02.04 - conceptverslag commissie SOB 221019 (20.00 uur)

Verslag van de vergadering van de commissie Stadsontwikkeling en -Beheer, gehouden op woensdag 19 oktober 2022, in de raadzaal, aanvang 20.00 uur. Aanwezig zijn als: voorzitter

:

de heer ing. P. Eilander;

volksvertegenwoordigers :

de heer A.N. Molengraaf, raadslid Leefbaar Capelle; de heer G. Spruit, raadslid Leefbaar Capelle; mevrouw L. Feuth, raadslid D66; mevrouw drs. C.T.F Penterman, raadslid VVD; de heer B.H.W. Oudshoorn, raadslid SGP; de heer M.C.J. van Gent, raadslid Capels Bewoners Belang; de heer E. Hartog, burgerraadslid GroenLinks; mevrouw dr. W. Tieman, raadslid PvdA; de heer drs. P. Heerens RC, burgerraadslid ChristenUnie; mevrouw J. den Engelsman, raadslid CDA; de heer M.W. Vlot, raadslid SP;

secretaris

:

de heer drs. A.J.M.C. Schoenmakers;

portefeuillehouders

:

de heer E.M.C. Faassen, wethouder; de heer S. Geissler, wethouder;

ambtelijke ondersteuning :

de heer B. van Oosten, beleidsadviseur ruimtelijke ordening; de heer R. Piepers; mevrouw S. Romkes, projectleider Stadsontwikkeling;

notulist

de heer H. Veenstra (Notuleerservice Dictum).

:

Op de publieke tribune is bij aanvang van de vergadering 1 persoon aanwezig.

1. Opening, mededelingen en vaststelling agenda De VOORZITTER opent de vergadering en heet een ieder van harte welkom. Hij deelt mee dat bericht van verhindering is ontvangen van de heer Groenendijk van BVNL. De agenda wordt ongewijzigd vastgesteld. 2. Spreekrecht inwoners Van het spreekrecht wordt geen gebruik gemaakt. 3. Gemeenschappelijke regelingen (DCMR Milieudienst Rijnmond en MRDH Verkeer) Geen opmerkingen. De VOORZITTER stelt allereerst aan de orde de beide agendapunten (6 en 7) die in de vergadering van gisteren zijn aangehouden.

684926/988841

Behorende bij commissieverslag Stadsontwikkeling en -Beheer, nummer: 684926/988841

pagina: 2 van 21

6. Parapluherziening Geluid Industrieterrein IJsseldijk De heer MOLENGRAAF toont zich ingenomen met het akoestisch onderzoek dat is uitgevoerd rond het industrieterrein IJsseldijk. Uit het onderzoek is gebleken dat de huidige geluidszone niet meer actueel is doordat zware bedrijvigheid slechts op een beperkt gedeelte van het terrein plaatsvindt. Met deze parapluherziening wordt de geluidszone van het industrieterrein aanzienlijk verkleind. Slechts een klein gedeelte van de geluidszone komt binnen het grondgebied van Capelle te liggen, waardoor woningbouwinitiatieven en andere geluidsgevoelige initiatieven in de omgeving mogelijk worden. Hij dankt de gemeente Krimpen voor het initiëren van het akoestisch onderzoek. Mevrouw FEUTH citeert uit het voorstel dat ten gevolge van de herziening woningbouwontwikkeling en andere geluidsgevoelige objecten op het grondgebied van Capelle aan den IJssel mogelijk zijn, of dat hiervoor niet langer een hogere waarde geldt in het kader van de geluidhinder enzovoorts. Het verkleinen van de huidige geluidszone wordt als een voordeel genoemd in het voorstel, maar wethouder zijn de nadelen? De heer OUDSHOORN beschouwt de voorliggende herziening als een prima administratieve verwerking van de nieuwe situatie. Doordat de geluidsnormen lager zijn kan een betere leefomgeving gecreëerd worden. De SGP-fractie kan daarmee volmondig instemmen.

Mevrouw DEN ENGELSMAN spreekt haar blijdschap uit over het feit dat de geluidcontouren verkleind worden. Bij de woningbouw op de Mient was daarop al voorgesorteerd. Het houdt ook in dat een deel van de Meeuwensingel minder druk geeft op de geluidsnormen. Benieuwd is zij wel of een en ander mogelijk nog gevolgen zou kunnen hebben voor de fietsverbinding in de MIRT. Afsluitend doet zij een appel op de nieuwe wethouder. Afspraak is dat met de inzagetermijn voor zienswijzen zoveel mogelijk rekening wordt gehouden met de vakantieperiode. In dit geval heeft het stuk dik in de zomervakantie ter inzage gelegen. Zij dringt erop aan voortaan zoveel mogelijk rekening te houden met vakantieperioden. De heer VLOT sluit zich aan bij de vraag die door mevrouw Feuth is gesteld over de voor- en nadelen. Uit het stuk maakt hij op dat een verdere ontwikkeling, met name van woonbestemming, hiermee mogelijk wordt, ook al is dat op dit moment niet aan de orde. Capelle kent inmiddels een behoorlijke historie met het wel of niet vergunnen van ontwikkelingen met betrekking tot geluidsnormen.

Hoe kan deze ontwikkeling plaatsvinden, terwijl het bezwaar van het geluid nog steeds geldt, letterlijk afhankelijk van hoe de wind op die plek staat? Als de normen worden losgelaten voor een bepaald gebied, zullen anderen dan niet gaan denken dat de geluidswaarden blijkbaar helemaal niet zo vast meer zijn en kunnen dan niet ontwikkelingen ontstaan die uiteindelijk toch de dupe worden van het geluid dat er alsnog is? De heer HARTOG merkt op dat met een geluidcontour die gebaseerd is op berekeningen natuurlijk niet het geluid wordt verlicht. Het rapport lijkt wat anders te willen uitwijzen, waar het stelt: “Dit heeft enkele positieve effecten op de ontwikkeling van woningbouw en leefbaarheid”. Met leefbaarheid heeft het echter niks te maken, het is een berekening. GroenLinks vraagt zich af waarom er eigenlijk behoefte was aan een nieuw onderzoek. Op de plekken waarop het betrekking heeft staan al woningen en daar zal het voor het gebruik van het terrein niet zoveel uitmaken. En waarop was de eerdere bepaling van de geluidszone gebaseerd? Blijkbaar hebben zich in de afgelopen jaren veel wijzigingen voorgedaan waardoor de geluidsoverlast minder groot is geworden. Hij wil graag weten wat daar gebeurd is. Kijkend naar het onderzoek dat is uitgevoerd, komen de stappen die daarin gezet zijn bij hem heel raar over.

Er is een uitgangspunt neergezet, daarop is een berekening uitgevoerd die niet goed uitkwam, waarna de uitgangspunten werden aangescherpt, vervolgens kwam er opnieuw een berekening uit die niet goed uitkwam en uiteindelijk komt er een geluidcontour die wel binnen de gewenste oude geluidcontour valt. Hij vindt het apart dat tijdens het onderzoek de uitgangspunten worden aangepast. Kan de wethouder aangeven waarom dat is gebeurd? Tevens vraagt hij zich af of de uitgangspunten direct niet nog een keer hadden kunnen worden aangepast, om te kijken of er wellicht nog meer voordeel uit het onderzoek te halen was, om bijvoorbeeld de geluidcontour nog kleiner te maken, misschien wel zodanig dat er helemaal niks meer op Capels grondgebied valt. Wat hij ook ziet in de geluidcontour, is dat heel specifiek naar het geluid is gekeken, maar niet naar de oorzaak van het geluid. Gesproken wordt over het bedrijf H&B en de betonmortelcentrale, of eentje die er nog zou kunnen komen. Is ook de mogelijkheid overwogen om die bedrijven te verplaatsen, zodat iets gedaan kan worden aan de oorzaak van het geluid?

Behorende bij commissieverslag Stadsontwikkeling en -Beheer, nummer: 684926/988841

pagina: 3 van 21

Op pagina 45 citeert hij: “De berekende geluidcontour gaat uit van een modern bedrijf in een stedelijke omgeving met gebruikmaking van stille technieken.” Hoe garandeert de wethouder dat de indeling van het terrein daaraan ook voldoet? Zijn daarover ook concrete afspraken gemaakt met de gemeente Krimpen aan den IJssel? Ten slotte is aangegeven dat deze parapluherziening gelezen moet worden in combinatie met de bestemmingsplannen voor Middelwatering en De Mient. Daaruit concludeert hij dat de geluidcontouren van die bestemmingsplannen bovenop deze geluidcontour komen. Wat betekent dat dan voor de woningen die daarin vallen? Mevrouw TIEMAN deelt mede dat de PvdA zich zorgen maakt over geluid in de stad. Gisteren vertelden een aantal bewoners uit ’s-Gravenland nog welke impact geluid heeft op de leefbaarheid in de woonomgeving. Haar fractie vindt het dan ook heel belangrijk dat zorgvuldig wordt omgegaan met geluid, en dus ook met het verkleinen van een geluidszone, zoals die vanavond voorligt. De fractie heeft geworsteld met de vraag of dit een technisch kloppend verhaal is, waarbij hersteld wordt wat niet passend is, waarmee het feitelijk een hamerstuk zou kunnen zijn, of dat het een poging is om de grenzen van wat kan worden toegestaan qua geluid verder op te rekken. Om op die hoofdvraag antwoord te krijgen, heeft ze de wethouder een aantal specifieke vragen te stellen.

Waarom kan deze zone nu opeens zoveel verkleind worden? De uitleg daarvoor in het raadsvoorstel is heel summier: het onttrekken van delen van het industrieterrein. In het rapport van RHO wordt wat duidelijker aangegeven hoe het precies zit, maar pas in de bijlagen begint het een beetje te dagen wat er aan de hand is. Er zijn een aantal conflicterende randvoorwaarden en daarbinnen wordt naar een oplossing gezocht. Kan de wethouder klip-en-klaar uitleggen waarom die zone zoveel kleiner kan worden? Aansluitend stelt zij de vraag waarom in het raadsvoorstel zo’n summiere uitleg wordt gegeven. De tweede vraag betreft de aanleiding tot dit voorstel. Is er een relatie met de bouwplannen aan De Mient? Kennelijk is mevrouw Den Engelsman van oordeel dat het inderdaad daaraan gekoppeld is. Hoe zit dat precies? De derde vraag gaat over de theorie versus de praktijk. Er liggen mooie rekenmodellen voor met allerlei kengetallen, maar hoe is het in de praktijk? Een bewoner die in de buurt van het Vuykpark woont vertelde haar dat nu al op veel plekken geluid te horen is van rond 50 / 60 dB, buiten de zone waar straks de nieuwe zone is. Hoe is dat met elkaar te rijmen? De heer VAN GENT vraagt hoe gecontroleerd wordt of het geluidniveau in de toekomst niet toch weer overschreden zal worden en of gehandhaafd zal worden als dat het geval blijkt te zijn.

De heer HEERENS deelt mede dat wat de ChristenUnie betreft een prima verhaal voorligt dat als hamerstuk kan worden afgedaan. Wethouder FAASSEN merkt om te beginnen op dat een en ander door Krimpen aan den IJssel is geïnitieerd. De relatie met De Mient ziet hij dan ook eerlijk gezegd niet zo goed. De reden is dat aan de zijde van Krimpen minder grote lawaaimakende industrie bestaat. Die liep vanaf de Slotpoort tot aan het begin van het Vuykpark aan Capelse kant en gaat nu aan Capelse kant vanaf de Weteringstraat tot aan het begin van het Vuykpark lopen. Het heeft dus niets te maken met het feit dat Capelle dan nu gemakkelijker kan bouwen. Mocht men dat al willen, dan kan altijd worden bezien of ze bij de hogere waarde kunnen passen qua geluid. Mevrouw Feuth informeerde naar de nadelen. En petit comité is dat besproken en hij zou ze niet weten. Het appel van mevrouw Den Engelsman herkent hij wel, want in het verleden gebeurde het inderdaad wel eens dat stukken in vakantieperioden ter inzage werden gelegd en dat kan natuurlijk nooit de bedoeling zijn. Bij dezen is het appel dan ook aanvaard. De vraag over de mogelijke gevolgen voor de MIRT heeft hij niet goed begrepen, vandaar dat hij een nadere toelichting op prijs stelt.

Mevrouw DEN ENGELSMAN verduidelijkt dat het over een stukje Vuykpark heen loopt en ze is dan ook benieuwd of het gevolgen kan hebben voor de aanlanding van de nieuwe fietsverbinding. Wethouder FAASSEN zegt toe dat daarop zal worden teruggekomen. Hij zou op dit moment niet weten waarom de brug niet gebouwd zou kunnen worden, maar voor alle zekerheid zal hij het toch even checken.

Behorende bij commissieverslag Stadsontwikkeling en -Beheer, nummer: 684926/988841

pagina: 4 van 21

De reden waarom een nieuw onderzoek is ingesteld, is dat aan de zijde van Krimpen minder lawaaimakende bedrijven zijn. Dat heeft geleid tot inkrimping van de geluidszone. Desgevraagd voegt hij eraan toe dat Krimpen niet voorziet dat hier in de komende tijd lawaaimakende bedrijven zullen worden gevestigd. De vraag van de heer Van Gent over handhaving speelt hij graag door naar de ambtelijke assistentie. De heer VAN OOSTEN licht toe dat iemand die een milieuvergunningplichtige activiteit wil ontplooien een vergunning moet aanvragen. In het kader van die vergunningaanvrage wordt dan getoetst aan alle normen. Op die manier kan grip worden gehouden op de totale geluidsemissie van het industrieterrein. Tweede termijn Mevrouw TIEMAN meent geen antwoord te hebben ontvangen op haar vraag over de theorie versus de praktijk. Verder had zij tussendoor gevraagd waarom de onderbouwing in het raadsvoorstel zo ontzettend summier is. Wethouder FAASSEN kan de laatste vraag vrij gemakkelijk beantwoorden: omdat het soms ook wel eens handig is om het kort en simpel op te schrijven. Overigens wil hij wel toegeven dat het deze keer misschien wat té kort is geweest. Hij verzoekt wat nader te duiden wat precies met het verschil tussen theorie en praktijk wordt bedoeld.

Mevrouw TIEMAN deelt mede dat haar signalen hebben bereikt dat nu al buiten de zone zoals die er straks uit zal zien een hoger geluidsniveau wordt waargenomen. De heer VAN OOSTEN antwoordt dat niet gepland kan worden op basis van pieken. Daarom wordt uitgegaan van een bepaald gemiddeld geluidsbelastingniveau. De pieken worden als het ware afgevlakt door de zaken goed te berekenen. Mevrouw TIEMAN licht toe dat het in de signalen die haar hebben bereikt ging over een constant geluid dat er de gehele dag is. De heer VAN OOSTEN repliceert dat de wettelijke systematiek uitgaat van berekeningen. Het kan altijd gebeuren dat bij een meting tijdelijk een hoger niveau wordt vastgesteld. Mevrouw TIEMAN brengt daartegen in dat er geen situatie is waarin gemeten wordt of het nu al zo is buiten die zone. De berekeningen zijn allemaal prachtig en zullen in de meeste situaties ook wel kloppen, maar ze is nieuwsgierig wanneer gemeten wordt of het ook daadwerkelijk zo is. Wethouder FAASSEN herinnert zich uit zijn tijd als politieagent dat bij meldingen altijd DCMR werd gebeld, die dan metingen kwam doen. Als ergens heel veel geluidsoverlast wordt ervaren kan daarvan melding worden gemaakt bij DCMR. De VOORZITTER inventariseert of het voorstel als hamerstuk dan wel als bespreekstuk voor de raadsvergadering van 14 november dient te worden geagendeerd.

De heer Molengraaf, mevrouw Penterman, mevrouw Feuth, mevrouw Den Engelsman, de heer Vlot, de heer Hartog, de heer Van Gent en de heer Heerens delen namens hun fracties mede dat het voorstel als hamerstuk kan worden geagendeerd. Mevrouw TIEMAN zegt zich hierbij persoonlijk wel te kunnen aansluiten, maar neemt het voorstel toch even mee naar de fractie ter nadere bespreking. Mocht die er anders over denken, dan zal zij dat laten weten. 7. Beeldkwaliteitsplan IJsselpark De heer VLOT vindt de opmerking dat de overgang van het bebouwde vlak naar de omgeving best wel soepel verloopt omdat de huizen rietgedakt zijn en leisteen gebruikt wordt eerlijk gezegd wel een hele mooie. Dit is een voorbeeld van een bovenmodaal bouwproject en hij denkt dat de gemiddelde Capellenaar er, net als hij, verder weinig interesse in heeft hoe die huizen eruitzien. De bewoners zullen zelf wel aan de slag kunnen met eventuele kaderingen en daar wenst hij hen veel succes mee en heel veel woongenot in het IJsselpark.

Behorende bij commissieverslag Stadsontwikkeling en -Beheer, nummer: 684926/988841

pagina: 5 van 21

De heer HARTOG constateert dat de vergunningverlening waarop dit beeldkwaliteitsplan is gebaseerd al is gebeurd en dat pas nu het beeldkwaliteitsplan in commissie en raad aan de orde komt. Hij vindt dat een vreemde volgorde. Het lijkt erop dat hier niet het juiste proces is doorlopen en van de wethouder wil hij graag weten welke maatregelen deze gaat nemen om dat in de toekomst te voorkomen. Waarom wordt dit beeldkwaliteitsplan überhaupt nog besproken als het ontwerp al vergund is? Wat als de raad nog wijzigingen zou willen doorvoeren in het beeldkwaliteitsplan: worden die dan nog meegenomen in het reeds vergunde ontwerp? Met de data is ook nogal gehusseld. Het Q-team heeft op 11 december 2020 positief geadviseerd, vervolgens heeft het twee jaar geduurd voordat het aan de raad werd aangeboden en bij de stukken is nu het Q-teamadvies van september 2022 gevoegd. Graag een stukje verduidelijking. Over de sterke scheiding van groen en steen is al iets gezegd. De maatregelen die erin genoemd worden vindt hij bescheiden: het gebruik van natuurlijke materialen en grasparkeertegels. Is ook naar andere maatregelen gekeken waardoor groen en steen meer met elkaar verbonden kunnen worden? Qua natuurinclusief bouwen is het mooi te zien dat samengewerkt wordt met het Bureau Stadsnatuur.

In het verlengde daarvan pleit hij ervoor ook mee te nemen hoe het IJsselpark verschillende natuurgebieden nog sterker met elkaar kan verbinden. Mevrouw TIEMAN stelt allereerst de procedurele vraag waarom dit nu pas komt, terwijl de huizen al bijna worden opgeleverd. Het beeldkwaliteitsplan is van 1 december 2020. Dat is vrij lang geleden en de wethouder kan vast vertellen wat daar gebeurd is. Ook leest zij in het stuk: “Anderzijds is het tijdens de planontwikkeling gebruikt als gezamenlijk kader waarbinnen de planuitwerking is gedaan”. Dat is toch wel typisch als het nog niet is vastgesteld. Er is een zienswijze en op het tweede punt bij die zienswijze is geantwoord dat het wel zal worden gedaan, maar dat het beeldkwaliteitsplan niet zal worden aangepast. Waarom wordt het wel gedaan, maar staat het er niet in? Benieuwd is zij voorts hoe het beeldkwaliteitsplan en het gebiedspaspoort zich tot elkaar verhouden. Wat is geldend als daar tegenstrijdigheden in staan? Bij het vergelijken van het gebiedspaspoort met het beeldkwaliteitsplan heeft zij de indruk gekregen dat er wat verschillen in zitten, of dingen waarvan zij zich afvraagt of die binnen de kaders passen die de raad met het gebiedspaspoort heeft afgegeven. In het gebiedspaspoort wordt gesproken over groene gevels en daken, vleermuiskasten en zonne-energie.

Die komen allemaal als spelregels terug, maar in het beeldkwaliteitsplan ziet ze die niet. Voor een deel zit in de zienswijze waaraan ze zojuist refereerde wel een soort toezegging dat er iets gebeurt, voor een deel staat er ook in dat die groene gevels of daken eigenlijk niet passen. Hoe zit dat nu? Het volgende punt betreft de hoogte van met name het appartementengebouw. Op de technische vraag die zij daarover heeft gesteld heeft zij een antwoord gekregen dat best wel weer technisch is, met allerlei verschillende hoogtes ten opzichte van verschillende niveaus. Leg alstublieft eens uit of het wel binnen de kaders past die gesteld zijn, namelijk maximaal 13 meter hoog en een goot van 10 meter hoog. In dezelfde kaders staat dat een kapverplichting is afgesproken voor alle gebouwen, maar bij het appartementengebouw ziet zij volgens haar geen kap. Tot slot het ’s-Gravenweteringpark / IJsselpark. Zij was best wel verrast door de nieuwe naam, omdat het helemaal niet in de buurt van de IJssel ligt, maar het zal wel komen omdat ooit het IJsselcollege hier stond. De wethouder zal vast beter weten dan zij hoe het precies werkt met straatnamen en dergelijke. Bij Couwenhoek is het het Anna Maria van Cappellenpark geworden, een hele mooie straatnaam. Fijn ook om eens wat vrouwen te benoemen in straatnamen.

Procentueel is het slechts 12 of 13 procent in Nederland van alle straatnamen; de rest zijn mannen. De wethouder zou zij als suggestie willen meegeven om hier het Alie Leusinkpar(??) k / straat / weg, verzin het maar, van te maken. Wie is Alie Leusink?, ziet ze nu iedereen denken. Welnu, zij was het eerste vrouwelijke raadslid van Capelle aan den IJssel en tevens de eerste vrouwelijke wethouder van Capelle aan den IJssel. Er is in Capelle ongeveer niks wat aan haar herinnert, vandaar dat het haar een mooie suggestie leek om aan de wethouder mee te geven. De heer VAN GENT vraagt de wethouder of datgene wat in het stuk wordt vermeld over het slagenlandschap, het stimuleren van de lokale ecologie, gebruik van natuurlijke materialen en erfafscheidingen met hagen ook geborgd gaat worden in de koopovereenkomst. Het schijnt namelijk dat ooit ook in Fascinatio in koopovereenkomsten geborgd zou zijn dat er minder tegels zouden komen en meer groen en dat men zich zou moeten houden aan allerlei haagjes en dergelijke, maar dat is in de loop der tijd verdwenen, met als gevolg dat er nu een enorm probleem is met hittestress in Fascinatio. Het lijkt hem wel verstandig dit te borgen in de koopovereenkomsten en dat ook te handhaven. Hij denkt aan boetes à 20 procent van de woningwaarde als er overtredingen zijn.

Behorende bij commissieverslag Stadsontwikkeling en -Beheer, nummer: 684926/988841

pagina: 6 van 21

De heer HEERENS vindt het nogal laat dat dit beeldkwaliteitsplan in de commissie komt, nu men zelfs al aan het bouwen is. Het is misschien een flauwe opmerking, maar waarom worden de plaatjes die er zijn niet vervangen door de werkelijke foto’s als er inmiddels al het een en ander gebouwd is? Hij is benieuwd hoe dit in het vervolg voorkomen kan worden . Voor het overige vindt de ChristenUnie dit een prima plan. De heer MOLENGRAAF memoreert dat op 25 september 2017 door de raad het gebiedspaspoort ’s-Gravenweteringpark / IJsselpark is vastgesteld. Uit de stukken blijkt dat slechts één reactie is binnengekomen op de inzage. Wat hem betreft is het proces van het tot stand komen duidelijk. Inhoudelijk heeft hij hierover geen vragen te stellen, wel een drietal procedurele vragen. Op pagina 4 van het raadsvoorstel is aangegeven dat door een samenloop van omstandigheden het beeldkwaliteitsplan niet op tijd in procedure is gebracht. Naar hij heeft begrepen, zijn het beeldkwaliteitsplan en het stedenbouwkundig plan gezamenlijk opgesteld en is daardoor de gewenste beeldkwaliteit gewaarborgd.

Hoe zullen omstandigheden als wisselingen in de projectleiding in de toekomst op een goede manier worden opgevangen? Wat zijn de risico’s dat dit soort gevallen vaker voorkomen en hoe kunnen in de toekomst continuïteit en het behalen van deadlines worden gewaarborgd? Mevrouw PENTERMAN maakt complimenten voor de mooie en doordachte uitwerking. Aan de andere kant moet ze vaststellen dat het zo ongeveer al is gebouwd en waar komt dat door? Mevrouw FEUTH sluit zich aan bij de vorige sprekers. Dit verdient niet de schoonheidsprijs, maar misschien kan het nog gebruikt worden als een wijze les voor de toekomst. De heer OUDSHOORN volstaat met de constatering die in de stukken al is gedaan dat er een reden zit achter het te laat indienen. Hij beschouwt dat als een les en gaat ervan uit dat dat de volgende keer niet meer zal gebeuren. Het plan voorziet overigens wel aan de kwaliteitskaders en daarom is er voor de SGP geen reden tot het maken van opmerken. Mevrouw DEN ENGELSMAN sluit zich aan bij de opmerkingen die over het proces zijn gemaakt. Ook bij de evaluatie van het gebiedspaspoort is er harerzijds al op aangedrongen om de dossierkennis goed te borgen en volgens haar zijn daartoe ook toezeggingen gedaan. Ze neemt dit nu mee als iets dat nog bij het oude verleden behoort, om het zomaar te zeggen.

Bij de groene erfafscheiding en de handhaving ervan stelt zij de vraag of daarvoor nog iets van juridische kaders moeten worden opgesteld, of dat gewoon op basis van dit beeldkwaliteitsplan kan worden gehandhaafd. Gebleken is dat inmiddels al omgevingsvergunningswijzigingsaanvragen zijn gedaan voor een aantal woningen aan de Rietkraag – zo heet de straat namelijk op dit moment, mevrouw Tieman. Overigens steunt zij deze suggestie van mevrouw Tieman van harte. Nog een tweetal opmerkingen over de plaatjes die erin staan. Indertijd al zijn pogingen gedaan om meer op het groen te gaan zitten en duurzaamheid. Het waren de eerste stappen die daar toen werden gezet. Het is heel belangrijk het slagenlandschap zoveel mogelijk te behouden. Er zijn al leuke kunstwerken te zien, onder meer bruggetjes, alleen zonder leuningen, zodat dat qua veiligheid nog wel een issue kan zijn. Verder heeft ze de hoogwaardige betonklinkerverharding gezien die juist bij de aansluiting van de Kanaalweg komt. Die zien er hetzelfde uit als rondom de Koperwiek en daarvan zijn de klapperende straatstenen bekend. Ze dringt er dan ook op aan daar goed naar te kijken. Wethouder FAASSEN zet uiteen dat het aan de wisseling in de projectleiding is te wijten dat het beeldkwaliteitsplan niet op tijd in procedure is gebracht.

Normaliter worden beeldkwaliteitsplannen voor nieuwe ontwikkelingen voorafgaand aan de vergunningverlening vastgesteld, zodat ze als toetsingskader kunnen dienen bij de behandeling van de vergunningaanvrage. Hoewel het zeker slordig is dat het beeldkwaliteitsplan nu pas kan worden vastgesteld – het is een plaatsvervangend mea culpa, zou hij bijna willen zeggen –, is het niet onoverkomelijk, omdat het beeldkwaliteitsplan én stedenbouwkundig plan gezamenlijk zijn opgesteld, zodat eigenlijk gebouwd is naar aanleiding van het beeldkwaliteitsplan en de beeldkwaliteit is geborgd in het vergunde ontwerp. Gevraagd is waarom het noodzakelijk is om het beeldkwaliteitsplan vast te stellen. De vraag zou ook kunnen luiden wat er gebeurt als het niét wordt vastgesteld. Welnu, de vaststelling ervan is noodzakelijk om toekomstige aanvragen in het gebied, bijvoorbeeld voor een aanbouw of een dakkapel, goed te kunnen toetsen. Mocht binnenkort een aanvrage worden ingediend zonder vastgesteld beeldkwaliteitsplan, dan wordt die nu al getoetst aan de nota Beeldkwaliteit.

Behorende bij commissieverslag Stadsontwikkeling en -Beheer, nummer: 684926/988841

pagina: 7 van 21

Voor de meeste gebieden is deze toereikend, maar omdat met de ontwikkeling van het IJsselpark een bijzondere ruimtelijke kwaliteit wordt beoogd, is een gedetailleerd beeldkwaliteitsplan nodig. In het gebiedspaspoort, dat al in 2017 is vastgesteld, wordt bovendien nadrukkelijk beschreven dat het concrete plan verder wordt uitgewerkt in beeldkwaliteitscriteria. De heer Hartog heeft gevraagd welke maatregelen genomen zijn om fouten als deze in de toekomst te voorkomen. Fouten zullen altijd gemaakt worden, gelukkig zou hij bijna zeggen, maar ze moeten natuurlijk zoveel mogelijk worden voorkomen en op het moment dat een fout is gemaakt, moet dat eerlijk worden erkend, vandaar ook zijn plaatsvervangende mea culpa van zo-even. Voor het beantwoorden van de vraag of ook naar andere maatregelen is gekeken waardoor groen en steen verbonden kunnen worden, roept hij graag ambtelijke assistentie in. Mevrouw ROMKES geeft aan dat geprobeerd wordt om de materialen waarmee de woningen worden gebouwd zo natuurlijk mogelijk te laten zijn, waardoor een rieten gevel en kap als het ware in het landschap opgaan en de woningen echt in het landschap staan. De heer HARTOG weet dat die maatregelen genomen worden, maar wil vooral weten of het hierbij zal blijven. Hij kan zich namelijk nog veel meer maatregelen voorstellen. Mevrouw ROMKES repliceert dat deze wel de meest zichtbare zijn.

Wethouder FAASSEN vervolgt met de vraag over het beeldkwaliteitsplan en het gebiedspaspoort. Hij meent eerder al te hebben gezegd dat die aanvullend zijn op elkaar. De VOORZITTER wijst erop dat de vraag was of het gebiedspaspoort boven het beeldkwaliteitsplan gaat, of andersom. Mevrouw ROMKES licht toe dat het gebiedspaspoort bij een plan als het IJsselpark, waarbij de gemeente ook de grond bezit, echt is bedoeld als uitnodiging naar de markt, met spelregels en ambities voor de ontwikkeling waaraan de ontwikkelaar moet voldoen. Daarbovenop komt dat het plan dan vertaald wordt in een beeldkwaliteitsplan. Het gebiedspaspoort is de basis en daaruit volgt de beeldkwaliteit. De VOORZITTER vat samen dat het gebiedspaspoort boven het beeldkwaliteitsplan gaat. Met andere woorden: als ergens op moet worden teruggevallen, is dat het gebiedspaspoort. Mevrouw TIEMAN ziet de wethouder en de ambtelijke ondersteuning bevestigend knikken bij deze samenvatting, maar het was eerlijk gezegd niet de conclusie die zij heeft getrokken uit de beantwoording zojuist. De VOORZITTER verzoekt de wethouder het nog een keer te verduidelijken. Wethouder FAASSEN antwoordt dat in het paspoort wordt gemeld dat er een beeldkwaliteitsplan moet komen. Als dat in het paspoort staat, komt het hem voor dat het paspoort boven het beeldkwaliteitsplan gaat.

Mevrouw ROMKES vervolgt dat de hoogte van het appartementengebouw past binnen het bestemmingsplan en ook binnen het gebiedspaspoort. Het bestemmingsplan is uiteindelijk leidend voor de hoogte van het gebouw. Mevrouw TIEMAN werpt tegen dat in het gebiedspaspoort een maximale hoogte wordt genoemd van 13 meter, terwijl ze hier een maximale hoogte meent te hebben gezien van 15 meter of iets dergelijks. Hoe past dat? Mevrouw ROMKES verduidelijkt dat de hoogte van 13 meter is berekend vanaf het vloerpanel – in casu de verschillende pijlen – en die van 15 meter vanaf het maaiveld. Het bestemmingsplan noemt een hoogte van 13 meter, maar met een afwijkingsmogelijkheid van 20 procent en daar past die 15 meter precies in.

Behorende bij commissieverslag Stadsontwikkeling en -Beheer, nummer: 684926/988841

pagina: 8 van 21

Wethouder FAASSEN verzoekt mevrouw Tieman om een nadere toelichting op haar vraag betreffende een kapverplichting. Mevrouw TIEMAN licht toe dat een van de spelregels in het gebiedspaspoort een kapverplichting is, oftewel een kap op elke woning, alsook op het appartementencomplex, maar die ziet zij hier niet terug. Er staan ook nog dingen in over de goothoogte, die zij evenmin terugziet, maar dat hangt een beetje samen met de kap. Mevrouw ROMKES begrijpt dat het misschien wat flauw klinkt, maar het appartementengebouw heeft wel degelijk een soort kap, zij het heel licht.

Wethouder FAASSEN vervolgt met de straatnamen. Toevallig woont hij zelf aan het Anna Maria van Cappellenpark en het is misschien wel leuk om te vertellen dat dit gebied vroeger een weiland was van genoemde mevrouw. De suggestie die mevrouw Tieman heeft gedaan met betrekking tot de straatnaamgeving ware wat hem betreft mee te nemen bij de eerstvolgende gelegenheid die zich voordoet om een straat te benoemen. De heer Van Gent kan hij verzekeren dat datgene wat in het stuk wordt vermeld over erfafscheidingen met hagen en dergelijke geborgd wordt in de koopovereenkomst. Hij weet dat zo goed, omdat hij zelf ook een koopovereenkomst heeft moeten tekenen waarin hem wordt verplicht die mooie, groene hagen te houden. Desgevraagd bevestigt hij dat in de koopovereenkomst ook is bepaald dat de tuinen niet helemaal dichtgetegeld mogen worden. Mevrouw Romkes verzoekt hij in te gaan op de opmerking die is gemaakt over klapperende stenen. Mevrouw ROMKES wijst erop dat besloten is van het IJsselpark een woonerf te maken, wat betekent dat er maximaal 15 km p/u mag worden gereden. Er wordt van uitgegaan dat er dan geen klapperende stenen voorkomen! De VOORZITTER verzoekt de volgende keer het gebiedspaspoort bij de stukken te voegen, zodat iedereen zelf een en ander kan nazoeken of vergelijken.

Hierna biedt hij de commissie de gelegenheid eventueel nog niet gestelde vragen onder de aandacht te brengen. Mevrouw TIEMAN herhaalt haar vraag waarom bij het tweede punt in de zienswijze wordt aangegeven dat het wel zal worden gedaan, maar dat het beeldkwaliteitsplan niet zal worden aangepast. Het hield inhoudelijk verband met de groene gevels, daken, vleermuizenkasten en zonne-energie die ze ook genoemd had. Het zijn allemaal dingen die genoemd worden in het gebiedspaspoort, maar niet in het beeldkwaliteitsplan zijn terug te vinden. Mevrouw ROMKES bevestigt dat ervoor is gekozen om dat niet in het beeldkwaliteitsplan op te nemen, omdat bijvoorbeeld vleermuizenkasten eigenlijk niets zeggen over de beeldkwaliteit, meer maar te maken hebben met de uitgangspunten uit het gebiedspaspoort. Mevrouw TIEMAN erkent dat dat heel logisch is. In de beantwoording van de zienswijze wordt echter tegelijkertijd opgemerkt dat naar de groene daken wel onderzoek is gedaan, maar dat dat niet gaat lukken, terwijl in de spelregels wel staat dat dat zal worden gedaan. Hoe werkt dat dan? Wethouder FAASSEN zegt toe dat te zullen uitzoeken en er in de collegebrief op te zullen terugkomen. De heer VLOT vraagt zich af of het toch niet handig zou zijn om hierover op een of andere manier iets vast te leggen.

Wat anders te doen als bijvoorbeeld de bewoners van het appartementencomplex met die mooie kap zich uitermate storen aan de aanwezigheid van zonnepanelen op de daken van de nabij gelegen woningen? Mevrouw TIEMAN oppert dat een deel van het antwoord op die vraag wellicht kan worden gevonden in de opmerking die zij ergens in de stukken heeft gelezen dat allerlei eisen gesteld worden aan hoe recht die zonnepanelen worden gelegd, enzovoorts, zodat het er mooi uit gaat zien.

Behorende bij commissieverslag Stadsontwikkeling en -Beheer, nummer: 684926/988841

pagina: 9 van 21

De heer VLOT brengt daartegen in dat hij in de vorige raadsperiode van de heer Raadsen heeft geleerd dat vlak liggende zonnepanelen het minst effectief zijn. Wethouder FAASSEN antwoordt dat de duurzaamheidsexperts van de ontwikkelaar vanzelfsprekend hebben nagedacht over de manier waarop de zonnepanelen het beste kunnen worden neergelegd. Zelf heeft hij ook een koopcontract getekend waarin staat dat die dingen erop liggen. Als zijn buren dat dan niet zo mooi vinden, heeft hij daar een beetje maling aan. Tweede termijn Mevrouw TIEMAN vindt het inderdaad een beetje flauw wat over de kap van het gebouw is opgemerkt, die zij eerder als een knip zou willen aanmerken, maar het zal juridisch allemaal wel passen en daarom laat ze dit maar voor wat het is. Daarnet heeft zij horen zeggen dat de woningen in het landschap opgaan. Dat soort mooie zinnen heeft ze ook bij Couwenhoek gehoord, maar wat zie je nu als je er loopt: het is gewoon een hele volle woonwijk. Zij roept op te stoppen met zulke bewoordingen, die de indruk wekken alsof het een soort groot weiland is waar her en der een keer een woning staat, terwijl het gewoon over een woonwijk gaat. Mevrouw Den Engelsman zegt zij dank voor de correctie van de straatnaam. Zij wist niet dat het Rietkraag ging heten, maar ze vindt het heel fijn dat de wethouder haar suggestie voor een toekomstige straatnaam wil meenemen.

Mevrouw DEN ENGELSMAN meent te weten dat de straatnamencommissie zelfs nog een andere naam had voorgesteld, maar daarvoor zou ze in haar dossier moeten duiken. Ten slotte wijst zij erop dat er ook nog een nota Beeldkwaliteit is. Zij wil weten of dit dan ook nog hierin terechtkomt. Wethouder FAASSEN herhaalt dat voor de meeste gebieden de nota Beeldkwaliteit toereikend is, maar dat een gedetailleerd beeldkwaliteitsplan in dit geval nodig is omdat de ontwikkeling van het IJsselpark een bijzondere ruimtelijke kwaliteit beoogt. Dat komt er dus naast, om het zomaar te zeggen. De VOORZITTER sluit af met de conclusie dat het voorstel als hamerstuk voor de raad kan worden geagendeerd. Hierna schorst hij om 21.12 uur voor enige ogenblikken de vergadering. SCHORSING. De VOORZITTER heropent om 21.21 uur de vergadering. 4. Verordening toegang tot de woningmarkt Capelle aan den IJssel 2023 (opkoopbescherming) De heer SPRUIT stelt vast dat de belangstelling op de publieke tribune vanavond in schril contrast staat tot die van gisteren. Je zou dus kunnen zeggen dat de Capellenaren hun strijd kiezen. De overlast van verkeer e.d. werd kennelijk belangrijker gevonden dan wat vanavond aan de orde is. Toch is ook dit onderwerp heel belangrijk, omdat zowel in dit als in het volgende agendapunt wordt geprobeerd de verstoring op de woningmarkt en de ongewenste effecten op die markt te regelen.

Leefbaar Capelle heeft het initiatief genomen om een motie in te dienen om dit te reguleren. Het heeft een tijdje geduurd, maar beter laat dan nooit. De nieuwe wethouder wil hij complimenteren voor de snelheid waarmee het nu wel op de agenda is gekomen. Het verheugt de fractie dat dit nu kan worden afgetikt, omdat zo de kansen voor Capellenaren op de woningmarkt sterk kunnen worden vergroot en voorkomen kan worden dat woningen bij de verkeerde mensen terechtkomen, en daarmee bedoelt hij mensen die er niet zelf gaan wonen. De regeling gaat niet voor heel Capelle gelden, maar voor een aantal wijken, en daarbij wordt ook gemotiveerd waarom het in bepaalde wijken wel kan. In het overzicht zijn Capelle-West en ’s-Gravenland samengevoegd. Hij vraagt zich af of dat niet geknipt kan worden en ook Capelle-West nog aan die wijken toegevoegd kan worden, omdat daar een behoorlijke woningvoorraad is die voor mensen met een niet al te grote beurs toegankelijk is.

Behorende bij commissieverslag Stadsontwikkeling en -Beheer, nummer: 684926/988841

pagina: 10 van 21

Als hij het goed leest, is het in theorie nog altijd mogelijk dat een investeerder een woning aankoopt en die vier jaar lang leeg laat staan, om die vervolgens alsnog te verhuren. Zijn er nog mogelijkheden om ook dat tegen te gaan? Omdat nu een aantal wijken is aangewezen, zou een waterbedeffect verwacht kunnen worden in de richting van wijken die nog niet genoemd zijn. Zal er goed op gemonitord worden dat dat effect niet gaat ontstaan? Mevrouw PENTERMAN stelt voor alle zekerheid vast dat dit verbod op verhuur zonder vergunning alleen geldt voor nieuw aan te kopen woningen, zodat de bestaande situatie blijft zoals die nu is. De heer SPRUIT werpt tegen dat dit juist over bestaande woningen gaat. Mevrouw PENTERMAN beaamt dat, maar voegt eraan toe dat het wel bestaande woningen betreft die nieuw aangekocht worden. Met enige zorg vraagt zij zich af hoe proportioneel deze maatregel is als de woningmarkt verandert. Stel dat de markt instort en ze een nieuw huis wil kopen, maar haar huidige huis in Middelwatering niet snel genoeg kan verkopen, mag ze het dan wel verhuren? Ze heeft dat nergens kunnen terugvinden, terwijl dat toch best praktische zaken zijn. Ze wil in ieder geval het voorstel doen om de komende jaren regelmatig een evaluatie uit te voeren, om deze maatregel eventueel te kunnen aanpassen of intrekken.

Ten slotte wil ze weten waarom dit voorstel zoveel tijd heeft gevraagd. In Rotterdam bijvoorbeeld is het volgens haar al een jaar geleden geïmplementeerd. Waar zit dat tijdsbeslag in? Mevrouw FEUTH maakt de ambtelijke organisatie een groot compliment voor de toelichting bij de verordening, met een tabel waarin de modelovereenkomst vergeleken wordt met de dingen die er in Capelle uiteindelijk in gekomen zijn. Dat maakt het erg gemakkelijk, overzichtelijk en goed toetsbaar. D66 is voor een zelfbewoningsplicht en een antispeculatiebeding bij nieuwbouwprojecten die reeds zijn ingevoerd en is dan ook tevreden dat de opkoopbescherming met een verbod op het verhuren van een woning zonder vergunning nu ook richting uitvoering gaat. De fractie resten nog twee vragen. Uit de verordening citeert zij: “In deze verordening moet worden opgenomen voor welke wijken de opkoopbescherming geldt en moet worden benoemd welke woningen qua WOZ-waarde in goedkope en middeldure segmenten vallen.” Eerder heeft de raad de prijsgrens voor middeldure koopwoningen bepaald op de NHG-grens. Die grens wordt binnenkort verhoogd van 355.000 naar 405.000 euro. Vindt de wethouder de NHG-grens dan nog steeds passend voor de grens voor middeldure koopwoningen? In de verordening staat voorts over de gebiedsaanwijzing: “De ontwikkelingen worden door de vakgroep wonen gemonitord.

Mogelijk volgt er in de toekomst ook in andere wijken een aanwijzing.” Ze vindt dit erg vrijblijvend en pleit ervoor vast te leggen hoe het gemonitord wordt en hoe vaak het gemonitord wordt, opdat de criteria regelmatig getoetst kunnen worden op hun toepasbaarheid voor de dan bestaande situatie. De heer OUDSHOORN noemt het goed dat de opkoopbescherming nu in de besluitvorming ligt. Tegelijkertijd is het altijd wel jammer dat steeds meer regels moeten worden toegevoegd om ongewenste effecten op huidige regels weer teniet te doen. Inmiddels geldt voor de Capelse woningmarkt behoorlijk wat regelgeving. Bij nieuwbouwwoningen gelden nu de zelfbewoningsplicht en een antispeculatiebeding en zo komen er steeds meer regels ter bescherming. Bij de SGP-fractie roept het de vraag op of dit niet een goed moment is om de zogenaamde Rotterdamwet, die ook nog in een laatje ligt, meteen af te schaffen. Mevrouw DEN ENGELSMAN zegt ook namens het CDA dank aan de wethouder en de ambtelijke organisatie voor de voortvarendheid die is betracht met het voorleggen van dit voorstel naar aanleiding van de ingediende motie. Uit diverse e-mails is gebleken dat al heel veel woningen, onder meer op de Louis Couperusplaats, in deze constructie werden verhuurd.

Recent zijn in Schenkel zelfs sociale-huurwoningen door Havensteder verkocht waarvoor de eerste ontwikkelaar nu alweer een woning verhuurt voor meer dan 1000 euro. Je gaat het effect dus al zien. De monitoring waarop door mevrouw Feuth werd aangedrongen is zeker belangrijk, om te kunnen beoordelen of daarbij aangevuld, of wel licht afgeschaald kan worden. Het CDA kan zich vinden in de wijken die op dit moment zijn aangewezen. Of daaraan ook Capelle-West kan worden toegevoegd, zoals de heer Spruit opperde, zou in de loop van de tijd wellicht in de criteria meegenomen kunnen worden.

Behorende bij commissieverslag Stadsontwikkeling en -Beheer, nummer: 684926/988841

pagina: 11 van 21

Het CDA strijdt natuurlijk voor de digitale participatietools. De digitale mogelijkheden zijn er, dus laagdrempelig om dat ook aan te gaan vragen. De vergunning zal waarschijnlijk niet meer gratis gaan worden. Het gaat om een klein aantal aanvragen per jaar en zij verzoekt de wethouder om in plaats van naar de kosten te gaan kijken of het nog ergens uit een potje kan komen, om het toch wellicht gratis te houden en zo meer bereikbaar te krijgen om die vergunning, indien nodig, te kunnen aanvragen. In de verordening wordt in artikel 5, lid 1 een termijn van vier jaar gesteld. Kan dat ook langer? Bij de vraag die de heer Oudshoorn heeft gesteld over de Rotterdamwet sluit zij zich aan. Zij hoopt dat de wethouder daarnaar eens wil kijken, zeker nu er al zoveel regelgeving is, ook in de Rotterdamwet, die hierop aansluit. Een aantal andere vragen, die technisch van aard zijn, zal zij later stellen. Dat geldt onder andere voor de definitie die gaat over aanwijzing in artikel 5, lid 1. Die aanwijzing wordt gedefinieerd als zijnde bedoeld in artikel 5 van de Wet op de bijzondere maatregelen grootstedelijke problematiek en volgens haar is dat iets wat bij dat artikel hoort in hoofdstuk 2. Artikel 5, lid 1 betreft verhuurvergunning opkoopbescherming en aanwijzing beschermde woonruimte. Zij denkt dat die definitie misschien uitgebreid moet worden.

Verder komt ze nog met een andere vraag terug, omdat ze het idee heeft dat in artikel 5, lid 1 punt 2 de zorginstellingen er nog bij genoemd moeten worden. De heer VLOT deelt mee dat de motie die mede ten grondslag ligt aan wat hier wordt besproken mede door hem was ondertekend en het zal dan ook duidelijk zijn dat hij blij is dat het moment suprême nu daar is. Door anderen zijn inmiddels al vragen gesteld over het anti-speculatiebeding, neveneffecten, enzovoorts, en daaraan heeft hij niets toe te voegen. Heel benieuwd is hij wel wat de wethouder te zeggen heeft in reactie op de vraag die is gesteld over de Rotterdamwet. De heer HARTOG vindt het, de schaarste en de opdrijving op de gehele regionale woningmarkt beziende, heel apart dat het voorstel zich beperkt tot enkele wijken van Capelle. GroenLinks zou graag zien dat het in heel Capelle wordt ingevoerd, dan is het ook meteen afgelopen met het waterbedeffect dat genoemd werd. Mevrouw Feuth haalde zojuist het uitgangspunt van de WOZ-waarde aan. In plaats van de WOZ-waarde, die uiteindelijk gewoon mee beweegt op de opgedreven prijzen, geeft GroenLinks er de voorkeur aan een puntenstelsel toe te passen, anders zullen de verkopers proberen hun huis over de genoemde grens heen te tillen, waardoor ze niet meer aan de opkoopbescherming gebonden zijn.

Hoe kijkt de wethouder aan tegen dat idee? Mevrouw TIEMAN toont zich zeer ingenomen met het voorliggende voorstel . Er zijn inmiddels al zoveel goede vragen gesteld, dat ze geen vragen meer heeft die nog niet gesteld zijn, vandaar dat ze het hierbij kan laten. De heer VAN GENT sluit zich aan bij mevrouw Tieman. De heer HEERENS geeft in overweging eens te kijken naar de leefbaarheidsinitiatieven in de verschillende wijken, vooral ook uitgedrukt in euro’s. Volgens hem heeft zowel de gemeente als een woningcorporatie als Havensteder vrij goed inzichtelijk wat zij uitgeven aan leefbaarheid in de verschillende wijken, dus mogelijk geeft dat ook nog wat aanknopingspunten om te kijken hoe het zit met de schaarste in de keuze voor een bepaalde wijk. Met het volgende kan hij de eerder gemaakte opmerking over het waterbedeffect wellicht een stukje concretiseren. Zelf heeft hij even ingezoomd op Schollevaar-noord en vastgesteld dat die met 13 procent een relatief hoge particuliere verhuur heeft en ook een score op de buurt die lager ligt dan gemiddeld. Hij begrijpt wel dat naar het totaal wordt gekeken, maar het komt hem voor dat dit wel een voorbeeld is van eentje die een grote kans maakt de dupe te worden van de keuze die gemaakt wordt voor een aantal wijken, zodat daar het waterbed omhoog gaat komen, om het zomaar even te zeggen.

Hij vraagt zich daarom af of het toch niet goed is om in ieder geval nog even naar de wijk Schollevaarnoord te kijken in relatie tot de criteria en te bezien of die niet als zesde wijk kan worden meegenomen. Wethouder GEISSLER zegt dank voor de complimenten die zijn gemaakt. Hij leidt eruit af dat iedereen dezelfde motivatie heeft om hiermee aan de slag te gaan. De wijken zijn inderdaad verdeeld in verschillende groepen op basis van het postcodegebied, vandaar dat het in deze constructie technisch niet direct mogelijk was ’s-Gravenland en Capelle-West uit elkaar te trekken. Voor in de notitie is bij de percentages particuliere verhuur wel een splitsing gemaakt, waaruit blijkt dat Capelle-West 9 procent particuliere verhuur kent en ’s-Gravenland 11 procent.

Behorende bij commissieverslag Stadsontwikkeling en -Beheer, nummer: 684926/988841

pagina: 12 van 21

Dat doortrekkend naar de tabel waarin het gaat over het aandeel investeerders, zou wellicht een vergelijkbare trend kunnen worden verwacht, en in ieder geval niet dat het in Capelle-West slechter zou zijn dan in ‘s-Gravenland. Het is lastig om dat nu nog in kaart te brengen, want als men die cijfers zou willen analyseren, moeten ze eerst besteld worden bij het kadaster en dan zullen ze niet voor de raadsvergadering geanalyseerd zijn. Een goede suggestie is wel om bij de eerste monitor specifiek in te zoomen op Capelle-West en te kijken wat dat met mogelijke waterbedeffecten doet. Technisch gezien zou het inderdaad kunnen dat iemand een woning aankoopt, vier jaar leeg laat staan en vervolgens in de verhuur doet, maar het zou wel vreemd zijn. Als investeerder wil je immers een bepaald bruto aanvangsrendement hebben – minimaal zou je toch wel 6 tot 10 procent willen verdienen – en als je de eerste vier jaar niets verdient, zou je erbij inschieten. Desgevraagd voegt hij eraan toe dat de termijn van vier jaar in wet- en regelgeving vastligt en ook gekoppeld is aan de Huisvestingsverordening, die elke vier jaar opnieuw moet worden vastgesteld. Als men dan een aanwijzing voor een bepaald gebied zou willen verlengen, moet men opnieuw schaarste- en leefbaarheidseffecten voor die wijk in beeld brengen en motiveren.

Het is ook de bedoeling te monitoren, om na te gaan of er waterbedeffecten ontstaan. Daarop mag niet alvast worden ingespeeld. Het zou kunnen dat in een bepaalde wijk een waterbedeffect ontstaat, maar het kan ook heel goed zijn dat men uitwijkt naar een andere gemeente waar deze beschermingsregels nog niet zijn. Op voorhand kan dat niet worden gezegd, maar het kan wel strak gemonitord worden. Zijn voorstel zou zijn om het eerste jaar halfjaarlijks te monitoren, wat zou betekenen dat ergens in september 2023 een eerste terugkoppeling ook in de richting van de commissie kan worden gestuurd. In maart van het jaar daarop zou dan bekeken kunnen worden of men dat halfjaarlijks wil blijven doen, of dat gekozen wordt voor een periodiek van een jaar. Mevrouw Penterman bevestigt hij dat het verbod betrekking heeft op bestaande bouw. Nieuwbouw zou er ook onder kunnen vallen, als het in het aangewezen gebied valt. Iemand die er vier jaar een woning in bezit heeft en deze zou willen verkopen, maar tot aan het tijdstip van de verkoop zou willen verhuren, heeft in het aangewezen gebied een vergunning nodig. Heeft men de woning al langer dan vier jaar in bezit, dan kan men de woning zonder vergunning verlaten en in de verhuur zetten. Dat het zo lang heeft geduurd is te wijten aan een samenloop van verschillende omstandigheden.

Eerst heeft men een tijdje willen aankijken hoe het zich bij andere gemeenten zou ontwikkelen. Al voor de zomervakantie lag er een collegevoorstel, maar dat is toen aangehouden om nog een aantal dingen te laten bekijken. Vervolgens komt er een nieuwe portefeuillehouder die ook nog een aantal vragen en kanttekeningen uitgezocht wil hebben, en dan duurt het nog een commissieronde langer voordat het hier besproken wordt. De NHG-grens waarnaar mevrouw Feuth verwees is gekozen omdat die overeenkomstig de Capelle bouwt aan de stad-monitor is. In het voorstel is ook een indexatie van de NHG-grens opgenomen en Capelle is niet de enige gemeente die dat gedaan heeft; Zwijndrecht heeft het onlangs ook gedaan. Door de huidige koppeling aan de NHG-grens ontstaat in ieder geval een situatie waarin dezelfde woningen beschermd kunnen blijven worden in Capelle. Zou de NHG-grens worden gefixeerd op 355.000 euro, dan worden bij een stijging van de woningbouwprijzen elk jaar minder woningen beschermd. Naar hij heeft begrepen, maar dat is nog niet helemaal duidelijk, zou het Rijk de NHG-grens mogelijk loslaten als grens voor middelduur (405.000 euro) en dat willen fixeren op 355.000 euro.

In dat geval zou de NHG-grens niet meer automatisch en vanzelfsprekend als een goede onderbouwing gebruikt kunnen worden, maar dat hoeft niet direct een probleem te zijn, want de VNG geeft aan dat er nog allerlei andere systematieken zijn waarop onderbouwd kan worden wat de juiste prijsgrens is. Zo’n systematiek zou de gemiddelde transactiewaarde van een woning in Capelle kunnen zijn. Afgegaan zou ook kunnen worden op de gemiddelde leencapaciteit van modale inkomens, eventueel nog vermeerderd met de investeringscapaciteit die er gemiddeld is bij die inkomens. De grens van 405.000 euro zou dan nog steeds haalbaar kunnen zijn, maar dat moet dan wel in de gaten worden gehouden. Mevrouw FEUTH vraagt of wel wordt bijgehouden wat de omringende gemeenten doen. Zij heeft bijvoorbeeld vernomen dat Rotterdam het eventueel wel wil vastzetten op 355.000 euro. Wethouder GEISSLER bevestigt dat bij het vaststellen van deze grens ook is gekeken wat Rotterdam had gedaan. Die had het inderdaad vastgezet op 355.000 euro, zonder op voorhand al iets over indexatie op te nemen. Toen was ook nog niet bekend dat de NHG-grens door het Rijk zou worden losgelaten, zodat daarop niet geanticipeerd kon worden. Overigens wordt zeker in de gaten gehouden wat andere gemeenten doen en er wordt ook regionaal over gesproken.

Het toetsen van de criteria en de vraag of de wijken nog steeds van toepassing zijn is iets wat bij de monitoring zou kunnen worden gedaan.

Behorende bij commissieverslag Stadsontwikkeling en -Beheer, nummer: 684926/988841

pagina: 13 van 21

Mevrouw FEUTH informeert of zij als een toezegging kan beschouwen wat de wethouder heeft gezegd over een halfjaarlijkse monitoring, in ieder geval de komende twee keer, en dat dan ook alles zal worden meegenomen wat hij wil monitoren. Wethouder GEISSLER bevestigt dat hij tot september 2023 halfjaarlijks zou willen monitoren en daarna in maart van het daarop volgende jaar. Daarbij merkt hij wel op dat met de leefbaarheidscijfers wordt uitgegaan van de buurtindex, die een keer in de twee jaar wordt uitgevoerd, zodat het even de vraag is hoe dat zich zal verhouden. De VOORZITTER meent dat de wethouder eerder heeft gezegd dat hij dit als voorstel wilde voorleggen aan de commissie. Het kan dus nog niet als een toezegging worden gekwalificeerd. Hij stelt voor nu eerst even af te wachten hoe de commissie erover denkt en dan zou er eventueel een toezegging uit kunnen voortvloeien. Wethouder GEISSLER vervolgt met de vraag van de heer Oudshoorn of dit niet een goed moment is om de Rotterdamwet af te schaffen. Hij wijst erop dat de Rotterdamwet onder andere op de sociale-huurwoningen ziet, alsmede op een deel van de koopwoningen in bepaalde gebieden, terwijl de opkoopbescherming juist niét ziet op de sociale-huurwoningen. Hiermee zouden dan dus twee volledig verschillende doelgroepen worden geraakt.

De heer OUDSHOORN verduidelijkt dat hij in de veelheid van regels rondom het wonen een mooie aanleiding zag om eventueel ook de Rotterdamwet op termijn te herzien. Dat zal niet vanavond kunnen, maar hij geeft de suggestie mee om het de volgende keer op de agenda te zetten. Wethouder GEISSLER merkt op dat de Rotterdamwet in juni volgend jaar geëvalueerd zal moeten worden. Vanavond is ook nog een ander instrument aan de orde dat mogelijk op de woningmarkt gebruikt zou kunnen worden en op de sociale doelgroepen zou kunnen ingrijpen. Juni volgend jaar zou een mooi moment kunnen zijn om die zaken te bekijken en er integraal een afweging in te maken. Het zou ook mooi gelijk lopen met het Programma Wonen. Over aanvullen en afschalen, waarover het CDA sprak, heeft hij inmiddels al iets gezegd. Een verordening langer dan vier jaar is niet mogelijk, omdat de Huisvestingsverordening elke vier jaar opnieuw moet worden vastgesteld. Mevrouw DEN ENGELSMAN attendeert erop dat artikel 5.1, lid 1 gewag maakt van een periode van vier jaar na datum van inschrijving. Is die vier jaar gekoppeld aan de vier jaar van deze verordening, of kan daarvan ook acht jaar na datum van inschrijving worden gemaakt? Met andere woorden: kan de gemeente die lengte zelf bepalen? Wethouder GEISSLER antwoordt ontkennend. De gemeente zit echt aan die vier jaar vast.

Daarbij heeft het Rijk ook nog aangegeven dat zij op een bepaald moment gaat evalueren en als het Rijk dan bepaalt dat zij met de opkoopbescherming zou willen stoppen, loopt die vanuit de verordening nog twee jaar door. De heer Hartog vroeg of niet meteen de hele gemeente als gebied zou kunnen worden aangewezen, om te voorkomen dat zich een waterbedeffect zal voordoen. Helaas is dat niet mogelijk. De opkoopbescherming is gebaseerd op schaarste, en dat moet een actuele schaarste zijn, wat betekent dat die nog verder moet gaan dan een drukte op de woningmarkt, maar dat er ook sprake moet zijn van investeerders die er eigenlijk voor zorgen dat binnen die schaarste die er is mensen verdrukt worden. Er mag niet op voorhand rekening worden gehouden met een waterbedeffect, hoewel hij dat misschien zelf ook wel zou willen. Een ander criterium dat zou kunnen worden toegepast is de leefbaarheid in de wijk. Als het noodzakelijk is voor het behoud van de leefbaarheid, kan dat ook een criterium zijn, en soms een combinatie van beide. In het stuk is ook Middelwatering-west genoemd als gebied en daar lijkt de aanwijzing wel gebaseerd te zijn op een waterbedeffect.

Gisteren heeft een jurist aangegeven dat het heel verstandig zou zijn om de aanwijzing van Middelwatering-west, die nu vooral gebaseerd is op investeerders en particuliere verhuur, wellicht nog wat extra te stutten met leefbaarheidscijfers. Als de commissie het daarmee eens is, zal hij dat graag meenemen en alsnog in die notitie verwerken. De heer Hartog vroeg of het mogelijk is uit te gaan van een puntenstelsel. Voor de WOZ-waarde is juist gekozen omdat die heel duidelijk is. Bij een puntenstelsel is eigenlijk nooit op voorhand duidelijk of een woning onder de opkoopbescherming valt of niet, tenzij die woning gewaardeerd is, wat een heleboel werk is. Zou je uitgaan van verkoopprijzen, dan zou je kunnen manipuleren door net onder de verkoopprijs te gaan zitten, zodat het niet onder de opkoopbescherming valt.

Behorende bij commissieverslag Stadsontwikkeling en -Beheer, nummer: 684926/988841

pagina: 14 van 21

Daarom is de WOZ-waarde gehanteerd, die altijd wordt vastgesteld door de gemeente en alleen beïnvloed zou kunnen worden door er een bezwaar tegen in te dienen. Daarmee is het manipulatiegehalte dat er zou kunnen zijn vrijwel gemitigeerd. De heer Heerens gaf aan dat er wellicht ook andere aanknopingspunten binnen de leefbaarheid zijn te vinden. De gemeente heeft hierin een ruime beleidsvrijheid. Eerder werd de leefbaarheidsmonitor genoemd, maar daar is niet naar gekeken. Eerst is uitgegaan van de buurtindex. Zojuist gaf hij al aan dat het voor Middelwatering-west wellicht goed is te kijken of nog iets met die leefbaarheidsmonitor kan worden gedaan. Als daarnaar opnieuw wordt gekeken bij monitoring, zou ook kunnen worden nagegaan of misschien nog andere gegevens zouden kunnen worden meegenomen. De heer HEERENS merkt op dat uit de globale scan die hij heeft gemaakt juist Schollevaar-noord tevoorschijn is gekomen als een wijk die mogelijk nog eens onder de loep zou kunnen worden genomen. Wethouder GEISSLER verzekert dat de bereidheid bestaat om daarnaar nog eens te kijken, ook omdat het de opkoopbescherming verder kan stutten. Het is denkbaar dat de gemeente ooit eens voor een rechter zal moeten verschijnen en dan is het prettig goed beslagen ten ijs te komen. In die zin neemt hij de aanbeveling van de heer Heerens beslist mee.

Schollevaar-noord staat er nu niet tussen, omdat het percentage investeerders in de wijk slechts 3 procent is, een percentage dat vanaf 2018 ook stabiel is gebleven, en dat is dusdanig laag dat daar niet gesproken kan worden van schaarste. De heer PIEPERS geeft te kennen dat één technische vraag van mevrouw Den Engelsman door hem kan worden beantwoord, en wel die betreffende de zorgaanbieders genoemd in artikel 5.4. Volgens hem is daarin bepaald dat zorgaanbieders die een contract hebben of een pand aankopen uitgezonderd zijn van de opkoopbescherming. Mevrouw DEN ENGELSMAN zegt die aanbieders dan wel te missen in artikel 5.1. bij 2c, terwijl ze in artikel 5.4.a dan bijvoorbeeld weer de woningcorporaties mist. De heer PIEPERS zegt toe daaraan aandacht te zullen schenken. Tweede termijn De heer SPRUIT zegt dank voor de uitgebreide beantwoording. Waar de wethouder informeerde naar de mening van de commissie rond de leefbaarheidsbarometer, verzekert hij dat alles wat kan helpen om een deel van Capelle er ook onder te laten vallen wat Leefbaar Capelle betreft is meegenomen. Het liefst had de fractie gezien dat heel Capelle eronder valt, maar dat is wettelijk gezien nu eenmaal niet mogelijk. Daarom is Leefbaar Capelle er wel voorstander van om de NHG-grens te blijven hanteren, zeker omdat die binnenkort omhoog gaat, zodat er weer meer woningen onder de bescherming komen te vallen.

In eerste termijn is hij nog één vraag vergeten. De wijken worden nu genoemd, maar hoe wordt de begrenzing aangegeven? Komt er nog een lijst bij met postcodes en eventueel huisnummers? Ten slotte betuigt hij instemming met het voorstel dat de wethouder heeft gedaan ten aanzien van de monitoring (eerst halfjaarlijks, daarna jaarlijks). Mevrouw PENTERMAN gaat eveneens akkoord met het monitoringsvoorstel. Mevrouw FEUTH sluit zich daarbij aan. De heer OUDSHOORN uit zich in soortgelijke bewoordingen. Mevrouw DEN ENGELSMAN komt terug op een eerder door haar gestelde vraag die nog niet is beantwoord. Vanaf 2024 zullen de kosten in rekening worden gebracht voor de vergunning. Is de wethouder ook bereid te bezien of deze vergunning legesvrij kan? Hoe meer criteria naar voren kunnen worden gebracht, hoe beter een rapport is onderbouwd. Daarin kan het CDA dus meegaan. Ook met de halfjaarlijkse monitoring die de wethouder heeft gesuggereerd kan zij instemmen. Naar aanleiding van wat de heer Spruit heeft ingebracht over postcodes en huisnummers merkt zij op dat er behalve wijken ook buurten zijn met buurtcodes, waarin precies staat welke buurt in welke wijk ligt. Misschien is het een idee om ook die mee te nemen. Ten slotte is zij het met de heer Spruit eens dat de NHG-grens behouden dient te worden.

Behorende bij commissieverslag Stadsontwikkeling en -Beheer, nummer: 684926/988841