Nota grondbeleid 2023- Bijlage 1 Nota grondbeleid raad 20230912 definitief
Tekst van het document
Samen aan de slag Nota grondbeleid 2023
Colofon Opdrachtgever
Opdrachtnemer
Niets uit deze publicatie mag worden gereproduceerd, verspreid of overgedragen in welke vorm of op welke manier dan ook, met inbegrip van fotokopiëren, opnemen, of andere elektronische of mechanische wijze, zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van GrondGidsen en de gemeente Boxtel, tenzij dit ten dienste staat voor ruimtelijke plannen, de omgevingsvisie e.d. ten behoeve van de gemeente Boxtel.
routekaart Gemeente Boxtel overweegt een initiatief
1. bepalen houding
1. Er doet zich een kans voor (aankoop grond) 2. Uitgesproken bestuurlijke wens 3. Noodzaak en/of ambities
Vaststellen welke houding de gemeente wil innemen bij het initiatief De gemeente vraagt zich af: 1 . Past het in het beleid/ toekomst van de stad? 2. Heeft het prioriteit? 3. Draagt het bij aan de ambities? 4. Is het interessant voor de gemeente en heeft het potentie?
Toetsing aan omgevingsvisie, sectoraal beleid en bestuurlijke ambities
Beleid/visie Prioriteit Ambitie
Actieve houding Afweging rol: actief grondbeleid of actief faciliterend grondbeleid Argumenten om rol te bepalen: sturing en regie
De gemeente vindt volledige sturing en regie noodzakelijk, want: hoog op de bestuurlijke agenda, grote maatschappelijke meerwaarde zoals bijvoorbeeld (betaalbare) woningen.
De markt kan de ontwikkeling uitvoeren. De gemeente heeft hiermee comfort en laat daarmee een deel van de sturing op de ontwikkeling los, maar sturing blijft belangrijk.
Gemeente wil met voorrang initiatief realiseren met een bepaalde uitkomst noodzaak tot realisatie. Daarom volledige regie en sturing.
Gemeente maakt afspraken met markt en heeft vertrouwen dat binnen afgesproken tijd ambities tot stand komen.
Financieel rendement is leidend: De gemeente is bereid om als investering in de stad een verlies op de grondexploitatie en meerjarenbegroting te nemen.
Gemeente kan haar kostenverhaal verzekeren of kan bereid zijn om bij maatschappelijke meerwaarde haar kosten deels te verhalen.
inschatting financiële, bestuurlijke en maatschappelijke risico’s
Gemeente ziet de noodzaak om de risico’s te lopen ivm te verwachte financieel rendement of noodzaak om initiatief tot stand te brengen.
Gemeente vindt het risico van de ontwikkeling te groot in relatie tot de (maatschappelijke) opbrengst.
grondpositie en marktinitiatief
Gemeente heeft de gronden in eigendom of is bereid om gronden aan te kopen. Gemeente vertrouwt niet op de markt.
Private partij beschikt over de grond en is bereid om binnen de kaders van de gemeente te ontwikkelen.
De gemeente voert zelf de grondexploitatie (traditioneel) of werkt samen via een bouwclaim of concessie.
De gemeente geeft de regie aan de markt (zelfrealisatie) of zoekt een vorm van samenwerking op (concessie of joint venture).
Actief grondbeleid
Actief faciliterend grondbeleid
afhankelijk van de ambities, het maatschappelijk rendement
noodzaak en urgentie hoe hoog staat het initiatief op de bestuurlijke agenda
Markt heeft een initiatief
Beleid/visie Prioriteit Ambitie
Beleid/visie Prioriteit Ambitie
Passieve houding Faciliterend grondbeleid Argumenten voor een faciliterend grondbeleid: beleid en ambitie Het ruimtelijk initiatief past binnen het bestaande beleid of de gemeente is bereid om haar beleid aan te passen. Het is geen uitdrukkelijk ambitie.
noodzaak en Het ruimtelijk initiatief heeft niet echt urgentie noodzaak voor de gemeente. Het is geen urgente ontwikkeling.
2. bepalen rol
financiële haalbaarheid verwachte resultaat op de grondexploitatie en impact meerjarenbegroting
risicoprofiel
wie bezit de grond of is bereid aan te kopen?
samenwerking afweging of met samenwerking het gewenste resultaat waargemaakt kan worden?
Initiatief gemeente, hoge prioriteit/urgentie om maatschappelijk belang/ambties te realiseren, volledige regie, grondproducent, hoger risicoprofiel.
Marktinitiatief, hoge prioriteit, gemeente is bereid om deels los te laten, gemeente jaagt aan, maakt werkafspraken, met initiatiefnemer over samenwerking en ziet toe op naleving, maakt capaciteit/projectorganisatie vrij.
borging kwalitatieve De private initiatiefnemer is bereid een kaders en anterieure overeenkomst te sluiten over het kostenverhaal volledige kostenverhaal en kwalitatieve kaders economie, De gemeente hoeft geen financiële bijdragen zelfstandige te leveren om het initiatief aalbaar te krijgen uitvoerbaarheid
Faciliterend grondbeleid Uitsluitend marktinitatief. Gemeente ziet geen proactieve rol voor haar weggelegd. Urgentie /prioriteit ontbreekt. Gemeente stuur zuiver haar publiekrechtelijke taken.
Niet meewerken Argumenten om niet mee te werken: Het ruimtelijk initiatief is strijd met het beleid en ambities. De gemeente kan en wil daarom niet meewerken aan wijziging van het beleid.
Het ruimtelijk initiatief staat niet op de agenda en is niet urgent. Realisatie is niet noodzakelijk. De gemeente kan geen goede afspraken maken via een anteriure overeenkomst en ziet niet e noodzaak om het kostenverhaal en locatie-eisen publiekrechtelijk te regelen. Het ruimtelijk initiatief is zonder hulp van de gemeente niet economisch uitvoerbaar
3. inzet grondbeleidinstrumenten
Instrumenten
Actief grondbeleid
Actief faciliterend grondbeleid
Faciliterend grondbeleid
Sturing via bestemming, publiekrechtelijk kostenverhaal, beleidskaders en omgevingsvergunning
Sturing via bestemming, publiekrechtelijk kostenverhaal, beleidskaders en omgevingsvergunning
Sturing via bestemming, beleidskaders en omgevingsvergunning
Voorkeursrecht en onteigening
Voorkeursrecht en onteigening
Privaatrechtelijk
(Strategische) Grondverwervingen, intentie-, samenwerkings-, koop- en ontwikkelovereenkomst, posterieure overeenkomst, zakelijke rechten
Intentie-, samenwerkings-, anterieure overeenkomst en stedelijke ruilverkaveling
Intentie- en anterieure overeenkomst
Publiekrechtelijk
Leges (principeverzoek, omgevingsvergunning)
Leges (principeverzoek, omgevingsvergunning)
Leges (principeverzoek, omgevingsvergunning)
Kostenverhaal (plankosten, planschade, openbare werken, bovenwijkse voorzieningen) en mogelijk financiële bijdragen
Kostenverhaal (plankosten, planschade, openbare werken, bovenwijkse voorzieningen) en mogelijk financiële bijdragen
Beheersen plan- en apparaatkosten
Beheersen plan- en apparaatkosten
Marktconforme uitgifteprijzen
Verankeren in intentie-, samenwerkings- en anterieure overeenkomst met waarborg zekerheden, budgetsturing
Verankeren in intentie- en anterieure overeenkomst met waarborg zekerheden, budgetsturing
Paragraaf grondbeleid
Paragraaf grondbeleid
Paragraaf grondbeleid
Publiekrechtelijk
Welke instrumenten zet je in voor de gekozen rol?
Financieel kader Welke geldstromen spelen er bij de gekozen rol?
Privaatrechtelijk
Verantwoording Hoe verantwoordt het college?
Uitvoering grondbeleid
Sturen op de financiële stromen en risico’s van de grondexploitatie portefeuille
inhoudsopgave routekaart
3
1
inleiding
6
2
principes van het grondbeleid
9
3
doel
10
4
de koers van het grondbeleid
13
5
kiezen binnen kaders
14
6
inzet van grondbeleidinstrumenten
21
6.1
instrumenten bij actief grondbeleid
21
6.2
instrumenten bij facilitair grondbeleid
31
7
samenwerken
35
8
financieel kader
38
9
verantwoording en governance
41
1. inleiding De vorige nota grondbeleid van Boxtel is vastgesteld in 2016. De afgelopen periode zette Boxtel
Deze ambities zijn naast de invoering van de Omgevingswet (hierna: Ow) de aanleiding om het grondbeleid
voornamelijk in op een faciliterend grondbeleid. Dit wil zeggen dat private partijen het initiatief nemen
te herzien. Het voorliggende grondbeleid geeft de gemeente de mogelijkheden om meer regie te nemen en
en de grondexploitatie voeren. De gemeente heeft daarbij een kaderstellende en toetsende rol.
om de beschikbare instrumenten in te zetten.
Boxtel is een gemeente met grote ambities. De gemeente staat voor grote uitdagingen in alle kernen,
De nieuwe nota grondbeleid helpt de gemeente om in een dynamische markt met een continue
wijken en buurten. Denk hierbij aan de energietransitie, klimaatverandering, biodiversiteit, landbouwtransitie,
verandering van omstandigheden haar koers, de rol in de grondpolitiek en de inzet van het grondbeleids-
de woningbouwopgave, de uitbreiding van bedrijventerreinen en duurzame verstedelijking. In het Beleids-
instrumentarium te bepalen. Het nieuwe grondbeleid is een procesdocument met een afwegingskader
akkoord 2021-2026 “Samen aan de slag” ligt de koers voor verandering vast. De gemeente staat niet alleen
dat de gemeente in staat stelt om een duidelijke koers per initiatief te kiezen. Het grondbeleid kan de
aan het stuurwiel en stimuleert nadrukkelijk om samen met inwoners en ondernemers aan de slag te gaan.
gemeente duurzaam toepassen, ook als bestuurlijke ambities en marktomstandigheden veranderen.
Daarnaast is de omgevingsvisie in ontwikkeling waarin de ruimtelijke ambities komen te staan.
In aanvulling op de nota grondbeleid komt er eind 2023/begin 2024 een beleidskader voor kostenverhaal en financiële bijdragen.
6
2. principes van het grondbeleid
Het college legt het voornemen om strategisch te verwerven (geheim) voor aan de raad. Dit gebeurt met een separaat raadsvoorstel. De raad besluit dus over strategische aankopen.
I.
Grondbeleid als middel om gemeentelijke ambities waar te maken
Grondbeleid is geen doel op zich, maar geeft een koers voor de grondpolitiek. Het helpt de gemeente bij de
IV.
Gronduitgifte
realisatie van bestuurlijke ambities, de omgevingsvisie en sectoraal beleid zoals volkshuisvesting, economie,
Gronduitgifte geschiedt transparant en aan de hand van een openbare selectieprocedure met objectieve
gezondheid, natuur en landschap. Het grondbeleid helpt de gemeente om de leefbaarheid in de kernen te
toetsbare en redelijke selectiecriteria. Daarbij gelden marktconforme voorwaarden en prijzen conform
vergroten en een evenwichtige keuze te maken tussen de verschillende belangen en ambities.
het gemeentelijke grondprijsbeleid. Het college stelt in beginsel voor elke uitgifte een uitgifteplan op met de voor deze uitgifte geldende criteria. Hierbij worden de eisen uit relevante jurisprudentie zoals het
II.
Dynamisch grondbeleid
zogenaamde ‘Didam-arrest’ gerespecteerd, zoals verder in deze nota nader worden toegelicht.
De gemeente Boxtel kan verschillende rollen van het grondbeleid inzetten. Met het dynamische karakter bepaalt het college van burgemeester en wethouders (hierna: college) per ruimtelijk initiatief welke
V.
Grond- en uitgifteprijzen
gemeentelijke rol en inzet van instrumenten het beste past. De gemeente maakt op basis van onder
Het college stelt jaarlijks een grondprijzenbrief vast. Hierbij raadpleegt zij een onafhankelijke, gecertificeerde
andere ambitie, prioriteit en de mate van gewenste regie de afweging tussen faciliterend, actief faciliterend en
taxateur. De grondprijzenbrief bevat basisprijzen per kern, waarbij een verdere differentiatie naar project,
actief grondbeleid. Boxtel heeft hierin geen duidelijke voorkeursrol. Als een ruimtelijk initiatief geen
typologie en prijssegment mogelijk is. In de grondprijzenbrief legt het college de mogelijkheden vast om
bijdrage levert aan de ambitie van de gemeente, geen prioriteit heeft en de economische uitvoerbaarheid niet
op kavelniveau af te wijken. Denk hierbij aan het verhogen van de grondprijs indien een bouwkavel een
is gegarandeerd, dan kan de gemeente besluiten om niet mee te werken.
gunstige ligging heeft of juist het verlagen van de grondprijs bij incourante kavels. Het college is bevoegd om beargumenteerd de grondprijs met maximaal 10% van de basisprijs te verlagen. Een eventuele verdere
III.
(Strategische) verwerving
De gemeente Boxtel koopt gronden aan onder marktconforme condities. De prijsstelling wordt gewaarborgd
verlaging onderbouwt het college met een taxatie of een marktconformiteitstoets van een onafhankelijke, gecertificeerde taxateur.
met een taxatie van een onafhankelijke gecertificeerde taxateur. De (strategische) verwerving gebeurt met een voorafgaande risicoafweging en met een onderbouwing van de:
VI.
Kostenverhaal
•
noodzaak van sterke gemeentelijke sturing in het gebied;
Het kostenverhaal verzekert Boxtel bij voorkeur privaatrechtelijk met een anterieure overeenkomst. Het
•
toegevoegde waarde en effect voor de gewenste ontwikkeling;
kostenverhaal voldoet aan de wettelijke kaders en is redelijk en billijk. Als het niet mogelijk is om met een
•
prioriteit;
anterieure overeenkomst tot overeenstemming te komen over onder andere het kostenverhaal, dan dient
•
financiële dekking.
de gemeente het kostenverhaal publiekrechtelijk te verankeren. Het kostenverhaal van de gemeente wordt verankerd in het omgevingsprogramma kostenverhaal en financiële bijdragen.
Bij een (strategische) verwerving kan de gemeente een voorkeursrecht vestigen. VII.
Financieel
Bij verwerving is de insteek van het college een minnelijke oplossing binnen marktconforme en redelijke
Bij de grondexploitaties beperkt Boxtel de risico’s met flexibiliteit, effectieve monitoring, cashflowsturing en
uitgangspunten. De inzet van onteigening is alleen aan de orde als dit de (financiële) belangen en positie
risicomanagement. Boxtel past de BBV-regels (Besluit, Begroting en Verantwoording) toe bij de grond-
van Boxtel waarborgt en een minnelijke oplossing uitblijft. Voor een onteigening is het publieke belang
exploitaties. Dit zijn de regels m.b.t. (tussentijdse) winstneming, verliesafdekking, rente, disconteringsvoet en
wel vereist.
looptijd.
Het college is bevoegd om tot en met een bedrag van € 2,5 miljoen per transactie strategisch grond of
VIII. Governance
vastgoed te verwerven. Dit kan het college op twee manieren doen, namelijk door:
De gemeenteraad stelt met de nota grondbeleid de kaders voor het grondbeleid vast en heeft een contro-
1.
een koopovereenkomst te sluiten en hierin als ontbindende voorwaarde instemming van de raad op
lerende rol. Het college voert het grondbeleid uit binnen de kaders van de nota grondbeleid en legt aan de
te nemen;
raad gemotiveerd verantwoording af over de uitvoering van het grondbeleid.
2.
een optie tot koop te sluiten.
9
3. doel
Schema relatie grondbeleid met gemeentelijke ambities
Grondbeleid is een middel en geen doel op zich. Het grondbeleid helpt Boxtel om haar ambities waar te strategische afweging inzet gronden
maken. Het is dus een middel om een afweging te maken tussen maatschappelijk of financieel rendement. Het begint daarbij altijd bij de ‘waarom’-vraag. Wat wil de gemeente bereiken? Wat is de impact voor de lange
duurzaamheid visie zon en wind
termijn die de gemeente nastreeft? Dit bepaalt de houding en de rol van de gemeente bij een ruimtelijk initiatief. De ambities van de gemeente Boxtel liggen vast in de omgevingsvisie1 en het beleidsakkoord. De beleidsdoelen liggen vast in de begroting en het sectoraal beleid. Het gaat hierbij over de ambities en doelen op het
wonen woonzorgvisie
gebied van onder andere wonen, economie, bereikbaarheid, leefbaarheid, energietransitie en duurzaamheid.
Het grondbeleid geeft een strategische afweging hoe de gemeente grond wil inzetten om haar maatschappelijk rendement te halen. De gemeente hoeft hierbij niet zelf eigenaar van de grond te zijn. Het gaat om het verwezenlijken van de ambities die via grondposities plaatsvinden. Inzet grondbeleid vanuit meerdere dimensies De gemeente kan het grondbeleid inzetten om haar ambities uit het sectorale beleid waar te maken.
grondbeleid
economie uitbreiding van bedrijventerreinen
omgevingsvisie
Ambities die het maatschappelijk rendement vertegenwoordigen.
ruimtelijke ordening omgevingsvisie
Bijvoorbeeld om meer betaalbare woningen in de gemeente te realiseren of voor een gebiedsgerichte aanpak van de transities in het buitengebied van landbouw, natuur en energie. Ook helpt het grondbeleid om op strategisch niveau na te denken over de inzet en het gebruik van de
natuur en landbouw gebiedsgerichte aanpak
schaarse ruimte (de grond) in de gemeente. Doelstelling grondbeleid Het grondbeleid geeft Boxtel allereerst het kader om een beargumenteerde afweging te maken over de wijze
mobiliteit infrastructuur
waarop zij sturing wil geven aan ruimtelijke opgaven en ruimtelijke initiatieven. Het kader bepaalt de koers gekoppeld die Boxtel daarbij kan gebruiken. Met het grondbeleid neemt de gemeente dus een specifieke rol op de grondmarkt in. Met dit grondbeleid beïnvloedt de gemeente een efficiënte verdeling van gronden en bepaalt zij een rechtmatige verdeling van kosten en baten van de ontwikkeling. Daarnaast is het grondbeleid een middel om bestuurlijk en maatschappelijk gewenste ruimtelijke initiatieven te faciliteren en te sturen. Tot slot heeft het grondbeleid tot doel om de risico’s van het ruimtelijke initiatief aan de voorkant transparant te maken en te beheersen.
10
1) De omgevingsvisie wordt vastgesteld na vaststelling van de nota grondbeleid
beleidsakkoord
ambities
die de gemeente hierbij wil voeren. Aan deze koers kunnen vervolgens grondbeleidsinstrumenten worden
4. de koers van het grondbeleid Boxtel voert een dynamisch grondbeleid. Dit betekent dat het college voor ieder ruimtelijk initiatief een afweging maakt welke houding zij aanneemt en welke rol zij vervolgens hierin wil nemen. In hoofdstuk 4 zullen wij dit nader toelichten. Voor elke rol beschikt de gemeente over instrumenten die ze kan inzetten Met behulp van de afwegingskader grondbeleid
Stap 3
Stap 1
Boxtel maakt met het grondbeleid deze afweging in drie stappen.
Keuze rol Stap 2
Bepaling houding
om te zorgen dat de ambities in een ruimtelijk initiatief worden gerealiseerd.
Inzet grondbeleidinstrumentarium Afhankelijk rol en omstandigheden
Koers Boxtel voert een dynamisch grondbeleid en past per initiatief maatwerk toe. Stap 1. Houding
Stap 2. Rol
Stap 3. Instrumentarium
Boxtel bepaalt haar houding door het initiatief te beoordelen op de bijdrage aan bestuurlijke ambities en de prioriteit.
Met argumenten maakt Boxtel een afweging over haar rol in de ontwikkeling.
Boxtel bepaalt de instrumenten om haar doel te bereiken binnen de gekozen rol.
hoge bijdrage en prioriteit actieve houding
actief faciliterend grondbeleid actief grondbeleid
passieve houding
faciliterend grondbeleid
wel een bijdrage maar geen prioriteit
geen bijdrage niet meewerken
Boxtel heeft geen voorkeur voor een specifieke houding of rol. Het is maatwerk om per beleidsopgave of ruimtelijk initiatief de grondpolitiek te bepalen. Het dynamische karakter van het grondbeleid past bij de ambitie van Boxtel om meer regie te voeren en daar waar het nodig is actief te handelen.
13
5. kiezen binnen kaders Stap 1
Met behulp van de afwegingskader grondbeleid
Stap 3
Keuze rol Stap 2
Bepaling houding
Rollen in grondbeleid
Inzet grondbeleidinstrumentarium Afhankelijk rol en omstandigheden
rol
Actief grondbeleid
Actief faciliterend grondbeleid
Faciliterend grondbeleid
kenmerken
Actieve regie bij de gemeente, gemeentelijke grondexploitatie, hoog risicoprofiel gemeente.
Actieve of gedeelde regie, nadruk op samenwerken, sturen en verleiden, risico voornamelijk bij de markt, prioriteit gemeente.
Reguliere publiekrechtelijke taak en toetsing. Private partij kan initiatief zelfstandig realiseren. Geen of lage prioriteit gemeente.
Het college bepaalt eerst haar houding voor een ruimtelijk initiatief. Dit doet zij aan de voorkant van het proces. Dat betekent dat het college kiest voor een actieve houding of meer passieve houding. De houding bepaalt uiteindelijk de rol die de gemeente inneemt bij een ruimtelijk initiatief. Welke houding zij inneemt, hangt af van de wenselijkheid en de mogelijkheden van het ruimtelijk initiatief. Draagt het initiatief bij aan de verwezenlijking van de ambities of beleidsopgave van de gemeente, dan zal het college eerder kiezen voor een actieve houding. Dat geeft haar de mogelijkheid om het initiatief te sturen en regie te voeren. Als een initiatief nauwelijks bijdraagt aan de beleidsopgave of ambities, dan kan het college een meer passieve houding aannemen en voornamelijk vanuit haar publiekrechtelijk kader bijdragen. In deze fase kan het er zelfs toe leiden dat het college besluit om helemaal niet mee te werken aan een ruimtelijk initiatief. Dit gebeurt als het ruimtelijk initiatief in strijd met de beleidskaders van de gemeente is of als het niets
Actief grondbeleid
toevoegt aan de ambities die de gemeente voor Boxtel heeft.
Boxtel kiest voor actief grondbeleid als een ruimtelijk initiatief in belangrijke mate bijdraagt aan de realisatie van gemeentelijke ambities en de gemeente absolute regie wil houden op de gewenste uitkomst. Dit kan ook op financiële motieven rusten. De gemeente stuurt dan ook op het tijdspad waarbinnen het ruimte-
Met behulp van de afwegingskader grondbeleid
Stap 3
Keuze rol Stap 2
Stap 1
Bepaling houding
Inzet grondbeleidinstrumentarium
lijk initiatief tot stand moet komen. Actief grondbeleid komt in beeld als het ruimtelijk initiatief voor Boxtel
Afhankelijk rol en omstandigheden
van de grondpositie zelf het initiatief wil houden. Actief grondbeleid sluit samenwerking met de markt niet
maatschappelijk zeer wenselijk is, de realisatie een hoge prioriteit en urgentie heeft en Boxtel door middel uit. De gemeente kan vanuit deze actieve rol de samenwerking opzoeken. Bij actief grondbeleid treedt de gemeente op als private partij in de grondmarkt. De gemeente koopt
In de tweede stap wordt de gemeentelijke rol bepaald. Deze rol hangt af van de gekozen houding. Bij de
(strategisch) grond aan en ontwikkelt deze risicodragend. De gemeente doorloopt de planologische
rolbepaling vormen de gewenste gemeentelijke sturing en regie een belangrijk uitgangspunt. Die hangen
procedure om de gewenste bestemming te verkrijgen en zorgt ervoor dat de grond geschikt wordt
onder andere samen met de keuze in maatschappelijke of financiële rendement, het risicoprofiel en de
gemaakt om op te bouwen (bouwrijp) en te leven (woonrijp). In de meeste gevallen voert de gemeente
urgentie van het ruimtelijk initiatief.
hiervoor een gemeentelijke grondexploitatie met de daarbij behorende risico’s.
Welke rollen kan het college kiezen? We onderscheiden in het dynamisch grondbeleid drie rollen. Deze drie gemeentelijke rollen zijn: actief grondbeleid, actief faciliterend grondbeleid en faciliterend grondbeleid. Hierbij zijn mengvormen mogelijk. Als een ruimtelijk initiatief ongewenst is, dan Boxtel verleent het college geen medewerking aan het initiatief.
14
Actief faciliterend grondbeleid
Hoe kan Boxtel een rol kiezen?
Ook actief faciliterend grondbeleid komt voort uit een actieve houding. De gemeente is van mening dat het
De keuze voor de rol hangt af van meerdere criteria. Het afwegingskader van dit grondbeleid helpt het
ruimtelijk initiatief in belangrijke mate bijdraagt aan de realisatie van gemeentelijke ambities. Het verschil
college beargumenteerd om een juiste afweging te maken van haar rolneming in het ruimtelijk initiatief.
met actief grondbeleid is dat Boxtel niet als private partij en risicodragend op de markt wil treden en daarbij
Deze keuze van een rol is niet in beton gegoten. Als in de loop van de tijd de gemeente een nieuwe kijk
niet de grondexploitatie wil of kan voeren. Bijvoorbeeld omdat de gemeente het risico van de grond-
heeft op het ruimtelijk initiatief of de omstandigheden veranderen, dan kan de afweging en daarmee de
exploitatie niet wil lopen of omdat een private partij beschikt over de gronden en bereid is om binnen de
keuze voor de rol veranderen. De weging van argumenten op de verschillende criteria is niet voor ieder
gemeentelijke kaders het initiatief te realiseren. Kortom, een private partij voert de grondexploitatie. In deze
ruimtelijk initiatief hetzelfde. Bijvoorbeeld: soms is de ambitie zo groot dat een hoger risicoprofiel
rol blijft de nadruk op faciliteren. Niet vanaf de zijlijn, maar juist vanuit die actieve houding. De gemeente
acceptabel is. Een andere keer weegt het financiële rendement zwaarder dan de ambities.
ondersteunt het ruimtelijk initiatief dus actief en is in het visietraject en het planologisch proces soms de kartrekker. De gemeente denkt actief mee met private partijen om het ruimtelijk initiatief binnen het door de gemeente gewenste tijdspad en de kaders te realiseren en maakt hiervoor capaciteit beschikbaar. Bij het ontbreken van marktinitiatief stimuleert en verbindt de gemeente, neemt zij een makelaarsfunctie aan en
Beleidsakkoord en ambities
schept ze het klimaat om een ruimtelijk initiatief van de grond te krijgen. De gemeente beschouwt zich-
De ambities op het gebied van woningbouw, natuur, landbouw en bedrijvigheid opgenomen
zelf als partner in het project en zoekt de samenwerking met de marktpartij. De gemeente wil geen of een
in het beleidsakkoord geven richting aan het college om voor een bepaalde rol te kiezen. Voor
beperkt risico lopen. Bij actief faciliterend grondbeleid kan de gemeente ook overgaan tot grondverwerving
het aanjagen en realiseren van woningbouw kan een actieve rol noodzakelijk zijn. Maar ook
of haar eigen gronden inzetten. Dit zal vaak gebeuren binnen afspraken in een samenwerkingsverband.
transities in het buitengebied op het gebied landbouw, natuur en energie vragen een actieve
Hierbij kan de gemeente haar gronden of grondbeleidsinstrumenten (bijvoorbeeld vestigen van een
gebiedsgerichte aanpak van de gemeente. Met het beleidsakkoord en de routekaart kan
voorkeursrecht) inzetten om de gebiedsontwikkeling ten uitvoer te brengen.
Boxtel een doordachte keuze maken in welke rol ze wil aannemen.
Faciliterend grondbeleid Soms draagt een private partij een ruimtelijk initiatief aan dat in beperkte mate bijdraagt aan de realisatie van de gemeentelijke ambities. Het ruimtelijk initiatief is niet slecht voor de gemeente, maar heeft geen prioriteit. De gemeente neemt in dat geval een meer passieve houding aan dan bij actief faciliterend grondbeleid en kiest voor een zuiver faciliterende rol. De gemeente werkt aan het initiatief mee en stuurt op basis van haar publiekrechtelijke bevoegdheden. Als het college principemedewerking verleent, sluit zij een intentieovereenkomst met de initiatiefnemer. In de intentieovereenkomst staan zakelijke afspraken over de planning en het kostenverhaal om de haalbaarheid te onderzoeken. Mocht het niet komen tot een haalbaar plan binnen het afgesproken tijdspad, dan vervalt de principemedewerking. Als het plan haalbaar is dan sluiten initiatiefnemer en de gemeente een anterieure overeenkomst. In deze overeenkomst liggen de afspraken vast over onder andere het programma en het kostenverhaal. Het initiatief en het ontwikkelproces liggen dus volledig bij de private partij, behoudens de publiekrechtelijke bevoegdheid van de gemeente. De gemeente stuurt aan op een efficiënte inzet van ambtelijke capaciteit. Het risico van de ontwikkeling ligt bij de private partij.
16
Afwegingskader grondbeleid bij actieve houding
Actieve houding Afweging rol: actief grondbeleid of actief faciliterend grondbeleid
Argumenten bij een actieve houding Sturing en regie in relatie tot maatschappelijk rendement en urgentie Hoeveel sturing en regie Boxtel bij een ruimtelijk initiatief wil hebben, hangt samen met de ambities, het maatschappelijk rendement en de urgentie. Hoe hoger een ambitie op de bestuurlijke
Argumenten om rol te bepalen: sturing en regie
De gemeente vindt volledige sturing en regie noodzakelijk, want: hoog op de bestuurlijke agenda, grote maatschappelijke meerwaarde zoals bijvoorbeeld (betaalbare) woningen.
De markt kan de ontwikkeling uitvoeren. De gemeente heeft hiermee comfort en laat daarmee een deel van de sturing op de ontwikkeling los, maar sturing blijft belangrijk.
Gemeente wil met voorrang initiatief realiseren met een bepaalde uitkomst noodzaak tot realisatie. Daarom volledige regie en sturing.
Gemeente maakt afspraken met markt en heeft vertrouwen dat binnen afgesproken tijd ambities tot stand komen.
Financieel rendement is leidend: De gemeente is bereid om als investering in de stad een verlies op de grondexploitatie en meerjarenbegroting te nemen.
Gemeente kan haar kostenverhaal verzekeren of kan bereid zijn om bij maatschappelijke meerwaarde haar kosten deels te verhalen.
inschatting financiële, bestuurlijke en maatschappelijke risico’s
Gemeente ziet de noodzaak om de risico’s te lopen ivm te verwachte financieel rendement of noodzaak om initiatief tot stand te brengen.
Gemeente vindt het risico van de ontwikkeling te groot in relatie tot de (maatschappelijke) opbrengst.
grondpositie en marktinitiatief
Gemeente heeft de gronden in eigendom of is bereid om gronden aan te kopen. Gemeente vertrouwt niet op de markt.
Private partij beschikt over de grond en is bereid om binnen de kaders van de gemeente te ontwikkelen.
afhankelijk van de ambities, het maatschappelijk rendement
agenda staat, hoe meer sturing en regie door de gemeente is gewenst. Daarnaast hangt de mate van de gewenste gemeentelijke regie ook samen met het marktinitiatief en de mogelijkheid om in samenwerking met private partijen de gewenste ambities te realiseren. Als binnen de kaders van de gemeente het ruimtelijk initiatief door één of meerdere marktpartijen
noodzaak en urgentie hoe hoog staat het initiatief op de bestuurlijke agenda
financiële haalbaarheid verwachte resultaat op de grondexploitatie en impact meerjarenbegroting
kan worden gerealiseerd en afspraken goed zijn vast te leggen in een samenwerkingsverband of anterieure overeenkomst, dan heeft de gemeente geen noodzaak om actief grondbeleid te voeren. Een actief faciliterende rol volstaat dan. Noodzaak en urgentie De noodzaak van een ruimtelijk initiatief en de urgentie van de realisatie bepaalt de mate waarin
risicoprofiel
wie bezit de grond of is bereid aan te kopen?
samenwerking afweging of met samenwerking het gewenste resultaat waargemaakt kan worden?
Boxtel het voortouw wil nemen. Hierbij speelt een belangrijke afweging of Boxtel vertrouwen heeft dat de markt het ruimtelijk initiatief kan realiseren binnen de afgesproken tijd, ambities en voorwaarden. Het is denkbaar dat de gemeente volledige regie wil voeren vanwege de noodzaak die zij ziet. Denk hierbij bijvoorbeeld aan de realisatie van betaalbare woningen. Financiële haalbaarheid
De gemeente voert zelf de grondexploitatie (traditioneel) of werkt samen via een bouwclaim of concessie.
De gemeente geeft de regie aan de markt (zelfrealisatie) of zoekt een vorm van samenwerking op (concessie of joint venture).
Actief grondbeleid
Actief faciliterend grondbeleid
Initiatief gemeente, hoge prioriteit/urgentie om maatschappelijk belang/ambties te realiseren, volledige regie, grondproducent, hoger risicoprofiel.
Marktinitiatief, hoge prioriteit, gemeente is bereid om deels los te laten, gemeente jaagt aan, maakt werkafspraken, met initiatiefnemer over samenwerking en ziet toe op naleving, maakt capaciteit/projectorganisatie vrij.
Om de financiële haalbaarheid van een ruimtelijk initiatief te beoordelen, maakt de gemeente inzichtelijk wat de verwachte uitkomst van de grondexploitatie (korte termijn) en de verwachte impact op meerjarenbegroting (lange termijn) is. De uitkomst voor de korte en lange termijn kan positief zijn. Dit betekent dat de grondexploitatie de gemeente geld oplevert of dat zij haar kosten volledig kan verhalen en dat de meerjarenbegroting een voordeel heeft. Daarnaast kan een ontwikkeling ook vragen om inzet van gemeentelijke middelen. Bijvoorbeeld een verlies op de grondexploitatie of het niet volledig kunnen verhalen van kosten. De gemeente kan hiervoor kiezen als het ruimtelijk initiatief een maatschappelijke meerwaarde creëert. Het is een investering in de verbetering van de leefbaarheid van de kernen of het buitengebied. Risicoprofiel Om het risicoprofiel te bepalen kijkt de gemeente naar de risico’s op financieel, bestuurlijk en maat-
Per aspect maakt het college een afweging. De schuifbalken laten zien of de rol op het aspect meer naar actief of juist actief faciliterend grondbeleid schuift.
schappelijk vlak. Deze weegt zij af tegen de keuze om een marktpartij het voortouw te laten nemen of om zelf actieve regie te gaan voeren, al dan niet in een samenwerkingsverband. Grondpositie en marktinitiatief Heeft de gemeente de benodigde gronden voor de ontwikkeling in eigendom? Of is ze bereid deze aan te kopen? Of heeft een private partij de gronden in eigendom en is deze bereid om binnen de gemeentelijke kaders te ontwikkelen en deze afspraken contractueel vast te leggen?
18
Afwegingskader grondbeleid bij passieve houding
Argumenten bij faciliterend grondbeleid of niet meewerken gesteld. Het college stuurt niet of het ruimtelijke initiatief binnen een bepaalde
passieve houding faciliterend grondbeleid
niet meewerken
Argumenten voor een faciliterend grondbeleid:
Argumenten om niet mee te werken:
periode wordt gerealiseerd. Dit laat zij aan de initiatiefnemer over. De gemeente toetst bij een faciliterende rol alleen of de gemaakte afspraken worden nagekomen en het ruimtelijk initiatief binnen de kaders wordt gerealiseerd. Het college werkt niet aan een initiatief als deze in strijd is met beleid of ambitie. Daarnaast ontbreekt de urgentie en noodzaak van het initiatief. Argumenten om het initiatief te kunnen afwijzen kunnen ook zijn dat de gemeente en initiatiefnemer geen
beleid en ambitie
Het ruimtelijk initiatief past binnen het bestaande beleid of de gemeente is bereid om haar beleid aan te passen. Het is geen uitdrukkelijk ambitie.
Het ruimtelijk initiatief is strijd met het beleid en ambities. De gemeente kan en wil daarom niet meewerken aan wijziging van het beleid.
noodzaak en urgentie
Het ruimtelijk initiatief heeft niet echt noodzaak voor de gemeente. Het is geen urgente ontwikkeling.
Het ruimtelijk initiatief staat niet op de agenda en is niet urgent. Realisatie is niet noodzakelijk.
borging kwalitatieve kaders en kostenverhaal
De private initiatiefnemer is bereid een anterieure overeenkomst te sluiten over het volledige kostenverhaal en kwalitatieve kaders
De gemeente kan geen goede afspraken maken via een anteriure overeenkomst en ziet niet e noodzaak om het kostenverhaal en locatie-eisen publiekrechtelijk te regelen.
De gemeente hoeft geen financiële bijdragen te leveren om het initiatief aalbaar te krijgen
Het ruimtelijk initiatief is zonder hulp van de gemeente niet economisch uitvoerbaar
economie, zelfstandige uitvoerbaarheid
goede afspraken kunnen maken over het kostenverhaal en het publiekrechtelijk verhalen van deze kosten zal leiden tot een niet economisch uitvoerbaar initiatief.
Argumenten bij een passieve houding Het college kiest voor een faciliterende rol als het ruimtelijk initiatief wel wenselijk is, maar waarvan de noodzaak en de urgentie ontbreekt. De faciliterende rol beargumenteert het college als het ruimtelijk initiatief wel binnen het beleid past of iets toevoegt aan de ambitie. Met de initiatiefnemer zijn goede afspraken te maken over het kostenverhaal en aanvullende voorwaarden die aan de ontwikkeling worden
19
6. inzet van grondbeleidsinstrumenten
6.1 Instrumenten bij actief grondbeleid Grondverwerving2
Met behulp van de afwegingskader grondbeleid
Stap 3
Keuze rol Stap 2
Stap 1
Bepaling houding
Inzet grondbeleidinstrumentarium
Met grondverwerving neemt het college bewust een grondpositie in om de gemeentelijke ambities te
Afhankelijk rol en omstandigheden
eigendom in te zetten of grond te verwerven is een weloverwogen keuze die volgt uit de keuze om actief
realiseren en zelf de volledige regie van de ontwikkeling in de hand te houden. Het besluit om gemeentelijk grondbeleid te voeren. Grondverwerving is niet zonder risico. Het is goed om vooraf een goed beeld te hebben waarvoor de
Bij elke rol hoort een palet van instrumenten die de gemeente kan inzetten om haar doel te bereiken. Deze
verwerving nodig is. Daarnaast maakt het college een financiële onderbouwing (een grove grondexploitatie-
instrumenten zorgen er voor dat de gemeente voorwaarden kan stellen en kan sturen bij een ruimtelijk
berekening) en brengt de risico’s van de aankoop in beeld met een risicoanalyse. De risico’s zijn met name
initiatief. De inzet van deze instrumenten hangt af van de gekozen rol in het grondbeleid. Hieronder volgt
financieel van aard. Denk hierbij aan:
een overzicht van de instrumenten per rol. •
afwaardering gronden Om de gemeentelijke ambities te realiseren is vaak een planologische wijziging nodig. Als deze
Grondbeleidsinstrumenten per rol
gewenste planologische wijziging uitblijft, dan moet de gemeente wellicht afwaarderen naar de huidige waarde. Het kan zijn dat de grond is aangekocht voor een hogere waarde, omdat er rekening
rol
instrumenten
Actief grondbeleid
Actief faciliterend grondbeleid
Faciliterend grondbeleid
Totale regie/sturing en voeren van de grondexploitatie.
Actieve houding, verbinden en verleiden.
Reguliere publieke taak.
Grondexploitatie, voorkeursrecht, onteigening, (strategische) verwerving, samenwerking met markt, gronduitgifte, planologische procedure.
Intentie- en anterieure overeenkomst, kostenverhaal en eventueel financiële bijdragen, posterieure overeenkomst, samenwerking met markt, planologische procedure, stedelijke kavelruil.
Intentie- en anterieure overeenkomst, planologische procedure, kostenverhaal en eventueel financiële bijdragen.
gehouden is met de toekomstige ontwikkeling; •
kosten om de grond geschikt te maken voor de toekomstige bestemming Bij aankoop stelt de gemeente een globale grondexploitatie op. In deze berekening worden inschattingen gedaan voor de kosten van het bouw- en woonrijp maken. Het kan zijn dat de werkelijke kosten hoger uitvallen dan vooraf ingeschat;
•
prijsontwikkeling, opbrengsten en looptijd In de globale grondexploitatie staan inschattingen voor de ontwikkeling van de kosten- en opbrengstenindex, de rente en de looptijd. Deze kunnen zich in de praktijk anders ontwikkelen;
•
gemeentelijke ambities, provinciaal en rijksbeleid Als na de aankoop van de grond, de gemeentelijke ambities of kaders vanuit de provincie of rijk veranderen, dan kan dit leiden tot bijvoorbeeld hogere kosten in de aanleg van openbare ruimte (hogere kwaliteitseisen), meer natuurcompensatie (strengere natuurwetgeving) of minder grondopbrengsten bij de verkoop van bouwgrond (hoger aandeel betaalbare woningen).
Onderstaande zes factoren komen in ieder geval in de onderbouwing voor verwerving aan bod. 1.
Duiding van het ruimtelijk initiatief De gemeente moet al een duidelijk beeld of doel hebben waarvoor zij de grondverwerving doen. Dit kan door bijvoorbeeld een ontwikkelvisie of masterplan;
2) Grondverwerving kan breder zijn dan alleen grond en kan ook opstallen omvatten.
21
2.
Noodzaak van een sterke gemeentelijke sturing in het gebied
Bevoegdheden college strategische aankopen
Het toekomstige ruimtelijk initiatief behoeft een sterke sturing door gemeente. De gemeente wil
Het college is bevoegd om tot en met een bedrag van € 2,5 miljoen per transactie strategisch grond
volledige regie voeren om het ruimtelijk initiatief binnen haar ambities en termijnen te realiseren.
of vastgoed te verwerven. Dit kan het college op twee manieren doen, namelijk door:
Dit wil zij bereiken met de grondverwerving; 3.
Toegevoegde waarde en effect voor de gewenste ontwikkeling
1.
een koopovereenkomst te sluiten met als ontbindende voorwaarde instemming van de raad of
De aankoop dient het belang, de ambities en beleidsdoelstellingen van de gemeente. Met de verwerving
2.
een optie tot koop te sluiten.
stuurt de gemeente op impact en op dekking door waardecreatie op de lange termijn. Grondaankoop
4.
5.
kan ook zorgen dat de prijsontwikkeling in het gebied niet verder oploopt. Zeker in combinatie met de
Het college legt het voornemen om strategisch te verwerven met een separaat raadsvoorstel
toepassing van het vestigen van een voorkeursrecht kan dit een waardevol instrument zijn;
(geheim) voor aan de raad. Om strategisch grond te verwerven is dus instemming van de raad nodig.
Prioriteit De gemeente wenst snel in te zetten op een ruimtelijk initiatief en daarbinnen het gewenste programma
De begrotingswijziging kan het volgende betreffen:
en een vertaling van de ambities en beleidsdoelstellingen te realiseren;
•
de activering op de balans;
Financiële dekking
•
het eventueel treffen van een voorziening als de verwervingskosten hoger zijn de toegestane
De grondverwerving wordt gedekt uit de algemene reserve bij planmatige aankopen uit de grond-
waardering op de balans. De algemene reserve (of eventueel een andere door de raad
exploitatie of een ander het budget dat de raad ter beschikking heeft gesteld;
ingestelde reserve) dient als dekking;
3
6.
Marktconformiteit
•
het eventueel openen van een voorbereidingskrediet;
De aankoopprijs voor grondaankopen is marktconform en is onderbouwd met een taxatie van een
•
het eventueel ter beschikking stellen van budget voor de exploitatie, denk hierbij aan rente en
onafhankelijke gecertificeerde taxateur. De taxateur neemt in de waardebepaling alle componenten
tijdelijk beheer.
van de grondaankoop mee. Denk hierbij bijvoorbeeld aan het verkrijgen van een ontwikkelrecht (bouwclaim).
Daarnaast kan het college de raad met een raadsinformatiebrief over de strategische aankoop informeren. Indien nodig gebeurt dit vertrouwelijk.
Een goede voorbereiding draagt bij aan een optimaal resultaat in het aankoopproces. Een aankoopstrategie helpt daarbij. Afhankelijk van de mate van concreetheid van het toekomstige ruimtelijke initiatief onderscheiden we twee vormen van aankoop, namelijk strategische aankopen en planmatige aankopen. Strategische verwerving Boxtel kan, vooruitlopend op een planologische beslissing of ander ruimtelijk bestuurlijk besluit, een (strategische) positie innemen op de grondmarkt of in een toekomstige ontwikkeling. Een strategische verwerving kan de gemeente helpen om op een langere termijn haar ambities en beleidsdoelen te realiseren. De grondverwerving draagt bij aan het verstevigen van de positie van de gemeente in de realisatie van een
Grondverwervingen kunnen ook gelegenheidsaankopen zijn. Dit speelt als een grondeigenaar zijn grond te
toekomstig ruimtelijk initiatief.
koop aanbiedt aan het college. Bij een gelegenheidsaankoop beoordeelt het college of de gronden in de toekomst kunnen bijdragen aan het realiseren van de ambities van de gemeente. Daarnaast kan het college
De strategische verwerving heeft als voordeel dat de gemeente een concurrerende en marktconforme
ook agrarische percelen aan kopen, die zij kan inzetten om te ruilen met grondeigenaren, bijvoorbeeld om de
positie kan innemen. Door cruciale (grond)posities in te nemen, krijgt de gemeente een betere onder-
ambities op het vlak van landbouw, natuur en water waar te maken.
handelingspositie om invloed te kunnen uitoefenen op de richting en uitkomst van de ontwikkeling in een gebied waar ook marktpartijen een positie hebben ingenomen of kunnen innemen.
22
3) Of een andere reserve, mocht de raad deze later instellen
De jaarlijkse exploitatie en rentelasten van de strategische verwerving dekt de gemeente uit de
Activeren van voorbereidingskosten
opbrengsten van de tijdelijke exploitatie dan wel een exploitatiebudget dat de raad hiervoor in de begroting
Voorafgaand aan het openen van een grondexploitatie kan de raad een voorbereidingskrediet
beschikbaar stelt.
beschikbaar stellen voor de voorbereidingskosten zoals de bestemmingsplankosten, apparaatskosten en onderzoeken. Deze voorbereidingskosten mag de gemeente activeren op de balans onder IMVA.
Boxtel zet de algemene reserve in als dekking voor strategische verwervingen aan de orde is. De raad kan
Hieraan zijn de volgende voorwaarden verbonden:
op een moment besluiten om een bestemmingsreserve te vormen voor strategische verwervingen. Bij het aanbieden van de begroting of met een separaat raadsvoorstel kan het college voorstellen aan de raad om
1.
de kosten moeten passen binnen de kostensoortenlijst; en
deze bestemmingsreserve aan te vullen.
2.
de kosten mogen maximaal 5 jaar geactiveerd blijven staan onder de IMVA. Na maximaal 5 jaar moeten de kosten hebben geleid tot een grondexploitatie en kunnen dan worden overgeboekt naar de desbetreffende BIE. Is dit niet het geval dan worden de kosten afgeboekt ten laste van
Strategische aankopen
het jaarresultaat; en 3.
1.
de raad neemt het besluit om een voorbereidingskrediet beschikbaar te stellen en deze te activeren onder de IMVA.
Als er een voorziening moet worden getroffen of bijstelling nodig is bij een
waardedaling, dan legt het college via een bestuursrapportage aan de raad voor om de algemene reserve als dekking in te zetten.
1. algemene reserve
2.
2.
voorziening strategische aankopen
Als de voorziening (deels) kan vrijvallen dan vloeit dit terug naar de reserve.
Bijvoorbeeld als het strategisch vastgoed ingebracht wordt in een grondexploitatie, wordt verkocht of er een andere dekking is. Daarnaast als de waarde stijgt en een lagere voorziening nodig is.
23
doel verwerving
strategische aankoop: ruilgronden
strategische aankoop: gronden voor een toekomstige ontwikkeling
Planmatige aankoop
bijvoorbeeld van woningbouw of bedrijventerrein marktconforme verwervingsprijs
huidige waarde
huidige waarde of waarde toekomstige bestemming
huidige waarde of waarde toekomstige bestemming
activeren gronden op de balans
MVA - voorraad handelsgoederen
MVA - gronden en terreinen
OHW - BIE
verwervingskosten
verwervingskosten
verwervingskosten
waardering op de balans
voldoet de verwerving aan alle vijf de voorwaarden? 1. de gronden maken deel uit van een visie of masterplan dat de raad heeft vastgesteld voor (een) concrete en binnen afzienbare tijd te starten grondexploitatie(s), waarin de gebiedsontwikkeling van totaalplan naar deelgrondexploitaties is vastgelegd; 2. de (toekomstige) bestemming(en)/functies (ontwikkeling) betreffende het plangebied zijn goed onderbouwd; 3. de gebiedsontwikkeling conflicteert niet zodanig met de uitkomst van de inventarisatie van bedreigingen die de ontwikkeling in de weg kunnen staan, bijvoorbeeld op het gebied van milieu of bereikbaarheid; 4. de visie/het masterplan is niet strijdig met beleid van de provincie en/of rijk; 5. periodiek (minimaal eens in de 2 jaar) worden de gronden getaxeerd tegen de waarde volgens de toekomstige bestemming, met inachtneming van de inherente onzekerheden van de ontwikkelmogelijkheden.
ja verliesvoorziening
n.v.t.
dotatie verliesvoorziening t.l.v.
n.v.t.
activeren voorbereidingskosten op de balans
niet van toepassing
exploitatielasten en exploitatieopbrengsten rente, tijdelijk beheer
exploitatiebudget ruilgronden
MVA = materiële vaste activa IMVA = immateriële vaste activa OHW = onderhanden werk BIE = bouwgrond in exploitatie of grondexploitatie
nee
verwervingskosten -/- waarde verwervingskosten -/- huidige toekomstige bestemming waarde algemene reserve algemene reserve of een andere reserve of een andere reserve IMVA maximaal 5 jaar raad stelt voorbereidingskrediet beschikbaar exploitatiebudget strategisch vastgoed
verwacht verlies grondexploitatie (breder dan alleen planmatige aankoop) reserve grondexploitatie
grondexploitatie
grondexploitatie
Bij actief faciliterend grondbeleid kan Boxtel ook overwegen om de instrumenten voorkeursrecht en onteigening in te zetten. Een private partij realiseert het ruimtelijk initiatief, dat in belangrijke mate bijdraagt aan de realisatie van gemeentelijke ambities, en de gemeente zet daarbij haar instrumentarium in om te helpen.
Planmatige verwerving Op het moment dat de raad een grondexploitatie vaststelt en er is in de grondexploitatie verwerving van gronden voorzien, is de (grond)verwerving planmatig. Bij planmatige (grond)verwerving is de (voorgenomen) planologische beslissing of het ruimtelijk bestuurlijk besluit bekend. De grondeigenaar is dus bekend met de nieuwe bestemming.
Wanneer kan de gemeente het voorkeursrecht inzetten? Een gemeente kan het voorkeursrecht vestigen als zij voorziet dat private partijen gronden om prijsopdrij-
Met de vaststelling van de grondexploitatie geeft de raad het college mandaat om binnen de kaders van de
vende redenen aan willen kopen, dus om speculatie te voorkomen. Of als de gemeente door grondaanko-
grondexploitatie de grondaankopen te verrichten. Deze aankopen vereisen dus geen separaat raadsbesluit.
pen regie op de ontwikkeling wil behouden en de ontwikkelaars door voorgenomen aankopen deze positie
Om het aankoopproces effectief te laten zijn, mag een eventuele onteigening nooit uit het oog verloren
van de gemeente in het gebied aantasten. Daarnaast kan de gemeente haar voorkeursrecht ook inzetten
worden. Het is daarom verstandig om in voorkomende gevallen al te handelen conform de in een onteige-
om een plek aan de onderhandelingstafel te krijgen. In dit geval gebruikt de gemeente haar voorkeursrecht
ningsprocedure voorgeschreven regels, zoals aankoop op basis van volledige schadeloosstelling. Op deze
niet om eigenaar van de grond te worden, maar regie te houden op de verkoop van de grond door de
manier wordt geanticipeerd op een eventuele inzet van onteigening. Blijft overeenstemming uit, dan kan
grondeigenaar. Zo stuurt de gemeente vanuit een passief verwervingsinstrument op de partij die de grond
de gemeente zonder tijdverlies overschakelen naar de formele onteigeningsprocedure. Het onderhande-
wil aankopen en kan zij met deze partij aan de voorkant afspraken maken over het resultaat dat zij met de
lingsdossier is dan namelijk al op een onteigening afgestemd.
grond wil bereiken, zonder hiervoor eigenaar te worden en het (financiële) risico te dragen. Het gebruik van
Bij strategische en planmatige verwervingen kan de gemeente het instrument van vestigen van voorkeurs-
het voorkeursrecht om een grondpositie of onderhandelingspositie in te nemen, is alleen effectief als:
recht toepassen. 1.
de gemeente vooraf een duidelijk doel heeft voor de gronden;
Ondersteunende instrumenten
2.
een aankoopbudget beschikbaar stelt;
Als de gemeente kiest voor een actieve houding, beschikt zij over ondersteunende instrumenten bij grond-
3.
er bestuurlijk draagvlak is om de grond aan te kopen als de grondeigenaar de grond aanbiedt.
aankoop, te weten: het gemeentelijk voorkeursrecht (hoofdstuk 9 Ow) en onteigening (hoofdstuk 11 Ow). Op het moment dat de gemeente voorziet dat private partijen de gronden om prijsopdrijvende redenen
Vestigen van voorkeursrecht4
willen aankopen of dat de positie van de gemeente in het gebied wordt aangetast, kan Boxtel haar voor-
Een gemeente kan het voorkeursrecht vestigen als zij voor de betreffende gronden een andere bestem-
keursrecht inzetten om een voorkeurspositie op de gronden te krijgen. Als bij een grondaankoop de
ming beoogt. Er dient een concrete vestigingsgrondslag te bestaan. Deze grondslag geeft concreet inzicht
gemeente met de grondeigenaar geen overeenstemming kan bereiken kan de gemeente het middel van
in de voorziene functiewijziging van de grond. De functiewijziging is al toebedeeld in een omgevingsplan,
onteigening inzetten. Onteigening is wel het uiterste middel, waarvoor de gemeente een onteigenings-
een omgevingsvisie of een omgevingsprogramma. Als dit nog niet het geval is, kan de gemeente door
belang aanwezig moet hebben. Daarbij moet de gemeente bovendien aantonen dat de onteigening urgent
middel van een gemotiveerde voorkeursbeschikking een functie toedenken aan een perceel grond.
en noodzakelijk is. Het vestigen en bestendigen van een voorkeursrecht gaat gepaard met verplichte stappen en termijnen. Voorkeursrecht
Denk hierbij aan de publicatie van het voorkeursrecht, het informeren van de grondeigenaren met een
Een gemeente kan het voorkeursrecht inzetten om een (wettelijke) voorkeurspositie in te nemen in de
aangetekende brief, het inschrijven in de basisregistratie Kadaster Publiekrechtelijke beperkingen (BRK-PB)
grondmarkt (inclusief vastgoed, dus opstallen). Het voorkeursrecht is een passief verwervingsinstrument.
(o.b.v. de Wkpb (Wet Kenbaarheid Publiekrechtelijke beperkingen)) etc. Belanghebbenden kunnen een
Zolang de grondeigenaar niet wenst te verkopen, gebeurt er niets. Het voorkeursrecht dwingt geen
zienswijze, bezwaar of beroep indienen.
verkoop aan de gemeente af. Na vestiging van het voorkeursrecht, moet de eigenaar als hij zijn grond
Onder de Ow blijft het toepassingsbereik van het voorkeursrecht vergelijkbaar als onder de Wet voorkeurs-
wil verkopen deze grond als eerste aan de gemeente te koop aanbieden. Hierdoor kan de gemeente de
recht gemeenten (hierna: Wvg).
gronden tegen een marktconforme prijs en onder marktconforme voorwaarden aankopen.
De duur van het voorkeursrecht binnen de Wvg kan oplopen tot 16 jaar en 3 maanden. In de Ow kan de geldingsduur ook oplopen tot deze maximale duur, maar zijn er meer stappen voor nodig.
4) Artikel 7.1 Ob
25
Haalbaarheid: ontwikkelmogelijkheden en businesscase
Duur voorkeursrecht onder de Wvg en Ow
Om een gedegen besluit te kunnen nemen om voorkeursrecht te vestigen, is het essentieel om de Geldingsduur maximaal Wvg en Ow
Wvg
Ow
3 maanden
3 maanden
Zelfstandige voorkeursbeschikking (raadsbesluit)
3 jaar
Voorlopig voorkeursrecht (collegebesluit) Bestendiging voorkeursbeschikking (raadsbesluit)
3 jaar
Omgevingsvisie of Omgevingsprogramma Structuurvisie
gerealiseerd worden? Wat is het globale financiële plaatje? En wat zijn de risico’s? Na het bestendigen van het voorkeursrecht kan een integrale projectgroep de haalbaarheid van de locatie
3 jaar
nader onderzoeken en een ontwikkel- en verwervingsstrategie opstellen.
5 jaar
Gemeente koopt niet aan
3 jaar
Omgevingsplan Beschikking tot verlenging voorkeursrecht op grond van Omgevingsplan Bestemmingsplan
ontwikkelmogelijkheden en businesscase helder te hebben. Wat voor (woningbouw)programma kan er
Als de gemeente niet overgaat tot aankoop, nadat de grondeigenaar zijn gronden aan de gemeente heeft 5 jaar
10 jaar
aangeboden, dan is de grondeigenaar gedurende een periode van drie jaar vrij om zijn grond aan derden te verkopen. Het voorkeursrecht als grondbeleidsinstrument verliest hiermee zijn waarde. Bovendien kan het een stimulans zijn voor andere grondeigenaren om hun met voorkeursrecht belaste gronden ook aan te bieden aan de gemeente, in de hoop dat de gemeente deze gronden ook niet wil aankopen. Communicatie en omgevingsmanagement Het vestigen van een voorkeursrecht is een passief instrument. Het kan wel indruk maken op de eigenaren en de omwonenden. Het is van belang om aandacht te hebben voor communicatie en omgevingsmanage-
Aanbieding grondeigenaar
ment om het mogelijke aankooptraject en de toekomstige planologische procedure niet te frustreren.
Als de grondeigenaar de grond aanbiedt dan moet dit volgens de wettelijke regels (artikel 9.12 Ow) gebeuren. Hij moet zijn voornemen kenbaar maken door een aangetekende brief te sturen die voldoet aan
Onteigening
de wettelijke vereisten. De gemeente moet dan binnen zes weken (artikel 9.13 Ow) met een collegebesluit
De toepassing van het instrument onteigening geldt als laatste redmiddel. De gemeente streeft naar een
laten weten of zij in beginsel de grond wil aankopen. De onderhandeling over de grondaankoop begint
minnelijke oplossing bij grondaankoop. Boxtel heeft daarom niet de ambitie om het instrument van
dan. De onderhandeling is niet aan een termijn gebonden.
onteigening zomaar in te zetten. Echter, in uitzonderingsgevallen kan een onteigening uitkomst bieden voor de gemeente om de ontwikkeling van de grond te krijgen. Dit speelt in de gevallen dat de gemeente
Prijsvaststelling
tot het uiterste is gegaan om de grond op minnelijke wijze te verkrijgen, maar de grondeigenaar niet wil
Als de gemeente en grondeigenaar geen overeenstemming bereiken over de prijs, dan kan de grond-
verkopen of aan de verkoop objectief toetsbare onredelijke voorwaarden stelt. Als er geen alternatieven
eigenaar de gemeente verzoeken om de rechtbank te vragen om een prijsvaststellingsprocedure (artikel
denkbaar zijn en de ontwikkeling dreigt hiermee te vertragen dan wel niet realiseerbaar te zijn, dan kan
9.16 Ow) te starten. De rechtbank benoemt dan deskundigen die de werkelijke waarde conform artikel
onteigening als instrument een oplossing bieden.
15.21 tot en met 15.25 Owvaststellen. Na het vonnis van de rechtbank heeft de grondeigenaar de keuze om tot verkoop over te gaan. Als een grondeigenaar besluit om het verkoopproces te staken, blijft het
Onder de Ow verandert de onteigeningsprocedure. Er wordt een duidelijk onderscheid gemaakt tussen
voorkeursrecht gevestigd op deze gronden. De gemeente kan op basis van het voorkeursrecht de
het bestuursrechtelijke spoor en het privaatrechtelijke spoor. Het bestuursrechtelijke spoor regelt de
grondeigenaar niet dwingen om verder te gaan met het verkoopproces.
eigendomsovergang. Het privaatrechtelijke spoor behandelt de hoogte van de schadeloosstelling. De raad krijgt in het publiekrechtelijke spoor een meer prominente rol. Zij neemt de onteigeningsbeschikking die
Als de gemeente na het vonnis van de rechtbank de gronden niet langer wil aankopen, dan kan de
door de bestuursrechter getoetst en bekrachtigd dient te worden.
grondeigenaar de gemeente hiertoe dwingen. In het privaatrechtelijke spoor wordt de hoogte van de schadeloosstelling door de civiele rechter getoetst.
26
Ondersteunende instrumenten onder de Wro
Gronduitgifte
De invoering van de Ow is op termijn voorzien. Tot die tijd geldt de huidige regelgeving namelijk de Wvg en de Onteigeningswet. Tot in werking treding van de Ow kan de gemeente haar grondbeleids-
Uitgangspunt: openbare selectieprocedure
instrumenten inzetten op grond van de Wvg en Onteigeningswet.
Boxtel volgt de criteria van het Didam-arrest. De gemeente stelt als uitgangspunt dat onroerende zaken dus worden uitgeven met een openbare selectieprocedure. Ook wel tenderprocedure genoemd. Hierdoor
Wvg
is de uitgifte van bouwgrond en in de vorm van verhuur, verkoop of vestiging van een zakelijk recht van
De reikwijdte van het voorkeursrecht wijzigt met de komst van de Ow niet wezenlijk. Om haar
gemeentelijke gronden (en vastgoed) transparant en kunnen (markt)partijen -onder de gestelde selectie-
positie op de grondmarkt veilig te stellen en te voorkomen dat een prijsopdrijvend effect ontstaat
criteria- vrij mededingen bij de gemeentelijke uitgifte van onroerende zaken.
door grondspeculatie kan de gemeente het voorkeursrecht conform de Wvg vestigen. De Wvg vereist geen zwaarwegende vestigingsgrondslag. De gronden mogen in de toekomstige bestemming niet
Uitzondering: één op één uitgifte
voor agrarische doeleinden worden bestemd. Daarnaast moet de toekomstige bestemming wel
Van een openbare selectieprocedure kan worden afgezien. De gemeentelijke onroerende zaak wordt dan
redelijkerwijs voorzienbaar zijn. Hoewel de bestuursrechter de rechtmatigheid van de vestiging van
een-op-een aan een gegadigde gegund. Dit kan alleen indien bij voorbaat vaststaat of redelijkerwijs mag
het voorkeursrecht marginaal toetst, is wel een ontwikkeling gaande dat de gemeente de vestiging
worden aangenomen dat op grond van objectieve, toetsbare en redelijke criteria slechts één serieuze
van het voorkeursrecht deugdelijk motiveert.
gegadigde in aanmerking komt voor de uitgifte. In alle gevallen dient de gemeente wel vooraf haar voornemen tot het aangaan van één op één vastgoedtransactie te publiceren.
Onteigening Onteigening vloeit voort uit de Onteigeningswet. De onteigeningsprocedure wordt gekenmerkt door een administratieve en gerechtelijke procedure. In de administratieve procedure wordt de noodzaak,
Realisatie gemeentelijk beleid en ambities met een openbare selectieprocedure
urgentie en het publiek belang vastgesteld. De gemeente krijgt in deze procedure de onteigenings-
Woningbouw
titel. Dit is een ‘toegangsbewijs’ om de gerechtelijke procedure te mogen voeren. De Kroon kan de
Het college kan in de selectieprocedure vereisten opnemen over het woningbouwprogramma die
onteigeningstitel afgeven op verzoek van de gemeente. De meest voorkomende onteigeningstitel
vastliggen in het woonbeleid. Denk hierbij aan de woonvisie, de doelgroepenverordening (doelgroe-
zijn titel IV: bestemmingsplanonteigening (art 78 lid 1 Onteigeningswet) en titel IIa: onteigening ten
pen en toewijzing van sociale koop- en sociale huurwoningen) en de huisvestingsverordening (toe-
behoeve van infrastructuur (artikel 72a Onteigeningswet). De gerechtelijke procedure is gericht op
wijzing van huurwoningen en bepalen van de urgentievolgorde).
het onteigeningsvonnis en het schadeloosstellingsdebat. In de gerechtelijke onteigening buigt de civiele rechter zich over de eigendomsontneming en de schade die de rechthebbende als gevolg
Duurzaamheid
hiervan lijdt.
Daarnaast kan het college ook t.a.v. duurzaamheidseisen stellen of in de beoordeling extra punten toekennen aan inschrijvingen die een betere invulling geven op het gebied van duurzaamheid.