BP Roderweg 38-40, Liempde - Bijlage 4 Toelichting
Tekst van het document
BESTEMMINGSPLAN RODERWEG 38-40, LIEMPDE GEMEENTE BOXTEL TOELICHTING
Crijns Rentmeesters bv Oktober 2023
Bestemmingsplan ‘Roderweg 38-40, Liempde’ – toelichting
VASTGESTELD Crijns Rentmeesters bv
2
Bestemmingsplan ‘Roderweg 38-40, Liempde’ – toelichting
INHOUD 1.
INLEIDING.............................................................................................................. 6
1.1
Aanleiding ............................................................................................................................... 6
1.2
Plangebied .............................................................................................................................. 6
1.3
Doel......................................................................................................................................... 8
1.4
Geldend bestemmingsplan ..................................................................................................... 8
1.5
Leeswijzer ............................................................................................................................... 9
2.
BESTAANDE SITUATIE ...................................................................................... 10
2.1
Ruimtelijke structuur ............................................................................................................. 10 2.1.1
Historische context ................................................................................................................................. 10
2.1.2
Huidige ruimtelijke structuur van de omgeving ........................................................................................ 11
2.2
Gebruik binnen het plangebied ............................................................................................. 12
3.
SITUATIE NA HERONTWIKKELING ................................................................... 14
3.1
Inleiding ................................................................................................................................ 14
3.2
Verkaveling en stedenbouwkundige inpassing .................................................................... 14
3.3
Planologische uitwerking ...................................................................................................... 16
3.4
Landschappelijke inpassing .................................................................................................. 17
3.5
Beeldkwaliteit ........................................................................................................................ 18
3.6
Ontsluiting en parkeren ........................................................................................................ 19
4.
BELEIDSKADER.................................................................................................. 20
4.1
Rijksbeleid ............................................................................................................................ 20
4.2
4.3
4.1.1
Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte ................................................................................................... 20
4.1.2
Ladder duurzame verstedelijking ............................................................................................................ 20
Provinciaal beleid.................................................................................................................. 21 4.2.1
Omgevingsvisie Noord-Brabant .............................................................................................................. 21
4.2.2
Interim omgevingsverordening Noord-Brabant........................................................................................ 21
Gemeentelijk beleid .............................................................................................................. 27 4.3.1
Handreiking Ruimte-voor-Ruimte kavels ................................................................................................. 27
4.3.2
Gebiedsvisie Hamsestraat – Roderweg .................................................................................................. 29
5.
MILIEUHYGIËNISCHE PLANOLOGISCHE ASPECTEN ..................................... 32
5.1
Water .................................................................................................................................... 32
5.2
5.3
5.1.1
Inleiding .................................................................................................................................................. 32
5.1.2
Relevant beleid....................................................................................................................................... 32
5.1.3
Hemelwaterafvoer na herontwikkeling .................................................................................................... 35
5.1.4
Afvalwater .............................................................................................................................................. 36
Natuur ................................................................................................................................... 37 5.2.1
Inleiding .................................................................................................................................................. 37
5.2.2
Gebiedsbescherming.............................................................................................................................. 37
5.2.3
Soortenbescherming .............................................................................................................................. 38
Archeologie ........................................................................................................................... 41
VASTGESTELD Crijns Rentmeesters bv
3
Bestemmingsplan ‘Roderweg 38-40, Liempde’ – toelichting
5.4
5.5
5.6
5.7
5.8
5.3.1
Verdrag van Valletta ............................................................................................................................... 41
5.3.2
Wet op de archeologische monumentenzorg .......................................................................................... 42
5.3.3
Archeologiebeleid gemeente Boxtel........................................................................................................ 42
Cultuurhistorie ....................................................................................................................... 43 5.4.1
Omgeving plangebied ............................................................................................................................. 43
5.4.2
Scheekenlandschap ............................................................................................................................... 43
5.4.3
Plangebied ............................................................................................................................................. 44
Agrarische bedrijvigheid ....................................................................................................... 44 5.5.1
Inleiding .................................................................................................................................................. 44
5.5.2
Voorgrondbelasting ................................................................................................................................ 44
5.5.3
Achtergrondbelasting.............................................................................................................................. 44
5.5.4
Woon- en leefklimaat .............................................................................................................................. 44
5.5.5
Belangenafweging .................................................................................................................................. 45
5.5.6
Conclusie ............................................................................................................................................... 45
Gezondheid .......................................................................................................................... 46 5.6.1
Endotoxinen ........................................................................................................................................... 46
5.6.2
Geitenhouderij ........................................................................................................................................ 46
Niet-agrarische bedrijvigheid ................................................................................................ 47 5.7.1
Inleiding .................................................................................................................................................. 47
5.7.2
Niet-agrarische bedrijvigheid in omgeving plangebied ............................................................................ 47
5.7.3
Niet-agrarische bedrijvigheid binnen plangebied ..................................................................................... 48
Geluid ................................................................................................................................... 48 5.8.1
5.9
Wegverkeerslawaai ................................................................................................................................ 48
Luchtkwaliteit ........................................................................................................................ 49 5.9.1
Inleiding .................................................................................................................................................. 49
5.9.2
Uitstoot van schadelijke stoffen .............................................................................................................. 49
5.9.3
Blootstelling aan verontreiniging ............................................................................................................. 50
5.10 Bodem .................................................................................................................................. 52 5.11 Externe veiligheid ................................................................................................................. 53 5.11.1
Inleiding .................................................................................................................................................. 53
5.11.2
Risico’s ................................................................................................................................................... 53
5.11.3
Beleidskader........................................................................................................................................... 54
5.11.4
Beoordeling van plangebied ................................................................................................................... 54
5.11.5
Conclusie ............................................................................................................................................... 56
5.12 Besluit milieueffectrapportage .............................................................................................. 57 5.13 Spuitzones ............................................................................................................................ 57
6.
JURIDISCHE PLANBESCHRIJVING ................................................................... 58
6.1
Inleiding ................................................................................................................................ 58
6.2
Algemene toelichting verbeelding ......................................................................................... 58
6.3
Algemene toelichting regels ................................................................................................. 58
6.4
Toelichting bestemmingen .................................................................................................... 58 6.4.1
Agrarisch met waarden - Natuur en Landschap ...................................................................................... 58
6.4.2
Wonen .................................................................................................................................................... 58
6.4.3
‘Waarde - Attentiegebied EHS ................................................................................................................ 59
6.4.4
Waarde - Leefgebied soorten van kleinschalig cultuurlandschap ............................................................ 59
VASTGESTELD Crijns Rentmeesters bv
4
Bestemmingsplan ‘Roderweg 38-40, Liempde’ – toelichting
6.4.5
Waarde - Archeologie - Categorie 4........................................................................................................ 59
7.
ECONOMISCHE EN MAATSCHAPPELIJKE UITVOERBAARHEID ................... 60
8.
PROCEDURE ....................................................................................................... 61
8.1
Inleiding ................................................................................................................................ 61
8.2
Overleg ex artikel 3.1.1. Bro ................................................................................................. 61
8.3
Zienswijzen ........................................................................................................................... 61
8.4
Vaststelling ........................................................................................................................... 61
BIJLAGEN: 1.
Akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai
2.
Besluit hogere waarden
3.
Verkennend bodemonderzoek
4.
Stikstof onderzoek
5.
Ecologische QuickScan
VASTGESTELD Crijns Rentmeesters bv
5
Bestemmingsplan ‘Roderweg 38-40, Liempde’ – toelichting
1.
INLEIDING
1.1
Aanleiding
Het bestemmingsplan ‘Herziening Roderweg 38, 40, Liempde’ heeft betrekking op de locaties Roderweg 38 en Roderweg 40 en de aangelegen gronden te Liempde, gemeente Boxtel. De locatie Roderweg 40 is thans in gebruik als agrarische bedrijfslocatie, ter plaatse wordt een glastuinbouwbedrijf geëxploiteerd. Roderweg 38 betreft een burgerwoning. Centraal tussen de burgerwoning Roderweg 38 en de bedrijfswoning Roderweg 40 ligt de bedrijfsoprit voor het glastuinbouwbedrijf. Initiatiefnemer is voornemens de locatie te herontwikkelen. De herontwikkeling omvat:
-
de sanering van het glastuinbouwbedrijf inclusief alle voorzieningen; het herbestemmen van de bedrijfswoning Roderweg 40 in een burgerwoning; het verruimen van het woonbestemmingsvlak Roderweg 38; het realiseren van een extra bijgebouw bij de woning Roderweg 38 à 400 m² ten behoeve van de stalling van landbouwwerktuigen en ten behoeve van statische opslag;
-
het realiseren van een extra woningbouwkavel in het kader van de regeling Ruimte voor Ruimte.
De beoogde herontwikkeling is als een principeverzoek voorgelegd aan het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Boxtel. Ambtelijk is aangegeven mee te werken aan de voorgestelde ontwikkelingen. Om de beoogde herontwikkeling daadwerkelijk mogelijk te maken, dient het vigerende bestemmingsplan te worden herzien. Derhalve is dit bestemmingsplan opgesteld. Het bestemmingsplan ‘Herziening Roderweg 38 en 40’ bestaat uit onderhavige toelichting, regels, verbeelding en bijlagen. Deze toelichting dient als motivering bij de te volgen procedure.
1.2
Plangebied
Het plangebied van onderhavig bestemmingsplan betreft de locatie Roderweg 38 en Roderweg 40 te Liempde en de aangelegen gronden in gebruik voor de glastuinbouw. Navolgende figuur geeft de ligging van het plangebied weer, waarbij het plangebied met een bolletjeslijn is aangeduid.
VASTGESTELD Crijns Rentmeesters bv
6
Bestemmingsplan ‘Roderweg 38-40, Liempde’ – toelichting
Figuur 1: Topografische kaart met ligging plangebied
Het betreft de percelen Liempde sectie G, nummers 447, 574, 659 en 660. Het plangebied heeft een omvang van 30.369 m². Navolgende figuur betreft een kadastraal overzicht waarbij het plangebied is aangeduid.
Figuur 2: Kadastraal overzicht plangebied
VASTGESTELD Crijns Rentmeesters bv
7
Bestemmingsplan ‘Roderweg 38-40, Liempde’ – toelichting
1.3
Doel
Dit bestemmingsplan heeft de herontwikkeling van de locatie Roderweg 38 en 40 en aangelegen gronden en het opstellen van een eenduidige en uniforme juridische regeling voor het toegestane gebruik en de toegestane bebouwing binnen het plangebied tot doel. Onderhavige toelichting dient als motivering bij de te volgen procedure.
1.4
Geldend bestemmingsplan
Ter plaatse van het plangebied is het bestemmingsplan ‘Buitengebied 2011’ vigerend. Dit bestemmingsplan is op 10 april 2012 door de raad vastgesteld en is onherroepelijk sinds 10 juli 2014. Het plangebied is
bestemd
als
‘Agrarisch
-
Glastuinbouw’, deels
‘Wonen’
met de
dubbelbestemmingen ‘Waarde – Attentiegebied EHS’ en ‘Waarde – Leefgebied soorten van kleinschalig cultuurlandschap’. Een klein gedeelte van het plangebied, aan de westzijde, is tevens bestemd als ‘Waarde – Archeologie – Categorie 4’. Het plangebied is geheel voorzien van de gebiedsaanduiding ‘reconstructiewetzone - extensiveringsgebied’ en aan de achterzijde is de bouwaanduiding ‘specifieke bouwaanduiding uitgesloten – bebouwing’ opgenomen. De gronden direct gelegen aan de beek de Grote Waterloop zijn aangeduid als ‘milieuzone – beekherstel’ en als ‘milieuzone – ecologische verbindingen’. Navolgende figuur betreft een uitsnede van het vigerende bestemmingsplan.
Figuur 3: Vigerend bestemmingsplan
VASTGESTELD Crijns Rentmeesters bv
8
Bestemmingsplan ‘Roderweg 38-40, Liempde’ – toelichting
1.5
Leeswijzer
Hoofdstuk 2 betreft een beschrijving van de bestaande situatie. In hoofdstuk 3 wordt een beschrijving van de toekomstige situatie gegeven. In hoofdstuk 4 wordt het geldende beleidskader weergegeven. Het relevante Europees- en Rijksbeleid, het provinciale beleid, het regionale en het gemeentelijke beleid wordt toegelicht. In hoofdstuk 5 worden de milieuhygiënische en planologische aspecten met betrekking tot de beoogde herontwikkeling toegelicht. Hoofdstuk 6 bevat een juridische planbeschrijving. In hoofdstuk 7 wordt de economische uitvoerbaarheid van het plan aangetoond. In hoofdstuk 8 wordt de procedure nader toegelicht.
VASTGESTELD Crijns Rentmeesters bv
9
Bestemmingsplan ‘Roderweg 38-40, Liempde’ – toelichting
2.
BESTAANDE SITUATIE
2.1
Ruimtelijke structuur
2.1.1
Historische context
Het plangebied is gelegen binnen een bebouwingsconcentratie ten oosten van Liempde. Op de kaart uit 1930 is goed te zien dat het dorp Liempde in deze periode nog beperkt van omvang was. De Roderweg, toen nog Koestraat genoemd, vormde de overgang van de hogere akkers naar de lagere weidegronden langs de Groote Waterloop. Aan de rand van deze akker lag een krans van boerderijen. Ten noordoosten van het plangebied lag het gehucht ‘Hezelaar’ als typische kransakkernederzetting. De bebouwing aan de Roderweg behoorde ook tot deze krans van bebouwing. De Groote Waterloop is rond 1920 rechtgetrokken en meer naar het zuiden toe verlegd. Hierdoor is (later) ruimte ontstaan voor het ontwikkelen van een glastuinbouwbedrijf binnen het plangebied. De omgeving van het plangebied is thans te kenmerken als een halfopen landschap, in het oosten overgaand in een gesloten landschap richting de Scheeken. Navolgende figuur betreft de topografische kaart uit circa 1930, waarop de ligging van het plangebied is aangeduid.
Plangebied
Figuur 4: Uitsnede Topografische kaart circa 1930 met de ligging van het plangebied aangeduid (Bron: Topotijdreis)
Het plangebied is vanaf circa 1970 in gebruik als teeltlocatie voor tomaten onder glas. Navolgende figuur geeft een kaart uit circa 1972 weer, waarop de ligging van het plangebied is aangeduid.
VASTGESTELD Crijns Rentmeesters bv
10
Bestemmingsplan ‘Roderweg 38-40, Liempde’ – toelichting
Plangebied
Figuur 5: Uitsnede topografische kaart omstreeks 1972 waarop de ligging van het plangebied is aangeduid (Bron: Topotijdreis)
2.1.2
Huidige ruimtelijke structuur van de omgeving
De Roderweg is in de huidige situatie een typisch dorpslint, in oostelijke richting overgaand in een verbindingsweg naar de Scheeken. De bebouwing neemt in oostelijke richting dan ook sterk af. Het plangebied bevindt zich op de overgang van een dorpsmilieu naar het buitengebied. De kas is een storend element in de beleving van het landschap. De kas steekt diep in het gebied in en reikt tot nagenoeg aan de Grote Waterloop. Het achtergelegen landschap is hierdoor moeilijk te beleven. Aan de Roderweg zijn enkele historische boerderijen gesitueerd met daartussen woningen van een recenter jaartal. De wegen- en verkavelingsstructuur is nog vrijwel oorspronkelijk. Navolgende figuur geeft een beeld van de huidige ruimtelijke structuur. Het beeld is ontleend uit de structuurvisie ‘Hamsestraat - Roderweg'.
VASTGESTELD Crijns Rentmeesters bv
11
Bestemmingsplan ‘Roderweg 38-40, Liempde’ – toelichting
Figuur 6: Beeld van ruimtelijke structuur van de omgeving. Bron: structuurvisie ‘Hamsestraat - Roderweg'.
De kas is in de structuurvisie ‘Hamsestraat - Roderweg' aangeduid als een ‘detonerende kas’. De kas belemmert het zicht vanuit de oostkant van Liempde op het bosgebied van de Scheeken.
2.2
Gebruik binnen het plangebied
Het plangebied is in gebruik ten behoeve van een glastuinbouwbedrijf met een bedrijfswoning aan Roderweg 40. Roderweg 38 is in gebruik als een reguliere woonbestemming. Het perceel is voor het grootste gedeelte bebouwd met een tuinbouwkas voor de kweek van trostomaten. Ter plaatse is een omvang van circa 15.300 m² kassen aanwezig. Voor deze kassen ligt de tuinbouwloods (ca. 890 m²) en overige voorzieningen (o.a. warmte-opslag) voor het bedrijf. Geheel aan de voorzijde ligt de bedrijfswoning Roderweg 40 en de burgerwoonbestemming Roderweg 38. Rondom het glastuinbouwbedrijf zijn nog enkele stroken cultuurgrond gelegen. Navolgende luchtfoto geeft een beeld van de locatie.
VASTGESTELD Crijns Rentmeesters bv
12
Bestemmingsplan ‘Roderweg 38-40, Liempde’ – toelichting
Figuur 7: Luchtfoto van het plangebied
VASTGESTELD Crijns Rentmeesters bv
13
Bestemmingsplan ‘Roderweg 38-40, Liempde’ – toelichting
3.
SITUATIE NA HERONTWIKKELING
3.1
Inleiding
Beoogd wordt het kassenbedrijf volledig te saneren, waarbij de woning Roderweg 40 wordt omgezet van een bedrijfswoning naar een reguliere woning. De burgerwoning Roderweg 38 verkrijgt een extra oppervlakte bijgebouwen van 400 m². Dit supplement aan bijgebouwen zal dienst doen voor de opslag van machines en voor de opslag van gereedschap voor de achtergelegen landbouwgrond. Tevens wordt dit bijgebouw deels gebruikt voor statische opslag bijvoorbeeld caravans. In samenhang met de sanering wordt ten westen van Roderweg 38 een Ruimte voor Ruimtekavel ontwikkeld ten behoeve van een vrijstaande woning. Op deze kavel wordt 200 m2 aan bijgebouwen toegestaan bij de woning, die over een eigen ontsluiting wordt ontsloten aan de Roderweg. Gebruik wordt gemaakt van de regeling ‘Beleidsregeling maatwerk omgevingskwaliteit Noord-Brabant’. Door het amoveren van de kassen en de tuinbouwloods en bijbehorende voorzieningen wordt de zichtrelatie naar het achtergelegen landschap hersteld. De vrijkomende gronden kunnen (deels) ingezet worden voor het versterken van de natuur- en landschapswaarden. De kavelgrenzen zijn herkenbaar door sloten, greppels en plaatselijk ook nog enige beplanting van voornamelijk eiken. Dit biedt goede kansen om het landschap te ontwikkelen tot natuur en de zichten over het landschap te versterken.
3.2
Verkaveling en stedenbouwkundige inpassing
Op topografisch kaartmateriaal is de oorspronkelijke kavelstructuur nog grofschalig herkenbaar. In de nieuwe beoogde situatie is de agrarische functie in het plangebied verdwenen. De kas en de tuinbouwloods wordt geamoveerd en het zuidelijke deel van het plangebied heeft een nieuwe functionele invulling gekregen als landelijk gebied. De bebouwing concentreert zich langs de Roderweg en deels in een 2e lijn aan een langs deze weg. Centraal tussen de woningen Roderweg 38 en Roderweg 40 is een erf gelegen. Het erf doet in de huidige situatie dienst als centrale oprit voor de kas en de beide woningen. In de nieuwe situatie zal dit erf worden gehandhaafd en dienst doen als centraal erf voor de beide woningen en het extra bijgebouw bij de woning Roderweg 38. De nieuwe bebouwing bestaat uit woonbebouwing met bijgebouwen op een grote kavel binnen een historisch en landschappelijk raamwerk. In een 2e lijn wordt de extra hoeveelheid bijgebouwen voor de woning Roderweg 38 gerealiseerd. Met het amoveren van de kas ontstaat de mogelijkheid om een extra woning te realiseren. In de gebiedsvisie ‘Hamsestraat – Roderweg’ wordt hier al een aanzet voor gegeven. Door ‘Buro Verhoeven de Ruijter ideeën voor stad en land’ is voor de gemeente Boxtel een gebiedsvisie opgesteld waarin een aantal uitgangspunten zijn opgenomen voor een boerenerfmodel.
Hoewel dit bestemmingsplan slechts toeziet op het toevoegen van één woning zijn de door hen gestelde uitgangspunten wel, indien relevant, van toepassing. Deze uitgangspunten zijn hierna opgenomen: −
De nieuwe woning(en) worden gegroepeerd in een samenhangend erfensemble en omgeven door een erfbeplanting. Het erf wordt ontsloten middels één inrit.
−
Er is een duidelijk verschil in korrelgrootte van de bouwvolumes. Het hoofdgebouw staat
VASTGESTELD Crijns Rentmeesters bv
14
Bestemmingsplan ‘Roderweg 38-40, Liempde’ – toelichting
aan de straat en is georiënteerd met de lange gevel aan het lint. De overige woningen en bijgebouwen op de kavel liggen achter de rooilijn van het hoofdvolume. Ze zijn direct aan het erf gesitueerd en zijn ondergeschikt qua volume en hoogte aan het hoofdvolume. −
De woningen hebben een landelijke typologie van één bouwlaag en een zadeldak. De maximale inhoudsmaat betreft 800 m³. Bijgebouwen eveneens één laag met kap, ondergeschikt aan het hoofdgebouw, met een maximale oppervlaktemaat van 80 m².
−
Middels de erfbeplanting wordt er samenhang gebracht in het ensemble van gebouwen en wordt het erf begrensd met het omliggende landschap.
−
Toepassing van sobere, gebiedseigen erfbeplanting. De voortuinen en zijdelingse erfgrenzen: hagen en aan voorzijde bloemperken. De achterzijde van het erf dient te worden ingepast met losse heggen, houtwallen en/of bomenrijen. Daarbij dienen gebiedseigen soorten als eik, berk, sleedoorn, meidoorn, vuilboom etc. gebruikt te worden. Geen vormbomen als zuileik of bolacaccia.
−
Als overgang van de achtertuin naar het landschap en aan de voorzijde van de straat is er ruimte voor een dierweide of boomgaard.
Op basis van de stedenbouwkundige en landschappelijke uitgangspunten uit de gebiedsvisie is een inrichtingsvoorstel voor het plangebied opgesteld. Hierbij is niet gekozen voor een erfmodel ter plaatse van de nieuwe woning. Wel is het bestaande erf tussen de woningen Roderweg 38 en Roderweg 40 gehandhaafd. Ten westen van de bestaande woning Roderweg 38 wordt één nieuwe woning gerealiseerd in het kader van de provinciale ‘Beleidsregeling Maatwerk omgevingskwaliteit’. De ontsluiting van deze woning vindt plaats rechtstreeks op de Roderweg. De woning ligt aan een eigen oprit schuin achter de woning Roderweg 34. De woning krijgt een bijgebouw van 200 m². De bestaande tuinbouwloods aan de voorzijde van de tuinbouwkassen zal evenals de tuinbouwkassen worden afgebroken. Hier voor in de plaats wordt een extra oppervlakte bijgebouwen opgericht van 400 m² bij de woning Roderweg 38. De toegestane hoeveelheid bijgebouwen voor deze woning bedraagt derhalve 500 m². Deze hoeveelheid bijgebouwen is te verantwoorden uit de sloop van de kassen, de tuinbouwloods en de bijbehorende voorzieningen. De initiatiefnemer beschikt over 3,5 hectare achtergelegen grond. Deze grond wil hij hobbymatig gaan gebruiken voor de teelt van oude landbouwgewassen. De extra hoeveelheid bijgebouwen is benodigd voor de opslag van machines en oude tractoren die hobbymatig gebruikt gaan worden door de initiatiefnemer.
De oppervlakte bijgebouwen wordt tevens gebruikt voor de verhuur van statische opslag bijvoorbeeld caravans. De woning Roderweg 38 heeft een gezamenlijk erf met de woning Roderweg 40. Dit erf dient als oprit en als toegang tot de beide woningen. Dit erf is in de huidige situatie reeds aanwezig. Door het verwijderen van de huidige tuinbouwloods en de tuinbouwkassen ontstaat er zicht op het achtergelegen landschap. Navolgende figuur geeft de indicatieve inrichtingsschets voor deze locatie na herbestemming weer.
VASTGESTELD Crijns Rentmeesters bv
15
Bestemmingsplan ‘Roderweg 38-40, Liempde’ – toelichting
Figuur 8: Beoogde uitwerking (indicatief). Het extra bijgebouw (400 m²) is eveneens aan het centrale erf ontsloten.
3.3
Planologische uitwerking
Het agrarische glastuinbouwbedrijf binnen het plangebied wordt gesaneerd en herbestemd. De bedrijfswoning (Roderweg 40) wordt daarbij herbestemd als reguliere burgerwoning. Ter vervanging van de agrarische bedrijfsgebouwen wordt voorzien in een extra oppervlakte van 400 m² bijgebouw bij de woning Roderweg 38. Ten westen van de woning Roderweg 38 wordt een nieuwe
woonbestemming
gerealiseerd
in
het
kader
van
de
‘Beleidsregel
maatwerk
omgevingskwaliteit Noord-Brabant’. Het bestemmingsvlak van de woning aan Roderweg 40 wordt daarbij tevens vergroot. De relevante dubbelbestemmingen en aanduidingen worden overgenomen uit het vigerende bestemmingsplan. Navolgende figuur geeft een overzicht van de beoogde situatie na herontwikkeling.
VASTGESTELD Crijns Rentmeesters bv
16
Bestemmingsplan ‘Roderweg 38-40, Liempde’ – toelichting
Figuur 9: Beoogde planologische situatie
3.4
Landschappelijke inpassing
Het saneren van het kassenbedrijf biedt de mogelijkheid de landschappelijke inpassing ter plaatse te versterken. Doordat de kassen worden verwijderd is er eveneens ruimte om aan de Groote Waterloop een ecologische verbindingszone te realiseren. De kas, zoals deze nu nog aanwezig is, onderbreekt deze beoogde ecologische verbindingszone. Binnen het plangebied dient gebruik te worden gemaakt van gebiedseigen erfbeplanting. Voor de voortuinen worden geen directe voorschriften opgenomen maar gedacht kan worden aan toepassing van hagen (beuk, veldesdoorn, liguster, meidoorn). De zij- en achterzijden van de bestemmingen dienen te worden ingepast met oftewel losse heggen, houtsingels en/of bomenrijen. Daarbij dienen gebiedseigen soorten als eik, berk, sleedoorn, meidoorn, vuilboom, etc. gebruikt te worden.
VASTGESTELD Crijns Rentmeesters bv
17
Bestemmingsplan ‘Roderweg 38-40, Liempde’ – toelichting
Figuur 10: Uitsnede beplantingsplan
3.5
Beeldkwaliteit
Nieuwe functies en bebouwing dienen te passen binnen de ruimtelijke en stedenbouwkundige structuur van de omgeving. De nieuwbouw zal worden uitgevoerd in een bouwstijl die passend is voor woningen in het buitengebied. De woningen in de omgeving van het plangebied bestaan voornamelijk uit één tot anderhalve bouwlaag voorzien van een forse kap. Een gedeelte van deze woningen is eveneens gerealiseerd met toepassing van de Ruimte voor Ruimte regeling. De woningen staan in het algemeen met de lange gevel naar de weg gericht. De nokrichting is dan ook parallel aan de weg. De woningen zijn allen gedekt met kap, in de kapvorm bestaat weinig variatie. Uitsluitend zadeldaken worden toegepast, al dan niet met wolfseinden. Aangesloten zal worden op de algemene kenmerken van de bestaande bebouwing in de bebouwingsconcentratie, namelijk een ruime vrijstaande woning op een ruime kavel. De basiskarakteristiek van de nieuwe woning is te omschrijven als:
-
Grondplan is rechthoekig; Gedekt met een zadeldak; Zadeldak (mansarde of wolfseinden zijn ook mogelijk); In principe 1 tot maximaal 1,5 bouwlaag plus kap (maximaal 4,50 meter goothoogte); Geveldetaillering opbouw asymmetrisch; Kleurstelling aardse tinten; Gebakken pannen, leien of (deels)snijriet; Moderne interpretatie van een traditionele langgevelboerderij is mogelijk
VASTGESTELD Crijns Rentmeesters bv
18
Bestemmingsplan ‘Roderweg 38-40, Liempde’ – toelichting
Navolgende figuren geven een overzicht van passende verschijningsvormen.
Figuur 11: Impressie passende verschijningsvorm
3.6
Ontsluiting en parkeren
Binnen het plangebied wordt op eigen perceel ruimte gevonden voor parkeren. Er worden minimaal twee parkeerplaatsen per woning gerealiseerd, exclusief garage. De woningen zullen worden ontsloten middels inritten van variabele lengte. De toe te voegen Ruimte voor ruimtewoning krijgt een eigen ontsluiting ten oosten van Roderweg 34. De ontsluiting voor de nieuwe Ruimte voor ruimtewoning vindt plaats over de bestaande duiker naar de Roderweg. De ontsluiting voor de beide woonbestemmingen Roderweg 38 en Roderweg 40 vindt plaats over het centrale erf naar de Roderweg. Door deze ontwikkeling neemt de hoeveelheid verkeer af. Er hoeven immers geen transporten meer plaats te vinden t.b.v. het glastuinbouwbedrijf. Het betreft vooral een afname van zwaar verkeer. Ook het aantal personenauto’s zal fors afnemen. Er vindt immers geen verkoop meer plaats van tomaten aan particulieren en er komen ook geen werknemers meer voor het glastuinbouwbedrijf in de nieuwe situatie.
VASTGESTELD Crijns Rentmeesters bv
19
Bestemmingsplan ‘Roderweg 38-40, Liempde’ – toelichting
4.
BELEIDSKADER
4.1
Rijksbeleid
4.1.1
Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte
Op 13 maart 2012 is het vaststellingsbesluit zoals bedoeld in de Wet ruimtelijke ordening (Wro) van de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) ondertekend. Daarmee is het nieuwe ruimtelijke en mobiliteitsbeleid, zoals uiteengezet in de SVIR, van kracht geworden. Deze structuurvisie geeft een totaalbeeld van het ruimtelijk en mobiliteitsbeleid op rijksniveau. De SVIR vervangt de Nota Ruimte, de Structuurvisie Randstad 2040, de Nota Mobiliteit, de Mobiliteits Aanpak en de Structuurvisie voor de Snelwegomgeving. Het hoofdthema van de SVIR is: “Nederland concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig”. De structuurvisie geeft een visie voor Nederland tot het jaar 2040. Er zijn in de structuurvisie drie hoofddoelen opgenomen om Nederland concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig te houden voor de middellange termijn (2028). Deze doelen zijn:
-
Het vergroten van de concurrentiekracht van Nederland door het versterken van de ruimtelijk economische structuur van Nederland;
-
Het verbeteren en ruimtelijk zekerstellen van de bereikbaarheid waarbij de gebruiker voorop staat;
-
Het waarborgen van een leefbare en veilige omgeving waarin unieke natuurlijke en cultuurhistorische waarden behouden zijn.
Voor een aanpak die Nederland concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig maakt, is een nieuwe aanpak in het ruimtelijk en mobiliteitsbeleid geformuleerd. Het Rijk laat de ruimtelijke ordening meer over aan gemeenten en provincies (‘decentraal, tenzij…’) en werkt aan eenvoudigere regelgeving. Het Rijk kiest voor een selectievere inzet van rijksbeleid op slechts 13 nationale belangen. Buiten deze belangen hebben decentrale overheden beleidsvrijheid. De verantwoordelijkheid voor de afstemming tussen verstedelijking en groene ruimte op regionale schaal laat het Rijk over aan de provincies. De beoogde herontwikkeling heeft geen betrekking op de geformuleerde nationale belangen. Hiervoor is de beoogde ontwikkeling te kleinschalig van aard.
4.1.2
Ladder duurzame verstedelijking
Op grond van artikel 3.1.6, tweede lid, Bro is het verplicht om in het geval dat een bestemmingsplan een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, in de toelichting de zogenoemde ladder voor duurzame verstedelijking op te nemen. Per 1 juli 2017 is een wijziging van de Ladder voor duurzame verstedelijking’ in werking getreden. Het doel van deze wijziging is het vereenvoudigen van de regeling. Waar de ‘Ladder’ voorheen bestond uit drie treden waaraan getoetst diende te worden, is de kern van de gewijzigde ‘Ladder’ nu terug gebracht tot navolgende tekst:
VASTGESTELD Crijns Rentmeesters bv
20
Bestemmingsplan ‘Roderweg 38-40, Liempde’ – toelichting
“De toelichting van een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan de voorgenomen stedelijke ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.” In de ‘Handreiking Ladder voor duurzame verstedelijking’ (Ministerie van Infrastructuur en Milieu, oktober 2012) is aangegeven dat toepassing van de ladder niet nodig is bij ruimtelijke plannen welke bebouwing reduceren of verplaatsen. Op basis van jurisprudentie blijkt dat de bouw van één of enkele woningen niet gezien wordt als een stedelijke ontwikkeling. Derhalve is toepassing van de ladder voor duurzame verstedelijking niet nodig.
4.2
Provinciaal beleid
4.2.1
Omgevingsvisie Noord-Brabant
Provinciale Staten van Noord-Brabant heeft op 14 december 2018 de Brabantse Omgevingsvisie ‘De kwaliteit van Brabant’ met bijbehorende plan-MER vastgesteld. De Brabantse Omgevingsvisie geeft antwoord op de vraag hoe de Brabantse leefomgeving er in het jaar 2050 uit zou moeten zien. En waar de provincie in het jaar 2030 tenminste moet staan om die lange termijndoelen te halen. De visie benoemt daarbij een aantal hoofdopgaven: -
De basis op orde: veiligheid, gezondheid en omgevingskwaliteit zijn van essentieel belang om goed te kunnen wonen, werken en leven in Brabant.
-
Brabantse energietransitie: om Brabant op termijn energieneutraal te maken moeten we minder energie gebruiken en meer duurzame energie op gaan wekken.
-
Klimaatproof Brabant: als gevolg van klimaatverandering krijgen we meer extremen in temperatuur en neerslag. Dit heeft gevolgen voor hoe we onze leefomgeving vormgeven.
-
Slimme netwerkstad: de manier waarop we ons verplaatsen verandert en Brabanders stellen andere eisen aan steden. Dit heeft gevolgen voor hoe het netwerk van steden en dorpen functioneert en verder vorm krijgt.
-
Concurrerende, duurzame economie: we willen top kennis- en innovatieregio blijven, waarbij we de omslag naar een verregaande circulaire economie maken en digitalisering steeds belangrijker wordt.
De Omgevingsvisie bevat geen sectorale beleidsdoelen. Gesteld wordt dat gemeenten de eerstverantwoordelijken zijn waar het gaat om ontwikkelen en beschermen van de fysieke leefomgeving. Bevoegdheden en verantwoordelijkheden worden zo laag mogelijk weggelegd. Gemeenten en waterschappen moeten een eigen invulling geven aan de kwaliteit van de fysieke leefomgeving. De kwaliteit van de fysieke leefomgeving verbeterd sterk door onderhavig plan. Een grote tuinbouwkas wordt geamoveerd waardoor de zichten op het landschap toenemen, het bestrijdingsmiddelen gebruik afneemt en een grote besparing op het gebruik van fossiele brandstof voor het verwarmen van de kassen plaats vindt.
4.2.2
Interim omgevingsverordening Noord-Brabant
4.2.2.1
Inleiding
Op 25 oktober 2019 is de Interim omgevingsverordening Noord-Brabant vastgesteld. De Interim VASTGESTELD Crijns Rentmeesters bv
21
Bestemmingsplan ‘Roderweg 38-40, Liempde’ – toelichting
omgevingsverordening Noord-Brabant, hierna ook Interim omgevingsverordening genoemd, is op 5 november 2019 in werking getreden en betreft een samenvoeging van verschillende regelingen op provinciaal niveau met betrekking tot de fysieke leefomgeving. Dit betekent dat de regels die betrekking hebben op milieu, natuur, ruimtelijke ordening, water, bodem en wegen zijn samengevoegd in een Verordening. De Interim omgevingsverordening is beleidsneutraal van karakter. Dat betekent dat er geen nieuwe beleidswijzigingen zijn doorgevoerd, behalve als deze voortvloeien uit vastgesteld beleid zoals de omgevingsvisie. Er heeft voor de Interim omgevingsverordening geen expliciete afweging plaatsgevonden of de inzet van de verordening voor een bepaald onderwerp gecontinueerd moeten worden. In beginsel zijn de huidige regels met het huidige beschermingsniveau gehandhaafd. In het algemeen geldt daarbij dat de inzet van de verordening in de provincie Noord-Brabant is beperkt tot die onderdelen van het beleid waarvoor het vanuit provinciale belangen nodig is om regels in te zetten of waarvoor het vanuit de wet verplicht is om regels te stellen in de verordening. 4.2.2.2
Aanduidingen plangebied Interim omgevingsverordening Noord-Brabant
Navolgende figuur geeft een uitsnede van basiskaart voor het landelijk gebied uit de Interim omgevingsverordening Noord-Brabant waarop de ligging van het plangebied is aangeduid.
Figuur 12: Aanduiding plangebied in Interim omgevingsverordening Noord-Brabant op de basiskaart Landelijk gebied
Het grondgebied van Brabant is onderverdeeld in ‘Stedelijk gebied’ en ‘Landelijk gebied’. Het plangebied is gelegen in het ‘Landelijk gebied’, in de subzone ‘Groenblauwe mantel.
Het plangebied is tevens binnen de aanduiding ‘Beperkingen veehouderij’ gelegen. Als een veehouderij binnen ‘Beperkingen veehouderij’ ligt, gelden er afwijkende regels. In deze gebieden gelden sinds 1 oktober 2010 (vergaande) beperkingen voor intensieve veehouderijen, ook wel VASTGESTELD Crijns Rentmeesters bv
22
Bestemmingsplan ‘Roderweg 38-40, Liempde’ – toelichting
bekend als het 'slot op de muur'. Het plangebied is gelegen binnen ‘Verbod uitbreiding veehouderij’. Binnen het werkingsgebied ‘Beperkingen veehouderij’ is het beleid gericht op een afwaartse beweging van de veehouderij. Daarom is in deze gebieden geen toename van de bestaande gebouwen of bestaande bouwwerken toegestaan. Het vervangen van een bouwwerk door een gebouw (of andersom) ten behoeve van de veehouderij is ook niet mogelijk. Het plangebied is ook aangeduid als gelegen binnen ‘Stalderingsgebieden’. Binnen deze aanduiding gelden extra randvoorwaarden voor de ontwikkeling van veehouderijen. Middels deze voorwaarden wordt sturing gegeven aan het voorkomen van een verdere regionale concentratie van vee en aan het tegengaan van leegstand. Vanwege deze extra randvoorwaarden is een toename van de oppervlakte dierenverblijf binnen een bouwperceel alleen mogelijk als er elders dierenverblijven verdwijnen; het zogenaamde stalderen. Het plangebied is op de kaart met instructieregels voor natuur- en stiltegebieden aangeduid als gelegen binnen ‘Attentiezone waterhuishouding’. De gronden grenzend aan de Grote Waterloop zijn aangeduid als ‘Behoud en herstel watersystemen’ en ‘Natuur Netwerk Brabant – ecologische verbindingszone’. Het plangebied is voor een beperkt deel in deze ecologische verbindingszone (EVZ) gelegen. Realisatie van de EVZ is voorzien voor 2023.
Navolgende kaart geeft een uitsnede van deze kaart waarop de ligging van het plangebied is aangeduid.
Figuur 13: Aanduiding plangebied in Interim omgevingsverordening Noord-Brabant Instructieregels voor gemeenten: natuuren stiltegebieden
4.2.2.3
Artikel 3.9 Kwaliteitsverbetering van het landschap
‘Artikel 3.9 Kwaliteitsverbetering landschap’ bevat regels voor de benodigde kwaliteitsverbetering van het landschap bij een ruimtelijke ontwikkeling in het landelijk gebied. VASTGESTELD Crijns Rentmeesters bv
23
Bestemmingsplan ‘Roderweg 38-40, Liempde’ – toelichting
De provincie Noord-Brabant wil de ruimtelijke kwaliteit van Brabant bevorderen. In het algemeen houdt ruimtelijke kwaliteit in dat gebruikers van een gebied rekening houden met het karakter, de grootte en de functie ervan. Iedere ontwikkeling moet passen in de omgeving. De omgeving bestaat uit zowel aanwezige waarden als uit omliggende functies. In de Interim omgevingsverordening zijn regels opgenomen voor de bevordering van de ruimtelijke kwaliteit. Sommige regels zijn gericht op bescherming, zoals natuur-, landschappelijke en cultuurhistorische waarden. Daarnaast wil de provincie ook ruimtelijke kwaliteit ontwikkelen, bijvoorbeeld door ontwikkelruimte te bieden in het buitengebied, op voorwaarde dat dit bijdraagt aan de versterking van de ruimtelijke kwaliteit. De provincie vraagt gemeenten om het principe van zorgvuldig ruimtegebruik toe te passen. Het doel hierbij is om bestaand bebouwd gebied zo goed mogelijk te benutten. Pas als dat niet kan, wordt gezocht naar de beste plek in het buitengebied om nieuwe ruimte te gebruiken. Daarnaast wil de provincie verouderde locaties in stedelijk gebied opnieuw invullen en ongewenste functies in het buitengebied saneren.
Indien uitbreiding van het stedelijk gebied ten koste gaat van het buitengebied, stelt de provincie als voorwaarde dat de uitbreiding gepaard gaat met een verbetering van de ruimtelijke kwaliteit elders in het buitengebied: de 'rood-met-groen-koppeling'. In de Interim omgevingsverordening Noord-Brabant is bij rood voor groen regelingen nadrukkelijk bepaald dat dit artikel niet van toepassing is omdat de rood voor groen regelingen zelf al voorzien in kwaliteitsverbetering, zoals de ontwikkeling van Ruimte voor Ruimte woningen en landgoederen. Er is derhalve geen sprake van een stapeling van regelingen. 4.2.2.4
Artikel 3.26 Attentiezone waterhuishouding
Het doel van de regels voor de Attentiezone waterhuishouding is om ontwikkelingen die een negatieve invloed hebben op de binnen de attentiezone gelegen natte natuurparels tegen te gaan. Stromingen in het grondwatersysteem kunnen veranderen door verandering van bodemopbouw of het doorboren van lagen (bij grondverzet of diepploegen). Voor activiteiten die een negatief effect op de (grond)waterstand in een natte natuurparel kunnen hebben, is een vergunning nodig. Bij het toelaten van functies die een negatief effect kunnen hebben op de waterhuishouding, geldt dat overleg met het waterschap nodig is. 4.2.2.5
Artikel 3.69 Afwijkende regels voor burgerwoningen
De beoogde ontwikkeling omvat de omzetting van een bedrijfswoning in een burgerwoning. ‘Artikel 3.69 Afwijkende regels burgerwoningen’ bevat afwijkende regels voor wonen in het landelijk gebied: 3.69 Afwijkende regels burgerwoningen In afwijking van artikel 3.68 Wonen in Landelijk gebied kan een bestemmingsplan voorzien in: a.
de bouw van een woning ter vervanging van een bestaande woning binnen het bouwperceel, als is verzekerd dat: de bestaande woning feitelijk wordt opgeheven; 1. de bestaande woning feitelijk wordt opgeheven; 2. overtollige bebouwing wordt gesloopt.
b.
de vestiging van of de splitsing in meerdere woonfuncties in cultuurhistorisch waardevolle bebouwing als dat bijdraagt aan het behoud of herstel van deze bebouwing.
c.
in het gebruik van een voormalige bedrijfswoning als burgerwoning, als is verzekerd dat: 1. er geen splitsing in meerdere woonfuncties plaatsvindt;
VASTGESTELD Crijns Rentmeesters bv
24
Bestemmingsplan ‘Roderweg 38-40, Liempde’ – toelichting
2. overtollige bebouwing wordt gesloopt. De beoogde ontwikkeling voldoet aan de regels zoals gesteld in ‘Artikel 3.69 Afwijkende regels burgerwoningen’ van de Interim omgevingsverordening Noord-Brabant. Overtollige bebouwing wordt gesloopt, splitsing in meerdere woonfuncties wordt niet beoogd. 4.2.2.6
Beleidsregel maatwerk omgevingskwaliteit Noord-Brabant
Op 19 juli 2022 heeft de Provincie Noord-Brabant de beleidsregel maatwerk omgevingskwaliteit Noord-Brabant gepubliceerd. Deze beleidsregel is bedoeld om gelijke uitgangspunten te hanteren bij de toepassing van de kwalitatieve invulling van de fysieke tegenprestatie in de artikelen 3.69 en 3.78 van de Interim omgevingsverordening Noord-Brabant. In deze beleidsregel worden de volgende artikelen benoemd. 4.2.2.6.1
Artikel 3 Maatwerk omgevingskwaliteit toevoegen van een woning
1. Het toevoegen van een woning kan alleen op een aanvaardbare locatie als bedoeld in artikel 3.78, derde lid van de Interim omgevingsverordening Noord-Brabant. 2. Gedeputeerde Staten hanteren voor het realiseren van een voldoende fysieke tegenprestatie in het versterken van omgevingskwaliteit, in de hierna opgenomen situaties, de volgende regels: a. bij de beëindiging van een agrarisch bedrijf en omzetting naar woning wordt voldaan aan de volgende voorwaarden: 1°. als basisinspanning voor de omzetting van de bedrijfswoning naar woning geldt de sloop van ten minste 250 m2 bedrijfsgebouw; 2°. voor het toevoegen van een woning geldt als drempelwaarde voor de fysieke tegenprestatie dat ten minste 750 m2 bedrijfsgebouw moet worden gesloopt; 3°. de afname van de bestemmingswaarde ter plaatse van een te slopen bedrijfsgebouw telt mee als tegenprestatie, waarbij per m2 sloop bedrijfsgebouw een totaalbedrag van € 42 geldt; 4°. de afname van de bestemmingswaarde ter plaatse van een aanwezige voorziening, niet zijnde een gebouw of teeltondersteunende voorziening, telt gedeeltelijk mee als tegenprestatie, waarbij per m2 te verwijderen voorziening een totaalbedrag van € 8,50 geldt; 5°. ls tegenprestatie worden fysieke maatregelen ingezet als bedoeld in artikel 7; 6°. het is niet mogelijk om de sloop van restanten van bebouwing elders in te zetten; 7°.
bij realisatie van één woning is de fysieke tegenprestatie qua omvang gelijk aan de tegenprestatie voor een maatwerk omgevingskwaliteit kavel; 8°. de beëindiging van het agrarisch bedrijf en het treffen van maatregelen is feitelijk en juridisch geborgd. b. bij de beëindiging van een glastuinbouwbedrijf en omzetting naar woning wordt voldaan aan de volgende voorwaarden: 1°. als basisinspanning voor de omzetting van de bedrijfswoning naar woning geldt de sloop van ten minste 250 m2 bedrijfsgebouw of ten minste 1000 m2 glasopstand;
VASTGESTELD Crijns Rentmeesters bv
25
Bestemmingsplan ‘Roderweg 38-40, Liempde’ – toelichting
2°. De afname van de bestemmingswaarde ter plaatse van een te slopen bedrijfsgebouw telt mee als tegenprestatie, waarbij per m2 sloop bedrijfsgebouw een totaalbedrag van € 42 geldt; 3°. voor het toevoegen van een woning geldt als drempelwaarde voor de fysieke tegenprestatie dat ten minste 3000 m2 glasopstand moet worden gesloopt; 4°. de afname van de bestemmingswaarde ter plaatse van een aanwezige kas kan gedeeltelijk worden ingezet als tegenprestatie, waarbij per m 2 sloop kas een totaalbedrag van € 17,75 geldt; 5°. de afname van de bestemmingswaarde ter plaatse van een voorziening, niet zijnde een gebouw of teeltondersteunende voorziening, kan deels worden ingezet als tegen- prestatie, waarbij per m2 te verwijderen voorziening een totaalbedrag van € 8,50 geldt; 6°. als tegenprestatie worden fysieke maatregelen ingezet als bedoeld in artikel 7; 7°. het is niet mogelijk om de sloop van restanten van bebouwing elders in te zetten; 8°. bij de realisatie van één woning is de fysieke tegenprestatie qua omvang gelijk aan de tegenprestatie voor een maatwerk omgevingskwaliteit kavel; 9°. de beëindiging van het glastuinbouwbedrijf en het treffen van maatregelen is feitelijk en juridisch geborgd. 4.2.2.6.2
Toets
De planlocatie is gelegen binnen de bebouwingsconcentratie ‘Hezelaar’. De planlocatie betreft een planologisch aanvaardbare locatie binnen een bebouwingsconcentratie. Dit wordt in de volgende paragraaf nader toegelicht. In dit verzoek is de planologische aanvaardbaarheid van de woning op basis van de regeling artikel 3.78 van de Interim omgevingsverordening aangetoond. De sanering van de glasopstanden (15.300 m²) en de sanering van de tuinbouwloods (890 m²) wordt gezien als tegenprestatie voor het toevoegen van een Ruimte voor Ruimtewoning, de omzetting van een agrarische bedrijfswoning in een reguliere burgerwoning en het toevoegen van een extra hoeveelheid bijgebouwen bij een woning. De Provincie Noord-Brabant heeft op 19 juli 2022 de ‘Beleidsregel maatwerk omgevingskwaliteit Noord-Brabant gepubliceerd’. In deze beleidsregel is de waarde van de sloop van glasopstanden, inclusief het bestemmingsplanverlies voor het verwijderen van de bestemming glastuinbouw, bepaald op € 17,75 per m² te slopen glas. Voor de sloop van de tuinbouwloods inclusief de afname van de bestemmingswaarde wordt uitgegaan van een waarde van € 42,00 per m² te slopen gebouw. Om een extra woning te realiseren is een tegenprestatie gelijk aan de tegenprestatie van een Ruimte voor Ruimte kavel benodigd. De tegenprestatie voor een Ruimte voor Ruimte kavel bedraagt € 125.000,=.
De sloop van 7.043 m² glas inclusief de afname van de bestemmingswaarde (7.043 x € 17,75 = € 125.000,00) staat hier garant voor. Voor de bedrijfswoning die omgezet wordt in een reguliere burgerwoning geldt een basisinspanning van sloop van 250 m² bedrijfsgebouw of tenminste 1000 m² glasopstand. Het bouwen van een extra hoeveelheid bijgebouwen (400 m²) vraagt een tegenprestatie van € 35,00 /m². De gemeente Boxtel heeft geen beleid voor een grotere oppervlakte bijgebouwen. De waarde is ontleend aan de waarde voor de uitbreiding van een bedrijf. In de ‘Beleidsregel maatwerk omgevingskwaliteit Noord-Brabant’ is aangegeven dat voor vrijstaande woningen een minimale inspanning van € 125.000,00 als bijdrage in het versterken van de omgevingskwaliteit wordt vereist. Voor de ontwikkeling van de vrijstaande woning, de omzetting VASTGESTELD Crijns Rentmeesters bv
26
Bestemmingsplan ‘Roderweg 38-40, Liempde’ – toelichting
van een agrarische bedrijfswoning naar een burgerwoning en de toename van de oppervlakte bijgebouwen wordt een investering van € 156.750,00 vereist. In onderstaande tabel is dit aangegeven. Tegenprestatie
Te slopen glasopstanden
benodigd Extra woning (cf. RvR)
€ 125.000,00
7.043 m² sloop glasopstand
Agr. bedrijfswoning naar burgerwoning
€ 17.750,00
1.000 m² sloop glasopstand
Toevoegen 400 m² extra bijgebouw
€ 14.000,00
789 m² sloop glasopstand
Totaal
€ 156.750,00
8.832 m² sloop glasopstand
Tabel 1: Benodigde waarde van de tegenprestatie
Onderdeel van de beleidsregel zijn een tweetal rekenmodules, waarmee de fysieke tegenprestatie kan worden berekend. De ingevulde rekenmodules zijn als separate bijlagen bij onderhavige toelichting gevoegd. Uit deze berekeningen blijkt dat als gevolg van de sanering van
het
glastuinbouwbedrijf een bijdrage geleverd wordt van € 291.205,00. Met de sloop van het glastuinbouwbedrijf en de bedrijfsgebouwen wordt dan ook in ruime mate voldoen aan de basisinspanning. Uit de beide tabellen wordt duidelijk dat de tegenprestatie ruimschoots volstaat om de bestemmingsplanwijziging te faciliteren. In de beantwoording van de vragen over de beleidsregel maatwerk omgevingskwaliteit NoordBrabant is aangegeven dat de kassen en de tuinbouwloods ook daadwerkelijk gesloopt dienen te zijn op het moment van vaststelling van onderhavig bestemmingsplan. De Provincie heeft voor deze voorwaarde gekozen omdat ze willen uitsluiten dat de sloop niet daadwerkelijk plaats heeft gevonden en het bestemmingsplan toch wordt vastgesteld. De nieuw te realiseren woning en de extra hoeveelheid bijgebouwen worden gerealiseerd ter plaatse van de aanwezige kassen. Hiermee is veilig gesteld dat de sloop van de kassen ook daadwerkelijk plaats vindt voordat de nieuwe woning en de extra hoeveelheid bijgebouwen worden gerealiseerd. De woning en de extra hoeveelheid bijgebouwen kunnen immers niet gerealiseerd worden zolang de kassen er staan.
In de regels van dit bestemmingsplan is dit zeker gesteld doordat in de bouwregels is opgenomen dat een omgevingsvergunning voor de bouw van de nieuwe woning en de bouw van de extra bijgebouwen slechts kan worden verleend indien de kassen en bijbehorende voorzieningen volledig gesloopt zijn. Tevens is een voorwaardelijke verplichting opgenomen in de regels dat de kassen en voorzieningen gesloopt dienen te zijn binnen 1 jaar na het onherroepelijk worden van onderhavig bestemmingsplan.
4.3
Gemeentelijk beleid
4.3.1
Handreiking Ruimte-voor-Ruimte kavels
4.3.1.1
Beleidskader
De ‘Handreiking Ruimte-voor-Ruimte kavels’ van 10 maart 2020 bevat globale kaders voor de ontwikkeling van Maatwerk omgevingskwaliteit woningen. De gemeente Boxtel heeft de taakstelling voor het realiseren van 30 Maatwerk omgevingskwaliteit kavels. Deze dienen onder andere gebouwd te worden in en nabij de buurtschappen. Het plangebied is gelegen aan de Roderweg. In VASTGESTELD Crijns Rentmeesters bv
27
Bestemmingsplan ‘Roderweg 38-40, Liempde’ – toelichting
de Handreiking valt de Roderweg binnen het buurtschap ‘Hezelaar’. Navolgende figuur geeft een beeld van dit buurtschap, waarin de ligging van het plangebied is aangeduid.
Plangebied
Figuur 14: Ligging planlocatie binnen buurtschap Hezelaar
In de ‘Handreiking Ruimte-voor-Ruimte kavels’ is het volgende opgenomen over de draagkracht voor realisatie van Maatwerk omgevingskwaliteit woningen binnen het buurtschap ‘Hezelaar’.
VASTGESTELD Crijns Rentmeesters bv
28
Bestemmingsplan ‘Roderweg 38-40, Liempde’ – toelichting
Plangebied
Figuur 15: Uitsnede kaart met mogelijkheden voor Maatwerk omgevingskwaliteit binnen de bebouwingsconcentratie Hezelaar
Dit verzoek ziet toe op de sanering van de glastuinbouwlocatie binnen het plangebied en het in samenhang hiermee realiseren van een woning, achter de bestaande woningen. Realisatie van deze woning past binnen de visie voor Maatwerk omgevingskwaliteit woningen van de gemeente Boxtel.
4.3.2
Gebiedsvisie Hamsestraat – Roderweg
4.3.2.1
Inleiding
De kern Liempde heeft een groot tekort aan betaalbare woningen voor starters, jonge gezinnen en beperkt ook voor ouderen. Gebleken is dat er op de beschikbare inbreidingslocaties in Liempde onvoldoende geschikte ruimte is om in de opgave te kunnen voorzien. Daarom heeft de gemeente Boxtel in haar ruimtelijke beleid ingezet op de uitbreidingslocatie ‘Hamsestraat-Roderweg’. Deze locatie is in de gemeentelijke Structuurvisie aangewezen als woningbouwproject met groene woonmilieus aan de randen van de kern. Het gebied dat in beeld is voor woonontwikkeling ligt ten zuidoosten van de kern Liempde en wordt globaal begrensd door de Hamsestraat, Roderweg, de Groote Waterloop en de oostelijk gelegen kassen. In de provinciale Interim omgevingsverordening Noord-Brabant is dit gebied aangeduid als ‘verstedelijke afweegbaar’. Binnen deze aanduiding zijn nieuwe stedelijke ontwikkelingen in het gebied mogelijk, mits dit in omvang evenwichtig en evenredig is met de groenblauwe landschapsontwikkeling. Daartoe is een visie nodig die de ontwikkelingsrichting en de kwalitatieve ontwikkeling van dit landschap onderbouwt. Dit is de visie ‘Hamsestraat – Roderweg’ geworden. Navolgende figuur geeft een beeld van het ontwikkelingsgebied binnen de visie ‘Hamsestraat – Roderweg’ en de ligging van het plangebied binnen deze visie (aangeduid als ‘kassen’).
VASTGESTELD Crijns Rentmeesters bv
29
Bestemmingsplan ‘Roderweg 38-40, Liempde’ – toelichting
Plangebied
Figuur 16: Aanduiding plangebied binnen visie 'Hamsesetraat - Roderweg'
4.3.2.2
Beleidskader
Binnen het gebied ‘Hamsestraat – Roderweg’ spelen verschillende planopgaven: 1. De stedelijke planontwikkeling in ‘verstedelijking afweegbaar’. 2. De kavels langs de Hamsestraat, de zogenaamde woon-werkkavels, behorende bij het gebied Integratie Stad Land (verstedelijking afweegbaar). 3. Mogelijke Maatwerk omgevingskwaliteit-kavels aan de Roderweg, ter hoogte van de kas. Voor alle drie de planonderdelen is een gebiedseigen woonkwaliteit, passend bij zowel Liempde als het Scheekenlandschap, en een goede landschappelijke inbedding leidend. Voor de eerste twee onderdelen dient de stedelijke ontwikkeling in omvang en ruimtelijke kwaliteit evenredig te zijn met de beoogde groene en blauwe landschapsontwikkeling. Navolgende figuur geeft een beeld van deze totaalontwikkeling.
VASTGESTELD Crijns Rentmeesters bv
30
Bestemmingsplan ‘Roderweg 38-40, Liempde’ – toelichting
Plangebied
Figuur 17: Totaalontwikkeling binnen het gebied 'Hamsestraat - Roderweg' waarop de ligging van het plangebied is aangeduid
4.3.2.3
Toets
In de visie ‘Hamsestraat – Roderweg’ is het plangebied aangeduid als gewenste saneringslocatie. In de visie is opgenomen: Gewenste sanering kas Roderweg Aan de Roderweg ligt momenteel een tuinbouwbedrijf met een flink perceel aan kassen. Deze kassen liggen nu in de Groenblauwe Mantel (Interim omgevingsverordening). De ambitie is er om in de toekomst de kassen te amoveren ten behoeve van de groene en blauwe landschapskwaliteit. De vraag is wat deze kwaliteit dient te zijn. Tevens dient te worden onderzocht en zijn er uitspraken nodig in de mogelijkheden voor Ruimte-voor-Ruimtewoningen aan de Roderweg. In de visie is opgenomen dat ter plaatse van de kassen het mogelijk is 3 tot 4 woonvolumes in een erf-ensemble te plaatsen. Het nieuwe erf dient zich te gedragen naar de typologie van de andere erven aan de Roderweg en de erfgrenzen dienen landschappelijk te worden ingepast. Onderhavig initiatief zit toe op enkel de toevoeging van één woning in het kader van de regeling Ruimte voor Ruimte en een extra hoeveelheid bijgebouwen bij de woning Roderweg 38. Verder sluit de herontwikkeling van het plangebied aan bij deze visie.