Nota grondbeleid 2023- Bijlage 1 Nota grondbeleid raad 20230912 definitief

Voor de gemeente is met name de bestemmingsplanonteigening van belang. De gerechtelijke onteigening kan pas plaatsvinden als het bestemmingsplan is vastgesteld. Pas als het bestemmingsplan onherroepelijk is, kan de eigendomsontneming plaatsvinden. De rol van de raad in de onteigening is beperkt tot het verzoeken van de Kroon om tot onteigening over te gaan. De corporate dienst van Rijkswaterstaat toetst of de gemeente aan alle vereisten heeft voldaan. Het college maakt haar voornemen van deze één op één uitgifte tijdig bekend, zodat iedereen daar kennis van kan nemen. Het college motiveert beargumenteerd waarom zij concludeert dat er slechts één serieuze gegadigde in aanmerking komt voor de uitgifte.

27

Er is een aantal situaties waarbij gemeentelijke uitgifte van onroerende zaken kan plaatsvinden zonder dat

Vestigen van zakelijk rechten

daaraan voorafgaand een openbare biedprocedure wordt gehouden. Bij het voornemen tot uitgifte wordt

Uitgifte in volle eigendom is het uitgangspunt van de gemeente. De gemeente sluit in voorkomende

onderbouwd waarom er redelijkerwijs sprake is van slechts één serieuze gegadigde voor de aankoop van de

gevallen niet uit om te kiezen voor het vestigen van zakelijk rechten, zoals erfpacht of recht van opstal.

betreffende gemeentelijke onroerende zaak en dit wordt gepubliceerd. Het betreft de volgende gevallen:

Bijvoorbeeld als de gemeente regie wil houden op de grond en het gebruik hiervan. Uitgifte in erfpacht en het vestigen van recht van opstal is maatwerk. De condities en vestigingsvoorwaarden zijn afgestemd op

Woningbouwcorporaties

marktconforme en redelijke uitgangspunten. De canon of retributie bepaalt het college aan de hand van de

•

marktconforme grondprijs en rentepercentage (canon/retributie).

Voorgenomen transacties op grond van de (wettelijke) taak van de corporatie, algemene, maatschappelijke en ruimtelijke doelen, prestatieafspraken met gemeente, toewijzingsbeleid, doelgroepen. Zoals de uitgifte van onroerende zaken aan woningbouwcorporaties voor ontwikkeling

Huur en bruikleen

van huisvesting voor sociale huurwoningen onder de huurliberalisatiegrens en/of starters

De gemeente kan gronden die zij in eigendom heeft verhuren of in bruikleen geven. Dit is een passend

koopwoningen of andere specifieke doelgroepen.

instrument als de gemeente bijvoorbeeld relatief snel weer over de grond wil kunnen beschikken of als ze de grond tijdelijk in gebruik geeft vooruitlopend op een definitieve bestemming of ontwikkeling.

Gemeentelijk beleid

Indien de gemeente een huurovereenkomst sluit, zorgt zij ervoor dat de huurder geen huurrechten krijgt,

•

Preferente partners met (wettelijk) aan hen opgedragen taak voor culturele-, sociale-,

die een snelle opzegging belemmeren. Huurrechten zorgen er namelijk voor dat het instrument zijn doel

maatschappelijke doeleinden met ervaring van vestiging van een doelgroep, waaronder sportclubs,

voorbij schiet.

onderwijs, nutsvoorzieningen, cultuur- of buurtverenigingen. Grond- en uitgifteprijzen Uitvoering eerder aangegane overeenkomsten

De gemeente hanteert marktconforme grond- en uitgifteprijzen. Hiermee is geborgd dat er dus geen

•

sprake is van staatssteun. Hieronder staan de methoden om te komen tot een marktconforme prijs.

Bestaande rechten, waaronder verlenging of in de plaats stelling van een overeenkomst, een eerste recht van koop, (herhuisvesting van) zittende huurders/gebruikers;

•

Gesloten bouwclaimovereenkomsten met marktpartijen: deze marktpartijen hebben een substantieel

De residuele grondwaardemethode

deel van de gronden binnen het projectgebied in eigendom en er is sprake van inbreng van

De waarde van de grond resulteert uit de verwachte marktwaarde van het te realiseren vastgoed vermin-

onroerende zaken door een gegadigde, welke gegadigde daardoor vervolgens rechten verkrijgt

derd met de te verwachten stichtingskosten. De grondwaarde is het residu van de marktwaarde verminderd

op de verkrijging van gemeentelijke onroerende zaken.

met de bouwkosten, de bijkomende kosten, waaronder algemene kosten en winst en risico en de BTW.

Openbaar belang

De comparatieve methode

•

Gegadigden met een positie, die bereid en in staat zijn om in samenhang tot zelfrealisatie over te

Deze methode wordt ook wel de marktbenadering of vergelijkingsmethode genoemd. Bij de comparatieve

gaan van de ontwikkeling ten behoeve van integrale gebiedsontwikkeling. Sprake kan bijvoorbeeld zijn

methode wordt de waarde bepaald aan de hand van gerealiseerde transactieprijzen en te koop staande ob-

van versnipperd eigendom of een (complexe) binnenstedelijke transformatie waar publiek-private

jecten, waarbij indien nodig gecorrigeerd wordt om de vergelijking met het te waarderen object te maken.

samenwerking essentieel is om tot een haalbare en succesvolle gebiedsontwikkeling te komen.

Bij de waardebepaling wordt rekening gehouden met bijvoorbeeld de ligging, de grootte van percelen, de

Hiervoor kan ook vervangend onroerend goed als gevolg van verwerving door gemeente van

bouw- en gebruiksmogelijkheden en het bestaande aanbod.

onroerende zaken vanwege een beleidsmatig wenselijke of wettelijke verplichtende verplaatsing • •

noodzakelijk zijn.

De huurkapitalisatiemethode

Transacties (inclusief ruil en in gebruik geven) aan eigenaren die van onroerende zaken in een

De waarde wordt geschat door de jaarlijkse huurwaarde te vermenigvuldigen met een kapitalisatiefactor;

gebied benodigd voor de realisatie van beleids-/ruimtelijke doelstellingen.

de zogenaamde BAR (bruto-aanvangsrendement) of NAR (netto-aanvangsrendement).

Direct belang: aangrenzend karakter van onroerend goed, reststroken van gronden van gegadigden en snippergroen.

koopsom + kosten koper = huuropbrengsten bij aanvang BAR

28

Voorbeelden

Residuele grondwaardemethode VON-prijs woning

€ 300.000

verminderen met: bouwkosten

€ 150.000

bijkomende kosten

€ 40.000

btw

€ 63.000

residuele grondwaarde

exclusief btw

€ 253.000 € 47.000

Comparatieve methode Grondprijs per m2 exclusief btw 2022 vrijstaande woningen in regio Boxtel: Meierijstad

€ 285 - € 360

Maashorst

€ 310 - € 370

Huurkapitalisatiemethode huuropbrengsten bij aanvang € 12.000 per jaar BAR van 4,5% Woningwaarde

€ 266.667

Vervolgens kan met de residuele grondwaardemethode de grondwaarde berekend worden door van de woningwaarde de bouw- en bijkomende kosten te halen.

Een openbare tenderprocedure Bij een tenderprocedure brengen partijen in concurrentie een bieding uit. Een onderdeel van de bieding is het grondbod. Hierdoor komt de grondprijs tot stand door marktwerking. Wanneer het grondbod niet leidend is voor de selectie, kan de gemeente Boxtel op voorhand een (minimale) grondprijs vaststellen, eventueel onderbouwd met een taxatie door een onafhankelijke, gecertificeerde taxateur. De marktconforme grond- en uitgifteprijs is afgestemd op het toekomstig gebruik en het verdienmodel dat daarbij hoort. Marktconforme grond- en uitgifteprijs gelden voor de volgende categorieën (niet limitatief): •

woningbouw;

•

geliberaliseerde huur;

•

koop: projectmatige bouw en particulier opdrachtgeverschap;

•

commerciële functies;

•

bedrijven;

•

overige commerciële voorzieningen: kantoren, winkels, horeca en overige voorzieningen;

•

maatschappelijke voorzieningen met winstoogmerk;

•

groen- en reststroken bij tuinvergrotingen;

•

nutsvoorzieningen;

•

huur;

•

opstalrecht;

•

erfpacht;

•

pacht.

Uitzonderingen: •

sociale huurwoningen De grondprijs voor sociale huurwoningen die worden gerealiseerd door de toegelaten instellingen volgens de Woningwet zijn een onderdeel van de prestatieafspraken tussen de gemeente en de woningbouwcorporaties. De onderbouwing van de grondprijzen vindt plaats aan de hand van de comparatieve methode. Voor niet reguliere grondverkoop wordt de grondprijs of opstalwaarde bepaald op basis van taxatie of residuele waardering. Onder niet reguliere grondverkoop valt bijvoorbeeld herontwikkeling van gemeentelijk vastgoed.

•

Maatschappelijke functies zonder winstoogmerk Voor maatschappelijke functies zonder winstoogmerk hanteert de gemeente een prijs per m² die de kostprijs benadert. De kostprijs wordt bepaald aan de hand van de kosten die gemaakt zijn voor het leveren van (bouwrijpe) grond.

Grondprijzenbrief

Sturing op woningbouw

Het college stelt jaarlijks een grondprijzenbrief vast. De grondprijzenbrief voldoet aan de kaders van het

Sturing op de woningbouw en doelgroepen doet Boxtel met de woonzorgvisie en de prestatieafspra-

grondprijsbeleid. Het college zorgt voor een solide onderbouwing van de grondprijzen en raadpleegt

ken. Om nog meer regie te krijgen op de woningbouw kan de gemeente een huisvestingsverordening

vooraf aan de besluitvorming een onafhankelijke, gecertificeerde taxateur.

en een doelgroepenverordening opstellen. De gemeente kan hierin kaders stellen, die zij publiekrechtelijk kan verankeren in het omgevingsplan en daarnaast ook privaatrechtelijk kan vastleggen in

De grondprijzenbrief bevat de basisprijzen voor de kernen van Boxtel en de diverse categorieën. Binnen de

een anterieure overeenkomst en in een gronduitgifteovereenkomst. Deze instrumenten dienen de

categorieën kan het college differentiëren op projectniveau en naar typologie of prijssegment. In de grond-

gemeente dus bij zowel actief grondbeleid als (actief) faciliterend grondbeleid.

prijzenbrief legt het college de mogelijkheden vast om op kavelniveau af te wijken. Denk hierbij aan het verhogen van de grondprijs indien een bouwkavel een gunstige ligging heeft, of juist het verlagen van de

Huisvestingsverordening

grondprijs bij incourante kavels. Het college is bevoegd om beargumenteerd en onderbouwd de grondprijs

De Huisvestingswet biedt gemeenten de mogelijkheid om in een huisvestingsverordening regels vast

met maximaal 25% van de basisprijs te verlagen. Een eventuele verdere verlaging onderbouwt het college

te leggen over de toewijzing van huurwoningen en over het bepalen van de urgentievolgorde voor

met een taxatie of een marktconformiteitstoets van een onafhankelijke, gecertificeerde taxateur.

woningzoekenden. Daarnaast kunnen wijzigingen in de woningvoorraad vergunningplichtig worden gesteld. Bijvoorbeeld bij het onttrekken of samenvoegen van woonruimte, het overgaan tot verhuur per kamer of het splitsen van woonruimte. Ook biedt de Huisvestingswet de gemeente de moge-

6.2 Instrumenten bij facilitair grondbeleid

lijkheid om toeristische verhuur van woonruimte te beperken en om een opkoopbescherming in te voeren.

Ook bij actief faciliterend en faciliterend grondbeleid beschikt de gemeente over instrumenten om haar doel te bereiken. Deze instrumenten zijn vooral ontleend aan de publiekrechtelijke bevoegdheden van de

Doelgroepenverordening

gemeente.

In de doelgroepenverordening kan de gemeente de prijsgrenzen en instandhoudingstermijnen voor de segmenten sociale huur, middeldure huur, sociale koop en middeldure koop vastleggen. Voor de

Sturing met planologische instrumenten

verschillende doelgroepen kan een maximaal inkomen vastgelegd worden.

Een belangrijk instrument om regie te houden op een ruimtelijk initiatief bij een faciliterende rol, is de sturing met planologische instrumenten. Vanuit haar publiekrechtelijke taak, stuurt de gemeente met de planologische bestemming. Daarmee bepaalt de gemeente binnen de kaders van de Algemene beginselen van behoorlijk bestuur of en wanneer zij wenst mee te werken aan de wijziging van de bestemming. Dit instrument gebruikt de gemeente niet alleen om grip op de ontwikkeling te houden, maar ook om actief aan een ruimtelijk initiatief mee te werken. De gemeente kan bijvoorbeeld bereid zijn om te investeren in het planologisch proces. Zij kan zo een helder kader schetsen van de ontwikkelmogelijkheden

Voorbereidingsbesluit

dat de ambities van de gemeente waarmaakt en hiermee een private partij uitnodigen en stimuleren om

Het voorbereidingsbesluit kan een strategisch instrument zijn. Het voorbereidingsbesluit zorgt er namelijk

het ruimtelijk initiatief te realiseren.

voor dat een aanhoudingsplicht voor bouw- en aanlegactiviteiten ontstaat. Hierdoor zorgt de gemeente dat binnen de geldigheidsduur van het voorbereidingsbesluit geen omgevingsvergunningen kunnen

Bestemming van grond

worden verleend die binnen het vigerende omgevingsplan passen. Dit helpt Boxtel met het bereiken van

De kern van het facilitaire grondbeleid is dat vanuit de publiekrechtelijke rol van de gemeente wordt

haar toekomstige ruimtelijke doelstellingen en voorkomt hogere kosten van bijvoorbeeld verwerving en

gestuurd op de ruimtelijke ordening van grond: Boxtel stuurt met de bestemming. De gemeente heeft de

schadeloosstelling.

bevoegdheid om de bestemming van grond te veranderen en vast te leggen. Als Boxtel planologische medewerking verleent, kan zij kwalitatieve (bijvoorbeeld programmering en duurzaamheid van een plan)

De voorbeschermingsregels worden opgenomen in het omgevingsplan. De bescherming van het

en financiële (kostenverhaal) voorwaarden verbinden aan deze medewerking. Als het ruimtelijk initiatief

voorbereidingsbesluit geldt voor één jaar en zes maanden tenzij de wijziging van het omgevingsplan

past binnen haar ambities en beleidskaders en daarbij het kostenverhaal vooraf verzekerd is, dan staat niets

bekend is gemaakt of in werking treedt.

in de weg om medewerking te verlenen aan de planologische wijziging.

31

Toetsing

Zo mag de gemeente de medewerking aan een ontwikkeling, die past in een goede ruimtelijke ordening

Naast een sturende rol heeft Boxtel ook een toetsende rol. De gemeente toetst bij de afhandeling van een

niet weigeren, omdat de private partij niet bereid is een overeenkomst te sluiten over het kostenverhaal.

omgevingsvergunning of de aanvraag voldoet aan de publiekrechtelijke kaders en regelgeving.

De gemeente kan dan altijd terugvallen op de verhaalsmogelijkheden via het publiekrechtelijk spoor. Vooral in de situatie dat het ruimtelijk initiatief ook bijdraagt aan gemeentelijke ambities, is het noodzakelijk om

Kostenverhaal

haalbare afspraken te maken vanuit een gelijkwaardige positie van partijen.

De gemeente is verplicht om de kosten die zij voor een aangewezen (bouw)activiteit maakt, te verhalen 5

op de initiatiefnemer. Het kostenverhaal omvat de grondexploitatiekosten6 en daarnaast eventueel de

De betaling van de exploitatiebijdrage kan in termijnen geschieden. Dit is afhankelijk van de complexiteit

financiële bijdragen . Het uitgangspunt is dat de gemeente met een privaatrechtelijke overeenkomst

en omvang van het ruimtelijk initiatief. Het bepalen van de hoogte van de bijdrage en het aantal termijnen

haar kosten verhaalt. Als dit niet mogelijk is, dan kan de gemeente het kostenverhaal publiekrechtelijk

is dus maatwerk. De initiatiefnemer overlegt na het ondertekenen van de anterieure overeenkomst een

verankeren. Om de kosten te verhalen stelt de gemeente een omgevingsprogramma kostenverhaal en

bankgarantie, zodat de gemeente verzekerd is van betaling van de bijdrage en/of andere overeengekomen

financiële bijdrage op.

verplichtingen.

Intentieovereenkomst

Uitblijven van overeenstemming

Het college sluit in de meeste gevallen voorafgaand aan de anterieure overeenkomst een intentie-

Indien de gemeente en de initiatiefnemer anterieur geen overeenstemming bereiken, heeft de gemeente

overeenkomst met de initiatiefnemer. In de intentieovereenkomst staan de afspraken over de planning

de keuze om de voorwaarden en het kostenverhaal publiekrechtelijk te verankeren in het omgevingsplan

en het kostenverhaal van de ambtelijke inzet tijdens de haalbaarheidsfase. In de haalbaarheidsfase onder-

of de omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA). De gemeente kan ook

zoeken partijen de haalbaarheid en de kaders waarbinnen de ontwikkeling moet plaatsvinden. Daarnaast

besluiten om niet mee te werken aan het initiatief. Als de gemeente besluit haar medewerking aan het

wordt in deze overeenkomst opgenomen onder welke voorwaarden de gemeente meewerkt aan het

ruimtelijk initiatief op te schorten omdat de initiatiefnemer niet wil voldoen aan het kostenverhaal, dient de

ruimtelijk initiatief en wanneer partijen besluiten de overeenkomst te eindigen. De intentieovereenkomst

gemeente te motiveren en te onderbouwen dat zij niet aan betaalplanologie doet.

7

wordt, als het plan haalbaar is gebleken, opgevolgd door de anterieure overeenkomst. Publiekrechtelijke verankering van het kostenverhaal en financiële bijdragen Anterieure overeenkomst

De Ow biedt de gemeente een publiekrechtelijke grondslag om de kosten van de grondexploitatie8 en

Een anterieure overeenkomst is een privaatrechtelijke overeenkomst, waarin het college en een private

financiële bijdragen9 op de initiatiefnemer te verhalen. Dit instrument is voor de gemeente een middel om

partij afspraken over het ruimtelijk initiatief vastleggen. In de anterieure overeenkomst leggen de gemeente

het ruimtelijk initiatief mogelijk te maken als er met een private partij geen overeenstemming kan worden

en de private partij de verdeling van taken, verantwoordelijkheden en risico’s vast. Bovendien biedt de

bereikt over het sluiten van een anterieure overeenkomst.

anterieure overeenkomst de mogelijkheid om voorwaarden te stellen waaraan de ontwikkeling moet voldoen. Een gemeente stuurt hiermee privaatrechtelijk op locatie-eisen, programmering en planning,

Daarnaast kan de schaduwberekening van het publiekrechtelijk kostenverhaal helpen om het kostenverhaal

kostenverhaal en financiële bijdragen. De overeenkomst bepaalt welke risico’s elk van de partijen op zich

via het anterieure spoor vorm te geven. Hiermee toetst de gemeente of de exploitatie c.q. financiële

neemt en welke inspanning van elkaar wordt verwacht, gekoppeld aan een planning. Hoewel de anterieure

bijdrage redelijk en billijk is.

overeenkomst wordt beheerst door het privaatrecht met veel contractsvrijheid, zitten er voor de gemeente wel grenzen aan hetgeen zij van een private partij mag verlangen. De anterieure overeenkomst mag niet strijdig zijn met geldende wet- en regelgeving, de redelijkheid en de billijkheid moeten worden gerespecteerd en de algemene beginselen van behoorlijk bestuur moeten worden nageleefd. De gemeente mag van deze overeenkomst geen misbruik maken door een private partij te dwingen onredelijk hoge bijdragen te betalen en/of andere buitensporige verplichtingen aan te gaan.

32

5) 6) 7) 8) 9)

Artikel 8.13 Ob Artikel 13.11 Ow en artikel 8.15 (tabel A en B van bijlage IV) Ob Artikel 13.22 en 13.23 Ow Artikel 13.11 Ow en artikel 8.15 (tabel A en B van bijlage IV) Ob Artikel 13.22 en 13.23 Ow

Stedelijke kavelruil De Ow heeft een nieuw privaatrechtelijk instrument voor stedelijke kavelruil. Dit instrument is vooral toepasbaar bij stedelijke locaties waar het eigendom versnipperd is en de huidige kavelstructuur een belemmering vormt om de gebiedsontwikkeling uit te voeren. Daarnaast biedt de stedelijke kavelruil ook een uitkomst bij de herstructurering van oudere gebieden, waarbij de ruil van gebouwen een nieuwe kans voor het gebied kan betekenen. Ook op het snijvlak van het stedelijk en landelijk gebied is de stedelijke kavelruil denkbaar. Dit instrument kan worden ingezet om leegstand van agrarische bedrijfsbebouwing te voorkomen. Stedelijke kavelruil is een privaatrechtelijk instrument en niet publiekrechtelijk afdwingbaar. De eigenaren nemen vrijwillig deel aan de kavelruil en sluiten gezamenlijk een kavelruilovereenkomst. De gemeente kan bij dit proces faciliteren. De stedelijke kavelruil is een dan ook sprekend voorbeeld van hoe de gemeente haar actieve faciliterende rol kan pakken. Kavelruil in het landelijk gebied Dit instrument is vrijwillig en een goed alternatief voor de verplichte herverkaveling van het landelijk gebied. Agrarische ondernemers kunnen samen met de gemeente onderzoeken hoe de agrarische bedrijfsomstandigheden kunnen verbeteren.

De gemeente kan dit instrument inzetten om te komen tot grondposities om de recreatie- en natuuropgave te verstevigen. Hierdoor streven partijen naar een win-winsituatie. De gemeente kan dit proces actief faciliteren door de notariële kosten en kadastrale kosten te subsidiëren en een leidende rol in het proces te nemen. Als partijen een kavelruilovereenkomst sluiten, kan de kavelruil in aanmerking komen voor een vrijstelling van de overdrachtsbelasting10.

34

10) Artikel 12.47 van Ow

7. Samenwerkingsvormen bij gebiedsontwikkeling (bron: Deloitte, bewerking Grondgidsen)

samenwerken Bij een actieve houding van de gemeente past samenwerking met marktpartijen. Het college

Pu

bli

ek B (Tr e O (P ouw ad ntw PS c itio i Co laim ne kkel a liti el) ing e)

kiest dan voor een samenwerkingsvorm dat voor het ruimtelijk initiatief het meest geschikt is. De vormgeving van de samenwerking hangt onder meer af van de rol die de gemeente voor haarzelf voorziet en welke risico’s zij in de samenwerking wil lopen. Zie onderstaand schema

Fase

voor de glijdende schaal van samenwerkingsverbanden.

Initiatief

PP

(P

PS

SC

on

ce

ss

ie

Pr

Jo

int

ve All ntu ian re tie )

iva te Ze On lfr tw ea i lis kkel ati i e ng

1. Initiatief

Het belangrijkste onderscheidende kenmerk van de samenwerking in de verschillende vormen van grondpolitiek is de mate waarin de gemeente risicodragend is en in samenwerking met

Haalbaarheid

3. Planuitwerking

private partijen overgaat tot het voeren van de grondexploitatie. Het college kan een vorm van publiek-private samenwerking (PPS) aangaan, als: •

zowel de private partij als de gemeente in het plangebied grondeigendom hebben;

•

de (beschikbaarheid van) specifieke deskundigheid van een van beide of beide partijen

4. Bouwrijp maken

Realisatie

7. Woonrijp maken

partijen noodzaak zien om de risico’s te verdelen, waarbij afspraken worden gemaakt over de verdeling van risico’s en het maximale risico dat partijen willen en kunnen dragen;

•

5. Projectontwikkeling 6. Bouw opstal

nodig is om het ruimtelijk initiatief tot stand te brengen; •

2. Visie en programma

Beheer

8. Beheer openbaar gebied

de gemeente van het begin tot het eind van het project de regie over de kwaliteit van de ontwikkeling wenst te voeren;

•

Actief

Passief faciliterend

het ruimtelijk initiatief groot van omvang is en een lange ontwikkeltijd kent.

In voorkomende gevallen kan ook de situatie optreden dat een private partij beschikt over grondposities en zich beroept op zelfrealisatie van deze gronden. De gemeente werkt hieraan

Gemeente

Gemeente of private partij

Private partij

Gezamenlijk of private partij

mee indien de private partij kan aantonen dat hij met zijn gronden wil aansluiten op de ambities en het kwaliteitsniveau van het totale plangebied en dat hij op zijn gronden het programma wil realiseren dat hiervoor door de gemeente is bedacht. Vanzelfsprekend zal de private partij voor zijn gronden moeten voldoen aan het kostenverhaal. De private partij zal

Gezamenlijk

daarom bereid moeten zijn om een anterieure overeenkomst te sluiten met de gemeente. Ook kan de gemeente terugvallen op de publiekrechtelijke verankering van het kostenverhaal, mocht zij geen overeenstemming bereiken met de marktpartij in een anterieure overeenkomst.

35

Samenwerkingsvormen toegelicht

De gemeente kiest bij het concessiemodel nadrukkelijk voor samenwerking om zo ook de kennis, kunde en capaciteit van marktpartijen bij de gewenste gebiedsontwikkeling optimaal te kunnen

Bouwclaimmodel

benutten en/of omdat zij het risico voor de ontwikkeling niet wil dragen. De belangrijkste voorwaarde

Het bouwclaimmodel is een bijzondere vorm van actief grondbeleid en wordt veelal gekozen als private

voor het bereiken van positieve effecten bij de toepassing van het concessiemodel ligt vooral in de

partijen grondeigendommen hebben in het plangebied. Het is een samenwerkingsvorm in het spoor

rolvastheid en professionaliteit van partijen. Bij een concessie moet voldoende ruimte gegeven worden

van actief grondbeleid.

aan de marktpartij. Afspraken over het kwaliteitsniveau en programma dienen vooraf op hoofdlijnen te worden vastgelegd.

In het bouwclaimmodel verkopen private partijen hun grond aan de gemeente onder de voorwaarde dat zij bij de gronduitgifte bouwrijpe grond mogen terugkopen met een vooraf overeengekomen

Joint-venture

programmering waarmee zij hun bouwrechten veiligstellen. De gemeente voert de grondexploitatie

Wanneer in een gebied diverse partijen (waaronder de gemeente) grondeigendom hebben, kunnen zij

en draagt zorg voor het bouw- en woonrijp maken van het gebied. Private partijen nemen, net als bij

besluiten samen te gaan werken door het sluiten van samenwerkingsovereenkomsten dan wel door

actief grondbeleid, de realisatie van het vastgoed voor hun rekening.

voor de samenwerking een aparte rechtspersoon op te richten, bijvoorbeeld een Grond Exploitatie Maatschappij (GEM). De GEM kan dan de gezamenlijke grondexploitatie voeren en gronden uitgeven,

De samenwerking op basis van een bouwclaim is vooral goed inzetbaar als in een gebied sprake is

vaak op basis van een gezamenlijk opgesteld en vastgesteld masterplan voor het gebied. De risico’s

van versnipperd eigendom in handen van private partijen en de gemeente een actieve rol wenst in te

van de grondexploitatie worden gedragen door alle deelnemende partijen. De gemeente behoudt haar

nemen. De gemeente kan dan haar regierol beter invullen en zo de gewenste ontwikkelingen op de

publiekrechtelijke verantwoordelijkheden.

locatie beter sturen. Deze variant is veelal te prefereren boven de zelfrealisatie door alle afzonderlijke private grondeigenaren. Concessiemodel Bij het concessiemodel heeft de gemeente (geheel dan wel gedeeltelijk) het grondeigendom. De gemeente draagt haar grond over aan een private partij (bijvoorbeeld via aanbesteding of een prijsvraag) die de (privaatrechtelijke) grondexploitatie voert. In een samenwerkingsovereenkomst worden vervolgens de afspraken vastgelegd. Na realisatie komt de openbare ruimte weer in handen van de gemeente. De gemeente beperkt zich bij het concessiemodel tot het stellen van randvoorwaarden, bijvoorbeeld met een stedenbouwkundig programma van eisen, masterplan of kwaliteitsnormen. Dit model kenmerkt zich door een strikte publiek-private rolverdeling, waarbij een private partij een groot deel van de traditionele overheidstaken (bijvoorbeeld de aanleg van openbare voorzieningen en infrastructuur) uitvoert en de risico’s draagt. Zowel de grond- als de opstalexploitatie zijn voor rekening en risico van de private partij. Bij een dergelijke overdracht van overheidstaken moet zeker gesteld worden dat de private partij deze werken conform de regels van het (Europees) aanbestedingsrecht en het gemeentelijk aanbestedingsbeleid zal aanbesteden.

36

8. Voorbeeld verloop cashflow grondexploitatie

financieel kader Bij zowel actief als (actief) faciliterend grondbeleid gaat de gemeente financiële verplichtingen en risico’s

grondverkoop

aan. De beheersing hiervan vindt plaats binnen de P&C cyclus van de gemeente en binnen de kaders die de commissie BBV voorschrijft11. Als de commissie BBV aanvullende richtlijnen voorschrijf tof richtlijnen wijzigt dan past de gemeente deze toe. Hiervoor is geen aanpassing van de nota grondbeleid nodig. Actief grondbeleid Bij actief grondbeleid voert de gemeente een grondexploitatie voor eigen rekening en risico. Vaak vraagt

badkuip voorinvesteringen

dit om investeringen ten behoeve van grondaankoop en planontwikkeling, die de gemeente pas na enkele jaren geheel of gedeeltelijk kan terugverdienen; de zogenaamde badkuip aan voorinvesteringen.

O.a. grondaankoop, onderzoeken, bestemmingsplanprocedure, plankosten, bouwrijp maken en na gronduitgifte woonrijp maken

kosten opbrengsten

BBV richtlijnen

boekwaarde

De commissie BBV geeft de richtlijnen bij grondexploitaties onder andere voor: •

het afdekken van verliezen de gemeente Boxtel dekt verliezen af met een verliesvoorziening. Het verwachte verlies op eindwaarde wordt afgedekt met deze verliesvoorziening.

•

de (tussentijdse) winstneming

•

de kostensoorten

•

de rentetoerekening

Het risicomanagement omvat het identificeren van risico’s, waarbij de kans van optreden en de mogelijke

•

de disconteringsvoet

financiële gevolgen worden ingeschat. Bij het identificeren van de mogelijke risico’s wordt onderscheid

•

de looptijd

gemaakt tussen:

Bij haalbaarheidsonderzoeken voor: •

activeren plankosten (IMVA)

•

activeren van grondaankopen (MVA)

•

Projectoverstijgende risico’s, die bijvoorbeeld te maken hebben met macro-economische ontwikkelingen;

•

Projectspecifieke risico’s.

De eerste stap omvat het identificeren van de risico’s. Daarna wordt berekend wat de mogelijke financiële effecten op de grondexploitatie zijn. Als een grondexploitatie beschikt over voldoende winstpotentie, dan worden de risico’s hiermee opgevangen. Als het geprognosticeerde resultaat ontoereikend is, dan houdt de gemeente binnen het totale gemeentelijke weerstandsvermogen een buffer aan voor dit deel van de Risicomanagement

risico’s die met de grondexploitaties gepaard gaan.

Minimaal één keer per jaar voert de gemeente een risicoanalyse uit. Dit gebeurt binnen de geldende financiële en ruimtelijke (beleids-)kaders. Bij het openen van een grondexploitatie en bij de tussentijdse herziening van een grondexploitatie maakt de gemeente ook altijd een risicoanalyse. 11)

38

De meest actuele notities betreffen ‘Grondbeleid in begroting en jaarstukken’ (2019) en ‘Voorwaarden warme gronden in Notitie grondbeleid aangepast’ (2022).

Financiële stromen grondexploitaties

Positieve grondexploitaties

(tussentijdse) winstneming

afdekken te verwachten verlies Negatieve grondexploitaties

Reserve grondbedrijf afdekken van risico’s

Verliesvoorziening grondexploitaties

9. verantwoording en governance De raad heeft een kaderstellende en controlerende rol. Het college zorgt voor de uitvoering en doet dit

Het college informeert de raad op twee momenten per jaar over de uitvoering van het grondbeleid,

binnen de kaders die de raad stelt. Het college legt verantwoording af over de uitvoering van het grond-

namelijk bij de begroting en bij de jaarrekening (onderdeel paragraaf grondbeleid). Dit is conform de

beleid. De verantwoording is een onderdeel van de jaarlijkse planning & control cyclus.

BBV-regels.

Grondbeleid

Financieel

Raad

College

Vaststellen nota grondbeleid

Uitvoeren grondbeleid

Controleren uitvoering door college (paragraaf grondbeleid bij begroting en jaarrekening,

Verantwoording afleggen uitvoering (paragraaf grondbeleid bij begroting en

begrotingswijziging met eerste en tweede bestuursrapportage)

jaarrekening)

Vaststellen (tussentijdse) winst- en verliesneming, beschikken over reserves en dotaties aan voorzieningen

Voorbereidingskrediet

Beschikbaar stellen voorbereidingskrediet

Uitvoering voorbereidingskrediet

Grondexploitaties

Openen en vaststellen nieuwe grondexploitaties met een raadsbesluit, herzien en afsluiten

Uitvoering grondexploitaties en afronding afgesloten grondexploitaties

van grondexploitaties Verwerving

Instemmen met strategische aankopen van meer dan € 2,5 miljoen per transactie

Aankoop gronden tot en met een bedrag van € 2,5 miljoen per transactie met een koopovereenkomst met ontbindende voorwaarde voor instemming van de raad of een optie tot koop, instemming voorleggen aan presidium en in de eerst volgende bestuursrapportage

Beschikbaar stellen van budget voor strategische aankopen met de algemene reserve, een andere reserve of dekkingsmiddel Beschikbaar stellen van budget voor het exploiteren van strategische aankopen Planmatige aankopen Bestendigen van een voorkeursrecht

Voorvestigen van een voorkeursrecht

Nemen onteigeningsbeschikking Gronduitgifte

Vaststellen kaders als onderdeel nota grondbeleid

Uitvoeringskaders gronduitgifte, gronduitgifte (inclusief selectieprocedures, tenders), vaststellen algemene verkoopvoorwaarden

(Grond)prijzen

Vaststellen kaders (grond)prijzen als onderdeel nota grondbeleid

Kostenverhaal

Vaststellen omgevingsprogramma kostenverhaal en financiële bijdragen (eind 2023/begin

Sluiten intentie-, anterieure en posterieure overeenkomsten en in rekening brengen

2024

exploitatiebijdragen binnen kaders omgevingsprogramma kostenverhaal en financiële

Vaststellen grondprijzenbrief, grondprijzen en prijzen voor pacht, erfpacht, huur en andere zakelijke rechten

bijdragen en nota grondbeleid Samenwerking

Aangaan van samenwerkingsovereenkomsten, oprichten van een of deelnemen in een privaatrechtelijke rechtspersoon

Bij privaatrechtelijke rechtshandelingen die ingrijpende gevolgen kunnen hebben voor de gemeente, geeft het college de raad vooraf de mogelijkheid om wensen en bedenkingen in te brengen (Gemeentewet artikel 169 lid 4).

41