23.173 Stec Groep Woningbehoefteonderzoek Bunschoten 28 02.pdf
Tekst van het document
Woningbehoefteonderzoek Stec Groep aan gemeente Bunschoten 28 februari 2024
2
Woningbehoefteonderzoek
Inhoudsopgave 1. 2.
3.
4.
5.
Inleiding
3
1.1
Leeswijzer
3
Conclusies
4
2.1 2.2 2.3 2.4 2.5
4 4 4 5 6
Woningvoorraad is veelal grondgebonden en in het bezit van particulieren Nauwelijks betaalbaar aanbod, gemiddelde transactieprijs flink gestegen Bunschoten kent een sterke lokale binding Samenvatting van de woningbehoefte t/m 2030 Veel behoefte aan levensloopbestendige en betaalbare woningen
Blik op de huidige woningmarkt
8
3.1 3.2 3.3 3.4
8 12 15
Hoog aandeel grondgebonden woningen kenmerkt woningvoorraad Woningmarkt steeds krapper voor lage- en middeninkomens Koopwoning sterk in prijs gestegen, betaalbaar aanbod is beperkt Krapte in betaalbare segment en extra huisvestingsopgaven leiden ook tot druk in sociale huur
17
Demografie en migratiestromen
21
4.1 4.2 4.3 4.4
21 24 26 27
Aantal huishoudens in tien jaar bijna 15% toegenomen Bunschoten kent een positieve migratie, vooral van jonge huishoudens Buitenlandse instroom Binnengemeentelijke verhuizingen
Woonopgave
30
5.1 5.2 5.3 5.4
30 34 35
5.5
Kwantitatieve huishoudensontwikkeling ontleed op basis van twee scenario’s Doelgroepen in beeld door Stec-Doelgroepen indeling Kwalitatieve woningbehoefte op hoofdlijnen Kwalitatieve woningbehoefte uitgesplitst naar product marktcombinaties in de periode 2024 t/m 2030 Kwalitatieve woningbehoefte uitgesplitst naar product marktcombinaties in de periode 2024 t/m 2040
38 41
Woningbehoefteonderzoek
1. Inleiding 1.1 Leeswijzer Het doel van dit woningbehoefteonderzoek is om een diepgaand begrip te vormen van de huidige en toekomstige woningbehoeften in gemeente Bunschoten. Het onderzoek is een belangrijke bouwsteen in het opstellen van het Omgevingsprogramma Wonen 2025-2029. Op basis van de analyses uit dit rapport zijn we in gesprek gegaan met de belanghebbenden in de gemeente, zoals inwoners, zorg- en welzijnsorganisaties, de woningcorporatie, makelaars, ontwikkelaars en bouwers. Ook is er een woonwensenenquête verspreid onder de inwoners van Bunschoten. In de bijgevoegde participatienotitie zijn de verslagen van de gesprekken met belanghebbenden en de toelichting van de enquêteresultaten te vinden. In hoofdstuk 2 van dit onderzoek staan de belangrijkste conclusies van het woningbehoefteonderzoek. Vervolgens bevatten hoofdstuk 3 tot en met 5 de analyses, onderbouwingen en toelichtingen op de conclusies. We maken hierbij onderscheid in de onderwerpen woningmarkt, demografie en woonopgaven. De feedback en betrokkenheid van de verschillende beleidsafdelingen vormde een integraal onderdeel van het verfijnen van dit onderzoek en het waarborgen van de nauwkeurigheid en relevantie ervan.
3
Woningbehoefteonderzoek
2. Conclusies 2.1 Woningvoorraad is veelal grondgebonden en in het bezit van particulieren Wanneer we inzoomen op de bestaande voorraad zien we dat de woningvoorraad voor het overgrote deel uit koopwoningen bestaat (75%) en voor een beperkter deel uit sociale huurwoningen (14%). De sociale huurvoorraad is daarmee ook kleiner dan het percentage waar in de regionale woondeal en op landelijk niveau naar gestreefd wordt (30% sociale huur). Daarnaast is de woningvoorraad van Bunschoten deels verouderd. Een op de drie woningen is gebouwd tussen 1945 en 1975. Naoorlogse woningen tot circa 1990 zijn over het algemeen slecht geïsoleerd en moeilijker te verduurzamen. Dit betekent dat de gemeente Bunschoten voor een grote verduurzamingsopgave staat, met name in het particuliere bezit.
2.2 Nauwelijks betaalbaar aanbod, gemiddelde transactieprijs flink gestegen Net als in de rest van Nederland staat ook in Bunschoten het betaalbare segment onder druk. In het koopsegment heeft slechts 4% van de woningen een WOZ-waarde lager dan € 265.000. Dit is een woningprijs waarvoor middeninkomens nog een hypotheek kunnen afsluiten. De mogelijkheden voor startende huishoudens met een laag of middeninkomen om een woning te kopen zijn daardoor gering. Dit is het gevolg van de sterk gestegen koopwoningprijzen in de afgelopen paar jaar. In vijf jaar tijd zien we een prijsstijging van 37% in de gemeente Bunschoten. Dit is hoog, als is de stijging iets lager dan het gemiddelde in de regio. Deze woningmarktontwikkelingen vergroten de druk op het huursegment. De sociale huur heeft daarnaast echter ook te maken met oplopende aanvullende huisvestingsopgaven, zoals de taakstelling van statushouders en het huisvesten van urgenten. Deze ontwikkelingen tonen dat betaalbaar nieuwbouwaanbod zeer gewenst is.
2.3 Bunschoten kent een sterke lokale binding Demografisch gezien onderscheidt Bunschoten zich van veel andere gemeenten in Nederland. Ten eerste heeft de gemeente Bunschoten een positieve natuurlijke aanwas. Dit betekent dat er elk jaar meer mensen geboren worden in de gemeente dan dat er overlijden. Dit komt in circa 10% van de gemeenten in Nederland voor. Ten tweede heeft Bunschoten een interne verhuisdynamiek van bijna 80%. Dit betekent dat ruim 80% van alle verhuizingen afkomstig zijn van mensen die al in Bunschoten wonen. Over het algemeen zien we een gemiddelde interne verhuisdynamiek van tussen de 50% en de 60% in de meeste gemeenten in Nederland. De sterke lokale binding van Bunschoten heeft een tweekoppig-karakter. Als mensen eenmaal in Bunschoten wonen en onderdeel zijn van de gemeenschap, verhuizen ze minder snel naar andere gemeenten. Daar tegenover staat dat de instroom vanuit andere gemeenten relatief beperkt is. Met andere woorden: mensen van buitenaf kiezen niet snel voor Bunschoten.
4
Woningbehoefteonderzoek
2.4 Samenvatting van de woningbehoefte t/m 2030 In dit kader vergelijken we de twee woningbehoefte scenario’s die we uitwerken met de huidige marktontwikkeling, het coalitieakkoord en met de woondeal. Dit doen we aan de hand van een aantal vragen. De onderbouwing en berekening van zowel de scenario’s als de antwoorden staan in hoofdstuk 5. 1 Wat is de woningbehoefte als je geen rekening houdt met de Woondeal? Oftewel, wat is de marktruimte? De marktruimte is hetzelfde als ons basisscenario. Gebaseerd op de Primos-prognose bestaat de marktruimte uit een woningbehoefte van 465 extra huishoudens t/m 2030. Dat zijn gemiddeld circa 65 woningen per jaar, exclusief de woonzorgopgave. Per jaar kan de toevoeging van nieuwbouwwoningen enigszins wisselen 2 Wat is de marktruimte als je wel rekening houdt met de extra woningen uit de Woondeal? Volgens de Woondeal moeten er van 2022 tot 2030 ongeveer 1100 woningen worden bijgebouwd in Bunschoten. Dat zijn circa 120 woningen per jaar. Voor de periode 2024 t/m 2030 betekent dit dat er nog 855 woningen bijgebouwd moeten worden. Dit ligt in lijn met het tweede scenario (inloopscenario), daarin berekenen we een woningbehoefte van 735 woningen t/m 2030, ofwel circa 105 woningen per jaar. In het inloopscenario werkt de gemeente eraan te komen tot het inlopen van het woningtekort.
Het is daarom te overwegen om de eerste jaren meer woningen toe te voegen dan circa 105 woningen per jaar, om zo bestaande achterstanden weg te werken. Wanneer we rekening houden met een aanvullende behoefte aan zorgwoningen en sociale huurwoningen (voor statushouders) komt het inloopscenario overeen met de Woondeal.
We raden aan om bovenop het inloopscenario rekening te houden met de woonbehoefte die voortkomt uit het Rijksprogramma “Een thuis voor iedereen”. Regionaal worden afspraken gemaakt over de huisvesting van kwetsbare doelgroepen (urgentiedoelgroepen). Eerste regionale verkenningen laten zien dat het kan gaan over aanvullend nog eens circa 35 huishoudens per jaar. Dit brengt de jaarlijks woonbehoefte op circa 155 woningen per jaar. De aanvullende woonbehoefte die voortkomt uit het Rijksprogramma zal in de loop van 2024 nader inzichtelijk worden op basis van de regionale analyse en te maken afspraken. U kunt er daarbij voor kiezen om in de eerst komende jaren te streven naar een groter bouwprogramma dan 155 woningen per jaar, om zo het in het verleden ontstane woningtekort versneld weg te werken. Het is denkbaar de komende jaren gemiddeld meer dan 155 woningen per jaar toe te voegen (bijvoorbeeld 200 woningen per jaar conform ambitie coalitie-akkoord) , en na bijvoorbeeld 2027 jaarlijks wat minder dan 155 woningen toe te voegen (bijvoorbeeld 100 woningen per jaar. Zo komt u in de periode tot 2030 uit op een gemiddelde toevoeging van 155 woningen per jaar.
3 Hoe pakt de actualisering van de woonbehoefte uit in vergelijking met het woonbehoefteonderzoek uit 2020? We signaleren dat in vergelijking tot de woningbehoefteanalyse uit 2020 de omvang van inkomende verhuizingen wat achterblijft ten opzichte van de toenmalige verwachtingen. Wanneer we de inkomende migratiebewegingen vergelijken met andere gemeenten in de regio dan valt op dat Bunschoten in vergelijking met deze gemeenten minder inkomende
5
6
Woningbehoefteonderzoek
verhuizers aantrekt dan andere gemeenten. Dit vormt een verklaring voor het verschil tussen de prognose uit 2020 en de huidige geactualiseerde prognose. Hieronder vertalen wij de aantallen uit het woningbehoefteonderzoek onderzoek naar het omgevingsprogramma Wonen 2025-2029 in een overzichtstabel.
Aantal benodigde nieuwbouwwoningen, periode omgevingsprogramma Wonen 2025-2029 Aantal woningen per jaar
Aantal woningen totaal
Basisscenario
65
325
Inloopscenario
105
525
Versnelling vanwege ambitie Rijk c.q. woondealversnelling
120 (inclusief 15 woningen woondealversnelling)
600 (inclusief 75 woningen woondealversnelling)
Inclusief de verwachte aanvullende opgaaf vanuit de woonzorgvisie*
Gemiddeld 155 (inclusief 35 woningen aanvullende opgaaf woonzorgvisie). De eerste
775 (inclusief 175 woningen aanvullende opgaaf woonzorgvisie)
jaren zet u conform coalitieakkoord in op het versneld inhalen van de tekorten in de woningbehoefte: (circa 200 woningen per jaar) om vervolgens weer wat minder woningen toe te voegen. (*) Let op! De regionale woonzorgvisie regio Amersfoort is nog niet gereed; dit gaat naar verwachting 2e of 3e kwartaal 2024 afgerond worden. Uit de regionale woonzorgvisie volgt een nog nader te bepalen lokale opgave per gemeente. Het gaat hier dan ook een aanname die nog iets kan wijzigen. Onze aanname gaat uit van circa 10 zorgwoningen (vergrijzingsopgaaf) en circa 25 sociale huurwoningen per jaar (o.a. vanwege de taakstelling statushouders en het programma “Een thuis voor iedereen” met meer wettelijke urgente categorieën woningzoekenden (beschermd wonen/maatschappelijke opvang/terugkeer uit jeugdzorg etc).
2.5 Veel behoefte aan levensloopbestendige en betaalbare woningen Op basis van de bestaande woningvoorraad, demografische ontwikkelingen, woonwensen en het verhuisgedrag van huishoudens is de woningbehoefte voor de gemeente Bunschoten in beeld gebracht. Uit de analyse blijkt dat er tot en met 2030 vooral behoefte bestaat aan nultredenwoningen voor ouderen. Dit heeft te maken met de toenemende vergrijzing van inwoners van Bunschoten.
7
Woningbehoefteonderzoek
Figuur 1: Woningbehoefte op hoofdlijnen tot en met 2030 in de gemeente Bunschoten
Nultreden App. Z. lift
Grondgebo nden
-200
-150
-100
-50
0
50
100
150
200
250
300
SH GGB VSH GGB Koop GGB SH APP z. lift VSH APP z. lift KOOP APP z. lift SH NULT. VSH NULT. KOOP NULT. O.b.v. woonvoorkeuren
Invloed inloopscenario
O.b.v. verhuisgedrag
Invloed inloopscenario
Bron: Primos (2023), WoON (2021), CBS Microdata (2023, cijfers 2018-2022), bewerking Stec Groep (2023). SH = sociale huur, VSH = vrije sector huur, GGB = grondgebonden, APP = appartement, NULT = nultreden.
Bouwen voor ouderen zorgt voor de meeste doorstroming De mate waarin doorstroming kan plaatsvinden is bepalend voor de uiteindelijke woningopgave. Doorstroming in de woningmarkt ontstaat wanneer huishoudens uit bestaande woningen verhuizen naar een andere (nieuwe of beter passende) woning. Hierdoor komen bestaande woningen vrij voor andere huishoudens. Het bouwen van geschikte woningen voor ouderen draagt bij aan langere verhuisketens en de meeste doorstroming in de woningmarkt. Als ouderen doorstromen uit een grote, vrijstaande koopwoning, kunnen gezinnen die in een rijtjeswoning wonen een stap zetten naar een grotere woning. Op die manier komt de rijtjeswoning vrij voor een stel dat samen wil gaan wonen. Hierdoor komen weer appartementen vrij, waar jonge alleenstaande starters vervolgens in kunnen gaan wonen. Houdt er wel rekening mee dat met name het goedkoopste (en in mindere mate het betaalbare) segment onvoldoende aanwezig is in Bunschoten. Dit zorgt ervoor dat er ook aan het eind van de verhuisketen een nieuwbouwopgave is.
8
Woningbehoefteonderzoek
3. Blik op de huidige woningmarkt In dit hoofdstuk gaan we in op kenmerken en recente ontwikkelingen van de bestaande woningvoorraad. Dit betreft onder andere een toelichting op de verschillende woningtypen en prijssegmenten, aandacht voor verduurzaming van de voorraad en een analyse van de historische en huidige woningmarktsituatie. We doen dit op het niveau van de gemeente Bunschoten waarbij we geregeld een vergelijking maken met de landelijke voorraad en provincie Utrecht. Op deze manier brengen we zowel de landelijke als regionale verschillen in beeld.
3.1 Hoog aandeel grondgebonden woningen kenmerkt woningvoorraad Een groot deel van de toekomstige woningvoorraad van de gemeente Bunschoten staat er al. Om de woonopgaven voor de toekomst te bepalen, is scherp inzicht in de huidige voorraad daarom cruciaal. Hieronder benoemen we eerst enkele kenmerken van de woningvoorraad in Bunschoten. In verhouding veel eengezinskoopwoningen in Bunschoten Uitgesplitst naar eigendom blijkt dat de woningvoorraad van Bunschoten voor 68% bestaat uit eengezinskoopwoningen. Dit is relatief veel ten opzichte van zowel het landelijke aandeel (50%) als het aandeel in provincie Utrecht (48%). We zien daardoor dat het aandeel huurwoningen relatief laag is in de gemeente. Zo bedraagt het corporatiebezit circa 14% van de voorraad en is het particuliere huurbezit 11%. Het corporatiebezit loopt achter op zowel het landelijke aandeel (32%) als het aandeel in provincie Utrecht (27%). De huurwoningvoorraad is groter dan het landelijke aandeel (9%) maar tegelijkertijd ook lager dan het aandeel in provincie Utrecht (15%).
Figuur 2: Woningvoorraad naar eigendom in Bunschoten (buitenste ring) vergeleken met Nederland (links) en met provincie Utrecht (rechts)
7% 4% 5% 7% 4% 7% 20% 7%
12%
Koop egw Koop mgw 50%
9%
68%
Corp. huur egw Corp. huur mgw Part. huur egw
7% 4% 11% 7% 4% 7% 17% 7%
10% 10%
Koop egw Koop mgw 48% 68%
Part. huur mgw
Bron: Lokale Monitor Wonen (2021), bewerking Stec Groep (2023). Egw = eengezinswoning. Mgw = meergezinswoning. Corp. = corporatie, Part. = particulier.
Corp. huur egw Corp. huur mgw Part. huur egw Part. huur mgw
9
Woningbehoefteonderzoek
Rekening houdend met de prijssegmenten waarin deze huurwoningen worden aangeboden, wordt circa 14% van de gehele voorraad aangeboden voor een prijs onder de liberalisatiegrens (grens voor sociale huur). Landelijk wordt er op dit moment gestreefd dat elke gemeente toewerkt naar een sociale huurwoningvoorraad van minimaal 30%. Voor de gemeente Bunschoten houdt dit in dat in de nieuwbouwprogrammering minimaal 30% in het sociale huursegment moet landen. Groot deel van de koopwoningvoorraad niet bereikbaar voor middeninkomens We hebben de koopwoningen in Bunschoten uitgesplitst naar prijssegmenten. We hebben hiervoor de meest recente WOZ-gegevens van de gemeente Bunschoten gebruikt (2023). Deze tonen een inschatting van de woningwaarde op peildatum 1 januari 2023. Sindsdien is de prijsontwikkeling beperkt geweest waardoor dit ook nu nog een goed beeld geeft van de huidige woningprijzen. Wat hieruit op valt is dat het segment dat enigszins bereikbaar is voor startende middeninkomens (tot € 265.000) zeer klein is (4%). Dit zorgt ervoor dat huishoudens met een middeninkomen moeilijker de koopwoningmarkt kunnen betreden. Verder zien we dat 59% van de woningen een WOZ-waarde heeft die van hoger is dan € 390.000, de landelijke grens voor betaalbare woningen.
Figuur 3: Koopwoningen naar prijsklassen in Bunschoten 4% 4% 11% Tot € 265.000 € 265.000 tot € 390.000 37% 21%
€ 390.000 tot € 450.000 € 450.000 tot € 600.000 € 600.000 tot € 800.000 Meer dan € 800.000
23% Bron: WOZ-gegevens gemeente Bunschoten (2023), bewerking Stec Groep (2023).
Grootste aandeel van de woningvoorraad gebouwd tussen 1945 en 1975, relatief veel rijwoningen en verduurzamingsopgave bij oudere woningen We hebben de woningvoorraad van de gemeente Bunschoten vervolgens ook opgedeeld naar bouwperioden, woningtypen en energielabels. Hiervoor gebruiken we het BAG-bestand van de gemeente. Voor de vergelijking met Nederland en provincie Utrecht gebruiken we data van het CBS. Wat betreft de bouwperiode van de woningvoorraad zien we dat er in de gemeente Bunschoten weinig woningen staan van voor 1850 (0%) en van tussen 1850 tot 1945 (9%). Over het algemeen zijn woningen uit de periode 1945 tot 1985 minder aantrekkelijk, en dus kwetsbaar. De voorraad uit deze periode is in Bunschoten groter (46%) dan het landelijke gemiddelde (44%). Het verschil met Bunschoten en provincie Utrecht is nog groter (42%). Aan de andere kant zien we dat de woningvoorraad in Bunschoten relatief veel nieuwbouw (25%) bevat ten opzichte van het landelijke gemiddelde (15%) en provincie Utrecht (17%). Dit baseren we op het aantal woningen met een bouwjaar later dan 2005.
10
Woningbehoefteonderzoek
Figuur 4: Woningvoorraad naar bouwperiode in Bunschoten (buitenste ring) vergeleken met Nederland (links) en provincie Utrecht (rechts)
Tot 1850 0%9% 25%
1850 tot 1945
15%1%17%
25%
1850 tot 1945
17%1%16%
1945 tot 1975 33%
23% 30% 14%
20%
Tot 1850 0%9%
1975 tot 1985 1985 tot 2005
13%
1945 tot 1975 24%
27%
33%
15%
20%
1985 tot 2005
13%
Later dan 2005
1975 tot 1985
Later dan 2005
Bron: BAG (2023), CBS (2023), bewerking Stec Groep (2023).
Wat betreft de woningtypen zien we dat de voorraad aan tussen- of geschakelde woningen (40%) verreweg het grootst is in de gemeente Bunschoten. De voorraad twee-onder-een-kapwoning (9%) en de voorraad vrijstaande woningen (9%) zijn met afstand het kleinst. Appartementen (23%) en hoekwoningen (19%) vormen de middenmoot. Het grootste verschil met het landelijke gemiddelde zien we terug in de woningtypen tussen- of geschakelde woningen en appartementen. Wanneer we de vergelijking doortrekken naar provincie Utrecht zien we dat het aantal tussen- of geschakelde woningen ongeveer gelijk blijft (35% ten opzichte van 40%). Dit is mogelijk een indicatie van een regionaal kenmerk. Het opvallende aan deze vergelijking is dat de woningvoorraad in provincie Utrecht significant meer appartementen (38%) bevat dan de woningvoorraad in Bunschoten (23%).
Figuur 5: Woningvoorraad naar woningtype in Bunschoten (buitenste ring) vergeleken met Nederland (links) en provincie Utrecht (rechts) Appartement
Appartement 9%
23%
9%
13% 9% 29%
40%
36%
13%
19%
9% Hoekwoning Tussen of geschakelde woning Twee-onder-eenkapwoning Vrijstaande woning
9%
23%
Hoekwoning
38%
Tussen of geschakelde woning
7% 7%
35% 40%
13%
19%
Twee-onder-eenkapwoning Vrijstaande woning
Bron: BAG (2023), CBS (2023), bewerking Stec Groep (2023).
Een belangrijke opgave binnen de bestaande woningvoorraad is het verduurzamen van woningen. Om de huidige mate van duurzaamheid in beeld te brengen, maken we gebruik van de energielabels van woningen. We maken hierbij wel de kanttekening dat van een groot deel van de woningen nog geen energielabel bekend is. Enkel bij nieuwbouwwoningen, woningen die recent
11
Woningbehoefteonderzoek
aangeboden of verkocht zijn en corporatiewoningen is het energielabel (veelal) bekend. Voor een relatief groot deel gaat het hier dus om nieuwere woningen. Om oververtegenwoordiging van nieuwe woningen te voorkomen maken we in onderstaande figuur onderscheid naar bouwperiode. Zo zijn de opgaven per bouwperiode beter inzichtelijk. Wat opvalt is dat de bouwperiode van de woning een duidelijke rol speelt in de mate van verduurzaming. Over het algemeen geldt hoe jonger de woning, hoe hoger het energielabel. Met name bij woningen tot 1945 bestaan nog forse verduurzamingsopgaven.
Figuur 6: Energielabels in Bunschoten
0%
10%
20%
30%
40%
50%
Tot 1850 0%
70%
80%
90%
4%2%
1945 tot 1975
7%
1975 tot 1985
7%
13%
28%
24%
15%
14%
15%
49%
15%
B
C
D
0%
0% 2%
98% A
1% 4%
0% 7% 1%
23%
53%
Later dan 2005
Bron: BAG (2023), bewerking Stec Groep (2023).
9%
57%
28%
24%
100%
0%
100%
1850 tot 1945
1985 tot 2005
60%
E
F
G
12
Woningbehoefteonderzoek
3.2 Woningmarkt steeds krapper voor lage- en middeninkomens De woningmarkt is in heel Nederland de afgelopen jaren sterk onderhevig geweest aan prijsstijgingen. Dit heeft grote gevolgen voor de betaalbaarheid van wonen, zo ook in de gemeente Bunschoten. Met name voor startende huishoudens met een laag- of middeninkomen is hierdoor de markt steeds krapper geworden. We analyseren hieronder de huidige woonsituatie van huishoudens in Bunschoten. We maken hierbij onderscheid naar inkomen om de passende woningvoorraad per inkomensgroep in beeld te brengen. Te weinig passende woningen voor middeninkomens en huishoudens met een laag inkomen Allereerst maken we een confrontatie tussen de bestedingskracht van huishoudens op basis van inkomen en de betaalbaarheid van de woningvoorraad op basis van de WOZ-waarde en (geschatte) huurprijzen. Dit geeft een eerste beeld over in hoeverre de woningvoorraad aansluit op de huishoudensamenstelling van de gemeente Bunschoten. We maken onderscheid naar enkele inkomensgroepen, die bijvoorbeeld samenhangen met de toewijzingsregels voor sociale huurwoningen. Dit betekent dat we onderscheid maken in een- of meerpersoonshuishoudens. Daarnaast sluiten we voor midden- en hoge inkomens aan op de grenzen die door de regio worden gehanteerd.
Wat opvalt is dat er in de gemeente Bunschoten een beneden gemiddeld aandeel huishoudens woont dat tot de primaire doelgroep van woningcorporaties behoort (lage inkomens met passend toewijzen). Hetzelfde geldt voor de secundaire doelgroep (lage inkomens zonder passend toewijzen). Waar in heel Nederland 31% tot de primaire doelgroep behoort, gaat het in Bunschoten om een percentage van 21,6%. De secundaire doelgroep (18,2%) komt meer overeen met het landelijke gemiddelde (16%). Met name deze doelgroep is door de gestegen koopwoningprijzen vaker aangewezen op een sociale huurwoning. Wat betreft hogere inkomens zien we dat circa 10,9% een middeninkomen heeft tot € 56.239. Deze doelgroep valt nu vaak tussen wal en schip doordat ze te veel verdienen voor een sociale huurwoning, maar tegelijkertijd geen koopwoning kunnen betalen. Dit zien we ook terug in hun hypotheekmogelijkheden met de huidige rentestand van circa 4-5% (zie tekstkader op volgende bladzijde). Middenhuur biedt voor deze doelgroep dan vaak een uitkomst.
Tabel 1: Huishoudens naar inkomensgroep Inkomensgroep
Gemeente Bunschoten
Nederland
Lage inkomens met passend toewijzen (tot € 25.475 / € 34.575)
1.915 (21,6%)
2.493.835 (31%)
Lage inkomens zonder passend toewijzen (€ 25.475 / € 34.575 tot € 44.035 / € 48.625)
1.610 (18,2%)
1.291.400 (16%)
Middeninkomens (€ 44.035 / € 48.625 tot € 56.239)
965 (10,9%)
4.225.485 (53%)
Hoge inkomens (€ 56.239+)
4.375 (49,4%)
Totaal
8.865 (100%)
8.010.720 (100%)
Bron: Lokale Monitor Wonen (2023, cijfers 2021), WoON2021, bewerking Stec Groep (2023).
13
Woningbehoefteonderzoek
Hypotheekmogelijkheden per inkomensgroep Onderstaande tabel geeft een overzicht van de hypotheek mogelijkheden voor modale inkomens per rentecategorie.
Hypotheekrente
Modaal (€ 40.000)
Modaal en half modaal (€ 40.000 + € 20.000)
2x modaal (€ 40.000 + € 40.000)
1%
€ 192.000
€ 303.000
€ 446.000
2%
€ 176.000
€ 277.000
€ 406.000
3%
€ 174.000
€ 273.000
€ 395.000
4%
€ 168.000
€ 262.000
€ 384.000
5%
€ 158.000
€ 251.000
€ 366.000
Passende woningvoorraad voor lage inkomens en middeninkomens ontoereikend We vertalen de bestedingskracht van huishoudens (inkomen) naar bijpassende hypotheekmogelijkheden en huurprijzen en zetten dit af tegen de prijzen van de bestaande woningvoorraad in de gemeente. Hierdoor brengen we de passende woningvoorraad per inkomensgroep in beeld. Dit geeft een eerste indicatie van krapte in woningsegmenten. Uit deze confrontatie blijkt dat het passende aandeel met name beperkt is voor lage inkomens zonder passend toewijzen (24%). Ook voor middeninkomens (65%) en lage inkomens met passend toewijzen (68%) constateren we schaarste. Daarentegen zien we dat het passende aandeel voor hoge inkomens (meer dan) toereikend is (141%). Opvallend hieraan is dat het passende aandeel vooral afkomstig is uit de koopwoningvoorraad. Wanneer we kijken naar het aantal passende huurwoningen voor hoge inkomens zien we dat het slechts 74 huurwoningen zijn. De beperkte beschikbaarheid van passende huurwoningen voor hoge inkomens kan de doorstroming op de woningmarkt compliceren. Vooral de oudere doelgroep met een hoog inkomen verhuist vaak naar levensloopbestendige appartementen naarmate ze ouder worden, zowel in koop als huur. De onevenwichtige verhouding tussen het aantal geschikte huurwoningen en koopwoningen kan een vlotte doorstroming op de woningmarkt belemmeren.
14
Woningbehoefteonderzoek
Tabel 2: Betaalbaarheidsgrenzen per inkomensgroep van huishoudens (hh) en omvang woningvoorraad naar prijsklasse in de gemeente Bunschoten Inkomensgroep
Betaalbare klasse huur en koop*
Aantal hh ‘23
Passende huurwoningen*
Passende koopwoningen
Aandeel passend
Lage inkomens met passend toewijzen (tot € 25.475 / € 34.575)
Koop: tot € 150.000 Huur: tot € 725
1.915
1.235
72
68%
Lage inkomens zonder passend toewijzen (€ 25.475 / € 34.575 tot € 44.035 / € 48.625)
Koop: € 150.000 € 210.000 Huur: € 725 - € 1.015
1.610
352
36
24%
Middeninkomens (€ 44.035 / € 48.625 tot € 56.239)
Koop: € 210.000 € 265.000 Huur: € 1.015 - € 1.300
965
529
100
65%
Hoge inkomens (€ 56.239+)
Koop: € 265.000+ Huur: € 1.300+
4.375
74
6.088
141%
Bron: Hypotheker.nl, Lokale Monitor Wonen (2021), Woninggegevens corporaties Bunschoten (2023). *Huurprijzen van particuliere woningen betreft een inschatting en huurprijzen van sociale huurwoningen is op basis van de huidige prijs.
Huishoudens met laag inkomen veelvuldig in bezit van koopwoning, met name oudere doelgroep De mate waarin krapte ontstaat in het betaalbare segment is sterk afhankelijk van de mate waarin bijvoorbeeld huishoudens met een laag inkomen al in een koopwoning wonen. Zij nemen dan immers de (over)waarde van hun woning mee als zij een volgende stap op de woningmarkt willen zetten. Vaak kunnen zij hierdoor in een ander prijssegment zoeken dan starters of doorstromers vanuit de huurwoningmarkt met een vergelijkbaar inkomen. In totaal zien we dat circa 54% van de huishoudens met een laag inkomen in een koopwoning woont. Een groot deel van hen heeft de afgelopen jaren waarschijnlijk geprofiteerd van de stijging van de koopwoningprijzen en zal bij verkoop van hun huidige woning van overwaarde gebruik kunnen maken. In heel Nederland ligt dit percentage lager (31%). Dit komt waarschijnlijk doordat in de gemeente Bunschoten de koopwoningvoorraad voor langere tijd al relatief groot is geweest. Onderscheid makend naar huishoudenstypen valt op dat jongeren onder de 25 jaar niet in een koopwoning wonen en relatief vaak in een particuliere huurwoning. Jongeren onder de 25 jaar maken praktisch geen stap naar de koopwoningmarkt. Verder zien we dat paren zonder kinderen relatief vaak in een koopwoning wonen (64% - 76%), ook wanneer het inkomen laag is.
15
Woningbehoefteonderzoek
Tabel 3: Woonsituatie huishoudens met laag inkomen (met en zonder passend toewijzen) per huishoudenstype in de gemeente Bunschoten Huishoudenstype
Koop (%)
Corporatiehuur (%)
Particuliere huur (%)
Jonger dan 25 jaar
0%
33%
67%
Eenpersoonshuishouden 25 tot AOW
36%
40%
24%
Eenpersoonshuishouden AOW of ouder
58%
31%
11%
Paar zonder kinderen 25 tot AOW
64%
21%
14%
Paar zonder kinderen AOW of ouder
76%
17%
7%
Paar met kind(eren)
63%
32%
6%
Eenoudergezin
38%
51%
10%
Totaal
54%
32%
14%
Bron: Lokale Monitor Wonen (2021), bewerking Stec Groep (2023).
3.3 Koopwoning sterk in prijs gestegen, betaalbaar aanbod is beperkt In deze paragraaf zetten we de huidige ontwikkelingen op de koopwoningmarkt uiteen. We maken onderscheid naar prijsklassen en woningtypen. Op deze manier brengen we de huidige krapte naar prijssegmenten in beeld. Weinig aanbod en hogere dynamiek tot € 600.000 De marktdynamiek geeft een indicatie van de mogelijke schaarste aan bepaalde prijssegmenten in de gemeente Bunschoten. In de kolom aanbod/transactie ratio van tabel 4 staat de marktdynamiek per prijssegment weergegeven. Hoe lager het percentage, hoe hoger de dynamiek. Hoe meer dynamiek op de woningmarkt, hoe sneller de woningen over het algemeen verkocht worden en dus hoe krapper de woningmarkt voor kopers is. We zien dat in de gemeente Bunschoten met name in het prijssegment € 250.000 tot € 390.000 de marktdynamiek hoog is en er zelden woningen lang te koop staan. In de hogere prijssegmenten vanaf € 600.000 is hier minder sprake van. In februari heeft 23% van de aangeboden woningen een vraagprijs lager dan € 390.000 (grens voor betaalbare woningen). Dit terwijl volgens de indeling naar WOZ-waarde 41% van de voorraad tot dit betaalbare segment hoort. Daarentegen staan er relatief veel woningen met een vraagprijs boven de € 390.000 te koop (77%).
Deze verschillen treden onder meer op doordat betaalbare woningen nog steeds geregeld boven de WOZ-waarde van de woning worden verkocht. Een belangrijke kanttekening hier is dat tabel 4 een momentopname in februari laat zien. De recente verkoop van Eiland 5 in Rengerswetering is van grote invloed op de cijfers. In januari zijn 74 woningen in de verkoop gegaan (en verkocht) waarvan 36 woningen onder de betaalbaarheidsgrens.
16
Woningbehoefteonderzoek
Tabel 4: Huidig aanbod te koop- en verkochte woningen, 15 februari 2024 Te koop feb. ’24
Prijsklassen
%
Verkocht jan. ‘24
%
Totaal
%
Aanbod/transactie ratio (%)* Bunschoten
Nederland
Tot € 250.000
2
1%
3
2%
5
2%
67%
12%
€ 250.000 tot € 390.000
31
22%
65
35%
96
30%
48%
13%
€ 390.000 tot € 450.000
32
23%
39
21%
71
22%
82%
18%
€ 450.000 tot € 600.000
29
21%
55
30%
84
26%
53%
26%
€ 600.000 tot € 800.000
32
23%
14
8%
46
14%
229%
37%
Meer dan € 800.000
13
9%
9
5%
22
7%
144%
64%
Eindtotaal
139
100%
185
100%
324
100%
75%
21%
Bron: Funda (15 februari 2024), bewerking Stec Groep (2024). Verkoop afgelopen jaar. *Aandeel te koop staande woningen ten opzichte van het totaal aantal verkochte woningen in afgelopen jaar. Een lager percentage betekent een hogere dynamiek.
Gemiddelde transactieprijs boven de betaalbaarheidsgrens We hebben naast aanbodgegevens ook de transactiegegevens geanalyseerd. We maken hieruit op dat de gemiddelde transactieprijs in de periode van november 2022 tot november 2023 op € 446.700 lag. Om voor dit bedrag een hypotheek af te sluiten is op dit moment minimaal een bruto huishoudensinkomen van circa € 105.000 nodig. We zien verder dat de transactieprijzen in Bunschoten over het algemeen hoog zijn. Alleen appartementen met een woonoppervlakte van minder dan 80 m² hebben een gemiddelde transactieprijs van onder de betaalbaarheidsgrens.
Tabel 5: NVM-transactiegegevens gemeente Bunschoten, november 2022-2023 Transacties
Transactieprijs
Transactieprijs per m²
Verkooptijd in dagen
Woonoppervlakte
Perceeloppervlakte
Tussenwoning
77
€ 385.400
€ 3.605
35
107 m²
146 m²
Hoekwoning
37
€ 426.100
€ 3.885
42
115 m²
198 m²
2-onder-1 kap
29
€ 518.400
€ 4.155
142
127 m²
263 m²
Vrijstaand
15
€ 710.000
€ 4.315
76
151 m²
497 m²
Appartement < 80 m²
7
€ 324.100
€ 5.295
43
64 m²
0 m²
Appartement > 80 m²
8
€ 485.600
€4.295
70
114 m²
0 m²
173
€ 446.700
€ 3.920
60
114 m2
213 m²
Totaal
Bron: NVM (2023), bewerking Stec Groep (2023). Kolom 3 afgerond op € 100. Kolom 4 afgerond op € 5.
Gemiddelde transactieprijs met +37% gestegen in de afgelopen vijf jaar De huidige hoge transactieprijzen komen voort uit een langere periode van prijsstijgingen op de koopwoningmarkt. In 2019 bedroeg de gemiddelde transactieprijs van een woning in de gemeente Bunschoten € 326.403. Dit is in vijf jaar gestegen tot circa € 446.700. Dit betekent dat er een prijsstijging heeft plaatsgevonden in de afgelopen vijf jaar van +37%. Vergeleken met het
17
Woningbehoefteonderzoek
landelijke en provinciale gemiddelde zijn de stijgingen van de transactieprijzen relatief net iets minder hoog. Tussen 2018 en 2022 zijn de transactieprijzen in Nederland gestegen met +50%. In dezelfde periode zijn de transactieprijzen in de provincie Utrecht met +46% gestegen.
Figuur 7: Ontwikkeling gemiddelde transactieprijs in Bunschoten, 2010-2023* € 600.000
€ 500.000
€ 400.000
€ 300.000
€ 200.000
€ 100.000
€0 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 Bunschoten
Utrecht (provincie)
Nederland
Bron: CBS (2023, cijfers 2010-2022), NVM (2023), bewerking Stec Groep (2023). *De cijfers van 2023 zijn op basis van NVM-gegevens van november 2022 tot en met november 2023. Voor Nederland en de provincie Utrecht zijn de CBS cijfers over 2023 nog niet beschikbaar.
3.4 Krapte in betaalbare segment en extra huisvestingsopgaven leiden ook tot druk in sociale huur In deze paragraaf zoomen we in op de ontwikkelingen in het sociale huursegment. Deze zijn mede ingegeven door de prijsstijging van koopwoningen. Zo zorgt de krapte in het betaalbare woningsegment ervoor dat startende huishoudens vaker zijn aangewezen op een huurwoning en dat ook huishoudens die al huurden minder makkelijk doorstromen naar een koopwoning. Deze krapte in het sociale huursegment wordt versterkt door extra huisvestingsopgaven. Denk aan een toename van de taakstelling van statushouders (in 2023 verdubbeld ten opzichte van 2022), uitstroom uit Beschermd Wonen en huisvesting van andere urgente doelgroepen. Afgelopen jaren is de gemiddelde wachttijd afgenomen terwijl de gemiddelde zoektijd is toegenomen De tijd totdat huishoudens in aanmerking komen voor een sociale huurwoning is een goede indicator van de krapte in het sociale huursegment. We onderscheiden wachttijd en zoektijd. Voor onderstaande figuren geldt: de gemiddelde wachttijd is de periode berekend vanaf de begindatum van de inschrijving van de kandidaat tot de publicatie einddatum van de woning die is toegewezen via het aanbodmodel, exclusief toewijzingen aan urgenten.
De gemiddelde zoektijd wordt berekend vanaf de eerste reactiedatum van inschrijving tot de publicatie einddatum van de woning die is toegewezen via het aanbodmodel, exclusief toewijzingen aan urgenten.
18
Woningbehoefteonderzoek
Figuur 8: Gemiddelde wachttijd (links) en gemiddelde zoektijd (rechts) bij woningcorporaties in Bunschoten, 2019-2022 5
10 9 8 7 6 5 4 3 2 1 0
4 3 2 1 0 2019
2020
2021
Gemiddelde wachttijd in jaren
2022
2019
2020
2021
Gemiddelde zoektijd in jaren
Bron: Gegevens woningcorporaties Bunschoten (2023), bewerking Stec Groep (2023).
De gemiddelde wachttijd was op zijn hoogst in 2021 8,7 jaar. Kort daarna is de gemiddelde wachttijd gezakt naar 5,1 jaar in 2022. Dit ligt lager dan het startpunt van 6,5 jaar in 2019. Voor Nederland geldt een gemiddelde wachttijd van acht jaar voor een sociale huurwoning. Ten opzichte van het landelijke gemiddelde scoort de gemeente Bunschoten - ondanks een beperkte omvang van de sociale huur voorraad - goed. De afgenomen wachttijd is een indicatie van verruiming op de sociale huurmarkt in de jaren dat er sociale huurwoningen op de markt worden gebracht. Over de hele linie is er in Bunschoten onder alle inkomenscategorieën een bovengemiddeld sterke voorkeur voor koopwoningen. Aantal reacties per woning toegenomen We beschikken over het aantal reacties dat op vrijkomende sociale huurwoningen komt. We zien hierin een stijgende lijn sinds 2019. Met name het aantal reacties op woningen met een huurprijs tussen de lage aftoppingsgrens en de hoge aftoppingsgrens is fors toegenomen van gemiddeld 239 reacties per publicatie in 2019 naar 1059 reacties per publicatie in 2022. Ook het aantal reacties op woningen met een huurprijs tussen de hoge aftoppingsgrens en de liberalisatiegrens is fors. De vraag naar een sociale huurwoning lijkt dus toegenomen, samenhangend met het beschikbaar komen van nieuwe sociale huurwoningen in Bunschoten.
2022
19
Woningbehoefteonderzoek
Figuur 9: Gemiddeld aantal reacties op een gepubliceerde woning in bezit van woningcorporaties in de gemeente Bunschoten, 2019-2022 1.400 1.200 Tot kwal.kort.grens
1.000 800
Kwal.kort.grens tot lage aftop.grens
600
Lage aftop.grens tot hoge aftop.grens
400
Hoge aftop.grens tot lib.grens
200 0 2019
2020
2021
2022
Bron: Gegevens woningcorporaties Bunschoten (2023), bewerking Stec Groep (2023).
Woningbehoefteonderzoek
Extra huisvestingsopgaven zorgen voor toenemende krapte bij reguliere sociale verhuur De stijging van de koopwoningprijzen kunnen leiden tot een toenemende vraag naar sociale huur, enerzijds vanuit startende huishoudens die geen koopwoning meer kunnen betalen en anderzijds vanuit stokkende doorstroming van huishoudens die de stap van een huurwoning naar een koopwoning niet kunnen maken. We zien echter dat ook de aanvullende huisvestingsopgaven van woningcorporaties een steeds stevigere stempel drukken op het vrijkomende aanbod. We maken voor deze aanvullende huisvestingsopgaven (maatschappelijke doelgroepen) onderscheid in vergunninghouders en overige urgenten (zoals uitstroom Beschermd Wonen en Jeugdzorg) / niet regulier (zoals woonzorgindicaties). Hieruit valt op dat zowel de huisvestingsopgaven voor vergunninghouders als voor overige urgenten / niet-reguliere doelgroepen de afgelopen paar jaar zijn toegenomen. Ook in Bunschoten zal dit leiden tot een extra druk op de woningmarkt.
20
21
Woningbehoefteonderzoek
4. Demografie en migratiestromen
Demografische ontwikkelingen hebben grote invloed op de woonwensen en dus opgaven van de toekomst. Een analyse van deze ontwikkelingen helpt hier grip op te krijgen. We besteden daarom in dit hoofdstuk aandacht aan recente bevolkings- en huishoudensontwikkelingen en de migratiestromen die daarmee samen hangen. Hiervoor maken we gebruik van de BRP-registratie van de gemeente Bunschoten. We tonen hieronder uitkomsten op het niveau van de gemeente Bunschoten.
4.1 Aantal huishoudens in tien jaar bijna 15% toegenomen Allereerst brengen we de historische inwoners- en huishoudensontwikkeling van Bunschoten in de afgelopen tien jaar in beeld. We zien dat de bevolking in de gemeente de afgelopen 10 jaar is toegenomen. Ten opzichte van 2014, toen de gemeente nog circa 20.490 inwoners had, is de bevolking met ongeveer 2.010 mensen toegenomen tot circa 22.500 inwoners in 2023. Dit is een toename van 10%. Het aantal huishoudens is de afgelopen tien jaar toegenomen met 1.080 huishoudens. Hierdoor woonden er in 2023 circa 8.760 huishoudens in de gemeente Bunschoten. Dit is een toename van circa 14%. Het valt hierbij op dat zowel het aantal inwoners als huishoudens de afgelopen tien jaar geleidelijk zijn toegenomen. We constateren dat het aantal huishoudens procentueel meer toeneemt dan het aantal inwoners. Het verschil in de ontwikkeling van het aantal inwoners ten opzichte van het aantal huishoudens kan met name verklaard worden vanuit huishoudensverdunning. We verwachten dat deze tendens, onder meer door vergrijzing, ook de komende jaren doorzet. Ook constateren we dat zowel het aantal inwoners als het aantal huishoudens over de afgelopen tien jaar geleidelijk is gegroeid in de gemeente Bunschoten ten opzichten van andere plaatsen in het land.
Het valt op dat de huishoudensverdunning die in heel Nederland voorkomt, in Bunschoten minder optreedt.
Figuur 10: Inwoners- en huishoudensontwikkeling Bunschoten, 2014-2023 9.000
23.000
8.800
22.500
8.600
22.000
8.400 8.200
21.500
8.000
21.000
7.800
20.500
7.600
20.000
7.400
19.500
7.200 7.000
19.000 2014
2015
2016
2017
2018
Huishoudens (linkeras) Bron: CBS (2023), bewerking Stec Groep (2023).
2019
2020
2021
2022
Bevolking (rechteras)
2023
22
Woningbehoefteonderzoek
Vergrijzing en toename alleenstaanden belangrijksten trends We splitsen de inwonersontwikkeling op naar leeftijd en de huishoudensontwikkeling naar samenstelling. Wat betreft de inwoners van de gemeente Bunschoten zien we dat in de afgelopen tien jaar met name het aantal inwoners van 80 jaar of ouder fors zijn toegenomen (+50%). Bij de andere leeftijdsgroepen zien we een lichte stijging. Wat betreft de huishoudens in de gemeente zien we de verdunning terug als we kijken naar de huishoudenssamenstelling. Zo is sinds 2014 het aantal alleenstaanden met +24% toegenomen. Het aantal stellen is toegenomen (+17%). Ook het aantal gezinnen is toegenomen, maar dan wel in mindere mate (+5%). Met name de toename van het aandeel gezinnen is opvallend wanneer we dit vergelijken met andere gemeenten.
Figuur 11: Inwonersontwikkeling naar leeftijdsklassen (links) en huishoudensontwikkeling naar samenstelling (rechts) in Bunschoten, 2014-2023 4.000
8.000 7.000 6.000 5.000 4.000 3.000 2.000 1.000 0
3.500 3.000 2.500 2.000 1.500 1.000 500 Tot 25 jaar
25 tot 45 jaar
45 tot 65 jaar
65 tot 80 jaar
80 jaar of ouder
0
Alleenstaanden
Stellen
Gezinnen
Bron: CBS (2023), bewerking Stec Groep (2023).
Natuurlijke groei én migratie beide belangrijke redenen voor bevolkingstoename, binnenlandse migratiesaldo positief sinds 2017 De figuren hierna geven een detailleerde weergave van de bevolkingsontwikkeling. Bevolkingsontwikkeling vindt plaats door een combinatie van natuurlijke groei (geboorte minus sterfte) en migratie. We zien dat de natuurlijke groei in de gemeente Bunschoten de laatste tien jaar positief was. Dit betekent dat er elk jaar meer mensen in de gemeente worden geboren dan dat er overlijden. Ook dit is opvallend en komt in minder dan 10% van de Nederlandse gemeenten voor. De natuurlijke groei én de migratie zijn beide significante factoren in de bevolkingsontwikkeling. Er is sinds 2013 een positief buitenlands migratiesaldo. Er verhuisden dus meer mensen vanuit het buitenland naar de gemeente Bunschoten dan andersom. Een oorzaak hiervoor kan mogelijk de arbeidsmigratie zijn. Bovendien zien we een trend ontstaan in het binnenlandse migratiesaldo. Vanaf 2017 slaat dit saldo om van negatief naar positief. Dit betekent dat er meer mensen verhuisden van andere Nederlandse gemeenten naar Bunschoten dan andersom. Een oorzaak is mogelijk een toename in het nieuwbouw aanbod en dat Bunschoten binnen de regio geliefder aan het worden is, bijvoorbeeld vanwege de relatief betere betaalbaarheid.
23
Woningbehoefteonderzoek
Figuur 12: Ontwikkeling aantal personen per jaar in de gemeente Bunschoten, 2013-2022 350 300 250 200
Natuurlijke groei (geboorte minus sterfte)
150
Binnenlandse verhuizingen (saldo)
100
Buitenlandse migratie (saldo)
50
Totaal personen
0 -50 -100 2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
Bron: CBS (2023, cijfers 2013-2022), bewerking Stec Groep (2023).
Figuur 13: Buitenlandse en binnenlandse migratie en natuurlijke bevolkingsgroei per jaar in de gemeente Bunschoten, 2013-2022 800 600 400 200 0 -200 -400 -600
2013
2014
2015
2016
2017
2018
Buitenlandse immigratie (vestiging) Binnenlandse verhuizingen (vestiging) Natuurlijke groei (geboorte) Totaal personen Bron: CBS (2023, cijfers 2013-2022), bewerking Stec Groep (2023).
2019
2020
2021
Buitenlandse migratie (vertrek) Binnenlandse verhuizingen (vertrek) Natuurlijke groei (sterfte)
2022
24
Woningbehoefteonderzoek
4.2 Bunschoten kent een positieve migratie, vooral van jonge huishoudens Op basis van BRP-gegevens maken we inzichtelijk welke doelgroepen er naar de gemeente Bunschoten verhuizen, zowel vanuit het buitenland als vanuit andere Nederlandse gemeenten. Daarnaast gaan we in op de interne verhuisdynamiek van de gemeente. Hieronder bespreken we eerste de in- en uitstroom van en naar andere gemeenten in Nederland. Het leeuwendeel van de leeftijdsgroepen laat een positieve instroom zien In onderstaand figuur is te zien hoe oud de personen zijn die in- en uitstromen naar of van de gemeente Bunschoten in de periode 2013-2022. We zien een zeer lichte uitstroom van mensen tussen de 15 en 30 jaar (-17) en van mensen tussen de 60 en 75 jaar (-16). De overige leeftijdsgroepen stromen vooral in. Het migratiesaldo van kinderen tot 15 jaar is positief. Dit duidt op het vestigen van jonge gezinnen uit de gemeente Bunschoten.
Figuur 14: Migratiesaldo personen naar leeftijd in de gemeente Bunschoten, 20132022 1.000 800 600 400 200
Gevestigd in gemeente
0 -200
Vetrokken uit gemeente
-400
Saldo
-600 -800 -1.000 0 -15 jaar 15 - 30 jaar
30 - 45 jaar
45 - 60 jaar
60 - 75 jaar
> 75 jaar
Bron: CBS (2023, cijfers 2013-2022), bewerking Stec Groep (2023).
Voornamelijk jonge huishoudens trekken naar Bunschoten vanuit andere gemeenten In de periode van 2018 tot 2022 waren het voornamelijk alleenstaanden en stellen tot 35 jaar die naar de gemeente Bunschoten verhuisden. Oudere huishoudens verhuisden relatief minder vaak naar de gemeente Bunschoten. We zien dat ouderen bij een verhuizing vaak liever binnen de eigen gemeente verhuizen. Dit beeld zien we ook terug in de cijfers.
Tabel 6: Inkomende verhuizingen (binnenlands) per doelgroep, 2018-2022 Aantal*
Percentage
Alleenstaanden en stellen <35 jaar
355
37%
Gezinnen
265
28%
Alleenstaanden & stellen 35 t/m 55 jaar
195
21%
Alleenstaanden & stellen 55 t/m 75 jaar
115
12%
Alleenstaanden & stellen 75 jaar of ouder
20
2%
Doelgroep
Bron: CBS Microdata (2023, cijfers 2018-2022), bewerking Stec Groep (2023). *Afgerond op vijftallen.
25
Woningbehoefteonderzoek
Hoge inkomens domineren inkomende verhuizingen vanuit andere gemeenten Tussen 2018 en 2021 zien we dat 51% van alle inkomende verhuizingen huishoudens zijn met een hoog inkomen. Daarnaast zijn 33% van de verhuizingen lage inkomens. De groep midden inkomens valt tussen wal en schip met maar slechts een aandeel van 16% van de inkomende verhuizingen.
Tabel 7: Inkomende verhuizingen (binnenlands) per inkomensgroep, 2018-2021 Aantal*
Inkomensgroep
Percentage
Laag inkomen
255
33%
Midden inkomen
125
16%
Hoog inkomen
400
51%
Bron: CBS Microdata (2023, cijfers 2018-2021), bewerking Stec Groep (2023). *Afgerond op vijftallen.
Huishoudens van buitenaf verhuizen vaak naar een grondgebonden woning Als we inzoomen op welke woning de huishoudens betrekken als ze naar de gemeente verhuizen, valt op dat dit voornamelijk grondgebonden woningen zijn. De verhuizingen naar grondgebonden woningen vallen met name in de koopsector (42%). Dit valt in lijn der verwachtingen gezien de verhuizingen van buitenaf voor meer dan de helft bestaan uit huishoudens met een hoog inkomen. Om een grondgebonden koopwoning te kopen heb je over het algemeen een hoog inkomen nodig. Opmerkelijk is het aandeel verhuizingen naar corporatiewoningen, zowel naar grondgebonden woningen (7%) als naar appartementen (15%). Deze percentages tonen het aandeel van de vrijkomende corporatiewoningen die worden toegewezen aan personen van buiten de gemeente Bunschoten.
Figuur 15: Inkomende verhuizingen (binnenlands) naar woningtype/eigendom, 2018-2022
15%
Corporatiehuur APP/NULT.
15%
Corporatiehuur GGB
7% 4%
17%
Koop APP/NULT. Koop GGB Particuliere huur APP/NULT.
42%
Particuliere huur GGB
Bron: CBS Microdata (2023, cijfers 2018-2022), bewerking Stec Groep.
Bunschoten is met name intern gericht, lichte verhuisrelatie met Amersfoort Van de inkomende verhuizingen tussen 2018 en 2022 vindt in de gemeente Bunschoten zo’n 73% van alle verhuizingen binnen de gemeente plaats. Relatief gezien is dit een hoog percentage. Over het algemeen zien we gemiddeld 50% tot 60% aan interne verhuizingen in andere gemeenten in Nederland. Een dergelijk hoog percentage duidt op een grote lokale binding van de inwoners met de gemeente. Verder is de grootste instroom afkomstig uit de gemeenten Amersfoort (8%), Nijkerk (2%), Baarn (1%), Soest (1%) en Hilversum (1%). De uitgaande verhuizingen tussen 2018 en 2021 gaan vanuit de gemeente Bunschoten ongeveer naar dezelfde
26
Woningbehoefteonderzoek
gemeenten. Al met al laten deze verhuisstromen zien dat de woningmarkt van Bunschoten uiterst lokaal is.
Figuur 16: Top herkomstgemeenten verhuisde personen naar Bunschoten, periode 2018-2022
Bron: CBS Microdata (2018-2022), bewerking Stec Groep (2023).
4.3 Buitenlandse instroom We zien in de periode van 2018 tot 2022 ook vanuit het buitenland dat met name alleenstaanden en stellen tot 35 jaar naar de gemeente Bunschoten verhuisden (56%). Daarnaast vormen alleenstaanden en stellen 35 t/m 55 jaar (25%) een significante toestroom. De ouderere doelgroepen verhuizen weinig tot niet vanuit het buitenland. Arbeidsmigratie is logischerwijs niet of weinig aan de orde voor deze doelgroepen.
Tabel 8: Inkomende verhuizingen (buitenlands) per doelgroep, doelgroep 2018-2022 Aantal*
Percentage
Alleenstaanden en stellen <35 jaar
345
56%
Gezinnen
80
13%
Alleenstaanden & stellen 35 t/m 55 jaar
155
25%
Alleenstaanden & stellen 55 t/m 75 jaar
30
5%
Alleenstaanden & stellen 75 jaar of ouder
0
0%
Doelgroep
Bron: CBS Microdata (2023, cijfers 2018-2022), bewerking Stec Groep (2023). *Afgerond op vijftallen.
27
Woningbehoefteonderzoek
Ook verhuizingen vanuit het buitenland landen voornamelijk in grondgebonden woningen Als we inzoomen op welke woning de huishoudens betrekken als ze vanuit het buitenland komen, zien we dat dit voornamelijk grondgebonden woningen zijn. De verhuizingen naar grondgebonden woningen belanden meestal in de particuliere huur sector (47%). Daarnaast zien we dat een significant deel van de verhuizingen een appartement huurt via de particulier sector (21%) of een grondgebonden woning koopt (20%).
Figuur 17: Inkomende verhuizingen naar woningtype/eigendom, 2018-2022 5%
3% 4%
Corporatiehuur APP/NULT. Corporatiehuur GGB
47%
Koop APP/NULT.
20%
Koop GGB Particuliere huur APP/NULT. Particuliere huur GGB
21% Bron: CBS Microdata (cijfers 2018-2022), bewerking Stec Groep (2023).
4.4 Binnengemeentelijke verhuizingen Tenslotte zijn ook de verhuisbewegingen van de eigen inwoners relevant voor de woonopgaven van de toekomst. We tonen hierin de dynamiek tussen wijken en geven kenmerken van de huishoudens en de bewoonde woningtypen mee. Verhuisdynamiek Allereerst brengen we de dynamiek tussen wijken in beeld. We tonen hierbij het aandeel verhuizingen dat vanuit een bepaalde wijk intern verhuist. In onderstaande tabel maken we onderscheid naar wijken. Vanwege het ontbreken van een CBS-wijkindeling voor Bunschoten zijn er in dit rapport een aantal buurten samengevoegd tot wijken.
Tabel 9: Interne verhuizingen gemeente Bunschoten naar wijk van herkomst (verticaal) en vestiging (horizontaal), periode 2018-2021 Bikkersvaart,
Bunschoten-
Blokhuiswetering en
Spakenburg
Overig
Eemdijk
Koenraadswetering
Rengerswetering
Broerswetering
Bikkersvaart, Blokhuiswetering en Broerswetering
34%
42%
2%
2%
6%
15%
BunschotenSpakenburg
26%
52%
2%
1%
6%
14%
De Haar en Verspreide Huizen
17%
51%
13%
0%
9%
11%
Eemdijk
19%
31%
0%
29%
5%
16%
Koenraadswetering
28%
43%
2%
3%
10%
16%
Rengerswetering
27%
38%
1%
1%
4%
29%
Bron: CBS Microdata (2023, cijfers van 2018-2021), bewerking Stec Groep (2023).
28
Woningbehoefteonderzoek
Alle wijken hebben het sterkst een verhuisdynamiek met de wijk Bunschoten-Spakenburg. In Bunschoten-Spakenburg zien we tevens de hoogste interne verhuisdynamiek. 52% van alle binnengemeentelijke verhuizers uit Bunschoten-Spakenburg vestigen zich elders in dezelfde wijk. Binnen gemeentelijke verhuizingen zijn vaak gezinnen en jonge mensen We zien een verschil in huishoudenssamenstelling van verhuizende huishoudens van buiten en van binnen de gemeente. Huishoudens die intern verhuizen zijn relatief vaak een gezin. Een verklaring hiervoor is dat dit type huishouden vaak al meer binding heeft met de regio en bijvoorbeeld veel sociale contacten in de eigen gemeente of wijk heeft opgedaan. Ondanks het relatief hogere aandeel van deze doelgroep zien we tegelijkertijd dat ook intern alleenstaanden en stellen tot 35 jaar vaak verhuizen (36%).
Tabel 10: Interne verhuizingen (binnengemeentelijk) per doelgroep, periode 20182022 Aantal*
Percentage
Alleenstaanden en stellen <35 jaar
905
36%
Gezinnen
925
37%
Alleenstaanden & stellen 35 t/m 55 jaar
255
10%
Alleenstaanden & stellen 55 t/m 75 jaar
295
12%
Alleenstaanden & stellen 75 jaar of ouder
135
5%
Doelgroep
Bron: CBS Microdata (2023, cijfers 2018-2022), bewerking Stec Groep (2023). *Afgerond op vijftallen.
Hoge inkomens verhuizen het meest binnen de gemeente, middeninkomens het minst Wanneer we de binnengemeentelijke verhuizingen opsplitsen naar inkomen zien we dat hoge inkomens het meest verhuizen met 61%. Op de tweede plek komen lage inkomens met 26%. Voor middeninkomens geldt een percentage van 14%. Dit duidt op geen tot weinig (betaalbaar) aanbod voor middeninkomens.
Tabel 11: Binnengemeentelijke verhuizingen naar inkomen, 2018-2021 Inkomensgroep
Aantal*
Percentage
Laag inkomen
530
26%
Midden inkomen
280
14%
Hoog inkomen
1.255
61%
Bron: CBS Microdata (2023, cijfers 2018-2021), bewerking Stec Groep (2023).
Binnengemeentelijke verhuizingen landen met name in grondgebonden woningen uit het koopsegment Voor binnengemeentelijke verhuizingen geldt dat ze met name landen in grondgebonden woningen, specifiek in het koopsegment (54%). Daarnaast zien we ook dat 15% van de binnengemeentelijke verhuizingen landen in particuliere huur appartementen/nultredenwoningen. Bovendien zien we ook dat appartementen uit het koopsegment (7%) en grondgebonden corporatiehuur (5%) het minst in trek zijn onder binnengemeentelijke verhuizingen.
29
Woningbehoefteonderzoek
Figuur 18: Binnengemeentelijke verhuizingen naar woningtype/eigendom, 20182022
10%
9%
5% 7%
15%
Corporatiehuur APP/NULT. Corporatiehuur GGB Koop APP/NULT. Koop GGB Particuliere huur APP/NULT.
54%
Bron: CBS Microdata (2023, cijfers 2018-202), bewerking Stec Groep (2023).
Particuliere huur GGB
Woningbehoefteonderzoek
5. Woonopgave
We gebruiken demografische ontwikkelingen, migratiestromen, woningmarktontwikkelingen en de situatie rond wonen, zorg en welzijn om een inschatting te kunnen maken van de verwachte huishoudensontwikkeling en de vertaling daarvan in een kwantitatieve en kwalitatieve woonbehoefte 1. We hanteren hiervoor de perioden tot en met 2030 en tot en met 2040. We sluiten daarmee aan op de periode van de regionale Woondeals.
5.1 Kwantitatieve huishoudensontwikkeling ontleed op basis van twee scenario’s Voor de gemeente Bunschoten gebruiken we de Primos huishoudensprognose om de verwachte huishoudensontwikkeling per wijk en naar doelgroep in beeld te brengen. We gebruiken de meest recente versie, Primos2023, als basisscenario om een kwalitatieve woningbehoefte te schetsen. Deze prognose is gebaseerd op historische demografische ontwikkelingen. Daarnaast zetten we in op het inlopen van het woningtekort (voortaan: inloopscenario). We sluiten daarmee aan op de methodiek van de landelijke woningbouwopgave, die als basis dient voor de regionale Woondeals. Ook die is gebaseerd op een combinatie van de verwachte huishoudensontwikkeling plus een gewenste terugloop van het woningtekort. In deze paragraaf ontleden we de effecten op de huishoudensontwikkeling van dit basisscenario - en het inloopscenario.
Twee scenario’s in vergelijkend perspectief In dit kader vergelijken we de twee scenario’s die we uitwerken met de huidige marktontwikkeling, het coalitieakkoord en met de woondeal. Dit doen we aan de hand van een aantal vragen. De onderbouwing en berekening van de antwoorden staan in de rest van deze paragraaf. Wat is de woningbehoefte als je geen rekening houdt met de Woondeal? Oftewel, wat is de marktruimte? De marktruimte is hetzelfde als ons basisscenario. Gebaseerd op de Primos-prognose bestaat de marktruimte uit een woningbehoefte van 465 extra huishoudens t/m 2030. Dat zijn 65 woningen per jaar, exclusief de woonzorgopgave. Wat is de marktruimte als je wel rekening houdt met de extra woningen uit de Woondeal? Volgens de Woondeal moeten er van 2022 tot 2030 ongeveer 1100 woningen worden bijgebouwd in Bunschoten. Dat zijn circa 120 woningen per jaar. Voor de periode 2024 t/m 2030 betekent dit dat er nog 855 woningen bijgebouwd moeten worden. Dit ligt in lijn met het tweede scenario (inloopscenario), daarin berekenen we een woningbehoefte van 735 1
Bij deze twee scenario’s is nog geen rekening gehouden met de extra woningbehoefte die voortkomt uit het regionale onderzoek woonzorgvisie regio Amersfoort. De verwachting is dat we rekening moeten houden met een aanvullende behoefte van 10 zorgwoningen per jaar vanwege de vergrijzingsopgaaf en 25 extra sociale huurwoningen per jaar vanwege de grotere taakstelling huisvesten statushouders + de ambitie uit het programma “Een thuis voor iedereen” met een regionaal verdeelmodel om mensen uit Beschermd wonen/maatschappelijke opvang en jeugdzorg te herhuisvesten. Het betreft hier een voorlopige inschatting, omdat we nog niet beschikken over concrete resultaten uit het regio onderzoek. De definitieve uitkomsten van dat onderzoek kunnen nog afwijken en we verwachten deze resultaten pas te ontvangen in het tweede of derde kwartaal van 2024.
30
Woningbehoefteonderzoek
woningen t/m 2030, ofwel circa 105 woningen per jaar. Wanneer we rekening houden met een aanvullende behoefte aan zorgwoningen en sociale woningen (voor statushouders) komt het inloopscenario overeen met de Woondeal.
We raden aan om hier bovenop rekening te houden met de woonbehoefte die voortkomt uit het Rijksprogramma “Een thuis voor iedereen”. Regionaal worden afspraken gemaakt over de huisvesting van kwetsbare doelgroepen (urgentiedoelgroepen). Eerste regionale verkenningen laten zien dat het kan gaan over aanvullend nog eens circa 35 huishoudens per jaar. Dit brengt de jaarlijks woonbehoefte op circa 155 woningen per jaar. De aanvullende woonbehoefte die voortkomt uit het Rijksprogramma zal in de loop van 2024 nader inzichtelijk worden op basis van de regionale analyse en te maken afspraken. U kunt er daarbij voor kiezen om in de eerst komende jaren te streven naar een groter bouwprogramma dan 155 woningen per jaar, om zo het in het verleden ontstane woningtekort versneld weg te werken. Het is denkbaar de komende jaren gemiddeld meer dan 155 woningen per jaar toe te voegen (bijvoorbeeld 200 woningen per jaar conform ambitie coalitie-akkoord) , en na bijvoorbeeld 2027 jaarlijks wat minder dan 155 woningen toe te voegen (bijvoorbeeld 100 woningen per jaar. Zo komt u in de periode tot 2030 uit op een gemiddelde toevoeging van 155 woningen per jaar.
Hoe pakt de actualisering van de woonbehoefte uit in vergelijking met het woonbehoefteonderzoek uit 2020? We signaleren dat in vergelijking tot de woningbehoefteanalyse uit 2020 de omvang van inkomende verhuizingen wat achterblijft ten opzichte van de toenmalige verwachtingen. Wanneer we de inkomende migratiebewegingen vergelijken met andere gemeenten in de regio dan valt op dat Bunschoten in vergelijking met deze gemeenten minder inkomende verhuizers aantrekt dan andere gemeenten. Dit vormt een verklaring voor het verschil tussen de prognose uit 2020 en de huidige geactualiseerde prognose.
Primos 2023: +465 huishoudens t/m 2030, veroorzaakt door toename ouderen Allereerst brengen we de verwachte huishoudensontwikkeling in beeld op basis van Primos2023, het basisscenario. Dit doen we voor de perioden 2024 t/m 2030 en 2024 t/m 2040. We zien dat er een toename verwacht kan worden van +465 huishoudens in de periode 2024 tot en met 2030. In de periode hierna stijgt deze groei nog meer volgens het basisscenario. Dit zorgt ervoor dat naar verwachting sprake is van een toename van +1.305 huishoudens in de periode 2024 tot en met 2040. In onderstaande tabel maken we onderscheid in de ontwikkeling van zes doelgroepen op basis van leeftijd en huishoudenssamenstelling. Te zien is dat de huishoudenstoename tot en met 2030 veroorzaakt wordt door een sterke toename van het aantal alleenstaanden en stellen van 75 jaar en ouder (+290 huishoudens). Dit zal naar waarschijnlijkheid ook leiden tot een grotere zorgvraag. Tegelijkertijd zien we een verwachte toename van alle doelgroepen met uitzondering van de doelgroep alleenstaanden en stellen tot 35 jaar. Ook op wijkniveau brengen we de verwachte huishoudensontwikkeling in beeld. We zien op basis van Primos2023 dat het merendeel van de huishoudensgroei tot en met 2030 verwacht wordt in de wijk Rengerswetering. Daarnaast zien we een lichte huishoudensgroei in Eemdijk, BunschotenSpakenburg en Koenraadswetering.
In Verspreide Huizen (buitengebied) en Bikkersvaart, Blokhuiswetering en Broerswetering verwachten we een lichte afname. De Haar blijft neutraal. Wanneer we verder doorkijken zien we dat trendrichting voor alle wijken hetzelfde blijft, maar dan met grotere getallen.
31
32
Woningbehoefteonderzoek
Tabel 12: Verwachte huishoudensontwikkeling Bunschoten, conform Primos2023 Doelgroepen Alleenstaanden en stellen tot 35 jaar