Motivering_TAM-omgevingsplan_Hoofdstuk 22d Domein aan de Dommel Fase 1_vastgesteld_2026-05-07

omgevingsplan

TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22d Domein aan de Dommel Fase 1 Sint-Michielsgestel

DATUM IMRO IDN

2026-05-06

PROJECT PROJECTLEIDER

Domein aan de Dommel

OPDRACHTGEVER PROJECTNUMMER

BPD 20231245

AUTEUR STATUS

Rho adviseurs vastgesteld

NL.IMRO.0845.TAM2025DaD1SMG-ON01

TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22d Domein aan de Dommel Fase 1

Inhoudsopgave

Motivering Hoofdstuk 1

Inleiding

6

1.1

Aanleiding

6

1.2

Totale gebiedsontwikkeling - Domein aan de Dommel

8

1.3

Gebiedsontwikkeling - Domein aan de Dommel Fase 1

12

1.4

Ligging plangebied

13

1.5

Het omgevingsplan

16

1.6

Leeswijzer

19

Beschrijving van het plan en zijn omgeving

20

2.1

Historie

20

2.2

Huidige situatie

23

2.3

Toekomstige situatie

28

Participatie

39

3.1

Algemeen aanvraagvereiste participatie

39

Hoofdstuk 4

Beleidskader en toetsing daaraan

42

4.1

Rijk

42

4.2

Provincie

44

4.3

Regio

50

4.4

Gemeente Sint-Michielsgestel

52

4.5

Waterschap

58

Beoordelingsregels

60

5.1

Inleiding

60

5.2

Ladder voor duurzame verstedelijking

60

5.3

Milieueffectrapportage

61

5.4

Mobiliteit en parkeren

62

5.5

Ecologie: soortenbescherming en gebiedsbescherming

74

5.6

Bomen

80

5.7

Luchtkwaliteit

86

5.8

Geluid door wegen, spoorwegen en industrieterreinen

88

5.9

Geluid door activiteiten

90

5.10

Geur

97

Hoofdstuk 2

Hoofdstuk 3

Hoofdstuk 5

2/140

5.11

Omgevingsveiligheid

99

5.12

Ontplofbare oorlogsresten

101

5.13

Trilling

105

5.14

Windhinder

105

5.15

Cultureel erfgoed

106

5.16

Bodem

113

5.17

Water

116

5.18

Gezondheid

124

5.19

Duurzaamheid

129

5.20

Klimaatadaptatie

130

Economische uitvoerbaarheid

136

Financiële uitvoerbaarheid en kostenverhaal

136

Hoofdstuk 7

Planopzet

137

Hoofdstuk 8

Evenwichtige toedeling van functies aan locaties

139

Hoofdstuk 6 6.1

Bijlagen bij motivering

Bijlage 1

Beeldkwaliteitsplan

Bijlage 2

Infographic participatie

Bijlage 3

Participatieplan memo aan gemeenteraad 24-1-2024

Bijlage 4

Sfeerverslag online bijeenkomst 28-11-2023

Bijlage 5

Sfeerverslag bijeenkomst 27-1-2024

Bijlage 6

Sfeerverslag onderdompeling Kentalis 27-6-2024

Bijlage 7

Sfeerverslag omgevingsdialoog 30-06-2025

Bijlage 8

Sfeerverslag participatie verkeer 24-11-2025

Bijlage 9

Ladderonderbouwing

Bijlage 10

Mer-beoordeling

Bijlage 11

Parkeernota 2025 Sint-Michielsgestel

Bijlage 12

AERIUS stikstofberekening realisatiefase

Bijlage 13

AERIUS stikstofberekening gebruiksfase

Bijlage 14

Stikstofdepositieberekening memo

3/140

Bijlage 15

Quickscan flora&fauna

Bijlage 16

Ecologisch onderzoeken

Bijlage 17

Boom Effect Analyse

Bijlage 18

Addendum Boom Effect Analyse

Bijlage 19

Overzicht te behouden en te kappen bomen

Bijlage 20

Wegverkeerslawaai onderzoek

Bijlage 21

Vooronderzoek Conflictperiode Ontplofbare Oorlogsresten

Bijlage 22

Vooronderzoek Na-conflictperiode OO

Bijlage 23

Proces-verbaal van oplevering OO

Bijlage 24

Archeologisch bureauonderzoek en verkennend booronderzoek 140

Bijlage 25

Cultuurhistorisch onderzoek hoofdgebouw Kentalis

Bijlage 26

Milieuhygiënisch vooronderzoek bodem

Bijlage 27

Doorlatendheidsonderzoek

4/140

Motivering

5/140

Hoofdstuk 1 1.1

Inleiding

Aanleiding

Kentalis heeft in haar ambitiedocument 'Kentalis verbindt Sint-Michielsgestel' begin 2021 aangegeven het Kentalis terrein aan de Theerestraat in Sint-Michielsgestel te willen transformeren. Het huidige gebouw en terrein is te groot voor de activiteiten die Kentalis in Sint-Michielsgestel wil handhaven. Door de omvang van het terrein, alsmede vanwege de ouderdom van een aantal gebouwen op het oostelijke deel én het monumentale karakter van het Hoofdgebouw, is de instandhouding van het vastgoed te duur. Een wijziging in de financiering van de zorg leidt bovendien tot een onevenredig beslag op huisvestingskosten ten koste van de zorg. Daarom heeft Kentalis gekozen voor een transformatie van haar terrein in Sint-Michielsgestel. Een deel van de locatie blijft in gebruik voor de huisvesting van cliënten, onderwijs, dagbesteding, onderzoek en diagnostiek. Ook bepaalde kantoorfuncties blijven in Sint-Michielsgestel. Maar een groot gedeelte van het terrein -waaronder het Rijksmonumentale Hoofdgebouw komt vrij en vraagt om een herbestemming. Kentalis heeft in samenwerking met de gemeente een ambitiedocument en ontwikkelvisie opgesteld (Ontwikkelkader). Op basis van het Ontwikkelkader heeft Kentalis een tenderprocedure uitgeschreven gericht op het verkopen van het Hoofdgebouw, het dynamische Dommeldal (oostflank) en het cultuurlandschap (westflank).

Met de aanbieding 'Een Passend Gebaar' heeft BPD de tender gewonnen. Vanuit de context en het omliggende landschap zijn 4 deelgebieden gedefinieerd: • deelgebied 1: Monument; • deelgebied 2: Polderzicht; • deelgebied 3: Oeverpark; • deelgebied 4: Compact Kentalis. De deelgebieden 1, 2 en 3 zijn eigendom van de initiatiefnemer en worden gefaseerd ontwikkeld. Deelgebied 4 blijft in eigendom van Kentalis.

6/140

Figuur 1.1: de vier deelgebieden van Domein aan de Dommel (Bron: Delva) De drie deelgebieden in eigendom bij BPD worden in twee fases ontwikkeld. Fase 1 bestaat uit deelgebied 1 en Fase 2 uit de deelgebieden 2 en 3. Fase 1 • Binnen deelgebied 1 Monument wordt het monumentale Hoofdgebouw getransformeerd naar woningen en commerciële/maatschappelijke functies en worden nieuwe woningen ontwikkeld en gerealiseerd. Fase 2 • Binnen deelgebied 2 Polderzicht worden nieuwe woningen ontwikkeld en gerealiseerd. Binnen deelgebied 3 Oeverpark worden nieuwe woningen ontwikkeld en gerealiseerd, en ook commerciële/maatschappelijke functies. Voorliggend plan beperkt zich tot Fase 1, waarin het Monument wordt ontwikkeld. De gebiedsontwikkeling in Fase 1 heeft een sterke samenhang met de totale gebiedsontwikkeling Domein aan de Dommel. Deze samenhang wordt in de volgende paragrafen geduid. Eerst wordt ingegaan op de totale gebiedsontwikkeling van Domein aan de Dommel en vervolgens op de gebiedsontwikkeling van Fase 1.

7/140

TAM-IMRO omgevingsplan Om de ontwikkelingen juridisch-planologisch mogelijk te maken, wordt het omgevingsplan gewijzigd. Doordat het op dit moment nog niet mogelijk is het omgevingsplan van de gemeente in de software te wijzigen, wordt voor iedere fase van het plangebied een TAM-IMRO omgevingsplan opgesteld. In voorliggend TAM-IMRO omgevingsplan wordt aangegeven welke afwegingen hebben plaatsgevonden in het kader van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties.

1.2

Totale gebiedsontwikkeling - Domein aan de Dommel

Voor de totale gebiedsontwikkeling van Domein aan de Dommel is de initiatiefnemer uitgegaan van vier conceptuele uitgangspunten, namelijk: privacy en ontmoeting, tastbaar historisch erfgoed, adaptief en verbindend landschap en bouwen aan een nieuwe gemeenschap. Ruimtelijk is van belang dat bestaande groenstructuren behouden en versterkt worden, er ruimte gecreëerd wordt voor water en er voldoende privacy en ruimte is voor de huidige bewoners van Kentalis. Op basis van bovengenoemde uitgangspunten is onderstaande ruimtelijk kaart opgesteld. Monument Het oorspronkelijke carrévormig complex met tuinen wordt hersteld door nieuwbouw achter de jongensvleugel en de meisjesvleugel toe te voegen. De cultuurhistorische waarden worden zo veel mogelijk hersteld. De hortussen worden teruggebracht, terwijl de bomen blijven behouden. Het Marthagebouw wordt vervangen door nieuwe bebouwing. De voormalige wasserij blijft behouden en wordt getransformeerd, evenals een gedeelte van het voormalige internaat (Marthagebouw) dat aan de voormalige wasserij gekoppeld is. Polderzicht In het westen van Domein aan de Dommel zal een soort 'balkon' worden gerealiseerd dat uitkijkt over het polderlandschap. De beoogde grondgebonden woningen en het zuidelijk gelegen wooncomplex (sociale huur) worden geordend in een gridmatige structuur.

De tuinen van de woningen worden naar elkaar gericht, en parkeren wordt opgelost aan de binnenkant. Polderzicht zal direct grenzen aan de uiterwaarden. Een collectieve pleinruimte, gesitueerd op de avondzon, zal gaan uitkijken over het open landschap en het fietspad wat aan de andere kant van de waterloop loopt. Oeverpark In het oostelijk deel van Domein aan de Dommel worden verschillende woonclusters met een efficiënt ruimtegebruik gerealiseerd. Alle clusters liggen aan een nieuw gecreëerd meanderend waterlandschap. In elk cluster liggen de verschillende woonblokken gedraaid ten opzichte van elkaar met een maximale clusterlengte. Het effect van kleine clusters zijn meer hoekwoningen. Dit zorgt voor een veelzijdiger oriëntatie en ruimtelijke speelsheid van de woningen. De woningen gaan onderdeel uitmaken van een gedeeld hof met een collectieve parkeervoorziening. De openbare ruimte in het Oeverpark krijgt een waterbergende functie, vanwege piekbelasting. Een padenstructuur zal de verschillende clusters met de recreatieve plekken in het park gaan verbinden.

8/140

Langs de Dommel wordt een grote waterretentiezone voorzien waar vrijwel alle woonclusters aan grenzen. Hier ontstaat een verbrede ecologische zone waar waterretentie, waterecologie en waterrecreatie een hoofdrol gaat spelen. Compact Kentalis Om Compact Kentalis voldoende rust en ruimte te geven en tegelijkertijd de mogelijkheid tot sociale cohesie en ontmoeting te bevorderen, is het van belang uitnodigende 'overgangszones' te creëren. De plannen hiervoor moeten nog verder uitgewerkt worden. Programma Het woonprogramma biedt een variëteit aan woontypologieën en bedient daarmee de regionale en bovenregionale vraag. Beoogd is om in Fase 1 (deelgebied 'Monument') van de gebiedsontwikkeling Domein aan de Dommel 196 woningen te realiseren. Voor Fase 2 van de gebiedsontwikkeling Domein aan de Dommel (deelgebied 2 'Polderzicht' en deelgebied 3 'Oeverpark') resteert dan nog 249 te realiseren woningen, zodat voor de totale gebiedsontwikkeling Domein aan de Dommel sprake is van 445 te realiseren woningen conform het ontwikkelkader. Het totaal aantal woningen voor de totale gebiedsontwikkeling Domein aan de Dommel (Fase 1 en Fase 2) zal conform de afgesproken verdeling 20% sociale huur, 20% goedkope koop en 60% vrije sector, exclusief de woningen in het Hoofdgebouw, gerealiseerd worden.

Gezien de fasering van de gebiedsontwikkeling Domein aan de Dommel hoeft Fase 1 aan deze verdeling niet te voldoen, mits aan de verdeling (20-20-60 exclusief Hoofdgebouw) over Fase 1 en Fase 2 gezamenlijk wel wordt voldaan. Partijen respecteren de wens vanuit de gemeenteraad om de gewenste verdeling (20-20-60) toe te passen voor de totale gebiedsontwikkeling Domein aan de Dommel -inclusief hoofdgebouw- en spannen zich hiervoor in. Tabel 1.1: Beoogd aantal woningen gehele gebiedsontwikkeling Appartementen

Grondgebonden woningen

Totaal aantal woningen

196

0

196

n.t.b.

n.t.b.

249

Fase 1 Deelgebied 1 'Monument' Fase 2 Deelgebied 2 'Polderzicht' en deelgebied 3 'Oeverpark' Totaal

445

Het voorzieningenprogramma wordt gerealiseerd in het Hoofdgebouw, Wasserij en Oeverpark, langs de as richting het centrum van Sint-Michielsgestel. Zo wordt publiek programma georganiseerd bij de entree van het gebied. Beoogd is om in totaal 5.470 m2 verhuurbaar vloeroppervlak (vvo) te realiseren. De parkeerbehoefte verbonden aan de voorzieningen wordt opgevangen in parkeeroplossing te realiseren in het gebied van fase 2 van Domein aan de Dommel, wat parkeerdruk verder in het gebied voorkomt.

9/140

Tabel 1.2: Beoogd aantal vvo's gehele gebiedsontwikkeling Totaal vvo (in m2) Fase 1 Deelgebied 1 'Monument'

4.470

Fase 2 Deelgebied 3 'Oeverpark'

1.000 Totaal

5.470

In het Hoofdgebouw en Wasserij (deelgebied 1) worden de maatschappelijke, publieke en horecavoorzieningen gerealiseerd. In het Oeverpark (deelgebied 3) wordt een parkeervoorziening aangelegd. Mobiliteit Hoofdgedachte is het maken van een verblijfsgebied, waarin: • alle verkeersverbindingen ingericht zijn op langzaamverkeer en mindervaliden; • de auto uitdrukkelijk te gast is in het gebied; • een eventuele eerste auto geparkeerd wordt dichtbij huis; • een eventuele tweede auto geparkeerd kan worden in een collectieve voorziening op loopafstand; • de parkeerdruk op het gehele terrein (zoveel mogelijk) direct afgevangen wordt bij de entreezone van het domein; • een optimalisatie gevonden wordt in het aanbieden van deelmobiliteit met een professionele partij (Onzeauto). Het logistieke verkeer wordt op de daartoe ingerichte speciale plekken afgevangen bij de entreezone en een brugverbinding over de Dommel legt de langzaamverkeerverbinding met het bestaande dorp. In Polderzicht wordt een traditionele parkeeroplossing gerealiseerd.

10/140

Figuur 1.2: inrichtingsaanpak van Fase 1 van Domein aan de Dommel (Bron: BPD) Natuurinclusief en Klimaat adaptief Het Oeverpark wordt dusdanig ingericht dat het als foerageergebied kan fungeren voor specifieke diersoorten als vleermuizen, de buizerd en andere vogels en insecten. In het Oeverpark zal eveneens ruimte geboden worden aan het stroomgebied van de Dommel inclusief opvang van piekbelasting. Laagtes in de openbare ruimte zullen de waterpieken bufferen. Daken worden ingezet voor retentie met vertraging van de waterafvoer. Bij de inrichting van de openbare ruimte zal rekening gehouden worden met het aspect waterbeheersing en hitte stres door het overwegende

11/140

onverharde karakter. Energie • Het energieconcept is opgebouwd uit de volgende elementen: het Hoofdgebouw wordt ontkoppeld van het gasnetwerk en krijgt energielabel A; • de energiekosten voor alle woningen worden tot een minimum gereduceerd; • op alle daken van de nieuwbouw komen zonnepanelen om zo te voorzien in alle gebouwgebonden energie; Het hoofdgebouw en aangrenzende nieuwbouw krijgen een collectief WKO-systeem. De nieuwbouw in de velden van Polderzicht en Het Oeverpark worden voorzien van individuele systemen.

1.3

Gebiedsontwikkeling - Domein aan de Dommel Fase 1

In deze paragraaf wordt kort ingegaan op de gebiedsontwikkeling van Fase 1 en de samenhang met de gehele gebiedsontwikkeling.

Figuur 1.3: Rode lijn omkaderd gebiedsontwikkeling Fase 1 (Bron: Delva) De gebiedsontwikkeling van Fase 1 bestaat uit: • de transformatie van het monumentale Hoofdgebouw in woningen en voorzieningen; • de jongenskapel wordt uitgebreid ten behoeve van horeca; • de sloop van een gedeelte van het Marthagebouw en de verbindingen met het Hoofdgebouw;

12/140

• • • •

transformatie van de voormalige wasserij, een deel van het Marthagebouw en het voormalige transformatorhuisje ten behoeve van onder meer commerciële/maatschappelijke voorzieningen; nieuwbouw met woningen aan de achterzijde van de meisjes- en jongenskapel die het oorspronkelijke carrévormige ensemble herstellen; de realisatie van een grote verdiepte parkeergarage; het terugbrengen van de hortussen waarbij de monumentale bomen behouden blijven.

Onderstaande figuur 1.4 geeft de aanpassingen van de gebiedsontwikkeling Fase 1 weer met de beoogde situatie ten opzichte van de huidige situatie.

Figuur 1.4: Overzicht aanpassingen gebiedsontwikkeling Fase 1 beoogde situatie t.o.v. huidige situatie (Bron: BiermanHenket) Programma fase 1 Binnen Fase 1 wordt 25% sociale huur, 4% goedkope koop en 71% vrije sector gerealiseerd.

1.4

Ligging plangebied

Plangebied Het plangebied betreft het monumentale Hoofdgebouw op het voormalige Kentalis terrein met aangrenzende gronden inclusief het Marthagebouw, het gebouw aan de noordwestzijde van het Hoofdgebouw. Het voorterrein tot aan de Theerestraat en de parkeerplaatsen aan de achterkant maken deel uit het van plangebied.

13/140

Figuur 1.5: Plangebied rood omkaderd

Figuur 1.6: Plangebied rood omkaderd

14/140

Kadastraal Het plangebied betreft de (delen van) volgende kadastrale percelen: • MCG00-M-397; • gedeelte MCG00-M-398; • gedeelte MCG00-M-399; • gedeelte MCG00-M-395; • gedeelte MCG00-M-245.

Figuur 1.7: Plangebied rood omkaderd op kadastrale kaart Omgeving plangebied Het plangebied ligt op de zuidzijde van het voormalige Kentalis terrein aan de Theerestraat in het dorp SintMichielsgestel. Het voormalige Kentalis terrein grenst aan de rivier De Dommel en vormt een groene wig in het dorp met een vlinderstructuur. Aan de overkant van De Dommel, ten oosten van het plangebied, ligt het centrum van SintMichielsgestel.

15/140

Figuur 1.8: Ligging plangebied, rood omkaderd, aan de Theerestraat

1.5

Het omgevingsplan

Op grond van artikel 4.6 van de Invoeringswet Omgevingswet (hierna: Ow) zijn alle op 1 januari 2024 geldende bestemmingsplannen (en alle bestemmingsplannen die nog in procedure zijn en die straks nog onherroepelijk worden) van rechtswege één omgevingsplan geworden. De regels zelf zijn dus niet gewijzigd, maar formeel bestaan bestemmingsplannen niet meer. Het omgevingsplan is in te zien via Regels op de kaart in het Omgevingsloket (www.omgevingswet.overheid.nl). Hier vind je de van rechtswege in het omgevingsplan opgegane bestemmingsplannen en de vanuit de wet gekregen 'bruidsschat'. Dat zijn de bouw- en milieuregels die voorheen landelijk golden, maar die het Rijk voortaan over laat aan de gemeente.

16/140

1.5.1 Bestemmingsplan 'Theereheide' Volgens het tijdelijk deel van het omgevingsplan is op het plangebied het bestemmingsplan 'Theereheide', vastgesteld op 28 augustus 1991, van toepassing. Het plangebied heeft volgens dit bestemmingsplan de volgende bestemmingen en aanduidingen: • Maatschappelijke doeleinden / Instituut voor Doven. • Straalverbinding. • Cultuurhistorisch waardevolle bebouwing. • Groenvoorziening met waardevolle boombeplanting.

Figuur 1.9: Uitsnede bestemmingsplan 'Theereheide', vastgesteld op 28 augustus 1991 (Bron: Regels op de kaart)

17/140

Maatschappelijke doeleinden / Instituut voor Doven (IvD) Voor het bouwen van gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, gelden de volgende bepalingen: • de gebouwen mogen uitsluitend binnen het op de kaart aangegeven bouwvlak worden gebouwd; • ten aanzien van het bouwvlak geldt een maximum bebouwingspercentage van 25%; • de hoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, binnen het op de kaart aangegeven bouwvlak mag ten hoogste 6 m' en buiten het bouwvlak ten hoogste 4 m' bedragen. Cultuurhistorisch waardevolle bebouwing Bouwen dient uitsluitend gericht te zijn op het behoud, bescherming, herstel en ontwikkeling van de aanwezige uitwendige architectonische vormgeving en cultuurhistorische waarden. Het is verboden zonder of in afwijking van een aanlegvergunning de bebouwing geheel of gedeeltelijk te slopen. Deze werkzaamheden zijn slechts toelaatbaar als zij noodzakelijk zijn voor het gebruik van de grond en indien door de sloopwerkzaamheden geen onevenredige aantasting plaatsvindt van de cultuurhistorische waarde en het beeldbepalende karakter van het gebouw. Voor de aanduiding 'straalverbinding' zijn geen regels opgenomen.

Groenvoorziening met waardevolle boombeplanting Alle maatregelen ten aanzien van het gebruik van de bestaande bebouwing en gronden, alsmede ten aanzien van toekomstige bebouwing, gronden en opstallen dienen primair het behoud en de versterking van de ruimtelijke en functionele karakteristiek van het Instituut voor Doven. Die karakteristiek wordt onder andere bepaald door de waardevolle volwassen boombeplanting langs de Theerestraat alsmede op het voorterrein van het Instituut voor Doven. 1.5.2 Strijdigheid Het leegstaande monumentale Hoofdgebouw wordt getransformeerd naar een complex met woningen en andere functies. Daarbij worden gedeeltes van de bebouwing gesloopt, wordt een verdiepte parkeergarage aangelegd en wordt er nieuwbouw aan de achterzijde en ter plaatse van een deel van het huidige Marthagebouw toegevoegd. Deze ontwikkeling is op een aantal punten strijdig met het bestemmingsplan 'Theereheide' (28 augustus 1991) als onderdeel van het tijdelijke omgevingsplan van de gemeente Sint-Michielsgestel, namelijk: • De woonfunctie past niet binnen het kader van sociaal-culturele, onderwijs en medische voorzieningen (strijdig met artikel 7 lid 1 sub d); Deze ontwikkeling is niet strijdig met artikel 7 lid 3 sub b waarin het maximum bebouwingspercentage van 25% is geregeld. Het bebouwingspercentage van de nieuwe ontwikkeling t.o.v. het oude bouwvlak (rechts) is 12%. T.o.v.

van het nieuwe bouwvlak (links) is dit 18,5%. Hiermee blijven de bebouwingspercentages dus ruim onder het maximum van 25%.

18/140

Figuur 1.10: Bebouwingspercentage nieuw ontwikkeling t.o.v. nieuwe bouwvlak links en t.o.v. oude bouwvlak rechts (Bron: Delva) Rijksmonument Het Hoofdgebouw is een rijksmonument, dus moet er rekening gehouden worden met een rijksmonumentenactiviteit. Deze activiteit is niet in het omgevingsplan beschreven en is geen omgevingsplanactiviteit. Aanlegvergunning Om de bebouwing geheel of gedeeltelijk te slopen is een aanlegvergunning noodzakelijk (artikel 4 lid 3). 1.5.3 TAM-IMRO omgevingsplan Het planvoornemen is strijdig met het bestemmingsplan 'Theereheide', vastgesteld op 28 augustus 1991. Dit bestemmingsplan is nu onderdeel van het tijdelijke omgevingsplan van de gemeente Sint-Michielsgestel. Om de ontwikkelingen juridisch-planologisch mogelijk te maken, wordt het omgevingsplan gewijzigd. Dit kon op basis van TAM-IMRO (tijdelijk alternatief met IMRO-standaarden), wanneer het hierop afgestemde TAM-IMRO omgevingsplan als ontwerpplan vóór 1 januari 2026 ter visie werd gelegd. Voorliggend plan is tijdelijk ter visie gelegd. In voorliggend TAM-IMRO omgevingsplan is aangegeven welke afwegingen hebben plaatsgevonden in het kader van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties (hierna: ETFAL).

1.6

Leeswijzer

In hoofdstuk 2 wordt ingegaan op de huidige en toekomstige situatie. In de huidige situatie worden de aanwezige bebouwing, de functie van deze gebouwen en de onbebouwde gronden beschreven. De toekomstige situatie beschrijft de ontwikkeling op de locatie, de omgeving van de locatie, de invloed van ontwikkeling op de omgeving en de invloed van de omgeving op de ontwikkeling. Hoofdstuk 3 beschrijft hoe vooroverleg en participatie heeft plaatsgevonden en hoe deze hebben bijgedragen aan het ontwerp van het plan op de locatie. Vervolgens wordt in hoofdstuk 4 het plan getoetst aan relevant beleidskader. In hoofdstuk 5 wordt het plan getoetst aan de relevante beoordelingsregels. Hoofdstuk 6 bevat de financiële aspecten van het plan. In hoofdstuk 7 wordt de planopzet toegelicht. Tot slot wordt in Hoofdstuk 8 ingegaan op de evenwichtige toedeling van functies aan locaties (ook wel afgekort als ETFAL).

19/140

Hoofdstuk 2 2.1

Beschrijving van het plan en zijn omgeving

Historie

Kentalis, vroeger bekend als ‘Viataal’ of het voormalige ‘Instituut voor Doven’, is onlosmakelijk verbonden met (de ontwikkeling van) Sint-Michielsgestel. Naast de Ruwenberg, Beekvliet en Nieuw-Herlaar was het instituut één van de vier katholieke instellingen die sinds halverwege de 19e eeuw (beeld-)bepalend zijn in de occupatie van het gebied. Dit soort grootschalige katholieke instellingen worden alom gezien als identiteitsdragers van het Brabantse landschap.

Figuur 2.1: traditionele opzet complex (ongeveer 1910), ontworpen door architect J.H.H. Groenendael (Bron: Ambitiedocument 'Kentalis verbindt Sint-Michielsgestel')

20/140

Figuur 2.2: in 1929 verschijnt het Doofstommen Gesticht aan, toen nog 'de Teede' straat voor het eerst op de kaart (Bron: Topotijdreis.nl/kaart)

Figuur 2.3: op de kaart van 1956 is een rechtgetrokken Dommel te zien (Bron: Topotijdreis.nl/kaart)

21/140

Figuur 2.4: op de kaart van 1967 is de eerste bebouwing naast en achter het Hoofdgebouw te zien (Bron: Topotijdreis.nl/kaart) Door de gedeeltelijke sloop eind vorige eeuw, verloor het Hoofdgebouw zijn evenwichtige opbouw en karakter.

Figuur 2.5: op de kaart van 1998 is voor het eerst te zien dat het Hoofdgebouw zijn carrévorm heeft verloren (Bron: Topotijdreis.nl/kaart)

22/140

2.2

Huidige situatie

2.2.1 Gebouwen Binnen het plangebied staan in de huidige situatie drie gebouwen die aan elkaar verbonden zijn: • het rijks monumentale hoofdgebouw; • het Marthagebouw; • de voormalige wasserij.

Figuur 2.6: Gebouwen in huidige situatie plangebied (Bron: Biermanhenket) 2.2.1.1 Hoofdgebouw Het Hoofdgebouw van architect van Groenendael is een zeldzaam, intact dubbelklooster met een gave staat van onderhoud. Het gebouwcomplex en omliggende buitenruimtes zijn bestemd als rijksmonument.

Figuur 2.7: voorgevel Hoofdgebouw (Bron: Google Streetview, april 2019)

23/140

Figuur 2.8: voor- en zijgevel Hoofdgebouw vanaf zuidhoek (Bron: Google Streetview, augustus 2020)

Figuur 2.9: voorgevel Hoofdgebouw vanaf westhoek (Bron: Google Streetview, augustus 2020)

24/140

Figuur 2.10: achterterrein Hoofdgebouw vanaf noordhoek (Bron: Google Streetview, augustus 2020)

Figuur 2.11: achterterrein Hoofdgebouw midden aanzicht (Bron: Google Streetview, augustus 2020) Aan de achterzijde van Hoofdgebouw bevindt zich een grote parkeerplaats op maaiveld.

Figuur 2.12: achterterrein Hoofdgebouw vanaf oosthoek (Bron: Google Streetview, augustus 2020)

25/140

Gebruik Het hoofdgebouw is tussen 1908 en 1910 gebouwd als instituut voor doven met nagenoeg alle kenmerken van de kloosterbouw. Sinds de oprichting is het Hoofdgebouw met het omliggend terrein altijd in gebruik geweest voor zorg en onderwijs aan doven. Daarnaast was het in gebruik als klooster. Met links de meisjesvleugel en rechts de jongensvleugel met ieder een eigen kapel. Zo worden de vleugels nog steeds genoemd. Tot voor kort was de raad van bestuur van Kentalis gevestigd in het Hoofdgebouw. Het Hoofdgebouw omvatte daarnaast kantoor-, ontvangst- en vergaderfaciliteiten en een van de audiologische centra van Kentalis. Afgelopen jaren is het Hoofdgebouw steeds verder leeg komen te staan. Op dit moment wordt het alleen gebruikt als vergaderlocatie door de ontwikkelaar en door tijdelijke gebruikers (leegstandsbeheer). 2.2.1.2 Marthagebouw Het Marthagebouw bestaat uit twee delen. Het voorste gedeelte, nabij de voormalige wasserij, is het oudst, daarachter staat jongere bebouwing bestaande uit 3 bouwlagen en een kap. Het Marthagebouw is met de voormalige wasserij aan de voorzijde en via een gang naar de meisjeskapel verbonden met het Hoofdgebouw.

Figuur 2.13: zijaanzicht Marthagebouw in zuidoostelijke richting (Bron: Google Streetview, november 2010)

Figuur 2.14 zijaanzicht eerste / oudste gedeelte Marthagebouw in zuidoostelijke richting (Bron: Google Streetview, augustus 2020)

26/140

Gebruik Momenteel staat het Marthagebouw leeg. Voorheen woonden hier cliënten van Kentalis. 2.2.1.3 Voormalige wasserij Aan de voorzijde van het Marthagebouw, verbonden met de meisjesvleugel van het Hoofdgebouw, bevindt zich de voormalige wasserij. Het oorspronkelijke karakter van dit gebouw was door het voortzetten van spekbanden, roedeverdeling in de ramen en soortgelijk materiaal gebruik in harmonie met het hoofdgebouw. Daarnaast wordt het gebouw gekenmerkt door de oude watertoren en kruisvormige kap op de wasserij.

Figuur 2.15: voormalige wasserij Gebruik Oorspronkelijk behoorde een wasserij en een boerderij bij het klooster gebouwd om ruimte te geven voor nevenfuncties, zoals het houden van vee en was- en droogwerkzaamheden. In het linker gedeelte van het gebouw zijn alle stallen en agrarische functies gesitueerd. Zo bevond er zich een koe-, paardenstal en een varkenshok in deze linkervleugel. De rechterkant van het gebouw huisveste de wasserij, die naast een wasruimte en oude mangelkamer ook verschillende ruimtes voor installaties bevatte en ruimte waar zich voorheen een bakkerij had bevonden. Over tijd veranderde de behoefte van ruimte en maakte in 1953 de boerderij ruimte voor de bouw van het internaat Martha. De voormalige bakkerij werd een keuken voor het internaat. Het linker gedeelte, wat voorheen als boerderij en stal had gefunctioneerd, werd omgebouwd om ruimte te maken voor verschillende eet- en naaizalen. Ook is er in deze periode voor het eerst een interne verbinden gemaakt tussen het hoofdgebouw en de wasserij. Deze gang werd doorgetrokken langs de gevel van de wasserij en voormalige boerderij om deze met elkaar in verbinding te brengen tot en met de meisjeskapel. 2.2.2 Groen Het Hoofdgebouw ligt ongeveer 60 meter van de Theerestraat af. Dit voorterrein is parkachtig ingericht met gazon en verschillende bomen waarvan een monumentale beuk (Fagus sylvatica).

De rechter beuk was ziek en is daarom inmiddels gerooid.

27/140

Figuur 2.16: Monumentale bomen voor het Hoofdgebouw (Bron: Google Streetview, oktober 2022) Aan de binnenzijde van het Hoofdgebouw bevindt zich de oude kloostertuin, welke tegenwoordig vooral bestaat uit gras, een aantal bomen en een strakke vijver. In paragraaf staat de Boom Effect Analyse beschreven. 2.2.3 Omgeving plangebied Het plangebied grenst aan de Theerestraat. Aan de noordwestzijde bevindt zicht het deelgebied Kentalis Compact, aan de noordoostzijde bevindt zich deelgebied Het Oeverpark en ten oosten ligt het gebouw De Schakel en het gemeentehuis met parkeerplaats. De toegangsweg vanaf de Theerestraat naar het voormalige Kentalis terrein aan de zuidzijde maakt geen onderdeel uit van het plangebied.

2.3

Toekomstige situatie

2.3.1 Stedenbouw In de beoogde situatie is, door middel van nieuwbouw aan de zijkant en achterzijde, de oorspronkelijke carrévorm met haar hortussen teruggebracht.

28/140

Figuur 2.17: Totale toekomstige ontwikkeling (Bron: BiermanHenket) In de regels is het beeldkwaliteitsplan, zoals opgenomen in bijlage 1, met een algemene bouwregel. Op 25 november 2025 heeft een overleg plaatsgevonden tussen Stichting Monumentenhuis Brabant, RCE en de gemeente Sint-Michielsgestel en de architect van het plan. Namens de RCE wordt in principe positief gereageerd op het voorliggende plan. Echter, er zijn enkele punten die alvast meegegeven willen worden in verband met het beeldregieplan, aangezien dit ook implicaties heeft voor de afstemming tussen de nieuwbouw en het negentiendeeeuwse hoofdgebouw. De RCE ziet graag in een vervolgfase de volgende punten nader besproken: • De voorgestelde hoeveelheid balkons wordt in principe aanvaardbaar geacht. De nadere technische en architectonische detaillering dient echter nog met de RCE te worden afgestemd om een zorgvuldige inpassing in het historisch gevelbeeld te waarborgen. Het beeldregieplan roept vragen op over de aansluiting op de balkondetaillering van de nieuwbouw. • Het realiseren van een verdiept terras aan de voorgevel van het hoofdgebouw kan is denkbaar, mits de scheiding tussen privé en gemeenschappelijk niet hard wordt neergezet met muurtjes of hekwerk. Bij voorkeur wordt dit met groen opgelost.

• Het toepassen van roedes wordt vanuit cultuurhistorisch oogpunt wenselijk geacht, aangezien hiermee het oorspronkelijke vensterbeeld kan worden hersteld en geaccentueerd. De precieze detaillering is daarbij essentieel. Gezien de huidige staat en bouwkundige context zijn zorgvuldig uitgevoerde plakroedes in dit geval verdedigbaar, mits deze het oorspronkelijke profielbeeld op overtuigende wijze benaderen. Tijdens het eerste verkennende overleg vorig jaar is reeds aangegeven dat de RCE deze vorm van semi-reconstructie bij voorkeur ziet plaatsvinden in samenhang met kleurhistorisch onderzoek aan de oorspronkelijke vensters, zodat de vastgestelde kleurstelling op een verantwoorde wijze kan worden geïntegreerd in het nieuwe ontwerp. Mogelijk heeft dit nog gevolgen op de wijze waarop de nieuwbouw wordt 'ingekleurd'. • Wat betreft de dakkapellen ziet men graag een betere afstemming op de onderliggende verticale gevelopbouw.

29/140

•

Bij de nieuwbouw van het Marta-gebouw (links van het monument gezien vanaf de voorgevel) blijven de jaren '50onderdelen van het bestaande Marta-gebouw behouden. De vraag die rijst is hoe de hoogte van de nieuwe bouw zich verhoudt tot zowel het rijksmonument als de behouden jaren '50-onderdelen. Het is van belang om te onderzoeken hoe deze nieuwe bouw zich verhoudt tot de bestaande context, en in hoeverre de hoogte en massa van de nieuwbouw in harmonie zijn met het monumentale gebouw en de behouden delen van het Marta-gebouw. Een variantestudie wordt verzocht.

Hoofdgebouw De stedenbouwkundige opzet voor het Hoofdgebouw is binnen de volgende kaders vormgegeven: • Er is voortgebouwd op de ruimtelijke kwaliteiten en het erfgoed. De cultuurhistorische waarden worden zo veel mogelijk hersteld, door het herstellen van de hortussen met het behoudt van en versterken van bestaande groenstructuren rondom het bestaande hoofdgebouw. • Het evenwichtige ensemble wordt hersteld, waardoor de plek zijn karakter weer terugkrijgt. Door nieuwbouw aan de noordoostzijde toe te voegen, wordt de historische carrévorm herstelt en krijgt het instituut opnieuw een binnenplaats. Het herstel van het evenwichtige karakter zorgt ervoor dat de tuinen en hoven weer worden hersteld met behoud van alle indrukwekkende waardevolle bomen. De carré wordt geopend aan meerdere zijden om een publieke binnenplaats te creëren die symbool staat voor het openen van een van origine gesloten instituut om zo een sociaal inclusieve herbestemming te realiseren. • Een evenwichtig ensemble met een divers programma. De volumes van de nieuwbouw volgen de morfologische hiërarchie van het originele instituut en vinden zo in volume aansluiting met het monumentale gebouw. De combinatie van bestaande en nieuwe bouwdelen zorgt ervoor dat er een diverse gemeenschap gevormd kan worden.

Figuur 2.18: Stedenbouwkundige opzet Hoofdgebouw (Bron: BiermanHenket) Verlaagde buitenruimten Over de gehele breedte van het gebouw aan de voorzijde is een bestaand souterrain aanwezig. Deze wordt ingezet om duplexwoningen te realiseren met een verdieping in het souterrain en op de begane grond. Deze woningen krijgen een buitenruimte op souterrain niveau. Deze verlaagde buitenruimten liggen verdiept in het landschap aan de voorzijde van het gebouw. De buitenruimten op souterrain niveau zijn met een talud verbonden met het maaiveld.

30/140

Figuur 2.19: Verlaagde buitenruimte op souterrain met een talud naar het maaiveld (Bron: BiermanHenket) Marthagebouw Door de volgende keuzes is een nieuw Marthagebouw ontworpen dat aansluit bij het monumentale volume, hoogte en positie van het Hoofdgebouw: • Het internaat Martha is in de huidige situatie verbonden met het Rijksmonumentale doveninstituut. Door bouwkundige gebreken en verdieping hoogtes is het gebouw niet her te bestemmen voor zijn nieuwe functie. De voorzijde van het internaat wordt wel bewaard vanwege zijn karakteristieke entree. • Door de gedeeltelijke sloop komt er ruimte voor nieuwe bebouwing ter plaatse van het oude internaat. • Door de nieuwbouw in massa te laten verspringen ter plaatse van de hoek bij de zijkapel, kan er met de nieuwe bebouwing een plein en of ontmoetingsplek worden omsloten door nieuwe bebouwing. • In het volume van het nieuwe gebouw wordt er in hoogte gevarieerd om het hoogteverschil tussen het oude internaat en het nieuwbouwvolume te bemiddelen. • Door het bouwvolume vanaf meerdere zijdes in te laten springen worden de lange gevels van de nieuwbouw onderbroken, oogt het bouwblok gevarieerder en ontstaan er meer gedefinieerde pleintjes. De entree van de nieuwebouw Martha is geplaatst in lijn met de secundaire as van het kloostercomplex.

31/140

Figuur 2.20: Stedenbouwkundige opzet Marthagebouw (Bron: Biermanhenket) De huidige verbindingen tussen het Hoofdgebouw, Marthagebouw en de Wasserij worden gesloopt. 2.3.2 Programma In het planvoornemen worden 196 woningen in fase 1 gerealiseerd. Met daarbij 4.470 m2 verhuurbaar vloeroppervlak (vvo). Tabel 2.1: Progamma Domein aan de Dommel fase 1

Woningen Er wordt een grote variëteit aan verschillende woningtypen aangeboden, van klein tot groot. De gebruiksoppervlakte loopt uiteen van 35 m2 tot meer dan 250 m2 per woning. De woningen zijn 1, 2 of soms zelfs 3-laags. Voor alle nieuwbouwwoningen binnen de totale gebiedsontwikkeling geldt de verdeling 20% sociale huur, 20% goedkope koop en 60% vrije sector, exclusief het Hoofdgebouw. Binnen fase 1 wordt 25% sociale huur, 4% goedkope koop en 71% vrije sector gerealiseerd. In het nieuwe Marthagebouw worden woning gerealiseerd waar zorg verleend kan worden.

32/140

Figuur 2.21: Programma (Bron: BiermanHenket) Voorzieningen Naast woningen komen er in de kapellen, het Priesterhuis, de voormalige wasserij en het trafohuisje nietwoonfuncties. Hierna wordt per gebouw(gedeelte) toegelicht welke voorzieningen op deze plekken kunnen komen. Tussen haakjes staat welke functie deze gebouwen op de verbeelding hebben.

Figuur 2.22: Locaties voor niet-woonfuncties 1. Het Priesterhuis (Gemengd - 2) Dit gedeelte van het Hoofdgebouw biedt plaats aan diagnostiek, onderwijs, vergaderzalen, kleine praktijken en ondergeschikte horeca bijvoorbeeld in de vorm van sociale horeca door de cliënten van Kentalis.

33/140

2. Meisjeskapel (Gemengd - 1) De Meisjeskapel wordt getransformeerd tot een Huiskamer van de Wijk, een open en toegankelijke plek waar bewoners van Kentalis, buurtgenoten en andere Gestelnaren elkaar dagelijks ontmoeten. Door een vast dagprogramma en een divers activiteitenaanbod, ontstaat een natuurlijke levendigheid, waardoor iedereen zich welkom voelt. Ondergeschikt zal (semi) commerciële verhuur ingezet worden ten behoeve van het exploitabel houden van de kapel (bijvoorbeeld de verhuur van lesruimtes, een podium voor optredens, voordrachten enz.). In het Priesterhuis en de Meisjeskapel is ondergeschikte horeca mogelijk. Dit betekent dat deze horeca ondergeschikt is aan de hoofdfunctie, in de regels is een beperkte omvang geregeld. 3. Jongenskapel (Gemengd - 3) De Jongenskapel wordt gevuld met verschillende horeca concepten. De grote kapel leent zich mooi voor een high end horecarestaurant, waar ook vieringen, zoals trouwerijen, mogelijk zijn. In de zijbeuk komt een brasserie/grand café met een groot terras. Op het koor van de kapel en de spreekkamer daarachter is geschikt voor events, een bijzondere vergaderplek of speciale diners. 4. De Wasserij (Gemengd - 4) De voormalige wasserij is geschikt voor kinderopvang of ouderen opvang, waarbij twee aangrenzende lokalen multi inzetbaar zijn voor losse verhuur. Ook de zolder zou als BSO of huiswerkbegeleiding prima geschikt zijn.

5. Transformatorhuisje (Gemengd - 5) In de voortuin van het Hoofdgebouw staat een monumentaal transformatorhuisje, dat nu niet meer in gebruik is. Door de historische waarde krijgt het huisje een nieuwe bestemming, gedacht wordt aan een Logeerhuisje, Vergaderhuisje of Theehuisje. 2.3.3 Mobiliteit Parkeren Het parkeren voor auto's en fietsen voor bewoners vindt verdiept plaats in een grote parkeergarage. Deze loopt als een T vanaf het midden van het souterrain van het Hoofdgebouw en onder de nieuwbouw aan de achterzijde. De ingang van de parkeergarage bevindt zich aan de oostzijde van de nieuwbouw achter het Hoofdgebouw.

34/140

Figuur 2.23: Ontwerp parkeergarage met 179 parkeerplekken (Bron: BiermanHenket) De tijdelijke en definitieve parkeervoorzieningen worden in fase 2 van Domein aan de Dommel gerealiseerd. Deze parkeervoorzieningen dienen de overige parkeerbehoefte van bewoners en de totale parkeerbehoefte van alle bezoekers van woningen en niet-woonfuncties van fase 1 op te vangen. Totdat de definitieve parkeervoorzieningen zijn gerealiseerd is, wordt tijdelijk gebruik gemaakt van parkeerplaatsen op maaiveld binnen deelgebied 2. Deelgebied 2 is in eigendom van de initiatiefnemer, dus eigen terrein en wordt hiervoor geschikt gemaakt. Ontsluiting De ondergrondse parkeergarage wordt ontsloten vanaf de hoofdontsluitingsweg aan de zuidoostzijde. Daar zijn ook plekken voor laden/ en lossen en afzetten van mensen. Zo blijft de rest van het plangebied van fase 1 zo veel als mogelijk een voetgangersgebied.

Figuur 2.24: Beoogde ontsluiting en routing gebiedsontwikkeling fase 1 (Bron: BiermanHenket) Ten behoeve van het kinderdagverblijf wordt in een kiss&ride strook met parkeerkoffer voorzien aan de voorzijde van de wasserij. Dit wordt ontsloten via de ontsluitingsweg aan de noordwestzijde.

35/140

Figuur 2.25: Ontsluitingsstructuur (Bron: BiermanHenket) 2.3.4 Groen Door de nieuwbouw aan de achterzijde van de meisjes- en jongensvleugel, kunnen de tuinen en hoven weer worden hersteld met de aanwezige monumentale bomen. In het midden van het carré komt de hortus, aan de buitenzijde van de meisjes- en jongensvleugel de tussentuinen, op de kopse kant van de nieuwbouw boven op de parkeergarage komen moestuinen/bloementuinen en aan de noordoostzijde van het plangebied komt een park.

Figuur 2.26: Landschapsontwerp (Bron: Delva)

Figuur 2.27: Doorsnede in de breedte van de beoogde situatie (Bron: BiermanHenket)

36/140

De monumentale formele voortuin blijft gehandhaafd. 2.3.5 Toegankelijkheid Om iedereen toegang te kunnen bieden tot het hoofdgebouw is er rekening gehouden met het overbruggen van de hoogteverschillen ter plaatse. Er worden hellingbanen en liften (in het gebouw) aangebracht voor de integrale toegankelijkheid.

Figuur 2.28: Toegankelijkheid beoogde situatie (Bron: BiermanHenket) Speelvoorzieningen Plekken om te spelen met speelvoorzieningen worden gerealiseerd binnen het plangebied van fase 2. 2.3.6 Bereikbaarheid Afval De toegangswegen voor de afvalwagens liggen voornamelijk aan de buitenzijde van het plangebied. Er zijn afvalcontainers voorzien ter hoogte van het kinderdagverblijf en aan de zijde van de jongenskapel. In onderstaande figuur staat hoe de afvalwagens in- en uitrijden.

37/140

Figuur 2.29: Routes afvalwagens (Bron: Delva) Hulpdiensten Hulpdiensten kunnen over de toegangswegen en paden rondom het hele complex rijden. In de voortuin worden de paden verbreed met grindgazon ten behoeve van de calamiteitenroute.

Figuur 2.30: Overzicht landschap, wegen en paden (Bron: Delva)

38/140

Hoofdstuk 3

Participatie

3.1

Algemeen aanvraagvereiste participatie

3.1.1

Bestuurlijk vooroverleg

3.1.2 Omgevingstafel Op 9 juli 2024 en 10 september 2024 heeft Omgevingstafel 1 plaatsgevonden en op 9 oktober 2025 Omgevingstafel 2. 3.1.3 Participatie omgeving De ontwikkelaar is in gesprek gegaan met de omgeving door middel van bijeenkomsten en werksessies. Alle informatie over de plannen en participatie is te vinden via de website en nieuwsbrief(ven). Het gehele participatietraject is begeleid door Bureau Stroom. Zij hebben in een infographic samengevat hoe dit traject is verlopen (zie bijlage 2). Participatieplan In de memo Participatieplan Domein aan de Dommel (zie bijlage 3) aan de gemeenteraad is het doel van het participatieplan en de rol van de gemeente toegelicht en is een korte toelichting gegeven op de participatieactiviteiten. Werksessies In de werksessies is samen met lokale en inhoudelijke experts nagedacht over specifieke onderwerpen, waardoor input voor het plan is opgehaald.

Figuur 3.1: De onderwerpen tijdens de werksessies (Bron: Bureau Stroom) Bijeenkomsten Er zijn verschillende bijeenkomsten georganiseerd om geïnteresseerden te informeren over de plannen en om op een laagdrempelige manier wensen en ideeën te bespreken.

39/140

Figuur 3.2: Infographic Participatie Domein aan de Dommel (Bron: Bureau Stroom, zie bijlage 2) Online-bijeenkomst ouders en begeleiders Kentalis - 28 november 2023 Op dinsdagavond 28 november 2023 zijn ruim 30 ouders en begeleiders van Kentalis cliënten in een online-bijeenkomst via Teams geïnformeerd over de plannen van BPD het toekomstige 'Domein aan de Dommel'. Daarbij was er ook voldoende ruimte om vragen te stellen. Het sfeerverslag van deze online-bijeenkomst is opgenomen in bijlage 4. Bijeenkomst naasten en direct omwonenden - 27 januari 2024 Op zaterdagmiddag 27 januari 2024 om 13:00 uur, en later ook om 15:00 uur, is aan ongeveer 100 buurtbewoners van het Kentalis terrein en naasten van cliënten informatie verstrekt in de brasserie van het hoofdgebouw. Zij kregen meer te horen over de plannen van BPD het toekomstige 'Domein aan de Dommel'. Daarnaast was er voldoende gelegenheid om vragen te stellen. Tevens konden aanwezigen meedenken over de invulling van het gebied door vragen te beantwoorden. Het sfeerverslag van deze bijeenkomst is opgenomen in bijlage 5. Informatieve presentatie en onderdompeling Kentalis - 27 juni 2024 Het communicatieteam wonen en dagbesteding Brabant heeft aan het projectteam van Domein aan de Dommel een presentatie gegeven over de cliënten die beschermd wonen en werken op het terrein aan de Dommel.

Het sfeerverslag van deze bijeenkomst opgenomen als bijlage 6. Omgevingsdialoog - 30 juni 2024 De Omgevingsdialoog bestond uit twee rondes met een presentatie. Bij de aanvang van een ronde en bij het naar huis gaan zijn deelnemers gevraagd naar hun mening over de plannen. Het overgrote deel was héél enthousiast over de plannen. Ze gaven complimenten over de zorgvuldigheid van participatie en visie van het plan. Aanwezigen waren ook positief over de opzet van de informatiemarkt, omdat er voldoende mogelijkheid was om vragen te stellen. Een kleine groep was minder tevreden. De tweede presentatie was voor veel bezoekers slecht verstaanbaar, vanwege het galmende geluid in de kapel en daardoor moeilijk te volgen. Gelukkig gaven de meeste aanwezigen aan dat ze tijdens de informatiemarkt wel voldoende informatie hebben gekregen, waardoor ze alsnog tevreden naar huis gingen. Enkele bezoekers hadden andere verwachtingen van zowel de presentatie als de informatiemarkt. Zij hadden gehoopt meer concrete informatie te ontvangen, zoals prijsindicaties, plattegronden, vierkante meterprijzen en sfeerimpressies. Vooral bij de stands over het woonprogramma, stedenbouw en programmering was het druk. Bezoekers stelden gerichte vragen over het aantal woningen en de planning van het bouwproces.

40/140

Bij de stand over programmering en tijdelijke placemaking werden nieuwe ideeën aangedragen en ontstonden er waardevolle connecties om de beschikbare ruimtes op een passende en creatieve manier in te vullen. In bijlage 7 is opgenomen wat tijdens de omgevingsdialoog is gepresenteerd en verteld en wat er de reacties waren. Informatiebijeenkomst verkeer - 24 november 2025 Op maandagavond 24 november 2025 kwamen circa 35 belanghebbenden naar de Brasserie in het hoofdgebouw aan de Theerestraat te Sint-Michielsgestel voor de informatiebijeenkomst over verkeer. De avond is opgezet als een inloopavond waarbij iedereen vrij rond kon lopen om alle relevante thema's rondom verkeer voor fase 1 te beoordelen. De thema's werden gepresenteerd op grote borden. Zowel BPD als de gemeente waren hierbij aanwezig om toelichting en verduidelijking te geven. Bij binnenkomst kregen de bezoekers een hand-out met daarop aangegeven het doel, de thema's en stickervellen (groen en rood) om voorstellen te beoordelen. In bijlage 8 zijn de reacties van de aanwezigen opgenomen.

41/140

Hoofdstuk 4 4.1

Beleidskader en toetsing daaraan

Rijk

4.1.1 Nationale Omgevingsvisie (NOVI) De Nationale Omgevingsvisie (NOVI) biedt een duurzaam perspectief voor de Nederlandse leefomgeving. Hiermee kan ingespeeld worden op de grote uitdagingen die voor ons liggen. De NOVI biedt een kader, geeft richting en maakt keuzes waar dat kan. Tegelijkertijd is er ruimte voor regionaal maatwerk en gebiedsgerichte uitwerking. Omdat de verantwoordelijkheid voor het omgevingsbeleid voor een groot deel bij provincies, gemeenten en waterschappen ligt, kunnen inhoudelijke keuzes in veel gevallen het beste regionaal worden gemaakt. Met de NOVI zet de Rijksoverheid een proces in gang waarmee keuzes voor onze leefomgeving sneller en beter gemaakt kunnen worden. Aan de hand van een toekomstperspectief op 2050 brengt de NOVI de langetermijnvisie in beeld. Op nationale belangen wil het rijk sturen en richting geven. Die komen samen in vier prioriteiten: • ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie; • duurzaam economisch groeipotentieel; • sterke en gezonde steden en regio's; • toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied. De druk op de fysieke leefomgeving in Nederland is zo groot, dat belangen soms botsen. Het streven vanuit de NOVI is combinaties te maken en win-win situaties te creëren. Soms zijn er scherpe keuzes nodig en moeten belangen worden afgewogen.

Hiertoe gebruikt de NOVI drie afwegingsprincipes: • combinaties van functies gaan voor enkelvoudige functies: In het verleden is scheiding van functies vaak te rigide gehanteerd. Met de NOVI wordt gezocht naar maximale combinatiemogelijkheden tussen functies, gericht op een efficiënt en zorgvuldig gebruik van de ruimte; • kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal: wat de optimale balans is tussen bescherming en ontwikkeling, tussen concurrentiekracht en leefbaarheid, verschilt van gebied tot gebied. Sommige opgaven en belangen wegen in het ene gebied zwaarder dan in het andere; • afwentelen wordt voorkomen: het is van belang dat de leefomgeving zoveel mogelijk voorziet in mogelijkheden en behoeften van de huidige generatie van inwoners zonder dat dit ten koste gaat van die van toekomstige generaties. Beoordeling plan De vier ambities uit de NOVI zijn verder uitgewerkt in 26 beleidskeuzes, die in de toelichting van de NOVI zijn vertaald naar 21 Nationale belangen.

Gezien de aard van dit plan zijn vooral de volgende nationale belangen relevant: (1) Bevorderen van een duurzame ontwikkeling van Nederland als geheel en van alle onderdelen van de fysieke leefomgeving; (2) Realiseren van een goede omgevingskwaliteit; (4) Waarborgen en bevorderen van een gezonde en veilige fysieke leefomgeving; (5) Zorg dragen voor een woningvoorraad die aansluit op de woningbehoeften; (8) Waarborgen van een goede toegankelijkheid van de leefomgeving;

42/140

(14) Waarborgen van de waterveiligheid en de klimaatbestendigheid; (19) Behouden en versterken van cultureel erfgoed en landschappelijke en natuurlijke kwaliteiten van (inter)nationaal belang; Ten aanzien van nationaal belang 1 en 5 is de onderbouwing terug te vinden in paragraaf 5.2. De ladder voor duurzame verstedelijking is een instructieregel voor zorgvuldig ruimtegebruik en tegengaan van leegstand. Artikel 5.129g Bkl regelt dat bij een wijziging van het omgevingsplan voor een nieuwe stedelijke ontwikkeling toepassing van de ladder is vereist. Op deze plek volstaat de conclusie dat sprake is van een duurzame ontwikkeling die aansluit op de woningbehoeften. Ten aanzien van nationaal belang 1 en 2 kan worden opgemerkt dat in hoofdstuk 5 het plan aan de hand van de relevante aspecten in de fysieke leefomgeving is gemotiveerd, gevolgd door een algehele afweging van het plan in hoofdstuk 8. Op deze plek volstaat de conclusie dat met het plan sprake is van een goede omgevingskwaliteit. Specifiek wordt in paragraaf 5.18 het thema gezondheid, in paragraaf 5.5 het aspect ecologie en in paragraaf 5.17 de waterberging en daarmee de klimaatbestendigheid onderbouwd. De maatregelen om een zo veilige en toegankelijke leefomgeving te behouden voor de kwetsbare bewoners en bezoekers van Kentalis staat beschreven in de beschrijving van de toekomstige situatie paragraaf 2.3.

Door deze ontwikkeling kan het waardevolle rijksmonument aan de Theerestraat onderhouden en daarmee behouden blijven. Hierdoor draagt deze ontwikkeling bij aan het behouden en versterken van het cultureel erfgoed. Het plan past binnen de beleidskaders van de Nationale Omgevingsvisie. 4.1.2 Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl) Het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl) is één van de vier AMvB's die invulling geven aan de Ow. Het Omgevingsbesluit regelt onder meer welk bestuursorgaan bevoegd gezag is om een omgevingsvergunning te verlenen, de betrokkenheid van andere bestuursorganen, adviesorganen en adviseurs bij de besluitvorming, procedures en een aantal op zichzelf staande onderwerpen zoals de milieueffectrapportage. Het Besluit activiteiten leefomgeving en het Besluit bouwwerken leefomgeving geven aan, aan welke regels burgers en bedrijven zich moeten houden bij bepaalde activiteiten. Het Besluit kwaliteit leefomgeving stelt de inhoudelijke normen voor gemeenten, provincies, waterschappen en het rijk met het oog op het realiseren van de nationale doelstellingen en het voldoen aan internationale verplichtingen. In het Bkl staan dan ook regels over omgevingswaarden, instructieregels, beoordelingsregels en regels voor monitoring. Het Bkl geldt voor het rijk en decentrale overheden. In het Bkl staan instructieregels voor een evenwichtige toedeling van functies aan locaties.

De instructieregels gaan over: • waarborgen van de veiligheid • beschermen van de waterbelangen • beschermen van de gezondheid en van het milieu • beschermen van landschappelijke of stedenbouwkundige waarden en cultureel erfgoed • behoud van ruimte voor toekomstige functies

43/140

• •

behoeden van de staat en werking van infrastructuur of voorzieningen voor nadelige gevolgen van activiteiten bevorderen van de toegankelijkheid van de openbare buitenruimte voor personen.

Beoordeling plan Gebiedsgerichte instructieregels Met behulp van de digitale voorziening 'Regels op de kaart' (Omgevingsloket) is voor het plangebied bepaald welke gebiedsgerichte instructieregels uit het Bkl voor dit plan relevant zijn. Uit raadpleging van 'Regels op de kaart' blijkt dat het plangebied is gelegen binnen een gebied waar windturbines het radarbeeld kunnen verstoren. Het Bkl stelt binnen dergelijke gebieden regels aan maximale bouwhoogten van windturbines om verstoring van het radarbeeld te voorkomen. Dit plan voorziet niet in windturbines en gelet op de bouwhoogten die mogelijk worden gemaakt vormt dit plan geen belemmering voor de werking van het desbetreffende radarstation. Thematische instructieregels Voor zover thematische instructieregels uit het Bkl van belang zijn voor dit plan, vindt een afweging van deze instructieregel plaats in Hoofdstuk 5 van deze motivering. Overige instructieregels uit het Bkl zijn minder relevant voor dit plan, omdat deze ofwel het schaalniveau overstijgen ofwel op een voor dit plan onbelangrijk thema betrekking hebben. 4.1.3 Conclusie Gelet op bovenstaande is de ontwikkeling niet in strijd met de nationale belangen van de NOVI en de instructieregels van het BKl.

4.2

Provincie

4.2.1 Omgevingsvisie Noord-Brabant In de Omgevingsvisie Noord-Brabant is het provinciaal beleid ten aanzien van de ruimtelijke ontwikkelingen in de provincie Noord-Brabant op hoofdlijnen uiteengezet voor de periode tot 2050. Naast een beeld van het Noord-Brabant van nu is een beeld geschetst van het welvarend, verbonden, klimaatproof en vernieuwend Noord-Brabant van 2050. Hieruit zin vier hoofdopgaven onderscheiden die nauw met elkaar samenhangen: • werken aan de Brabantse energietransitie; • werken aan een klimaatproof Brabant; • werken aan de slimme netwerkstad; • werken aan een concurrerende, duurzame economie. Samen met andere partijen zoals gemeenten en bedrijven wil de provincie uitvoering geven aan planen die passen binnen deze opgaven. Van belang is dat het in de toekomst ook goed wonen, werken en verblijven blijft. Werken aan een goede omgevingskwaliteit zowel in de bebouwde als in de onbebouwde omgeving is het uitgangspunt. Voor sommige van ambities zijn regels nodig om ze te kunnen realiseren. Provincie Noord-Brabant heeft daarom een Omgevingsverordening vastgesteld. In volgende sub paragraaf wordt het plan getoetst aan de instructieregels uit de Omgevingsverordening Noord-Brabant.

44/140

4.2.2 TAM-Omgevingsverordening De TAM-Omgevingsverordening Noord-Brabant is op 5 december 2023 vastgesteld door Provinciale Staten. In de TAMOmgevingsverordening staan regels voor: • Initiatiefnemers, inwoners en bedrijven. Dit zijn zogenaamde rechtstreeks werkende regels voor activiteiten. Deze regels bevatten voorwaarden om bepaalde activiteiten te verrichten en geven ook aan of je bijvoorbeeld eerst een melding moet doen of een vergunning moet aanvragen voordat je met de activiteit mag beginnen. • Bestuursorganen van de overheid. Dit zijn zogenaamde instructieregels. Met deze regels geeft de provincie een opdracht aan gemeenten over onderwerpen die zij in het omgevingsplan moeten opnemen of aan een waterschap over de manier waarop ze hun taken uitvoeren. Beoordeling plan In dit geval zijn alleen de instructieregels voor gemeenten relevant. Hierna wordt aan deze instructieregels getoetst. De instructieregels zijn in de meeste gevallen gekoppeld aan een werkingsgebied.

Volgens de verbeelding van de Omgevingsverordening ligt het plangebied binnen de volgende werkingsgebieden: • Attentiezone waterhuishouding; • Beperkingen grootschalige logistiek; • Beperkingen veehouderij; • Diep grondwaterlichaam; • Natuur Netwerk Brabant • Norm wateroverlast stedelijk gebied; • Stalderingsgebied; • Stedelijk gebied; Daarnaast gelden te allen tijde de algemene instructieregels 'Basisprincipes voor een evenwichtige toedeling van functies'. Attentiezone waterhuishouding Een omgevingsplan ter plaatse van Attentiezone waterhuishouding strekt tot bescherming van de waterhuishouding en sluit functies en activiteiten uit die een negatief effect hebben op de hydrologische instandhoudingsdoelen van het hierbinnen gelegen Natuur Netwerk Brabant. Aangezien Natuur Netwerk Brabant op deze locatie wegbestemd wordt en in fase 2 gecompenseerd, dient hier niet langer getoetst te worden aan de attentiezone waterhuishouding. Beperkingen grootschalige logistiek Artikel 5.56a (Grootschalige logistiek) stelt beperkingen aan de ontwikkeling van grootschalige logistiek. Het plan maakt geen grootschalige logistiek mogelijk, deze regels zijn dan ook niet relevant. Beperkingen veehouderij Artikel 5.65 (Afwijkende regels Beperkingen veehouderij) stelt beperkingen aan vestiging, omschakeling en uitbreiding van veehouderijen.

Het plan maakt geen veehouderij mogelijk, deze regels zijn dan ook niet relevant.

45/140

Diep grondwaterlichaam In artikel 3.11 wordt de onconventionele winning van koolwaterstoffen aangewezen als milieubelastende activiteit. Dit wordt met het plan niet mogelijk gemaakt. Natuur Netwerk Brabant In de zuidhoek van het plangebied bevindt zich een bestaand gebied aangewezen als Natuur Netwerk Brabant, grenzend aan de Theerestraat. Ter plaatse van dit NNB-gebied is de ontsluiting van de ontwikkeling beoogd. Voor de ontwikkeling is het van wezenlijk belang dat deze ontsluiting op de Theerestraat er komt. Zowel de ondergrondse parkeergarage als de parkeerplaatsen op maaiveld moeten via deze weg worden ontsloten. De provincie heeft aangegeven dat dit NNB-gebied al eerder van de provinciale verordeningskaart had moeten worden gehaald, doordat de mate van versnippering en kwalitatieve waarde. De provincie is akkoord dat dit NNB-gebied wordt opgeheven en op een andere locatie fysiek wordt gecompenseerd. Binnen de gronden van fase 2 wordt dit stukje NNB gecompenseerd met nieuwe natuur. Hierna wordt getoetst aan de desbetreffende artikelen van de provinciale verordening.

Figuur 4.1: NNB-gebied binnen plangebied (Bron: atlasleefomgeving) In artikel 5.33 is in het derde lid het volgende geregeld: Als er door het verrichten van een gebruiks- of bouwactiviteit een verstoring of tijdelijke verstoring optreedt van de ecologische waarden en kenmerken van het Natuur Netwerk Brabant, wordt deze verstoring waar mogelijk beperkt en wordt de resterende verstoring gecompenseerd met toepassing van artikel 5.37 Compensatie.

46/140

De verplichte compensatie van NNB vindt plaats door fysieke compensatie of financiële compensatie (artikel 5.37). De omvang van de compensatie is in ieder geval gelijk aan de omvang van het vernietigde of verstoorde areaal en wordt verder bepaald door de ontwikkeltijd van de aangetaste natuur, conform de volgende uitgangspunten: a. natuur met een ontwikkeltijd van 5 jaar of minder: geen toeslag; b. tussen 5 en 25 jaar te ontwikkelen natuur: toeslag van 1/3 in oppervlak; c. tussen 25 en 100 jaar te ontwikkelen natuur: toeslag van 2/3 in oppervlak; d. bij een ontwikkelingsduur van de natuur van meer dan 100 jaar: de toeslag in oppervlak en de gekapitaliseerde kosten van het ontwikkelingsbeheer is maatwerk; e. bij verstoring van natuur: maatwerk. Artikel 5.38 Fysieke compensatie 1. Fysieke compensatie vindt plaats door de feitelijke inrichting van een perceel passend bij de doelstellingen voor natuur, op een locatie: a. ter plaatse van nog niet gerealiseerde natuur in het Natuur Netwerk Brabant als de omvang van het Natuurnetwerk Nederland ten minste gelijk blijft; b. ter plaatse van een niet gerealiseerde ecologische verbindingszone als bedoeld in artikel 5.40; of c.

buiten het Natuur Netwerk Brabant als:  een locatie als bedoeld onder a en b niet aanwezig is;  het perceel aansluitend op of in de directe nabijheid ligt van een bestaande natuurfunctie; en  de inrichting bijdraagt aan de samenhang en kwaliteit van het Natuur Netwerk Brabant. 2. Een omgevingsplan dat een ontwikkeling mogelijk maakt waarvoor een fysieke compensatieplicht geldt: a. geeft ter plaatse van de compensatielocatie toepassing aan Artikel 5.30; b. borgt de uitvoering van de compensatie. 3. Het besluit tot vaststelling van een omgevingsplan als bedoeld in het tweede lid bevat een verantwoording over: a. de omvang van het nettoverlies aan ecologische waarden en kenmerken en op welke locatie dat optreedt; b. de locatie waar en de wijze waarop het nettoverlies, bedoeld onder a, wordt gecompenseerd; c. de kwaliteit en kwantiteit van de compensatie; d. de termijn van uitvoering; e. de inhoud en realisatie van de voorgenomen mitigerende en compenserende maatregelen; en f. het reguliere- en ontwikkelingsbeheer. 4. De uitvoering van de fysieke compensatie wordt binnen drie jaar na onherroepelijk worden van het omgevingsplan, bedoeld in het tweede lid, afgerond. 5. In aanvulling op het vierde lid, wordt bij een aantasting van bedreigde soorten of hun leefgebied, de uitvoering van de compensatie in ieder geval afgerond op het moment dat de uitvoering van de ontwikkeling start.