09.06 - notulen hoorzittingstudentenhuisvesting 30112021

Hoorzitting studentenhuisvesting dinsdag 30 november 2021

Pagina:

1

Verslag van de hoorzitting over studentenhuisvesting, gehouden op dinsdag 30 november 2021, in de raadzaal van het gemeentehuis, Rivierweg 111 te Capelle aan den IJssel en via Pexip, aanvang 19.30 uur. Aanwezig zijn als: voorzitter

:

mevrouw mr. A.S. van de Klauw Cornet;

volksvertegenwoordigers :

mevrouw J.W. Lauw-Schouten, raadslid Leefbaar Capelle; de heer G. Spruit, raadslid Leefbaar Capelle; de heer drs. S. van Loef, raadslid VVD; de heer H.E. Tiesma, burgerraadslid D66; de heer B.H.W. Oudshoorn, burgerraadslid SGP; de heer S. Geissler, raadslid PvdA; de heer M.W. Vlot, raadslid SP; mevrouw J. den Engelsman, raadslid CDA; de heer ing. P. Eilander, raadslid ChristenUnie; de heer E.C. Raadsen, raadslid GroenLinks; de heer M.C.J. van Gent, raadslid fractie Van Gent;

secretaris

:

de heer drs. A.J.M.C. Schoenmakers;

portefeuillehouders

:

de heer M.J.W. Struijvenberg, wethouder;

ambtelijke ondersteuning :

de heer R. van Gaal; de heer P. van Woensel;

notulist

de heer A. de Krom (Notuleerservice Dictum).

:

1. Opening door de voorzitter en vaststelling agenda De VOORZITTER opent de hoorzittingen heet eenieder van harte welkom. Bij de gemeente is een omgevingsvergunning aangevraagd om nabij de Fascinatio Boulevard 522 op kavel 2k4 een woongebouw op te richten voor studenten. In het woongebouw zijn studentenkamers met gemeenschappelijke ruimtes gepland. Het college stelt aan de gemeenteraad voor om de omgevingsvergunning af te geven. De gemeenteraad heeft signalen ontvangen dat bij de belanghebbenden verschillende opvattingen over deze plannen leven. Om recht te doen aan alle opvattingen en zo tot weloverwogen besluitvorming te komen houdt de gemeenteraad vanavond een hoorzitting. Tijdens deze hoorzitting zullen zowel de projectontwikkelaar als omwonenden in de gelegenheid worden gesteld hun opvattingen voor het voetlicht te brengen. Na de hoorzitting is het de bedoeling dat de raad in de commissievergadering van 6 december a.s. het al dan niet afgeven van de omgevingsvergunning bespreekt. Eventuele besluitvorming in de raadsvergadering van 13 december a.s. is afhankelijk van de uitkomsten van de commissiebespreking. Voor de vergaderorde is het volgende van belang. Het betreft een hybride hoorzitting. Er zijn mensen fysiek in de raadzaal aanwezig, maar ook digitaal. Als eerste zal zij de projectontwikkelaar het woord geven om de plannen kort toe te lichten.

Aansluitend is er voor de raadsleden gelegenheid om vragen te stellen. Het debat, dan wel een discussie wil zij graag bewaren tot het moment dat alle insprekers hun verhaal hebben gehouden. Er hebben zich vier mensen aangemeld om hun verhaal te doen. Na elke bijdrage is er gelegenheid om vragen te stellen. Na alle bijdragen is er gelegenheid voor het voeren van een debat. Zij benadrukt dat het geen politieke avond is en er geen inbreng van de wethouder zal zijn. Het gaat dus puur om uitwisseling van informatie en meningen. De agenda wordt ongewijzigd vastgesteld. 2. Presentatie Martin Rietveld – White House Development De heer RIETVELD werkt bij White House Development en is met Jeroen van Vianen van de Rotterdamse Ontwikkelings Maatschappij initiator van het project. In het eerste kwartaal van 2018 zijn de eerste gesprekken gevoerd met de gemeente Capelle aan den IJssel, de Erasmus Universiteit Rotterdam en verdere betrokken partijen, zoals de exploitanten van

Hoorzitting studentenhuisvesting dinsdag 30 november 2021

Pagina:

2

studentenhuisvesting. Het was voor de initiators eerst belangrijk om te kijken of het plan mogelijk is. Ook in die tijd was studentenhuisvesting al een probleem en dat probleem is de laatste tijd alleen maar groter worden. De laatste cijfers zijn dat er een tekort is van 50.000 units en in de regio is het tekort minimaal 5.000 units. Hij noemt het belangrijk dat de doelgroep gecentraliseerd en gereguleerd huisvesting aangeboden kan worden, omdat er veel voorbeelden zijn waaruit blijkt dat een versnipperde huisvesting niet altijd de beste manier is. Hij gaat in op de vraag waarom voor studentenhuisvesting het voorliggende plangebied in Capelle is gekozen. Er zijn daarvoor vanuit de initiators verschillende redenen en overwegingen: 1. De locatie ligt eigenlijk perfect ten opzichte van Hogeschool Rotterdam en de Erasmus Universiteit. 2. Het is positief studenten in je stad te huisvesten en dat die gebruik maken van de faciliteiten. 3. Hoogopgeleiden kunnen na hun studie de keuze maken om in de stad aanwezig te blijven, wat goed is voor de ontwikkeling van de stad. 4. Kijkend naar het plangebied zou men een heel andere situatie hebben als het gaat om verkeersdruk en parkeren dan bij de doelgroep studenten. 5.

Als je binnen steden reguleert en centraliseert komen er reguliere woningen en ruimten binnen woningen vrij voor mensen die er echt moeten wonen, als je studentenhuisvesting op een andere manier regelt. Vrij snel in 2018 is het participatieproces opgepakt. White House Development heeft daarmee best veel ervaring, ook positieve ervaring. Als je mensen vroegtijdig informeert en de dialoog aangaat kun je van elkaar leren en mutaties in het plan aanbrengen. Vervolgens gaat hij in op waar het project nu staat. Het gaat om een plek waar 400 studenten kunnen gaan wonen, waarbij ook allerlei facilitaire voorzieningen te regelen zijn, zoals fitness- en studieruimtes. Vanaf het begin van de planontwikkeling is er intensief contact geweest met de gemeente Capelle aan den IJssel en het Q-team. Dat is binnen het beeldkwaliteitsplan tot goedkeuring overgegaan. Het ontwerp is met de rijke bakstenendetaillering een mooie verwijzing naar de ambachtelijkheid die men kent vanuit de jaren ’30 en die eigenlijk precies op zijn plaats is in deze omgeving. Voor het plan is ook intensief naar duurzaamheid gekeken. Onderdeel daarvan is onder andere het realiseren van 650 m² zonnepanelen en 850 m² daktuinen. Er wordt gasloos gebouwd en aangesloten op de bestaande stadsverwarming en er komen deels groene gevels. Klimaatadaptatie is belangrijk, evenals het reguleren en bufferen van regenwater.

Bij intensieve regenval is regenwater dus op een goede manier af te voeren. Een ander belangrijk uitgangspunt is dat de student huur betaalt binnen de wettelijke liberalisatiegrens en volgens het puntensysteem. Ook belangrijk is dat de woningen beschikbaar zijn voor studenten vanaf 18 jaar of misschien iets jonger. Er is geen maximum aan de leeftijd van studenten die in het gebouw komen te wonen. Tevens belangrijk is dat de student die gebruik maakt van het woongebouw ingeschreven moet staan bij Hogeschool Rotterdam of de Erasmus Universiteit. Met de gemeente Capelle aan den IJssel is duidelijk overeengekomen dat als de student niet meer ingeschreven staat die binnen zes maanden het studentenappartement moet verlaten. Daarop zal ook streng worden toegezien en dat aspect zal ook publiek- of privaatrechtelijk worden verankerd. Vervolgens komt hij terug op de participatie. Op 16 december 2019 was de aftrapsessie en zijn de eerste betrokkenen uitgenodigd, onder andere het WOP, omliggende bedrijven, Havensteder en diverse individuele personen. Daarna vonden op 17 december 2020 en 22 maart 2021 uitgebreide contactmomenten plaats. Partijen zijn daarbij uitgebreid geïnformeerd, wat soms in verband met corona niet fysiek mogelijk was. Heel uitgebreid is aandacht gegeven aan het kunnen stellen van vragen, niet alleen op de informatieavonden, maar vooral rondom deze bijeenkomsten.

Het participatieproces is goed, professioneel en in goede harmonie verlopen. Eind september 2021 kreeg hij signalen van de gemeente Capelle aan den IJssel dat wat andere partijen via de gemeente vragen stelden, die hij niet kende, maar wel belangrijk zijn voor de participatie. Daarmee is contact opgenomen. Het ging om Stichting Wijkbelangen Fascinatio en de heren Kruse en Lanzing. Daarmee heeft hij contact gezocht en op 8 en 29 september is daarmee is de dialoog aangegaan. Hen is getracht zoveel mogelijk informatie en antwoorden op gestelde vragen te geven. Partijen hebben niet altijd dezelfde belangen, maar wel belangrijk is informatieoverdracht en elkaar te begrijpen. Daarvoor hebben de initiators hun uiterste best gedaan. Alles is eigenlijk bij elkaar gekomen op 6 oktober 2021, toen er voor alle betrokken partijen een fysieke informatiebijeenkomst was georganiseerd. Er waren dus al met al zes contactmomenten in het participatieproces met tussendoor

Hoorzitting studentenhuisvesting dinsdag 30 november 2021

Pagina:

3

heel veel mogelijkheden voor informatieoverdracht door vragen en antwoorden. Het participatieproces was intensief, ging met wederzijds respect gepaard en is in goede harmonie gegaan. Daarna somt hij op wat het participatieproces heeft opgeleverd: 1. Er zijn allerlei ontwerpen gemaakt en begonnen is met 480 te plaatsen studenten, welk aantal later 428, 417 en uiteindelijk 400 is geworden. Dat is een kritisch volume voor de projectontwikkelaar, omdat er veel te realiseren is qua faciliteiten, beheer, regels, controle, parkeren en groen. Er is een bepaald volume nodig om die zaken op een professionele manier te kunnen realiseren en die door de jaren heen goed te kunnen beheren en onderhouden. 400 studenten is in die zin wel een kritisch aantal. 2. Het volume van het gebouw is kleiner geworden en de hoogte van het gebouw is lager geworden. De bebouwingsoppervlakte van het perceel zou volgens het bestemmingsplan 80% mogen zijn en daar zit men ruimschoots onder. 3. Het aantal parkeerplaatsen is door de gemeente bepaald op 92. 4. Er komen 460 fietsparkeerplaatsen, waarvan 400 binnen het gebouw en 60 buiten het gebouw op eigen (openbaar) terrein. Er zal veel ruimte voor (deel)scooters zijn, een dienstverlening die studenten regelmatig gebruiken. Moeilijk was dat initiatiefnemers/planmakers/ontwikkelaar de laatste maanden geconfronteerd werden met rondgaande onjuiste informatie.

Het ging om informatie naar de raad, ingezonden stukken naar politieke partijen en een sociaal platform Nextdoor. Ook de ontwikkelaar probeert daar juiste informatie naartoe te krijgen, maar dat is niet echt gelukt. Je probeert contact te zoeken met betrokkenen en de juiste uitleg te geven, wat best moeizaam is gegaan, wat hij teleurstellend vindt. Vandaag kreeg hij een stuk vanuit de Stichting Wijkbelangen Fascinatio aan de gemeenteraad onder ogen, dat is gedateerd op 29 november jl. Daarin zijn drie vraagtekens benoemd rondom het project. 1. De grootte van het pand past niet in de omgeving in relatie tot het Beeldkwaliteitsplan1999; dat beeldkwaliteitsplan heeft echter betrekking op de welstandsaspecten; hoogte en bouwoppervlak zijn geregeld in het bestemmingsplan; de ontwikkelaar heeft binnen de planologische kaders geacteerd, wat intensief is gecontroleerd en goedgekeurd door het Q-team van de gemeente Capelle aan den IJssel. 2. De gemeente heeft veel aandacht gegeven aan parkeren in het gebied en wat daarbij al dan niet juist is. Meetinstrument CROW geeft aan dat 8% tot 10% van de studenten een auto bezit, waardoor je op 35 tot 40 parkeerplaatsen zou uitkomen; mogelijke exploitantanten zitten nog lager dan dat aantal.

De gemeente heeft in haar wijsheid, ondersteund door onderzoek, gemeend dat er 92 parkeerplaatsen gemaakt moeten worden, wat in het plan is meegenomen en welk aantal valt binnen de planologische kaders. 3. Er is gesproken over een enorme bouwoppervlakte die buitenproportioneel is. Vermeld is 3.940 m². Het bouwoppervlak is echter slechts 1.965 m². Een studentenleeftijd vanaf 23 jaar heeft hij nooit gecommuniceerd. Studenten vanaf eind 17 of 18 jaar zijn ook welkom. Het stuk van de Stichting Wijkbelangen Fascinatio vermeldt ook dat een enquête is uitgevoerd onder 249 mensen. Toen de initiators begonnen met het project hebben zij het gebied in kaart gebracht. Als hij Fascinatio en de twee ontsluitingen daarvan beziet gaat het om 3.200 inwoners met dik 1.100 huishoudens. 249 geënquêteerden betreft dan 7% of 8% van de inwoners van Fascinatio. Dan vraagt hij zich af of die een juiste weergave te zien geven. Meten is weten en dat zou men op een juiste manier moeten doen. Hij spreekt de hoop en het vertrouwen uit dat de raad in de komende weken tot een positief besluit zal komen. Afspraken met betrokkenen uit het participatieproces en de gemeente zal de ontwikkelaar in publiekrechtelijke aspecten verankeren. Dat kunnen vergunningen en uitgangspunten zijn.

Waar dat niet mogelijk is zal de ontwikkelaar dat privaatrechtelijk regelen, wat kan met kettingbedingen met exploitanten en opvolgende exploitanten, als daarvan sprake is. De afgelopen tijd was er contact met de manager studentenhuisvesting Erasmus, heer Buchheim, die positief over het plan is. Die heeft hem een hart onder de riem gestuurd, dat hij voorleest: “Als universiteit spannen we ons maximaal in om zoveel mogelijk studenten succesvol hun studie te laten volgen. Het is belangrijk dat studenten zich thuis voelen, maar vooral dat zij een veilige woon- en studeeromgeving hebben. Dat studenten de mogelijkheid hebben in Rotterdam of omgeving te kunnen wonen is erg belangrijk voor ons. Nu en voor de toekomst en voor de omgeving. In aansluiting op dit statement draagt de ontwikkeling van de studentenwoningen in Capelle aan den IJssel Fascinatio ons inziens bij aan het terugdringen van dit tekort, aan betaalbare studentenwoningen en haar omgeving.”

Hoorzitting studentenhuisvesting dinsdag 30 november 2021

Pagina:

4

Vragen Mevrouw DEN ENGELSMAN begrijpt dat er samenwerking is met de Erasmus Universiteit en vraagt of het gaat om zelfstandige woningen of kamers. Zij heeft gezien dat de huurprijs komt onder de liberalisatiegrens van € 752,- per maand en vraagt om een indicatie wat een student ongeveer aan kale huur en servicekosten gaat betalen. Daarnaast is zij benieuwd of er op termijn minder parkeerplaatsen komen. De heer KRISPIJN antwoordt dat het gaat om zelfstandige kamers, die zijn voorzien van een eigen sanitaire groep en een eigen keukenblok. Uit gesprekken die White House Development met verschillende partijen heeft gevoerd bleek aan dat soort kamers de meeste behoefte te zijn. Het zijn dus alle 400 zelfstandige woningen. De huurprijs ligt onder de liberalisatiegrens. De kamers zijn beoordeeld op het puntensysteem en daar is een huur van € 650,- uit gekomen, waarop personen nog een huurkorting kunnen krijgen. Er worden 92 parkeerplaatsen aangelegd. De wens is aanzienlijk lager. Potentiële exploitanten geven aan dat ze er niet zoveel willen. In eerste instantie is voorgesteld om 63 parkeerplaatsen te maken, zodat aan de voorkant van het gebouw een verblijfsruimte buiten te maken was. Op verzoek van de gemeente en de wijk komen er 92 parkeerplaatsen.

Blijkt straks uit monitoring dat dat aantal te hoog is, dan wordt dat aantal teruggebracht en probeert de ontwikkelaar de groenzone aangevuld met een verblijfsruimte buiten weer terug te brengen. Mevrouw DEN ENGELSMAN begrijpt dat het geen zelfstandige woningen zijn in de zin van huurtoeslag en vraagt of de heer Krispijn nog iets meer kan vertellen over bijkomende kosten en de huurkorting. De heer KRISPIJN vertelt dat het van de exploitant afhangt of die de kamers casco of gemeubileerd gaat verhuren. In principe gaat het om een kale huurprijs. Afhankelijk van het geboden pakket en wat de student kiest kunnen daar kosten bij komen. De heer TIESMA vraagt of de 400 kamers allemaal hetzelfde zijn of onderling verschillen. De heer KRISPIJN heeft geprobeerd zoveel mogelijk dezelfde kamers te maken. 80% van de kamers is hetzelfde. Op de kopse gevels van het pand zijn er een aantal afwijkende kamers. De gemiddelde kamer omvat 20 m² en de kamers aan de zijkant beslaan 18 m² tot 18,5 m². De heer VLOT hoorde een goed en bijna bevlogen betoog van een projectontwikkelaar. Wat betreft de vraag of studenten al dan niet gespreid over de gemeente zouden moeten worden gehuisvest weet hij dat er in Capelle voor kamers in appartementen aanmerkelijk hogere prijzen gelden dan in het gelande project. In de wijk zelf zijn er weinig faciliteiten.

Een bezwaar vanuit de bewoners zou zijn dat dat op bepaalde tijden van de dag tot een beweging van studenten binnen de wijk leidt. Het aantal hoogopgeleiden dat na hun studie zou blijven hangen in de gemeente lijkt hem net zo verwaarloosbaar als het aantal respondenten op een enquête ten opzichte van het aantal inwoners van een wijk. Burgerparticipatie staat in de gemeente hoog in het vaandel en juist op dit project is de burgerparticipatie hoog. Vervolgens komt hij op de massaliteit van het gebouw en de afwijkingen van de beeldkwaliteit. Als het gebouw op de Allsafe-locatie had gestaan was het een stuk aanvaardbaarder geweest dan waar het nu terecht komt. Hij informeert verder naar de kritische grens ten opzichte van de realisatiekosten en de huurprijzen. De leeftijd van 23 jaar wordt genoemd, de leeftijd waarop men pas huurtoeslag kan krijgen. Hij vraagt waarom zo is aangestipt dat een student weinig binding heeft met de wijk. Juist met deze huurprijzen in Fascinatio, een wijk met een bepaald karakter in Capelle, vraagt hij waarop de opvatting is gebaseerd dat Fascinatio een goede plek is voor het gebouw. Fascinatio noemt hij namelijk geen typische plek voor studentenhuisvesting en hij is benieuwd of de keuze door de projectontwikkelaar is bepaald vanwege een financieel overweging. Hij gelooft dat de respondenten van de enquête in Fascinatio ook die overweging hadden.

De heer RIETMAN vindt het belangrijk om in het achterhoofd te houden dat het niet alleen gaat om kamers, maar ook om faciliteiten, regels, regels nakomen en handhaving. Hij noemt het daarom goed om deze volumes te hebben, om die zaken op een goede manier te kunnen regelen en zodat er ook

Hoorzitting studentenhuisvesting dinsdag 30 november 2021

Pagina:

5

continuïteit is. Als je op vier verschillende plekken in Capelle honderd studentenkamers neerzet moet je faciliteiten, zoals toezicht en beheer, in een kleinere hoeveelheid regelen wat dan minder intensief en professioneel gebeurt. In reactie op de opmerking over de massaliteit van het gebouw wijst hij erop dat er drie keer eerder een ontwerp is gemaakt en nu het vierde ontwerp voorligt. Er is dus intensief naar de grootte, hoogte en het esthetische beeld van het gebouw gekeken. Het is een redelijk fors gebouw, maar er wordt met baksteen gewerkt, zodat het fijn is om ernaar te kijken en het niet gaat om een lomp en groot gevaarte. Ook de heer Vlot is de leeftijd van 23 jaar van een student verschillende keren tegengekomen. Studenten van 18 jaar of iets jonger zijn echter ook van harte welkom. Er is geen minimumleeftijdsgrens. Over meetinstrument CROW kan hij zeggen dat dat in Nederland bij planvorming intensief gebruikt wordt, omdat er veel data en ervaringscijfers aan hangen, ook wat betreft parkeren en verkeershandeling. Data daarvan worden dus meegenomen, ondanks het feit dat er nu een hoger aantal parkeerplaatsen uitkomt. De heer Vlot vroeg zich af waarom Fascinatio een goede plek is voor studentenhuisvesting en of er daarvoor een financiële overweging was.

Hij heeft in zijn presentatie aangegeven waarom de locatie aantrekkelijk is, zeker qua ligging en de bereikbaarheid van de twee genoemde leerinstituten. Studenten kunnen van daaruit met de fiets, scooter en het OV makkelijk bij de hogeschool of de universiteit komen, waarbij zij niet door de wijk heen hoeven gaan. Ook qua ligging vindt hij de plek heel goed, wat ook is beaamd in heel veel gesprekken met de gemeente, die in de planvorming is meegegaan. De heer VAN GENT begrijpt dat de ontwikkelaar veel ervaring heeft met dit soort wooneenheden en vraagt of raadsleden of bewoners bij een soortgelijk project elders kunnen gaan kijken en kunnen zien hoe het daar gaat. Parkeren in Fascinatio is altijd een probleem geweest en daarom vraagt hij of het parkeerterrein bij het gebouw afgesloten wordt ten behoeve van bewoners en hun gasten. De heer RIETMAN heet raadsleden en bewoners van harte welkom bij een van zijn andere projecten, zoals in Gouda met 650 woningen, aan het Burgemeesterkwartier 1, een binnenstedelijke ontwikkeling. Hij kan de raad het participatieplan doen toekomen, met daarin beschreven de aanpak en de resultaten. Uiteindelijk zijn er voor die heel grote ontwikkeling zes zienswijzen ontvangen. Buiten de zienswijzen over de hoogte van de gebouwen ging het eigenlijk alleen maar over een milieucirkel, die deels over het gebied ging.

Voor de rest is er heel intensief geparticipeerd. Mensen zijn opgezocht en gesprekken zijn vroegtijdig aangegaan, waarbij er goed is geluisterd. Niet over alles kan met het eens worden en er zijn ook afspraken gemaakt over regels, handhaving daarvan, de verantwoordelijkheid daarvoor en monitoren. Bij eventuele calamiteiten kan er maandelijks een gesprek zijn. Naar de toekomst kijken is dus ook participeren. De heer VAN GENT constateert dat het project in Gouda nu nog wordt gebouwd en vraagt of White House Development ook al afgeronde projecten kent, waar bijvoorbeeld al een jaar studenten wonen. Dan kun je de impact van gebouwen op een wijk zien. Je kunt dan bijvoorbeeld zien dat er driehonderd huurscooters om het gebouw staan, wat omwonenden niet willen. De heer KRISPIJN heeft in het laatste gesprek met Stichting Wijkbelangen Fascinatio en individuele bewoners aangegeven mensen graag mee te willen nemen naar bestaande locaties waar studentenhuisvesting plaatsvindt. Bij georganiseerde huisvesting is een gebouw gewoon een woongebouw. Dat gebouw is gereguleerd zonder overlast. Van zijn aanbod om te komen kijken is tot nu toe echter geen gebruik gemaakt, maar hij nodigt de aanwezigen graag uit om een aantal locaties af te gaan. Het parkeerterrein is niet alleen bedoeld voor studenten, maar wel is er een monitorplicht.

In eerste instantie worden er 92 parkeerplaatsen gemaakt en gekeken wordt of dat aantal kan worden aangepast. De ontwikkelaar moet exact weten dat auto’s die er staan van studenten zijn. Stichting Wijkbelangen Fascinatio heeft parkeren met een vignet geopperd, zodat te zien is dat andere auto’s van bezoekers of mensen uit de buurt zijn. Als het aantal auto’s van bezoekers of mensen uit de buurt het aantal van 92 overstijgt is er een probleem. De heer GEISSLER stelt vragen over fietsparkeerplekken en is benieuwd of er ook plekken zijn voor scooters en vormen van deelmobiliteit. Hij vraagt of die plekken bovenop de fietsparkeerplekken komen of daarvoor die fietsparkeerplekken gebruikt moeten worden.

Hoorzitting studentenhuisvesting dinsdag 30 november 2021

Pagina:

6

Ook hij is benieuwd naar de ervaringen met vergelijkbare projecten elders, ook wat betreft overlast. Hij informeert wat daar precies geregeld wordt, wie dat doet en wie daarvoor verantwoordelijk is. Het college geeft aan dat het plan onder andere bijdraagt aan starterswoningen in Capelle. Daarbij gaat het om het huisvesten van jongeren uit Capelle. Hij vraagt of onderzoek is gedaan naar in hoeverre Capelse jongeren behoefte hebben aan deze vorm van huisvesting en in hoeverre dat voor Capelse jongeren een oplossing is. De heer KRISPIJN heeft bij de ruimtelijke onderbouwing een berekening gemaakt van het aantal benodigde fietsparkeerplaatsen. Er zijn 400 bewoners, die alle hun fiets binnen moeten kunnen parkeren. Ook zijn er bezoekers en is er dubbelgebruik, evenals wat scooters te plaatsen. Daarvoor wordt buiten een aparte berging gemaakt, die daarin voorziet. Die zaken zijn conform wet- en regelgeving vastgesteld en te realiseren. Wat betreft handhaving zijn er huisregels, waarvoor de student tekent, zoals geen lawaai maken na een bepaalde tijd, afval wegbrengen en fietsen binnen parkeren. Het terras gaat om 22.00 uur dicht en als de buurt die tijd aangepast wil zien tot 21.00 uur, dan is die aanpassing mogelijk. Aangeboden is om de dialoog met de buurt aan te gaan. In principe wordt er gehandhaafd vanuit de instantie.

Als dat niet voldoende is of de regels aangepast moeten worden, dan wil de ontwikkelaar graag de dialoog aangaan. De heer RIETMAN vervolgt dat Hogeschool Rotterdam en de Erasmus Universiteit de twee leerinstellingen zijn waaraan de studenten die in het gebouw wonen verbonden zijn. Als er Capelse jongeren zijn die daar studeren gelden voor hen dezelfde uitgangspunten als voor andere studenten. Er is geen onderzoek gedaan naar welk aantal Capelse jongeren jaarlijks richting die instituten gaat. De heer KRISPIJN heeft vanuit de gemeente de voorwaarde meegekregen dat studenten die in het gebouw gaan wonen moeten studeren aan de twee genoemde leerinstituten. Als ze niet meer studeren moeten ze de woning verlaten. Mevrouw LAUW-SCHOUTEN vraagt of er in het woongebouw ook 24/7 een conciërge is, of er een tijdlimiet is verbonden aan bezoekers, of er een maximum aantal bezoekers is en wat er gebeurt als studenten zich meerdere malen niet aan de regels houden. De heer VAN VIANEN van de Rotterdamse Ontwikkelings Maatschappij antwoordt dat regels bij dergelijke projecten vorm moeten krijgen. Een sanctie kan zijn het stoppen van het huurcontract en dan stopt uiteraard ook de studie. Dat is heel zwart-wit, maar die sanctie zal uiteindelijk niet tot stand komen. Sancties komen tot stand door het in gebruik nemen van het gebouw.

Van soortgelijke complexen zijn nu al gebruiksregels beschikbaar en die zijn ook met iedereen te delen. Uiteindelijk gaat het project groeien en zullen regels worden bijgestuurd. Het gebouw wordt als woongebouw ervaren. Daar wonen en leven mensen. De ervaring is niet dat het een feestcomplex of een disco is. De gebruikte route uit de stad gaat buiten de wijk om. De watergangen in de wijk blokkeren namelijk de toegang door de wijk heen. Een conciërge is niet 24/7 aanwezig. Overdag is een conciërge aanwezig en ’s avonds wordt een oudste aangewezen per verdieping. Op elke verdieping en rondom het gebouw is er camerabewaking aanwezig. Als mensen zich niet gedragen en geen gehoor geven aan correcties, dan zullen er aanvullende afspraken volgen. Die moeten nu nog vorm krijgen. Er is nog weinig te zeggen over een tijdlimiet voor bezoekers. De faciliteiten op de openbare ruimte op de begane grond en het terras zijn toegankelijk tot 22.00 uur. Voor bezoekers is het gebouw toegankelijk, mits ze zich gedragen. Of daar een tijdlimiet aan is verbonden moet hij nagaan vanuit de regels voor andere complexen. De heer RAADSEN vraagt wie de exploitant van het gebouw wordt of wat voor soort organisatie het gebouw gaat exploiteren als een naam nog niet genoemd mag worden. De heer KRISPIJN heeft die keuze nog niet gemaakt, maar is wel met een aantal partijen in gesprek, zoals XIOR.

Er wordt gesproken met IC, XIOR en nog twee andere bedrijven. Een keuze is nog niet gemaakt, omdat het plan in principe nog in ontwikkeling is. Na het definitieve pakket volgt een keuze. 3. Horen van degenen die zich hebben aangemeld om tijdens de zitting het woord te voeren De heer LANZING woont aan de Priamsingel, direct tegenover het geplande studentencomplex. Hij is medeondertekenaar van de bezwaarbrief, die ook aan alle gemeenteraadsfracties is gestuurd, waar-

Hoorzitting studentenhuisvesting dinsdag 30 november 2021

Pagina:

7

voor de heer Kruse ook veel inhoudelijk werk heeft verricht. Hij is vertegenwoordiger van het grootste deel van de bewoners van Fascinatio-West. Het grootste deel van de wijkbewoners ziet het complex niet zitten. Er zijn namelijk enorm veel zorgen en het leeft in de wijk. Het gezegde over het participatieproces doet het voorkomen alsof alles in goede harmonie en in samenspraak met de bewoners heeft plaatsgevonden. De realiteit is echter anders: het grootste deel van de bewoners van Fascinatio-West wil dit niet. Er zijn heel veel zorgen en er is ook heel veel frustratie in de wijk. Het Allsafe-pand haalt hij aan als een trauma van de wijk. Over dat plan heeft geen participatie en informatie plaatsgevonden en hij hoopte dat daarvan was geleerd. Bij dit project bleek echter dat de informatievoorziening de meeste mensen niet heeft bereikt. De betrokkenheid van het WOP is mooi, maar het grootste deel van de wijkbewoners had geen kennis van het studentengebouw. Misschien zijn bewoners te passief geweest, maar informatie is niet bij hen terechtgekomen. Wel ontvingen bewoners van Fascinatio-West een enquête. De vraag was of bewoners 65 of 93 parkeerplaatsen wilden. Dat zijn er 92 geworden. Dat zou dan het gevoel moeten geven dat bewoners iets in te brengen hebben en zouden mogen kiezen. Bij 65 parkeerplaatsen zou er wat meer groen komen, wat niet gek zou zijn.

Het effect was eigenlijk andersom. Het grootste deel van de bewoners heeft die enquête eerder als beledigend ervaren. Iemand zei: ‘denken ze dat we gek zijn als wie hierop reageren?’ Als je kiest voor 65 parkeerplaatsen spring je op een rijdende trein en ga je ergens mee akkoord. Er was weinig respons op de enquête en veel mensen wilden daarop niet reageren. Een bezwaarschrift is ondertekend door hemzelf, de heer Kruse en nog een buurman. Daarin staan tien bezwaarpunten, waarop niet is gereageerd. Hij vraagt zich daarom af hoe betrokken de gemeente zich voelt bij de buurt, ook na de ervaring met Allsafe. Hij is blij in de hoorzitting zijn verhaal kwijt te kunnen en hoopt dat dat gehoord wordt en daarmee ook iets gedaan wordt. Via een Nextdoor-app heeft hij een bericht voorbij zien komen met een link naar Radio Rijnmond, waarin iets over de hoorzitting stond. Die had hij bijna niet gezien. Had de buurt niet beter betrokken kunnen zijn? Hij heeft lang moeten zoeken naar inhoudelijke punten en heeft zich moeten baseren op de buurtmonitor en de openbare stukken van de raadskalender, waarop de punten zijn gebaseerd die in het bezwaar zijn genoemd. Die bezwaarpunten loopt hij langs. Het woord ‘buitenproportioneel’ wat betreft het gebouw is maar net hoe je het definieert. Het gaat om een enorm volume. Acht lagen hoog staat haaks op het beeldkwaliteitsplan.

Dat plan en het bestemmingsplan moet je volgens hem niet zo uit elkaar trekken, omdat het gaat om hetzelfde. Hij vindt het bezwaarlijk dat ruimtelijk beleid soms ook een beetje wispelturig lijkt. Soms is het beeldkwaliteitsplan leidend en soms is dat het bestemmingsplan. Bezwaarmakers maken zich zorgen over het aantal woningen en de parkeernorm. Het zijn zelfstandige woningen en geen studentenkamers. Het zijn zelfstandige woonruimtes, met eigen sanitaire voorzieningen, een eigen keuken en een eigen badkamer. Voor een zelfstandige woonruimte wordt een parkeernorm van 1,5 genoemd. De vraag is of het een studentenwoning of een studentenkamer is. Die definitie vindt hij niet duidelijk. Volgens de laatste informatie zou het gaan om 15 woningen met heel veel kamers. Dat is een heel creatieve, maar niet echt geloofwaardige oplossing. Volgens het gemeentelijke basisregister mogen er geen studentenkamers, maar alleen maar woningen worden geregistreerd. Niemand zou in aanmerking komen voor huurtoeslag. Iedereen gunt een student goede woonruimte, maar dit getuigt naar zijn mening niet van een sociaal bewogen plan. Hij begrijpt dat de kale huur € 650,- per maand is, voor een gemiddelde student is dat echter niet toegankelijk. Uitgaande van huurtoeslag zou die huur voor iemand onder de 23 jaar € 442,46 zijn.

Ben je onder de 23 jaar, dan is voor een gemiddelde student deze ruimte niet toegankelijk. Er is dus geen sociaal bewogen plan. Hij vraagt zich daarom af wie de belanghebbenden zijn. Dat zijn niet de buurt en niet de gemiddelde student. Belanghebbenden zijn misschien studenten met een iets ruimere beurs, waarbij het autobezit wellicht veel hoger ligt. Voorts maakt hij zich zorgen over het percentage studenten in de wijk. Fascinatio-West telt nu 486 woningen. Er komen 400 studentenkamers, studentenwoningen of studentenappartementen bij. Dat staat naar zijn opvatting niet in verhouding. Iedere bewoner van het pand zal zijn eigen dynamiek en buurtbelasting meebrengen. Daarom maakt hij zich grote zorgen over het geluid. Er wordt wel heel veel bij de exploitant neergelegd, ook de kosten. Het is hem allemaal erg onduidelijk. Vervolgens vraagt hij of het aantal parkeerplaatsen wel redelijk is, ervan uitgaande dat de student met een ruime beurs misschien wel een auto meebrengt.

Hoorzitting studentenhuisvesting dinsdag 30 november 2021

Pagina:

8

Er is geen samenwerking met of coördinatie van de gemeente Rotterdam. Gemeente en de Erasmus Universiteit noemen in het Studentenhuisvestingsakkoord andere projecten dan dit project. Het is dus de vraag of er überhaupt wel een noodzaak is voor zo’n enorm groot plan. Zijn vraag is ook of er de garantie is dat er mogelijk straks geen andere doelgroep in het gebouw komt. Het pand is namelijk makkelijk te verbouwen met appartementen voor andere doelgroepen, zoals eenpersoonshuishoudens of andere groepen met een heel ander autobezit. Wat hem ook stak is een misleidend logogebruik. In een eerdere presentatie stond het logo van de Erasmus Universiteit. In de ontwikkeling van het plan heeft de Erasmus Universiteit echter geen inbreng gehad, terwijl de presentatie dat wel deed vermoeden. Samen met zijn buurman Kruse is hij overigens geen vertegenwoordiger van de Stichting Wijkbelangen Fascinatio, de heer Bruinaars is dat wel. Hij maakt zich zorgen over de leefbaarheid van de wijk en over het niet horen van de belangen van bewoners. Daarom vraagt hij de raad nog eens kritisch naar zijn bezwaren te kijken voor er besluiten worden genomen. Hij wil namelijk vertrouwen op een goed en breed gedragen plan. Nu leeft er heel veel onvrede. Hij wil graag vertrouwen hebben in de gemeente, welk vertrouwen Fascinatio is kwijtgeraakt.

Ter heroverweging en ter beoordeling wil hij zijn bezwaar tegen het plan bij de gemeenteraad onder de aandacht brengen. De heer KRUSE is door de ontwikkelaar kinderachtig genoemd, nadat hij in de wijk een petitie heeft gehouden over hoe de wijk naar het plan kijkt. Democratisch gezien vindt hij het dubieus als mensen een enquête binnen een wijk houden. Gesproken is over een huur van € 650,-. Gezien de wet krijgt een student tot 23 jaar een kwaliteitskorting tot € 442,-. Op alles daarboven krijgt een student geen huurtoeslag. De ontwikkelaar zegt dat een student huurtoeslag kan krijgen en dat is volgens hem dus niet waar. Het kavel van het studentenpand is naar zijn mening veel groter dan het kavel van het Allsafegebouw. De gemeente Rotterdam heeft een Akkoord studentenhuisvesting gemaakt. De wethouder, de Erasmus Universiteit, de Hogeschool Rotterdam, het Zadkine College, het Scheepvaart en Transport College, studentenorganisaties en allerlei ontwikkelaars hebben samen aan tafel gezeten en hebben een plan gemaakt. Dat plan ontbreekt ten enenmale in Capelle. De gemeente Capelle heeft namelijk geen plan en heeft aan de voorzijde niets geregeld om een pand in goede banen te leiden. In het Akkoord studentenhuisvesting staat dat de gemeente Rotterdam een aantal projecten aan het bouwen is in een schil rond Fascinatio.

Heel veel woningen komen daar beschikbaar rondom de universiteit. De gemeente Rotterdam zegt dat vanaf 2023, 2024 de groei van studenten af gaat nemen. Als dat zo is zullen de Erasmus Universiteit en studenten eerder kiezen voor een pand dat dichterbij ligt dan een pand in Fascinatio. Over wat er dan met het pand zal gebeuren als het voor de helft leeg komt te staan maakt hij zich zorgen. Wat hij flauw vindt als zender van de brief is zich te richten op een bepaald deel van de wijk en er een groot deel van een ander deel van de wijk erbij te betrekken. Men zou dan ook kunnen zeggen dat er in de rest van Capelle ook geen vragen over de enquête zijn gesteld. Het gaat om zijn deel van de buurt, daarop heeft hij zich gericht en daarvoor heeft hij zijn petitie gehouden. Dat deel van de wijk maakt zich heel veel zorgen over het pand. Gezien de argumenten die hij aandraagt is het een goed idee om daar goed naar te kijken. Tweederde van de wijk zal straks oorspronkelijke bewoner zijn en een derde student. Die verhouding acht de gemeente Rotterdam niet wenselijk. Er zijn enorm veel problemen in de deelgemeente Kralingen, waar mensen helemaal te hoop lopen tegen de grote hoeveelheid studenten. Wat zal het betekenen voor Fascinatio-West als 33% van de bewoners student is? De hele wijk denkt er zo over. De raad zou daarover eens serieus moeten nadenken.

Gezien de verkiezingscampagnes van politieke partijen ziet hij allemaal bevlogen reclamekreten op mooie websites, maar bij doorgaan van het pand gaan zij tegen alles in wat in de verkiezingscampagne wordt gezegd. Het plan is volgens hem alleen maar bedoeld om geld te verdienen. De heer VERDUIN zit in het dagelijks bestuur van het WOP, samen met mevrouw De Veer en de heer Westerbeek. Het WOP organiseert vier vergaderingen in de wijk en het dagelijks bestuur geeft die vergaderingen vorm.

Hoorzitting studentenhuisvesting dinsdag 30 november 2021

Pagina:

9

Het dagelijks bestuur van het WOP Fascinatio maakt zich grote zorgen over de afbouw van de buurt Fascinatio en de realisatie van 400 studentenwoningen in Fascinatio-West. Deze buurt telt volgens hem 430 eengezinswoningen. De buurt Fascinatio -Oost telt 550 woningen en 120 studentenwoningen in Rhino. In totaal gaat het in Fascinatio dus om 1.100 woningen. Deze cijfers zijn na te kijken in www.allecijfers.nl, waar buurten staan beschreven. Dit betekent dat na realisatie van de studentenwoningen in deze omvang er sprake is van bijna 50% studentenwoningen in Fascinatio-West. In heel Fascinatio gaat het dan om de 35% tot 40% aan studentenwoningen, omdat in Rhino ook al 120 van dergelijke woningen zijn gerealiseerd. Dit betekent 53% studentenwoningen in Fascinatio-West, een kinderrijke wijk. Hij informeert naar het belang van de bewoners van Fascinatio, waarover hij niemand hoort. Wat worden zij van het plan beter? In een brief van de SP is gesproken over 33% aan studentenwoningen in Groningen en bekend is welke excessen er daar zijn. Ook in Kralingen is er overlast. Er is volgens hem wel degelijk sprake van overlast. Hij nodigt de raad uit een keer te kijken in het complex ‘De Snor’ in Prinsenland. Daar is al jaren sprake van overlast en enorme parkeeroverlast.

Hij neemt de aanwezigen vervolgens mee naar de uitgangspunten waardoor de meeste van de huidige bewoners voor Fascinatio hebben gekozen. Het was de laatste nieuwbouwwijk met maximaal 1.100 woningen in een groene omgeving omzoomd door luxe kantoren. Nu begrijpen de bewoners best dat in de loop der tijd de omstandigheden zijn gewijzigd en aanpassingen nodig waren. Tot de Allsafe-casus is altijd op constructieve wijze samengewerkt met de gemeente. De Allsafeontwikkeling heeft het vertrouwen echter een flinke knauw gegeven en van enige aanpassingen aan dat project is ondanks de commotie tot op de dag van vandaag, ruim 2,5 jaar na dato, nog steeds geen sprake. Het vervelende is echter steeds over incidentele ontwikkelingen te discussiëren, terwijl naar de mening van het dagelijks bestuur van het WOP het totaalplaatje bezien moet worden. Fascinatio gaat in de richting van een inwoneraantal van Schenkel, een wijk met 5.000 inwoners die qua oppervlakte 3,5 keer zo groot is als Fascinatio. De verhoudingen zijn dus compleet zoek. Deze hoorzitting is tot stand gekomen naar aanleiding van een open brief van bewoners uit Fascinatio-West aan het college en raadsleden. Hij wil benadrukken dat de brief buiten het WOP om tot stand gekomen is en er is ook geen contact met het WOP gezocht, ook niet door de ontwikkelaar.

Het WOP heeft college en raad een overzicht gestuurd van wat het WOP sinds 2018 actief heeft gedaan voor de bewoners van Fascinatio. Er zijn diverse gesprekken geweest. Op 16 december 2019 was er op initiatief van White House Development een eerste bewonersavond, waarvoor de hele wijk was uitgenodigd. Op 26 oktober 2019 heeft het WOP een ongevraagd schriftelijk gekwalificeerd advies gezonden naar het college om af te zien van studentenhuisvesting op die locatie. Het WOP vond het gebouw te groot en niet passend op die plek. Gezegd is te ruilen met kavel NK1, dat ontwikkeld zou worden door Havensteder. Het WOP heeft hier geen actieve terugkoppeling op gehad en er is ook geen contact gezocht met het dagelijks bestuur van het WOP. Vervolgens volgde er in 2020 een overleg met de wethouder. Aan de hand daarvan is nog eens een ongevraagd schriftelijk gekwalificeerd advies gestuurd. Daarop is geen schriftelijke reactie ontvangen, maar daarop is mondeling gereageerd door de heren Kandel en Struijvenberg. Er is dus een aantal vruchteloze pogingen gedaan om het dossier onder de aandacht te brengen en om daarover discussie te krijgen. De bezwaren van het WOP betreffen het type bewoning in combinatie met de omvang van het plan, omdat daarmee naar de mening van bewoners verhoudingen volledig uit de pas lopen.

Curieus is dat het planteam stadsontwikkeling in 2018 heeft geconcludeerd dat een dergelijke ontwikkeling beter in Rivium zou passen, maar als die toch zou doorgaan maximaal 300 studentenwoningen zouden moeten worden toegestaan. Uiteindelijk zijn er in 2020 gesprekken met Havensteder gevoerd om een eventuele ruil van kavel te onderzoeken, wat in december 2020 heeft geresulteerd in een negatief resultaat. Wel kwam de projectontwikkelaar in 2021 naar aanleiding van van de bezwaren vanuit het WOP met een nieuwe presentatie, waarbij de hoogte van het gebouw was verlaagd en er twee verdiepingen ten opzichte van het oorspronkelijke plan zijn af gegaan. Dat nam niet weg dat een gebouw van dergelijke hoogte en omvang met huisvesting voor tenminste 400 studenten een onacceptabele impact heeft op de wijk Fascinatio. Een combinatie van studentenhuisvesting en Havenstederwoningen op NK1, de kavel in de hoek bij metrostation Kralingse Zoom, zou naar de mening van het WOP een veel logischer keuze zijn. De

Hoorzitting studentenhuisvesting dinsdag 30 november 2021

Pagina:

10

kavel 2K4 zou dan wellicht bescheidener kunnen worden opgezet met kleine bedrijfsunits of woonwerkunits (denk aan Forum). Het WOP heeft ook contacten met ondernemers en hij weet uit betrouwbare bron dat ook een aantal bedrijven niet staat te springen om studentenhuisvesting op die plek. Een verhouding van maximaal 20% studentenwoningen, inclusief Rhino, op het totale woningbestand van Fascinatio zou al fors zijn, maar dient naar de mening van het dagelijks bestuur van het WOP als maximaal uitgangspunt gehanteerd te worden teneinde tot een leefbare verhouding te komen. Gezegd is dat concentratie van studenten een goed idee zou zijn. Twee weken terug hoorde hij echter een BNR-podcast waarop een hoogleraar, waarvan hij de naam niet kan vinden, zei dat het een slecht idee is om studenten te concentreren. Het ontbreekt in Fascinatio en omgeving bovendien aan de nodige voorzieningen voor zoveel studenten. Dat studenten de rondweg nemen is naar zijn mening een idee fixe. Zij gaan volgens hem wel door de woonwijk als je de kaart bekijkt. Gebruikelijke klachten bij studentenwoningen zijn parkeeroverlast, zoals bij De Snor en deelgemeente Prins Alexander, geluidsoverlast en rommel op straat. In overleg voeren over handhaving hebben bewoners geen zin. Handhaving is sporadisch te zien in Fascinatio, zodat hij daarin weinig fiducie heeft.

Zoals bekend is de infrastructuur van Fascinatio nu al niet toereikend, met veel verkeersoverlast en die zal met zoveel extra bewoners van niet alleen de studentenwoningen verder verslechteren. Dat maakt het voor het dagelijks bestuur van het WOP en de bewoners van Fascinatio ook zo moeilijk. Raad en college vergaderden lang over het Spraypark,een hot issue en Fascinatio kent misschien wel tien of vijftien van die issues. Daarover moeten bewoners dan discussiëren, wat misschien het beeld geeft dat de wijkbewoners lastige mensen zijn. Het frustreert hem in hoge mate dat bewoners zo worden weggezet. Ze zeuren echter niet en hebben altijd geprobeerd constructief met bewoners, bedrijven en de gemeente naar oplossingen te zoeken. Tot slot noemt hij de namen van de leden van het dagelijks bestuur van het WOP: Marieke Corver, Marianne Tobé, George Westerbeek en aspirant-lid Patrick van den Enden. De heer BRUINAARS spreekt in namens Stichting Wijkbelangen Fascinatio. Gisteravond heeft de stichting aan alle raadsleden een brief verzonden en in zijn bijdrage gaat hij in vogelvlucht door die brief heen en wil hij reageren op wat eerder deze avond is gezegd. De Stichting Wijkbelangen Fascinatio realiseert zich dat er onder studenten woningnood is en dat er voor henwoningen nodig zijn. Over de omvang van het voorliggende plan maakt de stichting zich ernstige zorgen.

Die zorgen betreffen drie hoofdpunten: 1. de grootte van het pand past niet in de omgeving en in het Beeldkwaliteitsplan 1999; 2. de omvang van de ontwikkeling (het aantal woningen, het aantal studenten en de invloed daarvan op de wijk); 3. het aantal parkeerplaatsen. Met de stichting maken ook veel andere wijkbewoners zich grote zorgen over de plannen. De huis-aan-huis enquête van de gemeente omvatte slechts twee opties en was puur gefocust op het parkeerprobleem. Bewoners kregen de keuze tussen 92 of 63 parkeerplaatsen. 110 bewoners reageerden op die enquête. In het raadsvoorstel is terug te zien dat er een enquête is gehouden, dat er geen draagvlak was voor 63 parkeerplaatsen en dat de gemeente de omgeving heeft gevraagd over de parkeeroplossing in het kader van participatie. Bewoners hebben dat absoluut niet als participatie ervaren, omdat er geen andere belangrijke vragen zijn gesteld. 45 bewoners hebben juist aangegeven geen keuze te kunnen maken uit de twee door de gemeente opgegeven opties, omdat ze vonden dat 92 parkeerplaatsen te weinig is. Dit antwoord kreeg zelfs de meeste stemmen, maar het raadsvoorstel maakt daar geen enkele melding van. De Stichting Wijkbelangen Fascinatio heeft daarna zelf een enquête of poll gehouden op Nextdoor.

In die poll zijn wel extra onderwerpen meegenomen, zoals naast parkeren ook de grootte van het pand, de omvang van de ontwikkeling en hoe bewoners daar tegenaan kijken. Op deze poll is door 249 bewoners van Fascinatio gereageerd, ruim het dubbele aantal reacties dan de gemeentelijke enquête. De uitkomsten zijn duidelijk: - veel stemmers (84%; 209 van de 249 stemmers) vinden 92 parkeerplaatsen te weinig. - veel stemmers (78%; 194 van de 249 stemmers ) maken zich grote zorgen over omvang van het plan;

Hoorzitting studentenhuisvesting dinsdag 30 november 2021

-

Pagina:

11

veel stemmers (70%; 174 van de 249 stemmers) maken zich grote zorgen over de omvang van het pand. Aangezien dit pand meer dan anderhalf keer het volume van het Allsafe-pand krijgt kan hij zich voorstellen wat er gebeurt als het pand op de voorgenomen locatie verrijst. Veel vragen zijn gesteld en antwoorden ontbreken nog. Gisteravond kreeg de stichting nog antwoorden op vragen die op 5 juli 2021 aan de gemeente zijn gesteld. De stichting heeft daarvoor excuses aangeboden gekregen. De ontvangen antwoorden namen de zorgen niet weg. Het gaat om de volgende vragen aan het college, de raadsleden en het projectteam: a. of er nog een leefbaarheidsonderzoek wordt uitgevoerd en wat het gevolg is voor de wijk na de komst van zoveel studenten; b. of raad,college en projectteam zelf het pand passend vinden in het Beeldkwaliteitsplan 1999, de omgeving en in de stadsvisie; c. of de parkeernorm van 0,25 en de toepassing daarvan wel klopt; d. wat raad, college en projectteam vinden van het gebrek aan groen en groene buitenruimte op het kavel voor 400 bewoners; e. hoe het aantal van één student per woning en dat alleen studenten de woningen kunnen huren worden gehandhaafd; f hoe wordt voorkomen dat het pand later voor andere doelgroepen (met mogelijk andere parkeerbehoeften) wordt gebruikt; g. of de afvalverwerking en de aanwezigheid van een conciërge doorlopend is gewaarborgd; h.

welke garanties de gemeente geeft bij het ontstaan van eventuele overlast. Deze vragen zijn heel laat beantwoord en de antwoorden nemen de zorgen van bewoners niet weg. In het Beeldkwaliteitsplan 1999 is vermeld dat de betreffende sectie van de wijk is bedoeld voor grote groene kavels met paden die uitnodigen tot het maken van een wandeling. De hoogte zou beperkt worden tot zes lagen of 18,5 meter. Met het voorliggende plan is er geen sprake meer van een groen kavel dat uitnodigt tot het maken van een wandeling. Ook de hittestress neemt toe. Daarnaast wordt de hoogte met ruim 35% overschreden. Het bestemmingsplan staat inmiddels een hoogte 25 meter toe ten opzichte van de oorspronkelijk geplande 18,5 meter. Dit nog afgezien van de gevraagde bouwhoogteoverschrijding en de gevraagde overschrijding van het bouwvlak. De maten worden dus weer opgerekt. Op 2 juli 2019 bevestigde het college van burgemeester en wethouders op vragen van D66 dat het Beeldkwaliteitsplan 1999 nog steeds geldig is en het nastreven waard is. De stichting is van mening dat het beeldkwaliteitsplan met dit plan onvoldoende wordt nagestreefd. Hij wil de raadsleden ook nogmaals wijzen op de omissie van de gemeenteraad bij de herziening van het huidige bestemmingsplan.

Het amendement, waarin stond dat onbebouwde kavels zouden worden voltooid volgens de oorspronkelijke bouwregels, werd ten onrechte niet opgenomen. Dat is ook in het Allsafe-onderzoek vastgesteld. Gezien alle bezwaren vindt de Stichting Wijkbelangen Fascinatio dat de maximale bouwhoogte zes lagen of 18,5 meter moet zijn en dat er op het kavel meer ruimte voor groen moet komen. Van de overige aspecten noemt hij de perspectieftekeningen. Ook bij Allsafe kregen bewoners niet de kans om de impact van het pand voor de wijk in te schatten. Ook hier betreft het in het raadsbesluit twee afbeeldingen, een met zeven bouwlagen en een met acht bouwlagen. De kolossale omvang van de studentenhuisvesting past volgens hem echt niet in de omgeving, nog los van het bestemmingsplan of het beeldkwaliteitsplan. De gemeente Capelle aan den IJssel kent geen parkeernorm voor zelfstandige studentenwoningen. De ruimtelijke onderbouwing bevestigt dat ook. De gehanteerde norm van 0,25 wordt als volgt beargumenteerd: “Omdat de locatie zeer gunstig is gelegen ten opzichte van het openbaar vervoer en de Erasmus Universiteit wordt geen groot onderscheid verwacht tussen het autobezit van zelfstandige en niet-zelfstandige (studenten)kamers.” De vraag is of het wel of niet zijn van een zelfstandige woning enige relatie heeft met de ligging van de woning ten opzichte van openbaar vervoer of de universiteit.

Waarschijnlijk zijn er andere criteria die bepalen dat zelfstandige woningen, in algemene zin, een grotere parkeerbehoefte hebben dan niet zelfstandige woningen. In de plannen is geen rekening gehouden met het gebruik en stallen van leenscooters, deels op eigen terrein. Een kenmerk van veel leenscooters is dat deze worden afgemeld en geparkeerd in de openbare ruimte. Het is aan de gebruiker om de leenscooter “sociaal veilig” te stallen in de openbare ruim-

Hoorzitting studentenhuisvesting dinsdag 30 november 2021

Pagina:

12

te. Met de geplande 400 studenten is het gebruik van een groot aantal leenscooters realistisch. Hij ziet graag het vooraf voorkomen van overlast van leenscooters in de openbare ruimte. Het plan behelst 400 studentenwoningen in één pand. Op de gehele campus van de Erasmus Universiteit zijn momenteel slechts 800 studentenwoningen aanwezig. De ontwikkeling van 400 studentenwoningen in één pand in Fascinatio is daarmee ongekend groot. Het huidige plan past volgens hem niet in de omgeving. Veel bewoners zijn bezorgd. Veel liever ziet de stichting een kleinere ontwikkeling. Een ontwikkeling van deze omvang in het Rivium ligt meer voor de hand dan in de wijk Fascinatio.

De Stichting Wijkbelangen Fascinatio vraagt: - niet in te stemmen met de verklaring van geen bedenkingen; - het oorspronkelijke Beeldkwaliteitsplan 1999 aan te houden (veel groen en maximaal zes lagen); - geen bouwvlakoverschrijding toe te staan; - geen overschrijding van de bouwhoogte toe te staan; - alle vragen van bewoners te laten beantwoorden en de zorgen weg te nemen; - een leefbaarheidsonderzoek te laten uitvoeren; - de juiste toepassing van de parkeernormen te toetsen; - vooraf maatregelen te treffen ter voorkoming van overlast door leenscooters; - een beleid voor handhaving en toezicht op te stellen (onder andere voor een student per woning, ter voorkoming van overlast) - een alternatief en kleinere plan te vragen, waar mogelijk in het Rivium. Vervolgens reageert hij op wat eerder is gesteld. Het bestemmingsplan zou leidend zijn boven het beeldkwaliteitsplan. Hij vraagt waarom dan voor de burger een mooi boekje met mooie statements wordt opgesteld, waarvan uiteindelijk blijkt dat het allemaal niets waard is. Dan zou men moeten stoppen met het voorspiegelen van mooie brochures. Hij snapt niet dat de woningen voor 18- tot 23-jarigen zijn. Op de website van de Belastingdienst is namelijk te zien dat 18- tot 23-jarigen alleen huurtoeslag krijgen bij een maandhuur van maximaal € 442,-.

De conclusie is dan dat met een huur van € 650,- huurders tussen 18 en 23 jaar geen huurtoeslag krijgen. Pauze (21.15 – 21.25 uur). 4. Gelegenheid voor debat De VOORZITTER merkt op dat het vanavond eigenlijk niet het moment is voor een debat. De hoorzitting is namelijk puur informerend van aard. Het debat komt in de commissievergadering van 6 december a.s. aan de orde. Zij informeert of de raadsleden vragen hebben aan de insprekers. De heer TIESMA vraagt wat de heer Verduin onder ‘gemeente’ verstaat als die zegt dat de gemeente de bewoners van Fascinatio-West lastige mensen vindt. Raadsleden zitten er namelijk voor de mensen van Capelle om hun meningen in overweging te nemen bij het nemen van besluiten. De heer VERDUIN licht toe dat het dagelijks bestuur van het WOP Fascinatio het gevoel heeft en ook soms teruggekoppeld krijgt dat bepaalde afdelingen of mensen op bepaalde afdelingen de bewoners uit Fascinatio weer zien aankomen om over een onderwerp te praten. Dat kan ook niet anders als er zoveel projecten in je directe leefomgeving over je heen worden gestort, waarover je iedere keer moet knokken. Bewoners doen dat liever niet en zouden liever rustig willen wonen. Mevrouw DEN ENGELSMAN neemt alle bijdragen van de insprekers in alle rust mee naar de voorbereiding van de commissievergadering.

De heer Verduin gaf aan een aantal keer een ongekwalificeerd ongevraagd advies te hebben uitgebracht en vraagt op welke momenten dat is gebeurd, zodat zij die in een tijdlijn kan verwerken. De heer VERDUIN heeft het eerste ongevraagde schriftelijke gekwalificeerde advies gegeven op 26 oktober 2019, naar aanleiding van ontwikkelingen, die in 2018 zijn gestart. Hij heeft ook gememoreerd aan het planteam stedelijke ontwikkeling, dat in 2018 vond dat het plan voor het woongebouw eigenlijk beter passend was op het Rivium, maar als het toch op Fascinatio moest komen maximaal 300 eenheden zou moeten hebben. Daarmee was het WOP het sowieso eens.

Hoorzitting studentenhuisvesting dinsdag 30 november 2021

Pagina:

13

Daarna is er op 6 juli 2020 nog een keer een mail met een ongevraagd advies aan de wijkwethouder gestuurd, met bezwaren van bewoners van Fascinatio. De heer RIETMAN zegt dank voor de inbreng, een spervuur aan opmerkingen. Soms is het moeilijk dat veel opmerkingen zijn gemaakt over dingen die zijn gehoord, zoals dat het bij ‘De Snor’ altijd bonje is met parkeren. Hij kent de omstandigheden niet en misschien zijn er daar veel te veel of veel te weinig parkeerplaatsen. Er is een sfeer gecreëerd dat alles eigenlijk niet klopt en moeilijk is. De piketpalen waarbinnen White House Development werkt zijn aangereikt door de gemeente, die planologische kaders meegeeft, die links en rechts te hoog, te groot en te breed worden gevonden en worden geschoffeerd. Dat zijn echter wel de bepaalde kaders en dat is de gereedschapskist waarmee de ontwikkelaar werkt en waarmee wordt geprobeerd het plan mogelijk te maken. Hij heeft geprobeerd het participatieproces uit te werken: zes volwassen contactmomenten met verslaggeving en heel veel gelegenheid om vragen te stellen. De heer Verduin is ook uitgenodigd voor de eerste bijeenkomst, zoals veel mensen uit de wijk. De gemeentelijke enquête is als een belediging ervaren en daarom heeft de heer Verduin daarop niet teruggekoppeld. Als men echter geen terugkoppeling krijgt is het moeilijk om daarmee rekening te houden.

De heer Kruse zegt niet gehoord te zijn, maar er zijn wel veel momenten geweest waarop mensen gehoord konden worden. Het moet gedurende twee jaar duidelijk geweest zijn dat er wat te gebeuren stond op Fascinatio. Het woord ‘buitenproportioneel’ heeft hij gebruikt, omdat dat is genoemd in verband met de 3.900 m² bebouwing. Dat kon hij niet plaatsen, omdat het gebouw in werkelijkheid 2.000 m² kleiner wordt, namelijk 1.965 m². Geschetst is enerzijds een student die te weinig geld heeft om een woning te kunnen huren, waardoor leegstand dreigt. Anderzijds werd een student geschetst met een flinke portemonnee, die meer parkeerruimte nodig heeft voor een auto. Dat vond hij een tegenstelling die hij niet helemaal kon plaatsen. De heer Kruse hoorde hem het woord ‘kinderachtig’ noemen in relatie tot de enquête. Dat woord heeft hij volgens hem niet genoemd en anders biedt hij daarvoor zijn excuses aan, omdat hij dat niet zo bedoeld heeft. Meerdere keren is gezegd dat er angst is voor leegstand in relatie tot het project. Er is een ongelooflijke nood bij de doelgroep, zowel in Nederland als in de regio. Gezien het aangeboden product voor de doelgroep kan hij zich niet voorstellen dat er nu en de komende jaren leegstand komt. Vandaar dat regulering zo ontzettend belangrijk is om mensen een volwassen woonomgeving te geven, waarin ze goed kunnen presteren.

De heer Bruinaars heeft het schrijven van de Stichting Wijkbelangen Fascinatio van 29 november jl. toegelicht. Hij heeft ook begrepen dat er een fout is gemaakt in de beantwoording van de 31 vragen, waarvoor excuses zijn aangeboden. Heel veel antwoorden op vragen zijn de revue gepasseerd in het gesprek met de Stichting Wijkbelangen Fascinatio en die zijn in een uitgebreid document vastgelegd op 8 september jl. Gelukkig hoefde de stichting dus niet op antwoorden te wachten en die heeft op 8 september jl. al daarmee kunnen dealen. Het gebouw zou te hoog, te groot en te breed zijn, maar hij herhaalt dat de ontwikkelaar heeft gewerkt binnen de door de gemeente bepaalde planologische kaders en hij denkt die ook te moeten volgen. De kaders zijn namelijk heel duidelijk en daarbinnen is gefunctioneerd. De heer KRISPIJN is een aantal keer verwezen naar het niet juiste perspectief van de voorstelling van White House Development, zoals het gebouw van zeven of acht verdiepingen. Aangegeven is dat gedurende het proces het gebouw meerdere keren is aangepast in zeven en acht verdiepingen. Waarschijnlijk zitten er vanuit de verschillende ontwerpfases twee verschillende plaatjes in. Hij benadrukt dat het hier in eerste instantie gaat om een bestemmingswijziging en nog niet exact over het pand. Met het pand wordt volledig binnen de regels van het bestemmingsplan gebleven.

In vergelijking tot een naastliggende kantoorgebouw met acht verdiepingen is het woongebouw van acht verdiepingen veel kleiner. Dat is logisch, omdat een woonverdieping 3 meter hoog is en een Kantoorverdieping 3,70 meter. De ontwikkelaar heeft dus niet opzettelijk het gebouw proberen te verkleinen om het op die manier aantrekkelijk te maken. Dat heeft White House Development ook in ge-

Hoorzitting studentenhuisvesting dinsdag 30 november 2021

Pagina:

14

sprekken op 8 en 29 september ook aangegeven. Toch ziet hij datzelfde verhaal weer terugkomen, wat hij spijtig vindt, omdat hij denkt dat daarover een goede uitleg is gegeven. Hij vindt het eveneens spijtig van de heer Verduin te horen dat een aantal brieven is gestuurd die de ontwikkelaar niet heeft ontvangen. Uiteindelijk is die informatie wel ontvangen, bijvoorbeeld over de voorkeur van het WOP om de locatie naar 1K1 te verplaatsen. Daarnaar is een jaar onderzoek met Havensteder gedaan en uiteindelijk is besloten dat die locatie daarvoor niet geschikt is. De heer VERDUIN wijst erop dat dat onderzoek pas in 2020 is gestart. In 2018 is er al over gesproken. In 2019 was er een gekwalificeerd advies. Hij begrijpt dat met de Stichting Wijkbelangen Fascinatio een gesprek over een mogelijke verplaatsing is geweest in september, waarvan het WOP niet op de hoogte was en dat hoeft ook niet. Over die verplaatsing heeft het WOP nooit een gesprek gehad, wat hij spijtig vindt. De heer KRISPIJN vindt dat ook spijtig, omdat White House Development heel lang in de veronderstelling was via het WOP met de hele buurt te spreken. In september bleek dat er nog andere belangenorganisaties waren die een andere mening hadden. Vandaar dat White House Development in eerste instantie Stichting Wijkbelangen Fascinatio heeft uitgenodigd voor een gesprek.