RV 1160675 bijlage ruimtelijke onderbouwing
Tekst van het document
Bunschoten - Spakenburg
Ruimtelijke onderbouwing
Huisvesting arbeidsmigranten – locatie Celsiusweg 7-9 te Bunschoten – Spakenburg.
20 oktober 2020
EDOK-RO
Noordberg BV | plan arbeidsmigrantenhuisvesting te Bunschoten-Spakenburg
EDOK-RO Van Breugelplantsoen 81 3771 VN Barneveld 06 – 1395 0955 @ info@edok-ro.nl www.edok-ro.nl
Documenttitel
: Ruimtelijke onderbouwing Celsiusweg 7-9 Bunschoten – Spakenburg.
Opdrachtgever
: Noordberg B.V.
Status
: VASTGESTELD
Datum
: 20 oktober 2020
Projectnummer
: 2018-VEL-01
Opsteller
: EDOK-RO
Contactpersoon
: Dhr. E. Dokter
In samenspraak met:
Ruimtelijke onderbouwing Celsiusweg 7 Bunschoten
2
Noordberg BV | plan arbeidsmigrantenhuisvesting te Bunschoten-Spakenburg
Inhoudsopgave 1.
Inleiding
5
1.1.
Aanleiding en doel
5
1.2.
Kadastrale situatie
6
1.3.
Ligging plangebied
7
1.4.
Opzet ruimtelijke onderbouwing
8
2.
Beschrijving plangebied
9
2.1.
Bestaande situatie
9
2.2.
Geldende planologische situatie
10
2.3.
Principe medewerking
11
2.4.
Procedure omgevingsvergunning
11
2.5.
Huidig gebruik
11
2.6.
Toekomstige situatie
12
2.7.
Verhuur en exploitatie
14
2.8.
Verblijfsduur van arbeidsmigranten
14
2.9.
Het gebouw
14
2.10.
Leefbaarheid, beheer en toezicht
15
2.11.
Certificering
15
2.12.
Oppervlakte en bezetting in relatie tot de SNF-normering
15
3.
Beleidskader
17
3.1.
Rijksbeleid
17
3.2.
Provinciaal beleid
19
3.3. 3.3.1. 3.3.2. 3.3.3.
Gemeentelijk beleid Toekomstvisie 2025 Paraplubestemmingsplan Planregels Wonen Welstandsnota gemeente Bunschoten.
20 20 20 21
4.
Randvoorwaarden - Onderzoeken
24
4.1.
Algemeen
24
4.2.
Cultuurhistorie, algemeen
24
4.3.
Natuurtoets
24
4.4.
Stikstofdepositie in relatie tot Natura 2000
26
4.5.
Waterparagraaf en wateradvies
27
4.6. 4.6.1.
Milieuaspecten Bodemonderzoek
29 29
Ruimtelijke onderbouwing Celsiusweg 7 Bunschoten
3
Noordberg BV | plan arbeidsmigrantenhuisvesting te Bunschoten-Spakenburg
4.6.2. 4.6.3. 4.6.4. 4.6.5. 4.6.6. 4.6.7.
Akoestisch onderzoek Verkeer en parkeren Luchtkwaliteit Externe veiligheid Bedrijven en milieuzonering Vormvrije m.e.r. beoordeling
29 32 33 34 36 37
5.
Uitvoerbaarheid
40
5.1.
Economische uitvoerbaarheid
40
5.2.
Maatschappelijke haalbaarheid
40
6.
Stedenbouwkundige uitgangspunten – beeldkwaliteit en architectuur
41
7.
Bijlagen
43
7.1.
Bijlage 1 Behoefte onderzoek
44
7.2.
Bijlage 2 Quickscan natuurtoets
45
7.3.
Bijlage 3 Stikstofdepositie in relatie tot Natura 2000
46
7.4.
Bijlage 4 Watertoets
47
7.5.
Bijlage 5 Samenvatting watertoets
48
7.6.
Bijlage 6 Verkennend bodemonderzoek
49
7.7.
Bijlage 7 Notitie vormvrije m.e.r.-beoordeling functiewijziging
50
Ruimtelijke onderbouwing Celsiusweg 7 Bunschoten
4
Noordberg BV | plan arbeidsmigrantenhuisvesting te Bunschoten-Spakenburg
1. Inleiding 1.1. Aanleiding en doel Noordberg B.V. heeft het voornemen om het kantoorpand aan de Celsiusweg 7-9 geschikt te maken voor arbeidsmigranten. Op 5 september 2017 heeft het college, onder bepaalde voorwaarden ingestemd met het plan. Het doel van deze herontwikkeling is het verzorgen van goede, kwalitatief hoogwaardige en goed beheersbare huisvesting voor arbeidsmigranten op een locatie die nu als kantoorpand geen toekomst meer heeft.
Ruimtelijke onderbouwing Celsiusweg 7 Bunschoten
5
Noordberg BV | plan arbeidsmigrantenhuisvesting te Bunschoten-Spakenburg
In het volledige gerenoveerde kantoorpand, inclusief nieuwbouw worden arbeidsmigranten op tijdelijke basis gehuisvest. Zij werken nu al bij bedrijven in Bunschoten en omgeving maar beschikken veelal niet over goede en prettige huisvesting. De beoogde ontwikkeling is op basis van het vigerende bestemmingsplan niet toegestaan. Om de gewenste ontwikkeling mogelijk te maken, wordt de procedure ex. Art. 2.12 lid 1 sub a onder 3 Wabo gevolgd. Dit artikel schrijft voor dat een goede ruimtelijke onderbouwing moet worden opgesteld als onderdeel van de aanvraag omgevingsvergunning. In deze ruimtelijke onderbouwing wordt nader ingegaan op de gestelde voorwaarden.
1.2. Kadastrale situatie Het perceel is kadastraal bekend: Gemeente : Bunschoten – Spakenburg Sectie :G Nummer : 2180
Ruimtelijke onderbouwing Celsiusweg 7 Bunschoten
6
Noordberg BV | plan arbeidsmigrantenhuisvesting te Bunschoten-Spakenburg
1.3. Ligging plangebied Het plangebied is gelegen aan de zuidzijde van Bunschoten-Spakenburg, op bedrijventerrein De Kronkels.
Ligging plangebied (bron google earth) Het perceel is gelegen aan de Celsiusweg 7-9, grenzend aan de Amersfoortseweg.
Ligging plangebied met globale begrenzing
Ruimtelijke onderbouwing Celsiusweg 7 Bunschoten
7
Noordberg BV | plan arbeidsmigrantenhuisvesting te Bunschoten-Spakenburg
1.4. Opzet ruimtelijke onderbouwing In hoofdstuk 2 wordt het bouwplan kort omschreven. In hoofdstuk 3 het beleidskader (rijk, provincie en gemeente). De randvoorwaarden en beperkingen die onder andere op basis van milieu (bodem en water), archeologie, geluid en externe veiligheid worden gesteld, komen in hoofdstuk 4 aan bod. In hoofdstuk 5 worden de economische- en maatschappelijke uitvoerbaarheid, beschreven. Hoofdstuk 6 behandeld de stedenbouwkundige uitgangspunten en de beeldkwaliteit en architectuur. Tot slot volgen de bijlagen in hoofdstuk 7.
Ruimtelijke onderbouwing Celsiusweg 7 Bunschoten
8
Noordberg BV | plan arbeidsmigrantenhuisvesting te Bunschoten-Spakenburg
2. Beschrijving plangebied 2.1. Bestaande situatie Het oude kantoorpand aan de Celsiusweg 7-9 ligt aan de rand van industrieterrein De Kronkels. De ontsluiting van het perceel is via het industrieterrein. De (functionele) achterzijde van het pand vormt hiermee de zichtzijde vanaf de Amersfoortseweg.
Foto: Entrée zijde
Foto: Zichtzijde Amersfoortseweg (google streetview 2016)
Ruimtelijke onderbouwing Celsiusweg 7 Bunschoten
9
Noordberg BV | plan arbeidsmigrantenhuisvesting te Bunschoten-Spakenburg
2.2. Geldende planologische situatie Het perceel ligt in Bestemmingsplan ‘Bedrijventerreinen Zuid’, met plan ID-nummer: NL.IMRO.0313.KronkelsHaarbr1700-0301. Dit bestemmingsplan is vastgesteld op 3 september 2017. Het plangebied heeft hierin de bestemming ‘Bedrijventerrein - 1 (de kronkels haarbrug(-noord))’, de dubbelbestemming ‘Waarde – Archeologie 3’ en de functieaanduidingen ‘bedrijf tot en met categorie 3.2’, ‘detailhandel volumineus’ en ‘kantoor’. De bouwhoogte bedraagt maximum 12 meter en het minimum en maximum bebouwingspercentage bedragen respectievelijk 50 % en 70 %.
Uitsnede geldend bestemmingsplan Voor het bouwen gelden de volgende regels: • de bedrijfsgebouwen dienen te worden gebouwd binnen de op de verbeelding aangegeven bouwvlakken, met uitzondering van in- en uitritten van gebouwde parkeervoorzieningen; • het minimum en maximum bebouwingspercentage bedragen 50 % respectievelijk 70 %; • voor ondergronds bouwen geldt per bouwperceel een maximum bebouwingspercentage van 100 %; • de maximum bouwhoogte bedraagt niet meer dan ter plaatse van de aanduiding 'maximum bouwhoogte (m)' is aangegeven (12 meter); • de maximum bouwhoogte van koeltorens en condensors en dergelijke mag maximaal 5 meter hoger zijn dan de bouwhoogte van het gebouw waarvoor een omgevingsvergunning is aangevraagd dan wel verleend; • de minimum afstand tot de onderlinge zijdelingse en/of achterste perceelgrens bedraagt 2,5 meter.
Ruimtelijke onderbouwing Celsiusweg 7 Bunschoten
10
Noordberg BV | plan arbeidsmigrantenhuisvesting te Bunschoten-Spakenburg
Het nieuwbouwplan past nagenoeg binnen deze regels. Slechts een beperkt deel van de bouwmogelijkheden worden benut. Het bouwplan overschrijdt net de bouwhoogte. Deze kleine overschrijding had door middel van een binnenplanse afwijking mogelijk kunnen worden gemaakt. De Wabo procedure wordt gevolgd aangezien de logiesfunctie wat betreft het gebruik niet past binnen de huidige bestemming van het geldende bestemmingsplan.
2.3. Principe medewerking Op 5 september 2017 heeft het college van burgemeester en wethouders aangegeven dat zij voornemens is medewerking te verlenen aan het verzoek voor huisvesting van arbeidsmigranten en is er onder bepaalde voorwaarden ingestemd met het plan.
2.4. Procedure omgevingsvergunning Om de herbestemming (bedrijf naar logies) en uitbreiding tot logiesgebouw mogelijk te maken dient een uitgebreide Wabo procedure te worden gevolgd.
2.5. Huidig gebruik Hierna worden weergegeven.
de
oorspronkelijke
plattegronden,
kantoor
Ruimtelijke onderbouwing Celsiusweg 7 Bunschoten
Geomeetdienst
11
(1990)
Noordberg BV | plan arbeidsmigrantenhuisvesting te Bunschoten-Spakenburg
Het huidige pand dateert uit 1990. De kwaliteit van de structuur van het pand is in redelijke staat. De uitstraling is echter in korte tijd ernstig verslechterd. De gevelstenen zijn vuil en vertonen breuken en scheuren. De houten kozijnen zijn deels rot. De constructie van het gebouw is voldoende om nog geruime tijd mee te gaan.
2.6. Toekomstige situatie Het plan is om 2 verdiepingen aan het gebouw toe te voegen. Deels zal hiervoor een externe constructie worden toegepast. Het bestaande buitenspouwblad zal worden verwijderd, waardoor de bestaande constructie kan worden geïsoleerd. Vervolgens kan er een nieuw buitenspouwblad omheen worden gezet. Het bestaande gebouw vormt als het ware de gemetselde plint van het totale gebouw. De bovenbouw wordt lichter van opzet, zowel door de staalconstructie als de lichtgrijze kleur. Als gevelbekleding worden stroken vezelcementplaat in verschillende breedtes toegepast met een fijne oppervlaktestructuur.
Impressie Amersfoortseweg
Ruimtelijke onderbouwing Celsiusweg 7 Bunschoten
12
Noordberg BV | plan arbeidsmigrantenhuisvesting te Bunschoten-Spakenburg
Impressie entrée zijde
Op de navolgende afbeelding is de situering van het gebouw met daarachter het parkeren weergegeven.
Ruimtelijke onderbouwing Celsiusweg 7 Bunschoten
13
Noordberg BV | plan arbeidsmigrantenhuisvesting te Bunschoten-Spakenburg
2.7. Verhuur en exploitatie De realisatie en verhuur van het gebouw wordt door Noordberg B.V. verzorgt. De exploitatie en het beheer van de locatie zal onder verantwoordelijkheid van Noordberg B.V. plaatsvinden. Zij dragen er zorg voor dat de huisvesting SNF gecertificeerd is. Zo kan Mc Do It aan potentiële arbeidsmigranten een goede huisvesting aanbieden en dit komt de exploitatie ten goede. Nu het een pensionfunctie betreft is er geen sprake van huurcontracten die huurbescherming bieden. Dit is van belang om adequaat te kunnen optreden tegen arbeidsmigranten die ongewenst gedrag vertonen, niet alleen binnen de accommodatie maar ook in de omgeving van de accommodatie. In dit verband worden huisregels opgesteld waar men zich aan dient te houden, op straffe van het beëindigen van de gebruiksovereenkomst. Ervaringen tonen aan dat deze wijze van werken/beheren overlast tot een absoluut minimum beperkt. Er wordt een beheerplan opgesteld waarin het beheer van de locatie is geregeld. Tevens worden hierin contactmogelijkheden voor de omwonenden opgenomen.
2.8. Verblijfsduur van arbeidsmigranten Wanneer een arbeidsmigrant niet langer dan 4 maanden in Nederland verblijft dan kan inschrijving in het Basis Registratie personen geschieden. Dan ontvangen zij een Burgerservicenummer. Wanneer arbeidsmigranten langer dan 4 maanden in Nederland verblijven dienen zij zich in te schrijven in de woongemeente(bron: overheid.nl). De maximale verblijfsduur van een arbeidsmigrant is doorgaans 6 maanden. Gemiddeld is dit circa 4 maanden. De lengte van het verblijf is mede afhankelijk van het beroep, de kennis en vakbekwaamheid van de arbeidsmigrant. Veel mensen met een technisch of bouwkundig beroep blijken vaak langer te blijven en vestigen zich uiteindelijk in Nederland. Arbeidsmigranten die langjarig willen blijven kiezen dan voor huisvesting op de reguliere woningmarkt. De wetgever schrijft, zoals hierboven is aangegeven, voor wanneer iemand moet worden ingeschreven en op dat punt heeft de gemeente geen beleidsregels. Aan deze wetgeving zal worden voldaan.
2.9. Het gebouw Voor het gebouw is het Bouwbesluit 2012 van belang. Het bouwbesluit stelt eisen aan zowel nieuw te bouwen gebouwen, als aan het wijzigen van bestaande gebouwen. Ook kan het Bouwbesluit eisen stellen aan het gebruik van gebouwen. Van belang is o.a. de bepalingen in het Bouwbesluit ter voorkoming van overbewoning. Artikel 7.18 lid 1 stelt: Een woonfunctie wordt niet bewoond door meer dan één persoon per 12 m2 gebruiksoppervlakte. T.a.v. logiesfuncties worden dergelijke eisen niet gesteld. Ook op het gebied van brandveiligheid verschillen de eisen t.a.v. woonruimte en logies. Voor logiesgebouwen, waar hier sprake van is, zijn die aanzienlijk strenger. Elke verblijfsruimte moet voorzien zijn van een rookmelder die aan bepaalde eisen moet voldoen.
Ruimtelijke onderbouwing Celsiusweg 7 Bunschoten
14
Noordberg BV | plan arbeidsmigrantenhuisvesting te Bunschoten-Spakenburg
2.10.
Leefbaarheid, beheer en toezicht
Voor de algehele begeleiding is op de locatie 24/7 per dag een beheerder aanwezig. Deze perso(o)n(en) houden toezicht, spreken de taal en kennen de bewoners. Zij zullen de bewoners waar nodig op hun gedrag aanspreken en hen begeleiden bij hun verblijf in Nederland. De beheerder(s) hebben ook de bevoegdheid om controles in de kamers uit te voeren. Basis hiervoor is de gebruiksovereenkomst met de arbeidsmigrant en met daarin opgenomen de huisregels. De bedrijfs/beheerderswoning is onlosmakelijk gekoppeld aan de functie en het logiesgebouw en wordt absoluut geen reguliere woning. De arbeidsmigrant krijgt standaard een introductiecursus aangeboden om het verblijf in Nederland voor hem (of haar) zo prettig mogelijk te maken. Indien er toch onverhoopt klachten zijn, kan contact op genomen worden met de beheerder. De beheerder is het directe aanspreekpunt voor bewoners en de omgeving. Zijn telefoonnummer zal bekend worden gemaakt. Dit is opgenomen in het beheerplan Belangrijk aspect is het versterken van de integratie tussen de arbeidsmigrant en zijn omgeving. Een rol bij het integreren van de doelgroep kan de dorpsraad hebben. Ook de kerk kan een rol spelen.
Het opnemen van de doelgroep in bijvoorbeeld het verenigingsleven, sportverenigingen, voetbal en andere sociaal maatschappelijke activiteiten zal bijdragen aan wederzijds begrip en verstandhouding en zal het maatschappelijk draagvlak versterken. De beherende organisatie gaat een samenwerking aan met een opleidingsinstituut om de personen te voorzien van taallessen. Uiteraard ook ter bevordering van de integratie.
2.11.
Certificering
Certificering is een vorm van private ‘regelgeving’, waaraan marktpartijen vrijwillig voldoen om aan derden, b.v. klanten, overheden of omwonenden, te laten zien dat zij een bepaalde kwaliteit bieden. Bij de huisvesting van arbeidsmigranten speelt het keurmerk van de Stichting Normering Flexwonen (SNF) een belangrijke rol. Het SNF-keurmerk heeft met name betekenis voor huisvesting in de vorm van logies, omdat het Bouwbesluit hier een aantal onderwerpen niet regelt, terwijl het keurmerk daar wel eisen aan stelt. Het gaat met name om de minimaal per persoon beschikbare oppervlakte en om het vereiste aantal douches, toiletten en kookvoorzieningen.
2.12.
Oppervlakte en bezetting in relatie tot de SNF-normering
De voorliggende ruimtelijke onderbouwing heeft betrekking op de realisatie van een logiesgebouw voor arbeidsmigranten die hoofdzakelijk in Bunschoten werkzaam zijn en nu ofwel buiten Bunschoten wonen en dagelijks met busjes naar de bedrijven toe worden gebracht, ofwel verblijven in ééngezinswoningen binnen de gemeentegrenzen. Het logiesgebouw is ontworpen op een niveau voor woon- en leefklimaat dat is gelegen boven de landelijke SNF norm. Op basis van de oppervlakte van het gebouw zoals het ontworpen is voor
Ruimtelijke onderbouwing Celsiusweg 7 Bunschoten
15
Noordberg BV | plan arbeidsmigrantenhuisvesting te Bunschoten-Spakenburg
de locatie en met inachtneming van de normen, zouden er 135 arbeidsmigranten op de locatie gehuisvest kunnen worden. Initiatiefnemer heeft er echter voor gekozen gemiddeld uit te gaan van een bezetting van ongeveer 74 personen op het zelfde oppervlak, met een maximum bezetting in piekperioden door 96 personen. Piekperioden zijn over het algemeen gerelateerd aan seizoensspecifieke drukte, zoals rond oogstperioden en de kerst. Deze gemiddelde bezetting komt voor uit ervaringscijfers van Mc Do-It en is gerelateerd aan de gebruikelijke inzet van arbeidsmigranten door het bedrijf. Noordberg B.V. is voornemens na realisatie het complex aan Mc Do-It te verhuren. Mc Do-It is voornemens om daarna de huisvesting van arbeidsmigranten in ééngezinswoningen in de woonwijken te beëindigen. Ook ingeval er sprake is van de maximale bezetting, voldoet de huisvesting nog steeds ruimschoots aan de SNF norm.
Ruimtelijke onderbouwing Celsiusweg 7 Bunschoten
16
Noordberg BV | plan arbeidsmigrantenhuisvesting te Bunschoten-Spakenburg
3. Beleidskader 3.1. Rijksbeleid Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) geeft een totaalbeeld van het ruimtelijke mobiliteitsbeleid op rijksniveau en is de "kapstok" voor bestaand en nieuw rijksbeleid met ruimtelijke consequenties. De Structuurvisie is op 13 maart 2012 in werking getreden. Het Rijk stelt heldere ambities voor Nederland in 2040, die inspelen op de (inter)nationale ontwikkelingen die de ruimtelijke en mobiliteitsopgaven bepalen tot aan 2040. Het Rijk zet het ruimtelijk- en mobiliteitsbeleid in voor een concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig Nederland. Het Rijk formuleert drie hoofddoelen om Nederland concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig te houden voor de middellange termijn (2028): ▪ Het vergroten van de concurrentiekracht van Nederland door het versterken van de ruimtelijk economische structuur van Nederland. ▪ Het verbeteren, in standhouden en ruimtelijk zekerstellen van de bereikbaarheid waarbij de gebruiker voorop staat. ▪ Het waarborgen van een leefbare en veilige omgeving waarin unieke natuurlijke en cultuur-historische waarden behouden zijn. Om de regeldruk te verlagen heeft het kabinet besloten dat de ruimtelijke afwegingen zo dicht mogelijk bij de burger plaats moet vinden.
Daarom is er op basis van de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte naar gestreefd om zoveel mogelijk verantwoordelijkheden bij de gemeenten en provincies onder te brengen. Het Rijk zal zeer terughoudend, en met name achteraf, bij het toezicht betrokken zijn. Er zijn echter wel enkele ontwikkelingen waarbij het Rijk bij voorbaat al aangeeft dat er een rijksverantwoordelijkheid aan de orde kan zijn. Deze kan aan de orde zijn indien een onderwerp nationale baten/lasten heeft en de doorzettingsmacht van provincies en gemeenten overstijgt. Voorbeelden hiervan zijn ruimte voor militaire activiteiten en opgaven in de stedelijke regio’s rondom de mainports, brainport en greenports. Maar ook onderwerpen waarover internationale verplichtingen of afspraken zijn aangegaan. Bijvoorbeeld voor biodiversiteit, duurzame energie of werelderfgoed. Daarnaast kunnen ook onderwerpen die provincie- of landgrensoverschrijdend of een hoog afwentelingsrisico kennen, een rijksverantwoordelijkheid zijn Besluit algemene regels ruimtelijke ordening Op 30 december 2011 is het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) in werking getreden. Bij het vaststellen van ruimtelijke plannen dient rekening te worden gehouden met
Ruimtelijke onderbouwing Celsiusweg 7 Bunschoten
17
Noordberg BV | plan arbeidsmigrantenhuisvesting te Bunschoten-Spakenburg
het Barro. De in het Barro opgenomen regelingen, zoals bijvoorbeeld voor de nationale infrastructuur, hebben geen consequenties voor het voorliggende plan. Ladder voor duurzame verstedelijking In het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is vastgelegd dat nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen aan de Ladder voor duurzame verstedelijking moeten voldoen. Dat houdt in dat de toelichting bij een ruimtelijk besluit dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, voldoet aan drie treden. Vanaf 1 juli 2017 is het Bro aangepast. De ladder bevat geen treden meer. In het voorliggende plan is sprake van nieuwe stedelijke ontwikkeling. Het plan maakt de realisatie van 50 units mogelijk voor arbeidsmigranten. Doordat er wordt gebouwd op een bestaand pand is er sprake van zorgvuldig ruimte gebruik. De gemeente Bunschoten – Spakenburg heeft in haar beleid opgenomen dat er per woning maximaal 4 arbeidsmigranten mogen zijn gehuisvest. Sinds de gemeente dit beleid heeft ingevoerd zijn de huisvestingsproblemen alleen maar toegenomen. Door de aantrekkende economie worden veel huizen verkocht, welke eerst werden verhuurd aan arbeidsmigranten. De vraag naar huisvesting voor arbeidsmigranten zal alleen maar groter worden. Op industrieterrein De Kronkels worden momenteel veel arbeidsmigranten te werk gesteld.
De locatie aan de Celsiusweg, onderdeel van industrieterrein De Kronkels, is daarom een unieke locatie voor huisvesting van arbeidsmigranten. In juli 2020 is door BRO de ladder voor duurzame verstedelijking huisvesting arbeidsmigranten uitgevoerd. Het doel van de Ladder is zorgvuldig en duurzaam ruimtegebruik, met oog voor de toekomstige ruimtebehoefte en ontwikkelingen in de omgeving. De Ladder geeft daarmee invulling aan het nationaal ruimtelijk belang gericht op een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij ruimtelijke besluiten. De toelichting bij een omgevingsvergunning op basis van art. 3.1.6. lid 2, bevat een beschrijving van: • de behoefte aan die ontwikkeling binnen het verzorgingsgebied; • en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien. Het doel van deze herontwikkeling is het verzorgen van goede, kwalitatief hoogwaardige en goed beheersbare huisvesting voor arbeidsmigranten. In het volledige gerenoveerde kantoorpand inclusief nieuwbouw worden arbeidsmigranten op tijdelijke basis gehuisvest. Specifiek gaat het om 50 eenheden. Op basis van de huisvestingsnormen (SNF) is er maximaal plaats voor 135 arbeidsmigranten. Er wordt echter voor gekozen om het aantal te maximeren op 96 arbeidsmigranten.
De hoofdvraag van dit onderzoek luidt: Voldoet het initiatief aan een (kwantitatieve en kwalitatieve) behoefte en is er sprake van duurzaam ruimtegebruik binnen het verzorgingsgebied?
Ruimtelijke onderbouwing Celsiusweg 7 Bunschoten
18
Noordberg BV | plan arbeidsmigrantenhuisvesting te Bunschoten-Spakenburg
Uit het onderzoek blijkt dat het initiatief passend wordt geacht binnen de Ladder voor duurzame verstedelijking. Er wordt geconcludeerd dat de beoogde ontwikkeling voor het huisvesten van arbeidsmigranten voorziet in een kwantitatieve en kwalitatieve behoefte en dat er geen sprake is van onaanvaardbare effecten op de leegstand dan wel op het woon-, leef- en ondernemersklimaat. Het uitgevoerde onderzoek is als bijlage 1 toegevoegd aan deze ruimtelijke onderbouwing. Nationale verklaring en bed voor bed regeling Middels de nationale verklaringen, geven partijen, waaronder de vereniging van Nederlandse Gemeente, aan om tot concrete afspraken te komen over huisvesting voor arbeidsmigranten voor kortdurend verblijf. De Bed-voor-Bedregeling bestaat uit een set van bestuurlijke afspraken en inspanningsverplichtingen tussen huisvesters en een gemeente. Onderhavige ontwikkeling past derhalve in dit rijksbeleid.
3.2. Provinciaal beleid Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie 2013 ‐ 2028 In deze Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie (PRS) wordt het ruimtelijk beleid van de provincie Utrecht voor de periode tot 2028 beschreven. Het provinciale ruimtelijke beleid is gericht op vier pijlers: 1. Duurzame leefomgeving 2. Beschermen kwaliteiten. 3. Vitale dorpen en steden. 4. Dynamisch landelijk gebied. Bij dit plan is sprake van herstructurering van bestaande bedrijventerreinen en het verminderen van het overschot aan kantoren. Het voorliggende plan is zo veel als mogelijk duurzaam uitgevoerd. Het isoleren van de buitengevel draagt bij aan de duurzaamheid van het pand. Het is hierdoor mogelijk om het gebouw (middels installaties) energieneutraal te maken. De benoemde kwaliteiten worden zoveel mogelijk behouden. Per onderdeel wordt in deze onderbouwing op de diverse onderzoeksgebieden verder ingegaan. Thematische Structuurvisie Kantoren De Thematische structuurvisie kantoren (TSK) gaat specifiek in op het overschot aan plancapaciteit van kantoren. Als aanvulling op de Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie, dient de TSK de overcapaciteit van kantoren te verminderen. Bij het herbestemmen van bestaande kantoorpanden zet de visie niet alleen in op transformatie naar wonen, maar ook naar mogelijke andere functies of verbetering van de werklocatie.
Conclusie Dit plan voldoet aan het provinciaal beleid, er is sprake van herstructurering, vermindering van kantoren capaciteit en duurzaamheid.
Ruimtelijke onderbouwing Celsiusweg 7 Bunschoten
19
Noordberg BV | plan arbeidsmigrantenhuisvesting te Bunschoten-Spakenburg
3.3. Gemeentelijk beleid 3.3.1. Toekomstvisie 2025 Doel toekomstvisie 2025l Toekomstvisie 2025 De Toekomstvisie geeft richting aan het beleid en het handelen van de gemeente en maakt heldere keuzes voor de toekomst. De visie dient als inspiratiebron en helpt inwoners, politici, bestuurders en medewerkers van de gemeente bij hun afwegingen in discussies over de rol, taken en beleidskeuzes van de gemeente. Het geeft de gewenste ontwikkelingen aan richting 2025. De visie is geen opsomming van beleidskeuzes voor de komende jaren, maar de richting is duidelijk. Hoe we daar komen kleuren we de komende jaren in. De gemeente Bunschoten is een aantrekkelijke woongemeente in het groen en omgeven door veel water. We willen zo veel mogelijk mensen die binnen onze gemeente hun brood verdienen ook maatschappelijk aan onze gemeente binden. Mensen willen bijvoorbeeld graag dicht bij hun werk wonen. Dat vraagt om een gevarieerd woningaanbod. De gemeente stimuleert inwoners die op een positieve en creatieve manier oplossingen zoeken voor hun woon- en leefomgeving. De gemeente Bunschoten kent veel bedrijvigheid. Mensen werken hard en zetten zich graag in voor hun bedrijf en voor de samenleving. De werkgelegenheid is een belangrijke economische pijler voor de gemeente.
De gemeente wil de beschikbare grond op de bestaande bedrijventerreinen zo goed mogelijk benutten en kiest voor inbreiding boven uitbreiding. Ook herstructurering en transformaties van bedrijventerreinen ziet de gemeente als mogelijkheid.
3.3.2. Paraplubestemmingsplan Planregels Wonen De gemeenteraad van Bunschoten heeft in de vergadering van 11 april 2019 verklaard dat er een paraplubestemmingsplan “planregels Wonen” wordt voorbereid. In navolging op het genomen voorbereidingsbesluit heeft de raadscommissie Ruimte in september 2019 positief advies uitgebracht over het in procedure brengen van het voorontwerp paraplubestemmingsplan Planregels Wonen. In dit plan zijn aanvullende juridische regels opgenomen die betrekking hebben op het aantal van maximaal vier personen dat in een woning mag wonen, buiten het verband van een huishouden. Ook voorziet het plan in een regeling met criteria op grond waarvan eventueel van deze standaardregeling kan worden afgeweken. Het plan is inmiddels vastgesteld en in werking getreden. Uitleg van het begrip wonen In een uitspraak op 23 januari 2019 heeft de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State geconcludeerd dat, wanneer er geen relatie is gelegd in de regels tussen de doeleindenomschrijving ‘wonen’ en het begrip ‘woning’, de omschrijving van het begrip ‘woning’ niet van betekenis is voor de uitleg van het begrip ‘wonen’. Voor de uitleg van het begrip ‘wonen’ dient, als dat begrip niet nader is gedefinieerd, aansluiting te worden gezocht bij het algemeen spraakgebruik.
Volgens het algemeen spraakgebruik vallen onder ‘wonen’ diverse uiteenlopende vormen van huisvesting, waaronder ook het verhuren van kamers aan personen die niet tot het huishouden van de verhuurder behoren.
Ruimtelijke onderbouwing Celsiusweg 7 Bunschoten
20
Noordberg BV | plan arbeidsmigrantenhuisvesting te Bunschoten-Spakenburg
Uit een analyse van de geldende bestemmingsplannen in de gemeente Bunschoten komt naar voren dat in het overgrote deel van deze bestemmingsplannen ook geen relatie is gelegd tussen de begrippen ‘wonen’ en ‘woning’. In lijn met de uitspraak van de Raad van State betekent dit dat het bewonen door meerdere afzonderlijke personen in een woning niet in strijd is met het bestemmingsplan en dus bij recht, ofwel zonder vergunning, is toegestaan. Om dit ongewenste gebruik te voorkomen heeft de gemeenteraad op 11 april 2019 een voorbereidingsbesluit genomen waarbij de huidige situatie wordt bevroren. Het paraplubestemmingsplan heeft als doel alsnog het begrip wonen nader te definiëren, zodat het beleid over de huisvesting van meerdere afzonderlijke personen in een woning ook juridisch goed is geborgd. Huisvesting van meerdere afzonderlijke personen in een woning Al voor de uitspraak van de Raad van State is er binnen de gemeente gesproken over de huisvesting van meerdere afzonderlijke personen in een woning (waaronder arbeidsmigranten) mede naar aanleiding van overlast die soms ervaren wordt door omwonenden. De bestaande regeling is in dit kader nog eens onder de loep genomen. De gemeente Bunschoten blijft kiezen voor een evenwichtig beleid.
Het uitgangspunt is dat beperkte huisvesting van meerdere afzonderlijke personen (maximaal 4) niet kan worden uitgesloten in woningen in woonwijken. De gemeente wil zo tegemoetkomen aan de behoefte, die binnen de gemeente bestaat aan kamerbewoning. Overbewoning in woningen en woonwijken moet echter worden voorkomen om te voorkomen dat de leefbaarheid in een woonwijk in het gedrang komt (gebrek aan parkeerplaatsen, vuilnis, geluidhinder, brandveilig gebruik, (vermeende) onveiligheid, etc.). Verder zijn op beperkte schaal kleinschalige logiesgebouwen voor arbeidsmigranten acceptabel binnen de gemeente. Ter uitvoering van dit beleid is bijvoorbeeld aan de Amersfoortseweg 16 op basis van een tijdelijke vergunning een logiesgebouw in gebruik genomen. Zoals al in de huidige bestemmingen is opgenomen blijft de huisvesting van maximaal 4 personen buiten het verband van een huishouden in een woning gewoon mogelijk. Achterliggende gedachte van deze systematiek was en is dat vier individuele personen die een woning kamergewijs bewonen kunnen worden vergeleken met een gezinssituatie. De afwijkingsbevoegdheid om meer personen toe te staan is wel aangescherpt. Gepoogd is voorwaarden te formuleren die eenvoudig, praktisch uitvoerbaar en handhaafbaar zijn en ook goed zijn te onderbouwen.
Onderhavige paraplubestemmingsplan voorziet in een nieuwe afwijkingsbevoegdheid voor het op een evenwichtige wijze vestigen van meer dan vier afzonderlijke personen buiten het verband van een huishouden binnen een woning. Door het voornemen om aan de Celsiusweg 50 (woon)units te realiseren ontstaat een acceptabele en veilige leefomstandigheden voor arbeidsmigranten. Doordat de huisvesting wordt gecentraliseerd is het eenvoudiger om toezicht te houden en te handhaven daar waar nodig. Om eventuele overlast te voorkomen worden duidelijke huisregels opgesteld en is er een zero-tolerance beleid. Het voorgenomen plan draagt positief bij, door het ontstane probleem van huisvesting in woonwijken, voor een deel op te lossen.
3.3.3. Welstandsnota gemeente Bunschoten. Op 20 april 2017 is de Welstandsnota gemeente Bunschoten vastgesteld.
Ruimtelijke onderbouwing Celsiusweg 7 Bunschoten
21
Noordberg BV | plan arbeidsmigrantenhuisvesting te Bunschoten-Spakenburg
Welstandsbeleid bedrijventerreinen Zuid: De Kronkels, Haarburg Noord, Haarbrug Zuid Gebiedsbeschrijving Ten zuiden van de kern Bunschoten is een tweetal bedrijvengebieden ontwikkeld: westelijk De Kronkels en oostelijk Haarbrug. Ruimtelijke structuur Het eerste bedrijf dat zich in 1948 aan de zuidoostkant van Bunschoten heeft gevestigd, is Polynorm. Door gestage groei beslaat dit bedrijf op dit moment de gehele eerste fase van Haarbrug. Dit gebied heeft een omvang van circa 25 ha. Het bedrijfscomplex bestaat uit kantoren en uit hallen voor de productie en opslag van producten. Het gebied wordt ontsloten op één punt vanaf de Amersfoortseweg. Hier tegenover, ten westen van de Amersfoortseweg, ligt De Kronkels, een gemengd bedrijventerrein. Het terrein is ontstaan vanaf 1955 en geleidelijk aan volgebouwd en heeft een omvang van circa 57 ha. De bedrijfssectoren variëren van betonindustrie tot kantoorgebouwen gerelateerd aan de bedrijven, in de meer recente delen aan de Dieselweg en de Amersfoortseweg. De hoofdontsluiting is vanaf de Bisschopsweg. Het gebied ten noorden van het voormalige Polynorm terrein, Haarbrug Noord, heeft een omvang van circa 30 ha. en is vanaf 1993 in ontwikkeling. Het gebied wordt ontsloten vanaf de Oostelijke Randweg. In dit gebied staan bedrijfshallen, autobedrijven en dergelijke. De bebouwing heeft een eigentijdse uitstraling.
Het meest recent ontwikkelde bedrijventerrein is Haarbrug Zuid, ten zuiden van Polynorm. Het plangebied is volop in ontwikkeling vanaf 2012. Plaatsing De relatief grootschalige bebouwing staat op enige afstand van de ontsluitingswegen. Voorterreinen zijn veelal verhard (parkeren) en voorzien van enig groen. Bebouwing Op de terreinen in De Kronkels en Haarbrug is sprake van vrij grootschalige tot zeer grootschalige bebouwing. Deze varieert van bedrijfshallen en showrooms tot kantoren. In een incidenteel geval is er sprake van een bedrijfswoning. Haarbrug Noord is iets kleinschaliger en meer divers van opzet. De bebouwing van De Kronkels heeft aan de Bisschopsweg een vrij representatieve uitstraling. Aan de Dieselweg en aan de Amersfoortseweg is de uitstraling van de daaraan gelegen kantoorbebouwing hoog. Bij recent gerealiseerde bedrijven is het gebouw vaak het visitekaartje van het bedrijf: Bij het representatieve kantoorgedeelte worden duurdere materialen toegepast. Soms wordt ook met eenvoudige middelen zoals kleurstelling en plastiek een opvallend 'gebaar' naar de omgeving gemaakt. Detaillering, kleur- en materiaalgebruik De grote bedrijfshallen zijn voornamelijk opgetrokken uit beton of damwandprofielen in diverse kleuren. Oudere kantoren bestaan vaak uit betonpanelen of betonsteen met glas. De meer recente kantoren bestaan voornamelijk uit baksteen met veel glas.
Waardebepaling, ontwikkeling en beleid De bedrijventerreinen aan de zuidkant van Bunschoten-Spakenburg bieden de gemeente veel
Ruimtelijke onderbouwing Celsiusweg 7 Bunschoten
22
Noordberg BV | plan arbeidsmigrantenhuisvesting te Bunschoten-Spakenburg
werkgelegenheid. De inrichting van de terreinen is een directe afgeleide van de veranderende eisen in de tijd. Dit betekent dat de oudere delen in toenemende mate behoefte aan vernieuwing krijgen. Ten behoeve van de herstructurering en gewenste revitalisering van het gebied De Kronkels is een beeldkwaliteitsplan opgesteld. Dit bevat, naast richtlijnen voor de bebouwing ook richtlijnen voor erfafscheiding en parkeren, erfinrichting en reclame-uitingen. Er is een onderscheid gemaakt tussen deelgebied l, waarvan een basis-kwaliteit dient te worden gehandhaafd en deelgebied 2, dat een meer representatief karakter heeft. Haarbrug-Noord en Haarbrug Zuid (in ontwikkeling) hebben elk eigen beeldkwaliteitseisen. Kernpunten van de beeldkwaliteit voor Haarbrug Zuid zijn afstemming op het representatieve lint van de Amersfoortseweg. Verder wordt meer markante bebouwing aan de zuidzijde van het plangebied beoogd omdat deze een belangrijk aanzicht vormt bij de overgang van het landschap naar de bebouwde kom, als toegangspoort van de gemeente. Op een aantal punten zijn ronde hoeken in de bebouwing voorzien. De rooilijnen van de doorgaande straten in het plangebied worden benadrukt door bakstenen plinten en representatieve geveldelen in baksteen.
Welstandscriteria Algemeen • De bestaande gebouwde omgeving is het kwalitatieve referentiepunt voor ieder (vergunningplichtig) bouwwerk. Dat wil zeggen dat een bouwkundige toevoeging of verandering de bestaande stedenbouwkundige structuur, de typologie van gebouwen en "detaillering, kleur" en materiaalgebruik ervan als uitgangspunt dient te nemen. Plaatsing • Bouwinitiatieven houden de hiërarchie in opbouw intact; • Waar van toepassing, maakt het gebouw front naar de weg; • De bebouwing is afgestemd op de ritmiek, de schaal en de hoogte van bestaande bebouwing in de omgeving. Massa en vorm bebouwing • De opbouw van de gevels is consistent en goed van verhouding. • Heldere en duidelijke hoofdvorm. • De verschillende hoofdfuncties zijn te onderscheiden door architectonische accenten en geledingen. • Zeer grote lengtes van gebouwen zijn door materiaal- en kleurgebruik geleed. In dit gebied zijn onder voorwaarden LED of videoschermen toegestaan. Zie hiervoor de Objectgerichte criteria 'reclame-uitingen' onder 5.7. Door de welstandscommissie is een positief advies gegeven voor de bouwplannen (zie hoofdstuk 6).
Ruimtelijke onderbouwing Celsiusweg 7 Bunschoten
23
Noordberg BV | plan arbeidsmigrantenhuisvesting te Bunschoten-Spakenburg
4. Randvoorwaarden - Onderzoeken 4.1. Algemeen Om tot een goede ruimtelijke ontwikkeling te komen is overweging van verschillende planaspecten noodzakelijk. In dit hoofdstuk zijn deze aspecten uiteengezet.
4.2. Cultuurhistorie, algemeen Algemeen De toenemende bedreiging van het archeologische erfgoed in heel Europa, niet alleen door natuurlijke processen of ondeskundig gebruik van het bodemarchief, maar ook door ontwikkelingen in de ruimtelijke ordening, gaf aanleiding voor het in 1992 door de Europese lidstaten ondertekende Verdrag van Valletta of ook wel Verdrag van Malta genoemd. Doel van het archeologisch (voor)onderzoek is het waar nodig beschermen van archeologische waarden en het streven naar behoud van de waarden in de bodem (in situ). De essentie van het archeologisch (voor)onderzoek is het verkrijgen van gegevens over de archeologische resten in de bodem teneinde in een vroeg stadium een goede afweging te kunnen maken van alle bij een ruimtelijk besluit betrokken belangen. Onderzoek Het plangebied is gelegen in een gebied met Waarde Archeologie 3. Hiervoor geldt dat archeologisch onderzoek noodzakelijk is bij een ruimtelijke ingreep groter dan 10.000 m2 en dieper dan 0,30 meter. Dit plan betreft de opbouwbouw van twee bouwlagen op een bestaand gebouw, er worden in principe geen graafwerkzaamheden uitgevoerd. Voor het parkeerterrein zal een laag van ongeveer 25 cm puin worden aangebracht, zandbed en bestrating. Daarom wordt voor de beoogde ontwikkeling geen archeologisch onderzoek aanbevolen.
Ook voor vrijgegeven plangebieden bestaat altijd de mogelijkheid dat er tijdens graafwerkzaamheden toch losse sporen en vondsten worden aangetroffen. Op grond van artikel 5.10 van de Erfgoedwet 2016, dient zo spoedig mogelijk melding te worden gemaakt van de vondst bij de gemeente, provincie of de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed. Conclusie Er is geen archeologisch onderzoek noodzakelijk.
4.3. Natuurtoets Algemeen Wet natuurbescherming De natuurwetgeving voor Nederland is per 1 januari 2017 vastgelegd in de Wet natuurbescherming. Binnen de wet zijn de beschermingsregimes voor Natura 2000-gebieden, soortbescherming en houtopstanden opgenomen als afzonderlijke hoofdstukken, waardoor de wet via duidelijke en eenvoudige regels voorziet in een heldere implementatie van de
Ruimtelijke onderbouwing Celsiusweg 7 Bunschoten
24
Noordberg BV | plan arbeidsmigrantenhuisvesting te Bunschoten-Spakenburg
Europese natuurbeschermingsrichtlijnen. Naast de Wet natuurbescherming bestaat in Nederland het Natuur Netwerk Nederland (NNN), waarvoor de provincies beleid maken. Natura 2000 De wetgeving met betrekking tot Natura 2000-gebieden is vastgelegd in Hoofdstuk 2 van de Wet Natuurbescherming. Natura 2000-is de overkoepelende naam voor gebieden die op Europees niveau worden beschermd vanuit de Vogel- en Habitatrichtlijn. Vanuit deze richtlijnen worden specifieke diersoorten en hun habitat beschermd om de biodiversiteit te behouden, te herstellen of uit te breiden. Het ondernemen van projecten, plannen of activiteiten in en in de omgeving van een Natura 2000-gebied kan mogelijkerwijs leiden tot (significant) negatieve effecten op de instandhoudingsdoelstellingen. Indien het niet mogelijk is om negatieve effecten op voorhand uit te sluiten, dan is er sprake van een vergunningsplicht en moet een habitattoets uitgevoerd worden. In een habitattoets worden de projecten, plannen of activiteiten getoetst op hun invloed op de instandhoudingsdoelstellingen en of (onder bepaalde voorwaarden) toestemming voor de uitvoering kan worden verleend. Soortbescherming De Wet natuurbescherming kent naast het beschermingsregime voor Natura 2000-gebieden drie beschermingscategorieën onder het hoofdstuk ‘soortbescherming’: 1.
Alle van nature in Nederland in het wild levende vogels op grond van de Vogelrichtlijn (art 3.1). 2. Soorten beschermd op grond van de Habitatrichtlijn, het Verdrag van Bern en het Verdrag van Bonn (art. 3.5). 3. Nationaal beschermde ‘andere soorten’ (art.3.10) als vermeld in Bijlage A van de Wet Natuurbescherming alsmede alle de vaatplanten van de soorten genoemd in bijlage B van de Wet Natuurbescherming. De Soortbescherming is alleen (met uitzondering van de zorgplicht) van toepassing op soorten genoemd onder deze drie beschermingscategorieën. Natuurnetwerk Nederland (NNN) Naast de Wet natuurbescherming bestaat in Nederland het Natuur Netwerk Nederland (NNN), waarvoor de provincies beleid maken. Het NNN is ruimtelijk in de Provinciale Structuurvisie vastgelegd. Het vormt een robuust netwerk van natuurgebieden en tussenliggende verbindingszones. Dit netwerk bestaat uit bestaande natuurgebieden, nieuw aan te leggen natuur en verbindingszones tussen deze gebieden. Ook de beheersgebieden voor agrarisch natuurbeheer behoren tot het NNN. De planologische verankering van het NNN vindt plaats in (gemeentelijke) bestemmingsplannen. Wanneer bij ruimtelijke ontwikkelingen een bestemmingsplan wijziging moet worden doorgevoerd dient altijd een ‘Nee, tenzij’- toets te worden uitgevoerd.
Hierin wordt beoordeeld of er als gevolg van de voorgenomen maatregelen significante effecten op de wezenlijke waarden en kenmerken van het netwerk optreden.
Ruimtelijke onderbouwing Celsiusweg 7 Bunschoten
25
Noordberg BV | plan arbeidsmigrantenhuisvesting te Bunschoten-Spakenburg
Voor onderhavig project is het uitvoeren van een ‘Nee, Tenzij’- toets niet nodig omdat er geen wijziging in de bestemmingsplannen plaatsvindt en het plangebied buiten de begrenzing van het NNN ligt. Onderzoek Inventarium heeft in februari 2018 tijdens het locatiebezoek het plangebied en de directe omgeving geïnspecteerd. De consequenties van de beoogde ruimtelijke ingreep op de aanwezige natuurwaarden is getoetst. Ook is er gekeken naar de relatie van het plangebied met de vigerende gebiedsgerichte natuurbescherming. Gebiedsbescherming Natura 2000 • Verstoring: Gezien de aard van de werkzaamheden en de afstand tot het Natura2000 gebied wordt geen verstoring verwacht. • Stikstofdepositie: geen (negatieve) effecten of invloeden verwacht op de projectlocatie. Natuur Netwerk Nederland Omdat het NNN in Utrecht geen externe werking kent, is een verdere toetsing niet aan de orde. De ingreep op de projectlocatie heeft geen invloed op het NNN Soortbescherming Flora : Geen beschermde flora aangetroffen. Zoogdieren : Geen beschermde zoogdieren aangetroffen Vogels : Advies: Niet jaarrond beschermde nesten aangetroffen in bijgebouw; slopen buiten broedperiode Amfibieën : N.v.t. Conclusie Er zijn vanuit natuurwetgeving en beleid geen belemmeringen aanwezig voor het uitvoeren van de plannen. Het uitgevoerde onderzoek is als bijlage 2 aan dit plan toegevoegd.
4.4. Stikstofdepositie in relatie tot Natura 2000 In het kader van de herontwikkeling van het bestaande kantoorpand aan Celsiusweg 7-9 te Bunschoten-Spakenburg naar een longstay logiesfunctie voor arbeidsmigranten is het in het kader van de huidige stikstofproblematiek noodzakelijk voorafgaand aan de te volgen procedures de gevolgen voor de Natura 2000 in beeld te brengen. Voorliggende rapportage betreft een onderzoek ‘stikstofdepositie in relatie tot Natura 2000’ die de exacte gevolgen van het project op de omliggende Natura 2000-gebieden in beeld brengt. In februari 2020 is dit in beeld gebracht door Lycens. Uit de rekenresultaten van Aerius-calculator is gebleken als gevolg van onderhavig project zowel in de gebruiksfase als in de realisatiefase geen sprake is van stikstofdeposities op de omliggende Natura 2000-gebieden hoger dan 0,00 mol/ha/j. In de berekening van de Ruimtelijke onderbouwing Celsiusweg 7 Bunschoten
26
Noordberg BV | plan arbeidsmigrantenhuisvesting te Bunschoten-Spakenburg
realisatiefase is relatie oud materieel ingevoerd. Dat betekent dat bij de uitvoering c.q. aanbesteding van het bouwwerkzaamheden geen rekening gehouden hoeft te worden met het inzetten van (extra) modern materieel. Conclusie Stikstofemissie afkomstig van onderhavig project heeft geen significant negatieve gevolgen voor de instandhoudingsdoelstellingen van de betreffende Natura 2000-gebieden. Het aspect stikstof in relatie tot Natura 2000 vormt geen belemmering voor de realisatie en de vergunningverlening van de ‘omgevingsvergunning, activiteit bouwen’. Daarnaast is geen (natuur)vergunning op grond van de Wet natuurbescherming noodzakelijk omdat geen sprake is van een depositie hoger dan 0,00 mol/ha/j. Het uitgevoerde onderzoek is als bijlage 3 toegevoegd aan dit plan.
4.5. Waterparagraaf en wateradvies Algemeen In de loop van de tijd hebben ruimtelijke ontwikkelingen in Nederland veel ruimte aan water en/of waterbergingslocaties onttrokken. Aan het begin van deze eeuw is geconstateerd dat ruimtelijke ontwikkelingen de ruimte voor water niet verder zouden mogen beperken. Juist meer ruimte voor water is nodig om klimaatveranderingen, zeespiegelrijzing en bodemdaling op te vangen. Eén van de instrumenten om het nieuwe waterbeleid voor de 21e eeuw vorm te geven is de watertoets. Het doel van deze watertoets is waarborgen dat waterhuishoudkundige doelstellingen expliciet en op evenwichtige wijze in beschouwing worden genomen bij alle waterhuishoudkundig relevante ruimtelijke plannen en besluiten. De meerwaarde van de watertoets is dat zij zorgt voor een vroegtijdige systematische aandacht voor het meewegen van wateraspecten in ruimtelijke plannen en besluiten. De wijziging van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) regelt een verplichte waterparagraaf in de toelichting bij de genoemde ruimtelijke plannen en een uitbreiding van het vooroverleg met de waterschappen. Onderzoek In maart 2018 is via de digitale watertoets het online instrument via www.dewatertoets.nl de watertoets uitgevoerd. Op basis hiervan blijkt dat het plangebied zich bevindt binnen het beheersgebied van het Waterschap Vallei en Veluwe.
De toets omvat het gehele proces van vroegtijdig informeren, adviseren, afwegen en uiteindelijk beoordelen van de in ruimtelijke plannen voorkomende waterhuishoudkundige aspecten. Via de digitale watertoets is beoordeeld of en welke waterbelangen voor het plan relevant zijn. Beoordeling In het plangebied liggen geen belangrijke oppervlaktewateren (zogenaamde primaire of Awatergangen), waterkeringen of gebieden die zijn aangewezen voor regionale waterberging.
Ruimtelijke onderbouwing Celsiusweg 7 Bunschoten
27
Noordberg BV | plan arbeidsmigrantenhuisvesting te Bunschoten-Spakenburg
Dit betekent dat dit plan geen essentiële waterbelangen raakt. Op basis daarvan wordt door het waterschap voor het onderhavige plan een positief wateradvies gegeven Algemene aandachtspunten Vasthouden - bergen - afvoeren Een belangrijk principe is dat een deel van het hemelwater binnen het plangebied wordt vastgehouden en/of geborgen en dus niet direct afgevoerd wordt naar de riolering of het oppervlaktewater. Hiermee wordt bereikt dat de waterzuiveringsinstallatie beter functioneert, verdroging wordt tegen gegaan en piekafvoeren in het oppervlaktewater (met eventueel wateroverlast in benedenstrooms gelegen gebieden) wordt voorkomen. Bij lozing op oppervlaktewater zal hiervan een melding gedaan moeten worden bij het waterschap. Grondwaterneutraal bouwen Om grondwateroverlast te voorkomen adviseert het waterschap om boven de gemiddelde hoogste grondwaterstand (GHG) te ontwerpen. Dit betekent dat aspecten zoals ontwateringsdiepte en infiltratie van hemelwater, beschouwd worden ten opzichte van de GHG. Het structureel onttrekken / draineren van grondwater is geen duurzame oplossing en moet worden voorkomen. Het waterschap adviseert de initiatiefnemer dan ook om voorafgaand aan de ontwikkeling een goed beeld te krijgen van de heersende grondwaterstanden en GHG. Eventuele grondwateroverlast is in eerste instantie een zaak voor de betreffende perceeleigenaar.
Schoon houden - scheiden - schoon maken Om verontreiniging van bodem, grond- en/of oppervlaktewater te voorkomen is het van belang dat het afstromende hemelwater niet verontreinigd raakt. Dit kan door nadere eisen of randvoorwaarden te stellen aan bijvoorbeeld de toegepaste (bouw)materialen. De initiatiefnemer zal de beslisboom voor het afkoppelen van verhard oppervlak van ons waterschap toe te passen. Deze beslisboom is te vinden op de website van het waterschap. Tot slot Eventueel benodigde vergunningen worden niet binnen de watertoets procedure of met deze Digitale Watertoets geregeld en zullen via daarvoor bedoelde procedures verkregen moeten worden. Een watervergunning van het waterschap is bijvoorbeeld nodig voor het dempen en/of vergraven van watergangen, het lozen van water op oppervlaktewater en het onttrekken van grondwater. Informatie over een watervergunning is te vinden op de website van het waterschap (www.vallei-veluwe.nl/loket). Op www.omgevingsloket.nl is een watervergunning aan te vragen. De afdeling openbare ruimte heeft aangegeven dat de aansluitdiameter voor vuilwaterafvoer voldoende is en geen knelpunt gaat worden. Het hemelwater vanaf het dak en overige verharding wordt geloosd op het aangrenzende wateroppervlak.
Ruimtelijke onderbouwing Celsiusweg 7 Bunschoten
28
Noordberg BV | plan arbeidsmigrantenhuisvesting te Bunschoten-Spakenburg
Conclusie Het Waterschap Vallei en Veluwe heeft een positief wateradvies gegeven. De watertoets en de samenvatting watertoets zijn respectievelijk als bijlage 3 en 4 toegevoegd aan dit plan.
4.6. Milieuaspecten 4.6.1. Bodemonderzoek Algemeen De bodem wordt op vele manieren gebruikt, voor bijvoorbeeld woningbouw, landbouw, aanleg van wegen en winning van grondstoffen. Om te zorgen dat dit nu en in de toekomst mogelijk blijft, is een duurzaam beheer van de bodem belangrijk. Doordat mensen al vele eeuwen gebruik maakt van de bodem heeft zij overal sporen achtergelaten. Deze sporen zijn terug te zien in het landschap en te vinden op en in de bodem. Door bodemsanering worden de ernstige chemische verontreiniging van de bodem aangepakt. Bescherming van de bodem betekent bovendien het voorkomen dat schone grond verontreinigd raakt en het rekening houden met de eigenschappen van de bodem. Een vooronderzoek (historisch onderzoek) dient altijd te worden uitgevoerd. Hierbij wordt aan de hand van beschikbare (historische) gegevens gekeken of een aanvullend vooronderzoek noodzakelijk is. Bij een vergunning plichtig bouwwerk met een oppervlak van meer dan 50m² moet, indien het een verblijfsruimte betreft (verblijf van mensen met meer dan 2 uur per dag), altijd een verkennend bodemonderzoek worden uitgevoerd.
Onderzoek Op 27 juli 2020 is door Grondvitaal BV een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd met als doel het vaststellen van de milieuhygiënische kwaliteit van de bodem met betrekking tot de eventuele aanwezigheid van bodemverontreiniging in de grond en het freatisch grondwater. De conclusie van het uitgevoerde onderzoek is: de onderzoekshypothese ”onverdacht” wordt op grond van de analyseresultaten van de grondmonsters bevestigd. Er is geen verontreiniging aangetroffen. Met betrekking tot het voorgenomen gebruik van de onderzochte locatie, zijn milieutechnisch geen belemmeringen aan te geven. Tijdens de terreininspectie en de monstername van de grond zijn geen asbestverdachte materialen op of in de bodem aangetroffen. Conclusie Het aspect bodem is geen belemmering voor de realisatie van de 50 (woon)units. Het uitgevoerde bodem onderzoek is als bijlage 5 aan dit plan toegevoegd.
4.6.2. Akoestisch onderzoek Algemeen De Wet geluidhinder (Wgh) heeft tot doel de mensen te beschermen tegen geluidsoverlast ten gevolge van weg-, spoorweg- of industrielawaai. Op basis van deze wet dient bij het opstellen van een plan dan ook aandacht te worden geschonken aan het aspect "geluid". In de Wet geluidhinder is een zonering van industrieterreinen, wegen en spoorwegen geregeld. Enerzijds betekent dit dat (geluids)eisen worden gesteld aan de milieubelastende functies, anderzijds betekent dit dat beperkingen worden opgelegd aan milieugevoelige functies. De verplichting tot het uitvoeren van een akoestisch onderzoek in relatie tot het opstellen van een plan geldt niet indien in dat plan geen mogelijkheden worden geboden voor het realiseren van nieuwe woningen en andere geluidgevoelige objecten.
Ruimtelijke onderbouwing Celsiusweg 7 Bunschoten
29
Noordberg BV | plan arbeidsmigrantenhuisvesting te Bunschoten-Spakenburg
Onderzoek Logiesgebouwen zijn geen geluidgevoelige gebouwen in het kader van de Wet geluidhinder. Ingevolge jurisprudentie kunnen gebouwen waar personen langdurig verblijven echter wel beschouwd worden als geluidgevoelige bestemmingen. In dit plan gaat het echter om een vestiging op een gezoneerd industrieterrein (in het vervolg industrieterrein). Het gaat dus om een terrein waar grote lawaaimakers zich kunnen vestigen en hierbij dient het toetsingskader de Handreiking industrielawaai en vergunningverlening te zijn of het Activiteitenbesluit milieubeheer. In de betreffende handreiking wordt aangegeven dat planologisch gezien geen burgerwoningen aanwezig kunnen zijn op een industrieterrein. Voor bedrijfswoningen kunnen op grond van jurisprudentie in het kader van de Wet geluidhinder en de Wet milieubeheer/Wabo onderdeel milieu geen geluidgrenzen worden gesteld. Ingevolge het Activiteitenbesluit vormt een logiesgebouw geen geluidgevoelig gebouw. Op basis van de jurisprudentie kan een logiesgebouw wel beschouwd worden als een geluidgevoelige bestemming. Om een dergelijk gebouw, door het ontbreken van een wettelijke bescherming, te belasten met mogelijke zeer hoge geluidsniveaus is in principe ongewenst. Een logiesgebouw dient daarom in het algemeen niet te worden gevestigd op een industrieterrein.
Ten behoeve van de huisvesting voor arbeidsmigranten is het wenselijk de geluidbelasting inzichtelijk te maken, door gebruik te maken van het geluidmodel dat gebruikt wordt voor het geluidzonebeheer op De Kronkels/Haarbrug. Met behulp van dit model is bepaald wat het gemiddeld geluidsniveau is op de gevels ter plaatse van het te beoordelen logiesgebouw. In de navolgende tabel en figuur zijn de berekende geluidsniveaus weergeven. Tabel Resultaten geluidsniveaus beoordelingsniveau, LAr,LT))
beoordelingspunten
dB(A)
Ruimtelijke onderbouwing Celsiusweg 7 Bunschoten
(langtijdgemiddelde
30
Noordberg BV | plan arbeidsmigrantenhuisvesting te Bunschoten-Spakenburg
Figuur: Overzicht van beoordelingspunten Uit de bovenstaande tabel blijkt dat de berekende geluidsniveaus (langtijdgemiddelde beoordelingsniveau in dB(A)) hoog liggen, zeker in vergelijking met de geluidnormering in het Activiteitenbesluit van 55, 50 en 45 dB(A) voor respectievelijk de dag-, avond- en nachtperiode voor een geluidgevoelige bestemming op een bedrijventerrein. De maatgevende periodes zijn met name de avond- en nachtperiode. Het hoogste geluidsniveau binnen deze periodes is 56 d(A) (afgerond) in de avondperiode. Om toch een goed woonklimaat met betrekking tot geluid te bewerkstelligen is het mogelijk om de gevel van het pand zodanig akoestisch te isoleren dat het binnen-geluidsniveau (binnenwaarde) voldoet aan de geluidgrenswaarde die gesteld is in het Bouwbesluit 2016. Voor industrielawaai gelden geluideisen voor de binnenwaarde van een geluidgevoelige bestemming, indien in een besluit een hoogst toelaatbare geluidbelasting (hogere waarde) is vastgelegd. Een hogere waarden procedure is alleen van toepassing bij geluidgevoelige bestemmingen die buiten de grens van het industrieterrein en binnen de geluidzone liggen omdat planologisch gezien geen geluidgevoelige bestemmingen op een industrieterrein aanwezig kunnen zijn. De onderhavige casus is afwijkend doordat het logiesgebouw mogelijk wordt gevestigd op het industrieterrein zelf.
Voor de overwegingen om mee te werken aan het verzoek voor het in gebruik nemen van een logiesgebouw is het aan te bevelen om als toetsingskader de geluideis voor de binnenwaarde van woningen te hanteren ingevolge lid 1 van artikel 3.3 van het Bouwbesluit. Wanneer sprake is van een leegstaand kantoorgebouw dat wordt ‘getransformeerd’ naar wonen, dan moet de nieuwe functie passen in het bestemmingsplan en gelden de voorschriften voor bestaande bouw Bouwbesluit 2012 voor de nieuwe gebruiksfunctie. Onderdelen van het gebouw die hieraan niet voldoen moeten worden aangepast en tenminste voldoen aan de verbouwvoorschriften van het Bouwbesluit 2012. Dit geldt ook voor alle overige verbouwingen van het gebouw. Het Bouwbesluit stelt in art. 3.5 alleen het rechtens verkregen niveau als eis aan de geluidwering. Vanaf een binnenniveau hoger dan 43 dB is volgens de Wet geluidhinder sprake van een saneringssituatie. In de regel wordt bij sanering het binnenniveau teruggebracht tot 38 dB. Dit laatste is vanuit oogpunt van een goede ruimtelijke ordening als uitgangspunt
Ruimtelijke onderbouwing Celsiusweg 7 Bunschoten
31
Noordberg BV | plan arbeidsmigrantenhuisvesting te Bunschoten-Spakenburg
aangehouden. Nu gaat het in deze situatie om een logiesfunctie, waarbij naar verwachting de gebruikers langere tijd in het pand zullen verblijven. Als de logiesfunctie op termijn weer zou verdwijnen zal het gebouw waarschijnlijk weer als bedrijfspand beschikbaar komen. Een logiesfunctie is in principe niet geluidgevoelig, maar bij langer verblijf is enige aandacht voor het geluidaspect wel aan te bevelen. Om toch een goed woonklimaat met betrekking tot geluid te bewerkstelligen is het mogelijk om de gevel van het pand zodanig akoestisch te isoleren dat het binnen-geluidsniveau (binnenwaarde) voldoet aan de geluidgrenswaarde die gesteld is in het Bouwbesluit 2016. Voor industrielawaai gelden geluideisen voor de binnenwaarde van een geluidgevoelige bestemming, indien in een besluit een hoogst toelaatbare geluidbelasting (hogere waarde) is vastgelegd. Een hogere waarden procedure is alleen van toepassing bij geluidgevoelige bestemmingen die buiten de grens van het industrieterrein en binnen de geluidzone liggen omdat planologisch gezien geen geluidgevoelige bestemmingen op een industrieterrein aanwezig kunnen zijn. De onderhavige casus is afwijkend doordat het logiesgebouw mogelijk wordt gevestigd op het industrieterrein zelf.
Voor de overwegingen om mee te werken aan het verzoek voor het in gebruik nemen van een logiesgebouw is het aan te bevelen om als toetsingskader de geluideis voor de binnenwaarde van woningen te hanteren ingevolge lid 1 van artikel 3.3 van het Bouwbesluit. Ingevolge dit artikel geldt voor een woning een binnenniveau van 35 dB(A). Uit de bouwaanvraagtekeningen zal t.z.t. blijken dat aan het binnenniveau van 35 dB(A) wordt voldaan Daarmee is een acceptabel woon- en leefklimaat gerealiseerd. Conclusie Het aspect geluid is geen belemmering voor de realisatie van de plannen. In de bouwplan uitwerkingen wordt met bovenstaande rekening gehouden en zal worden aangetoond dat hieraan wordt voldaan.
4.6.3.
Verkeer en parkeren
Verkeer De ontsluiting van het betreffende perceel vindt plaats via de Celsiusweg. Dit blijft na realisatie van het project ongewijzigd. Verkeerskundig gezien zal er sprake zijn van een toename van het aantal verkeersbewegingen ten opzichte van de huidige situatie. Dit aantal zal vergelijkbaar zijn met een kantoorgebouw dat op grond van het vigerende bestemmingsplan ter plaatse is toegestaan. Ten aanzien van het aantal verkeersbewegingen wordt ervan uitgegaan dat deze enkel worden gegenereerd door bewoners van het pand en dat 2x per etmaal. Aangezien de verkeersintensiteiten op de Celsiusweg ter plaatse laag zijn en de weg breed levert dit geen probleem op voor de Celsiusweg. Ook zal dit geen problemen opleveren voor de omliggende wegen. Voor voetgangers en fietsers komt er door middel van een brug of duikerdam, een rechtstreekse verbinding met de Amersfoortseweg. Deze langzaamverkeersroute kan ook worden gebruikt door bewoners uit de buurt. Deze brug of duikerdam kan ook worden gebruikt als vluchtroute bij een eventuele calamiteit.