Bindend adviesrecht BOPA Woningbouw De Kleine Aarde- Bijlage 1 Ruimtelijke motivering

Ruimtelijke motivering BOPA – De Kleine Aarde Boxtel Woonstichting JOOST Definitief

Ruimtelijke motivering BOPA – De Kleine Aarde Boxtel

1

colofon

projectnaam Ruimtelijke motivering BOPA – De Kleine Aarde Boxtel datum 8 april 2025 projectnummer P07410 opdrachtgever Woonstichting JOOST BRO projectleider TSc projectteam JRi, TNo bron kaft BRO review DSt

Willemsplein 2 5211 AK ‘s-Hertogenbosch +31 (0)73 208 91 55 info@bro.nl www.bro.nl

Ruimtelijke motivering BOPA – De Kleine Aarde Boxtel

2

Inhoudsopgave 1

Aanleiding en doel

4

1.1 1.2 1.3 1.4

4 4 4 5

Aanleiding Projectgebied e.o. Juridisch - planologisch kader Leeswijzer

4.4.1 4.4.2 4.4.3

4.5

2

3

Planbeschrijving

6

2.1 2.2

6 6

Bestaande situatie Toekomstige situatie

Beleid over de fysieke leefomgeving

10

3.1 3.2

10 10

Rijksbeleid Provinciaal beleid 3.2.1 3.2.2

3.3

12

3.3.1 3.3.2

12

Structuurvisie Verfrissend Boxtel Boxtel 2020, duurzaam en dynamisch centrum in het Groene Woud Woonvisie 2016-2025

14

4.1

Milieueffectrapportage

14

4.1.1 4.1.2 4.1.3

14 14 14

4.2

4.3

4.4

Bodem

14

4.2.1 4.2.2 4.2.3

14 14 15

Toetsingskader Onderzoek Conclusie

Archeologie, cultuurhistorie & landschap

15

4.3.1 4.3.2 4.3.3

15 15 17

Toetsingskader Onderzoek Conclusie

Activiteiten en milieuzonering

4.8

4.9

13 13

Milieuaspecten Toetsingskader Onderzoek Conclusie

4.7

20

4.7.1 4.7.2 4.7.3

20 20 20

Toetsingskader Onderzoek Conclusie

Verkeersgeneratie, - afwikkeling en parkeren

21

4.8.1 4.8.2 4.8.3

21 21 21

Toetsingskader Onderzoek Conclusie

Omgevingsveiligheid

21

4.9.1 4.9.2 4.9.3

21 22 22

Toetsingskader Onderzoek Conclusie Toetsingskader Onderzoek Conclusie

4.11 Weging van het waterbelang 4.11.1 4.11.2 4.11.3

Ruimtelijke motivering BOPA – De Kleine Aarde Boxtel

19 19 20

Luchtkwaliteit

4.10.1 4.10.2 4.10.3

17

18 19 19

5.2.2 5.2.3

6

Vaststellingsprocedure Bezwaar en beroep

26 26

Belangenafweging en conclusie

27

6.1 6.2

27 27

Evenwichtige toedeling van functies aan locaties Conclusie

19 Toetsingskader Onderzoek Conclusie

4.10 Natuur en landschap

5

17 18 18

18 Toetsingskader Onderzoek Conclusie

Geluid 4.6.1 4.6.2 4.6.3

10 10

Gemeentelijk beleid

3.3.3

4

Omgevingsvisie ‘De kwaliteit van Brabant’ Interim Omgevingsverordening

Geur 4.5.1 4.5.2 4.5.3

4.6

Toetsingskader Onderzoek Conclusie

22 22 23 24

Bijlage 1: Archeologisch onderzoek Bijlage 2: Quickscan flora en fauna Bijlage 3: Stikstofonderzoek Bijlage 4: Besluit ontheffing soorten WNB Bijlage 5: Watertoets Bijlage 6: Verkennend bodemonderzoek Bijlage 7: Akoestisch onderzoek Bijlage 8: Onderzoek externe veiligheid Bijlage 9: Advies veiligheidsregio Bijlage 10: Presentatie Omgevingsdialoog maart 2024 Bijlage 11: Verslag Omgevingsdialoog maart 2024 Bijlage 12: Presentatie Omgevingsdialoog juni 2024 Bijlage 13: Evaluatierapport Archeologisch onderzoek Bijlage 14: Ecologisch werkprotocol Bijlage 15: Verkennend bodemonderzoek

24

Toetsingskader Onderzoek Conclusie

24 24 25

4.12 Gezondheid 4.13 Klimaatadaptatie en duurzaamheid

25 25

Financiële en maatschappelijke uitvoerbaarheid

26

5.1 5.2

Financieel-economische haalbaarheid Maatschappelijke uitvoerbaarheid

26 26

5.2.1

26

Omgevingsdialoog

SEPARATE BIJLAGEN

3

1

Aanleiding en doel

1.1

Aanleiding

en Munselse Hoeve. De ligging en begrenzing van het projectgebied is

1.3

Juridisch - planologisch kader

indicatief weergegeven op de navolgende afbeeldingen.

Voor de locatie geldt het bestemmingsplan ‘Woningbouw De Kleine Aarde’, dat onderdeel uitmaakt van het tijdelijk deel van het Omgevings-

De Kleine Aarde in Boxtel is een experimentele proeftuin waar bewo-

plan Boxtel. In figuur 2 is een uitsnede van de verbeelding van dit be-

ners, bedrijven en bezoekers zich op diverse manieren met duurzaam-

stemmingsplan weergegeven. In dit bestemmingsplan is voor het pro-

heid en ecologie bezighouden. In de hoogtijdagen in de jaren ’70 werd

jectgebied een groenbestemming opgenomen en ter plaatse van de ap-

hier op een vooruitstrevende manier nagedacht over duurzaam bouwen,

partementen een woonbestemming met bouwvlak. Ook geldt hier een

biologische landbouw en milieuvriendelijke energieopwekking. Later

maximale bouwhoogte van 9,25 meter en een maximumaantal van 22

kwam de nadruk meer en meer te liggen op educatie. Na enkele onze-

toegestane appartementen. Over het gehele projectgebied geldt de dub-

kere jaren wordt er vanaf 2015 hard gewerkt om De Kleine Aarde weer

belbestemming ‘Waarde – Archeologie 1’.

te maken tot het spraakmakende living lab dat het eens was. Het nieuwe plan voorziet in de realisatie van 18 grondgebonden woninOp 5 april 2023 is het bestemmingsplan ‘Woningbouw De Kleine Aarde’

gen. Deze woningen worden gedeeltelijk buiten het bouwvlak en buiten

vastgesteld door de gemeente Boxtel. Inmiddels is het bestemmingsplan

de woonbestemming gerealiseerd. Ook de bijbehorende (voor)tuinen lig-

ook onherroepelijk na een positieve uitspraak van de Afdeling Bestuurs-

gen gedeeltelijk hierbuiten en dus in de groenbestemming. In figuur 3

rechtspraak Raad van State.

zijn deze afwijkingen zichtbaar. De maximale bouwhoogte en het aantal te bouwen woningen worden lager dan het bestemmingsplan mogelijk

Het plan voorzag in de realisatie van 22 appartementen door Woonstich-

maakt. Er behoeft dus niet afgeweken te worden van de maximale

ting JOOST. Hiervoor is een omgevingsvergunning verleend. De bouw

bouwhoogte of het maximale aantal woningen. Ook zal het bebouwd op-

heeft echter nooit plaatsgevonden door de financiële haalbaarheid hier-

pervlak afnemen ten opzichte van het eerdere plan. Er worden daar-

van. Om deze reden is Woonstichting JOOST gaan kijken of het bouw-

naast 18 bergingen gerealiseerd met ieder 7 m2. De bergingen horen bij

plan aangepast kon worden. Dit heeft geresulteerd in 18 volwaardige

de woonfunctie en de toekomstige woningen, maar worden binnen de

duurzaam geproduceerde prefab woningen met twee slaapkamers. Aan-

groenbestemming gerealiseerd. Hier wordt dus ook afgeweken van het

gezien dit bouwplan afwijkt van het vorige vastgestelde bestemmings-

geldend bestemmingsplan.

plan is een vergunning op basis van een BOPA nodig. Onderhavig doVanwege de strijdigheden met het geldende bestemmingsplan is het

cument vormt de ruimtelijke motivering bij deze vergunningsaanvraag.

noodzakelijk om af te wijken van het tijdelijke omgevingsplan middels

1.2

Projectgebied e.o.

een aanvraag van een BOPA-vergunning, om zo de nieuwe woningen te

Het projectgebied ligt op van het terrein van De Kleine Aarde en maakt onderdeel van de kadastrale percelen B 4037 (deels), 4038 (deels),

kunnen realiseren. Figuur 1: Ligging projectgebied en omgeving

4039 en 4040. De omgeving bestaat uit de woonwijk Munsel, nieuwbouwwijk de Goede Aarde en de maatschappelijke functies van De Kleine Aarde. Het projectgebied ligt tussen de Einsteinstraat, Planckpad

Ruimtelijke motivering BOPA – De Kleine Aarde Boxtel

4

1.4

Leeswijzer

Voorliggende ruimtelijke motivering bestaat uit verschillende onderdelen. Na dit inleidende hoofdstuk volgt in hoofdstuk 2 een beschrijving van de bestaande situatie ter plaatse van het projectgebied. In hoofdstuk 2 wordt ook nader ingegaan op de voorgenomen ontwikkeling en de relatie met het omgevingsplan. In hoofdstuk 3 wordt gemotiveerd op welke wijze de ontwikkeling past binnen de geldende beleidskaders, regelgeving en visie/doelen op Rijks-, provinciaal-, regionaal- waterschaps- en gemeentelijk niveau. Hierna volgt in hoofdstuk 4 een beoordeling van het planvoornemen aan de milieuaspecten met betrekking tot de fysieke leefomgeving. Tot slot wordt in hoofdstuk 5 ingegaan op de financiële en maatschappelijke uitvoerbaarheid van het initiatief.

Figuur 3: Gewenste 18 woningen ten opzichte van huidige woonbestemming en bouwvlak (blauw omlijnd)

Figuur 2: Uitsnede geldend bestemmingsplan

Ruimtelijke motivering BOPA – De Kleine Aarde Boxtel

5

2

Planbeschrijving

gen door Woonstichting JOOST. In plaats van de eerdere 22 apparte-

2.1

Bestaande situatie

prefab woningen met twee slaapkamers te realiseren. De woningen zijn

menten is nu de wens om 18 volwaardige duurzaam geproduceerde

Het terrein heeft een besloten karakter en is nauwelijks zichtbaar vanuit

geschikt voor een- of tweepersoonshuishoudens. De verwachting is dat

de omgeving door de aanwezige bomenrijen en andere opgaande groe-

de huurders die hier komen te wonen hun steentje willen bijdragen aan

nelementen. Een kenmerkende straat in het gebied is het oude bebou-

de doelstelling en visie op De Kleine Aarde. Het plangebied zal groen in-

wingslint Munselse Hoeve, deze ligt direct aan de zuidzijde van het pro-

gericht worden, met onder andere ruimte voor waterberging middels een

jectgebied. De Munselse Hoeve is een fietsstraat en wordt gebruikt als

wadi en een groene haag langs de Munselse Hoeve. De realisatie van

(doorgaande) fietsroute. De Munselse Hoeve is voor gemotoriseerd ver-

de groene haag komt voort uit de gemaakte afspraken met diverse om-

keer doodlopen en daarom geen doorgaande route. Ondanks het ver-

wonenden, deze afspraken zijn vastgelegd in een vaststellingsovereen-

stedelijken van de omgeving is de historische bebouwing en karakteris-

komst.

tiek van het lint Munselse Hoeve goed bewaard gebleven. In het lint zijn diverse beeldbepalende langgevelboerderijen aanwezig die nog in

De gebouwen bestaan uit twee bouwlagen met op de begane grond

goede staat verkeren. Ze zijn gesitueerd op ruime kavels die voorzien

over het algemeen een woonkamer, keuken en badkamer en op de ver-

zijn van hoog opgaande erfbeplanting.

dieping twee slaapkamers. De woningen krijgen een grondoppervlak van circa 10 x 4,5 meter en een bruto vloeroppervlakte van circa 90 m2. De woningen krijgen een bouwhoogte van circa 6,5 meter.

Het projectgebied is onderdeel van De Kleine Aarde. De Kleine Aarde in Boxtel is een centrum waar bewoners, bedrijven en bezoekers zich op verschillende manieren met duurzaamheid bezighouden. Dat wil onder

Ten noordoosten van de woningen worden daarnaast 18 bergingen ge-

meer zeggen dat aan hen de gelegenheid wordt geboden kennis te ne-

realiseerd. Deze hebben een oppervlak van 7 m2 en een hoogte van

men van nieuwe technieken en inzichten om duurzaam om te gaan met

maximaal 2,5 meter. In figuur 8 zijn de bergingen weergegeven.

voedsel, water en energie. In de huidige situatie is het projectgebied in gebruik als tuin van De Kleine Aarde. Er zijn solitaire bomen, bomen-

Figuren 5 t/m 8 geven tekeningen en impressies weer van de toekom-

groepen, heesters, gras en enkele bouwwerken aanwezig. In de zuid-

stige bebouwing.

oostelijke hoek van het projectgebied heeft een kas gestaan maar deze is reeds gesloopt. Figuur 4 geeft een impressie van de huidige situatie

Het parkeren vindt plaats op eigen terrein. Hier wordt een parkeerterrein

van het projectgebied.

aangelegd. Vanaf Het Klaverblad wordt een nieuwe inrit en ontsluiting gecreëerd naar dit parkeerterrein.

2.2

Toekomstige situatie

De doelstelling van alle samenwerkingspartners is om in de geest van De Kleine Aarde het terrein opnieuw te ontwikkelen tot een kennis- en expertisecentrum op het gebied van duurzaamheid, ecologie en circulaire economie. Een van de voorgenomen ontwikkelingen is van wonin-

Figuur 2: Weergave huidige situatie projectgebied

Ruimtelijke motivering BOPA – De Kleine Aarde Boxtel

6

Figuur 3: Aanzicht woning

Figuur 4: Impressie plattegronden

Ruimtelijke motivering BOPA – De Kleine Aarde Boxtel

7

Figuur 5: Sfeerimpressies woningen en omgeving

Ruimtelijke motivering BOPA – De Kleine Aarde Boxtel

8

Figuur 6: Inrichting toekomstige situatie en parkeren/ontsluiting

Ruimtelijke motivering BOPA – De Kleine Aarde Boxtel

9

3 3.1

Beleid over de fysieke leefomgeving Rijksbeleid

Gezien de aard, omvang en locatie van het plan is het Rijksbeleid niet relevant. Het project is niet in strijd met bepaalde doelstelling of ambities op rijksniveau, zoals beschreven in bijvoorbeeld de NOVI of in de instructieregels van het Rijk (AMvB’s). De ladder voor duurzame verstedelijking is daarnaast niet van belang, aangezien niet wordt voorzien in een stedelijke ontwikkeling. Er worden namelijk minder woningen gerealiseerd dan planologisch al zijn toegestaan op de locatie. Het plan is wel getoetst aan het relevante provinciaal en gemeentelijk beleid. Hier wordt hierna op ingegaan.

en keuzes te maken. Het daily urban system is het gebied waarin een

Doorwerking projectgebied

inwoner zich dagelijks verplaatst vanwege werk, voorzieningen en soci-

Het projectgebied wordt in de TAM-omgevingsverordening Noord-Bra-

ale contacten. Uitbreiding van het bestaande stedelijk gebied in steden

bant aangemerkt als ‘Stedelijk gebied’. Daarbij zijn de volgende artike-

en dorpen is alleen wenselijk vanuit kwalitatieve overwegingen en bij

len relevant: Artikel 2.2 ‘Omgevingswaarde wateroverlast stedelijk ge-

een concrete marktvraag. Herbestemmen is het nieuwe bouwen: Als ge-

bied’ en Artikel 5.55 ‘Duurzame stedelijke ontwikkeling’.

volg van economische, technologische en maatschappelijke ontwikkelingen staan de steden en dorpen van Brabant steeds vaker voor (omvangrijke) herbestemmings- en transformatieopgaven in hun bebouwde

Artikel 5.55 Duurzame stedelijke ontwikkeling Lid 1

gebied. Hier liggen interessante kansen voor het toekomstbestendig ma-

Een omgevingsplan dat een stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt voor

ken van het stedelijk gebied en ook voor het creëren van ruimte voor

wonen, werken of voorzieningen, wijst daarvoor een locatie aan binnen

nieuwe economische ontwikkelingen en voor woningbouw. De komende

Stedelijk gebied en bevat een onderbouwing dat:

10 jaar ligt er een forse woningbouwopgave (ca 120.000 woningen),

a. de ontwikkeling past binnen de regionale afspraken, bedoeld in Af-

daarna loopt de woningbouwopgave in omvang terug. Dat betekent dat

deling 7.2 Regionaal samenwerken; en

we komende 10 jaar dé kans hebben om de kwaliteit van het stedelijk

b. het een duurzame stedelijke ontwikkeling is. Lid 2

3.2

Provinciaal beleid

gebied op orde te brengen en de leegstand aan te pakken. We brengen

3.2.1

Omgevingsvisie ‘De kwaliteit van Brabant’

met onze partners de transformatiepotenties in beeld en onderzoeken

Er is sprake van een duurzame stedelijke ontwikkeling voor wonen, wer-

Provinciale Staten hebben op 14 december 2018 de Brabantse Omge-

gezamenlijk hoe we deze opgaven kunnen aanpakken. We dragen bij

ken of voorzieningen als:

vingsvisie ‘De kwaliteit van Brabant’ vastgesteld. De Brabantse Omge-

aan de realisering van grote, complexe transformatieopgaven.

a. een goede omgevingskwaliteit wordt bevorderd, met een veilige en gezonde leefomgeving;

vingsvisie voegt daar ambities aan toe voor vier hoofdopgaven: de energietransitie, een klimaatproof Brabant, Brabant als slimme netwerkstad

Doorwerking projectgebied

en een concurrerende, duurzame economie. Voor elk van deze opgaven

Met onderhavig planvoornemen wordt gebruik gemaakt van een locatie

geeft de omgevingsvisie aan wat de ambities op lange termijn zijn: wat

om in het bestaand stedelijk gebied projectgebied nieuwe, toekomstbe-

is er nodig om Brabant in 2050 een gezonde, veilige en prettige leefom-

stendige woningen te realiseren. Er is derhalve sprake van zorgvuldig

geving te laten zijn?

ruimtegebruik en het plan past binnen het gedachtegoed van herstructu-

b. toepassing wordt gegeven aan zorgvuldig ruimtegebruik, waaronder de transformatie van verouderde stedelijke gebieden; c.

ductie en gebruik van duurzame energie; d. rekening wordt gehouden met klimaatverandering, waaronder het tegengaan van hittestress en voldoende ruimte voor de opvang van

rering van het bestaand stedelijk gebied. Daarnaast is geen sprake van De provincie wil het gesprek over stedelijke ontwikkeling dat in de afge-

een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Er worden namelijk minder wonin-

lopen decennia werd gedomineerd door de vraag: ‘wat moeten we nog

gen gerealiseerd dan planologisch al zijn toegestaan op de locatie.

water; e. de mogelijkheden voor duurzame mobiliteit worden benut; en f.

toevoegen’, ombuigen naar het gesprek over: ‘welke opgave en kansen

optimaal invulling wordt gegeven aan de mogelijkheden voor pro-

wordt bijgedragen aan een duurzame, concurrerende economie.

liggen er in het bestaand stedelijk gebied en de bestaande gebouwen-

3.2.2

voorraad?’ Duurzame verstedelijking

Op 5 december 2023 is de TAM-omgevingsverordening Noord-Brabant

TAM-Omgevingsverordening Lid 3

vastgesteld. De omgevingsverordening vormt het toetsingskader voor

Om zorgvuldig ruimtegebruik te bevorderen op een bedrijventerrein, stelt

De toenemende verschillen binnen Brabant maken het des te belangrij-

nieuwe ontwikkelingen in de provincie Noord-Brabant. De provincie wil

het omgevingsplan regels over:

ker om op het niveau van het daily urban system goed samen te werken

met haar regels aansluiten op de werkwijze die gevraagd wordt in de

a. […]

Omgevingsvisie Noord-Brabant en de Omgevingswet.

Ruimtelijke motivering BOPA – De Kleine Aarde Boxtel

10

Hoofdstuk 3 van onderhavige ruimtelijke motivering voorziet in een toets

a. 1/150 per jaar voor gebieden met de ruimtelijke bestemming bebouwing, hoofdinfrastructuren spoorwegen;

van het rijks-, provinciaal- en gemeentelijkbeleid. Hieruit blijkt dat de ontwikkeling passend is binnen de gestelde ontwikkelingsrichtingen en een

waarden, de omvang van de functie en de bebouwing, de effec-

b. 1/50 per jaar voor gebieden met glastuinbouw en hoogwaardige

ten op bestaande en toekomstige functies, de effecten op lucht,

land- en tuinbouw;

bijdrage levert aan de diverse opgaven voor onder andere de woningc.

bouwopgave.

3. de bovenste laag, zoals cultuurhistorische- en landschappelijke

milieu, veiligheid en een gezonde leefomgeving.

1/25 per jaar voor gebieden met akkerbouw;

d. 1/10 per jaar voor grasland en overige gebieden. De ontwikkeling van de nieuwe woningen op de beoogde locatie zullen

Doorwerking projectgebied Het planvoornemen betreft conform het vigerende bestemmingsplan een

gasloos worden opgeleverd. Door middel van de inzet van duurzaam

Lid 3

ontwikkeling binnen een bestaande woonbestemming. De contouren

materiaalgebruik wordt er rekening gehouden met klimaatverandering

Het verwezenlijken van de omgevingswaarde wateroverlast betreft een

van de toekomstige bebouwing komen nagenoeg overeen met de eer-

en is er zodoende sprake van een duurzame stedelijke ontwikkeling.

inspanningsverplichting.

der afgewogen ruimtelijke kaders, in het kader van het bestemmingsplan ‘Woningbouw De Kleine Aarde’. Ter toetsing aan artikel 5.9 van de Om-

Daarnaast worden in navolgend hoofdstuk 4 de milieuaspecten in de fy-

Voor een nadere uitwerking van de waterhuishoudkundige opgave bin-

gevingsverordening Noord-Brabant wordt de lagenbenadering als volgt

sieke leefomgeving behandeld en waar nodig getoetst. Met de beoogde

nen het planvoornemen wordt verwezen naar paragraaf 4.11 van onder-

toegepast:

ontwikkeling worden er nieuwe woningen ontwikkeld. Onder andere met

havige ruimtelijke motivering. Tevens is er een waterparagraaf opge-

de toetsing van deze milieuaspecten wordt aangetoond dat er een even-

steld waarin wordt aangetoond dat het planvoornemen in lijn is met de

wichtige toedeling van functies aan locaties. Oftewel dat de woningen

Artikel 2.2. Dit rapport is toegevoegd in de bijlage van onderhavige ruim-

De ontwikkeling heeft geen negatieve invloed op het bodem- en water-

op de beoogde locatie wenselijk en passend zijn.

telijke motivering.

systeem, aardkundige of archeologische waarden. Aangezien de locatie

Artikel 2.2 Omgevingswaarde wateroverlast stedelijk gebied

Lagenbenadering

dere ruimtelijke afwegingen beoordeeld. In hoofdstuk 4 wordt er nader

Lid 1

De lagenbenadering is uitgewerkt in artikel 5.9 van de Omgevingsveror-

ingegaan op de aspecten bodem, water en archeologie. Hieruit kan ge-

Binnen Norm wateroverlast Stedelijk gebied geldt met het oog op de

dening Noord-Brabant. De lagenbenadering maakt inzichtelijk welke ef-

concludeerd worden dat negatieve effecten op deze laag worden voor-

bergings- en afvoercapaciteit waarop regionale wateren moeten zijn in-

fecten de ontwikkeling heeft op de lagen afzonderlijk, de lagen in onder-

komen.

gericht, als omgevingswaarde wateroverlast een overstromingskans

linge wisselwerking met elkaar en de factor tijd en hoe negatieve effec-

van:

ten kunnen worden voorkomen.

1. Ondergrond

reeds als woonbestemming is vastgesteld, is de ondergrond al in eer-

a. 1/100 per jaar voor gebieden met de ruimtelijke bestemming hoofdinfrastructuur en spoorwegen; b. 1/10 per jaar voor grasland en overige gebieden.

2. Netwerklaag Toepassing van de lagenbenadering omvat de effecten op de netwerk-

Voor de toepassing van de lagenbenadering voor ruimtelijke ordening

laag. Voor onderhavig initiatief behoeft geen nieuwe infrastructuur te

onderscheidt de Omgevingsverordening Noord--Brabant drie lagen:

worden aangelegd, enkel ter plaatse van het plangebied. Voor het ove-

1. de ondergrond, zoals het bodem- en watersysteem, aardkunLid 2

dige- en archeologische waarden;

Binnen Afwijkende Norm wateroverlast Stedelijk gebied geldt met het

2. de netwerklaag, zoals natuurnetwerk, energienetwerk, infra-

oog op de bergings- en afvoercapaciteit waarop regionale wateren moe-

structuur inclusief waterwegen, en een goede, multimodale af-

ten zijn ingericht, als omgevingswaarde wateroverlast een overstro-

wikkeling van het personen- en goederenvervoer; en

rige heeft het planvoornemen geen effect op een natuurnetwerk, het wegennetwerk en waterwegen. De afwikkeling van het verkeer en de impact van het planvoornemen op de natuur is beschreven in hoofdstuk 4.

mingskans van:

Ruimtelijke motivering BOPA – De Kleine Aarde Boxtel

11

3. Bovenste laag

Krachtige economie

Daaropvolgend zijn een agenda, welke de belangrijkste vraagstukken

Dit hoofdthema gaat over de economische aspecten, zoals het

bevat, en een bedrijfsplan gemaakt. De vier thema’s vormen de rode

tuurhistorische en landschappelijke waarden van het gebied. De om-

vestigingsklimaat, kennis en innovatie en de arbeidsmarkt in de

draad van de visie. In het thema ‘wonen en leven’ wordt een voorwaar-

vang van de beoogde bebouwing komt nagenoeg overeen met de eer-

gemeente. Ook de transitie van duurzame landbouw en toe-

denkaart voor aangenaam leven geschetst, in het thema ‘beleven’ wordt

De woonbestemming en de beoogde ontwikkeling zijn in lijn met de cul-

der vastgestelde contouren. Er zijn geen significante effecten op luchtkwaliteit, milieu, of veiligheid. Daarnaast worden bestaande en toekom-

-

risme en recreatie zijn van belang in dit hoofdthema. Inclusieve duurzaamheid

stige functies in de omgeving niet negatief beïnvloed, en wordt gestreefd

-

een troevenkaart van Boxtel gegeven, in het thema ‘ondernemen’ wordt een kansenkaart voor vitaliteit geschetst en in het thema ‘verbinden’

Inclusieve duurzaamheid is een breed thema dat ingaat op kli-

wordt een vervlechtingskaart van duurzame relaties gegeven. In de

naar een ruimtelijke inpassing die recht doet aan de karakteristieken van

maatadaptatie en klimaatmitigatie. Het gaat hier over de om-

structuurvisie wordt de nadruk gelegd op de ligging van Boxtel en de

het gebied.

schakeling naar circulariteit en hernieuwbare energie (energie

omringende dorpen in het Nationale Landschap Het Groene Woud.

die afkomstig is uit natuurlijke bronnen die constant worden aan-

Beide entiteiten zijn onmiskenbaar aan elkaar gekoppeld, het wonen en

Op basis van bovenstaande en de onderzoeken in hoofdstuk 4 kan ge-

gevuld, bijvoorbeeld door zonnepanelen of een warmtepomp).

werken kunnen daar direct van profiteren. Ondanks de wenselijke ver-

concludeerd worden dat de ontwikkeling in lijn is met artikel 5.9 van de

Ook biodiversiteit, bodem en water komen terug binnen dit

schillen tussen de bebouwde kommen en het buitengebied, wordt juist

Omgevingsverordening Noord-Brabant, de lagenbenadering.

hoofdthema.

ook gezocht naar overeenkomsten. Hierbij wil de gemeente Boxtel de

3.3

Gemeentelijk beleid

3.3.1

Omgevingsvisie Boxtel 2025

De gemeenteraad van Boxtel heeft op 4 februari 2025 de nieuwe Omgevingsvisie vastgesteld. Deze visie beschrijft hoe Boxtel er in 2040 uit moet zien en richt zich op de leefbaarheid, groene omgeving en toekomstige ontwikkelingen zoals woningbouw, bereikbaarheid en duurzame energie. De omgevingsvisie is opgebouwd aan de hand vier hoofdthema’s, onderverdeeld in subthema’s. De vier thema’s worden hieronder kort toegelicht: Aangenaam leven -

sterke punten van de gemeente beter benutten. Hiertoe worden in de

Met onderhavig planvoornemen wordt er een woonomgeving gecreëerd,

structuurvisie onder andere een aantal concentratiegebieden aangege-

waar rekening is gehouden met ruimte voor groen en water. Het doel

ven waar de voor de visie belangrijke projecten worden geplaatst.

van onderhavig planvoornemen is dat het terrein wordt ontwikkeld tot een kenniscentrum op het gebied van duurzaamheid en ecologie. De

De woonomgeving in Boxtel is gevarieerd. De opgave voor het woning-

woningen die worden gerealiseerd, betreffen volwaardig duurzaam ge-

aanbod is te komen tot meer differentiatie en variatie. Onder andere via

produceerde appartementen, in de sociale huursector. De verwachting

het organiseren van goed verspreide zorgvoorzieningen. De woning-

is dat huurders die hier zullen komen wonen een bijdrage leveren aan

vraag in Boxtel leidt niet tot grootschalige uitbreidingen, maar eerder tot

de doelstelling. Dit draagt bij aan de sociale cohesie van het plangebied.

‘afronden’ (met kleinschalige uitbreidingen) en ‘inbreiden’ en herstructureren. De leefomgeving kan nog beter worden uitgenut, onder andere

Dit hoofdthema heeft betrekking op wonen en alles wat samen-

3.3.2

hangt met een aangename woonomgeving. Hieronder vallen on-

In juli 2011 heeft de gemeenteraad van Boxtel de Structuurvisie Verfris-

derwerpen, zoals het landschap, natuur, voorzieningen, gezond-

send Boxtel voor het gemeentelijk grondgebied vastgesteld. Hierin wordt

Doorwerking projectgebied

een integrale visie gegeven op de ruimtelijke ontwikkeling van de ge-

Met dit plan wordt een passende invulling gegeven aan een inbrei-

heid en veiligheid. Verbindend Netwerk -

omgeving niet grondig in aanzien veranderen, maar de bestaande Doorwerking projectgebied

Structuurvisie Verfrissend Boxtel

door de openbare ruimte direct in te richten op het wonen.

meente. De visie bestaat ten eerste uit een Atlas, hierin wordt een in-

dingslocatie in Boxtel. Het gebouw wordt met oog voor de kwaliteiten en

Het hoofdthema verbindend netwerk gaat over de netwerken. In

ventarisatie van het huidige beleid gemaakt en een beschrijving van het

waarden van De Kleine Aarde ontwikkeld. Stedenbouwkundig past het

fysieke zin gaat het hierbij om netwerken voor verkeer- en ver-

huidige Boxtel gegeven. Vervolgens is een analyse gemaakt op vier in-

gebouw in de bouwwijze van de woningen in de omgeving. Het plan

voer, zowel boven- als ondergronds. In sociale zin gaat het om

tegrale thema’s: wonen en leven, beleven, ondernemen en verbinden.

komt tegemoet aan de beleidsdoelstellingen zoals opgenomen in de

netwerken die eraan bijdragen dat iedereen volwaardig mee kan

structuurvisie van de gemeente Boxtel.

doen in de samenleving.

Ruimtelijke motivering BOPA – De Kleine Aarde Boxtel

12

3.3.3

Boxtel 2020, duurzaam en dynamisch centrum in het Groene Woud

In deze strategische visie (29 juni 2009) is aangegeven in welke richting Boxtel zich in de periode 2010-2020 verder wil ontwikkelen. De strategische visie is verwoord in zes ambities. De ambities zijn ondersteund in

en er wordt onder andere gebruikt gemaakt van zonne-energie. Daar-

Doorwerking projectgebied

naast wordt de omgeving op een ecologisch verantwoorde manier inge-

Voor de wijken Munsel, In Goede Aarde en Selissen is het accent van

richt. Het initiatief is in lijn met de strategische visie.

nieuwe woningbouwprogrammering onder andere gelegd op ‘betaalbare koopwoningen voor starters met een middeninkomen’. Munsel wordt er-

3.3.4

de vele gesprekken die hebben plaatsgevonden en moeten worden

Programma volkshuisvesting en wonen-welzijn-zorg 20232027

varen als ruim opgezette wijk met een accent voor duurdere koopwoningen. In Boxtel zelf is een te kort aan woningen en behoefte aan betaal-

voortgezet. De zes ambities zijn:

Het Programma volkshuisvesting en wonen-welzijn-zorg 2023-2027 is

1. Boxtel blijft voorop met duurzaamheid;

bare sociale huurwoningen. Het beleid van Woonstichting JOOST is

de vervanger van de woonvisie (2015-1025) waar het enkel over wonen

2. Boxtel ontwikkelt toerisme en recreatie tot een volwaardige bedrijfs-

erop gericht om de huren van de nieuwbouw zo laag mogelijk te hou-

ging. Tegenwoordig zal het programma ook gaan over wonen in relatie

den. Hierdoor worden in het projectgebied kansen geboden voor star-

tot welzijn en zorg. Om zowel eigen inwoners als de vraag uit de regio te

3. Boxtel versterkt zijn positie als werkgelegenheidsgemeente;

ters, jongeren, alleenstaanden en doorstromers. Daarnaast draagt het

bedienen en verdringing te voorkomen wil de gemeente het bouwvo-

4. Boxtel werkt aan een sterk centrum;

initiatief bij aan een verbetering van de ruimtelijke waarden ter plaatse.

lume fors verhogen.

Gezien het voorgaande is het initiatief in lijn met het programma volks-

tak;

5. Boxtel is ook in 2020 een prima woongemeente; 6. Boxtel heeft een modern bestuur.

huisvesting en wonen-welzijn-zorg. Het programma beoogd de juiste woning, voor de juiste doelgroep, op de juiste plek en op het juiste moment. Door de gunstige centrale ligging

Deze ambities zijn toegelicht in de zes hoofdstukken. Voor dit bestem-

tussen de drie grote Brabantse steden 's-Hertogenbosch, Eindhoven en

mingsplan is ambitie vijf van belang. In de navolgende alinea wordt deze

Tilburg aan de A2 en met goede OV-verbindingen naar deze steden, is

ambitie nader toegelicht.

de druk op de woningmarkt extra voelbaar. Daarbij wonen mensen met een ondersteunings- of zorgvraag vaker zelfstandig. Onze inwoners

Boxtel, een prima woongemeente

worden steeds ouder, en de groep ouderen steeds groter, waardoor de

Tot 2020 groeit de eigen bevolking van Boxtel nog met 700 inwoners tot

groep mensen met een zorg- of ondersteuningsvraag groeit. De ge-

een totaal van 30.900. Voor deze groei alleen zijn ongeveer 300 wonin-

meente heeft een rol in het bieden van huisvesting aan verschillende

gen nodig. Een veel groter aantal, plusminus 900 woningen, is nodig om

aandachtsgroepen.

de nog steeds doorgaande gezinsverdunning op te vangen. De gemid-

Ook de vraag naar levensloopbestendige woningen stijgt in de ge-

delde woningbezetting bedroeg in 2008 namelijk 2,47 en zal dalen naar

meente. Daarom wordt er ingezet op het realiseren van een levensloop-

ongeveer 2,30 in 2020. Voor de eigen bevolking zijn er dus opgeteld

geschikte en passende woonomgeving en woningvoorraad. Mensen met

zo'n 1.200 woningen nodig.

een ondersteuningsvraag moeten volop mee kunnen doen in de samenleving en hulp krijgen als dat nodig is. Het belang van positieve gezond-

Doorwerking projectgebied

heid en onderlinge steun van mensen aan elkaar, aldus mantelzorg, ver-

Met het planvoornemen wordt invulling gegeven aan de eerste vijf pijlers

vult hierin een belangrijke rol. De gemeente Boxtel biedt daarom ruimte

van de visie. In het projectgebied worden duurzame woningen van de

aan initiatieven die mantelzorg makkelijker mogelijk maken. Door de toe-

toekomst gebouwd. Er wordt gebruik gemaakt van duurzame materialen

voeging van levensloopgeschikte woningen wordt er voorgesorteerd op een toekomst waarin het aandeel ouderen fors toeneemt.

Ruimtelijke motivering BOPA – De Kleine Aarde Boxtel

13

4

Milieuaspecten

4.1

Milieueffectrapportage

4.1.1

Toetsingskader

Verdrag betreffende de werking van de Europese Unie zijn verkre-

Het meewegen van de (milieuhygiënische) bodemkwaliteit is onderdeel

gen.

van een brede afweging over de kwaliteit van de leefomgeving in relatie tot een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. Een omge-

Een initiatiefnemer die voornemens is een project uit te voeren deelt dit

vingsplan bevat daarom in ieder geval waarden voor de toelaatbare

Onderdeel van de beoordeling of een aanvraag om een BOPA volledig

voornemen zo spoedig mogelijk mee aan het bevoegd gezag (artikel

kwaliteit van de bodem voor het bouwen van een bodemgevoelig ge-

is, is een toets aan de regels over een milieueffectrapportage op basis

16.45 Omgevingswet). Deze mededeling kan plaatsvinden door middel

bouw op een bodemgevoelige locatie. Het gaat daarbij om een gebouw

van paragraaf 16.4.2 van de Omgevingswet en afdeling 11.2 van het

van een aanmeldnotitie.

of een deel van een gebouw dat de bodem raakt en waar personen meer dan twee uur per dag aaneengesloten aanwezig zullen zijn. Ook

Omgevingsbesluit. 4.1.2

Onderzoek

de aangrenzende tuin of perceel maakt hier onderdeel van uit.

Of een besluit over een project-mer-plichtig of mer-beoordelingsplichtig

Met dit planvoornemen worden 18 woningen gerealiseerd. Op dit mo-

is, wordt bepaald op basis van bijlage V bij het Omgevingsbesluit, in sa-

ment zijn er al 22 woningen toegestaan in het projectgebied. Het project

Het Bkl bevat instructieregels voor het bouwen van bodemgevoelige ge-

menhang met de artikelen 11.6 en 11.8 van het Omgevingsbesluit. Bij-

kan niet worden aangemerkt als een stedelijk ontwikkelingsproject op

bouwen op bodemgevoelige locaties. Bij het bepalen van de waarden

lage V bij het Omgevingsbesluit heeft als ingang (eerste kolom) de om-

grond van bijlage V van het omgevingsbesluit. Hierdoor zijn er dus geen

voor de toelaatbare kwaliteit houdt de gemeente rekening met de inter-

schrijving van projecten waarvoor een mer-(beoordelings)plicht geldt. In

(negatieve) effecten op het milieu te verwachten met dit planvoornemen.

ventiewaarden voor de verschillende stoffen in de bodem en neemt de

kolom 4 zijn de besluiten opgenomen waarvoor de mer-(beoorde-

Aangezien onderhavig planvoornemen niet kan worden geschaard on-

gemeente de grenswaarden in acht (artikel 5.89i en 5.89j Bkl). Bij over-

lings)plicht geldt. Het gaat dan om besluiten waarmee de toestemming

der de noemer van ‘een stedelijk ontwikkelingsproject’ zal er geen mer-

schrijding van de toelaatbare kwaliteit kan alleen gebouwd worden als

voor het project wordt verleend. In dit geval is dat de omgevingsvergun-

beoordelingsplicht noodzakelijk zijn.

de door de gemeente voorgeschreven sanerende of andere beschermende maatregelen worden getroffen (artikel 5.89k en 5.98ka Bkl).

ning. Daarnaast kan de mer-(beoordelings)plicht nog gelden voor enkele bijzondere besluiten uit andere wetten, zoals de vergunning op basis

4.1.3

van de Kernenergiewet.

Vanuit het milieuaspect ‘milieueffectrapportage’ is er sprake van een

Daarnaast is in het omgevingsplan de landbodem in verband met grond-

evenwichtige toedeling van functies aan locaties.

verzet in de bodemfunctieklassen landbouw/natuur, wonen en industrie

Of er voor het besluit een mer-plicht of een mer-beoordelingsplicht geldt, volgt uit de tweede en derde kolom. Als het project voldoet aan de voorwaarden van kolom 2, geldt een mer-plicht. Anders geldt een mer-beoordelingsplicht, tenzij ook in kolom 3 nog voorwaarden staan. Of een project, die voorkomt in Bijlage V bij het Omgevingsbesluit, aanzienlijke milieueffecten heeft, wordt beoordeeld door het bevoegd gezag. Bij de beoordeling houdt het bevoegd gezag rekening met:

4.2

Bodem

4.2.1

Toetsingskader

Het nieuwe wettelijke instrumentarium voor bodem onder de Omgevingswet berust op drie pijlers (memorie van toelichting bij Aanvullingswet bodem Omgevingswet): 

het voorkomen van nieuwe verontreiniging of aantasting (preventie);



het meewegen van bodemkwaliteit als onderdeel van een brede afweging over de kwaliteit van de leefomgeving in relatie tot functies

a. de relevante criteria van bijlage III bij de mer-richtlijn; b. voor zover relevant: de resultaten van eerder uitgevoerde controles of andere beoordelingen van milieueffecten die op grond van veror-

Conclusie

(evenwichtige toedeling van functies aan locaties); 

deningen, richtlijnen en besluiten als bedoeld in artikel 288 van het

Ruimtelijke motivering BOPA – De Kleine Aarde Boxtel

het op duurzame en doelmatige wijze beheren van resterende historische verontreinigingen (beheer historische verontreinigingen).

ingedeeld, rekening houdend met de functie van de locatie (artikel 5.89p Bkl). Ook kunnen in het omgevingsplan bodembeheergebieden zijn aangewezen (artikel 5.89o Bkl). 4.2.2

Onderzoek

Bij het bestemmingsplan ‘Woningbouw De Kleine Aarde’ is een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd. Dit onderzoek is opgenomen in de bijlagen. De conclusie is hierna beschreven. De vooraf gestelde hypothese dat het projectgebied als "onverdacht" kan worden beschouwd is op basis van de lichte verontreinigingen niet geheel bevestigd. Echter, gelet op de aard en mate van verontreiniging,

14

bestaat er géén reden voor een nader onderzoek en bestaan er met be-

omgevingsplannen rekening houden met het belang en behoud van cul-

De wet- en regelgeving voor het behoud en beheer van cultureel erf-

trekking tot de milieuhygiënische kwaliteit van de bodem géén belemme-

tureel erfgoed, inclusief werelderfgoed. Dit vereist een grondige inventa-

goed en archeologie in Nederland is vastgelegd in het Bkl, Bal, en de

ringen voor de ontwikkeling in het projectgebied. Indien er werkzaamhe-

risatie en analyse van het erfgoed binnen hun grenzen, gevolgd door

provinciale/gemeentelijke omgevingsplannen. Op basis hiervan is het

den plaatsvinden, waarbij grond vrijkomt, kan de grond mogelijk niet

het opnemen van een passend beschermingsregime in het omgevings-

verplicht om bij de afweging van belangen de vijf elementen van cultu-

zonder meer worden afgevoerd of elders worden toegepast. Ten aan-

plan.

reel erfgoed in overweging te nemen.

Cultureel erfgoed bestaat uit vijf elementen1:

Voor de bescherming van het landschap in Nederland is het Europees



Monumenten (gebouwd en aangelegd (groen) cultureel erfgoed).

landschapsverdrag van toepassing. Dit verdrag erkent de landschappen

Het onderzoek is uitgevoerd in juni 2018. Na de uitvoering van dit onder-



Archeologische monumenten.

als integraal onderdeel van de fysieke leefomgeving. Volgens artikel 1.2,

zoek hebben er op de locatie geen activiteiten of werkzaamheden



Stads- en dorpsgezichten.

lid 1, sub g van de Omgevingswet worden ‘landschappen’ officieel aan-

plaatsgevonden. De huidige aanwezige functies zijn nog gelijk aan de



Cultuurlandschappen.

gemerkt als onderdeel van de fysieke leefomgeving. Het beleid met be-

eerdere beoordeelde situatie. Om deze reden kunnen de conclusies van



Roerend en immaterieel erfgoed.

trekking tot landschappen kan worden vastgelegd in een omgevingsvisie

zien van hergebruik van deze grond elders is het Besluit Bodemkwaliteit van toepassing.

het eerdere onderzoek worden aangehouden voor dit project. De

door het Rijk, de provincie of de gemeente. Sommige landschapswaar-

nieuwe woningen worden op ongeveer dezelfde positie gesitueerd als

Provincies en gemeenten hebben de verantwoordelijkheid om deze ele-

den zijn ook verankerd in instructieregels van het Bkl. Een voorbeeld

het eerdere appartementencomplex. Aangezien uit het eerdere onder-

menten te beschermen via hun omgevingsplannen. Een cruciale over-

hiervan is te vinden in artikel 5.129 van het Bkl, waar een instructieregel

zoek bleek dat de milieuhygiënische kwaliteit van de bodem géén be-

weging hierbij is welke elementen van cultureel erfgoed zich binnen hun

is opgenomen met betrekking tot het behoud van het uitzicht op de vrije

lemmeringen heeft voor de ontwikkeling in het projectgebied, zijn er voor

grenzen of direct daarbuiten bevinden, en welke specifieke elementen

horizon van de zee. Een ander voorbeeld betreft de instructieregel over

dit project in het kader van bodem dan ook geen belemmeringen.

men wil (of moet) beschermen. Hierbij dienen de instructieregels in de

het cultureel erfgoed, waarbij onder andere de bescherming van cultuur-

artikelen 5.130 en 5.131 van het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl) en

landschappen wordt benadrukt. Overheden dienen ook rekening te hou-

de algemene regels uit hoofdstuk 13 en 14 van het Besluit activiteiten

den met landschappelijke kwaliteit bij het toewijzen van functies aan lo-

Vanuit het aspect bodem is er sprake van een evenwichtige toedeling

leefomgeving (Bal) (met betrekking tot rijksmonumenten en werelderf-

caties, zoals bepaald in artikel 2.4 en 4.2 van de Omgevingswet.

van functies aan locaties.

goed) in acht te worden genomen.

4.2.3

Conclusie

4.3

Archeologie, cultuurhistorie & landschap

4.3.1

Toetsingskader

De Omgevingswet streeft naar een evenwichtige benadering van het benutten en beschermen van de fysieke leefomgeving, met specifieke aandacht voor diverse belangen, waaronder cultureel erfgoed. Sinds 2016 is de regelgeving met betrekking tot het behoud en beheer van cultureel erfgoed ondergebracht in de Erfgoedwet. Deze wet, in

4.3.2

Onderzoek

Provincies en gemeenten krijgen hierbij ondersteuning van specialisten

Archeologie

van zowel de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed (RCE) als het minis-

Ter plaatse van het plangebied geldt de dubbelbestemming ‘Waarde –

terie van Onderwijs, Cultuur en Wetenschap (OCW). Deze ministeries

Archeologie 1’. De voor 'Waarde - Archeologie 1' aangewezen gronden

dragen bij aan de ontwikkeling van de wet en de daarbij behorende re-

zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemmingen, mede

gels, zijn betrokken bij het opstellen van de Nationale Omgevingsvisie

bestemd voor het behoud en de bescherming van de in de grond aan-

(NOVI) en leveren kennis en informatie voor andere overheidsinstanties.

wezige of te verwachten archeologische waarden. Binnen de gronden met deze dubbelbestemmingen zijn bodemingrepen niet zondermeer

combinatie met de Omgevingswet, biedt een allesomvattende bescherming van het cultureel erfgoed. Provincies en gemeenten moeten in hun

1

https://www.cultureelerfgoed.nl/binaries/cultureelerfgoed/documenten/publicaties/2020/01/01/handreiking-begrippenkader-cultureel-erfgoed-onder-de-omgevingswet/Handreiking-Begrippenkader-cultureel-erfgoed-onder-Omgevingswet-2022.pdf

Ruimtelijke motivering BOPA – De Kleine Aarde Boxtel

15

toegestaan zonder het uitvoeren van een bodemonderzoek of het verle-

een eventueel sporenniveau. Op het zuidelijke deel van het plangebied

zo diep verstoord dat de sporen niet behouden zullen zijn. De vindplaats

nen van een omgevingsvergunning. Bij bodemingrepen die tot 40 cm

moet bovendien rekening worden gehouden met de aanwezigheid van

loopt door in de rest van het plangebied, waardoor geadviseerd wordt

beneden maaiveld plaatsvinden geldt deze plicht niet. Ook bij bouwwer-

resten van historische bebouwing. Deze kunnen al vanaf dertig centime-

om hier de dubbelbestemming te handhaven. Door de zeer geringe

ken kleiner dan 250 m2 geldt deze plicht niet. In dit geval worden 18 wo-

ter beneden het maaiveld worden aangetroffen. In figuur 10 van het ar-

diepteligging van het sporenvlak en de nu al veelvuldig in het vlak aan-

ningen gerealiseerd met ieder een grondoppervlak (te roeren bodem)

cheologisch onderzoek is weergegeven vanaf welke diepte archeolo-

wezige rijsporen van graafmachines en tractoren wordt bovendien gead-

van 45 m2. Dit betekent dat minimaal 810 m2 van de bodem geroerd

gische sporen in de bodem bewaard gebleven kunnen zijn. Indien graaf-

viseerd om in de rest van het plangebied grondwerk tot een minimum te

wordt.

werkzaamheden zullen plaatsvinden die deze diepte overschrijden,

beperken.

wordt aanbevolen om in elk geval binnen de delen van het plangebied In 2014 is voor de Kleine Aarde een archeologisch onderzoek uitge-

die groen zijn op deze figuur, proefsleuvenonderzoek te laten verrichten.

voerd. Deze is opgenomen in de bijlagen bij deze motivering. De conclusie is hierna beschreven. Het betrof een onderzoek voor een groter

Op basis van het archeologisch onderzoek blijkt dat archeologische res-

plangebied dan bedoeld in onderhavige vergunning.

ten ter plaatse van de projectlocatie voor onderhavige vergunning waarschijnlijk nog intact zijn vanaf een diepte van circa 1 meter.

Binnen het plangebied geldt een hoge verwachting voor resten/bodemsporen van nederzettingen en eventueel grafvelden uit de late prehisto-

Er is in oktober 2024 nader archeologisch onderzoek uitgevoerd door

rie, de Romeinse tijd, de middeleeuwen en de periode na 1500 (de

Econsultancy op de projectlocatie. Dit onderzoek is opgenomen in de

nieuwe tijd). Om de bodem binnen het plangebied zo nauwkeurig moge-

bijlagen. Hierna wordt de conclusie hiervan beschreven.

lijk te kunnen bestuderen zijn 34 boringen gezet met behulp van een zandguts. Tevens zijn van drie bodemontsluitingen de wanden schoon-

Tijdens het onderzoek zijn sporen en vondsten aangetroffen die geda-

gemaakt en bestudeerd. Uit de resultaten van het met de zandguts ver-

teerd kunnen worden in de Late Middeleeuwen B. Aangetoond is dat er

richte onderzoek blijkt dat de bodem binnen het plangebied oorspronke-

bewoning in het plangebied aanwezig is geweest daterend vanaf de 12e

lijk heeft bestaan uit een podzolbodem met daarop een akkerdek dat

eeuw. In dit evaluatierapport zullen de aangetroffen sporen en vondsten

tenminste op één locatie, nog altijd dik genoeg is om als esdek te kwali-

behandeld worden en zal een voorstel gedaan worden voor de uitwer-

ficeren. Een nog gedeeltelijk intacte bodemopbouw is aangetroffen in vijf

king van het onderzoek. Pas na goedkeuring van de opdrachtgever en

van de 34 boringen. In één boring is op dertig centimeter diepte op on-

de bevoegde overheid kan de uitwerking gestart worden.

doordringbaar baksteen gestuit. Deze boring staat op het zuidelijke deel van het plangebied waarop in de negentiende eeuw gebouwen stonden. Op alle overige boorpunten is de bodem recent vergraven ten behoeve

Het bijbehorende selectieadvies is hieronder opgenomen.

van tuinwerkzaamheden. Op veel plaatsen heeft dit echter niet tot bo-

Selectieadvies

demverstoring geleidt die dieper reikt dan een halve meter beneden het

Tijdens de opgraving is een vindplaats uit de Middeleeuwen opgegra-

maaiveld. Vanaf ongeveer deze zelfde diepte is in diverse boringen met

ven. Econsultancy adviseert daarom om het hele onderzoeksgebied vrij

De locatie waar de woningen gepland zijn is archeologisch vrijgegeven.

een nog grotendeels intacte bodemopbouw, eveneens het schone gele

te geven voor ontwikkeling wat betreft archeologie en de dubbelbestem-

Bodemingrepen kunnen hier dus plaatsvinden. Op de overige gronden

zand van de C-horizont aangetroffen. Dit betekent dat op grote delen

ming te laten vervallen. De delen waar door in het terrein nog aanwe-

die niet zijn vrijgegeven zijn slechts beperkte bodemingrepen gepland,

van het plangebied weinig verstoring zal hebben plaatsgevonden van

zige obstakels niet kon worden opgegraven zijn naar verwachting toch

Ruimtelijke motivering BOPA – De Kleine Aarde Boxtel

Figuur 7: Kaart selectieadvies

16

zoals ten behoeve van de aanleg van de bergingen of het parkeerter-

Noord-Brabant De provincie Noord-Brabant heeft haar cultuurhistorische

4.4

Activiteiten en milieuzonering

rein. Deze bodemingrepen zijn niet dieper dan 40 cm beneden maai-

waardevolle gebieden en elementen aangegeven in de Cultuurhistori-

4.4.1

Toetsingskader

veld. Ook de aan te leggen wadi heeft een diepte van slechts 30 cm.

sche Waardenkaart. Volgens deze kaart is de Munselse Hoeve aange-

Met het oog op een evenwichtige toedeling van functies aan locaties (ar-

Met de bodemingrepen worden eventuele archeologische resten in de

merkt als lijn van redelijk hoge waarden. Verder ligt het projectgebied in

tikel 4.2 Omgevingswet) is het van belang dat activiteiten met gebruiks-

bodem dus niet geschaad. Ook wordt hier dus voldaan aan de onder-

de regio ‘De Meijerij’. De Meijerij bestaat uit verschillende dekzandrug-

ruimte en milieugevoelige activiteiten worden toebedeeld in de fysieke

zoeksgrens vanuit de geldende dubbelbestemming.

gen, beekdalen en dekzandvlaktes. Over grote oppervlakten ligt Bra-

leefomgeving. Dit kan in hoofdzaak op twee manieren:

bants leem in de ondergrond. Het water van de beken (Essche Stroom,

1.

Ten aanzien van archeologie is sprake van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties.

kan en gewenst is.

Beerze, Dommel en Aa) stroomt in de richting van 's-Hertogenbosch, waar een doorgang in de dekzandrug aanwezig is. In het verleden leidde deze situatie hier en daar tot problemen met de waterafvoer,

Menging van milieugevoelige en milieubelastende functies waar het

2.

Scheiding van milieugevoelige en milieubelastende functies waar het moet.

Cultuurhistorie

waardoor natte broekgebieden, vennen en kleine veengebieden ont-

Op deze manier wordt zowel voor ruimte voor bedrijvigheid gezorgd als

De Kleine Aarde

stonden. De Meierij wordt gekenmerkt door een kleinschalig mozaïek

voor het behoud van bescherming van de woon- en leefomgeving.

In 1972 werd het centrum De Kleine Aarde werd gesticht naar aanlei-

van oude en jonge ontginningslandschappen en woeste gronden. De

ding van de zorgen die mensen hadden over de toenmalige toestand

Meierij wordt gekarakteriseerd door veel kleine dorpen, met ieder hun ei-

Activiteiten met gebruiksruimte en bijbehorende regels

van het milieu en de verwachtingen voor de toekomst. Zij vonden dat er

gen karakter en relatie met het landschap. Ook zijn een aantal platte-

Activiteiten met gebruiksruimte verwijzen naar activiteiten die aan speci-

iets moest veranderen in hoe de mens met zijn omgeving omgaat en dat

landsdorpen uitgegroeid tot middelgrote steden of industriekernen.

fieke locaties worden toegewezen. De regels voor activiteiten met gebruiksruimte (gebiedsgerichte regels) beogen de gebruiksruimte van een

daartoe concrete alternatieven nodig waren. Het was een centrum dat kleinschalige technieken ontwikkelde om het milieu te ontlasten. Het

Het projectgebied betreft een onbebouwd gedeelte van het terrein van

activiteit specifiek te begrenzen, zodat een activiteit op een specifieke

centrum ontwikkelde projecten op het gebied van wonen, energieopwek-

De Kleine Aarde. De te realiseren woningen met parkeerplaats passen

locatie kan worden verricht zonder onaanvaardbare gevolgen een ander

king, voedselproductie, afvalverwerking en besparingen op grondstof-

binnen het karakter van het gebied en zoeken aansluiting bij de be-

toegestane activiteit in dat gebied. De regels zijn niet alleen gericht op

fen. Verder kon men er cursussen volgen op deze gebieden en onder

staande ruimtelijke bebouwingsstructuur in de omgeving. Het planvoor-

milieuzaken, maar ook op stedenbouwkundige overwegingen. De term

meer leren hoe een windmolen te bouwen. Ook beheerde het centrum

nemen heeft derhalve geen negatieve invloed op de lijn van redelijk

‘activiteiten met gebruiksruimte’ kan dus ook worden gebruikt voor activi-

biologische tuinen en een vegetarische keuken. Door de jaren heen is

hoge waarden. Om deze reden zal het initiatief de cultuurhistorische

teiten die het milieu belasten, maar niet specifiek zijn aangewezen in het

verschillende bebouwing op het terrein ontwikkeld en beheerd. De be-

waarden van de regio ook niet belemmeren.

Bal. De term is dus ruimer dan de veelgebruikte term ‘milieubelastende activiteiten’.

bouwing en het gebruik van het terrein zijn niet aangemerkt als cultuurhistorisch waardevolle elementen. Echter is het verhaal van De Kleine

4.3.3

Conclusie

Aarde en de vroegere landelijke bekendheid van het centrum een we-

Vanuit het milieuaspect archeologie, cultuurhistorie en landschap is er

Het uitgangspunt is dat alle activiteiten met gebruiksruimte in meer of

zenlijk en belangrijk onderdeel van Boxtel en de ontwikkeling van de

sprake van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties.

mindere mate milieu gerelateerde gebruiksruimte nodig hebben en dus

omliggende nieuwbouwwijken. Onderhavig initiatief biedt een groep

belastend kunnen zijn. Overeenkomstig het Bkl is in de handreiking ‘Ac-

nieuwe initiatiefnemers de financiële middelen om De Kleine Aarde weer

tiviteiten en milieuzonering 2023’ van de Vereniging van Nederlandse

een nieuw leven in te blazen. Het gebruik en de bebouwing van De

Gemeenten (VNG) alleen het wonen hiervan uitgezonderd. Dat betekent

Kleine Aarde kan hierdoor in stand worden gehouden en krijgt weer be-

dat wanneer het om wonen gaat, het niet nodig is om specifiek te kijken

tekenis in Boxtel. Cultuurhistorische Waardenkaart

naar de impact op het milieu bij het bepalen van de ruimte die voor deze

Ruimtelijke motivering BOPA – De Kleine Aarde Boxtel

activiteit nodig is.

17

Handreiking ‘Activiteiten en milieuzonering 2023’

4.4.3

De handreiking ‘Activiteiten en milieuzonering 2023’ van de VNG biedt

Vanuit het aspect activiteiten en milieuzonering is er sprake van een

onder de Omgevingswet een nieuwe systematiek van milieuzonering en

evenwichtige toedeling van functies aan locaties.

vervangt daarmee de publicatie ‘Bedrijven en milieuzonering’ onder de oude wetgeving. De nieuwe systematiek omvat geen koppeling meer van activiteiten aan milieucategorieën per Standaard Bedrijfsindeling code (SBI-code) en de daarbij behorende richtafstanden. In plaats daarvan wordt getoetst aan concrete, juridisch bindende milieuwaarden voor geluid en geur. De systematiek drijft op inwaartse zonering op basis van geluid en geur. Bij de meeste activiteiten is geluid het maatgevende aspect, slechts een en-

4.5

Geur

4.5.1

Toetsingskader

Om geurhinder en gezondheidsschade te voorkomen, zijn in paragraaf 5.1.4.6 van het Bkl instructieregels voor geur door het Rijk opgesteld. Het rekening houden met geur werkt twee kanten op: 

op de standaard gebiedsgerichte regels in het omgevingsplan van gemeenten. 4.4.2

bij het mogelijk maken van het verrichten van activiteiten in de buurt van gevoelige gebouwen;



bij het toelaten van geurgevoelige gebouwen in de buurt van bestaande geurveroorzakende bedrijven.

kele activiteit is geurrelevant. De specifieke regels voor geluid en geur in de handreiking ‘Activiteiten en milieuzonering 2023’ gelden aanvullend

Conclusie

In artikel 5.91 zijn geurgevoelige gebouwen aangewezen die beschermd moeten worden. Hieronder vallen gebouwen met een woonfunctie, onderwijsfunctie, gezondheidszorgfunctie en bijeenkomstfunctie voor kinderopvang. De gemeente moet daarmee in het omgevingsplan rekening

Onderzoek

Het projectgebied ligt op het terrein van De Kleine Aarde waar maatschappelijke functies en bedrijfsactiviteiten plaatsvinden. Er kan daardoor sprake zijn van gemengd gebied. De omgeving wordt echter beschouwd als rustige woonwijk, op deze manier wordt de worst-case situatie van milieuzonering in beeld gebracht. Het projectgebied ligt op het terrein van De Kleine Aarde waar maatschappelijke functies plaats vinden. De activiteiten op De Kleine Aarde hebben maximaal milieucategorie 2 met een grootste richtafstand van 30 meter. De afstand van de grens van de nieuwe woningen tot de grens van het bestemmingsvlak ‘Maatschappelijk’ van De Kleine Aarde bedraagt ongeveer 30 meter. Er is derhalve geen sprake van een belemmering. In het projectgebied zelf

houden (artikel 5.92, lid 1 Bkl). Voor deze gebouwen zijn specifieke beoordelingsregels aan geurbelasting gesteld. Specifieke beoordelingsregels voor geur voor milieubelastende activiteiten staan in artikel 8.20 van afdeling 8.5 van het Bkl. Het bevoegd gezag gebruikt in beide gevallen de beoordelingsregels bij het beoordelen van de vergunningaanvraag. Voor overige gebouwen en/of locaties bepaalt de gemeente zelf de mate van geurbescherming. Dat doet de gemeente vanuit haar taak van het evenwichtig toedelen van functies aan locaties. Voor een aantal activiteiten moet de gemeente geurregels opnemen in het omgevingsplan. Dit geldt voor rioolwaterzuiveringsinstallaties, het houden van landbouwhuisdieren en andere agrarische activiteiten.

gaan geen activiteiten plaatsvinden die tot hinder kunnen leiden bij om-

Figuur 8: Geurkaart Omgevingsdienst met ligging projectgebied

liggende milieugevoelige functies.

Ruimtelijke motivering BOPA – De Kleine Aarde Boxtel

18

4.5.2

Onderzoek

Met het plan worden geurgevoelige objecten mogelijk gemaakt. Het pro-

De geluidinhoudelijke doelstellingen zijn:

Geluid door activiteiten



het voorkomen van een onbeheerste groei van de geluidsbelasting

In Bijlage XXII van het Bkl zijn activiteiten aangewezen die in aanzien-

op en in geluidsgevoelige gebouwen en locaties;

lijke mate geluid kunnen veroorzaken. In de bruidsschat is het onderdeel

het reduceren van geluidbelastingen op en in geluidsgevoelige ge-

geluid geregeld in paragraaf 22.3.4. Daarin staan regels over geluid

bouwen en locaties die blootstaan aan zeer hoge geluidsbelastin-

door een activiteit op of in een geluidgevoelig gebouw die op een locatie

jectgebied ligt niet in de omgeving van veehouderijen of andere geuruitstralende functies. Daarnaast is sprake van een goed woon- en leefkli-



maat in het kader van geur, zoals blijkt uit figuur 10. 4.5.3

Conclusie

Vanuit het aspect geur is er sprake van een evenwichtige toedeling van

gen;

is toegelaten op grond van een omgevingsplan of een omgevingsver-



het bevorderen van bronmaatregelen;

gunning voor een omgevingsplanactiviteit. In de bruidsschat zijn waar-



het scheppen van een beter toegankelijk en minder complex geheel

den bepaald (zie artikel 22.57 bruidsschat). Daarbij is onderscheid ge-

van regels;

maakt in geluid door de volgende activiteiten:

het beperken van de lasten bij de uitvoering van de regels.



functies aan locaties. 

4.6

Geluid

4.6.1

Toetsingskader

Activiteiten anders dan door windturbines en windparken en civiele buitenschietbanen, militaire buitenschietbanen en militaire springter-

Geluid door wegen, spoorwegen en industrieterreinen

Geluidsgevoelige gebouwen

De aanvaardbaarheid van de geluidsbelasting onder de Omgevingswet

De geluidsgevoelige gebouwen worden aangewezen in artikel 3.20 van



Geluid door windturbines en windparken (par. 22.3.4.3 BS);

is vooral een decentrale afweging. Gemeenten geven met het omge-

het Bkl. Het betreft gebouwen, waaronder een gebouw of een gedeelte



Geluid door civiele buitenschietbanen, militaire buitenschietbanen

vingsplan voor elke locatie in de gemeente de gewenste geluidskwaliteit

van een gebouw dat bijvoorbeeld een woon-, onderwijs- of zorgfunctie

vorm.

heeft. De geluidsnormen hebben betrekking op het geluid op de gevel

reinen (par. 22.3.4.2 BS);

en militaire springterreinen (par. 22.3.4.4 BS).

van een geluidsgevoelig gebouw en hebben primair als doel het be-

4.6.2

Geluid kan van grote invloed zijn op het woon- en leefklimaat van men-

schermen van de gezondheid door het stellen van eisen aan het geluid

In het kader van het bestemmingsplan ‘Woningbouw De Kleine Aarde’ is

Onderzoek

sen en op hun gezondheid. De regels over geluid gaan over het beheer-

op en rond woningen, waar mensen langdurig verblijven en slapen.

een akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai uitgevoerd. Dit onderzoek

sen van geluid door wegen, spoorwegen en industrieterreinen, en de

Hierbij wordt onderscheid gemaakt tussen de voorgevel, zijgevel en ach-

is opgenomen in de bijlagen. Dit is een onderzoek van Antea Group van

bescherming van geluidgevoelige gebouwen en andere gebouwen en

tergevel.

juli 2018 en is opgesteld naar aanleiding van de eisen van de Wet geluidhinder. Het bouwplan is gewijzigd sinds uitvoering van dit onderzoek.

plekken. Het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl) bevat geluidsregels die via het omgevingsplan zullen gelden voor individuele bedrijven die ge-

Voor andere gebouwen of locaties bepaalt de gemeente zelf de mate

Wel worden de nieuwe woningen globaal op dezelfde locatie geplaatst.

luid voortbrengen. Voor de andere belangrijke geluidsbronnen zoals in-

van bescherming tegen geluid op grond van artikel 4.2 van de Omge-

Uit het uitgevoerde onderzoek blijkt dat de woningen een gevelbelasting

vingswet. Dat doet de gemeente vanuit haar taak ‘evenwichtige toede-

van 42 dB hebben. Deze belasting is berekend conform het eerdere

geluid en het Aanvullingsbesluit geluidsregels toegevoegd aan de Om-

ling van functies aan locaties’ (ETFAL). Dit kan de gemeente onder an-

bouwplan en geluids-/verkeersgegevens. Er werd voldaan aan de voor-

gevingswet en het Bkl. De regels voor geluid hebben een tweezijdige

dere bereiken door:

keursgrenswaarde. Dit zal bij het huidige plan ook het geval zijn. Onder



De ordening van locaties van activiteiten ten opzichte van elkaar;

de Omgevingswet gelden standaardwaarden en grenswaarden, zie ta-

Enerzijds bij de aanleg of aanpassing van spoorwegen of industrieterrei-

hierbij kan worden gedacht aan de afstand tussen een woning en

bel hieronder.

nen en anderzijds bij het mogelijk maken van nieuwe geluidsgevoelige

een bedrijf.

Geluidbronsoort

Standaardwaarde

Grenswaarde

Het stellen van regels aan activiteiten op een locatie; hierbij kan

Provinciale wegen Rijkswegen

50 Lden

60 Lden

Gemeentewegen Waterschapswegen

53 Lden

70 Lden

dustrieterreinen, wegen en spoorwegen worden via de Aanvullingswet

werking om de bescherming tegen geluidsbelasting vorm te geven.

gebouwen en locaties nabij een geluidsbron.



worden gedacht aan normen voor geluidimmissies of preventieve maatregelen.