Document · PDF

10-3 Zienswijze.pdf

Gemeenteraad 12 februari 2026, gemeente BunschotenBij agendapunt: RV 1229237 Onteigeningsbeschikking ten behoeve van het bestemmingsplan De Kronkels-Zuid17.232 woorden

Open het PDF bij iBabs ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 1 van 2

Ad&.C LU)

— 5 SEKS? EE eee

laa]

g 5

AANTEKENEN

CRGSFT

Gemeenteraad van de gemeente Bunschoten Postbus 200

Gemeente Bunschoten

INGEKOMEN

3750 GE Bunschoten-Spakenburg

26 NOV, 205 Nr.

KI. nr.

24 november 2025 Ermelo, Ons kenmerk: 25.00403-1 Uw kenmerk: 1227435

Betreft:

Zienswijze ontwerp onteigeningsbeschikking ‘De Kronkels-Zuid’ Gemeente Bunschoten, sectie N, nummer 1727

5.1.2e

Namens:

5.1.2e

Geachte leden van de raad,

5.1.2e

5.1.2e 5.1.2e 5.1.2e

Namens mijn cliënt, B.V., ingeschreven bij de Kamer van Koophandel onder nummer 56681038 v ti d te Ermelo, te dezer rechtsgeldig vertegenwoordigd door , dien ik een zienswijze in op de ontwerp-onteigeningsbeschikking (bijlage 1), houdende het door de gemeente te onteigenen perceel kadastraal bekend gemeente Bunschoten, sectie N, nummer 1727.

Inleiding

Cliënt is eigenaar van het voornoemde perceel en kan zich niet verenigen met de voorgenomen onteigening. Cliënt is op zichzelf niet tegen de beoogde ontwikkeling van het bedrijventerrein ‘De Kronkels Zuid’, maar heeft zich eerder al uitgelaten over — en beroep ingediend tegen — het exploitatieplan. Uit dat exploitatieplan volgt dat er onredelijke en onevenredige kosten worden toegerekend, waardoor de inbrengwaarde zeer laag en niet marktconform is. Dit werkt derhalve ook door in minnelijk gevoerde onderhandelingen ter voorkoming van onteigening. Voorts is cliënt van oordeel dat er geen sprake is van noodzaak tot onteigening, noch dat verkrijging van de gronden urgent is, niet-limitatief zoals bedoeld in artikel 11.5 sub b en c jo. 11.7 lid 2 en 11.11 Ow. Cliënt heeft reeds een beroep gedaan op zelfrealisatie en herhaalt dat hierbij. Cliënt is een

kapitaalkrachtige en inhoudelijk deskundige ontwikkelaar, welke in staat is hetgeen met het bestemmings- en exploitatieplan beoogd is, zelfstandig te realiseren.

Tot slot is cliënt van oordeel dat de voorbereiding tot de (ontwerp-)onteigeningbeschikking

@craeftadvies.nl] [www.craeftadvies.nl] ] [KvK: 85966401] [BTW-ID: 5.1.2e

]

5.1.2e

[Craeft Advies B.V.] Ermelo] [IBAN:

5.1.2e

[

5.1.2e

onzorgvuldig en onvoldoende gemotiveerd is, als bedoeld in artikel 3:2 en 3:46 Awb.

]

2. Noodzaak ontbreekt 2.1.Artikel 11.7 Ow is negatief geformuleerd, in zoverre dat in ieder geval niet aan het

noodzakelijkheidscriterium kan worden voldaan als sprake is van de in het artikel

geformuleerde elementen. Cliënte betwist in elk geval dat er sprake is van een serieuze minnelijke onderhandeling zoals bedoeld in artikel 11.7 lid 1 sub a Ow, onder de motivering dat slechts een aanbod is gedaan onder verwijzing naar de in het exploitatieplan getaxeerde

inbrengwaarde. De kritiek op dit exploitatieplan en de daarvan onderdeel uitmakende

inbrengwaarde is door cliënt herhaald voorgelegd aan het college, onder meer bij monde van (bijlage 2). Tegen het exploitatieplan loopt nog een beroepsprocedure bij de Afdeling bestuursrechtspraak, waarvan onder meer de hoogte van toerekenbare kosten wordt betwist (bijlage 3). 2.2. Bij brief d.d. 26 juni 2025 is door c.q. namens de gemeente gesteld dat, vanwege tijdsverloop, de voorbereidingen voor de onteigeningsprocedure opnieuw moe{(s)ten worden uitgevoerd en het te onteigenen object opnieuw is getaxeerd! Vervolgens wordt een waarde geboden van afgerond € 57,- /m?, waar eerdere voorstellen varieerden tussen de € 50 en € 55,- /m2. Getuige voornoemde en onderbouwde kritiek, is het twee jaar later verhogen van een bieding met

een deskundigenbericht

€ 2,- /m? in de huidige markt niet als serieuze voorbereiding noch onderhandeling te kwalificeren.

2.3. In dat verband expliciteer ik zekerheidshalve dat cliënte zich vooralsnog ook niet herkent in de

toepassing van de complexwaardering zoals bedoeld in artikel 15.24 Ow. Om complexwaardering toe te passen moet volgens vaste jurisprudentie sprake zijn van geografische, functionele en financiële samenhang. Allereest is cliënt van oordeel dat

functionele samenhang ontbreekt of geacht moet worden te ontbreken. Het perceel van cliënt grenst aan de openbare weg en kent hoofdzakelijk een bedrijfsbestemming. Deze bestemming is in beginsel financieel zelfstandig te realiseren. Derhalve is niet voldaan aan alle criteria om complexwaardering toe te passen.

24.Cliënt heeft door de jaren heen aanzienlijke deskundigenkosten moeten maken. Het is

ongebruikelijk en in strijd met het recht om deze kosten niet te specificeren en onderdeel te maken van een generiek minnelijk voorstel dat zou aansluiten bij de gestelde taxatiewaarde. Het ontwerpbesluit is hieromtrent niet duidelijk. 2.5. Hoewel het vaststellingsbesluit van het bestemmings- en exploitatieplan in beginsel voldoende is om de onteigeningsprocedure op te starten, is het gelet op het voorgaande onzorgvuldig als bedoeld in artikel 3:2 Awb om reeds nu de onteigeningsprocedure op te starten, terwijl er zoveel onderbouwde discussie samenhangt met het plan. Ook in het ontwerpbesluit en de bijbehorende zakelijke beschrijving worden deze aspecten niet tot nauwelijks behandeld waardoor er sprake is van strijd met de motiveringsplicht uit artikel 3:46 Awb. 2.6.Ter onderbouwing van het noodzakelijkheidscriterium wordt in de zakelijke beschrijving (pagina 4) aangegeven dat zelfrealisatie niet mogelijk zou zijn nu diegene die zich hierop beroepen over onvoldoende grond beschikken. Cliënt kan dit niet plaatsen. Cliënt beschikt met bijna 3,0 ha over een groot deel van het plangebied en heeft reeds diverse malen aangegeven te kunnen samenwerken met een andere eigenaar, welke ook een relatief groot deel van het gebied in eigendom bezit. Zowel afzonderlijk, als ook in samenwerking, is er daarmee geen sprake van een noodzaak tot verkrijging van de gronden. 2.7.

Andere aspecten ter motivering van noodzakelijkheid volgen niet uit uw ontwerpbesluit maar kunnen niet worden gevonden in sec de realisatie van de met het bestemmingsplan beoogde ontwikkeling. Zoals door vertegenwoordigers van het college herhaaldelijk en in verschillende brieven is vastgelegd, heeft cliënt gesprekken gevoerd met ondernemers die behoefte hebben aan een locatie. Volgens u zou dit verboden zijn onder de werkingssfeer van het op de percelen rustende voorkeursrecht. Cliënt kan dit standpunt niet plaatsen, maar het betekent wel dat het in de zakelijke omschrijving opgenomen argument, te weten dat de gemeente ruimte moet

Ermelo] [IBAN:

5.1.2e

[KvK: 85966401] [BTW-ID:

5.1.2e

[

5.1.2e

5.1.2e 5.1.2e

1 Brief van Overwater, grondbeleid adviesbureau B.V. kenmerk B.V.-230457494.02 |B10|RKO. [Craeft Advies B.V.] ][ @craeftadvies.nl] [www.craeftadvies.nl ]

bieden aan te verplaatsen bedrijven, niet zonder meer en zonder nadere aanduiding van die

kennelijk te verplaatsen bedrijven, kan gebruiken. Immers, het gaat in casu niet om de behoefte aan een bedrijventerrein (dat is immers reeds bestemd), maar een nadere

aanduiding van waarom de gemeente als lokale overheid nu exact belang heeft op een inbreuk van de eigendomssituatie, nu cliënt nota bene verklaart aan datzelfde doel te willen voldoen. Het voornoemde argument kan dan ook niet anders uitgelegd worden dan dat de gemeente wil sturen bij de toekomstige toewijzing. Dit is in strijd met het Didam-arrest.? Reeds hierom kan in dit argument geen noodzaak voor onteigening als bedoeld in artikel 11.5 sub a en b Ow. 2.8. Hoewel niet expliciet benoemd in de zakelijke omschrijving zou de passage in 8 3.2 kunnen worden beschouwd als onderdeel van de onderbouwing waarom onteigening noodzakelijk is, namelijk wanneer de wijze van planuitvoering dat vereist. Het tegendeel is echter waar. Het betreft een vrij rechttoe rechtaan bedrijventerrein welke zeer rechthoekig wordt ingericht. Er is dus geen enkele motivering waarom de wijze van planuitvoering nu zodanig bijzonder is in het kader van het functioneel uitvoeren van het plan dat dit slechts bereikt kan worden door overheidsingrijpen. Ook hierin kan dan ook geen motivatie — laat staan noodzaak — tot onteigening worden gevonden. 2.9. Gelet op het voorgaande is de noodzaak niet onderbouwd en voldoet het besluit niet aan de vereisten uit artikel 11.5 sub B en 11.7 lid 1 Ow. Tevens is het besluit onzorgvuldig voorbereid en onvoldoende gemotiveerd zoals bedoeld in artikel 3:2 en 3:46 Awb.

3. Beroep op zelfrealisatie 3.1. Zoals onder randnummer 1 en 2 reeds vermeld heeft cliënt een beroep op zelfrealisatie gedaan en moet dat beroep in casu herhaald en ingelast worden beschouwd.

3.2.In de ontwerp-onteigeningsbeschikking is in het geheel niet nader ingegaan op waarom dat beroep in casu, volgens de gemeente, kennelijk niet zou slagen. 3.3.Zoals gezegd is cliënt een kapitaalkrachtige, deskundige ontwikkelaar, welke gronden heeft gelegen aan de openbare weg en welke, voor zover nodig, kan samenwerken met een andere eigenaar. 3.4. Artikel 11.7 lid 2 Ow luidt als volgt:

“De noodzaak tot onteigening ontbreekt ook als de eigenaar van of een beperkt gerechtigde op de onroerende zaak:

a. aantoont bereid en in staat te zijn om de verwezenlijking van de beoogde vorm van

ontwikkeling, gebruik of beheer van de fysieke leefomgeving op zich te nemen, b. daarvoor concrete en op uitvoering gerichte voornemens heeft en die aan het bevoegd gezag kenbaar heeft gemaakt, en

c. de beoogde vorm van ontwikkeling, gebruik of beheer van de fysieke leefomgeving zal

5.1.2e 5.1.2e 5.1.2e

verwezenlijken op de door het bevoegd gezag beoogde wijze.” 3.5. Zoals vermeld is cliënt bereid en in staat om de ontwikkeling te realiseren. Hiertoe moet onder meer worden beschouwd dat B.V. financieel zelfstandig in staat is de gehele realisatie uit te voeren. Dit is in aanloop naar de ontwerp-onteigeningsbeschikking overigens 5.1.2e

ook nimmer betwist door het college. Daarbij en daarnaast moet in ogenschouw worden

5.1.2e

5.1.2e 5.1.2e 5.1.2e

genomen dat B.V. onderdeel is van Het is een feit van algemene bekendheid dat deze entiteit en de daartoe behorende directeurbestuurder, , tot één van de meest kapitaalkrachtige vermogens van

Nederland behoort. Gelet op de privacy wordt hieromtrent niet meer onderbouwing

noodzakelijk geacht. Aangenomen moet dan ook worden dat het college, en in het verlengde daarvan uw raad, bekend is met en niet ter discussie stelt dat cliënt financieel in staat is tot ontwikkeling over te gaan. 3.6. Ter nadere onderbouwing van het feit dat cliënt in staat is om een dergelijke ontwikkeling zelf te realiseren heeft cliënt al eerder aangegeven dat zij in het verleden een deel van de laatste 2 HR 26 november 2021, ECLI:NL:HR:2021:1778.

@craeftadvies.nl] [www.craeftadvies.nl [KvK: 85966401] [BTW-ID: 5.1.2e

5.1.2e

][

5.1.2e

[Craeft Advies B.V.] [ , Ermelo] [IBAN: 5.1.2e

5.1.2e

[

]

fase van het industrieterrein Smitspol te Nijkerk, ter grootte van ca. 6,0 hectare, zelfstandig heeft gerealiseerd. Dit gebied is met eigen middelen bouw- en woonrijp gemaakt en wel tegen kosten die ongeveer een kwart bedragen van de exploitatiekosten die door het college voor de Kronkels-Zuid heeft berekend. De inkoopwaarde van die betreffende gronden lag overigens ook beduidend hoger dan de bedragen die het college aan cliënt heeft geboden. De gronden in Smitspol zijn in meerdere transacties aangekocht, deels tegen £€ 82,50 per m? (in 2015) en

deels tegen € 175 per m? (in 2017).

3.7.Cliënt heeft dit meermaals kenbaar gemaakt, zoals ook blijkt uit het tot de ontwerp-

beschikking behorende logboek. 3.8. Los van de financieel inhoudelijke discussie over het exploitatieplan, is cliënt tevens bereid om

tot uitvoering over te gaan zoals in het exploitatieplan beoogd is. Daarbij moet betrokken

worden dat het 'realiseren' van het plan in feite niet veel meer inhoudt dan het laten uitvoeren van grondwerkzaamheden en het aanleggen van de infra. 3.9. Gelet op het vorenstaande ontbreekt de noodzaak tot onteigening eveneens.

4. Urgentie 4.1. De urgentie om te onteigenen als bedoeld in artikel 11.5 sub C jo. 11.11 Ow ontbreekt. 4.2.1n 8 1.2 van de zakelijke beschrijving behorende bij de ontwerp-onteigeningsbeschikking wordt onder meer het volgende gesteld, hetgeen welk ik namens cliënt van een reactie voorzie. 4.2.1. “Om de ontwikkeling op gang te brengen is het noodzakelijk dat de huidige activiteiten worden beëindigd, omdat de aanwezigheid daarvan de voorgenomen herontwikkeling

blokkeert.”

Reactie: Hierin ligt geen enkele vorm van urgentie. Er is sprake van gebruik als

landbouwgrond dat zonder overheidsingrijpen door cliënt kan worden beëindigd ten

42.2.

behoeve van het opstarten van de ontwikkeling. Er is dus geen sprake van een blokkerend element dat chronologisch bezien de urgentie motiveert. “Vanwege vaststelling van het bestemmingsplan (…) is het voorkeursrecht gevestigd voor

een termijn van vijf jaar (.), welke termijn mogelijk met nog eens vijf jaar kan worden

4.2.3.

verlengd”. Reactie: Ook vanuit het voeren van grondbeleid is er dus geen sprake van urgentie om het onteigeningsinstrument op dit moment in te zetten. “In het (…) exploitatieplan De Kronkels-Zuid is een fasering aangegeven, die fasering lijkt

echter niet haalbaar. Het is echter aannemelijk dat binnen de in artikel 11.11 van de Omgevingswet genoemde termijn van drie jaar (..) een begin wordt gemaakt met de

verwezenlijking van het plan.” Reactie: De gemeente geeft hier zelf aan dat de fasering niet haalbaar is. Vaststaat dat het bestemmings- en exploitatieplan nog niet onherroepelijk is. Er is evenmin een zitting gepland bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State, waardoor er geen enkel zicht is op een spoedige uitspraak. Het feit dat aannemelijk zou zijn dat binnen de driejaarstermijn uit artikel 11.11 een begin wordt gemaakt met verwezenlijking van het plan is daarmee niet alleen niet per definitie aannemelijk maar evenmin onderbouwd met feiten, waardoor het besluit op een onzorgvuldige motivering berust als bedoeld in artikel 3:46 Awb.

4.3.In het ontwerpbesluit wordt het beëindigen van de bestaande activiteiten gekoppeld aan de urgentie om over te gaan tot onteigening. Dit kan nimmer de urgentie motiveren als bedoeld

in artikel 11.5 sub C en 11.11 Ow, nu er op geen enkele wijze sprake is van verzet tot

beëindiging van de activiteiten noch van een reële, onderbouwde planning om tot realisatie

5.1.2e

@craeftadvies.nl] [www.craeftadvies.nl ] [KvK: 85966401] [BTW-ID: 5.1.2e

]

5.1.2e

[Craeft Advies B.V.] [ , Ermelo] [IBAN:

5.1.2e

over te gaan.

]

5. Beoordeling raadsvoorstel 5.1. Onderdeel van de ontwerp-onteigeningsbeschikking vormt het raadsvoorstel, dat als bijlage bij de ontwerpbeschikking is gevoegd. 5.2. Zoals uit het voorgaande blijkt is het gestelde onder 3 van het raadsvoorstel rechtens onjuist. Er is op geen enkele wijze een serieus minnelijk voorstel gedaan en de gestelde inbrengwaarde is volstrekt niet marktconform.

5.3.Ook het gestelde onder 5 van het raadsvoorstel is rechtens onjuist. De ontwerponteigeningsbeschikking is volstrekt onvoldoende onderbouwd en berust uitsluitend op

aannames, waardoor geen sprake is van noodzaak, noch van urgentie. 5.4. Wat voorts opvalt is dat u als raad in het geheel niet geïnformeerd wordt over het werkelijke

verloop van het minnelijke onderhandelingstraject en het feit dat met deze beoogde

onteigening realisatie van het beoogde bedrijventerrein alleen maar langer zal duren. Het is zeer opmerkelijk dat dit niet wordt meegenomen in de belangenafweging die uw raad moet maken. In dat kader is het raadsvoorstel ook onzorgvuldig voorbereid en verzaakt het college dan ook een juiste invulling te geven aan haar taakopvatting op grond van artikel 160 lid 1 sub b Gemeentewet. Conclusie

De ontwerp-onteigeningsbeschikking gaat onvoldoende in op de noodzaak en urgentie om tot onteigening over te gaan. Cliënt ziet dat ook niet voor zich, nu hij bereid en in staat is om tot zelfrealisatie op de door de gemeente voorgeschreven wijze over te gaan en het huidige gebruik

spoedig gestaakt kan worden.

Het minnelijke traject is onvoldoende geweest en serieuze voorstellen zijdens cliënt zijn niet beantwoord of niet beargumenteerd ter zijde geschoven. Thans overgaan tot onteigening doet evenmin recht aan de materiële gronden in de beroepsprocedure tegen het exploitatieplan. Het raadsvoorstel bevat diverse onjuistheden en informeert u in het geheel niet over de aard van de in deze zaak lopende discussie. Het ontwerpbesluit is derhalve onvoldoende gemotiveerd, in strijd met het recht en onzorgvuldig voorbereid.

Bovenal zal het opstarten van de onteigeningsprocedure niet tot versnelling van de gewenste

planrealisatie leiden en dat is hetgeen wel beoogd zou moeten worden uit hoofdzaak van noodzaak

en urgentie. Gelet op het voorstaande verzoek ik u namens cliënt niet in te stemmen met het raadsvoorstel en dienovereenkomstig het college niet te machtigen te onteigenen maar het raadsvoorstel te weigeren dan wel te amenderen, zodanig dat cliënt de gelegenheid krijgt om tot zelfrealisatie over te gaan.

5.1.2e

Erop vertrouwende u hiermee voldoende te hebben geïnformeerd, teken ik.

1/ Ontwerp-onteigeningsbeschikking Deskundigenbericht / beoordeling inbrengwaarde Midden Nederland Makelaars Beroepsgronden exploitatieplan, De Kempenaer Advocaten @craeftadvies.nl] [www.craeftadvies.nl] ] [KvK: 85966401] [BTW-ID: 5.1.2e

5.1.2e

[

5.1.2e

][

5.1.2e

[Craeft Advies B.V.] [ , Ermelo] [IBAN:

]

Bijlage 1

Um sc wort

5.1.2e 5.1.2e

5.1.2e

AANGETEKEND VERZONDEN

Uw kenmerk:

Ons kenmerk: 1227435

Behandeld door: 5.1.2e

5.1.2e

Ermelo

Bunschoten-Spakenburg, 16 oktober 2025 VERZONDEN 16 OKT 2625

Onderwerp: Brieven inzake Ontwerp-Onteigeningsbesluit De KronkelsZuid

5.1.2e

Geachte

Telefoonnummer: 033-2991411 Website: www.bunschoten.nl

Voor de realisatie van bedrijventerrein De Kronkels-Zuid, ten zuiden van bedrijventerrein De Kronkels en ten westen van bedrijventerrein Haarbrug-Zuid, dient de gemeente Bunschoten het eigendom, vrij van alle lasten en rechten, te verwerven van onroerende zaken in het plangebied De Kronkels-Zuid. U bent eigenaar van benodigde onroerende zaken. Met u wordt al geruime tijd onderhandeld over de verwerving van de onroerende zaken door de gemeente. Tot op heden is er geen overeenstemming bereikt. Hoewel de gemeente streeft naar het bereiken van minnelijke overeenstemming, betrekt de gemeente de benodigde onroerende zaken nu in een onteigeningsprocedure.

Ontwerp-onteigeningsbeschikking

Op de voorbereiding van een onteigeningsbeschikking is de uniforme openbare voorbereidingsprocedure van afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht van toepassing. Bijgevoegd treft u in de bijlage de ontwerp-onteigeningsbeschikking aan. U ontvangt deze brief per aangetekende post en per gewone post. Die bestaat uit het ontwerp-raadsbesluit, de onteigeningslijst, het ontwerp-raadsvoorstel, de grondtekening, de projectietekening en de zakelijke beschrijving inclusief beeldkwaliteitsplan. In deze ontwerp-onteigeningsbeschikking worden onroerende zaken ter onteigening aangewezen die nodig zijn voor het bedrijventerrein De Kronkels-Zuid in de gemeente Bunschoten.

5.1.2e

Verder is er een logboek met bewijsstukken beschikbaar waarin is vastgelegd op welke momenten de gemeente met u mondeling of schriftelijk contact heeft gehad om overeenstemming met u te bereiken. Het logboek bevat privacygevoelige informatie en ligt daarom niet voor iedereen ter inzage. U kunt dit logboek met bijbehorende bewijsstukken inzien na het tonen van een geldige legitimatie. Daarvoor kunt u contact opnemen met de heer Rens via @bunschoten.nl of via 033-299 1411. Uw eventuele vertegenwoordiger kan het logboek ook inzien. Deze vertegenwoordiger moet zich daarvoor legitimeren en ook een schriftelijke machtiging van u kunnen overleggen.

UI 1 0

O GE

nsct

nburg

foon: 033 299 1411 ischoten.nl 2165160

IBAN: NL35 A

BIC

BTW:

5.1.2e

tad

BO031148825C 2U

Terinzagelegging De kennisgeving van de ontwerp-onteigeningsbeschikking met bijbehorende en voorgeschreven stukken vindt plaats in het gemeenteblad van 22 oktober 2025, te raadplegen via www.officielebekendmakingen.nl.

5.1.2e

De ontwerp-onteigeningsbeschikking met bijbehorende en voorgeschreven stukken liggen gedurende zes weken, met ingang van 23 oktober 2025, fysiek ter inzage op het gemeentehuis op het adres Stadsspui 1, 3752 CL, Bunschoten-Spakenburg. Voor het inzien van de stukken maakt u twee werkdagen van tevoren een afspraak via @bunschoten.nl of via 033-299 1411. Ook zijn deze stukken met ingang van 23 oktober 2025, gedurende dezelfde termijn elektronisch in te zien via de link: www.bunschoten.nl/ontwerponteigeningsbeschikking

Zienswijzen Belanghebbenden kunnen naar keuze mondeling of schriftelijk hun zienswijze over de ontwerp-onteigeningsbeschikking naar voren brengen. De zienswijzetermijn bedraagt zes weken, met ingang van 23 oktober 2025. Schriftelijke zienswijzen kunnen worden gericht aan de gemeenteraad van de gemeente Bunschoten, Postbus 200, 3750 GE Bunschoten-Spakenburg.

5.1.2e

Voor het naar voren brengen van mondelinge zienswijzen kunt u contact opnemen met de hee via @bunschoten.nl of via 033-299 1411.

5.1.2e

Heeft u vragen? Wij kunnen ons voorstellen dat u over deze brief of de ontwerp-onteigeningsbeschikking vragen heeft. Bij vragen kunt u contact opnemen met op eerder genoemd emailadres of telefoonnummer.

Met vriendelijke gróet,

ecretaris/directeur

5.1.2e

JL. 5.1.2e

5.1.2e

rs van Bunschoten

eults

Bijlage 1:

Ontwerponteigeningsbeschikking

Ontwerp onteig eningsbeschikking Nummer

000%

Aan de commissie: Ruimte Portefeuillehouder: W. van der Es Beleidskader: Economische Zaken Opmerkingen griffie:

Gomscuor®

5.1.2e

Team: Omgevin sontwikkeling Ambtenaar: Telefoonnummer: 033 - 299 1411 E-mailadres: @bunschoten.nl Datum raadsvergadering: februari 2026

Onteigeningsbeschikking voor het onteigeningsplan ‘De Kronkels-Zuid’ De gemeenteraad van de gemeente Bunschoten,

Gelet op de artikelen 11.3 en 11.4 van de Omgevingswet, Gezien het voorstel van het college van burgemeester en wethouders van XXXX, nummer XXXX, Met overneming van de in het voorstel weergegeven overwegingen, welke worden geacht onderdeel uit te maken van deze onteigeningsbeschikking;

Besluit l

De onroerende zaken, die zijn vermeld op de onteigeningslijst van 1 oktober 2025 die behoort bij deze onteigeningsbeschikking, ter onteigening aan te wijzen op naam van de gemeente Bunschoten. De rechtbank Midden-Nederland te verzoeken om deze onteigeningsbeschikking te bekrachtigen.

UI.

Het college van burgemeester en wethouders te belasten met de indiening van dit verzoek tot bekrachtiging bij de rechtbank.

Het college van burgemeester en wethouders op te dragen al datgene te doen (besluiten te nemen dan wel handelingen te verrichten) dat bijdraagt aan de bekrachtiging van deze onteigeningsbeschikking.

Het college van burgemeester en wethouders op te dragen om bij het wegvallen van de grondslag of noodzaak van onteigening, de bekrachtigingsprocedure voor de betreffende onroerende zaak of zaken te beëindigen. MI

VII

VII.

IX.

Het college van burgemeester en wethouders te belasten met de indiening van het verzoek aan de rechtbank tot vaststelling van de schadeloosstelling ten gevolge van de onteigening en de verdere afwikkeling van dat verzoek. Het college van burgemeester en wethouders te belasten met de indiening van het verzoek aan een notaris tot het verlijden van de onteigeningsakte en de verdere afwikkeling van dat verzoek. [Vast te stellen dat op de ontwerp-onteigeningsbeschikking wel/geen zienswijzen zijn ingediend en deze onteigeningsbeschikking naar aanleiding van deze zienswijzen wel/miet is aangepast] [Bijgevoegde Nota beantwoording zienswijzen vast te stellen.]

Aldus vastgesteld in de openbare vergadering van de raad van de gemeente Bunschoten van 12 februari 2026 Griffier Drs. E. Hoogstraten

Voorzitter J.L. Geurts

Aanvullende stukken ;

Bijagen Voorstel van het college van burgemeester en wethouders van [datum]; 2 Lijst van te onteigenen onroerende zaken van 1 oktober 2025; 3 Grondtekening van 2 oktober 2025; 4 Projectietekening van 2 oktober 2025; 5 Zakelijke beschrijving behorend bij de onteigeningsbeschikking inzake bedrijventerrein De Kronkels-Zuid van 2 oktober 2025 met beeldkwaliteitsplan; 6 [indien van toepassing Nota beantwoording zienswijzen].

Bijlage 2

Midden Nederland MAKELAARS

PARTIJDESKUNDIG WAARDEADVIES TEN AANZIEN VAN INBRENGWAARDE EN UITGIFTEWAARDE D.D. 28 NOVEMBER 2023 -

7 3-4

IE 94

TÀ

DE KRONKELS - ZUID BUNSCHOTEN

Midden Nederland MAKELAARS

Inhoud A. Gegevens opdracht B. Te beoordelen belang

C. Contra expertise ONTWERPEXPLOITATIEPLAN De Kronkels-Zuid

IL. Contra expertise TAXATIERAPPORT uitgifteprijzen De Kronkels-Zuid

5.1.2e

l. Contra expertise DESKUNDIGENADVIES inbrengwaarde De Kronkels-Zuid 13

D. Bijlagen

E. Datering en ondertekening

Midden Nederland MAKELAARS

A. Gegevens opdracht

A.1 Opdrachtgever

5.1.2e

5.1.2e 5.1.2e

Naam en adres opdrachtgevers:

5.1.2e

Ermelo

Eigenaar van kadastraal perceel Gemeente Bunschoten, sectie N, nummer 127.

A.2 Opdrachtnemer

5.1.2e 5.1.2e

5.1.2e

Naam o drachtnemer:

Barneveld

5.1.2e

akelaar, bij deze vertegenwoordigende kantoorhoudende te Barneveld aan de

5.1.2e

A.3 Opdracht Het uitvoeren en rapporteren van een zogenaamd partijdeskundig waardeadvies

aangaande een contra expertise met betrekking tot de inbrengwaarde en uitgifteprijzen (zijnde marktwaarden) in het kader van het Ontwerpexploitatieplan De Kronkels-Zuid d.d. 19 april 2022. Het betreft hier een advies aan opdrachtgever en deze opdracht kan niet worden beschouwd als een Professionele Taxatiedienst en beperkt uitsluitend zich tot een beoordeling van een taxatie van de marktwaarden, aangaande de inbrengwaarde en uitgifteprijzen die in het Ontwerpexploitatieplan zijn opgenomen.

Ondertekening Partijdeskundig Waardeadvies Deze ra orta e worden door de deskundigen heer

5.1.2e

Daar één van de deskundigen ( ) is aangesloten bij de RICS is op d.d. 6 oktober 2023 telefonisch overleg geweest met en hebben wij hem medegedeeld dat de deskundigen opdracht hebben gekregen om de inbrengwaarde en de uitgifteprijzen van het eerder vermelde Ontwerpexploitatieplan te beoordelen en hierover een partijdeskundig waardeadvies te schrijven. heeft aangegeven hier geen bewaar tegen te hebben en vond vooraf te plegen wederhoor niet noodzakelijk c.q. gewenst.

5.1.2e

Opdracht namens opdrachtnemer uitgevoerd door deskundigen: , beëdigd makelaar in onroerende zaken, bij deze vertegenwoordigende kantoorhoudende te Barneveld aan de

en de

Midden Nederland MAKELAARS

Deskundigheid Deze contra-expertise is uitgevoerd door deskundigen die beschikken over voldoende kennis en kunde qua soort object, aard van het object, gebruik, specifieke lokale, regionale en (inter)nationale marktkennis. Informatiebronnen Voor zover mogelijk, is verkregen informatie geverifieerd en betrokken bij de reeds afgegeven Ontwerpexploitatieplan De Kronkels-Zuid. De deskundigen hebben dit partijdeskundig waardeadvies met zorg samengesteld, doch aanvaarden geen enkele aansprakelijkheid indien mocht blijken dat de verstrekte gegevens onjuist en/of onvolledig zijn geweest. De deskundigen verwijzen uitdrukkelijk ook naar de algemene uitgangspunten voor waarderingen en rapportage in dit rapport.

A.4 Copyright

Deze beoordeling is uitsluitend voor het genoemde doel bestemd voor opdrachtgever. Ten aanzien van de inhoud wordt door de deskundigen uitsluitend tegenover de opdrachtgever en slechts voor het doel van de opdracht verantwoordelijkheid aanvaard. Zonder voorafgaande toestemming mag deze rapportage niet ter beschikking worden gesteld aan derden.

Midden Nederland MAKELAARS

B. Te beoordelen belang

B.1 Object

Korte objectomschrijving: Het exploitatiegebied, verdeeld over twaalf kadastrale percelen, en overige aan- en toebehoren. Kadastrale gegevens: Gemeente Bunschoten, sectie N, nummer 148 Gemeente Bunschoten, sectie N, nummer 149 Gemeente Bunschoten, sectie N, nummer 152 Gemeente Bunschoten, sectie N, nummer 153 Gemeente Bunschoten, sectie N, nummer 154 Gemeente Bunschoten, sectie N, nummer 155 Gemeente Bunschoten, sectie N, nummer 150 Gemeente Bunschoten, sectie N, nummer 151 Gemeente Bunschoten, sectie N, nummer 1727. Gemeente Bunschoten, sectie N, nummer 160. Gemeente Bunschoten, sectie N, nummer 161. Gemeente Bunschoten, sectie N, nummer 1139.

B.2 Waardebegrip die in de reeds beschikbare rapportage is gebruikt

Marktwaarde is het geschatte bedrag waartegen vastgoed zou worden overgedragen op de waardepeildatum tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper in een zakelijke transactie, na behoorlijke marketing en waarbij de partijen zouden hebben gehandeld met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang.

B.3 gehanteerde methodiek

Bij het vaststellen van de in deze rapportage vermeldde waarde is gebruik gemaakt van de volgende methodiek: COMPARATIEF De comparatieve benadering is een methode waarbij op basis van de in de markt gerealiseerde transacties een vergelijk tussen verschillende vastgoedobjecten gemaakt kan worden. Deze methode vergelijkt de te waarderen onroerende zaak met één of enkele soortgelijke objecten waarvan de transactieprijzen en kenmerken vanuit de markt bekend zijn. Er is gekozen voor bovenstaande methode aangezien deze naar inziens van de deskundigen het meeste aansluit bij het reeds getaxeerde object in relatie tot de huidige marktomstandigheden. Voorwaarde om deze methode te gebruiken is dat er wel sprake moet zijn van voldoende en recente vergelijkingstransacties. Deskundigen hebben vastgesteld dat deze voldoende aanwezig zijn.

Midden Nederland MAKELAARS

C. Contra expertise ONTWERPEXPLOITATIEPLAN De Kronkels-Zuid C.1 Exploitatieplan De Kronkels-Zuid

Het exploitatieplan behoort bij het bestemmingsplan ‘De Kronkels-Zuid’ en biedt mede een onderbouwing van de economische uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan. De waarden in het exploitatieplan zijn onder andere gebaseerd op twee rapporten: l Deskundigenadvies inbrengwaarde, 1371.163-D1d1, de datum 23-02-2022; en ll Taxatierapport uitgifteprijzen, 1371.163-T1d, de datum 23-02-2022. Deskundigen zullen puntsgewijs een toelichting geven dan wel het voornoemde advies en het voornoemde taxatierapport voorzien van opmerkingen.

|. Contra expertise DESKUNDIGENADVIES inbrengwaarde De KronkelsZuid 1.4 Opdrachtverstrekking (pagina 5)

De opdracht voor het advies is op 16 juli 2021 verstrekt op basis van de op 16 april 2021 verstrekte offerte. De vraagt rijst bij deskundigen waarom de opdracht voor het advies drie maanden later is gegeven.

1.5 Onafhankelijkheid

Taxateurs verklaren onafhankelijk te zijn. Dit is ook van belang daar in 1.18 wordt gemeld dat het om een taxatierapport gaat en we dus kunnen vaststellen dat dit uitgebrachte stuk in het kader van de NRVT-regelgeving een Professionele Taxatiedienst is. In het taxatierapport is het niet goed duidelijk of het hier gaat om een professionele taxatiedienst of een Partijdeskundig Waardeadvies, waarbij de taxateurs worden gezien als partijdeskundigen.

1.8 Type advies (pagina 7) De taxateurs geven aan het advies een raming betreft waarbij de onroerende zaak enkel middels een gevelopname is opgenomen. 5.1.2e

Deskundigen merken op dat er nagenoeg geen gevels aanwezig zijn, behoudens de bestaande objecten aan de . Het overgrote deel van de het getaxeerde betreft thans weidegronden. De deskundigen zijn van mening dat een ‘pavement taxatie’ een beter benaming zou zijn geweest.

1.10 Waarderingsgrondslag (pagina 7)

Taxateurs baseren de inbrengwaarde op ‘werkelijke waarde’, omdat het deskundigenadvies is gebaseerd op een wettelijke grondslag. Deskundigen zijn van mening dat de ‘werkelijke waarde, zoals bedoeld in de Onteigeningwet, artikel 40 B e.v.’ in deze casus gelijk is aan de ‘marktwaarde’. Als er geen sprake is van dat de werkelijke waarde niet gelijk zou zijn aan de marktwaarde, dan hadden taxateurs aan moeten geven in hoe verre de werkelijke waarde afwijkt van de marktwaarde.

Midden Nederland MAKELAARS

1.13 Mate van inspectie (pagina 7) De taxateurs geven aan de getaxeerde onroerende zaak enkel middels een gevelopname opgenomen te hebben en dat er geen contact is geweest met de eigen(a)ar(en). 5.1.2e

Deskundigen merken nogmaals o dat er na enoeg geen gevels aanwezig zijn, behoudens de bestaande objecten aan de Het overgrote deel van de het getaxeerde betreft thans weidegronden. De plankaarten zijn hier ook op afgestemd. Bovendien hebben meerdere eigenaren de kadastrale percelen in eigendom. Dit punt is eveneens reeds aangehaald onder ‘1.8 Type advies’.

1.14 Peildatum / 1.15 Reactie van opdrachtgever (pagina 8) Conform het advies is de peildatum van het advies 23 februari 2022 en is hierop voorgaand op 29 oktober 2021 een conceptversie voorgelegd aan opdrachtgever. Bij de deskundigen rijst de vraag waarom voor een peildatum van 23 februari 2022 is gekozen nu voor deze peildatum een conceptversie op 29 oktober 2021 is voorgelegd aan opdrachtgever. Het is krachtens de NRVT-regelgeving, alsmede de regelgeving van de RICS niet toegestaan en derhalve niet raadzaam om marktwaarden die in de toekomst liggen vast te stellen.

1.18 Conformiteit RICS/EVS/NRVT (pagina 8) Taxateurs benoemen hier dat het uitgebracht advies, als zijnde een taxatierapport, voldoet aan de RICS-standaarden alsmede aan de EVS. Deskundigen bevreemdt het dat er onder deze paragraaf wordt gesproken over een taxatierapport, nu dit niet in overeenstemming is met het voorgaande vermelde in het advies. In het bijzonder wordt onder 1.10 Waarderingsgrondslag nog melding gemaakt door de taxateurs dat het advies is gebaseerd op een wettelijke grondslag en derhalve niet aangesloten kan worden bij de reguliere waardebegrippen, zoals bijvoorbeeld zijn opgenomen in het Red Book van de RICS. Deskundigen zijn van mening dat het adviesrapport kan worden beschouwd als een professionele taxatiedienst.

2.1 Algemene uitgangspunten / asbest (pagina 11)

Taxateurs verklaren geen onderzoek verricht te hebben naar de aanwezigheid van asbest en parasieten. 5.1.2e

Deskundigen merken op dat bij de gevelopname aan de visueel kan worden vastgesteld dat de verouderde bijgebouwen zijn bekleed met asbesthoudende materialen.

4.3. Complex

Naast de residuele grondwaarde berekening dient men ook rekening te houden met de marktwaarde. Ook bij de marktwaarde is te bezien wat marktpartijen (projectontwikkelaars/aannemers) recent betaald hebben. De marktwaarde van de ruwe bouwgronden is het zuiverste vast te stellen door gebruik te maken van de vergelijkingsmethode, te meer daar het bij uitsluitend grondeigenaren van voormalige cultuurgronden zullen gaan voor de hoogst mogelijke opbrengst en er sprake is van een positieve (lucratieve) bestemming.

Midden Nederland MAKELAARS

De vastgestelde inbrengwaarde zegt dus niets over de marktwaarde van de individuele percelen.

4.4 Overwegingen bij de waardering (pagina 15)

De taxateur heeft de volgende SWOT-analyse opgesteld van de belangrijkste zaken die en redelijk handelend en denkend koper in zijn overwegingen bij de waardering van de onroerende zaak zal meenemen.

Strengths =

Het gebied kan zowel in het noorden alsmede in het oosten ontsloten worden via een provinciale weg. Hierdoor is het goed ontsloten. In de omgeving zijn reeds bedrijventerreinen gelegen. Gunstige ligging ten opzichte van Amersfoort en Hilversum.

Weaknesses -

Aan de oostzijde wordt de bestaande bebouwing gehandhaafd. Hierdoor ontstaan er geen danwel zeer beperkt zichtlocaties.

Huidige bedrijventerreinen zijn uitgegeven.

Opportunities - Doordat de gemeente elders

bedrijventerreinen wilt herstructureren, zal de vraag naar uitgeefbare gronden toenemen. Er is sprake van een kwantitatieve behoefte aan bedrijventerrein op De Kronkels-Zuid. Bij de gemeente zijn aanvragen van ondernemingen bekend die sommeren tot meer dan 12 ha (exclusief transformatie De Zuidwenk). De verwachte regionale ruimtevraag (in ha) is in 2030 naar verwachting groter dan de huidige harde planaanbod (in ha).

Threats

- Het bedrijventerrein is in eerste

instantie bedoeld voor de lokale

opvangfunctie en niet voor het verzorgingsgebied regio Amersfoort. Dit is van invloed op het aantal gegadigden. Bij het schrijven van onderhavig rapport lijkt het erop dat de Nederlandse economie aan het herstellen is van de gevolgen van de wereldwijde covid-pandemie. Het is echter onzeker of er in de toekomst weer strengere maatregelen nodig zijn en wat daarvan de effecten zijn.

Deskundigen merken in het bijzonder op dat de aanname onder ‘Threats’ over het herstel van de economie na de wereldwijze covid-pandemie onjuist is. Deskundigen stellen dat de vraag naar bedrijventerreinen onverminderd is doorgegaan en er geen structurele verminderende waarneming, voor wat betreft de vraag naar bedrijfshuisvesting, heeft

du Ì

Midden Nederland MAKELAARS

plaatsgevonden. Na eerste waarneming van de covid-pandemie viel de markt enkel tijdelijk even weg. Deskundigen hebben een (aanvullende) SWOT-analyse opgesteld:

Ligging vanaf de Rijksweg A1 (optimale ontsluiting) en op korte rijafstand van Rijksweg A27 en A28. Veel food gerelateerde exploitatie in omliggende bedrijfsterreinen. Centrale ligging in Nederland en aan de rand van de ‘Randstad’. Geen relatie met

overdrachtsbelasting i.v.m. fiscaal bouwrijpe grond.

Opportunities -

In omliggende gemeenten is nagenoeg geen industriegronden meer beschikbaar. In Bunschoten-Spakenburg zijn veel ondernemers gevestigd, wat zorgt voor een constante vraag aan industriegronden. Duurzaam bouwen behoort tot de

Threats Moeilijk kunnen verkrijgen van voldoende stroomaansluiting. &

Mogelijke afremming van exploitaties op het gebied van ambulante handel door strengere regelgeving met betrekking tot vervoersmiddelen in relatie tot fossiele brandstof.

mogelijkheden en is de toekomst.

4.5 Gebruikte methode (pagina 15, 16 en 17) De taxateur heeft voor het waarderen van de onroerende zaak gebruik gemaakt van de vergelijkingsmethode en de residuele waardebepalingsmethode. Deskundigen sluiten zich aan bij de gebruikte methoden, gezien het doel van de taxatie om een inbrengwaarde / marktwaarde vast te stellen. Deskundigen maken wel de kanttekening dat de residuele benadering gelet op de bouwkosten en overige projectkosten alleen een toetsing kan zijn, maar niet leidend is. Gezien het feit dat er voldoende recente referentieobjecten uit de markt aanwezig zijn, heeft het gebruik van een vergelijkingsmethode sterk de voorkeur.

Midden Nederland MAKELAARS

4.6 Referentietransacties ruwe bouwgrond bedrijventerrein omgeving Bunschoten

Metrage

Prijs per m?

12-01-2017

HarselaarDriehoek

Voorthuizen, G 5450

0.96.01 ha

€

06-07-2017

De Klomp, Ede

Ede, M 1519 en 1560

5.03.35 ha

24-01-2018

De Klomp, Ede

Ede, M 1519 en 1560

5.03.35 ha

€

5.1.2f

5.1.2f 5.1.2f

13-07-2017

WiekenVinkenhoef, Amersfoort

Amersfoort, R 1272, 1273, 1276 en 1277

1.76.58 ha

€

5.1.2f 5.1.2f

03-02-2022

Vinkehoef, Amersfoort

Amersfoort, R 58, 59, 631, 1058, 1064 en 1066

4.93.44 ha

€

5.1.2f 5.1.2f

€

5.1.2f

transactie

5.1.2f

Kadastraal

5.1.2f

Locatie

5.1.2f

Datum

5.1.2f

(pagina 17 en 18) De taxateur heeft enkele referentietransacties ruwe bouwgrond bedrijventerrein in de omgeving Bunschoten waargenomen:

Deskundigen stellen dat de overwegend toegepaste referenties te ver in het verleden liggen in relatie tot de waardepeildatum te weten 23 februari 2022. Te gebruiken referenties dienen bij voorkeur niet langer dan 3 jaar oud te zijn in relatie tot de waardepeildatum. Opmerkingen / toelichting referenties: Ten aanzien van object 1, vermelde referentie betreft een perceel ruwe bouwgrond waarvan het ontstaan te maken heeft met een ontsluitingsweg (‘de Slinger’) van het bedrijventerrein ‘Harselaar - Zuid’, groenvoorziening en centrale watergang, welke door dit perceel zijn komen te liggen. De toenmalige eigenaar heeft hierover geprocedeerd en is in een onteigeningprocedure beland, waarbij door vonnis deze prijs tot stand is gekomen en derhalve geen transactie is die onder normale marktomstandigheden tot stand is gekomen.

De bij nummer 2 vermelde referentie merken deskundigen op dat deze gronden speculatief zijn ingekocht en in gemeente Ede was ten tijde van deze transactie nagenoeg geen kavel van enige omvang beschikbaar. De kavels welke wel beschikbaar waren stonden onder optie en zijn door de optanten ook nadien volledig afgenomen, terwijl de vraag steeds verder toenam. Deskundigen merken op dat de referentie vermeld bij nummer 3 een doorlevering is geweest van het perceel gemeld onder nummer 2.

Midden Nederland MAKELAARS

€

5.1.2f

€

5.1.2f 5.1.2f 5.1.2f

5.1.2f

€

5.1.2f

5.1.2f 5.1.2f

5.1.2f

€

5.1.2f

€

5.1.2f

5.1.2f 5.1.2f

5.1.2f

€

€ 5.1.2f

6.560 m?

€

5.1.2f

nabij, Barneveld Wesselseweg ong., Kootwijkerbroek

5.1.2f

12.123 m?

5.1.2f

€

5.1.2f

12.644 m?

5.1.2f

€

5.1.2f

50.134 m?

€

5.1.2f

€

5.1.2f

651 m?

5.1.2f

€

5.1.2f

20.210 m?

5.1.2f

€

5.1.2f

Medio 2022

29.613 m?

5.1.2f

€

5.1.2f

7.112 m2

5.1.2f

€80,-

5.1.2f

€ 800.000,-

5.1.2f

10.000 m?

5.1.2f

11-12-2019 | Verbindingsweg | Hoofdstraat, Voorthuizen 04-03-2020 De Kronkels, Bunschoten 19-03-2020 De Kronkels, Bunschoten 01-10-2020 De Kronkels, Bunschoten 13-11-2021 De Kronkels, Bunschoten 13-11-2021 De Kronkels, Bunschoten 03-02-2022 De Kronkels, Bunschoten 25-11-2020 Valkseweg 99

5.1.2f

Prijs per m?

transactie

5.1.2f

Koopsom

5.1.2f

Metrage

Datum

5.1.2f

Locatie

5.1.2f

Deskundigen hebben de volgende representatievere en recentere referentietransacties waargenomen:

Referenties nummers 2 tot en met 7, betreffen de aankoop van percelen door ontwikkelaar Schoonderbeek. Doordat de transacties op verschillende momenten over een periode van circa 2/3 jaar hebben plaatsgevonden achten de deskundigen deze referenties afzonderlijk relevant. Referentie nummer 8 betreft een gedeeltelijke woonbestemming en gedeeltelijke bedrijfsbestemming. Hierdoor bevindt de vierkante meter prijs zich aan de bovenkant van de bandbreedte. De transactie vermeld onder nummer 9 is naar alle waarschijnlijk medio 2022 gesloten. De akte van levering is 30 december 2022 gepasseerd. Dit betreft een perceel wat waarschijnlijk over 5 tot 10 jaar een bestemmingsplan transformatie zal ondergaan van een agrarische bestemming naar industriegronden en zal dienen voor de uitbreiding van het huidige bedrijventerrein ‘Puurveen’.

Midden Nederland MAKELAARS

4.8 Finale waardering (pagina 18) Taxateurs verklaren onder andere dat de referenties grotendeels zijn gedateerd (ouder dan 3 jaar in relatie tot de waardepeildatum). Deskundigen stemmen in met deze verklaring en concluderen daaruit dat de referenties derhalve niet representatief zijn. Eveneens wordt onder deze paragraaf gesproken over het begrip ‘ramen van marktwaarde’. Deskundigen merken op dat dit niet in lijn ligt met het eerder vermelde doel van de raming (paragraaf 1.6), namelijk het maken van een raming van de inbrengwaarde van de gronden. Als ook het vermelde onder 1.10 Waarderingsgrondslag, waar gesproken wordt over de ‘werkelijk waarde’. Men had hier beter kunnen vermelden dat de Werkelijk Waarde, zoals bedoelt in de Onteigeningwet, conform artikelen 40 B e.v. in de wet staat en dat deze voor de door taxateurs weergegeven waarden gelijk is aan de reeds eerder gedefinieerde marktwaarde.

5.1.2f

Concluderend lijkt de vastgestelde marktwaarde (voor ruwe bouwgrond) van € per m? erg laag en zal naar oordeel van ondergetekenden deze marktwaarde, mede gezien het hiervoor aangeleverde marktbewijs, thans rond de € per m? dienen te liggen.

4.10 Onzekerheden waardering (pagina 19) Taxateurs nemen onder andere op de schattingsonzekerheid op basis van de COVID-19 pandemie.

Deskundigen merken op dat de impact op de markt door de COVID-19 pandemie (of de nasleep hiervan) niet meer zichtbaar is op de peildatum van het taxatierapport en de deze door taxateurs opgenomen schattingsonzekerheid niet relevant is.

6. Biljagen Toelichting per perceel 1.8 Beoordeling en onderbouwing courantheid (pagina 2)

Mate van verkoopbaarheid Taxateurs nemen waar dat er enorme behoefte is aan uitgifte van kavels ten behoeve van ontwikkeling.

5.1.2f

Deskundigen merken op dat voor kavels met een vergelijkbare bestemming en diverse grootte, die onderhands worden verkocht, opbrengsten genereren van circa € tot € per m2, exclusief omzetbelasting (fiscaal bouwrijpe grond).

1.9 Toelichting waarde (pagina 2) Taxateur geeft aan dat de hoogste waarde wordt ontleend aan de complexwaarde. Deskundigen hebben taxateur, in het kader van onderhavig rapport, telefonisch benaderd en taxateur gaf mondeling te kennen dat vanwege de complexwaarde tot een lagere waardering wordt gekomen dan dat het om een of enkele kavels zou gaan. Deze mondelinge toelichting is in tegenstelling tot de onderbouwing vermeld in paragraaf 1.9. In aanvulling hierop zijn deskundigen het niet eens met het vermeldde.

Midden Nederland MAKELAARS

5.9 Toelichting waardebepaling (pagina 13)

Taxateur heeft de hoogste waarde ontleent aan de complexwaarde, zijnde € 50,- per m2.

Deskundigen achten de werkelijke waarde (is gelijk aan de marktwaarde) ten tijde van de gehanteerde peildatum op € 100,- per m? van toepassing, uitgaande van de referenties, zoals vermeld in het overzicht op pagina 11 van dit adviesrapport. Een redelijk handelde verkoper zal een marktconforme prijs voor zijn onroerende zaak wensen te ontvangen en houd rekening met eventuele bijzondere geschiktheid, dan wel andere unieke sellingpoints.

IL. Contra expertise TAXATIERAPPORT uitgifteprijzen De Kronkels-Zuid 1. Samenvatting (pagina 4)

5.1.2f 5.1.2f

De taxateurs hebben de marktwaarde voor de uitgifte van gronden als volgt bepaald: - Reguliere bouwkavels € per m? - Zichtlocaties € per m2

Deskundigen merken hierbij op dat het een taxatierapport betreft en geen uitgebracht adviesrapport. In het kader van de NRVT-regelgeving is dit document dus te beschouwen als een Professionele Taxatiedienst. Tevens willen deskundigen opmerken dat de onderbouwing van de samenvatting is gebaseerd op een minimaal aantal gebruikte referenties.

5.1.2f 5.1.2f

Deskundigen achten de verwezenlijking van een hogere prijs per vierkante meter haalbaar, gelet op transacties van naburige gemeenten op basis van het begrip marktwaarde. Deskundigen beogen navolgede marktwaarden: - Bedrijven zichtlocaties € per m?* - Bedrijven binnenterrein € per m?* * bedragen zijn v.0.n., exclusief omzetbelasting.

2.4 Opdrachtverstrekking (pagina 5)

De opdracht voor het taxatierapport is op 16 juni 2021 verstrekt op basis van een eerder verstrekte offerte. Op 23 februari 2022 is het taxatierapport uitgebracht. Deskundigen merken op dat de opname van de onroerende zaak, de vermeldde peildatum en opmaak alsmede ondertekening van het rapport een periode van circa vijf maanden beslaat. Gelet op de opmars van marktprijzen door een krappe markt in een dergelijke periode aanzienlijk.

2.5 Onafhankelijkheid (pagina 6)

De taxateurs verklaren onder andere dat zij geheel onafhankelijk zijn van de opdrachtgever en dat er geen banden bestaan tussen de opdrachtgever en de taxateurs die de schijn kunnen opwekken dat de onafhankelijkheid van de taxateurs in twijfel moet worden getrokken. Deskundige merkt op dat taxateurs in deze ook het advies Deskundigenadvies inbrengwaarde, 1371.163-D1d1, de datum 23-02-2022, hebben opgesteld. Deskundigen stellen zich de vraag of deze aanname juist is gesteld.

Midden Nederland MAKELAARS

2.6 Doel van de taxatie (pagina 6) De opdrachtgever heeft de taxateurs verzocht om de markconforme uitgifteprijs te taxeren van de bedrijfskavels in plangebied De Kronkels Zuid. Deskundigen merken op dat de ‘marktconforme uitgifteprijs’ ‘marktwaarde’ dient te zijn volgens de van toepassing zijnde taxatiestandaarden. Toelichting marktwaarde: Marktwaarde is het geschatte bedrag waartegen vastgoed zou worden overgedragen op de waardepeildatum tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper in een zakelijke transactie, na behoorlijke marketing en waarbij de partijen zouden hebben gehandeld met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang.

2.8 Te waarderen belang (pagina 6) De taxateurs beschrijven in het rapport het te waarderen belang, welke omvat het volledige eigendom van de onroerende zaak vrij van: huur en gebruik, een recht van erfpacht, pacht, recht van opstal, appartementsrecht etc. De deskundigen nemen aan dat de taxateurs hiermee het gehele plangebied hiermee bedoelen.

2.9 Taxatiebasis (pagina 6)

Zie opmerkingen deskundigen onder 2.6.

2.12 Mate van inspectie (pagina 7) De taxateurs geven aan de onroerende zaak enkel middels een gevelopname opgenomen te hebben en dat er geen contact is geweest met de eigenaar. 5.1.2e

Deskundigen merken op dat er nagenoeg geen gevels aanwezig zijn, behoudens de bestaande objecten aan de . Het overgrote deel van de het getaxeerde betreft thans weidegronden. De plankaarten zijn hier ook op afgestemd. Bovendien hebben meerdere eigenaren de kadastrale percelen in eigendom.

2.13 Peildatum / 2.14 Reactie van opdrachtgever (pagina 7)

Conform het rapport hebben de volgende acties plaatsgevonden op de volgende data: - Opdrachtverstrekking 16 juni 2021 - Peildatum taxatie 27 oktober 2021 29 oktober 2021 - 19 concept taxatierapport 23 februari 2022 - Definitief taxatierapport 25 november 2022 - 2° concept taxatierapport ?

Deskundigen merken op dat dit niet geheel kloppend lijkt te zijn. Op 23 februari 2022 is het taxatierapport definitief afgegeven en in de omschrijving staat dat de reacties zijn verwerkt in een concept rapport d.d. 25 november 2022.

Midden Nederland MAKELAARS

2.15 Versies (pagina 7) Het aantal uitgebrachte versies: twee versies, volgens opgaaf taxatierapport. Deskundigen verwachten op basis van het bepaalde van 2.13 dat er mogelijk drie uitgebrachte versies in omloop zijn.

3.2 Bijzondere uitgangspunten (pagina 9 en 10)

De taxateurs hebben rekening gehouden met het bijzondere uitgangspunt: ‘De uitgifteprijs wordt beschouwd als de marktwaarde bij kavelgewijze verkoop in bouw- en woonrijpe staat, waarbij geen afzonderlijk kostenverhaal plaatsvindt’.

Deskundigen plaatsen de volgende opmerking, gelet op de ‘uitgifte prijzen’ zoals vermeldt onder het bepaalde van paragraaf 1 Samenvatting. Deskundigen verwachten dat dit de marktwaarden zijn voor het complex (de gehele kavel als zodanig) en niet op basis van uitgifteprijzen / marktwaarden per kavelgewijze verkoop. Refererend aan de referenties zal deze marktwaarde bij een kavelgewijze verkoop namelijk substantieel hoger moeten liggen.

4.1 Ligging (pagina 11)

5.1.2e

In het taxatierapport wordt toegelicht om welk plangebied het gaat, namelijk deze gelegen in plangebied ‘De Kronkels Zuid’. Aan de noordzijde is het bedrijventerrein gelegen aan de . Aan de zuidzijde is het grotendeels gelegen achter de bebouwing van de Amersfoortseweg. Deskundigen merken op de Amersfoortseweg aan de oostzijde van het plangebied is gelegen en niet aan de zuidzijde.

4.5 Bestemming van de onroerende zaak / 4.6 Beoordeling en onderbouwing courantheid (pagina 12, 13 en 14)

Taxateur merkt op dat de beoogde bestemmingsplan voorschriften met bebouwingspercentage en de beoogde milieucategorie tot 3.2 gunstig zijn, mede ter onderbouwing van de waarde door taxateur. De grafiek ‘aanbod in aantal’ behorend bij paragraaf 4.6 betreft een macro overzicht en is niet toegespitst op het regiogebied, in dit overzicht is tevens het jaar 2021 meegenomen. De grafiek ‘transacties in aantal geeft geen beeld weer van het jaar 2021. De transactieprijzen macro economisch geven een beeld weer van daling. Regionaal is juist een tegengestelde ontwikkeling in de prijsvorming ontstaan. Voor een korte tijdelijke periode is er een mindere marktwerking geweest door de pandemie (COVID-19). De grafiek is geen representatieve weergave voor regio Midden Nederland, waaronder het plangebied ‘De Kronkels’ valt. Door schaarste van aanbod van bedrijfsonroerend goed in het koopsegment, zijnde bouwkavels dan wel bestaande gebouwen, zijn de waarden gestegen in omliggend gebied. De vraaghuurprijzen zijn, gelet op de stijging van de grondkavels en de bouwkosten, eveneens gestegen. In de bijlage van dit rapport zijn van omliggende plaatsen onder andere aanbod- en transactiegegevens bedrijfsruimten opgenomen. Het is voor deskundigen niet geheel duidelijk waarop de grafiek ‘Transactie- en vraagprijzen per m”' betrekking heeft. Het is niet mogelijk dat deze grafiek ziet op prijzen per m? van 15

Midden Nederland MAKELAARS

marktconforme grondprijzen (industrie) bij verkoop in de markt. Eveneens merken deskundigen op dat de grafiek niet correspondeert met de opdracht van het taxatierapport. Het gaat immers om een uitgifteprijs en niet om de marktwaarde. Evident is dat een uitgifte prijs niet altijd marktconform behoeft te zijn, terwijl de marktwaarde juist gebaseerd is op aantoonbare markttransacties die tussen bereidwillige kopers en verkopers tot stand zijn gebracht.

5.2 Overwegingen bij de waardering (pagina 15)

De taxateur heeft de volgende SWOT-analyse opgesteld van de belangrijkste zaken die en redelijk handelend en bereidwillige koper in zijn overwegingen bij een eventuele transactie zal meenemen.

Gunstige ligging ten opzichte van A1 alsmede de provinciale wegen. Flexibiliteit aan de grootte van bouwkavels.

Ligging ten opzichte van bestaande bedrijventerreinen.

”

Door de gunstige locaties kan deze naast locatie bedrijven ook geschikt zijn voor regionale bedrijven. Beperkt aanbod van bouwkavels in de directe omgeving.

Beperkte hoeveelheid zichtlocaties. Doordat er enkel bedrijven tot categorie 3.2 mogen komen, vallen er een aantal bedrijven af. Voordeel is wel dat bedrijven tot categorie 3.2 doorgaans een hoogwaardigere uitstraling hebben.

Er is sprake van versnipperd eigendom. Het ligt derhalve voor de hand dat de eigendommen nog verworven moeten worden zodat ze

in eigendom zijn van één partij. De verwervingen zijn doorgaans een tijdrovend proces. Economische ontwikkelingen kunnen de vraag naar bedrijfsruimten tijdelijk doen verminderen.

Midden Nederland MAKELAARS

Deskundigen hebben eveneens een (aanvullende) SWOT-analyse opgesteld. In het bijzonder merkt taxateur op dat de millieucategorie 3.2 een ruim scala aan bedrijfsactiviteiten behelst en geen directe belemmering is. -

Ligging vanaf de Rijksweg A1 (optimale ontsluiting) en op korte rijafstand van Rijksweg A27. Veel food gerelateerde exploitatie in omliggende bedrijfsterreinen. Centrale ligging in Nederland en aan de rand van de ‘Randstad’. Geen relatie met

In omliggende gemeenten is nagenoeg geen industriegronden / kavels meer beschikbaar.

overdrachtsbelasting i.v.m. fiscaal bouwrijpe grond.

De maximale milieucategorie 3.2 is goed, maar geeft wel enige beperking, doch te overzien.

5.3 Gebruikte methode (pagina 15) De taxateur heeft voor het waarderen van de onroerende zaak uitsluitend gebruik gemaakt van de vergelijkingsmethode daar er voldoende recente vergelijkingsobjecten aanwezig zijn en de schijnnauwkeurigheid van de residuele benadering.

Deskundigen sluiten zich aan bij deze gebruikte methode (comperatief). Deskundigen maken wel de kanttekening dat bij gebruik van een residuele benadering gelet op de bouwkosten en overige projectkosten deze methode niets meer is dan een toetsing en niet bruikbaar is voor dit partijdeskundig waardeadvies.

5.4 Differentiatie (pagina 16) In aanvulling van het vermelde in het taxatierapport door de taxateur merkten deskundigen op dat de gehele westflank een uitermate goed zicht heeft over de aanwezige landerijen en dergelijke. Dit is geen directe zichtlocatie maar geeft veel ‘vrijheid’ weer.

De taxateur geeft aan dat voor alle locaties geldt dat er per 600 m2 BVO één parkeerplaats in een parkeeroffer beschikbaar wordt gesteld. Hierdoor zou het uitgeefbaar terrein efficiënter benut kunnen worden en hoeven minder parkeerplaatsen op eigen terrein te worden gerealiseerd. Hierdoor zou ook makkelijker een bebouwingspercentage van 90% kunnen worden behaald. Deskundigen merken op dat in de praktijk blijkt dat een bebouwingspercentage van 90% veelal niet haalbaar is en dit eerder ligt tussen de 60% en 70%. 17

Midden Nederland MAKELAARS

5.5 Referentiestransacties (pagina 16 en 17) De taxateur heeft enkele referentietransacties in de omgeving Bunschoten in beeld gebracht Metrage

22-10-2021

Smitspol, Nijkerk

10.782 m?

04-06-2021

Sluiswachter, Nijkerk

2.905 m?

27-12-2019

Amersfoortseweg, Bunschoten Bastion, Veenendaal

4.547 m?

€

3.615 m?

€

18-12-2020

Magnesiumweg, Amersfoort

3.012 m?

€

01-10-2020

De Zonnecel, Amersfoort

2.575 m2

€

22-06-2020

Koningsbergenweg, Barneveld

2.844 m?

€

07-05-2020

Rostockweg, Amersfoort

2.457 m2

€

11-02-2020

Amersfoortseweg, Bunschoten

5.550 m2

5.1.2f

€

5.1.2f

€

5.1.2f

€

5.1.2f

€

5.1.2f

€

5.1.2f

€

5.1.2f

€

5.1.2f

€

Prijs per m?

5.1.2f

23-04-2019

Koopsom

5.1.2f

transactie

5.1.2f

Locatie

5.1.2f

Datum

5.1.2f

Deskundigen merken op dat een aantal referenties niet representatief zijn, de onderbouwing niet juist en selectief is.

Midden Nederland MAKELAARS

Deskundigen hebben de volgende beter passende referentietransacties in kaart gebracht:

€

5.1.2f

€

35.500 m?

€

35.288 m?

€

5.1.2f

5.1.2f 5.1.2f

5.1.2f

5.1.2f 5.1.2f

5.1.2f

5.1.2f 5.1.2f

5.1.2e 5.1.2e

30-06-2022

5.1.2f

€

5.1.2f

15.000 m?

5.1.2f

, Barneveld

5.1.2f

5.1.1e

€

5.1.2f

11.578 m?

5.1.2f

, Barneveld

5.1.2e

25-05-2022

5.1.2f

€

5.1.2f

€

9.690 m?

5.1.2f

Transportweg, Barneveld

5.1.2f

€

5.1.2f

15-09-2021

01-05-2022

5.1.2f

€

5.1.2f

€

5.1.2f

€

5.1.2f

€

5.1.2f

€

5.1.2f

39.255 m?

€

Prijs per m?

5.1.2f

Nijkerk , Ede

5.1.2e

22-09-2021

8.009 m?

5.1.2e

31-01-2022

Koopsom

Metrage

5.1.2f

transactie

5.1.2f

Locatie

Datum

5.1.2f 5.1.2f

5.1.2f

4.800 m?

, Leusden

5.1.2f

30-06-2023

5.1.2f

5.1.2e

(Harselaar Driehoek), Barneveld

5.1.2f

30-12-2022

5.1.2e

(Harselaar Driehoek), Barneveld

Deskundigen zijn van mening dat de genoemde referenties sluiten beter aan. De referenties hebben allen recenter plaatsgevonden dan de referenties genoemd door taxateurs. Eveneens kennen de referenties een diversiteit qua oppervlakten. De genoemde referenties door taxateurs betreffen bijna geheel referenties omstreeks 3.000 m2. Ook is de markt voor bedrijfsonroerend goed van Bunschoten-Spakenburg beter te vergelijk met die van Barneveld, dan die met de stad Amersfoort.

5.1.2f

Referentie nummer 1 betreft een rechthoekig perceel, waar vervuiling aanwezig was. Koper heeft dit voor eigen rekening voor circa € exclusief BTW laten saneren. Dit verklaart dat de vierkante meter prijs iets lager is uitgevallen. Referentie nummer 3 betreft een bouwkavel met ronde kavelvorm en uitloop op een driehoek, fiscaal bouwrijpe grond. Weliswaar minder courant van vorm. De kavel sluit aan op referentietransactie ruwe bouwgrond, nummer 1 Harselaar-Driehoek zoals vermeld in het overzicht op pagina 10 van dit rapport.

Midden Nederland MAKELAARS

Referentie nummer 4 betreft een bouwkavel met rechthoekige kavelvorm en fiscaal bouwrijpe grond. De kavel sluit aan op referentietransactie ruwe bouwgrond, nummer 1 ‘Harselaar-Driehoek’ zoals vermeld in het overzicht op pagina 10 van dit rapport. Bij referentie nummer 5 was overdrachtsbelasting van toepassing op de levering. Het betrof namelijk een oud sloopwaardig opstal met buitenterrein. Referentie nummers 6 en 7 zien op hetzelfde perceel langs de rijksweg. Desondanks zijn deskundigen van mening dat deze transacties wel representatief zijn nu partijen overeenstemming van de transactie onder nummer 6 hebben bereikt in 2021. Er is dus een aanzienlijke tijd verstreken voor het bereiken van de transactie onder nummer 7. Referentie nummer 8 is een B locatie. Het betreft geen zichtlocatie en kent een milieucategorie van 1 en 2.

D. Bijlagen Bijlage I

Kaart en legger

Midden Nederland MAKELAARS

E. Datering en ondertekening

5.1.2e

Aldus gedaan te goeder trouw naar beste weten en kennis, overeenkomstig de strekking van de opdracht en in de overtuiging de ten dienste staande gegevens op een juiste wijze te hebben verwerkt.

5.1.2e

Taxateur Plaats: Barneveld Datum: 28 november 2023

Plaats: Barneveld Datum: 28 november 2023

BIJLAGE | KAART EN LEGGER

Midden Nederland MAKELAARS

Yn 1B! 1

Kadastrale kaart

Uw referentie: BOG

Volgend deel →

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij iBabs is leidend. Bron: https://api.notubiz.nl/document/16492509/1