Programma volkshuisvesting en wonen-welzijn-zorg 2023-2027 Redactionele aanpassingen- Bijlage 1 Programma

Samen bouwen aan een thuis in Boxtel Programma volkshuisvesting en wonen-welzijn-zorg 2023-2027

Gemeente Boxtel 4 juli 2023 Vastgesteld

DATUM

4 juli 2023

TITEL

Samen bouwen aan een thuis in Boxtel

OPDRACHTGEVER

Gemeente Boxtel

AUTEUR(S)

Cherelle de Leeuw Bram Klouwen

PROJECTNUMMER

845.107/G

STATUS

Vastgesteld

Tivolilaan 205 6824 BV Arnhem Postbus 1174 6801 BD Arnhem www.companen.nl info@companen.nl 026 351 25 32 KvK-nummer: 09035291 BTW-nummer: NL001826517B01

Inhoud 1 1.1 1.2

Samen bouwen aan een thuis in Boxtel Waarom een programma volkshuisvesting en wonen-welzijn-zorg? Proces

5 5 6

2 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5

Het verhaal van Boxtel De positie van Boxtel in de regio De woningbehoefte Wonen, welzijn en zorg Leefbaar en toekomstbestendig Toekomstvisie en opgaven

8 8 8 9 10 10

Pijler 1: een passend en betaalbaar huis

12

3 3.1 3.2

Passende woningen en doorstroming Analyse kwalitatieve woningvraag In elke kern een bij elke levensfase passende woning

12 12 13

4 4.1 4.2

Inspelen op de woningbehoefte Analyse woningbehoefte in Boxtel Groei voor eigen inwoners en kwalitatieve doorontwikkeling

18 18 18

5 5.1 5.2

Vernieuwende creatieve woonvormen Analyse behoefte bijzondere woonvormen Stimuleren en faciliteren nieuwe concepten

23 23 24

Pijler 2: wonen met welzijn en zorg

25

6 6.1 6.2

Wonen-welzijn-zorg voor langer zelfstandig wonen Analyse wonen met welzijn en zorg voor ouderen in Boxtel Weer zelfstandig kunnen wonen met welzijn en zorg

25 25 28

7 7.1 7.2

Een thuis voor iedereen Analyse woningbehoefte aandachtsgroepen Huisvesting en begeleiding aandachtsgroepen

32 32 33

Pijler 3: duurzaam wonen in wijken en dorpen

37

8 8.1 8.2

Leefbare wijken en dorpen Analyse leefbaarheid in wijken en dorpen Leefbaarheidsaanpak vanuit inwoners

37 37 38

9 9.1 9.2

Duurzaam wonen Analyse verduurzaming woningvoorraad Stimuleren duurzamere woningen en omgeving

40 40 41

Toetsingskader woningbouw

43

10 10.1

43 43

Programma volkshuisvesting Uitgangspunten

Voorwoord Voor u ligt het “Programma volkshuisvesting en wonen-welzijn-zorg 2023-2027”. Een hele mond vol. Vroeger noemde we dit de woonvisie, welke alleen over wonen ging. Tegenwoordig gaat dat ook over wonen in relatie tot welzijn en zorg. Samen bouwen aan een thuis in Boxtel! Zo noemen we dit programma. En dat is wat we al een beetje hebben gedaan bij het opstellen van dit programma. Want wat voor thuis moeten we bouwen en voor wie? En hoe ontwikkelt het wonen zich in Boxtel, Esch, Lennisheuvel en Liempde? In dit document geven we daar duidelijkheid over. De juiste woning voor de juiste doelgroep op de juiste plek en op het juiste moment. Dat is een groot maatschappelijk vraagstuk en dat vraagt om meer regie vanuit de gemeente. Boxtel wil meer passende en betaalbare woningen toevoegen aan het woningbouwprogramma. Dat is nodig om tegemoet te komen aan de vraag vanuit eigen inwoners en dan met name (koop)starters, mensen met een bescheiden of middeninkomen, de snelgroeiende groep oudere inwoners en aandachtsgroepen met een urgente woonvraag. Boxtel wil ook rekening houden met de groeiende vraag vanuit onze omgeving. We zien dat Boxtel zeer gunstig is gelegen tussen de grote steden Eindhoven, Tilburg en ’s-Hertogenbosch. Dankzij de A2 en ons treinstation heeft Boxtel uitstekende verbindingen.

En de vraag van woningzoekenden in de regio laat zich steeds meer voelen in de Boxtelse woningmarkt; we zien dit als een kans om mooie woonmilieus toe te voegen en onze samenleving te versterken. Om zowel eigen inwoners als de vraag uit de regio te bedienen en verdringing te voorkomen wil Boxtel het bouwvolume fors verhogen. Boxtel zet daarbij in op leefbare en duurzame wijken en kernen. Het liefst gaat dat hand in hand. Wijken die zowel fysiek als sociaal klimaatbestendig zijn. Dus ook samen zorgen voor elkaar faciliteren. Wonen is immers meer dan een huis, wonen moet een thuis zijn. We erkennen daarom ook nadrukkelijk de burgerkracht in Boxtel en daarom bouwen we samen aan een thuis in Boxtel. Ik bedank alle betrokken professionele en maatschappelijke organisaties en individuele inwoners voor hun bijdrage aan dit programma. En kijk ernaar uit om met z’n allen samen te bouwen aan een thuis in Boxtel. Wim van der Zanden, Wethouder Ruimtelijke Ontwikkeling, Volkshuisvesting, Ouderenagenda en WMO

1 Samen bouwen aan een thuis in Boxtel Dit is het nieuwe programma volkshuisvesting en wonen-welzijn-zorg van de gemeente Boxtel. Dit programma vervangt de Woonvisie 2016-2025. De gemeente zet hiermee de koers uit voor de ontwikkeling van het wonen in Boxtel, Esch, Lennisheuvel en Liempde. Als gemeente schetsen we de toekomst van het wonen in onze kernen. Hoe willen wij de komende jaren bouwen aan ons dorp? Hoe leven we samen in onze buurten en straten, en hoe dragen wonen, welzijn en zorg in samenhang daaraan bij? Hoe bieden we maatschappelijke uitdagingen het hoofd en omarmen we de kansen die de ligging van Boxtel biedt? Het gaat daarbij niet alleen om wonen, maar ook om de relatie met welzijn, zorg, leefbaarheid en duurzaamheid. De kernen van Boxtel hebben elk een eigen sociale structuur en woningmarktpositie. Nieuw woonbeleid voor de gemeente gaat dan ook niet alleen over de gemeente als geheel, maar ook over de opgave in de afzonderlijke kernen, en in de kern Boxtel over de wijken. Het gemeentebestuur wil meer regie voeren om maatschappelijke knelpunten op te lossen en kansen te benutten. Tegelijkertijd heeft Boxtel ook te maken met allerhande woningmarktvraagstukken.

Zo blijkt uit het recente woningmarktonderzoek dat veranderingen in de bevolkingsopbouw, de huisvesting en ondersteuning van aandachtsgroepen als ouderen, mensen uit de psychiatrie, vluchtelingen, arbeidsmigranten, de energietransitie en andere maatschappelijke ontwikkelingen aandacht vragen. Ook het Onderzoeksrapport WoonZorgWelzijn 65+ jaar van de analysegroep van SOWiB schetst de uitdagingen en urgentie van de dubbele vergrijzing. Niet alles kan tegelijkertijd aangepakt worden. Met dit programma geeft de gemeente aan voor wie zij zich inzet. Wat voor opgaven en kansen liggen er in de dorpen en wijken in de bestaande woningvoorraad en door nieuwbouw?

1.1 Waarom een programma volkshuisvesting en wonen-welzijn-zorg? De juiste woning voor de juiste doelgroep op de juiste plek en op het juiste moment. Dat is een groot maatschappelijk vraagstuk, waar ook de gemeente Boxtel voor staat. Er zijn te weinig woningen voor de toekomstige vraag. De betaalbaarheid van het wonen staat onder druk door gestegen woningprijzen, bouwkosten en energieprijzen. Daardoor vindt lang niet iedereen een passend huis in de eigen kern of wijk. Deze opgaven zijn niet uniek voor onze gemeente. Door de gunstige centrale ligging tussen de drie grote Brabantse steden ’s-Hertogenbosch, Eindhoven en Tilburg aan de A2 en met goede OV-verbindingen naar deze steden, is de druk op de woningmarkt extra voelbaar. Daarbij wonen mensen met een ondersteunings- of zorgvraag vaker zelfstandig. Onze inwoners worden steeds ouder, en de groep ouderen steeds groter, waardoor de groep mensen met een zorg- of ondersteuningsvraag groeit. We hebben een rol in het bieden van huisvesting aan verschillende aandachtsgroepen en in de (door)decentralisatie van Beschermd Wonen. Dit alles vraagt passende woningen, een toegankelijke leefomgeving, ondersteuning en voorzieningen in de buurt. Daarnaast moeten we onze bijdrage leveren aan de energietransitie, waarbij veranderingen in de (met name bestaande) woningvoorraad noodzakelijk zijn.

De klimaatwet maakt dat iedere gemeente zijn steentje moet bijdrage aan de verduurzamingsopgave. Belangrijk voor een leefbare toekomst én voor het betaalbaar houden van de woonlasten. Afgelopen jaar stegen de energielasten voor mensen met een slecht geïsoleerde woning flink. Met als gevolg financiële zorgen en stress, leidend tot

845.107/G | Samen bouwen aan een thuis in Boxtel

5

gezondheidsproblemen. Onze plannen rondom de energietransitie staan in het Uitvoeringsprogramma warmtetransitie. Ze raken vanuit een integrale kijk op de toekomst van het wonen in onze gemeente ook dit volkshuisvestingsprogramma. Landelijke wet- en regelgeving geven daarbij nationale kaders. Allereerst wordt het hebben van een Woon(zorg)visie (tot 2026) en een Volkshuisvestelijk programma (vanaf 2026) verplicht. Maar ook Rijksprogramma’s als Een thuis voor iedereen en Wonen en zorg voor ouderen dienen een lokale invulling te krijgen. We staan niet alleen voor deze opgaven. We trekken samen met de regio op: met onze buurgemeenten werken we aan de Verstedelijkingsstrategie regio ’s-Hertogenbosch. Op 9 maart is de Woondeal NoordOost Brabant getekend, waarin we als regio een ambitieus woningbouwprogramma hebben uitgewerkt. Lokaal zoeken we de afstemming door ons programma Volkshuisvesting en wonen-welzijn-zorg explicitiet te positioneren als bouwsteen van de Omgevingsvisie. De volkshuisvestelijke overwegingen en kwalitatieve kaders voor het wonen staan hier; in de Omgevingsvisie vindt de integrale afweging plaats, zodat verschillende beleidsterreinen elkaar versterken. In het kader van de Omgevingsvisie vindt een brede integrale afweging plaats tussen diverse belangen waaronder wonen, natuur, water, landbouw en bedrijvigheid.

Vaststelling van de ambities van dit programma zijn dus onder de voorwaarde dat deze passen in de door de gemeenteraad nog vast te stellen Omgevingsvisie. Indien uit de vastgestelde Omgevingsvisie blijkt dat de volkshuisvestelijke ambities moeten worden aangepast zal een aanpassing op het programma volkshuisvesting in lijn met de dan vastgestelde Omgevingsvisie aan de gemeenteraad worden voorgelegd. Samen met onze partners en bewonersplatforms geven we invulling en kleur aan het wonen in onze kernen.

1.2 Proces Dit programma Volkshuisvesting en wonen-welzijn-zorg is opgebouwd uit vele bouwstenen. Allereerst is de woon(zorg)behoefte in kaart gebracht. Zo heeft adviesbureau Companen een woningmarkt- en woonzorganalyse uitgevoerd, en heeft SOWiB een onderzoek uitgevoerd betreffende wonen en ouderen. Beide documenten vormen input voor de Woonzorgvisie. Daarnaast is er input opgehaald uit de Boxtelse samenleving zelf. Inwoners hebben input mogen meegeven tijdens inwonersavonden in Boxtel en Liempde, en er is een digitale vragenlijst uitgezet waar meer dan tweehonderd inwoners op hebben gereageerd. Daarnaast zijn we in gesprek gegaan met organisaties die actief zijn op het gebied van wonen, zorg en/of welzijn in onze gemeente. Dit stuk had er niet kunnen liggen zonder de inzet en de betrokkenheid van iedereen in onze gemeente.

845.107/G | Samen bouwen aan een thuis in Boxtel

6

Dit programma neemt u mee in onze toekomstvisie op het wonen voor Boxtel, Esch, Lennisheuvel en Liempde. Een visie is echter een lege huls wanneer er geen plannen liggen om er te komen. Daarom werkt het college dit programma uit in een toetsingskader woningbouwprogrammering en een uitvoeringsagenda. Hiermee hebben we scherp wat ons te doen staat en kunnen we concrete resultaten boeken. Zo bouwen we niet aan luchtkastelen, maar aan betaalbare huizen voor onze inwoners.

845.107/G | Samen bouwen aan een thuis in Boxtel

7

2 Het verhaal van Boxtel 2.1 De positie van Boxtel in de regio ‘Groen’, ‘gezellig’ en ‘ruimte’; dat zijn de woorden die inwoners het meest noemen als ze gevraagd wordt waar ze aan denken bij wonen in onze gemeente. Positieve begrippen, die aansluiten bij wat wij ook al weten over de gemeente: het is heerlijk wonen in Boxtel, Esch, Liempde en Lennisheuvel. Los van de gezelligheid en de sfeer; onze gemeente heeft het allemaal. Of je nu de rust van de dorpen zoekt of de levendigheid van Boxtel. Door de centrale ligging van de gemeente is een grote stad of werk nooit ver weg. En mocht je je willen terugtrekken in de natuur is een Natura2000-gebied als de Kampina praktisch om de hoek. Er zijn genoeg redenen om hier te willen wonen. Steeds meer mensen komen erachter dat Boxtel een aantrekkelijke gemeente is om te wonen. De centrale ligging tussen de grote Brabantse steden met A2 en station maken de gemeente ook een aantrekkelijke woonplek voor forensen en andere mensen van buiten de gemeente. Onze gemeente is onderdeel van het daily urban system van ’s-Hertogenbosch, Eindhoven en Tilburg1. Hierdoor is er een behoorlijke druk op de woningmarkt. Het biedt ook kansen. Nieuwe inwoners vragen deels andere woonmilieus en andere woningen waardoor de opbouw van de gemeente gevarieerder kan worden.

Tegelijkertijd is er het risico dat bij onvoldoende woningaanbod Boxtelse jongeren en ouderen door de ‘concurrentie’ met mensen van buiten de gemeente moeilijker een passende woning vinden. Daarom wil de gemeente Boxtel met haar woonbeleid voldoende en juiste woningen toevoegen voor de lokale vraag van starters en (doorstromende) ouderen, met de juiste ondersteuning, zorg en kwaliteit. Aanvullend hierop – en om verdringing te voorkomen – zet de gemeente ook in op extra woningen die inspelen op de woningvraag vanuit de steden.

2.2 De woningbehoefte De woningbehoefte in Boxtel groeit de komende jaren verder. Dit vraagt om goed na te denken over de positionering van Boxtel. Uit de woningmarktanalyse blijkt dat vooral starters en ouderen moeilijk een passende woning vinden in de gemeente Boxtel. Er is aanvullend behoefte aan betaalbare koopwoningen, huurwoningen en woningen toegankelijk voor ouderen. Verder zijn er binnen de gemeente verschillen tussen de wijken en dorpen. Enkele wijken in Boxtel hebben veel sociale huur. Huisvesting van kwetsbare groepen concentreert zich hier. Ook zijn dit wijken met doorgaans minder veerkracht. Andere wijken, en

1

Daily urban system: de relaties en het netwerk tussen gemeenten en de omliggende gemeenten, bijvoorbeeld voor werken, wonen en voorzieningen.

845.107/G | Samen bouwen aan een thuis in Boxtel

8

vooral de kleine kernen, hebben juist weinig sociale huur. Deze wijken en kernen zijn daarmee verhoudingsgewijs minder toegankelijk voor lage inkomens en kwetsbare groepen, zie figuur 2.1. Figuur 2.1: Gemeente Boxtel. Woningvoorraad naar eigendom*, 2022 Boxtel-Centrum

38%

Boxtel-Oost

32%

63%

50%

Munsel-Selissen

8%

8% 76%

34%

10%

13%

Esch

15%

87% 8%

79%

9%

76%

29% 0%

56%

8%

Liempde

Gemeente Boxtel

42%

16%

Kern Boxtel 5%

49%

6%

Boxtel-Noord

Lennisheuvel

12%

10%

9% 20%

30%

Sociale huur

61% 40%

50%

Particuliere huur

60%

70%

80%

90%

100%

Koop

*Inclusief opgeleverde nieuwbouwwoningen Munsel-Selissen 2020-2022 Bron: Gemeente Boxtel.

De leefbaarheid in de kernen Esch, Lennisheuvel en Liempde staat potentieel onder druk. Voorzieningen lijken gestaag te verdwijnen. Inwoners waarderen echter het wonen in deze kernen als bovengemiddeld leefbaar. Vraag is hoe woningbouw in deze kernen ervoor kan zorgen dat jongeren en jonge gezinnen hier kunnen worden vastgehouden, temeer daar woningen in deze kleine kernen relatief duur zijn.

2.3 Wonen, welzijn en zorg Ten slotte is er een aantal groepen voor wie extra aandacht moet zijn bij het formuleren van woonbeleid. De gemeente is aan het vergrijzen. De groep ouderen wordt groter en ouder. Een ouder wordende bevolking brengt vraagstukken met zich mee op het gebied van wonen, welzijn, zorg en leefomgeving. Ook andere groepen op de woningmarkt vragen extra aandacht of een andere benadering dan ‘regulier’ wonen door andere woonvormen of behoefte aan ondersteuning, begeleiding of snelle beschikbaarheid van voor hen betaalbare woningen; woonwagenbewoners, mensen die uitstromen uit intramurale instellingen, vergunninghouders, en dergelijke.

845.107/G | Samen bouwen aan een thuis in Boxtel

9

Figuur 2.2: Gemeente Boxtel. Huishoudensprognose naar leeftijd en samenstelling, 2022-2040 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%

15%

17%

20%

22%

25%

17%

16%

16%

17%

13%

12%

16%

11%

10%

10%

33%

33%

32%

31%

31%

11%

12%

11%

10%

12% 9%

12% 8%

12% 7%

2022

2025

2030

2035

2040

1-2phh <35

1-2phh 35 - 55

(Eenouder)gezin

1-2phh 55-65

1-2phh 65-75

1-2phh 75+

Bron: Prognose provincie Noord-Brabant 2021.

2.4 Leefbaar en toekomstbestendig De kwaliteit van de woningvoorraad heeft ook een relatie met de duurzaamheidsdoelstellingen van de gemeente. Om een CO2-uitstootbeperking van 29% in 2030 te behalen ten opzichte van het niveau in 1990 en klimaatneutraal te worden in 2050 dient de woningvoorraad verduurzaamd te worden. Het verbeteren van slechte energielabels door isolatie, betere installaties en alternatieve energiebronnen is daar noodzakelijk. Dat speelt met name in de particuliere sector, huur en koop. Daar zijn nog veel EFG-labels. Figuur 2.3: Gemeente Boxtel. Energetische kwaliteit van de woningvoorraad, 2022 Huur corporatie

23%

Huur particulier

26%

29%

Koop

19%

Totaal

21% 0%

10%

38%

10%

22%

15%

20%

7% 14%

33%

30% A/A+

13%

32%

17%

10% 3%

40% B

C

50% D

E

13%

3% 8%

9%

13% 60%

F

6%

70%

80%

4% 6% 90%

7% 100%

G

Bron: Gemeente Boxtel.

2.5 Toekomstvisie en opgaven We werken toe naar een situatie waar jong en oud in de gemeente Boxtel een huis kan vinden dat bij ze past en ze kunnen betalen, ongeacht in welke kern ze willen wonen. Om daarvoor te zorgen moeten we inspelen op de lokale woningbehoefte en extra bijbouwen, om de druk van buiten de gemeente ook op te vangen. Betaalbare woningen voor starters en mensen die willen huren voegen we toe. Daarnaast zetten we in op doorstroming, zodat wie dat wil kan verhuizen naar een huis dat geschikt is voor hun

845.107/G | Samen bouwen aan een thuis in Boxtel

10

leefsituatie – en een huis achterlaat voor andere woningzoekenden. Een deel van onze inwoners wil afstappen van ‘gewoon’ wonen. Ze zouden graag zelf meer regie hebben over de manier waarop ze wonen, door bijvoorbeeld zelf iets te ontwikkelen. Of ze willen graag gemeenschappelijk wonen, door samen te wonen met gelijkgestemden en voorzieningen als een tuin of een ontmoetingsruimte samen te delen. In de toekomst zijn er ook meer mensen in onze gemeente die een vorm van ondersteuning of zorg nodig hebben. In al onze kernen kun je lang en prettig zelfstandig wonen. Met onze inwoners werken we aan positieve gezondheid ten aanzien van lichaamsfuncties, mentaal welbevinden, dagelijks functioneren, meedoen, zingeving en kwaliteit van leven. Deze inzet voorkomt afhankelijkheid van zorg en bevordert zodoende de zelfstandigheid van mensen met een ondersteuningsvraag. Ook de gemeenschapszin in onze kernen is behulpzaam. Een goede inrichting van je huis en je leefomgeving zorgen voor de juiste randvoorwaarden. Zo zijn bij zorgwoningen alle noodzakelijke voorzieningen binnen tien minuten lopen. Boxtel heeft leefbare kernen en buurten. Er zijn genoeg voorzieningen, de bevolkingsopbouw is gevarieerd naar leeftijden, inkomens en leefstijlen, en er is genoeg plek om elkaar te ontmoeten en een praatje te maken. Leefbaar betekent ook duurzaam.

Geen hoge energie- of woonlasten, tocht of schimmel, maar een fijn geïsoleerd huis. Onze buurten zijn groen; dat zorgt dat hitte- en wateroverlast verminderd wordt en bevordert de gezondheid en het welzijn van mensen. Deze toekomstvisie vatten we samen in drie pijlers, met daaronder in totaal zeven opgaven. Pijler 1: een passend en betaalbaar huis 1. Passende woningen en doorstroming 2. Inspelen op de woningbehoefte 3. Vernieuwende creatieve woonvormen Pijler 2: wonen met welzijn en zorg 4. Wonen-welzijn-zorg voor langer of weer zelfstandig wonen 5. Een thuis voor iedereen Pijler 3: duurzaam wonen in wijken en dorpen 6. Leefbare wijken en dorpen 7. Duurzaam wonen De volgende hoofdstukken zijn een uitwerking van deze pijlers en opgaven. Aan iedere opgave is een beleidsdoel gekoppeld; de stip op de horizon. Vervolgens schetsen we hoe we dat doel gaan bereiken.

845.107/G | Samen bouwen aan een thuis in Boxtel

11

Pijler 1: een passend en betaalbaar huis 3 Passende woningen en doorstroming Doelen Mensen die in Boxtel willen wonen, hebben in alle kernen kans om een bij hun inkomen en levenssituatie passende woning te vinden, door doorstroming of toevoeging van woningen. Daarbij is er binnen de gemeente solidariteit tussen wijken en dorpen ten aanzien van de sociaal-maatschappelijke opgaven als de huisvesting van migranten en mensen met een psychische kwetsbaarheid.

3.1 Analyse kwalitatieve woningvraag De druk op de woningmarkt in onze gemeente is fors. De verkoopprijzen van woningen zijn flink gestegen in de afgelopen jaren. De wachttijden voor sociale huurwoningen zijn lang. En er is ook een groep die buiten de boot valt; zij kunnen geen hypotheek krijgen om een huis mee te kopen, maar verdienen ook te veel om in aanmerking te komen voor een sociale huurwoning. Daarbovenop vraagt de toenemende vergrijzing om een aanpassing van de woningvoorraad; de komende jaren zijn er meer levensloopgeschikte woningen nodig om ervoor te zorgen dat onze inwoners ook op latere leeftijd prettig kunnen wonen in een huis dat past bij hun behoefte. De afgelopen jaren is het leven er niet goedkoper op geworden. Inflatie zorgt dat we met hetzelfde bedrag minder boodschappen kunnen doen. Woonlasten stijgen door hogere energieprijzen. ‘Energiearmoede’ is in 2022 zelfs verkozen tot woord van het jaar. Om ervoor te zorgen dat mensen met elk inkomen zorgeloos in onze kernen kunnen wonen is het daarom belangrijk dat overal voldoende betaalbare huisvesting beschikbaar is. In onze gemeente zien we dat niet iedere kern evenveel betaalbare huisvesting heeft. In Esch, Liempde en Lennisheuvel zijn grotere woningen de norm en komen starters er moeilijk tussen.

Appartementen zijn er ook schaarser, waardoor ouderen die kleiner willen wonen geen passende woning kunnen vinden. Ook zijn er grote verschillen in de hoeveelheid sociale huur per kern. Hierdoor zijn sommige groepen uitgesloten van de woningmarkt in de kleinere kernen. In Boxtel staan veel sociale huurwoningen, waarmee het gemiddelde in de gemeente op ongeveer 30% uitkomt. Dit zorgt er echter wel voor dat verschillende maatschappelijke opgaven zich concentreren in bepaalde delen van Boxtel. Wij hebben eind 2022 een woningbehoefteonderzoek laten uitvoeren door onderzoeksbureau Companen. Zij constateerden tekorten in verschillende segmenten van de woningmarkt: zo zien we dat er tekorten zijn aan goedkope en betaalbare koopwoningen tot € 200.000 en € 350.000. Dat maakt dat het voor (koop)starters moeilijk is om een woning te vinden in onze gemeente. En aan het einde van de verhuisketen zien we dat er niet genoeg woningen zijn die passen bij de levensfase van ouderen. Dat belemmert de doorstroming op de woningmarkt. De tekorten zijn weergegeven in het volgende figuur.

845.107/G | Samen bouwen aan een thuis in Boxtel

12

Figuur 3.1: Gemeente Boxtel. Kwalitatieve woningbehoefte volgens ambitiescenario, naar eigendom, woningtype en prijsklasse, 2022 tot 2025 en 2025 tot 2030 Huur grondgebonden sociaal

45

Huur appartement sociaal/levensloopgeschikt Vrije sectorhuur grondgebonden

25

110

80

25

50

200

50

-35 -25

Vrije sectorhuur appartement/levensloopgeschikt

45 10 50 15

Koop rijwoning tot 200.000

80

Koop rijwoning € 200-€ 350.000

105

Koop rijwoning € 350.000+

80

45

35

75

45

90

35

35 15 25 15

Koop 2-1 kap / vrijstaand tot € 350.000

90

Koop 2-1 kap / vrijstaand € 350-€ 450.000

45 10 25

Koop 2-1 kap / vrijstaand € 450.000+

45 1015

Koop appartement tot € 200.000

50 15

Koop appartement € 200.000+

110

-100 -50

35

0

50

85

55

15 35

100 150 200 250 300 350 400 450

Trendprognose 2022-2025

Ambitiescenario 2022-2025

Trendprognose 2025-2030

Ambitiescenario 2025-2030

Bron: Vraag- en aanbodmodel Companen, 2022.

In Boxtel zien we dat vraag en aanbod vaak niet goed op elkaar aansluiten. Dat zorgt ervoor dat het niet iedereen lukt om een huis te vinden dat bij de gezinssituatie past. Bovendien blijven hierdoor bijvoorbeeld ouderen wonen in gezinswoningen. Die woningen komen dan niet vrij voor (startende) gezinnen. Zij ervaren daardoor nog eens extra heftig het woningtekort.

3.2 In elke kern een bij elke levensfase passende woning Onze inzet samengevat • Gelet op de fricties tussen vraag naar en aanbod van woningen gaat het vooral om de vraag van 1. (koop)starters, 2. doorstromende ouderen en 3. suburbaniserende forensen uit de steden. De eerste twee groepen betreft doorgaans kleinere huishoudens. De forensen zijn vaak gezinnen met kinderen. Om in te spelen op de behoefte richten we ons op de volgende mix: 30% sociale huur, 25% goedkope koop, 20% middensegment (betaalbare koop, huur en middenhuur) en 25% vrij invulbaar. Voor de kern Boxtel wijkt het iets af: 15% goedkope koop en 30% middensegment. • We voegen strategisch woningen toe voor deze groepen en om de verhuisketen ‘compleet’ te maken: − Voor (koop)starters zetten we, met een accent bij de dorpen, in op nieuwe woonvormen en koopconstructies als CPO, koopstart, etc. Dan gaat het niet alleen om woningen tot de grens uit de woondeal (€ 355.000), maar ook om betaalbaardere woningen die voor middeninkomens bereikbaar zijn (tot circa 70% van deze grens). − Voor medioren en senioren bieden we levensloopgeschikte en geclusterde (gezamenlijke) woonvormen in alle kernen.

845.107/G | Samen bouwen aan een thuis in Boxtel

13

• •

•

• •

We stimuleren dat toevoegingen optimaal terecht komen bij beoogde doelgroepen. We werken naar grotere variatie in type woningen in met name de kleine kernen door kansen te benutten om kleine woningtypen toe te voegen in de bestaande voorraad (splitsen, inwonen) en bij nieuwbouw. We stimuleren verhuisketens door strategische toevoegingen in alle kernen en door verhuisbegeleiding; met name voor doorstroming van ouderen. Van de toe te voegen woningen is de helft levensloopgeschikt, bij voorkeur op locaties binnen 500 meter van basisvoorzieningen. We spreiden sociale huur en betaalbare woningen eerlijk over de gemeente door in iedere kern in het nieuwbouwprogramma minimaal 30% in de sociale huur te realiseren. We dragen bij aan lagere energielasten en voorkomen van energiearmoede via verduurzaming van woningen.

Actief sturen op woningbouw voor de lokale kwalitatieve woningbehoefte De lokale woningbehoefte is leidend bij het maken van woningbouwplannen. Hiertoe hebben we het woningbehoefteonderzoek uitgevoerd. We spelen door dit onderzoek te volgen zo goed mogelijk in op de woningbehoefte van onze inwoners. Daarbij richten we ons, in lijn met het onderzoek, vooral op de vraag van (koop)starters en doorstromende ouderen. Een kleiner deel van de vraag betreft de vraag van forensen uit de steden die graag de stad uit willen. Definities Starters betreft huishoudens die zelfstandig gaan wonen in een huur- of koopwoning en bij verhuizing geen woning achterlaten. Doorstromende ouderen zijn mensen die alleen of met z’n tweeën willen verhuizen naar een bij hun levensfase passende woning. Dit kunnen zowel empty-nesters zijn waar de kinderen net het huis uit zijn, als mensen op hoge leeftijd met een zorg- of ondersteuningsvraag. Forensen zijn in hoofdzaak jonge huishoudens die alleen, samen of met hun gezin kiezen voor wonen in Boxtel en vaak uit een stedelijk woonmilieu komen. Ons doel is dat iedereen in onze gemeente kan wonen in een huis dat past bij hun behoeften. Door nieuwbouw en aanpassing van bestaande woningen willen we een bij de behoefte passend woonaanbod creëren.

Extra aandacht gaat daarbij uit naar het strategisch toevoegen van woningen die bijdragen aan verhuisketens om zo de doorstroming bevorderen. Dan gaat het bijvoorbeeld om segmenten die nu missen tussen sociale huur en dure koop. Ook stimuleren we, door inzet van instrumentarium en regels in doelgroepenverordening en/of omgevingsplannen en afspraken met ontwikkelende partijen, dat nieuwe woningen optimaal terecht komen bij de beoogde doelgroepen. In situatie van schaarste aan woningen, met daarbij negatieve effecten van verdringing van specifieke groepen op de woningmarkt, kan de gemeente nadere regels stellen aan lokale of regionale binding. Vooralsnog is dit alleen mogelijk in de sociale huur en middenhuur. Er ligt een wetsvoorstel bij de Tweede Kamer om deze mogelijkheden uit te breiden naar de betaalbare koop en voor een groter aantal woningen. Wanneer die wet ingaat is nog onduidelijk. Wil de gemeente dit reguleren dan moet zij dat doen via het vaststellen van een Huisvestingsverordening, inclusief een onderbouwing van de genoemde schaarste. Met name in de kleine kernen zijn, door een beperkt aantal sociale huurwoningen en betaalbare koopwoningen, de kansen voor lokale woningzoekenden (met name voor starters) minimaal. Een Huisvestingsverordening is door de huidige reikwijdte (enkel huur) voor deze kernen nu weinig effectief.

Daarom willen we met ontwikkelaars informele afspraken maken over de wijze waarop zij nieuw te bouwen woningen in de markt zetten.

845.107/G | Samen bouwen aan een thuis in Boxtel

14

Lokale binding De gemeente vindt het wenselijk dat mensen die gebonden zijn aan het sociale leven in een kern hier ook kunnen wonen. Daartoe wil zij mogelijkheden voor lokale toewijzing verkennen die ontstaan bij actualisatie van de Huisvestingswet. Die actualisatie moet meer mogelijkheden bieden voor voorrang aan lokaal woningzoekenden, mits de gemeente kan onderbouwen dat er nauwelijks lokale toewijzingen plaatsvinden en dat de woningzoekende niet binnen afzienbare termijn elders in de regio een woning kan vinden (schaarste en verdringing). De gemeente weegt bij vaststelling van de Huisvestingswet af of lokale toewijzing adequaat toegepast kan worden, rekening houdend met de verwachte effectiviteit en de noodzakelijke inzet voor uitvoering en handhaving.

Programma dat aansluit bij de Boxtelse behoefte, in gemixte kernen Om te voorzien in de behoefte aan sociale huurwoningen nemen we als eis bij woningbouwplannen op dat minimaal 30% van het programma voorziet in sociale huurwoningen. Dit is in lijn met de woondeal die we met de provincie en het Rijk in februari van dit jaar met elkaar sloten. Om ervoor te zorgen dat iemands portemonnee niet bepaald of iemand wel of niet in één van onze kernen kan wonen zetten we in op meer betaalbare huisvesting in álle kernen. We zorgen voor meer spreiding door in iedere kern 30% van de nieuwbouwopgave als sociale huur te programmeren. Per locatie kan dit percentage verschillen; in het toetsingskader woningbouw werken we uit hoe we dit realiseren. Betaalbaarheid geldt niet alleen voor de huursector, maar ook voor de koopsector. In de woondeal is een grens afgesproken van € 355.000 als betaalbare koop (prijspeil 2023, jaarlijks door de minister te indexeren). Uit het woningmarktonderzoek blijkt namelijk dat middeninkomens (tot circa anderhalf keer de wettelijke inkomensgrens voor de sociale huursector) moeilijk kunnen starten op de koopwoningmarkt in Boxtel. Er ontbreekt voor hen betaalbaar aanbod. Daarom vinden we het belangrijk om ook betaalbare koopwoningen tot 70% van € 355.000 te laten realiseren. Dit zijn dus woningen met een verkoopprijs tot € 248.0002.

Toetsingskader voor woningbouwinitiatieven Ten behoeve van de betaalbaarheid werken we toe naar een mix van betaalbaarheidsklassen aansluitend bij de behoefte: 30% sociale huur3, 45% midden (koop tot € 355.0004 of middenhuur5). Van het middensegment heeft circa de helft een koopprijs tot € 248.000. Wij dagen initiatiefnemers uit om een nog betaalbaarder koopproduct te realiseren van circa € 200.000, mits met een voldoende toekomstbestendige kwaliteit (zie vervolg). Deze woningen willen we via een doelgroepenverordening, regels in het omgevingsplan of maatschappelijk-gebonden-eigendomconstructies voorbehouden aan woningzoekenden met maximaal 1½ keer het inkomen van de corporatiedoelgroep. Als investeerders dit realiseren, is de gemeente bereid concessies te doen in bijvoorbeeld eisen ten aanzien van welstand of parkeren, uiteraard afhankelijk van de locatie. Dit programma betekent overigens dat 25% van het programma dan vrij invulbaar is, ten behoeve van doorstromers en de vraag uit de regio. Definities • Sociale huurwoningen: met aanvangshuurprijs tot de liberalisatiegrens (€ 808,06, prijspeil 2023), bij nieuwbouwplannen geldt dat de woning minimaal 25 jaar als sociale huurwoning wordt aangeboden,

2

70% van de betaalbaarheidsgrens, prijspeil 1 januari 2023. Sociale huur. 4 Prijspeil 1 januari 2023, vastgesteld door het Rijk. 5 Middenhuur, conform de Wet regulering middenhuur woningen met maximaal 187 punten en een huur tussen € 808 tot € 1.100 prijspeil 1 januari 2023. 3

845.107/G | Samen bouwen aan een thuis in Boxtel

15

•

• •

en die wordt toegewezen aan de doelgroep voor sociale huurwoningen conform de Woningwet en ook aan aandachtsgroepen als uitstromers, urgenten en statushouders. Middenhuurwoningen: met een huurprijs boven de liberalisatiegrens en met een maximale prijs, gelijk aan 187 Woningwaarderingsstelsel-punten (€ 1.026, prijspeil 2023). Hiermee sluiten we aan bij de bovengrens van de Wet regulering middenhuur. Betaalbare koopwoningen: met een verkoopprijs van maximaal € 355.000 (prijspeil 2023) vastgesteld door het Rijk en overgenomen in de Woondeal. Goedkope koopwoningen: met een verkoopprijs van € 248.000 v.o.n. (maximaal 70% van de betaalbare koopgrens, prijspeil 2023). Indexatie vindt plaats in navolging van de betaalbare koopgrens.

Deze verdeling is dwingend en werken we in het toetsingskader verder uit naar doelgroepen (starters, ouderen, forensen) en per kern. Dit is uitgewerkt in hoofdstuk 10. Afwijken van minimale percentages is alleen mogelijk als in hetzelfde tijdvak twee jaar voor realisatie of twee jaar na realisatie) compensatie op een andere locatie binnen de betreffende kern geborgd is. Als om overtuigende redenen, van bijvoorbeeld complexiteit in ontwikkeling, realisatie van het programma niet mogelijk is, ook compensatie niet haalbaar is, en als de ontwikkeling vanuit algemeen belang toch doorgang moet vinden, kan een ontwikkelende partij door een substantiële bijdrage aan een in te richten volkshuisvestingsfonds tot realisatie komen. De exacte bijdrage werken we uit bij de inrichting van het fonds, maar het gaat om bedragen in de richting van een gangbare onrendabele top in de sociale huursector. Bij de inrichting van dit fonds nemen we ook maatregelen op die benutting van het fonds voor realisatie van betaalbare woningen op andere locaties ondersteunen. Met Boxtelse woningmarktpartners (corporaties, bouwers, ontwikkelaars) bespreken we periodiek de ontwikkelingen op de woningmarkt en de noodzaak om de programmering bij te stellen.

Kansen voor (koop)starters Om onze inwoners meer kansen te geven om te starten in één van onze dorpen moeten we meer instrumenten inzetten dan we tot dusver hebben gedaan. Daarom zetten we in op betaalbare koopwoningen, zeker ook in de kleinere kernen. Dat zijn woningen tot € 355.000, de grens uit de Woondeal Noord-Brabant, met een aanvullende inzet op goedkopere koopwoningen die bereikbaar zijn voor middeninkomens. Deze woningen zijn met de huidige hoge bouwkosten moeilijk te realiseren. Als die via afspraken met ontwikkelende partijen toch gerealiseerd worden, zijn ze bij doorverkoop al gauw weer duurder. Daarom is het belangrijk om dit woningaanbod te reguleren. Dat kan door kleinere woningen te bouwen, zoals studio’s of woningen met zeer smalle beukmaten. Gelet op de toekomstbestendigheid en alternatieve aanwendbaarheid zijn deze woningen wel minimaal 50 m 2 (bvo). Dit is bovendien verantwoord in termen van zuinig materiaalgebruik en verlagen van energielasten. We dagen ontwikkelende partijen uit om met creatieve oplossingen te komen. Aanvullende kansrijke instrumenten om starters aan een woning te helpen zijn alternatieve koop- en ontwikkelconstructies als CPO en KoopStart. Daarnaast kan aanpassing van bestaande woningen bijdragen aan meer woningen voor (koop)starters.

We denken dan bijvoorbeeld aan transformatie van vastgoed (bijvoorbeeld winkels) of door splitsen van grote woningen, in het bijzonder in de kleine kernen. Juist in de kleine kernen zetten we bij nieuwbouw daarom meer in op kleinere woningen. Ook de bestaande voorraad biedt kansen om meer variatie in woningtypen toe te voegen. Daarom gaan we het splitsingsbeleid verruimen. Ten slotte maken we het makkelijker voor meerdere huishoudens om op één kavel te wonen, door ruimte te maken voor bijvoorbeeld meergeneratiewoningen en woningdelen. Ook verkoop van corporatiewoningen kan hieraan bijdragen, mits reeds in compenserende nieuwbouw van

845.107/G | Samen bouwen aan een thuis in Boxtel

16

sociale huurwoningen is voorzien. Het uitgangspunt bij het inzetten van instrumentarium ten behoeve van (koop)starters is dat het oplossingen zijn met een duurzaam karakter; starterswoningen die vervolgens verkocht worden dienen voor dat segment behouden te blijven.

Toevoeging levensloopgeschikte woningen Vervolgens stimuleren we toevoeging van passende woningen voor medioren en senioren in alle kernen. Dat vraagt toevoeging van levensloopgeschikte woningen, zowel door nieuwbouw als door het aanpassen van de bestaande voorraad. Van de toe te voegen woningen is de helft levensloopgeschikt, bij voorkeur op locaties binnen 500 meter van voorzieningen/centra. Dit zijn woningen die voldoen aan een keurmerk voor toegankelijk wonen. Voorlopig gaan wij uit van Woonkeur, maar op advies van Samen Ouder worden in Boxtel gaan we gezamenlijk met ontwikkelende/bouwende partijen en zorg- en ouderenorganisaties aan de slag om tot een lokale set van eisen te komen. We zien echter dat ouderen om praktische redenen vaak beperkt verhuisgeneigd zijn. Mensen willen wel, maar zien op tegen de verhuizing, een andere buurt of hogere woonlasten. Door ouderen te ondersteunen bij de doorstroming naar een toegankelijker woning komen we tot een meer passende woonsituatie van ouderen. We zetten samen met JOOST, Woonveste, ContourdeTwern en ouderenorganisaties in op actieve (verhuis)begeleiding van ouderen. Maar niet alle ouderen verhuizen naar een passende nieuwe woning. Voor een deel zal aanpassing van de huidige woning een logische oplossing bieden. Dit gebeurt vaak pas op basis van een Wmo-indicatie als de aanpassing noodzakelijk is.

Het is echter wenselijk om aanpassingen preventief aan te brengen, bij voorkeur door bewoners zelf. Dit vraagt bewustwording bij senioren. We zetten daarom niet alleen in op ondersteuning bij verhuizing, maar ook op bewustwording van de kansen in de huidige woning. Naast toevoeging van toegankelijke woningen zetten we in op realisatie van geclusterde woonvormen (zie vervolg onder wonen met welzijn en zorg).

Betaalbaarheid bij bestaande woningen De betaalbaarheid verdient niet alleen aandacht bij nieuwbouw, maar ook in de bestaande voorraad. Om de betaalbaarheid van wonen in de bestaande woningen te vergroten richten we ons op lagere energielasten en het voorkomen van energiearmoede door de woningvoorraad verder te verduurzamen. Met de corporaties JOOST en Woonveste maken we hierover prestatieafspraken. Maar ook andere verhuurders en eigenaar-bewoners stimuleren we tot energetische verbeteringen. Zie hoofdstuk 9 voor onze inzet op dat vlak.

845.107/G | Samen bouwen aan een thuis in Boxtel

17

4 Inspelen op de woningbehoefte Doel Voorzien in de woningbehoefte door extra groei om eigen inwoners kansen te bieden en als kans voor een kwalitatieve doorontwikkeling van Boxtel en zijn kernen.

4.1 Analyse woningbehoefte in Boxtel Zoals hiervoor aangegeven zoeken inwoners, van starter tot senior, een passend huis. Daarnaast zijn mensen van buiten de gemeente in Boxtel op zoek naar een woning. Ook voor hen is Boxtel aantrekkelijk vanwege de gunstige ligging tussen ’s-Hertogenbosch, Eindhoven en Tilburg. De ligging aan de A2 en de aanwezigheid van een station maakt dat Boxtel potentieel interessant is voor mensen uit de regio. Het tekort aan woningen uit zich in gestegen verkoopprijzen en een grotere hoeveelheid reacties op vrijkomende sociale huurwoningen. Als de gemeente iets wil doen om het woningtekort op te lossen, zullen we meer woningen moeten toevoegen. Uit het woningbehoefteonderzoek blijkt dat volgens de provinciale prognose er een woningbehoefte is van 980 woningen. In het woningbehoefteonderzoek is vastgesteld dat op basis van de trend van de afgelopen 10 jaar de behoefte groter is: 1.480 woningen in de periode 2022 tot 2030. Daarnaast is er in de drie stedelijke regio’s rondom Boxtel een woningtekort. Dat uit zich in de druk op de regionale woningmarkt; daarmee is Boxtel een scharnierpunt tussen drie regio’s. Uit het woningmarktonderzoek van Companen blijkt tevens dat er een relatief grote instroom is van inwoners uit onder andere 'sHertogenbosch die daar geen geschikte woning kunnen vinden.

Om de druk op de Boxtelse woningmarkt te verlichten is in het woningbehoefteonderzoek een extra scenario opgenomen van nog eens 500 woningen: in totaal dus 1.980 woningen. Deze bouwambitie helpt niet alleen bij het verlichten van de druk op de woningmarkt. Het kan ook helpen bij het positioneren en profileren van Boxtel als aantrekkelijke woongemeente. Meer bouwen dan de prognose aangeeft als lokale vraag, is belangrijk om de druk op de woningmarkt te verlichten. Dit komt daarmee bij uitstek onze inwoners ten goede. Een groter woningaanbod betekent immers dat er minder concurrentie is per woning. Wel kijken we goed naar wat past bij het karakter van de verschillende kernen. Nieuwe woningen moeten iets positiefs toevoegen aan een kern.

4.2 Groei voor eigen inwoners en kwalitatieve doorontwikkeling Onze inzet samengevat • Om in te spelen op de behoefte, vraag van mensen van buiten de gemeente en voorkomen van verdringing voegen we meer toe dan enkel de prognoses aangeven: tussen 2023 en 2027 1.300 woningen, en van 2028 tot en met 2032 985 woningen. Ook na 2032 blijft er behoefte aan extra groei. Toevoeging versterkt kwaliteit van de leefomgeving/woonmilieus. • We zorgen voor voldoende plancapaciteit en focus op locaties zodat tempo in realisatie komt. We gaan hierbij uit van 130% planvoorraad ten opzichte van de ambitie en enkele grote locaties ten behoeve van focus en differentiatie.

845.107/G | Samen bouwen aan een thuis in Boxtel

18

•

•

•

We zetten in op versnelling in procedures en realisatie door inzet van extra ambtelijke capaciteit voor planbegeleiding. Dit moet zorgen voor een omslag van gemiddeld 90 per jaar in de afgelopen 5 jaar naar 200 à 250 per jaar. In de kleine kernen zetten we in op organische ontwikkeling passend bij de schaal van de kern, maar met een plus van 33% ten behoeve van blijvende variatie in bevolkingsopbouw en daarmee leefbaarheid. In alle kernen zoeken we naar meer mogelijkheden voor toevoeging van woningen: door nieuwbouw of woningtransformaties. Versneld toewerken naar 200 à 250 woningen per jaar realiseren we mede door mogelijkheden voor flexwonen te benutten.

De bouwambitie Zoals in het Beleidsakkoord van 2021-2026 staat: “Bouwen, bouwen en (ver)bouwen. Dat is ons motto!”. Om in te spelen op de behoefte, de vraag van mensen die naar onze gemeente willen verhuizen en voorkomen van verdringing van onze inwoners, zetten we in op een toevoeging van meer woningen dan enkel rekenkundig nodig is voor de lokale vraag. Tussen 2023 en 2027 willen we 1.300 woningen toevoegen; de ambitievariant uit ons woningmarktonderzoek. Van 2028 tot en met 2032 zetten we in op 985 woningen. Ook na 2032 blijft er behoefte aan extra groei. De zoekrichtingen werkt de gemeente uit in haar Omgevingsvisie 2040 en op regionaal niveau in onder andere de Verstedelijkingsopgave van de stedelijke regio ’s-Hertogenbosch. Zo zorgen we ervoor dat nieuwe woningen passen binnen het landschap en de gekozen ontwikkelstrategieën, en dat de nieuwe woningen iets positiefs toevoegen aan onze gemeente doordat ze de kwaliteit van de leefomgeving en onze woon- en leefmilieus versterken.

“Bouwen, bouwen en (ver)bouwen. Dat is ons motto! We lopen achter met de bouw van woningen. Gelukkig zijn veel plannen in ontwikkeling, maar een extra inspanning is vereist. Snel, veel en betaalbaar bouwen is de primaire doelstelling voor al onze dorpen.“ - Beleidsakkoord 2021-2026

Versnellen bouwtempo De afgelopen jaren hebben we op een langzamer tempo woningen toegevoegd dan we nu van plan zijn. Onze ambitie is om van 90 nieuwe woningen per jaar in de periode 2019-2022 naar zo’n 200 tot 250 nieuwe gebouwde woningen per jaar te gaan. Om ervoor te zorgen dat we sneller woningen bij kunnen bouwen treffen we een aantal maatregelen: • We vereenvoudigen procedures om sneller tot bouwen over te kunnen gaan. • We zetten extra menskracht in voor planbegeleiding. • We bouwen 200-300 flexwoningen om de meest urgente woningnood te verlichten. • We zorgen voor voldoende plancapaciteit en bouwlocaties. We gaan bij dit laatste uit van 130% van de planvoorraad ten opzichte van onze bouwambitie. Ook focussen we op een aantal grotere locaties om versnippering van aandacht en inzet van menskracht te voorkomen, met name in de kern Boxtel. Woningbouw op grotere locaties maakt het bovendien mogelijk om genoeg variatie in woningtypes te kunnen realiseren om zo een te eenzijdige samenstelling van nieuwe buurten te voorkomen. Middels deze strategie doen we tevens een bod op de versnelling van de woningbouw die nodig is volgens de Woondeal.

845.107/G | Samen bouwen aan een thuis in Boxtel

19

Ten behoeve van de versnelling verkennen we of ook het (tijdelijk) benutten van bestaande gebouwen voor wonen kansen biedt. Hierbij houden we tenminste rekening met de gewenste kwaliteit van wonen en de ruimtelijke inrichting van de gemeente.

Versnelling woningbouw door flexwoningen Om ervoor te zorgen dat we snel de urgente woningnood kunnen verlichten bieden we ruimte aan flexwoningen met een kortere ruimtelijke procedure. De krapte op de woningmarkt treft enkele doelgroepen het hardst. Dit zijn met name starters en spoedzoekers, maar ook arbeidsmigranten die zich voor langere termijn (drie jaar of meer) in Boxtel willen vestigen en die door gebrek aan inschrijftijd of inkomen maar moeilijk aan een woning komen. Dit zijn allemaal groepen die nog geen zelfstandige woning hebben. Er ligt een opgave om voor deze groepen versneld woningen te realiseren. Dit kan via vormen van flex- of verplaatsbare woningen, hierbij gaat het om woonvormen met een tijdelijk gebruik, tijdelijke benutting of een tijdelijke locatie. Doel bij deze flexwoningen is snelle realisatie en/of snel in kunnen spelen op veranderingen in de vraag. Ook vanuit het Rijk is een opgave voor flexwoningen geformuleerd. In de Woondeal zijn hierover afspraken gemaakt. We willen tussen de 200 en 300 flexwoningen toevoegen tot en met 2028. Deze aantallen gelden bovenop de programmering voor reguliere woningen; in aantallen en in samenstelling van het programma. Randvoorwaarde is dat deze woningen overwegend bestemd zijn voor de doelgroep van de sociale huur, en ook worden toegewezen volgens de systematiek van de corporatie.

De omvang van plannen met flexwoningen dienen aan te sluiten bij de aard en de omvang van de omgeving. Voorwaarde is dat deze projecten een positieve bijdrage leveren aan de leefbaarheid. Vanuit het Rijk en de provincie zijn er de afgelopen tijd meer mogelijkheden gekomen om de bouw van flexwoningen te stimuleren. Zo biedt de Crisis- en Herstelwet mogelijkheden om procedures te versnellen. Ook zijn er vanuit de Stimuleringsaanpak Flexwonen extra subsidies en garantstellingen (Garantfonds en herplaatsingsgarantie).

Parkeernormen De huidige parkeernormen van de gemeente zijn uit 2007. Voor de ontwikkeling van woningbouw is meer differentiatie in toepassing van de parkeernorm per locatie of doelgroep gewenst. Dit kan ontwikkeling van sommige plannen versnellen. In overleg met de afdeling parkeren gaan we bekijken of de toekomstige vormen van mobiliteit aanleiding geven tot het bijstellen van de parkeernormen. En of de differentiatie in parkeernormen moet worden uitgebreid om daarmee beter aan te sluiten bij de doelgroepen (een- en tweepersoonshuishoudens, senioren, sociale huurwoningen) of woonconcepten die in dit programma worden beoogd. Daarbij wordt ook bekeken of en hoe we in proeftuinen kunnen experimenteren met nieuwe mobiliteits-concepten. Hierbij zal de gemeente beheersbaarheid van parkeren nu en in de toekomst duurzaam willen waarborgen. Eventuele aanpassingen worden verwerkt in het nieuwe Mobiliteitsplan van de gemeente.

Woningbouw in de kleine kernen We verdelen de woningbouwmogelijkheden over de kernen, waarbij we aansluiten bij de behoefte per kern. Het grootste deel van de woningbouwplannen landt in de kern Boxtel, en een kleiner deel in de dorpen. Dit om drie redenen: ten eerste voorkomen we verdringing van lokale woningzoekenden. Ten tweede zijn er zo meer mogelijkheden om te sturen op variatie van woningaanbod en daarmee bevolkingsopbouw door kansen voor starters te creëren. Ten derde vergroot een kleine groei in de dorpen de leefbaarheid: meer mensen zullen gebruik maken van de voorzieningen in de dorpen. In Esch,

845.107/G | Samen bouwen aan een thuis in Boxtel

20

Lennisheuvel en Liempde is het de afgelopen jaren steeds moeilijker geworden voor (koop)starters en doorstromende ouderen om een passende woning te vinden in hun dorp. Ook staat het voorzieningenniveau steeds meer onder druk. We zoeken daarom naar meer mogelijkheden voor het toevoegen van woningen in de dorpen, zowel door nieuwbouw als door woningtransformaties. We zorgen dat de ontwikkeling van de hoeveelheid woningen in de kleinere kernen past bij de schaal van de desbetreffende kern. De richting hierbij is dat we 33% meer woningen bijbouwen dan de lokale behoefte is. Tabel 4.1: Woningbouwprogrammering 2023-2032

Boxtel Lennish. Liempde Esch Gemeente

Voorstel 2023-2027 +1.000 +80 +160 +65 +1.305

Voorstel 2028-2032 +750 +60 +125 +50 +985

130% planvoorraad 2023-2032 2.275 185 370 150 2.980

Plancapaciteit hard en zacht per 13 april 2023 810 79 265 21 1.175

Woningbouw in buitengebied In principe geldt deze visie ook voor woningbouwplannen in het buitengebied. Toetsingskaders uit de ruimtelijke ordening leren dat in de meeste gevallen een locatie in het buitengebied om verschillende redenen niet geschikt is voor de functie wonen. Initiatieven dienen altijd passend te zijn bij de ruimtelijke kaders uit het provinciaal en gemeentelijk ruimtelijk beleid. We onderscheiden vier soorten aanvragen. • Realiseren van een traditionele vrijstaande Ruimte voor Ruimte woning zonder directe fysieke kwaliteitsverbetering in het landschap6: Omdat er bij deze optie geen directe fysieke kwaliteitsverbetering is, moet hier een bouwtitel bij de Ontwikkelmaatschappij worden gekocht. Indien de gemeente medewerking verleent aan dit soort initiatieven ontstaan er altijd zeer grote vrijstaande woningen in het buitengebied. Deze woningen sluiten niet aan op onze visie. Daarom zullen we in principe geen medewerking verlenen aan deze initiatieven. In aangepaste vorm zou Ruimte voor Ruimte bij het volgende punt eventueel wel kunnen. • Woning toevoegen op basis van maatwerk met als doel omgevingskwaliteit 7: Provinciaal zijn er nieuwe opties om woningen toe te voegen in het buitengebied waarbij het doel is omgevingskwaliteit te versterken. Deze opties zijn opgenomen in de Beleidsregel maatwerk omgevingskwaliteit Noord Brabant (vastgesteld juli 2022).

De ontwikkeling moet in ieder geval bijdragen aan algemene belangen, zoals bijvoorbeeld de sloop van overtollige bebouwing, de aanleg van natuur en bos of het behoud van cultuurhistorische waarden. Verder bestaat de mogelijkheid om kleinere Ruimte voor Ruimte titels te gebruiken. Dit zijn de maatwerktitels die in de Beleidsregel zijn uitgesplitst per woningtype, bijvoorbeeld meerdere woningen in één bouwmassa of Tiny houses. In die gevallen onderzoeken we of er op basis van dit maatwerk passende woningen kunnen worden toegevoegd. • Woning toevoegen ten behoeve van de transformatie van Vrijkomende Agrarische bebouwing: Ook hier geldt dat we van initiatiefnemers vragen hun plan zoveel mogelijk in overeenstemming met de gemeentelijke woonzorgvisie te brengen. Anders dan bij de eerste categorie is in dergelijke gevallen maatwerk op het toetsingskader voor het realiseren van Ruimte voor Ruimte woningen van de woonzorgvisie mogelijk.

6 7

Artikel 3.79 Iov Ruimte-voor-ruimte kavel. Artikel 3.78 Iov Maatwerk met als doel omgevingskwaliteit.

845.107/G | Samen bouwen aan een thuis in Boxtel

21

•

Landgoedontwikkeling op grond van de Landgoederenregeling: Deze ontwikkeling moet een grote maatschappelijke meerwaarde creëren. Ook hier geldt dat we van initiatiefnemers vragen hun plan zoveel mogelijk in overeenstemming met de gemeentelijke woonzorgvisie te brengen.

845.107/G | Samen bouwen aan een thuis in Boxtel

22

5 Vernieuwende creatieve woonvormen Doel Vergroten variatie in nieuwe woonvormen en ruimte bieden aan snelle creatieve woonoplossingen om in te spelen op de veranderende vraag.

5.1 Analyse behoefte bijzondere woonvormen De samenleving is steeds diverser en mensen zoeken verschillende woon- en samenlevingsvormen. Dat vraagt een creatievere kijk op wonen. Bovendien zijn traditionele bouw- en ontwikkelvarianten doorgaans kostbaar, kosten veel ruimte en/of voorzien niet in de vraag van de toekomst. Hierdoor dreigt de traditionele bouw stil te vallen. Anders kijken naar bouwen en wonen is niet nieuw in Boxtel. De gemeente heeft al ervaring opgedaan met CPO-projecten en bijzondere duurzaamheidsconcepten als de Kleine Aarde. Ook onder inwoners is veel enthousiasme voor nieuwe woonvormen, zie figuur 5.1. Dit enthousiasme is met name groot onder starters en ouderen. Over de gehele linie is er behoefte aan wonen in een verbouwd kantoor/school/kerk. Onder ouderen is er belangstelling voor kleinschalige woonzorgcomplexen en wonen met gelijkgestemden. Figuur 5.1: Gemeente Boxtel. Aandeel van de woningzoekenden met interesse in nieuwe en bijzondere woonvormen, naar leeftijd en huishoudenssamenstelling, 2019 Starters

17%

1-2 phh <35 jaar

16%

1-2 phh 35 - 54 jaar gezin

31% 9%

23%

1-2 phh 55 - 64 jaar

5%

5%

1-2 phh 75+ jaar

14%

10%

13%

8%

12%

8% 5%

13%

18%

8%

13%

28%

1-2 phh 65 - 74 jaar

19%

8% 6% 5%

15%

8%

15%

18% 6% 38%

0% 20% 40% tijdelijke woonruimte (max 2jr) anti-kraak kleinschalig woonzorgproject zelfst. Met gemeenschappelijke leefruimte ‘friends-wonen’

8% 23%

15%

17%

23% 5%

60%

24%

33%

80% 100% 120% verbouwd kantoor / school / kerk / etc. tiny-house / micro-appartement meergeneratiewoning wonen met alleen gelijkgestemden

140%

Bron: Regionaal woonwensenonderzoek regio ’s-Hertogenbosch, afdeling O&S ’s-Hertogenbosch.

Ook tijdens de verschillende bijeenkomsten bleek veel enthousiasme onder onze inwoners voor dergelijke concepten. Dan gaat het onder andere om: • Kleiner en ecologisch (Tiny Houses). • Gezamenlijk bouwen en ontwikkelen (CPO). • Gezamenlijk wonen (hofjes, gemengde woonvormen). • Magic mixes. • Tijdelijk en snel (flexwoningen).

845.107/G | Samen bouwen aan een thuis in Boxtel

23

5.2 Stimuleren en faciliteren nieuwe concepten Onze inzet samengevat • We stimuleren en faciliteren initiatieven voor nieuwe woonvormen. • Tenminste 20% van de nieuwe woningbouwplannen op niveau van de gemeente bestaat uit nieuwe woonvormen en zelfbouw. • Vrijkomende Agrarische Bebouwing en Ruimte-voor-Ruimte alleen benutten als dit bijdraagt aan het kwalitatief programma uit deze woonzorgvisie door variatie in segmenten en ruimte voor ‘bijzondere’ woonvormen (uit te werken toetsingskader).

Ruimte geven aan vernieuwende woonvormen We zien enthousiasme onder onze inwoners betreffende nieuwe en bijzondere woonvormen. Daarbij zien we de kansen die een aantal nieuwe woonvormen bieden om bij te dragen aan een aantal maatschappelijke opgaven. Zo dragen gezamenlijke woon- of ontwikkelvormen bijvoorbeeld bij aan het vergroten van gemeenschapszin. En andere nieuwe/alternatieve woonvormen zijn efficiënter als het gaat om ruimtegebruik, zoals transformaties van panden met een andere bestemming, woningdeling, kangoeroewoningen en Tiny Houses. Definitie vernieuwende woonvormen Onder vernieuwde woonvormen verstaan we een woonvorm die voortkomt vanuit particulier initiatief en die op één of meer maatschappelijke opgaven een duidelijke (te verwachten) meerwaarde heeft ten opzichte van allereerst het tot nu toe gebruikelijke woningaanbod en ten tweede hetgeen in wet- en regelgeving, zoals Bouwbesluit, als minimale prestatie is verankerd. Onder vernieuwende woonvormen verstaan we ook zelfbouw (Particulier Opdrachtgeverschap en Collectief Opdrachtgeverschap) en flexwoningen. We stimuleren vernieuwende woonvormen. Hierbij richten we ons op: • Het verbeteren van informatievoorzieningen en het professioneel laten begeleiden van initiatieven (op kosten van de initiatiefnemers)., meer ruimte in lokale regelgeving en prioriteit bij planbeoordeling en subsidieaanvragen.

• Ten tweede nemen we in het toetsingskader voor nieuwbouwprogrammering op dat 20% past binnen de definitie van nieuwe woonvormen. • Ten slotte benutten we Maatwerk Omgevingskwaliteit, Vrijkomende Agrarische Bebouwing en Ruimte-voor-Ruimte alleen wanneer deze bijdragen aan het kwalitatieve programma in dit programma volkshuisvesting en wonen-welzijn-zorg, onder andere door variatie in segmenten conform de verdeling in het toetsingskader en ruimte voor ‘bijzondere’ woonvormen.

Wonen in het landelijk gebied De provinciale Interim omgevingsverordening biedt onder bepaalde voorwaarden de mogelijkheid tot het creëren van kleinschalige collectieve woonvormen in het buitengebied. Wij staan daar positief tegenover als de initiatiefnemer aantoont dat er sprake is van een kwaliteitsverbetering, er vraag is vanuit de betreffende doelgroep en de locatie op gunstige afstand is gelegen van voorzieningen passend voor die doelgroep.

845.107/G | Samen bouwen aan een thuis in Boxtel

24

Pijler 2: wonen met welzijn en zorg 6 Wonen-welzijn-zorg voor langer zelfstandig wonen Doel Inwoners met ondersteunings- of zorgvraag kunnen in iedere kern wonen en passende ondersteuning en zorg ontvangen. Uitgangspunt is inzet op de dimensies van positieve gezondheid door sociale netwerken, beweging, ontmoeting, basisvoorzieningen (nabij of thuisgebracht), toegankelijke omgeving en woningen.

6.1 Analyse wonen met welzijn en zorg voor ouderen in Boxtel Het langer en weer zelfstandig wonen van mensen met een ondersteunings- of zorgvraag heeft betekenis voor de woonsituatie, de woning, woonomgeving en zorg en diensten. Gemeenten hebben daarbij een belangrijke rol in een adequate organisatie van wonen met welzijn en zorg. Wat bevestigd is in het Integraal Zorgakkoord en het programma Wonen en Zorg voor Ouderen (WOZO). Deze adequate organisatie is nodig omdat zorg in de thuissituatie op termijn mogelijk moet blijven. Het aantal thuiswonende mensen met een zorgvraag groeit, terwijl de beroepsbevolking in de zorg lijkt te gaan dalen. Dit vraagt een effectieve zorglevering. Preventie is dan uiterst belangrijk. Door een gezond en sociaal leven kunnen mensen lang meedoen in de samenleving. In het Gezond en Actief Leven Akkoord (GALA) is dit als doelstelling uitgewerkt. In dit volkshuisvestingsprogramma leggen we een verbinding tussen deze ontwikkelingen. Dat mensen langer zelfstandig wonen heeft dus niet alleen betekenis voor de woningen die nodig zijn. Gezondheid is een belangrijke randvoorwaarde voor autonomie. Gezond leven, beweging en ontmoeting helpen om de zorgvraag uit te stellen. De sociale en fysieke omgeving speelt hierin een belangrijke rol.

Huisvestingsopgave ouderen Momenteel is 15% van de Boxtelse huishoudens ouder dan 75 jaar. In 2040 is dat zo’n 25%. Het aandeel 65- tot 75-jarigen blijft ongeveer gelijk. Dat betekent dat er een flinke toename is in de vraag naar woningen die voor senioren geschikt zijn, zowel als het gaat om reguliere (levensloopgeschikte) woningen als om woonzorgvormen. Veel ouderen wonen momenteel niet in een levensloopgeschikte woning. Slechts 13% van de woningvoorraad in de gemeente is levensloopgeschikt. Wel is 63% geschikt te maken. Kanttekening daarbij is dat woningen levensloopgeschikt maken niet overal even makkelijk is – en misschien ook niet altijd even wenselijk of economisch het meest rendabel. Bijvoorbeeld wanneer er delen van de woning niet meer gebruikt worden vanwege mobiliteitsbeperkingen. Soms is het beter om te verhuizen dan een woning levensloopgeschikt te maken. In het recente Rijksprogramma Wonen en Zorg voor ouderen zijn hierbij drie richtingen genoemd: zorgen voor voldoende geschikte woningen, betere voorlichting aan ouderen en bevorderen van doorstroming, en een geschikte woonomgeving.

845.107/G | Samen bouwen aan een thuis in Boxtel

25

Figuur 6.1: Gemeente Boxtel. Vraagontwikkeling woonvormen ouderen, 2022-2040 8.000 7.000