Deel 2. Bijlage 3 20250114 SOK bijlage 1-3
Tekst van het document
De projectmanager heeft vooralsnog het beheer en projectbetrokkenen kunnen rechten krijgen om informatie te kunnen inzien/downloaden/uploaden etc.
323.24/76002/BS/KW Pagina 14 van 28
Datum: 29-09-2025
4 KWALITEIT 4.1
Ruimtelijk en functioneel Programma van Eisen
De normatieve ruimtebehoefte is omschreven voor de scholen, alsmede de overige programmaonderdelen. Voor wat betreft De Bolster is ten opzichte van de beschikking d.d. 16 april 2024 aan Stroomm op basis van actuele prognoses uitgegaan van 300 leerlingen in plaats van 350 leerlingen. Gemeente heeft op basis van het Rapport Prognoses basisscholen 2026 e.v. van Postmus Advies versie december 2024, 3e versie dit als uitgangspunt gehanteerd. Bij Kentalis Talent DSH is uitgegaan van de door Kentalis aangedragen leerlingaantallen en verdeling van de opgegeven 90 leerlingen in categorieën Dove leerlingen, Slechthorende leerlingen en een zeer beperkt aantal leerlingen die meervoudig gehandicap zijn of doofblind. Voor wat betreft de Ruimtebehoefte hebben Stroomm en Kentalis Zorg de wens uitgesproken voor een mogelijk aanvullend programma. In de definitiefase is reeds onderzocht dat eventuele uitbreiding (zie onderstaand) met een aanvullend programma op locatie (fysiek en technisch) mogelijk is. In de vervolgfase van het project zal blijken of de wensen realistisch en haalbaar zijn. Het Ruimtelijk en-Functionele Programma van Eisen is opgesteld door M3V. Hieronder worden de basisuitgangspunten - die nu bekend zijn - toegelicht.
Overzicht Ruimtebehoefte Kindcentrum De Bolster
Zowel het Ruimtelijk Programma van Eisen als het Functioneel Programma van eisen zullen in de vervolgfase van het project verder worden uitgewerkt c.q. verfijnt.
323.24/76002/BS/KW Pagina 15 van 28
Datum: 29-09-2025
4.2
Technisch Programma van Eisen
Voor de technische kwaliteit wordt door het ontwerpteam nog een Technisch Programma van Eisen opgesteld. In dit document worden de eisen en wensen vastgelegd die als uitgangspunt gelden voor dit project. Op dit moment wordt uitgegaan van het vereiste niveau voor het verkrijgen van een omgevingsvergunning (BENG), het Programma van Eisen Frisse Scholen 2021 (klasse B) en het handboek huisvesting bewegingsonderwijs. Uitgangspunt is zoveel als mogelijk aan te sluiten op het Kwaliteitskader Huisvesting update 2025 van Ruimte OK. Hierop is ook het budget afgestemd.
Om de meerkosten van een Energie Neutraal Gebouw (ENG) en ZEB (Zero Emission Building), wat betekent dat er geen fossiele brandstoffen meer mogen worden uitgestoten, in kaart te brengen, dient een Total Costs of Ownership (TCO) benadering uitgevoerd te worden. Voor alle andere nieuwbouw zou deze eis vanaf 2030 gaan gelden. Dat is een belangrijk onderdeel van de energietransitie en de Europese richtlijn energieprestatie gebouwen EPBD, Van BENG naar ZEB | Stibbe), Hiermee wordt de koppeling gemaakt tussen investeringskosten en exploitatie enerzijds, en duurzaamheid anderzijds. Het ontwerpteam dient uitgedaagd te worden om op basis van de zogenaamde TCO-benadering (Total Cost of Ownership respectievelijk levensduurbenadering) tot een bouwplan te komen. Hierbij geldt het volgende: ▪
Eventuele voorstellen tot meer-investeringen zijn mogelijk, mits deze een aantoonbare besparing opleveren in de beheer-/exploitatiekosten binnen een maximale terugverdientijd gekoppeld aan de verwachte technische levensduur (bijvoorbeeld binnen 10 jaar met een levensduur van 20 jaar).
▪
Eventuele voorstellen tot meer-investeringen op basis van TCO dienen eerst ter besluitvorming aan de stuurgroep te worden voorgelegd alvorens deze verwerkt kunnen worden.
323.24/76002/BS/KW Pagina 16 van 28
Datum: 29-09-2025
4.3
Kwaliteit proces
Alle keuzes en overwegingen die tijdens het proces worden gemaakt, hebben tot doel bij te dragen aan het realiseren van de visie en ambitie. Een goed en zorgvuldig verloop van het proces vraagt nadrukkelijk om strak bouwmanagement met heldere kaders en afspraken, integrale (contract)stukken, goede communicatie en zorgvuldige aansturing van de betrokkenen. Deze aspecten zijn gegroepeerd in de GOTIKRbeheeraspecten en vormen continu de basis bij de aansturing van het project. Afwijkingen van de kwaliteitskaders (GOTIKR) kunnen voorkomen. Deze afwijkingen worden gedurende het ontwikkeltraject vastgelegd. Elke ontwerpfase (VO, DO, TO/bestek) zal worden afgerond met een fasedocument, waarin op basis van GOTIKR getoetst wordt of het ontwerp voldoet aan de gestelde kaders. Daarnaast wordt per fase de risico-inventarisatie geactualiseerd en worden er – als zich nieuwe risico’s voordoen – gerichte beheersmaatregelen voorgesteld. Risicomanagement is een cyclisch proces, dat niet ophoudt na de eerste inventarisatie aan het begin van het project. Door consequent bij elke faseovergang stil te staan bij de mogelijke risico’s, maar ook mogelijke kansen, is het project van begin tot eind in control. Hiermee wordt het beste resultaat bereikt. Pas na goedkeuring van het fasedocument zal de volgende fase beginnen. Dit betekent dat eventuele afwijkingen op dat moment goedgekeurd zijn.
323.24/76002/BS/KW Pagina 17 van 28
Datum: 29-09-2025
5 FINANCIEN 5.1
Budget
Gemeente heeft het budget opgesteld voor De Bolster op basis van het reeds verleende voorbereidingskrediet en de reservering OBS De Bolster, verder is daaraan toegevoegd de dekking op basis van Rijksbijdrage per Kind voor het deel van Kentalis Talent DSH op basis van 90 leerlingen en een deel voor kinderopvang (middels inkomsten van de huur volgens een netto contante waarde berekening).
5.2
Voorbereidingskrediet
Conform de Verordening voorzieningen huisvesting onderwijs gemeente Sint-Michielsgestel 2015 is de vergoeding voor een voorbereidingskrediet als bedoeld in artikel 3 vastgesteld op 8 procent van het geraamde investeringsbedrag. Bij goedkeuring van het Integraal Huisvestingsplan Onderwijs 2026-2041 en het raadsvoorstel voor Kindcentrum De Bolster door de gemeenteraad d.d. 12 december 2025 zal het voorbereidingskrediet conform de beschikking d.d. 16 april 2024 aan Stroomm worden aangepast aan, zodat sprake is van een voorbereidingskrediet van 8% over het de geraamde stichtingskostenbegroting Kindcentrum De Bolster (De Bolster, kinderopvang en Kentalis Talent DSH) exclusief extra m² BVO voor het gewenste aanvullende programma Stroomm en Kentalis Zorg. In het raadsvoorstel zal voor een aanpassing van het voorbereidingskrediet worden uitgegaan van 8% van € 17 mio, zijnde € 1.375.000,-.
5.3
Investeringskostenbegroting
In samenwerking met Gemeente is op basis van het programma een stichtingskostenbegroting (STIKO) opgesteld, dit zijn de geraamde investeringskosten ten behoeve van de nieuwbouw van Kindcentrum De Bolster in gebied Heidelust te Sint-Michielsgestel. Om verwarring en omissies te voorkomen zijn in dit hoofdstuk geen bedragen vermeld, maar is er wel een toelichting gegeven op de relevante onderwerpen. De totale investeringskosten zijn geraamd op bedrag zoals vermeld in de stichtingskostenbegroting als bijlage van de Samenwerkingsovereenkomst. De raming is exclusief, maar niet limitatief: ▪
Frictiekosten/boekwaarden bestaande locaties De Bolster en Kentalis Talent DSH.
▪
Eventuele planschade.
▪
(Losse) inrichting.
▪
Hoger/aanvullend technisch ambitieniveau (meerkosten ENG/ZEB).
▪
Prijsstijgingen als gevolg van vertraging.
▪
Aanvullende onderzoeken naar aanleiding van de asbestinventarisatie, quickscan flora en fauna, etc.
▪
Infrastructurele voorzieningen (buiten plangebied).
▪
Saneringskosten (asbest, grondverontreiniging).
▪
Rentelasten en (tijdelijke) exploitatiekosten.
323.24/76002/BS/KW Pagina 18 van 28
Datum: 29-09-2025
De investeringskostenbegroting is als volgt opgebouwd: A.
Grondkosten
De post is voor gemeente en zal indien van toepassing worden voorzien in de grondexploitatie van het gebied Heidelust. Uitgangspunt is dat gemeente de projectlocatie Heidelust bouwrijp en ‘om niet’ ter beschikking stelt. In de samenwerkingsovereenkomst is de demarcatie tussen Kindcentrum De Bolster en Gebied Heidelust, alsmede de definitie van bouwrijp, nader aangegeven, zie ook onderstaand:
B.
Bouwkosten
▪
Het totaal bouwkostenbudget is de belangrijkste c.q. grootste post waarop tijdens het ontwerp wordt gestuurd.
▪
Bij de bouwkosten zijn de indexeringen voor afkoop van loon- en prijsstijgingen t/m start bouw (exclusief prijsstijgingen tijdens de bouw) opgenomen op basis van de BDB-indexering nieuwbouw schoolgebouwen.
▪
In de bouwkosten zijn PM posten opgenomen voor waterrobuust bouwen (het Waterschap dient nog nader te definieren wat hieronder wordt verstaan, gevolgen van beeldkwaliteit voor het ontwerp, de draagkracht van de bodem, eventuele hogere ambities voor duurzaamheid die uitstijgen boven de wettelijke eisen). Wat betreft retentievoorzieningen dient te worden bezien of deze kunnen worden gecombineerd met het nog nader uit te werken water robuust bouwen.
▪
Kosten voor vaste inrichting en kosten voor terrein (speelterrein, fietsstalling, fietsopstelplekken en parkeervoorzieningen, alsmede ondergrondse container.
323.24/76002/BS/KW Pagina 19 van 28
Datum: 29-09-2025
C.
Inrichtingskosten
▪
Deze post heeft betrekking op losse inrichting.
D.
Bijkomende kosten
▪
Onder de bijkomende kosten vallen diverse honoraria voor proces- en projectmanagement, architect, constructeur, installatieadviseur, adviseur bouwfysica, adviseur brandveiligheid, geotechnisch grond onderzoek en funderingsadvies, interieur architect, landschapsarchitect / civiel ontwerp, bouwkostendeskundige, inmeting terrein, onderzoeken Ruimtelijke Ordening, overige adviseurs / onvoorzien , toezichthouder / kwaliteitscontrole en divesre kosten in kader van SOK, aansluitkosten, heffingen, CAR-verzekering, risicoverrekening en kunst, etc. Voor een gedetailleerd overzicht zie Stichtingskostenbegroting.
▪
Bij de bouwkosten zijn de indexeringen voor afkoop van loon- en prijsstijgingen van 1 januari 2025 tot start bouw (een periode van de 34 maanden) opgenomen op basis van de BDB-indexering nieuwbouw schoolgebouwen.
▪
Bij de bouwkosten zijn de indexeringen voor afkoop van loon- en prijsstijgingen tijdens de bouw (een periode van 15 maanden) als PM post opgenomen op basis van de BDB-indexering nieuwbouw schoolgebouwen.
E.
Onvoorzien
▪
We hanteren daarbij een van 5,0% onvoorzien over onderdelen B, C en D.
F.
Belastingen
▪
Belastingen voor zover aan de orde samenhangend met ontwikkeling en realisatie.
G.
Financiering en ontwikkelingskosten
▪
Niet in stichtingskostenbegroting opgenomen, ambtelijke kosten voor proces- en projectmanagement exclusief.
Daarnaast zullen door het ontwerpteam (indien dit zo in de taakomschrijving wordt opgenomen) eventuele subsidiemogelijkheden verkend worden. Bijvoorbeeld in het kader van groene buitenruimte of het creëren van een ENG (Energie Neutraal Gebouw)/ZEB gebouw. Over de inzet van het ontwerpteam zullen zakelijke afspraken worden gemaakt. Bij deze inzet wordt er vooralsnog geen rekening gehouden met dit geld. Mocht het zo zijn dat er subsidies te verkrijgen zijn, dan zullen er met betreffende organen/instanties hierover nadere afspraken gemaakt moeten worden.
5.4
Budgetbewaking
De bouwheer bewaakt de kosten gedurende het gehele proces. Hiervoor zal een budgetbewakingsmodel worden ingericht waarin opdrachten en facturen worden getoetst aan de beschikbaar gestelde (deel)budgetten. Alle verplichtingen en betalingen worden geregistreerd, waardoor een actueel overzicht van de financiële stand beschikbaar is. Door de bouwheer wordt voor zover mogelijk tijdig bijgestuurd om overschrijdingen te voorkomen. De financiële stand wordt in iedere stuurgroep besproken. Gedurende de ontwerp- en uitvoeringsfase zullen naast de ruimtelijk-functionele en technische uitgangspunten ook de bouwkosten nauwlettend in de gaten gehouden worden. Tijdens de ontwerpfase dient de architect bij afronding van elke ontwerpfase een kostenraming te overleggen. Deze kostenraming zal getoetst worden. Indien nodig zal het ontwerpproces bijgestuurd worden (planoptimalisatie) zodat het ontwerp binnen de gestelde kaders blijft.
323.24/76002/BS/KW Pagina 20 van 28
Datum: 29-09-2025
(Verzoeken tot) planwijzigingen en meer-/minderwerk tijdens de uitvoeringsfase kunnen voortkomen uit een aanvullende vraag of voortschrijdend inzicht vanuit opdrachtgever. Eventuele planwijzigingen en meer/minderwerk gedurende de uitvoeringsfase wordt in afstemming met ontwerpteam inhoudelijk beoordeeld en vervolgens besproken in projectgroep alvorens ze aan stuurgroep (ter besluitvorming) voorgelegd worden. Bij elke faseovergang zal de stichtingskostenbegroting binnen het gestelde totaalbudget geactualiseerd worden. Kosten worden hierbij gespiegeld aan het vastgestelde budget op basis van voortschrijdende inzichten, bijvoorbeeld als gevolg van opdrachtverstrekking aan architect en andere adviseurs.
5.5
Kostprijs dekkende huur
Op dit moment is duidelijk dat Kentalis Zorg en Stroomm een aanvullend programma wensen hebben voor KC De Bolster. Er is duidelijkheid dat de wens voor een aanvullend programma bekend is, echter zijn er nog geen gesprekken gevoerd inzake huurprijs en huurvoorwaarden. Gemeente en de partijen gaan hierover in gesprek in Q1 2026 met als doel om duidelijkheid te krijgen over de haalbaarheid, bij voorkeur bekend vooraf aan start VO fase. Gemeente heeft hierover in beginsel aangegeven hier niet negatief tegenover te staan, mits er sprake zal zijn van een tenminste kostprijsdekkende huur. In de vervolgfase van het project zal gaan blijken of aan deze wensen van Stroomm en Kentalis kan worden voldaan en of deze realistisch en uitvoerbaar zijn. Laride heeft een actuele stichtingskostenbegroting met deze uitbreiding van de gewenste extra m² BVO opgesteld om een beeld te hebben over de benodigde middelen, deze is opgenomen in de samenwerkingsovereenkomst.
323.24/76002/BS/KW Pagina 21 van 28
Datum: 29-09-2025
6 PLANNING 6.1
Algemeen
Voor het project is onderstaand een concept overall planning op hoofdlijnen uitwerkt. Elke ontwerpfase eindigt met een fasedocument, op te stellen door de projectmanager. De volgende fase start pas nadat de voorafgaande fase door de stuurgroep is vastgesteld. Samenvattend is de (concept) planning op hoofdlijnen: Uitgangspunten: - nominale procesgang excl. bezwaren planologische procedure - geen belemmering in voortgang ivm Gebiedsvisie Heidelust
okt
nov
Ontwerpfase Definitiefase Inkoop ontwerpteam Voorontwerp Defintitief ontwerp Technisch Ontwerp
t
t
t
p
p
Prijsvorming Voorbereiding prijsvorming aannemer (Europees) Prijsvorming aannemer (Europees) Sluiten aanneemovereenkomst Krediet gemeenteraad Planologisch procedure Onderzoeken Planologische procedure (opvolgende BOPA) Omgevingsvergunning (regulier) Realisatiefase Uitvoeringsgereed ontwerp Realisatiefase Start bouw Oplevering Opening Nazorg Inrichting Inrichting
i v
= =
Initiatieffase/definitiefase Voorontwerp
d u
= =
Definitief Ontwerp Uitvoeringsgereed ontwerp
p o
= =
Prijsvorming Planologische procedure
r n
= =
Realisatie Nazorg
in
=
Inrichting
p
o
o
o
o
o
o
o
o
o
o
o
o
o
o
o
o
o
o
o
o
o
o
o
o
o
o
o
o
o
o
o
o
o
o
b
b
b
o
o
o
o o
o
o
u
r r r r r r r r r
r r r r r r
in in
Overzicht Overall-planning Kindcentrum De Bolster
De planning biedt input voor ontwerpende en uitvoerende partijen om hun ontwerp-/realisatieplanning op te zetten binnen de tijdskaders welke hen geboden worden. Gezamenlijk met ontwerpende en uitvoerende partijen worden kritieke paden geïdentificeerd. Als er onderdelen onder druk komen te staan, wordt dit besproken in project- en stuurgroep en wordt gezocht naar mogelijke oplossingen. Uitgangs- en aandachtspunten bij deze planning zijn als volgt: ▪
Besluitvorming gemeenteraad d.d. 12 december 2025 over Kindcentrum De Bolster.
▪
De verplaatsing van Kentalis Talent DSH van gemeente Vught naar gemeente Sint-Michielsgestel vergt procedures en afstemming met DUO. Gemeente Sint-Michielsgestel zoekt zekerheid in de te doorlopen procedures en inkomsten gezien de grote financiële inspanningen. In de samenwerkingsovereenkomst is nader ingegaan op de afspraken hieromtrent.
▪
De planning voor het proces (projectfasen) is ambitieus gezien de bijzondere combimatie tussen regulier en speciaal onderwijs, toch hebben alle betrokkenen hun commitment op deze planning uitgesproken vanwege de wens tot oplevering in Q1 2029 of mogelijk eerder.
323.24/76002/BS/KW Pagina 22 van 28
dec
juli
aug
sep
apr n
mei
n
juni
jan
feb
mrt
okt
nov
dec
juli
aug
2029
sep
apr
mei
jan
u
feb
u
mrt
p
okt
p
nov
p
dec
juli
p
2028
aug
apr
mei
d
juni
d
jan
d
feb
d
okt
v
nov
v
dec
juli
v
aug
v
sep
i
apr
i
mei
i
juni
i
jan
i
feb
i
mrt
i
okt
i
nov
i
dec
juli
i
aug
i
sep
apr
i
mei
i
juni
jan
feb
mrt
i
maart
2027
juni
2026
sep
2025
Nieuwbouw Kindcentrum De Bolster
Datum: 29-09-2025
▪
Conform de Omgevingswet zal de aanvraag van planologische benodigde vergunningen anders gaan verlopen dan voorheen verondersteld. Er wordt nu uitgegaan van een opvolgende BOPA. Het idee van de wetgever is dat in beginsel een BOPA in een keer wordt aangevraagd voor het gehele project, oftewel alles wordt juridische planologisch mogelijk gemaakt met die ene BOPA. De wetgever heeft echter ook in artikel 12.27a van het Bkl voorzien in de mogelijkheid om (in de overgangsfase van het omgevingsplan) vergunningverlening voor locatieontwikkelingen te faseren. Er kan eerst een ‘planologisch’ basisbesluit worden genomen en op een later tijdstip kan bijvoorbeeld een omgevingsvergunning worden aangevraagd voor het feitelijk verrichten van de nader uitgewerkte bouwactiviteit. De eerste toestemming ziet dan bijvoorbeeld op de plaatsing van het bouwblok, de bouwhoogte en het bouwvolume. Wanneer op een later moment een vergunning voor een omgevingsplanactiviteit voor het feitelijk verrichten van de bouwactiviteit aanvraagt, die in strijd is met het omgevingsplan, kan het bevoegd gezag een BOPA verlenen voor deze (nader uitgewerkte) bouwactiviteit waarbij niet weer opnieuw een afweging gemaakt hoeft te worden voor zover dat al is gedaan bij de eerste BOPA, het eerste ‘planologische’ basisbesluit.
In 2026 kan hiermee worden gestart na goedkeuring van de gemeenteraad op het Integraal Huisvestingsplan Onderwijs 2026-2041 en ondertekening van de samenwerkingsovereenkomst Kindcentrum De Bolster.
▪
De aanbestedingsstrategie/bouworganisatievorm is traditioneel. Hiervoor is gekozen vanwege de invloed op het ontwerptraject. Uitgangspunt van deze vorm is dat ontwerp, uitvoering en onderhoud achtereenvolgens, gescheiden wordt aanbesteed aan verschillende marktpartijen. De bouwheer behoudt het recht voor om aanbestedingsstrategie/bouworganisatievorm gedurende het proces te wijzigen, met mogelijke gevolgen voor de planning. Gezien de omvang van het werk zal het Europees worden aanbesteed.
▪
Indien er vertragingen vanuit partijen zijn, dan kan dit leiden tot uitloop van de planning. Bijvoorbeeld indien er vertraging wordt opgelopen vanwege het verstrekken van vergunningen of belangrijke besluitvorming binnen de gemeente, dan zal dit leiden tot uitloop van de planning.
▪
Voor besluitvorming als afronding van de fasen is per fase een aantal weken opgenomen voor het opstellen van fasedocumenten en besluitvorming daarover. De stuurgroepen dienen zodanig ingepland te worden, dat ze vallen op het einde van deze ingeplande perioden.
In de samenwerkingsovereenkomst is de planning opgenomen, en ook een meer gedetailleerde planning waarin ook per fase onderscheidt is gemaakt in de diverse activiteiten inclusief besluitvorming en procedures.
323.24/76002/BS/KW Pagina 23 van 28
Datum: 29-09-2025
7 COMMUNICATIE 7.1
Algemeen
Partijen onderkennen het belang van overige communicatie met derden zoals bewoners en naasten, omwonenden, medewerkers van de organisaties, vrijwilligers, professionals zoals zorgverleners en interne adviesorganen. Gelet hierop zullen Stroomm en Kentalis gezamenlijk een communicatieplan opstellen in nauw overleg met de gemeente. Het communicatieplan wordt in de projectgroep geagendeerd en van daaruit aangestuurd en ter goedkeuring voorgelegd aan de stuurgroep.
7.2
Communicatie en participatie
De communicatie en participatie is een cruciaal onderdeel van het proces, niet als een verplichting, maar het is juist van belang om hier als alle partijen de verbinding te leggen. Een nieuw kindcentrum raakt veel stakeholders: van schoolbesturen en gebruikers tot omwonenden en ouders. Om draagvlak en kwaliteit te borgen, dient gestructureerde en doordachte participatie te worden georganiseerd. De ervaring leert dat heldere kaders en consequente communicatie het verschil maken tussen weerstand en samenwerking. Het is daarom ook belangrijk dat de communicatiemedewerkers van de gemeente, net als die van Stroom en Kentalis regelmatig afstemmen en informatie ophalen/afstemmen met leden van projectgroep en waarbij communicatie een vast agendapunt is. Er kan een keuze gemaakt worden uit een aantal communicatiemiddelen om de doelgroepen te bereiken. Afhankelijk van de boodschap en de doelgroep wordt bepaald wanneer, wie en welk middel wordt toegepast.
7.3
Participatie op alle niveaus
Een stakeholderanalyse en takenverdeellijst
Meeweten
vormen de basis voor heldere communicatie
Meepraten
en maken onderdeel uit van het communicatieplan. In de stakeholderanalyse wordt de rol van elke partij in het proces vastgesteld: meebeslissen, meewerken, meepraten of meeweten). Met dit participatiekader wordt iedere betrokkene op het juiste moment en op de juiste manier
Meewerken
Leerkrachten en personeel Kindcentrum De Bolster Stroomm en Kentalis Talent DSH stafbureau Pedagogisch medewerkers KDO
(Mee)beslissen Stuurgroep
CvB Stroomm en Bestuur Kentalis Talent DSH Gemeente SintMichelsgestel
Projectgroep
Gemeente SintMichelsgestel
Gebruikersoverleg Ouders/verzorgers
Werkgroepen
Ontwerpteam
M.R.
Leerlingen
betrokken. Formele buurtbijeenkomsten
Omwonenden en belanghenbbenden
Op bestuurlijk niveau (meebeslissen) wordt gezorgd dat de beslissers tijdig de juiste stukken ontvangen in bestuurlijke formats, inclusief risico’s en besluitpunten. Zo kunnen besluiten transparant en snel genomen worden. Parallel daaraan (meewerken) werken het ontwerpteam, bouwteam en de projectgroep intensief samen in periodieke overleggen. Hier worden inhoudelijke keuzes uitgewerkt en afgestemd, zodat het proces beheersbaar blijft. Daarnaast wordt ruimte gecreëerd voor groepen die geen formele beslissingsbevoegdheid hebben, maar wel waardevolle input
323.24/76002/BS/KW Pagina 24 van 28
Datum: 29-09-2025
leveren (meepraten). Denk aan werkgroep Heidelust en mogelijk nog andere werkgroepen met thema’s als interieur, buitenruimte, etc. Voor deze bijeenkomsten worden interactieve sessies georganiseerd waarin zorgen en ideeën besproken worden en oplossingen inzichtelijk worden gemaakt. Tegelijkertijd (meeweten) informeren we een bredere groep belanghebbenden, zoals ouders, leerlingen en omwonenden, zodat zij zich gehoord en meegenomen voelen.
323.24/76002/BS/KW Pagina 25 van 28
Datum: 29-09-2025
8 RISICO’S 8.1
Algemeen
Ieder project heeft te maken met externe of onvoorziene risico’s. Hierbij valt te denken aan (onduidelijke) eisen/randvoorwaarden Waterschap, netwerkcongestie, vervuilde bodem, archeologische vondsten of de aanwezigheid van een beschermde dier- of plantsoort. Professionele partijen die op voorhand eventueel benodigd onderzoek kunnen verrichten en risico’s in beeld kunnen brengen of uitsluiten worden bij aanvang project door de projectmanager aangestuurd. Door hierop actief te sturen kan rust en duidelijkheid in de planning van het bouwproces worden gebracht en het risico op onvoorziene kosten en uitloop van tijd worden voorkomen. Om hier op voorhand proactief in te sturen, en dit tijdens het gehele proces te kunnen bewaken, is risicomanagement onderdeel van het projectmanagement. Risico’s en kansen dienen continu bewaakt en aangestuurd te worden, waarbij beheersmaatregelen getroffen kunnen worden. In dit hoofdstuk worden de algemene risico’s beschreven voor de nieuwbouw Kindcentrum De Bolster te SintMichielsgestel. Hierbij worden de risico’s gecategoriseerd op basis van de GOTIK-aspecten. Het is van belang om de risico’s, beheersmaatregelen en effecten in de fasedocumenten te monitoren.
8.2
Risico’s
Geld ▪
Uitkomst van de procedure en (tijdige) toekennin BRIN-nummer van Kentalis Talent DSH vanwege verhuizing van van gemeente Vught naar gemeente Sint-Michielsgestel (en daarmee te ontvangen dekking).
▪
Onduidelijkheid over huurprijs en huurvoorwaarden kunnen de voortgang van het ontwerpproces negatief beinvloeden (planning/onnodige kosten).
▪
Stijging in bouwkosten, veroorzaakt door geopolitieke ontwikkelingen, kunnen leiden tot overschrijding van het budget.
▪
Bij de uitvoering van het werk kan sprake zijn van meer-/minderwerk door omissies in het ontwerp/bestek en/of aanvullende wensen vanuit de opdrachtgever.
▪
Het uitgangspunt voor het Investeringskostenoverzicht is BENG (Bijna Energieneutraal Gebouw). Indien de uitgangspunten of wetgeving worden aangepast en er voldaan moet worden aan ENG (Energieneutraal Gebouw), dan brengt dit kosten met zich mee welke niet zijn voorzien.
Organisatie ▪
Onvoldoende continuïteit en kwaliteit in project-/ontwerpteam: Door de projectmanager zal er een (intern) projectteam en ontwerpteam geformeerd moeten worden. Omdat het project een doorlooptijd van meerdere jaren heeft, is continuïteit en kwaliteit binnen deze gremia een aandachtspunt.
Tijd ▪
Besluitvorming: Uitgaande van een projectmatige aanpak zal elke projectfase afgesloten worden met een faserapportage met voortgangsadvies en zal de volgende projectfase pas starten na vaststelling hiervan. Afhankelijk van rol/positie van betrokken partijen kan besluitvorming meer of minder tijd vergen.
▪
Planologische procedure: Ten behoeve van het project zullen diverse planologische vergunningen nodig zijn. Dergelijke vergunningen kosten doorgaans veel tijd.
323.24/76002/BS/KW Pagina 26 van 28
Datum: 29-09-2025
▪
Milieu- en andere eisen: In toenemende mate worden er eisen gesteld aan bouwen. Zo dient er rekening gehouden te worden met ecologie (flora en fauna onderzoek), stikstof, archeologie, etc. In voorkomende gevallen leidt dit tot vertraging en kostenverhoging. Inmiddels weten we er steenuil op locatie is gesignaleerd. Mogelijk is een ontheffing nodig van de provincie, de consequenties dienen nader in beeld te worden gebracht.
▪
NUTS-aansluitingen: Voor zowel nieuwbouw als grootschalige renovatie zal vermoedelijk een nieuwe of gewijzigde elektra aansluiting nodig zijn. Mede als gevolg van de energietransitie is er in toenemende mate sprake van congestie op het elektriciteitsnetwerk. De capaciteit van het bestaande elektriciteitsnet is niet meer voldoende voor de transportvraag van alle elektriciteit. Dit heeft er inmiddels toe geleid dat diverse netbeheerders geen aanvragen voor bouwaansluitingen (!!), grootzakelijke aansluitingen en/of terug levering in behandeling nemen. En als de aanvraag wel in behandeling genomen wordt, geldt vaak een lange levertermijn.
Informatie ▪
Geen of onvoldoende draagvlak: Het succes van het project hangt in sterke mate af van het draagvlak. In eerste instantie van de gebruikers (primaire doelgroep), maar ook van de omgeving (omwonenden) en andere betrokkenen. Als er geen draagvlak is, kan dat intern leiden tot weerstand en extern tot bezwaren en beroepsprocedures.
8.3
Beheersmaatregelen
De in de voorgaande paragrafen benoemde risico’s kunnen door middel van de volgende beheersmaatregelen worden beperkt. De hieronder genoemde beheersmaatregelen geven richting aan ontwikkelstrategie en de nog te formuleren projectkaders. Enkele beheersmaatregelen gelden voor meerdere risico’s. Financiën ▪
Juridisch advies inwinnen en goede afspraken maken over risico’s in verband met verhuizing BRIN-nummer van Kentalis Talent DSH van gemeente Vught naar gemeente Sint-Michielsgestel. Formeel is er een risico bij het besluit van de Minister, doch lijkt dit ook procedureel van aard.
▪
Er is door partijen afgesproken om snel duidelijkheid over de haalbaarheid van de kostprijsdekkende huur te hebben inzake de wens voor een aanvullend programma (huurprijs, voorwaarden huur), zodat het ontwerpteam weet wat ontworpen moet worden ter voorkoming van vertraging in de planning/onnodige kosten.
▪
Regelmatig zal er getoetst worden of het ontwerp/bouwplan voldoet aan het investeringsbudget en indien nodig vindt er planoptimalisatie en/of bezuiniging plaats. Bij elke faseovergang vindt financiële verantwoording plaats. Op het moment van prijsvastheid wordt het investeringsbudget definitief vastgesteld. Pas op dat moment gaat het financiële risico volledig over naar de bouwheer.
▪
Ter voorkoming van meer-/minderwerk als gevolg van ontwerpomissies is het beoogd om het bestek voor aanvang van de aanbesteding extern te laten toetsen. Na aanbesteding zal verder actief gestuurd moeten worden op meer- en minderwerk. Hiervoor dient in het investeringsbudget een risicoreservering te zijn opgenomen. Bij overschrijding hiervan dienen bezuinigingen doorgevoerd te worden.
▪
Binnen het ontwerpproces dienen de ontwikkelingen in de wet- en regelgeving nauwlettend in de gaten te worden gehouden.
Organisatie ▪
De bouwheer draagt zorg voor een vast contactpersoon die de eerste vraagbaak voor projectmanagement is.
▪
Ten behoeve van continuïteit wordt er een overlegstructuur voorgesteld zoals eerder omschreven. Deze structuur borgt de continuïteit in het proces.
323.24/76002/BS/KW Pagina 27 van 28
Datum: 29-09-2025
Tijd ▪
In samenspraak met de gemeente Sint-Michielsgestel wordt bepaald welke onderzoeken nodig zijn in kader van de planologische procedure, dan wel realisatie. De benodigde onderzoeken worden zo vroeg als mogelijk uitgevoerd. Eventueel op grond van de onderzoeksresultaten worden noodzakelijk geachte (mitigerende) maatregelen direct uitgevoerd.
▪
Ten behoeve van (wijzigingen in) elektra aansluitingen dienen zo snel als mogelijk de aanvragen ingediend te worden. Dit kan al vanaf de ontwerpfase, op basis van een indicatieve capaciteitsberekening. Door de aanvraag per direct in te dienen, komt deze in ieder geval in een wachtrij. Vaak geldt behandeling op volgorde van binnenkomst. Het item is inmiddels onderkent en in de stichtingskosten is hiervoor een extra bedrag opgenomen.
▪
In de planning wordt ruim voldoende tijd ingepland voor de participatie en dialoog ten behoeve van de nieuwe omgevingswet.
Informatie ▪
Gebruikers op gestructureerde wijze betrekken bij totstandkoming van het ontwerp van grof naar fijn. Ophalen en terugkoppelen informatie.
▪
Omwonenden, belanghebbenden en overige stakeholders informeren op vooraf in het communicatieplan bepaalde momenten ten behoeve van opbouwen draagvlak. Input uit omgeving ophalen, verwerken en terugkoppelen.
323.24/76002/BS/KW Pagina 28 van 28
Bijlage 3.1
NIEUWBOUW KINDCENTRUM DE BOLSTER betreft: overall planning project datum: 17 september 2025 status: concept Id
Taaknaam
actie door:
1 2 3
Definitiefase Definitiefase
Duur
Begindatum
Einddatum
1 dag?
maa 4-9-23
maa 4-9-23
656 dagen?
maa 4-9-23
din 9-6-26
656 dagen?
maa 4-9-23
din 9-6-26
4
Onderwijsvise
5
opstellen onderwijsvisie De Bolster en Kentalis Talent DSH
M3V
6 wkn
din 11-2-25
maa 24-3-25
6
vaststellen onderwijsvisie
Projectgroep
1 dag
maa 7-4-25
maa 7-4-25
7
samenvoegen onderwijsvisie De Bolster + Kentalis Talent DSH + KDO (incl. M3V RPvE)
4 wkn
don 12-6-25
woe 9-7-25
8
Projectplan
9
opstellen projectplan
Laride
2 wkn
maa 8-9-25
vri 19-9-25
10
vaststellen projectplan
Stuurgroep
1 dag
maa 22-9-25
maa 22-9-25
11
Businesscase
12
opstellen en bespreken businesscase
Gemeente
75 dagen
maa 6-1-25
vri 18-4-25
13
vaststellen businesscase
Stuurgroep/gemeente
40 dagen?
maa 5-5-25
vri 27-6-25
14
Besluitvorming College B&W
15
aanvraag nieuw BRIN nummer
Kentalis
6 mndn
maa 31-3-25
vri 17-10-25
16
goedkeuring aanvraag
OCW/Gem. Vught/Gem. SMG 1 dag
vri 27-2-26
vri 27-2-26
17
opstellen SOK incl. bijlagen
Werkgroep
12 wkn
maa 24-3-25
vri 27-6-25
18
addendum Bolster+ Kentalis Talent in OOGO
Gemeente
55,8 wkn
don 27-6-24
din 30-9-25
19
opstellen collegevoorstel
Gemeente
55 dagen?
maa 31-3-25
vri 27-6-25
20
vaststellen SOK
Stuurgroep
1 dag
vri 27-6-25
vri 27-6-25
21
ondertekening samenwerkingsovereenkomst (SOK)
Stroomm/Kentalis/Gemeente53 dagen
vri 27-6-25
din 30-9-25
22
Besluitvorming Raad
1 dag?
maa 4-9-23
maa 4-9-23
23
aanpassing extra voorbereidingskrediet
Gemeente
67 dagen
maa 29-9-25
din 30-12-25
24
vaststellen raadsvoorstel krediet
Stuurgroep
4 wkn
woe 13-5-26
din 9-6-26
25
deadline stukken College B&W
Gemeente
1 dag
din 23-9-25
din 23-9-25
26
besluit College B&W
College
3 wkn
woe 24-9-25
din 14-10-25
27
besluit gemeenteraad
Gemeente
8,6 wkn
woe 15-10-25
vri 12-12-25
357 dagen
maa 15-12-25
din 4-5-27
92 dagen
maa 15-12-25
din 28-4-26
28 29
Ontwerpen Samenstellen ontwerpteam
30
opstellen architectenselectie
Laride/inkoopbureau
4 wkn
maa 15-12-25
vri 16-1-26
31
Europese aanbesteding architect
Laride/inkoopbureau
12 wkn
maa 19-1-26
vri 10-4-26
32
beoordeling aanbiedingen
Laride/inkoopbureau
1 wk
maa 16-3-26
vri 20-3-26
33
gunningsbeslissing
Laride/inkoopbureau
2 dagen
maa 23-3-26
din 24-3-26
34
standstill periode
20 dagen
woe 25-3-26
din 21-4-26
35
sluiten architectenovereenkomst
1 wk
woe 22-4-26
din 28-4-26
36
inkoop adviseurs (architect, installatieadviseur, bouwfysica, brandveiligheid) Laride
4 wkn
woe 1-4-26
din 28-4-26
Bouwheer
85 dagen
woe 29-4-26
din 25-8-26
38
uitwerken Schetsontwerp
Ontwerpteam
6 wkn
woe 29-4-26
din 9-6-26
39
uitwerken Voorontwerp
Ontwerpteam
8 wkn
woe 10-6-26
din 4-8-26
40
bouwkostenraming Voorontwerp niveau 4-5 NEN 2699
Laride
1 wk
woe 5-8-26
din 11-8-26
41
opstellen fasedocument VO
Laride
1 wk
woe 12-8-26
din 18-8-26
42
besluitvorming fasedocument VO
Stuurgroep
1 wk
woe 19-8-26
din 25-8-26
75 dagen
woe 26-8-26
din 8-12-26
12 wkn
woe 26-8-26
din 17-11-26
37
43
fase Voorontwerp
fase Definitief Ontwerp
44
uitwerken Defintief Ontwerp
45
actualiseren bouwkostenraming Definitief Ontwerp niveau 4-5 NEN 2699Laride
1 wk
woe 18-11-26
din 24-11-26
46
opstellen fasedocument DO
Laride
1 wk
woe 25-11-26
din 1-12-26
besluitvorming fasedocument DO
Stuurgroep
1 wk
woe 2-12-26
din 8-12-26
105 dagen
woe 9-12-26
din 4-5-27
47 48
Ontwerpteam
fase Technisch Ontwerp
49
uitwerken van Technisch Ontwerp
Ontwerpteam
12 wkn
woe 9-12-26
din 2-3-27
50
actualiseren bouwkostenraming niveau 4-5 NEN 2699
Laride
1 wk
woe 3-3-27
din 9-3-27
51
opstellen fasedocument TO
Laride
1 wk
woe 10-3-27
din 16-3-27
52
besluitvorming fasedocument TO
Stuurgroep
1 wk
woe 17-3-27
din 23-3-27
53
gereedmaken voor aanvraag omgevingsvergunning (indien noodzakelijk)Ontwerpteam
6 wkn
woe 24-3-27
din 4-5-27
628 dagen
maa 17-3-25
woe 22-9-27
54
Procedures
55
aanvullend onderzoek Flora en Fauna (Heidelust A en B)
Movares
48 wkn
maa 17-3-25
vri 27-3-26
56
aanvullend vleermuizenonderzoek goederenbank
Movares
48 wkn
woe 1-10-25
din 8-9-26
57
uitvoeren onderzoeken (incl. benodigde onderzoeken en vervolgstappen archeologie)
Movares
24 wkn
maa 31-3-25
vri 17-10-25
58
aanpassen concept versie naar opvolgende BOPA
Movares
1 mnd
maa 22-9-25
vri 17-10-25
59
beoordeling
Laride + Stroomm
2 wkn
maa 20-10-25
vri 31-10-25
60
beoordeling incl. aanpassingsronde
BRO
2 wkn
maa 3-11-25
vri 14-11-25
61
beoordeling concept versie
Gemeente
6 wkn
maa 17-11-25
vri 26-12-25
62
bespreken / afstemmingsoverleg
BRO/Gemeente/Laride
1 dag
maa 29-12-25
maa 29-12-25
63
vaststellen definitieve versie en indienen verzoek tot toepassen BOPA
2 wkn
din 30-12-25
maa 19-1-26
64
behandelingstermijn BOPA (1e BOPA activiteit)
Gemeente
26 wkn
din 20-1-26
maa 20-7-26
65
indienen omgevingsvergunning (2e BOPA activiteit)
Ontwerpteam
1 dag
woe 5-5-27
woe 5-5-27
66
procedure omgevingsvergunning (8 wkn)
Gemeente
8 wkn
don 6-5-27
woe 30-6-27
67
procedure omgevingsvergunning verlenging (+6 wkn)
Gemeente
6 wkn
don 1-7-27
woe 11-8-27
68
bezwaarperiode
6 wkn
don 12-8-27
woe 22-9-27
69
omgevingsvergunning onherroepelijk
0 dagen
woe 22-9-27
woe 22-9-27
147 dagen
woe 24-2-27
don 16-9-27
70
Prijsvorming
71
opzetten aanbestedingsprocedure
Inkoopbureau
4 wkn
woe 24-2-27
din 23-3-27
72
niet-openbare procedure (Europees)
Inkoopbureau
3 mndn
woe 24-3-27
din 15-6-27
73
beoordeling aanbiedingen
Inkoopbureau
1 wk
woe 16-6-27
din 22-6-27
74
gunningsbeslissing
Bouwheer
2 dagen
woe 23-6-27
don 24-6-27
75
standstill periode
20 dagen
vri 25-6-27
don 22-7-27
76
besluitvorming gemeenteraad investeringskrediet
Gemeenteraad
8 wkn
vri 23-7-27
don 16-9-27
77
definitieve overeenkomst
Bouwheer
0 dagen
don 16-9-27
don 16-9-27
759 dagen
maa 2-9-24
don 23-9-27
78
Bouwrijpmaken (door gemeente Sint Michielsgestel)
79
inkoop civiel aannemer
Gemeente
10 wkn
woe 2-12-26
din 9-2-27
80
uitvoeren bouwrijp maken
Civiel aannemer
6 wkn
maa 2-9-24
vri 11-10-24
81
overdracht bouwrijpe grond
Gemeente
1 wk
vri 17-9-27
don 23-9-27
360 dagen
vri 17-9-27
don 15-3-29
83
uitwerken uitvoeringgereed ontwerp
Ontwerpteam
8 wkn
vri 17-9-27
don 11-11-27
84
start realisatie project
Aannemer
0 dagen
don 11-11-27
don 11-11-27
85
realisatie nieuwbouw
Aannemer
60 wkn
vri 12-11-27
don 15-2-29
86
realisatie terrein (verharding)
Aannemer
8 wkn
vri 22-12-28
don 15-2-29
87
realisatie terrein (groen afhankelijk van jaargetijde)
Aannemer
2 wkn
vri 16-2-29
don 1-3-29
88
oplevering project
Aannemer - bouwheer
0 dagen
don 15-2-29
don 15-2-29
89
nazorg en onderhoud
Aannemer
4 wkn
vri 16-2-29
don 15-3-29
90
levering + montage vaste inrichting
Stroomm + Kentalis
2 wkn
vri 16-2-29
don 1-3-29
91
plaatsen losse inrichting / verhuizing
Stroomm + Kentalis
1 wk
vri 2-3-29
don 8-3-29
92
werkzaamheden ICT / netwerkbeheer
Stroomm + Kentalis
1 wk
vri 16-2-29
don 22-2-29
93
ingebruikname
Stroomm + Kentalis
1 dag
vri 23-2-29
vri 23-2-29
82
Realisatie
a
m
j
helft 2, 2025 j a
s
o
n
d
helft 1, 2026 j f
m
a
m
j
helft 2, 2026 j a
s
o
n
d
helft 1, 2027 j f
m
a
m
j
helft 2, 2027 j a
s
o
n
d
helft 1, 2028 j f
m
a
m
j
helft 2, 2028 j a
s
o
n
d
helft 1, 2029 j f
helft 2, 2029 m
22-9
27-6
13-5
22-9
16-9
11-11
15-2
Pagina 1
a
m
j