23.173 Stec Groep Omgevingsprogramma Wonen gemeente Bunschoten - definitief.pdf
Tekst van het document
Omgevingsprogramma Wonen 2025 - 2029 Gemeente Bunschoten 8 april 2025
2
Omgevingsprogramma Wonen 2025 - 2029
Inhoudsopgave Voorwoord
3
Inleiding
4
Omgevingsprogramma Wonen in één oogopslag
6
De kracht van de gemeente Bunschoten
7
1.
Toekomstbestendig wonen
8
1.1 1.2 1.3
9 11 13
2.
3.
4.
Wat zien we? Wat is onze visie? Wat gaan we doen?
Versterkende nieuwbouw
15
2.1 2.2 2.3
16 19 21
Wat zien we? Wat is onze visie? Wat gaan we doen?
Wonen, zorg en welzijn
26
3.1 3.2 3.3
27 32 35
Wat zien we? Wat is onze visie? Wat gaan we doen?
Een thuis voor iedereen
36
4.1 4.2 4.3
37 38 39
Wat zien we? Wat is onze visie? Wat gaan we doen?
Begrippenlijst
40
Omgevingsprogramma Wonen 2025 - 2029
Voorwoord Geachte lezer, Het is mooi en fijn wonen in Bunschoten. Wij bieden het liefst een thuis voor iedereen en het is glashelder dat er grote behoefte is aan jongeren- en ouderenwoningen. Voor de gehele huisvestingsopgave is het nodig om de doorstroming goed op gang te brengen. Dat hebben we ook zo afgesproken in de regionale woondeal regio Amersfoort met het Rijk. In het nieuwe Omgevingsprogramma Wonen 2025-2029 kunt u lezen dat we veel woningen gaan bouwen. Zo’n 775 nieuwbouwwoningen in vijf jaar tijd. Er is een grote behoefte aan woonruimte, ook in Bunschoten. Daarom bouwen we naar behoefte en zetten we in op woningen voor starters, doorstromers en senioren. Nieuw in het omgevingsprogramma wonen is dat er ook een woonzorgparagraaf in is opgenomen. Het is belangrijk om de woon, zorg en welzijnsvraagstukken in onze gemeente meer in samenhang met wonen te benaderen, ook in relatie tot de toenemende vergrijzing van onze bevolking en het feit dat zij steeds langer zelfstandig thuis blijven wonen. Ook is aansluiting gezocht bij het Rijksprogramma ”Een thuis voor iedereen”, waarbij gemeenten in regioverband verdeelafspraken maken over het (her)huisvesten van bewoners die terugkeren uit de jeugdzorg, beschermd wonen, maatschappelijke opvang en andere wettelijke doelgroepen die in aanmerking komen voor een sociale huurwoning.
Dat is allemaal een behoorlijke opgave waar we onze schouders onder zetten. Samen met investeerders, ontwikkelaars, corporaties en woon-zorginstanties proberen we dit de komende jaren te realiseren. Ik wens u allen veel leesplezier. Wethouder wonen
Wim de Jong
3
4
Omgevingsprogramma Wonen 2025 - 2029
Inleiding Ambities uit het Omgevingsprogramma Wonen zijn een stip op de horizon… Onze ambitie is dat het goed wonen is in gemeente Bunschoten, voor zowel jong als oud. De vergrijzing in Nederland vraagt om dringende maatregelen op het gebied van huisvesting. Betaalbare koop- en huurwoningen, net als nultredenwoningen, zijn essentieel om onze jongere en oudere inwoners een geschikte en veilige woonomgeving te bieden. De voorstellen in dit programma zijn noodzakelijk om ervoor te zorgen dat iedereen, ongeacht leeftijd of mobiliteit, een passend dak boven het hoofd kan krijgen. Het omgevingsprogramma wonen dient als uitgangspunt en stip aan de horizon voor het woonbeleid in Bunschoten tot 2030. Het vormt de basis voor: • de bijbehorende uitvoeringsagenda (met acties, maatregelen en instrumenten) • afspraken tussen gemeente en andere belanghebbenden (denk aan prestatieafspraken met de woningcorporatie en (woon)zorg- en welzijnspartijen) • kaders voor woningmarktpartners (zoals woningcorporaties, projectontwikkelaars en (woon)zorg- en welzijnspartijen).
… en zijn tot stand gekomen in een gedegen proces Het Omgevingsprogramma Wonen is tot stand gekomen door middel van een participatief proces. Verschillende stakeholders (marktpartijen, zorg- en welzijnspartijen, bewoners, de woningcorporaties en beleidsmedewerkers van de gemeente) hebben input voor het nieuwe Omgevingsprogramma Wonen geleverd. Deze partijen zijn in een vroeg stadium geconsulteerd om – gevoed door bureauanalyses – een breed en integraal beeld van de lokale opgaven te schetsen. Via interactieve sessies hebben de stakeholders kansen en opgaven voor Bunschoten benoemd. Deze zijn vertaald in de ambities en doelen van het Omgevingsprogramma Wonen.
Figuur 1: Gevolgde processtappen van april tot september 2024
Kick-off projectgroep, opstellen startnotitie
Aanscherpen startnotitie, met aanvullend onderzoek
Beeldvorming met relevante stakeholders en Raad
Schrijven woonzorgvisie en uitvoeringsagenda
Het nieuwe Omgevingsprogramma Wonen is een integraal en beleidoverstijgend document Het nieuwe Omgevingsprogramma Wonen staat niet op zichzelf en reikt ver. De woonzorgopgave gaat namelijk niet alleen over het bouwen van de juiste woningen, maar ook over de benodigde ondersteuning van (zelfstandig wonende) zorgbehoevenden, het beschikbaar maken van bestaande woningen via creatieve oplossingen en doorstroming en over ambities om de bestaande voorraad toekomstbestendig, leefbaar en duurzaam te maken. Dit alles vraagt om een integrale benadering en verbinding met andere beleidsterreinen zoals duurzaamheid, klimaat, openbare ruimte en leefbaarheid. We leggen in dit omgevingsprogramma daarom telkens de link met aanpalend beleid.
Reflectieronde, afronden en besluitvorming sproces
Omgevingsprogramma Wonen 2025 - 2029
Van woorden naar daden met een concreet uitvoeringsagenda Op de volgende bladzijde vindt u het Omgevingsprogramma Wonen in één oogopslag. Daarna gaan we 1 in op de kracht van de gemeente Bunschoten. Vervolgens worden de vier integrale hoofdthema’s van het Omgevingsprogramma Wonen met de daarbij behorende uitgangspunten een-voor-een behandeld. De hoofdthema’s zijn: • Toekomstbestendig wonen (hoofdstuk 1) • Verrijkende nieuwbouw (hoofdstuk 2) • Wonen, zorg en welzijn (hoofdstuk 3) • Een thuis voor iedereen (hoofdstuk 4) Om onze ambities in het Omgevingsprogramma Wonen tot uitvoering te brengen, zijn we afhankelijk van bovenstaande integraliteit. In de uitvoeringsagenda is afgebakend wie wanneer aan zet is om een actie op te pakken. Het Omgevingsprogramma Wonen en de uitvoeringsagenda moeten dan ook expliciet samen gelezen worden. Per thema worden telkens eerst de vragen: “Wat zien we?” en “Wat is onze visie?” beantwoord. Hiermee duiden we expliciet voor welke lokale opgaven we staan als gemeente. We zetten hiermee onze visie op wonen en zorg duidelijk neer. Aan het eind van ieder hoofdstuk wordt vervolgens de vraag “Wat gaan we doen?” beantwoord. Hiermee zorgen we voor een integrale visie dat in samenwerking de doelstellingen bereikt. Deze visie kunnen we als gemeente namelijk niet alleen realiseren.
We hebben hierbij strategische samenwerkingen nodig met onze woonpartners, inwoners en regiogemeenten. De haalbaarheid van onze ambities hangt mede af van rijksbeleid, zoals rijksmiddelen en subsidies, en van andere partijen zoals netwerkbeheerders (Stedin, Vitens), waterschappen en de provincie Utrecht. Rijks- en provinciale overheden maken beleid en wetgeving die het tempo van de woningbouw kunnen beïnvloeden. Natuurwetgeving en duurzaamheidsambities maken woningen soms duurder in de gebiedsontwikkeling 2. Ook bouwers en ontwikkelaars zijn cruciaal; zij bepalen hun eigen agenda en prioriteiten waarover we samen met hen afspraken maken . Daarnaast kunnen belanghebbenden en omwonenden via bezwaar- en beroepsprocedures plannen proberen te beïnvloeden. Bovendien zijn de keuzes van de gemeenteraad belangrijk voor de haalbaarheid van betaalbare woningbouw. Het beschikbaar stellen van grondposities voor onder andere sociale woningbouw is hierin belangrijk.
Figuur 2: Positie Omgevingsprogramma Wonen (volkshuisvestingsprogramma) binnen nieuwe wetgeving
1 2
we = de gemeente Bunschoten.
Voor toekomstige bewoners geldt dat zij grote voordelen hebben van een duurzame woning: zowel in comfort, financieel als in footprint
5
6
Omgevingsprogramma Wonen 2025 - 2029
Omgevingsprogramma Wonen in één oogopslag Passend en toekomstbestendig wonen in de gemeente Bunschoten We willen dat iedere inwoner van Bunschoten een fijne woonplek kan vinden. Het is voor ons belangrijk dat mensen zo lang mogelijk in hun eigen huis kunnen blijven wonen, maar ook de mogelijkheid hebben om door te stromen naar een woning die beter bij hun situatie past. Onze gemeente staat bekend om haar sterke lokale gemeenschappen en de mentaliteit van ‘waar traditie en gemeenschap samenkomen’. Deze mentaliteit willen we behouden en versterken. Tot de kern: vier belangrijke thema’s voor de toekomst van wonen Toekomstbestendigheid, nieuwbouw, wonen-zorg-welzijn en een thuis voor iedereen zijn de vier thema’s die centraal staan in het Omgevingsprogramma Wonen dat nu voor u ligt. Dit Omgevingsprogramma Wonen sorteert voor op het Volkshuisvestingsprogramma na inwerkingtreding van de Wet Versterking Regie op de Volkshuisvesting (Wvrv) die verplicht wordt voor elke gemeente in Nederland. Onderdeel hiervan is een onderbouwing op het thema wonen, zorg en welzijn. Dit is dan ook één thema waarop nadrukkelijk in wordt gegaan. Per thema zijn uitgangspunten geformuleerd. Deze vormen de rode draad in het Omgevingsprogramma Wonen. Een samenvatting hiervan staat in de figuur hieronder.
Figuur 3: Samenvatting thema’s en uitgangspunten Omgevingsprogramma Wonen Op welke thema’s zetten we in?
Wat willen we bereiken?
Toekomstbestendig wonen
Versterkende nieuwbouw
Wonen, zorg en welzijn
Een thuis voor iedereen
• Woningvoorraad verduurzaamd
• Vernieuwing in woningvoorraad
• Woningvoorraad geschikt gemaakt
• Doorstroming op gang
• Zo veel mogelijk zo lang mogelijk zelfstandig thuis
• Een fijne woonplek voor iedereen
• Bestaande voorraad beter benut
• Extra woningen
• Organiseren zorg en welzijn in de woonomgeving
• Regionale uitwerking voor alle doelgroepen
• Toegankelijk, klimaatbestendig en leefbaar woonklimaat
• Blijvend betaalbaar aanbod
• Regionale afstemming over wonen, zorg en welzijn
Omgevingsprogramma Wonen 2025 - 2029
De kracht van de gemeente Bunschoten Wonen aan het water dicht bij de stad… Onze gemeente, bestaande uit de kernen Bunschoten, Spakenburg, Eemdijk en Zevenhuizen, biedt een unieke combinatie van rust en gemeenschap. Met een rijke geschiedenis in de visserij en een hechte gemeenschap, voelt iedereen zich hier snel thuis.
… in een unieke gemeente met een hechte gemeenschap De gemeente heeft een divers woningaanbod, variërend van historische panden in het oude centrum tot moderne nieuwbouwwijken. De nabijheid van natuurgebieden zoals de Eempolder en het Eemmeer maakt het een ideale plek voor natuurliefhebbers. Ook de voorzieningen zijn in Bunschoten uitstekend: er zijn diverse scholen, sportverenigingen en culturele instellingen die bijdragen aan een levendige gemeenschap. De wekelijkse markt en de lokale winkels zorgen voor een gezellige dorpssfeer, terwijl de nabijheid van steden zoals Amersfoort en Utrecht zorgt voor stedelijke voorzieningen binnen handbereik. Bunschoten is een plek waar traditie en moderniteit samenkomen, waar de gemeenschap centraal staat en waar een hoge kwaliteit van leven wordt gegarandeerd. Of je nu op zoek bent naar een plek met een rijke geschiedenis, een rustige woonomgeving of een levendige gemeenschap, Bunschoten heeft dat.
7
Omgevingsprogramma Wonen 2025 - 2029
1. Toekomstbestendig wonen
8
9
Omgevingsprogramma Wonen 2025 - 2029
De bestaande woningvoorraad en leefomgeving zijn cruciaal voor de woonkwaliteit van onze inwoners. Het merendeel van de toekomstige woningvoorraad is immers al aanwezig. Daarom richten we ons niet alleen op nieuwbouw, maar besteden we ook veel aandacht aan de bestaande voorraad.
1.1 Wat zien we? Verduurzamingsslag mogelijk in bestaande voorraad Om de huidige mate van duurzaamheid in beeld te brengen, maken we gebruik van de energielabels van woningen. We maken hierbij wel de kanttekening dat van een groot deel van de woningen nog geen energielabel bekend is. Enkel bij nieuwbouwwoningen, woningen die recent aangeboden of verkocht zijn en corporatiewoningen is het energielabel (veelal) bekend. Voor een relatief groot deel gaat het hier dus om nieuwere woningen. Om oververtegenwoordiging van nieuwe woningen te voorkomen maken we in onderstaande figuur onderscheid naar bouwperiode. Zo zijn de opgaven per bouwperiode beter inzichtelijk. Wat opvalt is dat de bouwperiode van de woning een duidelijke rol speelt in de mate van verduurzaming. Over het algemeen geldt: hoe jonger de woning, hoe hoger het energielabel.
Figuur 4: Energielabels gesplitst naar bouwperiode in de gemeente Bunschoten 0%
10%
20%
30%
40%
50%
Tot 1850 0%
70%
80%
90%
100%
1850 tot 1945 4%2%
1945 tot 1975
7%
1975 tot 1985
7%
1985 tot 2005
60%
13%
14%
0%
15%
15%
24%
28%
49%
15%
28%
53%
Later dan 2005 B
C
D
1% 4%
7% 1% 0%
23%
98% A
Bron: BAG (2023), bewerking Stec Groep (2024).
9%
57%
24%
100%
0%
2% 0% E
F
G
Omgevingsprogramma Wonen 2025 - 2029
Bestaande voorraad kan niet voorzien in behoefte aan kleine(re) nultreden woningen De gemiddelde leeftijd van onze inwoners stijgt. De komende jaren wordt de groep senioren niet alleen ouder, maar ook groter (dubbele vergrijzing). Daarnaast is er (deels hierdoor) sprake van huishoudensverdunning. Er wonen steeds minder mensen in één woning. De afgelopen tien jaar is het aantal éénpersoonshuishoudens in de gemeente Bunschoten gestegen met bijna 25%. Dit samen zorgt ervoor dat de woonbehoefte van de inwoners van gemeente Bunschoten verandert. De behoefte aan kleine(re) nultredenwoningen groeit. Deze behoefte wordt extra gestuwd door het Rijksbeleid dat gericht is op “zo lang mogelijk thuis”. De bestaande woningvoorraad van de gemeente Bunschoten is hier niet op ingericht. De gemeente beschikt over veel grondgebonden woningen. Circa 70% van de woningvoorraad is een geschakelde woning, vrijstaande woning, hoekwoning of 2-onder-1-kap woning. Hiermee voorziet de bestaande voorraad niet in de behoefte aan kleine(re) nultredenwoningen. Een deel van deze groeiende behoefte kan worden gerealiseerd met nieuwbouw. De rest betreft een aanpassingsopgave binnen de bestaande woningvoorraad.
Wonen en zorg meer en meer met elkaar verbonden We hebben als gemeente een rol als het gaat om het aanpassen van woningen vanuit de Wet maatschappelijke ondersteuning (Wmo). Meer woningaanpassingen (en meer ondersteuning thuis) zorgt voor een grote druk op het Wmo budget. In het wetsvoorstel van de Wvrv wordt daarom de Wmo 2015 gewijzigd. De wijziging houdt in dat in de Wmo 2015 (via het Wmo-beleid) de verbinding moet worden gelegd met het gemeentelijke omgevingsprogramma. Het Wmobeleidsplan is in die zin als integrale visie bedoeld in samenhang met het woonzorgbeleid in het omgevingsprogramma.
Doorstroming van senioren komt lastig van de grond Thuis blijven wonen is niet altijd de beste optie. Soms is het voor het woongenot en de veiligheid van senioren beter om een verhuisstap te maken naar een meer geschikte (nultreden) woning in de gemeente. Bijkomend voordeel van deze verhuisstap is dat er ook een bestaande woning vrijkomt voor een ander type huishouden zoals een (aanstaand) gezin. We zien dat deze doorstroming in Bunschoten lastig van de grond komt. Allereerst ontbreekt het aan voldoende geschikt aanbod voor senioren. Daarnaast kan een verhuisstap voor seniorenhuishoudens gepaard gaan met een stijging van woonlasten, waardoor ze hier van af zien. Ook komt het voor dat senioren wel willen verhuizen maar niet weten waar te beginnen of onderweg veel praktische bezwaren tegenkomen.
Huidige inrichting openbare ruimte voldoet niet overal meer aan toekomstige wensen en eisen Fijn wonen in de gemeente Bunschoten hangt niet alleen af van de woning waarin iemand woont. Ook de infrastructuur en een toegankelijke inrichting van de openbare ruimte rondom woningen (met ruimte voor ontmoeten) is hierbij belangrijk. Niet alleen vanuit een toenemende zorgvraag. Maar ook voor klimaat- en duurzaamheidsopgaven. Dit om bijvoorbeeld hittestress en wateroverlast tegen te gaan. De inrichting van de openbare ruimte sluit alleen nog niet overal aan op deze toekomstige wensen en eisen. Dit moet dus aangepakt worden. Dit biedt kansen voor het verbeteren van de uitstraling van woningen en onze gemeente.
10
Omgevingsprogramma Wonen 2025 - 2029
1.2 Wat is onze visie? We sluiten aan bij het isolatieprogramma We zetten ons ervoor in dat voor het jaar 2035 alle woningen, bedrijven en gebouwen duurzaam zijn geïsoleerd. Dit onder het motto ‘wat je bespaart hoef je niet op te wekken”. Dit betekent dat er tot aan 2035 nog ruim 6.000 woningen en ruim 400 gebouwen zonder woonfunctie geïsoleerd moeten worden. Om hiertoe te komen is het Isolatieprogramma Bunschoten opgesteld met een activiteitenprogramma voor 2024-2027. Omdat de gemeente niet overal tegelijk aan de slag kan en niet iedereen evenveel ondersteuning nodig heeft bij het isoleren van zijn woning of pand, zijn er in het activiteitenprogramma doelgroepen aangewezen die in de komende jaren prioriteit krijgen. Er zijn subsidies beschikbaar voor DEFG-woningen met een WOZ-waarde onder de € 409.000 en voor huishoudens met energiearmoede. Daarnaast worden aanpakken ontwikkeld voor doe-het-zelvers, monumenten en VvE’s. Doelgroepen waar in latere activiteitenprogramma’s (na 2027) op wordt ingezet zijn particuliere huurwoningen en gebouwen zonder woonfunctie. We faciliteren aanpassingen in de bestaande voorraad Onze inwoners moeten zo lang mogelijk zelfstandig thuis kunnen wonen. Voor het merendeel van de senioren geldt daarbij dat zij in een reguliere woning willen blijven wonen en niet willen verhuizen naar een andere woning die passend is voor senioren.
Denk aan een gelijkvloerse woning of een specifieke woon(zorg)voorziening. De zorgbehoefte en aanpassingsbehoefte van de woning en woonomgeving zal daarom voor een groot deel ontstaan daar waar de senioren nu wonen (als er hulp/mantelzorg aanwezig is). We faciliteren daarom het geschikt maken van de bestaande voorraad door middel van informatievoorziening over wat mogelijk is, en hoe inwoners hiermee aan de slag kunnen. Daarnaast is het bij medisch noodzakelijke woningaanpassingen mogelijk dit te realiseren vanuit het Wmo-budget. Ook bieden we via de gemeente diverse duurzaamheidsleningen aan voor zowel particulieren als Verenigingen van Eigenaren (VvE). Op onze website staan alle mogelijkheden en voorwaarden. We willen de bestaande voorraad beter benutten De veranderende woningbehoefte heeft als gevolg dat we goed moeten kijken naar onze bestaande voorraad. Niet alle opgaven hoeven opgelost te worden met nieuwbouw. We zetten daarom in op het beter benutten van de bestaande voorraad. Hiermee kan een belangrijke bijdrage geleverd worden aan de huidige woningvoorraad. Specifiek voor jongeren en senioren. Tegelijkertijd sluit hierdoor de bestaande woningvoorraad beter aan op de (toekomstige) vraag. We blijven daarom inzetten in op herstructurering, woningsplitsing, woning delen (bijvoorbeeld voor hospitaverhuur) en transformatie.
Daarbij behandelen we aanvragen volgens het ‘ja, mits’principe. Meer woningen op een kavel heeft namelijk direct impact op aangrenzende openbare ruimte en/of op eigen terrein en op de benodigde parkeercapaciteit. Meer bewustwording en aantrekkelijk maken om door te stromen In Bunschoten wonen veel senioren. Een groot deel van deze groep is nog fit en vitaal en denkt om deze reden vaak nog niet na over een toekomstige woon en/of zorgbehoefte. We vinden het belangrijk dat onze inwoners op tijd nadenken over de vraag of hun woning en woonomgeving ook in de toekomst nog geschikt is. Mocht de woning in de toekomst niet meer geschikt zijn, is het aan de inwoners om hun woning op tijd levensloopbestendig te maken of een verhuisstap te maken. We willen hier als gemeente meer bewustwording voor creëren. Door onze senioren op tijd bewust te maken van deze vraag en ze te informeren over de mogelijkheden, hopen we doorstroming in de toekomst makkelijker en aantrekkelijker te maken. We starten een informatiecampagne om huishoudens vroegtijdig te informeren over de mogelijkheden van toekomstbestendig wonen. We maken hierbij gebruik van de praktijkkennis en kunde vanuit de woningcorporatie. Met ons nieuwbouwprogramma zetten we in op het toevoegen van meer geschikte woningen voor senioren (zie volgende hoofdstuk). Ook kunnen bewoners zoals
11
Omgevingsprogramma Wonen 2025 - 2029
12
beschreven gebruik blijven maken van de leningen die het vergemakkelijken de woning levensloopbestendig te maken.
Het Rijk zet beter benutten hoog op de agenda Het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties stimuleert én agendeert het beter benutten van de bestaande woningvoorraad. Onze inzet op splitsen en andere ingrepen sluit feilloos aan bij deze landelijke aandacht rondom beter benutten. In twee kamerbrieven heeft demissionair minister Hugo de Jonge nut en noodzaak benoemd. Samengevat zijn er drie sporen: 1 Meer woningen op (bebouwde) kavels 2 Meer mensen in één woning 3 Betere doorstroming
Informerende en stimulerende aanjagersrol voor gemeente We erkennen dat we op deze thema’s als gemeente een beperkte rol hebben: het grootse deel van de voorraad is in particuliere handen. Gezamenlijk met onze woonpartners en inwoners met particulier bezit streven we naar kwalitatief goede woningen. We blijven als gemeente een proactieve en aanjagende rol vervullen door te informeren en stimuleren in lijn met het programma Beter benutten van bestaande bebouwing. Openbare ruimte moet aansluiten bij toekomstige wensen en eisen vanuit inwoners en klimaat We zetten in op een toegankelijke en gezonde leefomgeving voor iedereen. Dit betekent dat de infrastructuur en inrichting van de openbare ruimte rondom woningen moet aansluiten bij een toenemende zorgvraag. Concreet betekent dit: een toegankelijke omgeving (met minder drempels rondom voetgangersgebieden en dementie vriendelijke routes) en zoveel mogelijk maatschappelijke voorzieningen en ruimte voor ontmoeten in de buurt. We streven hiermee naar een sterke (sociale) basis voor een leefbare en vitale gemeente. Leefbaar betekent ook een groene en klimaat adaptieve omgeving. We willen daarom beschikken over voldoende en kwalitatief groen binnen onze gemeente. Om ontmoeting en beweging te stimuleren én om de toename van hittestress en andere gevolgen van klimaatverandering tegen te gaan.
We zoeken naar een optimum tussen verschillende functies en gebruiken in de leefomgeving. Dit betekent dat we rekening houden met de wens voor ingrepen om de snelheid in woongebieden te verlagen en de leefbaarheid te borgen, net als de noodzaak van meer open verharding voor klimaatadaptie, ondanks dat dit minder comfortabel kan zijn dan dichte bestrating. Daarnaast houden we rekening met waterberging. We zoeken daarom naar passende combinaties tussen beide doelstellingen. Dit alles maakt onze gemeente aantrekkelijker en prettiger om in te wonen. We nemen de opgaven voor wonen en zorg daarom integraal mee in de leefomgeving.
Omgevingsprogramma Wonen 2025 - 2029
1.3 Wat gaan we doen? Hieronder vatten we puntsgewijs onze actiepunten rondom dit thema beknopt samen. In de separate uitvoeringsagenda werken we per actiepunt uit wat het actiepunt exact inhoudt, hoe we de uitwerking hiervan vormgeven, met wie we dit doen en in welke periode dit gaat gebeuren.
Visie
Wat gaan we doen?
We sluiten aan bij het isolatieprogramma
•
Op basis van het activiteitenprogramma 2024-2027 prioriteren: in het activiteitenprogramma zijn doelgroepen aangewezen die de komende jaren prioriteit krijgen. Er zijn subsidies beschikbaar voor DEFG-woningen een WOZ-waarde onder de € 409.000 en voor huishoudens met energiearmoede.
We faciliteren aanpassingen in de bestaande voorraad
•
Actief inzetten op het meer geschikt maken van bestaande woningen: we faciliteren het geschikt maken van de bestaande voorraad door middel van informatievoorziening. Bij medisch noodzakelijke woningaanpassingen realiseren we dit vanuit het Wmo-budget. We blijven diverse duurzaamheidsleningen aanbieden voor zowel particulieren als Verenigingen van Eigenaren (VvE).
•
Prestatieafspraken maken met de woningcorporatie G&O: we blijven samen met de woningcorporatie bespreken hoe hun grondgebonden sociale huurvoorraad levensloopbestendiger en duurzamer gemaakt kan worden. Afspraken hierover leggen we vast in de prestatieafspraken.
•
Beleidsmatig werken we zoveel mogelijk mee aan woningsplitsing naar kleinere zelfstandige woningen, en/of kamers met aandacht als dat kan: we behandelen aanvragen volgens het ‘ja, mits’-principe.
•
Communiceren en inzetten van heldere randvoorwaarden waaraan voldaan moet worden bij het woningdelen: Met woningdelen worden verschillende doelgroepen (zoals kwetsbare jongeren en statushouders) geholpen. Ook voor mensen die tijdelijk geen vaste huisvesting hebben (bijvoorbeeld door een scheiding) biedt woningdelen een oplossing.
•
Prestatieafspraken maken met de woningcorporatie: we blijven samen met de woningcorporatie onderzoeken welke mogelijkheden er zijn voor het beter benutten van de sociale huurvoorraad. Afspraken hierover leggen we vast in de prestatieafspraken.
•
Opzetten informatiecampagne toekomstbestendig wonen: we zetten een informatiecampagne op om huishoudens vroegtijdig te informeren over de mogelijkheden van toekomstbestendig wonen. Hiermee proberen we deze stap kleiner te maken en het proces te vereenvoudigen.
We willen de bestaande voorraad beter benutten
Meer bewustwording en aantrekkelijk maken om door te stromen
13
Omgevingsprogramma Wonen 2025 - 2029
Openbare ruimte moet aansluiten bij toekomstige wensen en eisen vanuit inwoners en klimaat
•
Opstellen maatlat groene en klimaat adaptieve omgeving: we verkennen een Bunschotense variant van de maatlat voor groene, passende en klimaat adaptieve gebouwde omgeving. Het doel is om deze maatlat te hanteren bij nieuwe en bestaande ontwikkelingen.
•
Koppeling leggen met toekomstige programma’s openbare ruimte: de opgave voor een passende en groene woonomgeving koppelen we aan toekomstige programma’s openbare ruimte. We besteden aandacht aan het tijdig vastleggen van de juiste zaken in de Leidraad Inrichting Openbare Ruimte (LIOR).
14
Omgevingsprogramma Wonen 2025 - 2029
2. Versterkende nieuwbouw
15
Omgevingsprogramma Wonen 2025 - 2029
Vernieuwing is nodig om ervoor te zorgen dat de gemeente Bunschoten in de toekomst een aantrekkelijke woongemeente blijft. En met een heel sterke bevolkingsgroei of een wat minder grote bevolkingsgroei: de gemeente staat sowieso voor de opgave om het woningaanbod beter af te stemmen op de vraag. Dit betekent dat we meer woningen nodig hebben die passen bij de wensen en eisen van onze (toekomstige) inwoners.
2.1 Wat zien we? Koopwoningmarkt gemeente Bunschoten slecht bereikbaar voor starters en middeninkomens De woningvoorraad van de gemeente Bunschoten bestaat voor het grootste deel uit koopwoningen. Binnen het koopsegment heeft slechts 4% van de woningen een WOZ-waarde lager dan € 265.000. Dit is een woningprijs waarvoor middeninkomens nog een hypotheek kunnen afsluiten. Toch is de kloof nog groter dan dat het lijkt. Dit komt doordat de verkoopprijs een stuk hoger ligt dan de WOZ-waarde. In het voorjaar van 2024 bedroeg de gemiddelde verkoopprijs zo’n € 445.000. Vooral alleenstaanden, starters en middeninkomens hebben het hierdoor moeilijk. Dit heeft twee redenen. Ten eerste heeft deze doelgroep niet of nauwelijks vermogen kunnen opbouwen en daardoor is hun (eigen) budget vaak beperkt(er). Zij worden hierdoor makkelijk overboden door huishoudens uit andere Nederlandse gemeenten die daar hun woning met overwaarde hebben verkocht. Ten tweede heeft een groot deel van de relatief betaalbare woningen nog flinke kwaliteits- en duurzaamheidsinvesteringen nodig voordat deze geschikt is voor een nieuwe bewoner. Een gevolg hiervan is dat jongeren en starters moeilijk een eigen koopwoning kunnen bemachtigen.
Beperkte betaal- en beschikbaarheid zorgt voor extra druk op de huurwoningmarkt De beperkte betaal- en beschikbaarheid op de koopwoningmarkt zorgt voor extra druk op de huurwoningmarkt. Huishoudens die nu in een sociale huurwoning zitten, kunnen de stap naar de koopwoningmarkt bijvoorbeeld niet maken. Ook het middenhuur segment is in gemeente Bunschoten relatief beperkt. Huishoudens blijven daardoor zitten waar ze zitten. Dit zorgt voor extra druk op het sociale huursegment. Een andere belangrijke oorzaak voor extra druk op het sociale segment is de verplichte huisvestingsopgaven van statushouders en andere (zorg)urgenten. Demografische ontwikkelingen zorgen voor grote vraag naar kleine(re) nultreden woning Er is sprake van een verschuiving van woonwensen. De huishoudensgrootte van onze inwoners neemt af (weliswaar minder dan elders in Nederland). Maar ook in Bunschoten is het belangrijk dat een woning nog geschikt is als iemand ouder wordt (en meer zorg nodig heeft). Hierdoor stijgt de vraag naar kleine(re) nultredenwoningen de komende jaren. Zowel vanuit jongeren als senioren. De vraag focust zich vooral op betaalbaar aanbod (sociale huur, middenhuur en betaalbare koop). Het aantal bestaande grondgebonden koopwoningen kan, wanneer doorstroming op gang komt, voorzien in de toekomstige behoefte aan grondgebonden koopwoningen in onze gemeente.
16
Omgevingsprogramma Wonen 2025 - 2029
Nieuw wetsvoorstel zet vol in op betaal- en beschikbaarheid Zoals in de inleiding beschreven, is er nieuwe wetgeving in de maak. De beoogde inwerktreding van De Wet versterking regie volkshuisvesting (Wvrv) is vastgesteld op 1 juli 2025. Het wetsvoorstel moet ervoor zorgen dat overheden beter en sneller kunnen sturen op hoeveel, waar en voor wie er gebouwd gaat worden. Het hebben van een volkshuisvestingsprogramma wordt daarbij genoemd als een verplichte randvoorwaarde. In het wetsvoorstel is beschreven dat hierin moet worden vastgelegd: • Hoeveel, waar en voor wie gemeenten gaan bouwen. • Dat er voldoende betaalbare woningen worden gerealiseerd. Tweederde van het nieuwbouwprogramma van gemeenten moet bestaan uit betaalbaar aanbod (sociale huur, middenhuur en betaalbare koop tot € 405.000 prijspeil 2025). Voor gemeenten die binnen de bestaande voorraad een aandeel sociale huur hebben dat onder het landelijk gemiddelde ligt geldt dat minimaal 30% van het nieuwbouwprogramma van de gemeente moet bestaan uit sociale huur. • Dat gemeenten zorgen voor meer kansengelijkheid voor urgente aandachtsgroepen. Gemeenten moeten een urgentieregeling opstellen als onderdeel van de huisvestingsverordening. Gemeenten krijgen daarnaast de verplichting om afspraken te maken met gemeenten in de regio over de verdeling van urgenten.
Verder staat in het wetsvoorstel dat er voor bepaalde categorieën bouwprojecten één gang naar de rechter komt (in plaats van twee). De bestuursrechter moet daarbij binnen 6 maanden uitspraak doen en beroepen worden versneld behandeld. Hiermee kan de tijdswinst oplopen tot één jaar. Daarnaast wordt de onderbouwing van ‘een straatje erbij’ minder omslachtig. De Ladder voor duurzame verstedelijking wordt past verplicht bij projecten vanaf 50 woningen, en mogelijk zelfs tijdelijk afgeschaft. 3
Wettelijke eisen zijn een goede eerste stap naar betere aansluiting van de daadwerkelijke woonbehoefte In de aanstaande Wet versterking regie volkshuisvesting wordt het verplicht om twee derde van het totale nieuwbouwprogramma binnen de gemeente in te vullen met betaalbare woningen (waarbinnen 30% sociale huur). Dit is ook al afgesproken in de regionale woondeal. Deze is ook ondertekend door de gemeente Bunschoten. In het separate woonbehoefteonderzoek is de uitbreidingsbehoefte geraamd per woningtype, -segment en -prijsklasse. Aansluiting van de woningbouwprogrammering op de wettelijke eisen is een goede eerste stap in richting van een beter passende woningvoorraad.
3 Ultimo 2024 is er sprake van dat de Ladder vijf jaar buiten werking gesteld gaat worden. Dit is nog niet formeel bekrachtigd
17
18
Omgevingsprogramma Wonen 2025 - 2029
Voorraad sociale huurwoningen blijft achter Volgens de Woondeal Regio Amersfoort is in 2030 het aandeel sociale huur 30% (streefwaarde) van de gehele woningvoorraad. De aanstaande Wet versterking regie volkshuisvesting (Wvrv) maakt dit nog een stap harder en kan dit verplichten voor de nieuwbouw. Momenteel bedraagt het aandeel sociale huur in de gemeente Bunschoten 14%. Dit maakt het complex voor onder andere starters om hun eerste stappen op de woningmarkt te zetten. De Wvrv stelt drie voorwaarden aan sociale huurwoningen. Ten eerste bedraagt de huur niet meer dan de liberalisatiegrens. Deze wordt jaarlijks door het Rijk vastgesteld. Ten tweede is het aanvankelijk inkomen van de huurder van de woning niet meer dan de gestelde inkomensgrens voor de sociale huur. Ook deze wordt jaarlijks vastgesteld. Ten derde moet de woning zijn verzekerd van een minimale instandhoudingstermijn van vijfentwintig jaar binnen de sociale huur. Dit kunnen we het beste borgen door samen te werken met instellingen die zich richten op sociale huur. Uitgangspunt hierbij is dat we werken met marktconforme uitgangspunten in de samenwerking en in het Programma van Eisen van nieuwbouwwoningen. We willen de betaalbaarheid en kwaliteit van woningen waarborgen. Zelfstandige woonruimtes moeten in beginsel minimaal 45m² gebruiksoppervlakte groot zijn en voldoen aan het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl).
Als de haalbaarheid van betaalbaarheidsambities onder druk staat door de gebruiksoppervlakte, passen we ons flexibel aan. Dit geldt voor woonconcepten die een afwijking rechtvaardigen. De prijs moet gereguleerd zijn (WWS-punten) en binnen de inkomensgrenzen vallen. Belangrijk is te overwegen om sommige voorzieningen (zoals wasmachines) te delen zodat het privé ruimtegebruik per woning van voldoende omvang en kwaliteit blijft.
Figuur 5: Woningvoorraad naar eigendomsvorm. Buitenste ring gemeente Bunschoten, binnenste ring provincie Utrecht
7% 4% 11%
7%
Koop egw
4% 7%
Koop mgw 17%
48%
Corp. huur egw Corp. huur mgw
7% 10% 10%
68%
Part. huur egw Part. huur mgw
Bron: Lokale Monitor Wonen (2021), bewerking Stec Groep (2024). Egw = eengezinswonin. Mgw = meergezinswoning. Corp. = corporatie, Part = particulier.
Omgevingsprogramma Wonen 2025 - 2029
2.2 Wat is onze visie? Vertraging voorkomen en zorgen voor meer woningen: we zetten in op de bouw van gemiddeld 155 woningen per jaar tot 2030 en zetten de eerste jaren in op 200 woningen per jaar Om onze gemeente leefbaar, vitaal en toekomstbestendig te houden en tegemoet te komen aan de grote krapte op de woningmarkt blijven we bouwen. We willen tot 2030 gemiddeld 155 woningen per jaar toevoegen aan de voorraad. Deze aantallen zijn gebaseerd op de meest actuele huishoudensprognose (inclusief migratie) en het woningbehoefteonderzoek (separate bijlage die bij het omgevingsprogramma wonen hoort). De eerste paar jaren zetten we in op de bouw van 200 woningen per jaar om zo het in het verleden ontstane woningtekort versneld weg te werken. Dit is een bruto toevoeging en gaat dus alleen om nieuwbouwwoningen. Om tempo te blijven maken onderzoeken we de mogelijkheden tot het maken van versnellingsafspraken tussen gemeente en onze woonpartners. Situationeel grondbeleid kan hierin een rol spelen. Sturen op betaalbaarheid: werken met vastgestelde percentages Om doorstroming te bevorderen, moeten we voldoende betaalbare woningen bouwen. Het huidige aanbod voor senioren is vaak te duur, waardoor hun woonlasten stijgen en de verhuisstap groter wordt. Het is in de praktijk moeilijk om genoeg betaalbare woningen te realiseren. Daarom gaan we als gemeente ingrijpen.
We gaan verplichte percentages voor bepaalde woningbouwcategorieën voorschrijven voor alle nieuwe ontwikkelingen. De uitwerking en percentages staan onder paragraaf 2.3 in tabel 2. Met deze segmentering werken we in nieuwbouw toe naar 30% sociale huurwoningen en bouwen we 67% betaalbaar. Dit komt overeen met de gemaakte afspraken in de woondeal. Bovendien spelen we hiermee in op de aanstaande Wet versterking regie volkshuisvesting. De segmentering van lopende woningbouwplannen wordt zoveel mogelijk omgezet naar deze nieuwe percentages. Zie het woningbehoefteonderzoek voor verdieping op prijssegmenten en woningtypen conform de woningbehoefte. Aanvullend hierop maken we afspraken over de instandhoudingstermijn van de betaalbare segmenten. Sociale huurwoningen moeten minimaal 25 jaar als sociale huurwoning op de markt blijven, in beheer bij toegelaten instellingen. Het verhuren van woningen in het sociale segment behoort toe aan de corporatie (en dus niet aan andere (markt)partijen). Er moet ook afwegingsruimte zijn voor de evenknie van een toegelaten instelling. Dit kan bijvoorbeeld een stichting zijn voor speciale woonvormen. Daarnaast laten we ook de nieuwbouw van middenhuurwoningen het liefst bouwen door woningcorporaties, waardoor de instandhoudingstermijn beter gegarandeerd kan worden.
Instrumenten inzetten voor betaalbaar houden: zelfbewoningsplicht in combinatie met een antispeculatiebeding Met alleen de bouw van meer betaalbare woningen zijn we er niet. Deze moeten ook betaalbaar blijven. Door het grote verschil tussen vraag en aanbod nemen de huizenprijzen fors toe. Bovendien worden woningen gekocht om vervolgens te gaan verhuren (in het dure segment). Dit is onwenselijk omdat deze woningen dan niet ten goede komen aan de beoogde doelgroep. Hiervoor is sturing van de gemeente nodig. We continueren ons beleid om een zelfbewoningsplicht toe te passen in combinatie met een anti-speculatiebeding voor nieuwbouwwoningen. De zelfbewoningsplicht geldt voor een periode van 5 jaar na oplevering van de woning. Dit doen wij bij onze eigen gronden en bij gronden van particulieren. Bij gronden van de ontwikkelaar tekenen we een overeenkomst met de ontwikkelaar. Hierin staat opgenomen dat de ontwikkelaar in de koopovereenkomst een zelfbewoningsplicht opneemt. Onderdeel hiervan is een boetebeding. Wanneer niet aan zelfbewoningsplicht wordt gehouden wordt een boete van
19
Omgevingsprogramma Wonen 2025 - 2029
€ 25.000 opgelegd aan de koper. Om ervoor te zorgen dat de verplichtingen ook voor toekomstige eigenaren gelden, wordt een kwalitatieve verplichting samen met een ketting- en boetebeding opgenomen. Dit betekent dat de eerste koper verplicht is om deze voorwaarden door te geven aan de volgende koper, totdat de termijn van vijf jaar is verstreken. Als de verplichtingen niet worden nageleefd, moet een boete van € 50.000 aan de gemeente worden betaald. Om er daarnaast voor te zorgen dat het financiële voordeel van een betaalbare woning daadwerkelijk ten gunste komt van een starter, krijgt de koper een anti-speculatiebeding met een aflopende winstafdrachtregeling. Zo voorkomen we dat de woning niet gaat naar iemand die wil speculeren. Vanwege de verschillen tussen de verkoopprijs van een betaalbare woning en de marktwaarde is deze bepaling begrijpelijk. Deze bepaling geldt alleen voor de eerste koper en niet voor latere kopers. Als je het huis binnen deze periode verkoopt, moet je een deel van het subsidiebedrag terugbetalen aan de gemeente. Dit bedrag wordt berekend op basis van de verstreken tijd. Voordat de ontwikkelaar de huizen gaat verkopen, moet de waarde van de huizen worden vastgesteld om te bepalen hoeveel er eventueel terugbetaald moet worden. Naarmate de periode tussen eerste bewoning en verkoop van de woning kleiner wordt, wordt ook de afdracht kleiner.
Tabel 1: Aflopende winstafdrachtregeling anti-speculatiebeding Verstreken Winstafdrachtspercentage tijd 1e jaar
100%
2e jaar
80%
3e jaar
60%
4e jaar
40%
5e jaar
20%
We onderzoeken het oprichten van een vereveningsfonds. De opbrengsten van deze winstafdrachtregeling laten we vervolgens terugvloeien in het vereveningsfonds. We richten ons op passende nieuwbouw Het is van belang dat we in lijn met de woningbehoefte komen tot meer woningbouw voor onze inwoners. We verwachten dat de woningmarktdruk op onze gemeente groot blijft. We kunnen echter niet eindeloos nieuw bouwen, vanwege het belang van behoud van beschermde landschappen en het karakter van de bestaande bebouwing in onze gemeente. Er is een gebrek aan toekomstige bouwlocaties. Als gemeente proberen we daarom bestaande locaties te versnellen, waarbij we ook rekening houden met bouwcapaciteit en andere factoren zoals elektriciteit , water, waterhuishouding en natuurwetgeving. We nodigen uit om woningen toe te voegen binnen bestaand ruimtebeslag (binnen de gewenste prijssegmenten en woningtypen). We streven ernaar de bouwproductie te verhogen door initiatiefnemers helderheid te geven over nieuwe toekomstige locaties, om daarmee de bouwproductie te verhogen. Ook blijven we streven naar verkorting van de proceduretijd van het planologisch proces. De keuzes die we hierin maken vormen de basis voor de afwegingen die we maken over ons grondbeleid en hoe we omgaan met initiatieven voor nieuwbouw.
Onder de huidige omstandigheden gaan we een situationeel grondbeleid voeren: we zijn soms actief, soms faciliterend, afhankelijk van locatie en het belang van de gemeente. Daarbij vormt niet het directe verdienvermogen van de grondexploitatie het criterium, maar veel meer: de bredere maatschappelijke toegevoegde waarde van de ontwikkellocaties.
20
Omgevingsprogramma Wonen 2025 - 2029
We bouwen om doorstroming te bevorderen We zetten in op doorstroming. Doorstroming is de sleutel tot een goed functionerende woningmarkt. De slechte beschikbaarheid van (betaalbare) woningen komt namelijk voor een groot deel door de beperkte doorstroommogelijkheden van senioren. In onze gemeente is het betaalbare en geschikte aanbod waar (toekomstige) senioren naar toe kunnen verhuizen immers beperkt. Dit terwijl het toevoegen van nultredenwoningen voor senioren wel vijf verhuizingen op kan leveren. Het toevoegen van een starterswoning (die niet nultreden is) zorgt gemiddeld voor slechts één verhuizing. De woningen die vervolgens doormiddel van doorstroming vrijkomen bieden andere huishoudens de mogelijkheid om een woning te kopen. Onze ambitie voor het nieuwbouwprogramma is daarom voor 50% ingestoken op de bouw van nultredenwoningen die geschikt zijn voor senioren (maar ook jongeren). Bij voorkeur worden deze woningen rollatortoegankelijk (BAT-score 2 4) gebouwd. Er moet gebouwd worden in verschillende verschijningsvormen. Er is immers niet één type senior. Dit betekent variatie in het woningtype (grondgebonden en appartementen) en in het prijssegment (huur en koop), met de nadruk op sociale huur, middenhuur en betaalbare koop.
We houden rekening met een goede opbouw en mix in onze gemeente, bewegen mee met de veranderende woonwensen en zorgen ervoor dat het nieuwbouwaanbod voor senioren aantrekkelijker wordt. De (bijpassende) inrichting van het openbaar gebied is daarbij net zo belangrijk als de juiste woning en bereikbaarheid van voorzieningen. We staan open voor experimentele, flexibele en innovatieve woonvormen We willen beschikken over voldoende passende woningen voor alle generaties en doelgroepen, nu en in de toekomst. Dit vraagt om een kwalitatief, divers en flexibel woningaanbod. Er bestaan tal van bijzondere, innovatieve woonvormen die ook in een woonbehoefte kunnen voorzien. Denk bijvoorbeeld aan CPO-projecten, hofjeswonen, tiny houses, flexwoningen, gezamenlijk wonen, (pre-) mantelzorgwoningen en andere vormen van (duurzame) houtbouw en biobased woonconcepten. We willen daarom als gemeente ruimte bieden aan experimentele en innovatieve woonvormen. Inwoners kunnen zelf met initiatieven komen waarbij zij zelf in de lead zijn voor uitwerking. Hiermee houden we zicht op ons hoofddoel op het gebied van wonen (namelijk: snel veel woningen bouwen), zonder daarbij de ruimte voor dit soort initiatieven in te perken.
2.3 Wat gaan we doen? Hieronder vatten we puntsgewijs onze actiepunten rondom dit thema beknopt samen. In de separate uitvoeringsagenda werken we per actiepunt uit wat het actiepunt exact inhoudt, hoe we de uitwerking hiervan vormgeven, met wie we dit doen en in welke periode dit gaat gebeuren.
4
Visie
Wat gaan we doen?
Vertraging voorkomen en zorgen voor meer woningen
•
Ambtelijke capaciteit inzetten op prioritaire plannen: We gaan onze ambtelijke capaciteit nog gerichter inzetten. Dit betekent dat we op geselecteerde woningbouwplannen volop energie zetten om deze verder te brengen en uit te werken.
•
Parallelle planning: We voeren processtappen in de voor- en procedurefase naast elkaar uit in plaats van serieel (parallel plannen). Op deze manier kan een plan sneller tot uitvoering gebracht worden.
•
Werken met het ‘up or out’ principe: Het nakomen van afspraken is het belangrijkste punt om planontwikkeling te
Uitgebreide definities zijn te vinden in de begrippenlijst aan het eind van dit document.
21
Omgevingsprogramma Wonen 2025 - 2029
versnellen. We gaan daarom werken met het ‘up or out’ principe. Dit houdt in dat we minder prioriteit geven aan plannen als afspraken niet nagekomen worden. •
Afspraken maken over realisatietermijnen: Ook na het verlenen van de vergunning moet vertraging voorkomen worden. We nemen daarom altijd een bouwplicht op in de afspraken die we maken met partijen.
We sturen op betaalbaarheid
•
Woningbouwsegmentering: We gaan verplichte percentages voor bepaalde woningbouwcategorieën voorschrijven voor alle nieuwe ontwikkelingen. Zie tabel 2 op de volgende pagina.
We doen er alles aan om woningen betaalbaar te houden
•
Zelfbewoningsplicht in combinatie met een antispeculatiebeding: Door middel van deze twee instrumenten zorgen we ervoor dat we betaalbare woningen ook betaalbaar houden.
We richten ons op passende nieuwbouw
•
Afwegingskader voor nieuwbouwplannen: Door middel van een afwegingskader richten we ons zo veel mogelijk op passende nieuwbouw. Zie bladzijde 25 voor het afwegingskader.
We bouwen om doorstroming te bevorderen
•
Richtlijnen nultredenwoningen meegeven: We geven ontwikkelaars en bouwers richtlijnen mee voor de bouw van nultredenwoningen. We hanteren hierbij bij voorkeur minimaal rollatortoegankelijk (BAT 2).
•
Prestatieafspraken maken met de woningcorporatie: We continueren de samenwerking met woningcorporatie G&O en gebruiken de inzet van hun wooncoach voor gesprekken met senioren woonachtig in grotere (4 kamers of meer) sociale ééngezinswoningen om de doorstroming naar nultreden woningen in de sociale huur te bevorderen.
We staan open voor alternatieve woonvormen
•
Mogelijkheden bieden voor experimentele, flexibele en innovatieve woonvormen die vanuit de markt komen: Initiatiefnemers zijn gedurende het hele proces zelf in de lead.
Algemeen
•
Uitvoering monitoren: We monitoren de uitvoering en stand van zaken van ons woningbouwprogramma continu (kwantitatief én kwalitatief). Dit om goed zicht te houden op de voortgang van onze doelen.
•
Communiceren over woningbouwplannen: We gaan duidelijker communiceren over de (uitvoering van) woningbouwplannen die er zijn.
22
23
Omgevingsprogramma Wonen 2025 - 2029
Tabel 2: Woningbouwsegmentering per plan Segment
Aandeel
Sociale huurwoningen:
Minimaal 30%
(huurwoningen tot liberalisatiegrens, verhuurd door de woningcorporatie) Betaalbare koopwoningen en middenhuurwoningen:
Minimaal 37%
• Sociale koopwoningen (koopwoningen tot € 305.000 VON) • Betaalbare koopwoningen (koopwoningen tot € 405.000 VON 5) • Middenhuurwoningen (tussen liberalisatiegrens en € 1.185 per maand) Dure huurwoningen en (middel)dure koopwoningen:
Maximaal 33%
• Dure huurwoningen (huurwoningen vanaf € 1.185 per maand) • Middel dure koopwoningen (koopwoningen van € 405.000 tot € 505.000 VON) • Dure koopwoningen (koopwoningen vanaf € 505.000 VON) Genoemde prijzen zijn van prijspeil 2025. De prijsgrens voor middenhuurwoningen sluit aan op de prijsgrens voor dit woningsegment zoals voorgeschreven in de Wet betaalbare huur. We indexeren vaststaande getallen voor het koopsegment in lijn met de ontwikkeling van de indexatie van de betaalbaarheidsgrens.
Ieder woningbouwplan vanaf acht woningen moet voldoen aan de segmentering. Er is een aantal redenen om onderbouwd af te wijken van bovenstaande woningbouwsegmentering. Afwijken kan indien: 1. Onderbouwd aangetoond kan worden dat de leefbaarheid in een wijk in het geding komt. 2. Aangetoond wordt dat de financiële haalbaarheid van een plan in het geding komt op basis van open boek administratie. Indien dit het geval is zoeken ontwikkelende partijen en de gemeente daarna samen naar het grootst mogelijke betaalbare programma dat financieel wel haalbaar is. 3. Er sprake is van sloop-nieuwbouw door een woningcorporatie (dan mag 100% sociale huur teruggebouwd worden). 4. Er uitwisseling plaatsvindt tussen betaalbare prijssegmenten binnen het project (bijvoorbeeld: een hoger aandeel betaalbare koop ter compensatie voor een lager aandeel middenhuur). 5. Voor projecten die niet voldoen aan de woningbouwsegmentering en niet voldoen aan een van de afwijkingsmogelijkheden richten we een vereveningsfonds op. Hiermee zekeren we dat de betaalbaarheidsopgave elders in de gemeente worden ingevuld. Zie ook het kader hieronder.
Zie de volgende pagina voor een toelichting op het vereveningsfonds.
5
Uitdrukkelijk gaat het ook om woningen in de koop in prijssegmenten die substantieel lager liggen dan € 405.000.
Omgevingsprogramma Wonen 2025 - 2029
Flexibiliteit op projectniveau en snelheid behouden door te werken met een vereveningsfonds Voor kleine woningbouwprojecten kan het lastig zijn om te voldoen aan de betaalbaarheidseisen en wenst de woningcorporatie het liefst geclusterd bezit te verwerven. Om voortgang te houden op de kleinere bouwprojecten en te voldoen aan de wens van de woningcorporatie, gaan we onderzoeken of we een vereveningsfonds kunnen oprichten. Woningbouwprojecten die niet voldoen aan de betaalbaarheidseisen, kunnen dan een financiële afdracht doen in een vereveningsfonds. Met deze afdracht wordt bij andere woningbouwprojecten extra sociale huurwoningen, middenhuurwoningen en/ of betaalbare koopwoningen gerealiseerd met geld uit het vereveningsfonds. In beginsel geldt de genoemde woningbouwsegmentering voor iedere ruimtelijke ontwikkeling. In sommige gevallen kan er onderbouwd worden afgeweken van deze percentages. Zie mogelijkheden hiervoor. Een mogelijkheid is door te zekeren dat de opgave elders in de gemeente wordt ingevuld. Via een dergelijk vereveningsfonds kan er zowel ruimtelijk worden verevend (tussen plannen) als door een financiële compensatie. Hoe kan een vereveningsfonds werken? Er wordt meestal gewerkt met een aparte verordening voor het vereveningsfonds, waarbij alle belangrijke aspecten voor een goede werking van het fonds geborgd worden.
Ervaringen in andere gemeenten laten twee hoofdrichtingen zien. • Ruimtelijke verevening: eerst wordt bekeken of de initiatiefnemer een andere woningbouwlocatie bezit waar het tekort van het voorgeschreven programma kan worden opgevangen. Het principe hiervan is: ‘hier een beetje meer, daar een beetje minder’. Deze vorm van verevening heeft vaak de voorkeur. Over deze uitwisseling worden afspraken vastgelegd, ruimtelijk en in tijd (bijvoorbeeld binnen twee jaar). Hiermee kunnen we borgen dat in ieder geval het betaalbare segment ook op tijd gerealiseerd wordt. Het is echter niet voor iedere locatie wenselijk om een hoog/hoger aandeel betaalbare woningen te realiseren. Daarom is deze manier niet altijd een mogelijkheid. • Financiële verevening: de andere mogelijkheid is een storting in het vereveningsfonds. Als een ontwikkelaar minder sociale huurwoningen, middenhuurwoningen of sociale/betaalbare koopwoningen bouwt dan voorgeschreven, is deze een afdracht in het fonds verschuldigd. Wanneer een woningcorporatie of ontwikkelaar meer sociale huurwoningen, middenhuurwoningen of betaalbare koopwoningen bouwt dan is voorgeschreven, kan een aanspraak worden gedaan op een bijdrage uit het fonds. De hoogte van de afdracht/uitname is gelijk aan het verschil in de grondwaarde van het beoogde programma en het programma dat daadwerkelijk gerealiseerd wordt.
De gemeente legt afspraken over de afdracht/uitname vast in een overeenkomst met de initiatiefnemer. Hierin wordt altijd aandacht besteed aan de termijn waarop verevening plaatsvindt. Door het vereveningsfonds zorgvuldig te verkennen en te leren van de ervaringen van andere gemeenten verwachten we met een vereveningsfonds flexibiliteit op projectniveau te bieden zodat we snelheid houden in de bouw. Tegelijkertijd verzekert het de bouw van (onder de streep) evenveel betaalbare woningen.
24
Omgevingsprogramma Wonen 2025 - 2029
Afwegingskader voor nieuwbouwplannen In het afwegingskaders voor nieuwbouwplannen spelen de volgende criteria een belangrijke rol: Criterium 1: kwantitatieve woningbehoefte (harde eis) We brengen in beeld hoe de plannen voor nieuwbouw in al vastgestelde omgevingsplannen zich verhouden tot de toekomstige woningbehoefte. Wanneer er tekorten zijn, bieden we initiatiefnemers mogelijkheden om nieuwe plannen in te dienen. Vervolgens kijken we naar de volgende kwalitatieve uitgangspunten: Criterium 2: kwalitatieve woningbehoefte naar woningtype (harde eis) Op basis van de huishoudensontwikkeling in vergelijking met de bestaande woningvoorraad blijkt vooral een behoefte aan goedkope en middeldure woningen, en een behoefte aan levensloopgeschikte woningen in alle prijssegmenten. Voor alle woningen die we toevoegen geldt dat we deze blijvend behouden willen houden voor de betreffende segmenten. Criterium 3: geïntegreerde mobiliteitsoplossingen en mobiliteit (heel belangrijk) Een project moet voldoen aan de geldende parkeernorm in de wijk / voor de doelgroep, in lijn met het parkeerbeleid. Een project kan beter worden gewaardeerd als er groene oplossingen worden gevonden, zoals laadpalen, ondergronds parkeren en deelauto's. Criterium 4: bestaand stedelijk gebied (BSG) (heel belangrijk) Van belang is te weten of een plan binnen of buiten bestaand stedelijk gebied (BSG) ligt.
We hebben de voorkeur voor inbreiding, boven uitbreiding. Ook vinden we transformatielocaties in sloop-nieuwbouw interessant, in lijn met de beoogde toekomstige ruimtelijke kwaliteit. Criterium 5: in de nabijheid van voorzieningen, in het bijzonder voor senioren (heel belangrijk) Voorzieningen als winkels, de huisarts/apotheek, openbaar vervoer moeten voor iedereen binnen een niet al te grote tijdsafstand bereikbaar zijn. Voor 75+-ers is dit belang het grootst, omdat zij vaker te maken hebben met verminderde mobiliteit. We geven hierbij voorrang aan levensloopbestendige woningen. Criterium 6: vernieuwende woonconcepten voor jongeren en senioren (heel belangrijk) We vinden het aantrekkelijk wanneer er onderscheidende, vernieuwende en betaalbare woonconcepten worden toegevoegd in Bunschoten. Bijvoorbeeld voor kleinschalige woongemeenschappen en woonconcepten voor senioren of betaalbare startersconcepten mits dit ook stedenbouwkundig en maatschappelijk inpasbaar en vergunbaar is. Als gezinswoningen worden toegevoegd zal dit relatief sterker leiden tot een instroom van huishoudens uit de (grotere) regio terwijl we vooral de toegankelijkheid voor jongere en oudere huishoudens uit onze gemeente willen verbeteren. Dit afwegingskader wordt als onderdeel van de uitvoeringsagenda nog nader uitgewerkt, zodat de weging van de verschillende criteria voor eenieder helder wordt.
Bouwers, investeerders en ontwikkelaars worden geattendeerd op de ontwerpprincipes voor netbewuste nieuwbouw die in ontwikkeling zijn.
25
Omgevingsprogramma Wonen 2025 - 2029
3. Wonen, zorg en welzijn
26
27
Omgevingsprogramma Wonen 2025 - 2029
Wonen en zorg zijn twee thema’s die nauw met elkaar verbonden zijn. Nederland vergrijst en tegelijkertijd zet de Rijksoverheid in op zo lang mogelijk thuis blijven wonen. De uitbreiding van het aantal verpleeghuisplekken (zoals we die nu kennen) is daardoor de komende jaren nog maar zeer beperkt. Zorg moet meer aan huis worden geleverd, ook in het geval van zwaardere zorgvraagstukken. Dit heeft grote gevolgen voor de gewenste woon- en leefomgeving van onze inwoners.
3.1 Wat zien we? Toenemende vraag naar nultreden en zorggeschikte woningen In de gemeente Bunschoten is de komende jaren sprake van vergrijzing. Dit betekent dat de groep 75-plussers sterk toeneemt (zie tabel 2). Tegelijkertijd is er (bij gelijkblijvend beleid) sprake van ontgroening. Dit betekent dat de groep jongeren (tot 35 jaar) juist kleiner wordt. Daarbij komt dat het zorglandschap verschuift van wonen in een instelling met zorg (intramuraal), naar langer thuis met zorg in en rond de eigen woning (extramuraal). Het zwaartepunt van extramurale zorg ligt bij de leeftijdscategorie vanaf 75 jaar. Juist deze groep groeit de komende jaren. Hierdoor ontstaat de komende jaren een grotere vraag naar nultredenwoningen in de nabijheid van voorzieningen, ondersteuning, mantelzorg en mogelijkheden tot ontmoeting. Ook de behoefte aan zorggeschikt wonen (BAT 3 of 4) groeit. Dit zijn woningen die geschikt zijn voor het krijgen en leveren van verpleeghuiszorg (gelijkvloers, brede deurposten, grote badkamer, domotica, et cetera).
Tabel 3: Verwachte ontwikkeling huishoudens naar samenstelling en leeftijd Doelgroepen
2024
Alleenstaanden en stellen tot 35 jaar
2024 t/m 2030
%
2024 t/m 2040
%
910
-105
-11%
-190
-21%
3.795
+65
+2%
+355
+9%
Alleenstaanden en stellen 35 tot 55 jaar
895
+25
+3%
+125
+14%
Alleenstaanden en stellen 55 tot 75 jaar
2.045
+180
+9%
+355
+17%
Alleenstaanden en stellen 75 jaar en ouder
1.200
+290
+24%
+650
+54%
Overig
25
+10
+46%
+10
+50%
Totaal
8.865
+465
+5%
+1.305
+15%
Gezinnen
Bron: Primos-prognose (2023), bewerking Stec Groep (2023).
Groot tekort aan zorgverleners: met minder handen is er meer te organiseren Door de vergrijzing en het veranderende zorglandschap hebben we een grote maatschappelijke opgave om de zorg voor zorgbehoevenden ook in de nabije toekomst toegankelijk te houden. Dit is een grote uitdaging. Enerzijds leidt een vergrijzende bevolking namelijk tot een toenemende zorgvraag. Anderszijds neemt het aantal mensen dat zorg kan bieden hierdoor af. Kortom: met minder handen is er meer zorg te organiseren. Oplopend tekort aan levensloopbestendige, geclusterde en zorggeschikte woningen Het provinciaal woonzorgbehoefteonderzoek (28 juni 2024, uitgevoerd door Companen) wijst uit dat er voor specifiek senioren tekorten zijn aan reguliere levensloopbestendige woningen,
28
Omgevingsprogramma Wonen 2025 - 2029
geclusterde woningen én zorggeschikte woningen. Grootste tekorten zitten in het reguliere levensloopbestendige segment en het dure geclusterde segment. Er wordt benadrukt dat een deel van dit soort woningen er al staan, maar dat deze nog niet altijd voldoen aan de kwalitatieve eisen. Ze zijn dus (nog) niet levensloopgeschikt. Veel woningen kunnen wel geschikt worden gemaakt door ze aan te passen. Bij medische noodzakelijke woningaanpassingen is er de mogelijkheid om dit te realiseren vanuit het Wmo-budget.
Tabel 4: Woonbehoefte ouderen tot 2030 en 2040 Woonvorm
Segment
Levensloopbestendig (in regulier wonen)
Totaal
275
360 (+85)
480 (+205)
Geclusterd wonen
Totaal
300
360 (+60)
450 (+150
Sociale huur
60
80 (+20)
90 (+30)
Vrije sector huur
40
50 (+10)
60 (+20)
Koop
190
240 (+50)
290 (+100)
Totaal
190
250 (+60)
340 (+150)
765
970 (+205)
1.270 (+505)
Zorggeschikt Totaal
2023
Prognose 2030 Prognose 2040
Bron: Companen (juni 2024), bewerking Stec Groep (2024).
Uitbreiding woningaanbod voor enkele groepen binnen de verplichte urgentiecategorieën nodig Het provinciale onderzoek schenkt ook aandacht aan urgente doelgroepen. Voor de meeste van deze bijzondere zorgdoelgroepen wordt geen toekomstig tekort verwacht, met uitzondering van mensen met een verstandelijke beperking en mensen vanuit beschermd wonen (BW). Voor de eerste groep zal dit, afhankelijk van het scenario, gaan om zo’n 20 tot 30 woningen tot 2040 (tabel 4). Voor de tweede groep zal dit, afhankelijk van het scenario, gaan om 0 tot 20 woningen tot 2030 (tabel 6). Voor mensen met een lichamelijke beperking blijft de toekomstige vraag ongeveer gelijk aan het aanbod (tabel 5). Uit het provinciale onderzoek blijkt dat uitstromers binnen de groep verplichte urgentiecategorieën ongeveer 16% opnemen van het jaarlijks vrijkomende sociale huuraanbod. Tabel 8 geeft een totaaloverzicht van de behoefte van alle groepen uitstromers.
Tabel 5: Mensen met een verstandelijke beperking (VG Wlz-indicatie) Scenario
Woonvorm
Basisscenario
Geclusterd wonen
150
165 (+15)
180 (+30)
Gespikkeld wonen
10
10 (+0)
10 (+0)
Geclusterd wonen
150
155 (+5)
155 (+5)
Gespikkeld wonen
10
15 (+5)
20 (+15)
Trendscenario
2023
Prognose 2030 Prognose 2040
Bron: Companen (juni 2024), bewerking Stec Groep (2024).
Tabel 6: Mensen met een lichamelijke beperking (LG Wlz-indicatie) 2023 Aantal mensen