. Voor meer informatie: https://www.volkshuisvestingnederland.nl/onderwerpen/dossier-woningtoewijzing Scenario’s voor de woningbehoefte
26
Betaalbaarheid in concrete situaties Om een beter gevoel te krijgen hoe het staat met de betaalbaarheid van de Capelse woningmarkt, demonstreren we hier de mogelijkheden aan de hand van een aantal verschillende persona’s. In dit geval zijn het zes fictieve huishoudens van verschillende grootte, leeftijd, en met uiteenlopende inkomens en eigen vermogen. Aan de hand daarvan schetsen we de mogelijkheden voor woningzoekenden om een woning in Capelle te vinden. Dit doen we voor zowel de koopsector, als in de sociale en particuliere huursector. In tabel 4 zijn deze persona’s te zien, alsmede hun inkomen, vermogen en mogelijkheden voor huur en hypotheek. tabel 4
Zes fictieve huishoudens (persona’s) en hun mogelijkheden voor koop en huur in Capelle aan den IJssel.
Huishoudenstype
A
B
C
D
E
F
Alleenstaand
Gezin 1 kind
Paar
Gezin 1 kind
Paar
Gezin 2 kind
Leeftijd
25 jaar
28 jaar
32 jaar
35 jaar
70 jaar
47 jaar
Woonsituatie
Starter
Huurwoning
Huurwoning
Koopwoning
Koopwoning
Koopwoning
Jaarinkomen
€ 39.650
€ 42.360
€ 53.000
€ 62.300
€ 43.500
€ 75.600
Vermogen
€ 5.000
€ 6.000
€ 17.500
€ 40.000
€ 175.000
€ 120.000
Max. hypotheek
€ 166.720
€ 173.730
€ 217.370
€ 276.370
€ 218.460
€ 354.350
Max. koopsom
€ 171.720
€ 179.730
€ 234.870
€ 316.370
€ 393.460
€ 474.350
Min. huur corp.
€ 650
€ 650
€ 808
€ 808
€ 650
€ 808
Max. huur part.
€ 826
€ 883
€ 1.104
€ 1.298
€ 906
€ 1.575
figuur 20 Op Funda beschikbaar koopaanbod in de gemeente
Bron: Funda, peildatum 10 oktober 2023
De alleenstaande starter (persona A) heeft een inkomen van net onder modaal. Daarmee kan hij/zij een hypotheek krijgen van €166.720. Daarbij gaan we uit van een hypotheekrente van 4,3%, en nemen we aan dat de starter geen (studie)schuld heeft. De starter heeft €5.000 aan eigen spaargeld. In totaal kan dit huishouden een koopwoning van maximaal €171.720 betalen. In figuur 20 geeft de blauwe lijn weer wat het op Funda beschikbare koopaanbod in de gemeente Capelle aan den IJssel is (peildatum 10 oktober 2023). Zo zien we dat 50% van de Scenario’s voor de woningbehoefte
27
aangeboden koopwoningen een vraagprijs heeft van €450.000 of lager. De zwarte verticale lijnen corresponderen met de persona’s A t/m F en geven een indicatie van het aanbod dat beschikbaar is voor deze huishoudens. Te zien is dat deze starter (A) vrijwel niet in aanmerking komt voor een koopwoning. Voor de toegankelijkheid van particuliere huursector gaan we ervan uit dat er een inkomenseis van vier keer de maandhuur als bruto inkomen wordt toegepast. Daarmee kan deze starter huren voor een huurprijs van maximaal €826. Persona B, het jonge gezin met 1 kind, woont in een (sociale) huurwoning. Kunnen zij een stap maken naar een koopwoning? Met een huishoudeninkomen net boven modaal en €6.000 aan spaargeld komen ze in aanmerking voor een maximale koopsom van €179.730. Net als de starter komt dit gezin daarmee vrijwel niet in aanmerking voor een koopwoning in de gemeente Capelle aan den IJssel. Mochten zij een particuliere huurwoning willen huren, dan zou deze woning maximaal €883 aan maandelijkse huur mogen kosten. Het jonge paar zonder kinderen (persona C) heeft met een huishoudinkomen kan met een jaarinkomen €53.000 een hypotheek afsluiten van €217.370. Wanneer zij ook hun spaargeld inleggen, kan dit paar een woning kopen met een vraagprijs van €234.870. Daarmee komt slechts 3 procent van het actuele aanbod in bereik – in totaal 6 woningen.