20210315 - CDA technische vragen geb.pas Capelsew-Bermweg 5-3 compleet

CDA Technische vragen Gebiedspaspoort Capelseweg/Bermweg Opsteller : Jolanda den Engelsman Datum : 5 maart 2021. Gaarne beantwoording voor de raadsvergadering 15 maart 2021.

Algemene vragen

Vraag

Antwoord

Advies Q-team 7 februari 2020. Q-team een positief advies gegeven.

➢ Kan het verslag worden toegezonden?

Ja, dit verslag is een zogenaamde ‘kwaliteitsborging’, dus een overleg op hoofdlijnen over het voorgenomen initiatief. Hierbij wordt niet getoetst maar wordt er wel gekeken naar de wijze waarop het initiatief zich verhoudt tot de ambities uit het gebiedspaspoort. (verslag wordt meegezonden) Zie bijlage.

Advies Q-team 12 juni 2020. Bouwplan van : M.V.O Mahler Vastgoed Ontwikkeling. Beoordelingskader : De gemeente beoordeelt de aanvraag op basis van de criteria in de Nota Beeldkwaliteit 2017 van de gemeente Capelle aan den IJssel en het gebiedspaspoort Capelseweg / Bermweg.

➢ Vraag : Is dit een advies over een door Mahler ingediend bouwplan? ➢ Vraag: In welk stadium bevond zich dit bouwplan (bijv. schets, VO, DO)? ➢ Vraag: Welke versie van het gebiedspaspoort betreft dit? ➢ Vraag: Zijn er nog andere adviezen het Q-team over het bouwplan of gebiedspaspoort. Graag deze ook toezenden? ➢ Zijn adviezen van het Q-team meegenomen in de aangepaste versie gebiedspaspoort?

Nee, het advies met vaststellingsdatum 12 juni 2020 betreft de Qteam behandeling van 29 mei 2020 over het vernieuwde conceptgebiedspaspoort en dus niet over het bouwplan. In dat Qteam heeft er geen inhoudelijke bouwplan-behandeling plaatsgevonden. Er was geen sprake van een bouwplan. Het advies met vaststellingsdatum 12 juni 2020 betreft de behandeling van het vernieuwde conceptgebiedspaspoort, op de voorzijde gedateerd op 2 juni 2020. Deze versie is ook de basis voor het paspoort zoals deze op 29 juni 2020 aan de Cie SOB is voorgelegd. Er zijn diverse adviezen, het complete pakket is bijgevoegd. Alle adviezen, met uitzondering dus van het advies met vaststellingsdatum 12 juni 2020, gaan over het bouwinitiatief. Jazeker, diverse opmerkingen en suggesties van het Qteam zijn overgenomen en verwerkt in het gebiedspaspoort zoals dat op 30 november 2020 aan de Cie SOB is voorgelegd.

Intentieovereenkomst In de intentieovereenkomst staat niets vermeld over een verlenging van de overeenkomst. Alleen na 6 maanden al dan niet overgaan tot een antrieuriere overeenkomst.

➢ Is dit iets om nog nader te bezien?

Antrieure overeenkomst

➢ Is het juist dat aanvullende

Voor zover met deze vraag wordt bedoeld om te bezien of er in de intentieovereenkomst alsnog een verlengingsmogelijkheid wordt opgenomen, dan is de reactie dat dit niet langer relevant is aangezien de intentieovereenkomst eindigde op het moment dat de anterieure overeenkomst in werking trad. Verplichtingen die niet in het

Hierbij wordt verwezen naar het voorwaarden in het gebiedspaspoort.

Eigendom gronden De gemeente is eigenaar van de percelen voorterrein en van de kadastrale percelen 6238 en 6695 op het achterterrein. De eigendomskaart uit 2012 geeft bij 6238 een raster aan van erfpacht. De ontwikkelaar Op 27 juni 2019 is de koopovereenkomst tussen Visser en Mahler gesloten. kadastraal perceel 4875.

wensen/kaders die niet opgenomen zijn in het paspoort ook niet kunnen worden afgedwongen?

➢ Voor welke periode was deze erfpacht? ➢ Is er nu nog sprake van erfpacht?

➢ Is of wanneer gaat de grond getransporteerd worden van perceel 4875?

Bijeenkomsten ontwikkelaars Op 20 juni 2017 was er een bijeenkomst voor Ontwikkelaars, hiervan heeft CDA een verslag voorhanden. Antwoord aan D66: “In het kader van de Gebiedsvisie Landelijk Capelle zijn op 30 juni 2016 de ontwikkellocaties gepresenteerd. Hier waren meerdere partijen voor uitgenodigd en aanwezig. Op 17 mei 2018 zijn de drie ontwikkellocaties van Landelijk Capelle [Oeverrijk, ’s Gravenweteringpark en Capelseweg/Bermweg], na vaststelling van de gebieds-paspoorten, nogmaals gepresenteerd aan circa 50 geïnteresseerde ontwikkelaars”.

➢ Vraag: Kunnen de verslag van 30 juni 2016 en 17 mei 2018 worden toegezonden?

Regioakkoord Nieuwe Woningmarktafspraken Regio Rotterdam 2019-2030 Vastgesteld tijdens Regiotafel Wonen op 2301-2019

➢ Vraag: Welke ingevoerde projecten vallen onder het bod van 1.350 woningen? ➢ Vraag: Hoe kan terug worden gezien in de planmonitor hoe deze onder het bod vallen?

Pagina 15 Planmonitor Provincie In de planmonitor heeft Capelle 35 projecten ingevoerd (Planmonitor Wonen - Inloggen)

vastgestelde gebiedspaspoort staan noch anderszins in de overeenkomst zijn opgenomen zijn niet privaatrechtelijk afdwingbaar. Er is sprake geweest van erfpacht op perceel sectie A, nummer 6238. Het gaat dan om het voormalige EBHO verenigingsgebouw, Bermweg 77a. Dit recht van erfpacht is blijkens bijgevoegde verklaring van 6 januari 2014 beëindigd.

Het moment van eigendomsoverdracht is een kwestie van de bij de eigendomsoverdracht betrokken partijen. Voor de volledigheid kunnen we navraag doen bij de ontwikkelaar. Zie bijlagen.

Op 16 juli 2018 heeft de Regio ons gevraagd een formeel bod te doen dat is afgestemd met de eigen corporaties en dat is behandeld in ons college. Op 25 september heeft de gemeente het bod verzonden aan de Regio. Het bod is gedaan op basis van de Woningbouwplanning zoals dat is vastgesteld op 29 mei 2018 en opgenomen in het Meerjaren Programma Stadsontwikkeling en -Beheer (MPS) 2018-2022. Op basis van de toen geactualiseerde cijfers per september 2018 verwachtten wij door nieuwbouw en transformatie van kantoren circa 1.700 woningen te kunnen bouwen. Na sloop van ruim 350 woningen resulteerde dit in een netto toevoeging van circa 1350 woningen aan de woningvoorraad in de periode tot 2024. In de planmonitor kan niet worden

gezien of projecten destijds onder het bod vielen. Regioakkoord Nieuwe Woningmarktafspraken Regio Rotterdam 2019-2030 Pagina 19 : Totaal voorraad 2017 30.750 woningen naar 2030 32.100 woningen. Aandeel Capelle te bouwen> 1.350 woningen.

➢ Vraag : Gaat Capelle het bod van 1.350 nog bijstellen nav prognose en het nieuwe Rivium?

Het regioakkoord dateert van januari 2019. De raad heeft na dat regioakkoord in april 2019 het Programma Wonen vastgesteld. Het bod van 1.350 woningen gaat worden geactualiseerd, mede gelet op het door de raad vastgestelde Programma Wonen en de meest recente woningbouwmonitor. Met die actualisatie is inmiddels gestart.

Capelle bouwt aan de stadmonitor(december 2020) prognose 2018 t/m 2024 = 2.031 woningen. >2024 nog niet bekend 746 + Rivium 5.000 = totaal 7.777.

Gebiedspaspoort Versie november 2017 Achterterrein: Bouwhoogte vooralsnog conform huidige maximale ruimtelijke mogelijkheden (goot 4 meter en nok 10 meter). Het bestemmingsplan geeft voor perceel kadastraal 4875 (huidige B5) bouwvlak goot 3 m en nok 7 m aan.

Vervolgtraject De locatie is in eigendom van de gemeente. De realisatie van de woningen ligt bij een externe/ ontwikkelende partij. Na het vaststellen van de gebiedsvisie en dit gebiedspaspoort vindt de marktselectie voor de ontwikkelaar plaats. Deze marktselectie wordt gevolgd volgens de geldende aanbestedingsregels. Daarbij geldt dit gebiedspaspoort als ruimtelijke kader bij de aanbestedingsprocedure. Voor ontwikkeling van het achterterrein dient een separate procedure te worden doorlopen, waarbij de beslissingsbevoegdheid bij de gemeenteraad ligt. De wettelijke proceduretijd bedraagt 26 weken Reisgids 2017 toevoegen unieke landelijke woonmilieus Oeverrijk, ‘sGravenweteringpark en Capelse/Bermweg en

➢ Vraag : ruimtelijke mogelijkheden, wordt hiermee het vigerend bestemmingsplan ‘partiele herziening schollenbos e.o.’ (29-09-2014 bedoeld? ➢ Vraag: Klopt het dat dit dan onjuist benoemd is in het gebiedspaspoort 2017?

Dit is correct. Het gaat hier dus inderdaad om de maximale planologische mogelijkheden uit het vigerend bestemmingsplan.

➢ Vraag : Wat waren de toen geldende aanbestedingsregels?

Een aanbesteding zou worden gevolgd volgens de landelijke en gemeentelijke wet- en regelgeving.

➢ Vraag : Wanneer is geconstateerd dat er niet aanbesteed kon worden, omdat de herontwikkeling achterterrein ook was benoemd in het paspoort 2017 (antwoord wethouder cie 2-3-2021)?

Op basis van gebiedspaspoort 2017 kan aanbesteed worden - ongeacht het feit dat de herontwikkeling van het achterterrein ook is benoemd - maar in dat geval zou dat alleen betrekking hebben op het voorterrein. Het is altijd bekend geweest dat de gemeente de herontwikkeling van het achterterrein niet kon aanbesteden, omdat de gemeente daar niet het volledig eigendom tot de beschikking had.

➢ Vraag : Graag een toelichting wat wordt hier bedoelt met een separate procedure?

Een aangevuld c.q. aangepast gebiedspaspoort.

Nee, het gebiedspaspoort benoemd ”bouwhoogte vooralsnog conform huidige maximale ruimtelijke mogelijkheden (goot 4 meter en nok 10 meter). Deze bouwhoogte is van toepassing op het gehele gebied aangeduid als achterterrein; er staat immers dat ‘de bebouwing op het achterterrein’ (gehele gebied dus) een hoogte krijgt op basis van de huidige maximale ruimtelijke mogelijkheden. Dit zijn dus de goot 4 en nok 10 meter die daarmee maatgevend zijn voor het gehele achterterrein uit het gebiedspaspoort. In het paspoort uit 2017 is dit correct benoemd.

actieve stimuleren verplaatsing van bedrijven.

➢ Welke activiteiten heeft de gemeente ondernomen in de periode 2017 t/m 2020 om bedrijven op B6 actief te stimuleren tot verplaatsing?

Het gebiedspaspoort is de uitnodiging geweest voor o.a. de eigenaren/bedrijven binnen B6 om te reageren met passende initiatieven. Er is geen actief grondbeleid gevoerd om de bedrijven te verplaatsen. Wel heeft de gemeente met de eigenaren gesproken over de kansen voor herontwikkeling met het oog op woningbouw. Eén van de eigenaren was bijvoorbeeld aanwezig op bijeenkomsten in het kader van Landelijk Capelle (op 30 juni 2016 en 17 mei 2018). Tijdens deze bijeenkomsten zijn alle plannen en de ontwikkellocaties binnen de visie inhoudelijk toegelicht. Op 17 januari 2017 heeft een gesprek plaatsgevonden met deze eigenaar, waarbij is gevraagd of er interesse in om de kavel mee te nemen in de toekomstige herontwikkeling. Die interesse was er op dat moment niet.

Gebiedspaspoort versie 2020 Techniek en beleid Het te ontwikkelen gebied betreft een geluidsgevoelige locatie, zoals beschreven in de Quick Scan van DGMR van 9 februari 2017. Op grond van de uitkomsten van deze berekeningen moet afgewogen worden welke gevelmaatregelen moeten worden genomen. Bestemmingsplan : Voor de planlocatie op de hoek Capelseweg en Bermweg is de aanduiding ‘specifieke bouwaanduiding – dove gevel’ opgenomen. Ter plaatse van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding dove gevel' dient voldaan te worden aan het bepaalde in de Wet geluidhinder.

➢ Wat wordt bedoeld met afgewogen worden? ➢ Kijkend naar het bestemmingsplan en de aangegeven zone dove gevel blijft deze gehandhaafd?

Uitgangspunten: Gebiedspaspoort / Bestemmingsplan Binnen het Bouwvlak kan bebouwing worden gesitueerd. Wettelijk kader: Wet geluidhinder: Situatie 1. Als de bebouwing plaats gaat vinden op een plek binnen het bouwvlak waar de geluidbelasting op de gevels hoger is dan 63 dB Wet geluidhinder, moet er op grond van de Wet geluidhinder, “dove gevels” worden toegepast. Een dove gevel is een gevel zonder te openen delen, zoals deuren en ramen. Ramen kunnen wel in de gevel zitten, maar mogen niet te openen zijn. Een deur die niet open mag heeft daarom geen zin. Situatie 2. Als de bebouwing plaats gaat vinden op een plek binnen het bouwvlak waar de geluidbelasting op de gevels lager is dan 63 dB Wet geluidhinder, hoeven er geen “dove gevels” worden toegepast. In de beide hierboven genoemde situaties is altijd de Wet geluidhinder en gelijktijdig het Bouwbesluit van toepassing.

Bouwbesluit: Op grond van het Bouwbesluit moet in alle beide genoemde situaties voldaan worden aan het maximaal toegestane geluidniveau in de woning van 33 dB. Hoe hoger de geluidbelasting op de gevel is, hoe meer gevelisolatie er toegepast moet worden om aan de eis van 33 dB te kunnen voldoen. Akoestisch onderzoek: De Quick Scan van de DGMR (2017) is gemaakt, om destijds een “indicatie” te geven van de te verwachten geluidbelasting. Om weten hoe hoog de geluidbelasting op de gevel daadwerkelijk is in de definitieve situatie, moeten er specifieke akoestische berekeningen worden aangeleverd door de ontwikkelaar bij de Gemeente. De toetsing en beoordeling van het akoestisch onderzoek en de gevelisolatie vereisten worden gemaakt in de Omgevingsvergunning procedure.

Openbare buitenruimte sluit aan bij de uitgangspunten van het PKVW en gemeentelijk beleid; het ontwerp past daarmee bij het onderhoudsniveau van de buitenruimte. Voor private buitenruimte is dit een sterke aanbeveling.

➢ Vraag : Welk onderhoudsniveau wordt hier bedoeld?

Watergangen Blad 2 De sloten maken een belangrijk onderdeel uit van het omliggende landschap. Deze structuur is ter plekke van de ontwikkellocatie nagenoeg verdwenen. Het slotenpatroon wordt waar mogelijk teruggebracht en zichtbaar gemaakt

➢ Hoeveel (m2) watercompensatie moet bij ’s Gravenweteringpark (IJsselpark) elders gecompenseerd worden? ➢ Is er bij Capelseweg/Bermweg

Afweging: De ontwikkelaar moet afwegen waar hij de bebouwing binnen het Bouwvlak gaat zetten. Bij deze afweging worden vereisten betrokken op grond van de Wet geluidhinder, het Bouwbesluit en de Stedenbouwkundige voorwaarden en uitgangspunten van de gemeente. Hier geldt het onderhoudsniveau zoals dat is vastgesteld voor de openbare ruimte. Voor groen in woongebieden is dit momenteel “basis”. Voor de planontwikkeling streven we dan ook naar een ontwerp dat op dit niveau wordt ontworpen en op die manier kan worden onderhouden. Voor de private ruimte(n), die wij als gemeente uiteraard niet beheren, is dit een sterke aanbeveling om zo het ruimtelijk beeld zo goed mogelijk op elkaar te laten aansluiten. Dat was bij gebiedspaspoort 2017 overigens niet anders, maar is in paspoort 2020 specifieker benoemd. De watercompensatie t.b.v. de toename van verharding en bebouwing in ’s-Gravenweteringpark wordt in zijn geheel in het plangebied van ’s-Gravenweteringpark gerealiseerd. De toename van het verhard oppervlak bedraagt 2.393 m2

doormiddel van passende beplanting, bijvoorbeeld knotwilgen. Wanneer dit niet mogelijk is, dan wordt verloren wateroppervlak gecompenseerd in de nabije omgeving. Paspoort 2017 en Collegebrief 1-9-2020 : “Alleen het huidige grondgebruik is beschikbaar, zie onderstaande afbeelding, bij de planontwikkeling zal uiteindelijk ook een nieuwe grondgebruik-tekening beschikbaar komen. De ambitie in het gebiedspaspoort is erop gericht de hoeveelheid verharding te laten afnemen. Extra verharding dient te worden gecompenseerd met nieuw te graven water.

sprake van compensatie door verharding, zoja hoeveel m2? ➢ Indien dit niet in de projecten zelf is waar dient dan volgens de waterbankkaart gecompenseerd te worden? ➢ Is er nog gebruik gemaakt van het aanvragen van adviezen bij Hoogheemraadschap over inpassen watergangen?

en er wordt 1.547 m2 extra water gerealiseerd. Deze compensatie is veel ruimer dan standaard vereist wordt door het hoogheemraadschap. Zie ook paragraaf 4.9 van de toelichting op het bestemmingsplan. Indien er sprake is van een toename van meer dan 500 m2 verhard oppervlak t.o.v. de bestaande situatie dient dit gecompenseerd te worden. Indien reeds bestaand water gedempt wordt, dan dient dit wateroppervlak teruggebracht te worden. Zodra de plannen uitgewerkt worden dan zal blijken of en waar watercompensatie nodig is. Watercompensatie dient in hetzelfde peilgebied plaats te vinden. Ja, het Hoogheemraadschap heeft geadviseerd over het watersysteem em blijft betrokken bij de verdere uitwerking van de plannen.

Pompput In de nieuwe versie van gebiedspaspoort wordt nu gesproken over “mogelijk verplaatsen” Antwoord zienswijze 2017: bereikbaar zijn: Dit is geen wettelijke verplichting. Echter, om het gemeentelijk rioolstelsel op een passende wijze te beheren/onderhouden moet het mogelijk blijven om eventueel met groot materiaal bij de pomplocatie te kunnen komen.

Achterterrein Bedrijven In verband met bestaande bedrijvigheid worden mogelijk niet alle percelen meegenomen in een integrale ontwikkeling. Voor die percelen (B6) zullen door de gemeente op een later moment aanvullende spelregels worden opgesteld. Deze worden conform de daarvoor bestemde procedure ter besluitvorming voorgelegd. Programma Transformatie naar dorps woongebied, met de daarbij behorende mogelijkheden voor aan huis verbonden beroepen en kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten. “Landelijk” is in diverse beleidsdocumenten benoemd Structuurvisie 2030 pag 63. Paspoort 2017 (spelregels en toekomstige verbeelding. Reisgids (pagina 91-95) en Gebiedsvisie landelijk Capelle 2017.

➢ Heeft verplaatsen mogelijk invloed op de reeds bebouwde omgeving? ➢ Voor wie zijn de kosten bij verplaatsen? ➢ Waarom is nu gekozen voor verplaatsen?

Uitgangspunt is dat verplaatsing niet van invloed is op de bebouwde omgeving. De kosten van verplaatsing zijn voor rekening van de ontwikkelaar. Deze positie biedt betere mogelijkheden voor een optimale ontwikkeling.

➢ Welke soort procedure wordt hier bedoeld?

Dit betreft de procedure om een aanvullend of aangepast gebiedspaspoort vast te stellen indien de percelen op B6 tot ontwikkeling komen.

➢ In alle beleidsstukken wordt verwezen naar “landelijk”voor het achterterrein. Waarom is gekozen om “landelijk” om te zetten naar dorps? ➢ Indien wordt uitgaan van landelijk voor achterterrein en maximaal 21 woningen voorterrein is het plan dan nog financieel haalbaar voor de ontwikkelaar?

In de Gebiedsvisie Landelijk Capelle geven we aan dat deze locatie door herontwikkeling een kwaliteitsimpuls krijgt: "Herontwikkeling van dit gebied biedt onder meer kansen voor [...] het maken van een echt woonbuurtje [...]". Deze ambitie vraagt om een goede overgang naar de omliggende bebouwing. De omliggende bebouwing wordt gevormd door historische lintbebouwing aan zowel de Capelseweg als de Bermweg. De woningen daar zijn geschakeld en seriematig naast elkaar geplaatst. Dit is te typeren als dorps. Door in de

spelregels op te nemen dat de ontwikkeling in maat en schaal aan moet sluiten op de kleine schaal van de Capelseweg en de Bermweg, wordt voorkomen dat het gebied een stedelijke uitstraling krijgt. De term landelijk dan wel dorps zegt iets over de sfeer en uitstraling van een gebied. De term landelijk heeft met name betrekking op de overkoepelende visie voor het gebied langs de ’s Gravenweg en de Bermweg. Binnen dit plangebied bevinden zich dorpse stukjes, o.a. het winkelcentrum aan de Bermweg en de Kanaalweg. De Capelseweg Bermweg ligt op dit kruispunt en sluit in sfeer en beleving aan bij deze dorpse sfeer met haar karakteristieke bebouwing in de directe omgeving. Deze dorpse sfeer is daarom meer benadrukt in het gebiedspaspoort. In het gebiedspaspoort uit 2017 wordt overigens nergens expliciet verwezen naar een landelijke sfeer. Onder het kopje Beeldkwaliteitscriteria, Algemeen stond al opgenomen dat de architectuur een dorpse uitstraling heeft passend bij Landelijk Capelle. Een fijne woonomgeving Dit wordt bereikt door dit achterterrein binnen de totale ontwikkeling een eigen positie te laten innemen. Het wordt een plek waar de kinderen nog rustig op straat kunnen spelen, of anders in het speeltuintje om de hoek. De plek waar je op straat nog even met je buren een praatje maakt of onder een boom een goed boek leest. Het zijn hier de details die hier het verschil maken.

➢ Waarom is er specifiek gekozen om achterterrein een eigen positie in te laten nemen en niet te zien als 1 woonbuurt (voor en achterterrein)? ➢ Hoe verhoudt dit zich tot wat staat bij: Kansen om aan te haken voor directe omgeving “Ontwikkeld in samenhang met het ‘voorterrein’ vormt het plan uiteindelijk één geheel”. ➢ Hoeveel openbare ruimte is er nog over met de hoeveelheid woningen om speelplekjes ed te creëren?

In het paspoort geven we aan dat het achterterrein alleen kan worden ontwikkeld als ook het voorterrein wordt ontwikkeld. Daarmee zorgen we ervoor dat de gehele ontwikkeling 1 ruimtelijke eenheid vormt. Vanwege de ligging van het achterterrein ten opzichte van de bebouwing aan de beide linten (Capelseweg en Bermweg) ontstaat er vanzelf een stukje plan ‘achter’ die 1e lijn langs het lint. Het past niet om deze ook de karakteristieken van het lint mee te geven, dus daarom mag het een eigen positie innemen. Een vergelijkbare situatie is de Stationsbuurt als apart buurtje aan de ’s-Gravenweg. In de integrale ontwikkeling dient er dus voor te worden gezorgd dat er een ruimtelijk geheel wordt ontwikkeld. Dit kan uiteindelijk worden bereikt door keuzes in stedenbouwkundige opzet en architectonische vormgeving, maar ook in de inrichting van de openbare en private ruimtes. Het sluit elkaar dus

zeker niet uit, integendeel. In de uitwerking van de plannen op basis van dit gebiedspaspoort zal dit duidelijk worden.

Bijeenkomst Gebiedsvisie Landelijk Capelle 30 juni 2016

‘Focus voor 2016’

GREX

ONTWIKKELAARS

1. WELKOM Wethouder Dick van Sluis heet alle aanwezigen van harte welkom. Precies een jaar geleden heeft er ook een bijeenkomst plaatsgevonden, maar dan voor de Gebiedsvisie Centraal Capelle: het centrumgebied van Capelle aan den IJssel. Ondertussen is er een ontwikkelaar geselecteerd voor de Fazantstraat, er is een enthousiaste groep zelfbouwers voor De Mient en de Rubenssingel en door de gemeente, Wereldhave (eigenaar winkelcentrum De Koperwiek) en RET is een intentieovereenkomst ondertekend voor de kwaliteitsverbetering van het stadsplein, het winkelcentrum en vernieuwing van de metrostations. Net buiten het centrum is het plan Couwenhoek waarvoor veel belangstelling is. Ook de woningen van de PC Boutenssingel (voormalig schoolgebouw van het Comeniuscollege) zijn bijna allemaal verkocht. Kortom, er wordt weer gebouwd in Capelle!

Op weg naar een volgende gebiedsvisie Deze avond staat in het teken van de gebiedsvisie Landelijk Capelle. Dit is een bijzonder gebied dat zich kenmerkt door een slagenlandschap en rijke historie. In het midden van het plangebied zijn enkele ontwikkellocaties: Oeverrijk, ‘s-Gravenweteringpark en Capelseweg/Bermweg. Landelijk Capelle is een heel ander gebied dan Centraal Capelle met verschillende opgaven, maar wel met hetzelfde resultaat: een versterking van een belangrijk gebied van Capelle, waarop Capellenaren trots zijn!

2

Wethouder Dick van Sluis legt uit dat er op dit moment gesprekken worden gevoerd met bewoners, ondernemers en (recreatieve) organisaties in het gebied om de ambities en opgaven voor het gebied te bepalen. Op dit moment is er nog geen plan. Tijdens deze bijeenkomst horen wij graag de kansen die ontwikkelaars vanuit een marktperspectief zien voor de gebiedsvisie. Ruud de Graaf, programmamanager stadsontwikkeling bij de gemeente Capelle aan den IJssel, licht het programma van de middag toe. We starten met een toelichting op het gebied Landelijk Capelle, gevolgd door een samenvatting van de inbreng die we al verzameld hebben in de diverse gesprekken en bijeenkomsten. Ruud de Graaf geeft aan het vooral interessant te vinden hoe zich dat kan vertalen naar een ambitie die een ontwikkelaar kan verwezenlijken. Hiervoor gaan we na de presentatie graag in gesprek.

2. EEN BIJZONDER GEBIED Andjela Kraljevic, projectmanager van de Gebiedsvisie Landelijk Capelle, licht toe dat in de Structuurvisie 2030 van de gemeente Capelle aan den IJssel kansgebieden zijn benoemd: Centraal Capelle, Landelijk Capelle en Bongerd/Wingerd. De gebiedsvisie voor Centraal Capelle is in maart 2016 door de gemeenteraad vastgesteld. De structuurvisie geeft de volgende opdrachten mee voor de Gebiedsvisie Landelijk Capelle: • Meer betekenis geven als bijzonder groen, historisch en recreatief gebied; • De toegangsweg naar het centrum benadrukken; • Oeverrijk, ‘s-Gravenweteringpark en Capelseweg/ Bermweg als woningbouwlocatie ontwikkelen; • Kans voor hoogwaardige woonmilieus; • Kans voor passende functies (zoals bijv. kinderboerderij, theetuin, bed & breakfast). Landelijk Capelle heeft een belangrijk historisch karakter: “de oude weg naar Kralingen”. Andjela Kraljevic laat diverse historische foto’s zien. Het gebied kent een aantrekkelijke mix van wonen, cultuurhistorie en landschap. Het gebied heeft een recreatieve waarde voor heel Capelle en daarbuiten.

Waar staan we nu?

3

In januari 2016 is het project gestart. Op basis van de vastgestelde uitgangspunten zijn gesprekken gevoerd met bewoners, ondernemers en partijen. Ook zijn een

ruimtelijke analyse en diverse onderzoeken verricht.

Een grote betrokkenheid De betrokkenheid van de bewoners en ondernemers in het gebied is groot. Er zijn diverse bijeenkomsten in de afgelopen maanden georganiseerd waarin waardevolle input is ingebracht voor de gebiedsvisie. De komende periode blijven we met hen in gesprek. Andjela Kraljevic geeft een samenvatting van de kansen en aandachtspunten die uit deze gesprekken naar voren zijn gekomen voor het centrale gebied rondom de ontwikkellocaties. Aandachtspunten: • Hoe houden wij het winkelaanbod aan de Bermweg aantrekkelijk? • Drukte en doorstroming op de Kanaalweg en Capelseweg; • Slechte bodemgesteldheid ontwikkellocaties; • Uitstraling van de Kanaalweg; • Woningbouwlocaties voegen verkeer toe: aandacht voor de ontsluitingen; • Toekomst van de bedrijven aan de Kanaalweg; • Wees terughoudend met bouwen, behoud de openheid van het landschap; • Te veel en te snel autoverkeer op de ‘s-Gravenweg en Bermweg.

Kansen: • Speciale winkels behouden en versterken; • Kanaalweg en Capelseweg: zichtlocatie langs drukke weg; • De rijke geschiedenis van dit gebied als inspiratie voor nieuwe toevoegingen; • Bedrijven zien kansen bij de ontwikkelingen; • Wonen in een groen landschap; • Toevoegen van passende woonmilieus; • Kans voor nieuwe, passende doelgroepen in landelijk gebied; • Beter beleefbaar maken van het landschap; • Concentreren van dienstverlening; Op basis van deze aandachtspunten en kansen worden onderstaande opdrachten voorgesteld waar de gebiedsvisie een antwoord op moet geven. • Samen optrekken voor een aantrekkelijke Kanaalweg; • Uitstraling en doorstroming op de kruising Capelseweg/Bermweg; • Koester het bijzondere karakter van de winkels aan de Bermweg; • Ontwikkellocaties: bouwen met aandacht voor landschap en historie.

Gebiedspaspoorten Voor de ontwikkellocaties wordt een zogenoemd ‘gebiedspaspoort’ gemaakt. Een gebiedspaspoort beschrijft de ambities en randvoorwaarden voor (her)ontwikkeling. Op basis van een gebiedspaspoort worden ontwikkelaars uitgenodigd en worden de plannen voor de locaties ontwikkeld.

3. WONINGMARKTONDERZOEK Martin van der Giesen, beleidsadviseur wonen bij de gemeente Capelle aan den IJssel, licht toe wat de Structuurvisie 2030 en Woonvisie 2013-2020 de ambitie beschrijven voor het toevoegen van schaarse woonmilieus waar het kan. Dit zijn landelijke exclusieve woonmilieus. Landelijk Capelle biedt hiervoor een kans. De vraag is hoe deze woonmilieus verdere invulling kunnen krijgen en voor wie deze woningen worden gebouwd. Een extern adviesbureau is gevraagd om onderzoek te doen naar de kansrijke woondoelgroepen voor de ontwikkellocaties in Landelijk Capelle: voor wie zijn deze locaties het meest aantrekkelijk?

In het onderzoek zijn diverse kwaliteiten, aandachtspunten, kansen en bedreigingen naar voren gekomen (zie onderstaand schema). Als eerste reactie op deze analyse geeft één van de ontwikkelaars aan de kans voor nul-opde-meter woningen te missen. Jongeren kopen graag deze woningen omdat ze bij deze woningen een hogere hypotheek kunnen krijgen. De ontwikkellocatie lijkt wat hem betreft een prima locatie hiervoor. Anderen geven aan dat dit wellicht een streven zou moeten zijn. In Rijswijk Buiten worden 300 nul-op-de-meter woningen waar jongeren dolgraag willen wonen.

Het onderzoeksrapport geeft diverse aanbevelingen: • Blijf weg uit het midden, wees uniek. • Organiseer een kleinschalige fasering en indeling, waarbij een ‘dorpje’ in Landelijk Capelle organisch groeit, wordt dit voorkomen. • Er zijn weinig woningen op de markt met een landelijk en dorps karakter. • Wees authentiek • Geborgenheid • Communiceer oprecht en niet te strak en gepolijst. • Cocreatie: laat potentiële kopers zo vroeg mogelijk meepraten en creëer een uitnodigingsplan. • Groei van alleenstaanden (met belangstelling voor een groene woonomgeving).

Kansrijke doelgroepen Uit het onderzoek komen de volgende kansrijke doelgroepen naar voren: Terugkerend als Stel Een doelgroep die geïnteresseerd is in een rijwoning van circa € 300.000 met een tuin. Het zijn vaak mensen die uit Capelle aan den IJssel komen en graag terugkomen. Parkstad / Dorpse Romance Gezin Dit is een doelgroep die al enige tijd werkt. Zij zijn op zoek naar bijvoorbeeld een twee-onder-een kap woning, geborgenheid en hebben een budget van circa € 350.000.

4

Onthaastende emptynester Een oudere doelgroep die een kleinere luxe woning (bungalow, patio) zoekt. Doorstromende Senioren Huisbezitter Senioren die op zoek zijn naar gemak. Ze laten een woonkwaliteit achter en zoeken iets soortgelijks voor circa € 300.000, bijvoorbeeld een appartement met een ruim terras of een patiowoning.

Reacties op het onderzoek Kleine wooneenheden De verbazing wordt uitgesproken dat uit het onderzoek geen kans blijkt voor woningen met een oppervlakte van 50 à 60 m2. Deze woningen kunnen geschikt zijn voor senioren, alleenstaanden en jongeren (bijvoorbeeld terugkeerders). Anderen geven de verwachting dat de mensen met die woonbehoefte eerder naar Rotterdam gaan of andere locaties binnen Capelle. Mogelijk dat de ontwikkellocatie op de hoek Capelseweg/Bermweg een kans biedt voor deze doelgroep. Andjela Kraljevic licht toe dat ze in deze bijeenkomst graag de reacties hoort op welke doelgroep, prijsklasse en woningtype kansrijk zijn op de drie ontwikkellocaties in Landelijk Capelle. Weinig scherpte in type doelgroepen Opgemerkt wordt dat voor de Fazantstraat ingezet wordt op dezelfde doelgroepen, terwijl het verschillende type ontwikkellocaties zijn. De toekomstige woningen op de Fazantstraat zijn inderdaad ook gericht op senioren, maar vooral op de doorstromers uit de wijk, licht Martin van der Giesen toe. In Landelijk Capelle kunnen we iets bijzonders maken. De twijfel wordt uitgesproken of de ontwikkellocaties in Landelijk Capelle geschikt zijn voor senioren gezien de afstand tot voorzieningen. Ook wordt genoemd dat het groene karakter van de ontwikkellocaties deze doelgroep juist wel kan aanspreken. Er 5

zijn diverse typen senioren. Ook wordt opgemerkt een specifieke richting in de type doelgroepen te missen. Het betreft een brede range aan leeftijdscategorieën. Woonbehoefte senioren Volgens de ontwikkelaars zoekt een doorstromende senior een ruim appartement met een terras van minimaal 30 m2) met vier kamers van in totaal circa 130 m2. Zij laten een eengezinswoning of twee-onder-een kap woning achter. Het is belangrijk om voor de senioren een geschikt appartement te realiseren. De voorzieningen moeten in de buurt zijn. Zolang mensen goed ter been zijn, is de afstand geen probleem. Zodra ze minder mobiel worden moeten de voorzieningen binnen 400 meter in de buurt zijn, aldus één van de aanwezigen. Toegevoegde waarde Capels woningaanbod Het is ook belangrijk om te inventariseren welk woningaanbod er is in Capelle aan den IJssel. Geïnformeerd wordt of er vooral sprake is van doorstroming of instroom van buiten Capelle aan den IJssel. Martin van der Giesen geeft aan dat de verhuisbewegingen van Rotterdam en Capelle één op één zijn. Hierbij valt op dat vooral ouderen van buiten Capelle aan den IJssel de stad goed weten te vinden. Andjela Kraljevic stelt de aanvullende vraag hoe we innovatie kunnen toevoegen aan de ontwikkeling van deze locaties, zoals innovatieve methoden voor de slechte bodemgesteldheid van de ontwikkellocaties.

Het gebied Landelijk Capelle is een bijzonder gebied met het slagenlandschap en historische kwaliteit dat iedereen ‘trots’ maakt. In dat kader wordt de suggestie gedaan om vooral in te zetten op hetgeen waar de meeste zorgen over zijn: de Kanaalweg. En het

slagenlandschap op locatie Oeverrijk een ‘attractie’ te laten zijn van het gebied door deze kwaliteit uit te nutten en het beter toegankelijk te maken. Voordat we in gesprek gaan licht Andjela de uitgangspunten van de (her)ontwikkeling toe: • Passend in de omgeving • Meerwaarde voor Capelle als geheel • Inspelen op vraag in de woningmarkt • Bevorderen van de doorstroming • Innovatieve aanpak Eerdere plannen De vraag wordt gesteld wat de gemeente heeft geleerd van het plan dat is gemaakt door de Groene Groep. Ruud de Graaf legt uit dat het plan in een andere tijd is gemaakt. Het plan was gericht op een hoog ambitieniveau en ook een hoge opbrengstmaximalisatie. Deze combinatie en de timing wat betreft de economische situatie heeft ertoe geleid dat de gemeente hier flink heeft moeten afwaarderen. Op dit moment wordt door de gemeente niet ingezet op opbrengstmaximalisatie, maar het realiseren van een woonmilieu dat van toegevoegde waarde is voor Capelle aan den IJssel. Communicatie & participatie Aangegeven wordt dat de participatie van de omwonenden bij het plan in het verleden niet veel aandacht heeft gekregen. Ruud de Graaf licht toe dat het een andere tijd was met - zoals in veel gemeenten - een andere balans in de communicatie en participatie. Nu wordt de stap gemaakt naar overheidsparticipatie, zoals ook in de gemeente Capelle aan den IJssel.

Bij het opstellen van de Gebiedsvisie Landelijk Capelle krijgt de betrokkenheid van omwonenden nadrukkelijke aandacht.

4. IN GESPREK Oeverrijk

‘s-Gravenweteringpark

p

Deze ontwikkellocatie kenmerkt zich sterk door het aanOok op deze locatie ligt ook een cultuurhistorische opwezige slagenlandschap. Aangegeven wordt dat het begave en biedt goede kansen voor vernieuwing als ook langrijk is om dit landschap te blijven waarderen. Dit kan de Kanaalweg goed wordt aangepakt. Nieuwe tydoor een passende woonvorm - een beperkt aantal pen van woonvormen zijn hier denkbaar, o locatie Oeverr t fo t i j h k c woningen. Maar ook wordt erover gesproken zoals zelfbouw. Gezinnen worden als Lu om de waarde te behouden door het groen te kansrijke doelgroep gezien voor laten en op deze locatie vooral in te zetten deze plek, waarbij speelruimte op het versterken van het historisch karakvoor kinderen dan aandacht ter en het meer toegankelijk maken voor behoeft. Gebruik ook het water mensen. Indien de slagen op deze locatie / Ringvaart in het project. worden bebouwd kan dit wat betekenen voor de mate waarin de ‘s-Gravenweg zich Capelseweg/Bermweg nog onderscheid. Het wonen aan de ‘s-GraDeze ontwikkellocatie op de venweg is op dit moment hoek van de Capelseweg en Bermvanaf Oe v er Zicht rijk een grote kwaliteit (chique weg leent zich goed voor apparteo wonen). Het belang van een menten voor bijvoorbeeld éénpersoonsexclusief karakter wordt hierhuishoudens en senioren, mogelijk in combinatie met bij benadrukt.

Het verbeteren voorzieningen voor ouderen (huisarts/zorg etc). Er kan van de uitstraling van de acheen combinatie gemaakt worden tussen kleine terkanten van de Kanaalweg en grotere appartementen. De tip wordt is hierbij belangrijk, alsmede gegeven om bij de herontwikkeling de de aanpak van de voorkanten. sfeer van de Bermweg door te trekken De slechte bodemgesteldheid en de nieuwbouw hierop aan te lazorgt ervoor dat hoge kosten ten sluiten. Aan de andere kant van gemaakt moeten worden voor de de Capelseweg staat een apparteontwikkeling van het gebied en het onmentencomplex. Gewezen wordt duidelijk is of dit financieel haalbaar is. De nadeop de minder fraaie uitstraling van len van de slechte bodemgesteldheid kan ook een kwadat complex. liteit worden door een bijzondere bouwwijze. Het kan een plek zijn voor energieneutrale woningen. De markt voor luxe villa’s wordt steeds schaarser en is dus minder geschikt is voor Oeverrijk. hte ac

ten rkan

Kanaalw eg

6

Samenhang ontwikkellocaties De aanpak van de ontwikkellocaties in Landelijk Capelle wordt gezien als één integrale opgave. De verbinding en samenhang tussen de drie locaties is belangrijk, waarbij het moet voelen als één gebied. De ontwikkellocaties kunnen een goede bijdrage leveren aan de visie op het gehele gebied Landelijk Capelle. Een optimale ontwikkeling van de locaties kan niet zonder een aanpak van de Kanaalweg.

Woningmarktonderzoek Het advies wordt gegeven om nog verder uit te zoomen naar niveau van geheel Capelle en goed te bekijken welk woningaanbod er al is. Ook de markt kan een belangrijke rol spelen in het bepalen van de doelgroepen. Geef kopers veel vrijheid in het maken van keuzes voor woningtype en afwerkingen etc. Het uitgangspunt voor een onderscheidend en kwalitatief woonmilieu met een meerwaarde voor Capelle als geheel wordt sterk ondersteund. Een homogene invulling van de ontwikkellocaties past hier niet bij. Ook wordt de suggestie gedaan om een variant/keuze aan het bestuur voor te leggen met beperkte woningdichtheid, bijvoorbeeld 20 woningen per hectare.

Woonbehoefte senioren Gesproken is over de woonbehoefte van senioren. De meningen verschillen of senioren liever bij elkaar of verspreid willen wonen. Van senioren is veel vraag naar gelijkvloerse woningen met twee slaapkamers. Opgemerkt wordt dat er veel woningen te koop staan aan de ‘s-Gravenweg. Is de ‘s-Gravenweg nog wel zo’n gewilde/goede locatie als we denken?

Kanaalweg Een kwaliteitsimpuls van de Kanaalweg is een belangrijke opgave. Wat goed is kan versterkt worden en de knelpunten - zoals de uitstraling en verkeersdoorstroming - aangepakt. Meegedacht wordt over de aanpak van deze kwaliteitsverbetering. De suggestie wordt gedaan om het bebouwde gebied aan de Kanaalweg kleiner te maken, zodat er aan de boven- en onderzijde ruimte ontstaat voor verbinding/ koppeling van beide ontwikkellocaties. Ook is gesproken over het ondertunnelen van de Kanaalweg, zodat het daarboven als één gebied kan worden herontwikkeld inclusief beide huidige locaties. Projectmatig kunnen de locaties en plek dan beter benut worden. Geïnformeerd wordt of grondruil aan de Kanaalweg versneld kan worden om zo de locaties vrij te spelen en bestemmingen uitwisselbaar zijn. Ook worden er kansen gezien om de potentiële grondopbrengsten van de locaties te benutten voor de verbetering/ aanpak van de Kanaalweg.

7

Kwaliteit van woonmilieus, wat betekent dat? Diverse elementen worden benoemd die een bijdrage kunnen leveren aan een kwalitatief woonmilieu op de ontwikkellocaties in Landelijk Capelle: • Upgrade van de Kanaalweg; • Benutten van de Ringvaart; • Lokaal/hoogwaardig winkelen (Bermweg); • Energieneutrale woningen, gecombineerd met bijvoorbeeld een laadpunt bij de garages voor een elektrische auto; • Veiligheid / spelen op straat; • Geen doorsnee ontwikkelaar; • Aandacht voor innovatie; • Geen achterkanten gewenst gericht naar de ontwikkellocaties. Deze afschermen of ingroenen? • Bijzondere woonvormen

Ziet u extra kansen in de combinatie met andere functies? De koppeling tussen de ontwikkellocaties, de Kanaalweg en Bermweg is belangrijk, anders worden het ‘anonieme’ gebieden. Ook worden kansen gezien om de grondopbrengst te herinvesteren in de rest van het gebied Landelijk Capelle.

Welke marktvraag moeten we stellen? Ten eerste zijn veel ontwikkelaars het erover eens dat het een integrale opgave is, waarbij de Kanaalweg een belangrijke rol speelt. De integrale opgave vraagt niet om een ‘doorsnee’ ontwikkelaar, maar om een ontwikkelaar of consortium die zich verantwoordelijk voelt om te zorgen voor een duurzame woonomgeving waar mensen over vele jaren nog even graag wonen. Hierbij kan gedacht worden aan een ontwikkelaar:

• • •

die zich committeert aan het beheer gedurende bijvoorbeeld 20 jaar; die het bodemrisico op zich neemt; die middels een interactief ontwikkeltraject in codesign en co-creatie met belanghebbenden kwaliteit realiseert.

Wat zijn geslaagde praktijkvoorbeelden? Er zijn tijdens de bijeenkomst geen praktijkvoorbeelden bekend die bijna geheel vergelijkbaar zijn qua schaal en karakter met de ontwikkellocaties in Landelijk Capelle. Het Leeuwenveld in Weesp is een nieuwbouwproject waarbij ook sprake is van een slechte bodemgesteldheid. Blauwestad is een waterrijk natuur- en woongebied ten oosten van de stad Groningen, maar waar veel meer woningen worden gebouwd dan in Landelijk Capelle.

Beleefbaar landschap Het bijzondere landschap van Landelijk Capelle kan meer beleefbaar gemaakt worden, bijvoorbeeld door meer doorzichten vanaf de Abram van Rijckevorselweg en de Kanaalweg. Ook een route langs de Ringvaart en het golfpark worden als opties gezien.

5. SAMENVATTING Tijdens de bijeenkomst zijn veel vragen en suggesties mer elkaar gedeeld over de kansen die voor de gebiedsvisie door de ontwikkelaars gezien worden vanuit een marktperspectief. De opmerkingen, vragen en suggesties zijn samengevat in dit verslag. De highlights zijn: • Eén integrale opgave; • Landschap waarderen; • Durf te investeren in de Kanaalweg; • Passend en onderscheidend woonmilieu ; • Ga voor kwaliteit.

Eén integrale opgave Veel ontwikkelaars zijn het erover eens dat het een integrale opgave is. De samenhang tussen de drie ontwikkellocaties is belangrijk, maar ook de Kanaalweg en Bermweg spelen hierin een belangrijke rol.

Landschap waarderen In de ontwikkelopgave wordt het belangrijk gevonden om de knelpunten aan te pakken en de kwaliteiten te behouden. Deze kwaliteiten liggen vooral in het landschap van de ontwikkellocaties, voornamelijk Oeverrijk. Erover gesproken is om meer in te zetten op het behoud en versterken van het landschap en de toegankelijkheid en de ontwikkelopgave vooral te richten op de Kanaalweg waar de grootste problemen worden ervaren.

Durf te investeren in de Kanaalweg De boodschap is om vooral in te zetten op hetgeen waar de meeste zorgen over zijn: de Kanaalweg. 8

Daar ligt een belangrijke opgave om het gebied en de naastgelegen ontwikkellocaties een kwaliteitsimpuls te geven.

Passend en onderscheidend woonmilieu De centrale vraag is wat een passend en onderscheid woonmilieu is voor de drie ontwikkellocaties in Landelijk Capelle waarop we over vele jaren nog trots zijn. Diverse ideeën zijn hierover gedeeld, zoals energieneutrale woningen en woningen voor senioren passend bij hun wensen. De suggestie wordt gegeven voor meer scherpte in de doelgroepen.

Vervolg Deze inbreng wordt gebruikt voor een eerste uitwerking van de koers van de gebiedsvisie waar de gemeente naar verwachting in december 2016 een besluit over neemt. Na de zomervakantie wordt de gebiedsvisie uitgewerkt en worden de gebiedspaspoorten voor de ontwikkellocaties opgesteld. Naar verwachting kunnen de gebiedsvisie en de gebiedspaspoorten medio 2017 door de gemeenteraad worden vastgesteld.

Online U kunt op de hoogte blijven van de ontwikkelingen en bijeenkomsten via: • •

Facebookpagina: www.facebook.com/landelijkcapelle. De gemeentelijke website: www.capelleaandenijssel.nl/landelijkcapelle

Aanbesteding ‘s-Gravenweteringpark, Capelseweg/Bermweg en Oeverrijk Bijeenkomst 17 mei 2018

Inhoud 1. Inleiding 4 2. Ambities/aanbestedingsprocedures 5 3. In gesprek/reacties 6 4. Vervolgproces en contact 11

2

3

1 Inleiding Om 15:15 uur opent Robin van Gaal, programmamanager Stadsontwikkeling van de gemeente Capelle aan den IJssel, de drukbezochte informatiebijeenkomst voor de aanbesteding van de ontwikkellocaties Capelseweg/Bermweg, ‘s-Gravenweteringpark en Oeverrijk van Landelijk Capelle. Er zijn circa 40 marktpartijen aanwezig.

Doel van de bijeenkomst Tijdens deze bijeenkomst wordt de aanwezige marktpartijen inzicht gegeven in de opgave, de voorgenomen wijze van aanbesteding en wordt de haalbaarheid van de voorgenomen eisen en selectiecriteria getoetst. Na deze bijeenkomst maakt de gemeente een keuze voor een definitieve aanbestedingsprocedure en eisen en criteria per ontwikkellocatie.

Agenda Robin van Gaal geeft een kort overzicht van alle projecten die in volle gang zijn binnen de gemeente. Zoals de woningbouwontwikkeling op locatie Couwenhoek, transformaties op Rivium, de Post NL locatie, zelfbouwlocatie Rubenssingel en het centrum met de vernieuwing van de Koperwiek.

uit het gebied betrokken. Tegelijkertijd met de gebiedsvisie zijn de drie gebiedspaspoorten voor Capelseweg/Bermweg, ‘s-Gravenweteringpark en Oeverrijk vastgesteld. Met het gebiedspaspoort en aanvullende informatie worden marktpartijen uitgenodigd zich in te schrijven. Bij een terugblik op de vorige bijeenkomst van 20 juni 2017 hebben aanwezige marktpartijen geadviseerd om de ontwikkellocaties apart op de markt te zetten en om de mogelijkheid te bieden om op meerdere locaties te kunnen inschrijven. Het woord gaat naar de twee projectleiders van de ontwikkellocaties; Ingrid Broos (‘s-Gravenweteringpark en Oeverrijk) en Jannes van der Heide (Capelseweg/Bermweg), die de de voorgenomen aanpak van ambities en aanbestedingsprocedures toelichten.

Aanwezig vanuit gemeente Capelle aan den IJssel: - Robin van Gaal, programmamanager Stadsontwikkeling

Vervolgens geeft Robin van Gaal een introductie op de gebiedsvisie Landelijk Capelle en de projecten, waarmee de ambities van deze visie worden verwezenlijkt. Op 13 november 2017 is de gebiedsvisie Landelijk Capelle in de vorm van een reisgids vastgesteld. Bij het opstellen van deze visie zijn bewoners, ondernemers en organisaties

- Andjela Kraljevic, projectmanager Stadsontwikkeling - Ingrid Broos, projectleider ‘s-Gravenweteringpark en Oeverrijk - Jannes van der Heide, projectleider Capelseweg/Bermweg - Sabrina Vermeulen, strategisch inkoopadviseur - Geert Franssen, projectleider Stadsbeheer - Merel van der Zwaan, projectondersteuner Stadsontwikkeling

4

2 Ambities/aanbestedingsprocedures Ambities

C ap

Voor de ontwikkellocaties zijn gebiedspaspoorten opgesteld, waarin alle ambities en spelregels voor de toekomstige (her)ontwikkeling omschreven zijn. Enkele highlights worden tijdens de presentatie aangestipt, om een beeld te schetsen van de gebieden. De gebiedspaspoorten zijn digitaal te raadplegen via www.capellebouwtaandestad.nl.

Met een presentatie geven Jannes van der Heide en Ingrid Broos inzicht in de ambities, ontwikkelstrategie en voorgenomen aanpak voor de aanbestedingsprocedure van de drie ontwikkellocaties. De volledige presentatie is als bijlage toegevoegd aan dit verslag.

elseweg /Be r m we

Aanbestedingsprocedures

ijk verr Oe

g

‘s-Gr a v e nw

5

n gp a e ri et

rk

3 In gesprek/reacties Mentimeter Om de meningen te peilen bij de aanwezige marktpartijen over de aanpak van de aanbestedingsprocedures zijn tijdens de bijeenkomst met de online tool “Mentimer” vragen gesteld, waarop iedereen middels de mobiele telefoon zijn/haar antwoord kon geven. Vraag 1: Verwacht u zich in te schrijven voor de aanbesteding van Capelseweg/Bermweg?

Vraag 2: Verwacht u zich in te schrijven voor de aanbesteding van ’s-Gravenweteringpark?

Vraag 3: Verwacht u zich in te schrijven voor de aanbesteding van Oeverrijk?

Bij de vraag waarom partijen “Weet ik nog niet” ingevuld hebben, wordt als reden gegeven meer kennis nodig te hebben van deze locatie.

Dat meer partijen interesse hebben zich in te schrijven voor ‘s-Gravenweteringpark dan voor de herontwikkeling van Capelseweg/Bermweg heeft te maken met het aantal woningen en omdat de locatie Capelseweg/Bermweg niet helemaal binnen de duurzaamheidsopgave valt.

Enkele aanwezige partijen vinden de spelregel in het gebiedspaspoort dat de woningen geen privétuinen hebben een risico voor de verkoopbaarheid van de woningen. Vanwege deze onzekerheid weten zij nog niet of ze zich gaan inschrijven.

6

Vraag 4: Welke aanbestedingsprocedure adviseert u voor Capelseweg/Bermweg?

Vraag 5: Welke aanbestedingsprocedure adviseert u voor ’s-Gravenweteringpark?

Vraag 6: Welke aanbestedingsprocedure adviseert u voor Oeverrijk?

Een ander idee dat geopperd wordt is enkelvoudig onderhands, één op één.

De meeste aanwezige partijen adviseren niet te kiezen voor een openbare aanbestedingsprocedure vanwege de hoeveelheid werk die een inschrijving vraagt in relatie tot de kleine kans dat de aanbesteding kan worden gewonnen (het aantal inschrijvers is ongelimiteerd).Tevens vraagt dit van de gemeente een behoorlijke inspanning bij de beoordeling van alle inschrijvingen.

Deze aanbestedingsprocedure is vergelijkbaar met ‘sGravenweteringpark. Voor de motivatie van deze antwoorden kan aangesloten worden bij de toelichting van vraag 5.

Meerdere aanwezige marktpartijen hebben behoefte aan dialoog in het traject over de inhoud, vooral vanwege de bodem/duurzaamheid. Onderling is er wel discussie of dat een concurrentiegerichte dialoog moet zijn. Een duidelijke uitvraag vanuit de gemeente is erg belangrijk.

7

Vraag 7: Hoe kunnen wij omwonenden betrekken bij de aanbestedingsprocedure?

De meningen zijn verdeeld over de betrokkenheid van omwonenden bij de aanbestedingsprocedure. Bijna de helft van de aanwezigen stelt voor om ze actief te informeren, maar geen actieve rol te geven. Zij geven aan dat het lastig is om een representatieve vertegenwoordiging te kiezen en dat de bewoners vaak onvoldoende vaardigheid/kennis hebben om op optimale wijze te participeren in het beoordelingsproces. Door een aanwezige wordt genoemd dat het juist belangrijk is om de toekomstige bewoners te betrekken.

Vraag 8: Hoe zou u de gunningscriteria wegen bij de aanbesteding van Capelseweg/Bermweg (prijs/kwaliteit)?

Vraag 9: Hoe zou u de kwalitatieve gunningscriteria wegen bij de aanbesteding van Capelseweg/Bermweg?

Duurzaamheid mist als criterium bij Capelseweg/Bermweg.

8

Vraag 10: Hoe zou u de gunningscriteria wegen bij de aanbesteding van’s-Gravenweteringpark (prijs/kwaliteit)?

Vraag 11: Hoe zou u de kwalitatieve gunningscriteria wegen bij de aanbesteding van ’s-Gravenweteringpark?

Met een zwaardere weging van kwaliteit kan meer verschil gemaakt worden op kwaliteit in het ontwerp.

Het criterium “planning en fasering” wordt de laagste wegingsfactor toegekend, omdat het risico bij de ontwikkelaar ligt en dat er al garanties in de procedure zijn ingebouwd.

Vraag 12: Hoe zou u de gunningscriteria wegen bij de aanbesteding van Oeverrijk (prijs/kwaliteit)?

9

Vraag 13: Hoe zou u de kwalitatieve gunningscriteria wegen bij de aanbesteding van Oeverrijk?

Vraag 14: Wat moeten wij in 1 woord doen om van deze aanbestedingen een succes te maken?

Duidelijkheid en snelheid zijn de woorden die het meest genoemd zijn door de aanwezige marktpartijen. Duidelijkheid in de manier waarop kwaliteit getoetst wordt en duidelijkheid over de uitvraag van de gemeente. Een aanwezige marktpartij geeft aan dat naast snelheid zorgvuldigheid gemoeid is.

Overige vragen/opmerkingen Aanvullend zijn er vragen gesteld of het aardgasvrij bouwen een harde eis is. De gemeenteraad heeft in februari 2018 besloten dat alle nieuwbouwwoningen die in Capelle worden gebouwd aardgasvrij zullen zijn. Dit is onderdeel van een plan van de gemeente om in 2050 een 100% duurzame stad te zijn. Bij de keuze voor een ontwikkelaar zullen wij duurzaamheid ook hoog waarderen. Ook stelt een partij de vraag of er een uitgebreidere versie voor de weging komt. Wordt voorkomen dat iemand wint die weliswaar het hoogste bod doet, maar de methode voor bouwrijp maken van lage kwaliteit is? De invulling van de wegingsfactoren wordt verder uitgewerkt in de leidraad. Overige vragen gaan onder andere over het specificeren van niet-traditioneel bouwrijp maken en heien in het gebied.

10

5 Vervolgproces en contact Planning Voor ‘s-Gravenweteringpark wordt na deze bijeenkomst een voorstel uitgewerkt voor de definitief te kiezen procedure inclusief de bijbehorende leidraad. Voornemen is om het college hierover voor de zomervakantie te laten besluiten. Daarna kan de aanbestedingsprocedure starten. Ook voor Capelseweg/Bermweg wordt na deze bijeenkomst een voorstel uitgewerkt voor de definitief te kiezen aanbestedingsprocedure en wordt deze procedure verder voorbereid. Voor Oeverrijk is het nog niet duidelijk wanneer de aanbesteding kan starten in verband met de benodigde verwervingen voor de ontsluiting van de locatie. Wel is reeds een bestemmingsplan vastgesteld dat de bestemming ‘verkeer’ regelt op de beoogde percelen voor ontsluiting.

Contact De gebiedsvisie, de gebiedspaspoorten en de matrix met duurzaamheidsambities zijn digitaal te raadplegen via www.capellebouwtaandestad.nl. Alle aanwezigen hebben deze documenten bij ontvangst van deze bijeenkomst ontvangen. Voor vragen en/opmerkingen kunt u mailen naar landelijkcapelle@capelleaandenijssel.nl.

11

Q-team Secretariaat: Rivierweg 111 2903 AR Capelle aan den IJssel telefoon 010 284 8621

Advies Aanvraagdatum Aanvraagnummer Bouwplan van voor Ontwerper Bouwplaats Stadium planvorming Plantoetser H&V Beoordelingskader Typologie Welstandsniveau Advies Motivering

M.V.O. Mahler Vastgoed Ontwikkeling Gebiedsontwikkeling Capelseweg / Bermweg AAAN architect, Rik de Ruijter Capelseweg / Bermweg Kwaliteitsborging Nota Beeldkwaliteit 2017 van de gemeente Capelle aan den IJssel en het gebiedspaspoort Capelseweg / Bermweg Gebiedspaspoort Capelseweg / Bermweg & Historische Polderlinten Bijzonder Ter kennisname De fase waarin het plan zich bevindt is de “kwaliteitsborging”, er is nog geen vooroverleg of aanvraag omgevingsvergunning ingediend. Tijdens de kwaliteitsborging wordt het voornemen besproken met het Q-team. Het verslag is puur ter kennisname en heeft geen status waar rechten aan kunnen worden ontleend. Vandaag ter beoordeling de wijzigingen ten opzichte van het gebiedspaspoort. Er heeft met name een grote wijziging plaatsgevonden bij B2 en B3 in bouwhoogtes. Vandaag ter bespreking: waar staan we nu, de keuze met name het hoekgebouw en hoe hier richting aan kan worden gegeven.

Aanwezigen Extern: Paul van Wijk: landschapsarchitect (Stijlgroep) Rik de Ruiter: architect (Studio AAAN) Tino Mahler: ontwikkelaar (Mahler Vastgoed) Intern gemeente Capelle aan den IJssel: Eveline van der Woude: projectleider Q-team plus: Aimee de Back: plaatsvervangend voorzitter Q-team Max Verbeek: stedenbouwkundige Gemeente Capelle aan den IJssel Samantha Ernest: secretaris Q-team Walter Bolleboom: medewerker vergunningen Gemeente Capelle aan den IJssel Rob van der Velden: stedenbouwkundige externe expert Roelant ten Kate: adviseur ruimtelijke kwaliteit Dhr. R. de Ruijter geeft een toelichting op de presentatie. Reactie dhr. R. van der Velden: Goed om te zien dat veel opmerkingen van de vorige bespreking in het Q-team Plus in het voorjaar zijn verwerkt in het voorstel. Opties voor de uitbouwen en dakkapellen: akkoord. Kleurstelling: akkoord. Voor de groene inpassing rond appartementengebouw wordt aandacht gevraagd: pergola’s zijn verwijderd (terwijl hier juist een vergroening van de pergola’s was gevraagd) en er wordt een

Pagina 2

-

voorstel gedaan voor de inplanting van het talud (welke deels op gemeentelijke grond ligt). Volume van appartementengebouw met gedifferentieerde bouwhoogte leidt niet tot een verbetering van het ontwerp. Je kunt niet ‘straffeloos’ een laag eraf en een laag erbij zetten, er is meer architectonisch denken voor nodig. o Blijf uitgaan van het oorspronkelijk ontwerp, of: o Overweeg een ‘herontwerp’ van het gebouw

Reactie Q-team: Architectuur De architectuur van de geschakelde woningen en losse woningen is sterk in samenhang. Het opschuiven van de vrijstaande woning naar achter wordt afgeraden. ook al was dit een bewonerseis . De dakranddetaillering is vrij grof. Het Q-team vraagt om een heroverweging te maken in de detaillering en de omkadering van de dikke zoom (dakrand) iets fijner te ontwerpen (vriendelijker en sprekender). Parkeergebied Het parkeergebied was in de eerdere opzet veel groener. De wijziging van verwijderen van pergola en het plaatsen van bomen op gemeentegrond is niet akkoord. Het grote parkeerterrein dient een aantrekkelijke ruimtelijke kwaliteit te krijgen. Hoe groener hoe beter. Conclusie: Het Q-team heeft een aantal aandachtspunten meegegeven dit zit graag verder uitgewerkt in de vervolgfase. Capelle aan den IJssel, 27-11-2020 Namens de gemeente, Plaatsvervangend voorzitter

Mevr. Ir. A. de Back

2

Q-team Secretariaat: Rivierweg 111 2903 AR Capelle aan den IJssel telefoon 010 284 8621

Advies Aanvraagdatum Aanvraagnummer Bouwplan van voor Ontwerper Bouwplaats Stadium planvorming Plantoetser H&V Beoordelingskader Typologie Welstandsniveau Advies Motivering

M.V.O. Mahler Vastgoed Ontwikkeling Gebiedsontwikkeling Capelseweg / Bermweg AAAN architect, Rik de Ruijter Capelseweg / Bermweg Vooroverleg Nota Beeldkwaliteit 2017 van de gemeente Capelle aan den IJssel en het gebiedspaspoort Capelseweg / Bermweg Gebiedspaspoort Capelseweg / Bermweg & Historische Polderlinten Bijzonder Akkoord Vandaag ter bespreking 2 nieuwe varianten voor het appartementengebouw en het parkeerterrein, naar aanleiding van de vorige opmerkingen. Andere planonderdelen zijn niet besproken. Aanwezigen Extern: Paul van Wijk: landschapsarchitect (Stijlgroep) Rik de Ruiter: architect (Studio AAAN) Tino Mahler: ontwikkelaar (Mahler Vastgoed) Intern gemeente Capelle aan den IJssel: Eveline van der Woude: projectleider Q-team plus: Max Verbeek: voorzitter Q-team Samantha Ernest: secretaris Q-team Walter Bolleboom: Lid Q-team Aimee de Back: externe deskundige Elmar Egert: externe deskundige Dhr. R. de Ruijter en dhr. P. van Wijk geven een toelichting op de presentatie. Reactie dhr. E. Egert: Model A is een zeer geslaagd ontwerp. Door het aftrappende volume ontstaat een voor deze plek specifiek ontworpen gebouw. Dat geeft deze hoek een hoge mate van herkenbaarheid en eigen identiteit. Het volume sluit heel mooi aan bij de nieuwe en bestaande bebouwing in de omgeving. Model B is met name door het verschil in kleurstelling tussen hoofdvolume en nevenvolumes minder helder.

De nevenvolumes kunnen ook als een latere uitbreiding worden gezien. “Hoe laat ik een groot gebouw kleiner lijken”: Dat is hier een duidelijk afleesbaar ontwerpuitgangspunt. De helderheid van model A verdient ondanks het feit dat er geen kap op zit de voorkeur. De toename aan ontwerpkwaliteit rechtvaardigt het afwijken van de voorschriften uit de gebiedsvisie. De ‘pergola’ is qua vormgeving een prima, bijna kunstzinnige toevoeging geworden. Op basis van de impressie is echter nog niet zichtbaar hoe deze pergola wordt gebouwd. Materialisering en

Pagina 2

-

stabiliteit zijn aandachtspunten. Iedere boom op het parkeerterrein is winst, maar de boom mag niet te dicht op de gevel staan. De boomkeuze is heel belangrijk. Model A en model B hebben beide met name naar de kruising toe een representatief, alzijdig karakter.

Reactie Q-team: De toevoeging van groen (landschapskunst) op het parkeerterrein is een verbetering ten opzichte van eerder overleg. Bovendien wordt in feite een kunstwerk gerealiseerd in de openbare ruimte. Beide modellen zowel variant A als B zijn in hoofdopzet voorstelbaar, maar vragen elk een eigen uitwerkingstraject. Het totaalconcept van model A geeft een sterk architectonisch beeld en doet recht aan de ambities zoals in het gebiedspaspoort staan beschreven. Hierdoor heeft model A de voorkeur. De topverdieping dient in hoogwaardig materiaal gevelbekleding te worden uitgevoerd. Conclusie: Complimenten voor de nieuwe ontwikkelingen in het plan. Beide varianten zijn voorstelbaar en hebben een grote kans van slagen. Het Qteam maakt geen keuze tussen de modellen, maar heeft een voorkeur voor model A uitgesproken vanwege het sterke architectonische beeld. Het Q-team verwacht een goede uitwerking qua materiaalgebruik. Succes gewenst met de verdere uitwerkingen van het plan. Capelle aan den IJssel, 05-01-2021 Namens de gemeente, de plaatsvervangend voorzitter

dhr. ing. M. Verbeek

2

Q-team Secretariaat: Rivierweg 111 2903 AR Capelle aan den IJssel telefoon 010 284 8621

Advies Aanvraagdatum Aanvraagnummer Bouwplan van voor Ontwerper Bouwplaats Stadium planvorming Plantoetser H&V Beoordelingskader

Typologie Welstandsniveau Advies Motivering

M.V.O Mahler Vastgoed Ontwikkeling Gebiedsontwikkeling Capelseweg Bermweg AAAN architect, Rik de Ruijter Capelseweg / Bermweg Vooroverleg De gemeente beoordeelt de aanvraag op basis van de criteria in de Nota Beeldkwaliteit 2017 van de gemeente Capelle aan den IJssel en het gebiedspaspoort Capelseweg / Bermweg. Gebiedspaspoort Capelseweg / Bermweg & Historische Polderlinten Bijzonder Positief De aanvraag betreft een gebiedsontwikkeling aan de Capelseweg / Bermweg. De spelregels die betrekking hebben op het achterterrein in het gebiedspaspoort aan de Capelseweg / Bermweg zijn aangepast en worden opnieuw besproken. Aanvullend aanwezig vanuit de gemeente: Lieve Vulkanic, Stedenbouwkundig adviseur en Eveline van der Woude, Projectleider. Toelichting in grote hoofdlijnen over de aangescherpte punten die zijn aangepast op basis van de ambitie en eerdere bespreking in het Qteam. Reactie Q-team Algemeen - Mooi en zorgvuldig opgesteld gebiedspaspoort; - Het paspoort legt een goede basis neer voor ambities. Stedenbouwkundig - Het paspoort (en de visie die aan de grondslag van het paspoort ligt) biedt de mogelijkheid om in een relatief klein gebied een verscheidenheid aan ensembles en woonsferen te creëren. Dit is een grote kwaliteit voor het gebied.