Document · PDF

Bijlage 2. Exploitatieplan 1371.160-EP1d1 met bijlagen.pdf

Gemeenteraad 3 november 2022, gemeente BunschotenBij agendapunt: RV 1172757 - Gewijzigde vaststelling bestemmingsplan en exploitatieplan De Kronkels-Zuid26.874 woorden

Open het PDF bij iBabs ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 2 van 3

BRO Boxtel | De Kronkels-Zuid

Herziening en afrekening Exploitatieplan

4.1.

Herziening van het Exploitatieplan (artikel 6.15 Wro)

Blad 27.

Een exploitatieplan wordt na inwerkingtreding ten minste eenmaal per jaar herzien, totdat de in dat exploitatieplan voorziene werken, werkzaamheden en bouwwerken zijn gerealiseerd. Indien tegen het exploitatieplan beroep is ingesteld, vangt deze termijn aan op de dag nadat een beslissing omtrent het exploitatieplan onherroepelijk is geworden. Bij een herziening van een exploitatieplan is artikel 6.15, eerste lid Wro, niet van toepassing en kan de mededeling, bedoeld in artikel 6.15, tweede lid Wro, achterwege blijven voor zover de herziening uitsluitend betrekking heeft op: • een uitwerking en detaillering van de ramingen van kosten en opbrengsten; • een aanpassing van deze ramingen met inachtneming van de in het exploitatieplan aangegeven methoden van indexering; • een vervanging van de ramingen van de kosten door gerealiseerde kosten, of • andere niet-structurele onderdelen. Deze herziening kan ertoe leiden dat eigenaren die nog geen omgevingsvergunning hebben aangevraagd, een hogere of een lagere Exploitatiebijdrage moeten betalen dan in het geval de eigenaren voor de herziening hun omgevingsvergunningaanvraag hadden ingediend. De daadwerkelijk te betalen Exploitatiebijdrage bij de verlening van de omgevingsvergunning is af te leiden uit de laatst vastgestelde herziening van het exploitatieplan.

4.2.

Afrekening van het Exploitatieplan (artikel 6.20 Wro) Binnen drie maanden na uitvoering van de in een exploitatieplan voorziene werken, werkzaamheden en maatregelen stellen burgemeester en wethouders een afrekening van het exploitatieplan vast. Bij de afrekening worden de betaalde Exploitatiebijdragen herberekend op grond van de totale kosten en het totale aantal gewogen eenheden in het Exploitatiegebied. De basiseenheden en gewichtsfactoren die zijn toegepast bij de berekening van een betaalde Exploitatiebijdrage, worden ook toegepast bij de herberekening. Indien een herberekende Exploitatiebijdrage meer dan vijf procent lager is dan een betaalde Exploitatiebijdrage, betaalt de gemeente binnen een maand na vaststelling van de afrekening het verschil, voor zover het groter is dan vijf procent, naar evenredigheid terug met rente aan degene die ten tijde van de betaling van de bijdrage, of een gedeelte daarvan, houder was van de desbetreffende omgevingsvergunning, of diens rechtsopvolger. Indien ten minste negentig procent van de in dit Exploitatieplan begrote kosten is gerealiseerd, wordt op verzoek met betrekking tot de desbetreffende Exploitatiebijdrage een afrekening opgesteld. Tegen een besluit omtrent de afrekening en de herberekende Exploitatiebijdrage kan beroep worden ingesteld.

1371.160-EP1d1 Disclaimer: Dit rapport is bestemd voor de in dit rapport genoemde opdrachtgever en het doel waarvoor het is opgesteld. Er wordt geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door derden tenzij met schriftelijke toestemming van Gloudemans.

BRO Boxtel | De Kronkels-Zuid

Blad 28.

DEEL C: REGELS 1.

Begrippen

Bestemmingsplan

: Het ontwerpbestemmingsplan “De Kronkels-Zuid”.

Bouwplan

: Een aangewezen bouwplan als gedefinieerd in artikel 6.2.1 Bro

Bouwrijp maken

: In het Exploitatiegebied zijn de volgende werken en werkzaamheden voor het bouwrijp maken voorzien: • het ontdoen van bebouwing, bouwresten, verhardingen, funderingen, kabels en leidingen en andere boven- en ondergrondse obstakels, inclusief afvoeren en storten volgens de geldende wet- en regelgeving; • het ontgraven, ophogen en egaliseren van het terrein, inclusief afvoeren en storten volgens de geldende wet- en regelgeving; • het verwijderen van struiken, gewassen, bomen en boomstronken, inclusief afvoeren en storten volgens de geldende wet- en regelgeving; • het dempen van sloten en watergangen; • het aanbrengen van drainage in de openbare ruimte; • het afvoeren van grondwater en reguleren van grondwater; • het aanleggen van duikers, rioleringen ((verbeterd) gescheiden stelsel) en (rioolafvoer)gemalen, persleidingen; • het aanbrengen van wadi’s en/of andere waterbergingsvoorzieningen inclusief eventueel noodzakelijke grondkerende constructie zoals beschoeiing en/of damwanden; • het aanleggen van de aansluiting op het omliggende wegennet; • het aanleggen van bouwwegen, (tijdelijke) openbare verlichting en (tijdelijke) parkeerplaatsen; • en overige voorkomende werkzaamheden.

Exploitatiebijdrage

: De door een aanvrager van de omgevingsvergunning aan de gemeente verschuldigde betaling in de kosten van de grondexploitatie op grond van artikel 6.18 Wro en artikel 6.19 Wro. De exploitatiebijdrage wordt berekend op de contantewaardedatum, zijnde 1 januari 2022. De exploitatiebijdrage wordt vanaf de contantewaardedatum tot aan het moment verlening omgevingsvergunning, activiteit bouwen, geïndexeerd met de in paragraaf 1.2 van deel B van dit Exploitatieplan opgenomen parameter.

Exploitatieplan

: Het ontwerpexploitatieplan De Kronkels-Zuid als bedoeld in artikel 6.12 Wro en artikel 6.13 Wro.

Exploitatiegebied

: Het exploitatiegebied De Kronkels-Zuid waarop dit Exploitatieplan van toepassing is, zoals weergegeven in bijlage 1 van deel C van dit Exploitatieplan.

Exploitatieopzet

: De exploitatieopzet als bedoeld in artikel 6.13 lid 1 onder c Wro en als bedoeld in hoofdstuk 1 van deel B van dit Exploitatieplan.

BRO Boxtel | De Kronkels-Zuid

Blad 29.

Nutsvoorzieningen

: In het Exploitatiegebied zijn de volgende werken en werkzaamheden voor de aanleg van nutsvoorzieningen, inclusief bijbehorende bovengrondse voorzieningen, voorzien conform het Programma van Eisen inrichting openbaar gebied, bijlage 3 van deel C: • aanleg van en, indien van toepassing, verplaatsing of aanpassing van nutsvoorzieningen waaronder in ieder geval wordt verstaan: leidingen voor gas, water, elektra, datatelecom zoals glasvezel of kopernetwerk, inclusief de nodige onder- en bovengrondse voorzieningen, zoals transformatorhuisjes, verdeelkasten en installaties/gebouwen voor duurzame energievoorzieningen. Hierbij moet worden uitgegaan van standaard nutsinfra die wordt aangeboden. Er is geen sprake van extra nutsvoorzieningen die noodzakelijk zijn voor een bepaalde bedrijfsvoering.

Openbare ruimte

: De gronden in en ten behoeve van het Exploitatiegebied waarop de openbare voorzieningen worden gereconstrueerd of gerealiseerd, waaronder openbare wegen, watergangen en groenvoorzieningen.

Uitgeefbare gronden

: De gronden waarop één of meer Bouwplannen mogelijk zijn.

Woonrijp maken

: In en ten behoeve van het Exploitatiegebied zijn de volgende werken en werkzaamheden voor het (her)inrichten van de openbare ruimte voorzien: • het aanleggen, aanpassen dan wel herstellen van wegen en pleinen, zowel met een open verharding als asfalt, met bijbehorende (verkeersen verkeersregulerende) voorzieningen en bermen; • het aanleggen van inritten, voet- en rijwielpaden en (definitieve) parkeerplaatsen; • het aanleggen van (definitieve) openbare verlichting; • het aanleggen van bluswatervoorzieningen of brandputten indien noodzakelijk vanuit veiligheidsdienst (VRU), waaronder begrepen brandkranen met aansluitingen; • het plaatsen van straatnaamborden, markeringen, verkeers- en waarschuwingsborden, bebakening en belijning; • het aanleggen van groenvoorzieningen plus plantvakverbetering en watertoevoer/beluchtingsvoorzieningen inclusief het verzorgen van het eerstejaarsonderhoud hiervan; • het aanleggen van waterbergingsvoorzieningen; • het aanleggen van geluidwerende voorzieningen; • en overige voorkomende werkzaamheden.

BRO Boxtel | De Kronkels-Zuid

Blad 30.

Werken en werkzaamheden

2.1.

De bestekken of gedetailleerde werkomschrijvingen en uitvoeringstekeningen voor de uitvoering van werken en (aanleg)werkzaamheden voor het Bouwrijp maken, de aanleg van Nutsvoorzieningen en het inrichten van de Openbare ruimte (= Woonrijp maken), dienen te voldoen aan (I) de technische eisen zoals opgenomen in het Programma van Eisen, dat als bijlage 3 van deel C van dit Exploitatieplan is gevoegd. Indien bij zelfrealisatie slechts een gedeelte van de openbare infrastructuur wordt aangelegd zal behalve aan de technische eisen ook worden getoetst of deze uit te voeren werkzaamheden doelmatig zijn in de zin dat ze geen onnodige meerkosten oproepen en dat de integraliteit en functionaliteit van het openbaar gebied als geheel kan worden geborgd.

2.2.

Als onderdeel van het Bouwrijp maken, dient het terrein te worden geëgaliseerd c.q. aangevuld met schoon zand c.q. grond (van maximaal milieucategorie 1 en voldoen aan de geldende bodemkwaliteitseisen) zoals opgenomen in het vastgestelde beleidsdocument “Actualisatie bodemkwaliteitskaart Bunschoten-Spakenburg” met datum 2 augustus 2019 tot de vastgestelde maaiveldhoogte (minimaal 0,50 meter NAP in verband met aangrenzende omgeving en drooglegging), een en ander zoals opgenomen in het Programma van Eisen, dat als bijlage 3 van deel C van dit Exploitatieplan is gevoegd. Bij dit onderdeel wordt nazetting van de ophoging voorkomen.

2.3.

Het is verboden te starten met de uitvoering van werken en (aanleg)werkzaamheden voor het Bouwrijp maken van het Exploitatiegebied, de aanleg van Nutsvoorzieningen en de inrichting van de Openbare ruimte, voordat het bestek of gedetailleerde werkomschrijving inclusief uitvoeringstekeningen ter goedkeuring is voorgelegd aan en is goedgekeurd door of namens burgemeester en wethouders. Voor de aanleg van Nutsvoorzieningen geldt dat ook een vergunning volgens het beleid rondom het leggen van kabels en leidingen is aangevraagd en verstrekt. Een en ander dient te voldoen aan de vanaf 28 juli 2011 geldende “Beleidsregel kabels en leidingen Bunschoten 2011”.

2.4.

De bestekken of gedetailleerde werkomschrijvingen en uitvoeringstekeningen zullen worden getoetst aan de gestelde eisen in de in lid 2.1 genoemde stukken. Burgemeester en wethouders beslissen binnen zes weken na ontvangst van de bestekken of gedetaillerde werkomschrijvingen en uitvoeringstekeningen omtrent de goedkeuring van deze stukken.

2.5.

De werken en (aanleg)werkzaamheden dienen te worden uitgevoerd in overeenstemming met de door de gemeente goedgekeurde bestekken of gedetailleerde werkomschrijvingen en uitvoeringstekeningen voor het Bouw- en Woonrijp maken, de aanleg van Nutsvoorzieningen en het inrichten van de Openbare ruimte en overeenkomstig de eisen zoals opgenomen in de in lid 2.1 genoemde stukken. De partij die uitvoert, is aansprakelijk voor schade die zijn bouwactiviteiten veroorzaken. Bij de uitvoering moet ervoor worden zorg gedragen dat na aanleg, zowel de onder- als bovengrondse infrastructuur een tweede ontsluitings- of aan-/ afvoerroute heeft. Qua waterhuishouding gelden de eisen van het vastgestelde beleidsdocument “Waterstructuur De Kronkels-Zuid afvalwater, hemelwater, grondwater, oppervlaktewater” met datum 21 december 2018. Aanvullend geldt het beleid zoals is opgenomen in het door de gemeenteraad op 16 december 2021 vastgestelde “Gemeentelijk Water- en Rioleringsplan (GWRP) 2022-2026”.

BRO Boxtel | De Kronkels-Zuid

Blad 31.

2.6.

De uitvoering van werken en (aanleg)werkzaamheden voor het Bouwrijp maken, de aanleg van Nutsvoorzieningen en het inrichten van de Openbare ruimte vinden plaats onder toezicht van een door burgemeester en wethouders aangewezen toezichthouder. De toezichthouder geeft aanwijzingen over de route van het bouwverkeer. Na de start van de uitvoering van de werkzaamheden heeft de toezichthouder te allen tijde toegang tot de gronden van het Exploitatiegebied, waarop de uitvoering plaatsvindt. De aanwijzingen van de toezichthouder dienen te worden opgevolgd.

2.7.

Partijen die de werken en (aanleg)werkzaamheden uitvoeren, zijn verplicht tot het onderhouden van de bouwwegen, totdat deze wegen als onderdeel van de Openbare ruimte Woonrijp zijn gemaakt. Hierbij geldt dat tot het Woonrijp maken alle verantwoordelijkheden en risico’s richting (weg)gebruikers liggen bij de Exploitant.

2.8.

Zodra de werken en (aanleg)werkzaamheden zijn voltooid, wordt hiervan door partijen schriftelijk melding gedaan aan burgemeester en wethouders. Bij die melding wordt een voltooiingverslag gevoegd, dat een aanduiding van de werken en werkzaamheden inhoudt, waarop de melding betrekking heeft. Bij de melding wordt van het aangelegde een revisie (digitaal en analoog) verstrekt en wordt een opleverdossier met certificaten, bonnen, onderzoeken en toetsingsrapporten beschikbaar gesteld. Gemeente toetst beschikbare informatie in het veld. Deze toetsing vindt plaats door de gemeentelijke toezichthouder en projectleider (Civiele Techniek).

2.9.

Een voltooiingverslag behoeft de schriftelijke instemming van of namens burgemeester en wethouders. Uiterlijk 8 weken na ontvangst van dat verslag wordt omtrent de instemming besloten.

2.10.

Burgemeester en wethouders onthouden zich van instemming met een voltooiingverslag, indien daarin naar hun oordeel niet aannemelijk is gemaakt, dat de daarin begrepen werken en werkzaamheden zijn uitgevoerd in overeenstemming met de goedgekeurde bestekken of gedetailleerde werkomschrijvingen en uitvoeringstekeningen voor het Bouw- en Woonrijp maken, de aanleg van Nutsvoorzieningen en het inrichten van de Openbare ruimte en overeenkomstig de eisen, zoals opgenomen in de in lid 2.1 en lid 2.2 genoemde stukken. In navolging van hetgeen beschreven onder 2.8 geldt ook dat de toetsing in het veld akkoord is.

2.11.

Voor exploitant geldt na overdracht van de Openbare ruimte aan de gemeente een garantieperiode van 12 maanden, waarin hij eventuele gebreken voor zijn rekening herstelt.

2.12.

Het is verplicht de diensten, werken en werkzaamheden namens de gemeente aan te besteden volgens de richtlijnen 2014/24/EU van het Europees Parlement en de raad van 26 februari 2014 betreffende het plaatsen van overheidsopdrachten en tot intrekking van Richtlijn 2004/18/EG, zoals gepubliceerd in PbEU 2014, L 94/65 d.d. 28 maart 2014. Wat betreft opdrachten met een opdrachtsom onder het betreffende drempelbedrag uit de voornoemde richtlijnen, dient voorts het gemeentelijk aanbestedingsbeleid te worden gevolgd waarvan de relevante delen zijn opgenomen als bijlage 1 bij deel C van dit Exploitatieplan.

BRO Boxtel | De Kronkels-Zuid

Blad 32.

2.13.

Om te garanderen dat aan het in lid 2.12 bepaalde wordt voldaan, dient exploitant de raming van de door deze exploitant aan te leggen openbare voorzieningen 13 weken voorafgaand aan de geplande aanleg ter controle aan de gemeente voor te leggen. Daarbij dient de exploitant tevens een aanbestedingsprotocol op te stellen in overleg met het cluster inkoop/financiën van de gemeente Bunschoten, waarin is aangegeven op welke wijze de opdracht voor de uitvoering van werken en werkzaamheden wordt gegund. Dit aanbestedingsprotocol dient aan burgemeester en wethouders te worden voorgelegd. Burgemeester en wethouders beslissen uiterlijk 8 weken na ontvangst van de raming en het protocol omtrent de instemming met het protocol. In bijlage 4 van deel C is de op 31 maart 2020 door het college vastgestelde Beleidsregel: Inkoop- en aanbestedingsbeleid Bunschoten te vinden.

2.14.

De gunning van opdrachten voor de uitvoering van werken en werkzaamheden vindt plaats in overeenstemming met het inkoop- en aanbestedingsbeleid waarmee door burgemeester en wethouders is ingestemd.

2.15.

Het is verboden werken, werkzaamheden en bouwwerken, zoals omschreven in hoofdstuk 4 van deel A van dit Exploitatieplan, uit te voeren in strijd met de eisen zoals opgenomen in de regels 2.1 tot en met 2.14 van hoofdstuk 2 van deel C van dit Exploitatieplan.

BRO Boxtel | De Kronkels-Zuid

Blad 33.

Locatie-eisen

3.1.

Koppelingen

3.1.1.

De omgevingsvergunning, activiteit bouwen, voor De Kronkels-Zuid, kan pas worden verleend, nadat Ontsluiting 1, Ontsluiting 2, Parkeren 1, Parkeren 2 én Groen 1 zijn gerealiseerd en die voldoen aan de in hoofdstuk 2 opgenomen eisen en regels voor werken en werkzaamheden behorende bij deel C van dit Exploitatieplan.

3.1.2.

De omgevingsvergunning, activiteit bouwen, voor De Kronkels-Zuid, kan pas worden verleend als dit Bouwplan rechtstreeks ontsloten wordt via een (bouw)weg die aansluit op Ontsluiting 1 of Ontsluiting 2, en die voldoet aan de in hoofdstuk 2 opgenomen eisen en regels voor werken en werkzaamheden behorende bij deel C van dit Exploitatieplan.

3.1.3.

Met de uitvoering van een Bouwplan, zoals opgenomen in de omgevingsvergunning, activiteit bouwen, mag pas worden begonnen op het moment dat het volledige, bij het Bouwperceel behorende deelgebied, bouwrijp is gemaakt.

3.1.4.

Het is verboden werken, werkzaamheden en activiteiten uit te voeren die in strijd zijn met de voornoemde fasering in artikel 3.1.1 tot en met artikel 3.1.3, als opgenomen in deel C van dit Exploitatieplan.

3.1.5.

Burgemeester en wethouders kunnen ontheffing verlenen van het bepaalde in artikel 3.1, als opgenomen in deel C van dit Exploitatieplan, maar alleen indien de ontheffing past binnen een ter inzage gelegde herziening van dit Exploitatieplan dan wel niet leidt tot een structurele aanpassing van het Exploitatieplan.

BRO Boxtel | De Kronkels-Zuid

Blad 34.

Slotregel Dit Exploitatieplan wordt geciteerd als: “Exploitatieplan De Kronkels-Zuid”.

DEEL A

BIJLAGE 1

BIJLAGE 2

DEEL B

BIJLAGE 1

Deskundigenadvies inbrengwaarde De Kronkels Bunschoten

Opdrachtgever

BRO Boxtel Kenmerk

1371.163-D1d1/fs/ab Deskundigen

F.C.L.G. (Frank) Schavemaker S. (Sebastiaan) Nonnekens Datum

23 februari 2022 Status

Definitief

Versie 18.2

BRO Boxtel | Inbrengwaarde De Kronkels Bunschoten

Blad 2.

Boxtel

Titel

: Deskundigenadvies inbrengwaarde | De Kronkels Bunschoten

Opdrachtgever

: BRO Boxtel

Kenmerk

: 1371.163-D1d1

Deskundigen

: ir. F.C.L.G. Schavemaker RT : S. Nonnekens BBE

Datum

: 23 februari 2022

Status

: Definitief

Gloudemans Postbus 5044 5201 GA ’s-Hertogenbosch Dorpstraat 28 5391 AW Nuland, gemeente ‘s-Hertogenbosch T 073 641 33 12 I gloudemans.nl

1371.163-D1d1 Disclaimer: Dit advies is bestemd voor de in dit advies genoemde opdrachtgever en het doel waarvoor het is opgesteld. Er wordt geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door derden tenzij met schriftelijke toestemming van Gloudemans.

BRO Boxtel | Inbrengwaarde De Kronkels Bunschoten

Blad 3.

Inhoudsopgave 1.

Opdracht .......................................................................................................... 5

Algemene en bijzondere uitgangspunten ................................................... 10

Omschrijving plangebied .............................................................................. 12

Waardering ..................................................................................................... 14

Plausibiliteitsverklaring ................................................................................ 21

1.1. Opdrachtgever ................................................................................................................... 5 1.2. Opdrachtnemer.................................................................................................................. 5 1.3. Deskundigen...................................................................................................................... 5 1.4. Opdrachtverstrekking ........................................................................................................ 5 1.5. Onafhankelijkheid .............................................................................................................. 6 1.6. Doel van de raming ........................................................................................................... 6 1.7. Exploitatieplangebied ........................................................................................................ 6 1.8. Type advies ....................................................................................................................... 7 1.9. Te waarderen belang ........................................................................................................ 7 1.10. Waarderingsgrondslag ...................................................................................................... 7 1.11.

Stukken.............................................................................................................................. 7 1.12. Opname ............................................................................................................................. 7 1.13. Mate van inspectie ............................................................................................................ 7 1.14. Peildatum ........................................................................................................................... 8 1.15. Reactie van opdrachtgever ............................................................................................... 8 1.16. Versies ............................................................................................................................... 8 1.17. Aansprakelijkheid .............................................................................................................. 8 1.18. Conformiteit RICS/EVS/NRVT .......................................................................................... 8 1.19. Publicatie ........................................................................................................................... 8 1.20. Van toepassing zijnde tuchtrecht ...................................................................................... 8 1.21.

Algemene voorwaarden .................................................................................................... 9 2.1. 2.2. 3.1. 3.2. 3.3.

Algemene uitgangspunten ............................................................................................... 10 Bijzondere uitgangspunten .............................................................................................. 11 Omschrijving per eigenaar .............................................................................................. 12 Ligging van het plangebied ............................................................................................. 12 Bestemming van de onroerende zaak ............................................................................ 12

4.1. Inleiding ........................................................................................................................... 14 4.2. Wettelijk kader ................................................................................................................. 14 4.3. Complex .......................................................................................................................... 14 4.4. Overwegingen bij de waardering ..................................................................................... 15 4.5. Gebruikte methode .......................................................................................................... 15 4.6. Referentietransacties ruwe bouwgrond bedrijventerrein omgeving Bunschoten ............ 17 4.7. Residuele grondwaarde .................................................................................................. 18 4.8. Finale waardering ............................................................................................................ 18 4.9. Back-testing ..................................................................................................................... 19 4.10. Onzekerheden waardering .............................................................................................. 19 4.11.

Effect bijzondere uitgangspunten op de waardering ....................................................... 19 4.12. Finale waardering ............................................................................................................ 20

BRO Boxtel | Inbrengwaarde De Kronkels Bunschoten

Blad 4.

Bijlagen .......................................................................................................... 22

BRO Boxtel | Inbrengwaarde De Kronkels Bunschoten

Opdracht

1.1.

Opdrachtgever Opdrachtgever Contactpersoon Adres Postcode Plaats Telefoon E-mail

1.2.

BRO Boxtel (namens de gemeente Bunschoten) De heer drs. N.J.J.M. van Hooijdonk Bosscheweg 107 5282 WV BOXTEL 0411 850 400 nico.van.hooijdonk@bro.nl

Opdrachtnemer Opdrachtnemer Contactpersoon Adres Postcode Plaats Telefoon E-mail

1.3.

Blad 5.

Gloudemans De heer F.C.L.G. Schavemaker Postbus 5044 5201 GA ‘s-HERTOGENBOSCH 073 641 33 12 fschavemaker@gloudemans.nl

Deskundigen Deskundigen

ir. F.C.L.G. Schavemaker RT, vastgoedadviseur / taxateur RT279307710 (NRVT, Kamer Bedrijfsmatig Vastgoed - Groot Zakelijk Vastgoed) en Nederlandse Vereniging van Makelaars en Taxateurs (NVM) S. Nonnekens BBE, vastgoedadviseur / taxateur

De deskundigen verklaren over voldoende kennis, ervaring en lokale bekendheid te beschikken om de onderhavige opdracht te kunnen verrichten. 1.4.

Opdrachtverstrekking Op 16 juli 2021 heeft opdrachtgever per schriftelijk opdracht verstrekt tot het uitvoeren van onderhavige opdracht op basis van de op 16 april 2021 verstrekte offerte. Bij deze opdrachtverstrekking zijn geen nadere instructies verleend.

BRO Boxtel | Inbrengwaarde De Kronkels Bunschoten

1.5.

Blad 6.

Onafhankelijkheid a. Deskundigen verklaren dat zij geheel onafhankelijk zijn van de opdrachtgever en dat er geen banden bestaan tussen de opdrachtgever en de deskundigen die de schijn kunnen opwekken dat de onafhankelijkheid van de deskundigen in twijfel moet worden getrokken. b.

Deskundigen verklaren niet betrokken te zijn bij aan- of verkoop van de onroerende zaak, danwel ander advieswerk met betrekking tot de onroerende zaken te hebben verricht op basis waarvan hun onafhankelijkheid in twijfel kan worden getrokken.

Deskundigen verklaren dat het honorarium voor onderhavige opdracht niet afhankelijk is van de uitkomst van de waarde van onderhavige onroerende zaak en dat het totale honorarium dat Gloudemans het afgelopen jaar van opdrachtgever heeft ontvangen minder dan 25% 1 vertegenwoordigt in de totale inkomsten uit honoraria, waardoor Gloudemans niet financieel afhankelijk is van opdrachtgever.

1.6.

Doel van de raming Opdrachtgever heeft de deskundigen verzocht een raming te maken van de inbrengwaarde van de gronden ten behoeve van een exploitatieopzet als bedoeld in artikel 6.13 van de Wet ruimtelijke ordening. Deze exploitatieopzet maakt deel uit van het exploitatieplan dat behoort bij het bestemmingsplan Kronkels-Zuid.

1.7.

Exploitatieplangebied De begrenzing van het exploitatiegebied is hieronder in rood weergegeven. Dit heeft betrekking op de 1e fase van het plan.

Uitsnede exploitatieplangebied

Dit percentage is opgenomen in het Reglement Gedrags- en Beroepsregels NRVT 2020 1371.163-D1d1

Disclaimer: Dit advies is bestemd voor de in dit advies genoemde opdrachtgever en het doel waarvoor het is opgesteld. Er wordt geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door derden tenzij met schriftelijke toestemming van Gloudemans.

BRO Boxtel | Inbrengwaarde De Kronkels Bunschoten

Blad 7.

1.8.

Type advies Het advies betreft een raming waarbij een gevelopname heeft plaatsgevonden. Tevens heeft een volledig juridisch en planologisch onderzoek plaatsgevonden naar de feiten en omstandigheden die relevant zijn voor de waardering, behoudens daar waar anders in dit advies is vermeld.

1.9.

Te waarderen belang Het te ramen belang omvat de volledige eigendom van de onroerende zaak. Aangezien de eigenaren van de onroerende zaak niet zijn gesproken en er geen informatie bekend is over de gebruikssituatie, is aangenomen dat de onroerende zaal vrij van huur, gebruik, en/of pacht is.

1.10.

Waarderingsgrondslag Aangezien het deskundigenadvies is gebaseerd op een wettelijke grondslag, kan bij de waardering niet worden aangesloten bij de reguliere waardebegrippen, zoals bijvoorbeeld zijn opgenomen in het Red Book van de Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS). Op basis van het wettelijke kader waarbinnen deze raming plaatsvindt, hanteren de deskundigen als taxatiebasis voor de raming het begrip werkelijke waarde. De definitie van de werkelijke waarde ligt verscholen in artikel 40b tot en met 40f Ow en bijbehorende jurisprudentie. Daarnaast hebben deskundigen voor zover van toepassing uitvoer gegeven aan de overige bepalingen als bedoeld in artikel 40 tot en met artikel 50 Ow en bijbehorende jurisprudentie.

1.11.

Stukken De deskundigen hebben kennisgenomen en zijn uitgegaan van de volgende stukken: a. b. c. d. e.

kadastrale uittreksels en kaarten ruimtelijke plannen zoals beschreven in paragraaf 3.3 van dit advies informatie op bagviewer.kadaster.nl concept exploitatieplan; door opdrachtgever verstrekte vergunningen.

1.12.

Opname De deskundigen hebben de onroerende zaak op 27 oktober 2021 bezocht en opgenomen.

1.13.

Mate van inspectie Conform de opdracht is de onroerende zaak enkel middels een gevelopname opgenomen en is geen contact geweest met de eigenaar. De deskundigen hebben dan ook een inschatting moeten maken over de inrichting en afwerking van de onroerende zaak. De deskundigen merken op dat deze inschatting kan afwijken van de feitelijke situatie, waardoor tevens de waarde van de onroerende zaak kan wijzigen. In dat geval dient de waarde te worden geactualiseerd. Voornoemde mate van inspectie sluit aan bij het wettelijke kader, waarin wordt gesproken over een raming van de inbrengwaarde.

BRO Boxtel | Inbrengwaarde De Kronkels Bunschoten

Blad 8.

1.14.

Peildatum De peildatum is de datum die relevant is voor de feitelijke toestand en het tijdstip voor de waarde. De peildatum die van belang is voor dit advies is 23 februari 2022. De opinie van de waarde is alleen geldig op de voornoemde peildatum. Gebeurtenissen die na de inspectiedatum en peildatum hebben plaatsgevonden zijn niet in dit advies betrokken.

1.15.

Reactie van opdrachtgever Op 29 oktober 2021 is een conceptadvies verstrekt aan opdrachtgever. Hierop is mondeling gereageerd. Vervolgens zijn er nog diverse wijzigingen in het EP doorgevoerd. Bij het definitief maken is uitgegaan van de meest recente gegevens uit het EP, derhalve is de peildatum aangepast aan de datum waarop deze gegevens zijn verkregen.

1.16.

Versies Aantal uitgebrachte versies: 2 Is de afwijking in totaal meer dan 5%: ja Toelichting bij afwijking van meer dan 5%: Op basis van nieuwe referenties (en het verschuiven van de peildatum) wijzigingen in de verhaalbare kosten is de inbrengwaarde naar boven bijgesteld.

1.17.

Aansprakelijkheid Door Gloudemans wordt geen aansprakelijkheid aanvaard jegens anderen dan opdrachtgever en slechts voor het doel van de opdracht, zoals overeengekomen in de opdrachtbevestiging.

1.18.

Conformiteit RICS/EVS/NRVT Dit taxatierapport voldoet aan de RICS-taxatiestandaarden zoals zijn opgenomen in het Red Book d.d. 31 juli 2020, alsmede de EVS. De deskundigen verklaren dat zij op de hoogte zijn van en dat zij hebben gehandeld overeenkomstig deze taxatiestandaard. Daarnaast zijn het Reglement Gedrags- en Beroepsregels NRVT, Reglement Definities NRVT, Reglement Kamers NRVT alsmede de praktijkhandreiking van de desbetreffende kamer onverkort van toepassing. Bij tegenstrijdigheden tussen de regelgeving prevaleert de EVS.

1.19.

Publicatie Publicatie van (gedeelten van) dit deskundigenadvies dan wel het delen van het advies is slechts toegestaan na voorafgaande schriftelijke toestemming van Gloudemans. Daarbij dient opdrachtgever te voorkomen dat door het verstrekken dan wel delen van het deskundigenadvies concurrentiegevoelige informatie wordt verstrekt aan een derde die daarover anders geen beschikking had gekregen. Opdrachtgever is ermee bekend dat het advies tevens in het kader van interne en externe controle door het NRVT kan worden ingezien.

1.20.

Van toepassing zijnde tuchtrecht Op het handelen van de deskundigen is het Tuchtrecht van het Nederlandse Register Vastgoed Taxateurs van toepassing, alsmede van de branche- en beroepsorganisaties waarbij de deskundigen zijn aangesloten (zie hiervoor de certificeringen zoals genoemd in paragraaf 1.3).

BRO Boxtel | Inbrengwaarde De Kronkels Bunschoten

1.21.

Blad 9.

Algemene voorwaarden Op de dienstverlening door Gloudemans is van toepassing de Regeling van Rentmeesters 2020.

BRO Boxtel | Inbrengwaarde De Kronkels Bunschoten

Algemene en bijzondere uitgangspunten

2.1.

Algemene uitgangspunten

Blad 10.

Titelonderzoek In artikel 6.13, lid 1, sub c onder 1 staat aangegeven dat voor zover nodig een raming van de inbrengwaarde in het exploitatieplan dient te worden opgenomen. Aangezien het een raming betreft heeft er geen titelonderzoek plaatsgevonden. Aangenomen is dat geen eventuele met de onroerende zaal verbonden lasten uit hoofde van erfdienstbaarheden als dienend erf, van kettingbedingen, kwalitatieve verplichtingen en overige lasten en beperkingen zijn gevestigd die een wezenlijk zware belasting betekenen. Toestand van bodem en grondwater In het kader van deze raming is geen onderzoek verricht naar de milieuhygiënische toestand van bodem en/of grondwater, die naar huidige inzichten en maatstaven gevaar zou kunnen opleveren voor het milieu en/of volksgezondheid. Als uitgangspunt voor de raming geldt dat er geen sprake is van verontreiniging van bodem en/of grondwater, die het gebruik conform de vigerende bestemming en/of het huidige gebruik in de weg staan, dan wel leiden tot het treffen van maatregelen. Bestemmingsplaninformatie In het kader van deze opdracht is het bestemmingsplan geraadpleegd op www.ruimtelijkeplannen.nl. Als uitgangspunt voor deze opdracht geldt dat deze informatie actueel en volledig is. Voor de voorgenomen ontwikkeling en (ontwerp) bestemmingsplannen is uitgegaan van de door opdrachtgever beschikbaar gestelde informatie.

Publiekrechtelijke beperkingen De deskundigen hebben in het kader van deze opdracht kadastrale uittreksels geraadpleegd. Als uitgangspunt voor dit advies geldt dat de publiekrechtelijke beperkingen, zoals weergegeven op de kadastrale uittreksels, actueel en volledig zijn. Valuta en omzetbelasting Alle in het advies genoemde bedragen zijn in euro’s exclusief omzetbelasting, tenzij anders vermeld en/of wettelijk niet belast met omzetbelasting. Maatvoering onroerende zaken De oppervlakten van onroerende zaken zijn globaal geraamd op basis van kadastrale gegevens en gegevens zoals zijn opgenomen in de bagviewer. Gelet op de geformuleerde opdracht heeft geen inmeting plaatsgevonden conform de NEN 2580. In de NEN 2580 worden onder andere de volgende definities voor de oppervlakten onderscheiden: • de gebruiksoppervlakte (gbo); • de verhuurbare vloeroppervlakte (vvo); • de bruto vloeropperlvlakte (bvo).

BRO Boxtel | Inbrengwaarde De Kronkels Bunschoten

Blad 11.

In onderstaand schema worden de belangrijkste verschillen tussen de definities weergegeven: Omschrijving

gbo

vvo

bvo

Woon-/werkoppervlakte Sanitair/bergruimte Horizontale verkeersoppervlakte Niet dragende scheidingswanden Vloeren onder trappen, hellingbanen en dergelijke Installatieruimte Verticale verkeersoppervlakte Liftschacht Trapgat groter dan 4 m² Niet vrijstaande leidingschacht ≥ 0,5 m² Vide groter dan 4 m² Delen vloeren met hoogte < 1,5 m¹ Opgaande scheidingsconstructies

wel wel wel wel wel wel wel niet niet niet niet niet niet 2

wel wel wel wel niet niet niet niet niet niet niet niet niet

wel wel wel wel wel wel wel wel wel wel niet wel wel

In de bagviewer, te vinden op https://bagviewer.kadaster.nl/, wordt het aantal m² gbo aangegeven. Asbest In het kader van onderhavige opdracht is geen onderzoek verricht naar de aanwezigheid van asbest en parasieten. Energielabels Deskundigen hebben geen energielabels ingezien. Bouwvergunningen Aangenomen is dat alle bebouwing is gerealiseerd met bouwvergunning/omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen. 2.2.

Bijzondere uitgangspunten In het kader van de opdracht zijn behoudens het wettelijke kader waarbinnen de raming dient plaats te vinden, geen bijzondere uitgangspunten overeengekomen, waarmee bij onderhavig advies rekening dient te worden gehouden. Het wettelijke kader wordt in dit geval dan ook niet gezien als een bijzonder uitgangspunt, maar als een afwijkende waarderingsgrondslag.

2 Bij woningen worden in afwijking van de NEN 2580 dragende binnenwanden wel meegenomen.

BRO Boxtel | Inbrengwaarde De Kronkels Bunschoten

Blad 12.

Omschrijving plangebied

3.1.

Omschrijving per eigenaar In bijlage 1 worden de percelen per eigenaar kort omschreven. Hierbij wordt tevens nader ingegaan op de bestemming en de waarderingsgrondslag.

3.2.

Ligging van het plangebied Het plangebied is globaal gelegen ten zuiden van de Bisschopsweg en ten westen van de Amersfoortseweg te Bunschoten.

Overzichtsfoto (bron: www.maps.google.nl)

3.3.

Uitsnede (bron: : www.maps.google.nl)

Bestemming van de onroerende zaak Vigerend bestemmingsplan De onroerende zaak is gelegen in het bestemmingsplan “Buitengebied” van de gemeente Bunschoten, vastgesteld door de raad van deze gemeente op 20 april 2017. In dit bestemmingsplan is de onroerende zaak bestemd tot “Agrarisch met waarden” met deels de dubbelbestemming “waarde archeologie 5” en deels “waarde archeologie 4”. Het gehele plangebied valt tevens binnen de gebiedsaanduidingen “geluidszone industrie” en “Overige zone cultuurhistorisch waardevol gebied”. Voor een nadere omschrijving van de Fragment verbeelding bestemmingen en aanduidingen van het bestemmingsplan wordt verwezen naar de verbeelding en voorschriften die digitaal te raadplegen zijn via www.ruimtelijkeplannen.nl (referentie NL.IMRO.0313.Buitengebied1600-030). 1371.163-D1d1

BRO Boxtel | Inbrengwaarde De Kronkels Bunschoten

Blad 13.

Voorontwerpbestemmingsplan Op 11 augustus 2021 heeft de gemeente Bunschoten een voorontwerpbestemmingsplan ter inzage gelegd. In dit voorontwerpbestemmingsplan heeft de onroerende zaak de bestemming “bedrijventerrein”. Binnen deze bestemming zijn bedrijven in de categorie 3.2 mogelijk. De maximale bouwhoogte bedraagt 15 m1. Een deel van het perceel is voorzien van de aanduiding “specifieke vorm van bedrijventerrein - ontsluiting – 1”. Voor een nadere omschrijving van de bestemmingen en aanduidingen van het voorontwerp- bestemmingsplan Fragment verbeelding wordt verwezen naar de verbeelding en voorschriften die digitaal te raadplegen zijn via www.ruimtelijkeplannen.nl (referentie NL.IMRO.0313.KronkelsZuid2100-0101).

BRO Boxtel | Inbrengwaarde De Kronkels Bunschoten

Blad 14.

Waardering

4.1.

Inleiding De opdracht omvat het ramen van de inbrengwaarde. Hieronder wordt een toelichting op de uitgangspunten gegeven die zijn gehanteerd voor het vaststellen van de inbrengwaarde van de gronden.

4.2.

Wettelijk kader Volgens artikel 6.13 van de Wro moet in de exploitatieopzet voor zover nodig een raming van de inbrengwaarde van de gronden worden gemaakt. Deze inbrengwaarden worden beschouwd als kosten in verband met de exploitatie van die gronden. Volgens het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) worden tot de kosten, die redelijkerwijs zijn toe te rekenen aan de inbrengwaarde van de gronden, gerekend de ramingen van: de waarde van de gronden in het exploitatiegebied; de waarde van de opstallen die in verband met de exploitatie van de gronden moeten worden gesloopt; de kosten voor het vrijmaken van de gronden in het exploitatiegebied van persoonlijke rechten en lasten, eigendom, bezit of beperkte en zakelijke lasten; de kosten van sloop, verwijdering en verplaatsing van opstallen, obstakels, funderingen, kabels en leidingen in het exploitatiegebied (deze kosten zijn vooralsnog niet in de inbrengwaarde verrekend). In de Memorie van Toelichting op het wetsvoorstel wordt aangegeven dat de inbrengwaarde gebaseerd dient te worden op de verkeerswaarde van de grond. Hierbij zijn net als bij de Wet voorkeursrecht gemeenten, artikel 40b tot en met 40f van de Onteigeningswet van toepassing verklaard.

Bij percelen die zijn onteigend, waarvoor een onteigeningsbesluit is genomen of die op onteigeningsbasis zijn of worden verworven, is de inbrengwaarde gelijk aan de schadeloosstelling ingevolge de Onteigeningswet.

4.3.

Complex Om te bepalen of de ontwikkelingen tot één of meerdere complexen behoren, is zowel de ruimtelijke als functionele samenhang tussen de ontwikkelingen van belang, alsook de ter plaatse geldende regels en gebruiken betreffende lasten en baten, die uit de exploitatie van de zaak of van een complex, waarvan zij deel uitmaakt, naar verwachting zullen voortvloeien en betreffende de omslag daarvan, voor zover een redelijk handelend koper en verkoper hiermee rekening plegen te houden. Indien naar de ontwikkeling van de Kronkels-Zuid wordt gekeken kan worden geconcludeerd dat er een ruimtelijke en functionele samenhang is tussen de verschillende delen. Aangezien het westelijke deel is voorzien van een wijzigingsbevoegdheid kan dit deel niet in het exploitatieplan worden opgenomen. De te taxeren gronden zijn echter rechtstreeks bestemd en zijn allen gelegen in het exploitatiegebied. De omslag van de kosten en baten vinden dan ook plaats over dit exploitatiegebied. De deskundigen zijn dan ook van oordeel dat dit exploitatiegebied gezien dient te worden als één complex.

BRO Boxtel | Inbrengwaarde De Kronkels Bunschoten

4.4.

4.5.

Blad 15.

Overwegingen bij de waardering Op basis van de in de vorige hoofdstukken vermelde informatie hebben de deskundigen een swot-analyse 3 opgesteld van de belangrijkste zaken die een redelijk handelend en denkend koper in zijn overwegingen bij de waardering van de onroerende zaak zal meenemen. Op basis van de eerder genoemde feiten en omstandigheden komen deskundigen tot de volgende analyse. Strengths • Het gebied kan zowel in het noorden alsmede in het oosten ontsloten worden via een provinciale weg. Hierdoor is het goed ontsloten. • In de omgeving zijn reeds bedrijventerreinen gelegen. • Gunstige ligging ten opzichte van Amersfoort en Hilversum. • Huidige bedrijventerreinen zijn uitgegeven.

Weaknesses • Aan de oostzijde wordt de bestaande bebouwing gehandhaafd. Hierdoor ontstaan er geen danwel zeer beperkt zichtlocaties.

Opportunities • Doordat de gemeente elders bedrijventerreinen wilt herstructureren, zal de vraag naar uitgeefbare gronden toenemen. • Er is sprake van een kwantitatieve behoefte aan bedrijventerrein op De Kronkels-Zuid. Bij de gemeente zijn aanvragen van ondernemingen bekend die sommeren tot meer dan 12 ha. (exclusief transformatie De Zuidwenk). De verwachte regionale ruimtevraag (in ha) is in 2030 naar verwachting groter dan het huidige harde planaanbod (in ha).

Threats • Het bedrijventerrein is in eerste instantie bedoeld voor de locale opvangfunctie en niet voor het verzorgingsgebied regio Amserfoort. Dit is van invloed op het aantal gegadigden. • Bij het schrijven van onderhavig rapport lijkt het erop dat de Nederlandse economie aan het herstellen is van de gevolgen van de wereldwijde covidpandemie. Het is echter onzeker of er in de toekomst weer strengere maatregelen nodig zijn en wat daarvan de effecten zijn.

Gebruikte methode Voor het waarderen van vastgoed zijn drie benaderingen toepasbaar: de marktbenadering, de inkomstenbenadering en de kostenbenadering. 1. Bij de marktbenadering, ook wel de comparatieve benadering genoemd, wordt de waarde bepaald aan de hand van gerealiseerde transactieprijzen, die door middel van het aanbrengen van correcties vergelijkbaar worden gemaakt met het te waarderen object (vergelijkingsmethode). 2. Bij de inkomstenbenadering wordt gekeken naar de netto-opbrengsten die uit de toekomstige exploitatie voortvloeien. Voorbeelden van deze benadering zijn de bruto- of netto-huurwaarde-kapitalisatiemethode (BAR/NAR), de discounted-cash-flowmethode (DCF) of de residuele waardemethode.

3 Strengths, Weaknesses, Opportunities & Threats

BRO Boxtel | Inbrengwaarde De Kronkels Bunschoten

Blad 16.

De kostenbenadering wordt onder andere gebruikt indien er onvoldoende referenties zijn om de vorenstaande benaderingen te hanteren doordat er geen markt is, of doordat het specifiek of uniek vastgoed betreft. Bij de kostenbenadering baseert men de waarde op herbouw- of vervangingskosten.

Bij de waardering van de onroerende zaak hebben de deskundigen gebruikgemaakt van de vergelijkingsmethode en de residuele waardebepalingsmethode. Deze methoden zijn naar oordeel van de deskundigen het meest geschikt om de waarde te bepalen omdat de te taxeren locatie een ontwikkelingslocatie betreft. Deze laat zich het beste waarderen op basis van de comparatieve methode. De residuele waardebepalingsmethode geeft een goed zicht op de potentie van de locatie. Bij de vergelijkingsmethode wordt een parallel getrokken met de gerealiseerde koopprijzen die gehanteerd worden in de (directe) nabijheid van de onroerende zaak. Voor de waarde dient rekening te worden gehouden met specifieke (plaatselijke) omstandigheden, zoals de ligging, de grootte van percelen, de bouw- en gebruiksmogelijkheden, het bestaande aanbod, et cetera. De residuele waardebepalingsmethode is een methode die in beginsel alleen van toepassing is bij waardebepaling van gronden met een mogelijkheid tot projectontwikkeling en/of bebouwing. De methode wordt in de economische theorie aangeduid als 'backward pricing'.

Door de productiekosten (stichtingskosten en indien van toepassing vervaardigingskosten voor bouwrijpe en uitgeefbare grond) in mindering te brengen op de te verwachten marktwaarde na realisatie van het gereed product, verkrijgt men de waarde van grond, althans de prijs die men maximaal zou kunnen besteden bij verwerving van de grond in geval van een neutraal resultaat van deze marktwaarde minus deze productiekosten. Van belang bij de residuele waardebepalingsmethode is te onderscheiden voor welke staat van onbebouwde grond de waardebepaling van de gronden wordt uitgevoerd: in ruwe staat of in bouwrijpe staat. Dit komt tot uitdrukking in de geraamde productiekosten. De productiekosten in de waardebepaling voor onbebouwde gronden in bouwrijpe staat bestaan uit stichtingskosten. De productiekosten in de waardebepaling voor onbebouwde gronden in ruwe staat bestaan uit stichtingskosten en uit vervaardigingskosten voor onder andere het wijzigen van het bestemmingsplan, bouwrijp maken van de gronden en woonrijp maken van het openbaar gebied. Bij de residuele waardebepalingsmethode worden derhalve drie bestanddelen onderscheiden: de waarde van de grond in onbebouwde staat (WG), de productiekosten (Po) en de waarde van het samenstel van grond en opstallen nadat het vastgoedobject gereed is (W).

De residuele waardebepalingsmethode kan vervolgens als volgt worden samengevat: W -/- Po = WG. Aan de residuele waardebepalingsmethode kleven echter wel nadelen. Deze is namelijk zeer gevoelig en dient dan ook terughoudend te worden toegepast. Dat de residuele waardebepalingsmethode terughoudend dient te worden toegepast blijkt o.a. uit de uitspraak van het Gerechtshof Den Haag d.d. 29 januari 2019 (C/10/428853/HA ZA 13-730). Hierin heeft het Hof aangegeven dat zelfs indien de residuele grondwaarde berekening met de grootst mogelijke deskundigheid en zorgvuldigheid wordt uitgevoerd de uitkomsten van die methode onvoldoende betrouwbaar zijn om op grond daarvan het resultaat van de vergelijkingsmethode aan te passen. Deze uitspraak ligt in lijn met de IVS 410 Ontwikkelingsvastgoed. Daarin staat aangegeven dat de grondwaarde van ontwikkelingsvastgoed zeer gevoelig kan zijn voor wijzigingen in uitgangspunten of prognoses met betrekking tot de inkomsten of opbrengsten van het voltooide project of de ontwikkelingskosten die moeten worden gemaakt. Dit blijft het geval, ongeacht de gehanteerde methode of methoden, of hoe zorgvuldig de verschillende inputparameters ook worden onderzocht met betrekking tot de waardepeildatum.

BRO Boxtel | Inbrengwaarde De Kronkels Bunschoten

Blad 17.

Vandaar dat de deskundigen bij de waardering de voorkeur hebben gegeven aan de comparatieve methode. 4.6.

Referentietransacties ruwe bouwgrond bedrijventerrein omgeving Bunschoten Taxateurs hebben de navolgende referentietransacties ruwe bouwgrond bedrijventerrein in de omgeving Bunschoten gevonden. #

Datum transactie

Locatie

Kadastraal

Metrage

Prijs per m2

12-01-2017

Harselaar-Driehoek, Barneveld

Voorthuizen, G 5450

0.96.01 ha

€ 40,00 4

06-07-2017

De Klomp, Ede

Ede, M 1519 en 1560

5.03.35 ha

€ 39,27

24-01-2018

De Klomp, Ede

Ede, M 1519 en 1560

5.03.35 ha

€ 55,00

13-07-2017

Wieken-Vinkenhoef, Amersfoort

Amersfoort, R 1272, 1273, 1276 en 1277

1.76.58 ha

€ 30,00

3-2-2022

Vinkenhoef, Amersfoort

Amersfoort, R, 58,59,631,1058,1061,1064,1066

4.93.44 ha

€ 53,50

1. Harselaar-Driehoek, Barneveld Deze referentietransactie betreft een perceel ruwe bouwgrond met een oppervlakte van 9.601 m2 gelegen binnen de ontwikkeling Harselaar-Oost, Harselaar-Driehoek en Harselaar-Zuid Fase 1a. Deze referentietransactie is gelegen binnen het bestemmingsplan “HarselaarDriehoek” van de gemeente Barneveld en bestemd tot “Bedrijventerrein” en “Verkeer”. Het bestemmingsplan is vastgesteld op 1 maart 2011. Het bestemmingsplan is onherroepelijk geworden op 27 december 2012. De onroerende zaak is op 12 januari 2017 verkocht voor € 336.035,00. De Hoge Raad heeft op 14 juni 2019 een uitspraak gedaan waarin door deskundigen een waarde is vastgesteld van € 40,00 per m2, zie HR, 14-06-2019, nr. 18/02232. 2./3. De Klomp, Ede Deze referentietransactie betreft een perceel cultuurgrond met een oppervlakte van 50.335 m2 gelegen binnen de ontwikkeling De Klomp. Deze referentietransactie is gelegen binnen het bestemmingsplan “Bedrijventerrein De Klomp” van de gemeente Ede en bestemd tot “Bedrijventerrein”. Het bestemmingsplan is vastgesteld op 23 maart 2017. Het bestemmingsplan is onherroepelijk geworden op 13 juni 2018. De onroerende zaak is op 6 juli 2017 verkocht voor € 1.976.480,00 (k.k.) oftewel € 39,27 per m2. Vervolgens heeft de kopende partij het op 24 januari 2018 doorverkocht voor € 2.768.425,00 (exclusief btw) oftewel € 55,00 per m2.

Deskundigen kunnen een waardestijging van circa 40% niet als marktconform beoordelen in een periode van 6 maanden tijd. Zeker wanneer gekeken wordt naar andere referentietransacties van ruwe bouwgrond bedrijventerreinen ligt de referentie van € 55,00 per m2 fors hoger. Aangenomen kan worden dat aan deze prijsstijging andere factoren ten grondslag liggen. Hierom laten deskundigen deze referentie buiten beschouwing. 4. Wieken-Vinkenhoef, Amersfoort Deze referentietransactie betreft een perceel cultuurgrond met een oppervlakte van 2.930 m 2 gelegen in het noordelijke gedeelte van bedrijventerrein Wieken-Vinkenhoef. De referentietransactie is gelegen binnen het bestemmingsplan “bedrijventerreinen e.o. en snelwegen” van de gemeente Amersfoort en bestemd tot “Verkeer”. Het bestemmingsplan is vastgesteld op 9 december 2014. 4 Op basis van een uitspraak van de Hoge Raad.

BRO Boxtel | Inbrengwaarde De Kronkels Bunschoten

Blad 18.

Het bestemmingsplan is onherroepelijk geworden op 20 januari 2015. De onroerende zaak is op 13 juli 2017 verkocht voor € 529.740,00 (k.k.) oftewel € 30,00 per m2. De Staat heeft deze grond verworven ter ontsluiting van onder andere het zuidelijke gedeelte van bedrijventerrein Wieken-Vinkenhoef en Vathorst in Amersfoort. 5. Vinkenhoef, Amersfoort De laatste transactie betreft een recente transactie in Amersfoort. Deze gronden zijn gelegen in hetzelfde complex als de gronden die onder 4 zijn genoemd. De gemeente heeft de gronden gekocht na een langlopende procedure. De gronden zijn de laatste fase van het plangebied. Doordat de uitwerking niet passend was binnen het oude bestemmingsplan, is enkel voor dit deel een nieuw bestemmingsplan vastgesteld met exploitatieplan. Hierbij bleek het lastig te zijn om alle kosten uit het gehele complex te verhalen. De residuele grondwaarde van de gronden in het exploitatiegebied was dan ook aanzienlijk hoger dan de referenties uit het plangebied. Ondanks deze zeer gunstige exploitatie zijn partijen een prijs overeengekomen van € 53,50 per m2. Op basis van het voorgaande is een bandbreedte in de omgeving van Bunschoten zichtbaar tussen de € 30,00 en 53,00 per m2. 4.7.

Residuele grondwaarde Uit het exploitatieplan volgt dat het bruto plangebied een oppervlakte heeft van 13.13.67 ha (GIS-meting). De totale opbrengsten zijn op basis van het uitgifteprijzenadvies van Gloudemans geraamd op afgerond € 20.700.000,00. De totale kosten zijn (exclusief inbrengwaarde) geraamd op afgerond € 11.900.000,00. Hiertoe behoren tevens de kosten voor bouw- en woonrijp maken van circa € 9.385.000,00, hetgeen neerkomt op een bedrag van afgerond € 71,00 per m2. Dit bedrag is relatief hoog, hetgeen mede wordt veroorzaakt doordat er specifieke werkzaamheden zijn voor de langzame verkeersontsluiting. . Indien de grondexploitatie wordt doorgerekend met een marktconforme disconteringsvoet 6% resulteert dit in een residuele waarde van afgerond € 40,91 zonder rekening te houden met de extensieve verwervingen. Indien rekening wordt gehouden met de extensieve verwervingen ligt deze waarde nog lager.

4.8.

Finale waardering Indien naar de referenties van ruwe bouwgrond van bedrijventerreinen wordt gekeken blijken deze in de orde van grootte van € 30,00 tot € 53,50 per m2 te liggen. Hierbij wordt echter opgemerkt dat deze referenties grotendeels gedateerd zijn. Landelijk is er echter sprake van een prijsstijging. Dat laat de laatste referentie in Amersfoort ook zien. Deze laatste referentie betreft echter een exploitatie die een stuk gunstiger is, waardoor deze niet geheel vergelijkbaar is. Bij het ramen van de marktwaarde hebben de deskundigen rekening gehouden met de huidige marktomstandigheden, de prijsstijgingen die hebben plaatsgevonden sinds het plaatsvinden van de oudere referenties, alsmede het feit dat uit de grondexploitatie blijkt dat de ruimte beperkt is. Dit laatste is voor de taxateurs aanleiding om iet bij de top van de markt aan te sluiten. Nu het huidige marktsentiment zeer gunstig is, blijkt uit de praktijk dat er meerdere partijen in de markt zijn die prijzen betalen die hoger liggen dan de uitkomst van de residuele berekening. Dit heeft echter wel een prijsopdrijvend effect tot gevolg. Derhalve hebben de taxateurs zich voornamelijk gebaseerd op de referenties en komen zij rekening houdende met het marktsentiment op een waarde van afgerond € 50,00 per m 2.

BRO Boxtel | Inbrengwaarde De Kronkels Bunschoten

Blad 19.

4.9.

Back-testing Gloudemans heeft de inbrengwaarde niet eerder geraamd. Derhalve heeft geen back-testing plaatsgevonden.

4.10.

Onzekerheden waardering Bij het taxeren van vastgoed is er vrijwel altijd sprake van enige vorm van schattingsonzekerheid, zo ook in onderhavig geval. Een taxatie blijft een zo zorgvuldig mogelijk theoretische berekening van de waarde van het vastgoed. Deze schattingsonzekerheid kan onder andere het gevolg zijn van: • Onzekere marktomstandigheden. Op de peildatum is er sprake van een COVID-19 pandemie. Een crisis met een dergelijk grote omvang leidt veelal tot plotselinge vraaguitval, als gevolg waarvan er nauwelijks tot geen transacties plaatsvinden. De effecten zullen zich per sector op verschillende manieren manifesteren. Een marktwaarde vaststellen onder deze omstandigheden gaat met veel onzekerheden gepaard, omdat recente transacties van voor de COVID-19 pandemie veelal niet meer vergelijkbaar te maken zijn. Door deze buitengewone marktomstandigheden is er een aanzienlijke onzekerheid ontstaan met betrekking tot de taxatie-uitkomst. • Gebrekkige informatievoorziening door de eigenaar/opdrachtgever; • Gebrek aan marktinformatie, waaronder het ontbreken van zuivere c.q. exact vergelijkbare referentietransacties; • Gevoeligheden van de gehanteerde taxatiemethodiek. Als gevolg van bovenstaande onzekerheden dient bij iedere taxatie rekening gehouden te worden met een marge.

← Vorig deel Volgend deel →

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij iBabs is leidend. Bron: https://api.notubiz.nl/document/11875554/1