Bijlage 3c. Beroepschrift reclamant 2.pdf

Ee

€

___

__

__

Inhoud

Samenvattende conclusie 4

Inleiding 1

2

Oordeel over de gevolgde methodiek en motivering

5

1.1

Algemeen

6

1.2

Onderzoeksgebied

7

1.3

Kwantitatief woningaanbod (de capaciteit in overige plannen)

8

1.4

De kwantitatieve woningbehoefte

1.5

De kwalitatieve woningbehoefte

1.6

Te weinig binnenstedelijke ruimte om in de behoefte te voorzien?

Aanvullende toets binnenstedelijke ruimte (RIGO)

13

15

2.1

Toets gemeenteniveau

15

2.2

Toets regioniveau

15

Samenvattende conclusie Het Bestemmingsplan 'Eemdijk-Oost' voorziet in een nieuwe stedelijke ontwikkeling en is daarmee 'ladderplichtig', ofwel Artikel 3.1.6 lid 2 Bro is van toepassing.

Artikel 3.1.6 lid 2 Bro luidt (vanaf 2017): 'De toelichting bij een bestemmingsplan dat een

nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt

buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand

stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien." Deze second opinion is van toepassing op de ladderonderbouwing zoals opgenomen in de bijlagen bij de toelichting van het bestemmingsplan Eemdijk-Oost'. Hierna te noemen

"Ladderonderbouwing Eemdijk-Oost". Wij komen tot de volgende conclusies:

Het aansluiten ván het plan op overig gemeentelijk beteid wordt ten onrechte aangehaatd als motivering van de laddertoets In de Ladderonderbouwing Eemdijk-Oost wordt ook ingegaan op het provinciale en

gemeentelijke beleid en de betekenis daarvan voor de woningbouw op Eemdijk-Oost. Het aansluiten op gemeentelijke en provinciale beleid wordt meegenomen in de argumentatie

waarom het plan voldoet aan Artikel 3.1.6 lid 2 Bro. In hoeverre het plan aansluit op gemeentelijk en provinciaal beleid is uiteraard van belang maar hoort volgens ons niet thuis in

een Ladderonderbouwing (artikel 3.1.6 lid 2 Bro) als zodanig. Dit wekt op zijn minst verwarring.

"Een toelichting waar uitsluitend wordt verwezen naar gemeentelijke of regionale beleidskaders is in strijd met artikel 3.1.6 lid 2 Bro" (AbRvS 25 september 2013, BR 2013/152). Op gemeentelijke niveau onvoldoende ladderruimte

Als we ervan uitgaan dat het plan bestaande uit 72 grondgebonden woningen enkel in een lokale gemeentelijke behoefte zal voorzien concluderen wij dat er hiervoor onvoldoende ladderruimte is. Er kan immers binnen de reeds vigerende harde plannen de komende 10 jaar al meer worden gebouwd dan de geraamde lokale behoefte voor die periode. Dit blijkt uit cijfers over de lokale behoefte en de plancapaciteit in harde plannen zoals opgenomen in de

Ladderonderbouwing Eemdijk-Oost. Het lokale gemeentelijke niveau is volgens de opstellers van de ladderonderbouwing het primaire verzorgingsgebied. De toets slaagt op gemeentelijk niveau volgens ons echter niet. In het vervolg van de betreffende ladderonderbouwing hanteert men als uitgangspunt dat het

verzorgingsgebied de regio is en niet enkel de gemeente.

'

Bijlage 3: Ladderonderbouwing Eemdijk-Oost, Bureau Stedelijke Planning: 28 april 2022; Bijlage 4: Optegger Ladderonderbouwing Eemdijk-Oost, Bureau Stedelijke Pienning: 14 februari 2023.

De regionale woningbehoefte is groter dan de capaciteit in harde plannen Op pagina 19 van de Ladderonderbouwing Eemdijk-Oost wordt onder de kop "VOLDOENDE REGIONALE BEHOEFTE" de volgend tekst opgenomen: "In de regio is daarmee ruim voldoende behoefte voor de ontwikkeling van 64 woningen in Eemdijk-Oost. Bovenop de toekomstige huishoudensgroei in de regio Amersfoort is momenteel al sprake van een tekort van 4.200

woningen"

Uitgaande van de cijfers zoals opgenomen in Ladderonderbouwing Eemdijk-Oost komen wij tot dezelfde conclusie. Althans, de regionale behoefte voor het realiseren van 64 woningen is aangetoond. Dit betekent nog niet dat het voorzien in die behoefte op de locatie "in EemdijkOost" is aangetoond. Het gaat immers om een buitenstedelijke locatie. Juist het bezien of gemotiveerd kan worden dat er buitenstedelijk gebouwd dient te worden, is een belangrijk

onderdeel van de ladder voor duurzame verstedelijking.

De kwalitatieve behoefte naar woningtype De ladderonderbouwing Eemdijk-Oost bevat geen cijfermatige onderbouwing van de

woningbehoefte wat betreft het bouwprogramma zoals opgenomen in het bestemmingsplan Eemdijk-Oost. We doelen dan op de kwalitatieve behoefte In de zin van het woningtype en prijsklassen. Er wordt ook niet meegenomen in hoeverre andere plannen hier al in voorzien.

Gelet op de grote woningtekorten die er in de regio zijn (en worden voorzien) zal kwalitatief behoefteonderzoek volgens ons ook niet tot een andere conclusie leiden dan: Er zal naar verwachting voldoende behoefte zijn wat betref het voorgenomen bouwprogramma. De kwalitatieve woningbehoefte naar woonmilieu is onvoldoende in beeld gebracht De gehanteerde methode om de behoefte naar woningmilieu in beeld te brengen is volgens ons

onvoldoende en levert cijfermatige uitkomsten op waar men volgens RIGO geen enkele conclusie aan kan verbinden ten aanzien van een eventuele kwalitatieve toetsing van het plan. De methodiek is niet alleen zeer ongebruikelijk, er wordt ook voorbijgegaan aan een aantal

fundamentele zaken met betrekking tot de werking van de woningmarkt. Zo wordt er geen rekening gehouden met het feit dat bestaande voorraad een belangrijke rol speelt bij het

inwilligen van woonvoorkeuren, een groot deel van de verhuizingen ook zorgt voor vrijkomend aanbod en dat de komende 10 jaar de samenstelling van de bevolking veranderd. Te weinig binnenstedelijk ruimte om in de behoefte te voorzien?

Er wordt in de Ladderonderbouwing Eemdijk-Oost niet kwantitatief getoetst ín de zin of het

aantal te realiseren woningen (in het plan) ook binnenstedelijk zou kunnen worden voorzien. In plaats daarvan wordt enkel gekeken of er binnenstedelijk nog plaats is voor het realiseren van een (soortgelijk) plan van minimaal gelijke omvang en dichtheid met een landelijk dorps

woonmilieu. De opstellers van de Ladderonderbouwing Eemdijk-Oost kijken dus niet of er "niet binnen het

bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien." (Artikel 3.1.6 lid 2 Bro} maar men kijkt of het plan zelf (m.b.t. omvang, dichtheid en woonmilieu) binnenstedelijk kan worden

voorzien. Dit is volgens ons onvoldoende in een laddertoets en wordt volgens ons door de

wetgever niet bedoeld. Dit staat dus nog los van het feit dat de behoefte (tekort) aan dit

woonmilieu onvoldoende cijfermatig inzichtelijk is gemaakt (zie vorige alinea).

Aanvullende analyse: Voldoende binnenstedelijke ruimte om in de behoefte te voorzien Er is in de betreffende Ladderonderbouwing Eemdijk-Oost volgens ons niet expliciet getoetst of in kwantitatieve zin binnen het bestaand stedelijk gebied -

van het ruimtelijk verzorgingsgebied

aan de behoefte aan de te realiseren woningen (in het plan) kan worden voorzien. Hierom is er

kort aanvullend onderzoek verricht. Hiertoe zijn alle plangegevens per 1-1-2023 uit de

zogenaamde plan registratie wonen van provincie Utrecht betrokken en geanalyseerd. Hieruit komt naar voren dat: Op gemeenteniveau zien we geen resterend kwantitatieve behoefte die niet al in de reeds

goedgekeurde plannen zou kunnen worden voorzien. Volgens ons is het daarom -uitgaande van op dit moment in onvoldoende mate te motiveren

het gemeenteniveau als verzorgingsgebied

-

waarom buiten het stedelijk gebied woningen toe te voegen zoals voorgesteld in het bestemmingsplan Eemdijk-Oost. Ook kwalitatief gezien (woningtypen en prijsniveau) zijn er volgens ons binnen de resterende plancapaciteit in de gemeente (harde plannen) voldoende mogelijkheden voor het realiseren van het bouwprogramma zoals voorgesteld in dit plan. We kijken hier dan niet eens naar de overige ruimte in andere zachte binnenstedelijke plannen.

Op regioniveau concluderen wij dat ook hier de cijfers aantonen dat er voldoende binnenstedelijke ruimte aanwezig lijkt te zijn om in de geraamde (regionale) vraag te voorzien voor de komende 10 jaar. Er is volgens ons ín onvoldoende mate gemotiveerd waarom dit

buitenstedelijk gelegen bestemmingsplan Eemdijk-Oost zou voldoen aan de ladder voor duurzame verstedelijking in de zin dat het plan in een woningvraag voorziet waar binnenstedelijk onvoldoende ruimte voor zou zijn.

Inleiding Aanleiding De omwonenden Kerkepad Eemdijk (plan Eemdijk-Oost) hebben behoefte aan een second opinion op de ladderonderbouwing behorende bij het bestemmingsplan 'Eemdijk-Oost'.

(Hierna te noemen "Ladderonderbouwing Eemdijk-Oost") De second opinion is van toepassing op twee Bijlagen bij de toelichting van het

bestemmingsplan: o

Bijlage 3: Ladderonderbouwing Eemdijk-Oost, Bureau Stedelijke Planning; 29 april

2022. o

Bijlage 4: Oplegger Ladderonderbouwing Eemdijk-Oost, Bureau Stedelijke Planning; 14 februari 2023.

Het Bestemmingsplan 'Eemdijk-Oost' voorziet in een nieuwe stedelijke ontwikkeling en is daarmee 'ladderptichtig', ofwel Artikel 3.1.6 lid 2 Bro is van toepassing.

Artikel 3.1.6 lid 2 Bro luidt (vanaf 2017): 'De toelichting bij een bestemmingsplan dat een

nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand

stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.' Deze second opinion De ladder voor duurzame verstedelijking is een motiveringsverplichting. Dit betekent dat het

instrument ruimte biedt aan gemeenten voor het maken van een eigen afweging. Gemeenten

zijn echter verplicht om in het kader van een goede ruimtelijke ordening een zorgvuldige afweging te maken over het wel of niet toestaan van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. De

Ladder biedt hiervoor een stramien. Met nadruk dient vermeld te worden dat deze second opinion enkel een uitspraak doet over de

uitgevoerde toets aan de ladder voor duurzame verstedelijking. Er wordt geen uitspraak gedaan

over de wenselijkheid specifiek op deze locatie woningen te realiseren. Daarnaast worden ook geen uitspraken gedaan over eventuele bestuurlijke afspraken binnen de regio.

Leeswijzer Deze second opinion bestaat uit twee onderdelen: o

Oordeel over de gevolgde methodiek en motivering zoals opgenomen in het bestemmingsplan (Hoofdstuk 1)

o

Een indicatie van de uitkomst volgens RIGO (Hoofdstuk 2)

1

Oordeel over de gevolgde methodiek en

motivering Inteiding De methodiek voor het uitvoeren van de toets aan de ladder voor duurzame verstedelijking is niet strikt vastgelegd. Het is inmers een procesvereiste zonder expliciet uitgewerkte

inhoudelijke voorschriften hoe het onderzoek/de toets uit te voeren. Er is echter in de loop der jaren jurisprudentie ontstaan die iets zegt over de methodiek die past bij een deugdelijk motivatie. RIGO is hiervan op de hoogte en heeft veel ervaring met het uitvoeren van een ladderonderbouwing. Daarnaast is er ook gebruik gemaakt van de Handreiking Ladder voor

duurzame verstedelijking van het Ministerie I&M. RIGO denkt met haar methodiek zo goed mogelijk aan te sluiten op hetgeen de wetgever voor ogen heeft bij een dergelijke toets.

Samengevat zijn de volgende elementen van belang bij een ladderonderbouwing:

Afbakening van het ruimtelijk verzorgingsgebied van het plan. Dit heeft invloed op de te hanteren cijfers aangaande woningbehoefte en de capaciteit in overige woningbouwplannen. De definitie van het ruimtelijk verzorgingsgebied is niet wettelijk vastgelegd. Van geval tot geval

zal moeten worden bezien welk schaalniveau past bij de ontwikkeling waarin het plan voorziet?,

Woningbehoefte komende 10 jaar® (bron niet ouder dan 2 jaar). Dit komt in de regel neer op een cijfermatige onderbouwing. In een toelichting uitsluitend verwijzen naar gemeentelijke en

regionale beleidskaders leidt tot strijd met artikel 3.1.6 lid 2 Bro (AbRvS 25 september 2013, BR

2013/152). Inzicht in woningbouwcapaciteit in reeds vigerende woningbouwplannen waar al gebouwd gaat worden. Is deze capaciteit lager dan de behoefte voor de komende 10 jaar, dan is de

kwantitatieve (uitbreidingsbehoefte) aangetoond. is de locatie binnen- of buitenstedelijk gelegen? Een motivatie waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied van het ruimtelijk verzorgingsgebied aan de behoefte aan de te realiseren woningen (in het plan) kan worden voorzien. -

Doorgaans wordt een indicatie van de al bestaande binnenstedelijke ruimte in kwantitatieve zin verkregen door te kijken naar het saldo van de ruimte voor woningen binnen alle harde én potentiële (zachte) binnenstedelijke plannen die op het moment van het onderzoek bekend zijn Definitie bestaand stedelijk gebied (artikel 1.1.1 Bro): 'Bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en

infrastructuur'.

"ABRvS 11 maart 2015, ECLINL:RVS:2015:715, r.0. 7.8. "Overeind blijft dat de motivering van zorgvuldig ruimtegebruik gebaseerd moet zijn op een gedegen argumentatie over de te verwachten behoefte in de komende10 jaar" (een bestemmingsplan heeft een looptijd van 10 jaar en moet voor die periode gebaseerd zijn op reële inschattingen van wat zich voor kan doen in de vrasg near ruimte in dezelfde termijn sis geldigheid bestemmingsplan;.

gemee 1.1.1

Toetsen aan beleid past niet in de ladderonderbouwing.

In de betreffende Ladderonderbouwing Eemdijk-Oost wordt ook ingegaan op het provinciale en

gemeentelijke beleid en de betekenis daarvan voor de woningbouw op Eemdijk-Oost. Dit komt o.a. terug in hoofdstuk 2 beleid. Ook wordt het aansluiten op dat gemeentelijke en provinciale beleid meegenomen in de onderbouwing zelf, zoals de vitaliteit van de dorpen.

Oordeel In hoeverre het plan aansluit op gemeentelijk en provinciaal beleid is uiteraard van belang maar

hoort niet thuis in een Ladderonderbouwing (artikel 3.1.6 lid 2 Bro) als zodanig. Het besluit

ruimtelijke ordening is immers een algemeen geldend wettelijk (rijks) kader die geldt voor alle gemeenten. In het betreffende artikel 3.1.6 lid 2 Bro wordt niet gevraagd of een plan past binnen het lokale gemeentelijk beleid. Dan zou het opnemen van dit artikel in het besluit ruimtelijke ordening immers ook geen meerwaarde meer hebben. Binnen de rechtspraak wordt

hier hetzelfde over gedacht: "Een toelichting waar uitsluitend wordt verwezen naar

gemeentelijke of regionale beleidskaders is in strijd met artikel 3.1.6 lid 2 Bro (AbRvS 25 september 2013, BR 2013/152)."

1.1.2

Zowel als binnen- ats buitenstedelijke tocatie aangemerkt in de onderbouwing

Op pagina 11 tweede opsommingsteken: "In Het plan voor Eemdijk-Oost is met 64 woningen

opgenomen als concreet plan ('realisatie') in het Programma woningbouw Regio Amersfoort. Het plan is (net als alle andere plannen binnen de gemeente) opgenomen als binnenstedelijk plan. Eemdijk-Oost staat geprogrammeerd voor de periode 2020 tot en met 2024. Uit het provinciaal programma komt naar voren dat behoefte is aan de realisering van een

woningbouwplan in Eemdijk-Oost. Het plan voor Eemdijk-Oost is met de opname in het regionale woningbouwprogramma regionaal afgestemd."

Oordeel De tekst op pagina 11 omschrijft dat het gaat om een binnenstedelijk plan. Wij menen dat hier

geen sprake van kan zijn. Het plan is volgens ons niet als "binnenstedelijk" aan te merken gelet op de definitie bestaand stedelijk gebied (artikel 1.1.1 Bro): 'Bestaand stedenbouwkundig

samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk

groen en infrastructuur'. De volgende vier punten onderschrijven dit volgens ons: 1.

Inde betreffende Ladderonderbouwing Eemdijk-Oost wordt getoetst of het plan ook binnenstedelijk zou kunnen worden voorzien. Dit onderdeel is alleen noodzakelijk om uit te voeren als het een buitenstedelijk locatie betreft.

2.

Het planis in 2021 ook als uitleglocatie (dus buitenstedelijk) door de gemeente

3.

aangemetd bij de provincie in de zogenaamde Planregistratie Wonen. Op het overgrote deel van het plangebied is momenteel het bestemmingsplan

4.

'Landelijk Gebied, 1e herziening' van toepassing. De luchtfoto in figuur 1 geeft volgens ons duidelijk aan dat het hier gaat om landelijk gebied en niet een bestaand bebouwd gebied. Het is een uitbreiding van het bestaand stedelijk gebied. Ofwel 'uitleg'.

Figuur 4: ligging plangebied

Het bevreemdt ons overigens ook dat in de provinciale Planregistratie Wonen de locatie in 2023

opeens als "verdichtingslocatie" is aangemerkt. Het begrip "verdichtingstocatie" wordt in de ruimtelijke ordening gebruikt als het gaat om binnenstedelijke verdichting. Het gaat hierbij

doorgaans om braakliggende grond, groengebieden (zoals parken, groenstroken), wegen e.d. die worden veranderd in een nieuw woongebied (met voorzieningen, winkels, openbare ruimte

e.d). Het gaat dus letterlijk om verdichting van het al bestaande stedelijk gebied. Gaat het echter om groen buiten de bebouwd kom, dan spreekt men doorgaans juist niet van een

verdichting- maar van een uitleglocatie (dus niet binnenstedelijk). Wij gaan in deze second-opinion uit van een buitenstedelijke locatie.

In de betreffende Ladderonderbouwing Eemdijk-Oost wordt gekozen voor:

Primair verzorgingsgebied: de gemeente Bunschoten. Dit is gemotiveerd op basis van

o

verhuisbewegingen uit het verleden (p.8 en p.9).

Secundair verzorgingsgebied: regio Amersfoort waarbij alleen de Utrechtse gemeenten

o

worden meegenomen; Bunschoten, Eemnes, Baarn, Soest, Amersfoort, Leusden en Woudenberg. Dit wordt gemotiveerd op basis van de ligging (p.8 en p.9).

Oordeel De methodiek om te kijken naar verhuisbewegingen uit het verleden bij de inschatting van het

onderzoeksgebied/verzorgingsgebied is een gebruikelijke methode om een indicatie te krijgen.

Volgens ons had er echter rekening gehouden moeten worden met een aantal relevante aanvullende aspecten alvorens de conclusie te trekken dat het primaire verzorgingsgebied de

gemeente Bunschoten, te weten: o

De verhuisbewegingen zoals we die zien in de afgelopen jaren laat uiteraard ook zien dat de gemeente Bunschoten, inclusief de kern Eemdijk, niet op zichzelf staat. Er zijn juist ook verhuizingen tussen gemeenten zowel binnen de regio als van en naar

plekken daarbuiten. Jaarlijks vestigen zich in Bunschoten volgens het CBS ongeveer 500 inwoners van buiten de gemeente (tegenover 1.400 interne verhuizingen). o

In het overgrote deel (83%) van de woningen die voorzien zijn binnen het plan is het

iedereen ongeachte voormalig woonplaats momenteel vrij om te komen wonen op het

moment dat de woningen op de markt komen (zie tabel1). Het regionale (en landelijke) woningtekort zorgt ervoor dat woningzoekenden juist een groter zoekgebied hanteren. Dit geldt met name voor gezinnen die veelal een voorkeur hebben aan grondgebonden woningen, zoals dit plan in voorziet. Alleen de 17% woningen die zijn voorzien in de

sociale sector kunnen met voorrang worden aangeboden aan woningzoekenden die economisch of maatschappelijk gebonden zijn aan de gemeente Bunschoten'. o

Uit de gegevens, zoals in de betreffende Ladderonderbouwing Eemdijk-Oost zijn

opgenomen, blijkt het volgende: De capaciteit in de al goedgekeurde harde plannen overstijgt met 1.510 (of 920) woningen (pagina 17, tabel 4) de lokale behoefte te Bunschoten die wordt geraamd op 870 woningen voor de komende 10 jaar (pagina 13). Men bouwt hiermee dus automatisch al meer dan enkel de geraamde lokale behoefte.

Dit zal extra toekomstige verhuizingen naar de gemeente oproepen, die niet zijn af te leiden uit louter de verhuisbewegingen uit het verleden.

Butear Stechijke Planruns

id rehrvair

woningtype in plan

aandeel

woningen

sociale huur rijwoning

12

17%

midenhuur rijwoning

4

6%

betaalbare koop rijwoning

20

28%

twee onder een kap

16

22%

vrijstaand

20

28%

totaal plan

72

100%

*

<=deelslokaaltoe te wijzen*

Zie ook voetnoot 4.

Conclusie: In de reeds vigerend plannen binnen de gemeente kan de komende 10 jaar al meer worden gebouwd dan de geraamde lokale behoefte. Het is dus logisch dat de woningen binnen de al bestaande harde plannen én de woningen die onderdeel uit maken van het

bestemmingsplan Eemdijk-Oost ook deels zullen worden betrokken door mensen van buiten de gemeente. Er zijn vooralsnog ook maar zeer beperkte sturingsmogelijkheden om de

woningen die onderdeel uitmaken van het plan lokaal toe te wijzen. Het is daarom niet aannemelijk dat het verzorgingsbied primair de gemeente Bunschoten is maar dat het om minimaal een regionale markt gaat. Bij een regionale markt dient men bij de laddertoets ook naar de regionale behoefte en het overige regionale planaanbod te kijken.

13

Kaatrrvwevel weningeankecorde cegecthen

revetige pier Len;

In paragraaf 4.1 kop "Gepland aanbod"(p17) van de Ladderonderbouwing Eemdijk-Oost

worden cijfers gepresenteerd over de capaciteit in harde plannen. Dit wordt gedaan voor zowel de gemeente Bunschoten als de regio Amersfoort. Ook wordt een onderscheid gemaakt tussen

harde capaciteit die gepland staat voor de komende 10 jaar en hetgeen gepland staat voor de periode daarna.

'Artikel 3.4 Voorrang bij economische of maatscheppelijke binding; Huisvestingsverordening gemeente Bunschoten, Geldend vanaf 01-04-2022

Oordeel Wij onderschrijven de gevolgde methodiek. Het is gebruikelijk om de plancapaciteit in harde

plannen te inventariseren en daarbij is gebruik maken van de provinciale gegevens als bron ook

gebruikelijk. Op pagina 17 Gepland aanbod staat "De harde plancapaciteit in de gemeente Bunschoten

bestaat uit 1.510 woningen tot 2042 (Tabel 4). Van de 1.510 woningen in de harde

plancapaciteit zijn 920 woningen voorzien in de periode tot 2032. De overige 585 woningen zijn voorzien in de periode 2032

-

2042". Hier wordt volgens ons afgeweken van de jurisprudentie.

Alle harde capaciteit telt immers mee bij het bezien of er nog ruimte is voor het vaststellen van een nieuw hard plan (zoals dit bestemmingsplan).

14

De kwantitetieve MOM

Een belangrijke stap bij een Ladderonderbouwing is te bezien of er voldoende behoefte aan

woningen is bovenop hetgeen al gepland staat in vigerende (harde) plannen.

1.4.1

Kwantitatieve toetsing op gemeenteniveau

Op pagina 19 van de Ladderonderbouwing Eemdijk-Oost wordt onder de kop "VOLDOENDE

REGIONALE BEHOEFTE" de volgend tekst opgenomen: "De kwantitatieve behoefte in de gemeente Bunschoten is door het omvangrijke plan Rengerswetering voor de periode 2022-2032 licht negatief. Rengerswetering wordt echter

gebouwd om in de regionale behoefte te voorzien en niet enkel voor de gemeentelijke behoefte (zie ook onderstaand kader voor uitgebreide toelichting). De regionale behoefte is groter dan waarin Rengerswetering kan voorzien."

Oordeel Er wordt in bovenstaande quote dus ook op gemeenteniveau getoetst. Dit is volgens de

opstellers van het rapport het primaire verzorgingsgebied (de gemeente Bunschoten). Bij deze toetsing op gemeenteniveau zijn de volgde belangrijke opmerkingen van belang: 1

De eerste zin

"De kwantitatieve behoefte in de gemeente Bunschoten is door het

omvangrijke plan Rengerswetering voor de periode 2022-2032 licht negatief". Er kan

hieruit niet anders geconcludeerd worden dat de toets op gemeenteniveau in

kwantitatieve zin dus niet slaagt. Dit volgt ook uit de cijfers die hierbij gepresenteerd worden in de tabel. Deze conclusie is niet expliciet geformuleerd in de rapportage. Eris

echter op basis van de gepresenteerde cijfers geen ander conclusie te trekken dat; uitgaande van de gemeente Bunschoten als primaire verzorgingsgebied, kan in

kwantitatieve zin niet gemotiveerd worden dat er ruimte is voor de bouw van de 72 extra woningen. De ruimte die de harde plancapaciteit in de gemeente biedt is immers al hoger dan de geraamde lokale behoefte. AJ

Er is al binnen de gemeente sprake van een omvangrijk plan "Rengerswetering"

(waardoor zoals aangegeven de harde capaciteit dus al hoger is dan de behoefte). De

opstellers van de Ladderonderbouwing Eemdijk-Oost geven hierbij het volgde aan: "Rengerswetering wordt echter gebouwd om in de regionale behoefte te voorzien en niet enkel voor de gemeentelijke behoefte….". De regionale behoefte is groter dan

waarin Rengerswetering kan voorzien." Dit is een bijzondere opmerking op deze plaats.

Het is niet duidelijk wat er met "echter" wordt bedoeld. Er is hier in ieder geval geen sprake van een uitzonderlijke situatie die ervoor zorgt dat er op gemeenteniveau eigenlijk wel een tekort is aan harde plancapaciteit ten opzichte van de gemeentelijke behoefte, omdat het plan Rengerswetering enkel voorziet in een regionale behoefte. (In de raming van de gemeentelijke behoefte zit overigens ook migratie). Het al vigerende

plan Rengerswetering is ook beschikbaar voor de lokale woningzoekende. Ook kan

(zoals eerder aangegeven) het plan Eemdijk-Oost niet enkel aan inwoners van

Bunschoten worden toegewezen. Er wordt hier onterecht gesuggereerd dat een bepaalde locatie in de regionale behoefte voorziet en een andere locatie in enkel de lokate behoefte, Verder staat er "De regionale behoefte is groter dan waarin Rengerswetering kan voorzien". Ook deze opmerking kunnen wij niet plaatsen als ter

zake doende. De regionale behoefte is immers altijd groter dan de capaciteit binnen een individuele woningbouwlocatie. De regionale behoefte hoeft ook niet alleen op deze

locatie te worden voorzien. Er zijn veel meer bouwlocaties in de regio. 3.

Verwarrend is dat men ook de behoefte na 2032 in beeld brengt en dit terug laat komen in de ladderonderbouwing. De prognose van de behoefte voor de periode verder dan 10

jaar is immers niet van toepassing op een ladderonderbouwing. Een bestemmingsplan heeft een looptijd van 10 jaar en moet voor die periode

gebaseerd zijn op reële inschattingen van wat zich voor kan doen in de vraag naar ruimte. Het Ministerie van Infrastructuur en Milieu geeft ook aan: "Overeind blijft dat de motivering van zorgvuldig ruimtegebruik gebaseerd moet zijn op een gedegen

argumentatie over de te verwachten behoefte in de komende 10 jaar" Bron: Handreiking

Ladder voor duurzame verstedelijking p.21 (op een na laatste alinea).

Opvallend is dat op een aantal pagina's eerder (pagina 9) van de Ladderonderbouwing Eemdijk-Oost ook staat: "De Ladderonderbouwing heeft betrekking op de periode 2022-2032. Door uit te gaan van een periode van tien jaar wordt aangesloten op de

planhorizon van het bestemmingsplan". Dat men even later in het rapport de behoefte na 2032 opneemt is dus zowel inconsequent als niet ter zake doende.

Conclusie: Als ervan wordt uitgegaan dat het plan bestaande uit 72 grondgebonden woningen enkel in een lokale gemeentelijke behoefte zal voorzien dienen we te concluderen dat er hiervoor onvoldoende ladderruimte is. Er kan immers binnen de reeds vigerend harde plannen

de komende 10 jaar al meer worden gebouwd dan de geraamde lokale behoefte voor die periode. Dit blijkt uit cijfers over de lokale behoefte en de plancapaciteit in harde plannen zoals opgenomen in de Ladderonderbouwing Eemdijk-Oost. Het lokale gemeentelijke niveau is volgens de opstellers van de toets het primaire verzorgingsgebied. De toets slaagt op

gemeentelijk niveau dus niet.

1.4.2

Kwantitatieve toetsing op regioniveau

Op pagina 19 van de Ladderonderbouwing Eemdijk-Oost wordt onder de kop "VOLDOENDE REGIONALE BEHOEFTE" de volgend tekst opgenomen: "In de regio is daarmee ruim voldoende behoefte voor de ontwikkeling van 64 woningen in

Eemdijk-Oost……."

Oordeel

Hier wordt dus op regioniveau getoetst. Uitgaande van de cijfers zoals opgenomen in de rapportage klopt deze conclusie. De harde plancapaciteit in de regio Amersfoort is momenteel kleiner dan de geraamde regionale behoefte voor de komende 10 jaar. Hiermee is de regionale behoefte aangetoond. Dit betekent nog niet dat de locatie "in Eemdijk-Oost" is aangetoond. Hiermee is uiteraard nog niet aan de laddertoets voldaan. Het is immers een buitenstedelijke

locatie. Juist het bezien of er noodzaak is om buitenstedelijk te bouwen, is een belangrijk onderdeel van de ladder voor duurzame verstedelijking en de mede de reden waarom deze is opgenomen is in het Bro.

15

De kwalitatieve woningbehoefte

In de betreffende laddertoets wordt op verschillende plekken de kwalitatieve woningbehoefte

genoemd. In paragraaf 3.2 pagina 14 wordt een toelichting gegeven bij de totstandkoming van de cijfers.

1.5.1

Geen toetsing bouwprogramma

Allereerst constateren we dat er in de rapportage geen cijfermatige onderbouwing van de

kwalitatieve vraag wat betreft het bouwprogramma zoals opgenomen in het bestemmingsplan

Eemdijk-Oost. Er wordt ook niet aangegeven in hoeverre andere plannen hierin al in voorzien. Gelet op de grote woningtekorten die er in de regio zijn (en worden voorzien) zal kwaliteit behoefteonderzoek volgens ons niet tot een andere conclusie leiden dan: Er naar verwachting voldoende behoefte zal zijn wat betref het voorgenomen bouwprogramma (woningtype en

prijsklassen). Een cijfermatige onderbouwing die naast de kwantitatieve behoefte ook ingaat op de

kwalitatieve behoefte is niet een vast voorgeschreven vereiste. Dit laatste geldt overigens ook voor de behoefte naar woonmilieu (zie volgende paragraaf).

1.5.2

De gebruikte methodiek bepaling behoefte naar woonmilieu

Onder de kop "VRAAG NAAR DORPS/LANDELIJKE WOONMILIEU" op pagina 17 wordt toegelicht hoe men komt aan de behoefte aan het zogenaamde dorps/landelijk woonmilieu:

"Voor de regio Amersfoort zijn de woonvoorkeuren naar woonmilieu in beeld gebracht aan de hand van het meest recente landelijke woonwensenonderzoek WoON2018 (Ministerie van BZK

en CBS, 2019). Eemdijk-Oost wordt ontwikkeld in een dorps/landelijk woonmilieu.

29% van de respondenten in de regio heeft een voorkeur voor een dorps/landelijk woonmilieu (Tabel 3). Rekening houdend met een groei van 14.925 huishoudens tot 2032 in de Regio Amersfoort bedraagt de totale vraag naar woningen in een dorps/landelijk

woonmilieu 4.325 woningen. In Bunschoten is vraag naar 250 woningen in een

dorps/landelijk woonmilieu." Oordeel Wij concluderen dat het bureau BSP op basis van het WoOn-behoefteonderzoek een

berekening heeft gemaakt van de toekomstige vraag, onderverdeeld naar woonmilieu, welke sterk afwijkt van regulier woningbehoefteonderzoek zoals uitgevoerd en gebruikt door Universiteiten, het Ministerie van BZK, Provincies en onderzoeksbureaus die hierin gespecialiseerd zijn zoals Companen, ABF en RIGO.

De gehanteerde methode om de behoefte naar woningmilieu in beeld te brengen is volgens ons

onvoldoende en levert cijfermatige uitkomsten op waar men volgens RIGO geen enkele

conclusies aan kan verbinden ten aanzien van de bouwopgave of een eventuele kwalitatieve

toetsing van het plan. De methodiek is niet alleen zeer ongebruikelijk, er wordt ook voorbijgegaan aan een aantal fundamentele zaken met betrekking tot de werking van de woningmarkt. Zo wordt er geen rekening gehouden met het feit dat bestaande voorraad een

belangrijke rol speelt bij het inwilligen van woonvoorkeuren, een groot deel van de verhuizingen ook zorgt voor vrijkomend aanbod en dat de komende 10 jaar de samenstelling van de bevolking verandert. Zie voor een nadere uitleg tekst kader 1.

KADER 1. Nadere toelichting onjuistheid methodiek kwalitatieve woningbehoefte In het WoOn-behoefteonderzoek wordt aan mensen (die binnenkort) willen verhuizen, naast woningtype, ook gevraagd naar welk woonmilieu men zou willen verhuizen. Door het aandeel van de respondenten met een voorkeur voor een dorpswoonmilieu toe te passen op de

geraamde huishoudensgroei wordt voorbijgegaan aan een aantal zaken, te weten: 4

Voor huishoudens met een voorkeur voor een woonmilieu geldt dat dit niet alleen de nieuwbouw betreft. Een groot deel van het woningaanbod ontstaat juist door woningen die vrijkomen na verhuizing (bijvoorbeeld in het dorps/landelijke

woonmilieu). Mensen die naar een gewenste woonmilieu vetrekken laten ook een woning achter in het woonmilieu waarin ze nu wonen. Het is niet zo dat huishoudens die nu in het dorps/landelijk woonmilieu wonen niet naar een ander woonmilieu verhuizen. Theoretisch kan het zelfs zo zijn dat als 30 procent een dorps/landelijk woonmilieu wenst en de rest (het merendeel) een ander type woonmitieu (maar nu deels in een landelijk dorpsmilieu) er per saldo geen uitbreidingsbehoefte hoeft te zijn aan dit dorps/landelijk woonmilieu. Omdat ook het vrijkomend aanbod als gevolg van verhuizingen belangrijk is om mee te nemen, wordt hier in regulier (lees

2.

professioneel) woningbehoefteonderzoek juist rekening mee gehouden. De woonwensen van huishoudens op enig moment, kunnen niet zomaar toegepast

worden op de toekomstige huishoudensgroei als totaal voor de komende tien jaar. De komende 10 jaar vinden er immers ook veranderingen plaats wat betreft de

samenstelling van de bevolking. Die ziet er dus anders uit dan tijdens de meting van de woonvoorkeuren (in 2018). Zijn er bijvoorbeeld veel jonge gezinnen die een woning zoeken? In de komende 10 jaar kan dit aandeel relatief gezien juist afnemen als gevolg van demografische ontwikkelingen. Daarnaast kan als gevolg van vergrijzing, een grotere groep een gezinswoning (moeten) achterlaten (die daardoor vrijkomt). Dit speelt juist vaak ook in dorpse/landelijke woonmilieus. Er is in de methodiek geen rekening gehouden met dergelijke verschuivingen zoals het vrijkomend aanbod als gevolg van vergijzing. 3.

In de Ladderonderbouwing Eemdijk-Oost wordt ervan uitgegaan dat de voorkeuren

naar woonmilieu zoals gemeten op regioniveau ook hetzelfde zijn op

gemeenteniveau (tabel 3 pagina 15). Men gaat er dus vanuit dat de woonmitieuvoorkeur overal hetzelfde is. Dit impliceert dat mensen die een woning wensen te Bunschoten naar verhouding exact hetzelfde willen als die in Amersfoort

willen wonen. Dit lijkt ons veel te ver afstaan van de werkelijkheid,

Te

1.6.1

Alleen beperkt kwalitatief getoetst

Er wordt in de Ladderonderbouwing Eemdijk-Oost niet kwantitatief getoetst in de zin of het

aantal te realiseren woningen (in het plan) ook binnenstedelijk zou kunnen worden voorzien. In plaats daarvan wordt enkel gekeken of er binnenstedelijk nog plaats is voor het realiseren van een (soortgelijk) plan van minimaal gelijke omvang en dichtheid met een landelijk dorps woonmilieu.

Oordeel methodiek Enkel kijken naar de binnenstedelijke ruimte voor het realiseren van een (soortgelijk)

dorps/landelijk woonmilieu levert volgens ons een onvoldoende motivering op om aan te tonen dat er binnenstedelijk onvoldoende ruimte is om in de vraag te voorzien. De volgende redenen zijn daarbij van belang: In het wetsartikel (Artikel 3.1.6 lid 2 Bro) staat "de behoefte aan de te realiseren

woningen". Hier staat dus niet "de behoefte aan het betreffende woonmilieu". In de Ladderonderbouwing Eemdijk-Oost wordt volgens ons enkel de kwantitatieve behoefte aangetoond. En dat betreft het regionale niveau. Op gemeenteniveau wordt dit juist niet

aangetoond. Er is volgens ons geen deugdelijke onderbouwing gegeven of en in welke mate de komende 10 jaar een regionaal tekort aan dit type woonmilieu wordt voorzien (zie ook paragraaf 1.5). Er is zowel provinciaal al regionaal geen onderzoek voorhanden

naar de uitbreidingsbehoefte naar dit type woonmilieu. Het gebruik van woonmilieus bij het bepalen van de kwalitatieve behoefte (en een eventueel tekort hieraan) is overigens

ook geen gemeengoed en ook nergens voorgeschreven. De redenatie dat de locatie is bedoeld voor de lokale behoefte en er dus ook een vraag naar landelijk dorps wonen zal

zijn in de komende 10 jaar is ook geen argument. Uit de cijfers is juist af te leiden dat er geen lokale uitbreidingbehoefte is bovenop hetgeen waar in de harde plancapaciteit al in wordt voorzien voorziet (par 1.4.1). _

De wetenschappelijke literatuur geeft aan dat huishoudenssamenstelling en inkomen zeer bepalend zijn in de vertaling naar woonwensen. Deze vertaalt zich in eerste instantie naar het woningtype grondgebonden/appartement en het koop-/huurniveau. Deze keuze

naar woningtype (omvang en prijs) wordt in woningmarktonderzoek gezien als een van de belangrijkste factoren voor een verhuizing, naast de beschikbaarheid van woningen met

name in gebieden met grote woningtekorten zoals hier ook het geval is. Het is juist daarom dat een woningzoekende uit de regio een voor hen betaalbare grondgebonden woning binnen het bebouwde gebied ook gewoon als optie zal zien en niet enkel een woning zal accepteren die onderdeel uitmaakt van een uitbreidingsplan van een kern in

het landelijk gebied. Er dient volgens ons dus wel degelijk gekeken te worden of er binnen het bestaand bebouwd

gebied van de gehele regio al of niet voldoende ruimte is om in de behoefte te voorzien. En niet enkel of het een binnenstedelijk landelijk dorpswoonmitieu betreft. Dus los van het feit dat de

behoefte aan dit woonmilieu onvoldoende cijfermatig inzichtelijk is gemaakt (zie 1.4.2). De behoefte (de woningzoekende) is immers ook regionaal, zoals al eerder in de Ladderonderbouwing Eemdijk-Oost is aangetoond (en waar ook de opstellers van het rapport

van uitgaan).

Aanvullende beperkende voorwaarden niet conform de geest ven de wet Bij het zoeken naar alternatieve binnenstedelijke locaties heeft BSP nog een tweetal andere

criteria gehanteerd. Dat zijn:

"Voor 64 woningen in een dorps/landelijk woonmilieu dient de inbreidingslocatie wel een

substantiële omvang te hebben" (pagina 22 eerste alinea). En later "Geen van de plannen voorziet in voldoende ruimte voor de ontwikkeling van 65 woningen met eendichtheid van 15 woningen per hectare" (pagina 23 laatste alinea).

Oordeel De opstellers de Ladderonderbouwing Eemdijk-Oost kijken niet of

"….

binnen het bestaand

stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien." (Artikel 3.1.6 lid 2 Bro) maar men kijkt of het plan zelf (m.b.t. omvang en dichtheid) binnenstedelijk kan worden voorzien. Het zal menigeen duidelijk zijn dat dit niet bedoeld is door de wetgever. Dan zou het eenvoudig worden om een plan van 5.000 woningen te maken, en vervolgens aan te tonen dat er binnenstedelijk

geen ruimte is voor een aaneengesloten plan voor 5.000 woningen. Het gaat uiteraard om de som van het totaal aantal woningen waarvoor elders binnenstedelijk (alternatieve) ruimte ís.

Dus ook ats het meerdere kleinere plannetjes zijn. Wij zijn ook niet bekend met het fenomeen

dat woningzoekenden een nieuwe woning afslaan omdat er in de betreffende straat maar vijf nieuwe woningen gebouwd zijn. Kortom, vanuit de behoefte is er geen enkele reden om een minimale omvang van 65 woningen toe te passen. In Artikel 3.1.6 lid 2 Bro gaat het expliciet om het voorzien in deze behoefte en niet over het voorzien in een minimale omvang van een

bouwplan. Vitatiteit

"De locatie dient bij te dragen aan de vitaliteit van het dorp". En later als conclusie "Elders in

de regio is het niet mogelijk om perspectief te bieden voor de leefbaarheid en vitaliteit van het dorp Eemdijk (een na laatste alinea p24)"

Oordeel Vitaliteit is geen onderdeel van de ladder voor duurzame verstedelijking. (Dat mag uiteraard wel een aspect zijn van overig gemeentelijk beleid). En ja, er is geen speld tussen te krijgen dat

binnenstedelijk bouwen elders in de regio (of in de kern van Bunschoten zelf) niet kan bijdragen aan de vitaliteit van het dorp Eemdijk. Dat is ook niet de doelstelling van het wetsartikel. Het

doel is onder meer om niet buitenstedelijk te bouwen indien er nog voldoende binnenstedelijke ruimte te benutten is.

2

Aanvullende toets binnenstedelijke ruimte

(RIGO) Er is in de betreffende Ladderonderbouwing Eemdijk-Oost niet expliciet getoetst of in

kwantitatieve zin binnen het bestaand stedelijk gebied

-

van het ruimtelijk verzorgingsgebied

-

aan de behoefte aan de te realiseren woningen (in het plan) kan worden voorzien. Wij doen dat hier wel.

Taeis gemeenterniveau Zoals eerder aangegeven blijkt uit de gegevens zoals opgenomen in de Ladderonderbouwing

Eemdijk-Oost dat de ruimte in al vigerende plannen binnen de gemeente groter is dan de geraamde lokale behoefte. Uit de cijfers blijkt dat op gemeenteniveau geen sprake is van een resterend kwantitatieve behoefte voor de komende 10 jaar die niet in de al goedgekeurde plannen kan worden voorzien. Volgens ons is het daarom -uitgaande van het

gemeenteniveau als verzorgingsgebied

op dit moment in onvoldoende mate te

-

motiveren waarom buiten het stedelijk gebied woningen toe te voegen zoals voorgesteld in het bestemmingsplan Eemdijk-Oost. Ook kwalitatief gezien (woningtypen en prijsniveau)

zijn er volgens ons binnen de resterende plancapaciteit in de gemeente (harde plannen)

voldoende mogelijkheden voor het realiseren van het bouwprogramma zoals voorgesteld in dit plan. We kijken hier dan niet eens naar de overige ruimte in andere zachte binnenstedelijke

plannen. Zee b

Toeis crredioniveei

Ruimte voor meer harde plannen is aangetoond Deze behoefte voor de komende 10 jaar wordt in de betreffende ladder onderbouwing geraamd op 14.920. Het harde planaanbod is 7.210 en de een resterende behoefte (ladderruimte) van

7.715 woningen (zie pagina 19 van de ladderonderbouwing). Hiermee is dus duidelijk dat als we op regioniveau toetsen er voldoende kwantitatieve ladderruimte is voor het betreffende plan

van 72 woningen. De binnenstedelijke ruimte om in de behoefte te voorzien Er dient gemotiveerd te worden waarom niet binnenstedelijk in de behoefte kan worden

voorzien. De binnenstedelijke ruimte kan gevonden worden om te kijken naar de op dit moment bekende zachte binnenstedelijke plannen. We kijken hier of de resterende behoefte (buiten dat

wat al in harde plannen zit) binnenstedelijk kan worden voorzien. Er is in de ladderonderbouwing niet regionaal getoetst of het aantal woningen waarin het plan

voorziet binnen het bestaand stedelijk gebied kan worden voorzien. De provincie Utrecht inventariseert de plancapaciteit bij ieder van haar gemeenten (de

planregistatie wonen provincie Utrecht). De gemeenten geven zelf de capaciteit door in haar plannen evenals kenmerken zoals o.a. de status (hard / zacht) en het type locatie. De gegevens zijn op geaggregeerd niveau ook te vinden op de planmonitor wonen van de provincie Utrecht €

[al

zijn ook terug te vinden op de website

})

Detocaties en een samenvatting van de gegevens eve

})

RIGO beschikt over deze gegevens op planniveau per 1-1-2023

(Zie ook de tabellen 2 en 3).

Totale capaciteit

Type locate Binnenstedelijk*

onbekend (vertrouwelijke locaties)

Uitbreiding/uileg

16.931

9.934

4.066

2.931

Baarn

1.337

251

598

488

Bunschoten

2.102

2.073

0

29

Eermes

1.371

9%5

170

1,106

Amersfoort

Leusden

1.708

272

919

b17

Soest

3.114

1.733

620

761

Woudenberg

2.092

30

1.798

264

Regio Amersfoort (Utrechtse deel)

28.655

14.388

8.171

6.096

*Locaties aangeduid met herstructurering, transformatie, of verdichting.

Harde plannen

Totale capaciteit

Bron: planregistratie wonen provincie Utrecht

Zachte plannen

status onbekend

eerste idee of optie

al in voorbereiding of al in een visie

binnenstedelik

9.934

1.950

7.545

439

0

251

145

106

0

0

2.073

1.392

663

18

0

Eennes

95

95

0

0

0

Leusden

272

175

97

0

0

1.733

347

698

500

188

Amersfoort Baarn

Bunschoten

Soest

Woudenberg

Regio Amersfoort (Utrechtse deel)

30

30

0

0

0

14.388

4.134

9.109

957

188

"Locaties aangeduid met herstructurering, transformatie, of verdichting.

Bron: planregistratie wonen provincie Utrecht

Uit de actuele cijfers, zoals opgenomen in de planregistratie wonen, blijkt dat een groot deel

van de plancapaciteit in de regio is gelegen op binnenstedelijke locaties. Van deze capaciteit is

totaal 9.109 woningen onderdeel van een zacht plan welke al in voorbereiding is of in een visie genoemd. Dit is dus nog los van de capaciteit op binnenstedelijke locaties die de gemeenten al

wel hebben benoemd, maar nog als een eerste idee of optie aangeduid hebben. Ook tellen we de capaciteit op vertrouwelijke locaties, waarvan de ligging ons niet bekend is, niet mee.

De eerdergenoemde resterende regionale ladderruimte zoals opgenomen in de

ladderonderbouwing van 7.715 woningen zou dus kunnen worden voorzien op de nu al bekende binnenstedelijke zachte locaties. We concluderen dat de cijfers aantonen dat er voldoende binnenstedelijke ruimte in de regio

aanwezig lijkt te zijn om in de geraamde (regionale) vraag te voorzien voor de komende 10 jaar.

Eris volgens ons onvoldoende mate gemotiveerd waarom dit buitenstedelijk gelegen bestemmingsplan Eemdijk-Oost zou voldoen aan de ladder voor duurzame verstedelijking met

als reden dat het plan in een woningvraag voorziet waar binnenstedelijk onvoldoende ruimte voor zou zijn.

CR,

EER Need ned

Postbus 2888 NL

-

3000 CW ROTTERDAM

Intrapost BV

kid

Kometenpiein 37 5215MB 'S-HERTOGENBOSCH The Nethertand

R Aangetekend

postnt Frankering betaald

D-A-1

ed

Afd

Bestuursrechtspraak

Raad van State

3SMQXY6039134

Postbus 20019

2500EA 'S-GRAVENHAGE

Facornmande

NL

Ln

iu

EEL EN

a

KELE

8

Ë

uut UIR Ei

3SMQXY6039134

ï

al

1006738

Uw Sratk & trace vude: VZ GOUM 38Y2

yolg uw zendeng op vindmijnzendlug.nl

Em

F