03.04 - Nota van Beantwoording Poortmolen - versie 28-03

28 maart 2025

Nota van Beantwoording inspraakreacties Behorende bij het concept-gebiedspaspoort Poortmolen 1

Nr.

Inspraakreactie

Antwoord

1.1

Indiener 1 vindt dat er te veel huizen zijn voor het gebied. Er moet genoeg ruimte zijn voor groen, speelruimte voor kinderen en parkeermogelijkheid. Het gebied moet ook op de omliggende wijk lijken. Samen met de nieuwe bebouwing van Antes wordt het volgebouwd met steen.

1.2

Indiener 1 vindt dat de Platanen aan de Poortmolen behouden moeten blijven. Het maakt de weg bijzonder en mooi. Fijn om daar te mogen wonen.

De grens van 70 woningen is aangehouden in verband met de financiële haalbaarheid van het plan. De financiële haalbaarheid van het plan is een van de vaste kaders die voor project Poortmolen gelden. Daarnaast zijn we van mening dat 70 woningen ruimtelijk goed passen. Een woningbouwprogramma van 70 woningen komt tegemoet aan de wens om de beperkte beschikbare ruimte zo goed mogelijk te gebruiken. Ook kiezen we soorten woningen die passen bij het karakter van de Molenbuurt. We maken het fijn wonen in de nieuwe buurt door het planten van groen, het aanleggen van een plek om te spelen voor kinderen en het maken van een ruimte waar buurtbewoners elkaar kunnen ontmoeten. Dit is goed voor de verbinding in de nieuwe woonbuurt. Het plan moet daarnaast voldoen aan de Nota Parkeernormen. Hiermee borgen we het benodigd aantal parkeerplaatsen. Wij zetten ons in om de platanen te behouden. We hebben het plan eerder aangepast zodat 5 van de 9 platanen ter hoogte van de nieuwe grondgebonden woningen kunnen behouden blijven. Voor de overige 4 platanen ter hoogte van de in- en uitritten (ontsluitingen) is het onzeker of deze behouden kunnen blijven. Wanneer de ontwikkelaar een definitief ontwerp van het bouwplan heeft, laten we voor deze platanen een Bomen Effect Analyse uitvoeren.

Aan de hand van de analyse beoordelen we of we deze 4 platanen kunnen behouden, verplanten of in het slechtste geval verwijderen. We doen ons uiterste best – ook met het oog op klimaatadaptatie en flora en

Aanpassing gebiedspaspoort Ja / Nee Nee

Nee

2

1.3

Indiener 1 vindt de verkeerssituatie op de Poortmolen heel gevaarlijk. Door een bocht in de weg zijn snel rijdende politieauto’s, ambulance of illegaal verkeer niet te zien.

1.4

Indiener 1 vindt dat gemeente Capelle rekening moet houden met de bouwplannen van Rotterdam aan de voorkant van het ziekenhuis. 300 woningen staan daar gepland. Dat betekent een enorme belasting voor onze wijk. Als die 300 woningen erbij komen, wordt het een groot probleem om de wijk uit te komen. Er wordt nu geen rekening mee gehouden. Deze informatie is nog helemaal niet bekend bij de gemeente Capelle en dat is heel slecht beleid. Indiener 2 is van mening dat 70 woningen te veel is voor dit kleine stukje grond.

2.1 2.2

Indiener 2 vindt dat meer ruimte voor groen noodzakelijk is. Ook moeten de 4 platanen behouden worden.

fauna - om de platanen te behouden. In het verdere traject houden we buurbewoners op de hoogte van de stand van zaken met betrekking tot de platanen. Dit deel van de Poortmolen is een 30 km/u-straat. Er rijdt hier niet veel verkeer. Wij zien geen bezwaar om de woningbouwlocatie op dit deel van de Poortmolen te ontsluiten. De Windmolen en de Korenmolen zijn aan de andere kant van de weg op dezelfde manier aangesloten. De noordelijke aansluiting op de Poortmolen wordt een éénrichtingsstraat. Gezien de ligging ten opzichte van de brug en de bocht in de weg is de rijrichting hier alleen inrijdend vanaf de Poortmolen. Zo heeft verkeer hier meer zicht en hoeft het niet vanuit de nieuwe buurt de Poortmolen op te draaien. Het klopt niet dat dit niet bekend is en dat er geen rekening mee wordt gehouden. Er is regelmatig overleg met Rotterdam over bouwplannen. Voor het beoordelen van de verkeerseffecten wordt gebruik gemaakt van het regionale verkeersmodel. Daarin zijn ruimtelijke ontwikkelingen, waaronder woningbouw, opgenomen. Dat geldt voor alle bouwplannen in de regio. We houden dus rekening met elkaars bouwplannen. Zie antwoord bij inspraakreactie 1.1 We streven naar zo veel mogelijk (aaneengesloten) groen in de nieuwe woonbuurt. Er komt groen tussen het appartementencomplex aan de noordwest zijde van het gebied en de grondgebonden woningen daar tegenover.

Aan de noordzijde maken we een groene ecologische route langs de Nieuwerkerkse Tocht. De komst van een nieuwe brug over de Nieuwerkerkse

Nee

Nee

Nee Nee

3

Tocht zorgt voor een verbinding naar het groen op Rotterdams grondgebied. Verder komen er groene parkeerplaatsen met een waterdoorlatende verharding. Een gedeelte van het appartementengebouw krijgt groene gevels. Ook richten we de parkeerterreinen zo veel mogelijk in met een begroeide pergola. Er zijn wel beperkingen in de hoeveelheid groen die toegevoegd wordt. Dit komt door de financiële haalbaarheid van het plan.

2.3

Indiener 2 vindt dat er te weinig aandacht is voor seniorenwoningen. 30 Procent van de bewoners van de Beltmolen wil plaatsmaken voor gezinnen. Dan moeten er wel geschikte alternatieven worden aangeboden.

Voor de opmerking met betrekking tot het behoud van de platanen, zie beantwoording inspraakreactie 1.2. Door de vergrijzing is er de komende jaren meer vraag naar toegankelijke woningen voor ouderen. Hier willen we in Capelle op anticiperen. We vinden doorstroming belangrijk. Alle appartementen moeten drempelloos worden (zogenaamde nultredenwoningen). Zo zijn de woningen toegankelijk voor ouderen met een rollator. Daarnaast bouwen we minimaal 5 levensloopbestendige grondgebonden woningen met een grotere kaveloppervlakte. Deze woningen krijgen direct bij de bouw, of als optie bij het ontwerp een woonkamer, badkamer en slaapkamer op de begane grond. Ook onderzoeken we de mogelijkheden om voorrang te geven aan Capelse woningzoekenden met maatschappelijke binding, zoals bedoeld in artikel 14 van de Huisvestingswet. Zo willen we hier de huisvesting van Capelse ouderen stimuleren.

Nee

4

3.1

Indiener 3 ziet graag een nieuwe woonbuurt, die qua bebouwingsdichtheid, beleving en vorm aansluit op de omliggende buurten (ca. 35 woningen/ha). En waar in de buitenruimte een centrale plek komt voor groen, spelen en ontmoeten.

Zie antwoord bij inspraakreactie 1.1

Nee

3.2

Indiener 3 wil graag dat er een ruim aanbod komt van seniorenwoningen. Gezien de huidige leeftijdsopbouw in de Molenbuurt (en zelfs in heel Schenkel) helpt dit bij de doorstroming.

Zie antwoord bij inspraakreactie 2.3

Nee

3.3

Indiener 3 vindt het behoud van het beeld van de Poortmolen als buurtontsluitingsweg erg belangrijk. De weg met een enkelzijdige bomenrij en het aanliggend openbaar groen oogt ruim. Het is voor velen een herkenningspunt van de Molenbuurt. Het behoud van deze structuur, waarbij de bomen beeldbepalend zijn dient voorop te staan. Om de nieuwbouw mogelijk te maken, wordt gezegd dat 4 van de 9 bomen niet kunnen blijven. De bomen mogen niet verloren gaan. Indiener 4 vraagt zich af wat de rijrichting wordt voor het verkeer op de weg tussen het toekomstige appartementencomplex en de Nieuwerkerkse Tocht. Waarom is er voor deze rijrichting gekozen?

Zie antwoord bij inspraakreactie 1.2

Nee

We gaan uit van twee aansluitingen op de Poortmolen. Bij de noordelijke straat gaat het om eenrichtingverkeer vanaf de Poortmolen de nieuwe woonbuurt in. Voor deze richting is gekozen met het oog op de bocht in de weg en het hoogteverschil bij de brug. Het zicht bij het inrijden vanaf de Poortmolen is beter, dan bij het uitrijden naar de Poortmolen. De verkeersdruk op de noordelijke straat is zeer laag. Een eenrichting straat past bij deze situatie. In deze fase van de planvorming zijn de gevolgen voor luchtkwaliteit nog niet beoordeeld. Dat gebeurt op een later moment in de planvorming. De luchtkwaliteit hoeft overigens niet in alle gevallen getoetst te worden

Nee

4.1

4.2

Indiener 4 vraagt zich af of er rekening is gehouden met de toename van uitstoot van uitlaatgassen met betrekking tot openstaande ramen van de slaapruimtes van de huizen aan de Korenmolen en de Poortmolen.

Nee

5

4.3

Indiener 4 vindt het niet reëel dat in het gebiedspaspoort staat dat het wooncomplex geschikt is voor jonge gezinnen. Er is geen ruimte ingepland voor een veilige speelplaats.

4.4

Indiener 4 kan zich vinden in het advies van de bewonersdelegatie Molenbuurt, dat in september 2024 door de bewoners van de Molenbuurt aan het college van burgemeester en wethouders is uitgebracht.

5.1

Voor indiener 5 zijn de beeldbepalende bomen langs de Poortmolen een herkenningspunt. Het geeft de woonomgeving een eigen karakter en groen aanzicht, en helpt tegen de negatieve klimaatontwikkelingen (hittestress-waterberging). Bovendien is het goed voor de flora en fauna. De veelal eenzijdig bomenrij eindigt bij de brug op de grens van Rotterdam. Deze rij staat op de Groene Kaart van Capelle als beschermde bomenrij. Ter plaatse van de nieuwbouw bestaat de rij uit 9 bomen. Het blijkt dat op die locatie 4 bomen moeten wijken voor de nieuwbouw. Dit heeft negatieve invloed op de bomenrij en is een onacceptabele keuze. Het

aan de omgevingswaarden. Bij ontwikkelingen met minder dan 1.500 woningen is wettelijk bepaald dat deze ‘niet in betekenende mate’ (< 3 procent) bijdragen aan de luchtverontreiniging. Vanuit het Programma Wonen 2024-2028 sturen we op een mix van jong en oud. Jonge gezinnen en ouderen hebben een aantal gelijkwaardige woonwensen. Er is ruimte voor het maken van een speelplek ter hoogte van het groen naast het appartementencomplex. De nieuwe woonbuurt wordt een woonerf waar de auto te gast is. We vinden het belangrijk dat kinderen op een veilige manier kunnen spelen. Het advies van de bewonersdelegatie is in september 2024 aangeboden aan het college van burgemeester en wethouders. Het is niet ingediend als inspraakreactie tijdens de ter inzage periode. Daarom beantwoorden we het advies niet als zijnde een inspraakreactie. Wel schenken we aandacht aan het advies in het college- en het raadsvoorstel dat hoort bij het gebiedspaspoort. Ook hebben we met de bewonersdelegatie gesproken over hun advies. Zie antwoord bij inspraakreactie 1.2

Nee

Nee

Nee

6

5.2

5.3

beeldbepalende aspect van de bomenrij voor de Molenbuurt moet behouden blijven. Een keuze om bomen te verplanten doet aan het standpunt van indiener 5 niets af. Bovendien is het verwijderen van duurzame bomen in strijd met klimaat adaptief bouwen. Indiener 5 stelt dat in de wijk Schenkel verhoudingsgewijs het grootst aantal senioren woont ten opzichte van de andere wijken in Capelle. De Molenbuurt is hier geen uitzondering op. Oudere en alleenstaande bewoners wonen met plezier in de Molenbuurt. Maar er zijn te weinig passende woningen voor senioren. De nieuwbouw biedt hier uitstekende kansen toe. Indiener 5 vraagt om bij de nieuwbouw een groot aanbod (35 procent) van kwalitatief goede seniorenwoningen toe te voegen. Het draagt bij aan de doorstroming van woningen in de Molenbuurt, wat eveneens bijdraagt aan de schaarste op de woningmarkt. Het voornemen om 5 levensloopbestendige woningen te bouwen draagt hier in geen enkel opzicht aan bij. Het kost alleen maar ruimte en in de 'markt’ is de vraag naar andersoortige woningen veel groter. Een voorstel om tot het oprichten van een ‘Knarrenhof’ te komen past zeker in de Molenbuurt. De onderlinge buurtcohesie is groot en de nabijheid van zorg is aanwezig. Zo’n woonvorm zorgt ervoor dat bewoners elkaar helpen bij het vitaal ouder worden. Bovendien staat de realisatie van een Knarrenhof in het collegeprogramma.

Indiener 5 constateert dat de gemeente op een beperkt stukje grond (1,2 ha) 70 woningen wil bouwen. Hierbij zijn tenminste 100 parkeerplaatsen nodig zijn. Een

Zie antwoord bij inspraakreactie 2.3

Nee

We hebben daarnaast onderzocht of een Knarrenhof tot de mogelijkheden behoort. Dit bleek financieel niet haalbaar. Ook is gekeken naar de subsidiemogelijkheden, maar die waren er niet.

Zie antwoord bij inspraakreactie 1.1.

Nee

7

5.4

dergelijke gebiedsinvulling staat haaks op het bouwvolume in de omliggende hofjes van de Molenbuurt. Het gebied sluit dus niet aan op de omgeving en druist in tegen de visies (Stadsvisie / Wonen / Buitenruimte). Naast een versteend woonhofje ontbreekt het straks aan ruimte om te spelen en te ontmoeten. Dit heeft een negatief effect op de sociale cohesie. Verder ontbreekt het aan voldoende ruimte voor het planten van met name bomen, terwijl dit bij klimaatbestendig bouwen een belangrijke ambitie is. Indiener 5 ziet graag dat ruimte wordt toegewezen voor een centrale ontmoetingsplek en speelpleintje. Ook moeten er duurzame bomen geplant worden in het gebied. Indiener 5 vindt dat de gemeente de mogelijkheid heeft om op toekomstige particuliere grond te kiezen voor onderdelen als groene hagen, muren en natuurvriendelijke oevers. In eerste instantie lijkt dit een mooi uitgangspunt, totdat de eigenaar het onderhoud eraan als een last gaat zien. Dan delft groen veelal het onderspit en staan er in korte tijd ‘bouwmarkt schuttingen’. Dit laatste geldt nog meer voor het in stand houden van natuurvriendelijke oevers op particuliere percelen. De meeste bewoners vinden dit niet belangrijk en richten de oever in naar hun wensen. Het Waterschap voorziet in hun eigen programma ook niet in zo’n visie. Voor hen is het geen sturende ontwikkeling.

Indiener 5 voorziet dat dit voornemen in de verdere toekomst op veel fronten mislukt.

De erfafscheidingen bij de grondgebonden woningen aan de Poortmolen bestaan uit een haag van maximaal 1 meter hoog. Dit is als spelregel opgenomen in het concept gebiedspaspoort en wordt in een later stadium in de koopovereenkomst met de kopers opgenomen. De haag zorgt niet alleen voor een samenhang met de inrichting van de Poortmolen en versterking van de biodiversiteit. Het zorgt er ook voor dat er geen hekwerken geplaatst worden die de boomwortels van de platanen beschadigen. Hiermee is zeker dat een deel van de platanen niet alsnog gekapt hoeft te worden. Erfafscheidingen aan de achterzijde van de woningen worden meeontworpen met de woningen. Er komt een open gaas of een hekwerk in een gedekte kleur als drager voor natuurlijk groen. Ook hierover is een spelregel opgenomen in het concept gebiedspaspoort. Hiermee voorkomen we dat er

Inspraakreactie 5.4 leidt tot twee wijzigingen van het concept gebiedspaspoort: 1. De spelregel ‘‘Daar waar de kavel grenst aan water, dient een strook van 2 meter gereserveerd te worden voor een natuurvriendelijke oever. Deze zone dient vrij te zijn van bebouwing, verharding, beschoeiing en erfafscheidingen en vergelijkbare elementen.’’ onder het kopje ‘Bouwmassa en inpassing – 8

verrommeling ontstaat aan de achterzijde van de woningen door veel verschillende 'bouwmarkt schuttingen’. Daarnaast maakt dit in de toekomst onderdeel uit van de koopovereenkomst.

5.5

De verkeersafwikkeling ligt volgens indiener 5 niet direct in de ontsluiting van het gebied zelf. Echter wel in het breder omliggend gebied. Knelpunten doen zich voor bij de uitgang van de Poortmolen op de Kralingseweg en de overgang bij de metro. Hier zijn passende maatregelen

Wij delen de waarneming van indiener 5 dat de verkeersafwikkeling van de nieuwe buurt zelf geen knelpunt is. De vertragingen die optreden op de Kralingseweg, met name bij de metro-overweg en de kruising met de Prins Alexanderlaan, vormen echter

Grondgebonden woningen’ (pagina 2) is verwijderd. De spelregels suggereerde dat particuliere eigenaren verantwoordelijk waren voor het in stand houden van de natuurvriendelijke oever. Om verrommeling en achterstallig onderhoud te voorkomen, hebben we deze spelregel geschrapt. 2. De grondgebonden woningen aan de nieuwe watergang hadden eerder een natuurvriendelijke oever op hun perceel. Deze zone hebben we verwijderd uit de randvoorwaardenkaart in lijn met wijziging 1 (pagina 2). Nee

9

6.1

6.2

7.1

nodig om tot betere doorstroming te komen. Daar is in een werkgroep aan gewerkt en heeft tot een constructieve oplossing geleid. Het ontbreekt echter nog aan een besluit om hiervoor de gelden te reserveren. Aangezien dit aspect van groot belang is voor de toekomstige bereikbaarheid van de wijk, dus ook deze nieuwbouw, ziet indiener 5 graag dat hier op kortere termijn een besluit over wordt genomen. Indiener 6 vindt dat alle platanen moeten blijven staan. Voor bomen bij in- en uitritten is speciale lucht doorlatende wegbedekking mogelijk. Indien dit financieel niet mogelijk is, dan is het een optie om de fietsbrug af te schaffen om de bomen te kunnen behouden. Indiener 6 vindt dat het woningaantal te hoog is. Er moet rekening worden gehouden met voldoende speelruimte en voldoende ruimte voor parkeren om het woonplezier te vergroten. Indiener 7 heeft tegen het voorliggende concept gebiedspaspoort grote bezwaren. Indiener 7 doet een dringend beroep op de gemeente om deze plannen te heroverwegen. Een belangrijk bezwaar is de toename van het verkeer. In het concept gebiedspaspoort staat weinig beschreven over de verkeersafhandeling van de geplande nieuwbouw. Indiener wijst op het voorstel voor de herontwikkeling van de Florabuurt waar meer stond geschreven over verkeer.

Indiener stelt voor een extra wijkontsluiting te realiseren tussen de Poortmolen en de Hammerfeststraat of tussen de Prins Constantijnweg en de Poortmolen. Om sluipverkeer te voorkomen zou de gemeente dit weggedeelte alleen open moeten stellen voor

het verkeersknelpunt. Hiervoor is een verkeersonderzoek uitgevoerd. Wij ondersteunen het belang van snelle besluitvorming hierover.

Zie antwoord bij inspraakreactie 1.2.

Nee

Verder staat het behouden van de platanen los van de financiering van de brug. Zie antwoord bij inspraakreactie 1.1.

Nee

Het (weer) openstellen van de verbinding tussen de Poortmolen en de Hammerfeststraat is niet aan de orde. De Hammerfeststraat is een woonstraat (verblijfsgebied) en is niet geschikt voor het afwikkelen van een doorgaande verkeersstroom. Daarbij maakt het niet uit of de openstelling voor alle automobilisten zou zijn of (zoals wordt voorgesteld) alleen voor vergunningshouders. Er ligt bovendien een rechterlijke uitspraak over de afsluiting van deze verbinding, die het openstellen van de weg niet mogelijk maakt.

Nee

De vergelijking met het technische systeem in Delft gaat daarnaast niet op. De maatregel is daar ingesteld om sluipverkeer tegen te gaan.

10

vergunninghouders. Indiener wijst op een voorbeeld in Delft. Indiener doet ook nog een suggestie voor een wijkontsluiting op een andere locatie. 8.1

8.2

Indiener 8 merkt op dat in het onderdeel uitnodiging de suggestie wordt gewekt dat de bewoners achter de ‘gezamenlijk’ geformuleerde ambitie voor herontwikkeling staan. Dit is niet het geval. Volgens indiener wacht niemand van de bewoners op een uitbreiding van de buurt met 70 woningen op dit kleine stukje grond. Zie onder andere onderstaande argumentatie rond de startbijeenkomst en visies en het door de bewonersdelegatie in september 2024 gedeelde ‘Advies rond ontwikkeling Poortmolen’. Spelregels worden opgesteld, maar hiervan kan volgens indiener 8 te allen tijde van worden afgeweken. Het concept gebiedspaspoort is niet concreet genoeg. Een voorbeeld hiervan is ‘zo veel mogelijk groen’. Met de vraag van de Commissie Stadsontwikkeling –en Beheer om kaders aan te scherpen is niets gedaan. Ook worden verdere aanbevelingen van het Qteam vooralsnog in de wind geslagen. Het Qteam heeft duidelijk gesteld dat de gekozen verkaveling niet aansluit op de Molenbuurt en dat de voorgestelde woningtypologie niet aansluit op de spelregels. Dit was de reden voor een negatief welstandsadvies.

Zie antwoord bij inspraakreactie 1.1 en 4.4.

Nee

Het klopt dat de Commissie Stadsontwikkeling- en Beheer tijdens de commissievergadering op 10 september 2024 heeft verzocht om de kaders in het concept gebiedspaspoort aan te scherpen. Dit verzoek heeft echter niet tot een aanpassing van het concept gebiedspaspoort geleid. Het is een bewuste keuze om te zorgen voor enige flexibiliteit bij de uitwerking van de plannen.

Nee

Het Qteam heeft geen negatief welstandsadvies gegeven. In augustus 2024 heeft het Qteam zich in twee informele overleggen gebogen over het concept gebiedspaspoort. Het Qteam was positief over de ambitiekaart als basis voor de verdere uitwerking. Ook de geformuleerde spelregels waren volgens het Qteam helder en consistent. De randvoorwaardenkaart riep wel een aantal vragen op. De aanbevelingen van het Qteam zijn gericht op het stedenbouwkundig concept, op bestaand groen een op de openbare ruimte. Een 11

8.3

In het onderdeel ‘een goede verkeersafwikkeling’ wordt volgens indiener 8 vermeld dat er voldoende parkeerplaatsen voor nieuwe bewoners en bezoekers zullen komen. Het ingediende plan moet getoetst worden aan de nu geldende nota parkeernormen 2023 (zoals ook eerder gesteld in notulen van overleggen en commissie vergaderingen) en niet aan ‘het parkeerbeleid geldend op het moment van aanvraag van de omgevingsvergunning’, zoals beschreven in de spelregels.

8.4

De opgenomen spelregel ‘de bebouwing zoekt aansluiting bij de bestaande buurtjes in de Molenbuurt’ is volgens indiener 8 een onhaalbare spelregel. Dit vanwege de dichtheid van het aantal woningen per hectare in vergelijking met de dichtheid in de omliggende Molenbuurt. Voor het Qteam is het niet duidelijk hoe de stedenbouwkundige verkaveling aansluit op die van de omgeving. Letterlijk wordt in hun

deel van de aanbevelingen van het Qteam heeft tot een aanpassing van het concept gebiedspaspoort geleid. Zo hebben wij een spelregel toegevoegd over de aansluiting van de bebouwing op de omliggende buurt. We willen de ontwikkelaar uitdagen om hier goed over na te denken met als doel dat het plan verbetert. Het Qteam blijft in het vervolg betrokken bij de toetsing van het bouwplan. Het gebiedspaspoort is getoetst aan de Nota Nee Parkeernormen 2023 om te beoordelen of de opgestelde proefverkaveling genoeg parkeerplaatsen heeft. Dat is het geval. Op basis van de berekeningen is voldoende ruimte voor parkeerzones toegevoegd aan de randvoorwaardenkaart van het gebiedspaspoort. Het gebiedspaspoort is nog geen ontwerp. De ontwikkelaar moet binnen de kaders van het gebiedspaspoort een uitgewerkt bouwplan inclusief parkeerbalans maken. Op basis hiervan dient de ontwikkelaar de aanvraag voor een omgevingsvergunning in. Dat is het moment waarop het definitieve plan wordt getoetst aan het op dat moment geldende beleid. Dit is nadrukkelijk opgenomen in de Nota Parkeernormen en is daarmee een door de raad vastgesteld uitgangspunt. Zie antwoord bij inspraakreactie 1.1 en 8.2. Nee

12

aanbevelingen gezegd dat deze niet aansluit op de Molenbuurt. Hier wordt niets mee gedaan. Op basis van de criteria voor welstand vastgelegd in de Nota Beeldkwaliteit 2017 zou dit concept gebiedspaspoort moeten worden afgekeurd. Er kan volgens indiener 8 een negatief advies worden gegeven als de gekozen stedenbouwkundige oplossing te sterk afbreuk doet aan de ruimtelijke kwaliteit van het betreffende gebied. Ook op grond van de Basiscriteria dient negatief te worden geadviseerd.

8.5

8.6

Omtrent typologie is het volgende te melden: “De typologie en stijl is passend in de directe omgeving”. 33 Woningen in één blokvormig appartementencomplex met 5 woonlagen is uniek voor de Molenbuurt en dus niet passend. De bestaande grondgebonden woningen zijn maximaal 10 meter hoog. Bij een groot deel van de nieuw te bouwen woningen is de gehanteerde hoogte 13 meter. Ook hier is afwijzing door het Q- team op zijn plaats. Indiener 8 vraagt zich in relatie tot project Poortmolen af waarom zoveel ‘effort’ gestoken wordt in door de gemeenteraad goedgekeurde beleidsvisies en programma’s als deze toch niet worden opgevolgd in de praktijk. Geen groen, geen speelmogelijkheden en geen doorstroming. Volgens indiener 8 is het concept gebiedspaspoort niet in overeenstemming met de tijdens de startbijeenkomst in september 2022 gepresenteerde toelichting op de inhoud van het concept gebiedspaspoort door de stedenbouwkundige van de gemeente. Indiener citeert hiervoor uit het verslag van de startbijeenkomst.

Zie antwoord bij inspraakreactie 1.1.

Nee

Wij spannen ons in om binnen onze Capelse projecten zo veel mogelijk aansluiting te vinden bij de vastgestelde Stadvisie en Programma’s, zo ook bij project Poortmolen. Zie antwoord bij inspraakreactie 1.1.

Nee

13

Middels de ‘Mentimeter’ hebben bewoners tijdens de startbijeenkomst aangegeven wat voor hen typisch ‘Molenbuurt’ was. Als meest genoemde resultaten kwamen hier naar voren: groen, rust, laagbouw en eengezinswoningen. Van passendheid in de Molenbuurt is met dit concept gebiedspaspoort geen sprake. Het gemiddeld aantal woningen/adressen in Capelle en in het bijzonder de Molenbuurt per hectare is 35. Realisatie van 70 woningen (inclusief 33 appartementen in 5 lagen) op 1,1 hectare wijkt wel degelijk af van de boven geschetste gewenste structuur. Ruimte voor groen, veilig spelen en bewegen is er niet en is dus ook niet ingetekend.

8.7

Als mogelijk alternatief kan de gemeente inzetten op een lager aantal van maximaal 60 woningen. Dat biedt meer ruimte voor groen en spelen, waarbij wel de oorspronkelijk aan Havensteder toegezegde 18 appartementen worden gerealiseerd. Volgens indiener 8 hebben de bewoners zich extreem ingespannen om conform het participatieproces (raadplegen en adviseren) mee te denken over opzet en invulling van de nieuwbouwlocatie. In verband met ‘financiële haalbaarheid’ waarbij 70 woningen het minimum is, is weinig tot geen van de door de bewoners geboden alternatieven verwerkt in het voorliggend gebiedspaspoort. Het participatieproces kan derhalve als mislukt worden beschouwd. Ambtenaren hebben ons aangehoord, maar niet geluisterd.

We willen allereerst de buurtbewoners bedanken voor hun betrokkenheid bij de plannen in hun leefomgeving. Ontevredenheid over het inhoudelijke resultaat, betekent echter niet dat het participatieproces niet goed verlopen is. In het participatieproces vinden wij het belangrijk om zo helder en concreet mogelijk te zijn in het aangeven van de inhoudelijke kaders. Tijdens de startbijeenkomst in september 2022 zijn wij transparant geweest over de onderwerpen waarover buurtbewoners mee konden denken en welke kaders vast stonden. Bij deze ontwikkeling is het aantal woningen minimaal 50 en maximaal 70, waarvan minimaal 30 procent sociale huurwoningen, een

Nee

14

8.8

De conclusie van indiener 8 is dat de spelregels niet scherp genoeg en juist geformuleerd zijn. Hier blijft dus altijd een escape mogelijkheid, waar de bewoners mogelijk de dupe van kunnen worden. Door het criterium ‘financiële haalbaarheid’, is participeren over de invulling van het terrein conform de wens bedoeld in de ‘Visie Burgerparticipatie’ met zichtbare resultaten niet mogelijk. De spelregels zijn omwille van de haalbaarheid tijdens het spel aangepast. Bewoners is tijdige informatievoorziening omtrent de plannen onthouden, waar dit reeds lang bekend was bij gemeente en Antes. Een voorbeeld is de uitbreiding van Youz, waar bij de presentatie gesproken werd over ‘verbouwing’, maar in tekeningen van Staat Bouwmanagement was in april 2022 reeds een aanbouwontwerp opgenomen. Hierdoor ontstond eerst in november 2023 discussie over de ligging van het appartementencomplex. Zonder financiële onderbouwing en argumentatie werd het bewonersplan afgedaan als niet financieel haalbaar, terwijl door bewoners meerdere keren om inhoudelijke toelichting van afwijzing is verzocht.

inhoudelijk kader. Voor sommige onderwerpen geldt dat er een samenspel is van verschillende factoren waar rekening mee gehouden moet worden voor de herontwikkeling, zoals de financiële haalbaarheid, het gemeentelijke beleid en opgaves van de stad. Financiële haalbaarheid vertaalt zich naar een ondergrens voor specifieke onderwerpen, zoals het aantal woningen. Hier hadden wij meer aandacht aan kunnen besteden tijdens de startbijeenkomst, zodat het voor de buurtbewoners duidelijk was hoe de kaders tot stand zijn gekomen.

Indiener 8 meent dat het gepresenteerde concept gebiedspaspoort niet in overeenstemming is met de door de gemeenteraad op 10 juni 2013 geaccordeerde Structuurvisie 2030; Parkstad naast economische motor.

De structuurvisie die indiener noemt is niet meer van kracht en opgevolgd door de stadsvisie en de uitwerking van de stadsvisie in de omgevingsagenda. Met de Omgevingsagenda sturen we op kwaliteit, uitbreiding en een verbetering van de woningvoorraad. Het project Poortmolen draagt hier aan bij.

Tijdens het participatieproces heeft een groep buurtbewoners zich samengevoegd tot ‘bewonersdelegatie’. De bewonersdelegatie heeft een brief aan het college gericht met het verzoek om cocreatie als participatieniveau te hanteren voor dit project. Het college heeft aangegeven dat co-creatie voor deze ontwikkeling geen optie is. Desalniettemin hebben de bewoners toch een bewonersvariant opgesteld. Deze variant voldeed niet aan de tijdens de startbijeenkomst gepresenteerde kaders: het woningaantal was lager dan 50, er waren geen sociale huurwoningen opgenomen en financieel was het plan niet haalbaar. Nee

15

8.9

Indiener 8 geeft aan dat de genoemde elementen in de Structuurvisie de basis zijn geweest voor de nieuw ontwikkelde Stadsvisie 2040, die door de gemeenteraad op 27 september 2022 geaccordeerd is. Daarnaast zijn voor wonen onderdelen toegevoegd omtrent vergrijzing en doorstroming en onder andere criteria omtrent hoogbouw. Het plan staat ook hier haaks op de onderdelen genoemd in de geaccordeerde visie. Volgens indiener 8 is geen rekening gehouden met door de gemeenteraad in de Stadsvisie 2040 weergegeven elementen voor nieuwbouw. Een onderzoek op financiële haalbaarheid voor seniorenwoningen (koopwoningen of Knarrenhof) in plaats van (sociale-)huurwoningen heeft niet plaatsgevonden. Er is voorgesteld een 5 lagen hoog appartementencomplex (met opbouw van installaties dus in feite 6 lagen hoog) te realiseren. Voor omwonende potentiële kopers van woningen gaat dit ten koste van bezonning in de naastgelegen tuinen.

In Capelle aan den IJssel is er een grote behoefte aan betaalbare woningen, waaronder sociale huurwoningen. Om aan deze behoefte te voldoen, staat in het nieuwe Programma Wonen 2024-2028 dat bij nieuwbouwprojecten minstens 30 procent van de woningen in het sociale segment vallen. Aangezien de Molenbuurt nog geen sociale woningen kent, zien wij dit als een geschikte plek om sociale huurwoningen toe te voegen. Verder hebben wij prestatieafspraken met Havensteder, waarin Poortmolen is aangewezen als compensatielocatie voor de gesloopte woningen in project Hoven II.

Nee

Ook onderzoeken we de mogelijkheden om voorrang te geven aan Capelse woningzoekenden met maatschappelijke binding, en mensen met economische binding (bijvoorbeeld verplegers, politieagenten en leraren), zoals bedoeld in artikel 14 van de Huisvestingswet. Hiermee willen we sturen op een mix van bewoners en onderlinge ondersteuning en ontmoeting stimuleren. De ontwikkelaar moet een bezonningsstudie uitvoeren om de eventuele schaduwvorming van het appartementengebouw op de omliggende bebouwing te kunnen toetsen.

8.10

Volgens indiener 8 houdt het concept gebiedspaspoort geen rekening met de adviezen zoals die door de

Zie antwoord bij inspraakreactie 5.2 voor onze beantwoording op een Knarrenhof. Zie antwoord bij inspraakreactie 5.2 en 8.9.

Nee

16

Rijksoverheid medio 2022 zijn gedaan omtrent spreiding van sociale huur en concentratie op de bouw van woningen voor middeninkomens en later senioren Indiener stelt dat Schenkel al een hoog percentage sociale huur heeft.

8.11

Realisatie in dit project van 30 procent sociale woningbouw is gegeven het hoge percentage in de wijk geen must. Overeenkomstig de richtlijn van de overheid zou hier volgens indiener 8 dus makkelijk van kunnen worden afgeweken ten gunste van de bouw van woningen voor starters, senioren en middeninkomens. Indiener 8 stelt dat door realisatie van 70 woningen de verkeersintensiteit en de parkeerproblematiek in de wijk zal toenemen. De door de gemeenteraad in de visies onderkende veiligheidsaspecten zullen onder druk komen te staan. De in het gemeenteplan bij dit gebiedspaspoort opgenomen aantallen parkeerplaatsen geven niet de werkelijkheid weer zoals berekend aan de hand van de Nota Parkeernormen 2023. De gemeenteraad wordt door presentatie van dit gebiedspaspoort, waarin volgens onze berekening op grond van de Nota Parkeernormen 2023 ongeveer 7 parkeerplaatsen ontbreken, misleidt.

De Nota Parkeernormen 2023 wordt hier dusdanig geïnterpreteerd dat het berekend aantal parkeerplekken sterk naar beneden afwijkt van het aantal als dit juist zou worden toegepast. De gepresenteerde tekeningen

Zie antwoord bij inspraakreactie 1.1 en 8.3.

Nee

In het gebiedspaspoort is opgenomen dat het plan moet voldoen aan het geldende gemeentelijke parkeerbeleid (waaronder de parkeernormering). Ook moet de parkeervraag van de woningen binnen het plangebied worden opgelost. In alle gevallen geldt het uitgangspunt dat het plan moet voorzien in voldoende parkeerplaatsen, binnen de grenzen van het plangebied. De definitieve beoordeling van het plan, inclusief de parkeerbalans, vindt plaats op basis van het definitieve ontwerp dat wordt ingediend bij de aanvraag van de Omgevingsvergunning. De opgestelde proefverkaveling is getoetst aan de Nota Parkeernormen 2023 en voldoet daaraan. Indiener 8 geeft aan dat er een tekort is van 7 parkeerplaatsen. Dit is een eigen berekening van de indiener, waar de gemeente geen inzicht in heeft en ook niet voor verantwoordelijk is. De berekening van de 17

van de gemeente geven hier dus geen juiste informatie weer. In de gemeenteopzet wordt een correctie van 10 procent voor de appartementen voorzien. Door de aanleg van een fietsbruggetje vallen enkele woningen volgens de gemeente binnen de 600 meter HOV range. Zoals beschreven in de geaccordeerde Nota Parkeernormen 2023 worden als haltes en stations buiten zone B alleen de metrohaltes Capelsebrug en Schenkel benoemd. Correctie dient dus alleen voor deze genoemde haltes plaats te vinden. Je zult nu moeten bepalen welke ruimte er na parkeren overblijft voor bebouwing en groen. Aangezien correctie naar beneden beter uitkomt wordt dit nu als vals argument gehanteerd. Bij de interpretatie door de gemeente wordt er rekening gehouden met dubbelgebruik, parkeren voor werkverkeer. Werknemers van Antes hebben een eigen afgesloten parkeergedeelte. De noodzaak voor dubbelgebruik met betrekking tot parkeren voor werknemers in de naastgelegen nieuwe woonwijk is dus niet aanwezig. De correctie is daarom onjuist. Praktijk is weerbarstiger dan theorie. Vooral ’s avonds zullen alle parkeerplekken 100 procent bezet zijn. Hetgeen zal betekenen dat bij onvoldoende parkeerplaatsen zal worden uitgeweken naar de omliggende molenbuurten, met alle overlast van dien. Minimaal dient een parkeervergunning per Molen te worden afgegeven om parkeren in overige Molens tegen te gaan.

gemeente is goed uitgevoerd. In lijn met onze berekeningen zijn er in de randvoorwaardenkaart van het gebiedspaspoort voldoende parkeerplaatsen ingetekend. Deze ontwikkeling leidt daardoor niet tot een toename van de parkeerdruk in de omliggende buurten. Juist om te borgen dat er genoeg parkeerplaatsen komen, hanteren we onze parkeernormen. In de Nota Parkeernormen 2023 is metrostation Prinsenlaan niet genoemd. Wel staat in de nota dat de korting op de parkeernorm geldt door de nabijheid ten opzichte van Hoogwaardig openbaar vervoer-haltes (hierna: HOV haltes). Vervolgens staat er dat tot de HOV-haltes de metrostations behoren. Dit geldt ook voor de halte Prinsenlaan. Met dubbelgebruik in het woondeel wordt bedoeld dat rekening wordt gehouden met dubbelgebruik tussen bewoners en bezoekers van de woningen. Overdag is een deel van de bewoners niet thuis en zijn deze plaatsen beschikbaar voor bezoekers. 's Nachts zijn alle bewoners thuis, maar is er geen bezoek. Op deze manier is er rekening gehouden met het dubbelgebruik van de openbare parkeerplaatsen. Er is géén dubbelgebruik voorzien met parkeren door de werknemers van Antes in het zorgdeel. De parkeervraag van Antes wordt opgevangen op eigen terrein, zoals nu ook het geval is.

18

De geplande woningen aan de Poortmolen krijgen voordeuren aan de straatzijde. De wens tot parkeren voor de deur ligt voor de hand. De Poortmolen is echter dusdanig smal dat aan één zijde een parkeerverbod zal moeten worden ingesteld. Indiener 8 concludeert dat realisatie van 70 woningen op de 1,1 hectare grond dusdanig invloed zal hebben op de leefbaarheid in de wijk, dat dit afgeraden moet worden. De geaccordeerde Nota Parkeernormen 2023 dient naar de letter te worden toegepast. 8.12

Door te kiezen voor een ontsluitingsweg in het project tegenover de Korenmolen zal de verkeersveiligheid op de Poortmolen volgens indiener 8 sterk afnemen. Reeds afgezien van de bestaande verkeersdrukte op Poortmolen en Schenkelse Dreef in verband met de aansluiting op de metro-overgang. Komende vanuit het nieuwbouwproject is het onmogelijk om het verkeer ter linkerzijde (fietsers/bromfietsers, veelal scholieren) wat met verhoogde afzinksnelheid van de brug af komt aan te zien komen. Vanuit deze positie is het onmogelijk om over de linkerschouder verkeer op de brug te zien en vice versa, doordat de brug enigszins haaks staat op de Poortmolen. Het gevolg is een toename in ernstige ongevallen. Wellicht overbodig te vermelden dat de brug vanaf de Hammerfeststraat één van de belangrijkste aanrijroutes is voorvoorrangsvoertuigen (met name ambulances), die daarna met hoge snelheid richting het ziekenhuis rijden. Hierin heeft men bij het plan getracht

Zie ook antwoord bij inspraakreactie 1.3 en 4.1.

Nee

Door de genoemde overwegingen van indiener 8 is er voor een noordelijke ontsluiting in éénrichtingsverkeer voor de auto gekozen. Hierbij wordt er vanaf de Poortmolen ingereden naar de woningbouwlocatie. Fietsers kunnen bij deze noordelijke ontsluiting zowel inrijden als uitrijden. Dat levert geen gevaarlijke situaties op, omdat er geen autoverkeer vanuit de Hammerfeststraat komt. In de randvoorwaardenkaart is er rekening gehouden met de verkeersveiligheid op dit kruispunt. De bouw van de woningen leidt tot ‘nieuw’ autoverkeer van en naar de woningen. Het betreft, uitgaande van 70 woningen, ongeveer 350 autobewegingen per dag. De netto toename (de echte toename) is veel kleiner. Het deel waar de woningen komen, heeft nu namelijk een zorgfunctie. Deze gebouwen worden gesloopt. Er verdwijnen daardoor ongeveer 300 zorgplekken. Dat 19

te voorzien door voor te stellen de rijrichting te veranderen naar inrit. Echter, voor voetgangers/fietsers, die dit als uitrit zullen beschouwen, blijft dit probleem bestaan. Reeds vele maanden staat de problematiek van de verkeersveiligheid aan Poortmolen en Schenkelse Dreef als enige ontsluitingsweg voor de Molenbuurt op de politieke agenda. Het behoeft geen betoog dat realisatie van 70 nieuwe woningen en bezoekend verkeer daar geen verbetering op is. De bezoekers van Antes worden geacht te parkeren in de IJsselland parkeergarage en zullen een aanrijroute via de Schenkelse Dreef en Watermolen nemen. Op de planning bij Antes staat niet alleen de nieuwe uitbreiding van de ouderenzorg vermeld (o.a. complex met 5 woonlagen), ook het jeugdcentrum zal worden uitgebreid. Ten opzichte van het huidige medewerkers en bezoekersbestand zal dit per saldo wederom een verhoging van de verkeersintensiteit betekenen.

8.13

Voor een objectieve blik dient eerst onderzoek te worden verricht naar de gevolgen van deze nieuw te creëren ontsluitingsweg, ter voorkoming van veel onnodig leed. Indiener 8 concludeert dat realisatie van 70 woningen zeker bijdraagt aan een verkeersinfarct op piekuren in de wijk. Het concept gebiedspaspoort komt volgens indiener 8 niet overeen met het Bomenbeleidsplan en de Groene Kaart. Bij het opzetten van de plannen is onvoldoende rekening gehouden met het door de gemeente vastgestelde Bomenbeleidsplan en de daarbij behorende Groene Kaart. De bomenrij die langs de Poortmolen staat, is vermeld op de Groene Kaart.

leidt tot een afname van verkeer. De toename van verkeer door de woningbouw en deze afname vallen grotendeels tegen elkaar weg. Dat doet niets af aan de problemen van de (eenzijdige) ontsluiting van de Florabuurt en Molenbuurt op de Kralingseweg. Zie ook antwoord bij inspraakreactie 5.5.

Zie antwoord bij inspraakreactie 1.2.

Nee

20

Bomen die op deze Kaart staan, worden in principe niet gekapt. Het betreft hier beschermde platanen. Ter plaatse van de beoogde nieuwbouwlocatie gaat het om een aaneengesloten rij van 9 bomen. De bomen staan over een lengte van 122 meter, met een onderlinge afstand van gemiddeld 15 meter. De bomen zijn 60 tot 80 cm dik met een vrijwel gesloten bladerdak (de kroon). De bomen staan vlak langs de asfaltverharding van de Poortmolen, zodat mogelijk sprake is van een eenzijdige wortelgroei. Deze groei is o.a. dus naar en in het toekomstig nieuwe woongebied. Bij werkzaamheden in de directe omgeving van beschermde bomen worden de normen gehanteerd van het Handboek Bomen van het Normeninstituut Bomen. De bomenposter ‘Werken rond bomen’ benoemd de kwetsbare boomzone, te weten de kroonprojectie +1,5 meter rondom. Hiervoor gelden de nodige randvoorwaarden en eisen. De ondergrond in de nabijheid van de bomen kan eventueel worden beschermd met bodemkratten. Indiener 8 concludeert dat in de gepresenteerde plannen onvoldoende rekening is gehouden met de beschermde status van de bomen. Door aanpassing van de rooilijn naar achteren kunnen volgens indiener 8 alle platanen behouden blijven. Vooralsnog is de gemeente van mening dat 4 platanen ter hoogte van de twee ontsluitingen verwijderd moeten worden verwijderd.

Aangezien de breedte tussen de bomen groot genoeg is voor een doorgang, dient géén van de bomen te worden verwijderd. Alternatieven tot behoud wortelstructuur middels kratten ter versteviging doorgaande inritten zijn eveneens voorhanden Gegeven de ouderdom van de bomen en de beworteling onder Poortmolen en 21

8.14

plangebied is verplaatsen een utopie. De bomen zullen sneuvelen en de kosten tot herstel zullen beduidend zijn. Handhaving van de totale bomenrij is volgens indiener 8 de enige verantwoorde optie. De nieuw te bouwen woningen moeten aardgasvrij worden opgeleverd. Stadsverwarming is volgens indiener momenteel niet aan de orde. Alle woningen zullen volgens indiener van een warmtepomp moeten worden voorzien. Indiener wijst op netcongestie in Capelle, maar vreest ook voor lawaaioverlast als de warmtepompen operationeel zijn. Indiener gaat ervanuit dat er 70 warmtepompen (met binnen en buitenunits) moeten worden geplaatst en vreest voor geluidsoverlast en een kleinere tuin door plaatsing van de buitenunit. Indiener stelt dat de buitenunit van een warmtepomp voor de appartementen bovenop de bovenste laag worden geplaatst. Volgens het paspoort draagt het platte dak bij aan het energie of duurzaamheidsconcept van het gebouw. Aangezien de dakinstallaties (warmtepompen) architectonisch dienen te worden ingepast in het ontwerp is volgens indiener geen sprake meer van een plat dak maar gebruik van een extra etage. Tot op heden heeft geen onderzoek plaatsgevonden of Stedin in de electriciteitsvraag kan voorzien cq. of het electranet een piekbelasting met deze nieuwe woningen aan kan.

In verband met de te verwachten lawaaioverlast van 70 units, adviseert indiener 8 een lager aantal woningen, waardoor overlast en electraverbruik tot aanvaardbarere proporties worden

Het klopt dat de woningen aardgasvrij moeten worden opgeleverd. Het staat de ontwikkelaar vrij om een passende warmteoplossing te kiezen, mits deze past binnen de gestelde kaders. Het is dus nog niet zeker of er individuele warmtepompen toegepast worden. In de praktijk is een warmtepomp met buitenunit een veelgebruikte oplossing, maar niet per definitie de enige.

Nee

Er gelden eisen met betrekking tot de geluidsproductie van buiten opgestelde installaties voor warmte- of koude opwekking. Deze eisen zijn in 2021 aangescherpt en hier dient men aan te voldoen. Ook met een individuele warmtepomp per woning, heeft elke woning genoeg aan een kleine aansluiting van minder dan 3x80A. Aansluitingen van minder dan 3x80A kunnen, ondanks dat sprake is van netcongestie, nog steeds worden aangesloten. Zoals hierboven aangegeven is nog niet zeker of warmtepompen worden gebruikt voor de woningen. Dak installaties moeten architectonisch worden ingepast, maar dit betekent niet dat sprake is van een extra etage.

22

8.15

teruggebracht. Door maatregelen van de overheid “Wet betaalbare huur” wordt volgens indiener een waardedaling in commercieel vastgoed verwacht. Beleggers (o.a. Havensteder) maken pas op de plaats; hierdoor verwacht indiener dat de financiële haalbaarheid van 70 woningen in het geding komt. Met de introductie van deze nieuwe wet zijn de huren vrije sector (van toepassing op de overige 12 middeldure appartementen) aan banden gelegd. Hierdoor zou het voor commerciële vastgoedbeleggers minder interessant kunnen worden om in dit project te investeren. De commerciële haalbaarheid bij realisatie van 70 woningen staat hierbij volgens indiener dan ook ter discussie. Voor zover bekend zijn er geen concrete afspraken tot aankoop van de overige appartementen met Havensteder gemaakt, tenzij het tegendeel blijkt. Op basis van de Woonwet dient Havensteder 80% van de “betaalbare” woningen toe te wijzen aan huishoudens onder een bepaalde inkomensgrens. Op het totaal van 32 appartementen zou dit dus ongeveer 25 woningen betreffen, hetgeen hoger is dan de opgenomen 21 sociale huurwoningen. Zonder goedkeuring van de gemeenteraad zouden deze stappen volgens indiener (nog) niet mogen worden gemaakt.

In verband met de onzekerheid van de uitwerking van de nieuwe wet op commerciële investeerders, geeft indiener de voorkeur aan om senioren koopwoningen te bouwen en deze in de particuliere sector ter verkoop aan te bieden (naast punt doorstroming). Omwille van

De Rijksoverheid heeft de Wet betaalbare huur ingevoerd om te hoge huren tegen te gaan. Deze wet vormt het kader voor een toekomstige verhuurder van woningen in het plan. Hier zal de ontwikkelaar straks ook rekening mee moeten houden. Mocht de financiële haalbaarheid van het plan hiermee onder druk komen dan blijft 70 woningen voor ons het maximale aantal woningen.

Nee

Er zijn inderdaad nog geen afspraken tot aankoop met Havensteder gemaakt. Dit is aan een toekomstige ontwikkelaar. In het paspoort is geen aantal sociale huurwoningen opgenomen, maar een percentage (te weten minimaal 30%). Havensteder moet 92,5% van woningen met een huurprijs onder de € 879,66 (prijspeil 2024) toewijzen aan huishoudens onder een bepaalde inkomensgrens. Dit is niet van toepassing bij woningen met een huur hierboven. Het klopt inderdaad dat er een koopkrachtigere groep is onder de ouderen met een wens om door te stromen naar een grotere woning dan 70m2. Voor deze groep ouderen is in het gebiedspaspoort de spelregel opgenomen dat de ontwikkelaar minimaal 5 levensloopbestendige grondgebondenwoningen dient te ontwikkelen, die in het dure segment vallen. Deze hebben meer ruimte en comfort, zijn drempelloos 23

de financiële haalbaarheid is het bouwen van kleine appartementen, waar bewoners op den duur niet tevreden over zijn geen goed uitgangspunt.

8.16

(ofwel nultreden) en geschikt voor aanpassingen als er een zorgvraag aandient. Echter is er onder ouderen ook een grote groep die in aanmerking komt voor sociale huur. Daarmee zijn sociale huurwoningen ook Indiener wijst erop dat de appartementen niet groter dan geschikte zelfstandige woningen voor ouderen en 70m2 worden en dat het een gemiddelde Nederlandse sturen we met het sociale segment ook op de woning een oppervlakte van 120m2 heeft. Het huisvesting van ouderen. Planbureau voor de Leefomgeving heeft volgens indiener een waarschuwing doen uitgaan dat de Door de schaarse ruimte, eisen aan de bouw, en woontevredenheid van bewoners van kleine huizen is gestegen bouw- en materiaalkosten zijn niet groot. Bouwen van deze woningen matcht volgens nieuwbouwwoningen duur. Daardoor komen woningen indiener niet met de woonvoorkeuren van een groot deel boven de 70m2 snel qua prijs in het dure segment van de Nederlanders en kan leiden tot zeer veel terecht. Middelgrote woningen zijn zowel betaalbaar doorloop en ontevreden bewoners. Bouwen van deze als kwalitatief gebouwd en hebben alsnog voldoende woningen is volgens indiener dan ook geen duurzame ruimte. Het PBL rapport waar indiener waarschijnlijk oplossing en moet heroverwogen worden. naar verwijst waarschuwt voor woningen die kleiner zijn dan 50m2. In het gebiedspaspoot is vastgelegd dat woningen minimaal 50m2 moeten zijn.

Antes-Zorg laat zich voor de verkoop van de grond Het komt vaak voor dat een grondeigenaar, in dit geval bijstaan door Staat Bouwmanagement; Antes, zich laat adviseren en bijstaan door een “Adviseurs op het gebied van zorgvastgoed”. De rol die adviseur, in dit geval Staat, die gespecialiseerd is in het Staat nu op zich neemt voor het woongebied is volgens proces van gebiedsontwikkeling. Gebiedsontwikkeling indiener niet die van adviseur van de verkopende partij, is een ingewikkeld vak en grondeigenaren hebben zelf maar van planontwikkelaar. Indiener is van mening dat vaak niet de benodigde kennis. Het komt ook vaker de gemeente zich hierdoor laat leiden voor wat betreft voor dat de partij die de grondeigenaar adviseert, ook Financiële haalbaarheid, hierdoor ontstaat de partij is die de grond koopt en het plan gaat belangenverstrengeling. realiseren. De grondeigenaar en adviseur/ontwikkelende partij treden als één partij op Het belang van Antes is volgens indiener een zo hoog in de gesprekken met de gemeente. De verhoudingen mogelijke verkoopprijs te bedingen voor de verkoop aan tussen Antes en Staat en de onderlinge de te kiezen ontwikkelaar. Het belang van de gemeente onderhandelingen tussen de twee partijen hebben is volgens indiener uitbreiding van het woningbestand in geen invloed op de gesprekken met de gemeente. Capelle inclusief sociale woningbouw. Nakoming van de

Nee

24

samenwerkingsovereenkomst en toezeggingen aan Havensteder, alsmede incasseren van de nodige subsidiegelden vanuit (zuid Holland) het Rijk. Het belang van de bewoners, namelijk een leefbare woonomgeving, wordt volgens indiener hierdoor ondergesneeuwd. De rol van Staat als adviseur voor indeling van het zuidelijk zorggebied lijkt gepast, het betreft hier nieuwbouw en uitbreiding van zorglocaties. Het maken van detailtekeningen voor het woongedeelte lijkt in het geheel niet in de rol te passen volgens indiener. De gemeente laat zich echter vooral door deze opzet en financiële haalbaarheid door Staat beïnvloeden. Doorrekeningen (mogelijke verkoopprijs grond?) worden door Staat aangeleverd en door Capelle gecontroleerd en geaccordeerd. Voor de grondprijs wordt een berekening gemaakt inclusief “inbrengwaarde” huidige panden. Aangezien deze te slopen panden al meer dan 33 1/3 jaar in gebruik zijn, moeten deze fiscaal als afgeschreven worden beschouwd en dient hier geen waarde aan te worden toegekend. Ook worden kosten woonrijp maken in de verkoopprijs meegenomen. Dit zouden kosten voor de ontwikkelaar moeten zijn. Indirect zorgen de verkregen subsidies voor een verhoging van het grondbedrag (opbrengst) voor Antes. Zo worden woongelden gebruikt voor zorg. Dit kan en mag niet de bedoeling zijn.

De gemeente heeft intern de financiële haalbaarheid van de woningbouwontwikkeling getoetst en heeft zelf geconstateerd dat er sprake is van een financieel tekort. De inbrengwaarde is bepaald op basis van de huidige gebruikswaarde. Hiermee volgt de gemeente de methodiek van het publiekrechtelijke kostenverhaal. Hierbij wijken we niet af van hoe de gemeente andere initiatieven financieel toetst. Wat betreft de kosten voor het woonrijp maken, worden deze terecht meegenomen in de berekening van de grondwaarde. Antes (verkoper) berekent wat de koper maximaal kan betalen voor de grond. Hierbij kan de koper niet meer betalen dan de opbrengsten (woningverkopen) minus de kosten die worden gemaakt (onder andere woonrijp maken). De grondwaarde is dus bepaald op basis van de residuele grondwaarde methodiek in overeenstemming met de Nota Grondbeleid van Capelle aan den IJssel. Tenslotte worden subsidies voor dit project enkel gebruikt waarvoor deze zijn beschikt. De provincie en de accountant toetsen hierop door middel van de verplichte SiSa-verantwoording.

De rol van Staat voor de ontwikkeling van het woninggedeelte gaat veel verder dan alleen maar

25

8.17

adviseren bij de grondverkoop. Volgens indiener is men hier op het gemeentehuis kennelijk gevoelig voor en wordt de aangedragen informatie door Staat (lees Antes) omarmd. Antes mag geen zorggeld gebruiken om woningbouw te subsidiëren, andersom mag Antes in de vorm van een hogere grondprijs dan ook indirect geen subsidies van het Rijk ontvangen naar aanleiding van sociale woningbouw. De vraag die naar voren komt bij deze wederzijdse belangen is, tot hoever is de gemeente bereid te gaan in toezeggingen naar Antes. Spelregels worden steeds verdere te faveure afgezwakt en aangepast. Op welk moment vindt de gemeente dat realisatie van dit project ten koste van alles teveel afbreukrisico in zich herbergt, met andere woorden “Wanneer wordt door de gemeente de stekker uit dit project getrokken”. Indiener is van mening dat het woongenot van toekomstig bewoners (laag en hoogbouw) tegenover de geplande nieuwbouw jeugd psychiatrie mogelijk wordt beperkt. Jeugd GGZ (YOUZ) geeft aan dat zij verwachten dat het bouwen van een appartementengebouw tegenover de jeugdpsychiatrie tot problemen zal leiden. Indiener vindt de keuze voor de bewonersvariant in het gebiedspaspoort (Psychiatrie kijkt tegen de zijkant van het complex) meer voor de hand liggend.

Op de startbijeenkomst september 2022 werd door Antes gesteld dat de locatie voor jeugdpsychiatrie zou worden verbeterd; er was (nog) geen sprake van nieuwbouw. Inmiddels is YOUZ bezig met de voorbereiding van uitbreiding van haar zorglocatie middels nieuwbouw aan het bestaande gedeelte (zoals eerder gesteld pas in november 2023 aan bewoners

Op verzoek van de bewoners aan de Poortmolen is het Nee appartementengebouw verplaatst naar de Nieuwerkerkse Tocht. Zodoende ontstaat er voldoende afstand tussen de woningen aan de Poortmolen en het nieuw te bouwen appartementengebouw. Antes heeft aangegeven akkoord te gaan met positie van het appartementengebouw aan de andere zijde van de nieuw aan te leggen watergang, tegenover de nieuwbouw jeugdpsychiatrie. Antes zal op eigen terrein middels een eventuele nieuwe groene inrichting het zicht op de het appartementengebouw doen laten afnemen. Zo zal de mogelijke overlast voor de bewoners in de nieuwbouw jeugdpsychiatrie beperkt worden.

26

9.1

9.2

medegedeeld!). Op de verdieping wordt een voorziening voor jongeren met autisme geplaatst. YOUZ verwacht dat hierdoor een vervelende interactie ontstaat als er vanuit de locatie zicht is op een groot aantal ramen en balkons. Het laat zich raden dat een zelfde effect zich zal voordoen als daar grondgebonden woningen van 3 lagen worden gepland. Een alternatief wordt geboden in de bewonersvariant, waar de jeugd dan tegen de zijkant van het appartementen- complex, een parkeerplaats en openbaar groen zal kijken. Voorwaar een goed alternatief, die niemand tot last zal zijn. In de nu gekozen variant tegenover het appartementencomplex met balkons zal de plaatsing van een bomenrij aan de kant van Youz, voorlopig weinig soelaas bieden. Een variant waarbij onder andere tegen de zijkant van een appartementencomplex wordt gekeken, komt de kwaliteit van zorg en woongenot van toekomstige buren in alle opzichten ten goede. Het huidige gebiedspaspoort voorziet hier niet in en zal ongetwijfeld voor beide partijen tot problemen leiden. Indiener 9 maakt zich druk over de dichte bebouwing, vrijwel zonder ruimte voor groen en spelen of ontmoeting. Ruime groenvoorzieningen zijn niet alleen belangrijk voor leefbaarheid in het algemeen, maar ook om in de steeds heter wordende zomers verkoeling te brengen. Daarvoor zou eigenlijk 30 procent van het oppervlak groen moeten zijn.

Indiener 9 stelt dat er grote behoefte in de wijk is aan seniorenwoningen. Wanneer de gemeente dat bij dit project niet realiseert, is dat een gemiste kans. Er zijn veel oudere bewoners die blijven hangen in een te grote

Zie antwoord bij inspraakreactie 2.2.

Nee

Zie antwoord bij inspraakreactie 2.3.

Nee

Alle appartementen worden drempelloos opgeleverd. Zo zijn de woningen toegankelijk voor ouderen met een 27

gezinswoning, omdat er geen redelijk alternatief is in de wijk.

9.3

10.1

Indiener 9 geeft aan dat de verkeerssituatie de wijk uit in de huidige situatie al nijpend is. De door de gemeente voorgestelde maatregelen gaan daar niet heel veel in helpen, zeker gezien het intensievere metroverkeer. Wij vinden dat er toch echt een oplossing gevonden moet worden via de metro-overgang naar het ziekenhuis of (wellicht alleen voor vergunninghouders) via de Hammerfeststraat naar de Evenaar. Een (concept) gebiedspaspoort is een formeel document, dat de burgers houvast geeft bij de koers en de keuzes die de gemeente maakt voor een ontwikkelperspectief in een bepaald gebied. Het concept gebiedspaspoort voldoet volgens indiener 10 op een aantal punten slecht hieraan, want: a) Het document ziet er luchtig uit met diverse fragmenten en kleuren, maar dit leest niet als een boek. Wat is het begin en het einde? Welke delen en aspecten doen er echt toe voor het ontwikkelen van het project?

rollator. Daarnaast bouwen we enkele levensloopbestendige grondgebonden woningen, met de mogelijkheid om een woonkamer, een badkamer en een slaapkamer op de begane grond te maken. Aan de wens voor seniorenwoningen komen we tegemoet. We vinden doorstroming ook erg belangrijk. Verder onderzoeken we de mogelijkheden om voorrang te geven aan Capelse woningzoekenden met maatschappelijke binding, en mensen met economische binding (bijvoorbeeld verplegers, politieagenten en leraren), zoals bedoeld in artikel 14 van de Huisvestingswet. Zo willen we hier de huisvesting van Capelse ouderen stimuleren en de woningen aantrekkelijk voor hen maken. Zie antwoord bij inspraakreactie 5.5. en 7.1.

a) Fijn om te horen dat het gebiedspaspoort er luchtig uitziet met diverse fragmenten en kleuren. Het klopt dat het concept gebiedspaspoort niet leest als een boek. Het document begint met het tekstvak ‘Uitnodiging’ en het eindigt met de ‘Spelregels’ en het toetsingskader vanuit het Hoogheemraadschap van Schieland en de Krimperwaard. b) De gemeente ziet erop toe dat het bouwplan van de ontwikkelaar voldoet aan de spelregels op pagina 2 en

Nee

Inspraakreactie 10.1 leidt tot twee wijzigingen in het concept gebiedspaspoort: 1. ‘‘Tijdens het gehele proces van schetsontwerp tot en met uitvoering zijn de ambities en uitgangspunten leidend 28

b) Er wordt vrijwel uitsluitend over ‘uitgangspunten’ gesproken in de context van HHSK. Voorts wordt er gesproken over ‘heldere spelregels’. Er is geen twijfel dat de spelregels ook met de beste bedoelingen voor buurtbewoners zijn geformuleerd, maar hoe helder zijn de spelregels als in dit concept gebiedspaspoort hard wordt gesteld: “Het is geen doel om aan de spelregels te voldoen”. Waar kunnen buurtbewoners de gemeente of de ontwikkelaar in dit verband concreet aan houden? c) Randvoorwaardenkaart heet ‘indicatief’. Randvoorwaarden zijn condities die in een gebiedspaspoort helder en hard horen te zijn. Daarbij past het woord ‘indicatief’ niet. Wat bedoelt de gemeente hier met ‘indicatief’? d) De ronde foto’s vormen vrijwel geen van allen een illustratie van een bouwobject in het plangebied. 10.2

Indiener 10 vraagt zich af hoe de gemeente participatie voor zich ziet in de ontwikkelfase. De gemeente heeft nog niet veel blijk gegeven, dat de ideeën en bezwaren van buurtbewoners hebben geleid tot aanpassingen in het concept gebiedspaspoort. Met het advies vanuit de bewonersdelegatie van september 2024 aan de gemeente is nog niets gedaan. Waar dit gebeurd lijkt te zijn, is dit primair te danken aan inbreng door gemeenteraadscommissie SOB en door het Qteam. Waarom zou een ontwikkelaar dan wél willen luisteren naar buurtbewoners ? Temeer omdat de gemeente de ambitie leidend verklaart boven de spelregels. Dit leidt tot de volgende vragen vanuit indiener 10: