Document · PDF

Rvs 15072021 Vaststellen beleid voor Vrijgekomen Agrarische Bebouwing (VAB) incl bijlagen

gemeenteraad 20 september 2021, gemeente BredaBij agendapunt: Vaststellen beleid voor Vrijgekomen Agrarische bebouwing (VAB)33.526 woorden

Open het PDF bij de gemeente ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 4 van 4

de stad. Overaanbod willen we voorkomen, maar we vinden dat er ruimte moet zijn voor

vernieuwing en het stimuleren van een meer divers aanbod.” Er wordt geopperd dat er meer logiesbedrijven zoals een sporthotel ook in het groene buitengebied zouden moeten komen. Wij vinden dat er in het buitengebied alleen kleinschalige

overnachtingsmogelijkheden gepland moeten worden. En juist een vermindering van seizoenarbeideronderkomens. “Evenementen

Ambitie Evenementen dragen bij aan het leefplezier van onze inwoners en trekken bezoekers. Het belang van evenementen is hierdoor groot, net als de effecten ervan op de stedelijke economie, de

werkgelegenheid en het imago. Breda wil de waarde van evenementen verder vergroten door ze meer te laten bijdragen aan het verhaal van de stad.”

Als evenementen gezien worden als economisch toegevoegde waarde en voor de ontwikkeling en

positionering van gebieden dienen deze niet in het buitengebied en al helemaal niet in de natuur plaats te vinden. Niet alleen gezien de geluidsbelasting, maar ook door de hoeveelheid bewegingen en noodzakelijke energie, en dus uitstoot, is hierbij altijd sprake van aantasting van natuurwaarden. Evenzeer zorgen evenementen voor ergernis en overlast voor de omwonenden. Blz. 51

Natuurplein de Barenie is een samenwerking van Vereniging voor natuureducatie IVN Mark & Donge, Vereniging voor veldbiologie KNNV-Breda, bijenhouders verenigingen Breda en Gilze, Natuur- en landschapsvereniging Gilze en Rijen, Natuur- en milieuvereniging Markkant, Natuurvereniging Mark en Leij, West Brabantse Vogelwerkgroep

Adres: Roerdomp 14, 4822RN Breda Email: Website: www.natuurpleindebaronie.nl

"3.2.2 TOEREIKENDE WONINGVOORRAAD. In de komende jaren neemt vooral het aantal ouderen en alleenstaanden toe. Dit vraagt om een ander soort woningen van goede kwaliteit, duurzaam en toekomstbestendig. Door meer te bouwen

verminderen we de druk op de woningmarkt.” Het gaat niet alleen om meer, maar vooral om beter afgestemd op de daadwerkelijke demografische

ontwikkelingen en gezin samenstellingen. Blz. 52

“Alle woongebieden moeten geschikt en inclusief zijn, zodat ook ouderen en mensen met een beperking zich thuis voelen en fijn kunnen wonen. We streven naar seniorvriendelijke wijken met een toegankelijke en veilige woonomgeving met voldoende voorzieningen in de nabijheid. Een plek waar ouderen en mensen met een beperking graag wonen.” Als de kwaliteit van leven voorop staat en er sprake is van een uitnodigende, groene en gezonde

omgeving om in te wonen, werken, leren, ontspannen en op te groeien is het onvermijdelijk dat voor de gezondheid belastende bedrijven geweerd worden en/of gesaneerd worden. Blz. 61

"We zien de energietransitie als één van de aanjagers voor de herinrichting van de openbare ruimte.” Hoe jaag je de herinrichting aan via energietransitie? En er is in Breda blijkbaar al een keuze gemaakt voor de energietransitie warmte via een warmtenet. Dan is de noodzaak voor een zeer grote uitbreiding van diverse elektravoorziening vrijwel niet

aanwezig. Want door isolatie en nieuwe apparatuur zal de elektra behoefte niet extreem gaan stijgen, maar juist dalen (zie figuur op blz. 66). "Als dat niet kan, dan wordt er pas naar de openbare ruimte gekeken,

waarbij realisatie op een

verhard oppervlak de voorkeur heeft boven realisatie in het groen. Daarnaast wordt onderzocht of bomen wellicht op kabels en leidingen kunnen worden geplant,

waarbij een kortere levensduur van de

bomen als uitgangspunt geldt.” Dat zou kapitaalvernietiging betekenen. Je kunt natuurlijk ook kiezen voor het dieper leggen van leidingen (boren en in een mantel

leggen),

waardoor boven deze leidingen veel meer kan ook voor de langere duur. De kosten van eenmalig boren afgezet tegen meermalen planten en rooien zal zeker gunstiger uitvallen voor boren en leggen van

leidingen in een mantel. Zeker als je cok nog de effectiviteit op CO2 opslag en verkoeling van volgroeide bomen laat meetellen.

meer

Blz. 63 "3.4 DUURZAME OMGEVING Als stad in een park verbinden we doelen die te maken hebben met het klimaat en de verandering

daarvan aan de gezonde leeforngeving, die het leven in stad en dorpen aangenaam maakt. De

energietransitie is erop gericht om de uitstoot van broeikasgassen zoveel mogelijk te beperken, daarmee verbeteren we de luchtkwaliteit.” Hiermee wordt dus voorbijgegaan aan de kans op extra opname van uitgestoten CO2 door extra aanplant en behoud van groen.

Adres: Roerdomp 14, 4822RN Breda Email: Website: www.natuurpleindebaronie.nl

Kaartje groen onduidelijk. Blz. 66

“Ambitie, Breda is een CO2-neutrale stad in 2044. Het energiegebruik is ten opzichte van 2008 gehalveerd en we

wekken de benodigde energie zoveel mogelijk duurzaam binnen Breda op.

Hoe realistisch is dit uitgangspunt? Want het wordt niet concreet gemaakt. Om welk energieverbruik

gaat het elektra, warmte of beiden? Of moet er staan door fossiele brandstof opgewekte energie? “De overschakeling naar duurzame vormen van energie koppelen we aan het verduurzamen van gebouwen, om te beginnen ons eigen vastgoed. Betaalbaarheid van de energietransitie heeft onze aandacht.” Ook voor het verduurzamen van de warmtevoorziening dient de ruimtelijk impact gepaard te gaan met nieuwe blijvende natuurontwikkeling om te voorkomen dat de energietransitie ten koste gaat van

het landschap en de biodiversiteit.

Blz. 69 "Doelen

Uitbreiding van bossen en aanplant van landschapselementen en bosjes in het buitengebied, waardoor stikstof (en fijnstof) deels afgevangen worden.” Het is effectiever om groene zones langs de snel-/doorgaande wegen aan te leggen en dan bij

voorkeur met dennen/coniferen, omdat deze het gehele jaar hun werk doen. Opvang van fijnstof bij de bron.

"Bij woningbouw binnen twee kilometer van een geitenhouderij onderzoeken we de risico’s op zobnosen voor toekomstige bewoners. We verplichten agrariérs om de risico’s op zo6nosen te

verkleinen voor omwonenden en bezoekers van hun bedrijf,” Kan Breda strengere eisen stellen dan de nationale wetgeving? Ook bij woningbouw binnen twee kilometer van andere veehouderijen moeten de reeds bekende

onderzoeksgegevens over zotnosen vertaald worden in daadwerkelijke maatregelen. "es

Vanwege de kwetsbaarheid van het Ulvenhoutse Bos worden waar mogelijk nieuwe stedelijke ontwikkelingen op afstand van het Ulvenhoutse Bos gesitueerd. Naar aanleiding van de conclusies uit de PlanMER is het zoekgebied voor het nieuwe werkterrein bij Bavel verder oostwaarts verschoven.” Ook het verschuiven van het nieuwe werkterrein bij Bavel is geen oplossing. Het terrein ligt te dicht

bij het Ulvenhoutse bos. Blz. 74 "3.4.3 VITALE NATUUR EN LANDSCHAP Ambitie a.

Realisatie Natuurnetwerk Brabant (de gebieden binnen Noord-Brabant die zijn aangewezen om

natuur te realiseren en de verbindingen daartussen) en het Gemeentelijk Natuurnetwerk (aangewezen in de Structuurvisie Breda 2030) voor 2027.”

Adres: Roerdomp 14, 4822RN Breda Email: Website: www.natuurpleindebaronie.nl

Waar is documentatie over het gemeentelijk Natuurnetwerk te vinden?

“Doelen De evz langs de Stadsmark en Singels pakken we zelf op, samen met het waterschap en de provincie.” De EVZ langs de Stadsmark en Singels zijn van cruciaal belang voor de ecologische

uitwisselingsmogelijkheden tussen de gebieden boven en benedenstrooms van de Mark en Weerijs. Huidige oever inrichting met alle aanlegplaatsen en gemaaide oevers is daarbij niet bevorderlijk. "Wan het Gemeentelijk Natuurnetwerk is inmiddels de helft gerealiseerd. Van de ambitie uit de structuurvisie Breda 2030 (531 hectare natuur en 53 km aan ecolfogische verbindingszones) is reeds

264 ha en 26 km evz voltooid. De resterende 267 ha en 37 km evz realiseren we tussen 2021 en

2030, waar mogelijk samen met onze partners.” Ambitie Biodiversiteit & natuurinclusief ontwikkelen Relatie met de MER blz 157 MER Om de biodiversiteit te versterken lijkt het erop dat er in de afgelopen periode veel gerealiseerd is en

dat in de resterende tijd nog maar 305 ha natuur en 27km ecologische verbindingszone

(EVZ)gerealiseerd hoeft te worden van het Natuurnetwerk Brabant (NNB) en van het Gemeentelijk Natuurnetwerk zou nog maar de helft namelijk 267 ha en 37 km EVZ gerealiseerd hoeven te worden voor 2021 en 2030. Onduidelijk is hoeveel daarvan, wanneer en waar dat gerealiseerd is en wat dat opgeleverd heeft voor de biodiversiteit. Heeft er monitoring van de ontwikkelingen plaatsgevonden? Vast staat wel dat de biodiversiteit in zijn totaliteit nog steeds achteruitgaat. Het kan zijn dat de toegestane ontwikkelingen in het buitengebied de gedane investeringen weer te niet hebben gedaan. Wij denken dat tot nog toe de balans altijd naar de economische en of agrarische ontwikkelingen is doorgeslagen. Met alle goede bedoelingen van de investeringen in de natuur blijft het dan dweilen met de kraan open. In de Structuurvisie 2030 waren ook goede doelen opgenomen voor de biodiversiteit, alleen zijn die niet doorvertaald naar de bestemmingsplannen. Dit moeten we niet herhalen. Zelfs in de Rith waarvoor extra geinvesteerd is, moet er vastgesteld worden dat ook daar de landschappelijke kwaliteit en biodiversiteit, aanzienlijk achteruit is gegaan door verdere verstening, verglazing en het vele plastic. In de SV2030 waren landschapsecologische zones opgenomen zoals de Verbinding Landgoed Burgst met het Liesbos en de verbinding Liesbos met het Mastbos.

Er is nu sprake van op de langere termijn te gaan focussen op een ‘droge’ verbinding ten westen van de stad. Is dat dan de nieuwe uitwerking van

de landschapsecologische zones?

Wij zien graag de ambities van deze omgevingsvisie in een bijgewerkte versie van de kaart uit de SV 2030 weer terugkomen. Blz.77

“Cultuurlandschap Ambitie 4. De bossen breiden we uit en ten noordwesten van de Haagse Beemden planten we een nieuw bos aan

(het Herinneringenbos)”

Een bos aanplanten vilak tegen een gebied dat is aangelegd als weidevogelgebied is niet verstandig. Het bevordert predatoren en uitkijkposten voor de toch al onder druk staande weidevegel populatie.

Adres: Roerdomp 14, 4822RN Breda Email: Website: www.natuurpleindebaronie.nl

Je zou hier afwegingen voor het aanleggen van bossen verwachten en dan daaruit volgend een keuze

op basis van afwegingen. Hier is op voorhand een keuze gemaakt. Is ook niet in lijn met wat er op de vorige bladzijde (76) staat: "Dit extra bos mag er echter niet voor

zorgen dat zeldzame planten en dieren van andere leefgebieden verdwijnen.”

Blz. 92 "Het algemeen belang staat voorop. Dit kfinkt bijna als een open deur, maar het feit dat de gemeente het algemene belang moet dienen staat soms op gespannen voet met individuele belangen van burgers en organisaties.”

Hier wordt gesteld dat het algemeen belang voorop staat en dat dat soms op gespannen voet met

individuele belangen van burgers en organisaties kan staan. Er wordt dan gedoeld op

maatschappelijke opgaven zoals het oplossen van het woningtekort, het realiseren van voldoende werklocaties, verduurzaming en het huisvesten van voorzieningen. Maar nergens staat dat het algemeen belang ook is de zorg voor natuur, landschap en biodiversiteit en

dat voor de genoemde opgaven eerst de vraag gesteld zou moeten worden of dat algemeen belang

wel gediend wordt.

Blz. 102 "Het belang van een goed functionerende digitale infrastructuur, hebben wij al eerder benadrukt. De digitale ontwikkeling moet wel in balans zijn met wat wenselijk is voor de individuele inwoner van Breda. Er moet evenwicht zijn tussen online en offline. Voor de energietransitie sluiten we in de omgevingsvisie aan op de Regionale Energie Strategie (RES), waarin ook de plannen voor Wind A16 zijn opgenomen. In Breda zetten we sterk in op het feggen van zonnepanelen op daken. In de nabijheid van het bestaande warmtenet is een zoekgebied voor zonthermie aangeduid. Belangrijk punt in het participatietraject was de betaalbaarheid van de energietransitie voor de inwoners van Breda.”

Volgens de afspraken bij het opstellen van de RES zou in de omgevingsvisie duidelijk gemaakt moeten worden waar en op welke schaal de energietransitie de (leef)omgeving kan en mag gaan raken. Nu lijkt de omgevingsvisie op geen enkele wijze sturing te geven aan de afspraken waar en hoe de energietransitie in de gemeente moet gaan plaatsvinden. Elders staat dat de keuze is gemaakt voor een thermisch veld noordwest van de Haagse Beemden. Maar voor die keuze zijn geen overwegingen aangedragen, behalve dat de Haagse Beemden een warmtenet heeft, maar dat ligt straks in heel Breda. Het zou dus logischer zijn om hier te beschrijven wat de criteria zijn voor een 'warmteveld' en dan vervolgens zoekgebieden aanwijzen die voldoen aan

deze criteria. Nu lijkt het een doelredenatie.

Blz. 104 “1. Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie. De bossen- en bomenstrategie, herinrichting van beken,

waterberging in stedelijke groen en

bergboezems zijn hiervan een paar voorbeelden.” Waarom hier niets vermeld over het afwijzen van geimporteerde biomassa voor energieopwekking? 2. Duurzaam economisch groeipotentieel.

Adres: Roerdomp 14, 4822RN Breda Email: Website: www.natuurpleindebaronie.nl

De economie verandert en staat voor een overgang naar een circulaire en CO2-neutrale

energievoorziening. Hergebruiken van grondstoffen en materialen en benutten van duurzame

energiebronnen wordt steeds belangrijker.” Dus moet er meer gebruik gemaakt worden van bouwen met hout, i.p.v. beton en steen.

Blz. 106 “eo Werken aan de Brabantse energietransitie.”

Hoe kan dat als Brabant de regie over de RES in handen heeft gegeven van gemeentes die dat binnen

regio's afpreken, maar allemaal op eigen grond dienen te realiseren? “Interim Verordening Ruimte/Omgevingsverordening De voorgestelde ontwikkelingsrichting voor de uitbreiding van Prinsenbeek en Bavel en het nieuwe werkterrein bij Bavel, sluit aan op de aanduiding 'duurzame verstedelijking afweegbaar’ in de Interim

Verordening Ruimte.” Opnieuw een al genomen besluit dat niet wordt ingegeven door criteria waarom die gebieden het best voldoen. "De gewenste ontwikkelingen in 't Hout (zoekgebied voor uitbreiding van/nieuwe werklocaties in combinatie met natuurontwikkeling), waaronder Rithmeesterpark fase 2, sluiten vooralsnog niet één

op één aan bij de gebiedsaanduidingen in de Interim Verordening ruimte. Het betreffende gebied kent nu de

aanduiding 'groenblauwe mantel’, maar zou

—

op basis van de interim verordening

bij

voorkeur de aanduiding 'duurzame verstedelijking afweegbaar’ in combinatie met 'groenblauwe mantel’ moeten krijgen om de ontwikkelingen mogelijk te maken.” Dat moeten er dus duidelijke criteria aanwezig zijn waarop een dergelijke keuze dan gebaseerd is en waar andere

gebieden dan dus niet aan voldoen.

Namens Natuurplein de Baronie,

NOTA VAN WIJZIGEN ‘BELEID VOOR VRIJKOMENDE AGRARISCHE BEBOUWING (VAB)’

Het vast te stellen beleid voor vrijkomende agrarische bebouwing (VAB), d.d. 21 juni 2021 is ten opzichte van de consultatieversie, februari 2021 op de volgende onderdelen gewijzigd:

Tekstueel:

p. 5, 2e alinea: 



Was: “De methode is gericht op het proces voorafgaand aan de formele planologische procedure. Het vormt een leidraad voor het gesprek tussen gemeente en initiatiefnemer in een beginstadium als de initiatiefnemer ideeën heeft en nog met vragen zit. De bouwsteen geeft inspiratie en richting voor mogelijke nieuwe functies, maar het bestemmingsplan (omgevingsplan vanaf 1 januari 2022) en de hogere beleidskaders zoals de omgevingsvisie van Breda blijven leidend. Concrete initiatieven worden daar nog altijd aan getoetst." Wordt: “De methode is gericht op het proces voorafgaand aan de formele planologische procedure. Het vormt een leidraad voor het gesprek tussen gemeente en initiatiefnemer in een beginstadium als de initiatiefnemer ideeën heeft en nog met vragen zit. Het VAB-beleid richt zich uitsluitend op de mogelijkheden voor (agrarische) bedrijfslocaties. De Omgevingsvisie is leidend voor de ontwikkelkansen van onbebouwde gronden. Daarnaast en vanzelfsprekend moet de ontwikkeling planologisch aanvaardbaar zijn en blijft het geldende kader van rijk en provincie onverkort van toepassing, denk hierbij aan de (aankomende) provinciale Omgevingsverordening en de Wet natuurbescherming.”

p. 23  

Was: “Er is een verschil gemaakt tussen de diverse zones. In zone 1 wordt geen omschakeling naar reguliere bedrijvigheid, recreatie of maatschappelijk functies beoogd. Hier is het niet de bedoeling een niet-agrarische invulling toe te staan.” Wordt:“Er is een verschil gemaakt tussen de diverse zones. In zone 1 wordt beperkte omschakeling naar agrarisch verwante bedrijvigheid, reguliere bedrijvigheid, recreatie of maatschappelijk functies beoogd. Terwijl in zone 2 en 3 meer mogelijk is op het gebied van hergebruik van gebouwen en nieuwbouw.”

p. 24  

Was: “Enkele eenheden, mits dit noodzakelijk is om kostendekkend opstallen te kunnen verwijderen.” Wordt: “Enkele eenheden, mits dit noodzakelijk is om kostendekkend opstallen te kunnen verwijderen en mits dit aantal planologisch aanvaardbaar is.”

p. 24  

Was: “Bij voorkeur niet meer dan enkele eenheden, maar mogelijk meer indien passend in de situatie en volgens de gemeente voldoende onderbouwd.” Wordt: "Bij voorkeur niet meer dan enkele eenheden, maar mogelijk meer mits dit aantal planologisch aanvaardbaar is."

p. 26 

Was: “Het buitengebied is echter niet overal geschikt om meerdere woningen toe te voegen. Zoals in deze bouwsteen al is aangegeven wordt er onderscheid gemaakt in de mogelijkheden



voor de drie zones. Dat geldt uitdrukkelijk ook voor de mogelijkheden en aard van het toevoegen van woningen.” Wordt: “Het buitengebied is echter niet overal geschikt om meerdere woningen toe te voegen. In de provinciale omgevingsverordening wordt onder voorwaarden nieuwbouw van woningen in het buitengebied toegestaan, o.a. voor Ruimte voor Ruimte, landgoederen en instandhouding cultuurhistorische bebouwing.. Zoals in de bouwsteen al is aangegeven wordt er onderscheid gemaakt in de mogelijkheden voor de drie zones. Kleinschaligheid van nieuwe functies en inpassing binnen de beoogde ontwikkelingsrichting zijn belangrijke uitgangspunten voor elk van deze gebieden.”

Zonering:

BOUWSTEEN Methodiek voor de transitie van vrijkomende agrarische bebouwing en erven in het buitengebied van de gemeente Breda

VRIJKOMENDE AGRARISCHE BEBOUWING

BOUWSTEEN VAB BREDA

DORP, STAD EN LAND

21 JUNI 2021

Omslagfoto: Bestaand agrarisch erf in Oostelijk buitengebied van Breda

In opdracht van:

Uitgevoerd door: Groothandelsgebouw Stationsplein 45A Postbus 29129 3001 GC Rotterdam T 010 - 280 94 45 E info@dorpstadenland.nl I www.dorpstadenland.nl

DORP, STAD EN LAND

BOUWSTEEN VAB BREDA

INHOUDSOPGAVE 1.

Inleiding

blz. 4

Analyse

blz. 6

Zonering

blz.14

Methode

blz.18

Planologische procedure

blz.31

Bijlage: Werkbladen met Functie fiches

BOUWSTEEN VAB BREDA

DORP, STAD EN LAND

1. INLEIDING OPGAVE De transformatie van het landelijke gebied en vrijkomende agrarische bebouwing (VAB) is een groeiende uitdaging. Op nationale schaal neemt het aantal boerenbedrijven in rap tempo af door schaalvergroting, gebrek aan opvolgers, verstedelijkingsdruk, uitbreiding van natuurgebieden en milieuwetgeving en -eisen. Voor de gemeente Breda is sprake van een dynamische context, vanwege de invloed van de stad, de aanwezige infrastructuur en de groeiende vraag naar ruimte voor woningen, recreatie en natuur op het omringende buitengebied. Deze dynamiek en de nationale en regionale opgaven laten zich niet ongemoeid in het buitengebied van Breda, maar ook bij de ketenpartners en de buurgemeenten laat deze druk zich voelen. Het leidt bij agrariërs meer en meer tot de vraag naar de mogelijkheden van transitie van hun erf, omdat ze hun huidige agrarische activiteiten stoppen, andere activiteiten willen ontplooien of het erf willen verkopen aan derden. De huidige trends en opgaven bieden ook nieuwe kansen voor vrijkomende agrarische bebouwing en erven. Landelijk is er sprake van een tendens in de plattelandseconomie die interessante mogelijkheden bieden bij een transformatie, zoals energietransitie, biobased en circulaire economie, nieuwe lokale agrofoodconcepten en broedplaatsen voor start-ups.

De (aankomende) omgevingsvisie van Breda biedt zicht op de lokale opgaven waar Breda voor staat. Deze visie is leidend voor de ontwikkeling van het buitengebied. Initiatieven die aansluiten bij de omgevingsvisie en de landelijke opgaven zijn over het algemeen kansrijker.

DOEL De gemeente Breda heeft de ambitie om de vragen die uit deze vrijkomende agrarische bebouwing ontstaan op passende wijze te beantwoorden en mee te denken in de ontwikkelopgaven voor boerenerven. Deze procesbouwsteen vormt daarom een methode om samen met de initiatiefnemer of eigenaar te komen tot een gedragen ontwikkeling van vrijkomende agrarische bebouwing en erf. Het doel is om initiatiefnemers en eigenaren al in een vroeg stadium zo goed mogelijk te ondersteunen in het transformatieproces waarbij de aanwezige omgevingskwaliteiten worden benut en versterkt.

AFBAKENING Deze bouwsteen betreft de erven van agrarische bedrijven met nadruk op de bebouwing. Agrarisch land, zoals akker- en weideland, valt niet onder de aandacht van de bouwsteen. De methode spitst zich toe op transitie van het erf, hergebruik van de bestaande bebouwing, verwijderen van bebouwd oppervlak of deels vervangen van agrarische bebouwing. De methode is dus van toepassing op een agrarisch bedrijf dat stopt of

DORP, STAD EN LAND

BOUWSTEEN VAB BREDA

een bedrijf dat verandert van bedrijfsvoering. De bouwsteen wordt niet gebruikt voor boerenerven die aanpassingen behoeven om het huidig agrarisch gebruik door te zetten. Zij volgen de reguliere (vergunnings) procedures voor bedrijfsmatige aanpassingen, dan wel fysieke aanpassingen aan bouwwerken en/of gebouwen. De methode is gericht op het proces voorafgaand aan de formele planologische procedure. Het vormt een leidraad voor het gesprek tussen gemeente en initiatiefnemer in een beginstadium als de initiatiefnemer ideeën heeft en nog met vragen zit. Het VAB-beleid richt zich uitsluitend op de mogelijkheden voor (agrarische) bedrijfslocaties. De Omgevingsvisie is leidend voor de ontwikkelkansen van onbebouwde gronden. Daarnaast en vanzelfsprekend moet de ontwikkeling planologisch aanvaardbaar zijn en blijft het geldende kader van rijk en provincie onverkort van toepassing, denk hierbij aan de (aankomende) provinciale Omgevingsverordening en de Wet natuurbescherming.

GEBRUIK VAN DE BOUWSTEEN De bouwsteen vormt een toelichting op de keuzes met betrekking tot transformatie van vrijkomende agrarische bebouwing voor ambtenaren en bestuurders van de gemeente Breda. Tevens is het een gids voor de betrokken ambtenaren en initiatiefnemers (eigenaren, agrariërs, ontwikkelaars) om stap voor stap de methode toe te passen. De bouwsteen is bedoeld als hulpmiddel om samen inspirerende mogelijkheden in een vroegtijdig stadium van te verkennen. Daarbij zoekt de gemeente ook graag aansluiting met de ketenpartners en de buurgemeenten. Na deze inleiding volgt in hoofdstuk 2 een analyse van de bestaande situatie van het buitengebied. Daarin komt een breed scala van ruimtelijke, cultuurhistorische, ecologische en gebruikswaarden aan bod. Deze analyse vormt een belangrijke pijler voor het de iniëren van de verschillende zones. In hoofdstuk 3 wordt de zonering in hoofdlijnen uitgewerkt. Zowel de betrokken ambtenaren als de initiatiefnemers, of agrariërs die zich willen oriënteren op een andere toekomst van hun erf, kunnen dit hoofdstuk gebruiken als gids op basis van de locatie waar sprake is van een transformatieopgave. De methode wordt in hoofdstuk 4 uitgelegd. Hierin komen de verschillende stappen concreet aan bod. Voorbeeldfuncties worden ter inspiratie gegeven om een eigen passende richting te ontwikkelen.

Belangrijk onderdeel is een matrix die als checklist dient voor initiatiefnemers en ambtenaren. De stappen uit hoofdstuk 4 zouden een initiatiefnemer moeten brengen tot een voorstel dat voldoende houvast biedt voor zowel de initiatiefnemer (of dat nu de eigenaar zelf is of een andere ondernemer of ontwikkelaar), als voor het intaketeam van de gemeente. Het intaketeam zal in hoofdlijnen beoordelen of het plan kansrijk is voor een formele vergunningsprocedure. Hoofdstuk 5 beschrijft het mogelijke proces na de intake en de verdere inbedding in de planologische procedure.

BOUWSTEEN VAB BREDA

DORP, STAD EN LAND

2. ANALYSE BUITENGEBIED BREDA IN DE REGIO De gemeente Breda bestaat voor meer dan de helft uit buitengebied. Het stedelijk gebied ligt in het hart van de gemeente en vormt een duidelijke regionale functie ten aanzien van voorzieningen, werkgelegenheid en woonlocaties. Op sommige plekken in het buitengebied, zoals tussen Breda en Oosterhout en Etten-Leur, staat het landschap onder druk door de beperkte maat. Dat heeft vooral voor de ecologische verbindingen en cultuurhistorische waarden van het groen consequenties voor het Liesbos en Teteringse hei. Gebieden die al eeuwen hun groene bestemming kennen, wat bijdraagt aan de grote diversiteit en kwaliteit van flora en fauna. Verder is al het groen rondom

Het regionale kader van het buitengebied van Breda

DORP, STAD EN LAND

BOUWSTEEN VAB BREDA

Breda belangrijk als uitloopgebied voor alle stedelingen en dorpsbewoners van de omliggende plaatsen.

BREDAAS MOZAÏEK VAN HET BUITENGEBIED Op onderstaande kaart zijn de landschapsgebieden in het buitengebied van de gemeente Breda aangeduid zoals deze onderscheiden worden in de structuurvisie 2030 van Breda. De gemeentelijke structuurvisiekaart is geprojecteerd op de topografische ondergrond en daarbij is in oranje lijnen de markering van de 4 kwadranten toegevoegd zoals het buitengebied administratief ingedeeld wordt: Noord, Noordoost, Oost en zuid.

Het regionale kader van het buitengebied van Breda

BOUWSTEEN VAB BREDA

DORP, STAD EN LAND

LANDSCHAPSTYPEN

Beekdalen Landgoederen Oude zandgronden (kassencomplexen in ichte kleur) Bos en heide Polders

Landschapstypen-kaart

Breda heeft een rijk en veelzijdige landschappelijke omgeving. Dit vindt zijn oorsprong in de samenkomst van beken en ontstane diversiteit in bodemsoorten. De vijf hoofd landschapstypen worden op onderstaande kaart weergegeven en daarna kort toegelicht in hun kenmerken. De landschapstypen onderscheiden zich onderling niet in hogere of lagere waarden. Agrarische erven komen in alle vijf de typen voor, maar natuurlijk het meest in de open landschapstypen van beekdalen, oude zandgronden en polders. De landschapstypen geven invloed aan de mogelijke toekomstige functies van boerenerven, waarbij in de basis het betreffende landschapstype moet worden versterkt door veranderingen aan het erf.

DORP, STAD EN LAND

BOUWSTEEN VAB BREDA

Landschappelijke kenmerken beekdalen: • Bestaan voornamelijk uit grasland en water • Hebben een half open karakter met een groene achtergrond • Aan de randen zijn veelal landgoederen en villa’s • Beekdalen liggen in de kwadranten Zuid en Oost Landschappelijke kenmerken landgoederen: • Aan de randen van beekdalen zijn veelal landgoederen te vinden • Daarnaast vinden we landgoederen zones rond het Liesbos en Teteringse heide • De kenmerken sluiten meestal aan bij het halfopen karakter van de beekdalen

Beekdallandschappen

Landschappelijke kenmerken oude zandgronden: • Kenmerken zich door de bochtige wegen en zandpaden • Bebouwing bestaat veelal uit oude boerderijen die omringd Landgoed zijn door houtwallen en bosschages die in het verleden als perceelsafscheiding van de akkers en weilanden dienden • Eén deel in het kwadrant Noord bestaat uit voornamelijk kassencomplexen. Dit Oude Zandgrond gebied is daarom anders aangeduid op de kaart vanwege een hele andere verschijningsvorm. Landschappelijke kenmerken bos en hei: • Dienden in het verleden voor de jacht en houtproductie • Heeft een gesloten karakter door de dichte bebossing • In het beslotenheid van bossen is hier en daar nog een restant heide aanwezig, waarbij de nattere gedeelten worden gekenmerkt door de vennen en de drogere gedeelten door zandverstuivingen • Ná de Tachtigjarige Oorlog kwam de aanleg van bossen rond Breda goed op gang. De Nassause Domeinraad breidde de bossen systematisch uit. Tot in de 19e eeuw werden er gedeelten aan toegevoegd. De bossen werden door dreven ingedeeld in perken. Onderling werden ze verbonden door een stelsel van dreven. De bossen hebben veelal een zeer gesloten karakter.

Oude zandgrondenlandschap

Heide en bos

Landschappelijke kenmerken polders: • Blokvormige verkavelingspatroon met lange rechte dreven en wegen • Betreft de voormalige lager gelegen en nattere gebieden die vanaf 1650 op relatief grote schaal zijn ontgonnen

Polderlandschappen

BOUWSTEEN VAB BREDA

DORP, STAD EN LAND

ECOLOGISCHE WAARDEN

Bestaand gebied met natuurwaarde (ecologische verbindingszones en natuurnetwerk) Gebieden met opgave voor natuurwaarde (ecologische verbindingszones en natuurnetwerk) Ecologische verbindingen

Marklandschap Landgoedontwikkeling met natuurwaarde

Ecologische waardenkaart

De gemeente Breda kent meerdere waardevolle ecologische gebieden waaronder het Mastbos, Liesbos en de Noordelijke polders langs de Mark. Ook zijn er gebieden met vastgestelde opgaves voor ecologische verbindingszones en versterkingen van het natuurnetwerk. Ook deze worden reeds erkend als waardevolle gebieden. Structurerend en belangrijke drager voor de structuur van Breda als geheel is de zone van het Marklandschap. De beek heeft onmiskenbare ecologische, landschappelijke en waterkwaliteiten die gezamenlijk van hoge waarden zijn. Het natuurnetwerk wordt ook gemaakt door de relatief kleinere ecologische verbindingen. Tot slot zijn er de kleinere bijzondere gebieden van landgoedontwikkelingen met natuurwaarde. Al deze gebieden tezamen worden als te beschermen waarden aangeduid en behandeld.

DORP, STAD EN LAND

BOUWSTEEN VAB BREDA

CULTUURHISTORISCHE WAARDEN De gemeentelijke cultuurhistorische waardenkaart (Erfgoedvisie Breda) is als uitgangspunt genomen voor het overzicht van cultuurhistorische waarden die in het buitengebied van Breda onderscheiden worden. Op de kaart zijn de drie zones aangeduid in oplopende waarde: Cultuurhistorisch landschap, Cultuurhistorische waardevolle gebieden en Archeologisch landschap. Cultuurhistorisch landschap Cultuurhistorisch waardevol gebied Archeologisch landschap

Cultuurhistorische waardenkaart

BOUWSTEEN VAB BREDA

DORP, STAD EN LAND

STADSRANDINVLOEDZONE

Stadsinvloedszone

Stadsrandinvloedszone kaart

Het onderscheid tussen bebouwde kom en buitengebied bestaat uit een scherpe lijn. Zoals op onderstaande kaart de kwardranten van het buitengebied van Breda ook in een oranje lijn zijn aangeduid. In ruimtelijke beleving en functioneren is die overgang eerder een geleidelijke. De stad werpt haar invloed voorbij de stedelijke grens door zichtbare stedelijke activiteiten vanuit het landschap, door geluid, door medegebruik van het landschap door fietsende, wandelende en recreërende stedelingen. Deze invloedszone die zo op het buitengebied ontstaat blijft enigzins globaal en wordt op de kaart als een gearceerde stadsrandinvloedzone aangegeven. Deze zone is van invloed op welke mogelijkheden er voor functies op VAB-locaties zijn.

DORP, STAD EN LAND

BOUWSTEEN VAB BREDA

SNELWEGINVLOEDSZONE Net als het stedelijk gebied heeft ook de infrastructuur een effect op het landschap. Visueel, geluid en de barrrièrewerking zijn de voornaamste aspecten. Ook hierbij wordt uitgegaan van een globale invloedszone rond de snelwegen met een afstand van 500 meter aan weerszijde van de weg. De op- en afritten van de snelwegen worden daarbij nog extra aangegeven, omdat vanaf hier verkeer vanaf de hoofdaders het landelijk gebied in kan. Dit heeft een extra invloed op de mogelijkheden voor VAB-locaties die daarbij nabij gelegen zijn.

Snelweginvloedszone 500m aan weerszijde van de snelwegen binnen de kwadrantsgebiedsgrenzen Extra zwaartepunt van invloed rond de snelwegafslagen

Snelweginvloedszone kaart

BOUWSTEEN VAB BREDA

DORP, STAD EN LAND

3. ZONERING 3 ZONES

Uitsluitingsgebied Zone 1: Zeer beperkte mogelijkheden voor transformatie Zone 2: Genuanceerde mogelijkheden voor transformatie Zone 3: Ruime mogelijkheden voor transformatie

Voor VAB-locaties wordt onderscheid gemaakt in drie categorieën. Deze zijn gebaseerd op de analyse van het bestaande beleidskader en landschapsanalyse zoals in het vorige hoofdstuk samengevat. Dit leidt allereerst tot een uitsluitingsgebied. Dit betreft de gebieden waar nu geen agrarische erven zijn en waar voornamelijk hoge ecologische waarden zijn. Het overige buitengebied is vervolgens verdeeld in drie zones op basis van de omgevingskwaliteiten. Dit leidt tot gebieden met zeer beperkte mogelijkheden voor transformatie van erven en hun bebouwing (zone 1), genuanceerde mogelijkheden voor transformatie van erven en hun bebouwing (zone 2) en ruime mogelijkheden voor transformatie van erven en hun bebouwing (zone 3).

DORP, STAD EN LAND

BOUWSTEEN VAB BREDA

ZONE 1: BEPERKTE MOGELIJKHEDEN In zone 1 worden beperkte mogelijkheden voor transformatie van erven en hun bebouwing met nieuwe economische functies toegestaan. Dit houdt in dat transformatie hier allereerst gericht is op bescherming en verbetering van de omgevingskwaliteit van met name ecologie en landschap en alleen onder strikte voorwaarden andere functies op het erf kunnen worden toevoegen. Onderstaande kaart toont de uitsnede van de gebieden in het buitengebied van Breda die onder zone 1 vallen.

Uitsnede van de topografische kaart van de gebieden die in VAB zone 1 vallen

BOUWSTEEN VAB BREDA

DORP, STAD EN LAND

ZONE 2: GENUANCEERDE MOGELIJKHEDEN In zone 2 zijn genuanceerde mogelijkheden voor transformatie van erven en hun bebouwing mogelijk. Dit houdt in dat transformatie hier gericht is op minimaal gelijkblijvende omgevingskwaliteit en nieuwe economische, landschappelijke, maatschappelijke en sociale initiatieven. Onderstaande kaart toont de uitsnede van de gebieden in het buitengebied van Breda die onder zone 2 vallen.

Uitsnede van de topografische kaart van de gebieden die in VAB zone 2 vallen

DORP, STAD EN LAND

BOUWSTEEN VAB BREDA

ZONE 3: RUIME MOGELIJKHEDEN In zone 3 zijn ruime mogelijkheden voor nieuwe functies. Hier is transformatie van erven en hun bebouwing er op gericht om verdere economische, recreatieve en maatschappelijke activiteiten te ontplooien. Onderstaande kaart toont de uitsnede van de gebieden die onder zone 3 vallen.

Uitsnede van de topografische kaart van de gebieden die in VAB zone 3 vallen

BOUWSTEEN VAB BREDA

DORP, STAD EN LAND

4. METHODE IN EEN PAAR STAPPEN VAN IDEE NAAR GLOBAAL PLAN VOOR UW VAB LOCATIE Deze bouwsteen biedt een eenvoudige en snelle methode om in de verkennende fase met enkele stappen te zien wat er mogelijk is voor (eventueel) vrijkomende agrarische bebouwing op een agrarisch erf. We lichten de stappen van deze methode in dit hoofdstuk toe. Deze methode is te gebruiken door zowel de agrariër die eens wil kijken wat de mogelijkheden voor zijn erf kunnen zijn, door een ontwikkelaar/ adviseur die een advies voor een eigenaar wil maken, maar ook door de ambtenaren die betrokken zijn bij de begeleiding van een initiatief. De stappen van de methode zijn gekoppeld aan de volgende vragen: STAP

In welke zone ligt de locatie?

STAP

Welke mogelijke functies spreken u het meest aan? €

STAP

Welke van de door u gekozen functies zou een kostendrager kunnen zijn?

€

STAP

Welke functies zou de kostendragende functie kunnen ondersteunen of aanvullen?

€

STAP

€

√

Leveren de combinatie van de zone en de geselecteerde mogelijke functie(s) voldoende inzicht en draagvlak om verder te gaan met de verkenning? Als het antwoord op de vorige vraag positief is dan kan de matrix als checklist worden gebruikt om uw plan verder te brengen. Levert de matrix een kansrijk plan op?

STAP

Heeft u aan de hand van de matrix een globaal plan voor de locatie opgesteld dan kan dat ingediend worden bij het intaketeam van de gemeente. Daarmee start het reguliere planologische traject.

DORP, STAD EN LAND

BOUWSTEEN VAB BREDA

1. IN WELKE ZONE LIGT DE LOCATIE? Kijk in welke zone (1, 2 of 3) de locatie van uw erf ligt. Gebruik hiervoor de kaarten van de drie zones in hoofdstuk 3. Die specifieke zone is van belang voor het bepalen van de daarbij horende eigenschappen en mogelijkheden van het erf en de bebouwing.

STAP

De drie kaarten van de drie VAB-zones met daarin de uitsnedes van de topografische kaart van de gebieden die in de betreffende VAB zones vallen. Van links naar rechts VAB-zone 1,2 en 3. De kaarten staan groot in het hoofdstuk 2 afgebeeld.

2. WELKE MOGELIJKE FUNCTIES SPREKEN U HET MEEST AAN? Voor elk van de drie zones is een inspiratie-set gemaakt met zogenaamde functie-fiches. Dit zijn kaartjes met daarop de naam van een functie, een pictogram en referentiefoto van die functie. De kaartjes zijn bedoeld ter inspiratie voor de initiatiefnemer, adviseur en ambtenaar tijdens het bedenken van een nieuwe toekomst voor vrijkomende agrarische bebouwing en het erf. De kaartjes dienen als voorbeeld en hoeven niet letterlijk te worden genomen. Per zone is een inspiratieset beschikbaar. De aard en mogelijkheden of restricties zijn per zone namelijk anders. Een impressie als voorbeeld van wat u aantreft in die inspiratie-sets is hieronder weergegeven. De volledige sets met functiefiches staan in de bijlage van dit document. Advies is om de set voor uw locatie geldende zone uit te printen, te bekijken en wellicht met elkaar te bespreken en daaruit een brede selectie te maken wat u aanspreekt als mogelijke ontwikkelrichtingen voor uw locatie. Zo ontstaat een eerste beeld wat er op uw locatie allemaal mogelijk zou kunnen zijn. Misschien inspireert het u wel tot andere functies die niet tussen de aangeleverde voorbeelden staan. Op de lege kaartjes kunt u natuurlijk ook uw eigen voorbeeld schrijven of tekenen en aan uw persoonlijke selectie toevoegen. U kunt een set functie-fiches ook bij de gemeente aanvragen en afhalen.

STAP

BOUWSTEEN VAB BREDA

DORP, STAD EN LAND

Illustratieve selectie van functie-fiches die ter inspiratie en voorbeeld dienen van mogelijkheden voor functieverandering op agrarische erven in categorie VAB-Zone 1

Illustratieve selectie van functie-fiches die ter inspiratie en voorbeeld dienen van mogelijkheden voor functieverandering op agrarische erven in categorie VAB-Zone 2

Illustratieve selectie van functie-fiches die ter inspiratie en voorbeeld dienen van mogelijkheden voor functieverandering op agrarische erven in categorie VAB-Zone 3

STAP

3. WELKE VAN DE DOOR U GEKOZEN FUNCTIES ZOU DE KOSTEN-DRAGER KUNNEN ZIJN VAN DE TRANSFORMATIE VAN HET ERF? Met de brede selectie van de meest aansprekende functie-voorbeelden wordt de volgende stap gemaakt: Het bepalen welke van de functies die u het meest aanspreekt ook een kostendrager zou kunnen zijn voor de transformatie. Hierbij is het van belang om al globaal de opgave van de transitie van het erf of bedrijf voor ogen te hebben. Omvat het erf veel agrarische bedrijfsgebouwen met veel vierkante meters of juist weinig? Hoeveel bestaande bebouwing zou herbruikbaar zijn voor mogelijke nieuwe functies en wat kan er beter gesloopt worden? Moet er veel aan de inrichting van het erf veranderen om andere functies in te passen of valt dat wel mee? Door hier een globaal beeld van te vormen is het ook makkelijker om in te schatten welke kostendragers passend zijn voor de omvang van investeringen en onkosten. Dit hoeft zeker nog geen uitgebreide rekensom te zijn in dit vroege stadium, maar de ervaring leert dat al te makkelijk naar het toevoegen van

DORP, STAD EN LAND

BOUWSTEEN VAB BREDA

woningen wordt gegrepen om de transitie van een erf kostendekkend of winstgevend te maken, terwijl deze bouwsteen juist aanstuurt op het maken van verschillen in oplossingen en de gekozen oplossingen te laten aansluiten bij de omgeving en situatie van het erf.

optie A

optie B

Voorbeeld van mogelijke kostendragers uit de geselecteerde functie-fiches van stap 2: Een paar vrijstaande woningen liggen voor de hand (optie A), maar een meer specifieke benadering van bestaande agrarische bebouwing die kan worden omgevormd en verkocht voor diverse functies is wellicht een veel passendere optie (optie B).

4. WELKE FUNCTIES ZOUDEN DE KOSTENDRAGENDE FUNCTIE KUNNEN ONDERSTEUNEN OF AANVULLEN? Na de keuze voor een kostendragende functie of een set aan kostendragers, kan bekeken worden of er functies zijn die die hoofdfunctie kunnen ondersteunen en/of de aanwezige landschapskwaliteiten kunnen versterken. U wordt hierbij uitgedaagd om een stap verder te denken in hoe het erf er in de toekomst uit komt te zien, voor wie het bestemd is en hoe het een duurzame nieuwe inrichting wordt met het oog op een solide invulling voor de lange termijn, omgevingskwaliteiten en leefmilieu. Een combinatie van ideeën maakt makkelijk ruimte voor meer opties en een breder palet dat het slagen van de transitie vergroot.. Bijvoorbeeld een grote stal op het erf omvormen tot ruimte voor meerdere functies zoals werkruimte voor start-up bedrijfjes, een boerderijwinkel en enkele woonruimtes voor starters biedt diverse mogelijkheden voor economisch succes en biedt ook ruimte aan het het vinden van andere ondersteunende functies om het transitieproces van het erf te versterken en tevens een bijdrage te leveren aan een gebiedsontwikkeling met eigenheid en meer meerwaarde voor de omgeving dan wanneer alleen voor de realisatie van enkele woningen wordt gekozen.

STAP

← Vorig deel

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij de gemeente is leidend. Bron: https://api.notubiz.nl/document/10411410/1