Agendabundel

VERDEELSYSTEMATIEK Verdeling van het totaalbudget vindt plaats volgens de criteria zoals opgenomen in de regeling specifieke uitkering herstructurering volkshuisvesting. INDICATOREN De volgende indicatoren worden uitgevraagd per deelplan: □ Deelplannaam - aard van de controle; N.V.T □ Aantal woningen waarvan de herstructurering gestart is in jaarT - aard van de controle; N.V.T □ Aantal woningen waarvan de herstructurering gestart is t/m JaarT - aard van de controle; N.V.T □ Aantal volledig gerealiseerde geherstructureerde woningen (inclusief labelstappen) (t/m JaarT) - aard van de controle; N.V.T □ Besteding (jaarT) per deelplan - zelfstandige uitvoering - aard van controle; R □ Cumulatieve besteding (t/m jaar T) per deelplan - inclusief uitvoering door derden vanaf sisa 2022 - aard van controle; R voor gemeentelijk deel en P voor uitvoering derden □ Totale opbrengsten (Jaar T) per deelplan - zelfstandige uitvoering - aard van controle; R □ Cumulatieve opbrengsten (t/m jaar T) per deelplan - inclusief uitvoering door derden vanaf sisa 2022 - aard van controle; R □ Cumulatieve cofinanciering (t/m jaarT) per deelplan - aard van controle; R □ Zelfstandige uitvoering Ja/ Nee - aard van controle; n.v.t.

Pagina 3 van 7

Datum Kenmerk 2021-0000361380

Bijlage 1 - beschrijving herstructureringsactiviteiten

Algemene gegevens Deelnemende gemeenten: Beekdaelen, Brunssum, Kerkrade, Landgraaf Financieel tekort toegekende deelplannen: €52.228.222 Gevraagde bijdrage toegekende deelplannen: €36.845.701 Algemene omschrijving van de activiteiten De aanvraag heeft betrekking op 4 deelplannen in de gemeenten Beekdaelen, Brunssum, Kerkrade en Landgraaf. Er worden binnen de aanvraag 864 woningen geherstructureerd en 390 woningen ingepond. Daarnaast wordt de openbare ruimte aangepakt. Toegekende deelplannen

Deelplan 2 - Brunssum

Deelgebied: Schuttersveld en Brunssum Financieel tekort: €14.764.181 Gevraagde bijdrage: €11.104.927 Cofinanciering: 30%

Noord/Lemmender,

postcodes 6444; 6443

Renovatie Aantal geplande woningen: 368 Financieel tekort: €8.198.681 % van financieel tekort renovatie tov totaal tekort: 55,5% Opgevoerde kosten openbare ruimte: €650.791 Korte toelichting activiteiten: Verbeteren energieprestatie van de woningen. Aantal ingeponde woningen: nvt

Pagina 5 van 7

Datum Kenmerk 2021-0000361380

Sloop-nieuwbouw Aantal geplande woningen: 35 sloop en 35 nieuwbouw Financieel tekort: €6.555.500 % van financieel tekort sloop-nieuwbouw t.o.v. totaal tekort: 44,5 % Opgevoerde kosten openbare ruimte: n.v.t. Korte toelichting activiteiten: 35 label E woningen worden gesloopt en vervangen door nieuwbouw. Aantal ingeponde woningen: 35

Pagina 6 van 7

MinisterievanBinnenlandseZaken en Koninkrijksrelaties

Bijlage 5 Brunssum Nadere toelichting activiteiten,maatregelenen financieel tekort

Aanvraag Stadsregio Parkstad Limburg Volkshuisvestingsfonds

Bijlage 5 bij Aanvraag Volkshuisvestingsfonds

Stadsregio Parkstad Limburg

Bijlage 5 Nadere toelichting activiteiten,maatregelenen financieel tekort

Inhoudsopgave Inleiding

Pagina3

Deelplan 2 Brunssum

Pagina5

1. Toelichting op de huidige woningkwaliteit en woonomgeving in het deelgebied 2. Toelichting op de voorgenomen activiteiten 2.1: algemeen 2.2: energetische verbetering na herstructurering 2.2: renovatie 2.3: transformatie 2.4: sloop-nieuwbouw 2.5: openbare ruimte 3. Financiële toelichting van de voorgenomen activiteiten 3.1: algemene instructies 3.2: renovatie 3.3: transformatie 3.4: sloop-nieuwbouw 3.5: uitvoeringskosten 3.6: cofinanciering 3.7: compensabele BTW

Bijlagen:

1. 2. 3.

Bronvermeldingen Overzichtskaart met afbakening deelgebieden Kaart kwetsbare koopwoningen

Pagina 14 Pagina 15 Pagina 16

Pagina 2 van 17

Bijlage 5 bij Aanvraag Volkshuisvestingsfonds

Stadsregio Parkstad Limburg

Inleiding Voor u ligt een nadere specificatie van de projecten uit de afzonderlijke aanvraag van de Stadsregio Parkstad Limburg.

deelplannen

van de

•

Daarbij worden per deelplan de buurtprofielen geschetst, die in de aanvraag zitten.

vitaliteit en leefbaarheid van de wijken

«

Bij de renovatie en sloop/nieuwbouwtransities zijn kostenramingen gehanteerd van gerenommeerde adviseurs en bouwbedrijven. Daarnaast vormen referentieprojecten binnen de regio Parkstad waar al ervaring in het veld is of momenteel wordt opgedaan, een belangrijke bron van informatie.

•

Om het financieel tekort op een maatregel inzichtelijk te maken, is per project een inschatting gemaakt van de waardestijging van een woning. De waardestijging is bepaald door een taxateur die voor alle renovatieprojecten in deze aanvraag op een zelfde eenduidige manier - op grond van ervaringscijfers, referentieprojecten, transacties en calculaties - een waardeindicatie heeft afgegeven. Deze waarde indicatie is vervolgens door Parkstad en de corporaties, gevalideerd.

•

In het geval van sloop-nieuwbouw zijn de kosten op grond van ervaringscijfers van corporaties en gemeenten bepaald. De regio staat bekend om de grote krimpopgave en bouwt derhalve al jarenlange ervaring op in de krimpaanpak. Er zijn daarom ook veel referentieprojecten, waarbij bovendien de 9 corporaties in de regio betrokken zijn of waren.

•

Waar de regio recent meer ervaring mee heeft opgedaan zijn zgn. transitie-exploitaties, waarbij kwetsbare particuliere wooncomplexen ingepond worden, tijdelijk geëxploiteerd en vervolgens gesloopt worden. Door de tijdelijke exploitatieopbrengsten, kan het tekort nog enigszins gemitigeerd. Een bijkomend voordeel daarbij is, dat bewoners na de verkoop van hun woning nog geruime tijd kunnen blijven wonen en in eigen tempo naar vervangende woonruimte begeleid kunnen worden. Bij gestapelde woningen is het van zichzelf al voor de hand liggend dat het hele complex verworven moet zijn, voordat kan worden overgegaan tot sloop. Het principe van tijdelijk door exploiteren wordt ook toegepast bij enkele van de complexen in deze aanvraag. De begrenzing daarvoor ligt bij de tijdsspanne die is meegegeven vanuit de criteria van de regeling van het Volkshuisvestingsfonds (maximaal 10 jaar). Bij andere complexen is direct ingrijpen vereist en wegen de maatschappelijke baten van snel ingrijpen soms op tegen het derven van exploitatieinkomsten. De kosten en opbrengsten zijn overigens conform de criteria van de regeling nominaal, zonder verdiscontering en indexering doorgerekend in gevalideerde modellen. De gehanteerde parameters komen uit ervaringscijfers, kengetallen, onderbouwde rapporten of de begrotingen van woningcorporaties. Indien gewenst, zijn de financiële doorrekeningen op te vragen.

Dan tot slot als inleiding een toelichting op de openbare ruimte. Niet in alle projecten die deel uit maken van de deelplannen van het Herstructureringsprogramma van Parkstad wordt in deze aanvraag de openbare ruimte óókingerekend. Dit betekent overigens niet dat er geen investeringen in de openbare ruimte gaan plaatsvinden, maar dat nog separaat zal worden bepaald welke investering noodzakelijk en gewenst is. De aanpak van de openbare ruimte per deelplan waar dat wel van toepassing is, is beschreven in 3.2.1. De noodzaak van de maatregelen in de openbare ruimte bij de herstructureringsprojecten vindt zijn oorsprong in veiligheid op straat en klimaatadaptatie. Veel van de openbare ruimte is nu geheel versteend zonder groen en bomen en door een gebrek aan openbare verlichting heerst er een onveilig gevoel op de straat. Door meer groen (en bomen) toe te voegen in het straatbeeld, Pagina 3 van 17

Bijlage 5 bij Aanvraag Volkshuisvestingsfonds

Stadsregio Parkstad Limburg

de straten duurzaam veilig in te richten als woonstraten (met drempels) en het parkeren overzichtelijker op te lossen, wordt bijgedragen aan de leefbaarheid (meer groen), (verkeers)veiligheid en klimaatadaptatie (meer groen). Dit betekent concreet voor de projecten dat het herinrichten van het bestaande straatprofiel is meegenomen, exclusief de aanpassing van ondergrondse infra zoals riolering. Er wordt alleen rekening gehouden met de aanpassingen van straatkolken ten gevolgevan wijzigingen aan het straatprofiel. Het veiliger en leefbaarder maken van een straat komt ten goede aan de woningen die in desbetreffende straat staan. De omliggende straten hebben hier geen profijt van. De inrichting van bijvoorbeeld voorzieningen zoals parken etc. zijn ten behoeve van meerdere straten/buurten/wijken en zijn daarom niet meegenomen in de aanvraag. Arcadis heeft voor de Stadsregio Parkstad Limburg een uniforme kostenraming van de openbare ruimte gemaakt voor alle projecten opgesteld en dit per deelplan opgeteld. Deze uniforme kostenraming van Arcadis treft u aan in bijlage 4 bij de aanvraag. De invulling van het PTPprincipe om de kosten toe te rekenen aan de woningen die opgenomen zijn in de aanvraag is als volgt ingevuld: • • •

•

Op een kaart is een gebied gedefinieerd waarbinnen de openbare ruimte aangepakt gaat worden. De verbetering van de openbare ruimte komt vervolgens ten goede (profijt) aan alle woningen binnen dit gebied. De woningen die profijt hebben van een de upgrade, zien hun woongenot toenemen. Het betreft alleen de direct aangelegen openbare ruimte en bijvoorbeeld het wijkpark of een wijkontsluitingsweg. Daardoor zijn de kosten ook toerekenbaar. Door de kosten te verdelen over alle woningen in de straat, ook de woningen die niet meedoen aan de regeling, is het ook nog proportioneel. In de aanvraag nemen we dus alleen de kosten mee voor de woningen die in de aanvraag zijn opgenomen. Dus als er maar 10% van de woningen meedoet in de regeling wordt er maar 10% van de kosten van de openbare ruimte meegenomen. De kosten voor de inrichting zijn gebaseerd op aangeleverde profielen door de gemeenten en kengetallen van Arcadis.

Pagina4 van 17

Bijlage 5 bij Aanvraag Volkshuisvestingsfonds

Stadsregio Parkstad Limburg

Deelplan Brunssum 1. Toelichting op de huidige woningkwaliteit en woonomgeving

In het deelplan • • • • •

Brunssum

worden

403 particuliere woningen

geherstructureerd:

In de buurt Schuttersveldbetreft het de aanpak van 89 slechte particuliere woningen in een kwetsbare buurt in de gemeente Brunssum, zowel op sociaaleconomisch als op fysiekruimtelijk vlak (zie buurtprofiel leefbaarheid en vitaliteit Schuttersveld). De woningen zijn verouderd (bouwjaar 1920) en het betreft een beschermd Stads- en dorpsgezicht (mijnkolonie) Het betreft woningen in een buurt met gespikkeld bezit, met kwalitatief slechte woningen: asbest, houtrot en slecht stucwerk, veel vochtklachten, scheefstand, slechte energielabel (gemiddeld label E) De kwaliteit van de particuliere woningvoorraad blijft achter bij de kwaliteit van de sociale huurwoningvoorraad. Om het tij te keren is er naast een sociaal programma is een kwantitatieve en kwalitatieve herstructurering van de woningvoorraad nodig. Na analyse van de opgave wordt gemikt op het reduceren van slecht particulier bezit (door sloop en herbouw in de sociale sector) en voor een deel het verduurzamen van particuliere woningen door mee te liften bij de verduurzaming van het huuraanbod. Centraal daarbij staat het behoud van de historische waarde van het gebied.

buurt - Schuttersveld(Brunssum)

Pagina 5 van 17

Bijlage 5 bij Aanvraag Volkshuisvestingsfonds

•

• • • • •

Stadsregio Parkstad Limburg

In de buurt Brunssum Noord/Lemmender betreft het de aanpak van 314 slechte particuliere woningen in een kwetsbare buurt in de gemeente Brunssum, zowel op sociaaleconomisch als op fysiek-ruimtelijk vlak (zie buurtprofiel leefbaarheid en vitaliteit Lemmender). Het betreft 314 gedateerde woningen (uit de jaren 60-70) De koopflats hebben voornamelijk label G, een enkele F en D als mensen intern aangepast hebben of alleen glas vervangen. De grondgebonden rugaanrugwoningen aan de Lemmender hebben label D en C. De kopwoning waarschijnlijk veelal EFG. De kwaliteit van de particuliere woningvoorraad blijft achter bij de kwaliteit van de sociale huurwoningvoorraad. Als de kwaliteit van de woningvoorraad niet verbeterd, zullen deze woningen - het betreft een markttechnisch kwetsbaar segment (hoogbouw) - incourant blijven, waardoor er gevolgen ontstaan voor de leefbaarheid.

buurt - Lemmender (Brunssum)

Op te vragen bronnen • Conditiescore Schuttersveld / Weller • Stadsdeelvisies Brunssum Noord en Brunssum • Gegevens Aardgasvrije wijken

Oost

Pagina6 van 17

Bijlage 5 bij Aanvraag Volkshuisvestingsfonds

2.

Stadsregio Parkstad Limburg

Toelichting op de activiteiten

2.1 Algemeen De woningen in Schuttersveld dateren uit '10 van de vorige eeuw en passen niet meer bij de eisen van deze tijd. Voor woningcorporatie Weller is het financieel duurder om die woningen energetisch te verbeteren en de plattegrond van de woning (levensloopgeschikt) aan te passen door middel van renovatie, dan wanneer gekozen wordt voor sloop/nieuwbouw. In het gebied worden 35 woningen die niet in eigendom van de woningcorporatie zijn, aangekocht om de sloop/nieuwbouw ontwikkeling mogelijk te maken. Dit betreft het compleet maken van een aantal blokken, waar huur en koop verspreidt in zitten. Dit biedt ook de kans om de woningvoorraad beter af te stemmen op de huidige en toekomstige vraag en de stedenbouwkundige opzet van de wijk te verbeteren met meer klimaat-adaptieve maatregelen (waterhuishouding) en meer (openbaar) groen. De sloop/nieuwbouw wordt een aanjager van de integrale wijkontwikkeling van Schuttersveld. Dit is een bewezen aanpak in de Oude Egge,een mijnkolonie in Brunssum die op dit moment wordt vernieuwd. Daarnaast is het de ambitie om 54 particuliere woningen in Schuttersveld te renoveren. Dit betreft de overige gemengde blokken. De aankoop en sloop/nieuwbouw van woningen is kostenintensief en het vergroten van deze ambitie is niet realistisch. Daarom wordt ingezet op een grondige renovatie van een 54-tal particuliere woningen naar'label A'.

In Lemmender/ Brunssum Noord worden 314 gedateerde particuliere woningen (uit de jaren 6070) te renoveren. Deze dienen te worden gerenoveerd, om geschikt te worden om voor aansluiting op het beoogde lage temperatuurnetwerk. Gelet op de markttechnisch kwetsbare positie van het eenzijdige woningaanbod in Brunssum Noord is de afgelopen jaren onderzocht of het mogelijk is om één van deze drie complexen aan te kopen (inponden) om uiteindelijk te slopen. Dit project is door de gemeente Brunssum gestopt, vanwege gebrek aan draagvlak bij de VvE en vanwege ontwikkelingen op de financiële businesscase. Er wordt daarom ingezet op renovatie van de particuliere woningen en aansluiting op de Proeftuin Aardgasvrij Wijk. Op te vragen bronnen • Conditiemeting Schuttersveld • Rapporten en onderzoeken in het kader van de Proeftuin Aardgasvrije wijk Brunssum • Onderzoek businesscase aankoop/sloop Hoogbouwflat Brunssum Noord Referentieproject Oude Egge

Noord

2.2 energetische verbetering na herstructurering Vooraf is aan de hand van het maatregelenpakket nauwkeurig te berekenen welke verbetering qua energielabel zal worden doorgevoerd. Na de uitvoering zal door middel van een opname worden gecontroleerd of die maatregelen ook conform zijn aangebracht (verantwoording). •

Er zullen 314 particuliere woningen in Brunssum Noord geschikt moeten worden voor aansluiting op het beoogde lage temperatuurnetwerk. Hiervoor is een renovatie naar minimaal label A benodigd. De Energieprestatie wordt gemeten obv de warmtevraagverbetering in de nZEB-tool.

•

Er zullen 54 particuliere woningen verbetering krijgen naar'A'.

•

In het deelplan Brunssum worden 35 particuliere woningen gesloopt. De 35 nieuwe woningen zullen voldoen aan de nieuwste energetische eisen (BENG en aardgasvrij). In de praktijk zal dit uitkomen op 4 label stappen ten opzichte van het huidige E label.

in Schuttersveld

van een label E een energetische

Op te vragen bronnen • • •

Conditiescore Schuttersveld Weller Referentieprojecten Weller Rapporten en onderzoeken i.k.v. Proeftuin

Aardgasvrije wijk Brunssum

Noord

2.3 Renovatie Pagina 7 van 17

Bijlage 5 bij Aanvraag Volkshuisvestingsfonds

Stadsregio Parkstad Limburg

Er zullen 314 particuliere woningen geschikt moeten worden voor aansluiting op het beoogde lage temperatuurnetwerk. De woningen moeten naar een warmtevraag van circa 25 kWh/m2 worden gebracht, om aan te sluiten. Kwaliteitsaspecten zijn vml; binnenklimaat, drempelloos en energieprestatie. Hiervoor is een renovatie naar minimaal label A benodigd. Hierbij is geen sprake van inponding. • Voor 56 particuliere woningen (waar beperkt onderhoud is gepleegd, vml. cosmetisch) kan het achterstallig onderhoud nu worden benut voor een lstap energetische renovatie: o Bggvloer isoleren • spouwisolatie o nieuw dak o kierdichting « kozijnen & triple glas • betere afgifte • collectoren • PV • Aansluiting LTWN •

Voor 258 particuliere woningen (waar vanwege beperkte woningwaardestijging weinig onderhoud is gepleegd) kan het achterstallig onderhoud nu worden benut voor een lstap vernieuwrenovatie: • Nieuwe voorgevel • Nieuwe achtergevel • Betere afgifte • Aansluiting LTWN . Dak PV

•

Er zullen 54 particuliere woningen van een label E een energetische verbetering krijgen naar label 'A'. Dit betekent de volgende ingrepen: Duurzaamheidspakketten Pakket M

Maatregelen Bouwkundig Vloerisolatie Rc [m2K/W] Gevelisolatie Rc [m2K/W]

3 1,3 (na-isolatie spouw)

Dakisolatie Rc [m2K/W]

4 HR++, Uglas< 1,1 W/m2.K

Glas Nieuw kozijnen

Nieuw

Deuren

Geïsoleerd

Kierdichting

Ja

Installaties Warmteafgifte

Radiatoren

Verwarming

HR 107 combiketel

Koeling

Geen

Warm tapwater

HR 107 combiketel

Douche WTW

Nee

Ventilatie afvoer

Vraaggestuurde (C02)

Ventilatie toevoer

Winddruk

mechanische afzuiging onafhankelijke

toevoerroosters 8 panelen

Zonnestroom Energie-lndex

•

(330 Wp)

(Energielabel) 0,81 -1,2 (A)

Er is geen sprake van inponding

Op te vragen bronnen • Referentieprojecten Weller • Rapporten en onderzoeken i.k.v. Proeftuin

Aardgasvrije wijk Brunssum

Noord

2.4 Transformatie Niet van toepassing

2.5 Sloop-nieuwbouw Er zullen in totaal 35 woningen teruggebouwd.

van een label E worden

gesloopt en er zullen

35 woningen

worden

Pagina 8 van 17

Bijlage 5 bij Aanvraag Volkshuisvestingsfonds

Stadsregio Parkstad Limburg

Woningcorporatie Weller zal de woningen aankopen (inponden) nieuwe vervangende historiserende woningbouw in het duurdere teruggebouwd.

om deze te slopen, waarna er sociale segment zal worden

De woningen in Schuttersveld dateren uit de jaren '10 van de vorige eeuw en passen niet meer bij de eisen van deze tijd. Voor woningcorporatie Weller is het financieel duurder om die woningen energetisch te verbeteren en de plattegrond van de woning (levensloopgeschikt) aan te passen door middel van renovatie, dan wanneer gekozen wordt voor sloop/nieuwbouw. In het gebied worden 35 woningen die niet in eigendom van de woningcorporatie en zullen moeten worden aangekocht, om de sloop/nieuwbouw ontwikkeling mogelijk te maken. Dit biedt ook de kans om de woningvoorraad beter af te stemmen op de huidige en toekomstige vraag en de stedenbouwkundige opzet van de wijk te verbeteren met meer klimaatadaptieve maatregelen (waterhuishouding) en meer (openbaar) groen. De sloop/nieuwbouw wordt een aanjager van de integrale wijkontwikkeling van Schuttersveld. Dit is een bewezen aanpak in de Oude Egge,een mijnkolonie in Brunssum die op dit moment wordt vernieuwd. Op te vragen bronnen • Conditiescore Schuttersveld • Referentieprojecten Weller

Weller

2.6 Openbareruimte

Een onderdeel van de sociaal-fysieke aanpak van de buurt Lemmender is de aanleg van de Lemmenderboulevard: een centrale verkeersluwe as tussen de appartementencomplexen en het winkelcentrum. Hiermee wordt de openbare ruimte levensloopbestendig gemaakt en worden ontmoetingsplekken in de openbare ruimte gecreëerd, zodat verdergaande vereenzaming wordt tegengegaan. De Lemmenderboulevard wordt ingericht als een breed wandelpad tussen de appartementencomplexen, waarlangs voldoende bomen (schaduw) en openbare verlichting (veiligheid) worden gerealiseerd met zitplekken om te zorgen dat de bewoners van de complexen meer met elkaar in contact komen en gemakkelijk zelf naar het naburige winkelcentrum kunnen gaan. Doordat de wijk integraal wordt aangepakt, kan de wijk in een aantal stappen in totaliteit verduurzaamd worden. Op het moment dat er van het aardgas afgestapt wordt, zal de openbare ruimte opnieuw ingericht worden. Hierbij wordt dan meteen invulling gegeven aan onder andere klimaatadaptatie, biodiversiteit en ontmoeting in het kader van een gezonde en duurzame leefomgeving. In het deelproject'Schuttersveld' is nog géén investering in de openbare ruimte voorzien. Doordat eerst de sloop/nieuwbouw de komende jaren kleinschalig en verspreid in de wijk zal worden plaatsvinden, zal een investering in de openbare ruimte pas na deze ontwikkeling kunnen worden gerealiseerd.

De totale investering bedraagt €1,18 miljoen inclusief btw. Op basis van de PTP-criteria is hiervan €650.791,- toegerekend aan 314 particuliere woningen (€2.073 per woning). Het overige investeringsbedrag wordt toegerekend aan de aanwezige sociale huurwoningen Het PTP-principe om de kosten van de verbetering van de woonkwaliteit en omgeving (de openbare ruimte) toe te rekenen is als volgt ingevuld: • • •

Op een kaart is een gebied gedefinieerd waarbinnen de openbare ruimte aangepakt gaat worden. De verbetering van de openbare ruimte komt vervolgens ten goede (profijt) aan alle woningen binnen dit gebied. De woningen die profijt hebben van een de upgrade, zien hun woongenot toenemen. Het betreft alleen de direct aangelegen openbare ruimte en bijvoorbeeld het wijkpark of een wijkontsluitingsweg. Daardoor zijn de kosten ook toerekenbaar. Door de kosten te verdelen over alle woningen in de straat ook de woningen die niet meedoen aan de regeling is het ook nog proportioneel. In de aanvraag gaan dus alleen de kosten mee voor de woningen die in de aanvraag zijn opgenomen. Dus als er maar 10% van de woningen meedoet in de regeling wordt er maar 10% van de kosten van de openbare ruimte meegenomen.

Op te vragen bronnen

Pagina 9 van 17

Bijlage 5 bij Aanvraag Volkshuisvestingsfonds

® o

Stadsregio Parkstad Limburg

Openbare ruimte berekening door Arcadis Stadsdeelvisie Brunssum Noord Proeftuin Aardgasvrije wijk Brunssum Noord

3. Financiëletoelichting vande voorgenomen activiteiten

3.2 Renovatie Deelplan 2: Brunssum Bedrag Bedrag per woning

Aantal woningen

Bron

Renovatiekosten

Schuttersveld

54

€2.376.000 €44.000 per woning

Lemmender

56

€2.314.000 €41.336 per woning

Henri Dunantflat

175

€6.231.925

€35.611 per woning

Florence Nightingale

83

€2.930.149

€35.303 per woning

368

€13.852.890

Totaal

Begroting/ Referentieprojecten Weller DoorrekeningBrunssum NoorddoorDriven by Vaiues DoorrekeningBrunssum NoorddoorDriven by Vaiues DoorrekeningBrunssum NoorddoorDriven by Vaiues

Openbare ruimte

BrunssumNoord/ Lemmender

314

€650.791 €2.073per woning

-

€650.791

368

€14.503.681

BrunssumNoord/ Lemmender

314

€5.495.000

€17.500 per woning

Schuttersveld

54

€810.000

€15.000 per woning

368

€6.305.000

Totaal Totale kosten

Doorrekeningopenbare ruimte Arcadis

Opbrengsten waardstijging

Totaal TOTAAL TEKORT RENOVATIE

Waardeindicatie opbasis van referentiewoningen Fiorance Nightingale, Lemmender en Henri Dunant(Smart Real Estate) Waardeindicatie opbasis van referentiewoning Schutterveld (Smart Real Estate)

€8.198.681

Toelichting •

In de bepaling van het tekort zijn de kosten bepaald op basis van prijsopgaven uit de markt. Bovendien is er vergelijkingsmateriaal binnen de projecten binnen de totale aanvraag van het herstructureringsprogramma. Daarbij heeft de Stadsregio Parkstad Limburg bewaakt dat er

Pagina 10 van 17

Bijlage 5 bij Aanvraag Volkshuisvestingsfonds

•

•

•

•

•

Stadsregio Parkstad Limburg

sprake is van een reële kostenindicatie in Schuttersveld. Voor Brunssum Noord ligt vanuit de Aardgasvrije wijk een financiële doorrekening die op te vragen is als bron. Daarnaast wordt het tekort bepaald door de totale kosten af te zetten tegen het terugverdieneffect van de ingrepen in de particuliere woningen. Deze wordt onderbouwd door een onafhankelijke waarde-indicatie van een taxateur. Met een renovatiebedrag van €44.000 per woning (incl. BTW) zullen 54 particuliere woningen van een label gerenoveerd worden naar minimaal 'B'. Dit betekent: dat de verwarming wordt aangepast, de woningen worden geïsoleerd, de beglazing en de voordeuren worden vervangen, de HR-ketel wordt vervangen en er worden 8 zonnepanelen aangebracht. Met een renovatiebedrag van €41.336 per woning (incl. BTW) zullen 56 particuliere woningen gerenoveerd worden naar een duurzame aardgasvrije woning. Dit betekent dat er een laagtempratuurverwarming wordt aangebracht, de woningen worden geïsoleerd, het dak wordt vervangen en de beglazing en de voordeuren worden vervangen en er zonnepanelen worden aangebracht. Met een renovatiebedrag van €35.611 per woning (incl. BTW) zullen 175 particuliere woningen gerenoveerd worden naar een duurzame aardgasvrije woning.

Dit betekent dat er een laagtempratuurverwarming wordt aangebracht, de woningen worden geïsoleerd, het dak wordt vervangen en de beglazing en de voordeuren worden vervangen en er zonnepanelen worden aangebracht. Met een renovatiebedrag van €41.303 per woning (incl. BTW) zullen 83 particuliere woningen gerenoveerd worden naar een duurzame aardgasvrije woning. Dit betekent dat er een laagtempratuurverwarming wordt aangebracht, het complex een nieuwe voor- en achtergevel krijgt en zonnepanelen worden aangebracht. Door middel van een waarde-inschatting van een taxateur is de huidige (leeg)waarde van een referentiewoning in Schuttersveld, Lemmender, Florence Nightingale en Henri Dunant bepaald. Daarna is een waardeindicatie afgegeven van de waarde na de renovatie. Deze 'waardesprong' is als opbrengst ingebracht. Het is de bedoeling dat de particuliere eigenaren deze bijdragen leveren in dit project.

3.3 Transformatie Niet van toepassing

3.4 Sloop/nieuwbouw Deelplan 2: Brunssum Bedrag per Aantal Bedrag woning woningen

Bron

Sloopkosten

Schuttersveld

Gerealiseerde sloopkosten in referentieprojectde Eqqe2020/2021

35

35

Totaal Inpondingskosten

Schuttersveld Aankoop

35

Overdrachtsbelasting (8%)

35

3

\Vil.

Waarde-indicatie op basis van referentiewoning Schuttersveld (Smart Real Estate) Overdrachtsbelasting excl. compensatie. Zie deelplan Regio Deal woningen. Pagina 11 van 17

Bijlage 5 bij Aanvraag Volkshuisvestingsfonds

Notariskosten

35

Advies, verhuiskostenvergoeding en participatiekosten

35

Totaal

35

Totale kosten

35

Stadsregio Parkstad Limburg

r

Gerealiseerde kosten in referentieproject de Egge 2020 Gerealiseerde kosten in referentieproject de Egge 2020

3

c

Opbrengsten

Grondopbrengst

35

Totaal TOTAAL TEKORT SLOOP/NIEUWBOUW

35

Grondprijsgemeente Brunssumsociale huurwoningen €6^555.500

Toelichting •

• •

• •

o

In de bepaling van het tekort zijn de kosten bepaald op basis van prijsopgaven uit de markt. Bovendien is er vergelijkingsmateriaal binnen de projecten binnen de totale aanvraag van het herstructureringsprogramma, in dit geval het referentieproject de Oude Egge.Daarbij heeft de Stadsregio Parkstad Limburg bewaakt dat er sprake is van een reële kostenindicatie. Daarnaast worden er grondopbrengsten ingerekend om het tekort te mitigeren. Met de sloopkosten^L..^T r ^r^*IZ?^^BK::- ~z.' "I^ullen 35 particuliere woningen worden gesloopt. Hierin zitten ook de kosten bouwrij p maken verwerkt. De woningen zullen voor een bedrag ~ — er woning worden aangekocht. Deze is door middel van een waarde-inschatting van een taxateur is de huidige (leeg)waarde van een referentiewoning in Schuttersveld bepaald. De notariskosten zijn geraamd op een bedrag van^^s /woning De overige proces en advieskosten zijn geraamd op een bedrag van^ v J^/oning. Dit betreft de kosten van plenaire informatiebijeenkomsten, nieuwsbrieven/voorlichting, woningtaxaties, huisbezoeken/onderhandelingen/woonwensen, herhuisvesting/wisselwoningen, verhuisservice. De grondopbrengst is geraamd op^ 'T y: j^basis van het grondprijzenbeleid van gemeente Brunssum voor sociale huurwoningen.

Bronnen: • Voortgangsrapportagede Egge2020 en onderliggende o Waarde-indicaties Smart Real Estate

bescheiden

(facturen)

3.5 Uitvoeringskosten De uitvoeringskosten van het deelplan Brunssum bedragen in totaal €1.110.000: • Voor het project Brunssum Noord betreffen de uitvoeringskosten ruim € 800.000,-. Uitgaande van een specifieke uitvoeringskostenindicatie en de proceskosten voor de inrichting van de openbare ruimte (€50.000) wordt een bedrag van € 756.252, -voor dit deelproject opgevoerd. De onderbouwing betreft:

Pagina 12 van 17

Bijlage 5 bij Aanvraag Volkshuisvestingsfonds

Stadsregio Parkstad Limburg

TOTAAL budget

Begroting BrunssumNoord functie

specificatieuitvoeringskosten inspanningen

tarief uren

projectmanager

SOM, proces, voortgangbewaking

115

300 € 34.500

project adviseur

100 80

1200 € 120.000

project medewerker communicatie medewerker

inhuur, expertise, juridisch Som, productontwikkeling, comm, woonwens, werving, events

2500 € 200.000

70

1750 € 122.500

participatie coördinator

woningopname,

energieadvies

80

2000 € 160.000

participatie medewerker

bijeenkomsten,

vraagbaak

68,5

2000 € 137.000 € 774.000

TOTAAL

•

Voor de externe begeleiding van de renovatie van de particuliere woningen in Schuttersveld bedragen de uitvoeringkosten € 2200,- per woning excl. btw oftewel in totaal € 143.748,incl. BTW. De onderbouwing betreft een kostenindicatie van Kadaster.

•

€200.000 voor coördinatie, subsidieverantwoording

en overall programmamanagement. Dit betreft het aandeel van het deelplan Brunssum in de gezamenlijke begroting voor 0,7 FTE per jaar voor de coördinatie van de uitvoering en verantwoording van deze subsidie. Dit zijn verschillende medewerkers variërend van schaal 9 t/m schaal 11.

Op te vragen bronnen • Kostenindicatie begeleiding renovatie particuliere woningen (Kadaster) • Calculatie projectmanagement Brunssum Noö'rd. • CalcuMie inzet coördinatie^ subsidieverantwqg.rdjr$jt^ &Övërall,prpgrammamanagement van de regionale aanvraag "Tsv' ■

-

•-

'

3.6 Cofinanciering In het deelplan Brunssum wordt voor €4.759.254 aan cofinanciering bijgedragen. Dit betreft 30% van het totale tekort in het deelplan. Het college van B&W van de gemeente Brunssum heeft onder voorbehoud van besluitvorming in de gemeenteraad besloten, zich garant te stellen voor de benodigde cofinanciering. Hiervan draagt de Bestuurscommissie Wonen en Herstructurering van de Stadsregio Parkstad Limburg een bedrag van €60.000,-aan cofinanciering bij ten behoeve van de cofinanciering voor de uitvoeringskosten voor coördinatie, subsidieverantwoording en overall programmamanagement. De bestuurscommissie Wonen en Herstructurering heeft hiertoe een besluit genomen op 18 mei 2021 .

3.7 Toelichting opde ingeschatte compensabete BTW Het is de inschatting, dat de BTW voor de opgave openbare ruimte in deelplan Brunssum compensabel is. De opgevoerde kosten voor de openbare ruimte bedragen totaal €650.791 (inclusief € 112.947 BTW). De totale investeringskosten bedragen € 21.934.181 Als de compensabele BTW van € 112.947 afgezet wordt tegen de totale investeringskosten €21.934.181, resulteert dit in een geschatte BTW-compensatie van 0,51%.

van

Pagina 13 van 17

cyt

* '

Bijlage 5 bij Aanvraag Volkshuisvestingsfonds

Stadsregio Parkstad Limburg

Bijlage 1 Bronvermeldingen Deelplan Brunssum 1. Toelichting op de huidige woningkwaliteit en woonomgeving • Conditiescore Schuttersveld / Weller • Stadsdeelvisies Brunssum Noord en Brunssum Oost • Gegevens Aardgasvrije wijken 2. Toelichting op de activiteiten 2.1 Algemeen • Conditiemeting Schuttersveld • Rapporten en onderzoeken in het kader van de Proeftuin Aardgasvrije wijk Brunssum • Onderzoek businesscase aankoop/sloop Hoogbouwflat Brunssum Noord Referentieproject Oude Egge 2.2 • • •

energetische verbetering na herstructurering Conditiescore Schuttersveld Weller Referentieprojecten Weller Rapporten en onderzoeken i.k.v. Proeftuin Aardgasvrije wijk Brunssum

2.3 Renovatie • Referentieprojecten Weller • Rapporten en onderzoeken i.k.v. Proeftuin

Aardgasvrije wijk Brunssum

Noord

Noord

Noord

2.5 Sloop-nieuwbouw • Conditiescore Schuttersveld Weller • Referentieprojecten Weller 2.6 Openbare ruimte • Openbare ruimte berekening door Arcadis • Stadsdeelvisie Brunssum Noord Proeftuin Aardgasvrije wijk Brunssum Noord 3. Financiële toelichting van de voorgenomen activiteiten 3.2 Renovatie • Begroting / Referentieprojecten Weller • Doorrekening Brunssum Noord door Driven by Values • Doorrekening openbare ruimte Arcadis • Waardeindicatie op basis van referentiewoningen Florence Nightingale, Lemmender en Flenri Dunant (Smart Real Estate) • Waardeindicatie op basis van referentiewoning Schuttersveld (Smart Real Estate) 3.4 Sloop/nieuwbouw • Gerealiseerde sloopkosten in referentieproject de Egge2020/2021 • Waarde-indicatie op basis van referentiewoning Schuttersveld (Smart Real Estate) • Overdrachtsbelasting excl. compensatie. Zie deelplan Regio Deal woningen. • Gerealiseerde kosten in referentieproject de Egge2020 • Gerealiseerde kosten in referentieproject de Egge2020 • Grondprijs gemeente Brunssum sociale huurwoningen • Voortgangsrapportagede Egge2020 en onderliggende bescheiden (facturen) • Waarde-indicaties Smart Real Estate

Pagina 14 van 17

Bijlage 5 bij Aanvraag Volkshuisvestingsfonds

Stadsregio Parkstad Limburg

3.5 Uitvoeringskosten • Kostenindicatie begeleiding renovatie particuliere woningen (Kadaster) • Calculatie projectmanagement Brunssum Noord. • Calculatie inzet coördinatie, subsidieverantwoording en overall programmamanagement van de regionale aanvraag 3.6 Cofinanciering • Besluitenlijst Bestuurscommissie

Wonen

en Herstructurering

18 mei 2021.

3.7 Toelichting opde ingeschatte compensabele BTW • Openbare ruimteberekening Arcadis

Pagina 15 van 17

Bijlage 2 Overzichtskaart met afbakening deelgebieden Beekdaelen Beekstraat

HERSTRUCTURERING VHF

Beekdaelen Bloemenbuurt

Projecten 'Brunssum Lemmender Boulevard

Brunssum Schuttersveld

Legenda

ZE Beekdaelen - Beekstraat HZ! Beekdaelen - Bloemenbuurt ZE Beekdaelen - Nuinhof !__ J Brunssum- Lemmender Boulevard EZ Brunssum - Schuttersveld ! I Heerlen - Ploeghof j Kerkrade - Akerstraat/Kremerstraat EZ Kerkrade - Bleijerheide ZE Kerkrade - De Hopel EEK Kerkrade - Erensteinerveld EI 7! Kerkrade - Mucherveld EZ Kerkrade - Zonstraat Rolducken/eld EE3 Landgraaf- Oud Nieuwenhagen ETJ Landgraaf- Romeinenplein

Landgraaf - Oud Nieuwenhagen

Un.tcr.f.U LandgraafRuiterstraat Landgraaf Romein en plein

Kerkrade Oe Hopel

!__ J Landgraaf- Ruiterstraat EZSimpelveld - De Baan Simpelveld - Schiltertstraat l l Gemeenteg renzen

Kerkrade -Erenstelnerveld Kerkrade Zonstraat

Kerkrade Akerstraat/ICremerstrsat

KaïkmAiMucherveld a*.

Rolducke /'vf

Kerkrade - . Bteüerheide

f

Sina.d,

f

ƒ

Slmpelveld Schiltertstraat _______________ Map Contributors opdrachtgever

projectnummer.

Regio Pakstad

30085275

«AROVDIS Esrl Nederland.

Cammunlty

Mep Contributors

kaartnummer

30385275

leks naar:

CF

datum:

18-6-2021

schaal (A3):

1:70.000

(.'f-. rn«.'>r.iir.i rr.rc'j

inrnsTuraMnd

tlUÜ -l'M'Ij.

A

O hadjil;-. Th- HctiTta-d;. 2011

Bijlage 5 bij Aanvraag Volkshuisvestingsfonds

Stadsregio Parkstad Limburg

Bijlage 3 Kaart kwetsbare koopwoningen

W$\

j&mfm ?•*:% Herzoaenrath

Sibte-IJaer

Pannes heide

Kohtecl-eid

i/ •»'»'»!%

Financiën- verzamelblad Invulinstructie. Hanteer constante (nominale) prijzen op prijspeil 1 januari 2022. Geef per activiteit het totaal aan kosten en opbrengsten op. Benoem maximaal acht kostenposten; de titel van de post is vrij in te vullen, let op: geefeentoelichtingop dit overzichtin bijlage5 en zorg dat de ingevulde bedragenaansluitenop de cijfersuit de toelichting Brunssum Renovatie Kosten Renovatiekosten Investeringen

RD wonen

kostenpost

3

kostenpost

4

kostenpost

5

kostenpost

6

kostenpost

7

kostenpost

8

€

13.852.890

€

650.791

€

14.503.681

€

6.305.000

€ €

6.305.000 8.198.681

en leefbaarheid

Openbare ruimte Kosten inponding Subtotaal

Opbrengsten Waardestijging / bijdrage particulieren opbrengstenpost

2

opbrengstenpost

3

opbrengstenpost

4

opbrengstenpost

5

opbrengstenpost

6

opbrengstenpost

7

opbrengstenpost

8

Opbrengsten inponding Ontvangen

Rijkssubidies

Subtotaal Financieel tekort renovatie

Transformatie Kosten kostenpost 1 kostenpost

2

kostenpost

3

kostenpost

4

kostenpost

5

kostenpost

6

kostenpost

7

kostenpost

8

Openbare ruimte Subtotaal

€

Opbrengsten opbrengstenpost

1

opbrengstenpost

2

opbrengstenpost

3

opbrengstenpost

4

opbrengstenpost

5

opbrengstenpost

6

opbrengstenpost opbrengstenpost

7 8

Ontvangen

Rijkssubidies

Subtotaal Financieel tekort transformatie

€ €

Sloop/nieuwbouw Kosten Sloopkosten Investeringen

RD wonen

kostenpost

3

kostenpost

4

kostenpost

5

kostenpost

6

kostenpost

7

kostenpost

8

€

875.000

€

6.555.500

€

7.430.500

€

875.000

€ €

875.000 6.555.500

€

1.110.000

€

15.864.181

en leefbaarheid

Kosten inponding Openbare ruimte Subtotaal

Opbrengsten Grondopbrengsten opbrengstenpost

2

opbrengstenpost

3

opbrengstenpost

4

opbrengstenpost

5

opbrengstenpost

6

opbrengstenpost

7

opbrengstenpost

8

Opbrengsten inponding Ontvangen

Rijkssubidies

Subtotaal Financieel tekort sloop/nieuwbouw

Totaaldeelplan Uitvoeringskosten Financieel tekort deelplan + uitvoeringskosten vóórverrekening cofinanciering

Financieel tekort deelplan + uitvoeringskostenna verrekening cofinanciering

€

11.104.927 30%

Percentage cofinanciering Totale cofinanciering

€

4.759.254

Gevraagde bijdrage Volkshuisvestingsfonds

€

11.104.927 1%

Inschatting % BTW-compensatie

Percentage uitvoeringskosten

10%

MinisterievanBinnenlandseZaken en

B Aanvraagdocument

Koninkrijksrelaties

Volkshuisvestingsfonds

BRUNSSUM

19 mei 2021

Definitief | Aanvraagdocument

Volkshuisvestingsfonds

| Error! Unknown document property name.

2. Omschrijving van het programma en deelplannen 2.1 Vragenoverhetprogramma 2.1.1 Omschrijvingvanhet programma

Geef in maximaal 250 woordeneen algemene omschrijvingvan het programma en de eventuele samenhang tussen deelplannen.Voeg in bijlage 2 een plan van aanpak toe voorhet programma (inclusiefalle deelplannen). In het regionaal herstructureringsprogramma Parkstad 2021 - 2030 werken gemeenten, woningcorporaties en Stadsregio Parkstad Limburg samen aan de vernieuwing en verbetering van 910 slechte particuliere woningen in 15 kwetsbare wijken en kernen in de regio Parkstad: Nuth en Schinveld (Beekdalen), Brunssum Noord en Schinveld (Brunssum), Heerlerbaan (Heerlen), Bleijerheide, Erensteinerveld, de Hopel, Mucherveld, Rolduckerveld en Spekholzerheide (Kerkrade), Oud Nieuwenhagen en Schaesberg (Langraaf) en Bocholtz en Simpelveld (Simpelveld). De gevraagde bijdrage vanuit het Volkshuisvestingsfonds betreft €38,4 miljoen. De gemeenten dragen zelf een bedrag van €17,4 miljoen bij (31% cofinanciering). In het programma worden tot 2030 in totaal 449 woningen gerenoveerd/verduurzaamd en 341 woningen aangepakt via sloop/nieuwbouw. Daar komen 226 nieuwe, duurzame (huur)woningen voor terug. Er wordt ook geïnvesteerd in de herontwikkeling van 66.000 m2 openbare ruimte.

Uit onderzoek van Kadaster (2018) zijn in de regio Parkstad circa 16.000 woningen van eigenaarbewoners gekwalificeerd als 'kwetsbaar', op basis van de WOZ-waarde per m2, bouwjaar van de woning, leeftijd van de eigenaar-bewoner en het gemiddeld inkomen in de wijk. Met het programma van fysieke ingrepen in bestaande kwetsbare woonmilieus in het particuliere segment wordt het woonklimaat voor de bewoners verbeterd, waardoor op termijn leegstand, verloedering en ruimtelijke segregatiewordt voorkomen. Het programma is onderdeel van langjarige en bredere regionale aanpak voor de transformatie van de regio, gericht op economische structuurversterking en herstructurering van de regio. Er wordt op regionaal niveau gestuurd op de uitvoering en de samenwerking tussen gemeenten en woningcorporaties, zowel in het fysieke als het sociale domein. Daarnaast worden mogelijke bijdragen van marktpartijen onderzocht. Van zowel woningcorporaties als marktpartijen is een steunverklaring ontvangen voor het programma. 2.1.2 Financiëledraagkrachtwoningcorporatie(s)

Indienwoningbezitvan woningcorporatiesdeel uitmaakt van het herstructureringsprogramma, onderbouw waarom de betrokken woningcorporatie(s)onvoldoende financiële draagkracht heeft (hebben) om de herstructureringvan hunbezit uit eigen middelente financieren. Maak gebruik van bijvoorbeeldfinanciële kengetallen (ratio's), verantwoordinginformatie,prognose-informatie van individuelecorporaties en een prognosevan de balans tussen opgaven en middelenvan de corporaties in de woningmarktregio voorde termijn van de uitvoeringvan het programma. Voeg een aparte bijlage (nummer3) toe met een uitgebreide en kwantitatieve toelichting opde wijze waarop de analyse uitgevoerdis en wat de bevindingenzijn. Licht in dit tekstvak alleen de belangrijkste bevindingentoe. [Maximaal 350 woorden] In deze aanvraag is géénwoningbezit van woningcorporaties opgenomen. De aanvraag betreft alléén de herstructurering van particuliere woningen. Naast het programma van deze aanvraag, worden door woningcorporaties óókcirca 1600 sociale huurwoningen aangepakt, door sloop/nieuwbouw, dan wel door renovatie/verduurzaming. Deze woningen maken géén onderdeel uit van de aanvraag, maar zijn wel verbonden in de uitvoering van het programma en worden in samenhang aangepakt. Bijvoorbeeld, omdat er sprake is van de aanpak van gespikkeld bezit of een bredere sociaal-fysieke wijkaanpak.

De woningcorporaties fors in de verduurzaming en herstructurering van de sociale huurwoningvoorraad. Dit past in de regionale strategische agenda

Pagina 2 van 15

Definitief | Aanvraagdocument

Volkshuisvestingsfonds

| Error! Unknown document property name.

Parkstad Limburg, waarin wordt gekoerst op investeringen in wonen zijn voor (sociaaleconomische) vernieuwing van de regio.

en leefbaarheid als aanjager

De woningcorporaties in de regio vervullen een actieve rol in de uitvoering van het programma bij de aanpak van particuliere woningen in renovatie- of de sloop/nieuwbouwprojecten, door inponding en / of door inbreng van kennis, expertise en ondersteuning bij renovaties. In dit programma vervullen woningcorporaties óóknadrukkelijk ook een maatschappelijke rol via investeringen in de leefbaarheid en een actieve achter-de-voordeur aanpak. Door de combinatie van verouderde woningvoorraad, gemiddeld lage inkomens en bevolkingsdaling zijn marktpartijen terughoudend met investeringen. Wij zijn daarom erg aangewezen op woningcorporaties: onze belangrijkste partners. Wij maken ons wel zorgen over de financiële draagkracht van de woningcorporaties in de regio. Momenteel wordt een regionaal verdiepingsonderzoek uitgevoerd naar de financiële situatie van de woningcorporaties (opgave/middelen) in Parkstad. De opgave van woningcorporaties in Parkstad wordt in financieel opzicht met name bepaald door de verduurzamings- en de herstructureringsopgave van de woningvoorraad. Deze veranderopgave - waarbij ook sprake is van een kwantitatieve reductie - is in de regio Parkstad relatief erg groot, zoals ook berekend in het nationale RIGO onderzoek 'woningmarktopgave in krimpregio's tot 2040'. De primaire inzet van woningcorporaties in de sociale huursector is ontzettend belangrijk in de regio.

Een gezonde financiële situatie van corporaties is echter van wezenlijk belang om óókte kunnen bijdragen aan de opgaven in de particuliere segment in de regio.

Pagina 3 van 15

Definitief | Aanvraagdocument

Volkshuisvestingsfonds

| Error! Unknown document property name.

2.2 Vragenoverde deelplannen 2.2.1Omschrijvingvande deelplannen

Geef in maximaal 350 woordenper deelplan een algemene omschrijving. Ga daarbij in opde huidige problematiek ophet gebied van woonkwaliteit, samenstelling van de woningvoorraad, duurzaamheid en leefbaarheid. Geef daarbij aan welke (bredere) effecten met de herstructurering wordenbeoogd. In het deelplan Brunssum worden 403 kwetsbare particuliere woningen (35 woningen sloop/nieuwbouw en 368 woningen renovatie) geherstructureerd. De opgave in Brunssum kenmerkt zich door een overschot aan woningen (370 woningen in 2030), een verouderde en goedkope woningvoorraad (gemiddelde WOZ-waarde van €146.000) en weinig financiële draagkracht door veel lage inkomens. In het deelplan wordt gefocust op fysieke maatregelen in twee wijken: •

In Schuttersveld wordt een integrale wijkaanpak ingezet met sloop/nieuwbouw (35 woningen) en renovatie (54 woningen) van particulier bezit. De herstructurering van het woningbezit van woningcorporatie Weller fungeert als aanjager voor de ontwikkeling, maar valt buiten het deelplan. De wijk betreft een voormalige karakteristieke mijnkolonie (bouwjaar 1920), waar sprake is van een sterke menging van huur en koop (op blokniveau). Deze versnippering zal bij ongewijzigd beleid tot leefbaarheidsproblemen zorgen. De kwaliteit van de woningen is slecht. De kwaliteit van de particuliere voorraad blijft op delen achter bij die van de sociale huurwoningen; zowel voor de energiescore als voor de (beeld)kwaliteit van de buitenschil. Het eindbeeld bestaat uit energiezuinige nieuwbouwwoningen in het hogere sociale segment en verduurzaamde woningen in de goedkope koopsector. Het historiserend ontwerp moet aansluiten bij de stijl van de oorspronkelijke en overige koloniewoningen vergelijkbaar aan de aanpak van de voormalige mijnkolonie de Oude Eggein Brunssum).

•

In de 'Lemmender/Brunssum Noord' worden 314 particuliere woningen gerenoveerd/verduurzaamd. Hierdoor profiteren ook de eigenaar-bewoners mee van de investeringen die de komende jaren worden gedaan in het kader van de Proeftuin Aardgasvrij Wijk Brunssum Noord (525 huurwoningen aardgasvrij). De buurt Lemmender is sociaaleconomisch en woningmarkttechnisch kwetsbaar (eenzijdige opbouw) met leefbaarheidsproblemen en een concentratie van hoogbouwcomplexen aan de stadsrand van Brunssum. De afgelopen jaren is er al hard gewerkt aan de transformatie van Brunssum Noord door de combinatie van fysieke ingrepen en sociaal programma. In de brede gebiedsaanpak worden koppelkansen gezocht op het gebied van leefbaarheid, vergrijzing, armoedebestrijding en openbare ruimte.

2.2.2 Toelichting op de kwetsbaarheidvanhet gebied

Geef in maximaal 250 woordenper deelplan een onderbouwing dat elk deelgebied van het programma opgrondvan landelijke data ondergemiddeldscoortbinnende eigen gemeente opten minste: de indicatorwoonkwaliteiten -omgeving en een van de indicatoren: veiligheid, werk en inkomenen opleidingen jeugdhulp. Zie vooreen toelichting opde indicatorende artikelsgewijze toelichting van artikel 1 in de Regeling Herstructureringvolkshuisvesting,[maximaal 250 woorden ] In het deelplan Brunssum wordt gefocust op de buurten 'Lemmender' in Brunssum Noord en 'Schuttersveld' in Brunssum Oost. Dit betreft twee kwetsbare gebieden binnen Brunssum waar fysieke en sociaaleconomische vraagstukken samenkomen (zie Rigo buurtprofielen 'leefbaarheid en vitaliteit', bijlage 5 onderdeel 1). De gebieden hebben een hoog aandeel koopwoningen onder de €170.000 - resp. 74% (Brunssum Noord /Lemmender) en 79% (Brunssum Oost/Schuttersveld) - en een lage gemiddelde WOZwaarde met resp. €81.000 en €122.000. De particuliere woningen in de Lemmender en Schuttersveld worden op basis van WOZ-waarde per m2, bouwjaar en leeftijd van de bewoner als 'kwetsbaar' geclassificeerd in het onderzoek naar kwetsbare particuliere woningen. De woningvoorraad in Schuttersveld is verouderd met een gedateerde indeling (mijnkolonie). In de Pagina4 van 15

Definitief | Aanvraagdocument

Volkshuisvestingsfonds

| Error! Unknown document property name.

Lemmender is er sprake van eenzijdig markttechnisch kwetsbaar woningaanbod energetische prestaties van de woningen in beide buurten is slecht.

(hoogbouw). De

Qua veiligheid scoort met name de Lemmender zwak met een bovengemiddeld gevoel van onveiligheid (12% voelt zich onveilig en aantal geweldsmisdrijven (6 op 1000 inwoners ), en het aantal vermogensmisdrijven ligt met 43 op de 1000 inwoners fors hoger dan het gemeentelijk gemiddelde (van 24). Het aandeel personen van 15 t/m 65 jaar dat een uitkering ontvangt is in de Lemmender en Schuttersveld met resp. 39% en 29%, een stuk hoger dan het gemeentelijk gemiddelde van 20% en ook het aandeel huishoudens met een inkomen onder of het rond sociaal minimum is hoger dan het gemeentelijk gemiddelde (resp. 17% en 8%). Het opleidingsniveau binnen Brunssum kent weinig verschillen, met een laag aandeel HAVO/VWO leerlingen (43%). Bronnen: https://transformatieparkstad.nl/ . Woonatlas Parkstad en de rapportage kwetsbare koopwoningvoorraad Parkstad (Kadaster, 2018) 2.2.3 Kerngegevensdeeiplan(nen)

Geef hieronderaan wat het beoogdeherstructureringsprogramma van elk deelplan is. Vul per deelplan apart in. Deelplan 2: Brunssum

Totaal aantal te herstructureren woningen waarvan: Renovatie Transformatie Sloop1 Nieuwbouw (na sloop) Totaal in te ponden woningen

[403 woningen]

-

[368 woningen] [0] [35 woningen] [35 woningen] [35 woningen]

Geef indienvan toepassing ookaan in hoeverre dit deelplan betrekking heeft opeen van de prioritaire gebieden zoals benoemdin de regeling. Vul daarvoor in de tabel in welk aandeel (percentage) van te herstructurerenwoningvoorraadzich binnenhet prioritaire gebied bevindt. Deelplan 2: Brunssum

Aandeel van te herstructureren woningen dat zicht in prioritair gebied bevindt, waarvan: Renovatie Transformatie Sloop Nieuwbouw (na sloop) Totaal in te ponden woningen

[100%]

-

[100%] [0%] [100%] [100%] [100%]

2.2.4 Rol vande woningcorporatie(s)

Omschrijf in maximaal 150 woordenper deelplan op welke wijze woningcorporatie(s)betrokken zijn bij het herstructureringsprogramma. In het deelplan Brunssum heeft woningcorporatie Weller een belangrijke rol. In het project Schuttersveld zal woningcorporatie Weller optreden als uitvoerder van de sloop/nieuwbouw van 35 particuliere woningen die - gezamenlijk met de sloop/nieuwbouw van sociale huurwoningen als aanjager fungeren van een integrale wijkvernieuwing. Daarnaast is woningcorporatie Weller in Schuttersveld voornemens om een aantal sociale huurwoningen te renoveren. Weller heeft een 1 Voor sloop en nieuwbouw wordt het hoogste aantal woningen onder sloop óf nieuwbouw ondergrens van 200 woningen.

meegeteld voor de

Pagina 5 van 15

Definitief | Aanvraagdocument

Volkshuisvestingsfonds

| Error! Unknown document property name.

ondersteunende rol bij de renovatie van 54 particuliere woningen, door deze mee te nemen in de renovatie van het sociale huurwoningbezit. Daarbij kan actief gebruik worden gemaakt van de kennis en expertise van de woningcorporatie. De herstructurering van het sociale woningbezit is géénonderdeel van het deelplan en de aanvraag Volkshuisvestingsfonds. In de renovatie/verduurzaming van 314 particuliere woningen van drie wooncomplexen: (twee hoogbouw- en één grondgebonden complex in Brunssum Noord) treft woningcorporatie Weller voorbereidingen om haar eigen bezit (525 sociale huurwoningen) aardgasvrij te maken, waarbij sprake is vergelijkbare complexen als de particuliere woningen. Er is afgesproken om kennisuitwisseling en de mogelijkheden van gezamenlijke inkoop te bezien.

Pagina 6 van 15

Definitief | Aanvraagdocument

Volkshuisvestingsfonds

| Error! Unknown document property name.

3. Toelichting op het herstructureringsprogramma 3.1 Toelichting op de activiteiten

Geef een kwantitatieve onderbouwing en toelichting van het herstructureringsprogramma in bijlage 4. Daarnaast bent u verplicht om de voorgenomenactiviteiten, maatregelen en de omvang en de oorzaak van het financiële tekort toe te lichten. Ga daarbij in opde beoogderesultaten en energetische verbetering van de woningen.Dit dientu uit te werken in de verplichte bijlage 5. 3.2 Effectiviteit 3.2.1 Verbetering woonkwaliteit en omgeving

Kwaliteit van de openbare ruimte Geef een korte omschrijvingvan de noodzaak van de maatregel, de toerekenbaarheid per deelplan (opbasis van de PTP-criteria) en het verwachte effect van de maatregelen opde kwaliteit van de openbare ruimte. Betrek hierbij de effecten opde leefbaarheid en veiligheid van het deelgebied. die opgevraagd kunnenwordenen Verwijs indienbeschikbaar naar bestaande brondocumenten voeg indiennodigeen bijlage toe. [Maximaal 250 woorden ] Een onderdeel van de sociaal-fysieke aanpak van de buurt Lemmender is de aanleg van de Lemmenderboulevard: een centrale verkeersluwe as tussen de appartementencomplexen en het winkelcentrum. Hiermee wordt de openbare ruimte levensloopbestendig gemaakt en worden ontmoetingsplekken in de openbare ruimte gecreëerd, zodat verdergaande vereenzaming wordt tegengegaan. De Lemmenderboulevard wordt ingericht als een breed wandelpad tussen de appartementencomplexen, waarlangs voldoende bomen (schaduw) en openbare verlichting (veiligheid) worden gerealiseerd met zitplekken om te zorgen dat de bewoners van de complexen meer met elkaar in contact komen en gemakkelijk zelf naar het naburige winkelcentrum kunnen gaan. Doordat de wijk integraal wordt aangepakt, kan ze in een aantal stappen in totaliteit verduurzaamd worden. Op het moment dat er van het aardgas afgestapt wordt, zal de openbare ruimte opnieuw ingericht worden.

Hierbij wordt dan meteen invulling gegeven aan onder andere klimaatadaptatie, biodiversiteit en ontmoeting in het kader van een gezonde en duurzame leefomgeving. In het deelproject'Schuttersveld' is nog géén investering in de openbare ruimte voorzien. Doordat eerst de sloop/nieuwbouw de komende jaren kleinschalig en verspreid in de wijk zal worden plaatsvinden, zal een investering in de openbare ruimte pas na deze ontwikkeling kunnen worden gerealiseerd. De totale investering bedraagt €1,18 miljoen inclusief btw. Op basis van de PTP-criteria is hiervan €650.791,- toegerekend aan 314 particuliere woningen (€2.073 per woning). Het overige investeringsbedrag wordt toegerekend aan de aanwezige sociale huurwoningen (zie bijlage 1, onderdeel 2.6). Brondocumenten: Openbare ruimte berekening door Arcadis Stadsdeelvisie Brunssum Noord Afspraken over de betaalbaarheid Licht toe welke afspraken er zijn gemaakt met (particuliere) eigenaren-verhuurdersdie profiteren (bijv. doorwaardevermeerdering ofverhoogdehuuropbrengsten) van de inzet van middelenuit het Volkshuisvestingsfonds over de toekomstige huurprijzenen huurverhogingenna herstructurering.

Pagina 7 van 15

Definitief | Aanvraagdocument

Volkshuisvestingsfonds

| Error! Unknown document property name.

Licht verder toe welk instrumentariumingezet wordtom koopwoningen na herstructureringvan het deelgebied meerjarig betaalbaar te houden. Geef ookaan in hoeverre bestaande bewoners terug in het gebied kunnenkomen bij sloopnieuwbouwen grootschalige renovatie. Betrek hierbij ookwat dit betekent voorde huishoudenssamenstellingvan het gebied. Verwijs waar mogelijk naar opvraagbare documenten, [maximaal 250 woorden ] In het programma is het niet voorzien dat woningen van eigenaar-verhuurders worden gerenoveerd met middelen vanuit het Volkshuisvestingsfonds. Indien de situatie zich wel voordoet dat particuliere woningen van eigenaar-verhuurders in een renovatieproject meekunnen, dan zullen in de beschikking voorwaarden worden gesteld t.b.v. de betaalbaarheid van woningen. Inzet van instrumenten om koopwoningen na herstructurering meerjarig betaalbaar te houden, is niet voorzien. Het aandeel koopwoningen onder de €170.000,- is respectievelijk 56% in Parkstad en 67% in Brunssum tegen 23% landelijk. Maar het aanbod is niet alleen groot; de doelgroep óók die hiermee bediend wordt en er is geen vraag naar een duurder segment. De nieuwbouw in dit deelplan zal bestaan uit betaalbare sociale huurwoningen die vallen onder het reguliere huurbeleid van de woningcorporatie. In het geval van sloop/nieuwbouw of grootschaligerenovatie bestaat de mogelijkheid, dat bewoners terugkeren naar de buurt.

In het referentieproject de Egge- dat momenteel wordt uitgevoerd - blijkt dat bijna de helft van de uitgekochte eigenaar terugkomt in de buurt, vooral als de kans er was voor ouderen om over te stappen naar levensloopbestendige woningen binnen hun sociale netwerk blijven in de vertrouwde omgeving te blijven. Daarnaast kunnen bewoners ook voorrang krijgen - middels een 'herstructureringspredicaat' in het gezamenlijke woonverdeelsysteem van de woningcorporaties: 'Thuis in Limburg'. In keukentafelgesprekken wordt bovendien samen met elk gezin onderzocht of de financiële positie kan worden verbeterd door het effectiever aanboren van beschikbare financiële ondersteuning en het voorkomen van onnodige energielasten en zorgkosten. Daarmee neemt hun financiële draagkracht toe en verbetert hun perspectief. Brondocumenten: https://transformatieparkstad.nl/ . Woonatlas Parkstad, Voortgangsrapportage 2020 wijkvernieuwing de Egge,Regionale Prestatieafspraken Parkstad Limburg 2019 - 2024, Prestatieafspraken Brunssum 2021 en https://www.thuisinlimbura.nl/ Huurbeleid Weller, Projectplan Voorzieningenwijzer 3.2.2 Balanssamenstellingwoningvoorraad

Aanpakken kwantitatieve mismatch Geef aan in hoeverre er nuen op lange termijn een kwantitatief tekort ofoverschotaan woningen is en/ofte verwachten valt in het deelgebied. Gebruik hierbij de huidige woningvoorraad(bijv. woningtypeen hoeveelheid), de huishoudensprognoses. In dit onderdeelligt de focusophet in balans brengen van de vraag en aanbod van de woningenin het deelgebied. Benoem per deelplan hoe de fysieke activiteiten en maatregelen bijdragen aan het herstellen van de woningvoorraadbalans. Verwijs waar mogelijk naar opvraagbare brondocumenten. [Max. 250 woorden ] Door bevolkingsdaling heeft Parkstad een kwantitatief woningoverschot aan woningen. De bevolkingsontwikkeling is al jaren negatief door ontgroening en vergrijzing. Tot 2030 moeten 4.120 woningen gesloopt worden om een leegstandspercentage van 2% (gezonde frictieleegstand) te bereiken en de woningmarkt in balans te brengen. Tot 2030 wordt een afname van 2.270 huishoudens verwacht; met name in wijken in het stedelijk gebied (Brunssum -Noord en -Oost, Heerlen-Noord en Heerlerbaan en Kerkrade). In het landelijk gebied is de verdunningsopgave vooral te vinden in Simpelveld. De verwachte overschotten manifesteren zich met name in de goedkope particuliere voorraad, zowel in de appartementen zonder lift als in het segment grondgebonden woningen. Daarnaast is er sprake van een tekort aan Pagina 8 van 15

Definitief | Aanvraagdocument

Volkshuisvestingsfonds

| Error! Unknown document property name.

specifieke woonproducten: kwalitatief goede, sociale en middeldure en levensloopgeschikte woningen (huur en koop) in het algemeen.

huurwoningen

in het bijzonder

In Brunssum is de reductieopgave 370 woningen tot 2030. Deze wordt veroorzaakt door een combinatie van bestaande leegstand en huishoudensdaling en is met name te vinden in Brunssum Noord (reductieopgave 360 woningen) en dan met name in de goedkope particuliere woningvoorraad, in het grondgebonden segment én in de verouderde appartementen. Er is in Brunssum vooral nog vraag naar levensloopgeschikte (sociale) huurwoningen. Deelplan Brunssum is gericht op de aanpak van de goedkope particuliere woningvoorraad in Brunssum Noord (verduurzaming van twee appartementen- en één grondgebonden complex) en in Schuttersveld (renovatie 54 grondgebonden woningen en 35 woningen inponden) zodat incourante particuliere woningen afnemen). In Schuttersveld komen 35 nieuwe, duurzame sociale huurwoningen terug om de woningvoorraad in balans te brengen. Bron: Transformatieopgave Parkstad Limburg 2020 - 2030 Regionale woningmarktprogrammering Parkstad Limburg 2019 - 2022 https://parkstad-limburq.nl/wp-content/uploads/2021/01/TransformatieoDaave-Parkstad-Limburq2020-2025-2030.pdf?x58031

Aanpakken kwalitatieve

mismatch

Geef aan in hoeverre er sprake is van een kwalitatieve mismatch in de woningvoorraaddie leidt tot een clustering van kwetsbare huishoudens in het gebied. In dit onderdeelligt de focusophet aanpassen van het woningaanbodmet als doelom andere type huishoudens aan te trekken door bijvoorbeeldhet wijzigen van type eigenaar en prijsniveaus. Benoem per deelplan hoe de fysieke activiteiten en maatregelen bijdragen aan het herstellen van de kwalitatieve balans in de woningvoorraaddoorhet veranderen van type eigendomofhet aanpassen van prijsniveaus. Verwijs waar mogelijk naar opvraagbare brondocumenten. [Maximaal 250 woorden ] In het deelplan Brunssum worden twee clusters met goedkope woningen regionaal onderzoek als kwetsbaar worden gekwalificeerd.

aangepakt, die in een

Waar woningcorporaties nog investeren in leefbaarheid en kwaliteitsverbetering van buurten met sociale huurwoningen, ontbreekt dit vermogen in concentraties met kwetsbare particuliere eigenaren, zoals in Brunssum Noord en in Schuttersveld. Door de combinatie van een verouderde woningvoorraad, sociale achterstanden en bevolkingsdaling is het bovendien lastig om marktpartijen te verleiden om juist hier te investeren in woningbouw voor nieuwe doelgroepen. In Schuttersveld wordt daarom ingezet op terugbouw in het hogere segment sociale huur, om nieuwe doelgroepen aan te trekken én bestaande doelgroepen te behouden. In Brunssum Noord zijn woningeigenaren niet voldoende financiële draagkrachtig om onderhoud en verduurzaming te organiseren. Zij kunnen daardoor ook niet aansluiten op de investeringen in het kader van de Aardgasvrije Wijk Brunssum Noord. Fysieke ingrepen moeten ertoe leiden, dat de verouderde woningvoorraad transformeert naar courante woningen die duurzaam zijn en klaar voor de toekomst. In Schuttersveld wordt door sloop/nieuwbouw en renovatie ingezet op het terugkrijgen van regie in de wijk. Het woningbezit (koop 60%/ huur 40%) is in het verleden door een actief uitpondbeleid van woningcorporatie Weller erg versnipperd geraakt. Die versnippering zal in een krimpgebied bij ongewijzigd beleid voor leefbaarheidsproblemen zorgen.