Raadsvoorstel 52 (bijlage) R216518.004 Taxatierapport Wieënweg 6 6445CD Brunssum (definitief 31-05-2021)__2003153__

TAXATIERAPPORT :LHsQZHJ6, 6445CD Brunssum

Opdrachtgever Gemeente Brunssum G. Pingen Lindeplein 1 6444AT Brunssum

Waardepeildatum 21 april 2021

Rapportdatum 27 mei 2021

Aelmans Rentmeesters- & Makelaarskantoor BV ir. Jack Aelmans RT MRE Kerkstraat 4, 6367JE te Voerendaal Tel: 045-5753255 | Email: jackaelmans@aelmans.com

Taxatierapport :LHsQZHJ6, 6445CD Brunssum

Rapport samenvatting | Commercieel Dossiernummer:

R216518

VMS taxatienummer:

41168854

Complex: Adres:

:LHsQZHJWH%UXQVVXP :LHsQZHJ&'%UXQVVXP

Eigenaar: Park / gebouwnaam:

Gemeente Brunssum voormalige St. Jozefschool

Type eigendom:

Eigendom

Te taxeren belang:

Eigendom

Perceeloppervlakte:

3.587

Object Type object:

Commercieel

Oorspronkelijk bouwjaar: Monument:

1950 Beschermd stads- of dorpsgezicht of voorstel daartoe

Totaal BVO mðof stuks:

806

Totaal VVO mðof stuks:

701

Verhouding VVO / BVO:

1:1,15

Parkeerplaatsen binnen:

-

Parkeerplaatsen buiten:

-

Marktwaarde per mð:

€ 303

Waardering

Kengetallen

Opdrachtgever:

Gemeente Brunssum

Markt/herz. huur:

€ 32.800

Contactpersoon:

G. Pingen

Netto markt/herz. huur:

€ 27.122

Doel taxatie:

Verkoop

Correctie meer- en minderhuur:

Taxateur: Waardepeildatum:

ir. Jack Aelmans RT MRE

-

Exploitatielasten % markt/herz. huur:

17,3 %

woensdag 21 april 2021

Exploitatielasten excl canon:

€ 5.678

Marktwaarde kosten koper:

€ 210.000

Exploitatiekosten incl canon:

€ 5.678

BAR markt/herz. huur kk:

15,4 %

Object beoordeling

Score

Locatie beoordeling

Score

Bouwkundige staat:

Redelijk

Ligging:

Redelijk

Onderhoud buiten:

Matig

Bereikbaarheid:

Goed

Onderhoud binnen:

Slecht

Parkeren op openbare weg:

Goed

Parkeren (op eigen terrein):

Goed

Locatie score:

Functionaliteit:

Matig

Object score:

Redelijk

Gebruik beoordeling

Score

Redelijk

Markt beoordeling

Score

Huidige verhuursituatie:

Niet van toepassing

Courantheid verkoop:

Redelijk

Alternatieve aanwendbaarheid:

Niet van toepassing

Courantheid verhuur:

Matig

Het object is per 21-04-2021 getaxeerd op:

EUR 210.000 Marktwaarde kosten koper

Waarde op: 21-04-2021 | Taxateur: ir. Jack Aelmans RT MRE

Pagina - 2 - van 36 | Printdatum: 27-05-2021

Taxatierapport :LHsQZHJ6, 6445CD Brunssum

INHOUD TAXATIERAPPORT I

Rapport samenvatting

A

Opdracht

B

Taxatie

C

SWOT-analyse en beoordeling

D

Juridisch

E

Locatie

F

Object

G

Gebruik

H

Onderbouwing

I

Duurzaamheid

J

Waarde in huidige staat

K

Algemene uitgangspunten

L

Waardebegrippen en definities

M

Bijlagen

Waarde op: 21-04-2021 | Taxateur: ir. Jack Aelmans RT MRE

Pagina - 3 - van 36 | Printdatum: 27-05-2021

Taxatierapport :LHsQZHJ6, 6445CD Brunssum

A

OPDRACHT

A.1 OPDRACHTGEVER Opdrachtgever:

Gemeente Brunssum

Ter attentie van:

G. Pingen

Adres:

Lindeplein 1, 6444AT te Brunssum

Telefoonnummer: E-mailadres opdrachtgever:

gertjan.pingen@brunssum.nl

A.2 OPDRACHTNEMER EN UITVOEREND TAXATEUR Naam organisatie:

Aelmans Rentmeesters- & Makelaarskantoor BV

Uitvoerend taxateur:

ir. Jack Aelmans RT MRE

Adres:

Kerkstraat 4, 6367JE te Voerendaal

Telefoonnummer:

045-5753255

E-mailadres:

jackaelmans@aelmans.com

Lid van / aangesloten bij:

NRVT

Ingeschreven in het register onder nummer:

NRVT, kamer Bedrijfsmatig Vastgoed onder nummer RT276850172

A.3 CONTROLEREND OF TWEEDE TAXATEUR Naam organisatie:

Aelmans Rentmeesters- & Makelaarskantoor BV

Controlerende / tweede taxateur:

Maurice Sangen RT

Adres:

Kerkstraat 4, 6367JE te Voerendaal

Telefoonnummer:

+31(0)45-5753255

E-mailadres:

msangen@aelmans.com

Lid van / aangesloten bij:

NRVT TMI

Ingeschreven in het register onder nummer:

NRVT: RT454688056

Specialisatie / deskundigheid en educatie:

Ingeschreven in kamers Bedrijfsmatigvastgoed en wonen.

Waarde op: 21-04-2021 | Taxateur: ir. Jack Aelmans RT MRE

Pagina - 4 - van 36 | Printdatum: 27-05-2021

Taxatierapport :LHsQZHJ6, 6445CD Brunssum

A.4 VERKLARINGEN TAXATEURS INZAKE OPDRACHTVERSTREKKING Opdrachtdatum:

vrijdag 16 april 2021

Toelichting opdrachtverstrekking Door taxateur is een opdrachtbevestiging verzonden aan opdrachtgever, welke door taxateur ondertekend door opdrachtgever retour is ontvangen. Tussen het verzenden van de opdrachtbevestiging en het feitelijk uitbrengen van de taxatie zijn geen wijzigingen gedaan op de opdracht. De opdrachtbevestiging is als bijlage aangehecht aan de rapportage.

Opdrachtvoorwaarden Algemene Voorwaarden NVM voor professionele opdrachtgevers.

Dossiervorming Taxateur verklaart dat hij alle relevante gegevens bewaart in het taxatiedossier: R216518 waaronder o.a. schriftelijke opdracht, relevante correspondentie, overzichtelijke inspectiegegevens/uitgevoerde onderzoeken, broninformatie, verzonden concepten alsmede de daarop ontvangen reacties en het taxatierapport zelf.

Interne kwaliteitsborging Taxateur verklaart: - de werkzaamheden heeft verricht in overeenstemming met de Beroeps- en gedragscode van het NRVT; - kennis heeft van de European Valuation Standards (EVS) en International Valuation Standards (IVS), voldoet aan alle gestelde kwaliteitseisen en de taxatie heeft uitgevoerd in overeenstemming met de eisen en taxatierichtlijnen van de EVS en IVS; - de taxatie heeft uitgevoerd in overeenstemming met de Algemene Gedrags- en Beroepsregels van het NRVT; - de taxatie heeft uitgevoerd conform het/de op deze taxatie van toepassing zijnde reglement(en) van het NRVT; - tegen beroepsaansprakelijkheid is verzekerd conform de voorwaarden die NRVT daaraan stelt en dat de premie van deze verzekering is voldaan; - gekwalificeerd en competent is om de taxatie uit te voeren.

Roulatie Taxateur verklaart niet eerder betrokken is geweest bij enige opdracht die gerelateerd is aan het getaxeerde object.

Onafhankelijkheid Taxateur verklaart dat hij: - niet recentelijk betrokken is geweest c.q. binnen afzienbare termijn wordt betrokken bij het waarderen van andere onroerende zaken (in welke hoedanigheid dan ook), welke betrokkenheid eventueel kan leiden tot belangenverstrengeling; - de taxatie onbevooroordeeld, onafhankelijk en objectief heeft verricht; - niet in loondienst is en geen andere betrekking heeft bij de eigenaar van het getaxeerde object of betrokken financier / bancaire instelling; - geen zakelijk belang heeft bij opdrachtgever en het getaxeerde object; - werkzaamheden verricht voor Aelmans Rentmeesters- & Makelaarskantoor BV en niet in dienstbetrekking staat tot opdrachtgever; - in welke hoedanigheid dan ook, noch contractueel, noch juridisch, noch op enkele andere wijze is gebonden aan opdrachtgever, het getaxeerde object, de eigenaar van het object, de eventuele verhuurder of huurder van het object, de financier van het object of eventueel andere belanghebbenden bij het object.

Educatie en routine Taxateur verklaart dat hij over voldoende plaatselijke kennis en ervaring beschikt met betrekking tot taxatie van vastgoed in de plaats en de categorie waaronder het desbetreffende vastgoedobject valt, dan wel de opdrachtgever op de hoogte te hebben gesteld van de ontoereikendheid daarvan alvorens de opdracht te aanvaarden en assistentie te hebben ingeroepen van een of meer competente personen met kennis van zaken. Taxateur voldoet aan de criteria voor permanente educatie van het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs (NRVT). Daarnaast voldoet taxateur aan de vereisten van het NRVT ten aanzien van het minimaal jaarlijks uit te voeren taxaties.

Plausibiliteit Bij alle professionele taxatiediensten (zowel de volledige taxatie, hertaxatie als markttechnische update) dient de geregistreerde taxateur ervoor te zorgen dat zijn taxatiewerkzaamheden alvorens het taxatierapport wordt uitgebracht, worden onderworpen aan een plausibiliteitstoets door een controlerend taxateur. Deze controlerend taxateur is daarbij onverkort gehouden aan de fundamentele beginselen als neergelegd in de Algemene gedrags- en beroepsregels van het NRVT, waaronder het fundamentele beginsel van vakbekwaamheid en vertrouwelijkheid. De plausibiliteitstoets betreft een toets op aannemelijkheid en geloofwaardigheid van de professionele taxatiedienst, alsmede een toets of de gehanteerde taxatiemethodiek in overeenstemming met de daaraan gestelde eisen (IVS/EVS) is uitgevoerd. De controlerend taxateur legt een verklaring af dat hij de plausibiliteitstoets heeft uitgevoerd, welke verklaring bij dit taxatierapport als bijlage is gevoegd. De controlerend taxateur ondertekent het taxatierapport niet en is alleen verantwoordelijk voor de plausibiliteitstoets.

Taxatiestandaarden Taxateur verklaart dat deze taxatie is uitgevoerd conform de volgende taxatierichtlijnen: - Reglement Bedrijfsmatig Vastgoed NRVT respectievelijk addendum Grootzakelijk Vastgoed, afhankelijk van hetgeen van toepassing is op het/de getaxeerde object(en) - International Valuation Standards (IVS), uitgegeven door de International Valuation Standards Counsil (IVSC) 2017. - European Valuation Standards (EVS), uitgegeven door The European Group of Valuers Association (TeGoVa). Indien er afgeweken is van deze standaard, heeft taxateur verklaard in welke mate en met welke redenen hiervan is afgeweken.

Tuchtrecht Taxateur verklaart zich te onderwerpen aan de tuchtrechtspraak van de NVM en het NRVT.

Waarde op: 21-04-2021 | Taxateur: ir. Jack Aelmans RT MRE

Pagina - 5 - van 36 | Printdatum: 27-05-2021

Taxatierapport :LHsQZHJ6, 6445CD Brunssum

B

TAXATIE

B.1 ALGEMEEN Objectomschrijving Het getaxeerde betreft een onroerende zaak, te omschrijven als een voormalige basisschool, met ondergrond, terrein en nadere aanhorigheden. Adres:

:LHsQZHJ&'%UXQVVXP

VMS-taxatienummer:

41168854

Type eigendom:

Eigendom

Waardepeildatum:

woensdag 21 april 2021

Type taxatie:

Volledige taxatie

Keuze waardering:

DCF waarde

B.2 DOEL VAN DE TAXATIE Doel:

Verkoop

Toelichting doel van de taxatie Doel van de taxatie is het vaststellen van de marktwaarde in verband met een mogelijke verkoopbeslissing.

B.3 WAARDERING & BASIS VAN DE WAARDE 0DUNWZDDUGHLVKHWJHVFKDWWHEHGUDJZDDUWHJHQYDVWJRHG]RXZRUGHQRYHUJHGUDJHQRSGHZDDUGHSHLOGDWXPWXVVHQHHQ bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper in een zakelijke transactie, na behoorlijke marketing en waarbij de partijen zouden hebben gehandeld met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang. 'HYHUPHOGHEHGUDJHQLQGH]HWD[DWLH]LMQLQ(XURV (85

Valuta:

HET OBJECT IS PER 21 APRIL 2021 GETAXEERD OP

Marktwaarde kosten koper: Zegge:

EUR 210.000 tweehonderd tien duizend euro

Handtekening taxateur:

__________________________________________ ir. Jack Aelmans RT MRE Datum en plaats: 26 mei 2021 | Voerendaal

Waarde op: 21-04-2021 | Taxateur: ir. Jack Aelmans RT MRE

Pagina - 6 - van 36 | Printdatum: 27-05-2021

Taxatierapport :LHsQZHJ6, 6445CD Brunssum

B.4 INSPECTIE Datum opname en inspectie:

woensdag 21 april 2021

Mate van inspectie:

Inpandig

Inspectie uitgevoerd door:

ir. Jack Aelmans RT MRE

Toelichting op inspectie (en eventueel belemmering) De opname en inspectie is uitgevoerd door taxateur ir. Jack Aelmans RT MRE. De taxateur heeft het object zowel uitwendig als inpandig feitelijk opgenomen zonder belemmeringen.

B.5 UITGANGSPUNTEN EN AFWIJKINGEN Algemene uitgangspunten Op het object zijn op basis van de kadastrale recherche en opgave van opdrachtgever geen andere beperkende rechten en/of erfdienstbaarheden van toepassing behoudens die vermeld zullen worden in het rapport en van invloed zijn op de getaxeerde waarde(n). Als uitgangspunt geldt dat eventuele privaat- en publiekrechtelijke beperkingen zoals weergegeven op het kadastrale uittreksel actueel en volledig zijn; De vigerende bestemming van het taxatieobject is conform opgave van opdrachtgever in overeenstemming met het huidige gebruik. Bij de waardering geldt als uitgangspunt dat alle vergunningen ten behoeve van het getaxeerde onherroepelijk aanwezig zijn, in werking zijn en daarbij geldend zijn; In het kader van deze taxatie wordt geen onderzoek uitgevoerd naar de gesteldheid van de bodem en/of het grondwater. Uitgegaan wordt van informatie verstrekt door opdrachtgever en informatie uit openbare bronnen. Als uitgangspunt geldt dat de gesteldheid van de grond, het grondwater, en de verwerkte materialen geen belemmering vormen voor het huidige gebruik; Ten behoeve van de waardering vormt taxateur zich een globaal beeld van de onderhoudstoestand van het object. Dit gebeurt op basis van een visuele (steekproefsgewijze) inspectie.

Dit betekent dat geen oordeel wordt gevormd over elk onderdeel afzonderlijk, noch over elementen die aan het zicht onttrokken zijn. Nadrukkelijk is geen sprake van een bouwkundige keuring van de gebouwen en/of de technische installaties. Als uitgangspunt geldt dat bij de beoordeling van de onderhoudstoestand de waarde bij vervreemding en het eventueel bestaan van buitengewone instandhoudingskosten centraal staan. Gebreken die hierop niet van wezenlijke betekenis zijn, blijven buiten beschouwing. Bij de inschatting van de kosten voor herstel van achterstallig onderhoud wordt uitgegaan van uitvoering van de werkzaamheden door derden (professionelen); Op het getaxeerde zijn conform mondelinge opgave van de eigenaar alle nutsvoorzieningen, waaronder tenminste gas-, water-, elektra-, en rioolaansluiting aanwezig. Deze nutsvoorzieningen hebben een voldoende capaciteit voor het huidige gebruik van het object; Indien het object beschikt over een energielabel of vergelijkbaar certificaat houdt taxateur bij het vaststellen van de waarde rekening met de aspecten van duurzaamheid. De beoordeling van deze aspecten geschiedt slechts globaal. Indien opdrachtgever meer inzicht wil hebben in de duurzaamheid van het gebouw, dan dient hiertoe nader extern onderzoek verricht te worden; De gehanteerde metrage benadert de werkelijke metrage.

Er zijn geen gecertificeerde meetstaten conform NEN 2580 verstrekt door opdrachtgever. Wel zijn, voor zover beschikbaar, door opdrachtgever plattegronden of bouwtekeningen ter beschikking gesteld. Aan de hand van deze bouwtekeningen heeft taxateur zo goed als mogelijk de oppervlakten ingeschat; Alle roerende zaken in het taxatieobject, waaronder inventaris van bedrijfsruimte(n) en/of kantoorruimte(n), zijn door taxateur bij de waardering van dit vastgoedobject niet mee-gewaardeerd; De taxatie is samengesteld aan de hand van opgegeven informatie door opdrachtgever. Taxateur kan dan ook niet instaan voor de juistheid van de aangeleverde en gebruikte gegevens. Taxateur heeft zelf de minimaal vereiste gegevens verzameld welke nodig zijn om een waarde oordeel af te geven; Het object wordt gewaardeerd op basis van de staat en alle geldende omstandigheden op inspectiedatum.

Bijzondere uitgangspunten Niet van toepassing.

Afwijkingen ten opzichte van taxatiestandaarden Er zijn voor deze taxatie geen afwijkingen ten opzichte van de taxatiestandaarden.

Waarde op: 21-04-2021 | Taxateur: ir. Jack Aelmans RT MRE

Pagina - 7 - van 36 | Printdatum: 27-05-2021

Taxatierapport :LHsQZHJ6, 6445CD Brunssum

B.6 NADERE TOELICHTING OP DE WAARDERING Toelichting op de waardering Binnen de onderhavige rapportage is sprake van een volledige taxatie en zodoende voorzien van een rekenmodel met onderbouwing en verdere toelichting op de gehanteerde uitgangspunten. De waardering vindt plaats op basis van referenties, ervaring en kennis van de markt van de taxateur. Het rekenmodel dient als cijfermatige onderbouwing van de getaxeerde marktwaarde. Het getaxeerde betreft een voormalige basisschool waarbij een herontwikkeling naar 13 woningen is beoogd. Het getaxeerde betreft geen bijzonder object. Derhalve is het gangbaar om de waardering aan de hand van de vergelijkingsmethode en de inkomstenmethode uit te voeren. Het getaxeerde zal naar verwachting worden verhuurd aan derden (bewoner). Voor de taxatie is uitgegaan van een waarderingsmodel gericht op een belegger - situatie. Impact Covid 19: Het is vooralsnog niet goed te voorspellen wat de impact zal zijn van Covid 19 op de onroerend markt. Als gevolg van de maatregelen die genomen zijn is evenwel de verwachting dat dit negatieve effecten zal hebben op de economie (werkloosheid, hoge kosten, bedrijfssluitingen etc.). De negatieve effecten op de economie zullen naar alle waarschijnlijkheid ook gevolgen krijgen voor de onroerend goed markt. De kans bestaat dat prijzen zullen dalen, hoewel hiervan nog geen bewijs geleverd kan worden.

Als de situatie op de langere termijn niet verbetert gaan we ervan uit dat prijzen zullen dalen. Tegelijkertijd zien we dat beleggers zich prepareren op nieuwe acquisities, wellicht ingegeven door dalende prijzen. Om de waarde te kunnen bepalen is gebruik gemaakt van de comparatieve methode waarbij de markthuur is geschat op basis van referenties. Het netto aanvangsrendement is de resultante van de geschatte marktwaarde op basis van verkoopreferenties gedeeld door de geschatte markthuur, waarbij de markthuur gecorrigeerd wordt met eigenaarslasten. De DCF-methode is een waarderingsmethode waarbij de vrije toekomstige geldstromen worden verdisconteerd tegen een gemiddelde vermogenskostenvoet (disconteringsvoet). Taxateur heeft bij de waardebepaling gerekend met de DCF methode. Referenties: de referenties zijn zorgvuldig geselecteerd om een vergelijking te maken met de getaxeerde onroerende zaak. Aangezien geen enkele referentie identiek is wordt erop gewezen dat deze slechts tot doel hebben ondersteuning te bieden bij de waardering van de marktwaarde van het object. Transactie kosten: de transactiekosten zijn bepaald op 8% overdrachtsbelasting vermeerderd met circa 0,25% bijkomende kosten. Exploitatiekosten: de exploitatiekosten zijn de kosten welke te allen tijde voor rekening van de eigenaar/verhuurder zijn.

Dit zijn de jaarlijkse onderhoudskosten aan gebouwen en installaties, opstalverzekering, onroerende zaak belasting en andere heffingen, beheer en btw correctie (indien van toepassing). Deze kosten zijn door ons ingeschat op basis van ervaringscijfers. Verzekerde waarde: onder deze exploitatiekosten vallen tevens de kosten van verzekering. De premie van de opstalverzekering hebben wij geschat op basis van een door ons globaal ingeschatte herbouwwaarde. Vermeld bedrag heeft enkel gediend voor het bepalen van de hoogte van de premie van de opstalverzekering en mag niet worden gezien als een taxatie ex artikel 7: 960 BW. Onderhoud: in de exploitatiekosten is een schatting gemaakt van de jaarlijkse onderhoudskosten. Er zijn geen kosten voor groot onderhoud of voor achterstallig onderhoud berekend. Vereniging van eigenaars: niet van toepassing.

Aanpassingen op conceptrapportage De conceptrapportage is besproken met de opdrachtgever. De opdrachtgever heeft geen opmerkingen aan de taxateur geuit die van invloed zijn geweest op de waardering.

Wezenlijke veranderingen voor of na taxatiedatum Volgens de eigenaar en taxateur zijn er geen wezenlijke veranderingen opgetreden recent voor of recent na waardepeildatum.

Taxatie onnauwkeurigheid Bij het taxeren van vastgoed is altijd sprake van enige vorm van schattingsonzekerheid, zo ook in onderhavig geval. Een taxatie blijft een zo zorgvuldig mogelijk theoretische berekening van de waarde van het vastgoed. Deze schattingsonzekerheid kan het gevolg zijn van onder meer: - onzekere marktomstandigheden, bijvoorbeeld economische gevolgen voortvloeiende uit de Brexit; - gebrekkige informatievoorziening door de opdrachtgever; - gebrek aan marktinformatie, waaronder het ontbreken van zuivere c.q. exact vergelijkbare referentietransacties; - specifieke omstandigheden waardoor een marktwaarde af kan wijken van een uiteindelijke opbrengstwaarde; - algemene taxatie onnauwkeurigheid.

B.7 EERDERE TAXATIES Toelichting eerdere taxaties Er is bij taxateur geen eerdere taxatie bekend.

Waarde op: 21-04-2021 | Taxateur: ir. Jack Aelmans RT MRE

Pagina - 8 - van 36 | Printdatum: 27-05-2021

Taxatierapport :LHsQZHJ6, 6445CD Brunssum

B.8 OVERZICHT INZAGE DOCUMENTEN

B.9

Soort informatie

Ingezien

Huurlijst

N.v.t.

Datum

Bron / opmerking

Huurovereenkomsten

N.v.t.

Sideletters / allonges

N.v.t.

Eigendomsbewijs

Ja

10-05-2021

Kadaster

Erfpacht gegevens

N.v.t.

Splitsingsakte

Nee

Kadastrale gegevens Milieu-informatie overheid

Ja

10-05-2021

Kadaster

Ja

10-05-2021

Atlas Limburg

Milieuvergunning

Nee

Bestemmingsplan

Ja

10-05-2021

Ruimtelijkeplannen.nl

Omgevingsvergunning

Nee

Gebruiksvergunning

Nee

Locatie kwaliteit winkels

N.v.t.

Plattegronden

Ja

Meetcertificaat

Nee

16-04-2021

Opdrachtgever

Bouwkosten

Nee

Eigenaarslasten

Nee

Onderhoudsprognose

Nee

Inspectierapporten

Nee

Asbestonderzoek

Nee

Bodemonderzoek

Nee

Energielabel

Nee

01-04-2021

Atlas Limburg - provincie Limburg

Overige gegevens

Ja

16-04-2021

Opdrachtgever

GEHANTEERDE TAXATIEMETHODIEK Gehanteerde taxatiemethodiek Inkomstenbenadering (DCF methodiek), Inkomstenbenadering (NAR methodiek) en comparatieve benadering. DCF methodiek De discounted cashflow methodiek (DCF) is een waarderingsmethode van vastgoed waarbij de waarde wordt benaderd aan de hand van kasstromen. Bij deze methode wordt expliciet rekening gehouden met alle inkomsten en uitgaven (inclusief een inschatting van de eindwaarde) gedurende de beschouwingsperiode. De waarden worden vervolgens contant gemaakt naar de peildatum met behulp van een vastgesteld vereist rendement (disconteringsvoet). NAR-methodiek De netto aanvangsrendement methode (NAR) benadert de waarde van vastgoed op basis van een netto huuropbrengst in combinatie met een vereist (netto) aanvangsrendement. De bruto huuropbrengst wordt gecorrigeerd met eigenaar-gebonden exploitatielasten en gekapitaliseerd aan de hand van een vereist (netto) aanvangsrendement. Deze waarde wordt vervolgens gecorrigeerd met kapitaalcorrecties (incidentele en structurele kosten of inkomsten).

Waarde op: 21-04-2021 | Taxateur: ir. Jack Aelmans RT MRE

Pagina - 9 - van 36 | Printdatum: 27-05-2021

Taxatierapport :LHsQZHJ6, 6445CD Brunssum

B.10 PLAUSIBILITEIT TAXATIE Plausibiliteitsverklaring Taxateur heeft het taxatierapport van de onroerende zaak beoordeeld op plausibiliteit van de waarde en de onderbouwing van de waarde. Taxateur heeft geen interne en/of externe inspectie van het object gedaan. Taxateur geeft geen garantie op de compleetheid van het taxatierapport en de bijlagen. Op basis van de beoordeelde stukken is taxateur van mening dat de waarde in het taxatierapport plausibel is.

Handtekening controlerend taxateur:

__________________________________________ Maurice Sangen RT Datum en plaats: 26 mei 2021 | Voerendaal

Waarde op: 21-04-2021 | Taxateur: ir. Jack Aelmans RT MRE

Pagina - 10 - van 36 | Printdatum: 27-05-2021

Taxatierapport :LHsQZHJ6, 6445CD Brunssum

C

SWOT-ANALYSE EN BEOORDELING

C.1 SWOT ANALYSE Sterktes

Zwaktes

Karakteristiek gebouw met uitstraling. (IILFLsQWLQWHGHOHQRSVWDOHQWHUUHLQ

Gedateerd opleveringsniveau per peildatum.

Kansen

Bedreigingen

Herontwikkeling naar meerdere woningen Verduurzaming van de opstal.

Mogelijke asbesthoudende materialen Stijging kapitaalmarktrente (Inter)nationale economische ontwikkelingen Klimaatveranderingen Kosten van energietransitie en mogelijke milieueisen

C.2 BEOORDELING Courantheid verhuur:

Matig

Verhuurbaarheid Het object beschikt over een zeer gedateerd opleveringsniveau. De verhuurbaarheid is zodoende matig te noemen.

Courantheid verkoop:

Redelijk

Verkoopbaarheid Het object beschikt over een zeer gedateerd opleveringsniveau. De opzet indeling van het object maken het echter kansrijk voor verkoop. De verkoopbaarheid is zodoende redelijk te noemen.

Verkooptijd (maanden):

3 maanden

Courantheid algemeen:

Redelijk

Waarde op: 21-04-2021 | Taxateur: ir. Jack Aelmans RT MRE

Pagina - 11 - van 36 | Printdatum: 27-05-2021

Taxatierapport :LHsQZHJ6, 6445CD Brunssum

D

JURIDISCH

D.1 PRIVAATRECHTELIJKE ASPECTEN Eigenaar:

Gemeente Brunssum

Type eigendom:

Eigendom

Te taxeren belang:

Eigendom

Kadastrale omschrijving percelen Gemeente

Gemeente code kadaster

Sectie

Perceelnummer

Brunssum

BSM02

B

3308

Totaal

Index

Oppervlakte (mð 3.587

Eigenaar Gemeente Brunssum

3.587

Aantekeningen kadastraal object Er zijn geen beperkingen bekend in de Basisregistratie Kadaster en de Landelijke Voorziening WKPB.

Bijzondere privaatrechtelijke bepalingen Er zijn bij taxateur geen bijzondere privaatrechtelijke bepalingen bekend, dan wel gemeld door opdrachtgever.

Voldoet de VVE aan de wet verbetering functioneren VVE's

N.v.t.

VVE en invloed op de waardering Niet van toepassing.

D.2 PUBLIEKRECHTELIJKE ASPECTEN Gebruik conform bestemmingsplan:

Nee

Bestemmingsplan +HWREMHFWLVELQQHQEHVWHPPLQJVSODQC%HVFKHUPGGRUSVJH]LFKW0LMQNRORQLsQ%UXQVVXPJHPHHQWH%UXQVVXPYDVWJHVWHOGGG14-042015EHVWHPGDOV0DDWVFKDSSHOLMNPHWGHDDQGXLGLQJHQ Dubbelbestemming Waarde - Archeologie 5 (Gebieden met een lage verwachtingswaarde) Bouwaanduiding: specifieke bouwaanduiding - karakteristieke bouwstijl mijnkolonie

Monument:

Beschermd stads- of dorpsgezicht of voorstel daartoe

Wet voorkeursrecht gemeenten:

Nee

Opmerking wet voorkeursrecht gemeenten Niet van toepassing.

Vestigingseisen Er zijn geen bijzondere vestigingseisen

Fiscale aspecten De bestaande opstal is ouder dan 10 jaar waardoor de herzieningstermijn mogelijk is gepasseerd en een toekomstige levering mogelijk (gedeeltelijk) in de overdrachts-belastingsfeer zal plaatsvinden. Een toekomstige overdracht van de nieuw te realiseren woningen zullen mogelijk in de omzetbelastingsfeer moeten plaatsvinden.

Bijzondere publiekrechtelijke bepalingen Er zijn bij taxateur geen bijzondere publiekrechtelijke bepalingen bekend, dan wel gemeld door opdrachtgever.

Waarde op: 21-04-2021 | Taxateur: ir. Jack Aelmans RT MRE

Pagina - 12 - van 36 | Printdatum: 27-05-2021

Taxatierapport :LHsQZHJ6, 6445CD Brunssum

E

LOCATIE

E.1 LOCATIEOVERZICHT

Waarde op: 21-04-2021 | Taxateur: ir. Jack Aelmans RT MRE

Pagina - 13 - van 36 | Printdatum: 27-05-2021

Taxatierapport :LHsQZHJ6, 6445CD Brunssum

E.2 LOCATIE INFORMATIE Locatie omschrijving, stand en ligging:

Redelijk

Het object is gelegen de wijk Langeberg binnen gemeente Brunssum.

Omgeving en belendingen De belendingen bestaan voornamelijk uit reguliere woningen.

Toelichting bereikbaarheid:

Goed

Het object is goed bereikbaar voor autoverkeer. De N300 (Buitenring Parkstad Limburg) is binnen enkele minuten te bereiken.

Beschikbaarheid openbaar vervoer Busverbindingen richting Heerlen Station zijn binnen loopafstand gelegen.

Voorzieningen Het centrum van Brunssum voorziet binnen korte afstand in uitgebreide voorzieningen.

Parkeren op openbare weg:

Goed

Er zijn gratis parkeerhavens in de directe nabijheid. Op eigen terrein zijn ook eveneens parkeermogelijkheden.

Verwachte ontwikkelingen in de omgeving 7D[DWHXUKHHIWJHHQRPJHYLQJVIDFWRUHQZDDUJHQRPHQGLHGHWRHNRPVWLJHZDDUGHRQWZLNNHOLQJVXEVWDQWLHHONXQQHQEHwQYORHGHQ

Locatiescore:

Redelijk

De wijk Langeberg betreft een voormalige mijnkolonie. Ondanks de karakteristieke uitstraling betreft dit een minder populaire wijk binnen de gemeente Brunssum.

Waarde op: 21-04-2021 | Taxateur: ir. Jack Aelmans RT MRE

Pagina - 14 - van 36 | Printdatum: 27-05-2021

Taxatierapport :LHsQZHJ6, 6445CD Brunssum

F

OBJECT

F.1 OBJECTINFORMATIE Objectomschrijving Het getaxeerde betreft een onroerende zaak, te omschrijven als een voormalige basisschool, met ondergrond, terrein en nadere aanhorigheden.

Bouwjaar:

1950

Bouwaard en installaties Wanden van opgaand metselwerk in spouw. Houten kozijnen met enkele beglazing. Vloeren grotendeels van steense materialen, gedeeltelijk van hout. Houten zadeldak kapconstructie, bedekt met dakpannen.

Bouwkundige staat:

Redelijk

Staat van onderhoud buiten:

Matig

Staat van onderhoud binnen:

Slecht

Toelichting onderhoud Het object verkeert per peildatum in slechte staat van onderhoud. Er is verder sprake van vandalisme.

Parkeren (op eigen terrein):

Goed

Functionaliteit:

Matig

F.2 OPPERVLAKTE Overzicht ruimtetypes commercieel Ruimtetypes

IPD type

BVO mð

VVO mðof stuks

Maatschappelijke ruimte Kelderruimte

Overig

749

651

1950

Overig

58

50

1950

806

701

Totaal

Oorspronkelijk bouwjaar

Toelichting meetstaat Niet van toepassing.

F.3 RENOVATIE Laatste renovatie Er hebben recent geen aanzienlijke wijzigingen of uitbreidingen plaatsgevonden.

F.4 MILIEUASPECTEN EN BEOORDELING Omschrijving milieuaspecten De geraadpleegde informatiebronnen hebben ten aanzien van eventuele bodem- en/of grondwaterverontreiniging de volgende informatie opgeleverd: Historische gegevens: Geen bijzonderheden bekend. De volgende informatie over het object/complex of directe omgeving is bekend (gemaakt): Geen bijzonderheden bekend. Op basis van plaatselijke bekendheid ziet de taxateur bijzondere aanleiding om (een risico van) verontreiniging aanwezig te achten: Nee. Ten aanzien van (opslag)tanks geldt: Op de locatie zijn geen ondergrondse tanks aanwezig, volgens opgave eigenaar. Er is asbestverdacht materiaal waargenomen: Nee, doch gezien het bouwjaar van het object is de aanwezigheid van asbesthoudende materialen niet uit te sluiten.

Milieu investeringen Object beoordeling Bouwkwaliteit en levenscyclus Redelijk. (IILFLsQWLHYDQYORHURSSHUYODNWH*RHG (IILFLsQWLHYDQKXOSEURQQHQ0DWLJ Flexibiliteit Redelijk. Aanpassingsvermogen Redelijk. Gezondheid en menselijke prestaties Matig.

Object score:

Waarde op: 21-04-2021 | Taxateur: ir. Jack Aelmans RT MRE

Redelijk

Pagina - 15 - van 36 | Printdatum: 27-05-2021

Taxatierapport :LHsQZHJ6, 6445CD Brunssum

G

GEBRUIK

G.1 GEBRUIK VAN HET OBJECT Huidig gebruik Leegstand.

Voorgenomen gebruik Nog niet bekend.

G.2 HUURSITUATIE Vigerende huurovereenkomsten Huurder

Soort contract

Einddatum

Opgezegd

Opzegtermijn Opzegdatum (mnd)

VVO mð

Stuks

Contracthuur jr

Markt/herz. huur jr

Einddatum

Opzegtermijn Opzegdatum (mnd)

VVO mð

Stuks

Contracthuur jr

Markt/herz. huur jr

Totaal

Toekomstige huurovereenkomsten Huurder

Soort contract

Startdatum

Kerngegevens van de huurovereenkomsten in jaar 1 Gegevens

Waarde

Aanvangsleegstand

€ 31.513

Oninbare huur

-

Huurvrij

-

Huurbijzonderheden Niet van toepassing.

Huidige verhuursituatie:

Niet van toepassing

Geprognosticeerde huurstromen

Waarde op: 21-04-2021 | Taxateur: ir. Jack Aelmans RT MRE

Pagina - 16 - van 36 | Printdatum: 27-05-2021

Taxatierapport :LHsQZHJ6, 6445CD Brunssum

Gehanteerde contractgemiddelden (ongewogen) Item

Waarde

Vertrekkans huidige huurder

50%

Vertrekkans toekomstige huurders

100%

Looptijd nieuwe huurcontracten in maanden

60

Mutatieleegstand in maanden

6

Aanvangsleegstand in maanden

12

Defaultrisico

0%

Mutatiekosten aanvangsleegstand mðst

-

Mutatiekosten eerste contract mðst

-

Mutatiekosten toekomstige contracten mðst

-

Promotiekosten % markthuur

1,0%

Verhuurcourtage % markthuur

14,0%

G.3 ALTERNATIEVE AANWENDBAARHEID Alternatieve aanwendbaarheid:

Niet van toepassing

Optimale aanwending (scenario analyse) Het type object en de beperkte gebruiks- en bestemmingsmogelijkheden in ogenschouw genomen maakt het beoogde gebruik per datum opname en inspectie het enige optimale gebruik. Een ander gebruik zal volgens taxateur niet leiden tot een hogere waarde.

Waarde op: 21-04-2021 | Taxateur: ir. Jack Aelmans RT MRE

Pagina - 17 - van 36 | Printdatum: 27-05-2021

Taxatierapport :LHsQZHJ6, 6445CD Brunssum

H

ONDERBOUWING

H.1

MARKTVISIE Marktbeeld De markt voor maatschappelijk vastgoed verbeterde tot voor kort landelijk als lokaal. De regio Limburg vergrijst over het algemeen waardoor er steeds meer behoefte is aan (intramurale) zorg. De invloed van de Corona-malaise is merkbaar. Echter is het vooralsnog niet aan te geven wat de daadwerkelijke gevolgen zijn voor (beleggings)vastgoed. Rentestanden blijven vooralsnog zeer laag, zodoende is er over het algemeen genomen nog steeds vraag naar beleggingsvastgoed. De taxatieonzekerheid neemt echter toe gezien deze situatie SHUSHLOGDWXP4XDREMHFWLVGHWHQGHQVGDW]RUJJHUHODWHHUGYDVWJRHGVWHHGVPHHUULFKWLQJ]HOIVWDQGLJHYHUEOLMIVREMHFWHQJDDWPHWSULYp sanitair en keukenvoorzieningen.

Verwachtingen indices commercieel Periode 1

Periode 2

Periode 3

Periode 4

Periode 5

Periode 6

Periode 7

Periode 8

Periode 9

Periode 10

Inflatie verwachting

1,40%

1,40%

1,50%

2,00%

2,00%

2,00%

2,00%

2,00%

2,00%

2,00%

Kosten verwachting

1,75%

1,75%

1,88%

2,50%

2,50%

2,50%

2,50%

2,50%

2,50%

2,50%

Markthuur verwachting

2,00%

2,00%

2,00%

2,00%

2,00%

2,00%

2,00%

2,00%

2,00%

2,00%

Marktsituatie Lokaal gezien is er naar alle waarschijnlijkheid geen behoefte aan een basisschool ter plaatse. Echter ook in de regio parkstad en Brunssum geldt dat er sprake is van vergrijzing en toenemende vraag naar (woon)zorg objecten. Verder is er flinke druk op de reguliere woningmarkt. Er is duidelijk meer vraag dan aanbod naar (courante) woningen. Vooral op het gebied van nieuwbouw, waarin in de regio weinig wordt gerealiseerd is er veel vraag. Dit zorgt voor duidelijke prijsstijgingen van woningtransacties en toenemende vraag naar te transformeren (onder meer maatschappelijke) objecten. In deze regio parkstad is de het prijsniveau vanuit het verleden echter een stuk lager dan omliggende, meer populaire gebieden (zoals Maastricht en het heuvelland). De stijgende prijzen en toenemende vraag zorgen ervoor dat vooral herontwikkelingsprojecten meer een meer tot ontwikkeling komen.

H.2

HUURREFERENTIES EN OVERZICHT RUIMTES EN MARKTHUUR Algemene toelichting op de huurreferenties Huurreferenties commercieel/parkeren Totaal mðof stuks

Huuropbrengst Huuropbrengst p/j p/j/mðof stuk

Transactiedatum

Adres

Plaats

IPD type

23-9-2020

Prins Bernhardstraat 2

BRUNSSUM

Overig

450

€ 20.250

€ 45

21-5-2019

Pater Beatusstraat 1

HEERLEN

Overig

1.250

€ 93.750

€ 75

Individuele referenties nader gespecificeerd | totaal aantal referenties: 2 1 - Referentie type: huurtransactie | Prins Bernhardstraat 2, 6443 AM BRUNSSUM Transactiedatum:

23-9-2020 22:00:00

Huuropbrengst:

€ 20.250

Straat:

Prins Bernhardstraat 2

Aanvangshuur per jaar mð:

-

Plaats:

BRUNSSUM

Huuropbrengst per jaar mð:

€ 45,00

IPD type:

Overig

Totaal mðof stuks:

450

Bron:

Tiara Business

2 - Referentie type: huurtransactie | Pater Beatusstraat 1, 6411 TR HEERLEN Transactiedatum:

21-5-2019 22:00:00

Huuropbrengst:

€ 93.750

Straat:

Pater Beatusstraat 1

Aanvangshuur per jaar mð:

-

Plaats:

HEERLEN

Huuropbrengst per jaar mð:

€ 75,00

IPD type:

Overig

Totaal mðof stuks:

1.250

Bron:

Tiara Business

Waarde op: 21-04-2021 | Taxateur: ir. Jack Aelmans RT MRE

Pagina - 18 - van 36 | Printdatum: 27-05-2021

Taxatierapport :LHsQZHJ6, 6445CD Brunssum

Overzicht ruimtetypes VVO mðof stuks

Markt/herz. huur per mð

Markt/herz. huur per jr

% van totaal

651

€ 50

€ 32.550

99,2 %

58

50

€5

€ 250

0,8 %

806

701

€ 32.800

100,0 %

Ruimtetypes

IPD type

Maatschappelijke ruimte

Overig

749

Kelderruimte

Overig

Totaal

BVO mð

Verklaring gehanteerde markthuur Voor het bepalen van de markthuur is onderzoek gedaan naar huurtransacties van vergelijkbare objecten in de directe nabijheid.

Waarde op: 21-04-2021 | Taxateur: ir. Jack Aelmans RT MRE

Pagina - 19 - van 36 | Printdatum: 27-05-2021

Taxatierapport :LHsQZHJ6, 6445CD Brunssum

H.3

KOOPREFERENTIES EN ONDERBOUWING YIELDS Algemene toelichting op de beleggings- of koopreferenties Er vinden diverse transacties plaats van maatschappelijke (verouderd) vastgoed. Het betreft echter zeer specifieke objecten, doch geven de transacties een zekere indicatie van de opbrengstprijzen van dergelijk vastgoed.

Koopreferenties mðstuks

BAR

Koopsom kk

koopsom per stuks/mð

Overig

1.100

0%

€ 530.000

€ 482

Spaubeek

Overig

870

0%

€ 300.000

€ 345

Guttecoven

Overig

781

0%

€ 261.000

€ 334

Transactiedatum

Adres

Plaats

IPD type

01-10-2020

Heufstraat 1

Brunssum

26-9-2018

Looiwinkelstraat 24

17-4-2018

Kerkstraat 29

Individuele referenties nader gespecificeerd | totaal aantal referenties: 3 1 - Referentie type: koop | Looiwinkelstraat 24, 6176 ED Spaubeek Transactiedatum:

26-9-2018

Koopsom kk:

€ 300.000

Adres:

Looiwinkelstraat 24

Koopsom p/mð:

€ 345

Plaats:

Spaubeek

IPD type:

Overig

Bouwjaar:

1978

mðstuks:

870

Bron:

Real Works

2 - Referentie type: koop | Kerkstraat 29, 6143 BB Guttecoven Transactiedatum:

17-4-2018 22:00:00

Koopsom kk:

€ 261.000

Adres:

Kerkstraat 29

Koopsom p/mð:

€ 334

Plaats:

Guttecoven

IPD type:

Overig

mðstuks:

781

Bron:

Tiara Business

3 - Referentie type: koop | Heufstraat 1, 6441TX Brunssum Transactiedatum:

1-10-2020

Koopsom kk:

€ 530.000

Adres:

Heufstraat 1

Koopsom p/mð:

€ 482

Plaats:

Brunssum

IPD type:

Overig

Bouwjaar:

1979

mðstuks:

1.100

Waarde op: 21-04-2021 | Taxateur: ir. Jack Aelmans RT MRE

Pagina - 20 - van 36 | Printdatum: 27-05-2021

Taxatierapport :LHsQZHJ6, 6445CD Brunssum

Algemene toelichting op de leegwaardereferenties Kooptransacties van relatief nieuwe woningen vinden plaats binnen de bandbreedte van EUR 1800,- tot 2.300 per m2 k.k.

Leegwaarde referenties Transactiedatum

Adres

Plaats

IPD type

mðstuks

Koopsom kk

Koopsom / mð

31-12-2020

Korenbloem bouwnummer 10

Brunssum

Woning

112

€ 203.000

€ 1.813

23-11-2020

Schiethouwer 21

Brunssum

Woning

93

€ 215.000

€ 2.312

31-12-2019

Opzichter 13

Brunssum

Woning

112

€ 201.000

€ 1.795

Individuele referenties nader gespecificeerd | totaal aantal referenties: 3 1 - Referentie type: leegwaarde | Korenbloem bouwnummer 10 , 6446BN Brunssum Transactiedatum:

31-12-2020

Koopsom kk:

€ 203.000

Koopsom per / mð:

€ 1.813

Straat:

Korenbloem bouwnummer 10

Plaats:

Brunssum

IPD type:

Woning

Bouwjaar:

2018

Totaal mðof stuks:

112

Kwaliteit t.o.v. getaxeerde: Perceeloppervlak:

246

2 - Referentie type: leegwaarde | Opzichter 13, 6446BN Brunssum Transactiedatum:

31-12-2019

Koopsom kk:

€ 201.000

Straat:

Opzichter 13

Koopsom per / mð:

€ 1.795

Plaats:

Brunssum

Kwaliteit t.o.v. getaxeerde:

IPD type:

Woning

Perceeloppervlak:

Bouwjaar:

2019

Totaal mðof stuks:

112

235

3 - Referentie type: leegwaarde | Schiethouwer 21, 6446BN Brunssum Transactiedatum:

23-11-2020

Koopsom kk:

€ 215.000

Straat:

Schiethouwer 21

Koopsom per / mð:

€ 2.312

Plaats:

Brunssum

Kwaliteit t.o.v. getaxeerde:

IPD type:

Woning

Perceeloppervlak:

Bouwjaar:

2014

Totaal mðof stuks:

93

125

Gebruikte input en berekende output yields Input yield

Yield

Output yield / factor

Yield / factor

Disconteringsvoet

10,50 %

BAR theoretische huur kk

15,43 %

NAR vrij op naam

8,50 %

BAR markt/herz. huur kk

15,43 %

Exit yield

9,00 %

Verklaring gehanteerde rendementen De gehanteerde rendementen zijn gebaseerd op de stapelmethode. De disconteringsvoet wordt opgebouwd door een risicovrije rentevoet te verhogen met risico-opslagen voor respectievelijk het beleggen in vastgoed (vastgoed risico algemeen), het beleggen in een specifieke vastgoedcategorie (winkels, woningen, kantoren, overig) en het object specifieke risico. Als risicovrije rentevoet is de meest recente effectieve rentevoet behorende bij een staatsobligatie met een looptijd van 10 jaar gekozen.

Waarde op: 21-04-2021 | Taxateur: ir. Jack Aelmans RT MRE

Pagina - 21 - van 36 | Printdatum: 27-05-2021

Taxatierapport :LHsQZHJ6, 6445CD Brunssum

H.4

ONDERBOUWING CORRECTIES Voor de waardering is rekening gehouden met een correctie van EUR 25.000,- voor direct noodzakelijke onderhoud- en herstelwerkzaamheden.

Bijzondere waardecomponenten Er zijn geen bijzondere waardecomponenten.

Waarde op: 21-04-2021 | Taxateur: ir. Jack Aelmans RT MRE

Pagina - 22 - van 36 | Printdatum: 27-05-2021

Taxatierapport :LHsQZHJ6, 6445CD Brunssum

I

DUURZAAMHEID Duurzaamheidsparagraaf Object Object wordt gebruikt als kantoor

: Nee

Ruimte indeling en installaties zijn eenvoudig aanpasbaar aan veranderende vraag

: Nee

Materialen zijn overwegend demontabel en herbruikbaar

: Nee

Nadrukkelijk en overwegend duurzame materialen gebruik

: Nee

Ecologische voorzieningen

: Nee

Verbruik gas, water en energie

: Onbekend

Licht en ventilatie Gebruikers kunnen ramen openen

: Ja

Gebruikers kunnen de mechanische ventilatie aanpassen

: Nee

Gebruikers kunnen de temperatuur aapassen

: Ja

Overwegend LED verlichting

: Nee

Overwegend lichaamsdetectie

: Nee

Hergebruik water

: Nee

Warmte opwekking

Verwarmingsafgifte

Warm water

Luchtbehandeling

Gas

Radiatoren

Electrische boiler

Geen luchtbehandeling aanwezig

Isolatie Dak

: Onbekend

Gevels

: Onbekend

Vloer

: Onbekend

Glas

: Enkelglas

Duurzame energiebronnen

Type / aanwezig

Zonnepanelen

: Nee

Overig

: Geen

Nominale opbrengst (kWh p/j)

Voorgestelde maatregelen verduurzaming gebouw Omschrijving

Voorzieningen

PV panelen

Zonnecellen of PV cellen

Isolatieglas

Hoogrendemenstbegla zing

Totaal

Aantal

Prijs per eenheid

Bedrag

60

€ 450

€ 27.000

Toelichting taxateur

€ 50.000 € 450

€ 77.000

Investeringen Totale investering voorgestelde duurzaamheidsmaatregelen:

€ 77.000

Toelichting voorgestelde maatregelen verduurzaming De voorgestelde maatregelen zijn Quick wins en zullen direct bijdragen tot een lager stroom- en gasverbruik. Er heeft geen onderzoek en/of berekening plaatsgevonden inzake de daadwerkelijke besparing. Verduurzamen kan leiden tot een hogere energielabel, hetgeen tot een hogere markthuurprijs en/of marktwaarde kan leiden.

Waarde op: 21-04-2021 | Taxateur: ir. Jack Aelmans RT MRE

Pagina - 23 - van 36 | Printdatum: 27-05-2021

Taxatierapport :LHsQZHJ6, 6445CD Brunssum

Duurzaamheid gebouw Energie Investeringsaftrek (EIA) Niet bekend. Milieu Investeringsaftrek (MIA) Niet bekend. Vervroegde afschrijving milieu Niet bekend. Investeringen (VAMIL) Niet bekend. Green-lease overeenkomst Niet bekend. Groenfinanciering Niet bekend. ESCo¶s (energieprestatiecontracten) Niet bekend.

Energielabel:

- / Geen

BREEAM:

Unclassified

Onbekend

Uitleg energielabel Het object beschikt niet over een energielabel.

Verwacht energielabel na investeringen:

C

Gevolgen duurzaamheid voor gekozen input parameters waardering Er heeft geen onderzoek en/of berekening plaatsgevonden inzake de daadwerkelijke besparing. Verduurzamen kan leiden tot een hogere energielabel, hetgeen tot een hogere markthuurprijs en/of marktwaarde kan leiden.

Waarde op: 21-04-2021 | Taxateur: ir. Jack Aelmans RT MRE

Pagina - 24 - van 36 | Printdatum: 27-05-2021

Taxatierapport :LHsQZHJ6, 6445CD Brunssum

J

Waarde in huidige staat Waarde in huidige staat

Waarde op: 21-04-2021 | Taxateur: ir. Jack Aelmans RT MRE

Pagina - 25 - van 36 | Printdatum: 27-05-2021

Taxatierapport :LHsQZHJ6, 6445CD Brunssum

K

ALGEMENE UITGANGSPUNTEN Onderstaande algemene uitgangspunten zijn op deze waardering van toepassing tenzij uitdrukkelijk anders vermeld in deze rapportage. Bouwkundige en technische staat 1

2

3 4 5

6 7

8 9

10

Hoewel wij bij onze inspectie en opname van de onroerende zaak ons een idee hebben kunnen vormen over de staat van onderhoud, hebben wij, voor zover wij in staat gesteld zijn om de verschillende gedeelten te inspecteren, slechts gekeken naar de uitwendige en direct zichtbare staat van onderhoud. Bij de beoordeling van het onderhoud is een relatie gelegd met de ouderdom van het gebouw. Technische en/of functionele veroudering van de onderdelen is daarbij in relatie gebracht tot de ouderdom, type gebruik en de (multi-) functionaliteit van het gehele gebouw. De beoordeling van het onderhoud is geen bouwkundig rapport en geeft slechts een indicatief inzicht. Voor meer gedetailleerde informatie adviseren wij een bouwkundig onderzoek. De onderhoudstoestand van het dak is uitsluitend vanaf de begane grond beoordeeld. Bij de waardering is ervan uitgegaan, dat de in het getaxeerde aanwezige technische installaties in functionerende staat van onderhoud verkeren voor het huidige gebruik, zodat eventuele van overheidswege vereiste periodieke goedkeuringen zonder bijzondere investeringen kunnen worden verkregen. De aanwezige apparatuur / installaties is/ zijn niet gecontroleerd op de werking daarvan. De taxateurs aanvaarden geen aansprakelijkheid met betrekking tot de onderhoudstoestand zelf of mogelijke verborgen gebreken.

Ten behoeve van een taxatie waarin de opstallen, nog gerealiseerd dan wel verbouwd en opgeleverd dienen te worden, wordt ervan uitgegaan dat eventuele (verbouwings-) werkzaamheden naar de eisen van goed en deugdelijk werk door een erkende aannemer worden uitgevoerd, gebruikmakend van duurzame materialen en onder voorbehoud van inspectie achteraf. Voor zover door of vanwege de opdrachtgever opgave is gedaan van oppervlakten wordt er door ondergetekende van uitgegaan dat deze oppervlakten correct zijn. De bruto oppervlakte is, tenzij anders opgegeven, gedefinieerd door het Nederlands Normalisatie-instituut in NEN 2580 en de verhuurbare oppervlakte in bijlage B van NEN 2580. Voor de gebruikte termen, definities en bepalingsmethoden wordt verwezen naar de NEN 2580 oppervlakten en inhouden van gebouwen. Wij hebben geen rekening gehouden met verschillen die eventueel zijn opgetreden tussen inspectiedatum en de waardepeildatum of tussen waardepeildatum en datum taxatierapport.

Milieu 1 2 3 4

5 6 7

Bij de waardering zijn wij ervan uitgegaan dat de grond en de opstallen vrij zijn van giftige stoffen c.q. stoffen welke gevaarlijk zijn voor de volksgezondheid en/of het milieu, dan wel de functionaliteit van het perceel aantasten. Wij hebben geen onderzoek verricht of laten verrichten naar de aanwezigheid van stoffen in grond of grondwater, of naar PDWHULDOHQGLHVFKDGHOLMN]LMQYRRUPHQVPLOLHXRIJHERXZHQRIQDDUGHDDQZH]LJKHLGYDQVWRIIHQGLHGHZDDUGHEHwQYORHGHQ Bij de inspectie van het pand is globaal onderzocht of bij de bouw gebruik werd gemaakt van materialen die naar de huidige inzichten gevaar zouden kunnen opleveren voor het milieu en/ of de gezondheid van de mens, zoals in het bijzonder asbest. Indien in dit rapport geen melding wordt gemaakt van een negatief milieuaspect betekent dit niet dat er geen negatieve milieuaspecten zijn. Het feit dat er negatieve milieuaspecten worden vermeld betekent niet altijd dat deze milieuaspecten bewezen zijn. Verder onderzoek kan dan gewenst zijn. Voor zover er in dit rapport melding wordt gemaakt van (mogelijke) verontreiniging is lid 1 van deze paragraaf ³Milieu´onverminderd van toepassing. Tenzij uit de rapportage anders blijkt zijn we bij de taxatie ervan uitgegaan dat er geen materialen in het gebouw zijn verwerkt die belastend zijn voor het milieu en/ of de volksgezondheid.

Wij hebben aangenomen dat het gehele complex vrij is van legionella en dat adequate maatregelen zijn getroffen om het ontstaan van legionella te voorkomen. Bij de bouw, verkoop en verhuur van een gebouw dient er een energieprestatiecertificaat aanwezig te zijn. Indien in het rapport melding wordt gemaakt van de aanwezigheid van een energieprestatiecertificaat gaan wij ervan uit dat dit voldoet aan de laatste eisen. Indien in het rapport melding wordt gemaakt van de afwezigheid van een energieprestatiecertificaat wil dat niet zeggen dat dit niet bestaat. Bij de waardering wordt ervan uitgegaan dat de gemelde afwezigheid van het energieprestatiecertificaat geen negatieve gevolgen heeft voor de waarde.

Eigendom 1

Bij de waardering zijn wij ervan uitgegaan dat de onroerende zaak vrij van hypotheek en beslagen wordt geleverd.

2

Wij hebben geen titelonderzoek gedaan waaruit eventuele zakelijke rechten, kettingbedingen en/ of gebruiks- of vervreemdingsbeperkingen blijken. Afwijkingen tussen de plaatselijke en de juridische status van het eigendom zijn slechts gemeld of betrokken in de taxatie voor zover deze visueel waarneembaar zijn en/ of volgens verklaring van de eigenaar kenbaar zijn gemaakt. Bij onze waardering is geen onderzoek verricht naar de van toepassing zijnde Vereniging van Eigenaren. Wij hebben geen inzicht in de balans en de winst- en verliesrekening van de Vereniging van Eigenaren gehad. Bij onze waardering zijn we ervan uitgegaan GDWGHILQDQFLsOHSRVLWLHYDQGH9HUHQLJLQJYDQ(LJHQDUHQ]RGDQLJLVGDWGH]HJHHQQHJDWLHIHIIHFWKHHIWRSGHGRRURQV vastgestelde waarde. Voorts zijn we ervan uitgegaan dat in de splitsingsakte en/of het huishoudelijk reglement van de Vereniging van Eigenaren geen bepalingen zijn opgenomen die een negatief effect zouden kunnen veroorzaken op de door ons vastgestelde waarde. Ofschoon mogelijk de waarden van delen van het getaxeerd object of complex, ten behoeve van een juiste waarde onderbouwing, afzonderlijk zijn berekend, kunnen deze waarden niet als afzonderlijke eenheid worden beschouwd tenzij deze bij de waarde vaststelling uitdrukkelijk als afzonderlijke eenheden zijn weergegeven.

3 4

5

Waarde op: 21-04-2021 | Taxateur: ir. Jack Aelmans RT MRE

Pagina - 26 - van 36 | Printdatum: 27-05-2021

Taxatierapport :LHsQZHJ6, 6445CD Brunssum

Publiekrechtelijk 1

Indien de taxateurs onderzoek hebben verricht naar de publiekrechtelijke bepalingen die van toepassing zijn op het getaxeerde zijn de resultaten van dit onderzoek in ons waardeoordeel betrokken.

2

In het geval dat er geen onderzoek is verricht zijn wij er bij de waardering van uitgegaan dat het getaxeerde voldoet aan alle publiekrechtelijke bepalingen (waaronder bestemmingsplan, omgevingsvergunningen, bouwverordeningen en vestigings-/gebruiksvergunningen) en dat er geen publiekrechtelijke aspecten aanwezig zijn die de getaxeerde waarden EHwQYORHGHQ

Huurrecht 1

2 3 4 5

6 7 8 9 10

11

Hoewel wij bij onze inspectie en opname van de onroerende zaak ons een idee hebben kunnen vormen over de staat van onderhoud, hebben wij, voor zover wij in staat gesteld zijn om de verschillende gedeelten te inspecteren, slechts gekeken naar de uitwendige en direct zichtbare staat van onderhoud. Wij zijn er bij de waardering van uitgegaan dat er geen lopende of aangekondigde huurgeschillen tussen de huurder en de verhuurder bestaan. De waardering is uitgevoerd op basis van de gestanddoening van de lopende huurovereenkomst(en). Bij de waardering is ervan uitgegaan dat de eventueel niet getekende huurcontracten ongewijzigd zijn voortgezet en dat huurpenningen, bankgaranties, optiebeschikkingen e.d. kunnen worden overgedragen aan een verkrijger. Indien er geen huurcontract(en) is/zijn verstrekt, maar uitsluitend een huurlijst met essentialia, zijn wij uitgegaan van een standaard 52=FRQWUDFWYDQMDDUZDDUELMJHHQZDDUGHEHwQYORHGHQGHELM]RQGHUHEHSDOLQJHQ]LMQRSJHQRPHQ%LMZRQLQJHQJDDQZLMXLW van een huurtermijn van 1 jaar en daarna voor onbepaalde tijd. Bij de waardering is uitgegaan van de verstrekte informatie inzake de BTW-aftrek en dat er geen wijzigingen van gebruik hebben plaatsgevonden. Bij de waardering wordt ervan uitgegaan dat er geen achterstand in huur of andere betalingsverplichtingen zijn.

Bij de waardering wordt ervan uitgegaan dat de eventueel door huurder(s) betaalde waarborgsom(men) geen onderdeel uitmaken van de waarde van het getaxeerde en dat partijen deze verrekenen bij een eventuele overdracht van de onroerende zaak. Indien het object in gebruik is op grond van een huurovereenkomst met een dochter- of een moedermaatschappij van de huurster is die overeenkomst bij deze waardering buiten beschouwing gelaten. In het geval van zogenoemde 7:290 BW bedrijfsruimte hebben wij indicatie gegeven van de eventueel nader vast te stellen huurprijs op grond van artikel 7:303 BW. De in artikel 7:303 BW bedoelde nadere huurprijs dient volgens een specifieke, in de wetgeving omschreven methode te worden vastgesteld. Er is op voorhand niet met zekerheid iets te zeggen over de mogelijke uitkomst van een in de wet bedoeld huurprijs. Onze opgave is dan ook niet meer dan indicatief. Niet van toepassing voor woningen. De maximaal redelijke huurprijzen van de individuele zelfstandige en/of onzelfstandige wooneenheden zijn niet vastgesteld conform het wettelijk kader ³woningwaarderingsstelsel´ In de waardering is er derhalve van uitgegaan dat de wooneenheden marktconform zijn verhuurd en gerealiseerd binnen de geldende wet- en regelgeving.

Voordelen 1

Er is geen rekening gehouden met eventueel te verkrijgen, dan wel te restitueren premies, subsidies of overheidsbijdragen in welke vorm dan ook.

2

Bij de waardering zijn mogelijke specifieke voordelen die bepaalde eigenaren/gebruikers zouden kunnen genieten buiten beschouwing gelaten.

Plaatselijke voorschriften Wij zijn er bij de waardering van uitgegaan dat op de waardepeildatum de onroerende zaak en het gebruik ervan voldoen aan alle overheidsregels en ±eisen.

Fiscale wetgeving 1

In de taxatie is geen rekening gehouden met specifieke fiscale regelgeving betreffende de vennootschapsbelasting of inkomstenbelasting. Wij wijzen erop dat wij niet competent zijn als fiscalist. Wij adviseren in voorkomende gevallen een fiscaal adviseur te raadplegen betreffende de fiscaliteiten die samenhangen met het getaxeerde vastgoed.

2

Alle bedragen die in de waardering zijn gebruikt zijn exclusief omzetbelasting (BTW), tenzij het wooncomplexen betreft of anders vermeld en er wordt van uitgegaan dat bij verhuur en verkoop de vrijstelling van omzetbelasting van toepassing is, tenzij uit de waardering van de individuele onroerende zaak anders blijkt.

3

De vastgestelde waarden zijn ³kosten koper´tenzij uitdrukkelijk anders vermeld. Onder ³kosten koper´verstaan wij de overdrachtsbelasting, notariskosten wegens levering van de onroerende zaak, evenals de kosten verbonden aan de inschrijving ervan in het kadaster.

Toekomstige wetgeving Bij de uitvoering van de taxatie hebben wij geen rekening gehouden met mogelijke toekomstige wijzigingen in de bestaande wetgeving.

Rechten van derden Er wordt door ons aangenomen dat er geen rechten van derden zijn anders dan in dit rapport genoemd.

Waarde op: 21-04-2021 | Taxateur: ir. Jack Aelmans RT MRE

Pagina - 27 - van 36 | Printdatum: 27-05-2021

Taxatierapport :LHsQZHJ6, 6445CD Brunssum

Tijd 1

Een taxatie is tijdafhankelijk: de waarde reflecteert de verkregen informatie en marktomstandigheden op de waardepeildatum;

2

*HEHXUWHQLVVHQQDGHLQVSHFWLHGDWXPPDDUYyyUGHZDDUGHSHLOGDWXPZRUGHQ PLWVUHGHOLMNHUZLMVELMGHJHUHJLVWUHHUGHWD[DWHXU bekend) altijd verwerkt in de waardering;

3

Wanneer na de waardepeildatum maar voor de datum van de rapportage een gebeurtenis met betrekking tot het getaxeerde object SODDWVYLQGWGLHYDQVXEVWDQWLsOHLQYORHGLVRSGHZDDUGHULQJ]DOGHJHUHJLVWUHHUGHWD[DWHXUGLWPHOGHQDDQGHRSGUDFKWJHYHU,Q gezamenlijk overleg wordt bepaald hoe om te gaan met deze situatie. De uitkomst hiervan wordt vastgelegd in het taxatierapport;

4

Toekomstige (vermoedelijke) gebeurtenissen na de waardepeildatum en rapportdatum, die al op voorhand bekend zijn bij de geregistreerde taxateur, kunnen in overleg met de opdrachtgever worden opgenomen in de waardering. Dit kan door middel van het hanteren van uitgangspunten en/of bijzondere uitgangspunten.

Aansprakelijkheid 1

Dit rapport is bestemd voor het in aanhef genoemde doel, uitsluitend ten behoeve van de opdrachtgever. Deze taxatie zal uitsluitend voor interne doeleinden worden gebruikt en zal zonder uitdrukkelijke schriftelijke toestemming van de opdrachtnemer niet worden gepubliceerd. Wel behoudt de opdrachtgever zich het recht voor de taxatie desgewenst te delen met controlerende en/of regulerende instanties, zoals accountants en De Nederlandsche Bank. Er wordt geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door derden, tenzij met schriftelijke toestemming.

2

Wij hebben alle informatie en gegevens voor zover mogelijk gecontroleerd en betrokken bij de waardering. Wij gaan ervan uit dat deze gegevens die wij in het kader van de taxatie hebben verkregen volledig en correct zijn, ongeacht of deze door de opdrachtgever dan wel door derden zijn verstrekt, tenzij wij uitdrukkelijk anders vermelden. Wij hebben dit rapport met zorg samengesteld, doch aanvaarden wij geen aansprakelijkheid indien mocht blijken dat de aan ons verstrekte gegevens onjuist en/of onvolledig zijn geweest.

3

Voor zover door ons een herbouwwaarde wordt gerapporteerd, hebben wij geen gedetailleerde berekening gemaakt zodat de herbouwwaarde moet worden gezien als een globale schatting ter indicatie.

Beschikbare gegevens 1

De waardering is mede gebaseerd op de door de opdrachtgever of derde verstrekte gegevens/informatie.

2

De aangeleverde stukken zoals onder andere eigendomsbewijzen en huurcontracten worden globaal door ons gelezen. Bij de waardering zijn wij ervan uitgegaan dat er geen ongebruikelijke kosten, beperkingen of anderszins zaken van toepassing zijn die de ZDDUGH]RXGHQNXQQHQEHwQYORHGHQ

3

Wij gaan er vanuit dat wij alle relevante stukken met betrekking tot de onroerende zaak hebben ontvangen en dat zij correct en compleet zijn.

4

Voor zover juridische informatie aan ons ter beschikking wordt gesteld wijzen wij erop dat wij niet competent zijn als vastgoedjurist. Wij adviseren in voorkomende gevallen uw juridische adviseur te raadplegen bij de interpretatie van genoemde documenten.

5

Voor zover door of vanwege de opdrachtgever opgave is gedaan van oppervlakten wordt ervan uitgegaan dat deze oppervlakten correct zijn.

6

Voor de specificatie van oppervlakten van de onroerende zaak hanteren wij in de regel de aan ons aangeleverde gegevens dan wel gegevens die afkomstig zijn van plattegronden en/of huur-(overzichten)-contracten. Wij gaan ervan uit dat deze gegevens volledig en correct zijn.

7

Door ons opgemeten oppervlakten zijn geen meetcertificaat op basis van NEN 2580 voor de specificatie van de oppervlakten van het gebouw, tenzij dergelijke meetstaten uitdrukkelijk zijn verstrekt.

8

Wij verrichten geen onderzoek naar de debiteurenstatus van (toekomstige) huurder(s) van de onroerende zaak. Evenmin verrichten wij onderzoek naar de kredietwaardigheid van de (toekomstige) huurder(s) en/of lopende en aangekondigde huurgeschillen.

Overige waarde bepalende factoren 1

Er wordt bij de taxatie verondersteld dat zich in, op of nabij de getaxeerde onroerende zaak geen schadelijke invloeden voor de gezondheid bevinden, zoals een elektromagnetisch veld, radon en/of legionellabacterie. Voor zover deze invloeden zich in de praktijk wel voordoen, wordt verondersteld dat deze geen kwantificeerbare invloed op de waarde zullen hebben.

2

Buiten deze taxatie blijven inventaris en/of branche-specifieke inrichtingen.

Copyright Niets uit deze taxatie mag worden verveelvoudigd, opgeslagen in een geautomatiseerd gegevensbestand, of openbaar gemaakt, in enige YRUPRIRSHQLJHZLM]HKHW]LMHOHNWURQLVFKPHFKDQLVFKGRRUIRWRNRSLHsQRSQDPHQRIRSHQLJHDQGHUHPDQLHU]RQGHUYRRUDIJDDQGH schriftelijke toestemming.

Waarde op: 21-04-2021 | Taxateur: ir. Jack Aelmans RT MRE

Pagina - 28 - van 36 | Printdatum: 27-05-2021

Taxatierapport :LHsQZHJ6, 6445CD Brunssum

L

WAARDEBEGRIPPEN EN DEFINITIES Basis van de waarde ,QGHWD[DWLHEDVLV]LMQGHIXQGDPHQWHOHYHURQGHUVWHOOLQJHQYDVWJHOHJGGLHGHYRRUZDDUGHQYDQGHK\SRWKHWLVFKHWUDQVDFWLHGHILQLsUHQ waarop de taxatie is gebaseerd. Iedere wijziging in de basis heeft waarschijnlijk een aanzienlijke invloed op de waarde. Onderstaand worden de gehanteerde taxatiebases nader gedefinieerd.

Marktwaarde Het geschatte bedrag waartegen vastgoed zou worden overgedragen op de waardepeildatum tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper in een zakelijke transactie, na behoorlijke marketing en waarbij de partijen zouden hebben gehandeld met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang.

Uitgangspunten: - Koper en verkoper handelen zakelijk en in alle redelijkheid op gepaste afstand van elkaar; - De hypothetische verkoopperiode is passend voor de soort onroerende zaak en heeft plaats gevonden voor de waardepeildatum waarin de marktomstandigheden en het prijsniveau gelijk blijven; - De onroerende zaak is zo breed mogelijk in de markt aangeboden; - Geen rekening is gehouden met een uitzonderlijk bod van een speciale gegadigde; - Geen rekening is gehouden met koop- en verkoopkosten en zonder verrekening van gerelateerde belastingen; - Indien de onroerende zaak geheel of gedeeltelijk is verhuurd, zal de koper, niet zijnde de huurder, de onroerende zaak aanvaarden onder gestanddoening van de lopende huurovereenkomst(en) met alle daaraan verbonden rechten en plichten. Koper zal dan geen ontruiming bewerkstelligen.

Markthuur Markthuur is het geschatte bedrag waarvoor een object op de waardepeildatum verhuurd zou kunnen worden tussen een bereidwillige verhuurder en een bereidwillige huurder op passende huurvoorwaarden in een marktconforme transactie, na behoorlijke marketing ZDDUELMGHSDUWLMHQJHwQIRUPHHUG]RUJYXOGLJHQ]RQGHUGZDQJKHEEHQJHKDQGHOG

Uitgangspunten: - De huurwaarde voor commercieel vastgoed is gebaseerd op marktvergelijkingen en huurvoorwaarden conform standaard ROZ huurcontract bij een huurtermijn van 5 + 5 jaar, met de gebruikelijke verdeling van onderhouds- en verzekeringskosten en een eventuele (gedeeltelijke) reductie op de huurwaarde voor verleende incentives bij het afsluiten van het huurcontract. Bij woningen is de huurtermijn 1 jaar en daarna voor onbepaalde tijd; - Huurder en verhuurder handelen zakelijk en in alle redelijkheid op gepaste afstand van elkaar; - De hypothetische verhuurperiode is passend voor de soort onroerende zaak en heeft plaats gevonden voor de waardepeildatum waarin de marktomstandigheden en het prijsniveau gelijk blijven; - De onroerende zaak is zo breed mogelijk in de markt aangeboden; - Geen rekening is gehouden met een uitzonderlijk bod van een speciale gegadigde.

Theoretische huur De theoretische huur is de jaarlijkse huuropbrengst verhoogd met de markthuur van de leegstaande verhuurbare ruimtes.

Classificatie voor energieklassen Voor de classificatie is gebruik gemaakt van de inijking tabellen voor energieklassen.

Waarde op: 21-04-2021 | Taxateur: ir. Jack Aelmans RT MRE