09.05 - Bijlage 4 - Meerjaren Perspectief Vastgoed (2019) 2254130

Verder bouwen aan onze maatschappelijke voorzieningen

Meerjaren perspectief vastgoed 2019 Capelle aan den IJssel

Inhoud pag. 1. Inleiding.......................................................................................... 4 2.

Bereikte resultaten......................................................................... 7

3. 3.1 3.2

Perspectief op vastgoed.................................................................16 Vigerend vastgoedbeleid................................................................17 Ambities en ontwikkelingen in beleid............................................. 18

4. 4.1 4.2

Onze vastgoedportefeuille in vogelvlucht...................................... 20 Bestaande vastgoedportefeuille..................................................... 21 Nieuwbouwportefeuille................................................................... 25

5. 5.1 5.2 5.3 5.4 5.5 5.6

Verder bouwen aan maatschappelijke voorzieningen.................... 26 Uitgangspunten voor de komende periode.................................... 26 Optimalisatie via gebiedsontwikkelingen........................................28 Optimalisatie onderwijs- en sportvoorzieningen............................ 29 Optimalisatiebestaande vastgoedportefeuille................................ 30 Verduurzamingskansen..................................................................32 Synergievoordeel door samenwerking........................................... 34

6.

Financiën....................................................................................... 36

Bijlagen Bijlage 1 Bijlage 2

Overzicht doelmatigheid vastgoedportefeuille Werkprogramma 2019 - 2022

1. Inleiding De gemeente Capelle aan den IJssel is de trotse eigenaar van een omvangrijke en gevarieerde vastgoedportefeuille. Vastgoed waarmee we onze sociaalmaatschappelijke doelstellingen mogelijk maken. We hebben vastgoed dat wordt ingezet voor het leveren van laagdrempelige zorg en ondersteuning, waarmee we voorzien in culturele activiteiten en de gelegenheid geven elkaar te ontmoeten en waarin we sporten en bewegen. Met ons strategisch bezit dragen we bij aan stadsontwikkeling en aan vernieuwingsprojecten. Ook via deze route draagt ons vastgoed bij aan wijken waar onze inwoners prettig kunnen leven: we creëren ruimte voor nieuwe woningen en verbetering van de infrastructuur. Onze gemeentelijke huisvesting, begraafplaatsen en rioolgemalen dienen het algemeen nut en met het bezit van de voor publiek toegankelijke monumenten dragen we bij aan het behoud van het Capels erfgoed en aan de uitstraling van onze stad. De vastgoedportefeuille die we bezitten bestaat momenteel (begin 2019) uit 130 gebouwen met een WOZ-waarde van circa 139 miljoen euro. Capelle investeert al sinds haar bestaan in maatschappelijk vastgoed met als doel een goed voorzieningenniveau te creëren.

Ook nu vinden diverse investeringen plaats om het aanbod aan voorzieningen te optimaliseren, zoals de bouw van de nieuwe zwembad-sporthalcombinatie, de verbouwing van het gemeentehuis en bijvoorbeeld de investeringen in het primair onderwijs. Het Meerjaren Perspectief Vastgoed (MPV) Voor u ligt het eerste Meerjaren Perspectief Vastgoed (hierna: MPV) waarmee periodiek integraal inzicht geleverd wordt in de wijze waarop we ons vastgoed inzetten om gemeentelijke doelen en ambities te bereiken. Met een MPV rapporteren we over ons maatschappelijk vastgoed en over de nieuwe vastgoedontwikkelingen die nu worden gerealiseerd. We vertalen bestuurlijke ambitie(s) en ontwikkelingen naar huisvestingsopgaven en we benoemen de uitgangspunten voor de komende periode inclusief de hieruit voortvloeiende onderzoeksopgaven en maatregelen. Het MPV fungeert hiermee als een sturingsinstrument voor het college ten aanzien van onze vastgoedportefeuille. Met dit instrument wordt een vervolg gegeven op de vastgoedoptimalisatie die in de periode 2011-2013 is gestart naar aanleiding van de organisatie brede

4

bestuursopdracht ‘optimalisatie gemeentelijk vastgoed’ (BBV 200355). Het voorliggende MPV is hiermee geen op zichzelf staand document. Het borduurt voort op de vastgestelde kaders rondom het gemeentelijk vastgoed (BBV 464890) en is aangesloten op het laatste Meerjaren Programma Stadsontwikkeling (MPS), het strategisch huisvestingsplan onderwijs (BBV 949628) en de notitie Benutting en behoeftebepaling binnensportaccommodaties Capelle aan den IJssel 20192032 (BBV 1083293). Afbakening Het MPV is een werkdocument voor het gemeentelijke vastgoedbedrijf (unit Vastgoed) en een strategisch document voor het college. Dit MPV vormt de basis voor informatievoorziening richting en besluitvorming door de raad. Deze worden verwerkt in de voorjaarsnota 2019.

Welke optimalisatiekansen zien wij voor de komende periode? Op deze vraag geven we antwoord in dit meerjarenperspectief.

Financiële performance

Doelmatigheid

Dit doen we als volgt: 1. We staan stil bij bereikte (tussentijdse) resultaten; 2. We brengen relevante ambities en ontwikkelingen in beeld die invloed hebben voor het functioneren van ons vastgoed;

Ambities en ontwikkelingen

Vastgoed portefeuille

Fysieke performance

3. We brengen onze vastgoedportefeuille in beeld en analyseren wat nodig is om deze in goede staat te houden of te brengen; 4. We benoemen welke opgave we zien voor de komende periode om tot optimalisatie te komen;

Uitgangspunten en maatregelen

5. We benoemen welke onderzoeksopgaven en maatregelen hiervoor gewenst zijn en wanneer we verwachten deze te implementeren.

Aanpak en planning

5

2. Bereikte resultaten In dit hoofdstuk staan we stil bij enkele verbeteringen in gebouw en gebruik van onze vastgoedportefeuille. Sommige projecten zijn nu in uitvoering, vaak gepaard met mooie tussentijdse resultaten. Hieronder een korte samenvatting van een aantal van deze resultaten.

6

Ingebruikname fietsenstalling RET Het Stadshart van Capelle wordt gefaseerd vernieuwd. Mede hierdoor worden de voorzieningen in het centrum van Capelle aangepakt waaronder de fietsvoorzieningen. In begin 2018 is het nieuwe RET station geopend aan de Kerklaan. Het station heeft een hoogwaardige, moderne uitstraling gekregen en biedt inpandig plaats aan 300 fietsparkeerplaatsen. Deze fietsenstalling is bewaakt, waardoor men met een gerust hart ons winkelcentrum De Koperwiek kan bezoeken. Wij zorgen ervoor dat de fietsenstalling goed wordt beheerd.

Behoud van onze brandweerkazerne Op regionaal niveau zijn binnen de VRR diverse ontwikkelingen gaande die onder andere weerslag hebben op de huisvesting van de brandweer. Deze ontwikkelingen hebben er in 2015 toe geleid dat de VRR de huurovereenkomst heeft opgezegd. In opdracht van het college is een onderhandelingstraject gestart met de VRR, met als doel om deze tegen kostprijs-dekkende voorwaarden te behouden in Capelle. Na een intensief onderhandelingstraject is een nieuwe overeenkomst bereikt waarmee de VRR de komende 12 jaar gevestigd blijft binnen onze stad. Er is een tweede overeenkomst met de VRR afgesloten voor het Urban Search AndRescue (USAR) team. Dit team voert in opdracht van de Verenigde Naties reddingsmissies uit over de gehele wereld.

7

Verder bouwen aan goede onderwijsvoorzieningen In december 2017 heeft de gemeenteraad het Strategisch Huisvestingsplan Onderwijs 2018 vastgesteld. Een van de onderdelen uit Realisatie Unilocaties voortgezet onderwijs betreft het verbeteren van het onderwijs in de wijk Fascinatio. Het plan is het voorzien van een tweede onderwijslocatie ter hoogte van de Priamsingel en de brug van de parkshuttle. Deze locatie is eind 2018 geopend. Op deze locatie is de basisschool De Ontmoeting gehuisvest die hier tweetalig onderwijs aanbiedt. De Ontmoeting, een basisschool met christelijke signatuur, biedt als eerste basisschool in Capelle tweetalig onderwijs aan. Niet alleen voor kinderen uit Fascinatio, maar voor heel de regio en zelfs over de landsgrenzen. Met de ‘Port of Holland’ hoopt de onderwijsinstelling passend internationaal onderwijs aan te bieden aan jonge Capellenaren, migranten en expat-kinderen .

Realisatie Unilocaties voortgezet onderwijs In de kadernota en het collegewerkplan 2006-2010 is de realisatie van unilocaties voor het IJsselcollege en voor het Comenius College opgenomen. Het Comenius wordt in twee fasen hernieuwd, de eerste fase is in 2015 afgerond, de tweede fase wordt in de komende jaren opgepakt. Het nieuwe IJsselcollege aan de Pelikaanweg is in 2017 feestelijk geopend. Om de ontwikkeling van de unilocaties mogelijk te maken hebben wij zorg gedragen voor een bouwrijp kavel en hebben het omliggende terrein ingericht.

8

Tijdelijke huisvesting Eben Haëzerschool De Eben Haëzerschool is één van de scholen die nieuwe huisvesting zal krijgen. Tijdens de eerste fase van de realisatie wordt de Eben Haëzerschool met haar circa 300 leerlingen tijdelijk elders gehuisvest. Voor die tijdelijke huisvesting is gekozen voor het terrein naast de Bouwsteen aan de Lijstersingel. Het duurzaam ontwerp wordt gerealiseerd door LKSVDD Architecten in opdracht van aannemer Hodes Huisvesting. Na de meivakantie is de school met 12 lokalen in gebruik genomen door de leerlingen en docenten.

Verhuizing Capelse Schoolvereniging (CSV) De CSV gaat verhuizen naar de voormalige Eben Haëzerschool aan de Duikerlaan. De CSV gaat deze zomer een aantal zaken verbouwen zodat zij bij aanvang van het nieuwe schooljaar 2019-2020 in een hernieuwd gebouw les kunnen geven. In dit kader is eind 2018 / begin 2019 een optimalisatieslag gemaakt in de fysieke staat van het gebouw. Het gebouw is toekomstbestendig gemaakt door het te verduurzamen met een groen dak en zonnepanelen. Met de zonnepanelen wordt het energieverbruik gereduceerd en met het groendak verbeteren we de isolatie en het (klimaat)comfort in het gebouw. .

9

Nieuwbouw Meeuwensingel In de komende jaren wordt het gebied aan de Meeuwensingel grondig aangepakt waarbij veel kansen zijn om een stedelijk woonprogramma te realiseren met onder andere nieuwbouw voor de basisscholen De Horizon en De Klim-Op. Binnen deze ontwikkeling wordt ook een kindgerelateerde voorziening aangebracht, een nieuw gymnastieklokaal gerealiseerd en een oplossing aangereikt voor het capaciteitstekort van de Montesorischool. Dit jaar zullen wij samen met de schoolbesturen een programma van eisen opstellen voor de genoemde voorzieningen. Dit vormt uiteindelijk de basis voor het ontwerp en de realisatie die gepland staat in 2024.

Nieuwbouw Eben Haëzer en Rehoboth school De twee scholen van de Vereniging tot het Verstrekken van Onderwijs op Gereformeerde Grondslag in Capelle aan den IJssel gaan fuseren. Voor de nieuwe school wordt nieuwbouw gerealiseerd op de locatie van de CSV die aan de Alkenlaan gelegen is. Dit betekent dat het huidige gebouw van de CSV gesloopt gaat worden om plaats te maken voor de nieuwbouw. De nieuwbouw is bedoeld voor circa 470 leerlingen van vier tot twaalf jaar. Er wordt ook een gymzaal gerealiseerd voor het bewegingsonderwijs, een kinderopvang voor kinderen jonger dan vier jaar en een buitenschoolse opvang in samenwerking met CKO De Ark. Inmiddels is de architectenselectie voorbij en is de opdracht definitief gegund aan architectenbureau RoosRos en is een start gemaakt met het ontwerp. De oplevering van het nieuwe gebouw is gepland voor medio 2021.

10

.

Kinderlab Louvre In mei 2017 heeft het College van B&W besloten om in Schollevaar-Oost het Kinderlab Schollevaar te ontwikkelen. Dit concept hebben wij samen met de verbonden partijen Stichting Welzijn Capelle en Sportief Capelle vormgegeven. Het Kinderlab biedt ruimten voor diverse activiteiten zoals bijvoorbeeld kooklessen, sport en beweging, ontspanning en huiswerkbegeleiding. Ook kunnen ouders er terecht voor advies over de ontwikkeling van hun kinderen.

Huizen van de Wijk In november 2016 heeft de gemeenteraad de visie ‘Buurtwerk nieuwe stijl, op weg naar het Huis van de Wijk’ vastgesteld. Dit met als doel om Capellenaren te bereiken en om contact en verbinding tot stand te brengen met behulp van onze maatschappelijk partners. Hiervoor zijn de afgelopen jaren drie Huizen van de Wijk gerealiseerd in Schenkel, Schollevaar en Fascinatio. De laatstgenoemde is samen met de tweede onderwijslocatie eind 2018 opgeleverd. Samen met professionals en vrijwilligers wordt hier invulling gegeven aan welzijn- en zorggerelateerde activiteiten. Voor de overige wijken wordt nu onderzocht of een Huis van de Wijk mogelijk is en in welke vorm dit kan worden gerealiseerd. .

11

In het gebouw aan de Stadsplein heeft een optimalisatieslag plaatsgevonden. Naast de hernieuwde bibliotheek en de herhuisvesting van de Rabobank is ook een deel van de ruimte ingezet voor horeca en voor de uitbreiding van Anytime Fitness / een beautysalon. Hiermee is eveneens een kans geboden aan locale ondernemers. Horeca ondernemer Brownies & Downies heeft recentelijk een prijs gewonnen als leukste restaurant Zuid-Holland 2019, een mooi resultaat voor Capelle!

Verbouwing bibliotheek en sloop Rabobank Het stadshart van Capelle wordt de komende jaren omgevormd tot een aansprekend verblijfsgebied met ontmoetingsfunctie, mede door een nieuwe pleininrichting. Om deze ontwikkeling mogelijk te maken moest de Rabobank worden verplaatst. Tegelijkertijd had de bibliotheek een wens om te voorzien in een moderne hedendaagse bibliotheekvoorziening. Deze twee belangen zijn gecombineerd. Hiermee is een win-win situatie gecreëerd waarmee maatschappelijke en ruimtelijke belangen zijn vervuld.

12

Eerste paal zwembad-sporthalcombinatie Begin dit jaar is de eerste paal geslagen van de nieuwe zwembadsporthalcombinatie op de hoek van de Alkenlaan en Pelikaanweg. Hiermee is de bouw gestart die in de zomer van 2020 gereed is. Met dit nieuwe complex heeft Capelle volgend jaar een nieuw modern zwembad met een doelgroepen- en een wedstrijdbad, beide voorzien van beweegbare bodems zodat Capellenaren en verenigingen optimaal gebruik kunnen maken van deze voorziening. De eveneens in het complex ondergebracht sporthal wordt van alle gemakken voorzien en zal straks worden gebruikt door het onderwijs en diverse Capelse sportverenigingen. Zowel de sporthal als zwembad krijgen een tribune die plaats biedt aan 200 toeschouwers. De horeca-gelegenheid wordt tussen de sporthal en het zwembad geplaatst en biedt zicht op beide delen van het gebouw. In lijn met de duurzaamheidsambities wordt dit een duurzaam en volledig elektrisch gebouw, voorzien van onder andere zonnepanelen en zonneboilers. Het gebouw krijgt geen gasaansluiting en er worden geen fossiele brandstoffen verbruikt. .

13

Vernieuwing Molukse ontmoetingscentrum Het gebouw van de Molukse vereniging Nunu Mahua is gerenoveerd. Samen met het bestuur van de vereniging is nagedacht over de inrichting van het gebouw en is het pand grondig opgeknapt. Met het opknappen wil het bestuur de ruimten beter kunnen benutten voor allerlei activiteiten. Binnen is de keuken uitgebreid en er is een invalidentoilet bij gekomen. Binnen is het gebouw voorzien van een frisse uitstraling door lichtere kleuren aan te brengen. De vloer bestond uit oude tegels, deze is vervangen door marmoleum en er hangen nieuwe gordijnen. Hiermee is samen met het bestuur een huiselijk gevoel gecreëerd. De wens van het bestuur is om diverse activiteiten te organiseren zoals ouderengymnastiek, jongerenavonden, workshops en voorlichtingsavonden. Het ontmoetingscentrum is niet alleen bedoeld voor de Molukse gemeenschap, iedere Capellenaar is welkom deel te nemen aan een van de activiteiten. In 2018 is het vernieuwde ontmoetingscentrum op cerimoniele wijze geopend.

Uitbreiding kleedkamers voetbalclubs Als gemeente zetten wij al langere tijd in op gezondheid en vitaliteit. Elke Capellenaar moet de kans krijgen tot het beoefenen van sport. In de afgelopen jaren is veel inzet gepleegd op zowel accommodaties als op sportstimulering. We beschikken inmiddels over een ruim aanbod aan sportvoorzieningen die goed worden benut. Het succes is bij sommige verenigingen dusdanig groot dat zij in capaciteitsproblemen komen. In dit kader is in 2016 / 2017 de capaciteit binnen de Capelse voetbalverenigingen onderzocht en besloten om te voorzien in nieuwe kleedkamers bij de voetbalverenigingen CVV Zwervers en SVS. Hier zijn nieuwe kleedkamers gebouwd die in 2019 in gebruik worden genomen.

14

Oplevering van een hernieuwd gemeentehuis De verschillende publieksruimten in het gemeentehuis zijn na vele jaren intensief gebruik sterk verouderd. ICT voorzieningen zijn niet meer van deze tijd en de werk- en ontvangstruimtes op de begane grond en de eerste etage zijn ongeschikt voor flexibel gebruik. Met name de publieksruimtes, waar Capellenaren, partners en de gemeente elkaar kunnen ontmoeten, zijn nu verouderd. In dit verbouwde deel kunnen we straks iedereen gastvrij ontvangen, presentaties geven en flexibel en efficiënt ons werk voor de Capellenaar doen. Dit past uitstekend bij de ambitie van de gemeenteraad en het college om met inwoners en partners te werken aan de opgaven in de stad. Samen met partners als Havensteder, RET en Wereldhave investeert Capelle in het centrum van de stad. Het verbouwde gemeentehuis krijgt een aantrekkelijk publieksgedeelte met een entree die aansluit op het Stadsplein. Op 1 juni 2018 heeft de gemeente de samenwerking met de vorige aannemer moeten stoppen. Aannemersbedrijf Constructif uit Dordrecht heeft in november 2018 de gestagneerde verbouwing van het gemeentehuis voortgezet. De eerste fase van de verbouwde begane grond is in mei 2019 ingebruik genomen. De complete begane grond wordt voor de zomervakantie van 2019 opgeleverd. We hebben hiermee weer een gemeentehuis met raadzaal en vergaderfaciliteiten dat helemaal van deze tijd is.

15

3.

Perspectief op vastgoed

De optimalisatie van ons vastgoed is een continue proces. Er zijn vanuit de gemeenteraad en het college ambities uitgesproken die leiden tot portefeuillesturing. Bijvoorbeeld door realisatie van de lopende bouwopgaven zoals nieuwbouw van scholen in het kader van het Strategisch Huisvesting Onderwijs en de nieuwbouw van de zwembadsporthalcombinatie op de hoek van de Alkenlaan en de Pelikaanweg. Of door verouderd vastgoed te renoveren of te vervangen in de lopende gebiedsontwikkelingen. In sommige gevallen zijn er andere ontwikkelingen gaande die tot portefeuillesturing leiden. Deze ambities en ontwikkelingen worden in dit hoofdstuk benoemd.

16

3.1 Vigerend vastgoedbeleid In maart 2011 is het organisatiebrede project ‘Optimalisatie gemeentelijke vastgoed’ gestart. Dit project is gebaseerd op de doelstelling in deze collegeperiode (2010-2014) te komen tot herijking van het gemeentelijk vastgoed. Hierbij is in nauwe samenwerking met de betrokken beleidsafdelingen maatschappelijk vastgoedbeleid en tarieven- en contractbeleidopgesteld en vastgesteld door de gemeenteraad. Met dit beleid kan ons vastgoed efficiënt en effectief worden beheerd en is een efficiencyslag gerealiseerd. In de nota ‘’Beleidskaders gemeentelijk vastgoed’’ worden - net als in het analyserapport - de verschillende kaders benoemd en verbijzonderd naar de onderdelen Gebruik, Beheer en Financieel. Ook wordt een aantal algemene kaders benoemd. De belangrijkste kaders per onderdeel zijn: Algemeen 1. De gemeentelijke zorg voor het realiseren en in standhouden van gemeentelijk vastgoed komt primair voort uit de wet en uit gemeentelijk beleid. 2. Alle activiteiten, die plaatsvinden in (gemeentelijk)vastgoed, dragen in beginsel bij aan de realisering van het gemeentelijk beleid. 3. Bij nieuwe investeringen is een kostendekkende en duurzame exploitatie het uitgangspunt. 4. De gemeente voert de regie over een passend maatschappelijk voorzieningenniveau en ondersteunt de bewoners en/of instellingen in het zoeken naar passende huisvesting.

Beheer 1. Het gemeentelijk vastgoed voldoet aan de door de wet gestelde eisen en het gemeentelijk beleid. 2. Vastgoed zonder beleidsdoelstelling wordt in beginsel afgestoten. 3. Bij (groot) onderhoud van panden wordt gekozen voor duurzame oplossingen wanneer de investering binnen zeven jaar wordt terugverdiend. 4. Voor al het gemeentelijk vastgoed wordt gewerkt met uniforme meerjaren onderhoudsplannen (MOP), welke periodiek worden geactualiseerd. 5. Bij het opstellen van meerjaren onderhoudsplannen wordt het onderhoudsniveau gebaseerd op conditiemetingen. 6. De gemeente werkt op basis van modelhuurovereenkomsten. 7. Het gemeentelijk vastgoed is in beginsel multifunctioneel. Financieel 1. De gemeente werkt uitsluitend met kostendekkende of marktconforme verhuurtarieven. 2. De verhuurtarieven worden volgens een eenduidige en uniforme methodiek opgesteld.

Gebruik 1. De gemeente ziet haar gemeentelijk vastgoed als middel om beleidsdoelen te realiseren. 2. De gemeente gaat bij spreiding van haar vastgoed uit van verzorgingsgebieden in plaats van wijken. 3. De gemeente stuurt gericht op het clusteren van activiteiten om een hoger maatschappelijk rendement te realiseren. 4. Het uitgangspunt van het gemeentelijk welzijnsbeleid is dat activiteiten leidend zijn voor het verstrekken van subsidies.

17

3.2 Ambities en ontwikkelingen in beleid In de afgelopen periode zijn diverse ambities uitgesproken. Bovendien zijn er ontwikkelingen die invloed hebben op onze vastgoedportefeuille en het vastgoedbeleid. Deze relevante ambities en ontwikkelingen zijn hieronder in beeld gebracht. Mogelijke groei van de stad Met de transformatie van Riviumen een aantal kleinere inbreidingslocaties neemt het aantal inwoners van Capelle mogelijk met 10.000 inwoners toe. Het profiel van de bewoners van deze gebieden bepaalt uiteindelijk de behoefte naar nieuwe maatschappelijke voorzieningen. Er kunnen keuzes worden gemaakt in de realisatie van nieuw vastgoed of reeds aanwezige (commerciële) voorzieningen in het gebied zelf en in de directe omgeving. Transities in het sociaal domein Per 2015 zijn omvangrijke wettelijke wijzigingen doorgevoerd binnen het sociaal domein. Veel voormalige overheidstaken zijn gedecentraliseerd naar gemeenten en er wordt een groter beroep gedaan op zelfredzaamheid van inwoners en ondersteuning vanuit hun eigen leef- en woonomgeving. Deze zogenaamde transitie in het sociaal domein kan gevolgen hebben voor de gemeentelijke vastgoedportefeuille. Het aantal inwoners ouder dan 65 jaar neemt toe, en bovendien worden inwoners gemiddeld steeds ouder.

Zij blijven steeds langer thuis wonen en willen een beroep kunnen doen op passende voorzieningen, dichtbij huis, zoals zorgcentra, ontmoetingsplekken en winkels voor dagelijkse boodschappen. In bredere zin geldt dat inwoners met een zorgof ondersteuningsvraag, ongeacht hun leeftijd, zo veel mogelijk in een reguliere woonsituatie blijven wonen, zo dicht mogelijk bij huis worden geholpen en dat de toegang tot zorg en ondersteuning laagdrempelig is. Tegelijkertijd blijft er, ondanks de nabijheid en bereikbaarheid van stedelijke voorzieningen in Rotterdam, wel behoefte aan de bovenwijkse infrastructuur op het gebied van sport en cultuur. In Capelle is hierop geanticipeerd door een vangnet te creëren in samenwerking met verbonden partijen en ketenpartners. In randvoorwaardelijke zin is hier soms huisvesting voor benodigd.

18

Een gezonde en CO2 neutrale stad in 2050 Zoals omschreven in het koersdocument Duurzaam Capelle staan we de komende decennia voor misschien wel de grootste opgave ooit: de overgang naar een duurzame wereld in 2050. De richting is helder, maar de wijze waarop dit bereikt kan worden nog niet: een duurzame wereld vergt een omslag in denken en leven. Samen met de stad werken we aan een duurzame toekomst. We willen én moeten aan de slag met maatregelen die vandaag al werken én bijdragen aan een duurzamere toekomst. Met dit MPV geven we invulling aan een deel van deze nieuwe duurzaamheidsagenda. Integrale kwaliteitsimpuls gebiedsontwikkelingen Met het Meerjarenprogramma stadsontwikkeling 2017-2021 wordt uitwerking gegeven aan de structuurvisie uit 2013. De daarin benoemde opgave is onder meer om een groot aantal woningen en voorzieningen te vernieuwen, de leefbaarheid te versterken en groene buurten slim en duurzaam te verbinden. Uitgangspunt is dat dit gebeurt in een integraal en samenhangend programma. Voor dit meerjarenperspectief zijn ontwikkelingen van de gebieden waar wij vastgoed in bezit hebben, of waar de vraag naar voorzieningen substantieel anders wordt, relevant.

Voor de komende jaren gaat het dan om: • De diverse ontwikkelingen binnen Centraal Capelle met name Alkenlaan en Meeuwensingel • Bongerd-Wingerd • Blinkert • Rivium Investeren in goede onderwijs- en sportvoorzieningen De komende jaren wordt er hard gewerkt aan de kwaliteit van de Capelse schoolgebouwen. Doel is om een prettige leer- en werkomgeving te creëren voor leerlingen en werknemers, waarbij wordt gestreefd naar een goede spreiding en beperkte leegstand van schoolgebouwen. In het Strategisch Huisvestingsplan Onderwijs (SHO) is de route uitgestippeld die moet leiden tot voldoende en kwalitatief goede onderwijshuisvesting. Soms ook in samenhang met vastgestelde en beoogde gebiedsontwikkelingen. Voor diverse scholen wordt voorzien in vervangende nieuwbouw die voldoet aan de eisen en richtlijnen op gebied van onderwijs, bouw en duurzaamheid. Hierbij worden tevens nieuwe sportvoorzieningen gerealiseerd zodat voldoende ruimte beschikbaar is voor het beoefenen van bewegingsonderwijs.

Financieel gezonde begroting In het coalitieakkoord 2018-2022 ‘Met het oog op morgen’ staat dat in de komende jaren de lasten niet harder stijgen dan de inflatie. Waar mogelijk voeren we duurzame investeringen door die op langere termijn gunstig effect hebben op de exploitatie. Total Cost of Ownership is het uitgangspunt voor de sturing op de omvang, kwaliteit en samenstelling van de vastgoedportefeuille. Naast het streven naar 100% verhuur, betekent dit dat we panden zo goed mogelijk benutten en dat we waar mogelijk gebruik maken van vastgoed in de markt als dat het financieel rendement verbetert. Organisatieontwikkeling Capelle In vertrouwen op weg met en naar een toekomstbestendig Capelle. Met deze slogan is een proces ingezet om te komen tot de gewenste toekomstbestendige organisatie. Met dit organisatietraject wordt ingespeeld op de veranderingen zoals de veranderingen in de techniek, in de maatschappij en in de politiek. Aan de hand van dit proces is een organisatie brede ambitie benoemd die is terug te vinden op de website ambitiecapelle.nl In de ambitie zijn elementen benoemd over bijvoorbeeld samenwerking, bereikbaarheid, duurzaamheid en vakmanschap. Deze elementen worden in dit MPV geprojecteerd op de wijze waarop wij ons vastgoed beheren en exploiteren.

19

4.

Onze vastgoedportefeuille in vogelvlucht

Onze vastgoedportefeuille is onderverdeeld in (a) bestaand vastgoed en (b) nieuw vastgoed wat wordt gerealiseerd. In dit hoofdstuk wordt 1 januari 2019 als peildatum gebruikt voor de benoemde cijfers en gegevens.

20

4.1 Bestaande vastgoedportefeuille Onze vastgoedportefeuille bestaat uit 130 objecten met een totaal bruto vloeroppervlakte van ca. 146.000 m2. Ook sportvelden worden meegerekend als onderdeel van onze vastgoedportefeuille; deze zijn verspreid gelegen over vier sportcomplexen. Deze hebben een totale omvang van ca. 290.000 m2.

Onze vastgoedportefeuille is zeer divers: we bezitten onder andere scholencomplexen en sportaccommodaties, maar ook bedrijfshuisvesting, rijksmonumenten en rioolgemalen. De omvang varieert van een kerktoren van ca. 25 m² tot aan ca. 11.400 m² voor het gemeentehuis. Ons oudste pand – het dief en duifhuisje – is gebouwd in 1585. Kortom een omvangrijk en gevarieerd bezit, wat is ingedeeld in drie hoofdcategorieën: -. Kernportefeuille -. Strategisch bezit -. Dispositie portefeuille In bijlage 1 is een overzicht weergegeven van de panden per hoofdcategorie.

Sportpark Schenkel

Sportpark Couwenhoekseweg

Sportpark Het Slot

Sportpark Bermweg/Schollebos

Strategisch bezit

20.000

39.000

48.000

Kernportefeuille

Dispositieportefeuille

2.000

143.000 124.000

59.000 Grafiek 4.1 - Oppervlakte sportparken in m²

Grafiek 4.2 - Oppervlakte per hoofdcategorie in m²

21

De kernportefeuille De kernportefeuille omvat al het vastgoed waarvan de gemeente van mening is dat ze dat in eigen bezit moeten hebben en houden omdat ze belangrijk zijn voor uitvoering van wet- en regelgeving en het realiseren van de gemeentelijke doelstellingen op bijvoorbeeld het gebied van onderwijs, recreatie en cultuur. Onze kernportefeuille bevat per 1 januari 2019 totaal 100 panden ter grootte van ca. 124.000 m2, en bevat ca. 290.000 m2 aan sportvelden. Strategische bezit Het strategisch bezit betreft het deel van de portefeuille dat strategisch is verworven, bijvoorbeeld om in te zetten voor een (gebieds-)transformatie of herontwikkeling. Ons strategisch bezit bevat per 1 januari 2019 in totaal 21 panden ter grootte van ca. 20.000 m2. Dispositieportefeuille Dit betreft overig vastgoed dat nog voor de tijdelijkheid in eigendom van de gemeente is. Onze dispositie portefeuille bevat per 1 januari 2019 totaal 9 panden ter grootte van 2.000 m2.

Waarde van ons huidige vastgoed Al ons vastgoed vertegenwoordigd een aanzienlijke waarde. De WOZ-waarde bedraagt begin 2019 139 miljoen euro, dit is exclusief de waarde van de sportvelden. De WOZ-waarde van de sportvelden is geraamd op 24 miljoen euro. In totaal heeft onze vastgoedportefeuille inclusief de sportvelden een waarde van 163 miljoen euro. Onderwijshuisvesting vertegenwoordigt ruim de helft van onze WOZ-waarde. Het juridisch eigendom van onze onderwijsgebouwen is grotendeels ondergebracht bij de schoolbesturen. WIj hebben een zogenoemd economisch claimrecht, waarmee het eigendom naar de gemeente terugvloeit indien de onderwijsfunctie eindigt. Derhalve hebben beschouwen wij het onderwijs als (indirect) eigendom.

dispositieportefeuille €10.761.000

kernportefeuille

strategisch bezit

€3.412.000

€124.663.000

Grafiek 4.3 - WOZ waarde 2019

22

Fysieke staat van ons vastgoed De fysieke perfomance kan worden afgeleid van de staat van onderhoud en van het energielabel. In onderstaande grafiek zijn de energielabels van 54 gebouwen weergegeven. Het strategische bezit is buiten beschouwing gelaten gezien deze op korte termijn zullen worden gesloopt of herontwikkeld. Daarnaast zijn de energielabels van de onderwijsgebouwen niet overal beschikbaar en derhalve eveneens buiten beschouwing gelaten. Bijna 60% van deze panden (31 stuks) beschikken al over een energielabel A. Voor het resterende gedeelte van 23 gebouwen kunnen de energielabels worden verbeterd en zijn veel verduurzamingskansen beschikbaar. In paragraaf 5.5 worden deze verduurzamingskansen nader beschreven.

A

B 6%

C

D

2%

4%

E

F

Onderhoud van onze vastgoedportefeuille Onze huidige vastgoedportefeuille onderhouden en beheren wij op een professionele manier. We zorgen ervoor dat ons vastgoed aan de eisen voldoet op het gebied van veiligheid, gezondheid, functionaliteit en duurzaamheid. Hiervoor gebruiken we een landelijk erkende normering, de zogenoemde conditiemeting voor gebouwen (NEN2767). Om ons maatschappelijk vastgoed op adequaat niveau te houden is voor de komende 5 jaar circa € 13,6 miljoen aan onderhoud geraamd in de meerjarenbegroting. Tevens wordt circa € 41 miljoen geinvesteerd in het realiseren van nieuwe voorzieningen.

G

5% 17%

57%

9%

Grafiek 4.4 - Energielabels vastgoed

23

Legenda: indeling volgens Besluit Begroting en Verantwoording Bestuur en Ondersteuning

28.000 m²

Veiligheid 23.000 m² Verkeer en Vervoer

1.000 m²

Onderwijs 67.000 m² Sport 22.000 m²

24

Sociaal Domein

10.000 m²

Cultuur en Recreatie

7.000 m²

Volksgezondheid en Milieu

1.000 m²

VHROSV (Stadsontwikkeling)

8.000 m²

4.2 Nieuwbouwportefeuille Legenda: indeling volgens Besluit Begroting en Verantwoording Bestuur en Ondersteuning Veiligheid Verkeer en Vervoer Onderwijs Sport Sociaal Domein Cultuur en Recreatie Volksgezondheid en Milieu VHROSV (Stadsontwikkeling)

25

5.

Verder bouwen aan maatschappelijke voorzieningen

5.1 Uitgangspunten voor de komende periode Een aantal van de in hoofdstuk drie beschreven ambities en ontwikkelingen kunnen worden versterkt via maatregelen in ons vastgoed. De maatregelen voor de komende jaren zijn in bijlage 2 gecategoriseerd aan de hand van de volgende vier uitgangspunten: • Vastgoed ten dienste van de Capellenaar; • Financieel gezond vastgoed; • Toekomstbestendig vastgoed; • Goed georganiseerd vastgoed. 5.1.1

Vastgoed ten dienste van de Capellenaar

Doelmatig Waarom heeft de gemeente vastgoed in bezit? Het in eigendom hebben van vastgoed vormt voor de gemeente geen doel op zichzelf. Gemeentelijk vastgoed is een middel, een instrument, dat wordt ingezet om bij te dragen aan de realisatie van gemeentelijke beleidsdoelstellingen op bijvoorbeeld het gebied van onderwijs, veiligheid, welzijn, sport en cultuur. Hierbij kan gedacht worden aan bijvoorbeeld zwembaden, gymzalen, schoolgebouwen, het gemeentehuis, enzovoort. Ons vastgoed staat hiermee direct of indirect ten dienste van de Capellenaar. Het vastgoed komt primair voort uit wetgeving of gemeentelijk beleid en draagt bij aan het creëren en in standhouden van een sociaal en duurzaam leefklimaat voor de inwoners van Capelle. Dit geldt enerzijds voor het bestaande vastgoed en anderzijds voor (potentiele) nieuwe ontwikkelingen in maatschappelijk vastgoed. Vanuit dit kader is onderzocht of: • Ons vastgoed nodig is voor het vervullen van een wettelijke taak; • Ons vastgoed nodig is voor het behalen / verzorgen van een sociaal maatschappelijk doel; • Ons vastgoed wordt ingezet om ruimtelijk ontwikkelingen mogelijk te maken.

26

Toegankelijk Onze panden fungeren als knooppunten in de sociale voorzieningenstructuur. Onze panden zijn toegankelijk, nabij en bereikbaar voor de Capellenaar. Zij kunnen ongeacht leeftijd, afkomst en eventuele beperkingen gebruik maken van ons maatschappelijk vastgoed. Zij komen er graag en voelen zich er welkom. Hiervoor wordt samen met de landelijke firma ‘Ongehinderd’ een app gelanceerd waarmee iedere Capellenaar de toegankelijkheid van al de Capelse voorzieningen (gemeentelijk en commercieel) kan raadplegen en beoordelen. 5.1.2

Financieel gezond vastgoed

Kostendekkend De gemeentelijke vastgoedexploitatie kent geen winstoogmerk, maar is wel gericht op een gezonde economische exploitatie van de portfolio. Dit uit zich onder meer in marktconforme aan- en verkoopprijzen, marktconforme businesscases en tenminste kostendekkende huursommen. Wanneer de gemeente activiteiten wil stimuleren of organisaties met huisvesting wil ondersteunen, dan vindt dat plaats door exploitatiesubsidies via de betrokken beleidsafdelingen; niet door korting op de huurpenningen conform de geldende wetgeving. Waar mogelijk voeren we duurzame investeringen door die op langere termijn gunstig effect hebben op de exploitatie. Total cost of ownership is het financiële uitgangspunt voor de sturing op de omvang, kwaliteit en samenstelling van de vastgoedportefeuille. Optimaal benut Naast het streven naar 100% verhuur betekent dit dat we panden zo goed mogelijk benutten en dat we waar mogelijk gebruik maken van vastgoed in de markt als dat het financieel rendement verbetert.

5.1.3

Toekomstbestendig vastgoed

Multifunctioneel We streven naar divers, flexibel en multifunctioneel vastgoed waarmee kruisbestuiving tussen verschillende activiteiten en beleidsdoelen mogelijk wordt. Bij nieuwe vastgoedontwikkelingen wordt rekening gehouden met multifunctioneel gebruik zodat een zo breed mogelijk activiteitenaanbod kan worden gefaciliteerd. Bij nieuw te realiseren onderwijshuisvesting kijken wij naar kansen om de ruimten multifunctioneel in te richten met het oog op de toekomst. Weloverwogen duurzaam De gemeenteraad en het college hebben de ambitie uitgesproken om van Capelle een duurzame, groene en schone stad te maken. Geïnspireerd op het ‘Verdrag van Parijs’ is de ambitie uitgesproken om de CO2-uitstoot in 2050 tot 0 te reduceren. Die kansen zijn er volop. Voor bewoners, maatschappelijke organisaties, bedrijven en voor de gemeentelijke organisatie. De gebouwde omgeving heeft hierbij een grote ecologische impact (materiaalgebruik, energiegebruik, ruimtegebruik). Het snel toegenomen milieubesef, vertaald in het streven naar duurzaamheid en circulair materiaalgebruik, heeft blijvende impact op vastgoed. Dit vergt niet alleen om technisch georiënteerde milieumaatregelen, maar juist ook intrinsieke verduurzaming (denk aan herbestemming en -gebruik, verlengde instandhouding, multifunctioneel gebruik, etc.).

prestaties van onze vastgoedportefeuille richting gemeenteraad en college van B&W verantwoord. De unit Vastgoed doet dit in nauw overleg met interne en externe stakeholders en vanuit het perspectief dat het bezit van vastgoed een middel is en geen doel op zichzelf. Samen Beheer en exploitatie leggen we bij een of meerdere professionele beheeren exploitatiepartners neer, vanuit een integrale benadering van inhoudelijke programmering en gebouwexploitatie. De uitvoering van het beheer en de exploitatie is op een aantal gebieden belegd bij verbonden partijen. Deze verzorgen namens de gemeente de dagelijkse exploitatie van bijvoorbeeld gymzalen, sporthallen en verenigingsgebouwen (Sportief Capelle), of de exploitatie van jongerencentra en huizen van de wijk (Stichting Welzijn Capelle). Hierbij wordt gezocht naar een optimale samenwerking en naar het behalen van synergievoordelen. Waar mogelijk wordt gebruik gemaakt van vastgoed dat in de markt beschikbaar is, bijvoorbeeld verzorgingshuizen, kerken, et cetera.

Beleefbaar Het gemeentelijk vastgoed levert een belangrijke bijdrage aan de aantrekkelijkheid van de stad als geheel. Het vastgoed wordt gerealiseerd voor een lange termijn en heeft daarmee veel impact op de stad. Deze voorzieningen hebben immers vaak een eigen karakter en uitstraling. Samen met de inrichting van de buitenruimte draagt het vastgoed met haar architectuur bij aan de uitstraling van de stad. 5.1.4

Goed georganiseerd vastgoed

Transparant De unit Vastgoed is namens de gemeente verantwoordelijk voor het mogelijk maken van de maatschappelijke huisvestingsdoelstellingen, zoals die zijn toebedeeld in de wet of door de beleidsafdelingen worden gedefinieerd. Zij vervult voor de gemeentelijke vastgoedportefeuille (excl. onderwijs) de rol van eigenaar cq. (ver) huurder. Daarbij wordt een transparante en uniforme handelswijze gehanteerd. Gelet op de politieke context worden vanuit deze verantwoordelijkheid de

27

5.2 Optimalisatie via gebiedsontwikkelingen Voor het realiseren van de ambities van Capelle zijn vier stadsopgaven opgesteld met als centrale thema’s vernieuwing van de parkstad, een kloppend stadshart, logische verbindingen / bereikbaarheid en versterking van de lokale economie. Meerdere onderliggende projecten dragen bij aan realisatie van deze doelen en de volgende daarvan hebben een directe relatie met de gemeentelijke vastgoedportefeuille. Daarbij is altijd de vraag aan de orde: wat is vanuit het perspectief van maatschappelijke voorzieningen de centrale vraag of opgave voor de gemeentelijke vastgoedportefeuille? Rivium Met name bij de ontwikkeling van Rivium ontstaat mogelijk een noodzaak om de portefeuille uit te breiden. De ontwikkeling kan gevolgen met zich meebrengen voor het maatschappelijk vastgoed in de directe omgeving. Indien er in de toekomst een behoefte ontstaat binnen dit gebied naar maatschappelijke voorzieningen, dan heeft dit gevolgen voor ons als gemeente. Wij beschikken niet over een grondpositie of gebouwen binnen Rivium. Indien er bijvoorbeeld behoefte ontstaat naar onderwijs, dan moet worden uitgeweken naar omliggende gebieden of dient vastgoed te worden afgenomen (huur) van de markt. Derhalve worden voor het beoogde nieuwe Rivium scenario’s opgesteld voor de benodigde maatschappelijke voorzieningen.

Meeuwensingel Onderdeel van deze gebiedsontwikkeling is vervangende nieuwbouw voor twee scholen, het opvullen van een structureel capaciteitstekort voor een derde schoolbestuur, het realiseren van een gymlokaal en het programmeren van een maatschappelijke voorziening gericht op kinderen. Dit jaar stellen wij samen met de drie schoolbesturen een programma van eisen op inclusief bijbehorende investeringsraming. Wij zorgen ervoor dat dit programma van eisen voldoet aan ons beleid en aan de genoemde uitgangspunten. Op basis van dit programma van eisen wordt het project verder vormgegeven (afspraken ten aanzien van bouwheerschap, architect selectie, etc.). Bongerd-Wingerd In het gebied bevinden zich o.a. de voorzieningen OBS Klim-Op, GBS De Triangel, een gymlokaal, stichting Pameijer, en buurthuis de Wel. Er liggen kansen om

28

zowel inhoudelijk en fysiek samen te werken met de betrokken partijen. Dit om een betere (multifunctionele) benutting van het vastgoed te realiseren. Wij leveren onze bijdrage aan de gebiedsvisie over het maatschappelijk vastgoed. Blinkert Nadat de nieuwe zwembadsporthalcombinatie gerealiseerd is in 2020 zal het oude zwembad De Blinkert niet meer nodig zijn. Dit vraagt om een nieuw (gebieds)plan. In 2018 is een gebiedspaspoort vastgesteld. In de loop van 2019 wordt een ontwikkelaar geselecteerd die de plannen verder gaat uitwerken aan de hand van het vastgestelde gebiedspaspoort. Wij denken mee over de mogelijke invulling van het maatschappelijk vastgoed in relatie tot de gebiedsontwikkeling en dragen zorg voor een veilige ontmanteling van het oude zwembad. ’s Gravenweteringpark, Oeverrijk en Capelseweg / Bermweg In het voorjaar van 2019 zijn enkele woningen en een bedrijfspand (voorheen strategisch bezit) aan de Kanaalweg gesloopt. Na de oplevering van de begane grond en 1e verdieping van het gemeentehuis is het tijdelijke vergadercentrum aan de Kanaalweg 52a niet meer nodig. De Kanaalweg 52a wordt tijdelijk beheerd tot aan de overdracht aan de ontwikkelaar. Hetzelfde geldt voor de panden aan de overzijde van de Kanaalweg, de Capelseweg en de Bermweg. Deze panden worden eveneens tijdelijk beheerd tot aan de beoogde herontwikkeling.

Mient Aan de Mient wordt samen met Capellenaren nieuwe woningbouw gerealiseerd (zelfbouw). In 2019 wordt verkend hoe het middendeel van de Mient kan worden herontwikkeld. Afhankelijk van deze gesprekken worden de gebouwen aan de Mient 22 t/m 24 ontruimd. Tot die tijd zorgen wij voor een adequate tijdelijke exploitatie.

5.3 Optimalisatie onderwijs- en sportvoorzieningen Via het in 2017 geactualiseerde SHO zijn trends en ontwikkelingen in het onderwijs in beeld gebracht en is vastgesteld hoe zich dat vertaalt naar investeringen in onderwijshuisvesting. De basis voor het SHO wordt gevormd door de verwachte ontwikkeling van het aantal leerlingen. Ook is aansluiting gezocht bij het Meerjaren Programma Stadsontwikkeling. Dit betekent dat in de gebieden Alkenlaan, Meeuwensingel en Bongerd-Wingerd vervangende nieuwbouw plaatsvindt van een aantal scholen. Bij deze projecten is zowel fysiek als financieel enige ruimte gereserveerd voor maatschappelijke voorzieningen. Door verhuisbewegingen en ontwikkelingen in het aantal leerlingen kan structureel leegstand ontstaan. In het verlengde daarvan ontstaan mogelijke overschotten in de capaciteit van gymzalen, sportzalen en sporthallen, zoals geconstateerd in het geactualiseerde SHO. Deze zijn in de nota ’Benutting en behoeftebepaling binnensportaccommodatie’ herijkt. Op basis van het SHO en de daaropvolgende besluitvorming van 8 januari 2019 wordt de komende jaren uitvoering gegeven aan de volgende projecten: • Vervangende nieuwbouw voor de Eben Haezerschool en de Rehobothschool inclusief een gymzaal aan de Alkenlaan; • Vervangende nieuwbouw resp.

uitbreiding van de scholen inclusief gymzaal aan de Meeuwensingel; • Realisatie van een tijdelijke onderwijsvoorziening om bovengenoemde ontwikkelingen mogelijk te maken;

Wisselspoor 6 en MFC Fascinatio over kunnen dragen aan de betreffende schoolbesturen. We zetten in op multifunctioneel gebruik van voorzieningen en scholen en sportaccommodaties hebben een brede maatschappelijke functie. We geven ruimte voor de ontwikkeling van IKC’s , kinderlabs en andere niet commerciële maatschappelijke voorzieningen en maken daarover waar mogelijk afspraken met de betreffende schoolbesturen en verbonden partijen.

Ook in de zwembadsporthalcombinatie aan de Pelikaanweg komt ruimte voor bewegingsonderwijs. We onderzoeken het toekomstperspectief van een aantal panden. Op korte termijn gaat het om: • Gymzaal Beemsterhoek; • Gymcapaciteit Schollevaar; • Sporthal Schenkel; • De Rehobothschool; We zorgen ervoor dat schoolbesturen die langjarig recht hebben op ruimte, passende huisvesting onder eigen regie kunnen organiseren. We onderzoeken daarom of en zo ja onder welke voorwaarden we beheer en eigendom van

29

5.4 Optimalisatie bestaande vastgoedportefeuille Naast het sturen in gebiedsontwikkelingen en de invulling van onze (wettelijke) taak op gebied van onderwijs en sport is onderzoek verricht naar ons overige vastgoed. Aan de hand van het vigerende vastgoedbeleid en geschetste uitgangspunten is onderzocht in hoeverre er nog optimalisatiekansen voor handen zijn. Uit de analyse komen diverse kansen naar voren: Amnestyplein 3 De Werkkamer aan het Amnestyplein fungeert momenteel als ontvangstplek voor de Capellenaar die meer informatie wil over de lopende projecten. Met de oplevering van de verbouwing van het gemeentehuis ontstaat de mogelijkheid de Capellenaar hier te ontvangen en te voorzien van informatie. Derhalve onderzoeken wij of de Werkkamer anders kan worden ingezet binnen onze stad. Capelseweg 120 Aan de Capelseweg 120 zijn vijf partijen gevestigd. Er zijn twee maatschappelijke partijen gehuisvest die subsidie ontvangen vanuit de gemeente en derhalve bijdragen aan beleidsdoestellingen. Dit zijn de muziekvereniging EMM en de toneelvereniging NCT. Genoemde partijen zitten ‘om niet’ in onze panden met als tegenprestatie dat zij het beheer en onderhoud verzorgen. Daarnaast zijn ook de partijen ‘School of Music’, de ‘BSO Bouncer’ en ‘postduivenvereniging De Snelvlieger’ op deze locatie gehuisvest.

School of Music en BSO Bouncer betalen commerciële tarieven overeenkomstig ons vastgoedbeleid. De postduivenvereniging zit ‘om niet’ in een van onze panden. De activiteiten die deze vereniging verzorgt dragen niet bij aan onze beleidsdoelstellingen en er is geen subsidierelatie met deze vereniging. In de loop van 2019 wordt onderzocht hoe we de huurcontracten met de twee maatschappelijke partijen (EMM en NCT) kunnen laten voldoen aan ons vastgoedbeleid. Een gemeentelijke bijdrage dient immers plaats te vinden via subsidies en niet via de huurpenningen. Tevens wordt onderzocht welke oplossingen mogelijk zijn in relatie tot de postduivenvereniging.

30

Complex Stadsplein 39 Het stadshart van Capelle wordt de komende jaren omgevormd tot een aansprekend verblijfsgebied met ontmoetingsfunctie onder andere door een nieuwe pleininrichting. Om deze ontwikkeling mogelijk te maken moest de Rabokiosk worden verplaatst. Het pand waar de bibliotheek in zit (Stadsplein 39) is door de gemeente aangekocht als ‘strategische verwerving’, met als doel de Rabobank hierin te herhuisvesten en de (dan) lege kiosk op het Stadsplein te slopen. De Rabobank is inmiddels verhuisd naar zijn vernieuwde vestiging bij de bibliotheek en de kiosk is gesloopt. Daarmee is een obstakel voor de herinrichting van het stadsplein weggenomen. Bij de aankoop is in het beslisdocument (BBV 846461) vermeld dat zodra het pand is aangekocht, de casco verbouwing heeft plaatsgevonden en de beschikbare vierkante meters zijn verhuurd, wij het pand te zijner tijd op de markt brengen voor verkoop aan een nieuwe eigenaar. Dit is aanleiding voor een hold/ sell-analyse waarin de voor- en nadelen van aanhouden / verkopen worden afgewogen. Parallel aan dit MPV wordt in de eerste helft van 2019 een voorstel aangereikt aan het college van B&W met hierin de resultaten van de hold/sell analyse inclusief een advies. Jan de Geusrede 41 In 1990 is met de volkstuinvereniging Capelle-West een 50-jarig contract afgesloten voor de huur van een perceel en bijbehorend opstal.

Het contract eindigt per 28 februari 2040. De activiteiten die deze vereniging verzorgt dragen niet bij aan onze beleidsdoelstellingen en er is geen subsidierelatie met deze vereniging. Derhalve wordt onderzocht of dit vastgoedobject kan worden afgestoten. Maria Danneels erf 20 Aan het Maria Danneels Erf 20 is een wijkcentrum gevestigd waar diverse maatschappelijke activiteiten worden uitgevoerd. Dit gebouw biedt tevens onderdak aan een integraal kindcentrum dat wordt geëxploiteerd door maatschappelijk ketenpartners IJsselkids en Speelwijs. Wij zijn een onderzoek gestart naar de exploitatievorm van dit wijkcentrum. Mogelijk kan meer maatschappelijk en financieel rendement behaald worden door de samenwerking met verbonden partijen als stichting Welzijn Capelle en Sportief Capelle te vergroten. Deze mogelijkheden worden nader toegelicht in paragraaf § 5.4 van dit rapport.

‘s-Gravenweg 279 De woning aan de ’s-Gravenweg 279 is in het verleden door de gemeente gekocht en sinds 1972 verhuurd aan een particulier. Het bezitten van particuliere woningen is geen basis taak van de gemeente, derhalve is het advies deze woning af te stoten of her te ontwikkelen zodra de vrij komt. Wij dragen zorg voor het beheer en exploitatie van dit gebouw tot aan leegkomst. ‘s-Gravenweg 325 Aan de ‘s-Gravenweg 325 is een oude boerderij gevestigd die bestemd is als rijkmonument. In 2018 is overeenstemming bereikt met ontwikkelaar Hermon Erfgoed die het gebouw wil restaureren en explioteren als zorgboerderij. De eigendomsoverdracht aan Hermon vindt plaats in het 2e kwartaal van 2019. ‘s-Gravenweg 327 Aan de s’-Gravenweg 327 ligt een groot perceel met een rijksmonumentale boerderij en diverse andere opstallen. In de rijksmonumentale boerderij zijn twee functies ondergebracht, namelijk een woning (het voorhuis) en een gedeelte van de kinderboerderij (het achterhuis). Kinderboerderij In 1999 is met de Stichting tot beheer en exploitatie van de kinderboerderij Klaverweide (hierna: stichting kinderboerderij) een huurovereenkomst getekend voor een perceel met diverse opstallen ten behoeve van een kinderboerderij. Met de stichting kinderboerderij is destijds als jaarlijkse huur een symbolisch bedrag afgesproken van 1 gulden.

Als tegenprestatie neemt de stichting kinderboerderij alle exploitatielasten inclusief het volledige beheer en onderhoud van het perceel en de opstallen voor haar rekening. Zij ontvangt hiervoor een jaarlijkse bijdrage (subsidie) vanuit de gemeente.

Woning Het voorhuis is leeggekomen nadat de huurder de huur heeft opgezegd. Momenteel vindt leegstandsbeheer plaats. Gezien de fysieke koppeling met de kinderboerderij is het minder wenselijk om het af te stoten. Wij gaan de woning opknappen en verhuren het vervolgens tegen marktconforme tarieven. Fluiterlaan 429 Sinds 2003 is door het college van B&W gezocht naar een Werkplein als satelliet van het Werkplein Rotterdam Alexanderplein. In 2010 is een overeenkomst aangegaan met het UWV Werkbedrijf onder de voorwaarde dat het Werkplein ook daadwerkelijk wordt gerealiseerd. Na een lange voorbereidingstijd heeft het Werkplein IJsselgemeenten als satelliet van Rotterdam- Alexanderplein op 1 juli 2011 aan het adres Fluiterlaan 431 haar deuren geopend. Sindsdien worden vanaf genoemd adres werkgevers en mensen met een bijstandsuitkering met elkaar in contact gebracht voor de gemeente Capelle aan den IJssel, Krimpen aan den IJssel en Zuidplas. De ruimte waar het werkplein is gevestigd wordt gehuurd van Havensteder tegen een commercieel huurtarief. Deze huurovereenkomst loopt over enkele jaren af, waarmee er een natuurlijk moment ontstaat om te verlengen of op te zeggen. Gezien de samenwerking binnen de GR dient tijdig een evaluatie en keuze plaats te vinden voor opzegging of verlenging.

Wij zullen in dit kader onderzoeken in hoeverre er noodzaak is tot een verlenging van deze huurovereenkomst dan wel huisvesting elders.

Deze afspraken zijn niet in lijn met ons vastgoedbeleid. Genoemde constructie brengt tevens risico’s met zich mee voor de stichting kinderboerderij en voor ons als eigenaar van de opstallen. Enerzijds is de stichting kinderboerderij deels gevestigd in een rijksmonument. Dit rijksmonument beschikt niet over een paalfundering, wat een risico geeft op verzakking (en dus onkosten). Anderzijds is het de stichting kinderboerderij niet toegestaan om vermogen op te bouwen voor haar exploitatie en onderhoudsverplichting. Om onverhoopte problemen te voorkomen wordt geadviseerd de vigerende afspraken te evalueren / onderzoeken.

31

5.5 Verduurzamingskansen Aanleiding Het Klimaatakkoord van Parijs toont aan dat mondiaal aandacht is om klimaatverandering tegen te gaan. In Nederland is diverse wet- en regelgeving vastgesteld en ook binnen de gemeentegrenzen zijn ambities geuit om een gezond leefklimaat te bewerkstelligen en hiervoor onder andere de uitstoot van CO2 te reduceren. In dit kader is in 2017 het Koersdocument Duurzaam Capelle vastgesteld (BBV893523). Het koersdocument beschrijft als ‘stip op de horizon’ een duurzaam Capelle aan den IJssel in 2050 en de mogelijke route daar naartoe. Het koersdocument vormt conform het coalitieakkoord de leidraad voor ons duurzaamheidsbeleid. In navolging hierop is op 19 maart 2019 het programma duurzaamheid 20192022 “Slim op weg naar een duurzaam Capelle” (BBV1080702) besloten om de komende periode verder aan de slag te gaan en te werken aan een duurzaam Capelle en dit tevens aan de gemeenteraad voorgelegd. Hierbij is besloten om ook onze eigen organisatie te verduurzamen en stappen te zetten op terreinen waar we zelf verantwoordelijk voor zijn. In het programma zijn daarom ambities geformuleerd op het gebied van mobiliteit, vastgoed, buitenruimte, eigen bouwprojecten en gebiedsontwikkelingen en personeel en organisatie. Zoals verwoord in het programma duurzaamheid 201-2022 gaan wij de komende jaren samen verder aan de slag om te werken aan een duurzaam Capelle.

Dit op slimme wijze en stap voor stap. Zo grijpen we kansen en voorkomen we investeringen die later niet efficiënt blijken te zijn. Waar zetten we op in? In het programma Duurzaamheid 2019-2022 is opgenomen dat we ons gemeentelijk vastgoed verduurzamen. We maken hierbij zoveel mogelijk gebruik van beschikbare natuurlijke bronnen, zoals licht (en schaduw), warmte, wind en water, om zo de behoefte aan energie te beperken. Waar we toch meer energie nodig hebben, beperken we het gebruik daarvan door goede isolatie en slimme energiezuinige installaties. We zorgen er daarom voor dat een flink deel van ons eigen vastgoed aan het eind van uw collegeperiode minimaal een energielabel A heeft. We monitoren de energieprestaties van onze vastgoedportefeuille continu, passen ons vastgoed beheerst en verantwoord aan en willen het gedrag van onze huurders/gebruikers beïnvloeden door energieverbruik inzichtelijk te maken en op gezette tijden met hen door te spreken.

32

Wat is wettelijk vereist? De verduurzamingsmaatregelen zijn niet alleen gebaseerd op ambities, maar ook op wetgeving. Per 1 januari 2023 dient elk kantoor groter dan 100 m2 minimaal een energielabel C hebben. In dit kader hebben wij de verplichting om in ieder geval het gebouw aan de Slotlaan te verduurzamen naar minimaal een label C. Daarnaast verplicht het Activiteitenbesluit milieubeheer bedrijven en instellingen om energie te besparen. Met de brief van minister Wiebes is de gemeente op d.d. 28 maart 2019 geïnformeerd over de informatieplicht energiebesparing. In het kader van het Activiteitenbesluit milieubeheer is het noodzakelijk dat negen andere locaties worden verduurzaamd. Bij deze locaties is het nodig om de erkende maatregelen te treffen met een terugverdientijd van minder dan 5 jaar. Voorliggend MPV heeft betrekking op de wettelijke verplichte verduurzamingsmaatregelen. De kosten van de wettelijk verplichte verduurzamingsmaatregelen betreffen €422.000,-. Deze worden separaat in een BBV ter besluitvorming voorgelegd. Vervolgstappen verduurzaming vastgoedportefeuille De huidige vastgoedkaders stellen dat bij (groot) onderhoud van panden gekozen wordt voor duurzame oplossingen wanneer de investering wordt terugverdiend binnen de nog resterende economische levensduur met een maximumtermijn van 15 jaar (BBV 518742).

De door u vastgestelde ambities uit het Koersdocument Duurzaam Capelle en programma duurzaamheid 2019-2022 gaan verder dan dit kader. Derhalve zullen wij nader onderzoek verrichten voor ieder gebouw dat in gemeentelijk eigendom is. Wij verwachten de resultaten bij de actualisatie begroting 2020 dan wel bij de NJN2019 te kunnen presenteren.

Verduurzamen door groen in te kopen Als gemeente verbruiken wij energie in de vorm van gas, warmte en elektriciteit. Binnen ons gemeentelijk vastgoed, maar ook voor bijvoorbeeld de straatverlichting in onze stad. Door al dit verbruik duurzaam in te kopen vindt een grote verduurzamingsslag plaats. Hiermee dragen wij als gemeente bij aan een duurzame en dus gezonde wereld. Ons verbruik wordt al enkele jaren duurzaam ingekocht. Wij maken hierbij gebruik van zogenoemde Garanties Van Oorsprong (GVO’s). Dit zijn waarde documenten die aantonen dat daadwerkelijk duurzaam is ingekocht. Bij het inkopen van GVO’s geldt (a) 100% groene / duurzame energie als een vereiste en (b) wordt vervolgens binnen alle duurzaamheidsopties gekozen voor de beste aanbieding. Ons energieverbruik is hiermee CO2 neutraal en tevens voordelig. Beleefbaarheid en kennisdeling Gezondheid en duurzaamheid zijn thema’s die iedere gebruiker van ons vastgoed en Capellenaar aangaan. Afgelopen jaar zijn regelmatig sessies georganiseerd om samen met de Capellenaar kennis op te doen en te delen. Ook is gezondheid en duurzaamheid steeds vaker onderwerp van gesprek binnen onze scholen en maatschappelijke partners. Dit maakt gezondheid en duurzaamheid niet alleen een technische opgave maar tevens een maatschappelijk thema. Wij hebben binnen de gemeente kennis en ervaring beschikbaar op dit onderwerp.

Er is bijvoorbeeld al ruim 10 jaar zicht op al onze gemeentelijke aansluitingen en derhalve ook op diverse verduurzamingsmaatregelen. Vanuit ons maatschappelijk vastgoed gaan wij die kennis delen en zichtbaar maken.

33

5.6 Synergievoordeel door samenwerking Verbonden partijen en professionele ketenpartners dragen steeds vaker hun steentje bij aan maatschappelijke doelstellingen. Zo werken scholen, maatschappelijke organisaties en kinderopvang samen in IKC’s en kinderlabs, faciliteren zorginstellingen en kerken allerlei maatschappelijke activiteiten en vindt sport steeds vaker plaats in commerciële sportvoorzieningen. Tot slot zien we dat de openbare ruimte steeds vaker benut wordt voor sport, al dan niet in georganiseerd verband. Dat betekent in ieder geval dat bij het realiseren van onze maatschappelijke doelstellingen we steeds meer samen werken met partners in het veld. Op zoek naar ruimte buiten onze vastgoedportefeuille Er liggen kansen om meer synergie te realiseren, meer mensen elkaar te laten ontmoeten en een flexibelere, duurzamere portefeuille te beheren. Het sturen op multifunctioneel gebruik en het creëren van voorwaarden daarvoor indien nodig, het beter benutten van vastgoed in de markt en het optimaliseren van het gebruik van onze eigen accommodaties is een belangrijke opgave voor de komende periode. Vanwege de belangrijke maatschappelijke rol van scholen en het feit dat op dit moment al IKC’s gevormd zijn of worden, zijn schoolbesturen hierin een interessante partner.

Maar ook verzorgingshuizen en kerken kunnen bijdragen aan een fijnmazig, divers en flexibel en daarmee wendbare vastgoedportefeuille. Versterken van de synergie in programmering en exploitatie van ons vastgoed Wij beheren zelf op dit moment nog een wijkcentrum, namelijk wijkcentrum Schollevaar (Maria Danneelserf 20) en een wijkzaal in het MFC Fascinatio (Educatusstraat 10). Het beheer en de exploitatie van dergelijke voorzieningen is in de laatste decennia grotendeels belegd bij verbonden partijen en ketenpartners. De verbonden partijen / ketenpartners hebben een gerichte maatschappelijke opdracht meegekregen en zorgen samen met de Capellenaar voor ontmoeting, recreatie, zorg en overige maatschappelijke activiteiten. Om het maatschappelijke rendement te vergroten stellen wij de volgende onderzoeken voor: 1. Opheffen van wijkzaal Fascinatio; 2. Overdragen van het beheer en de exploitatie van wijkcentrum Schollevaar.