RIB Woningmarktonderzoek en woonzorganalyse Boxtel 2022- Bijlage 1 Woningmarkt onderzoek en onderzoek wonen met zorg.pdf

Woningmarktonderzoek en onderzoek wonen met zorg

Gemeente Boxtel, Woonstichting JOOST, Woonveste 19 september 2022 Definitief

845.106 | Woningmarktonderzoek en onderzoek wonen met zorg

1

DATUM

19 september 2022

TITEL

Woningmarktonderzoek en onderzoek wonen met zorg

OPDRACHTGEVER

Gemeente Boxtel, Woonstichting JOOST, Woonveste

AUTEUR(S)

Jeroen Lijzenga Laurens van Dongen Tara Koster

PROJECTNUMMER

845.106

STATUS

Definitief

Tivolilaan 205 6824 BV Arnhem Postbus 1174 6801 BD Arnhem www.companen.nl info@companen.nl 026 351 25 32

845.106 | Woningmarktonderzoek en onderzoek wonen met zorg

2 KvK-nummer: 09035291 BTW-nummer: NL001826517B01

Inhoud Samenvattende conclusies en advies

4

1 1.1 1.2 1.3

Inleiding Aanleiding en doel van het onderzoek Onderzoeksopzet Leeswijzer

14 14 14 15

2 2.1 2.2 2.3

Bevolking en huishoudens Bevolking en huishoudens Ontwikkeling bevolking in de afgelopen jaren Recente verhuisbewegingen

16 16 17 18

3 3.1 3.2 3.3 3.4 3.5

De bestaande woningvoorraad Kenmerken van de woningvoorraad Ontwikkeling woningvoorraad in de afgelopen jaren Bewoning van de woningvoorraad Ontwikkeling van de marktdruk Buy to let

23 23 30 31 33 38

4 4.1 4.2 4.3 4.4 4.5 4.6 4.7

Ontwikkeling van de woningbehoefte Bevolkings- en huishoudensprognose Ontwikkeling kwantitatieve woningbehoefte Kwalitatieve woningbehoefte Woningvraag speciale doelgroepen Kwetsbaarheid van wijken en kernen Woningbehoeftescenario’s en toekomstverkenningen Vergelijking met de planvoorraad

41 41 43 45 55 58 61 65

5 5.1 5.2

Wonen met zorg Woonvraag ouderen Woonvraag cliënten Beschermd Wonen, Maatschappelijke Opvang en Jeugdhulp met verblijf Woonvraag overige doelgroepen Aanbod wonen met zorg De huisvestingsopgave: match tussen vraag en aanbod Opgave in de kernen en wijken

68 68

5.3 5.4 5.5 5.6

71 73 74 76 78

Bijlage 1: Factsheets per wijk

1

Bijlage 2: Beleidsinstrumenten De gemeente als overheid (publiekrecht) De gemeente als contractpartner (privaatrecht) De gemeente als beïnvloeder (communicatieve instrumenten) Huur- en koopcontracten

8 8 13 16 16

Bijlage 3: Verdiepende figuren en tabellen

19

Bijlage 4: De Doorzonscan

21

845.106 | Woningmarktonderzoek en onderzoek wonen met zorg

3

Samenvattende conclusies en advies Bevolkings- en huishoudensontwikkeling in de afgelopen jaren Voorzichtige bevolkingsgroei door buitenlandse migratie • In Boxtel wonen zo’n 33.000 inwoners en 14.600 huishoudens. Bijna de helft van de huishoudens in Boxtel behoort tot de corporatiedoelgroep, daaronder behoort ruim één op de vijf huishoudens tot de laagste inkomens met een inkomen onder de huurtoeslaggrens en een vrijwel even grote groep tot de overige corporatiedoelgroep. Bijna 15% van de huishoudens heeft een (hoog) middeninkomen van ongeveer €45.000 tot ongeveer 1,5 x het modale inkomen. Ruim 35% van de huishoudens in de gemeente heeft een hoger inkomen, vanaf ongeveer 1,5 x het modale inkomen. • Het aantal inwoners van Boxtel steeg de afgelopen 10 jaar, maar niet hard. De jaarlijkse ontwikkeling was ook grillig. In sommige jaren was sprake van groei, in andere jaren was er nauwelijks bevolkingsgroei of nam de bevolking zelfs af (2013). De trendlijn ligt rond de 0, wat betekent dat in de afgelopen jaren per saldo nauwelijks groei was als gevolg van het binnenlandse migratiesaldo. Doordat er in Boxtel weinig is gebouwd in de afgelopen jaren, is er weinig toestroom geweest van elders. De bevolkingsgroei in de afgelopen jaren is het gevolg geweest van de buitenlandse vestiging in Boxtel.

Jonge huishoudens vestigen zich, vaak in de kern Boxtel; de kleinere kernen trekken gezinnen • Bijna de helft (49%) van de huishoudens die zich vestigen in de gemeente Boxtel, zijn 1- en 2persoonhuishoudens in de leeftijd tot 35 jaar. Zij vinden veelal een woning in de kern Boxtel, en dan vaak in de wijk Boxtel-Centrum. Een op de vijf vestigende huishoudens in de gemeente is een gezin. Gezinnen vinden vaak een woning in de kleinere kernen in de gemeente. De komst van jonge huishoudens en gezinnen is belangrijk voor de vitaliteit in de kernen en voor het draagvlak voor voorzieningen. • Ook huishoudens die de gemeente verlaten, zijn veelal kleine jonge huishoudens. Het betreft bijna twee derde van de vertrekkende huishoudens. Vaak zijn het jonge mensen die vertrekken om elders te werken of studeren. Maar het komt ook voor dat jonge mensen een gemeente verlaten omdat zij geen passende woning kunnen vinden.

De bestaande woningvoorraad 60% van de woningvoorraad is een koopwoning, bijna 30% sociale huur • Ruim 60% van de woningen in Boxtel is een koopwoning. In de kleinere kernen binnen de gemeente is dit aandeel hoger dan in de kern Boxtel zelf. Bijna een derde (29%) van de woningen in de gemeente is een sociale huurwoning, een kleine 10% is een particuliere huurwoning. • Ruim een derde van de koopwoningenvoorraad (36%) in de gemeente bestaat uit rij-/hoekwoningen. Een bijna even groot deel (32%) betreft tweekappers, bijna een kwart (24%) zijn vrijstaande woningen. Een kleine 10% van de koopwoningen in de gemeente Boxtel zijn appartementen. • Meer dan de helft van de koopvoorraad in de gemeente Boxtel heeft een WOZ-waarde tot € 350.000 (prijspeil 1 januari 2021). Echter, goedkope koopwoningen met een WOZ-waarde tot € 200.000 zijn er nauwelijks meer. Een kwart van de koopwoningen heeft een WOZ-waarde vanaf € 450.000. • Bijna 80% van de corporatiewoningen heeft op dit moment een huur onder de eerste aftoppingsgrens (€ 633,25). Dit is de huurprijsgrens voor het passend toewijzen van woningen aan kleine huishoudens. Een relatief groot deel van de corporatiewoningen (14%) heeft een huur onder de kwaliteitskortingsgrens (€ 442,46), een belangrijk segment voor jonge huishoudens. Volgens de Lokale

845.106 | Woningmarktonderzoek en onderzoek wonen met zorg

4

Monitor Wonen heeft ongeveer een kwart van de particuliere huurwoningen in de gemeente Boxtel een sociale huur, ongeveer een derde een middenhuur en ruim 40% een dure huur vanaf € 950. Driekwart groene energielabels, grootste opgave in de particuliere voorraad • Bijna driekwart van de woningvoorraad in de gemeente Boxtel heeft een energielabel A, B of C en heeft daarmee een groen energielabel. In de sociale huurvoorraad is het aandeel woningen met een groen energielabel aanmerkelijk groter dan in de koopvoorraad en de particuliere huurvoorraad. • De meeste echt slechte energielabels zijn er in de particuliere huurvoorraad; hier heeft 13% van de woningen een label G, 6% een label F en 7% een label E. In de koopvoorraad is dit 9%, 8% en 3%. Weinig voor ouderen geschikte woningen, wel veel woningen potentieel geschikt te maken • Met het ouder worden van de bevolking en de sterke toename van het aantal huishoudens in de leeftijd van 75 jaar en ouder in de komende jaren, neemt het belang van voldoende levensloopgeschikte woningen toe. • Slechts een beperkt deel van de woningvoorraad in de gemeente Boxtel is geschikt voor mensen met een lichte functiebeperking. Het betreft 13% van de woningvoorraad. Wel is een groot deel van de woningvoorraad potentieel geschikt; met een relatief beperkte investering geschikt te maken.

Daarbij moet met name gedacht worden aan het plaatsen van een traplift om alle primaire woonfuncties zonder trappenlopen bereikbaar te maken. Dit betreft 63% van de woningvoorraad in de gemeente. • Veel alleenstaande ouderen wonen niet in een levensloopgeschikte woning. Veel jongeren in een particuliere huurwoning • Twee derde van de huishoudens in Boxtel woont in een koopwoning. Het aandeel jonge huishoudens (tot 25 jaar) dat in een koopwoning woont, is aanmerkelijk kleiner dan gemiddeld in de gemeente. Van deze groep woont ongeveer 20% in een koopwoning. Veel vaker (57%) wonen zij in een corporatiewoning, maar een groot deel (bijna een kwart) woont in een particuliere huurwoning. • Ook alleenstaanden en eenoudergezinnen wonen wat minder vaak dan gemiddeld in een koopwoning. Deze groepen wonen vaak in een corporatiewoning. Weinig goedkope scheefheid, veel lage inkomens in particuliere huur • Van de huishoudens die in een corporatiewoning wonen, behoort meer dan 80% tot de corporatiedoelgroep. Zo’n 15% van de corporatiewoningen wordt bewoond door huishoudens die op grond van hun inkomen eigenlijk te goedkoop wonen. • Van de huishoudens die in de particuliere huursector wonen, behoort ongeveer 60% tot de corporatiedoelgroep.

Flinke prijsstijgingen in de koopsector, enige toename marktdruk sociale huursector • De marktdruk in de koopsector in de gemeente Boxtel is de afgelopen jaren toegenomen. Vooral de gemiddelde transactieprijs nam aanmerkelijk toe, € 300.000 eind 2018 naar zo’n € 440.000 in het laatste kwartaal van 2021. • De gemiddelde actieve zoektijd van woningzoekenden in de sociale huursector nam de afgelopen jaren licht toe. Het gemiddelde aantal reacties op aangeboden woningen nam in delen van de voorraad toe. Per saldo is er sprake van enige toename van de druk op de sociale huurmarkt in de gemeente Boxtel.

845.106 | Woningmarktonderzoek en onderzoek wonen met zorg

5

Middeninkomens kunnen moeilijk een woning kopen • De sterke prijsontwikkeling is gunstig voor huishoudens die een koopwoning hebben, maar minder gunstig voor huishoudens die de koopmarkt willen betreden. Op dit moment kan een huishouden met een bruto jaarinkomen van circa € 40.000 een hypotheek krijgen van circa € 175.000 en een huishouden met een inkomen van € 45.000 een hypotheek van circa € 200.000. Om in de gemeente Boxtel een tussenwoning te kopen met een gemiddelde prijs van € 330.000 is een bruto jaarinkomen van ongeveer € 68.000 nodig. Slechts beperkt effect buy to let op kansen koopstarters • In de gemeente Boxtel wordt jaarlijks een zeer beperkt deel van woningen gekocht door investeerders. Sinds 2017 is dit jaarlijks 4% tot 5%. • In dezelfde periode kochten koopstarters jaarlijks ongeveer een kwart tot een derde van de koopwoningen. Verreweg de meeste koopwoningen werden gekocht door doorstromers binnen de koopsector. Als we de ontwikkeling van het aandeel woningen dat wordt gekocht door investeerders en door koopstarters in de tijd vergelijken, zien we dat er geen sprake is van het verdringen van koopstarters door investeerders. Er is geen aanleiding om opkoopbescherming in te stellen.

Ontwikkeling van de woningbehoefte Tot 2030 extra woningbehoefte van 1.480 tot 1.980 woningen • Om de kwantitatieve woningbehoefte in beeld te brengen, baseren we ons in de basis op de bevolkings- en huishoudensprognose van de provincie Noord-Brabant. In deze prognose wordt ervan uit gegaan dat vestiging en vertrek in de gemeente in evenwicht zijn, er vestigen zich per saldo evenveel mensen als er vertrekken. Dit sluit voor Boxtel aan de op de trend van de afgelopen jaren. Echter, de reden dat zich niet meer mensen in de gemeente hebben gevestigd, is dat er naar verhouding erg weinig woningen aan de voorraad zijn toegevoegd, te weinig om per saldo ook te voorzien in de vraag van buiten de gemeente. Die vraag is er wel degelijk, Boxtel biedt een aantrekkelijk groen stedelijk woonmilieu en licht zeer gunstig ten opzichte van openbaar vervoer en snelweg en centraal tussen de steden Eindhoven, Tilburg en 's-Hertogenbosch. In jaren dat er meer woningen werden opgeleverd, was in Boxtel ook duidelijk sprake van een positief migratiesaldo. • Daarom is voor Boxtel een Trendprognose gemaakt die is gebaseerd op de woningbouw in deze jaren. Volgens de Trendprognose neemt het aantal huishoudens in Boxtel in de periode 2022 tot 2025 toe met 425 en in de periode 2022 tot 2030 met 1.125.

Dit ligt hoger dan waar de provinciale prognose vanuit gaat: een groei van 725 huishoudens in de periode 2022 – 2030. • De woningbehoefte komt voort uit de ontwikkeling van het aantal huishoudens en het inlopen van het huidige woningtekort van 3,5% nu naar 2% in 2030. Bij de inloop van het woningtekort gaan we er dus vanuit dat dit tekort niet volledig wordt ingelopen. De woningmarkt heeft een zekere druk nodig om goed te functioneren. Uitgaan van een tekort van rond de 2% is gebruikelijk. Dit tekort wordt landelijk al lange tijd als uitgangspunt gehanteerd. • De Trendprognose, gebaseerd op de werkelijke ontwikkeling van het aantal huishoudens in de gemeente in de afgelopen jaren, komt inclusief de inloop van het woningtekort neer op het toevoegen van zo’n 185 woningen per jaar. Dit zijn 1.480 woningen in de periode tot 2030, waarvan 705 in de periode tot 2025 en 775 in de periode van 2025 tot 2030. • Er is ook een scenario uitgewerkt dat niet is gebaseerd op trendmatige ontwikkeling van woningbehoefte, maar op de ambitie van de gemeente om een rol te spelen in de regionale verstedelijkingsopgave in de regio ‘s-Hertogenbosch. In dit ambitiescenario wordt ingezet op het

845.106 | Woningmarktonderzoek en onderzoek wonen met zorg

6

toevoegen van 500 extra woningen ten opzichte van de Trendprognose in de periode tot 2030: 1.980 extra woningen in de periode tot 2030. Sterke toename 75-plus huishoudens • Het aantal 75-plus huishoudens in de gemeente neemt volgens de provinciale prognose de komende jaren sterk toe, van 15% van de huishoudens nu naar 20% in 2030 en 25% in 2040. Dat is een toename met twee derde. Het aandeel huishoudens in de leeftijd van 65 tot 75 jaar blijft ongeveer even groot. Het is dus vooral het aandeel oudere ouderen dat sterk toeneemt. • De Trendprognose gaat uit van een toestroom van meer jongere huishoudens. Desondanks zal sprake zijn van een vergrijzende bevolking in Boxtel. • Het aandeel gezinnen in de gemeente is nu 33%. Dit neemt af tot 32% in 2030 en 31% in 2040. • Het aandeel middelbare kleine huishoudens blijft redelijke gelijk, het aandeel jonge huishoudens neemt naar verhouding behoorlijk af. Grote wens om een woning te kopen • Het regionale woonwensenonderzoek geeft inzicht in de woonwensen van starters en doorstromers die zich richten op een woning in Boxtel. De wens om te kopen is groot. Van de starters wil ruim de helft een woning kopen. Zij richten zich veelal op het middensegment, tot € 450.000. • Ook kleine huishoudens tot 35 jaar en van 35 tot 55 jaar die willen doorstromen, willen overwegend kopen. Zij hebben vaak meer te besteden dan starters.

Ongeveer een kwart zoekt een woning in het duurste segment vanaf € 450.000. • En ook gezinnen willen veelal kopen in Boxtel. Van deze groep richt bijna de helft zich op het duurste segment. • Van de groep huishoudens in de leeftijd van 65 tot 75 jaar wil ongeveer de helft bij verhuizing een woning kopen. Van de groep 75-plus huishoudens is dit nog 30%. Geregeld tussenstap in de particuliere huur • De wens om te kopen blijkt voor veel huishoudens in de praktijk moeilijk te realiseren. Veel meer huishoudens dan uit het wensprofiel blijkt, hebben in de praktijk een huurwoning betrokken, vaak een particuliere huurwoning. Dit speelt bij alle onderscheiden huishoudenstypen, maar het sterkst bij jongere huishoudens. • Gezinnen slagen er het best in om hun koopwens te vervullen. • Oudere huishoudens (75+) kopen minder vaak een woning dan uit hun woonwens blijkt en komen veel vaker in een sociale huurwoning terecht. Hierbij moet worden aangetekend dat met de generatiewissel die gaande is de verwachting is dat de kooporiëntatie van senioren de komende jaren wel verder toeneemt en meer ouderen ook in staat zijn weer een woning te kopen. Dat vraagt geschikt en aansprekend aanbod voor deze kritische groep. Behoefte aan 355 tot 430 extra sociale huurwoningen • We ramen de extra behoefte aan sociale huurwoningen in Boxtel op 355 tot 430 woningen in de periode tot 2030.

Dat is 24% tot 29% van de totale extra woningbehoefte, in lijn met het huidige aandeel sociale huur op de woningvoorraad (29%). • Deze behoefte sluit ook aan bij het percentage van 30% dat wordt genoemd in de Nationale Woonen Bouwagenda van minister de Jonge. In vrijwel alle woningmarktsegmenten zijn extra woningen nodig, voor het inlopen van het huidige woningtekort en om te voorzien in de groei van de woningbehoefte. Alleen bij grondgebonden

845.106 | Woningmarktonderzoek en onderzoek wonen met zorg

7

huurwoningen in de vrije huursector ontstaat mogelijk juist ruimte. De volgende ontwikkelingen zijn belangrijk om te benoemen: • Vraag naar sociale huurwoningen: Er is een extra vraag naar sociale huurappartementen/ levensloopgeschikte woningen en in iets mindere mate ook aan (vooral kleinere) grondgebonden sociale huurwoningen (kleinere eengezinswoningen voor kleine huishoudens en kleine gezinnen). De vraag naar appartementen is in belangrijke mate afkomstig van oudere huishoudens die een voor hen geschikte woning zoeken, maar ook van jongeren die zich richten op een huurappartement omdat zij inschatten dat een dergelijke woning betaalbaar en naar verhouding snel beschikbaar is. De vraag naar grondgebonden woningen is vooral afkomstig van jonge huishoudens en starters, maar ook ouderen zijn geïnteresseerd in grondgebonden levensloopgeschikte sociale huurwoningen. Daarnaast is er in Boxtel ook wat extra vraag naar (kleine) eengezinswoningen in de sociale huur. Ook veel bijzondere doelgroepen op de woningmarkt zijn aangewezen op een sociale huurwoning. Het betreft mensen die kunnen uitstromen uit Bescherm Wonen en de Maatschappelijke Opvang, statushouders, mensen die om medische redenen een andere woningen nodig hebben, mensen die door een onverwachte gebeurtenis in hun leven snel een andere woning nodig hebben (spoedzoekers), etc.

Als de vraag van deze groepen boven-trendmatig toeneemt, zorgt dit voor een extra druk op de sociale huursector. • Vraag naar huurwoningen in de vrije sector1: Er is een aanvullende vraag naar huurwoningen in de vrije huursector. Het betreft per saldo appartementen. Er is vraag naar grondgebonden woningen in de vrije huursector, maar er komen potentieel ook veel van deze woningen vrij omdat de huidige bewoners de voorkeur geven aan het kopen van een woning. De vrije huursector is voor veel huishoudens een tussenstap richting een koopwoning. Per saldo ontstaat er potentieel vraaguitval bij grondgebonden particuliere huurwoningen. In de huidige krappe woningmarkt zal dit zich niet meteen manifesteren. • Vraag naar koopappartementen. Er is een behoorlijke extra vraag naar koopappartementen in de gemeente. Deze vraag is met name afkomstig van huishoudens die ouder worden en nadenken over een stap naar een wat kleinere woning waarin zij comfortabel ouder kunnen worden. De vraag richt zich wat meer op het duurdere segment, maar er is ook behoefte aan betaalbare koopappartementen. • Grote vraag naar betaalbare koopwoningen. Er is een grote extra vraag naar goedkopere en betaalbare woningen in de koopsector. In de gevraagde segmenten betreft het voornamelijk rijwoningen. Veel (koop)starters in de gemeente richten zich op een koopwoning.

Zij profiteren niet van overwaarde van een koopwoning en kunnen vrijkomende woningen in de bestaande woningvoorraad moeilijk betalen. Dit komt tot uitdrukking in een extra vraag naar koopwoningen tot € 200.000 en tussen € 200.000 en € 350.000. Met name het toevoegen van koopwoningen tot € 200.000 is lastig in de huidige marktomstandigheden. Het is belangrijk om bij het toevoegen van koopwoningen in het goedkope en betaalbare segment de wensen en verwachtingen van de doelgroep voor deze woningen niet uit het oog te verliezen. Naast de vraag naar kooprijwoningen is er een extra vraag naar luxere woningtypen, tweekappers en vrijstaande woningen. Deze extra vraag richt zich ook voor deze woningen het meest op het betaalbare en middeldure segment, maar er is in de gemeente ook een extra vraag naar koopwoningen in het duurste segment.

1 Vanaf 2024 worden de huurprijzen van woningen in de vrije sector gereguleerd door de invoering van het puntensysteem

(vergelijkbaar met dat bij sociale huurwoningen). Op deze manier moet de vrije huursector betaalbaar blijven voor mensen met een middeninkomen. De huidige vraag van woningen in de vrije huursector bestaat voor het overgrote deel uit woningen in het middensegment (<€1.000 per maand).

845.106 | Woningmarktonderzoek en onderzoek wonen met zorg

8

Figuur 1:

Gemeente Boxtel. Kwalitatieve woningbehoefte volgens trendprognose, naar eigendom, woningtype en prijsklasse, 2022 tot 2025 en 2025 tot 2030 Huur grondgebonden sociaal

45

Huur appartement sociaal / levensloopgeschikt

110

80

Vrije sectorhuur grondgebonden

200

-35 -25

Vrije sectorhuur appartement / levensloopgeschikt

45

Koop rijwoning tot 200.000

50

80

Koop rijwoning € 200.000- € 350.000

105

Koop rijwoning € 350.000+

35 25

Koop 2-1 kap / vrijstaand tot € 350.000

100

Koop 2-1 kap / vrijstaand € 350.000-€ 450.000

45 25

Koop 2-1 kap / vrijstaand € 450.000+

45 15

Koop appartement tot € 200.000

50

Koop appartement € 200.000+

80 75

85

55 110

-100 2022 tot 2025

-50

0

50

90 100

150

200

250

300

2025 tot 2030

Bron: Vraag- en aanbodmodel Companen, 2022

Belangstelling voor bijzondere woonvormen • Van de startende huishoudens heeft 20% belangstelling voor een tiny house en staat 15% open voor een tijdelijke woning. Ruim 10% ziet ‘friends wonen’, het delen van een woning met anderen als een optie. • Kleine huishoudens en gezinnen die al zelfstandig wonen zijn minder geïnteresseerd in nieuwe woonvormen. Zij staan wel open voor een woning in een verbouwd kantoor of een verbouwde school of kerk. Ook voor meergeneratiewoningen is er belangstelling. • Oudere huishoudens zijn geregeld geïnteresseerd in kleinschalige woonzorgprojecten, zelfstandige woonvormen met een gemeenschappelijke ruimte en wonen met gelijkgestemden. • Van de jonge en middelbare kleine huishoudens heeft 30% tot 40% belangstelling voor het zelf bouwen van een woning op een eigen bouwkavel. Onder gezinnen is dit zelfs bijna de helft. Van deze groepen geeft ruim een kwart aan (ook) belangstelling te hebben voor collectief particulier opdrachtgeverschap, het samen met anderen ontwikkelen van woningen. Ambitiescenario Het ambitiescenario is niet gebaseerd op trendmatige ontwikkeling van woningbehoefte, maar op de ambitie van de gemeente om een rol te spelen in de regionale verstedelijkingsopgave in de regio ’sHertogenbosch en op de zeer aantrekkelijke ligging en goede bereikbaarheid ten opzichte van Eindhoven, Tilburg en 's-Hertogenbosch.

In dit ambitiescenario wordt ingezet op het toevoegen van 500 extra woningen ten opzichte van de Trendprognose in de periode tot 2030. Het toevoegen van extra woningen biedt Boxtel de mogelijkheid om te sturen op het aantrekken van specifieke doelgroepen en geeft ruimte om te voorzien in de woningbehoefte van groepen die minder makkelijk aan bod komen. De volgende uitgangspunten zijn geformuleerd voor de uitwerking van het ambitiescenario:

845.106 | Woningmarktonderzoek en onderzoek wonen met zorg

9

• Minimaal het op peil houden van het percentage sociale huurwoningen en een plus waar nodig om toe te groeien naar het percentage dat het Rijk aangeeft. • Kleinere woningen/appartementen voor één- en tweepersoonshuishoudens, zowel huur als koop (nadruk op goedkoop en middelduur). • Voor senioren dicht bij de voorzieningen en bijvoorbeeld clustering op terrein gezondheidsinstellingen. • Permanente woningen voor huisvesting statushouders en arbeidsmigranten (gelet op de vergrijzing zullen we waarschijnlijk ook op termijn een beroep doen op arbeidsmigranten). • Sociale structuur van Boxtel vraagt zeer zeker ook om het toevoegen van woningen in het duurdere segment. Meer mix van doelgroepen in de wijken. De ligging maakt dat Boxtel kansen biedt voor midden- en hogere inkomensgroepen. Figuur 2:

Gemeente Boxtel. Kwalitatieve woningbehoefte volgens ambitiescenario, naar eigendom, woningtype en prijsklasse, 2022 tot 2025 en 2025 tot 2030 Huur grondgebonden sociaal

45 25

Huur appartement sociaal/levensloopgeschikt

80

Vrije sectorhuur grondgebonden

110

25

50

200

50

-35-25

Vrije sectorhuur appartement/levensloopgeschikt

45 10 50 15

Koop rijwoning tot 200.000

80

Koop rijwoning € 200-€ 350.000

35

105

Koop rijwoning € 350.000+

80 45

35 75

45

90

35

35 152515

Koop 2-1 kap / vrijstaand tot € 350.000

90

Koop 2-1 kap / vrijstaand € 350-€ 450.000

45 1025

Koop 2-1 kap / vrijstaand € 450.000+

45 1015

Koop appartement tot € 200.000

85

50 15 55 15

Koop appartement € 200.000+

110 -100 -50

0

35

50 100 150 200 250 300 350 400 450

Trendprognose 2022-2025

Ambitiescenario 2022-2025

Trendprognose 2025-2030

Ambitiescenario 2025-2030

Bron: Vraag- en aanbodmodel Companen, 2022

Meer harde bouwplannen nodig • Ten opzichte van de aanvullende woningbehoefte op basis van de Trendprognose is er nog onvoldoende plancapaciteit. De aanvullende woningbehoefte volgens de Trendprognose is tot 2030 1.480 woningen. Er zijn plannen voor 1.358 woningen. Dit betekent dat er, op basis van de Trendprognose, plannen moeten worden toegevoegd en dat er geen enkele ruimte is voor planuitval, die zich doorgaans wel voordoet.

845.106 | Woningmarktonderzoek en onderzoek wonen met zorg

10

• Er zijn voldoende harde plannen om in de aanvullende woningbehoefte in de komende jaren te voorzien. Voor de periode vanaf 2025 is dat zeker nog niet het geval. • Als we de harde planvoorraad vergelijken met de kwalitatieve woningbehoefte in de periode tot 2030, stellen we het volgende vast: – Er is in bijna alle woningmarktsegmenten de komende periode sprake van een aanvullende woningbehoefte. In die zin sluiten de plannen aan bij de behoefteontwikkeling. – De enige echte mismatch doet zich voor bij grondgebonden woningen in de vrije huursector. – In de koopsector ligt het zwaartepunt in de plannen in het dure en het middeldure segment. Getalsmatig zijn er geen grote discrepanties, maar in de koopsector is ook veel vraag naar goedkopere woningen, zowel grondgebonden als appartementen. De planvoorraad voorziet hierin niet of nauwelijks. – In de sociale huursector zijn er veel te weinig harde plannen om in de behoefteontwikkeling volgens de Trendprognose te voorzien.

Wonen met zorg Forse toename vraag naar geclusterde woonvormen voor ouderen • Demografie is de belangrijkste factor in de toename van de vraag naar wonen met zorg voor ouderen. Er zijn echter ook maatschappelijke trends die van invloed zijn op deze toekomstige vraag. Wij gaan er daarom in de prognose uit van de doorstroming van een deel van de ouderen van reguliere woningen naar geclusterde woonvormen, omdat verwacht kan worden dat vitale ouderen vaker zullen kiezen voor het wonen in een geclusterde woonvorm. Uit sociale overwegingen en om zelf regie te blijven houden over hun woon(zorg)situatie. • De vraag naar regulier wonen blijft het grootst. Veel ouderen wonen in een gewone woning, eventueel met aanpassingen. Zij blijven er ook lang wonen. Dat geldt zeker voor vitale ouderen, maar ook ouderen met een ondersteuningsvraag zijn vaak gehecht aan hun huidige woning. Aanpassing van bestaande woningen kan mensen met groeiende mobiliteitsbeperkingen ondersteunen bij het zelfstandig wonen. • De vraag naar geclusterd wonen (een beschutte woonvorm waarbij de bewoner een eigen appartement of studio heeft in nabijheid van een woonzorgcentrum en woont met of zonder zorg) zal in verhouding meer gaan toenemen, van 1.000 woningen nu naar 1.710 woningen in 2040. De vraag naar geclusterd wonen met Wlz-zorg neemt toe van 410 plekken nu naar 730 in 2040.

Er zijn momenteel weinig geclusterde woonvormen opgenomen in de planvoorraad. • Voor ouderen die behoefte hebben aan geclusterd wonen is er momenteel een tekort van 245 woningen. Dit tekort loopt op tot 955 woningen in 2040, met name in de sociale huur- en koopsector. • Op dit moment is het aanbod aan geclusterde woningen met Wlz-zorg gelijk aan de vraag. Dit slaat om naar een tekort van 300 woningen in 2040. Overige kwetsbare groepen • De vraag naar woningen voor mensen die uitstromen uit Beschermd Wonen en de Maatschappelijke Opvang bedraagt op jaarbasis ongeveer 25 woningen. • De vraag naar woningen voor jongeren die 18 worden en uitstromen uit de jeugdzorg bedraagt op jaarbasis ongeveer 5 woningen. • De vraag naar sociale huurwoningen voor mensen die uitstromen uit instellingen is onderdeel van de berekende totale vraag naar sociale huurwoningen. Als de vraag van deze mensen boven-trendmatig toe zou nemen, gaat het om een extra vraag ten opzichte van de ontwikkeling volgens de prognose.

845.106 | Woningmarktonderzoek en onderzoek wonen met zorg

11

•

•

•

Er is op dit moment een behoefte aan 210 plaatsen in geclusterde woonvormen voor mensen met een verstandelijke beperking. Daarnaast is er behoefte aan 20 reguliere woningen voor deze groep, waar zij met ambulante begeleiding kunnen wonen. De vraag loopt tot 2040 naar verwachting terug naar 180 plekken geclusterd wonen. De vraag naar reguliere woningen voor deze groep neemt toe tot 30 woningen. Er lijkt op dit moment een tekort van 100 plekken voor mensen met een verstandelijke beperking. Dit tekort wordt waarschijnlijk deels veroorzaakt doordat het aanbod niet volledig in beeld is en doordat veel Wlz-indicaties voor VG thuis worden verzilverd door middel van een Persoonsgebonden Budget. Onder deze personen kan wel de wens leven om bijvoorbeeld op zichzelf te gaan wonen met begeleiding of een plek te krijgen in een groepswoning. Het huidige tekort van 100 plekken zal in de periode tot 2040 licht afnemen tot zo’n 80 plekken. Er zijn naar schatting zo’n 40 dak- en thuislozen in Boxtel. Deels overlapt deze groep met de groep spoedzoekers.

Beleidsaanbevelingen De druk op de woningmarkt in Boxtel is de afgelopen jaren toegenomen. In de sociale voorraad zijn de wachttijden toegenomen. En in de koopvoorraad is het vanwege de prijsstijgingen lastiger geworden een woning te kopen. Het verhogen van de bouwproductie is daarom van belang om de druk op de markt te verminderen en de huishoudensgroei te kunnen faciliteren. Dat is extra belangrijk omdat het in Boxtel de afgelopen jaren niet is gelukt flinke aantallen woningen toe te voegen. We vatten de belangrijkste opgaven als volgt samen: •

•

•

•

In de sociale huurvoorraad is toevoeging van appartementen en kleinere grondgebonden woningen gewenst. De vraag is sterk afkomstig van één- en tweepersoonshuishoudens, zowel van jongeren als van ouderen. Er is ook enige extra behoefte aan sociale huurwoningen voor gezinnen. Er zijn niet voldoende harde bouwplannen om te voorzien in de behoefte aan woningen in de sociale huursector. Het is daarom belangrijk plannen voor deze woningen snel ‘op te harden’ en toe te voegen. Er zijn diverse groepen die afhankelijk zijn van een sociale huurwoning. Naast reguliere huishoudens met een laag inkomen, zijn dat kwetsbare groepen, vergunninghouders, arbeidsmigranten met een langer verblijfsperspectief en mensen die met spoed een goedkope woning nodig hebben. Het gaat potentieel om flinke aantallen sociale huurwoningen, zeker als de vraag van de genoemde groepen in combinatie toeneemt (toename van het aantal vergunninghouders in een periode dat veel mensen werkloos raken en met spoed een goedkope woning nodig hebben). Reken niet te krap met de benodigde voorraad sociale huurwoningen. Kijk naar de mogelijkheden om de vraag waar op korte termijn niet in kan worden voorzien te bedienen met tijdelijke woningen. Het benodigde aandeel sociale huurwoningen op de totale behoefte ligt in lijn met het aandeel dat in de bestaande woningvoorraad aanwezig is.

In de koopvoorraad ligt er de komende jaren een sterke opgave in het realiseren van betaalbare woningen. De prijsstijgingen van de afgelopen jaren, in combinatie met aanpassing van de hypotheekregels, hebben ervoor gezorgd dat het voor jonge huishoudens en koopstarters steeds lastiger is een woning te kopen. In de harde planvoorraad ligt er een accent op het toevoegen van middeldure en dure koopwoningen. Er zijn onvoldoende plannen om de vraag naar goedkope koopwoningen in te vullen. Zet bij nieuwe woningbouwlocaties ook in op het toevoegen van plannen voor deze woningen. Heb daarbij ook aandacht voor de behoefte in de dorpen. De doelgroepenverordening is een instrument waarmee goedkopere koopwoningen voor een langere periode betaalbaar kunnen worden gehouden, ook als de eerste koper de woning verkoopt. Het is belangrijk om oog te houden voor onzekerheden met betrekking tot de woningmarkt en de huishoudensontwikkeling. De crisis van enkele jaren terug heeft zichtbaar gemaakt hoe snel de

845.106 | Woningmarktonderzoek en onderzoek wonen met zorg

12

•

•

•

•

temperatuur kan omslaan. Daarom het advies om in de komende jaren te (blijven) werken met een bandbreedte voor de te verwachten woningvraag, zowel kwantitatief als kwalitatief. De uitwerking van de scenario’s in dit onderzoek geeft hierbij meer houvast. Het is van groot belang om in de plancapaciteit voldoende ruimte voor (kwantitatieve en kwalitatieve) sturing te houden. Versnellen als het kan en temporiseren als het moet. Daarnaast kunnen tijdelijke woningen bijdragen aan de meer flexibiliteit in de woningvoorraad. De verkoop van corporatiewoningen waar minder behoefte aan ontstaat om daarmee te voorzien in de toenemende behoefte aan goedkope koopwoningen kan een belangrijke strategie zijn om de kwalitatieve mismatch in delen van de woningvoorraad aan te pakken. Met de middelen die dit genereert, kunnen corporaties woningen toevoegen die aansluiten bij de behoefte van de veranderende bevolking. De verkoop van corporatiewoningen in een krappe woningmarkt roept vaak weerstand op, maar kan een belangrijk instrument zijn om in de veranderende vraag te voorzien. Verkoop van grotere grondgebonden corporatiewoningen kan voorzien in de behoefte aan goedkopere koopwoningen, hoewel er in Boxtel nog wat extra vraag is naar dergelijke woningen.

Let er bij verkoop van corporatiewoningen op dat geen toekomstige problemen worden gecreëerd door woningen met een slechte energetische kwaliteit te verkopen aan kopers die geen geld hebben voor de benodigde verduurzaming van de woning. De verduurzaming van de bestaande woningvoorraad is een punt van aandacht. De woningcorporaties werken hier gestaag aan en zijn op dit punt al ver, maar in de oudere delen van de particuliere voorraad ligt nog een aanzienlijke opgave. Dat vraagt om ook voor de particuliere voorraad actief te werken aan een strategie. Instrument als de ‘Investeringssubsidie Duurzame energie en Energiebesparing’ en de ‘Duurzaam Thuis Wonen Lening’ kunnen hier voor sommige woningeigenaren mogelijk bij helpen. Het aantal senioren in de gemeente neemt toe. Hoewel senioren vaak terughoudend zijn om te verhuizen, neemt de behoefte aan voor senioren geschikte woningen in Boxtel toe. Het gaat om appartementen en kleinere grondgebonden levensloopgeschikte woningen, zowel in de huursector als in de koopsector. De ligging ten opzichte van voorzieningen die voor ouderen belangrijk zijn is een aandachtspunt. Om het zelfstandig wonen tot op latere leeftijd mogelijk te maken moeten er ook woningen worden aangepast. Het gebruik van een deel van de overwaarde van de woning om woningaanpassing te financieren (een instrument als de Verzilverlening) kan hierbij helpen.

Daarnaast zorgt de vergrijzing van de bevolking in de gemeente voor een grote opgave rond wonen met zorg. De vraag naar geclusterde woonvormen nabij zorg (aanleunwoningen, knarrenhof) en met intensieve zorg neemt de komende jaren toe. Er zijn weinig van deze woning opgenomen in de planvoorraad voor de komende jaren. Het werkveld van Beschermd Wonen (BW), Maatschappelijke Opvang (MO) en Jeugd is sterk in ontwikkeling en raakt meer met elkaar verbonden door een toenemende focus op doorstroming. Begeleide woonvormen met flexibel opschaalbare zorg functioneren daarbij als ‘tussenstation’ voor of na het zelfstandig wonen. Als uitstromers uit Jeugdzorg met verblijf kunnen wonen in begeleide woonconcepten, kan (dure) instroom in BW of MO worden beperkt. De nieuwe aanpak vereist een omschakeling in denkwijze over in- en uitstroom en een intensievere samenwerking tussen (verschillende) zorgpartijen, gemeente en corporaties.

845.106 | Woningmarktonderzoek en onderzoek wonen met zorg

13

1 Inleiding 1.1 Aanleiding en doel van het onderzoek De gemeente Boxtel start op korte termijn met het opstellen van de nieuwe/vernieuwde woonvisie en woonzorgvisie. Om zicht te krijgen op de verhoudingen tussen vraag en aanbod (nu en in de nabije toekomst) en op de behoefte aan wonen met zorg, heeft de gemeente Companen het voorliggende woningmarktonderzoek laten uitvoeren. Tegelijkertijd loopt de uitwerking van de verstedelijkingsakkoorden (waaronder die van de regio ’s-Hertogenbosch) en de uitwerking van regionale woondeals op basis van de Nationale Woon- en Bouwagenda. Met het onderzoek ligt er een stevige onderzoeksmatige/cijfermatige basis voor het woonbeleid in Boxtel en voor de positionering van Boxtel in deze processen. Het onderzoek geeft inzicht in de woningbehoefte binnen de gemeente voor de perioden 2021 tot 2025 en 2025 tot 2030, zowel in aantallen als in gevraagde kwaliteiten.

Het onderzoek geeft een antwoord op de volgende onderzoeksvragen: • Hoe ziet de huidige samenstelling van de bevolking eruit, hoe heeft de bevolking zich de afgelopen tijd ontwikkeld en hoe gaat de bevolking zich ontwikkelen in de toekomst? • Hoe ziet de huidige samenstelling van de woningvoorraad eruit, hoe heeft de woningvoorraad zich ontwikkeld en wat is de in de toekomst benodigde woningvoorraad? Daarbij wordt specifiek ingezoomd op de sociale huurvoorraad, middenhuur en de vraag naar wonen met zorg voor senioren. • Welke woningen (naar eigendom, type en prijs) moeten de komende jaren toegevoegd worden om in de woningbehoefte te voorzien en wat is de transformatieopgave in de bestaande woningvoorraad? • Wat is de woningmarktpositie en de woonbehoefte van bijzonder (kwetsbare) doelgroepen als vergunninghouders, spoedzoekers, woonwagenbewoners en arbeidsmigranten? Het onderzoek is uitgevoerd in nauwe samenwerking met de corporaties en in afstemming met Samen Ouder Worden in Boxtel (SOWIB). Ook marktpartijen zijn betrokken. Tijdens een marktkennerspanel is op basis van de onderzoeksuitkomsten uitgebreid gesproken over de woningmarktsituatie in Boxtel en de opgaven die marktpartijen zien. Bij dit gesprek waren naast de gemeente en de corporaties makelaars, ontwikkelaars en zorgpartijen aanwezig.

1.2 Onderzoeksopzet De basis voor het onderzoek ligt in een uitgebreide statistische analyse, waarbij gebruik is gemaakt van diverse databronnen. Zo zijn de demografische analyses uitgevoerd op basis van informatie van CBSstatline en verhuisbewegingen gebaseerd op CBS-Microdata. De samenstelling van de woningvoorraad is in beeld gebracht aan de hand van gemeentelijke WOZ-registratie en de VHE-bestanden van de betrokken woningcorporaties. Voor de analyses van de kwalitatieve woningbehoefte is gebruik gemaakt van een gecombineerde analyse. Deze bestaat uit de feitelijke verhuisbewegingen in de afgelopen jaren (daarmee wordt duidelijk welke doelgroepen welke woningen betrokken) en de huidige woonwensen (gebaseerd op het regionaal gehouden woonwensenonderzoek, een uitgebreid vragenlijstonderzoek in alle regiogemeenten).

845.106 | Woningmarktonderzoek en onderzoek wonen met zorg

14

Op basis van gegevens over het huidige zorggebruik van verschillende doelgroepen en van demografische trends, is een prognose opgesteld van de toekomstige vraag naar verschillende vormen van wonen met zorg en van de jaarlijkse vraag naar woonruimte voor mensen die uitstromen uit een zorginstelling. Ook is het aanbod aan plaatsen wonen met zorg in de gemeente geïnventariseerd bij zorgpartijen, om de balans op te kunnen maken tussen vraag en aanbod naar wonen met zorg.

1.3 Leeswijzer • Hoofdstuk 2 gaat over de bevolking en de huishoudens in de gemeente Boxtel. Hoe is de bevolking samengesteld naar leeftijd? Welke huishoudenstypen wonen er in de gemeente? Wat is de inkomenspositie van huishoudens? In dit hoofdstuk kijken we ook terug naar de ontwikkeling in de afgelopen jaren, met name naar de verhuisbewegingen van, naar en binnen de gemeente. Welke huishoudens vestigen en vertrekken er per saldo, wat zijn de belangrijkste verhuisrelaties met andere gemeenten en hoe wordt er binnen Boxtel verhuisd tussen wijken en kernen? • In hoofdstuk 3 gaan we in op de omvang en samenstelling van de huidige woningvoorraad en hoe de woningvoorraad zich in de afgelopen jaren heeft ontwikkeld. Ook brengen we in beeld hoe de woningvoorraad wordt bewoond; welke huishoudens wonen in welke woningen. Hoofdstuk 3 gaat ook in op de ontwikkeling van de druk op de woningmarkt, in zowel de koopsector als de huursector. Ook gaan we in op het fenomeen ‘buy-to-let’, het opkopen van koopwoningen door investeerders om ze te verhuren. • Hoofdstuk 4 gaat over de ontwikkeling van de woningbehoefte in de komende jaren, zowel in kwantitatieve als in kwalitatieve zin. We brengen in beeld hoe de bevolking zich volgens prognoses gaat ontwikkelen en wat dat betekent voor de woningvraag.

Daarmee wordt zichtbaar welke fricties er ontstaan tussen vraag en aanbod en wat dat betekent voor de nieuwbouwopgave en de transformatieopgave in de bestaande woningvoorraad. We werken in dit hoofdstuk enkele scenario’s uit van de ontwikkeling van de woningbehoefte op basis van trends en ambitie. We vergelijken de opgaven met de bekende planvoorraad. In hoofdstuk 4 wordt ook nader ingezoomd op de woonvraag van verschillende bijzondere (kwetsbare) doelgroepen. • Hoofdstuk 5 zoomt in op de behoefte aan wonen met zorg, voor ouderen en voor andere kwetsbare doelgroepen. Aan de hand van een vraagprognose naar wonen met verschillende zorgzwaarten en een actuele inventarisatie van het aanbod brengen we de opgaven voor de komende tijd in beeld. • In de bijlagen zijn factsheets opgenomen met een aantal belangrijke uitkomsten op wijk- en kernniveau, zijn enkele verdiepende figuren en tabellen opgenomen die geen plek hebben gekregen in de hoofdtekst, is een overzicht opgenomen van de belangrijkste instrumenten die een gemeente kan inzetten om te sturen in de woningmarkt en is een uitleg opgenomen van de methode van de Doorzonscan, waarmee de geschiktheid van de woningvoorraad voor ouderen in beeld is gebracht. Voor in de rapportage is een samenvatting opgenomen met de belangrijkste uitkomsten, opgaven en adviezen.

845.106 | Woningmarktonderzoek en onderzoek wonen met zorg

15

2 Bevolking en huishoudens In dit hoofdstuk gaan we in op de belangrijkste demografische ontwikkelingen in de gemeente Boxtel. We brengen de huidige bevolking en huishoudens in beeld, we kijken naar de bevolkingsontwikkeling in de afgelopen periode en we kijken naar de verhuisbewegingen van naar en binnen de gemeente. De trends geven inzicht in de bevolkingsontwikkeling in de gemeente. Zo krijgen we een beeld van de werking van de woningmarkt in Boxtel en van de positie van Boxtel in de regio.

2.1 Bevolking en huishoudens In Boxtel wonen zo’n 33.000 inwoners en 14.600 huishoudens. De kern Boxtel (24.945 inwoners, 11.355 huishoudens is verreweg de grootste kern. Hier woont driekwart van de inwoners van de gemeente. Na Boxtel is Liempde de grootste kern, met zo’n 4.800 inwoners en ruim 1.900 huishoudens. Esch en Lennisheuvel zijn aanmerkelijk kleiner. Tabel 2.1: Gemeente Boxtel. Aantal inwoners en aantal huishoudens per kern, 2021 Kernen

Inwoners

Huishoudens

Boxtel

24.945

11.355

Lennisheuvel

1.115

430

Liempde

4.790

1.940

Esch

2.150

890

Gemeente Boxtel Bron: CBS

33.000

14.615

Binnen de grootste kern Boxtel, is Boxtel-Oost de grootste wijk. In Boxtel-Oost wonen 9.170 inwoners en zo’n 3.980 huishoudens. Ook Boxtel-Centrum is groot (7.915 inwoners, 4.055 huishoudens). MunselSelissen is de kleinste wijk binnen de kern Boxtel. De wijk Breukelen is een gebied binnen het CBS-gebied Boxtel-Centrum die in opzet en samenstelling een eigen wijk op zich vormt en afwijkt van de rest van Boxtel-Centrum. In de CBS data is Breukelen echter niet als zelfstandig gebied te onderscheiden. De gemeentelijke registraties geven wel inzicht in het aantal inwoners en woningen in Breukelen. Breukelen heeft ongeveer 4.525 inwoners (ruim de helft van de inwoners van Boxtel-Centrum woont daarmee in Breukelen). In Breukelen staan ongeveer 2.250 woningen. Tabel 2.2: Kern Boxtel. Aantal inwoners en aantal huishoudens per wijk, 2021 Wijken

Inwoners

Huishoudens

Boxtel-Centrum

7.915

4.055

Boxtel-Oost

9.170

3.980

Boxtel-Noord

3.790

1.775

Munsel-Selissen

2.700

925

(Boxtel overige gebieden)

1.370

620

Kern Boxtel Bron: CBS

24.945

11.355

845.106 | Woningmarktonderzoek en onderzoek wonen met zorg

16

Bijna de helft van de huishoudens in Boxtel behoort tot de corporatiedoelgroep 2. Ruim 20% behoort tot de laagste inkomens die in aanmerking komen voor een passende woning van een woningcorporatie, een vrijwel even grote groep behoort tot de overige corporatiedoelgroep. Bijna 15% van de huishoudens heeft een (hoog) middeninkomen van ongeveer €45.000 tot €56.000. Ruim een derde van de huishoudens in de gemeente heeft een hoger inkomen, vanaf ongeveer 1,5 x het modale inkomen. Onder jonger huishoudens (tot 25 jaar) is het aandeel lage inkomens veel groter dan gemiddeld (59%). Van de gezinnen, vaak huishoudens met twee inkomens heeft meer dan de helft een hoog inkomen. Oudere huishoudens in Boxtel behoren bovengemiddeld vaak tot de corporatiedoelgroep. Veel oudere huishoudens maken als zij gepensioneerd zijn een inkomensdaling door. Een deel van deze groep heeft wel vermogen, vaak in de vorm van een eigen woning. Figuur 2.1: Gemeente Boxtel. Inkomenspositie huishoudens naar leeftijd en samenstelling, 2020 Jonger dan 25 jaar

59%

1-2phh 25-65 jaar

20%

gezinnen

13%

1-2phh 65+ jaar

26%

24% 11%

4%

5%

0%

10%

56% 34%

21%

22% 20%

37%

16%

29%

Totaal

14%

30%

5% 40%

13%

50%

7%

12%

14% 60%

19% 37%

70%

80%

90%

< HT-grens

Overig corporatie doelgroep

Middeninkomens tot € 45.000

Hoge middeninkomens € 45.000 - € 56.000

100%

Hoge inkomens € 56.000+ Bron: Lokale Monitor Wonen

2.2 Ontwikkeling bevolking in de afgelopen jaren Het aantal inwoners van Boxtel steeg de afgelopen 10 jaar. De jaarlijkse ontwikkeling was echter grillig. In sommige jaren was sprake van een aanzienlijke groei, in andere jaren was er nauwelijks bevolkingsgroei of nam de bevolking zelfs af (2013). Groei van de bevolking komt voort uit het geboortesaldo (het saldo van het aantal mensen dat wordt geboren en het aantal mensen dat overlijdt), het binnenlands migratiesaldo (het saldo van vestigers uit andere Nederlandse gemeenten en vertrekkers naar andere Nederlandse gemeenten) en het buitenlandse migratiesaldo (het saldo van vestigers uit het buitenland en vertrekkers naar het buitenland). • Boxtel kent een afnemend geboortesaldo. De afgelopen tien jaar verschoof de balans van evenwicht tussen het aantal geborenen en het aantal overledenen naar een negatief geboortesaldo (ongeveer 100 inwoners per jaar). Dat hangt samen met het gemiddeld ouder worden van de bevolking. • Het binnenlandse migratiesaldo was in sommige jaren positief en in andere jaren negatief. De trendlijn ligt rond de 0, wat betekent dat in de afgelopen jaren per saldo nauwelijks groei was als gevolg van

2 Bij het toewijzen van sociale huurwoningen geldt vanaf 1 januari 2022 een hogere inkomensgrens voor meerpersoonshuishoudens.

Tot voorheen gold voor alle huishoudsamenstellingen dezelfde inkomensgrens. Vanaf 2022 is de grens voor eenpersoonshuishoudens geïndexeerd naar €40.765 euro, voor meerpersoonshuishoudens geldt de hogere grens van €45.014 euro (prijspeil 2022).

845.106 | Woningmarktonderzoek en onderzoek wonen met zorg

17

het binnenlandse migratiesaldo. Doordat er in Boxtel weinig is gebouwd in de afgelopen jaren, is er weinig toestroom geweest van elders. • De bevolkingsgroei in de afgelopen jaren is het gevolg geweest van de buitenlandse vestiging in Boxtel. In vrijwel de gehele periode sinds 2011 vestigden zich jaarlijks meer inwoners vanuit het buitenland dan er vanuit Boxtel naar het buitenland vertrokken. Het betreft hier inwoners die zich inschreven in de BRP, doorgaans inwoners met een langer verblijfsperspectief. Figuur 2.2: Gemeente Boxtel. Bevolkingsontwikkeling, geboortesaldo, binnenlands migratiesaldo en buitenlands migratiesaldo, 2011-2021

2020

2021

2020

2021

2019

2018

2017

-200

2016

-200

2015

-100

2014

-100

2013

0

2012

0

2021

100

2020

100

2019

200

2018

200

2017

300

2016

300

2015

400

2014

400

2013

500

2012

500

2011

2019

2011

Buitenlands migratiesaldo

2011

Binnenlandse migratiesaldo

2018

-200

2017

-200

2016

-100

2015

-100

2014

0

2021

0

2020

100

2019

100

2018

200

2017

200

2016

300

2015

300

2014

400

2013

400

2012

500

2011

500

2013

Geboortesaldo

2012

Bevolkingsontwikkeling

Bron: CBS

2.3 Recente verhuisbewegingen In de afgelopen tien jaar verlieten meer inwoners Boxtel om te verhuizen naar andere Nederlandse gemeenten dan zich vestigden van elders. Dit was met name het geval in 2013 en 2014, en in de periode

845.106 | Woningmarktonderzoek en onderzoek wonen met zorg

18

2017 – 2020. In 2015, 2016 en 2021 was er een duidelijk positief migratiesaldo. Het zijn met name inwoners in de leeftijd van 15 tot en met 24 jaar die per saldo de gemeente meer verlaten dan er zich vestigen. Dit zijn jonge mensen die hun vleugels uitslaan om elders te gaan studeren of werken. Een deel van deze groep komt doorgaans in een volgende levensfase terug naar de gemeente waar zij zijn opgegroeid. Om dit voor deze groep mogelijk te maken, moeten voldoende woningen voor hen beschikbaar zijn. In de jaren met een positief migratiesaldo trekt Boxtel gezinnen. In de jaren dat er minder toestroom is, betreft het per saldo veelal ouderen die naar de gemeente komen. Figuur 2.3: Gemeente Boxtel. Migratiesaldo naar leeftijd, 2011 – 2021

250 200 150 100 50 0 -50 -100 -150 -200 2011

2012

2013 0-14 jaar

2014

2015

15-24 jaar

2016

25-49 jaar

2017

2018

50-64 jaar

2019

2020

2021

65 jaar e.o.

Bron: CBS

Boxtel heeft in de afgelopen jaren per saldo meer inwoners getrokken uit de gemeente Sint-Michielsgestel dan dat er vertrokken naar deze gemeente. Datzelfde geldt voor Vught. Met de meeste andere na bijgelegen gemeenten was er sprake van een negatief binnenlands migratiesaldo. Met name aan Eindhoven en Tilburg verloor Boxtel per saldo inwoners. Deels hangt dit samen met het vertrek van jonge mensen die gaan studeren in deze steden. De grootste verhuisstroom was er met de gemeente ’sHertogenbosch. Bijna 1.400 inwoners vertrokken de afgelopen jaren naar deze gemeente. Omdat er vrijwel net zoveel inwoners vanuit ’s-Hertogenbosch naar Boxtel kwamen, is per saldo sprake geweest van evenwicht.

845.106 | Woningmarktonderzoek en onderzoek wonen met zorg

19

Tabel 2.3: Gemeente Boxtel. Top 10 van gemeenten vestiging en vertrek, 2011 - 2021 Vestig

Vertrek

Saldo

1.380

1.395

-15

Eindhoven

840

970

-130

Meierijstad

815

910

-95

Tilburg

720

865

-145

Sint-Michielsgestel

705

595

+110

Vught

495

450

+45

Oisterwijk

400

380

+20

Best

255

255

0

Breda

215

285

-70

Oss

215

285

-70

's-Hertogenbosch

Bron: CBS

Omdat de kern Boxtel verreweg de grootse kern is binnen de gemeente, biedt de kern Boxtel ook de meeste mogelijkheden om een volgende stap te zetten in de wooncarrière. Dit blijkt uit de hoge binding van inwoners aan de kern Boxtel. Van alle inwoners die de afgelopen tien jaar verhuisden in de kern Boxtel, betrok 55% opnieuw een woning in de kern. In de kleine kernen Esch en Lennisheuvel, is het aandeel inwoners dat bij verhuizing binnen de kern bleef veel kleiner (29% respectievelijk 15%). Vanuit Lennisheuvel verhuisden naar verhouding veel mensen naar de kern Boxtel (41%). Vanuit Esch is dit aandeel ook relatief hoog (17%), maar vanuit Esch verhuisden veel meer mensen naar een andere gemeente (53%). In Liempde was het aantal verhuizers dat binnen de kern bleef hoger (41%), maar vanuit Liempde verhuisden ook relatief veel inwoners (20%) naar de kern Boxtel. Van alle huishoudens in de gemeente Boxtel die in de afgelopen tien jaar verhuisden, vertrok 40% naar een andere gemeente. Tabel 2.4

Boxtel

Gemeente Boxtel. Verhuisbewegingen tussen kernen en naar buiten de gemeente, 2011-2021 LennisheuBuiten Boxtel vel Liempde Esch gemeente 55% 1% 3% 1% 40%

Totaal 100%

Lennisheuvel

41%

15%

5%

0%

39%

100%

Liempde

20%

1%

41%

0%

37%

100%

Esch

17%

0%

2%

29%

53%

100%

Gemeente Boxtel Bron: CBS

48%

2%

8%

2%

40%

100%

Bijna de helft (49%) van de huishoudens die zich vestigen in de gemeente Boxtel, zijn 1- en 2persoonhuishoudens in de leeftijd tot 35 jaar. Zij vinden veelal een woning in de kern Boxtel, en dan vaak in de wijk Boxtel-Centrum. Een op de vijf vestigende huishoudens in de gemeente is een gezin. Gezinnen vinden vaak een woning in de kleinere kernen in de gemeente. In Esch is bijna een derde van de vestigende huishoudens een gezin, in Lennisheuvel en Liempde gaat het om een kwart van de vestigende huishoudens. Binnen de kern Boxtel vinden vestigende gezinnen vaker dan gemiddeld een woning in Munsel-Selissen en Oost. De komst van jonge huishoudens en gezinnen is belangrijk voor de vitaliteit in de kernen en voor het draagvlak voor voorzieningen. Hoewel het om kleine aantallen gaat, vestigen oudere vestigers (55+) zich vaker dan gemiddeld in Esch. Binnen de kern Boxtel zijn de wijken Noord en Centrum populair bij vestigende oudere huishoudens.

845.106 | Woningmarktonderzoek en onderzoek wonen met zorg

20

Figuur 2.4: Gemeente Boxtel. Vestigers in de wijken, kernen en gemeente, naar leeftijd en huishoudenssamenstelling, 2011 – 2021. Wijk Boxtel-Centrum

58%

Wijk Boxtel-Oost

16%

44%

Wijk Boxtel-Noord

19%

49%

Wijk Munsel-Selissen

19%

42%

Kern Boxtel

22% 52%

Kern Lennisheuvel

Kern Esch

22%

30%

10%

20%

7% 4% 4%

28%

8%

16%

7% 4%

24%

8%

11%

18% 30%

40%

9%

31%

49% 0%

17%

26%

17%

Gemeente Boxtel

5% 4%

24%

38%

50%

19%

60%

70%

7% 4% 4%

26%

18%

44%

Kern Liempde

10%

80%

7% 4% 7% 4% 90%

1-2 phh tot 35 jaar

1-2 phh tussen de 35 en 55 jaar

gezin

1-2 phh tussen de 55 en 65 jaar

1-2 phh tussen de 65 en 75 jaar

1-2 phh ouder dan 75 jaar

100%

Bron: CBS

Ook huishoudens die de gemeente verlaten, zijn veelal kleine jonge huishoudens. Het betreft bijna twee derde van de vertrekkende huishoudens. Vaak zijn het jonge mensen die vertrekken om elders te werken of studeren. Maar het komt ook voor dat jonge mensen een gemeente verlaten omdat zij geen passende woning kunnen vinden. De kern Lennisheuvel raakt naar verhouding veel jonge huishoudens kwijt. Binnen de kern Boxtel geldt dat voor de wijk Munsel-Selissen.

845.106 | Woningmarktonderzoek en onderzoek wonen met zorg

21

Figuur 2.5: Gemeente Boxtel. Vetrekkers uit de wijken, kernen en gemeente, naar leeftijd en huishoudenssamenstelling, 2011 – 2021. Wijk Boxtel-Centrum

62%

16%

11%

6%

Wijk Boxtel-Oost

62%

13%

15%

5%

21%

10%

6% 4%

Wijk Boxtel-Noord

58%

Wijk Munsel-Selissen

74%

Kern Boxtel

7%

63%

Kern Lennisheuvel

15% 74%

Kern Liempde

61%

Kern Esch

13%

56%

Gemeente Boxtel

15%

63% 0%

10%

20%

30%

14% 40%

50%

60%

70%

11% 12%

5% 5%

11%

11%

12%

7% 4%

15%

4% 6%

12% 80%

5%

6% 90%

1-2 phh tot 35 jaar

1-2 phh tussen de 35 en 55 jaar

gezin

1-2 phh tussen de 55 en 65 jaar

1-2 phh tussen de 65 en 75 jaar

1-2 phh ouder dan 75 jaar

100%

Bron: CBS

845.106 | Woningmarktonderzoek en onderzoek wonen met zorg

22

3 De bestaande woningvoorraad In dit hoofdstuk zoomen we in op de bestaande woningvoorraad. Daarbij kijken we naar de samenstelling van eigendom, type, prijsklasse en bouwjaarklasse. Daarnaast gaan we in op ontwikkelingen op de koopen huurmarkt en de bewoning van de woningvoorraad. Ook gaan we in op de energetische kwaliteit van de woningvoorraad en de levensloopgeschiktheid van de woningvoorraad.

3.1 Kenmerken van de woningvoorraad Ruim 60% koopwoningen Ruim 60% van de woningen in Boxtel is een koopwoning. In de kleinere kernen binnen de gemeente is dit aandeel hoger dan in de kern Boxtel zelf. In Lennisheuvel is 87% van de woningen een koopwoning, in Liempde is dit 79% en in Esch 76%. Binnen de kern Boxtel staan er veel koopwoningen in Munsel-Selissen. Hier is 79% van de woningvoorraad een koopwoning. Bijna een derde (29%) van de woningen in de gemeente is een sociale huurwoning, een kleine 10% is een particuliere huurwoning. In de kern Boxtel is het aandeel sociale huurwoningen groter dan gemiddeld in de gemeente. Met name in Boxtel-Noord (50%) en in Boxtel-Centrum (38%) is het aandeel sociale huurwoningen hoger dan gemiddeld. BoxtelCentrum kent naar verhouding meer particuliere huur (12%) dan de andere gebieden binnen de gemeente. Binnen Boxtel-Centrum kent de wijk Breukelen naar verhouding iets meer sociale huurwoningen (41%) en iets minder koopwoningen (47%). Figuur 3.1: Gemeente Boxtel. Woningvoorraad naar eigendom*, 2022 Boxtel-Centrum

38%

Boxtel-Oost

32%

Boxtel-Noord 8%

63% 8% 76%

34%

10%

13%

Esch

15%

87% 8%

79%

9%

76%

29% 0%

56%

8%

Liempde

Gemeente Boxtel

42%

16%

Kern Boxtel 5%

49%

6% 50%

Munsel-Selissen

Lennisheuvel

12%

10%

9% 20%

30%

Sociale huur

61% 40%

50%

Particuliere huur

60%

70%

80%

90%

100%

Koop

Bron: Gemeente Boxtel *Inclusief opgeleverde nieuwbouwwoningen Munsel-Selissen 2020-2022

Ruim een derde van de koopwoningenvoorraad (36%) in de gemeente bestaat uit rij-/hoekwoningen. Een bijna even groot deel (32%) betreft tweekappers, bijna een kwart (24%) zijn vrijstaande woningen. Een kleine 10% van de koopwoningen in de gemeente Boxtel zijn appartementen. In de kleinere kernen

845.106 | Woningmarktonderzoek en onderzoek wonen met zorg

23

Lennisheuvel, Liempde en Esch staan met name vrijstaande woningen en tweekappers in de koopvoorraad. In Lennisheuvel bestaat meer dan de helft (58%) van de koopwoningen uit vrijstaande woningen, in Liempde is dit bijna de helft (46%). In de kleine kernen zijn er nauwelijks koop rij/hoekwoningen en nog minder appartementen. In de kern Boxtel staan in de koopvoorraad juist relatief veel rij-/hoekwoningen (47%). In Boxtel-Oost en Boxtel-Centrum bestaat daarnaast ongeveer 20% van de koopvoorraad uit appartementen. In de wijk Breukelen bestaat het grootste gedeelte van de koopvoorraad uit rij-/hoekwoningen en tweekappers. Daarnaast bestaat 18% van de koopvoorraad in Breukelen uit appartementen. Figuur 3.2: Gemeente Boxtel. Koopwoningvoorraad naar woningtype, naar wijken en kernen en gemeente*, 2022 Boxtel-Centrum

33%

31%

Boxtel-Oost

16%

68%

Boxtel - Noord

39%

Munsel-Selissen

40%

Kern Boxtel

22% 22%

19%

Kern Liempde

9%

Kern Esch

16%

45%

Gemeente Boxtel

46% 44%

36% 10%

20%

Rij-/hoekwoning

11%

58%

15%

0%

22%

27%

42%

5% 5% 21%

36%

47%

Kern Lennisheuvel

20%

37% 32%

30%

40%

2-1 kap

50% Vrijstaand

4%

24% 60%

70%

80%

8% 90%

100%

Appartement

Bron: Gemeente Boxtel *Exclusief opgeleverde nieuwbouwwoningen Munsel-Selissen 2020-2022

Meer dan de helft van de koopvoorraad in de gemeente Boxtel heeft een WOZ-waarde tot € 350.000 (prijspeil 1 januari 2021). Echter, goedkope koopwoningen met een WOZ-waarde tot € 200.000 zijn er nauwelijks meer. Ruim één op de vijf koopwoningen heeft een WOZ-waarde van € 350.000 tot € 450.000 en een kwart heeft een WOZ-waarde vanaf € 450.000. Omdat in de kern Boxtel meer rij- en hoekwoningen staan dan in de kleinere kernen en naar verhouding minder tweekappers en vrijstaande woningen, is het aandeel woningen met een WOZ-waarde tot € 350.000 in Boxtel veel groter. In de kern Boxtel heeft ruim 60% van de koopwoningen een WOZ-waarde in dat segment, in Esch is dat ruim 40%, in Liempde ongeveer een kwart en in Lennisheuvel minder dan 20%. In Lennisheuvel heeft meer dan de helft van de koopwoningen een WOZ-waarde vanaf € 450.000, in Liempde bijna de helft. Binnen de kern Boxtel is in Munsel-Selissen het aandeel dure koopwoningen hoger dan in de andere wijken.

845.106 | Woningmarktonderzoek en onderzoek wonen met zorg

24

Figuur 3.3: Gemeente Boxtel. Koopvoorraad naar prijsklasse, naar wijken en kernen en gemeente, 2022 Wijk Boxtel-Centrum

7%

53%

Wijk Boxtel-Oost

21%

19%

74%

Wijk Boxtel - Noord

17%

58%

Wijk Munsel-Selissen

16%

35%

31%

59%

Kern Lennisheuvel

18%

Kern Liempde

21%

24%

24%

47%

41%

Gemeente Boxtel

25%

50% 0%

< € 200.000

10%

20%

17%

57% 27%

Kern Esch

23%

34%

Kern Boxtel

8%

30%

31% 22%

40%

€ 200.000 - € 350.000

50%

60%

25% 70%

€ 350.000 - € 450.000

80%

90%

100%

€ 450.000 +

Bron: Gemeente Boxtel *Inclusief opgeleverde nieuwbouwwoningen Munsel-Selissen 2020-2022

Sociale huurvoorraad Er staan in de gemeente Boxtel zo’n 4.000 corporatiewoningen. Bijna 80% van de corporatiewoningen heeft op dit moment een huur onder de eerste aftoppingsgrens (€ 633,25). Dit is de huurprijsgrens voor het passend toewijzen van woningen aan kleine huishoudens. Een relatief groot deel van de corporatiewoningen (14%) heeft een huur onder de kwaliteitskortingsgrens (€ 442,46). Deze grens is belangrijk voor het toewijzen aan jonge huishoudens (tot 23 jaar) in verband met de mogelijkheid om huurtoeslag te krijgen. Het is ook een segment dat vaak belangrijk is voor kwetsbare huurders die uitstromen uit een instelling naar een zelfstandige woning. Een kleine 10% van de corporatiewoningen in Boxtel heeft een huurprijs tussen de eerste en de tweede aftoppingsgrens (de grens voor passend toewijzen aan grotere huishoudens, € 678,66) en een even groot deel heeft een huur tussen de tweede aftoppingsgrens en de liberalisatiegrens (€ 763,47). Een klein deel van de corporatiewoningen (3%) wordt verhuurd in de vrije sector. Tabel 3.1: Gemeente Boxtel. Corporatiebezit naar huurprijsklassen (huidige huur en streefhuur), 2022. Huidige huur