(113) Haalbaarheidsonderzoek Wvg De Lei - D445318

445318

Gemeente Brummen

Haalbaarheidsonderzoek Wvg-locatie De Lei Brummen

Liesbeth Bijvoet Gerben Kok Patrick Klumper Johann Vincenz 9-10-2024

Inhoudsopgave Samenva ng ...................................................................................................................................... 3 Hoofdstuk 1. Inleiding............................................................................................................................. 4 1.1 Ves gen voorkeursrecht ............................................................................................................... 4 1.2 Haalbaarheidsonderzoek .............................................................................................................. 5 1.3 Beschrijving plangebied ................................................................................................................ 5 1.4 Onderzoekskader .......................................................................................................................... 5 Hoofdstuk 2. De analyses ....................................................................................................................... 7 2.1 De beleidsanalyse ......................................................................................................................... 7 2.1.1 Wonen ....................................................................................................................................

7 2.1.2 Blauw, Groen, Natuur ............................................................................................................ 9 2.1.3 Omgevingskwaliteit, Landschap en Erfgoed ....................................................................... 12 2.1.4 Duurzaamheid...................................................................................................................... 15 2.1.5 Mobiliteit ............................................................................................................................. 16 2.2 De Gebiedsanalyse ..................................................................................................................... 17 2.2.1 Het Landschap...................................................................................................................... 17 2.2.2 De Cultuurhistorie................................................................................................................ 18 2.2.3 De Ruimtelijke Analyse ........................................................................................................ 20 2.2.4. Streekgids IJsselvallei, deelgebied Zuidelijke Flank ........................................................... 22 Hoofdstuk 3. De onderzoeken ..............................................................................................................

25 3.1 Natuur ......................................................................................................................................... 25 3.2 Water........................................................................................................................................... 25 3.3 Bodem ......................................................................................................................................... 28 3.4 Kabels en leidingen ..................................................................................................................... 29 3.5 Archeologie ................................................................................................................................. 32 3.6 Erfgoed en cultuurhistorie .......................................................................................................... 34 3.7 Externe veiligheid ....................................................................................................................... 34 3.8 Milieuzonering ............................................................................................................................ 35 3.9 S kstof ........................................................................................................................................

36 3.10 Verkeer ...................................................................................................................................... 38 Hoofdstuk 4. Markt- en stakeholdergesprekken ................................................................................. 39 4.1 Marktpar jen en corpora e....................................................................................................... 39 4.2 Stakeholders ............................................................................................................................... 40 Hoofdstuk 5. De conclusies en aanbevelingen .................................................................................... 42 5.1 Beleid .......................................................................................................................................... 42 5.2 Ruimtelijke aspecten .................................................................................................................. 42 1

5.2 Betrekken stakeholders .............................................................................................................. 44 Bijlagen.................................................................................................................................................. 45

2

Samenva ng Om een beslissing te kunnen nemen over het daadwerkelijk verwerven van de Wvg-loca es is een haalbaarheidsonderzoek noodzakelijk. Het haalbaarheidsonderzoek is expliciet onderdeel van de besluitvorming van het gemeentebestuur in het voorjaar 2023 en moet de weg vrijmaken voor het nemen van een verantwoord en gefundeerd besluit over het starten van de onderhandelingen. De centrale onderzoeksvraag bestaat uit twee deelvragen:  Zijn er wezenlijke belemmeringen aanwezig die woningbouw op De Lei in de weg staan?  Welke aandachtspunten komen uit het haalbaarheidsonderzoek naar voren waarvan het noodzakelijk, wenselijk of nu g is daarmee bij de verdere planuitwerking rekening te houden? Het haalbaarheidsonderzoek bestaat uit analyses, onderzoeken en verkenningen. De beleidsanalyse en de gebiedsanalyse geven geen aanleiding om niet met de onderhandelingen te starten. Aandachtspunt is dat in ‘De Visie op landschapstype landgoederen’ (2008) staat dat nieuwe bebouwing in de Landgoederenzone niet passend wordt gevonden en in de Oeverwal alleen op kleine schaal als passend wordt bevonden. In de bijlage is een lijst opgenomen van alle onderzochte beleidsdocumenten. Uit de uitgevoerde onderzoeken zijn geen wezenlijke belemmeringen voor woningbouw gekomen.

Wel is een aantal aandachtspunten naar voren gekomen zoals de milieuzonering van het aangrenzende bedrijventerrein De Hazenberg en de grondwaterstanden. Ook moet nog nader onderzoek gedaan worden naar onder andere flora en fauna en s kstof. De stedenbouwkundige en financiële verkenningen laten zien dat een haalbaar plan mogelijk is maar dat scherpe keuzes gemaakt moeten worden. Om de onderhandelingsposi e van de gemeente te beschermen zijn de financiële cijfers niet in deze rapportage opgenomen. De marktanalyse laat zien dat marktpar jen woningbouw op de loca es zeker zien zi en. Ook doen ze sugges es voor de doelgroepen (ouderen en jongeren en niet te veel in het sociale segment). De gesprekken met stakeholders wijzen uit dat par jen kri sch zijn op bouwen aan de westelijke kant van het spoor maar dat minder kri sch gekeken wordt naar de Lei wat dat betre . De onderhandelingen met de grondeigenaren kunnen op basis van de uitkomsten van dit haalbaarheidsonderzoek starten. De raad zal daarbij uiteindelijk een beslissing nemen over de daadwerkelijke verwerving.

3

Hoofdstuk 1. Inleiding 1.1 Ves gen voorkeursrecht Om in de gemeente Brummen voldoende plancapaciteit te ontwikkelen voor het gemeentelijk woningbouwprogramma, hee het college op 14 februari 2023 besloten een ac ever en meer strategisch grondbeleid te voeren. Vervolgens is als uitvoering van die strategie besloten op drie loca es de Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg) te ves gen. De gemeenteraad hee op 13 april 2023 de ves ging van het voorkeursrecht op deze drie loca es bekrach gd. Het betre de volgende loca es:   

Wvg-I De Lei (LR Beijnenlaan / Hazenberg); Wvg-II De Boele (Hammelerweg / Oude Eerbeekseweg); Wvg-III De Metelerkampweg (Leuvenheim).

Figuur 1: De Wvg-loca es De Lei (boven) en De Boele (onder) in rood gemarkeerd

Figuur 2:. Wvg-loca e De Metelerkampweg in rood gemarkeerd

De plancapaciteit van deze drie loca es zal naar verwach ng ruim voldoende zijn om het verschil tussen de ambi e nieuw te bouwen woningen tot 2030 (1250 woningen) en de actuele plancapaciteit (ongeveer 1200 woningen) goed te maken. De verwach ng is dat ook voor de periode na 2030 op de 4

Wvg-loca es in een deel van de behoe e aan plancapaciteit kan worden voorzien. Tussen 2030 en 2040 lijkt de behoe e aan plancapaciteit in de gemeente Brummen neer te komen tussen 750 en 1.250 woningen.

1.2 Haalbaarheidsonderzoek Om een beslissing te kunnen nemen over daadwerkelijke verwerving van de Wvg-loca es is een haalbaarheidsonderzoek noodzakelijk. Het haalbaarheidsonderzoek moet de weg vrijmaken voor het nemen van een verantwoord en gefundeerd besluit over het starten van de verwervingsac viteiten en het beschikbaar stellen van aankoopbudge en. In de haalbaarheidsfase onderzoekt de gemeente of en in hoeverre woningbouw op de Wvg-loca es daadwerkelijk haalbaar en realis sch is. Dit binnen de beleidsuitgangspunten die daarvoor in de gemeente Brummen gelden. Deze rapportage bevat de resultaten van het haalbaarheidsonderzoek naar de Wvg-loca e ‘De Lei’.

1.3 Beschrijving plangebied Het plangebied dat in deze analyse centraal staat is ‘De Lei’. Het ligt tussen de spoorlijn ArnhemZutphen, Landgoed Engelenburg en bedrijventerrein Hazenberg. De Lei bestaat uit landerijen aan weerszijden van de L.R. Beijenlaan waardoorheen het Hallsepad loopt. Hieronder een luch oto met het plangebied in het rood gemarkeerd.

Figuur 3: Wvg-loca e De Lei met de rode lijn gemarkeerd

1.4 Onderzoekskader Onderzoeksvraag De centrale onderzoeksvraag bestaat uit twee deelvragen:  Zijn er wezenlijke belemmeringen aanwezig die woningbouw op De Lei in de weg staan?  Welke aandachtspunten komen uit het haalbaarheidsonderzoek naar voren waarvan het noodzakelijk, wenselijk of nuttig is daarmee bij de verdere planuitwerking rekening te houden? Uitwerking onderzoeksvraag Het haalbaarheidsonderzoek bestaat uit analyses, onderzoeken en verkenningen. 5

Tot de analyses (hoofdstuk 2) behoren beleids- en gebiedsanalyses. In de beleidsanalyses staan relevante beleidsstukken centraal. Dit betre vooral gemeentelijk, maar soms ook provinciaal, regionaal of rijksbeleid. In de bijlage is een lijst opgenomen van de in aanmerking genomen beleidsdocumenten. De gebiedsanalyses gaan in op de kenmerken van het gebied, zoals waterhuishouding, erfgoed en archeologie, landschap en cultuurhistorie. De uitgevoerde onderzoeken (hoofdstuk 3) moeten inzichtelijk maken of er wezenlijke belemmeringen voor woningbouw aanwezig zijn, dan wel welke aandachtspunten er zijn die meegenomen moeten worden in de verdere uitwerking van de plannen. De markt- stakeholdergesprekken (hoofdstuk 4) maakt op basis van gesprekken met marktpar jen inzichtelijk wat de actuele marktsitua e is en wat een mogelijke aanpak zou kunnen zijn na het haalbaarheidsonderzoek. Daarnaast gee het hoofdstuk inzicht in bevindingen van een aantal stakeholders waarmee gesproken is over eventuele woningbouwontwikkeling op de Wvg-loca es en daarbij horende consequen es. Tot slot staan in de conclusie (hoofdstuk 5) de antwoorden op de hoofd- en deelvragen van dit onderzoek en de hieraan gekoppelde aanbevelingen.

6

Hoofdstuk 2. De analyses 2.1 De beleidsanalyse Introduc e Het doel van de beleidsanalyse is om kansen, belemmeringen, maar ook algemene aandachtspunten vanuit beleid voor deze loca e op een rij te ze en. Het doel is niet om plannen die tot op heden nog niet concreet zijn te toetsen. Dat vindt zoals met ieder plan plaats binnen de reguliere ambtelijke toetsingsprocessen voor woningbouw-ini a even. Aanpak Als eerst toont deze beleidsanalyse dat gebiedsontwikkeling noodzakelijk is om doelstellingen uit het huidige coali eakkoord van de gemeente, de (gemeentelijke) Woonagenda en de (regionale / Gelderse) Woondeal te behalen. Vervolgens is per beleidsaspect gekeken welke eisen, wensen en ambi es voor de Wvg-loca e van toepassing zijn. Achtergrond In het Coali eakkoord (2022- 2026) beschrij de gemeente dat in Brummen het woningentekort (net als in de rest van Nederland) een grote opgave is. Woningbouw is dan ook opgenomen als één van de speerpunten. Het akkoord beschrij dat de druk op de woningmarkt in de regio hoog is en daarom (toen al) de afspraak gemaakt is om tot 2030 20.000 woningen in de regio te bouwen. Voor de gemeente Brummen vertaalde zich dit, op het moment van opstellen van het akkoord, naar de opgave van 900 toe te voegen woningen in dit decennium.

Met het toevoegen van woningen wil de gemeente haar steentje bijdragen aan een woningmarkt die de mogelijkheid biedt aan de inwoners van Brummen om binnen de gemeente te kunnen blijven wonen. Ook beschrij de gemeente in het akkoord dat de mogelijkheden om invloed uit te oefenen op de bestaande woningmarkt klein zijn en elke nieuwe woning daarom passend en toekomstgericht moet zijn. De woningen moeten bijdragen aan de vitaliteit van de kernen. In aanvulling op het coali eakkoord (2022 – 2026) stelt de gemeente ook in regionale samenwerking doelen met betrekking tot woningbouw in de Gelderse Woondeal (2022 – 2030). Dit is het meest recent ondertekende regionale besluit waarmee de gemeente Brummen de opgave van woningbouw hee . De gemeente Brummen reageert hiermee samen met de andere Gelderse gemeenten uit de regio Stedendriehoek op de woonopgave. Een overeenkomst die op 8 maart 2023 ondertekend is door: de colleges van burgermeester en wethouders van alle gemeenten, het college van Gedeputeerde Staten van de provincie Gelderland en door de minister van Volkshuisves ng en Ruimtelijke Ordening ondertekend. Met deze overeenkomst spreken de gemeenten af om met elkaar het woningentekort in de provincie Gelderland aan te pakken door meer en sneller woningen te bouwen.

Voor de gemeente Brummen betekent dit dat er in tegenstelling tot de eerdere 900 woningen tot 2030 zo’n 1250 woningen bij moeten komen. Intussen blijkt uit de actuele planvoorraad (2024) in de gemeente Brummen dat de behoe e aan plancapaciteit tot 2030 bijna voldaan is. In de regio worden gesprekken gevoerd over woningbouw in de periode tussen 2030 en 2040. Voor Brummen worden een bandbreedte genoemd van bandbreedte 750 tot 1.250 extra woningen.

2.1.1 Wonen

7

Het woonbeleid benadrukt de noodzaak om in de gemeente Brummen woningen te bouwen. De gemeente kan met de aankoop van De Lei een (belangrijk) deel van woningbouw ambi es naleven. Er staan echter in de beleidsstukken ook kader stellende passages, over onder andere doelgroepen, natuur, kwaliteit en duurzaamheid. In de hierop volgende paragrafen komen deze terug. In deze paragraaf staan de belangrijkste passages uit het woonbeleid dat voor De Lei geldt. De Routekaart Wonen 2.0 (2024) De Routekaart Wonen Brummen beschrij hoe de gemeente Brummen woningbouw aanstuurt, om gecontroleerd het streven van 1250 woningen in 2030 te behalen. In de bijlage van de Routekaart Wonen 2.0 staan toetsingscriteria uitgewerkt. De routekaart is leidend voor de iedere gebiedsontwikkeling in Brummen. Hieronder de uitgangspunten van de routekaart. Betaalbaarheid en beschikbaarheid De routekaart Brummen beschrij dat de druk op de woningmarkt verkleint moet worden, zodat zoekenden binnen twee jaar een (financieel) passende woning vinden. In het bijzonder voor (lage) middeninkomens moet deze druk verkleind worden. De gemeente vertaalt dit naar de algemene norm dat 60% van de totale toe te voegen woonvoorraad uitgaat van sociale huurwoningen, goedkope koopwoningen, betaalbare koopwoningen en betaalbare huurwoningen. De overige 40% gaat uit naar overige segmenten.

Voor ontwikkelingen met meer dan 10 woningen dient volgens het gemeentelijke beleid 30% tot de sociale huur te behoren, 35 % tot een mix van goedkope koop, betaalbare koop en middenhuur (met als streven dat minimaal 20% in de categorie goedkope koop valt) en de overige 35% tot overige koopwoningen behoren. Hieronder de richtlijnen die de gemeente meegee aan ini a efnemers voor ontwikkelingen. Woningmarktsegmenten Sociale huurwoningen

Uitleg (prijspeil 2023) Huurwoningen tot de liberalisa egrens*

Goedkope koopwoningen

Koopwoningen met een maximale koopprijs van € 275.000 (bij realisa e van deze woningen ze en wij instrumenten in om specula e te voorkomen)

Betaalbare koopwoningen

Koopwoningen met een maximale koopprijs die ligt tussen € 275.001 en € 355.000 (bij realisa e van deze woningen ze en we instrumenten in om specula e te voorkomen)

Midden huurwoningen

Huurwoningen met een huurprijs die ligt boven de liberalisa egrens maar een maximale huurprijs kennen van € 1.023 (bij realisa e van deze woningen ze en we instrumenten in om specula e te voorkomen)

Betaalbare koopwoningen

Koopwoningen met een koopprijs vanaf € 355.001 tot de NHG-grens** (bij realisa e van deze woningen ze en we voorlopig geen instrumenten in om specula e te voorkomen)

Overige koopwoningen

*= liberalisa egrens 2023

Koopwoningen met een koopprijs boven NHGgrens** (bij realisa e van deze woningen ze en we voorlopig geen instrumenten in om specula e te voorkomen)

8

**=NHG-grens van 2023

Let op: het betre de liberalisa egrens en de Na onale Hypotheekgaran e (NHG) grens uit 2023, maar zijn de meest actuele gegevens binnen de gemeente Brummen. Bodem, water, landschap, natuur en welstand De Routekaart Wonen stelt dat bodem- en waterkwaliteiten sturende factoren zijn. Met betrekking tot welstand beschrij de routekaart dat er per ini a ef gekeken wordt naar de wijze waarop het ini a ef bijdraagt aan het woonmilieu van de omgeving. De Woonzorgvisie Brummen (2021 – 2030) In de Woonzorgvisie komen de thema’s wonen, zorg en welzijn samen. De gemeente reageert met deze visie op de trend dat de bevolking langzaam maar zeker vergrijst, de zorg onder steeds grotere druk komt te staan, mensen steeds langer thuis blijven wonen en thuis zorg ontvangen. Als doel stelt de gemeente om met dit beleid woonzorgini a even te kunnen toetsen op kwalita eve (zorginhoudelijke) en kwan ta eve (aantallen) gegevens. Dit betre echter voor een groot deel kaders die voor dit haalbaarheidsonderzoek irrelevant zijn. Dit omdat het in dit haalbaarheidsonderzoek gaat om de mogelijkheid voor het ontwikkelen van woningen, niet van bijvoorbeeld zorginstellingen.

Uit de analyse in de Woonzorgvisie over de demografische ontwikkelingen in Brummen en een vergelijking met het huidige aanbod komt onder andere naar voren dat het aannemelijk is dat er een tekort ontstaat in het aantal beschikbare levensloopgeschikte woningen en dat dit tekort met behulp van nieuwbouw, maar ook door middel van aanpassingen van de huidige woonvoorraad beantwoord kan worden. Dit betre de doelgroep ouderen. De prognose gee weer dat er een verwacht tekort ontstaat van circa 500 levensloopgeschikte woningen in Brummen. Om die reden is in het beleid de onderstaande aanbeveling als wens voor toekoms ge ontwikkelingen opgenomen. Toegankelijke woningen In de Woonzorgvisie staan aanbevelingen voor de gemeente Brummen. Een aanbeveling die voor het haalbaarheidsonderzoek relevant is, is aanbeveling W3. Die luidt: realiseer op korte termijn extra woningen die toegankelijk/beschikbaar zijn voor mensen met een fysieke beperking en groei daarna mee met de prognose zoals beschreven in het beleidsstuk (zie bijlage).

2.1.2 Blauw, Groen, Natuur Het Programma water en riolering Brummen (2023 – 2027) De gemeente ambieert een toekomstgerichte en klimaat robuuste inrich ng van de openbare ruimte, waarin water de verbindende kracht is. Hieronder de meest relevante punten voor uit het beleid voor dit onderzoek. Afvalwater De (we elijk verankerde) rol van de gemeente met betrekking tot afvalwater is het beschermen van de volksgezondheid en van de leefomgeving door huishoudelijk afvalwater en water dat daar op lijkt 100% in te zamelen en naar de rioolwaterzuivering te transporteren of lokaal te zuiveren (daar waar aansluiten op riool onrendabel is). Hemelwater De (we elijk verankerde) rol van de gemeente met betrekking tot hemelwater is het doelma g inzamelen van overtollig hemelwater uit de openbare ruimte. De gemeente hee daarnaast de

9

zorgplicht voor de afvoer van hemelwater van par culiere percelen, voor zover dit niet redelijkerwijs van de perceeleigenaar kan worden verwacht. Scheiden hemelwater en afvalwater Vuilwater wordt zoveel als mogelijk gescheiden van hemelwater ingezameld en gescheiden aangeboden aan de zuivering. Hemelwater wordt verwerkt zoals voorgeschreven in de voorkeursvolgorde voor het verwerken van hemelwater (vasthouden, bergen, vertraagd afvoeren). De gemeente wil dat bij elke greep in de leefomgeving gekeken wordt hoe water zo hoog mogelijk in de voorkeursvolgorde verwerkt kan worden. Het afvoeren van regenwater is de laatste stap en niet de ideale oplossing. Immers: hoe meer water wordt vastgehouden, hoe minder last er is van droogte en hoe minder pompen en gemalen ingezet hoeven worden. De gemeente verkiest hierin, zo beschrij het beleid, natuurlijke maatregelen (bijvoorbeeld een wadi of afvoer naar oppervlaktewater) boven technische maatregelen (zoals een infiltra eriool). Natuurlijke maatregelen zijn aantrekkelijker, beter te combineren met andere maatschappelijke func es, eenvoudiger in beheer en handhaving en goed voor bewustwording. Ondergrondse maatregelen tre de gemeente alleen als er weinig ruimte is of als gevolg van een kosten baten analyse. Grondwater Per gebied kijkt de gemeente of deze geschikt is voor woningbouw.

Bij nieuwbouwontwikkelingen houdt de gemeente rekening met grondwaterstanden om tot een robuuste inrich ng te komen. De gemeente hanteert eisen voor de aanleghoogte van vloeren bij nieuwbouw en gebruikt in beginsel de landelijke ontwateringscriteria. De gemeente wijkt hier echter vanaf in gebieden die te maken hebben met hoge grondwaterstanden. De richtlijnen voor minimale ontwatering zijn: -

-

Woningen zonder kruipruimte 0,5 m Woningen met kruipruimte 0,7 m Tuinen en groenvoorzieningen 0,5 m Hoofdwegen 1,0 m Secundaire wegen en woonstraten 0,7 m

Oppervlaktewater Zorg voor het oppervlaktewater valt in beginsel onder de verantwoordelijkheid van het waterschap en is daarom geen gemeentelijke zorgplicht. Het oppervlaktewater hee een belangrijke func e als berging voor overtollig hemelwater, waarmee de gemeente ʽwater-op-straatʼ situa es of schade zoveel mogelijk wenst te verminderen. Water(bodem)kwaliteit De waterkwaliteit valt ook onder de verantwoordelijkheid van het waterschap. De gemeente zorgt ervoor dat zij geen a reuk doet aan die kwaliteit, ook niet bij extreme regenbuien. - De gemeente zet in op het vergroten van de belevings- en gebruikswaarde van het oppervlaktewater voor inwoners en bezoekers; - geeft bij voorkeur op een zo natuurlijk mogelijke manier, vorm aan stedelijk oppervlaktewater; - En ondersteunt het streven naar een drinkbare IJssel in 2051. Rela e oppervlaktewater en grondwater De gemeente voorkomt (binnen haar beleidsverantwoordelijkheid) dat door niet goed func onerend oppervlaktewater toekoms ge grondwater over- of onderlast ontstaat.

10

Het doel van de gemeente met betrekking tot het oppervlaktewatersysteem is dat het van goede kwaliteit is en minder kwetsbaar is voor de gevolgen van klimaatverandering. - De inrichting, het beheer en het gebruik van het watersysteem is klimaatbestendig (regenwater-, droogte- en hittebestendig). Programma Groen (2023) Het beleid beschrij met betrekking tot de groenstructuur dat de gemeente een drietal maatregelen neemt die hieronder zijn overgenomen. Deze zijn belangrijk als aandachtspunten voor ontwikkeling die mogelijk op de Wvg-loca e plaatsvindt. - Behoud hoofd- en nevenstructuur, omdat deze van belang zijn voor het uiterlijk van het landschap en de kernen. Dit door middel van behouden en aanplanten bomen van 1e of 2e grootte en groenvlakken. - Historische structuren behouden in oorspronkelijke vorm, omdat deze kenmerkend zijn voor de kernen. Dit door bij aanpassingen terug te vallen op de oorspronkelijke inrichtingsplannen. - Voldoende groen in de wijken, omdat een groene omgeving bijdraagt aan het welzijn. Dit door te streven naar 75 vierkante meter groen per woning. Door te streven naar uitzicht op 3 bomen, 30% kroonbedekking en 300 meter afstand tot groter recreatief groen per woning. Klimaatadapta e Hieronder staan de maatregelen die de gemeente beschrij om hi e, droogte en overstroming te beperken, en relevant zijn voor gebiedsontwikkeling.

- De gemeente zorgt voor voldoende groen in de wijken, omdat groen zorgt voor verkoeling en buffering van water. Dit door in nieuwe wijken te streven naar de eerder beschreven hoeveelheid groen per woning en de ongebruikte verhardingen in te richten met groen. - De gemeente houdt (regen)water zo goed mogelijk vast en vangt dit op in de groenvoorzieningen, omdat zonder water de planten de droogte(s) niet overleven. Dit door te zorgen voor gezonde humus houdende grond die water kan binden. En door hemelwater af te voeren naar plantvakken en daar te laten infiltreren. - De gemeente plant bomen en struiken die passen bij de locatie, omdat de groeimogelijkheden voor planten in de gemeente van plek tot plek verschillen. - De gemeente kiest voor plantensoorten die kunnen groeien op de ter plaatse aanwezige grondslag en voldoende groeiruimte hebben om uit te groeien tot hun natuurlijke omvang. - De gemeente plant bomen en struiken die klimaatbestendig zijn, omdat dit de kans op overleving voor de planten vergroot. - De gemeente kiest voor soorten die warmere en drogere perioden kunnen verdragen en/of tegen tijdelijk wateroverlast kunnen. Biodiversiteit De gemeente beschrij maatregelen om de teruggang van biodiversiteit te stoppen, hieronder staan de maatregelen die voor de Wvg loca es relevant zijn.

- De gemeente zorgt voor ecologische verbindingen, omdat het voortbestaan van soorten afhankelijk is van de uitwisseling en verbinding. Dit doet de gemeente door inrichting en beheer. - De gemeente brengt de aanwezige natuurwaarden in beeld, omdat meten weten is en niet alle kwaliteiten zichtbaar zijn. Dit doet de gemeente door inventarisaties van de natuur (quick scan + veldonderzoek). - Behouden oude beplantingen, omdat deze (soms) meer ‘eco-diensten’ leveren dan jonge beplanting. Dit doet de gemeente door bijvoorbeeld oude bomen te gebruiken bij (her)inrichtingen.

11

In hoofdstuk 3 staan de resultaten van de quick scan en het veldonderzoek Natuur die voor de Lei gedaan zijn. Groenbeleving Voor de gemeente Brummen zijn monumentale bomen en boomlanen zoals de bomenrij in het (westelijke) verlengde van de Engelenburgerlaan op de Eerbeekseweg karakteris ek en bepalend. Deze bomenrij behoort tot het landgoed Engelenburg en behoort tot (rijks)erfgoed. De gemeente schrij hierover dat; - de cultuurhistorische kwaliteit van dit soort lanen behouden dient te blijven, omdat dit bijdraagt aan het behouden van het karakteristiek van de dorpen en het landschap; - en dit doet door (her)inrichting in lijn te doen zijn met het oorspronkelijke ontwerp.

2.1.3 Omgevingskwaliteit, Landschap en Erfgoed Nota Ruimtelijke Kwaliteit (2013) Voor De Lei is het relevant om de eisen, wensen en ambi es voor de gebieden ‘historische dorpsgebieden en linten’ en ’landelijk gebied’ uit deze nota te belichten. De Lei ligt immers aan de westrand van de kern Brummen. Het gebied in het zuiden grenst aan het dorpslint (de Oude Eerbeekseweg). In het westen grenst het aan Groot Engelenburg en in het oosten aan de spoorlijn Arnhem-Zutphen. Het gebied bevindt zich daarmee tussen dorpskern en landelijk gebied. In de Gebiedsanalyse (paragraaf 2.2.1.) staat een toelich ng op de gebiedseigenschappen van De Lei. Verderop in deze paragraaf staat een a eelding met daarop de gebiedsgrenzen ter toelich ng (figuur 4). Het beleid beschrij dat naast de gebieden ook thema’s de omgevingskwaliteit bepalen. De gemeente koppelt hier eveneens eisen, wensen en ambi es aan. Voor De Lei zijn ‘landgoederen en buitenplaatsen’ en ‘historie en archeologie’ relevante thema’s. De Lei ligt namelijk nabij twee landgoederen. In de grond verwachten we archeologische (hoge) waarde. En er ligt een monumentale bomenrij ten zuiden van het plangebied. Hieronder staan voor de genoemde gebieden en thema’s de belangrijkste punten.

Deelgebied historische dorpsgebieden en linten: behouden van ruimtelijke kwaliteit Verdich ng en schaalvergro ng zijn slechts beperkt mogelijk en worden door de gemeente met aandacht voor de specifieke ruimtelijke kenmerken van de omgeving benaderd. Aanvragen voor veranderingen in dit deelgebied worden met aandacht voor zal wat betre maat en schaal en ook wat betre kleur- en materiaalgebruik in harmonie met de bestaande bebouwing ontworpen moeten worden. Scherpe contrasten moeten we vermijden. Bij ontwikkelingen moet het welstandsbeleid in eerste instan e waarborgen dat de bestaande kwaliteit behouden blij , zonder dat eigen jdse ontwikkelingen daarbij worden uitgesloten. Deelgebied landelijk gebied: behouden karakter Het streven van de gemeente is gericht op het behoud van het karakter van het agrarische buitengebied. De belangrijkste karakteris eken zijn het afwisselende landschap met daarin verspreid staande, vaak authen eke bebouwing. Verdich ng en schaalvergro ng zijn slechts in beperkte mate mogelijk. Essen eel is het in stand houden van het onderscheid tussen agrarische bebouwing in het buitengebied en de burgerwoningen in de bebouwde kom van Brummen en Eerbeek. Het beleid is gericht op het omliggende buitengebied. Thema landgoederen en buitenplaatsen: behouden cultuurhistorische waarde 12

De Lei ligt niet op, maar tussen de landgoederen Groot Engelenburg en Klein Engelenburg. Veel landgoederen en buitenplaatsen zijn historisch gezien van grote waarde. Er wordt door de gemeente voor landgoederen en buitenplaatsen een hoog ambi eniveau nagestreefd. Dit is gericht op het behouden van samenhang en con nuïteit tussen de gebouwen en het omliggende landgoederenlandschap. Hiertoe behoren ook de zichtlijnen en de ensemblewerking van landhuis met achtergrondbeplan ng, gazon aan de voorkant en andere landschapselementen. De cultuurhistorische karakteris ek dient uitgangspunt te zijn bij veranderingen. De criteria die gekoppeld zijn aan de deelgebieden en thema’s bestaan uit: - situering - massa en vorm - gevels - materiaal en kleur - detaillering Voor een toelich ng op deze criteria wordt verwezen naar het beleidsstuk. Thema bouwhistorie en archeologie Voor de monumenten boven de grond vormt het monumentenbeleid een belangrijke pijler van het ruimtelijk kwaliteitsbeleid in Brummen. Dit is voor het terrein van Groot Engelenburg het geval, maar niet direct voor het plangebied. De Lei hee echter voor een deel een hoge archeologische verwach ngswaarde (zie hoofdstuk 2. Archeologie). De Nota Ruimtelijke Kwaliteit Brummen zegt hier niets over.

In de Beleidsnota Archeologie Brummen staat echter dat de gemeente stree naar behoud van de huidige staat en inventariserend archeologisch onderzoek verplicht is als de oppervlakte van de ingreep meer dan 0 vierkante meter is en dieper reikt dan 30 cen meter. Dit geldt voor De Lei. Landschapsbeleidsplan Brummen (2008) De Lei bevindt zich voor een deel op het deelgebied De Landgoederen en voor een deel op de Oeverwal. Hieronder staat welke eisen, wensen en ambi es de gemeente hee met betrekking tot deze deelgebieden. Een toelich ng hiervan staat in paragraaf 2.2.1. Landschap van de Gebiedsanalyse.

Figuur 4: a eelding met gebiedsindeling a.d.h.v. landschapstypen met De Lei omcirkeld

Visie op landschapstype landgoederen

13

Het beleid is gericht op behoud van de geves gde waarden en func es. Naast behoud zet de gemeente voor dit gebied dan ook in op ontwikkeling van de recrea e, gebonden aan het krach ge concept ‘landgoederen’. Uiteraard moet dit concept worden ingepast zonder bestaande waarden aan te tasten. Nieuwe bebouwing wordt niet passend gevonden. Recrea ef hergebruik van bebouwing moet wel de ruimte krijgen. Verder moet veel aandacht worden besteed aan een betere (gezondere) ontslui ng van het gebied voor langzaam rijdend verkeer tegenover het terugdringen en beter zoneren van gemotoriseerd verkeer. De hydrologische situa e verdient ook in dit deelgebied nadrukkelijk aandacht. De gemeente hee als wens om langer gebiedseigen water vast te houden, plaatselijk peilverhoging voor van natuur mogelijk te maken en de beken de ruimte te geven. Niet alleen moet het watervoeren van de beken worden hersteld, ook de veelal aan de na e ondergrond gebonden natuurwaarde moet worden beschermd en waar mogelijk versterkt. De gemeente wenst dat de in reconstruc e aangewezen extensieveringgebieden een bijdrage leveren aan de realisa e van deze wensen. De ra onele structuur van dit deelgebied wil de gemeente verder benadrukken door een aanvulling van laan en kavelbeplan ng.

De gemeente noemt een aantal punten waaraan zij s mulans biedt en die bijdragen aan het behalen van haar doelstellingen: - Boscomplexen versterken in hoeveelheid of structuur; - De natuurwaarden van bossen versterken; - De cultuurhistorische betekenis van landgoederen benadrukken; - Verdroging van natuur en beken tegengaan; - Gebiedseigen water helpen vasthouden; - Ruimte bieden aan natte natuur; - Combinatie van melkveehouderij en natuur mogelijk maken; - Invulling geven aan de ecologische verbindingszones; - het patroon van laan-, erf-, en kavelbeplantingen versterken; - extensieve vormen van recreatie stimuleren; - hergebruik van vrijkomende bebouwing recreatief benutten; - de bereikbaarheid van het gebied voor langzaam verkeer vergroten; Visie op landschapstype Oeverwal In de ruimtelijke ontwikkelingsvisie is opgenomen dat deze zone op beperkte schaal ‘rood-voor-groen’’ ontwikkelingen mogelijk zijn indien zij de groene belangen versterken. De nadruk ligt op behoud van openheid op akkercomplexen en het verdichten van het overige landschap door toevoeging van lanen, erf- en kavelbeplan ngen. Het doel is om naar aanleiding van ruimtelijke ontwikkelingen verdich ng van het landschap te bewerkstelligen. Ook voor deelgebied Oeverwal geldt dat de waterhuishouding aandacht verdient.

De gemeente onderschrij tevens het belang van ecologische verbindingen en wil daarom extra ruimte bieden aan (op de das gerichte) verbindingszones in samenhang met landschapsontwikkeling. Uitstekende kansen liggen daarbij langs de beken, die ook hier als blauwgroene linten in het landschap zichtbaar kunnen worden gemaakt. Het zoveel mogelijk wegnemen van infrastructurele en civieltechnische barrières moet ook bijdragen aan het herstel van de eco-hydrologische verbindingen. De gemeente noemt een aantal punten waaraan zij s mulans biedt en die bijdragen aan het behalen van haar doelstellingen: - De openheid van akkercomplexen benadrukken; - Het kronkelende patroon van wegen en kavels met behulp van laan- en kavelbeplantingen versterken; 14

-

Verschillen tussen hoge droge delen en lage natte delen zichtbaar maken; De ruimtelijke effecten van doorsnijdingen verzachten; Gebied eigen water helpen vasthouden; Ruimte bieden aan natte natuur; Invulling geven aan de ecologische verbindingszones; Ecologische of hydrologische barrières wegnemen; De landschappelijke en recreatieve kwaliteiten van het Gat van Corenoever verbeterd worden.

2.1.4 Duurzaamheid Het beleidskader duurzaam ontwikkelen (2024) Dit beleid stelt duurzaamheidkaders op een drietal niveaus: 1. normen (wat moet), 2. mogelijkheden (wat kan) en 3. wensen (wat de gemeente wil) aan te ontwikkelen gebieden in Brummen. Deze niveaus hebben betrekking op een vij al thema’s: 1. energie en binnenklimaat 2. klimaatadaptatie 3. groen en ecologie 4. circulariteit 5. mobiliteit Met dit beleidskader stuurt de gemeente private par jen aan op de normen die de gemeente nastree op gebied van duurzaamheid in gebiedsontwikkeling. De private par jen gebruiken deze normen voor het voor elkaar krijgen van ontwikkelingen. Hiermee wil de gemeente de duurzaamheidsnormen halen en aansluiten op haar eigen taken binnen de gebiedsontwikkeling. Niveau 1 ‘moeten’     

      

Omgevingswet Besluit Bouwwerken Leefomgeving (BBL) BENG-normen Gaswet Klimaatadaptatie o Waterwet o Gemeentelijk programma Water en Riolering Waterwet Wet natuurbescherming Wet natuurbescherming Milieu Prestatie Gebouwen (MPG) Besluit Bouwwerken Leefomgeving Convenant Schoon en Emissie loos bouwen Schone Lucht Akkoord

Niveau 2 ‘mogelijkheden’ Met betrekking tot ‘energie en binnenklimaat’, kan de gemeente het energieverbruik van nieuwbouw omlaag brengen. Mogelijkheden die bij dit thema en bij dit ambi eniveau passen zijn:   

energieneutraal bouwen (technisch mogelijk) zongericht verkavelen (gemeentelijke sturing) aansluiten op (toekomstig) warmtenet

Klimaatverandering gaat samen met langere periodes van droogte en met heel veel extra neerslag in kortere jd. Mogelijkheden die voor het thema ‘klimaatadapta e’ passen bij dit ambi eniveau zijn: 

toekomstgericht en klimaat robuust watersysteem, volgens het Programma Water en Riolering

15

  

toepassing Landelijke maatlat voor groene klimaat adaptieve gebouwde omgeving acties uit de Strategie & Uitvoeringsprogramma klimaatadaptatie 2023-202 Samenwerking Water Oost Veluwe

Om klimaatadapta e onderdeel te maken van het ontwerpproces van nieuwbouw stree de gemeente naar een toekomstbestendig watersysteem. Uitgangspunt is het maken van een (toekomstbestendig) watersysteem met waterbergingscapaciteit bij nieuwbouw. De concre sering komt in het nog vast te stellen toetsingskader van de gemeente. De eisen voor gebiedsontwikkeling sluiten daarin straks aan bij bekend gemaakte beleidsstukken, zoals in het programma groen. Natuur inclusief bouwen is in deze jd een gewoon uitgangspunt. Bij natuur inclusief bouwen worden gebieden en bouwwerken zo ingericht dat ze bijdragen aan de lokale biodiversiteit en natuurwaarden. Dit is haalbaar en goed te in te passen in de ontwerpfase. Mogelijkheden die voor het thema ‘groen en ecologie’ passen bij dit ambi eniveau zijn:    

meten ecologische waarde met Basiskwaliteit Natuur toetsing aan normen uit Programma Groen soorten managementplan GBDA en landschapsbiografie

2.1.5 Mobiliteit Programma mobiliteit 2050 Brummen (2024) De mobiliteitsvisie is het beleidsdocument, waarin het beleid over verkeer en vervoer in de gemeente Brummen wordt uiteengezet voor de aankomende jaren (tot 2050). De mobiliteitsvisie is kaderstellend. De mobiliteitsvisie fungeert als toetsingskader voor toekoms ge reconstruc e en nieuwbouwplannen. De mobiliteitsvisie wordt echter nog aangevuld met een uitvoeringsprogramma. Het uitvoeringsprogramma is nog niet vastgesteld. Hierin worden nog concrete maatregelen, prioriteiten en een kostenraming opgenomen. Doelstellingen Uit de verkenning volgen drie doelen. - de verkeersveiligheid te verbeteren. - duurzame mobiliteit te bevorderen. - de bereikbaarheid op pijl te houden. Deze doelstellingen worden uitgewerkt aan de hand van de volgende opgaven. Deze betreffen: 1. Logische wegencategorisering met een geloofwaardige weginrichting 2. Investeren in een aantrekkelijke loop-, wandel-, en fietsnetwerk 3. Investeren deelmobiliteit en parkeerbeleid 4. Elektrisch vervoer faciliteren -

Stimuleren E-bike Faciliteren laadinfrastructuur

Parapluplan Parkeren Brummen (2018) Doel Parkeernormen worden gehanteerd om bij bouwplannen of wijzigingen in het gebruik de behoe e van het benodigde aantal parkeerplaatsen te bepalen. Het uitgangspunt is dat bij de ontwikkeling van een plan het aantal benodigde parkeerplaatsen op eigen terrein wordt gerealiseerd. Hiermee wordt er voor gezorgd dat de parkeerdruk niet op het openbaar gebied wordt afgewenteld en daar vervolgens tot problemen leidt. 16

Werkwijze Voor de te hanteren parkeernormen wordt aangesloten bij de parkeerkencijfers van Na onaal kenniscentrum voor infrastructuur, verkeer en openbare ruimte (CROW: Kencijfers parkeren en verkeersgenera e, publica e 317, oktober 2012). Deze publica e biedt een handreiking voor bijvoorbeeld het bepalen van het aantal verkeersbewegingen die een bepaalde func e (bijvoorbeeld woningen woningen) genereert, maar ook voor de parkeernorm (parkeerkencijfer) die bij de func e hoort. De parkeernorm neemt daarbij af naarmate het project dichter bij het centrum ligt en is het hoogst als het project in het buitengebied ligt van een niet stedelijk gebied. Voor elk soort gebied wordt door voornoemde CROW-publica e per func e een bandbreedte gegeven voor de hanteren parkeernorm(minimaal - maximaal).

Figuur 5:.Tabel met bandbreedte parkeerkencijfers (Bron: CROW 2012)

Parkeernorm

Figuur 6:.tabel met parkeernorm (bron: Parapluplan Parkeren Brummen)

Afwijking en extra eisen Er zijn mogelijkheden om van de parkeernorm af te wijken óf dat het bestuur extra eisen stelt. Voor een toelich ng hierop wordt verwijzen naar het beleidsstuk.

2.2 De Gebiedsanalyse 2.2.1 Het Landschap De Lei ligt voor een deel binnen het landschapstype ‘Landgoederenzone’. Het deelgebied landgoederen bestaat uit een zone van bossen, natuur, landgoederen en agrarische gronden. Het gebied is van grote landschappelijke en ecologische waarde. Het deelgebied Landgoederen loopt door tot aan de noordgrens van de gemeente Brummen. Dit omdat in het verleden deze landgoederen en bosgordel

17

vrijwel ononderbroken doorliep tot ver voorbij de gemeentegrenzen. De landgoederen zijn gebleven, maar een behoorlijke hoeveelheid bos, vooral aan de noordgrens van de gemeente is verdwenen. Het deelgebied Landgoederen kent een rechtlijnige oostwest en noord-zuid gerichte structuur. De wegen met lanen, beken en boscomplexen lopen van west naar oost, de kavelgrenzen, kavelbeplan ngen en onverharde paden van noord naar zuid. Het agrarisch grondgebruik bestaat ook in dit deelgebied voornamelijk uit grasland. Dit deelgebied kent een hoge grondwaterstand en na e omstandigheden door kwel vanaf de Veluwe. De kwelgebieden, voch ge bossen en weideranden zijn van belang voor bijzondere flora. De Lei ligt voor een deel ook in het landschapstype ‘Oeverwal’. De Oeverwal is de overgang tussen het licht glooiende dekzandgebied en de uiterwaarden van de IJssel. De IJssel hee in het verleden sedimenten afgezet langs de rivier. Deze sedimenten vormen een hogere zone in het landschap; De Oeverwal. Karakteris ek voor De Oeverwal is de iets hogere en drogere ligging in het landschap, waardoor het vaak vroeg bewoonde gebieden zijn. Zowel de kern Brummen als de kleine kernen liggen op (de rand van) de Oeverwal; op de overgang van hoog naar laag en van droog naar nat.

Bij de bewoningsgeschiedenis van de Oeverwal hoort ook het beeld van open akkercomplexen rondom de dorpen en een hoofdwegenpatroon die de noord-zuid rich ng van de oeverwal volgt. De lagere, na e gronden op de Oeverwal waren in gebruik als grasland en vaak verdeeld met behulp van kavelbeplan ng. De kavel- en wegenpatronen zijn op de Oeverwal onregelma g en boch g en nog goed herkenbaar. Ook onverharde wegen zijn karakteris ek. Door de ruilverkaveling is veel van het oorspronkelijke karakter van de oeverwal verdwenen. De kavels zijn groter en regelma g en de kavelbeplan ng ontbreekt veelal.

Figuur 7: de gebiedsindeling van Brummen met de verschillende landschapstypen. In de cirkel De Lei gemarkeerd.

2.2.2 De Cultuurhistorie

18

Het plangebied ligt op de overgang van de landgoederenzone, met vele bospercelen en weiden, en de oeverwal. Op historische kaarten is te zien dat het gebied al lang onder invloed is van diverse beken. Het gebied was daardoor nat en moerassig in de overgangszone tussen de landgoederenzone en de uiterwaarden van de IJssel.

Figuur 8:.een cultuurhistorische kaart van Brummen uit het jaartal 1866 met De Lei omcirkeld.

Figuur 9: kaart uit 1920 met blauwe s ppen De Lei gemarkeerd.

Figuur 10:.kaart uit het jaartal 1955 met blauwe s ppen De Lei gemarkeerd.

19

Figuur 11: kaart uit 2019, met blauwe s ppen De Lei gemarkeerd.

Figuur 12: kaart uit 2020 met blauwe s ppen De Lei gemarkeerd.

Ten westen van het plangebied ligt Kasteel Groot Engelenburg dat in de Middeleeuwen bestond uit een kasteel dat in 1624 door het Spaanse leger is verwoest. In 1828 is het bestaande landhuis op de fundamenten van het kasteel gebouwd in neoclassicis sche s jl. Het landgoed zelf werd toen aangelegd in Engelse landschapss jl. Het totale landgoed is circa 50 hectare groot. Het dorp Brummen had rond 1866 al een aardige omvang, de Zutphensestraat en Eerbeekseweg zijn goed zichtbaar op de kaart. Op de kaart van 1900 is goed te zien dat het plangebied en de directe omgeving bestaat uit bos- en weidepercelen. Vanaf 1900 ontwikkelt zich lintbebouwing langs de Oude Eerbeekseweg. Tussen 1987 en 1995 breidt het dorp Brummen uit aan de zuidzijde van het dorp en ten oosten van de spoorlijn.

2.2.3 De Ruimtelijke Analyse De loca es De Lei en De Boele zijn samen een logische uitbreiding van het dorp Brummen. De oostzijde wordt sterk begrensd door de N348, de dijk en de uiterwaarden van de IJssel. Aan de westzijde van de spoorlijn is al een uitbreiding van het dorp door bedrijventerrein De Hazenberg en het sportcomplex met onder andere voetbalvelden en tennisbanen. De westkant van Brummen biedt in de basis een goede ontslui ng over de spoorlijn Arnhem-Zutphen. De planloca e De Lei is goed aangesloten op het openbaar vervoernetwerk. Denk aan het NS-sta on Brummen met directe verbindingen naar Zutphen en Arnhem en regionale uitvalswegen als N787. De planloca e biedt een goede uitgangsposi e in rela e tot de Mobiliteitsvisie door de nabijheid van het sta on Brummen (trein en bus) en directe langzaam-verkeersverbindingen met het dorpscentrum. .

20

De Lei

De Boele

Figuur 13: de stedenbouwkundige structuur van Brummen op hoofdlijnen.

21

2.2.4. Streekgids IJsselvallei, deelgebied Zuidelijke Flank De gehele westkant van Brummen valt onder deelgebied Zuidelijke Flank in de Streekgids IJsselvallei. Ontwikkelingen moeten aansluiten bij de geformuleerde kernkwaliteiten van deelgebied Zuidelijke Flank. Landschappelijke karakteris ek (kernkwaliteiten) Flauwe gradiënt tussen stuwwal en IJssel Het gebied kent een geleidelijk verval van 5-15m tussen de bosrand op de stuwwal en de IJssel. De ondergrond wordt gevormd door een afwisseling van dekzandruggen, smeltdalen, laagtes en brede oeverwallen langs de IJssel. Het gebied wordt doorsneden door een aantal west-oost stromende sprengbeken die hun brongebied in of bij de dorpen of in het bos op de stuwwal hebben. Herkenbare reeks van landschappen op de overgang van stuwwal naar rivier Van Coldenhoven tot Cortenoever (van Veluwemassief tot uiterwaard): het gebied hee een grote diversiteit aan landschappen op een rela ef korte afstand van elkaar. De dorpen op de rand van de stuwwal zijn omgeven door grote escomplexen en uitlopers van het bos. In het kwelrijke gebied tussen Veluwe en IJssel liggen de na e heide- of broekontginningen met een regelma ge verkaveling. In de historische dalen van de Loenensche beek liggen hooiontginningen met lange kavels haaks op de beek.

Op de overgang naar de overstromingsvlakte van de IJssel ligt een reeks van dorpen en een hoge dichtheid aan landgoederen. Openheid, besloten & ruimtebeleving (kernkwaliteiten) Overwegend halfopen landschap Het gebied kent een veelheid en diversiteit aan opgaande landschapselementen, als lanen, erven en bosjes. Tussen Eerbeek en Brummen is het gebied erg besloten door de bossen van de vele landgoederen die hier liggen. Het gebied staat sterk in contrast met het open landschap van de overstromingsvlakte van de IJssel. Open escomplexen rondom de dorpen langs Veluwe en IJssel Van oudsher vormen de akkers en bouwvelden van de dorpen op de flank van de stuwwal en op de hogere delen van de oeverwal open ruimtes in het overwegend besloten landschap. Deze open ruimtes zijn nog deels aanwezig, al is het contrast tussen de twee minder sterk geworden. Zichten op het beboste Veluwemassief en de lager gelegen open overstromingsvlakte van de IJssel Vanuit het gebied zijn de beboste stuwwallen van de Veluwe zichtbaar vanaf hoge plekken in het landschap. Aan de rand van het gebied zijn er ook zichten op de lager gelegen overstromingsvlakte van de IJssel. Landschappelijke bakens De bakens in het landschap worden gevormd door de kerktorens van de dorpen, enkele molens en de schoorstenen van oude fabrieksterreinen.

Het bakeneffect van deze objecten is echter niet zo groot als in andere gebieden door het halfopen landschap

22

Ordenende structuren (kernkwaliteiten) Van west naar oost stromende sprengenbeken Het gebied wordt doorsneden door een aantal beken, die in één keer doorlopen van het Veluwemassief naar de IJssel. Langs deze beken liggen kleinschalige ecologische verbindingen. De beken waren ook vaak de drager voor cultuurhistorische structuren, zoals de landgoederen en de papierindustrie. De meeste wegen volgen ook de richting van de beken. De noord-zuid lopende reeks van landgoederen op de rand van de overstromingsvlakte Op de overgang van het zandlandschap naar de overstromingsvlakte van de IJssel ligt een reeks landgoederen die samen een sterk beeldbepalend effect hebben op het landschap. Met de vele bossen, lanen en weilandjes is een landgoederenlandschap ontstaan. Stad-Landrelaties (kernkwaliteiten) Geclusterde verstedelijking langs Veluwe en IJssel met hiertussen groene wiggen Langs de flank van de Veluwe ligt een reeks dorpen, verbonden door een dorpenweg. Deze kernen kennen een lichte stedelijke ontwikkeling. Tussen de dorpen liggen groene wiggen met landgoederen, beekdalen en kleinere buurtschappen. Zachte, groene stads- en dorpsranden De dorpsranden zijn veelal zacht en diffuus in de oevergang naar het landschap, door de kleine korrel van bebouwing en oude beplantingsstructuren die zijn opgenomen in de stedenbouwkundige uitbreidingen.

Recreatieve voorzieningen en netwerken aan de oostzijde van de dorpen De recreatie in het gebied is vooral georiënteerd op de Veluwe en haar bosrand. Men vindt hier grote recreatieparken en recreatieve voorzieningen. Richting het oosten en de IJssel neemt de grootschaligheid van de recreatie af, maar vormt het landschap nog steeds een aantrekkelijke omgeving voor fietsers en wandelaars.

23

Figuur 14: Integrale Kwaliteitskaart Zuidelijke Flank, Streekgids IJsselvallei (bron: Kwaliteitsgidsen landschap Gelderse streken - 'Streekgids: IJsselvallei' (gelderland.nl))

24

Hoofdstuk 3. De onderzoeken 3.1 Natuur

Gelders Natuurnetwerk (GNN) Het WVG-gebied De Lei maakt geen onderdeel uit van het Geldersnatuurnetwerk (GNN). Groene Ontwikkelzone (GO) Het WVG-gebied De Lei maakt geen onderdeel uit van de Groene ontwikkelzone (GO). In onderstaande a eelding is een strook groene ontwikkelzone zichtbaar binnen het plangebied (rode contour). Dit betre het Hallsepad en maakt geen onderdeel uit van het plangebied.

Figuur 15: De Lei rood gemarkeerd t.o.v. het Gelders Natuurnetwerk en Groene Ontwikkelzone (bron: PDOK)

Quickscan Flora en Fauna Voor de planloca e is een quickscan Flora en Fauna (poten echeck) uitgevoerd. Dit rapport is toegevoegd als bijlage bij dit haalbaarheidsonderzoek. Voor dit haalbaarheidsonderzoek is nog géén concreet plan gemaakt. Wel is op hoofdlijnen aangegeven wat de insteek is van de mogelijke ontwikkeling van het plangebied De Lei. Op basis daarvan zijn verwach ngen uitgesproken in de samenva ng en mogelijke vervolgstappen voor flora en fauna. Op basis van toekoms ge planvorming moet nader onderzoek plaatsvinden naar huismus, zwaluw, steenuil (leef-/fourageergebied), (steen)marter, das (leef-/fourageergebied) en vleermuizen. Zodra de ingrepen concreter zijn kan er daadwerkelijk getoetst worden of de geldende natuurwetgeving wordt overtreden en/of leefgebieden kunnen worden ingepast in de plannen of worden gecompenseerd.

3.2 Water Voor het grond- en oppervlaktewatersysteem is Waterschap Vallei en Veluwe bevoegd gezag. Onderstaande inbreng is a oms g van het waterschap.

25

Grondwater De kaarten hieronder laten de grondwatersitua e zien zoals die uit de modelstudie van WaardeVOL Brummen is gekomen. De kaartjes representeren de winterperiode (GHG) en zomerperiode (GLG). Voor (nieuwe) bebouwing wordt doorgaans een ontwateringsnorm van 70 cm als gewenst aangehouden. Wat opvalt is dat de grondwaterstand op de loca e De Lei zeer ondiep is (0-60 cm onder het maaiveld). Op deze loca e is de grondwaterstand dus te hoog om zonder maatregelen woningbouw te realiseren.

Figuur 16: een kaart van De Lei in zwart gemarkeerd met de watergangen in de winterperiode (GHG) (Bron: Modelstudie WaardeVOL)

26

Figuur 17: een kaart van De Lei in zwart gemarkeerd met de watergangen in de zomerperiode (GLG) (Bron: bron: Modelstudie WaardeVOL)

AHN en ondergrond De AHN (Actueel Hoogtebestand Nederland) laat zien dat loca e De Lei minimaal 9,3 NAP is.

Figuur 18: hoogtekaart (AHN) met in Zwart De Lei gemarkeerd (bron: www.viewer.AHN.nl)

Klimaatverandering: droogte en extreme buien De 1:100 bui in landelijk gebied laat de onderstaande kaart zien (Atlas – Klimaat Vallei en Veluwe). Zoals te zien op de kaart zijn er enkele na e plekken op loca e De Lei. Voor een toekoms ge func e moet 27

met dit bergend vermogen rekening gehouden worden. Dit bergend vermogen zal op basis van een toekoms g plan berekend moeten worden. Het uitgangspunt is dat het bergend vermogen van de huidige situa e en daarbij de toekoms ge situa e (woongebied) geborgd zijn.

Figuur 19: kaart met 1:100 buien weergegeven op de in zwart gemarkeerde de Lei (bron: Atlasleefomgeving)

3.3 Bodem Bodemonderzoek Voor de WVG-loca e De Lei is Historisch vooronderzoek uitgevoerd door Milieu Adviesbureau De Klinker. Voor het complete onderzoek wordt verwezen naar de bijlagen. Conclusies en aanbevelingen uit het bodemonderzoek Op basis van het gedane historische vooronderzoek kan het volgende worden geconcludeerd: - op het noordelijk deel van het plangebied en ten zuiden van het erf Hazenberg 3-5 is het perceel in het verleden vermoedelijk in gebruik geweest als kwekerij of boomgaard; - op het perceel Hazenberg 3-5 is een bovengrondse dieselolietank in gebruik; - daarnaast zijn op het perceel bebouwingen aanwezig die bedekt zijn of zijn geweest met asbesthoudende dakbedekking. Het is niet bekend of deze bebouwingen voorzien zijn van deugdelijke dakgoten en/of het terrein ter plekke verhard is. Derhalve dienen de druppelzones verdacht zijn op de aanwezigheid van asbest als gevolg van verwering van de dakbedekking; - op het noordwestelijk deel van het plangebied heeft tot midden jaren zeventig van de vorige eeuw bebouwing(en) gestaan. De bebouwingen zijn nadien afgebroken. De locatie is (mogelijk) verdacht op de aanwezigheid van diverse stoffen (asbest en puin); - op het zuidoostelijk deel van het plangebied heeft een stortplaats op land plaatsgevonden. Op het terreindeel heeft een bodemonderzoek plaatsgevonden waarbij de verontreiniging is vastgelegd.

Voor zover bekend heeft er geen sanering van het terreindeel plaatsgevonden. Het is niet bekend of de stortlocatie invloed heeft op de bodem van het plangebied;

28

-

binnen het plangebied is de L.R. Beijnenlaan gelegen. Het wegvak is geasfalteerd. Het is niet bekend of het asfalt teerhoudend is en of het wegvak is gefundeerd met puinachtig materiaal; het fietspad bekend als Hallsepad is sinds 2016 uitgevoerd in beton(platen). Voorheen bestond de verharding uit asfalt. Het is niet bekend of de volledige asfaltverharding is verwijderd en/of het asfalt teerhoudend is. Daarnaast kan de voormalige asfaltverharding gefundeerd zijn (geweest) op een puinachtige fundatie.

Geadviseerd wordt om op bovenstaande punten nader onderzoek te doen en te onderzoeken op welke wijze mogelijk vervuilde loca es kunnen worden ingepast in het stedenbouwkundig plan. Voor de rest van het plangebied zijn vooraf echter geen aanwijzingen aangetroffen dat de bodem op de loca e verdacht is op het voorkomen van bodemverontreiniging. Niet gesprongen explosieven De loca e is mogelijk verdacht (zie bodemonderzoek De Klinker) op de aanwezigheid van niet gesprongen explosieven (NGE) uit de Tweede Wereldoorlog. In het kader van dit haalbaarheidsonderzoek is hier geen nader onderzoek naar uitgevoerd. Dit onderzoek zal moet nog plaatsvinden.

3.4 Kabels en leidingen Kabel- en leidingentracés liggen aan de randen van plangebied De Lei onder de Eerbeekseweg, Sta onsweg, Hazenberg en L.R. Beijenlaan (gedeelte aanslui ng Hazenberg). Door overige delen van het plangebied lopen geen kabel- en leidingentracés. Voor de voorgenomen ontwikkeling is het grotendeels mogelijk om aan te sluiten bij liggende kabels en leidingen en een nieuwe kabel en leidingentracé aan te takken ter hoogte van Eerbeekseweg en/of Hazenberg. De wijze waarop moet in een later stadium afgestemd worden met de aanbieders van de kabels en leidingen.

29

Figuur 20: kaart met De Lei in zwart gemarkeerd en kabel- en leidingen tracés met de gele s ppellijn aangegeven (bron: Verkeeronderzoek Goudappel)

Vuilwaterafvoer Riolering van het nieuw te ontwikkelen woongebied kan worden aangesloten op de riolering onder De Hazenberg ter hoogte van het spoor. Aandachtspunt van de aanslui ng is de diameter van de bestaande persleiding. Mogelijk moet deze worden vergroot. Een nieuwe persleiding kan vanaf De Hazenberg rich ng L.R. Beijnenlaan worden aangesloten rich ng de nieuw te ontwikkelen woongebieden. Midden in het nieuwe woongebied moet een nieuw rioolgemaal worden gerealiseerd. De loca e daarvoor is nader te bepalen. Onder andere voor de aanleg van nieuwe riolering moet het plangebied ter plaatse van de nieuwe woongebieden worden opgehoogd. Dit onderdeel wordt in een later stadium verder uitgewerkt.

30

Figuur 21: me zwart De Lei en met de rode s ppellijn het riooltracé gemarkeerd (bron: Verkeeronderzoek Goudappel)

Hemelwaterafvoer De hemelwaterafvoer van de toekoms ge woonwijk wordt via maaiveld opgevangen, afgevoerd en geïnfiltreerd. De bestaande waterstructuur in de vorm van sloten kunnen een rol spelen in de afvoer van hemelwater. Mogelijk dienen de watergangen verbreedt te worden om voldoende capaciteit te bieden. Een mogelijkheid is om vanuit de nieuw te ontwikkelen woongebieden water vertraagd af te voeren rich ng de hoofdwatergangen en/of zoveel als mogelijk ter plaatse te infiltreren.

31

Figuur 22: met blauwe lijnen de hoofdopzet hemelwaterafvoer en met zwart De Lei gemarkeerd (bron: Verkeeronderzoek Goudappel)

3.5 Archeologie Archeologisch bureauonderzoek is uitgevoerd door Transect archeologisch onderzoek en advies. Voor het complete onderzoek verwijzen we naar het beleidsstuk (zie bijlage). De archeologische verwach ng voor De Lei is aangegeven op onderstaand kaartbeeld.

32

Figuur 23: gespecificeerde archeologische verwach ng in De Lei met cijfer 1 aangeduid (bron: archeologisch onderzoek Transect)

Concrete plannen en ontgravingsdieptes en ophogingen zijn nog niet bekend. Gezien de opgestelde gespecificeerde archeologische verwach ngskaart (a eeldingen hierboven) zijn er zones in het plangebied waar sprake is van een archeologische waarde, en een hoge, middelhoge en lage archeologische verwach ng. Over het algemeen kan worden gesteld dat hoe hoger de waarde en verwach ng, hoe groter het archeologische risico is. Daarmee wordt bedoeld dat bij een zone met een hogere archeologische verwach ng, de kans groter is dat archeologische resten worden aangetroffen dan bij een zone met een lagere archeologische verwach ng. Daarmee neemt dan ook het risico op nader archeologisch vervolgonderzoek of planaanpassing (om de archeologie te ontzien) toe. Hieraan kunnen kosten verbonden zijn. De zone waar het archeologische risico het grootst is, is de zone van archeologische waarde waarvan bekend is dat een urnenveld aanwezig is. Omdat het een vastgestelde vindplaats is, is de kans groot dat hier bij bodemingrepen uiteindelijk een opgraving nodig is of maatregelen om de archeologische resten en sporen in de ondergrond te behouden (zoals bijvoorbeeld ophogen). Wanneer hier geen bodemingrepen gepland worden, is er geen nader archeologisch onderzoek noodzakelijk. Ook ter plaatse van de historische huisplaatsen is de kans groot dat nader onderzoek nodig gaat zijn.