03.07 - notulen commissie SOB 2016 29 februari gebiedspaspoort Mient

Een belangrijke opmerking is door de heer Van Loef gemaakt over de materiaalkeuze en de architectenpitch. Waar partijen hier zelf een ontwikkeling laten plaatsvinden, is het de vraag of de gemeente wel de mogelijkheden en de middelen heeft om het voor hen te gaan ontwerpen en of het niet beter is met elkaar aan tafel te gaan zitten om het resultaat dat iedereen wil te realiseren. Het is vooral van belang goede randvoorwaarden mee te geven, waarbij hij er een voorstander van is om mensen te laten meekijken die daar een beeld bij hebben. Wat de materiaalkeuze betreft, is hij er zeker voorstander van te kiezen voor duurzame materialen die langdurig een kwaliteitsimpuls kunnen geven. De VOORZITTER constateert dat het voorstel als hamerstuk kan worden geagendeerd voor de raad.

Behorende bij commissieverslag SOB, nummer: G10/776033

pagina: 15

8. Definitief vaststellen van het gebiedspaspoort Rubenssingel (762715) De heer EILANDER vindt het weliswaar jammer dat de stadslandbouwgrond hier verdwijnt, maar moet erkennen dat het niet anders kan. Benieuwd is hij wel of er in de buurt een andere plek is voor dit goed gebleken initiatief. De heer GELEIJNSE jr. sluit zich daarbij aan en herinnert eraan dat hij in de vorige commissievergadering de Blinkert als suggestie heeft meegegeven. De heer VAN LOEF betreurt het dat het kennelijk niet opportuun wordt geacht hier op kleine schaal welstandsvrij bouwen mogelijk te maken. Wellicht is het een idee om hier de “tien regels van Rubens” in te voeren, hoewel de VVD geen voorstander is van de Antwerpse school! Kort en goed stelt hij de vraag of het niet toch mogelijk is hier op kleine schaal welstandsvrij te bouwen. Mevrouw KING-DE HOOG concludeert dat de stadslandbouw een groot succes is gebleken en zij wacht met belangstelling het antwoord af op de vraag die hierover door de heer Eilander is gesteld. Waar in het voorstel gewag wordt gemaakt van het streven naar een GPR-score van minimaal 7,5 ten aanzien van energiemilieu, gezondheid, gebruikskwaliteit en toekomstwaarde, vraagt zij of deze uitdaging ook geldt voor de zelfbouwers, of alleen voor de tien woningen die door een ontwikkelaar worden neergezet.

De heer VAN BUUREN zegt zich intussen wat verdiept te hebben in de stijl van Rubens en daarbij tot de slotsom te zijn gekomen dat die een liberaal toch zou moeten aanspreken. Wat dat betreft lijkt de “tien van Rubens” hem prima inpasbaar! Voor het overige heeft hij geen inhoudelijke opmerkingen te maken bij dit gebiedspaspoort, behoudens dan de vraag of in het centrumgebied van Capelle niet ook plaats gevonden zou kunnen worden voor een paar prachtige, iconische drijvende villa’s. Dat idee blijft hem fascineren. Er wordt nu eigenlijk alleen maar op het land gebouwd, terwijl iedereen weet dat dat op lange termijn niet is vol te houden. Waarom dan niet een begin gemaakt met een paar prachtige drijvende villa’s? Mevrouw TIEMAN sluit zich aan bij de vraag die is gesteld over de stadslandbouw. Daarnaast herinnert zij aan het rekensommetje dat de wethouder eerder heeft gemaakt over de prijzen van de huizen en de maandlasten die daaruit voortvloeien voor toekomstige kopers. De plannen bekijkend, en met name ook de duurzaamheidambitie die daarin is neergelegd, vraagt zij zich af of ook enige indicatie is te geven van wat voor zo’n bedrag kan worden neergezet.

Gesproken wordt wel over twee- of drielaagse woningen, maar aan welke oppervlakte moet dan worden gedacht? Is het bijvoorbeeld mogelijk aan deze duurzaamheidvereisten te voldoen en dan met een bedrag van twee ton überhaupt nog iets neer te zetten waarin je ook nog enigszins je kont kunt keren? Wethouder VAN SLUIS deelt in reactie op de vragen die zijn gesteld over een mogelijke andere locatie voor stadslandbouw mede dat hij zijn collega Meuldijk al had gevraagd daarvoor wat verder in de rondte te kijken, bijvoorbeeld naar de vrijliggende landjes die vanavond al eerder ter sprake zijn gekomen. Daarbij is echter gebleken dat allerlei zaken verhuurd zijn en daarom niet één-twee-drie vrijgespeeld kunnen worden, terwijl het toch liefst op relatief korte termijn gerealiseerd zou moeten worden. Een positief antwoord daarop heeft hij dan ook niet kunnen krijgen. In hoeverre het Blinkertterrein een mogelijkheid zou kunnen bieden, is een vraag waarop hij het antwoord even schuldig moet blijven. Eventueel zou ook nog een combinatie te maken zijn met een uitbreiding in Fascinatio. Kortom, een concrete plek kan hij nu nog niet aangeven, maar er mag op worden vertrouwd dat daarnaar naarstig op zoek wordt gegaan.

Het voorliggende traject, met woningen aan elkaar en relatief kleine ruimten, biedt niet direct mogelijkheden voor welstandsvrij bouwen, gegeven de samenwerking die daarvoor zou moeten worden gezocht met de buren. Het zou op z’n minst een heel langdurig traject vergen om daarover overeenstemming te bereiken. De heer VAN LOEF oppert dat het wel denkbaar is binnen een bepaald kader of thema een eenheid te creëren. z.o.z.

Behorende bij commissieverslag SOB, nummer: G10/776033

pagina: 16

Wethouder VAN SLUIS meent dat de kaders die aan het begin zijn neergelegd al redelijk ruim geïnterpreteerd zijn ten aanzien van de mogelijkheden. Mevrouw King bevestigt hij dat GPR-score voor alle woningen geldt. Bij de Rubenssingel zullen geen drijvende villa’s komen, maar Landelijk Capelle komt nog aan de orde en wie weet wat Oeverrijk nog te bieden heeft. Het is hem bekend dat de heer Van Buuren nog steeds op zoek is naar een andere woning en hij ziet diens ideeën graag tegemoet! Een woning aan de Rubenssingel van tweeënhalve laag hoog en 4,8 meter breed, met een effectieve woonruimte van 100 m2, zal ongeveer twee ton kosten, een instapbedrag. Door € 50.000,- bij te plussen kan er echt een fantastische woning worden gebouwd. De heer LANGE refereert aan de toekomstplannen van Hitland. Eén van de ambities van Hitland is stadstuinbouw. De collegeleden in het DB van Hitland geeft hij in overweging eens te bezien of datgene waar nu tegenaan wordt gelopen verhuisd kan worden naar Hitland, zodat zij een toekomstvisie kan realiseren en Capelle een oplossing heeft voor stadstuinbouw. Wethouder VAN SLUIS kent de ambitie van Hitland en weet dat collega’s van hem voornemens zijn dit idee in het DB in te brengen. Zelf staat hij er wat terughoudend tegenover, omdat men op die manier ook afhankelijk is van de buren, maar zoals bekend: beter een goede buur dan een verre vriend.

De VOORZITTER stelt vast dat het voorstel aan de hamerstukkenlijst kan worden toegevoegd. 9. Definitief vaststellen van het gebiedspaspoort De Mient (definitief besluit) (759582) Mevrouw KING-DE HOOG beoordeelt het als positief dat hier wel welstandsvrij bouwen mogelijk wordt gemaakt en maakt een compliment voor de prima samenwerking die plaatsvindt tussen ondernemers en gemeente. Na de bijeenkomst van 2 februari 2016 is bij haar wel de vraag gerezen of er voldoende interesse is voor zelfbouw aan de Mient. Ten slotte spreekt zij de hoop uit dat dit prachtige plan goed van de grond zal komen. Mevrouw TIEMAN sluit zich aan bij de vraag die is gesteld over de interesse voor zelfbouw. Door de commissie voor welstand en monumenten is geadviseerd de openbare ruimte door de gemeente te laten inrichten. In de spelregels wordt daarvoor echter niet gekozen en zij verzoekt de wethouder de reden daarvoor toe te lichten. De heer VAN LOEF merkt op dat de vraag van de VVD precies de andere kant opgaat. Zijn fractie wil namelijk juist de flexibiliteit benadrukken. Een ander aandachtspunt, dat nu al speelt, houdt verband met de vrachtwagens die iedere keer over de Dorpsstraat heen denderen. Hij dringt erop aan daarnaar bij de doorontwikkeling van de Mient heel kritisch te kijken.

De heer VAN BUUREN noemt het opvallend dat nu wordt nagedacht over het volledig transformeren van een gebied dat nog gewoon functioneert. Bij het nadenken daarover vroeg hij zich af wat nu eigenlijk de belangrijkste risico’s zijn die het realiseren van dit gebiedspaspoort zouden kunnen vertragen, of zelfs verhinderen, en hoe met die onzekerheid wordt omgegaan in het traject dat nu wordt doorlopen met potentiële geïnteresseerden. De gemeente gaat nu in gesprek met gegadigden voor zelfbouw en herontwikkeling, terwijl de panden die daarbij in het geding zijn nog niet beschikbaar zijn; misschien is het zelfs onzeker of die wel beschikbaar zullen komen. Waar hier ook de sociale-werkvoorziening is gevestigd, die de gemeente, naar hij aanneemt, wil behouden, zal daarvoor een andere huisvesting moeten worden gezocht als ze van de Mient verdwijnt. Het zou zomaar kunnen dat daaraan ook financiële consequenties verbonden zijn. In hoeverre kan het uitplaatsen van de huidige functies leiden tot extra kosten voor de gemeente, die eigenlijk in ogenschouw zouden moeten worden genomen bij het financiële plaatje voor de herontwikkeling van de Mient?

Behorende bij commissieverslag SOB, nummer: G10/776033

pagina: 17

De heer VAN BUREN betoogt dat, als in Capelle érgens een plek geschikt zou zijn voor een dergelijke vrije ontwikkeling, het wel deze is. De andere kant van de medaille is de zorg voor de werkgelegenheid in het gebied en het feit dat er steeds minder locaties in Capelle komen waar ook aan de onderkant van de arbeidsmarkt werkgelegenheid kan worden geboden. Hij is benieuwd of ondernemers de kans zullen grijpen om de panden die er nu staan, vooral ook het pand waarin Promen op dit moment is gevestigd is, te transformeren. Wat dat betreft verkeert het CDA een beetje in dubio. De fractie zal het plan steunen, maar vraagt aandacht voor een aantal vraagstukken, ook van maatschappelijke aard. Als die hier niet meer kunnen worden opgelost, zal op zoek moeten worden gegaan naar andere delen van Capelle waarin dit soort werkgelegenheid een plek kan krijgen. Wethouder VAN SLUIS kan de vraag of er voldoende interesse bestaat voor de Mient volmondig bevestigend beantwoorden. Er is ruime interesse, zowel van bewoners als van ondernemers, die hier een ontwikkeling willen laten plaatsvinden, tot en met reeds concreet uitgetekende plannen waarin duidelijk wordt aangegeven wat men wil. De grondprijs zal weliswaar pas op 22 maart bekend worden, maar dat doet niets af aan het enthousiasme van de mensen. Zo ver gaat het.

Wat hij ook interessant vindt, is dat ondernemers in het gebied een transformatie van hun bestaande bedrijvenpand mogelijk willen maken, waarvan soms zelfs al digitaal is uitgewerkt hoe dat eruit zou kunnen zien. Het is geweldig dat een ondernemer daar zelf mee komt en dat niet de gemeente de plaatjes van de visies en de beelden hoeft te maken. Zo’n pand hoeft misschien ook niet zomaar te worden gesloopt. Het kan in de creatieve sector van kleine ondernemers die startups mogelijk willen maken goede diensten bewijzen. Van dat soort creatieve initiatieven is hij een groot voorstander en die zou hij vooral ook zo ruim mogelijk, zowel in wonen als in werken, mogelijk willen maken. Daarbij denkt hij niet primair aan het pand van Promen, gezien de staat daarvan, maar er zijn meer panden waarin dat wel mogelijk is. Het is bekend dat Promen daar weggaat en samen met Promen wordt naar een andere goede huisvesting gezocht. Gelet op de leegstand in Capelle gaat hij ervan uit dat voor die organisatie wel een geschikt plekje te vinden zal zijn. Met betrekking tot de inrichting van de buitenruimte is het college een andere mening toegedaan dan de commissie voor welstand en monumenten.

Kijkend naar de indeling van de verschillende percelen van de mensen die daarin interesse hebben met hun ideevorming, verdient het aanbeveling dat nu eerst eens helemaal op te halen, om daarna een “schuif” mogelijk te maken en te proberen met elkaar tot overeenstemming te komen. Het zou verkeerd zijn om aan de voorkant vast te leggen dat de gemeente zelf de buitenruimte gaat doen en dat daarvoor “dit” idee bestaat. De ontsluiting van het gebied zal gewoon door dat gebied moeten blijven plaatsvinden, waarbij het grote vrachtverkeer bij voorkeur niet meer over de dijk zal moeten gaan. Voor het laatste is nog niet concreet een oplossing gevonden, maar daarover wordt wel nagedacht. De heer VAN BUUREN vraagt of de verhuizing van Promen ook financiële consequenties zal hebben voor de gemeente. Wethouder VAN SLUIS moet het antwoord daarop schuldig blijven, omdat dit niet zijn dossier is. Wat wel vaststaat is dat de financiële consequenties van het verhuizen van Promen niet zullen worden gekoppeld aan de ontwikkeling van dit gebied. De heer VAN BUUREN brengt daartegen in dat, als de gemeente extreem gesteld € 1 miljoen kwijt zou zijn om Promen een fatsoenlijke andere huisvesting te kunnen bieden, dat wel in overweging zal moeten worden genomen bij het nemen van een beslissing om Promen hier weg te halen.

Wethouder VAN SLUIS repliceert dat de gemeente nu ook huurinkomsten heeft van Promen en dat, als de gemeente het op een andere manier gaat faciliteren, het op die manier ook weer terug zal komen. Promen zal de komende jaren niet in één keer gratis huisvesting worden aangeboden. De heer VAN BUUREN wijst erop dat het hier een gemeenschappelijke regeling betreft. Als Promen straks meer huisvestingskosten heeft dan nu, zal de gemeente indirect die rekening betalen. Vraag is dan of dat nog in verhouding staat tot wat op deze locatie gaat gebeuren.

z.o.z.

Behorende bij commissieverslag SOB, nummer: G10/776033

pagina: 18

Wethouder VAN SLUIS deelt mee dat Promen al heeft aangegeven wat ze ongeveer kan betalen per vierkante meter en dat dat zal worden meegenomen in de toekomstige huisvestingssituatie. De VOORZITTER stelt vast dat het voorstel als hamerstuk voor de raad kan worden geagendeerd. 10. Grondexploitatie Fazantstraat (759949). Mevrouw WINKELS deelt mee dat haar door een fractie is gevraagd bij dit agendapunt in te spreken en zegt dank voor de gelegenheid die haar daarvoor wordt geboden. In de brief van het bestuur van de Vereniging van huiseigenaren Merelwijk van 24 januari 2016 is bezwaar kenbaar gemaakt tegen de gevoerde procedure. De vereniging is van mening dat de betrokken bewoners en het bestuur onvoldoende bij de besluitvorming zijn betrokken. De vereniging handhaaft haar bezwaren en is tevens van mening dat de door de nog resterende marktpartijen ingediende moodboards niet voldoen aan de basisafspraken met het bestuur van de Vereniging van huiseigenaren, op grond van de besluiten die in de algemene ledenvergadering in 2015 zijn genomen, waarvan de gemeente in kennis is gesteld.

De resterende plannen bieden onvoldoende mogelijkheden om binnen de woonwijk interne verhuizingen te laten plaatsvinden waardoor voor de diverse doelgroepen een doorstroming ontstaat – een doorstroming die noodzakelijk is om de woonwijk een nieuwe impuls te geven voor de komende generaties en voor meer evenwicht in de wijk kan zorgen. Het bestuur van de Vereniging van huiseigenaren Merelwijk is halverwege de selectieprocedure toegevoegd. Het zal duidelijk zijn dat bij het bestuur diverse vragen leven, de beantwoording waarvan uitgangspunt kan zijn om tot een weloverwogen meningsvorming te komen. In de laatste bijeenkomst van de selectiecommissie had de vereniging die vragen graag willen stellen, maar door toedoen van een adviseur van de gemeente is dat helaas onmogelijk gemaakt. De vereniging heeft daartegen bezwaar gemaakt, maar zonder resultaat. De vereniging maakt zich oprecht zorgen dat de opzet op basis van de gemaakte afspraken niet tot het gewenste resultaat zal leiden. Daarom wordt de verzocht de vereniging de gelegenheid te bieden haar vragen alsnog te stellen. Mevrouw KING-DE HOOG vraagt door welke fractie mevrouw Winkels is uitgenodigd hier het woord te voeren en namens wie zij hier het woord heeft gevoerd. Mevrouw WINKELS antwoordt dat zij door de SGP-fractie is uitgenodigd en dat zij het woord heeft gevoerd namens het bestuur van de Vereniging van huiseigenaren.

De heer VAN BUUREN licht toe dat mevrouw Winkels door de SGP is gevraagd in te spreken, omdat van haar een mail was ontvangen met daarin een exposé over de gevolgde procedure, waarna haar is verzocht die informatie formeel in te brengen in deze bespreking. De VOORZITTER stelt de leden van de commissie in de gelegenheid het woord te voeren. Bij voorbaat merkt hij op dat de bedragen die hier zijn genoemd gewoon openbaar zijn. De heer VAN BUUREN verzoekt de wethouder toe te lichten in hoeverre de voorstellen van de ontwikkelaars die nu nog bezig zijn met het uitwerken van hun plannen inspelen op de breed gedragen wens, ook van deze commissie, om doorstroming in de wijk mogelijk te maken en hoe de betrokkenheid van de omwonenden in het traject georganiseerd wordt. Mevrouw KING-DE HOOG neemt aan dat nu toch bekend moet zijn wie er gewonnen heeft en zij is dan ook benieuwd welke projectontwikkelaar dit zal gaan doen. Naar zij heeft begrepen, is sprake van een vaste grondprijs van € 850.000,- bij 17 woningen, of van negen ton bij 20 woningen. Zo beziende, zou de gemeente volgens haar sowieso een verlies lijden van € 50.000,-. Wat zij helemaal niet begrijpt, is het volgende. In het stuk wordt gesproken over een voorbereidingsbudget van € 70.000,- in 2015 en € 35.000,- in 2016, dat reeds verwerkt zou zijn, waarna het voorstel wordt gedaan om dat te laten vervallen.

Zij hoopt dat de wethouder haar dit kan uitleggen. Ten slotte uit zij haar verbazing over de vraag die is gesteld over de betrokkenheid van de omwonenden. Zij meent namelijk te weten dat iedereen hierbij juist heel nauw betrokken is geweest.

Behorende bij commissieverslag SOB, nummer: G10/776033

pagina: 19

De heer VAN LOEF zegt dat het laatste ook de VVD heeft verbaasd. De inspreekster ten spijt, heeft de fractie namelijk de indruk dat de betrokkenheid van de omwonenden heel goed is georganiseerd en dat de marktselectie op deze manier vernieuwend heeft plaatsgevonden. Eén vraag rest hem nog ten aanzien van de disclaimer in het stuk dat een en ander geschiedt onder voorbehoud van goedkeuring door de Belastingdienst. Wat betekent dit precies? De VOORZITTER schorst op verzoek van de wethouder enige ogenblikken de vergadering. Schorsing. DE VOORZITTER heropent de vergadering. Wethouder VAN SLUIS verzoekt de heer Wigt de financieel technische vragen van mevrouw King en de heer Van Loef te beantwoorden. De heer WIGT gaat allereerst in op de vraag die is gesteld over de disclaimer ten aanzien van Belastingdienst. Vanaf 1 januari 2016 is de gemeente vennootschapsbelastingplichtig, wat gevolgen kan hebben voor de grondexploitatie, al lijkt dat volgens de eerste berekeningen niet het geval te zijn. Die mening moet echter nog worden getoetst bij de Belastingdienst, vandaar deze disclaimer. Wat betreft de opbrengst die is genoemd van ruim drie ton, herinnert hij eraan dat door de raad is besloten een positieve opbrengst uit een grondexploitatie automatisch naar de reserve herstructurering te laten terugvloeien.

De voorbereidingskredieten waaraan mevrouw King refereerde zijn door de raad bij de voorjaarsnota gevoteerd en in de totale grondexploitatie opgenomen. Wethouder VAN SLUIS zet uiteen dat het proces voor de gunning ten aanzien van de Fazantstraat een hartstikke mooi en positief proces is geweest, en nog steeds is. Volgens hem is gezamenlijk een heel mooi gebiedspaspoort neergelegd en heel transparant is aangegeven dat er grote belangstelling is om daar een ontwikkeling mogelijk te maken. Daarbij gaat het om 17 tot 20 woningen. Met zoveel aanvragen moet het mogelijk zijn een fantastisch plan te realiseren. Vervolgens heeft hij een aantal dingen over de tafel horen gaan die hem in een buitengewoon lastig parket brengen. De gunning van dit perceel is namelijk nog niet afgerond; het proces is nog volop gaande. Derhalve kan en wil hij ook niet ingaan op de vraag hoe wordt omgegaan met partijen en welke partijen dat eventueel zijn, want daarmee zou hij niet alleen mensen kunnen beschadigen, maar vooral ook het huidige proces frustreren. Het proces wordt ambtelijk in samenwerking met de bewoners uit de wijk gedaan. Tot aan de laatste gunning zijn er bewoners bij betrokken. Zij maken uiteindelijk met elkaar uit welke gunning aan welke partij wordt gegeven.

Pas als dat bekend is, kan hij volstrekte openheid van zaken geven over het verloop van het proces en wat de raad ook maar wil weten. Mevrouw KING-DE HOOG zegt dank voor het heldere antwoord. De heer VAN BUUREN verzekert dat hij de overweging van de wethouder geheel kan volgen. Volgens hem is eerder ook afgesproken dat de gang van zaken rond dit gebiedsproces en de participatie daaromtrent gebruikt zal worden om te evalueren en ervan te leren voor toekomstige gebiedsprocessen. Hij neemt aan dat ook de wijze waarop omwonenden worden betrokken bij de marktselectie onderdeel van die evaluatie zal uitmaken. Wethouder VAN SLUIS bevestigt dit. De VOORZITTER concludeert dat het voorstel als hamerstuk voor de raad kan worden geagendeerd. 11. Rondvraag De heer VAN BUREN is erop geattendeerd dat schuin tegenover de patatzaak aan De Koperwiek op het trottoir een parkeerplek is getekend, waardoor het uitzicht wordt belemmerd voor het verkeer dat uit de straat komt. Is dat met toestemming van de gemeente gebeurd? z.o.z.

Behorende bij commissieverslag SOB, nummer: G10/776033

pagina: 20

Wethouder VAN SLUIS deelt mee dat hij uit zeer betrouwbare bron heeft vernomen dat de gemeente daarvoor inderdaad om toestemming is gevraagd. De vraag kan dan ook bevestigend worden beantwoord. Het betreft hier overigens een begrafenisonderneming. 12. Sluiting De VOORZITTER sluit om 23.00 uur de vergadering.

Aldus vastgesteld in de vergadering van de commissie Stadsontwikkeling en –Beheer van 4 april 2016, de secretaris, de voorzitter,