B3 - B&W - Raadsinformatiebrief kerstenterrein D482626

Gemeenteraad Brummen

Brummen Ons kenmerk Uw kenmerk Onderwerp

: 6 mei 2026 : Z125685/D480949 : : kennisgeving invulling Kerstenterrein Eerbeek

Geachte leden van de gemeenteraad, Er zijn verschillende plannen opgesteld voor het centrum van Eerbeek. De structuurvisie (Visie centrum Eerbeek en Eerbeekse Beek 2021) is een vastgesteld kader voor ruimtelijke en functionele ontwikkelingen. Ook het Woonkader Eerbeek is bepalend voor de toekomstige ontwikkelingen in het centrum van Eerbeek. Om te zien wat de gewenste ruimtelijk-economische ontwikkeling voor het centrum van Eerbeek is en wat consequenties zijn van de verschillende opties, hebben we een haalbaarheidsstudie naar mogelijke functies voor het Oranje Nassauplein laten onderzoeken en is een advies gevraagd over de mogelijke invulling voor het Kerstenterrein. Beide plannen kunnen niet los van elkaar worden gezien. Keuzes voor een invulling van het Kerstenterrein heeft direct invloed op de ontwikkeling van het Oranje Nassauplein. Doel is om de leefbaarheid en vitaliteit, de aantrekkelijkheid van het dorp Eerbeek, te behouden of te versterken. Vanuit beide studies stellen we voor om de detailhandel op het Oranje Nassauplein in stand te houden. Dit kan alleen als op het Kerstenterrein geen nieuwe winkelruimte wordt toegevoegd. We werken voor het Kerstenterrein aan een groen/blauwe invulling, die een grote toegevoegde waarde heeft voor het centrum van Eerbeek. Naast parkeren, biedt dit terrein straks ruimte aan evenementen en activiteiten.

Maar bovenal kan het een aantrekkelijke groene dorpsruimte worden waar bewoners en bezoekers het hele jaar rond plezier van hebben.

Engelenburgerlaan 31 6971 BV Brummen Postbus 5 6970 AA Brummen Telefoon (0575) 56 82 33 Fax (0575) 56 82 88 E-mail: gemeente@brummen.nl

Z125685/D480791

Blz. 2 van 2

Met vriendelijke groet, burgemeester en wethouders van Brummen,

H. Matser secretaris

Bijlage(n):

Ir. J.N. Rozendaal burgemeester (wnd.)

- D480790 - D480789

480789

Advies Invulling Kerstenterrein Eerbeek MAART 2025 | ’S-HERTOGENBOSCH PROJECTNUMMER: G-RE-24017

INHOUD Hoofdstuk 1. Inleiding

3

Bijlagen

29

1.1

Aanleiding en doel

4

1

Kwantitatieve update: marktruimte bepaling

30

1.2

Proces en leeswijzer

5

1.1

(Retail-)benchmark

31

1.2

Marktruimte - dagelijks aanbod

33

1.3

Marktruimte - niet-dagelijks aanbod

37

Hoofdstuk 2. Bouwstenen ruimtelijk-economische visie Eerbeek

6

2.1

Bouwsteen 1: Recente ontwikkelingen Eerbeek

7

2.2

Bouwsteen 2: Trends & ontwikkelingen

8

2

Kwantitatieve update: horeca & dienstverlening

41

2.3

Bouwsteen 3: Samenvatting kwantitatieve update (DPO)

11

2.1

Analyse horeca-aanbod

42

2.4

Bouwsteen 4: Kwalitatieve update

12

2.2

Ontwikkelingsmogelijkheden horeca

44

2.5

Bouwsteen 5: Alternatieve ruimte Eerbeek

18

2.3

Ontwikkelingsmogelijkheden dienstverlening

45

2.6

Bouwsteen 6: Enquêtes en gesprekken met stakeholders

19

2.4

Ontwikkelingsmogelijkheden fitnesscentra

46

2.7

Constateringen en aanbevelingen bouwstenen

21 3

Scenario’s

48

3.1

Scenario’s en voorkeursscenario Kerstenterrein

49

Hoofdstuk 3. Scenario’s en voorkeursscenario Kerstenterrein

22

3.1

23

Scenario’s en voorkeursscenario Kerstenterrein

Hoofdstuk 4. Advies invulling Kerstenterrein

24

4.1

25

Kerstenterrein in 2035

ADVIES INVULLING KERSTENTERREIN EERBEEK

2

H.1 Inleiding

ADVIES INVULLING KERSTENTERREIN EERBEEK

3

1.1 AANLEIDING EN DOEL Aanleiding Ginder (destijds Seinpost) heeft in de periode 2015-2016 een ruimtelijkeconomische visie (REV) opgesteld voor het centrum van Eerbeek. De visie voorziet in een compact centrum met een door twee supermarkten afgebakend kernwinkelgebied, met een mix van winkelaanbod en attractieve daghoreca, waardoor een hogere verblijfswaarde wordt gerealiseerd.

Er is gezocht naar een antwoord op de vraag welke invulling wenselijk zou zijn voor het Kerstenterrein. Dit is gedaan op basis van de eerder uitgevoerde onderzoeken en adviezen door Ginder (destijds Seinpost; REV 2016 & 2020), de opmerkingen van de Ondernemersvereniging Eerbeek (OVE) en de recente ontwikkelingen zoals benoemd in de uitvraag en verderop in het rapport; het betreft ontwikkelingen die effect hebben op de ruimtevraag voor detailhandel in het kernwinkelgebied.

In 2020 zijn de ambities uit de visie nog niet waargemaakt en heeft Ginder de REV herijkt. De situatie is in 2024 nog niet wezenlijk veranderd, maar er is wel sprake van nieuwe ontwikkelingen. Zo is er in 2024 een visietraject opgestart voor het Oranje-Nassauplein en zijn er plannen voor het spoorzonegebied. Ook wordt er nagedacht over het vrije terrein binnen het kernwinkelgebied dat mogelijk tot ontwikkeling kan worden gebracht. Deze locatie is het Kerstenterrein. Vraagstelling De vraag betreft een visie op de toekomstige invulling van het Kerstenterrein om zo de (gezamenlijke) stip op de horizon scherp te krijgen. Het onderzoek moet inzichten bieden in passende invulling van het terrein en leiden tot aanbevelingen.

ADVIES INVULLING KERSTENTERREIN EERBEEK

4

1.2 PROCES EN LEESWIJZER Start en bouwstenen verzamelen (hoofdstuk 2) In een startbijeenkomst is kennis gemaakt met elkaar en is in overleg het traject afgetrapt. We hebben analyses uitgevoerd, die kunnen worden gezien als ‘bouwstenen’ die de basis vormen om tot een onderbouwd en afgewogen advies te komen.

Afronding economisch advies (hoofdstuk 4) Tijdens deze derde en laatste stap (hoofdstuk 4) wordt het ruimtelijkeconomische advies afgerond. Het voorkeursscenario is verder uitgewerkt met een breder perspectief voor het centrum van Eerbeek.

De bouwstenen betreffen een overzicht van algemene trends en ontwikkelingen, recente ontwikkelingen in Eerbeek, een kwantitatieve en kwalitatieve update (DPO 2024, grotendeels zichtbaar in bijlagen) en enquêtes + gesprekken met enkele stakeholders. Parallel hieraan werd het traject van SAB (visie Oranje Nassauplein) gevolgd. Al deze bouwstenen leiden tot constateringen en aanbevelingen. Scenario’s en voorkeursscenario invulling Kerstenterrein (hoofdstuk 3) Met deze tweede stap (hoofdstuk 3) werken we vanuit de bouwstenen toe naar realistische scenario’s die op verschillende manieren invulling geven aan ontwikkelmogelijkheden van het Kerstenterrein. Op hoofdlijnen kan in twee richtingen gedacht worden: een hoofdzakelijk groene invulling of het toevoegen van commerciële ruimte. Deze richtingen zijn uitgewerkt in scenario’s en beoordeeld, waarna een voorkeursscenario is gekozen.

ADVIES INVULLING KERSTENTERREIN EERBEEK

5

H.2 Bouwstenen ruimtelijk-economische visie Eerbeek

ADVIES INVULLING KERSTENTERREIN EERBEEK

6

2.1 BOUWSTEEN 1: RECENTE ONTWIKKELINGEN EERBEEK Deze bouwsteen geeft een overzicht van recente ontwikkelingen in Eerbeek, voor zover deze invloed hebben op de invulling van het Kerstenterrein. Woningbouw: • 106 geplande woningen op het Burgersterrein. Voorbereidingen zijn getroffen, de start van de bouw is op zijn vroegst medio 2026;

• De visie die wordt opgesteld voor het Oranje Nassauplein gaat antwoorden geven op de vraag welke functies er kunnen landen op het plein. Dit loopt gelijktijdig met het Kerstenterrein-traject en wordt dus nauwlettend bekeken. Dit traject biedt input voor het Kerstenterrein. Want wat er gebeurt op het Oranje Nassauplein heeft invloed op het kernwinkelgebied en andersom.

• Tegenover de Jumbo: Draisma bouw: 20 appartementen met een plint (van ruim 500m2) waarvan de invulling nog niet bekend is. Het is van belang om de invulling van de plint af te stemmen op de invulling van het Kerstenterrein en andersom;

Concrete veranderingen • De voorgenomen verplaatsing van Action van het Oranje Nassauplein naar de Wasacker, is beoogd voor Q-1 2025. Hiermee krijgt het kernwinkelgebied een extra trekker. Tegelijkertijd betekent dit dat een belangrijke trekker van het Oranje Nassauplein verdwijnt, wat mogelijk gevolgen heeft voor de overige ondernemers op het plein;

Nieuwe woningen in/rondom het centrum zorgen in potentie voor meer mensen in het centrum. Het is gewenst om een passende, aantrekkelijke invulling van het Kerstenterrein te realiseren zodat alle (nieuwe) inwoners en bezoekers een extra reden hebben om het centrum in te gaan;

• Het Gemeentelijk Servicepunt is niet meer open. Dit zorgt voor een extra leegstaand pand aan de Stuijvenburchstraat;

Plannen en trajecten • Plannen voor een nieuw te realiseren PAK-huis (inclusief Stichting Welzijn Brummen (SWB) en Bibliotheek) en het toeristisch overstappunt (TOP) in Eerbeek worden verder uitgewerkt. Wanneer Eerbeek een toeristische impuls krijgt, in de vorm van het PAK-huis, leidt dit tot meer bezoeken aan het centrum van Eerbeek;

ADVIES INVULLING KERSTENTERREIN EERBEEK

• Het pand met de telefoonzaak en opticien (kruising Illinckstraat en Stuijvenburchstraat) is gerenoveerd. Deze pandvernieuwing heeft het straatbeeld verbeterd.

7

2.2 BOUWSTEEN 2: TRENDS EN ONTWIKKELINGEN Van winkelgebieden naar gebieden met winkels Het winkellandschap verandert snel en structureel. Het aantal fysieke winkels neemt door digitalisering af en de leegstand neemt toe. Centra staan voor de uitdaging om te transformeren van ‘place to buy’ naar ‘place to be’. Hierbij speelt transformatie van leegkomende winkelpanden naar andere functies een belangrijke rol. Functieverbreding is niet alleen noodzakelijk om leegstand tegen te kunnen gaan. Het zorgt weer voor meer bezoekmotieven en trekkracht van winkelgebieden.

Ook in Eerbeek neemt het niet-dagelijks aanbod in het centrum af en is er leegstand. Het centrum, met name rondom het Stuijvenburchplein heeft potentie om sterker een ‘place to be’ te worden.

Oude grenzen vervagen steeds meer Bij fysieke winkels zien we steeds vaker ‘blurring’, oftewel het mengen van activiteiten en functies binnen (winkel)panden. De kunst van blurring is het aanbieden van een totaalbeleving om klanten te verleiden en ze ook zo lang mogelijk in de winkel en uiteindelijk het winkelgebied te houden. Tegenwoordig gaat dit verder dan het traditionele koffiehoekje in een winkel, denk aan een horecazaak met een galerie. Bij de traditionele vorm van blurring was sprake van een duidelijke fysieke scheiding tussen horeca en winkel; hedendaagse blurring verenigt ze.

Bureau Bas – Vita 32

Dit biedt kansen om locaties in Eerbeek meer tot verblijfsplek te maken door naast de functiemix op straat ook inpandig te werken aan gemengde functies.

Beleving als belangrijk economisch goed De hang naar authenticiteit binnen de samenleving is groot. We zoeken naar ‘echte’ en betekenisvolle ervaringen en producten. Hierbij spelen verhalen en lokaal ondernemerschap een belangrijke rol. Laat de bezoeker ervaren wat het centrum echt te bieden heeft. Niet enkel in commerciële producten, maar ook in verhalen (over het verleden), gastvrijheid, ambacht en kunst. Voor Eerbeek biedt het Stationsgebied / Spoorzone kansen op toeristisch vlak. Niet enkel om bezoekers langer vast te houden, maar ook om zich te onderscheiden ten opzichte van andere gebieden. Fysieke verbindingen leggen met het centrumgebied zijn hierin waardevol.

Supermarkten zijn onmisbaar in centra Supermarkten zijn cruciaal voor het behoud van een vitaal centrum en de leefbaarheid van een dorp. Door de publiekstrekkende werking zijn supermarkten van belang voor het in stand houden van andere winkels, voorzieningen en voor het woon- en leefklimaat van de bewoners. Een moderne supermarkt kan zo’n 10.000 – 15.000 bezoekers per week trekken. Daarvan profiteren vooral dagelijkse speciaalzaken in de nabijheid. Naast de economische synergie vervult een supermarkt een sociale functie: het is een natuurlijke ontmoetingsplek waar dynamiek is en bewoners elkaar treffen. Eerbeek kent 3 supermarkten, waarvan 2 aan de uiteinden van het kernwinkelgebied zijn gevestigd en 1 op het Oranje Nassauplein. Het is van belang dat de supermarkten behouden blijven aan de randen van het centrumgebied aan de Stuijvenburchstraat.

Hittestress en wateroverlast Nederland warmt langzaam op. De kans op extreme temperaturen in de bebouwde omgeving is groter dan bijvoorbeeld in het buitengebied. Ook wateroverlast tijdens en na hevige buien veroorzaakt problemen. Zowel hittestress als wateroverlast komen vaak voor in (veelal sterk versteende) centrumgebieden. Groen en voorzieningen voor waterberging en -afvoer helpen om beide effecten tegen te gaan. Het is dan ook belangrijk om hierop te anticiperen, zodat het ook in de toekomst prettig wonen, werken en winkelen is in het centrum. Het centrum van Eerbeek biedt volop kansen om te hittestress en wateroverlast tegen te gaan. Ook het Kerstenterrein zou hierin een belangrijke rol kunnen vervullen.

Samenwerking essentieel Toekomstbestendige en aantrekkelijke centra vragen om samenwerking tussen gemeente, ondernemers en vastgoedeigenaren. Door goede samenwerking kunnen zij de effectiviteit en impact van hun acties vergroten. Ook de gemeente Brummen ziet het belang van samenwerkingen aangaan met partners (zoals inwoners, verenigingen, eigenaren, woningcorporaties, projectontwikkelaars, ondernemers etc.). In Eerbeek is een ondernemersvereniging en een BIZ opgericht. Veel activiteiten worden georganiseerd maar er liggen kansen voor meer integrale samenwerking onderling, maar ook met de gemeente.

Opvolging en personeel Het aantal fysieke winkels neemt af. Dit is onder andere het gevolg van vergrijzing onder ondernemers en het ontbreken van opvolging. Voor jonge , startende ondernemers is het lastig om een starterskrediet af te sluiten via de bank, waardoor voldoende startkapitaal ontbreekt. Een andere uitdaging waar ondernemers mee te maken hebben is het vinden van (ervaren) personeel. Ook in Eerbeek speelt de problematiek rondom opvolging en aantrekken van personeel.

Horecamarkt groeit op termijn Horecabezoek is in de huidige belevingseconomie een belangrijke vorm van vrijetijdsbesteding geworden. We hebben meer te besteden en in toenemende mate eten en drinken we buiten de deur. Het belang van horeca als ontmoetingsplek in dorpscentra neemt sterk toe. Het horeca aanbod groeit zowel in termen van bestedingen als behoeften, met name bij fast-service, restaurants en hotels. Combinaties met afhaal en bezorgen blijven en worden de nieuwe standaard. Eerbeek kent 16 horecabedrijven, met een groot deel fastservicebedrijven. Kansrijk is om meer op diversiteit en kwaliteit in te zetten binnen het hogere segment.

Landelijke Markttrends detailhandel Landelijke trends gericht op detailhandel laten zien dat het dagelijkse aanbod (supermarkten, levensmiddelen en persoonlijke verzorging) stijgt, waar het aanbod recreatief (mode en luxe, vrije tijd) krimpt en doelgericht (in/om huis, overige detailhandel) relatief stabiel is. Leegstand is met name in de Stuijvenburchstraat te vinden, waar relatief veel recreatief aanbod is. Waar de omzet in fysieke winkels per inwoner in de dagelijkse sector sinds 2015 is toegenomen, is dit bij recreatief tussen 20152023 nagenoeg gelijk is gebleven en bij doelgericht beperkt gegroeid. Hierdoor wordt zichtbaar dat de omzet online (die ook fors is toegenomen) met name effect heeft op de recreatieve sector en minder op dagelijks en doelgericht.

Detailhandel en leegstand in Nederland: m2 wvo (2015=100) 140

In grotere centrumgebieden komt het vaker voor dat grotere ketens failliet gaan. Ook krijgt niet-dagelijks aanbod het steeds lastiger. De pandemie in 2020 heeft er toe geleid dat meer bedrijven schulden op hebben gebouwd. Winkels waren noodgedwongen lang dicht en ondervinden hier nog steeds de gevolgen van. Consumenten hebben op grote schaal het gemak van online winkelen ontdekt. Ook de kostenstijgingen hebben grote invloed: hoger minimumloon, hoge inflatie en energiekosten veroorzaken een lagere omzet bij fysieke winkels en groei in online omzet.

Retail: fysieke omzet per inwoner 3500 3000

120 2500 100 2000 80 1500

60

1000

40

500

20 0

0 Dagelijks 2010

Recreatief 2015

2019

2020

Doelgericht

Leegstand

2022

2024

2023

Dagelijks 2015

Recreatief 2019

2020

Doelgericht 2021

2022

Online 2023

10

2.3 BOUWSTEEN 3: SAMENVATTING KWANTITATIEVE UPDATE (DPO) In bijlage 1 is de volledige kwantitatieve berekening van de dagelijkse en niet-dagelijkse sector van Eerbeek weergeven. De kwantitatieve update van horeca en dienstverlening is te vinden in bijlage 2. Marktruimtebepaling dagelijks en niet-dagelijks sector in het kort In de dagelijkse sector is nu sprake van lichte uitbreidingsruimte. Het dagelijks aanbod functioneert goed. Naar verwachting wordt de uitbreidingsruimte richting 2030 niet veel meer vanwege de lichte groei van PLUS en/of Jumbo en de verwachte beperkte groei aan inwoners en woningbouw. In het niet-dagelijkse recreatieve segment zien we een overaanbod, zeker richting de toekomst (2030). Vanuit landelijke trends is te verwachten dat de recreatieve sector het lastiger krijgt door de verwachte stijging in online aankopen. In het niet-dagelijkse, doelgerichte segment zien we uitbreidingsruimte (in termen van metrages). Kijkende naar de ontwikkelingen van het verleden in Eerbeek en de trends is deze uitbreidingsruimte niet realiseerbaar, zeker richting de toekomst (2030). Landelijk gezien kent de doelgerichte sector weinig stijging in aanbod en fysieke omzet en is er in Eerbeek de afgelopen jaren aanbod verdwenen in de doelgerichte sector. Wat nu nog in Eerbeek aanwezig is, lijkt goed te functioneren.

Uitbreiding van doelgericht aanbod is daarom niet reëel en niet wenselijk. Samengevat concluderen we dat toevoeging van nieuwe detailhandelsruimte aan Eerbeek-centrum niet wenselijk is. Te verwachten is dat niet alle aanbieders, in bijvoorbeeld kleding en textiel, overeind zullen blijven, gezien de ontwikkelingen in het recreatieve segment en ontwikkelingen ADVIES INVULLING KERSTENTERREIN EERBEEK

zoals de opvolgingsproblematiek bij oudere ondernemers. Toevoeging van nieuwe winkelmeters is economisch niet haalbaar, maar verplaatsing van winkelmeters wel, wanneer het doel is om een compacter winkelgebied te creëren. Een kleine toename van de metrage ten behoeve van het optimaliseren van een bestaande winkelformule is wel mogelijk. Bij verplaatsing moeten achterblijvende winkelmeters wel uit de markt worden genomen. Daarnaast moet worden gestreefd naar herinvulling van leegstaande panden. Kwantitatieve update in het kort: horeca en dienstverlening In de horecasector is het aanbod gegroeid sinds 2020. Het aanbod bestaat veelal uit fastservice en restaurants. Er kan een kwaliteitsslag gemaakt worden dat ook meer geconcentreerd is in het centrum. Eerbeek heeft in hoeveelheid een gemiddeld aanbod dienstverleners. Er bevindt zich in verhouding weinig aanbod in het kernwinkelgebied en juist veel op het Oranje Nassauplein. Een gemixt kernwinkelgebied, inclusief enkele dienstverlenende functies geeft het centrum een impuls. De fitness-sector is goed ontwikkeld in Eerbeek. Met vier fitnessbedrijven in Eerbeek (diversiteit in grootte, concept, locatie) wordt de inwoner goed bediend. Uitbreiding is niet wenselijk.

Hoewel wij onze aannames zo goed mogelijk proberen te onderbouwen, gelden de uitkomsten met betrekking tot de toekomst toch als indicatief, gezien de onzekerheden en aannames.

11

2.4 BOUWSTEEN 4: KWALITATIEVE UPDATE Het centrum van Eerbeek is beoordeeld op een aantal kwaliteitskenmerken. Vergelijkingen met de REV 2016 en de Update van 2020 worden hier gemaakt.

In 2020 was de structuur van drie deelgebieden nog niet gewijzigd. Wel had Action concrete interesse in verplaatsing richting het kernwinkelgebied, zoals met de REV werd beoogd.

Meerpolige structuur nog steeds aanwezig REV 2016 en Update 2020 Een goed afgebakend, compact centrumgebied is van belang om aankopen goed en overzichtelijk te doen, maar ook om het gebied als één geheel te ervaren. Geconstateerd werd dat Eerbeek-centrum wordt gekenmerkt door een verbrokkelde en onvoldoende geconcentreerde structuur. Het centrumgebied is verspreid over drie deelgebieden, zie onderstaande figuur: 1. Het kerngebied rondom het plein aan de Stuijvenburchstraat (ook wel Stuijvenburchplein) ten oosten van het spoor; 2. Het deel rondom de Jumbo ten westen van het spoor; 3. Het Oranje Nassauplein

2 1

3

ADVIES INVULLING KERSTENTERREIN EERBEEK

Update 2024 De voorgenomen verplaatsing van Action naar het oostelijk deel van de Stuijvenburchstraat zijn nog steeds actueel. Plannen hiervoor worden concreter maar zijn vertraagd, naar de tweede helft van 2025. Dan zijn er nog steeds 3 deelgebieden. Wanneer méér trekkers daadwerkelijk verplaatsen naar het kernwinkelgebied, is te verwachten dat consumentenstromen anders zullen worden ten gunste van het beoogde kerngebied. Compactisering en clustering REV 2016 en Update 2020 Reeds in 2016 werd gesproken over compactisering en clustering. Het centrumaanbod is geen eenheid, kent de nodige fysieke en visuele barrières en ligt verspreid over een groot gebied. Voor een centrum van de omvang van Eerbeek is een consument bereid om binnen het centrumgebied zo’n 200-250 meter te lopen. In Eerbeek is de loopafstand tussen de verschillende deelgebieden groter en kennen deze geen doorlopende bewinkeling. Op diverse plekken wordt het winkelfront onderbroken door woningen en open ruimtes, of is het winkelfront enkelzijdig.

12

• Het dagelijks aanbod is versplinterd. De slager is naast de Jumbo gevestigd, de kaasboer in de buurt van de Dekamarkt en de bakker ligt solitair in het centrum. • Trekkers als Action, Hema en TerStal liggen niet in het kerngebied (Stuijvenburchstraat), maar perifeer aan het Oranje Nassauplein. • Het aanbod horeca in het centrum is verspreid met een beperkte mate van clustering aan het Stuijvenburchplein. Het gaat vooral om fastservice en in beperkte mate om verblijfshoreca. In 2020 was de situatie enigszins gewijzigd. Belangrijke ingreep is dat het pand van restaurant Spoorzicht werd gesloopt en hiervoor in de plaats het parkeerterrein van Jumbo werd uitgebreid, de Jumbo zelf heeft een beperkte uitbreiding ondergaan. Dit is weliswaar een verbetering, maar nog steeds is het centrum als geheel tweepolig. Bovendien heeft clustering van verszaken en horeca vooralsnog niet plaatsgevonden. In 2020 werd dan ook geconcludeerd: ‘de conclusie uit 2016 geldt ons inziens nog steeds onverkort. Er is sprake van een tweepolige structuur, waarbij de trekkracht van het dorpscentrum niet maximaal wordt uitgenut. Een dergelijke structuur is te zwak om richting toekomst te handhaven’.

ADVIES INVULLING KERSTENTERREIN EERBEEK

Update 2024 In grote lijn geldt de conclusie zoals die in 2020 werd geformuleerd, in 2024 nog steeds. Er is nog steeds sprake van twee winkelgebieden. Aan het Oranje Nassauplein zijn nog steeds winkels aanwezig.

Met het nieuwe parkeerterrein bij de Jumbo is een groter en toegankelijker bronpunt aan de westzijde van het winkelgebied ontstaan. Maar het gebied tussen beide uiteinden (PLUS en Jumbo) is nog steeds verbrokkeld en wordt onderbroken door woningen, leegstaande panden en open ruimten, waarvan het Kerstenterrein de grootste is. Voorts is Ginder, nog sterker dan in 2020, van mening dat een clustering van bijvoorbeeld verswinkels op één punt veel meerwaarde zou hebben. Ervaring leert dat een concentratie van verswinkels leidt tot combinatiebezoek. De verswinkels zouden ook deels horeca-elementen kunnen inbrengen en daarmee inspelen op de blurring-trend. Ook clustering van horeca met verblijfswaarde (rond het Stuijvenburchplein) zou het centrum een sterke meerwaarde geven.

13

Beeld winkelmarkt Kernwinkelgebied REV 2016 en Update 2020 In 2020 zagen we dat de leegstand in Eerbeek–centrum is toegenomen t.o.v. 2016 en ook dat het landelijke beeld van de winkelmarkt zich ongunstig ontwikkelde. Veel winkelketens die voorheen in dorpscentra zoals dat van Eerbeek goede omzetten konden realiseren, kunnen dat inmiddels niet meer en hebben hun winkel gesloten. Wij verwachtten dat deze trend zich nog verder zal doorzetten en dat vooral meer keuzegevoelige (niet-dagelijkse) branches steeds meer uit de dorpscentra zullen verdwijnen. Voor zelfstandigen geldt bovendien dat zij met opvolgingsproblematiek te maken hebben, waardoor deze winkels zullen ophouden te bestaan. Dit probleem speelt ook in Eerbeek bij meerdere winkels. Update 2024 Anno 2024 zien we dat de verwachtingen zijn uitgekomen, nog versneld door de periode van COVID-19. De branches mode, schoeisel, luxe artikelen en vrije tijd vertrekken uit dorpscentra, bij gebrek aan goede vooruitzichten en aan opvolging. In Eerbeek is dagelijkse aanbod gelijk gebleven en het niet-dagelijkse aanbod gekrompen (zowel in mode en luxe, als vrije tijd, maar met name bij in/om huis). De herijking van het DPO (zie bijlage 1) geeft duidelijk aan dat distributieve ruimte nu en richting toekomst beperkt/niet aanwezig is. De kans dat er nieuwe winkels naar Eerbeek komen, is klein.

Hier moet in onze optiek niet zwaar op worden ingezet. ADVIES INVULLING KERSTENTERREIN EERBEEK

REV 2016 en Update 2020 De na te streven ruimtelijke structuur is het zogenaamde haltermodel, dit werd in 2016 gesteld en in 2020 herhaald. Dat wil zeggen een kernwinkelgebied dat ligt ‘opgespannen’ tussen twee trekkers, die aan beide uiteinden zijn gesitueerd. Vertaald naar het centrumgebied van Eerbeek, betekent dat het kernwinkelgebied de zone is tussen trekker Jumbo aan de westzijde en trekker PLUS aan de oostzijde. Update 2024 Ginder is onverkort van mening dat de na te streven ruimtelijke hoofdstructuur een geconcentreerd kernwinkelgebied moet zijn. Daarbij vormen beide supermarkten Jumbo en PLUS de trekkers die aan beide uiteinden zijn gelegen. Het kernwinkelgebied is dan het winkelgebied dat tussen beide supermarkten is gelegen. Dit gebied heeft bij voorkeur een tweezijdig commercieel front, waardoor het in zijn geheel wordt belopen.

Daartoe zou een ontwikkeling van het Kerstenterrein met een bepaalde mate van commerciële invulling op begane grond wenselijk zijn. Tevens is het van belang dat trekkers in dit kernwinkelgebied een plaats krijgen. Grotere formules hebben trekkracht en zorgen ervoor dat kleinere winkels en horeca zich óók in deze zone willen vestigen of gevestigd willen blijven.

14

Van Haltermodel naar Kernwinkelgebied REV 2016 en Update 2020 In 2020 werd al voorgesteld om het centrum, met het oog op marktontwikkelingen, nog compacter te maken dan in de REV 2016 was voorzien. Dit vanuit de noodzaak om de krachten te bundelen en zoveel mogelijk winkels te concentreren/verplaatsen naar het kernwinkelgebied. Westzijde Tegen beschreven achtergrond stellen wij voor het kernwinkelgebied aan de westzijde iets in te krimpen, namelijk te laten lopen tot aan het spoor. Westelijk van het spoor ligt dan nog de Jumbo supermarkt met haar parkeerterrein als bronpunt, maar dit is geen kernwinkelgebied meer. Het gebied westelijk van het spoor (Loenenseweg) is vooral een aanloopzone, waar functies als dienstverlening, ambacht, sport of zorg goed passen. Oostzijde Aan de oostzijde ligt de PLUS supermarkt. De entree van deze supermarkt ligt echter aan de achterzijde bij het parkeerterrein. Er is een smalle, onaantrekkelijke doorgang, die nauwelijks wordt gebruikt. De grote stroom bezoekers aan PLUS wordt in deze opzet (waarbij PLUS met haar rug naar het centrumgebied is gekeerd) niet verleid om ook andere winkels te bezoeken. Uit onderzoeken (DtNP, 2021) blijkt dat ruim 50% van de supermarktbezoekers ook andere winkels bezoeken, mits die nabij én in het zicht zijn gelegen. Dit is een stijging ten opzichte van vergelijkbaar onderzoek in 2016.

ADVIES INVULLING KERSTENTERREIN EERBEEK

Door de ligging van PLUS is van deze verleiding geen sprake. Om dat te bereiken zou het PLUS-blok een doorgang (passage) moeten krijgen die aan de voorzijde uitkomt op het plein. Het winkelgebied profiteert dan van de aanwezigheid van PLUS en wordt beter gevoed. Een dergelijke ingreep is goed te combineren met een wens tot uitbreiding van de PLUS supermarkt. In dat geval is sprake van een volwaardig kernwinkelgebied, zeker wanneer ook de winkel op de hoek met de Illinckstraat wordt herontwikkeld tot winkel. Dan ontstaat een goede oostelijke pleinafronding van het Stuijvenburchplein. Update 2024 Anno 2024 blijft het advies om het centrum te concentreren tussen twee trekkers, overeind. Echter, breiden we dit gebied nu uit tot over het spoor en willen we spreken van een kernwinkelgebied (i.p.v. het haltermodel). Met het kernwinkelgebied wordt gedoeld op het gebied tussen de Jumbo aan de westzijde en de PLUS aan de oostzijde. • Westzijde: tegenover Jumbo wordt door Draisma bouw een nieuw blok gerealiseerd. Dit valt binnen het kernwinkelgebied aan het westelijke uiteinde. De functie van het Draisma gebouw zou mogelijk detailhandel kunnen worden, maar bij voorkeur landt detailhandel in bestaande leegstaande panden in het hart van het kernwinkelgebied zodat dit voorkomt dat er een ‘gatenkaas’ ontstaat.

• Oostzijde: de doorgang/passage zoals voorgesteld in 2020, is en wordt niet gerealiseerd. Hierdoor is nog steeds sprake van een suboptimale situatie. Plannen zijn er om het pand waarin de PLUS zit aan te pakken in combinatie met parkeergelegenheid. 15

Pleinvorming REV 2016 en Update REV 2020 De verblijfs- en ontmoetingsfunctie van een dorpscentrum nemen in belang toe. Zeker toeristen verwachten dat het dorpscentrum aantrekkelijk en gezellig is. Een centraal dorpsplein kan deze functie goed faciliteren. In Eerbeek ontbreekt een ‘natuurlijke’ plek (vaak de kerk met kerkplein) waar van oudsher levendigheid is. In Eerbeek is het plein aan de Stuijvenburchstraat de meest logische plek om deze functie te vervullen. Te verwachten is echter dat de Stuijvenburchstraat een functie zal blijven houden voor doorgaand verkeer. Dit gegeven conflicteert met een centraal plein waar bezoekers in alle rust kunnen winkelen en verblijven. Niettemin zijn er mogelijkheden om toch een attractief plein te creëren. Ondanks het tweerichtingsverkeer zijn er kansen om de verblijfskwaliteit (o.a. met terrassen) op het terrein te verbeteren. Verder is het mogelijk om het verkeer over het plein te laten rijden maar het 30 km/uur regime op het plein verder aan te scherpen. Hiermee kunnen consumenten beter de weg oversteken. Wellicht zou gekozen kunnen worden voor een ‘shared space’ inrichting, waarbij auto’s en voetgangers gelijkwaardig zijn. Tot slot zijn er verdergaande verkeersmaatregelen denkbaar. Een ervan is introductie van een ringweg langs het spoor. Eenrichtingsverkeer zou het aantal voertuigen met 50% doen afnemen.

Maar nadeel is dat de bereikbaarheid van de winkels voor autobezoekers minder goed wordt. ADVIES INVULLING KERSTENTERREIN EERBEEK

Update 2024 In 2024 is het nog steeds van groot belang om pleinvorming en daarmee de verblijfsfunctie te versterken in het centrumgebied van Eerbeek. De verbinding met de Coldenhovenseweg richting het spoor dient ook aantrekkelijker te worden. Het wordt steeds belangrijker om van ‘een winkelgebied’ naar ‘een gebied met winkels’ te gaan en dus sterker een place to be te worden met andersoortige functies zoals horeca. Vergroening van de pleinen versterkt de verblijfsfunctie (deze ogen vrij versteend), maar ook de ingrepen zoals benoemd in de REV 2016/2020 zouden dit kunnen versterken. Het is inmiddels zeker dat de omlegging van de weg (langs de spoorlijn) niet gerealiseerd zal worden en dat daarmee de Stuijvenburchstraat een doorgaande weg blijft. Wel zullen er enkele maatregelen bij de Loenenseweg gaan plaatsvinden: snelheidsverlaging van 50 naar 30 km/h en herinrichting. De verwachting is dat in de praktijk deze toekomstige veranderingen weinig invloed zullen hebben op de verkeersstromen in de Stuijvenburch-straat.

Spoorzone/Coldenhovenseweg/Kerstenterrein REV 2016 en Update REV 2020 In de REV 2016 noch de Update in 2020 is de spoorzone behandeld. Er was toen nog geen plan Spoorzone Eerbeek, opgesteld in 2023. Wel werd gesteld dat het gebied ter hoogte van de aansluiting op de Coldenhovenseweg om specifieke aandacht vraagt. Hier zijn te weinig aantrekkelijke wanden en de route voor langzaam verkeer tussen centrum en station is nu onduidelijk en onaantrekkelijk. Hier zou een verblijfsplein kunnen ontstaan, echter dan zijn investeringen gewenst in de pleinwanden (nu nog onaantrekkelijk) en in een aantrekkelijker invulling. Update 2024 In het plan Spoorzone Eerbeek is een definitief ontwerp opgesteld voor het Elis Ligtleeplein (1 op kaart), het langgerekte plein langs het spoor. Het plein wordt ingericht als Toeristisch Overstappunt (TOP), met een aantrekkelijke inrichting met parkeergelegenheid en beplanting. Ook is er ruimte voor cultuur en mogelijk een PAK-huis, wat ingaat op de geschiedenis van de papierindustrie. Groen en thema Veluwe staan centraal. Een dergelijke invulling past goed op deze locatie en conflicteert niet met winkels in het kernwinkelgebied. Van belang is dan wel dat op het Elis Ligtleeplein geen detailhandel komt. Welkoop zal naar alle waarschijnlijkheid in de toekomst vertrekken. Het huidige pand is niet ADVIES INVULLING KERSTENTERREIN EERBEEK

meer geschikt voor het implementeren van de nieuwe Welkoop formule. De Coldenhovenseweg is de verbinding tussen het kernwinkelgebied en de Spoorzone. De ontwikkeling van de Spoorzone maakt die verbindende rol belangrijker. Dat biedt kansen voor het ontwikkelen van de Coldenhovenseweg tot overloopgebied van het kernwinkelgebied. Ook is in het plan Spoorzone Eerbeek een ontwerp opgesteld voor het Kerstenterrein (2 op kaart). Hierin zou ruimte kunnen worden gemaakt voor commerciële ruimte en horeca inclusief parkeren in een parksetting. Het commerciële programma zal echter, gezien de uitkomsten vanuit het DPO, beperkt moeten zijn of alleen in de vorm van verplaatsing van retail, of in horecafunctie. In het derde hoofdstuk wordt ingegaan op de mogelijke toekomstscenario’s voor het Kerstenterrein.

2

1

17

2.5 BOUWSTEEN 5: ALTERNATIEVE RUIMTE EERBEEK Het kernwinkelgebied is geanalyseerd om te kunnen beoordelen of, en waar er beschikbare ruimte is of in potentie zou kunnen zijn voor grotere huurders. Hiermee ontstaat een beeld van de hoeveelheid (winkel-)ruimte die er is (of kan zijn) in het kernwinkelgebied. Dit heeft invloed op de behoeften aan nieuwe winkelmeters op het Kerstenterrein. De locaties worden beoordeeld op oppervlakte en ligging. Enkele grote huurders van het Oranje Nassauplein zijn Action, Hema, TerStal en Dekamarkt. Gezien de leeftijd van het pand en de benodigde ruimte, gaan we er bij Dekamarkt vanuit dat deze sowieso op de huidige locatie blijft en niet naar de Stuijvenburchstraat zal verplaatsen.

Het is bekend dat de locatie waar de PLUS zich ook bevindt ruimte heeft voor de komst van een grote winkel. Het biedt voldoende ruimte voor Action die samen met de PLUS als afrondende trekkers aan de oostzijde van het kernwinkelgebied fungeert. Het winkelpand van Tabor (incl. Veluwlicht) biedt alternatieve ruimte indien deze ondernemer stopt. Ook deze locatie bevindt zich in het kernwinkelgebied en krijgt met potentiële ontwikkelingen op het Kerstenterrein een betere positie. Wanneer deze ondernemer ervoor kiest om te stoppen, komt er een aanzienlijke ruimte vrij aan de Stuijvenburchstraat. Dit biedt kansen voor verhuizing van grotere trekkers zoals Hema of TerStal.

ADVIES INVULLING KERSTENTERREIN EERBEEK

Jumbo bouwt Draisma Bouw appartementen boven een aantrekkelijke plint. De plint omvat een totale oppervlakte van ruim 500 m2. Dit biedt voldoende ruimte voor een grotere huurder die als afrondende trekker aan de westzijde van het kernwinkelgebied fungeert. Belangrijk blijft wel dat leegstaande panden of vrije ruimten centraal aan de Stuijvenburchstraat aantrekkelijk worden ingevuld, met het oog op een compact centrumgebied. Het Kerstenterrein kan een goede locatie zijn voor extra commerciële ruimte. Dit is alleen kansrijk wanneer bestaande detailhandel in Eerbeek verplaatst omdat er anders extra meters detailhandel wordt toegevoegd (dat is volgens het DPO onderzoek niet haalbaar). Achtergebleven, leegstaande panden moeten een alternatieve, passende invulling krijgen. Het Kerstenterrein zou qua oppervlakte ruimte hebben voor 400-800m2 commerciële ruimte. Dit biedt mogelijkheden voor trekkers vanuit andere gebieden van de kern zoals op het Oranje Nassauplein, al dan niet in combinatie met andere functies zoals horeca of dienstverlening.

18

2.6 BOUWSTEEN 6: ENQUÊTES EN GESPREKKEN MET STAKEHOLDERS Enquêtes en gesprekken Stuijvenburchstraat Het is belangrijk stakeholders te betrekken bij het onderzoek naar een passende invulling van het Kerstenterrein. Daarom is een enquête gehouden onder ondernemers aan de Stuijvenburchstraat. Ook zijn gesprekken gevoerd met enkele ondernemers in het kernwinkelgebied van Eerbeek en met bestuursleden van de OVE. Belangrijke resultaten en inzichten uit de enquêtes en de gesprekken worden in dit hoofdstuk toegelicht. Door beperkte respons is dit niet noodzakelijkerwijs een weerspiegeling van de mening van alle ondernemers in het gebied, maar geven deze inzichten een goed beeld.

trekt en dat toeristen verrast zijn over het centrum. Het centrum van Eerbeek zou wel meer horeca mogen hebben.

Huidige beeld van de Stuijvenburchstraat Over het algemeen wordt de Stuijvenburchstraat gezien als het centrumgebied van Eerbeek met een mix aan winkels en horeca en goede toestroom. Het Stuijvenburchplein biedt kansen voor meer groen, verblijf en horeca. Parkeren en de veiligheid/verkeerstromen door het centrum worden als uitdaging gezien. Hoewel de meeste ondernemers positief staan tegenover de Stuijvenburchstraat als kernwinkelgebied, is men van mening dat ondernemers aan het Oranje Nassauplein wel hulp en perspectief moeten krijgen van de gemeente.

Voor het Kerstenterrein zien ondernemers potentie in groen, ruimte voor de beek en voor natuur/rust. Het Kerstenterrein biedt tevens ruimte voor evenementen/cultuur, spelen, horeca en de markt en op verdieping ook kantoorruimte. Het is van belang dat eventuele bebouwing kleinschalig is en het geen grote ‘blokkendoos’ wordt. Realisatie van commerciële ruimte ziet men alleen als optie in de vorm van verplaatsen van bestaande ondernemingen.

De toekomst van de Stuijvenburchstraat en het Kerstenterrein De mix aan ondernemingen en voldoende parkeergelegenheid worden als belangrijke aandachtspunten voor de toekomst gezien. De vestiging van ondernemingen in verswaren is wenselijk voor de toekomst van het kernwinkelgebied, evenals recreatieve detailhandel zoals schoenen- of cadeauzaken. De voorkeur ligt bij één sterk en aantrekkelijk gebied: Eerbeek als place to be met een sterke en beleefbare eigen identiteit.

Tot slot wordt breed gedragen dat parkeren een belangrijke functie voor het Kerstenterrein zou moeten zijn.

De toekomst van de onderneming op de huidige locatie wordt door ondernemers als positief ervaren. Ondernemers hebben een verdeelde mening over de invloed van toerisme. Toch wordt aangegeven dat de aanwezige detailhandel en horeca (zeker in het hoogseizoen) bezoekers

ADVIES INVULLING KERSTENTERREIN EERBEEK

19

Visietraject Oranje Nassauplein Gelijktijdig met het traject rondom het Kerstenterrein, wordt een visie opgesteld voor het visietraject van het Oranje Nassauplein (onder begeleiding van SAB). Binnen het visietraject Oranje Nassauplein wordt bekeken welke mogelijke functies/scenario’s passend zijn op dit plein. In 2018 heeft de raad het bestemmingsplan ‘Eerbeek’ vastgesteld. Hierin is gekozen voor het versterken van het kernwinkelgebied, maar niet gekozen voor de afwaardering van het Oranje Nassauplein als locatie voor detailhandel. Het versterken van het kernwinkelgebied leidt mogelijk tot het verdwijnen van detailhandel op het Oranje Nassauplein.

Aanwezigen zien het plein als een sociale plek, gezellig, goed bereikbaar en de plek voor dagelijkse boodschappen. Ook wordt het aanbod horeca benoemd als verbeterpunt en zijn vergroening en verkeersveiligheid aandachtspunten. Kansrijk zou zijn om in te zetten op speelruimte, groen, evenementen, horeca en een sociale functie. Ook vinden de mensen winkelen nog steeds van groot belang voor het plein.

Belangrijke input vanuit diverse interviews onder stakeholders op het Oranje Nassauplein zijn dat het plein… … een fijne plek is om te ondernemen, mede door de lagere huurprijzen en de aanloop van bezoekers Action; … het een breed winkelaanbod heeft; … een stenige omgeving is; … een goede bereikbaarheid en parkeermogelijkheden heeft; … soms een onduidelijke verkeerssituatie heeft (auto’s, fietsers, wandelaars gaan soms door elkaar, gebrek aan duidelijke oversteekplekken).

Er is ook gesproken over alternatieve functies voor het Oranje Nassauplein. Aanwezigen kwamen tot het volgende: dienstverlening/kleinschalige bedrijven zou passen bij het Oranje Nassauplein, kleinschalige kantoren niet. Horeca in de vorm van een cafetaria/restaurant zou goed kunnen passen op het plein, een café of bar minder goed en een discotheek zou niet passen volgens de aanwezigen. Op het plein zouden ook functies binnen dagrecreatie (museum, kinderspeelvoorzieningen etc.) kunnen landen. Over eerstelijnszorg- of welzijnsvoorzieningen wordt gemengd gedacht. Tegenover sportvoorzieningen staat een kleine meerderheid negatief. En culturele voorzieningen zoals verenigingsruimte of atelier vindt het overgrote deel ook niet passend. Uit deze peiling lijken dus functies binnen dienstverlening, horeca en dagrecreatie het beste te kunnen passen op het Oranje Nassauplein. De rapportage over het Oranje Nassauplein (in uitvoering door SAB) geeft de visie op toekomstig gewenste invulling van het plein.

Er is een participatieavond op 23 september 2024 georganiseerd. Ook hier kwam het bovenstaande aan bod. Hier waren circa 50 belangstellenden aanwezig, met name omwonenden, ondernemers en vastgoedeigenaren.

ADVIES INVULLING KERSTENTERREIN EERBEEK

Er werd kritiek op het ‘haltermodel’ uitgesproken en veel van de aanwezigen hechten waarde aan behoud van detailhandel op het Oranje Nassauplein (op dit moment is er nog geen leegstand).

20

2.7 CONSTATERINGEN EN AANBEVELINGEN BOUWSTENEN Veel constateringen en aanbevelingen uit het REV 2020 zijn nog steeds van toepassing. Constateringen Eerbeek heeft een typisch dorpscentrum met 3 supermarkten als trekkers; het is vooral een functioneel centrum, met een matige verblijfskwaliteit; De tweepolige structuur is nog steeds aanwezig in Eerbeek (Stuijvenburchstraat en Oranje Nassauplein). Deze situatie is richting toekomst onwenselijk, zoals ook al in 2016 en 2020 werd geconcludeerd; De Stuijvenburchstraat heeft een verblijfsfunctie met een mix van o.a. winkels en horeca; Uit geactualiseerde marktstudie blijkt dat er in beginsel beperkte tot geen marktruimte is voor extra dagelijks en niet-dagelijks aanbod en zelfs behoorlijk overaanbod in het recreatieve niet-dagelijkse segment; Wel moet enige ruimte geboden worden om formules te optimaliseren voor bijvoorbeeld de doelgerichte branche en dagelijkse sector; Het horeca-aanbod is gegroeid, maar is in kwaliteit matig en gericht op fastservice.

Verblijfshoreca is een belangrijke voorwaarde voor een place to be functie en daarmee een stimulans voor toerisme; Leegstand is aanwezig in met name de Stuijvenburchstraat en zal mogelijk verder oplopen in de toekomst, door verdere groei e-commerce en opvolgingsproblematiek in diverse winkels; Een aantrekkelijker centrum met een compact kernwinkelgebied met het nieuw te ontwikkelen stationsgebied, zijn ontwikkelingen die de toestroom aan bezoekers aan Eerbeek kunnen vergroten.

ADVIES INVULLING KERSTENTERREIN EERBEEK

Aanbevelingen Het advies om te komen tot één sterk (verblijfs-)centrumgebied aan de Stuijvenburchstraat, blijft onverkort van kracht. Het verplaatsen van trekkers zoals de Action, Hema en TerStal naar het kernwinkelgebied zou een belangrijke stap zijn om het kernwinkelgebied te versterken. Stuijvenburchplein verder ontwikkelen tot verblijfsplein met een mix van detailhandel en horeca, verkeersfunctie niet opheffen, wel terugdringen; Compactisering doorzetten: advies is om de opbouw van het kernwinkelgebied te handhaven. De definitie van het kernwinkelgebied betreft: twee trekkers (Jumbo en PLUS), met uitlopers richting de spoorzone/Welkoop en Hubo/Primera. Op termijn zou het wenselijk zijn om aanbod in deze uitlopers te verplaatsen naar een beter passende locatie; Intensivering van het centrum doorzetten, door te zorgen voor een interessante invulling van de plinten, zodat een doorlopend, tweezijdig gevuld gebied ontstaat. Daarbij past ook het toevoegen van een commerciële functie op een deel van het Kerstenterrein; Breng de (lokale) identiteit van Eerbeek nog beter in kaart en maak dit voelbaar door het hele centrum. Ontwikkelingen van het PAK-huis en TOP kan hierin een belangrijke rol spelen.

21

H.3 Scenario's en voorkeursscenario Kerstenterrein

ADVIES INVULLING KERSTENTERREIN EERBEEK

22

3.1 SCENARIO’S EN VOORKEURSSCENARIO KERSTENTERREIN Uit de bouwstenen-analyse komt naar voren dat er al met al geen uitbreidingsruimte is voor nieuwe winkels. Wel is aangegeven dat er in met name de dagelijkse en niet-dagelijks sector (doelgerichte segment) beperkt ruimte is voor uitbreiding van het bestaande aanbod. Ook verplaatsing van bestaand aanbod is mogelijk. Deze conclusie leidt tot vijf scenario’s voor de invulling van het Kerstenterrein: • Scenario 1: Er wordt géén commerciële ruimte toegevoegd op het Kerstenterrein (inzet op groene invulling en parkeren), de winkelfunctie op het Oranje Nassauplein wordt niet actief afgebouwd. • Scenario 2: Er wordt géén commerciële ruimte toegevoegd op het Kerstenterrein (inzet op groene invulling en parkeren), de winkelfunctie op het Oranje Nassauplein wordt wel actief afgebouwd.

• Scenario 5: Dit scenario is vergelijkbaar met scenario 4. In scenario 5 zijn groen en commerciële ruimte meer in balans: Er wordt beperkt commerciële ruimte toegevoegd (max. 400 m2) op het Kerstenterrein in de vorm van een beperkte bewinkeling en/of horeca. Ook krijgt het een aantrekkelijke groene invulling. De winkelfunctie op het Oranje Nassauplein wordt niet actief afgebouwd. In bijlage 3.1 worden er per scenario voordelen en nadelen aangegeven. Ook wordt er ingegaan op de financiële implicaties. Voorkeursscenario Wanneer alle voordelen en nadelen worden afgewogen (ook kijkende naar de financiële implicaties), is het voorkeursscenario voor de invulling van het Kerstenterrein scenario 5. In het volgende hoofdstuk wordt deze verder uitgewerkt.

• Scenario 3: Er wordt commerciële ruimte toegevoegd (600-800 m2) op het Kerstenterrein, de winkelfunctie op het Oranje Nassauplein wordt wel actief afgebouwd. • Scenario 4: Er wordt commerciële ruimte toegevoegd (600-800 m2) op het Kerstenterrein, de winkelfunctie op het Oranje Nassauplein wordt niet actief afgebouwd.

ADVIES INVULLING KERSTENTERREIN EERBEEK

23

H.4 Advies invulling Kerstenterrein

ADVIES INVULLING KERSTENTERREIN EERBEEK

24

4.1 KERSTENTERREIN IN 2035 Na het afwegen van alle voor- en nadelen (hoofdstuk 3), heeft het organische scenario de voorkeur. In dit hoofdstuk wordt dit scenario verder uitgewerkt, waarin ook zichtbaar wordt welke invloed dit kan hebben op de rest van het centrum van Eerbeek. Kerstenterrein in 2035 Het Kerstenterrein is in 2035 een mooie en fijne plek om te verblijven en vormt een integraal onderdeel van het centrumgebied. Dit houdt in dat er altijd iets te doen is en waar je voelt dat je in het Veluwse papierdorp Eerbeek bent en er een goede verbinding gemaakt wordt met het spoorzonegebied. Aantrekkelijk groen, blauw en spel De waarde van een groen centrum wordt steeds belangrijker in tijden van hittestress en wateroverlast. Met de ruimte van het Kerstenterrein, midden in het centrum, heb je goud in handen om hier een prettige verblijfsplek te creëren. Een combinatie van een groene, parkachtige invulling, zichtbaar en beleefbaar maken van de beek en ruimte voor spelen, zorgt voor een aantrekkelijke en levendige plek waarin saamhorigheid wordt versterkt.

een kleinschalig winkelblok (een of twee winkels) en/of ruimte voor een horecavoorziening. Op de verdieping denken we aan een sociaal-culturele functie of kantoorruimten (normaliter zijn woningen voorstelbaar, dit is echter niet mogelijk in Eerbeek volgens het Woonkader 2023) Met name een horecavoorziening kan in een groene omgeving nog beter floreren met een terras aan de beek of het spoor. Daarnaast biedt het Kerstenterrein ruimte voor ambulante handel met bijbehorende kiosk. Zo is er ruimte voor versproducten en ruimte om deze te kunnen nuttigen in de groene omgeving. Parkeren (30-40 plekken) Parkeren is van groot belang voor Eerbeek. In het centrum wordt een tekort aan (zichtbare) parkeerplekken ervaren. Volgens gemeentelijk parkeeronderzoek is er echter voldoende capaciteit. Er wordt intensief gebruik gemaakt van de bestaande tijdelijke parkeerplekken op het Kerstenterrein. Het is van belang dat er parkeerplekken op het Kerstenterrein terugkomen. Deze moeten wel in een ‘groen jasje’ gestoken worden. Ook is een goede bewegwijzering naar parkeerplekken in het centrum cruciaal.

Doordat een belangrijk deel van het Kerstenterrein een aantrekkelijke groene invulling krijgt, wordt er ruimte gecreëerd voor bij Eerbeek passende, (kleinschalige) activiteiten in het centrum. Beperkte commerciële ruimte (max. 400m2) Een groene invulling is van belang, maar voor het functioneren van het kernwinkelgebied is een doorlopend, tweezijdig commercieel gebied (aan weerszijden van de Stuijvenburchstraat) cruciaal. Dit kan in de vorm van ADVIES INVULLING KERSTENTERREIN EERBEEK

Bron: voorbeeld uitwerking tekening Arcadis

25

Identiteit Eerbeek Het is van belang dat dorpscentra zich duidelijk positioneren en hun unieke kenmerken benadrukken. Met het benadrukken van deze kenmerken kan een dorpscentrum zoals dat van Eerbeek zich positief onderscheiden ten opzichte van andere vergelijkbare kernen. De Spoorzone (met het Kerstenterrein) is bij uitstek de locatie waar het DNA kan worden beleefd. Aanknopingspunten voor de lokale identiteit van Eerbeek zijn: • Een dorp nabij de Veluwe, hiermee heeft Eerbeek een bosrijk en groen karakter; • De aanwezigheid van water, de historische waterloop waar Eerbeek zijn naam aan dankt; • Het DNA vanuit historie: de papierindustrie die al vanaf de 17de eeuw welvaart bracht voor de inwoners. Om de identiteit van Eerbeek meer naar voren te laten komen, kan gebruik worden gemaakt van deze aanknopingspunten in activiteiten en openbare ruimte. Vervolgonderzoek naar de uitwerkingen van deze aanknopingspunten is noodzakelijk om de identiteit optimaal voelbaar te maken in het centrum. Onderdeel van het proces is samen met inwoners en bezoekers deze aanknopingspunten uitwerken in een passende identiteit.

Wat gebeurt er met het Oranje Nassauplein? Bureau SAB onderzoekt de mogelijkheden voor de invulling van het Oranje Nassauplein. De invulling van dit plein staat in nauw verband met het kernwinkelgebied, om deze reden zijn eerste ideeën voor het plein opgesomd. Op het Oranje Nassauplein gaan géén radicale ingrepen plaatsvinden in de vorm van het actief afbouwen van de winkelfunctie. Wel worden mogelijkheden onderzocht voor verruiming van bestemmingen (winkels met thema), bijvoorbeeld een PDV locatie waar zich doelgericht winkelaanbod kan vestigen (PDV = Perifere Detailhandels Vestigingen en gelegen buiten het centrumgebied, maar wel binnen de bebouwde kom). (Extra) supermarkten mogen zich niet vestigen op het plein (omgevingsplan). Wanneer van het omgevingsplan wordt afgeweken en hier toch een extra supermarkt zou worden toegelaten, ontstaat overaanbod hetgeen in de Eerbeekse praktijk zal leiden tot vier slecht functionerende supermarkten. Tevens worden de mogelijkheden onderzocht om ruimte voor sociaal-maatschappelijke en dienstenfuncties te creëren (in de vorm van bijvoorbeeld een gezondheidscentrum en te verplaatsen zorgverleners vanuit woonwijken). Met bovengenoemde invullingen blijft het Oranje Nassauplein een passende functie houden, ook als er op een organische wijze winkels zouden gaan verplaatsen. 26

Functieprofiel kernwinkelgebied Eerbeek 2035 In 2035 is Eerbeek een aantrekkelijk dorp met een prettig centrum waar je graag verblijft. De Stuijvenburchstraat (kernwinkelgebied) krijgt voornamelijk een winkel - en verblijfsfunctie (place to be, gericht op inwoners en bezoekers) door de juiste balans aan winkels, horeca en groen. Het Oranje Nassauplein richt zich prominent op de (doelgerichte) winkelfunctie (meer gericht op inwoners), eventueel gecombineerd met dienstverlening en sociaal maatschappelijke functies. Een belangrijk aspect van place to be is dat het de plek is waar mensen om meerdere redenen naar toe gaan om te verblijven: voor het halen van boodschappen, het bezoeken van leuke winkeltjes, de markt op, of juist een kopje koffie of lunch in een groenrijke omgeving. Het is van belang dat de bezoeker het gevoel heeft in Eerbeek te zijn en een interessant rondje kan maken vanuit het Stuijvenburchplein, naar het Kerstenterrein richting de Spoorzone (te ontwikkelen gebied). Zo wordt Eerbeek aantrekkelijker voor de inwoner én de bezoeker van buiten.

Bron: Google Maps

Maar nog mooier zou zijn als Stuijvenburchplein en Kerstenterrein met elkaar worden verbonden, zodat één grote pleinachtige ruimte ontstaat. Momenteel worden de zichtlijnen namelijk onderbroken door het ‘gebogen’ winkelpand. Om dit te bereiken zou het deel van dit pand (waar Weltevreden juwelier en La Villa Grillroom zijn gevestigd) moeten worden geamoveerd. En eventueel worden teruggebouwd in het verlengde van het bestaande winkelblok aangrenzend aan het Stuijvenburchplein, doorgetrokken tot aan het Kerstenterrein. In overleg met de eigenaar zou deze optie nader verkend kunnen worden. ADVIES INVULLING KERSTENTERREIN EERBEEK

27

Vlekkenplan: Het centrum van Eerbeek in 2035 Het nieuwe Eerbeek-centrum is straks opgebouwd uit verschillende deelgebieden. In stappen zal moeten worden toegewerkt naar het eindbeeld wat in de kaart is geschetst.

Stuijvenburchstraat: kernwinkelgebied: winkels dagelijks/recreatief tussen halters Jumbo en PLUS

KT

S KT

SBP SBP

S S

S

Kerstenterrein (integraal onderdeel van het kernwinkelgebied). Verblijfsfunctie: mix aan winkels/horeca/groen Stuijvenburchplein (integraal onderdeel van het kernwinkelgebied). Verblijfsfunctie: mix aan winkels/horeca/groen Supermarkt Uitlopers van het kernwinkelgebied, wanneer mogelijk verplaatsen winkels en transformeren naar wonen

ONP ONP

Oranje Nassauplein: gebied met thema, zoals PDV sociaal maatschappelijk en diensten Cultuur en maatschappij: bibliotheek, PAK museum

ADVIES INVULLING KERSTENTERREIN EERBEEK

Bijlagen

ADVIES INVULLING KERSTENTERREIN EERBEEK

29

Bijlage 1 Kwantitatieve update: marktruimtebepaling In dit hoofdstuk berekenen we de marktruimte in het dagelijkse en

niet-dagelijkse aanbod. Niet dagelijks aanbod wordt opgesplitst in recreatief en doelgericht aanbod.

ADVIES INVULLING KERSTENTERREIN EERBEEK

30

BIJLAGE 1.1 BENCHMARK In tabel 1 staat het gemiddeld winkelvloeroppervlakte (wvo) per 1.000 inwoners afgebeeld voor diverse vergelijkbare kernen (op kernniveau) in de ruime omgeving van Eerbeek. In het vorige REV zijn dezelfde kernen gebruikt voor de benchmark. Uit de benchmark kunnen we het volgende afleiden: Leegstand Eerbeek is lager dan de meeste benchmark kernen, Zelhem ligt nog lager. Dagelijks aanbod is gemiddeld, dit geldt ook voor het aanbod mode & luxe. Het aanbod vrije tijd is vergeleken met de benchmark redelijk gemiddeld. Aanbod in/om huis is lager dan de benchmark. Opvallend is de hoge winkelvloeroppervlakte in de dorpen Ulft en Zelhem. Het grootste gedeelte in Ulft bestaat uit woonwinkels en heeft het dubbele in aantal verkooppunten in deze branche vergeleken met Eerbeek. Zelhem bevat naast wonen een groter winkeloppervlakte aan doe-het-zelf winkels. Horeca ligt in wvo hoger dan de meeste benchmark kernen, Groenlo bevat het dubbele aan vierkante meters per 1.000 inwoners. Aantal VKP (verkooppunten) geeft een betrouwbaarder (en meer afwijkend) beeld. Eerbeek scoort in VKP gemiddeld. In bijlage 2.1 wordt hier verder op ingegaan. Het aanbod diensten ligt gemiddeld tot lager dan de benchmark. In bijlage 2.3 wordt hier verder op ingegaan. ADVIES INVULLING KERSTENTERREIN EERBEEK

Het centrum (exclusief Oranje Nassauplein) van Eerbeek kent bijna 9% leegstand. De leegstand is vooral aan de Stuijvenburchstraat te vinden.

WVO per 1.000 inwoners

Tabel 1: benchmark

1800 1600 1400 1200 1000 800 600 400 200 0

Eerbeek

Groenlo

Heerde

Renkum

Ulft

Voorthuizen

Zelhem

31

Ook is nagegaan welke formules (ketens) er in Eerbeek zitten en welke juist niet. Dit is ook gedaan in vergelijking tot de andere benchmarkkernen. Formules in Eerbeek, niet in overige kernen: In Eerbeek zitten een aantal grotere formules die niet in de overige benchmark-kernen zitten: Tuunte en Welkoop komt in slechts 1 andere kern voor. Pearle, Decorette en Dekamarkt zitten binnen deze benchmark alleen in Eerbeek. Formules ontbreken in Eerbeek: Ook is er een aantal formules die in Eerbeek juist ontbreken. In 4 andere kernen zit een Bruna, in Eerbeek ontbreekt deze (wel een Primera). Daarnaast zitten Wibra en Wereldwinkel in 2 en 3 andere kernen, in Eerbeek ontbreken deze/zijn deze verdwenen. In 2 kernen zit een VVV. Eerbeek heeft geen formules voor schoeisel (zoals Schuurman en Scapino), deze zitten wel in andere kernen. Ook heeft Eerbeek geen DA of Etos, deze zitten ook slechts in 1 andere kern (Eerbeek heeft wel een apotheek en Kruidvat).

ADVIES INVULLING KERSTENTERREIN EERBEEK

32

BIJLAGE 1.2 MARKTRUIMTE - DAGELIJKS AANBOD In deze bijlage stellen wij een marktruimteberekening op voor de dagelijkse sector in 2024 en een doorkijk naar 2030. Onder de dagelijkse sector vallen supermarkten, vers-speciaalzaken en persoonlijke verzorging.

Marktruimteberekening uitgangspunten Bij de berekeningen hanteren wij de volgende algemene uitgangspunten: We doen uitspraken over de toekomstige marktruimte in 2030. In deze tijd achten wij het niet verantwoord verder dan 5-6 jaar vooruit te kijken; Voor wat betreft de aanbodgegevens is gebruik gemaakt van de meest actuele Locatus-data; Gerekend wordt met m2 wvo (winkelvloeroppervlak, alleen de winkelruimte), hetgeen ongeveer 80% bedraagt van het oppervlak in m2 bvo (bruto vloeroppervlak, winkelruimte inclusief magazijn, sociale ruimtes); Alle bedragen zijn exclusief BTW. Het gebied in beschouwing is de kern Eerbeek Huidig aanbod en omzetclaim Volgens Locatus is er in totaal 4.766 m2 aan dagelijks aanbod (supermarkten, vers-speciaalzaken, persoonlijke verzorging) in Eerbeek. Dit is nagenoeg gelijk aan 2019 (Locatus, 2020) (4.785 m2). Al het aanbod bevindt zich in het dorpscentrum. In Eerbeek is weliswaar alle dagelijks aanbod geconcentreerd in het centrumgebied, maar daarbinnen wel verspreid over twee gebieden, de Stuijvenburchstraat en het Oranje Nassauplein.

ADVIES INVULLING KERSTENTERREIN EERBEEK

Tabel 2 geeft een overzicht van het huidige supermarktaanbod in Eerbeek met bijbehorende oppervlaktes. Opvallend is dat de maatvoering van de Dekamarkt en PLUS supermarkten naar huidige maatstaven iets aan de kleine kant is. Echter, heeft PLUS wel plannen om uit te breiden (100-200 m2 bvo). Overig dagelijks aanbod staat in deze tabel. De omzetclaim wordt benaderd door middel van de benodigde vloerproductiviteit ofwel de normomzet per m². De basis om deze vast te stellen is de rapportage omzetgetallen 2023, opgesteld door Panteia en Detailhandel.info. Deze ligt bij dagelijks landelijk gemiddeld op een niveau van € 8.296 excl. BTW. Het betreft landelijk gemiddelden, waarvan de exacte hoogte afhangt van de huisvestingslasten. Deze verschillen nogal per regio. De gemeente Brummen ligt buiten de Randstad in een weinig stedelijk gebied. De huisvestingslasten liggen hier lager en daardoor ook de vloerproductiviteiten. Wij hanteren voor Eerbeek een correctie van -10% op de landelijke vloerproductiviteiten. Tabel 2: supermarkt- en overig dagelijks aanbod in Eerbeek SUPERMARKT

METRAGE WVO.

WINKELGEBIED

JUMBO

1.313

CENTRUM

DEKAMARKT

1.084

CENTRUM (ORANJE NASSAUPLEIN)

1.111

CENTRUM

3.508

-

Overige levensmiddelen

690

-

Persoonlijke verzorging

568

PLUS TOTAAL

-

33

Vraag en potentiële bestedingen Aantal inwoners De kern Eerbeek telt per januari 2024 10.212 inwoners. Door de nabije ligging en het ontbreken van winkels aldaar, rekenen wij Hall (825 inwoners) tot het primaire verzorgingsgebied, wat dan in totaal 11.037 inwoners omvat (bron: gemeente Brummen). Koopkrachtbinding en –toevloeiing Voor wat betreft gegevens over de koopkrachtbinding en toevloeiing kunnen we gebruik maken van recent koopstromenonderzoek: het KSO Oost Nederland wat in februari 2024 uit is gekomen over het jaar 2023. We hanteren de factsheet van de kern Eerbeek. Het aanwezige dagelijkse aanbod in Eerbeek kan worden aangemerkt als compleet (verspreid over verschillende plekken in de kern): de inwoner heeft de keuze uit een drietal supermarkten in het brede middensegment (Jumbo, Dekamarkt, PLUS). Eerbeek heeft een Kruidvat, apotheek en versspeciaalzaken (waaronder een bakker, kaaswinkel en een slager). Voor een kern als Eerbeek is dit een goed aanbod en is er weinig aanleiding om het eigen dorp te verlaten voor het doen van de dagelijkse aankopen, aangezien het centrum centraal gelegen en goed bereikbaar is. Nadeel is wel dat men in Eerbeek geen discountsupermarkt kan bezoeken. Ten opzichte van 2020 is het dagelijks aanbod in Eerbeek gelijk. De koopkrachtbinding omvat 82%. Dit percentage laat het aandeel bestedingen zien dat in de eigen kern blijft, exclusief online.